het bestemmingsplan Zuid, deelplan de Arend met identificatienummer NL.IMRO.0118.2023BP9005006-VG01 van de gemeente Hoogeveen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een bijgebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

woningen gekoppeld door middel van gebouwen;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke –geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen- bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning en/of daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kan worden uitgeoefend;

het in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, kunstzinnig of ontwerptechnisch dan wel daarmee gelijk te stellen gebied, alsmede de beroepen van schoonheidsspecialist(e) en mani- en/of pedicure, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie, hieronder mede begrepen Bed & Breakfast;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwperceel aangeeft dat maximaal of minimaal bebouwd mag/moet worden;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. de levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, danwel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of daarmee vergelijkbare voorzieningen, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmeting, dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw is aan te merken;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de op het moment van ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en conform de op dat moment geldende regels aanwezige gebouwen/ oppervlakten/ gebruik of waarvoor een bouwvergunning is verleend danwel een aanvraag om bouwvergunning is ingediend die kan worden verleend;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of horizontale balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een kap met de nokrichting haaks op de weg waaraan de woning is gelegen;

de bouwlaag op de begane grond;

de oppervlakte van een bouwperceel binnen de bestemming “Wonen”, met uitzondering van de oppervlakte van het bouwvlak;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt, waaronder mede een carport wordt verstaan;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel andere onderkomens of andere voertuigen, gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, die geheel of gedeeltelijjk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf dan wel voor nachtverblijf van personeel, werkzaam op het kampeerterrein waar deze onderkomens of voertuigen zijn geplaatst;

een gesloten en (overwegend) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk, bestaande uit ten minste één niet horizontaal vlak;

een kap met de nokrichting evenwijdig aan de weg waaraan de woning is gelegen;

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang danwel vanaf enig ander vast punt in de omgeving;
2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);
   

de scheiding tussen percelen die niet aan eenzelfde eigenaar behoren danwel niet door eenzelfde gebruiker worden gebruikt;

horizontaal of nagenoeg horizontaal gelegen dak;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

woningen gekoppeld door middel van gebouwen;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het meest naar de zijde van de weg, waaraan de hoofdontsluiting van het perceel is gelegen, gekeerde deel van een hoofdgebouw;

1. a. langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;
2. b. langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één (of meerdere) huishouden(s);

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine (Let op: indien van toepassin).

de afstand tussen de perceelsgrens en het dichtstbijzijnde punt van een bouwwerk;

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,0 meter bedraagt.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden balkons buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 2,5 meter bedraagt.

De maximale bouwhoogte mag ten behoeve van deze ondergeschikte bouwwerken met ten hoogste 1 meter worden overschreden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. water;
4. d. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. nutsvoorzieningen en gebouwen ten behoeve daarvan;
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag;

met de daarbij behorende:

7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten hieronder begrepen;
8. h. andere werken.

Burgemeester en wethouders kunnen nader eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. toegangspad, balkons en erkers ten behoeve van de aangrenzende woonbestemming;

met de daarbij ten dienste van de bestemming behorende:

3. c. bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals pergola's en erf- of perceelsafscheidingen;
4. d. andere werken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid; en
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. 1. het bepaalde in lid 4.2 sub a, en toestaan dat een carport wordt opgericht, mits:
      • de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3 meter;
      • niet meer dan1 meter voor de voorgevel wordt geplaatst;
2. b. De in lid 4.4 sub a genoemde vergunningen kunnen slechts worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van :
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming zoals bedoeld in lid 4.1 sub 1 j^o artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik of laten gebruiken van gronden als standplaats voor kampeermiddelen;

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegverkeer;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. parkeerterrein;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

8. h. verhardingen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. andere werken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid; en
3. c. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

Tot een strijdig gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 25.1 j^o artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik of laten gebruiken van gronden als standplaats voor kampeermiddelen;
2. b. het aanbrengen van afbeeldingen en tekens voor commerciële doeleinden.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
2. b. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;

met de daarbijbehorende:

3. c. andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. andere werken;
5. e. tuinen, erven en terreinen.
6. f. parkeervoorzieningen voor zover het gestapelde woningen betreft en ter plekke van de functieaanduiding "parkeerterrein".

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid; en
5. e. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. lid 6.2.2 sub a en toestaan dat een carport wordt opgericht mits de carport niet meer dan 1 meter voor de voorgevel wordt geplaatst en de bouwhoogte niet meer dan 3 meter mag bedragen;
2. b. De in lid 6.4 sub a genoemde vergunningen kunnen slechts worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van :
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1. a. Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming zoals bedoeld in lid 6.1 j^o artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning met uitzondering van mantelzorg;
   2. 2. het gebruik of laten gebruiken van gronden als standplaats voor kampeermiddelen, danwel woonwagens.
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning of in de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bijgebouwen mag, indien dat niet meer dan 75 m² betreft, worden gebruikt voor aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten;
   2. 2. de activiteit dient qua aard, omvang en uitstraling te passen in de woonomgeving;
   3. 3. de activiteit mag niet vergunningplichtig danwel meldingsplichtig ingevolge de Wet milieubeheer zijn;
   4. 4. er mag geen detailhandel ter plaatse plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit van de aan-huis-verbonden activiteit.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden de gronden en de bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aangegeven bestemming;
2. b. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik of laten gebruiken van gronden en de daarop voorkomende bouwwerken als seksinrichting(en);
   2. 2. het gebruik of laten gebruiken van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.
3. c. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bepaalde in lid a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd;
4. d. Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een omgevingsvergunning voor een gebruiksverandering moet, indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel. Dit betekent dat voldaan moet worden aan de 'Bijlage en de parkeerkencijfers in de CROW-publicatie 317 en dat indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, rekening wordt gehouden met de wijziging;
5. e. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het bijbehorend bouwperceel;
6. f. Gerealiseerde voorzieningen als bedoeld in sub d en e, dienen na de realisering in stand te te worden gehouden;
7. g. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in sub d en e:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, danwel laad- of losruimte wordt voorzien.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. 1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
   2. 2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
   3. 3. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
   4. 4. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;
   5. 5. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van stoepen, toegangen, portieken, hellingbanen, buitentrappen, terrassen, erkers, balkons, luifels, pergola's, hijsinrichtingen, lift schachten, lift- en trappenhuizen alsmede naar de aard vergelijkbare delen van bouwwerken wordt vergroot;
   6. 6. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers en lichtkappen word vergroot, mits:
      • de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 5 m² bedraagt;
      • de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
   7. 7. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat gebouwen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen ten behoeve van de gasvoorziening en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen, worden gebouwd mits:
      • de hoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet meer dan 3 meter bedraagt;
      • de oppervlakte niet meer dan 25 m² bedraagt;
   8. 8. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag, worden geplaatst mits:
      • de hoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet meer dan 1,5 meter bedraagt;
      • de bruto-oppervlakte niet meer bedraagt dan 2 m² voor zover het bouwwerk bovengronds word geplaatst;
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanbepalingen en toestaan dat de aanleg van nieuwe en wijziging van bestaande weg-, infrastructuur- en groenvoorzieningen (inclusief speelvoorzieningen met een maximale hoogte van 12 meter) binnen de bebouwde kom wordt gerealiseerd, mits deze activitieten niet samenhangen met realisering van een nieuwe, nog niet via een (ontwerp)bestemmingsplan geaccordeerde planmatige stads- of dorpsuitbreiding;

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van één of meerdere nadere eisen als bedoeld in de artikelen 3, 4, 5, 6 is de volgende procedure van toepassing:

1. a. een voorgenomen nadere eis als bedoeld in bovengenoemde artikelen, waarbij toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ligt, met bijhorende stukken, gedurende 2 weken op het gemeentehuis ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de nederlegging van te voren in één of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze, bekend;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de in sub a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen indienen omtrent de voorgenomen nadere eis.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

1. a. Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
2. b. bij een omgevingsvergunning wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de Parkeernota Hoogeveen, 20 april 2011, (Parkeernota Hoogeveen), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden. Hierbij kunnen voorschriften worden opgenomen over het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.
3. c. Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemmingen, wordt in ieder geval gerekend een functiewijziging van bouwwerken of onbebouwde gronden in een functie met een grotere behoefte, zonder dat in voldoende mate ruimte aanwezig is ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's. Deze bepaling geldt niet:
   1. 1. voor bestaand gebruik;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.
4. d. bij de toepassing van het bepaalde onder c wordt beoordeeld of sprake is van voldoende parkeergelegenheid aan de hand van de normen die zijn neergelegd in de Parkeernota Hoogeveen, 20 april 2011, (Bijlage 1), met dien verstande dat indien gedurende de planperiode een nieuwe versie verschijnt, met deze nieuwe versie rekening wordt gehouden, waarbij alleen gelet wordt op de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van de functiewijziging. Hierbij kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de parkeergelegenheid ten behoeve van het realiseren en in stand houden van parkeergelegenheid op eigen terrein.
5. e. Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde sub a en c en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 12.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 12.1 met maximaal 10%.

Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 12.4,na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het Zuid, deelplan Anjerstraat.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van .............................................................

De voorzitter, De griffier,

...................... ................................

Woningstiching Domesta is voornemens om de oude torenflat De Arend te Hoogeveen te vernieuwen. Dit is onderdeel van een groter plan waarbij ook een nieuw appartementen gebouw moet worden gerealiseerd en garageboxen zullen worden gesloopt ten behoeve van levensloopbestendige woningen.

Met voorliggend bestemmingsplan worden in totaal 122 appartementen en 7 levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. Dit voornemen is echter niet in overeenstemming met de geldende gebruiks en bouwmogelijkheden van de geldende bestemingsplannen Zuid 2017 en Krakeel en Wolfsbos geconsolideerde versie. Om de woningen te realiseren is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Het bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders, waarbij wordt aangetoond dat de realisatie van de 125 woningen op genoemde lokatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het bestemmingsplan "Zuid, De Arend" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek. nr. NL.IMRO.0118.2023BP9005006-CO01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan bod:

• hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie en benoemt de huidige planologische regels;
• hoofdstuk 3 bevat het beleidskader met relevant rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid;
• hoofdstuk 4 geeft de gewenste ontwikkeling en de uitgangspunten van het plan weer;
• hoofdstuk 5 gaat in op de randvoorwaarden en belemmeringen vanuit omgevings- en milieu aspecten, zoals bodem, geluid, luchtkwaliteit, water, etc.;
• hoofdstuk 6 gaat in op de planologische regels en de daarbij behorende verbeelding;
• hoofdstuk 7 gaat in op de handhaafbaarheid van het bestemmingsplan;
• hoofdstuk 8 gaat in op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het plangebied betreft de huidige lokatie van De Arend, de naastgelegen parkeerplaats en het terrein met de garageboxen aan De Grutto. Het wordt grofweg begrensd door de Boekweitlaan aan de noordzijde, de woonbebouwing aan De Grutto aan de oostzijde, de Jasmijnstraat aan de zuidzijde en het park aan de Hazelaarstraat in het westen.

In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied (rode ster) in Hoogeveen weergegeven. De ligging van het plangebied in de directe omgeving is in afbeelding 1.2 te zien. Voor de exacte begrenzing wordt hier en voor het vervolg van deze toelichting verwezen naar de verbeelding behorend bij dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1 Globale ligging plangebied in Hoogeveen.

Afbeelding 1.2 Het plangebied in de directe omgeving.

Het plangebied ligt gedeeltelijk in de bestemmingsplannen "Zuid 2017" en "Krakeel/Wolfsbos geconsolideerde versie". Afbeelding 1.3 en 1.4 bevatten uitsnedes van de verbeelding behorende bij de geldende bestemmingsplannen.

Afbeelding 1.3 Uitsnede bestemmingsplan Zuid 2017

Afbeelding 1.4 Uitsnede bestemmingsplan Krakeel en Wolfsbos geconsolideerde versie

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan "Zuid 2017" de enkelbestemming 'Groen'. Op basis van het bestemmingsplan "Krakeel en Wolfsbos geconsolideerde versie" zijn de bestemmingen "Wonen", "Verkeer" en "Wonen- garagebox" van toepassing.

Binnen de bestemming Groen in het bestemmingsplan Zuid 2017 is nog een wijzigingsbevoegdheid aanwezig naar de bestemming Maaschappelijk.

Het realiseren van de nieuwbouw van De Arend zal plaatsvinden binnen de bestemming "Groen", het appartementencomplex binnen de verkeersbestemming en de zeven grondgebonden woningen binnen de bestemming "wonen- garageboxen". Geen van de voorgenomen bouwplannen is in overeenstemming met de geldende gebruiks en bouw mogelijkheden van de huidige bestemmingsplannen.

Het plangebied is gelegen op de scheiding tussen de wijken Zuid en Wolfsbos. Deze wijken zijn in de jaren '60 en '70 van de vorige eeuw ontwikkeld. De verkaveling in deze wijken volgt in grote lijnen de oude agrarische verkavelingsstructuur. Dat geldt echter niet voor het gedeelte waar het plangebied is gelegen. Hier is het oude profiel nauwelijks meer herkenbaar. De Arend met haar 11 verdiepingen is wel in de lengterichting, in de as van de oorspronkelijke zware laanbeplanting gezet.

Naast de flat De Arend bestaat het plangebied zelf nu uit een park, een parkeerplaats en garageboxen.

De directe omgeving wordt gevormd door woningen en het park. Het gebied wordt ontsloten op de Buizerdlaan. Deze weg maakt onderdeel uit van de zogenaamde binnenring. De binnenring is onderdeel van de hoofdverkeersstructuur van Hoogeveen, en verbindt diverse wijken aan de zuidkant van het stadscentrum. In afbeelding 1.5 is op een luchtfoto het plangebied te zien in de directe omgeving.

Afbeelding 1.5 Luchtfoto met globale ligging plangebied.

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

Geconstateerd wordt dat het bestemmingplan Zuid, De Arend geen rijksbelangen raakt. Derhalve wordt geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze zijn bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, gewenst. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. In het Barro zijn geen specifieke regels opgenomen voor het onderhavig plangebied.

De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin is in artikel 3.1.6 een lid 2 ingevoegd waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen (inclusief detailhandel) in bestemmingsplannen. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies in vraaggerichte programmering van hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen.

In het gewijzigde Bro, van kracht sinds 1 juli 2017, is artikel 3.1.6, lid 2 gewijzigd in:

"De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied".

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of de ontwikkeling waarvoor dit bestemmingsplan opgesteld is aan te merken is als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1. Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen.

In voorliggend geval is er sprake van een woningbouwontwikkeling waarbij sprake is van nieuwbouw en vervangende nieuwbouw van 125 woningen in Hoogeveen. Voorliggende ontwikkeling dient daarmee te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. De laddertoets wordt hierna doorlopen.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Voor woningbouwontwikkelingen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De ‘ladder’ verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig.

De ontwikkeling die met dit plan mogelik wordt gemaakt is in de eerste plaats ingegeven om tegemoet te komen aan de lokale vraag naar woningen. Daarnaast betreft het een gedeeltelijke sloop en nieuwbouw van bstaande woningen. De netto toename van het aantal woningen is daarom gering. De toename van het aantal woningen kan daarom als een kleinschalige ontwikkeling worden aangemerkt die geen significant gemeentegrens overstijgend effect heeft. Bovengemeentelijke afstemming is niet nodig.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de lange termijn prognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Bij woningen kan daarbij vooral worden gedacht aan specifieke woontypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Zoals reeds beschreven geldt voor het voorliggende plan dat het ruimtelijk verzorgingsgebied het lokaal en gemeentelijk niveau betreft. De behoefte wordt dan ook op dit niveau beschreven.

Op basis van het gemeentelijk woonbeleid blijkt er tot en met 2030 2.200 nieuwbouwwoningen aan de woningvoorraad moet te worden toegevoegd in Hoogeveen. Om daadwerkelijk ruim 2.200 woningen te kunnen realiseren, moet de gemeente enige overmaat aanhouden in de woningbouwprogrammering. Niet alle plannen zijn even gemakkelijk ontwikkelbaar en niet alle locaties lenen zich voor elke type woningen. Gemiddeld komt 30% van de locaties later of helemaal niet tot ontwikkeling. De gemeente heeft daarom concrete bouwruimte nodig voor ca. 2.900 woningen in negen jaar (2021 tot 2030). Zo bouwt de gemeente flexibiliteit en keuzevrijheid in om, ongeacht veranderingen of obstakels, toch in de behoefte te voorzien. Daarmee voorkomt de gemeente onnodige uitstroom van huishoudens uit Hoogeveen.

Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats?

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

In voorliggend geval is sprake van een ‘stedelijke ontwikkeling’ op een locatie die onderdeel uitmaakt van het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Provinciale Staten hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie- en Omgevingsverordening Drenthe 2018 vastgesteld.

In het kader van de regionale afstemming is met de buurgemeenten De Wolden, Westerveld en Meppel overleg gevoerd over het woningbouwprogramma. Er is behoefte aan 1880 tot 2204 woningen in negen jaar (2021-2030) vastgesteld in het woningmarktonderzoek 2021 Regio zuidwest en midden-Drenthe. In 2021 zijn 186 woningen gerealiseerd. Het te realiseren aantal tot en met 2030 is daarmee 1694 – 2018 woningen. Rekening houdend met een plancapaciteit van 130% is er een resterende plancapaciteit benodigd van 2202 tot 2624 woningen tot 2030. Op dit moment bedraagt de plancapaciteit tot 2030 circa 2000 woningen. Hiermee is er voldoende ruimte om extra plancapaciteit toe te voegen.

Met deze visie zet de gemeente de koers uit op het gebied van wonen en wonen met zorg voor de komende jaren. Deze woonvisie vervangt het beleidskader dat werd vastgesteld in 2017. De woon(zorg)visie geeft uitwerking aan de richting die is ingeslagen met de Toekomstvisie en zet enkele prioriteiten uit het coalitieakkoord 2022 2026 om in richting en beleid. De woon(zorg)visie bevat een deel visievorming. Dit is uitgewerkt in ambities en opgaven ten aanzien van wonen (en zorg) aan de hand van de volgende thema’s:

• Thema1: Voldoende woningen in Hoogeveen;
• Thema2: Een passende woning voor iedereen;
• Thema3: Wonen met een zorg of ondersteuningsvraag;
• Thema4: Duurzaam en toekomst bestending wonen in veerkrachtige wijken.

De vraag naar woningen nam de afgelopen jaren sterker toe dan verwacht. Uit het woningmarktonderzoek 2021 komt naar voren dat de lokale woningbehoefte bestaat uit ongeveer 750 woningen in de periode van 2021 tot 2030 Daarnaast ligt er een flinke regionale opgave van nog eens 1130 tot 1450 woningen tot 2030. In totaal komt de woningbouwopgave daarmee op 1880 tot 2200 woningen van 2021 tot 2030. Dat is ongeveer een verdubbeling vergeleken met de vorige woon(zorg)visie 1100 woningen). Gezien de grote druk op de woningmarkt wordt er voor gekozen om nu ambitieuze stappen te maken. Daarom wordt ingezet op de bovenkant van de bandbreedte van de vraag die uit het woningmarktonderzoek naar voren komt.

Het grootste deel van de lokale behoefte ligt in de stad. In de dorpen is er vooral vraag naar kleinschalige nieuwbouw. Om te voldoen aan de regionale opgave is er binnenstedelijk waarschijnlijk niet genoeg ruimte. Voor die regionale opgave moeten dus op zoek worden gegaan naar een uitbreidingslocatie van Hoogeveen. Uiteindelijk hangt de keuze om ergens te bouwen af van het aantal en type woningen. De gewenste woningen en woonomgeving bepaalt in grote mate welke locaties geschikt zijn.

Er is momenteel met name een tekort aan woningen in het betaalbare segment terwijl het betaalbare aanbod dat er is niet beschikbaar komt door een gebrek aan doorstroom. Daarom wordt ingezet in de nieuwbouw op het toevoegen van 65% betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur het goedkope en het betaalbare koopsegment).

Het plangebied ligt in de kern Hoogeveen. Het betreft de sloop en nieuwbouw van 118 appartementen in de sociale huursector en nieuwbouw van 7 levensloopbestendige woningn in de sociale huursector.

Van de bovengenoemde woningbouwbehoefte in de gemeente Hoogeveen, moet het grootste deel in de kern Hoogeveen zelf landen. Dit is gesteld op basis van het woningmarktonderzoek 2021 Regio zuidwest en midden-Drenthe. Met toevoeging van de woningen uit dit plan wordt een bijdrage geleverd aan de behoefte aan woningen in gemeente Hoogeveen.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend initiatief in overeenstemming is met de woonvisie 'Woonvisie 2023-2026' en het woningmarktonderzoek 2021 Regio zuidwest en midden-Drenthe.

Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Voor dit bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met het geldende provinciale- , regionale- en gemeentelijke beleid.

De voorgenomen ontwikkeling beslaat zoals gezegd in totaal drie onderdelen

• de sloop en nieuwbouw van de Arend;
• 18 appartementen ter plaatse van de parkeerplaats;
• 7 levensloop bestendige woningen ter plekke van de garageboxen.

In de afbeelding hieronder is de toekomstige situatie weergegeven met de afzonderlijke onderdelen.

Afbeelding 4.1. Situatieschets toekomstige invulling.

De Arend stamt uit 1965 en biedt op dit moment plek aan 99 woningen. De flat is oud en voldoet niet meer aan de eisen van de tegenwoordige tijd. De appartementen zijn niet handig ingedeeld en de bewoners hebben veel last van tocht, vocht en geluidsoverlast. Renovatie is niet genoeg en bovendoen erg kostbaar. Eigenaar Domesta heeft daarom aangegeven de flat te willen slopen en herbouwen. De nieuwe Arend moet dan naast (achter) de hudige flat komen te staan. De oude flat zal pas worden gesloopt wanneer de nieuwe gereed is. De huidige bewoners kunnen dan vanuit de oude flat over naar het nieuwe complex zonder een tussen verhuizing. De nieuwe Arend wordt zoveel mogelijk duurzaam gebouwd. Er wordt ingezet op CO2-neutraal bouwen en hergebruik van materialen.

Het nieuwe complex zal een trapsgewijze vorm krijgen waarbij het laagste deel 3 etages hoog zal zijn en het hoogste deel 12 etages (zie afbeelding 4.2). De maximale hoogte zal 40 meter bedragen, 4 meter hoger dan de huidige Arend. Er zullen in totaal 5 verschillende type appartementen een plek krijgen in het complex, 100 in totaal.

Afbeelding 4.2. De nieuwe Arend

Op de plaats van de huidige parkeerplaats komt een appartementencomplex in een zogenaamde vierpspanner. Deze bestaat uit 5 lagen met op elke laag een viertal appartementen. Alleen op de begaande grond zullen dat er minder zijn vanwege de inpandige bergingen. Zie afbeelding 4.3 voor een impressie.

Afbeelding 4.3 Het appartementencomplex / de vierspanner

Daarnaast worden op de lokatie van de garageboxen nog 7 levensloopbestendige woningen gebouwd. In afbeelding 4.4 staat een impressie.

Afbeelding 4.4 levensloopbestendige woningen.

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

In opdracht van Gemeente Hoogeveen heeft Terra Bodemonderzoek bv een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie De Grutto - De Arend te Hoogeveen. Het onderzoek heeft bestaan uit algemeen verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) en een beperkt verkennend asbestonderzoek (NEN 5707). Aanvullend is onderzoek uitgevoerd naar de teerhoudendheid van het asfalt van het voetpad (niet onder BRL SIKB 2000 certificaat). Het totale onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat:

• In de bovengrond lokaal licht verhoogde gehalten lood, zink, kwik en PAK zijn aangetoond;
• In de ondergrond geen verhoogde gehalten van de onderzochte parameters zijn aangetoond;
• In het grondwater licht verhoogde gehalten molybdeen, minerale olie en zink zijn aangetoond;
• PFAS niet boven de lokale achtergrondwaarden is aangetoond;
• Geen asbest is aangetoond;
• Het onderzochte asfalt kan worden aangemerkt als niet-teerhoudend;
• Op basis van indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte grond (behoudens de grond afkomstig van MM4, Oostelijk terreindeel) aan de kwaliteitsklasse achtergrondwaarden;
• Op basis van indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte grond afkomstig van MM4 (Oostelijk terreindeel) aan de kwaliteitsklasse ‘industrie’.

Conclusie

De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek vormen geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader onderzoek. De bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoeklocatie is geschikt voor de beoogde gebruiksfunctie.

Bij de bouwwerkzaamheden zullen grond en bouwstoffen vrijkomen. Bij het hergebruiken hiervan zijn de voorwaarden van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Mogelijk moet de milieuhygiënische kwaliteit van vrijkomend materiaal verder worden onderzocht voordat dit opnieuw mag worden toegepast. Voor meer informatie hierover kan de aanvrager contact opnemen met een toezichthouder Bodem van de RUD Drenthe.

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn archeologische monumenten kaarten en gemeentelijke cultuurhistorische beleidskaarten opgesteld.

De Archeologische Monumenten Kaart (AMK) bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. In het plangebied zijn geen archeologische monumenten aanwezig waarmee rekening gehouden dient te worden.

Het gemeentelijke archeologiebeleid is doorvertaald in het geldende bestemmingsplan middels een of meerdere dubbelbestemmingen. In voorliggend geval geldt geen dubbelbestemming. Archeologisch onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Daarnaast wordt gesteld dat het voornemen geen negatieve invloed heeft op de cultuurhistorische waarden.

Geconcludeerd wordt dat met inachtneming van het voorgaande de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Deze waterparagraaf is erop gericht om de actuele watersituatie en het actuele waterbeleid in beeld te brengen en inzicht te geven in maatregelen om de ontwikkeling toekomstbestendig in te richten. Voorliggend plan valt in het beheersgebied van waterschap Drents Overijsselse Delta.

Algemeen

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht de Watertoets uit te voeren. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten. Waterschap Drents Overijsselse Delta is 4 oktober 2023 per email geïnformeerd over het plan. De watertoets is als Bijlage 2 opgenomen. In dit document worden de uitgangspunten van zowel waterschap als gemeente beschreven.

Uitgangspunten

Watersysteem

Aan- en afvoer van voldoende water, waarborg van de waterkwaliteit en ruimte voor water.

Watergangen:

In en rondom het plangebied ligt een primaire watergang. Het plangebied ligt in een peilgebied met een vast winterpeil van NAP +10,60 m en een vast zomerpeil van NAP +10,60 m. De functie van deze watergang(en) moet te allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur beschreven. Met betrekking tot deze watergangen gelden de binnen de Keur opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden aangevraagd bij waterschap Drents Overijsselse Delta.

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. De ontwikkelaar houdt rekening met de randvoorwaarden die zowel het waterschap als de gemeente stelt aan het voorkomen van wateroverlast. Er wordt rekening gehouden met de randvoorwaarden die gemeenten stellen aan:

• Het benutten, lokaal verwerken of vertraagd afvoer van hemelwater op percelen en in de openbare ruimte;
• Het gescheiden houden van hemelwater;
• De capaciteitsbehoefte voor de afvoer van hemelwater;
• De eisen die aan woningen, andere kwetsbare functies en openbare ruimte worden gesteld ter voorkoming van wateroverlast.

Invulling bergingsopgave

In het gemeentelijk beleid, zoals weergegeven in het Riool- en Waterprogramma, specificatie Hoogeveen, is de “Beslisboom waterberging in bestaand stedelijk gebied” opgenomen. Deze beslisboom schrijft voor dat er 25 mm waterberging moet worden gerealiseerd.

Vanuit waterschap Drents Overijsselse Delta geldt voor grote plannen en uitbreidingslocaties als regel, dat voor het realiseren van verhard oppervlak een berging, ter compensatie voor de versnelde afvoer, van het afstromende hemelwater benodigd is. Compensatie volgt de volgende trap: vasthouden-bergen-afvoeren. In het plan wordt een verhard oppervlak van circa 6980 m2 gerealiseerd. Dit houdt in dat een waterbergend oppervlak van 6980m2 * 0.08m = 558,4 m3 [kuub] wordt aangelegd.

Het verharde oppervlak in de huidige situatie (flat De Arend met de verhardingen van onder meer parkeerplaatsen en trottoirgedeelten) bedraagt circa 6.545 m2. Met het nieuwbouwplan is er per saldo sprake van een toename aan verhard oppervlakte van circa 435 m2.

Er is in het plangebied zoveel mogelijk invulling gegeven aan de waterberging. Echter, door gebiedsbegrenzingen in combinatie met gebiedskenmerken (o.a. hoge grondwaterstanden), kan in dit gebied niet worden voldaan aan de bergingseis van het waterschap van 558,4 m3. Onderzocht is hoe er zoveel mogelijk waterberging in het plangebied gerealiseerd kan worden rekening houdend met bovenstaande beperkende aspecten. Dit komt neer op een bergingsvolume van 200 m3.

Deze waterberging wordt binnen dit plan gerealiseerd worden doormiddel van de aanleg van wadi's voor de opvang van regenwater. De berging van de wadi wordt dusdanig ontworpen dat de vereiste berging kan worden geborgen en dat de waterstand in de wadi maximaal 30 cm bedraagt (ter voorkoming van verdrinking gevaar). De maximale waterstand van 30 cm wordt geregeld middels een overstortmuur in een inspectieput welke in verbinding staat met de duiker naar een waterpartij.

Gezien de bodemopbouw (keileem in de ondergrond) zal het regenwater in de wadi slechts beperkt infiltreren. Om ervoor te zorgen dat de wadi beschikbaar is voor een volgende grote neerslaggebeurtenis, wordt in de overstortmuur een doorlaat aangebracht met een debietbegrenzer. De debietbegrenzer wordt dusdanig gedimensioneerd dat maximaal 1.2 ltr/ha/sec wordt afgevoerd naar de bestaande waterpartij nabij het plangebied.

Wat betreft de watersituatie is de nieuwe situatie is ten opzichte van de huidige situatie verbeterd. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het verhard oppervlakte met slechts 435 vierkante meter toe. Daartegenover staat dat er in de nieuwe situatie een wadi wordt aangelegd met een bergingscapaciteit van 200m3. In de huidige situatie wordt het water via gemengd stelsel direct afgevoerd.

Rondom de Nieuwe Arend komt een ringleiding. Dit is het schoonwaterriool waarop alle hemelwaterafvoeren van dit gebouw aangesloten worden. Deze loost in de wadi. Daarbij komt er een soort 'noodoverstort' die, zodra er niet meer op de wadi kan worden geloosd, zorgt dat er water wordt geloosd op het regenwaterriool.

Het parkeerterrein onder en rond de Nieuwe Arend wordt niet (meer) verdiept aangelegd. Wel wordt het landschap direct daarom heen verhoogd. Dit wordt glooiend aangelegd.

Waterkwaliteit

Het watersysteem wordt zo ontworpen dat het geen risico's voor de volksgezondheid creëert en voldoende schoon is voor mensen, planten en dieren.

Afvoer hemelwater

• Kwaliteit afvoer hemelwater: Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afstromende hemelwater te garanderen. Licht vervuild hemelwater (bijvoorbeeld van een woonstraat) wordt via de straat naar de wadi's of parkeervakken afgevoerd.

Verontreiniging

• Microverontreiniging: Er worden geen uitloogbare materialen gebruikt die tot een verontreiniging van het oppervlaktewater kunnen leiden.
• Schoonmaakmiddelen en waterkwaliteit: Hemelwater wordt afgevoerd naar oppervlaktewater. Autowassen op straat en reinigen van bestrating kan via de hemelwaterafvoeren zorgen voor schade aan het oppervlaktewatersysteem. Alle toegelaten schoonmaakmiddelen zijn milieuvriendelijk, maar mogen niet zonder meer rechtstreeks in oppervlaktewater worden geloosd. Formeel is daar een vergunning op basis van Art. 6.2 lid 1 van de Waterwet (het brengen van stoffen in een oppervlaktewaterlichaam) voor nodig. Een watervergunning wordt niet verleend wanneer een riolering in de buurt aanwezig is.

Riolering

• Gemeentelijk rioleringsbeleid: de gemeente heeft een zorgplicht voor doelmatige verwerking en afvoer van hemelwater, afvalwater en grondwater. In het plan wordt rekening gehouden met het gemeentelijke rioleringsbeleid. Afvalwater en hemelwater worden op de perceelgrens gescheiden aangeboden.

• Voorkeursvolgorde afvoer hemelwater: Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu worden teruggebracht (afkoppelen). Dat kan door infiltratie in de bodem of door berging in het oppervlaktewater. Beiden zijn in het plangebied van toepassing. Het waterschap heeft de voorkeur om daar waar mogelijk, het hemelwater oppervlakkig af te voeren en te infiltreren in de bodem.
• Lozing afvalwater: Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels:

1. a. Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het “Besluit lozing afvalwater huishoudens” (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.
2. b. Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het “Activiteitenbesluit”.

Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het “Besluit lozen buiten inrichtingen” (Blbi).

Rioolcapaciteit

• Rioolcapaciteit: De capaciteit van het huidige rioolstelsel kan een aandachtspunt vormen. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het afvalwater wordt getransporteerd naar de RWZI Echten van waterschap Drents Overijsselse Delta.

Beheer en onderhoud

Het beheer en onderhoud is erop gericht om de waterhuishouding op orde te houden of te verbeteren. Het gaat bij watergangen zowel om waterkwantiteit en -kwaliteit, als om beeldkwaliteit en waterbeleving. Het reguliere onderhoud bestaat voornamelijk uit het maaien van de water- en oevervegetatie. Bij nieuw aan te leggen water vindt overleg met het waterschap plaats. Er wordt geen nieuw open water aangelegd. Waterberging vindt plaats in de vorm van een wadi.

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet vervangen. De bescherming van Natura 2000 gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen (houtopstanden) wordt nu via deze wet geregeld. De provincie is per 1 januari 2017 het bevoegde gezag voor soortenbescherming en houtopstanden. Deze bevoegdheden lagen voorheen bij het Rijk. Daarnaast is de provincie bevoegd gezag gebleven voor Natura 2000 bescherming en faunabeheer. De provincie is verantwoordelijk voor het afgeven van vergunningen en ontheffingen voor al deze gebieden. Hierop geldt alleen een uitzondering als het rijksaangelegenheden betreft.

Provinciale Staten hebben op 14 december 2016 regels gesteld en vrijstelling gegeven over de soortenbescherming, faunabeheer en houtopstanden in de Provinciale omgevingsverordening Drenthe. In deze verordening zijn de vrijstelling voor beweiden en bemesten en de soortenvrijstellingen van het rijk overgenomen. Verder zijn er regels gesteld om faunabeheer mogelijk te maken. Ten slotte zijn de spelregels voor houtopstanden (voorheen Boswet) vastgelegd. Zo is bepaald aan welke eisen een compensatieverzoek moet voldoen en is de mogelijkheid voor het aanleggen van tijdelijk bos geregeld. Daarnaast hebben Gedeputeerde Staten op 20 december 2016 de beleidsregels Wet natuurbescherming Drenthe vastgesteld. Deze beleidsregels gaan over het toedelen van ontwikkelingsruimte in relatie tot de PAS (Natura 2000), soortenbescherming en houtopstanden. De provincie Drenthe zet zich ook in voor actieve soortenbescherming.

Met de ingang van de te verwachten Omgevingswet (verwachte ingangsdatum 1 juli 2023) dient aandacht besteed te worden aan activiteiten met mogelijke gevolgen voor van nature in het wild levende dieren of planten. Deze regels gaan gelden in artikel 11.27 (specifieke zorgplicht soorten). Hierbij dient voorafgaand van de activiteit nagegaan te worden of er aanwijzingen zijn van de aanwezigheid van rode lijst soorten, genoemd in bijlage IX of in rode lijsten, bedoeld in artikel 2.19.

Voor het plangebied is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. (zie Bijlage 3)

Broedvogels zonder jaarrond beschermd nest

Binnen en in de directe omgeving van het plangebied kunnen diverse (niet jaarrond beschermde) vogels tot broeden komen. Voor alle inheemse vogelsoorten geldt een verbod op handelingen die soorten, nesten, eieren of vaste rust-of verblijfplaatsen beschadigen.

Voor werkzaamheden met schadelijke effecten op broedvogels wordt veelal geen ontheffing verleend, omdat het uitvoeren van de werkzaamheden buiten het broedseizoen over het algemeen een goed alternatief vormt. In het kader van de Wet natuurbescherming wordt voor het broedseizoen geen standaardperiode gehanteerd, omdat deze per soort en vaak per jaar kan verschillen. Van belang is of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum. Voor de meeste soorten kan de periode tussen maart en september worden aangehouden als broedseizoen. Dit is echter afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden.

Bij uitvoering van de werkzaamheden in het broedseizoen dienen potentiële nestlocaties vóór het broedseizoen van het jaar 2024 ongeschikt te maken voor vogels, door buiten het broedseizoen bomen en bosschages te snoeien of te kappen. Wanneer de werkzaamheden in het broedseizoen worden opgestart en de locaties niet van tevoren ongeschikt gemaakt kunnen worden, moet de locatie voorafgaand aan de werkzaamheden worden vrijgegeven door een ervaren ecoloog (broedvogelcheck). Indien bij de controle in gebruik zijnde nesten van vogels, of in aanbouw zijnde nesten worden aangetroffen moet een zorgvuldige werkwijze worden bepaald of dienen de werkzaamheden worden uitgesteld tot het nest niet meer in gebruik is.

Natuurinclusief bouwen

Het te herontwikkeling plangebied met de te realiseren nieuwbouw en in te richten buitenruimte biedt mogelijkheden voor het realiseren van verblijfplaatsen en leefgebied voor onder andere vleermuizen, gierzwaluw en huismus. Hiervoor zijn vele mogelijkheden. Geadviseerd wordt in een vroeg stadium van de planvorming een ecoloog te betrekken om mee te denken bij een natuurinclusieve invulling met faunavoorzieningen in de realiseren bebouwing en een ecologische meerwaarde in de buitenruime.

Zorgplicht

Ten allen tijde blijft de zorgplicht gelden. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze zorg geldt voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of deze soort beschermd is en ongeacht of ontheffing of vrijstelling is verleend.

De Wet geluidhinder beschermt de volgende objecten:

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen;
• geluidsgevoelige terreinen.

Deze bescherming geldt als het gebruik van deze objecten is toegestaan volgens het bestemmingsplan, de beheersverordening, omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan of beheersverordening. Op tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan met een periode van maximaal 10 jaar is de Wet geluidhinder niet van toepassing.

Onder "woning" wordt verstaan (artikel 1 Wet geluidhinder): gebouw of gedeelte van een gebouw waar bewoning is toegestaan op grond van de geldende planologische status (bestemmingsplan, de beheersverordening, omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan of beheersverordening). De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning is gewoon een woning, waarvoor het mogelijk is een hogere waarde (als nodig) te verlenen. Dit geldt natuurlijk alleen voor bedrijfswoningen die zijn gelegen in een geluidzone. Hotels, recreatiewoningen en kantoren zijn niet geluidgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder.

In het Activiteitenbesluit zijn voorschriften opgenomen die bescherming bieden tegen geluidhinder van inrichtingen die onder het Besluit vallen. Deze bescherming wordt geboden aan gevoelige objecten (gevoelige gebouwen en gevoelige terreinen (artikel 1.1)). In artikel 1.1 is in de definitie van gevoelige gebouwen aangegeven dat gebouwen die bij de inrichting horen (dienst- of bedrijfswoningen) geen geluidsgevoelig object zijn waarvoor de grenswaarden uit het besluit gelden. Dienst- of bedrijfswoningen die niet tot de inrichting behoren zijn gewoon woningen van derden waarvoor de grenswaarden wel gelden.

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Wanneer niet aan deze grenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag, in de meeste gevallen de gemeente, hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd.

In opdracht van Domesta BV is voor de nieuwbouw van het wooncomplex De Arend, het appartementencom plex en de levensloopbestendige woningente Hoogeveen een akoestisch onderzoek naar de heersende geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie Bijlage 6)

Op basis van de onderhavige rapportage kunnen de volgende conclusies worden gegeven:

Voor de toets aan de Wet Geluidhinder (Wgh) zijn alleen de wegen met een maximumsnelheid van 50 km/u of meer relevant. Dit betreft de:

• Rijksweg A37 maximumsnelheid: 100 km/u;
• Buizerdlaan maximumsnelheid: 50 km/u;
• Boekweitlaan maximumsnelheid: 50 km/u;
• Wolfsbosstraat maximumsnelheid: 50 km/u;

De hoogste geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai wordt veroorzaakt door verkeer op de Buizerdlaan Lden = 62 dB (incl. aftrek art. 110 Wgh), op de NW-gevel van het appartementencomplex.

Er dient een hogere waarde aangevraagd te worden conform tabel 10 van het geluidsrapport. Zoals ook hieronder weergegeven.

Conform het hogere waarden beleid van de gemeente Hoogeveen geldt een aanvullende woningindelingseis; bij een geluidbelasting groter dan 53 dB vanwege wegverkeer maximaal 1 geluidgevoelig ruimte per woonlaag aan de geluidbelaste gevel.

De Nieuwe Arend

De terrassenflat De Nieuwe Arend betreft vervangende nieuwbouw (nog te bouwen woningen die nog niet zijn geprojecteerd en dienen ter vervanging van bestaande woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen) van de bestaande flat. De terrassenflat is voornamelijk éénzijdig georiënteerd met de gevel van de slaapkamers grenzend aan een inpandig balkon. Doordat deze gevel terug ligt is deze minder geluidbelast. Hierdoor grenst alleen de woonkamer aan de hoogst geluidbelaste gevel. Met de terug liggende balkons ter plaatse van de slaapkamer is een vorm van afscherming gerealiseerd. Dit geldt niet voor de appartementen op de 1e verdieping. Deze appartementen beschikken over een galerij balkon over de gehele lengte van de gevel, maar deze gevels zijn ook minder geluidbelast dan de hoger gelegen verdiepingen. Hiermee wordt niet volledig aan het geluidbeleid voldaan, maar wordt ontwerptechnisch als hoogst haalbare geacht. Daarbij gaan de bewoners betreft het akoestisch binnenklimaat er ruim op vooruit t.o.v. de bestaande situatie en wordt er gebalanceerde ventilatie toegepast. Om volledig aan het gemeentelijk geluidbeleid te voldoen zouden de balkons verglaasd moeten worden (loggia's) wat financieel niet haalbaar wordt geacht vanwege de bouwfysische consequenties in het ontwerp zoals bijvoorbeeld daglicht. Ook de bewassing van de loggia's zou niet kosten efficiënt zijn.

Compenserende maatregel

In het akoestisch ontwerp zijn voor het intern geluid (strengere) streefwaarden gehanteerd waarin voor de contactgeluidisolatie tussen de appartementen onderling een hogere geluidweringsklasse van II wordt behaald (i.p.v. geluidweringsklasse III voor nieuwbouweisen conform Bouwbesluit). Dit resulteert in een contactgeluidsverbetering van +5 dB tussen de appartementen onderling ten opzichte van de nieuwbouweisen conform Bouwbesluit.

Appartementencomplex 4 spanner

Alle appartementen zijn tweezijdig georiënteerd waarvan minstens 1 geluidgevoelige ruimte aan de minst geluidbelaste gevel grenst. Voor de appartementen met twee geluidbelaste gevels worden lokale (glas)schermen voor de ramen toegepast om aan het gemeentelijk geluidbeleid te voldoen. De schematisering van deze lokale schermen en de productspecificaties zijn opgenomen in bijlage 6 van het geluidsrapport.

7 rijwoningen

Alle gevels van de grondgebonden woningen hebben een geluidbelasting van 53 dB of lager waarmee conform het gemeentelijke geluidbeleid geen maatregelen benodigd zijn.

De gecumuleerde maximale geluidbelasting, ten gevolge van alle wegen tezamen, op de gevels van de woningen, bedraagt afgerond ten hoogste: Lden = 68 dB (excl. aftrek ex art. 110 Wgh) op de NW-gevel van het appartementencomplex op een hoogte van 4,5 meter. Deze belastte gevel, grenzend aan verblijfsgebied, dient voor minimaal GA,k = 35 dB te worden geïsoleerd. De overige gevels dienen volgens het overzicht van tabel 11 van het geluidsrapport te worden geïsoleerd.

Indien aan bovenstaande eisen wordt voldaan vormt het aspect geluid geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Er zijn geen bedrijven in de omgeving aanwezig welke in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Het betreft reeds een woonomgeving en dat blijft het.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 7 juli 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling maakt 129 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig. De beoogde ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Op 12-12-2023 heeft het college vastgesteld dat geen MER nodig is. In Bijlage 7 is de aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.1 weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO₂ en PM₁₀ (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Het project kan als een NIBM-project worden beschouwd. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot een verandering die een significant negatieve bijdrage levert aan de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit staat de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg.

Het aspect Externe Veiligheid heeft te maken met de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen en de bescherming hiertegen. De veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

Het groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Verder kunnen de veiligheidsrisico's worden verdeeld in risico's veroorzaakt door bedrijvigheid (inrichtingen) en in risico's veroorzaakt vanwege het transport (weg, spoor, water, buisleidingen) van gevaarlijke stoffen. Conform het nationale veiligheidsbeleid en de Visie externe veiligheid van de gemeente Hoogeveen is onderzoek verricht naar de veiligheidssituatie rondom het plangebied.

De transportader die van invloed is op het plangebied is de Rijksweg A37 die van knooppunt Hoogeveen tot de Duitse grens loopt. De planlocatie ligt op circa 205 meter afstand van de A37, welke deel uitmaakt van het Basisnet weg. Hiermee valt de planlocatie geheel binnen het invloedsgebied van de A37. Via deze basisnetroute worden volgens het Basisnet weg per jaar 1500 tankwagens met GF3 (brandbare gassen) vervoerd. Bij een dergelijk transport bedraagt de grootte van het invloedsgebied volgens het Hart 355 meter. Wanneer er binnen een afstand van 200 meter van een basisnetroute een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient er volgens het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) verantwoording afgelegd te worden over het groepsrisico. Het plangebied valt geheel buiten deze toetsingsafstand. Dit houdt in dat de hoogte van het groepsrisico niet hoeft te worden beoordeeld.

Wel is de VRD in de gelegenheid te gesteld om een advies over zelfredzaamheid en hulpverlening uit te kunnen brengen. De VRD heeft aangegeven te adviseren om de nieuwe infrastructuur aan te sluiten op de bestaande wegen zoals “De Grutto” en de “Jasmijnstraat”. Dit is het geval.

In onderstaande figuur is de ligging van het plangebied (rood omkaderd) ten opzichte van het invloedsgebied van de Rijksweg A37 weergegeven.

De planlocatie ligt buiten het invloedsgebied van de in noordoosten gelegen hoge druk aardgastransportleiding. Hierdoor is externe veiligheid voor deze buisleiding niet relevant.

Verder zijn er geen risicobronnen in de omgeving aanwezig. Het aspect Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

Verkeer

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 122 appartementen en 7 woningen. Als gevolg van deze ontwikkelingen is er sprake van een beperkte toename van het verkeer. Deze toename leidt echter niet tot problemen op de omliggende wegen. Aanpassing van deze wegen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is dan ook niet noodzakelijk.

Het aspect 'verkeer' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Parkeren

In 2011 stelde de raad van Hoogeveen de 'Parkeernota 2011' vast. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen bij een ontwikkeling benodigd zijn, heeft de gemeente parkeernormen geformuleerd. De nota dient ook als een toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, waarvoor een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld of waarvoor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan wordt aangevraagd.

Het plan voorziet in de bouw van 122 appartementen en 7 woningen. In de parkeernota van 2011 staat een parkeernorm van 1.8 voor wonen/appartementen opgenomen. In dit plan wordt hiervan afgeweken. Dit om de volgende reden. De appartementen op De Arend zijn sociale huur. Het autobezit is bij sociale huurwoningen een stuk lager. Dit blijkt ook uit het huidige aantal parkeerplaatsen bij de bestaande Arend (1 parkeervak per woning) en de parkeernormen zoals beschreven in het CROW. Het CROW schrijft een parkeernorm van minimaal 1,2 en maximaal 2.0 parkeerplaatsen voor. Voor de nieuwe Arend wordt een parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. Voor het gehele plan zijn er dus 168 parkeerplaatsen nodig. Deze komen op de volgende locaties in het plan.

a) Onder/naast Terrassenflat 104
b) Naast Vierspanner 18
c) Langs De Grutto 11
d) Tegenover Rijwoningen 15
e) Langs Jasmijnstraat 20

Totaal: 168

Hiermee voldoet het plan aan de gestelde parkeerbehoefte.

Het aspect 'Verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor het plan.

De gemeente Hoogeveen heeft haar ambitie op het gebied van duurzaamheid verwoord in het klimaatbeleid en de Milieuvisie. In het klimaatbeleid is de ambitie uitgesproken om in 2040 als gehele gemeente CO2-neutraal te willen zijn. Door bij nieuwe ontwikkelingen duurzaamheid reeds in de ontwerp- en bouwfase mee te nemen kan optimaal invulling worden gegeven aan de duurzaamheidsdoelstelling.

Voor bestaande bouw kunnen er ook duurzaamheidsmaatregelen getroffen worden. De gemeente stimuleert het duurzaam verbouwen van bestaande woningen door middel van het verstrekken van een duurzaamheidslening. In de verordening 'Duurzaamheidslening gemeente Hoogeveen 2016' staan de voorwaarden vermeld om in aanmerking te kunnen komen voor een dergelijke lening. Tot de duurzaamheidsmaatregelen waarvoor een duurzaamheidslening kan worden toegekend, behoren energiebesparende en waterbesparende maatregelen, duurzame opwekking van energie en de stimulering van de biodiversiteit, zoals het aanbrengen van een vegetatiedak of vogelvides.

Ook kunnen de particulieren, die hun woning energiezuiniger willen maken, gratis een energiescan laten opstellen. Hierbij wordt voornamelijk gekeken naar de 'schil' van de woning, de verwarmingsinstallatie, verlichting, ventilatie en het gebruik van elektrische apparatuur. De mogelijk te treffen haalbare maatregelen worden opgenomen in de energiescan.

De woningen zullen volgens de regels staande in het Bouwbesluit gerealiseerd worden.

Vooruitlopend op de doelstellingen in de Klimaatwet heeft de initiatiefnemer, woningcorporatie Domesta, zichzelf hoge duurzaamheidsdoelen gesteld bij de vervangende nieuwbouw van woonflat De Arend.

In het ontwerp moet worden ingespeeld op duurzame ontwikkelingen zoals de energietransitie, klimaatadaptatie en circulaire economie, maar bovenal moet CO2-reductie worden behaald.

Domesta ziet graag dat het gebouw (tenminste) CO2-neutraal wordt gebouwd. Omdat het een hoogbouwproject betreft, is dit een enorme uitdaging; beton en staal zullen waar mogelijk vervangen worden door hout.

Energietransistie

De basis ligt in een zo laag mogelijk vraag naar verwarmen en koelen. Dit wordt bereikt door extra hoge isolatiewaarden en de toepassing van enkele principes uit het passief-bouwen.

Bij de verwarming en koeling wordt uitgegaan van warmte-koude-opslag (WKO) in de bodem. De appartementengebouwen worden voorzien van een collectieve bron en pompinstallatie. Elk appartement krijgt een individuele warmtepomp. Deze zullen, naast verwarming en warm tapwater, tevens in (actieve) koeling voorzien. Door middel van PV op het dak, krijgt elk appartement individuele elektriciteitsopwekking. Op deze wijze krijgen bewoners maximale invloed op het energieverbruik.

Circulariteit

Grondstoffen, elementen en producten moeten hun waarde behouden. Op gebouwniveau worden daarom zoveel mogelijk losmaakbare materialen in het casco's en de gevels toegepast. In de afbouw worden droogbouwsystemen gebruikt.

Bij de herinrichting van de omgeving worden zoveel mogelijk basismaterialen toegepast die aan het eind van hun levenscyclus weer kunnen worden hergebruikt.

Klimaatadaptie en biodiversiteit

De groene daktuinen geven het gebouw niet alleen letterlijk een groen karakter, maar zullen tevens bijdragen aan het tegengaan van hitte stress, het opvangen van regenwater en de opvang van fijnstof en CO2. Bovendien kunnen ze een aantrekkelijke plek zijn voor vogels, insecten en andere dieren. Met sedum, bloemen, planten en zelfs bomen zullen de daktuinen bijdragen aan de biodiversiteit.

Daarnaast worden in de gevels nestkasten voor gierzwaluwen en vleermuizen opgenomen.

In de openbare ruimte rondom de appartementengebouwen zullen wadi's en een vijver zorgen voor de opvang en buffering van regenwater. Daarmee wordt minder regenwater afgevoerd via de riolering en zal er meer regenwater infiltreren in de ondergrond.

CO2-reductie

Het betonskelet wordt (waar mogelijk) vervangen door een houten bouwconstructie. De toepassing van CLT (cross laminated timber) maakt dit mogelijk.

Daarnaast worden isolatiematerialen en afbouwmaterialen zoveel mogelijk uitgevoerd in een bio-based alternatieven.

Als opzet voor de planologische regeling van dit gebied, is gekozen voor een verbeelding met flexibele bestemmings- en bouwregels, waarin het door de gemeente vastgestelde beleid wordt omschreven. Hiermee wordt een materiële rechtszekerheid beoogd; alleen activiteiten die in het karakter van het gebied passen zijn toegestaan. De in het plangebied voorkomende stedenbouwkundige kwaliteiten worden door de keuze van de bestemming en de daarin gegeven bouwregels zoveel mogelijk gewaarborgd. Het bestemmingplan valt onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Dit betekent dat het bestemmingsplan is opgezet volgens de nieuwste wettelijke regelgeving en volgens de nieuwste Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Deze nieuwe standaard is per 1 juli 2013 verplicht volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het plan is technisch als een digitaal raadpleegbare versie uitgevoerd en voldoet aan de eisen van DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen). Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. De digitale versie is voor (ontwerp)plannen die na 1 januari 2010 ter inzage worden gelegd verplicht op grond van de nieuwe Wro. Er zal een analoge (papieren) versie van het bestemmingsplan naast het digitale plan blijven bestaan.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier delen. In de "Inleidende regels" zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten.

Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot. In de "Bestemmingsregels" zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd.

Deze bestemmingsregels worden in paragraaf 6.3 nader uitgewerkt. In de "Algemene regels" staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende afwijkingsregels en de algemeen geldende aanduiding regels.

De algemene afwijkingsregels zorgen voor enige verruiming ten behoeve van de flexibiliteit van het plan. Deze afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht. Zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen.

In de "Overgangs- en slotregels" staan artikelen benoemd die voor alle voorgaande regels gelden. Het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik is hierin geregeld alsmede de slotregel.

In voorliggend bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen'.

Groen (artikel 3)

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, water en speelvoorzieningen.

Tuin (artikel 4)

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, toegangspad, balkons en erkers ten behoeve van de aangrenzende woonbestemming met de daarbij ten dienste van de bestemming behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals pergola's en erf- of perceelsafscheidingen.

Verkeer (artikel 5)

Onder deze bestemming vallen alle wegen binnen het plangebied. Ook de parkeervoorzieningen zijn hierbij opgenomen.

Wonen (artikel 7)

Binnen deze bestemming zijn grondgebonden en gestapelde woningen, inclusief bijbehorende bouwwerkeno mogelijk. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd worden. Verder zijn er speficieke bouwaanduidingen opgenomen ten aanzien van goot en bouwhoogte.

Het bestemmingsplan wil een sturend instrument zijn voor de ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied. Aan de hand van de in het bestemmingsplan opgenomen regels worden voorgenomen activiteiten (activiteiten en gebruik van gronden) getoetst. Als blijkt dat in afwijking van de regels activiteiten plaatsvinden, is handhaving in enge zin aan de orde, gericht op het ongedaan maken van een overtreding. Handhaving is belangrijk om de sturing die het bestemmingsplan beoogt tot haar recht te laten komen.

Door de gemeente Hoogeveen is een kadernota integrale handhaving vastgesteld. Deze nota is de start van programmatisch handhaven in de gemeente Hoogeveen.

Programmatisch handhaven is een structurele en integrale aanpak van de handhaving, waarbij de uitvoering onder andere is gebaseerd op een handhavingsprogramma. Daarbij worden door het bestuur de prioriteiten bepaald en worden handhavingsactiviteiten zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. In deze aanpak worden beleid en uitvoering opgevolgd door evaluatie en bijsturing. Programmatisch handhaven is daarmee een cyclisch, democratisch, integraal en transparant proces.

Aan de controle van het onderhavige plan wordt binnen de gemeente inhoud gegeven door een aantal ambtenaren die zich continu met handhaving bezighoudt.

Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is in het kader van het artikel 3.1.1 Bro-overleg naar de wettelijke overlegpartners gestuurd. De Provincie Drenthe, het Waterschap Drents Overijsselse Delta, Rendo en de Veiligheidsregio Drenthe hebben aangegeven in te kunnen stemmen met voorliggend plan.

Inspraak

Het traject om te komen tot een nieuwe Arend en aanvullende nieuwbouw loopt al langere tijd. De omgeving is gedurende die tijd middels meerdere bijeenkomsten op de hoogte gehouden van de planvorming. Naar aanleiding van opmerkingen uit de buurt is gedurende de ontwerpfase ook geschoven met het ontwerp. Het plan kan op een breed draagvlak rekenen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024. Hierop is één zienswijze ingediend. Deze heeft aanleiding gegeven tot een aanpassing op de verbeelding. De aanduiding parkeerterrein (p) is ook op het bestemmingsvlak van de Nieuwe Arend aangebracht. De zienswijze en de gemeentelijke reactie zijn opgenomen in de reactienota zienswijzen (Bijlage 8 ) Verder is de Aerius berekening geactualiseerd en is op verzoek van het waterschap de uitgangspunten notitie van de watertoets bijgevoegd.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Hoogeveen. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.