In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Oude Stadhuis_JJP Oud" met identificatienummer NL.IMRO.0141.00074-BP31 van de gemeente Almelo.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend

hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

het geheel van op gelijke of nagenoeg gelijke vloerhoogte gelegen ruimten in een gebouw met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder, souterrain, onderbouw, zolder en vliering.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

Filmhuis of (musical)theater.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de betreffende goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan voor consumptie ter plaatse en anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken in de volgende te onderscheiden categorieën:

• categorie 1: tearoom, koffiehuis, lunchroom, brasserie of bistro, welke hoofdzakelijk ondersteunend is aan de overige functies in het plangebied en de directe omgeving van het plangebied;
• categorie 2: alle overige vormen van horeca niet passend binnen categorie 1.

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs, sport- en gymnastieklokalen, (kinder)dagopvang, opvoeding, cultuur, lichamelijke en/of geestelijke volksgezondheid.

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Bij wijziging van de Wet op de huurtoeslag na vaststelling van dit bestemmingsplan geldt dat de aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens moet liggen, zoals die na de wijziging van de Wet op de huurtoeslag is vastgelegd in de wet.

een gedeelte van een gebouw dat zich grotendeels onder het peil bevindt.

een (onderdeel van een) gebouw waar mensen tegen betaling en eventueel met behulp van daartoe voorziene apparatuur en hulpmiddelen aan lichaam en conditie werken, door lichamelijke beweging in de vorm van fitnesstraining, ritmische beweging, krachttraining of vechtsporten;

een constructie geen gebouw zijnde.

een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, dat uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

het bruto vloeroppervlakte (afgekort BVO) is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen.

de gemiddelde hoogte van het op het gebouw aansluitende afgewerkte terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. Maximaal 99 woningen, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan maximaal 0 % woningen in de categorie sociale huur;
2. b. maximaal 635 m² bvo aan horeca van categorie 1;
3. c. maximaal 1390 m² bvo aan filmhuis en/of (musical)theater;
4. d. maximaal 1300 m² bvo sportschool/fitnesscentrum;
5. e. voetpaden;
6. f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
7. g. de bescherming van karakteristieke objecten ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';

met de daarbij behorende

8. h. gebouwen;
9. i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
10. j. inpandige bergingen en fietsenstallingen;
11. k. gemeenschappelijke ruimten;
12. l. technische ruimten;
13. m. parkeervoorzieningen;
14. n. groenvoorzieningen,
15. o. tuinen en erven;
16. p. toegangswegen, -paden en -trappen.

Op en onder de in lid 3.1 genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit:
   1. 1. ter voorkoming van een onevenredige verkeers- en parkeeroverlast;
   2. 2. ter waarborging van de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse;
   3. 3. ter voorkoming van het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m².

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan:
   1. 1. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van zelfstandige bewoning;
   2. 2. het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van een afhaalpunt.
   3. 3. het gebruik van woningen ten behoeve van het huisvesten van meer dan één huishouden.
2. b. ten aanzien van parkeren geldt dat in het plangebied, of binnen een afstand van 100 meter tot het plangebied moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die zijn vastgelegd in de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018'. Indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), treedt diens rechtsopvolger hiervoor in de plaats;
3. c. Het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
   1. 1. de woonfunctie blijft behouden;
   2. 2. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken dient beperkt te blijven tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van de woning en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
   3. 3. het ondergeschikte medegebruik van de woning en/of de bijbehorende bouwwerken mag niet bestaan uit detailhandel (met uitzondering van kapsalons) en/of horeca en/of kinderopvang en/of prostitutie;
   4. 4. er dient een directe relatie te bestaan tussen het aan huis verbonden (en uit te oefenen) bedrijf of beroep en de (hoofd)bewoner(s) van de woning;
   5. 5. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep mag (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren of afbreuk doen aan de beleving van de woonomgeving;
   6. 6. de uitoefening van het aan huis verbonden beroep mag er niet toe leiden dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat;
   7. 7. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken worden niet onevenredig aangetast;
   8. 8. er wordt geen blijvende onevenredige afbreuk gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied;
   9. 9. er mogen geen verkeersonveilige situaties ontstaan.

De voor 'Verkeer - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten voet- en fietspaden;
2. b. groen- en speelvoorzieningen;
3. c. geluidswerende voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. mobiele verkooppunten;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. straatmeubilair zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties, alsmede abri's, reclame- en informatieobjecten, kunstwerken, vlaggenmasten en dergelijke;
8. h. bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijke afvalstoffen;
9. i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, verhardingen en overige bijbehorende voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Verkeer - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten voet- en fietspaden;
2. b. groen- en speelvoorzieningen;
3. c. geluidswerende voorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. mobiele verkooppunten;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. horecaterrassen;
8. h. evenementen;
9. i. warenmarkten;
10. j. straatmeubilair zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties, alsmede abri's, reclame- en informatieobjecten, kunstwerken, vlaggenmasten en dergelijke;
11. k. bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijke afvalstoffen;
12. l. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, verhardingen en overige bijbehorende voorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van (ondergrondse) hoofdrioleringen met de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2.2 ten aanzien van het bouwen van bouwwerken en toestaan dat op of in deze gronden een bij de andere bestemming toelaatbaar bouwwerk wordt gebouwd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leidingen en de veiligheid daarvan.Alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in dit lid wordt vooraf advies ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.4 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 27.2 ten aanzien van het bouwen van bouwwerken en toestaan dat op of in deze gronden een bij de andere bestemming toelaatbaar bouwwerk wordt gebouwd, indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
2. b. Een omgevingsvergunning, zoals in lid a bedoeld, is niet vereist, indien:
   1. 1. Op basis van een aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn;
   2. 2. Het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
   3. 3. Het nieuw te bebouwen oppervlak kleiner is dan 5000 m² of minder diep steekt dan 0,50 meter.
3. c. Alvorens Burgemeester en Wethouders beslissen over het verlenen van een omgevingsvergunning winnen zij advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen en bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, maatvoeringsaanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden voor ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, trappen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken, mits de overschrijding niet meer dan 3 meter bedraagt.

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken voor seksinrichtingen.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen voor het bestemmingsplan:

1. a. voor afwijkingen ten aanzien van de in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 60 m3;
3. c. voor het plaatsen van mobiele verkooppunten;
4. d. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het bestemmingsplan niet wordt aangetast, dat belangen van derden niet in redelijkheid worden geschaad en de vergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het bestemmingsplan;
5. e. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.
6. f. voor het toestaan van andere functies binnen de bestemming gemengd, mits wordt aangetoond dat de functies er niet toe leiden dat er extra hinder voor de omgeving en het milieu ontstaat;
7. g. In aanvulling op het vermelde onder f geldt dat hierbij in het plabgebied binnen de bestemming gemengd maximaal 3321 m² aan functies anders dan wonen toegestaan is;
8. h. In aanvulling op het vermelde onder f geldt dat hierbij in het plangebied, of binnen een afstand van 100 meter tot het plangebied moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die zijn vastgelegd in de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018'. Indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), treedt diens rechtsopvolger hiervoor in de plaats.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

1. a. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsvlakken en bouwvlakken ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits de genoemde wijzigingen er toe leiden dat de oppervlakte van bestemmingsvlakken en of bouwvlakken niet meer dan 10% bedragen en dit er niet toe leidt dat er extra hinder voor de omgeving en het milieu ontstaat.

Bij het stellen van nadere eisen die onderdeel uitmaken van de regels van dit bestemmingsplan worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders geven tevoren kennis van de terinzagelegging in een of meer dag- of nieuwsbladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze;
3. c. de kennisgeving houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit, gedurende de hiervoor onder a. genoemde termijn;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen kenbaar zijn gemaakt, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijze kenbaar hebben gemaakt de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %;
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan, tenzij door deze verandering de strijdigheid naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Oude Stadhuis_JJP Oud.

Doordat de gemeente Almelo een nieuw stadhuis heeft betrokken, staat het oude stadhuis sinds 2015 leeg. Er is een partij gevonden die het pand wil transformeren naar een woongebouw met daarbij een commerciële en culturele invulling.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de transformatie van het oude stadhuis planologisch mogelijk te maken. De beoogde nieuwe invulling van het oude stadhuis wordt middels dit bestemmingsplan verankerd in een planologische regeling.

Het bestemmingsplan "Oude Stadhuis_JJP Oud" draagt het karakter van een ontwikkelplan. Dit houdt in dat het plan mogelijkheden biedt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Dit bestemmingsplan omvat de locatie van het oude stadhuis. Het oude stadhuis ligt tussen de Boddenstraat, Het Baken, De Hoven en het Stadhuisplein. Het betreft een locatie in het centrum van Almelo, aan de rand van de binnenstad. De locatie kan worden getypeerd als een gemengd stedelijk gebied met in de omgeving diverse functies waaronder wonen, dienstverlening en detailhandel.

In afbeelding 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Het oude stadhuis bevindt zich binnen het omlijnde gebied. Voor het exacte plangebied kan de digitale verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan worden geraadpleegd.

Afbeelding 1: ligging plangebied (Bron: PDOK, Kadaster)

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van de huidige situatie gegeven, waarbij ook wordt ingegaan op de verschillende structuren rondom het plangebied. Ook wordt ingegaan op het vigerende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het project gegeven, waarbij wordt ingegaan op beoogde situatie ter plaatse van het plangebied: de transformatie en de beoogde functies komen aan bod. In hoofdstuk 4 komt het relevante beleid van de verschillende overheden aan bod, waarbij ook is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt het bestemmingsplan juridisch toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. In hoofdstuk 8 wordt vervolgens ingegaan op de maatschappelijke en procedurele uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied.
Allereerst wordt ingegaan op de functionele structuur, de stedenbouwkundige opzet en de verkeersstructuur in de omgeving van het plangebied. Vervolgens komt meer specifiek de huidige situatie van oude stadhuis aan bod, waarna wordt afgesloten met de huidige planologische situatie.

Het plangebied bevindt zich aan de rand van de binnenstad van Almelo. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door een functiemix van enerzijds woningen en anderzijds voorzieningen zoals de bibliotheek en het politiebureau. De binnenstad van Almelo met zijn diverse voorzieningenaanbod bevindt zich in de directe omgeving van het plangebied.

Aan de Hoven bevinden zich enkele kleinschalige appartementencomplexen, van maximaal vier bouwlagen met daaronder half verdiepte parkeergarages. De maximaal toegestane bouwhoogte aan de Hoven bedraagt 13 meter. Aan het Stadhuisplein bevindt zich een multifunctioneel gebouw van vier bouwlagen, met daarin parkeergarage Stadsbaken, woningen en bedrijven. De maximaal toegestane bouwhoogte aan het Stadhuisplein bedraagt 14 meter. Aan het Baken bevinden zich het politiebureau en even verderop de bibliotheek, met een maximale bouwhoogte van respectievelijk 15 en 18 meter.

Het oude stadhuis is het groter dan alle andere bebouwing in de directe omgeving van het plangebied, zowel in oppervlakte als hoogte. Met een hoogte van net geen 32 meter vanaf het peil op het hoogste punt steekt het oude stadhuis ruimschoots boven alle andere bebouwing in de omgeving uit.

Het plangebied wordt voor autoverkeer primair ontsloten via de Boddenstraat en Het Baken. Via het Baken kan het Stadhuisplein en de daaraan gelegen parkeergarage Stadsbaken worden bereikt. Ook via de Hagengracht en het Stadhuisplein kan het plangebied worden bereikt.

Autoverkeer kan het plangebied via Het Baken en vervolgens de Boddenstraat verlaten, maar ook via het Baken en daarop aansluitend de Haven Noordzijde. De Haven Noordzijde is eenrichtingsverkeer in de richting van de Brugstraat.

Voor fietsers is het plangebied bereikbaar via de Boddenstraat en Het Baken. Daarnaast kunnen fietsers komende vanaf de Haven Noordzijde via Het Baken het plangebied bereiken. Ook vanuit de richting van de Hagengracht kunnen fietsers via het Stadhuisplein het plangebied bereiken.

In het plangebied bevinden zich geen haltes voor openbaar vervoer. Op circa 150 meter loopafstand bevindt zich de bushalte Boddenstraat. Bij bushalte Boddenstraat halteren diverse buslijnen. Het treinstation van Almelo bevindt zich op circa 500 meter loopafstand van het plangebied.

In de omgeving van het plangebied is betaald parkeren van toepassing. Binnen het plangebied en net buiten het plangebied zijn een klein aantal parkeerplaatsen aanwezig, waar tegen betaling geparkeerd kan worden. In de directe nabijheid van het plangebied bevindt zich parkeergarage Stadsbaken, waar tegen betaling kan worden geparkeerd. Parkeergarage Stadsbaken beschikt over 373 parkeerplaatsen.

De gemeenteraad van Almelo heeft in 2012 ingestemd met de bouw van een nieuw stadhuis. In 2015 heeft de gemeente Almelo het nieuwe stadhuis in gebruik genomen. Door de ingebruikname van het nieuwe stadhuis staat het oude stadhuis aan het Stadhuisplein sinds 2015 leeg.

Het stadhuis aan het Stadhuisplein is het laatste ontwerp van de Nederlandse architect J.J.P Oud. Oud is bekend geworden als lid van kunstbeweging De Stijl en als voorvechter van de moderne architectuur. Na het overlijden van Oud is het ontwerp verder uitgewerkt door diens zoon, H.E. Oud. Het ontwerp van het stadhuis was oorspronkelijk bedoeld voor een andere locatie in het centrum van Almelo. Het ontwerp is uiteindelijk gespiegeld, maar verder nauwelijks gewijzigd gerealiseerd op de huidige locatie. In 1973 werd het gebouw opgeleverd. In 1994 is het stadhuis gerenoveerd, waarna het tot 2015 zijn functie als stadhuis heeft behouden.

Het stadhuis kenmerkt zich onder andere door zijn karakteristieke, uitgesproken gebouwcontouren, ranke puien, bijzondere vliesgevel en bijzondere bouwsystematiek.

Afbeelding 2: het oude stadhuis van Almelo (Diederendirrix, 2017)

Afbeelding 3: zijaanzicht van het oude stadhuis (Diederendirrix, 2017)

Het gebouw bestaat grotendeels uit maximaal acht bovengrondse bouwlagen en een souterrain. Het gedeelte van het gebouw (burgerzaal) aan het Stadhuisplein bestaat uit drie bovengrondse bouwlagen, waarvan twee in de vorm van een vide inclusief balkons en een souterrain. Het gedeelte van het gebouw direct aan de Boddenstraat, met de kenmerkende punt (raadzaal), bestaat uit zes bovengrondse bouwlagen en een souterrain. De bruto vloeroppervlakte van het pand bedraagt ruim 17.000 vierkante meter.

Ter plaatse van oude stadhuis is tot en met de vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan het bestemmingsplan 'Centrum', met identificatienummer NL.IMRO.0141.BP00105-0401 van toepassing. Het bestemmingsplan 'Centrum' voorziet niet in een planologische regeling om de transformatie van het oude stadhuis mogelijk te maken. Het oude stadhuis is namelijk bestemd met de bestemming 'Dienstverlening'. Binnen de bestemming dienstverlening is een transformatie naar een woonfunctie niet mogelijk.

Ter plaatse van het oude stadhuis zijn conform het bestemmingsplan 'Centrum' de volgende functies toegestaan:

• dienstverlening;
• horeca van categorie 6;
• ondergronds parkeren;
• verkeersvoorzieningen ten behoeve van het bestemmingsverkeer;
• voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water.

Ook daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, verhardingen en groenvoorzieningen zijn toegestaan.

Afbeelding 4: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Centrum' ter plaatse van het oude stadhuis

Aan de rand van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan zijn in de huidige situatie enkele smalle stroken bestemd met de bestemmingen 'Verkeer - 1' en 'Verkeer - 2'. De locatie van het oude stadhuis is in het bestemmingsplan 'Centrum' tevens bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog'. Dit vanwege de archeologische verwachtingswaarde ter plaatse. In 5.2 Archeologie wordt nader ingegaan op het aspect archeologie in relatie tot de transformatie van het oude stadhuis.

In Hoofdstuk 1 is reeds aangegeven dat het oude stadhuis wordt getransformeerd naar een woongebouw met daarbij een commerciële en culturele invulling. In dit hoofdstuk wordt een nadere beschrijving gegeven van het voornemen tot transformatie van het oude stadhuis.

Het oude stadhuis in Almelo staat reed enkele jaren leeg. Het voor zijn tijd zeer moderne gebouw is representatief voor een belangrijke architectuurstroming en biedt kansen voor het realiseren van een woningen en enkele commerciële en culturele voorzieningen aan de rand van het centrum.

Het karakteristieke gebouw zal bij de transformatie volledig behouden blijven, maar ondergaat wel diverse aanpassingen om het geschikt te maken voor de nieuwe invulling. Dit betreft vooral inpandige aanpassingen, maar ook aan de buitenzijde van het gebouw zal de nieuwe invulling merkbaar zijn. Zo zal onder andere de gevel van het pand worden aangepast en voorzien van balkons ten behoeve van de woningen. Alle aanpassingen aan het pand worden uitgevoerd met respect voor het oorspronkelijke ontwerp van J.J.P Oud.

Door transformatie wordt het gebouw geschikt gemaakt voor een invulling bestaande uit woningen met daarbij enkele commerciële en culturele functies. Allereerst wordt ingegaan op de woningen, waarna de commerciële en culturele nader worden toegelicht.

Met de transformatie van het oude stadhuis wordt voorzien in een woningbouwprogramma van maximaal 99 woningen. Het betreft verschillende typen appartementen. Zowel huur- als koopwoningen kunnen op grond van het bestemmingsplan worden gerealiseerd.
Sociale huurwoningen zijn op grond van het bestemmingsplan niet toegestaan.

Naast wonen wordt een deel van het pand geschikt gemaakt voor een commerciële en culturele invulling. In het pand zijn een sportschool/fitnesscentrum, horeca en culturele functies als een (musical)theater en filmhuis toegestaan.

Er is een sportschool/fitnesscentrum toegestaan met een maximaal bruto vloeroppervlak van 1300 m². Er is maximaal 1390 m² aan culturele functies toegestaan; hieronder vallen een filmhuis en een (musical)theater. Er wordt maximaal 635 m² bvo aan horeca van categorie 1 toegestaan. Dit betreft de horecavormen tearoom, koffiehuis, lunchroom, brasserie of bistro, welke hoofdzakelijk ondersteunend zijn aan de overige functies in het plangebied en de directe omgeving van het plangebied.

In dit hoofdstuk komt achtereenvolgens het voor de ontwikkeling relevante ruimtelijk beleid van de rijksoverheid, de provincie Overijssel, de regio en de gemeente Almelo aan bod.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: SVIR) van 2012 zet het Rijk de nationale belangen in het ruimtelijke en mobiliteitsdomein uiteen en wordt vermeld welke instrumenten hiervoor worden ingezet.

Er wordt gestreefd naar een Nederland dat concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Om dit te bereiken kiest het Rijk voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen, waarvoor zij verantwoordelijk is. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's is in de SVIR opgenomen als nationaal belang. Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de

(internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Het Rijk en de waterschappen beschermen en verbeteren de waterkwaliteit door het treffen van fysieke maatregelen, het uitgeven van vergunningen en handhaving. Luchtkwaliteit, geluidsoverlast, wateroverlast, waterkwaliteit, bodemkwaliteit en het transport van gevaarlijke stoffen kennen een grote samenhang met de andere nationale belangen. Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan is niet in strijd met de SVIR. Het bestemmingsplan voorziet in de transformatie naar onder andere woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met de milieukwaliteit, geluid en externe veiligheid. In Hoofdstuk 5 worden relevante milieu- en omgevingsaspecten toegelicht.

Het beleid dat in de SVIR is geformuleerd, is in het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (hierna: Barro) vastgelegd in regelgeving. In het Barro zijn de nationale belangen vastgelegd waar provincies en gemeenten rekening mee moeten houden als zij inpassingsplannen en bestemmingsplannen opstellen.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Het project wat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt betreft geen project van nationaal belang. Het voorliggende bestemmingsplan is niet in strijd met de regels van het Barro.

Het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. Deze ladder is gericht op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte. Hierbij moet ten eerste de behoefte aan de ontwikkeling worden beschreven en ten tweede moet bij buitenstedelijke ontwikkelingen worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk plaats kan vinden.

In deze paragraaf wordt het voor de transformatie van het oude stadhuis relevante provinciale beleid behandeld. Het betreft de provinciale omgevingsvisie en omgevingsverordening.

In 2009 heeft de provincie Overijssel het streekplan, verkeers- en vervoersplan, waterplan, milieubeleidsplan en de bodemvisie samengevoegd tot één omgevingsvisie. Dit is het provinciale beleidsplan voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Op 1 november 2018 is een geactualiseerde versie van de Omgevingsvisie Overijssel 2017 gewijzigd vastgesteld.

In de omgevingsvisie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang bekeken voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving van Overijssel. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling. Ontwikkeling die nodig is om de fysieke leefomgeving in Overijssel toekomstbestendig te houden.

Duurzaamheid, ruimtelijke- en sociale kwaliteit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunt is: Ruimtelijke kwaliteit is geen luxe, maar maatschappelijke noodzaak. Ruimtelijke kwaliteit is van grote betekenis voor het vestigingsklimaat voor bedrijven, bewoners en de toeristische mogelijkheden van een gebied. En daarmee ook voor de werkgelegenheid. Met andere woorden: de inzet op ruimtelijke kwaliteit draagt bij aan versterking van de sociaaleconomische positie van Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. Op 1 november 2018 is een geactualiseerde versie van de Omgevingsverordening Overijssel 2017 in werking getreden. In de Omgevingsverordening is de juridische vertaling opgenomen voor onderwerpen uit de Omgevingsvisie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

De verordening regelt niet meer dan nodig is voor het belang zoals dat in de Omgevingsvisie is verwoord. Het uitgangspunt ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’ is toegepast bij de flexibiliteitsbepalingen in deze verordening. Waar mogelijk zijn afwijkingsmogelijkheden toegepast in plaats van ontheffingsbepalingen. Ook is zoveel mogelijk gekozen voor positief geformuleerde voorwaarden. In enkele gevallen was het niet goed mogelijk om een bepaling te formuleren als een ‘ja, mits-constructie’ en is een bepaling voor de benodigde juridische helderheid toch geformuleerd als een ‘nee, tenzij-constructie’.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Overijssel en de vertaling daarvan in de Omgevingsverordening Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of – Generieke beleidskeuzes;
2. 2. Waar – Ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. Hoe – Gebiedskenmerken.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kan aan de hand van deze drie stappen worden bepaald of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, op welke locatie (waar) het past en hoe het project uitgevoerd kan worden.

Of - Generieke beleidskeuzes (normstellend)

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door de generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. Deze eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven (richtinggevend)

Na het beantwoorden van de "of-vraag", ligt de vraag voor waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. De Omgevingsvisie onderscheid zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. Er is ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaaleconomische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe - Gebiedskenmerken (normstellend, richtinggevend of inspirerend)

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij de beantwoording van deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype verstaan. Voor alle gebiedstypen in Overijssel beschrijft de Catalogus Gebiedskenmerken welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Onderstaand uitvoeringsmodel fungeert als leidraad bij deze sturing. Hierin staan de stappen of, waar en hoe centraal.

Afbeelding 5: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

In 2014 is de Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025 vastgesteld. Hierin is een aantal speerpunten voor het woonbeleid opgesteld:

1. 1. Wonen voor iedereen;
2. 2. Elke woning moet raak zijn;
3. 3. Elke woonlocatie moet raak zijn;
4. 4. Regionale samenwerking.

Bij de realisatie van nieuwe woningen ligt de focus op inbreiden en herbestemmen. Vernieuwing en inbreiding gaan boven uitbreiding. Nieuwbouw zal conform de Ladder voor duurzame verstedelijking zo veel mogelijk plaatsvinden op inbreidings- en transformatielocaties binnen bestaand stedelijk gebied, bijvoorbeeld door herbestemming en herontwikkeling van leegstaand vastgoed. De Woonvisie stelt dat er de komende decennia nog veel transformatieopgaven ontstaan doordat er de komende decennia nog veel (maatschappelijk)vastgoed vrij komt. Transformatie draagt bij aan het versterken van de kwaliteit en leefbaarheid van gebieden.

Betekenis voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan maakt wonen mogelijk middels de transformatie van een leegstaand pand. Hiermee wordt aangesloten op de Regionale Woonvisie.

Op 6 maart 2003 heeft de gemeenteraad het 'Structuurplan Almelo, Symbiose tussen stad en land' vastgesteld. In het structuurplan is de toekomstige ruimtelijke structuur van Almelo geschetst. Als gevolg van de vaststelling van het Masterplan in 2006 is het Structuurplan Almelo in 2006 partieel herzien ten behoeve van twee grote ontwikkelingen in Almelo te weten Waterrijk en Almelo Noord Oost. In 2008 is het Structuurplan Almelo wederom partieel herzien ten behoeve van de binnenstad, in 2009 ten behoeve van het Indiëterrein en in 2018 ten behoeve van het gedeeltelijke dempen van de tweede insteekhaven in Dollegoor en het terugbrengen van de agrarische bestemming op de gronden van voormalige Waterrijk. De wijzigingen hebben geen betrekking op het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan en worden daarom in deze toelichting buiten beschouwing gelaten.

Betekenis voor het bestemmingsplan

In het structuurplan is het gebied getypeerd als stadscentrum. Het gebied ligt net aan de rand van de zone die is gemarkeerd als 'stationslocatie'. Het accent in het stadscentrum ligt op verdere functionele versterking van dit gebied. Dit bestemmingsplan draagt bij aan een functiemix in het stadscentrum, door het mogelijk maken van wonen en enkele overige functies.

Afbeelding 7: Uitsnede structuurplan Almelo

Op 11 oktober 2004 heeft de gemeenteraad van Almelo het Masterplan Almelo vastgesteld. Het Masterplan is geen ruimtelijk plan conform de Wet ruimtelijke ordening. Het Masterplan Almelo is een strategisch beleidsdocument dat richting geeft aan de stedelijke ontwikkeling van Almelo voor de lange termijn (2030). Het doel van het Masterplan Almelo is een betere stedelijke en ruimtelijke ontwikkeling, een sterkere positie in de regio en een grotere aantrekkingskracht van Almelo op de doelgroepen die nu ondervertegenwoordigd zijn. In het Masterplan zijn de stedelijke ambities uit het structuurplan voornamelijk kwalitatief herijkt. Het Masterplan bestaat uit vijf opgaven. Deze opgaven zijn per stadsdeel en per thema verder uitgewerkt. Daarnaast zijn elf kernprojecten benoemd.

In het Masterplan wordt in grote lijnen aangegeven in welke richting Almelo zich in de komende jaren wil ontwikkelen. Het is niet één groot plan, maar een raamwerk voor afzonderlijke plannen. Het laat zien wat de samenhang is tussen verschillende plannen en langs welke hoofdlijnen en structuren de stad zich verder wil ontwikkelen. In het Masterplan worden een aantal grote opgaven voor Almelo gegeven, welke voor de verschillend plandelen van het Masterplan nader worden uitgewerkt.

Betekenis voor het bestemmingsplan

De omgeving van het oude stadhuis bevindt zich in plandeel centrum én plandeel Noord.

Afbeelding 8: Uitsnede Masterplan Almelo

De binnenstad (plandeel centrum) vormt de schakel tussen alle plandelen. Hier komen alle plandelen samen. Voor de omgeving van het oude stadhuis is in het masterplan nog niet gerekend op de verhuizing van het stadhuis naar een andere locatie, zoals reeds heeft plaatsgevonden. In het Masterplan dat dateert uit 2004 is nog uitgegaan van uitbreiding van het oude stadhuis, in plaats van een nieuw stadhuis. De transformatie van het stadhuis welke met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt werd ten tijde van het opstellen van het Masterplan nog niet voorzien.

Op 3 juli 2012 is de nieuwe Woonvisie Almelo 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo. Deze woonvisie is opgesteld in samenspraak met de lokale woningbouwcoöperaties.

Uit een analyse van het relevante beleid op de verschillende niveaus wordt geconcludeerd dat het project passend is binnen de beleidskaders van de verschillende overheidslagen. Vanuit het beleid zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

De gevolgen voor de milieu- en omgevingskwaliteit vormen een belangrijke afweging bij het

al dan niet toelaten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In dit hoofdstuk komen de voor het project relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod. Tevens wordt in dit hoofdstuk stilgestaan bij de milieueffectrapportage.

Relevant kader

In de Erfgoedwet is de bescherming van het archeologisch erfgoed geregeld. Deze wet verplicht om bij de bestemming van de in het bestemmingsplan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Archeologische waarden zijn in Nederland veelal onzichtbaar, aangezien ze grotendeels verborgen liggen in de bodem. Hierdoor zijn ze niet eenvoudig te karteren. Voor de onbekende waarden heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) opgesteld. Voor de bekende waarden is de Archeologische Monumentkaart (AMK) opgesteld. Bij bodemverstoringen dient getoetst te worden of de archeologische waarden niet verstoord of beschadigd worden.

Onderzoek

De gemeente Almelo acht het niet noodzakelijk om archeologisch onderzoek uit te voeren ter plaatse van het plangebied (Bijlage 1). Het terrein is, zoals in Bijlage 1 aangegeven, door de gemeente Almelo vrijgegeven met betrekking tot archeologie. Er wordt geen verstoring van archeologische waarden verwacht, omdat er voor de transformatie geen grondroerende werkzaamheden worden verricht die aanleiding geven tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit laat echter onverlet dat het plangebied een dubbelbestemming heeft ter bescherming van in het gebied aanwezige archeologische waarden bij nog niet voorziene toekomstige ontwikkelingen.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Vanuit het aspect archeologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De gemeente Almelo heeft het terrein met betrekking tot archeologie vrijgegeven voor de beoogde ontwikkeling van het oude stadhuis. De dubbelbestemming 'Waarde -Archeologische verwachting middelhoog' is aanwezig ter bescherming van de archeologische waarden bij toekomstige ontwikkelingen.

Relevant kader

De Wet geluidhinder (artikel 74) stelt dat alle wegen zoneplichtig zijn, met uitzondering van woonerven en wegen die zijn opgenomen in een 30 km/zone. Iedere zoneplichtige weg heeft, afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied, een geluidszone. Indien geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen binnen de zone conform de Wet geluidhinder, moet de optredende geluidsbelasting ter plaatse van deze bestemmingen worden getoetst aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder: de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting op de gevels van woningen bedraagt 48 dB, de maximale ontheffingswaarde bedraagt 63 dB.

Geluidzones wegen Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder stelt tevens eisen aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in de geluidzone rondom spoorwegen en in de geluidzone rondom gezoneerde industrieterreinen. Vanwege de ligging van het plangebied wordt in deze paragraaf enkel ingegaan op wegverkeerslawaai. Ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening dient er bij het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening en hiermee een aanvaardbare situatie met betrekking tot akoestiek.

Onderzoek

Vanwege de ligging van het plangebied in de geluidszones van Het Baken en de Boddenstraat is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege wegverkeer (Bijlage 7).

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de woningen een geluidsbelasting op de gevel ontvangen die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB vanwege het verkeer op Het Baken en de Boddenstraat. De geluidsbelasting op de woningen wordt maximaal 54 dB.

Omdat de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting wordt overschreden, is een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke geluidreducerende maatregelen aan Het Baken en de Boddenstraat.

Uit het maatregelonderzoek blijkt dat voor zowel Het Baken als de Boddenstraat geen doeltreffende bron- of overdrachtsmaatregelen getroffen kunnen worden. Maatregelen om de geluidsbelasting op de woningen te reduceren, zijn niet voldoende doeltreffend of ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. De conclusie is dat het verlagen van de geluidsbelasting niet mogelijk is.

De gevels van het gebouw krijgen voldoende geluidsisolatie om een binnenwaarde van maximaal 33 dB te waarborgen. De maximale geluidbelasting van 54 dB vanwege het verkeer op Het Baken en de Boddenstraat is lager dan de hoogst toelaatbare gevelbelasting van 63 dB en past binnen de beleidsvrijheid die de Wet geluidhinder en het gebiedsgericht geluidbeleid bieden. De benodigde hogere waarden als gevolg van wegverkeer op Het Baken en de Boddenstraat zijn hierdoor verleenbaar.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan
Hoewel niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, vormt het aspect akoestiek geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De benodigde hogere waarden als gevolg van wegverkeer op Het Baken en de Boddenstraat zijn namelijk verleenbaar.

Relevant kader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een scheiding tussen milieubelastende activiteiten en gevoelige functies wenselijk. Op deze manier wordt enerzijds hinder en gevaar op gevoelige functies, zoals woningen, voorkomen of zoveel mogelijk beperkt, en anderzijds wordt voldoende zekerheid geboden aan bedrijven, zodat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied

De brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG-brochure) uit het jaar 2009 geeft een advies over richtafstanden. In de VNG-brochure zijn richtafstanden opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten ten opzichte van woningen. Het betreft richtafstanden en geen wettelijk vereiste minimumafstanden.

Het project omvat voornamelijk de realisatie van woningen. In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse milieubelastende activiteiten (bedrijven) aanwezig. De dichtst bij het plangebied gelegen bedrijfsbestemming bevindt zich op een afstand van meer dan 200 meter. Dit betreft enkele percelen aan de Henri Dunantstraat. Hier zijn bedrijven van categorie 1 en 2 toegestaan. Ook is een drukkerij (bedrijfscategorie 3.2) toegestaan. De grootste richtafstand voor bedrijfscategorie 3.2 bedraagt 100 meter. Dit is de afstand voor het aspect geluid. Omdat het plangebied op minstens 200 meter afstand van een bedrijfsbestemming ligt, vormt het project geen belemmering voor de bedrijfsvoering van de toegestane bedrijven. Ook vormen de ter plaatse van de bedrijfsbestemming toegestane bedrijven geen belemmering voor het realiseren van het project.

In de nabije omgeving van het plangebied is dienstverlening toegestaan. Het betreft maatschappelijke dienstverlening, openbare dienstverlening persoonlijke dienstverlening en zakelijke dienstverlening. Uitgezonderd zijn garagebedrijven, detailhandel, seksinrichtingen en (kinder)opvang. In het bestemmingsplan 'Centrum', wat met voorliggend bestemmingsplan deels wordt vervangen, zijn in de directe omgeving van het plangebied woningen reeds mogelijk op een afstand van 15 meter van gronden waarop dienstverlening is toegestaan. Er is hiermee sprake van een gemengd gebied.

De afstand van gronden waarop dienstverlening is toegestaan, tot aan het oude stadhuis bedraagt minstens 15 meter. De afstand tot dienstverlening is ook aanvaardbaar vanuit de in de VNG-brochure opgenomen richtlijnen. Omdat er sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden zoals die in de VNG-brochure zijn opgenomen met een trap worden verlaagd, voor de dienstverlening die in de directe omgeving is toegestaan geldt een richtafstand van 30 meter. Een trap lager is een richtafstand van 10 meter. Een afstand van 15 meter voldoet.

Commerciële en culturele functies in het plangebied

Het plangebied en de directe omgeving van het plangebied kunnen worden getypeerd als een gebied met functiemening. Naast woningen worden met het bestemmingsplan diverse commerciële en culturele functies mogelijk gemaakt. Dit betekent dat er diverse milieubelastende en milieugevoelige functies in de nabijheid van elkaar mogelijk zijn. De commerciële en culturele functies zijn meegenomen in de onderzoeken naar de relevante mlieu- en omgevingsaspecten. Zoals blijkt uit dit hoofdstuk, heeft het bestemmingsplan geen negatieve effecten op de relevante milieu- en omgevingsaspecten en is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

De combinatie wonen met commerciele en culturele functies wordt haalbaar geacht. Zowel wonen als de commerciële en culturele funties worden in hetzelfde pand gerealiseerd. Er zijn er voldoende (bouwkundige) mogelijkheden te realiseren om ervoor te zorgen dat de woningen in het plangebied geen hinder ondervinden van de commerciële en culturele functies in het plangebied. De commercciële en culturele functies zullen een plaats krijgen in de burgerzaal van het oude stadhuis en mogelijk ook in een klein deel van het soutterain.

Voor de commerciele en culturele functies geldt dat deze volgens de richtlijn van het VNG, met uitzondering van de horecafunctie, bouwkundig afgescheiden moeten zijn van woningen. Een funtie is bouwkundig afgescheiden van woningen indien de panden los van elkaar te staan of wanneer er andere bouwkundige voorzieningen zijn getroffen waardoor milieubelasting op de woningen wordt voorkomen. Het oude stadhuis biedt mogelijkheden om de verschillende functies naast elkaar te laten bestaan waarbij overlast voor de bewoners van het pand wordt voorkomen.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan vormt geen beperking voor in de omgeving aanwezige en/of toegestane bedrijvigheid. Ook vormt de in de omgeving toegestane bedrijvigheid geen beperking voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de combinatie van functies binnen het pand haalbaar geacht.

Relevant kader

Op grond van de Wet bodembescherming dient de kwaliteit van de bodem te worden bewaakt en dienen verontreinigingen in de bodem te worden voorkomen. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dient geschikt te zijn voor de te realiseren functies.

Onderzoek

Voor het plangebied is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd, gebaseerd NEN 5725 Bodem–Landbodem-Strategie voor het uitvoeren van milieu hygiënisch vooronderzoek (Bijlage 2). Op basis van beschikbare gegevens over het plangebied is de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem inzichtelijk gemaakt.

Uit de beschikbare bodeminformatie blijkt dat voor de komst van het stadhuis het perceel werd gebruikt voor de textielindustrie. Op de onderzoekslocatie heeft Buro Antares in 2014 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. Geconcludeerd kan worden dat baksteenhoudende grond niet geanalyseerd is op asbest. Uit de analyseresultaten blijkt in de ondergrond een sterk verhoogd gehalte aan minerale olie en een matig verhoogd gehalte aan PAK zijn aangetoond. In het grondwater zijn sterk verhoogde concentraties aan minerale olie en naftaleen en matig verhoogde concentraties aan tetrachlooreteheen en som 1,2-dichlooretheen aangetoond. Tevens zijn in het grondwater licht verhoogde concentraties aan barium, vinylchloride, xylenen, ethylbenzeen, benzeen en nikkel aangetoond. De sterke verontreiniging in de grond en het grondwater is horizontaal en verticaal voldoende afgeperkt, met uitzondering onder het stadhuisgebouw. De omvang van de sterke grondverontreiniging met minerale wordt geschat op 175 m³. De omvang van de sterke grondwaterverontreiniging met minerale olie wordt geschat op 300 m³. Er is sprake van een ernstig geval met bodemverontreiniging. Op basis van de in het verleden aanwezige bodembedreigende activiteiten (textielindustrie) is het mogelijk dat het dieper gelegen grondwater verontreinigd is met bijvoorbeeld VOCL.

De locaties met bodem- en/of grondwaterverontreiniging zijn weergegeven in het historisch bodemonderzoek dat als Bijlage 2 is bijgevoegd bij de toelichting.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Bodem en grondwater zijn deels verontreinigd. De verontreiniging is echter zowel horizontaal als verticaal voldoende afgedekt, behalve onder het stadhuis zelf. Het project betreft de transformatie van een bestaand pand, waarvoor weinig tot geen grondroerende werkzaamheden worden uitgevoerd. De bescherming van de bodemkwaliteit is gewaarborgd via de Wabo en de Wet bodembescherming. Bij grondroerende werkzaamheden ter plaatse van de bodem- en grondwatervervuiling zal, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor bouwen, indien nodig, nader onderzoek worden uitgevoerd.

De bodemkwaliteit vormt bij de beoogde transformatie geen belemmering voor het realiseren van woningen. Door transformatie wordt het gebouw binnen het bouwvlak deels omgezet naar woningen. Buiten het bouwvlak, ter plaatse van de vervuiling, is het conform het bestemmingsplan niet mogelijk om woningen te realiseren.

Relevant kader

In een bestemmingsplan dat kwetsbare objecten zoals woningen mogelijk maakt moet aandacht worden besteedt aan externe veiligheid. Nieuwe kwetsbare objecten mogen namelijk niet binnen de risicocontour (invloedsgebied van een risicobron) van bestaande risicobronnen liggen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld inrichtingen waar wordt gewerkt met gevaarlijke stoffen. Ook transport van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, water en door buisleidingen vormt een risico.

Het beleid voor externe veiligheid is geregeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). In de genoemde besluiten zijn de diverse risiciocontouren met betrekking tot externe veiligheid vastgelegd.

Onderzoek
Voorliggend bestemmingsplan maakt kwetsbare objecten mogelijk. Om te achterhalen of het plangebied zich binnen de risicocontouren van inrichtingen, transportroutes en buisleidingen bevindt is een risico-inventarisatie uitgevoerd (Bijlage 3). Uit de risico-inventarisatie blijkt dat het plangebied zich niet bevindt binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Met betrekking tot het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, omdat het plangebied zich niet binnen het invloedsgebied van een risicobron bevindt.

Relevant kader

Ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde natuurwaarden. Dit betreft potentiële effecten op vogel- en vleermuissoorten, maar ook effecten op beschermde natuurgebieden zijn mogelijk. De Wet natuurbescherming (Wnb) bevat alle regels voor de bescherming van zowel soorten als natuurgebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de mogelijke effecten van het bestemmingsplan op de beschermde natuurwaarden.

Soortenbescherming
De bescherming van in het wild voorkomende planten- en diersoorten is vastgelegd in de Wet natuurbescherming. De Europese Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn zijn voor Nederland geïmplementeerd in deze wet. Op grond van de Wet natuurbescherming gelden diverse verbodsbepalingen, zoals het doden van specifiek aangewezen vogel- en vleermuissoorten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000 gebieden
Natura 2000 is een netwerk van Europese natuurgebieden. Deze gebieden zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen. In Nederland zijn deze richtlijnen geïmplementeerd in de Wet natuurbescherming. Nederland heeft ruim 160 Natura 2000-gebieden, waaronder het IJsselmeer en de Waddenzee. Per gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen vastgelegd voor de soorten waarvoor het gebied een belangrijke functie heeft. Activiteiten in Natura 2000-gebieden zijn alleen toegestaan als significant negatieve effecten op de gestelde instandhoudingsdoelstellingen zijn uitgesloten, of als een afweging heeft plaatsgevonden over alternatieven, dwingende redenen van groot openbaar belang en de inzet van compenserende maatregelen. In de passende beoordeling worden de effecten op de instandhoudingsdoelstellingen bepaald. Daarbij dient ook een eventuele externe werking van een initiatief op nabijgelegen Natura 2000-gebieden te worden bepaald. De Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn bieden een juridisch kader dat verzekert dat menselijke activiteiten worden ondernomen op een wijze die de integriteit van Natura 2000-gebieden niet negatief beïnvloeden.

Natuurnetwerk Nederland
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland. Wanneer (kleine) natuurgebieden en de daarin voorkomende soorten geïsoleerd komen te liggen, bijvoorbeeld door bebouwing en infrastructuur, bestaat het risico dat soorten niet kunnen overleven en het natuurgebied zijn waarde verliest. Door het aaneenschakelen van natuurgebieden wordt een bijdrage geleverd aan het voorkomen van deze achteruitgang van natuur en biodiversiteit (veelheid van soorten). Provincies wijzen de NNN-gebieden aan en deze worden op hun beurt vastgelegd in ruimtelijke plannen van de gemeenten. De ecologische hoofdstructuur is planologisch beschermd met het 'nee, tenzij'-principe. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet toegestaan als deze het gebied aantasten, tenzij er geen alternatieven zijn en de ontwikkeling van groot openbaar belang is. Schadelijke effecten op de natuur dienen te worden gecompenseerd.

Onderzoek
Voor het bestemmingsplan is een verkennend natuuronderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). In dit onderzoek is gekeken naar de mogelijke invloed van het project op beschermde soorten en gebieden.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Wierdense Veld, op 8,5 kilometer afstand. Op 9,5 kilometer afstand bevindt zich Natura 2000-gebied Engbertsdijkvenen. Op nog grotere afstand liggen Borkveld (12 km), Springedal & Dal van de Mosbeek (14 km) en Lonnekemeer (17 km). Alle Natura 2000 gebieden in de omgeving zijn stikstofgevoelig. De afstand tot deze gebieden is groot, de werkzaamheden betreffen verbouw binnen een bestaand gebouw. Dergelijke werkzaamheden zijn minder ingrijpend dan bijvoorbeeld sloop en nieuwbouw en leiden daarom ook tot veel minder stikstofuitstoot. Het nieuwe gebruik levert geen extra stikstofuitstoot op ten opzichte van het reeds toegestane gebruik. De verwachting is de stikstofuitstoot daarnaast tijdens de interne verbouwing zo gering is dat dit niet leidt tot negatieve effecten op de op een afstand van meer dan 8,5 km aanwezige stikstofgevoelige habitattypen.

Afbeelding 9: Almelo en de genoemde Natura 2000 gebieden. Vanaf midden boven met de klok mee: Engbertsdijkvenen, Springendal & Dal van de Mosbeek, Lonnekemeer, Borkeld en Wierdense Veld

Het plangebied bevindt zich niet binnen Natuurnetwerk Nederland of in de directe omgeving van Natuurnetwerk Nederland. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op gebieden in het kader van het Natuurnetwerk Nederland.

Afbeelding 10: Ligging dichtstbijzijnde Natuurnetwerk Nederland gebieden

In of in de nabijheid van het plangebied zijn beschermde soorten aanwezig. Het betreft vleermuizen. In 2015 is aangetoond dat er geen verblijfplaatsen voor vleermuizen in het oude stadhuis zelf aanwezig zijn. Dit onderzoek is momenteel nog geldig. In het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning voor het bouwen is het opnieuw uitvoeren van een vleermuisonderzoek echter noodzakelijk. Tevens is het aan te bevelen om voorafgaand aan de start van de werkzaamheden een controle naar de aanwezigheid van steenmarter en jaarrond beschermde nestplaatsen van de huismus en gierzwaluw uit te voeren.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Met betrekking tot beschermde soorten en gebieden zijn er geen beperkingen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Relevant kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient aandacht te worden besteedt aan het aspect verkeer en parkeren.

Onderzoek

Het realiseren van woningen, commerciële en culturele functies heeft invloed op de verkeersintensiteiten en parkeersituatie aan in de omgeving. Naar de aspecten verkeer en parkeren is onderzoek uitgevoerd, om de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan aan te tonen.

Verkeersgeneratie
Op basis van het aantal woningen, de oppervlakte van de overige functies en de meest actuele kerncijfers van het CROW is de verkeersgeneratie van het plan bepaald. Op een maatgevende openingsdag zal de verkeersgeneratie van het plan maximaal 1442 motorvoertuigen per etmaal bedragen. Doordat de verkeersgeneratie veroorzaakt door personeel van de gemeente Almelo is weggevallen na sluiting van het stadhuis, is de verwachting dat het bestaande wegennet de verkeersgeneratie van het plan kan afhandelen.

Parkeren
Het plan voorziet in maximaal 99 woningen. Per woning wordt voorzien in 1 parkeerplaats. Hiermee wordt ruim voldaan aan het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen, zoals bepaald in Bijlage 6. Het minimaal aantal benodigde parkeerplaatsen voldoet op deze locatie. Vanwege de kenmerken van de locatie, in het centrum van Almelo en nabij het station is het autobezit en -gebruik op deze locatie naar verwachting lager dan gemiddeld.

Om in 1 parkeerplaats per woning te voorzien wordt parkeerruimte geregeld binnen 100 meter van het plangebied. In parkeergarage Stadsbaken, aan het Stadhuisplein, is voldoende capaciteit beschikbaar om de parkeervraag op te vangen.

Voor de overige (commerciële en culturele) functies in het oude stadhuis geldt dat het bezoeken van deze functies valt onder het normale binnenstadsbezoek. Men dient voor deze functies gebruik te maken van de bestaande openbare parkeergelegenheden, zoals parkeergarage Stadsbaken en het parkeerterrein aan de Boddenstraat en de overige parkeergelegenheden in de binnenstad van Almelo. Er is hier voldoende capaciteit om de parkeervraag van de overige functies op te vangen. Ook voor de overige functies geldt dat vanwege de kenmerken van de locatie in het centrum van Almelo, nabij het station het autogebruik naar verwachting lager is dan gemiddeld.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

De parkeervraag van de woningen kan worden opgevangen binnen 100 meter van het plangebied. Binnen 100 meter van het plangebied wordt 1 parkeerplaats per woning geregeld. Voor de overige functies in het oude stadhuis geldt dat het bezoeken van deze functies valt onder het normale binnenstadsbezoek. Bezoekers kunnen gebruik maken van de (bestaande) openbare parkeervoorzieningen in de omgeving van het plangebied.

Met de regels van het bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om de bestaande parkeerplaatsen in de openbare ruimte, die zich (deels) binnen het plangebied bevinden, te handhaven. Voor toekomstige ontwikkelingen wordt in het bestemmingsplan verwezen naar de parkeernormen die zijn vastgelegd in de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018' , of indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), diens rechtsopvolger.

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Relevant kader

De doelstellingen van het gemeentelijk milieubeleidsplan zijn: “Het bewaken en waar mogelijk verbeteren van de luchtkwaliteit in Almelo; minimaal voldoen aan de grenswaarden voor luchtverontreiniging, maar streven naar het voldoen van de richtwaarden van de landelijke regelgeving".

In de Wet milieubeheer (hierna: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waarin in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritieke stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Voor andere in de Wm genoemde stoffen, wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan aan de vereisten.

Kern van het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en op welke wijze overschrijdingen van de luchtkwaliteit dienen te worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit, hoeven niet meer te worden getoetst aan de hiervoor geldende grenswaarden. De beoordelingscriteria of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. In dit Besluit is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma, een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In de Regeling niet in betekenende mate bijdragen niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

De categorieën van gevallen zijn:

• Woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen en één ontsluitingsweg;
• Woningbouwlocaties met niet meer dan 3.000 woningen en twee ontsluitingswegen.

Op grond van artikel 5.16 Wm stelt de gemeenteraad alleen een bestemmingsplan vast

wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• Het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of;
• De luchtkwaliteit als gevolg van het vergunde plan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of;
• Het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of;
• De ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.
  

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt een transformatieproject mogelijk. Het project bestaat hoofdzakelijk uit woningen, maar bevat ook ruimte voor commerciële en culturele functies. Hierdoor valt het project niet meer in een categorie waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat deze niet in beperkende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Op basis van de verkeersgeneratie van het project is de NIBM-tool toegepast. Met de NIBM-tool is de bijdrage van het plan aan de luchtkwaliteit vastgesteld. De verkeersgeneratie van het plan bedraagt 1442 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Volgens CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' is het vrachtverkeer naar en van woongebieden is doorgaans verwaarloosbaar, maar is wel in de cijfers verwerkt. Als gemiddelde kan worden gehanteerd: 0,02 vrachtautobewegingen per woning per werkdagetmaal. Voor 99 woningen betreft dit 1,98 vrachtautobewegingen per werkdagetmaal. Indien een zeer ruime marge van 2,5 procent vrachtverkeer wordt aangehouden, is er als gevolg van het plan ruim 36 keer middelzwaar of zwaar vrachtverkeer per etmaal. Voor de commerciële en culturele functies resteert dan ruim 34 keer vrachtperkeer per etmaal. Dit is ruimschoots voldoende voor de commerciële en culturele functies in het bestemmingsplan.

Afbeelding 11: NIBM-tool

Uit de NIBM-tool blijkt dat de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van het plan niet in betekenende mate invloed heeft op de luchtkwaliteit.

Conclusie en vertaling in het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan wordt voor het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar geacht. Uit de NIBM-tool volgt dat namelijk dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het verplicht om in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving te geven van de wijze waarop in het bestemmingplan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding (artikel 3.1.6 Bro). Ook moet verplicht overleg worden gepleegd met het waterschap (artikel 3.1.1).

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Voor de ontwikkeling is een digitale watertoets uitgevoerd. Dit heeft er toe geleid dat de Normale procedure van het watertoetsproces moet worden doorlopen. Na contact met het Waterschap Vechstromen blijkt dat een waterparagraaf opnemen waarin minimaal is aangegeven hoe wordt omgegaan met de verschillende waterstromen voldoende is. Doordat er sprake is van de transformatie van een bestaand pand zonder sloop en nieuwbouw, heeft de ontwikkeling namelijk een geringe invloed op de waterhuishouding.

Relevant kader
Het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.) is een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Op basis van het Besluit m.e.r. wordt bepaald of bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen. De milieueffectrapportage is een instrument om bij besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, het milieubelang een volwaardige plaats te geven.

Onderhavig bestemmingsplan omvat het transformeren van een bestaand pand in stedelijk gebied naar nieuwe functies. In bijlage van het Besluit m.e.r. is onder D11.2 opgenomen: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Hierbij zijn de volgende drempelwaarden opgenomen:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Het Besluit m.e.r. geeft onder 'gevallen' per activiteit aan wat de relevante (indicatieve) drempel is voor een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Met de transformatie van het oude stadhuis worden de (indicatieve) drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet overschreden. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de drempelwaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de Europese richtlijn milieueffectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten, een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.- beoordeling'. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.- plichtig.

In het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldingsnotitie opgesteld (Bijlage 8) . Uit de aanmeldingsnotitie blijkt dat, gezien de te verwachten effecten van de transformatie, er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden verwacht.

Op PM datum heeft het college van burgemeester en wethouders besloten dat een verdere m.e.r.-beoordelingsprocedure niet aan de orde is.

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat de relevante milieu- en omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het project heeft geen duidelijk negatieve effecten op de beschreven milieu- en omgevingsaspecten.

Het voorliggende bestemmingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro), zoals die gelden sinds 1 juli 2008. Naast de toelichting bestaat het voorliggende bestemmingsplan uit planregels en een verbeelding. De planregels en de verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan.

Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP)
De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn opgezet conform de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (hierna: SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog.

De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Inleidende regels: bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken;
• Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen;
• Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen;
• Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan.

De hoofdstukindeling van de regels ziet er als volgt uit:

Hoofdstuk 1: "Inleidende regels", bevat de volgende artikelen:

• Artikel 1: Begrippen;
• Artikel 2: Wijze van meten.

Hoofdstuk 2: "Bestemmingsregels", bevat de bestemmingen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk twee bevat de volgende artikelen:

• Artikel 3: Gemengd;
• Artikel 4: Verkeer - 1;
• Artikel 5: Verkeer - 2;
• Artikel 6: Waarde - Archeologische verwachting middelhoog;
• Artikel 7: Leiding - Riool;

Hoofdstuk 3: "Algemene regels", bevat de volgende artikelen:

• Artikel 8: Antidubbeltelregel;
• Artikel 9: Algemene bouwregels;
• Artikel 10: Algemene gebruiksregels;
• Artikel 11: Algemene aanduidingsregels;
• Artikel 12: Algemene afwijkingsregels;
• Artikel 12: Algemene procedureregels;

Hoofdstuk 4: "Overgangs- en slotregels", bevat de volgende artikelen:

• Artikel 14: Overgangsrecht;
• Artikel 15: Slotregel.

Dit bestemmingsplan bevat enkele bestemmingen. In deze paragraaf wordt een korte beschrijving van de bestemmingen gegeven.

Artikel 3: Gemengd

Met de bestemming 'Gemengd' wordt de transformatie van het oude stadhuis naar een woongebouw mogelijk gemaakt. Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn maximaal 99 wooneenheden toegestaan, evenals de overige functies van het pand en bijbehorend perceel.

Artikel 4: Verkeer - 1

De bestemming 'Verkeer - 1' is vrijwel ongewijzigd overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan Centrum met identificatienummer NL.IMRO.0141.BP00105-0401. De gronden binnen het plangebied die in eigendom blijven van de gemeente Almelo en voorheen de bestemming 'Verkeer - 1' hadden, zijn in dit bestemmingsplan wederom bestemd met de bestemming 'Verkeer - 1'

Artikel 5: Verkeer - 2

De bestemming 'Verkeer - 2' is vrijwel ongewijzigd overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan Centrum met identificatienummer NL.IMRO.0141.BP00105-0401. De gronden binnen het plangebied die in eigendom blijven van de gemeente Almelo en voorheen de bestemming 'Verkeer - 2' hadden, zijn in dit bestemmingsplan wederom bestemd met de bestemming 'Verkeer - 2' .

Artikel 6: Waarde - Archeologische verwachting middelhoog
Met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting middelhoog' worden archeologische waarden beschermd. In de dubbelbestemming zijn bouwregels opgenomen, waar onder voorwaarden van kan worden afgeweken. Ook is een vergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.

Artikel 7: Leiding - riool

De dubbelbestemming 'Leiding - Riool' is vrijwel ongewijzigd overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan Centrum met identificatienummer NL.IMRO.0141.BP00105-0401. De gronden binnen het plangebied die voorheen de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' hadden, zijn in dit bestemmingsplan wederom bestemd met de bestemming 'Leiding - Riool' . Met deze bestemming wordt de aanleg en instandhouding van het (ondergrondse) riool geborgd.

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de analoge verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals bijvoorbeeld kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers.

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Het bestemmingsplan is gericht op de uitvoering van nieuwe ontwikkelingen. Er zijn geen financiële gevolgen te verwachten voor de gemeente Almelo. De ontwikkelende partij draagt namelijk de kosten voor de ontwikkeling en instandhouding van het project. Het koopcontract tussen de gemeente Almelo en de ontwikkelende partij heeft het karakter van een exploitatieovereenkomst conform artikel 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het project voldoende verzekerd.

Op basis van het concept-ontwerp bestemmingsplan is het wettelijk vooroverleg, zoals vastgelegd in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, gevoerd. In het kader van het wettelijk vooroverleg is het bestemmingsplan door de gemeente voorgelegd aan:

• Provincie Overijssel;
• Waterschap Vechtstromen.

Het ontwerpbestemmingsplan Oude Stadhuis_JJP Oud en de bijbehorende stukken heeft vanaf 12 september 2019 gedurende 6 weken ter uinzage gelegen. Gedurende de genoemde termijn was het voor een ieder mogelijk zienswijzen in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan.