In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan "Badweg 8" met identificatienummer NL.IMRO.0141.00086-BP31 van de gemeente Almelo;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

het repareren en het geven van onderhoud aan voertuigen waarbij geen sprake is van detailhandel of spuit- en plaatwerk;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf of instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. ten aanzien van bouwwerken:
   een bouwwerk, dat:
   1. 1. ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of in uitvoering is;
   2. 2. na het in lid 1 genoemde tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de bouwaanvraag voor dat tijdstip is ingediend;
      
2. b. ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel valt aan te merken;

een zelfstandig liggend lijnvormig landschapselement bestaande uit beplanting van streekeigen bomen en struiken;

een verzameling van één of meer personen die een huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid;

maximaal twee huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

het bedrijfsmatig of anders dan om niet verzorgen en opvoeden van kinderen tot de eerste dag van de maand waarop het voortgezet onderwijs voor die kinderen begint;

het bieden van zorg in een woning aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1. a. bij nieuw te bouwen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken:
   het straatpeil ter plaatse van de perceelgrens vermeerderd met 3 centimeter per meter afstand tussen de hoofdtoegang van het gebouw en die perceelgrens met een maximum van 30 centimeter;
2. b. bij bestaande gebouwen: de gemiddelde maaiveldhoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

opschriften, aankondigingen, ver- of afbeeldingen, borden, vlaggen, spandoeken en bijbehorende constructies;

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan (onder tek.nr. NL.IMRO.0141.00086-BP31) conform het gestelde in de Regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en andere daarmee gelijk te stellen voorzieningen;

een constructie geen gebouw zijnde;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

van het hoogste punt van het bouwwerk tot aan het gemiddelde maaiveldpeil van het aansluitende afgewerkte terrein; hierbij worden niet meegerekend schoorstenen, antennes, balkonafscheidingen en vergelijkbare afschermingen op niveau, alsmede andere ondergeschikte bouwelementen, voor zover geplaatst op of aan gebouwen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Wonen - Stadsrand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. één grondgebonden woning, met dien verstande dat:
   1. 1. inwoning binnen de bestaande woning is toegestaan;
2. b. een autoservice/reparatiebedrijf, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf';
3. c. het bedrijfsmatig stallen/parkeren van maximaal 5 voertuigen ten behoeve van een autoservice/reparatiebedrijf, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein';
4. d. bed & breakfast;
5. e. maximaal één paardenbak;
6. f. de instandhouding van een houtsingel met streekeigen beplanting ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel';
7. g. tuinen en erven;
8. h. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

en daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde groenvoorzieningen, verhardingen en andere bijbehorende voorzieningen

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit:
   1. 1. ter voorkoming van een onevenredige verkeers- en parkeeroverlast;
   2. 2. ter waarborging van de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse;
   3. 3. ter voorkoming van het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m².

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. een ondergrondse waterleiding;
2. b. het beheer en onderhoud van de leiding;
3. c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;
4. d. met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2 ten aanzien van het bouwen van bouwwerken en toestaan dat op of in deze gronden een bij de andere bestemming toelaatbaar bouwwerk wordt gebouwd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leidingen en de veiligheid daarvan.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan:

1. a. voor afwijkingen ten aanzien van de in het bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 60 m³;
3. c. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het bestemmingsplan niet wordt aangetast, dat belangen van derden niet in redelijkheid worden geschaad en de vergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het bestemmingsplan;
4. d. ten aanzien van het bepaalde over het bouwen van (hoofd)gebouwen binnen het bouwvlak en toestaan dat de grenzen van het bebouwingsvlak en/of bestemmingsvlak worden overschreden door erkers over maximaal tweederde gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden en er vóór de uitbreiding tenminste 3,5 meter resteert van het voorerf;
5. e. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.
6. f. voor de vestiging van kinderopvang, indien de kinderopvang de primaire activiteit betreft:
   1. 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. de verkeersveiligheid (naar redelijke verwachting) niet onevenredig wordt aangetast, met in het bijzonder mogelijke verkeersblokkades door het haal- en brengverkeer en/of onveilige (verkeers)situaties voor omwonenden/doorgaand verkeer;
   3. 3. de uitoefening van een kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat of gaat ontstaan;
   4. 4. de kinderopvang niet in een doodlopende straat of in een woonstraat/woonerf met een doodlopend karakter is gelegen;
   5. 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, waarbij onder andere nadrukkelijk rekening wordt gehouden met beschermde stadsgezichten en/of (nabijgelegen) mogelijk anderszins waardevolle panden;
   6. 6. de kinderopvang op een industrieterrein of een kantoorterrein mag worden gevestigd, mits de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan of beperkingen opleggen voor omliggende bedrijven en andersom;
   7. 7. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid;
   8. 8. aannemelijk is dat de Gemeentelijke Gezondheids Dienst (GGD) of een daaraan gelijk te stellen instelling geen ruimtelijke bezwaren heeft tegen de huisvesting.
7. g. voor de vestiging van kinderopvang, indien de kinderopvang ondergeschikt is aan het primaire gebruik:
   1. 1. voor zover sprake is van een woonfunctie van het pand, deze behouden blijft;
   2. 2. het ondergeschikte medegebruik van het pand en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken beperkt blijft tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van het pand en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
   3. 3. er een directe relatie bestaat tussen de exploitant van de primaire activiteiten of bewoner en de ondergeschikte kinderopvang binnen hetzelfde pand en/of bijgebouwen;
   4. 4. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid;
   5. 5. de uitoefening van kinderopvang (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu oplevert of afbreuk doet aan de beleving van de woonomgeving;
   6. 6. de uitoefening van kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Badweg 8.

Op het voormalig agrarisch erf aan de Badweg 8 te Almelo wordt in de huidige situatie bij de woning een autoreparatiebedrijf geëxploiteerd. Op basis van het geldend bestemmingsplan "Westelijke Groene Long" heeft het perceel de bestemming ‘Wonen – Stadsrand’. Het gebruik van gronden en bouwwerken op het perceel ten behoeve van een autoreparatiebedrijf is niet in overeenstemming met de bestemmingsomschrijving. Initiatiefnemer heeft bij Burgemeester en Wethouders van de gemeente Almelo een verzoek ingediend om na sloop van een bestaande schuur een nieuw bedrijfsgebouw op dezelfde plek te mogen realiseren en aan te wenden ten behoeve van het aan de woonfunctie ondergeschikte autoreparatiebedrijf. Op 9 oktober 2013 heeft het college besloten om in principe medewerking te verlenen aan het voornemen met een wijzigingsplan.

Het wijzigingsplan is in procedure gebracht en vastgesteld, maar is op 18 april 2018 vernietigd door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Reden voor de vernieting was dat het initiatief niet geheel voldeed aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid voor ondergeschikte bedrijvigheid bij woonpercelen zoals opgenomen in artikel 24.7.3 lid c van het geldende bestemmingsplan. De gemeente Almelo heeft in de comparitie tijdens de descente aangeven in principe wel medewerking te willen verlenen aan een kleinschalig autoreparatiebedrijf in de voormalig agrarische bebouwing. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak ook een inhoudelijke beoordeling gedaan en aangeven het herbestemmen van voormalig agrarische bebouwing naar andersoortige bedrijvigheid, waartoe een autoreparatiebedrijf kan behoren, op voorhand niet onredelijk te vinden.

Na de vernietiging is na overleg tussen initiatiefnemer en de gemeente Almelo besloten een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit bestemmingsplan heeft het uitgangspunt het reeds aanwezige autoreparatiebedrijf in haar huidige vorm planologisch in te passen in een nieuwe schuur op exact dezelfde locatie als de bestaande schuur. De bestaande schuur wordt gesloopt vanwege de bouwkundige staat en de aanwezigheid van asbest. Deze ontwikkeling gaat niet meer uit van de wijzigingsvoorwaarden, zoals opgenomen in artikel 24.7.3 lid c, maar betreft een maatwerkinitiatief waarop het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (in het vervolg afgekort met KGO) wordt toegepast.Op deze wijze kan aan het voormalig agrarische erf een passende vervolgfunctie en ruimtelijke kwaliteitsimpuls worden gegeven.

Omdat het voornemen niet passend is binnen het vigerende bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin en toont aan dat het gewenste plan voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied is gelegen aan de Badweg 8 te Almelo. De locatie bevindt zich op korte afstand van de gemeentegrens met de gemeente Wierden en betreft een bebouwde enclave in het stadsrandgebied tussen Wierden en Almelo. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving aangegeven. De locatie van het plangebied is aangegeven met de rode contour. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van Almelo en de directe omgeving (Bron: ArcGIS)

Het bestemmingsplan "Badweg 8" bestaat uit de volgende stukken:

• regels;
• verbeelding (NL.IMRO.0141.00086-BP31) en een renvooi;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. De volgende bijlagen zijn bij deze toelichting opgenomen:

• Bijlage 1 Ruimtelijk Kwaliteitsplan;

• Bijlage 2 Bodemonderzoek;
• Bijlage 3 Quickscan Natuurwaarden
• Bijlage 6 Watertoetsresultaat.

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long”. Het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long” is door de gemeenteraad van Almelo (gewijzigd) vastgesteld op 20 juni 2013. Afbeelding 1.2 bevat een uitsnede van het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long" met daarin weergeven het plangebied.

Afbeelding 1.2: Uitsneden geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen - Stadsrand'. Tevens is het plangebied en omgeving voorzien van de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. De tot 'Wonen - Stadsrand' bestemde gronden zijn aangewezen voor:

1. a. wonen, met dien verstande dat:
   1. 1. dit gecombineerd mag worden met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
   2. 2. inwoning binnen de bestaande woning is toegestaan;
2. b. bed & breakfast;
3. c. maximaal één paardenbak;
4. d. tuinen en erven;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;

en daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde groenvoorzieningen, verhardingen en andere bijbehorende voorzieningen.

Een kleinschalig autoreparatiebedrijf is binnen de bestemming 'Wonen- Stadsrand' niet toegestaan. Omdat veel percelen binnen de Westelijke Groene Long met een woonbestemming voormalige agrarische bedrijfsgebouwen betreffen, is er voor een nuttig hergebruik van de voormalige bedrijfsgebouwen een aantal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. In artikel 24.7.3 lid c is aangeven dat het college van Burgemeester en Wethouders het plan kan wijzigen en toestaan dat bij een woning behorende en daaraan ondergeschikte nevenactiviteiten met bijbehorende voorzieningen worden geexploiteerd, mits:

1. a. het de vestiging van een bedrijf betreft als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten (Bijlage 1), dan wel bedrijven die voor wat betreft de aard en omvang van de milieuhinder die het veroorzaken daaraan gelijk kunnen worden gesteld, met dien verstande dat het milieu niet extra mag worden belast ten opzichte van de milieubelasting van het gestopte agrarische bedrijf;
2. b. er geen sprake is van detailhandel anders dan verkoop van ter plaatse geproduceerde artikelen;
3. c. maximaal 30% van de oppervlakte van de bestaande en met bouwvergunning gebouwde voormalige bedrijfsbebouwing, die minimaal drie jaar in agrarisch gebruik zijn geweest, hiervoor wordt gebruikt en geen nieuwbouw ten behoeve hiervan plaatsvindt;
4. d. opslag en stalling in verband met de nevenactiviteiten uitsluitend inpandig plaatsvinden;
5. e. er geen sprake is van een onevenredige verkeersaantrekkende werking;
6. f. voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
7. g. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
8. h. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

In voorliggende situatie kan niet aan alle gestelde wijzigingsvoorwaarden worden voldaan en is niet zozeer sprake van een ondergeschikte bedrijfsfunctie, een kleinschalige bedrijfsfunctie is een betere duiding. De gemeente Almelo heeft aangegeven in principe (onder voorwaarde van vaststelling door de gemeenteraad) wel achter een vervolgfunctie van het voormalig agrarische erf met een kleinschalig autoreparatiebedrijf te staan. Voorwaarde hierbij is dat er een investering in de ruimtelijke kwaliteit conform de uitgangspunten van het beleid Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving plaatsvindt en deze in het bestemmingsplan wordt geborgd. Om het autoreparatiebedrijf te kunnen blijven exploiteren wordt daarom via een bestemmingsplanherziening het plangebied van een passende bestemming voorzien. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om het voornemen te kunnen realiseren.

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het gebied beschreven (functionele, stedenbouwkundige en verkeersstructuur).

Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Almelo beschreven.

In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken.

Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf.

In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk gaat zowel in op de ruimtelijke-functionele structuur van de directe omgeving van het plangebied en op de huidige situatie van het plangebied.

Het plangebied is gelegen in het stadsrandgebied tussen Wierden en Almelo. Het erf Badweg 8 maakt onderdeel uit van een bebouwde enclave die wordt gevormd door meerdere erven. Omdat het plangebied onderdeel uitmaakt van het plangebied van bestemmingsplan 'Westelijke Groene Long' lijkt het alsof het plangebied een onderdeel is van de Westelijke Groene Long. Dit is gelet op de reeds aanwezige erven met bijbehorende bebouwing niet het geval. Het bestemmingsplan beslaat een groter gebied, dan alleen de Westelijke Groene Long die onder andere bestaat uit landgoed Het Bellinckhof, een aantal fraaie boerderijen, begraafplaats ’t Groenedael, het crematorium, de Leemslagenplas en de vele aanwezige waardevolle landschapselementen.

Het plangebied bevindt zich aan de Badweg 8 te Almelo. De ruimtelijke structuurdragers in de omgeving van het plangebied zijn het Twentekanaal, de Wierdensestraat (N35) en de N36. De functionele structuur bestaat voornamelijk uit stedelijke functies zoals infrastructuur (N35 en de N36), water (Twentekanaal), diverse bedrijven, sport (sportcomplex Wendelgoor) en woningen.

Het plangebied wordt begrensd door sportcomplex Wendelgoor aan de noordzijde, het woonperceel Badweg 16 en agrarisch perceel aan de oostzijde, het woonperceel Badweg 10 en de Badweg met bijbehorende groenstructuren aan de zuidzijde en het woonperceel Badweg 4 aan de westzijde. Het plangebied heeft een omvang van 10.595 m². Op het perceel was in het verleden een pluimveebedrijf gevestigd. De bedrijfsactiviteiten zijn al geruime tijd beëindigd. De voormalige kippenschuren bevinden zich aan de zuidzijde. Aan de noordwestzijde bevindt zich de woning met enkele bijgebouwen. Aan de noordoostzijde bevindt zich een paardrijbak. De overige gronden zijn ingericht als grasland. De bedrijfsactiviteiten ten behoeve van het autoreparatiebedrijf vinden plaats in een voormalige agrarische schuur ter grootte van circa 330 m². Afbeeldingen 2.1 en 2.2 bevatten enkele luchtfoto's en vogelvluchtbeelden van het plangebied en de omgeving. De schuur waarin het autoreparatiebedrijf is gevestigd, is op de vogelvluchtbeelden met een rood kader is aangegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto ligging plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

Afbeelding 2.2: Vogelvluchtbeelden plangebied en omgeving (Bron: BingMaps)

De locatie is éénzijdig ontsloten via de Badweg.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Op het ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1) is de nieuwe erfinrichting goed te zien.

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de structuur, kenmerken van de directe omgeving en de huidige situatie ter plaatse van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de gewenste ontwikkeling ingegaan.

Het buitengebied is van oudsher van belang voor de agrarische sector geweest. De sector is echter de afgelopen jaren onder druk komen te staan. Er vindt schaalvergroting plaats, het aantal bedrijven neemt steeds verder af en ondernemers zijn op zoek naar mogelijkheden om hun agrarische bedrijfsvoering te verbreden. Daarnaast komen er, door het verdwijnen van agrarische bedrijven, agrarische complexen vrij. Om de vitaliteit en sociaaleconomische kwaliteit van het buitengebied te behouden, is het gewenst om ruimte te bieden aan passende vervolgfuncties op vrijgekomen locaties. Zoals beschreven in paragraaf 1.4.3 is de bestemming “Wonen - Stadsrandgebied” met bijbehorende planologische flexibiliteitsmogelijkheden toegekend aan de woningen binnen het plangebied welke zijn gelegen in het buitengebied. Bij deze woningen is veelal meer ruimte voor aan het buitengebied gerelateerde functies, aangezien er veelal sprake is van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing.

De concrete ontwikkeling betreft het toestaan van het reeds aanwezige kleinschalige autoreparatiebedrijf in een nieuwe schuur met dezelfde omvang als de bestaande schuur (330 m²) op exacte dezelfde locatie. De activiteiten ter plaatse betreffen het repareren en het geven van onderhoud aan auto's. Van detailhandel of spuit- en plaatwerk is geen sprake. De ontwikkeling betreft een maatwerkinitiatief waarop het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) van toepassing is. Hieronder wordt hier nader op ingegaan. Het KGO komt tevens aan bod in paragraaf 4.2 provinciaal beleid.

De omgevingsverordening geeft aan dat bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving. Dit kan uitsluitend indien hier sociaal-economische en of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving (zie ook paragraaf 4.2.4.1).

Aan Badweg 8 is sprake van een voormalig agrarisch erf dat haar agrarische functie is verloren. Zoals hiervoor reeds aangegeven is het voor behoud van de vitaliteit en sociaaleconomische kwaliteit van het buitengebied gewenst om ruimte te bieden aan passende vervolgfuncties op vrijgekomen locaties. Dit erf heeft een reeds passende en duurzame vervolgfunctie gekregen in de vorm van wonen met daarbij een kleinschalige autoreparatiebedrijf dat door de bewoner van het erf wordt uitgevoerd. Een dergelijke functie is passend in de omgeving zoals blijkt uit hoofdstuk 5.

Reeds gedane investeringen

Voor de ontwikkeling is door de Erfontwikkelaar reeds in 2014 een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Dit ruimtelijk kwaliteitsplan is destijds samen met een planologisch principeverzoek ingediend. Uiteindelijk is deze niet bij het toemalige wijzigingsplan (vernietigd door door Raad van State, zie ook hoofdstuk 1) opgenomen. Dit omdat de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid, die was ingestoken op kleinschaligheid/onderschiktheid, geen KGO-inspanning verlangde. Ondertussen hebben opdrachtgevers wel sinds 2015 geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het erf op basis van dit ruimtelijk kwaliteitsplan door:

• het graven van een hemelwatervijver/wadi achter de schuur;
• aanplant van volwassen bomen langs de inrit aan de zuidkant van het perceel;
• een houten afscheiding rondom het perceel en rondom de paardrijbak;
• de aanplant van volwassen fruitbomen op diverse plekken op het erf.

Geactualiseerd ruimtelijk kwaliteitsplan

Voor dit bestemmingsplan is het ruimtelijk kwaliteitsplan geactualiseerd. In dit plan wordt eerst een analyse gemaakt van de actuele omgeving, de gebiedskenmerken en het vigerende beleid. Vervolgens wordt weergeven hoe en waar investeringen in de ruimte reeds vorm hebben gekregen of vorm gaan krijgen en hoe de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd. Het ruimtelijk kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. Hieronder wordt een beknopte op de uitgangspunten ingegaan.

Bestaande erfsituatie

Het erf ligt in een stedelijke omgeving. Het wordt begrensd door een grasveld van een hondenschool en particulier tuinen. Aan de zuidzijde wordt het erf begrensd door de Badweg. De Badweg ligt aan de voet van het viaduct Wierdenseweg (N35) en de N36. Met name door de hoogte van dit viaduct ligt het erf verscholen in de omgeving. Het erf wordt omringd door een inheemse groensingel. Langs de Badweg staan grote zomereiken. Deels is er zicht op het erf. Op het erf staan aan de zuidzijde enkele oude agrarische opstallen. Het betreffen hier voormalige kippenschuren. Aan de noordzijde op het erf staat een woning met enkele bijgebouwen. Het overige erf is ingedeeld met een weide en een rijbak.

Uitgangspunten

De volgende uitgangspunten zijn gekozen voor de toekomste inrichting van het erf

• Groen karakter van het erf behouden;
• deels zicht op erf behouden;
• erven moeten aansluiten op bestaande landschappelijke structuren;
• rekening houden met omliggende erven;
• oriëntatie(voorzijde) erf richting Badweg, het bedrijf mag gezien worden;
• ontsluiting erf via bestaande inrit op de Badweg;
• keren en parkeren op eigen erf;
• streekeigen beplanting toepassen.

Nieuwe erfsituatie

De ruimtelijke kenmerken van de omgeving vormen belangrijke uitgangspunten voor het uitwerken van het plan. Het betreft hier de beslotenheid en het gebruik van singels en bomen op of nabij de erven langs de Badweg. Op en rondom het erf staan verschillende waardevolle inheemse beplantingsvormen. Deze zullen behouden moeten blijven. Een oude kippenstal wordt gesloopt. Op deze locatie komt een nieuwe schuur die gebruikt gaat worden voor het autoreparatiebedrijf. De architectuur van deze schuur zal moeten passen binnen de omgeving. Omdat het hier niet om een industrieterrein gaat zal de schuur een andere verschijning moeten krijgen dan een loods. Het gebruik van donkere materialen zullen de ruimtelijke kwaliteit bepalen. Op pagina 11 van het ruimtelijk kwaliteitsplan is hiervoor een sfeercollage opgenomen. De te behouden schuren hebben reeds een landelijk karakter. Het erf moet zich als eenheid presenteren. Gebouwen hoeven niet hetzelfde te zijn, maar moeten in familie ontworpen zijn.

Op het erf staan hoofdzakelijk bomen. Deze bomen geven het erf eenheid en een groene uitstraling in een bebouwde enclave in het stadsrandgebied tussen Wierden en Almelo. Aan de noord- en oostzijde wordt het bestaande erf afgeschermd met een groene singel van boomvormers met onderbeplanting. Deze beplanting oogt vitaal en schermt het erf af. De randen van het erf zullen niet veranderen. De eiken langs de Badweg zijn onderdeel van een laan en blijven behouden. Onder deze bomen kan het erf en de nieuwe schuur ervaren worden. Parkeren kan op het erf. Ook het hemelwater zal op het erf infiltreren.

De kwaliteitsimpuls bestaat concreet uit:

• instandhouding van inheems bestaand groen;
• instandhouding van sinds 2015 op basis van het ruimtelijk kwaliteitsplan gedane kwaliteitsivesteringen in groen, water en erfafscheidingen;
• behoud van inheemse houtsingel rondom het erf;
• het slopen van de bestaande schuur en nieuwbouw met een verschijningsvorm welke aansluit op de bebouwing langs de Badweg, het mag geen industrieel karakter krijgen;
• de materiaalkeuze van de bebouwing is qua uitvoering en materialisatie afgestemd op elkaar (gedekte kleurstelling, bij voorkeur duurzame materialen) en zo sober mogelijk;
• afrastering met hout en lint in gedekte kleurstelling, kunstof en opvallende witte kleuren worden vermeden;

De uitvoering en instandhouding van de bovengenoemde kwaliteitsimpuls is via de voorwaardelijke verplichting in dit bestemmingsplan juridisch geborgd.

Onderstaande afbeelding geeft een beeld van toekomstige erfinrichting.

Afbeelding 3.3: Weergave toekomstige erfsituatie (Bron: De Erfontwikkelaar)

Het plangebied blijft ontsloten op de Badweg. De bestaande in- en uitrit blijft gehandhaafd. Hier is reeds sprake van een overzichtelijke en verkeersveilige in- en uitrit. Gelet op de functie op het erf, wonen met een kleinschalige bedrijfsmatige functie met bijbehorende verkeersbewegingen (geen zwaar verkeer) en capaciteit van de omliggende wegenstructuur is er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaar tegen de ontwikkeling.

In voorliggend geval gaat het om bestaand woonerf, waarbij een kleinschalig autoreparatiebedrijf wordt mogelijk gemaakt. Gelet op de kleinschaligheid van de bedrijfsfunctie en grote omvang van het perceel kan geconcludeerd worden dat er meer dan voldoende ruimte beschikbaar is om te parkeren op eigen terrein. Het parkeren voor het autoservicebedrijf vindt plaats op de verharding aan de westzijde van de nieuw te bouwen schuur (nummer 9 op afbeelding 3.1.) Geconcludeerd wordt dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. De verordening is inmiddels meerdere keren op onderdelen herzien.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van
• cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of – generieke beleidskeuzes
2. 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, het Besluit milieueffectrapportage en fysieke veiligheid.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Door middel van een nulsituatie bodemonderzoek is de nulsituatie ter plaatse van de bodembedreigende activiteiten op de locatie vastgelegd. Het volledige onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 2. Hierna wordt de conclusie van het onderzoek beschreven.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de locatie nagenoeg vrij is van verontreinigingen, met uitzondering van licht verhoogde gehalten (> achtergrondwaarde) en licht verhoogde concentraties (> streefwaarde).

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen i.c.m. nevenactiviteiten).

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het planologisch toestaan van bedrijfsmatige nevenactiviteiten op een voormalig agrarisch erf. Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 5.3.1 kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).
  

De regelgeving omtrent buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (rood kader) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart)

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen relevante risicobronnen waarvoor een verantwoording van het plaatsgebonden en groepsrisico noodzakelijk is. Op grotere afstand liggen wel een gasbuisleiding en enkele inrichtingen, het plangebied ligt buiten het invloedgebied van deze risicobronnen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkeling.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. De Wet natuurbescherming kent een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, een apart beschermingsregime voor soorten van de Habitatrichtlijn (het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn) en een apart beschermingsregime voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden. Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden.

Om te beoordelen of de ontwikkeling in het kader van flora en fauna uitvoerbaar is, heeft Natuurbank Overijssel een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Ook is via een aeriusberekening onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied. De onderzoeksresultaten zijn bijgevoegd in Bijlage 3 en Bijlage 4 van deze toelichting. Hierna wordt samengevat ingegaan op de conclusies uit dit onderzoek.

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Het is verboden om alle soorten die beschermd zijn volgens de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn, evenals de in paragraaf 3.2 en 3.3 van de Wet natuurbescherming genoemde soorten te doden en te verwonden, evenals het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Zoals in de inleiding reeds aangegeven is door Natuurbank Overijssel een Quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Hieronder worden onderzoeksresultaten met betrekking tot soortenbescherming weergeven, het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting.

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. Uit de Aeriusberekening is naar voren gekomen dat er een geringe toename is van NOx. Deze toename dusdanig gering, dat deze niet leidt tot een verhoogde depositie van NOx in stikstofgevoelige Habitattypen in Natura 2000-gebied. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt eveneens niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming. De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteiten.

In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied.

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en dat de bestaande cultuurhistorische waarden als gevolg van de ontwikkeling van het landgoed worden versterkt.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. De conclusie van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een plan-m.e.r. noodzakelijk maakt. De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage5.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Het aspect fysieke veiligheid beoogt het beschermen van mens, dier en milieu tegen (de gevolgen van) ongevallen en rampen. Om de effecten van een incident zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat hulpverleningsdiensten op kunnen treden en dat burgers zich in veiligheid kunnen brengen. Het bestemmingsplan is op fysieke veiligheidsaspecten getoetst aan landelijke, regionale en gemeentelijke richtlijnen en/of regelgeving. Dit betreft de onderdelen:

• bereikbaarheid;
• opkomsttijd;
• bluswatervoorziening;
• zelfredzaamheid;
• sirenedekking;
• samenhang veiligheidsketen.

De hoofdtaken van de brandweer zijn onderverdeeld in schakels uit de veiligheidsketen. De schakels zijn:
Pro-actie; de schakel pro-actie gaat onder andere over de bluswatervoorziening, de bereikbaarheid en de sirenedekking.
Preventie; voor het aspect preventie geldt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande wet- en regelgeving.
Preparatie; voor hulpdienstrelevante objecten is het wenselijk om deze op te nemen in de planvorming van de brandweer, zoals een bereikbaarheidskaart of een aanvalsplan.
Repressie; vanuit de repressieve dienst wordt ter plaatse bepaald hoe er wordt ingezet.
Nazorg; de taak nazorg heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Ondanks de gerealiseerde veiligheidsmaatregelen en -voorzieningen blijft er een restrisico waarbinnen incidenten plaats kunnen vinden.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober 2015 het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het plan betreft de sloop van een kippenschuur met een oppervlakte van circa 330 m² en de bouw van een nieuwe schuur van circa 330 m² op dezelfde locatie. De bebouwde oppervlakte neemt niet toe en heeft daarom geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Er zal worden voldaan aan de regels van het Activiteitenbesluit. De regels in het Activiteitenbesluit zijn onder andere bedoeld om vervuiling van water, bodem en lucht tegen te gaan. Er zal voorkomen worden dat verontreinigd (regen)water kan afstromen naar het oppervlaktewater.

Het waterschap Vechtstromen heeft gelet op het vorenstaande geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. De watertoets is opgenomen in Bijlage 6.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Er is geen toename van verharde oppervlak. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt geinfiltreerd in de onverharde terreindelen. In dit gebied ligt een drukriool. Hierop mag maximaal 1 m³ vuilwater per uur worden geloosd. Wanneer meer vuilwater wordt geloosd dient hiervoor een berging op eigen terrein te worden aangelegd.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 1.00 meter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogten, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: voor welke werken of werkzaamheden al dan niet een omgevingsvergunning noodzakelijk is.
• Specifieke gebruiksregels: regels ten aanzien van strijdig gebruik en de voorwaardelijke verplichtingen;

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 5)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 6)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 7)

In de algemene wijzigingsregels zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

Artikel 3 Wonen - Stadsrand

De voor 'Wonen - Stadsrand' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen. Deze functie mag worden gecombineerd met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, daarnaast is onder voorwaarden bed & breakfast en inwoning toegestaan. Verder is ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf' een autoservice/reparatiebedrijf toegestaan en ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein' parkeren ten behoeve van het autoservice/reparatiebedrijf. Op het erf zijn verder tuinen en erven ook maximaal één paardrijbak toegestaan.

De bouwregels zijn onderverdeeld in regels voor hoofdgebouwen (de woning), bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. In afwijking hierop mag ter plaatse van de functieaanduiding 'bedrijf' het bestaande bijgebouw van 330 m² na sloop geheel worden vervangen door een nieuw bijgebouw van 330 m².

In de specifieke gebruiksregels zijn regels opgenomen omtrent een aan huis verbonden beroep of bedrijf, bed and breakfast en de bedrijfsmatige activiteiten binnen de aanduiding 'bedrijf'. Aan deze bedrijfsmatige activiteiten is een voorwaardelijke verplichting gekoppeld voor het uitvoeren en in standhouden van erfinrichtingsmaatregelen teneinde de ruimtelijke kwaliteit een impuls te geven en deze te waarborgen.

Artikel 4 Leiding - Water

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een ondergrondse waterleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - water', het beheer en onderhoud van de leiding, de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Hiernaast zijn bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de leiding toegestaan.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten beperken zich tot de ambtelijke kosten welke verbonden zijn aan het voeren van de planologisch procedure en worden verhaald middels de legesverordening. Eventuele planschade wordt afgewenteld middels een planschadeovereenkomst. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a geen exploitatieplan nodig.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegestuurd.

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een korte procedure. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting. Nader overleg is niet noodzakelijk.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt er, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Deze paragraaf wordt na ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan ingevuld.