het bestemmingsplanWolfsbos, uitwerkingsplan Jannes van der Sleeden 2010 van de gemeente Hoogeveen;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.BPU20108008001-VG02 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een bijgebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke –geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen- bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit in de woning en/of daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie ter plaatse, kan worden uitgeoefend;

het in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, kunstzinnig of ontwerptechnisch dan wel daarmee gelijk te stellen gebied, alsmede de beroepen van schoonheidsspecialist(e) en mani- en/of pedicure, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie, hieronder mede begrepen Bed & Breakfast;

een werk, geen bouwwerk zijnde;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de op het moment van ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en conform de op dat moment geldende regels aanwezige gebouwen/ oppervlakten/ gebruik of waarvoor een bouwvergunning is verleend danwel een aanvraag om bouwvergunning is ingediend die kan worden verleend;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of horizontale balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en prostitutie;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van prostitutie;

de bouwlaag op de begane grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt, waaronder mede een carport wordt verstaan;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw is aan te merken;

de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel;

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel andere onderkomens of andere voertuigen, gewezen voertuigen of gedeelten daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, die geheel of gedeeltelijjk blijvend zijn bestemd of ingericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf dan wel voor nachtverblijf van personeel, werkzaam op het kampeerterrein waar deze onderkomens of voertuigen zijn geplaatst;

een gesloten en (overwegend) hellende bovenbeëindiging van een bouwwerk, bestaande uit ten minste één niet horizontaal vlak;

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

1. 1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang danwel vanaf enig ander vast punt in de omgeving;
2. 2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);
   

de grens van een bouwperceel;

horizontaal of nagenoeg horizontaal gelegen dak;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden.
Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het meest naar de zijde van de weg, waaraan de hoofdontsluiting van het perceel is gelegen, gekeerde deel van een hoofdgebouw;

een gebouw of een deel van een gebouw, dat een ruimte omvat, welke door zijn indeling kennelijk bedoeld is te worden gebruikt voor de detailhandel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één (of meerdere) huishouden(s);

een centrum ten behoeve van wonen met daaraan ondergeschikt gemeenschappelijke voorzieningen zoals recreatieruimtes, keuken, kleinschalige winkelvoorziening/ kapsalon, een kleinschalig restaurant, gezondheidszorg, sociale dienstverlening en daarmee samenhangende administratieve diensten.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de afstand tussen de perceelsgrens en het dichtstbijzijnde punt van een bouwwerk;

1. a. bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt;
2. b. de maximale bouwhoogte mag ten behoeve van deze ondergeschikte bouwwerken met ten hoogste 1 meter worden overschreden.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. water;
4. d. speelvoorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. geluidwerende voorzieningen;
6. f. taluds;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag;
9. i. verhardingen;

met de daarbij behorende:

10. j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, lichtmasten hieronder begrepen;
11. k. andere werken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. water;
3. c. waterlopen;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. oeverbeplanting, taluds en groenvoorzieningen;

met de daarbij behorende:

5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder bruggen, dammen en/of duikers, en zinkers.

De voor 'Wooncentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wooncentrum;

met de daarbij behorende:

2. b. gebouwen;
3. c. aan- en uitbouwen en bijgebouwen;
4. d. (ondergrondse) parkeervoorzieningen, met dien verstande dat de parkeerplaatsen beneden het maaiveld gerealiseerd moeten worden met uitzondering van de parkeervoorzieningen onder het gebouw;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. wegen en paden;
7. g. water;
8. h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
9. i. andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag;
10. j. andere werken;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden de gronden en de bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aangegeven bestemming.
2. b. Tot een gebruik, strijdig met de in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen, zoals bedoeld in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik of laten gebruiken van gronden en de daarop voorkomende bouwwerken als seksinrichting(en);
   2. 2. het gebruik van vrijstaande gebouwen voor bewoning;
   3. 3. het gebruiken of laten gebruiken van gronden als standplaats voor kampeermiddelen.
3. c. Het is verboden bouwwerken, voor het bouwen waarvan op grond van de bestemmingsbepaling een omgevingsvergunning is verleend voor het afwijken van de regels, te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met het doel, waarvoor die vergunning is verleend.
4. d. De in lid c genoemde omgevingsvergunningen kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden.
5. e. Burgemeester en wethouders verlenen een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bepaalde in lid a, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. 1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
   2. 2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geven;
   3. 3. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 meter;
   4. 4. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstobjecten, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot niet meer dan 40 meter;
   5. 5. het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen word vergroot, mits:
      • de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 100 m² bedraagt;
      • de hoogte niet meer dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
   6. 6. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat gebouwen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorgebouwen, gebouwen ten behoeve van de gasvoorziening en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwen, worden gebouwd mits:
      • de hoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet meer dan 3 meter bedraagt;
      • de bruto-oppervlakte niet meer dan 25 m² bedraagt;
   7. 7. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van het verzamelen van huishoudelijke afvalstoffen, hieronder mede verstaan ondergrondse afvalopslag, worden geplaatst mits:
      • de hoogte, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet meer dan 1,5 meter bedraagt;
      • de bruto-oppervlakte niet meer bedraagt dan 2 m² voor zover het bouwwerk bovengronds word geplaatst;
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de bestemmingsplanbepalingen en toestaan dat de aanleg van nieuwe en wijziging van bestaande weg-, infrastructuur- en groenvoorzieningen (inclusief speelvoorzieningen met een maximale hoogte van 12 meter) binnen de bebouwde kom wordt gerealiseerd, mits deze activiteiten niet samenhangen met realisering van een nieuwe, nog niet via een (ontwerp)bestemmingsplan geaccordeerde planmatige stads- of dorpsuitbreiding.

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van één of meerdere nadere eisen als bedoeld in de artikelen 3 en 5 is de volgende procedure van toepassing:

1. a. een voorgenomen nadere eis als bedoeld in bovengenoemde artikelen, waarbij toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, ligt, met bijhorende stukken, gedurende 2 weken op het gemeentehuis ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de nederlegging van te voren in één of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze, bekend;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het indienen van zienswijzen;
4. d. gedurende de in sub a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders schriftelijk zienswijzen indienen omtrent de voorgenomen nadere eis.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van lid 11.1voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 11.1 met maximaal 10%.

Lid 11.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van lid

11.4 leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kan de gemeenteraad met het oog op beeïndiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanWolfsbos, uitwerkingsplan Jannes van der Sleeden 2010.

Aldus vastgesteld in de collegevergadering van .............................................................

De burgemeester, De secretaris,

...................... ................................

Dit plan is een uitwerkingsplan (zoals bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening) van het bestemmingsplan Wolfsbos 2006. Het bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Hoogeveen op 21 augustus 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Drenthe op 7 november 2008, kenmerk RO/2008013219.

Het gebied van de uitwerking ligt in de wijk Wolfsbos. Voor dit gebied is in het bestemmingsplan Wolfsbos 2006 de bestemming 'Wooncentrum uit te werken' opgenomen. Dit is gedaan omdat bij het opstellen van het bestemmingsplan Wolfsbos 2006 de plannen nog onvoldoende uitgewerkt waren om deze concreet te kunnen bestemmen.

Het gebied binnen de driehoek Mr. Cramerweg – Valkenlaan – Wolfsbosstraat maakt onderdeel uit van groot parkachtig gebied dat zich in noordelijke richting uitstrekt via de sportvelden van het Bentinckspark tot aan de industriehaven. “Groen”, dus onbebouwd en onverhard, is het kenmerk van het grote gebied.

Voor het bouwen op deze locatie gelden de volgende uitgangspunten:

• Het kenmerkende van dit gebied is dat er wel bebouwing mogelijk is, maar dat het 'groen' bepalend blijft en verharding tot het meest noodzakelijke wordt beperkt;
• bebouwing en noodzakelijke terreinverharding zijn zoveel mogelijk geconcentreerd ten opzichte van elkaar en de openbare weg;
• ontsluiting vanaf de Valkenlaan en het parkeren aan het zicht onttrekken;
• de richting van de bebouwing haaks op de Mr. Cramerweg situeren, waarbij tevens de overhoekse structuur van de bestaande bebouwing langs de Valkenlaan gevolgd wordt en waarbij de gevelopbouw een afspiegeling moet zijn van een helder architectonisch concept;
• ten behoeve van een goede aansluiting op de ruimtelijke structuur van het gebied mag de bebouwing uit maximaal 5 lagen bestaan;
• het principe duurzaam bouwen toepassen door zo weinig mogelijk oppervlakte verharding toe te passen en de wateropvang in waterpartijen te laten plaatsvinden;
• de bestaande waterpartijen mogen worden aangepast, maar bij de definitieve inrichting moet minimaal dezelfde oppervlakte aan water zijn teruggebracht.

Stedenbouwkundig maakt het geprojecteerde gebouw deel uit van de aanwezige groene ruimtes. Het gebied leent zich bij uitstek voor gebouwen in gestapelde vorm. Ten westen van de geprojecteerde bebouwing zijn schoolgebouwen van gemiddeld 2 bouwlagen aanwezig en aan de oostzijde een woongebouw van gemiddeld 6 bouwlagen.

De geprojecteerde bebouwing bestaat uit een gebouw in de vorm van een + (plus) met vier gelijkwaardige poten in 4 bouwlagen. Het terrein wordt ontsloten vanaf het kruispunt Valkenlaan/Sperwerlaan. Parkeren vindt plaats op eigen terrein waarbij wordt uitgegaan van een norm van 0,7 parkeerplaats per woning.

Langs de westzijde van het terrein wordt een langzaamverkeerroute gerealiseerd welke voor een directe verbinding moet zorgen tussen de woonwijk Wolfsbos en de sportvoorzieningen aan de noordzijde van de Mr. Cramerweg. De buitenruimte zal worden ingericht met een parkachtige uitstraling en aansluiten bij de omgeving.

De vijverpartij langs de Valkenlaan zal zodanig worden aangepast dat het totale wateroppervlak niet veranderd.

Grondslag BV heeft in 2009 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het rapport Verkennend bodemonderzoek Valkenlaan te Hoogeveen (rapportnr. 15594) van 18 december 2009 (zie bijlage Bodemonderzoek). Uit dit onderzoek is gebleken dat in de grond en het grondwater hooguit lichte verhogingen van zware metalen en PAK zijn aangetoond. Op het perceel is geen asbest aangetoond en het asfalt ter plaatse van het fietspad is niet-teerhoudend en is geschikt voor hergebruik.

De lichte verhogingen in de grond en in het grondwater geven geen aanleiding voor de uitvoering van een aanvullend bodemonderzoek. De onderzoeksresultaten leiden niet tot milieuhygiënische belemmeringen voor het oprichten van een wooncentrum.

Het archeologisch onderzoek- en adviesbureau De Steekproef heeft in 2006 een bureauonderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat Hoogeveen in een veengebied ligt waarvan weinig prehistorische vondsten bekend zijn. Uit de directe omgeving van Hoogeveen zijn niet veel meldingen bekend van archeologisch waardevolle terreinen. Binnen de bebouwde kom is op sommige plaatsen uit milieukundig bodemonderzoek gebleken dat de mogelijkheid bestaat dat nog gave podzolbodems voorkomen. Hiermee bestaat ook de kans dat nog mogelijk onverstoorde archeologische grondsporen verwacht kan worden.

Het archeologisch onderzoek- en adviesbureau ARC heeft een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in het rapport Een archeologisch inventariserend veldonderzoek van het Bentinckspark te Hoogeveen (Dr.)(rapportnr. 2008-55) van 24 april 2008 (zie bijlage Archeologie). Het plangebied maakt deel uit van de veenontginningsvlakte. De bodem bestaat uit een keileemrug met daarop dekzand. Op het dekzand heeft zich veen afgezet. Door de afgravingen is de verwachting om resten uit de Bronstijd tot Nieuwe tijd aan te treffen zeer gering.

Uit het veldonderzoek is gebleken dat resten uit de Bronstijd tot Nieuwe Tijd niet meer worden aangetroffen. Binnen de bestemming 'Wooncentrum uit te werken' zijn geen zones aangegeven waar nog sprake is van een intacte podzolbodem, waar de mogelijkheid bestaat om nog archeologische waardevolle overblijfselen aan te treffen. Verder archeologisch vervolgonderzoek is niet noodzakelijk.

Het betreft een uitwerkingsplan voor een wooncentrum. De wateraspecten zijn al beoordeeld bij het moederplan 'Bestemmingsplan Wolfsbos 2006'. Bij de realisatie van het wooncentrum dienen de volgende uitgangspunten in acht genomen te worden:

• regenwater mag niet op het openbaar riool worden geloosd. Dit water dient zoveel mogelijk in het gebied vastgehouden te worden. Indien dat niet mogelijk is, dient het regenwater via een bermpassage te worden afgevoerd naar het oppervlaktewater;

• bij de afwatering van het perceel dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van een slecht doorlatende laag waardoor plaatselijk grondwateroverlast kan optreden;

• bij het bouwpeil dient ook rekening gehouden te worden met de eventuele aanwezigheid van een slecht doorlatende laag, waardoor plaatselijk grondwateroverlast kan ontstaan;
• de berging van regenwater zal zoveel mogelijk binnen het uitwerkingsgebied opgelost moeten worden. Dit kan gerealiseerd worden door naast het oppervlaktewater ook de groenstroken en de verharding in te zetten voor waterberging.

Proces

De initiatiefnemer heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de initiatiefnemer goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Indien tijdens de uitvoering waterhuishoudkundige aspecten aan bod komen, wordt het waterschap daarover ingelicht.

Wateradvies Waterschap Reest en Wieden

Uitgaande van de door de initiatiefnemer geleverde informatie komt het waterschap Reest en Wieden tot het volgende advies:

"De procedure in het kader van de watertoets is gevoerd conform de Handreiking Watertoetsproces III.

Het waterschap Reest en Wieden geeft een positief wateradvies".

Ten behoeve van het bestemmingsplan, waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, heeft Ecogroen Advies ecologisch onderzoek verricht. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in het rapport Natuurtoets bestemmingsplan Wolfsbos van 13 september 2006 (zie bijlage Natuurtoets). Uit het onderzoek is gebleken dat met uitzondering van broedvogels er geen juridisch zwaarder beschermde soorten op basis van de Flora- en faunawet bekend zijn in het plangebied. Op basis van literatuurgegevens zijn geen vaste verblijfplaatsen voor vleermuizen bekend in het plangebied. Wel wordt aangegeven dat er mogelijk verblijfplaatsen aanwezig zijn in bestaande bebouwing in het plangebied. Op de locatie met de bestemming 'Wooncentrum uit te werken' staan geen gebouwen, die gesloopt of gerenoveerd worden. Verder geeft het onderzoek aan dat in het plangebied boombewonende vleermuizen niet zijn te verwachten.

Om hier zeker van te zijn is een nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in het rapport Bomenquickscan ontwikkeling Jannes van der Sleedenhuis te Hoogeveen (zie bijlage Bomenquickscan).Uit het onderzoek is gebleken dat er voor de ontwikkeling geen sprake is van een belemmering op basis van de Flora- en fanuawet.

Bij elke aanpassing van het bestemmingsplan wordt een inventarisatie gemaakt van de geluidsbelasting in het plangebied op grond van de Wet geluidhinder. Bij dit uitwerkingsplan is met name wegverkeer van belang. Er is geen sprake van invloed van spoorweggeluid op het uit te werken woongebied.

Weg verkeerslawaai

De uit te werken locatie ligt in een gebied waar een maximumsnelheid geldt van 50 km/uur voor het wegverkeer. De akoestisch relevante wegen zijn:

• de Mr. Cramerweg;
• de Wolfsbosstraat.

Ten behoeve van het bestemmingsplan Wolfsbos 2006 heeft het adviesbureau Capabel een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage Geluid en Luchtkwaliteit). Uit de resultaten van het onderzoek (rapportnr. 206303-I van 1 februari 2006) valt af te leiden dat de geluidbelasting op de locatie 'Wooncentrum uit te werken' als gevolg van het wegverkeerslawaai van de A37, de Buizerdlaan en de Wolfsbosstraat lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB L_DEN. De nieuwbouw is ook zodanig geprojecteerd dat de geluidsbelasting als gevolg van de Mr. Cramerweg op de gevels van het wooncentrum kan voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB L_DEN.

Vliegveld

Het vliegveld Hoogeveen wordt voornamelijk gebruikt door klein recreatief vliegverkeer. Rondom het vliegveld is een geluidzone (47 BKL-contour) vastgesteld op grond van het Besluit geluidbelasting kleine luchtvaart. Binnen deze zone kunnen alleen onder voorwaarden nieuwe woningen worden gebouwd. De uitwerkingslocatie ligt niet binnen deze geluidcontour.

Industrielawaai

Ten noorden van de uitwerkingslocatie ligt het industrieterrein De Wieken. Dit is een gezoneerd industrieterrein op grond van de Wet geluidhinder. Rond het industrieterrein ligt een geluidcontour (50 dB(A)). De uitwerkingslocatie ligt niet binnen deze geluidcontour.

In de nabijheid van het plangebied komt weinig bedrijvigheid voor. De aanwezige bedrijven en instellingen rondom de locatie hebben een lage milieubelasting en kunnen goed samengaan met een wooncentrum. De meeste bedrijven in de omgeving van het geprojecteerde wooncentrum vallen onder de Wet milieubeheer. Op basis hiervan zijn algemene regels van toepassing om milieuhinder te voorkomen.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moeten de grenswaarden voor luchtverontreinigende stoffen in acht worden genomen op grond van de Wet luchtkwaliteit (Titel 5.2 Luchtkwaliteiteisen in de Wet milieubeheer). Hierbij worden de volgende stoffen beoordeeld: stikstofdioxide (NO₂), stikstofoxiden (NO_x) , fijn stof (PM₁₀) , benzeen, zwaveldioxide (SO₂) , koolmonoxide (CO) en lood.

Plannen die niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit hoeven niet afzonderlijk te worden getoetst aan de grenswaarden (art. 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer. In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn categorieën van gevallen aangewezen waarvoor vaststaat dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Hierin is onder meer opgenomen dat woningbouwprojecten waarbij minder dan 1500 woningen worden gebouwd aangemerkt kunnen worden als een plan dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Aangezien het plan de bouw van 60 woon-zorgeenheden en 29 appartementen mogelijk maakt, hoeven geen verdere berekeningen te worden uitgevoerd om aan te tonen dat kan worden voldaan aan de grenswaarden uit de Wet luchtkwaliteit.

Ten behoeve van het moederplan 'Bestemmingsplan Krakeel 2007' heeft het adviesbureau Capabel in 2007 een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd voor het gehele plangebied waarvan deze uitwerkingslocatie onderdeel van uitmaakt (zie bijlage Geluid en Luchtkwaliteit). Uit het onderzoek (rapportnr. 206303-I van 1 februari 2006) is ook gebleken dat gedurende de planperiode 2007-2017 geen overschrijding van de luchtkwaliteitseisen plaatsvindt.

Het aspect Externe Veiligheid heeft te maken met de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen en de bescherming hiertegen. De veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Verder kunnen de veiligheidsrisico's worden verdeeld in risico's veroorzaakt door bedrijvigheid (inrichtingen) en in risico's veroorzaakt vanwege het transport (weg, spoor, water, buisleidingen) van gevaarlijke stoffen. Conform het nationale veiligheidsbeleid en de Visie Externe Veiligheid van de gemeente Hoogeveen is onderzoek verricht naar de veiligheidssituatie rondom het uitwerkingsgebied. Dit onderzoek bestaat uit het in beeld brengen van alle relevante risicofactoren met de bijbehorende risico's alsmede het vaststellen van de invloed hiervan op het plangebied.

Stationaire bronnen

Op basis van de provinciale risicokaart zijn in de directe omgeving van het plangebied geen stationaire risicobronnen aanwezig. Het plangebied ligt niet binnen veiligheidscontouren rondom risicovolle inrichtingen. Stationaire bronnen vormen dan ook geen belemmering voor de ruimtelijke ontwikkeling.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg

De locatie ligt niet in het aandachtsgebied (200 m) van een vastgestelde transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. De dichtstbijzijnde transportroute, de autosnelweg A37, opgenomen in de routering voor het transport van gevaarlijke stoffen, ligt op ruim 700 meter afstand van het plangebied.

Veiligheidsafstanden op basis van de Wet Vervoer Gevaarlijke stoffen (WVGS) en de Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) hoeven dan ook niet in acht te worden genomen in dit uitwerkingsplan.

Buisleidingen

Formeel dient op dit moment nog getoetst te worden aan de Circulaire Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen van 1984. Op 28 augustus 2009 is echter het ontwerpbesluit Externe Veiligheid Buisleidingen opgesteld en VROM adviseert hierop te anticiperen. In dit Besluit wordt niet meer uitgegaan van veiligheid-/bebouwing- en toetsingsafstanden zoals opgenomen in de Circulaire. Dit Besluit gaat uit van grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (PR) en een verantwoordingsplicht van het groepsrisico (GR).

Het plangebied ligt niet binnen het plaatsgebonden risico (PR 10^-6) contour van een aardgasleiding. Ook ligt het plangebied niet in het invloedsgebied van de aardgasleiding waarbinnen het groepsrisico verantwoord dient te worden.

In het bestemmingsplan Wolfsbos 2006 is aangegeven dat de gemeente Hoogeveen streeft naar een duurzame ontwikkeling. Dit betekent dat bij de locatie een duurzame inrichting de leidraad zal moeten zijn, waarbij in het ontwerp rekening dient te worden gehouden met de duurzaamheidsaspecten (bv waterbeheer, energieverbruik, materiaalgebruik etc).

Voor dit uitwerkingsplan wordt aangesloten bij de Regeling standaarden ruimtelijke ordening die per 1 januari 2010 van kracht is geworden.

Groen

In het uitwerkingsplan wordt het openbaar groen bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan gebouwen te realiseren. Langzaam verkeersroutes zijn mogelijk binnen deze bestemming.

Water

In het uitwerkingsplan wordt het water met een waterbergingsfunctie bestemd als 'water'. Binnen deze bestemming dienen de waterpartijen in stand te blijven.

Wooncentrum

Binnen deze bestemming zijn woongebouwen toegestaan. Daarnaast zijn gemeenschappelijke voorzieningen toegestaan zoals; recreatieruimtes, keuken, kleinschalige winkelvoorziening/ kapsalon, gezondheidszorg, sociale dienstverlening en daarmee samenhangende voorzieningen. Deze voorzieningen dienen ondergeschikt te zijn aan de woonbestemming. Het parkeren dient, met uitzondering van parkeren onder het gebouw, beneden het maaiveld plaats te vinden.

Het ontwerp-uitwerkingsplan en de bijbehorende stukken hebben vanaf 22 juli 2010 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Daarnaast is op 14 juli 2010 een informatiebijeenkomst georganiseerd. Verder kon het plan worden geraadpleegd via de website www.bestemmingsplannenhoogeveen.nl. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te brengen op het ontwerpplan. De zienswijzen zijn van commentaar voorzien. De resultaten hiervan zijn in paragraaf 6.1.3 van de plantoelichting opgenomen.

Het plan is voorgelegd aan de betrokken partijen als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het waterschap Reest & Wieden heeft een positief wateradvies afgegeven. De provincie Drenthe heeft aangegeven dat het plan geen provinciale belangen bevat. De VROM-inspectie heeft geen reactie gegeven.

Het plan heeft van 22 juli tot en met 1 september 2010 voor een ieder ter inzage gelegen in het Compagnieshuis, Raadhuisplein 24 te Hoogeveen. Daarnaast is er 14 juli 2010 een informatiebijeenkomst gehouden over het plan. Tijdens de inzage periode kon het plan eveneens worden geraadpleegd via www.bestemmingsplannenhoogeveen.nl. Een kennisgeving van de ter inzage legging is gepubliceerd in de Hoogeveensche Courant van 21 juli 2010.

Tijdens de termijn van ter inzage ligging hebben de onderstaande adressanten per brief een zienswijze ingebracht:

1. 1. H..J. Wemekamp en M. Reitsma, namens het bestuur van Serviceflat Valkenstede;
2. 2. dr. A.J. Koster, namens Regionale Scholengemeenschap Wolfsbos en De Meander; en
3. 3. Projectbemiddeling & Advies Soest, namens het Woon-Winkel Fonds te Harderwijk.

In het onderstaande zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie.

zienswijze 1

Er wordt gesteld dat een aantal bewoners aan de westelijke zijde van de Zuidvleugel van Valkenstede sterk belemmerd worden in hun uitzicht, door de oostelijke vleugel van het nieuw te bouwen Jannes van der Sleedenhuis. Hierdoor is het niet ondenkbaar dat deze appartementen in waarde zullen dalen.

Reactie gemeente:

Op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening kan een planschadeverzoek worden ingediend bij de gemeente naar aanleiding van een onherroepelijke planologische mutatie. Het planschaderisico vormt geen aanleiding tot aanpassing van het plan.

Doordat de kopgevel van de Oostvleugel van het Jannes van der Sleedenhuis op de erfscheiding is gesitueerd kunnen de bewoners van het ter plaatse vier verdiepingen hoge Jannes van der Sleedenhuis direct op de balkons en in de woonkamers van het slechts twee verdiepingen hoge Valkenstede kijken. Doordat het Jannes van der Sleedenhuis nu gesitueerd is tot op de erfscheiding met Valkenstede vrezen de bewoners dat het aanwezige groen zal worden verwijderd en er geen mogelijkheid meer bestaat om nieuw groen aan te planten.

Reactie gemeente

Ten opzicht van het ontwerpbestemmingsplan wordt het bouwvlak aan de zijde van Serviceflat Valkenstede verkleind. Hiermee wordt bereikt dat de op te richten bebouwing op een grotere afstand van de bebouwing van de servicefalt wordt geprojecteerd. Er is dus naar aanleiding van de zienswijze rekening gehouden met de wensen van Serviceflat Valkenstede.

Doordat het Jannes van der Sleedenhuis nu gesitueerd is tot op de erfscheiding met Valkenstede vrezen de bewoners dat het aanwezige groen zal worden verwijderd en er geen mogelijkheid meer bestaat om nieuw groen aan te planten.

Reactie gemeente

Een andere reden om het bouwblok te verkleinen is om zodoende nog enkele bomen aan de zijde van Valkenstede te kunnen handhaven. Dit eveneens in overleg met, en naar aanleiding van de zienswijze van Serviceflat Valkenstede.

Conclusie:

De zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het uitwerkingsplan. De verbeelding wordt aangepast door het bouwblok aan de zijde van de serviceflat te verkleinen.

zienswijze 2

Gesteld wordt dat de komst van het aan te leggen fietspad, tussen het nieuw te bouwen Jannes van der Sleedenhuis en het schoolgebouw van Regionale Scholengemeenschap Wolfsbos en De Meander zorgt voor overlast van leerlingen die les hebben in de naastgelegen klaslokalen.

Reactie gemeente

Het aan te leggen fietspad wordt op een ruime afstand van de het schoolgebouw gesitueerd. De afstand bedraagt ongeveer 16 meter. Daarnaast zal door middel van aanplant het fietspad deels aan het zicht ontrokken worden.

Conclusie:

De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het uitwerkingsplan.

zienswijze 3

Binnen de bestemming Wooncentrumgebied zijn kleinschalige winkelvoorzieningen en een kapsalon toegestaan. Het toestaan hiervan wordt ongewenst geacht en is in strijd met de vastgestelde detailhandelsstructuurvisie.

Reactie gemeente

Om de leefbaarheid in het complex te vergroten staat de bestemming realisatie van gemeenschappelijke voorzieningen zoals recreatieruimtes, keuken, kleinschalige winkelvoorzieningen ten behoeve van bewoners, gezondheidszorg, sociale dienstverlening en daarmee samenhangende administratieve diensten toe. Hierdoor wordt de mogelijkheid geboden tot realisatie van kleinschalige voorzieningen voor de bewoners dichtbij huis. Ook kan hier door omwonenden gebruik van gemaakt worden, als daar behoefte aan is. Op deze manier bestaat de mogelijkheid op interactie tussen de omwonenden en de nieuwe bewoners. De bestemming staat de vestiging van zelfstandige commerciële functies, die geen binding hebben met het complex niet toe. Er is dus geen sprake van concurrentie met de bestaande voorzieningen in winkelcentrum Wielewaal.

Conclusie:

De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het uitwerkingsplan.

Het plan wordt ontwikkeld door initiatiefnemer. De kosten van de projectontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan uitvoerbaar is.