In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Stokkelersweg 1 met identificatienummer NL.IMRO.0141.00123-BP31 van de gemeente Almelo;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan (onder tek.nr. NL.IMRO.0141.00123-BP31) conform het gestelde in de Regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegenaan gebouwd gebouw;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

• legale bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
• het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

aangebouwde bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijbehorende bouwwerken;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de totale vloeroppervlakte van hoofdgebouwen en aangebouwde- en vrijstaande bijbehorende bouwwerken, zowel op de begane grond als op de verdieping;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, onder te verdelen in maatschappelijke, openbare, persoonlijke en zakelijke dienstverlening, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf, detailhandel, een seksinrichting en (kinder)opvang;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

bewoning of andere geluidsgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

het gebruik van grond ten behoeve van agrarische activiteiten, waaronder begrepen het hobbymatig houden van dieren, in een omvang die niet als bedrijfsmatig kan worden beschouwd, met dien verstande dat pensionstalling voor derden niet is toegestaan;

het houden van dieren in een omvang die niet als bedrijfsmatig kan worden beschouwd, met dien verstande dat pensionstalling voor derden niet is toegestaan;

een maximale waarde voor de geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van die persoon, hetgeen blijkt uit de basisregistratie personen (BRP);

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken in de volgende te onderscheiden categorieën:

• Horecacategorie 1: fastfoodzaken (afhaalrestaurants, cafetaria snackbars, e.d.);
• Horecacategorie 2: sociëteiten, zaalverhuurbedrijven, partycentra;
• Horecacategorie 3: cafés;
• Horecacategorie 4: restaurants, koffiehuizen, ijssalons, tearooms;
• Horecacategorie 5: discotheken;
• Horecacategorie 6: alle horeca als ondergeschikte functie binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte of ruimtes specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren welke uitsluitend toegankelijk is via de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie;
• Horecacategorie 7: Niet-zelfstandige horeca als ondergeschikte functie die wordt uitgeoefend binnen een andere hoofdfunctie, daar in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt aan is en voortvloeit uit en ten dienste staat aan de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie. Het betreft de horeca bij hoofdfuncties van onder andere recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke of godsdienstige aard.

een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

een plan bij realisering van nieuwe bouw- en/of gebruiksmogelijkheden waarin de ruimtelijke inpassing hiervan in de bestaande situatie wordt beschreven;

twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

de aan een gebied toegekende waarde in visueel-ruimtelijk en/of cultuurhistorisch en/of ecologisch en/of geomorfologisch opzicht;

1. a. de gemiddelde hoogte van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;
2. b. de gemiddelde hoogte van het grasland in een open gebied;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten in de medische, sociale en culturele sfeer, die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van een seksinrichting, (kinder)opvang en detailhandel;

het bieden van zorg in een woning aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een omheind terrein waarvan de natuurlijke bovenlaag is vervangen door zand of ander doorlatend materiaal ten behoeve van het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en sluitbaar is;

het stallen van dieren van derden;

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor recreatieve bewoning bedoelde ruimte/gebouw als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aangebouwde- en vrijstaande bijbehorende bouwwerken op de begane grond;

de naar de weg Buitenhaven Westzijde gekeerde gevel van een gebouw;

een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar niet tegenaan gebouwd gebouw;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

het woonachtig zijn in een hoofdverblijf;

een complex van ruimten, dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegangsdeur/voordeur en alleen door het betreffende huishouden te gebruiken voorzieningen zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden, indien een bouwvlak bestaat uit meerdere bouwpercelen, geldt het bebouwingspercentage per bouwperceel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

• voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
• voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. hobbymatig agrarisch gebruik;
2. b. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van houtopstanden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden';
3. c. wegen en paden;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
5. e. binnen de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen - Stadsrand' gezamenlijk maximaal één paardenbak per woning behorend bij aangrenzende gronden met de bestemming 'Wonen - Stadsrand';
6. f. landschappelijke inpassing;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ontsluitingsvoorzieningen, groenvoorzieningen en bestaande nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen - Stadsrand' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in een woning, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal twee woningen zijn toegestaan;
   2. 2. dit gecombineerd mag worden met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
2. b. hobbymatig agrarisch gebruik;
3. c. binnen de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen - Stadsrand' gezamenlijk maximaal één paardenbak per woning behorend bij de bestemming 'Wonen - Stadsrand';
4. d. bed & breakfast;
5. e. tuinen en erven;
6. f. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
7. g. landschappelijke inpassing;

en daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, ontsluitingsvoorzieningen, verhardingen en andere bijbehorende voorzieningen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:
   1. 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de verkeersveiligheid;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. de sociale veiligheid;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit:
   1. 1. ter voorkoming van een onevenredige verkeers- en parkeeroverlast;
   2. 2. ter waarborging van de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse;
   3. 3. ter voorkoming van het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m².

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.5 ten behoeve van de volgende functies:

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. de aanleg, instandhouding en bescherming van een bovengrondse hoogspanningsverbinding (380 kV) ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding';
2. b. het beheer en onderhoud van de verbinding;
3. c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;

met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 5.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits een positief schriftelijk advies is verkregen van de leidingbeheerder en de lokale brandweer.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige op de kaart aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

Het bepaalde in 4.2.2 lid d sub 2 blijft echter onverminderd van toepassing.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats, afmetingen, en (technische) voorzieningen van de, krachtens dit plan toegestane, bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een goede landschappelijke inpassing;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. een goede milieusituatie;
8. h. de bescherming van de groenstructuur;
9. i. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Het is verboden opstallen – of delen ervan – en gronden te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en).

Onder een strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wabo wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en opstallen ten behoeve van horeca, detailhandel, de opslag en verkoop van motorbrandstoffen, prostitutie en/of als seksinrichting;
4. d. met betrekking tot de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen': een gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken, bed & breakfast accommodaties of enige andere recreatieobjecten ten behoeve van permanente bewoning anders dan bedoeld in lid 4.6.1.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 en 9.2, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan:

1. a. voor afwijkingen ten aanzien van de in het bestemmingsplan gegeven (inhouds)maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die (inhouds)maten, afmetingen en percentages;
2. b. voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals wachthuisjes, telefooncellen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voor zover deze bouwwerken geen grotere hoogte dan 3,5 meter hebben en geen grotere inhoud hebben dan 60 m³;
3. c. ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de structuur van het bestemmingsplan niet wordt aangetast, dat belangen van derden niet in redelijkheid worden geschaad en de vergunning gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het bestemmingsplan;
4. d. voor het oprichten van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van telecommunicatiesignalen, voor zover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 meter voor antennes voor privégebruik en maximaal 40 meter voor antennes voor gemeenschappelijk gebruik.
5. e. voor de vestiging van kinderopvang, indien de kinderopvang de primaire activiteit betreft en onder voorwaarde dat:
   1. 1. het woon- en leefmilieu van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. de verkeersveiligheid (naar redelijke verwachting) niet onevenredig wordt aangetast, met in het bijzonder mogelijke verkeersblokkades door het haal- en brengverkeer en/of onveilige (verkeers)situaties voor omwonenden/doorgaand verkeer;
   3. 3. de uitoefening van een kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat of gaat ontstaan;
   4. 4. de kinderopvang niet in een doodlopende straat of in een woonstraat/woonerf met een doodlopend karakter is gelegen;
   5. 5. de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur/samenhang van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast, waarbij onder andere nadrukkelijk rekening wordt gehouden met beschermde stadsgezichten en/of (nabijgelegen) mogelijk anderszins waardevolle panden;
   6. 6. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid;
   7. 7. aannemelijk is dat de Gemeentelijke Gezondheids Dienst (GGD) of een daaraan gelijk te stellen instelling geen ruimtelijke bezwaren heeft tegen de huisvesting.
6. f. voor de vestiging van kinderopvang, indien de kinderopvang ondergeschikt is aan het primaire gebruik:
   1. 1. voor zover sprake is van een woonfunctie van het pand, deze behouden blijft;
   2. 2. het ondergeschikte medegebruik van het pand en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken beperkt blijft tot een ruimte (of ruimten) met een maximum totale bruto-vloeroppervlakte van 25% van de bruto-vloeroppervlakte van het pand en de vrijstaande bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 50 m²;
   3. 3. er een directe relatie bestaat tussen de exploitant van de primaire activiteiten of bewoner en de ondergeschikte kinderopvang binnen hetzelfde pand en/of bijgebouwen;
   4. 4. de kinderopvang voldoet aan het meest recente gemeentelijke beleid voor de externe veiligheid;
   5. 5. de uitoefening van kinderopvang (naar verwachting) geen ernstige hinder voor het woonmilieu oplevert of afbreuk doet aan de beleving van de woonomgeving;
   6. 6. de uitoefening van kinderopvang er niet toe leidt dat er (naar verwachting) een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet
   onevenredig worden geschaad.

Bij het stellen van nadere eisen die onderdeel uitmaken van de regels van dit bestemmingsplan worden de navolgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerpbesluit ligt gedurende twee weken ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders geven tevoren kennis van de terinzagelegging in een of meer dag of nieuwsbladen die in de gemeente worden verspreid en voorts op de gebruikelijke wijze;
3. c. de kennisgeving houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerpbesluit, gedurende de hiervoor onder a. genoemde termijn;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen zijn kenbaar gemaakt, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijze hebben kenbaar gemaakt de beslissing daaromtrent mede.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en/of gronden wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw en/of gronden in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van motorvoertuigen in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. Hierbij gelden de parkeernormen, zoals vastgelegd in de vastgestelde beleidsnota Parkeerbeleidsplan Gemeente Almelo 'Parkeren Optimaliseren 2013-2018' . Indien deze beleidsregel gedurende de planperiode wordt gewijzigd (herzien, aangevuld of nader uitgewerkt), treedt diens rechtsopvolger hiervoor in de plaats.
2. b. De ruimte voor het parkeren van de motorvoertuigen moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare motorvoertuigen. De afmetingen van bedoelde parkeerruimte voor personenauto's bedragen:
   1. 1. bij haaks parkeren: minimaal 5 meter lang en minimaal 2,5 meter breed;
   2. 2. bij langs parkeren: minimaal 5,5 meter lang en minimaal 2,0 meter breed.

Indien het beoogde gebruik van een bouwwerk aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend indien aan of in dat bouwwerk dan wel op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk voldoende wordt voorzien in die behoefte.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 13.1 en 13.2:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of;
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
2. b. De vergunning als bedoeld in lid a. kan slechts verleend worden, indien:
   1. 1. het woon- en leefklimaat in de directe omgeving niet onevenredig wordt aangetast; en
   2. 2. de parkeersituatie in de openbare ruimte niet onevenredig wordt aangetast.

Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken met een parkeerbehoefte dan wel een behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen zonder dat hierin in voldoende mate is voorzien overeenkomstig het gestelde onder artikel 13.1 en 13.2.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 14.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 14.1 met maximaal 10%.

Lid 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 14.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Stokkelersweg 1 van de gemeente Almelo.

Aan de Stokkelersweg 1 te Almelo, in het buitengebied van de gemeente Almelo, is een voormalig agrarisch bedrijfsperceel aanwezig. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn echter al geruime tijd geleden beëindigd. In de huidige situatie is enkel nog sprake van hobbymatig agrarisch gebruik.

Voor het merendeel van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen dat nog aanwezig is op het perceel, is geen passende vervolgfunctie. Deze bebouwing is tevens als landschapsontsierend aan te merken.

Initiatiefnemer is voornemens om deze bebouwing, met in totaal een oppervlak van 1.351 m², te slopen en in te zetten in het kader van de gemeentelijke beleidsnotitie 'Her- en nevengebruik VAB, Rood voor rood'. Op basis van dit beleid wordt ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m² aan landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen, het recht op de realisatie van één compensatiewoning verkregen. Deze compensatiewoning wordt gerealiseerd op de slooplocatie.

Daarnaast is initiatiefnemer voornemens om de voormalige boerderijwoning te slopen en hiervoor in de plaats een nieuwe levensloopbestendige woning te realiseren op het perceel. Ten behoeve van het hobbymatig houden van vee wordt één bestaande schuur gehandhaafd.

Het nieuwe woonerf, dat bestaat uit twee woningen met bijbehorende bebouwing, wordt landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken.

Samenvattend bestaat voorliggende Rood voor Rood ontwikkeling uit:

• De sloop van 1.351 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, inclusief asbestsanering;
• Het realiseren van één compensatiewoning met een inhoud van maximaal 750 m³ in het kader van het gemeentelijke Rood voor Rood beleid;
• De sloop van de voormalige boerderijwoning en de realisatie van een nieuwe vervangende levensloopbestendige woning;
• De realisatie van een nieuw gezamenlijk bijgebouw bij de twee woningen;
• Het behoudt van en kleinschlig uitbreiden (o.b.v. het overschot aan sloopmeters) van een bestaande schuur ten behoeve van hobbymatig houden van vee/agrarisch gebruik;
• De zorgvuldige landschappelijk inpassing van het nieuwe woonerf;

Om de gewenste ontwikkeling planologisch mogelijk te maken, is een bestemmingsplanherziening vereist. Voorliggend bestemmingsplan toont aan dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

De locatie ligt aan de Stokkelersweg 1 te Almelo, ten westen van de kern Almelo. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Ambt-Almelo, sectie I, nummers 2900, 2901 en 3553. In afbeelding 1.1 is de ligging van de locatie ten opzichte van Almelo (rode ster) en de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding bij dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van Almelo en de directe omgeving (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan "Stokkelersweg 1" bestaat uit de volgende stukken:

• regels;
• verbeelding (NL.IMRO.0141.00123-BP31) en een renvooi;

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangegeven. In de regels zijn voorschriften opgenomen die noodzakelijk worden geacht voor een juiste ontwikkeling en beheer van het plangebied. De toelichting (met bijbehorende bijlagen) vergezelt het plan. Hierin zijn de aan het plan ten grondslag liggende uitgangspunten en onderzoeken weergegeven. De volgende bijlagen zijn bij deze toelichting opgenomen:

• Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan
• Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
• Bijlage 3 Akoestisch onderzoek industrielawaai
• Bijlage 4 Bodemonderzoek
• Bijlage 5 Geuronderzoek
• Bijlage 6 Quickscan natuurwaardenonderzoek

Het plangebied ligt binnen de planbegrenzing van het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long”. Dit bestemmingsplan is op 20 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Almelo.

Daarnaast ligt het plangebied binnen de planbegrenzing van de bestemmingsplannen ''Parapluherziening parkeren” (vastgesteld op 5 juni 2018) en “Parapluherziening wonen” (vastgesteld op 23 maart 2020). In relatie tot onderhavig plan is met name het bestemmingsplan “Westelijke Groene Long” van belang. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van dit plan weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede geldend bestemmingsplan "Westelijke Groene Long" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

De gronden in het plangebied zijn bestemd met de enkelbestemming 'Agrarisch' met gedeeltelijk een bouwvlak. Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Leiding – Hoogspanningsverbinding 2', en geldt ter plaatse van het gehele plangebied de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - houtopstanden'. Tot slot gelden de gebiedsaanduidingen 'geluidszone – industrie' en 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied'. Hierna worden deze bestemmingen en aanduidingen voor zover relevant kort beschreven.

'Agrarisch'

De als 'Agrarisch' bestemde gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met de bijbehorende voorzieningen zoals bedrijfsgebouwen. Binnen deze bestemming zijn bestaande bedrijfswoningen en ook het hobbymatig houden van vee toegestaan.

'Leiding – Hoogspanningsverbinding 2'

De als 'Leiding – Hoogspanningsverbinding 2' bestemde gronden zijn ter plaatse , behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van een bovengrondse hoogspanningsverbinding (380 kV) ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding, het beheer en onderhoud van de verbinding, en de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. In beginsel mogen hier geen gebouwen worden gebouwd. Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de leidingbeheerder en de lokale brandweer.

'geluidszone – industrie'

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de geluidsruimte in verband met de nabijheid van een inrichting als bedoeld in artikel 41 van de Wet geluidhinder.

In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (basisbestemmingen) mag ter plaatse geen nieuw geluidsgevoelig gebouw worden gebouwd.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken voor het bouwen van nieuwe geluidsgevoelige gebouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Het realiseren van een compensatiewoning past niet binnen de geldende bouw- en gebruiksregels. Daarnaast is ter plaatse geen sprake meer van een agrarische bedrijfsvoering. Hiermee is herbouw en bewoning van de nieuw te bouwen voormalige bedrijfswoning formeel gezien tevens in strijd met de geldende gebruiksregels. Aangezien de bedrijfsactiviteiten beëindigd worden, dient deze woning als reguliere woning bestemd te worden.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet voor deze ontwikkeling in een passend juridisch planologisch kader.

De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan. De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 Inleiding

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, Inspraak en Zienswijze

In hoofdstuk 1 wordt ingegaan op de onderdelen waaruit dit bestemmingsplan bestaat, de ligging en begrenzing van het plangebied en het op dit moment geldende bestemmingsplan. Hieruit blijkt het kader waarbinnen dit bestemmingsplan is opgesteld.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie in en rondom het plangebied beschreven.

Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het relevante beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente Almelo beschreven.

In hoofdstuk 5 wordt de milieusituatie, inclusief het aspect fysieke veiligheid, besproken.

Hoofstuk 6 bevat de waterparagraaf.

In hoofdstuk 7 staat hoe deze uitgangspunten zijn vertaald in de juridisch bindende plantekst en verbeelding.

In hoofdstuk 8 staat de financiële verantwoording van het plan en hoofdstuk 9 geeft de wijze van en resultaten omtrent de inspraak.

Dit hoofdstuk gaat in op zowel de ruimtelijke- en functionele structuur van het plangebied en de directe omgeving.

In de oorspronkelijke setting was de boerderij landschapsgericht en was de boerderij georiënteerd op de Nieuwe Graven alvorens deze gekanaliseerd werd. Na het kanaliseren lag de boerderij nog een tijd lang aan een dode arm. Later is ook de dode arm verdwenen en werd de reeds gekanaliseerde graven verplaatst naar het zuiden. Hoewel het erf nu in een hoek ligt van de Stokkelersweg en de Buitenhaven Zuidzijde heeft het erf geen enkele referentie meer met het landschap. Alle oorspronkelijke kenmerken zijn komen te verdwijnen. De latere agrarische bebouwing heeft ook geen verbinding meer met de boerderij, maar lijkt georiënteerd te zijn op de nieuwe wegenstructuur / het kanaal.

Het erf ligt geklemd tussen de Stokkelersweg en de Buitenhaven Westzijde. Direct daarnaast (aan de oostzijde van het erf) is het Twentekanaal gelegen. Aan de westzijde van het erf ligt het tracé van een hoogspanningsverbinding. Dat het erf helemaal ingesloten is geraakt is te zien aan de opmerkelijke structuur op het erf. De schuren lijken te zijn neergezet op basis van de beschikbare ruimte, zo ook de positie van de sleufsilo aan de andere zijde van de weg.

De boerderij en de direct naastgelegen schuur zijn onderdeel van het oorspronkelijke erf. De boerderij en de daaraan gekoppelde schuur lijken aanvankelijk losse elementen te zijn geweest die later met elkaar zijn verbonden. Het oorspronkelijke erf is goed zichtbaar op oude topografische kaarten (1905) en verklaart ook de iets verstrooide opzet van het erf. Van het oorspronkelijke landschap en/of de kenmerken daarvan is praktisch niets over. Er was destijds geen sprake van een duidelijke wegenstructuur, een hoogspanningsleiding en/of het kanaal. Met name de aanleg van het kanaal heeft de herkenbaarheid van het gebied tenietgedaan.

Het erf wordt in de huidige situatie gebruikt ten behoeve van bewoningen en hobbymatig houden van vee/hobbymatig agrarisch gebruik. Het erf bestaat uit de voormalige boerderijwoning en een zevental voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. In afbeelding 2.1 is de huidige situatie binnen het plangebied weergegeven. De rode omlijning toont de boerderijwoning. Met de groene omlijning wordt de te behouden en vergroten schuur weergegeven. Afbeelding 2.2 toont enkele straatbeelden.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied (Bron: N+L Landschapsontwerpers, bewerking BJZ.nu)

Afbeelding 2.2: Straatbeelden plangebied bezien vanaf de Buitenhaven Westzijde (l) en de Stokkelersweg (r) (Bron: Google Streetview)

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de structuur, kenmerken van de directe omgeving en de huidige situatie ter plaatse van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de gewenste ontwikkeling ingegaan.

Zoals in Hoofdstuk 2 aangegeven bevinden zich in het plangebied voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, waarvan het overgrote deel geen vervolgfunctie heeft. Vanwege het ontbreken van een vervolgfunctie, wordt ook niet meer geïnvesteerd in het onderhoud van deze gebouwen. Hierdoor zal de staat van onderhoud op termijn verslechteren. Het voornemen bestaat het deel van de bebouwing waar geen vervolgfunctie voor is te slopen en in te zetten in het kader van Rood voor Rood. Ten behoeve van hobbymatig houden van vee/hobbymatig agrarisch gebruik bij het nieuwe woonerf zal een van de bestaande gebouwen behouden blijven en kleinschalig worden uitgebreid (maximaal 72 m²). De genummerde en rood omlijnde gebouwen zoals weergegeven in afbeelding 2.1 worden gesloopt. Het groen omlijnde gebouw betreft de te behouden en uit te breiden schuur.

In het kader van voorliggende Rood voor Rood ontwikkeling is een Ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld door N+L Landschapsontwerpers. Het complete Ruimtelijk kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin zijn de uitgangspunten vanuit de initiatiefnemer, het beleid en de landschappelijke situatie verwerkt. Een uitsnede van de landschappelijke inpassing is weergegeven in afbeelding 3.1 en wordt aansluitend toegelicht.

Afbeelding 3.1: Landschappelijke inpassing erf (Bron: N+L Landschapsontwerpers

Het landschap rondom het erf aan de Stokkelersweg is ingrijpend veranderd. Van oorsprong was het erf gelegen aan de Nieuwe Graven. Om water beter begaanbaar te maken voor schepen werd de Nieuwe Graven gekanaliseerd en lag het erf op dat moment nog aan een rivierarm die al geen binding meer had met de Nieuwe Graven. Toch waren dat slechts speldenprikken. Het landschap is ingrijpend veranderd door de aanleg van een zijtak van het Twente kanaal. In combinatie met het verwijderen van talloze landschapselementen ontstond een nieuw landschap dat meer open is geworden en voornamelijk robuuste, functionele beplanting kent bijvoorbeeld bij erven of langs wegen.

Zonder uitleg van de cultuurhistorische situatie ligt de huidige boerderij (A op tekening) daarom wat merkwaardig in het landschap. Het ligt landschapsgericht en is bijvoorbeeld niet georiënteerd op de kruisende wegen waar dat normaal gesproken gebruikelijk is. De twee direct achtergelegen stallen (oranje contouren) zijn in dezelfde richting gebouwd. Pas veel later nam de boerderij in omvang toe en is het erf uitgebreid in zuidelijke richting. De oriëntatie van de bebouwing is licht afwijkend ten opzichte van de oudere bebouwing.

In de nieuwe situatie wordt alle bebouwing gesloopt. Een groot gedeelte vanwege het ontbreken van een nieuwe functie. De schuren zijn landschapsontsierend en niet geschikt voor alternatieve functies anders dan het houden van dieren. De boerderij wordt gesloopt omwille van de bouwtechnische staat. Enkel de werktuigenberging blijft behouden voor de opslag van materieel. De werktuigenberging wordt vergroot met 72 m² om hobbymatig enkele stuks vee te kunnen houden. Deze beperkte uitbreiding wordt in voorliggend geval acceptabel geacht vanwege het grote overschot aan sloopmeters (501 m²).

Ieder erf bestaat uit een hoofdgebouw (de boerderij) en één of meerdere ondergeschikte (bij)gebouwen. Daarbij is een duidelijke relatie tussen het hoofdgebouw en de bijgebouwen. De afstand tussen gebouwen was altijd relatief gering. In deze specifieke situatie is er sprake van een aantal flinke beperkingen. Na de komst van de hoogspanningsleiding zijn bestaande gebouwen onder de leiding toegestaan, maar nieuwe gebouwen niet. Daarom moeten de woningen per definitie buiten deze bestemming gerealiseerd worden. Met het behoud en de beperkte uitbreiding van de werktuigenberging moet er nog wel sprake zijn van één erfensemble.

Het verplaatsen/slopen van de werktuigenberging is geen optie. In dat geval moet het gehele erf meer in de oksel van de Buitenhave Westzijde en de Stokkelersweg worden gerealiseerd. Echter, door de milieuafstanden (geluid -> wegverkeerslawaai en geur -> waterzuivering) aan de andere kant van het kanaal is dit onmogelijk. De speelruimte is daarom beperkt.

Om de kenmerken van het erf in het kampenlandschap te behouden is in de nieuwe situatie opnieuw gekozen voor een landschapsgerichte opzet. Een oriëntatie op de Buitenhaven Westzijde is gebiedsvreemd en een volledige (haakse) oriëntatie op de Stokkelersweg komt meer voor in ontginningsgebieden. Wel is het hoofdgebouw (woning D) iets bijgedraaid ten opzichte van de huidige boerderij om meer aan te sluiten bij de te behouden werktuigenberging.

Aan de noordzijde van de woning wordt het bijgebouw (E) of de bijgebouwen geplaatst voor beide woningen en daarop volgend aan de noordzijde de tweede woning (C). Het bijgebouw en de woning zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw door typologie, hoogte en materialisatie. Door de positionering van de gebouwen ontstaat, samen met de bestaande werktuigenberging een compact erfensemble ondanks de diverse beperkingen.

De aanwezige beplantingstructuren blijven behouden (G) en worden versterkt ter plaatse van de te saneren mestsilo (N). Het sortiment bestaat uit inheems bosplantsoen met onder andere lijsterbes, meidoorn en Gelderse roos. Boomvormers ontbreken in verband met de hoogspanningsleiding. Daarmee blijft de uiteindelijke hoogte van de groenstructuur beperkt.

Aan de voorzijde van het erf wisselen fruitbomen (I) en inheemse gemengde hagen (M) elkaar af om een fraaie entree te vormen vanaf de Stokkelersweg. Hagen zorgen voor een wat formele structuur terwijl de fruitbomen op informele wijze aangeplant worden en dit doorbreken. Aan de noord- en oostzijde wordt het erfgedeelte c.q. tuingedeelte nog wat benadrukt door fragmenten gemengde haag en solitaire bomen (G/H) al dan niet bestaand.

Maatregelen ruimtelijke kwaliteit samengevat:

• Slopen van voormalige agrarische bebouwing (A/B);
• Nieuwe aanplant van solitaire bomen (H);
• Nieuwe aanplant van hoogstam fruitbomen (I);
• Nieuw aan te planten gemengde hagen (M);
• Aanvullende aanplant ter plaatse van de te saneren silo (N).

De twee bestaande in- en uitritten blijven behouden. De meest oostelijk gelegen in- en uitrit behoort hierbij bij de te herbouwen woning. De meest westelijk gelegen in- en uitrit behoort tot de nieuwe compensatiewoning

De routing is overzichtelijk zodat een veilige situatie ontstaat. De weg waarop ontsloten wordt (Stokkelersweg) beschikt over voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersbewegingen behorend bij de twee woningen eenvoudig te kunnen afwikkelen. Geconcludeerd wordt dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit plan besloten ontwikkelingen.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW.

Uitgaande van volgende uitgangspunten:

• Functie: wonen, koop, vrijstaand
• Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk / gemeente Almelo (Bron: CBS Statline)
• Stedelijke zone: buitengebied
• Parkeerbehoefte (per woning): minimaal 2,0 en maximaal 2,8

Het parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op eigen terrein. Op het erf is voldoende ruimte aanwezig voor het parkeren van 2 à 3 auto's per woning. Dit is duidelijk waarneembaar in afbeelding 3.1. Geconcludeerd wordt dat op eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien.

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijke plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, die verankerd is in de Omgevingsverordening Overijssel.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van
• cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of – generieke beleidskeuzes
2. 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De gemeente Almelo werkt aan een duurzame samenleving en streeft naar meer duurzame energieopwekking, met als doel in 2050 zo goed als klimaatneutraal te zijn. Daarnaast werkt de gemeente in de regio samen aan een Regionale Energie Strategie (RES). Almelo heeft zich voorbereid door onderzoek te doen naar de kansen en belemmeringen voor duurzame energieopwekking en door het landschap te analyseren. Het resultaat is een Duurzame Energieladder.

Op basis van de Duurzame Energieladder ligt het plangebied niet in een gebied waar kansen liggen voor grootschalige duurzame energieopwekking (windenergie en zonne-energie). Echter is wel ruimte voor kleinschalige vormen van energieopwekking. Hoewel de realisatie van energieopwekkende voorzieningen geen onderdeel uitmaakt van deze ontwikkeling, biedt het beleid hier onder voorwaarden wel mogelijkheden toe. De Duurzame Energieladder verzet zich echter niet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, het Besluit milieueffectrapportage en fysieke veiligheid.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Ten behoeve van voorliggend plan heeft Terra Agribusiness een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740 + 5707) uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. Hierna wordt beknopt ingegaan op de belangrijkste onderzoeksresultaten. Voor de volledige onderzoeksrapportage wordt verwezen naar Bijlage 4 bij deze plantoelichting.

Verkennend bodemonderzoek NEN5740

Gehele locatie

In het bovengrondmengmonster BM2 zijn geen verhogingen aangetroffen. In het bovengrondmengmonster BM1 is een lichte verhoging minerale olie aangetroffen. In het bovengrondmengmonster BM3 zijn lichte verhogingen lood en minerale olie aangetroffen.

In het grondwatermonster Pb4wm1 zijn lichte verhogingen nikkel en barium aangetroffen.

Voormalige dieseltank

In het bovengrondmengmonster (BM1 dieseltank) is een lichte verhoging minerale olie aangetroffen.

In het grondwatermonster Pb1wm1 zijn geen olie gerelateerde verhogingen aangetroffen.

Op basis van onderhavig onderzoek wordt voor dit onderdeel een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

Verkennend bodemonderzoek NEN5707 "asbest in bodem"

Tijdens de maaiveld- inspectie zijn ter plaatse van de onderzoekslocatie geen asbestverdachte materialen op het maaiveld aangetroffen.

Gehele locatie

Ter plaatse van de locatie zijn meerdere inspectiegaten gegraven, bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest.

In de mengmonsters MM1 t/m MM3 zijn gehalten asbest aangetoond ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek.

Op basis van onderhavig onderzoek wordt voor dit onderdeel een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

Druppelzones

Ter plaatse van elke druppelzone zijn twee inspectiesleuven gegraven en is er een mengmonster samengesteld. Op het maaiveld is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. De gewogen asbestgehalten van DZ1 en DZ3 zijn hoger dan de interventiewaarde (100 mg/kg ds). Tevens zijn er asbestverdachte vezels aangetroffen in de fractie <0,5mm. Formeel geven de aangetroffen verhogingen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek.

Het gewogen asbestgehalte van DZ2 (grond+materiaal) is hoger dan de interventiewaarde (100 mg/kg ds). Het aangetroffen materiaal in DZ2 betreft vlakke plaat en is daarmee niet afkomstig van het asbestdak. Tevens zijn er asbestverdachte vezels aangetroffen in de fractie <0,5mm.

Formeel geeft de aangetroffen verhoging aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Echter is er naar de mening van het onderzoeksbureau een reden om af te zien van een nader onderzoek ter plaatse van de druppelzones 1 en 3. Het "Bijzonder inventariserend onderzoek, erosie van asbestdaken" van Geofox-Lexmond (20131980/JOOS, d.d. 29-9-2014) heeft onderzocht dat de verontreiniging in de bodem van de afwateringszone van dakgootloze asbestdaken zich lijkt te beperken tot een diepte van 10cm bij een horizontale spreiding van circa 1 meter.

Nader asbest bodemonderzoek NEN5707 "asbest in bodem"

Ten behoeve van het nader asbestonderzoek ter plaatse van de druppelzones zijn 13 inspectiesleuven gegraven voor de horizontale en verticale afperking.

De omvang van de asbestverontreiniging is in voldoende mate in kaart gebracht. In de (meng)monsters ten behoeve van het nader onderzoek is analytisch geen asbest aangetoond.

De omvang van de verontreiniging van druppelzone 1 wordt geschat op een oppervlakte van 24 m² (24 meter x 1.0 meter) x 0,5 meter = 7,2m³.

De omvang van de verontreiniging van druppelzone 2 wordt geschat op een oppervlakte van 24 m² (24 meter x 1.0 meter) x 0,5 meter = 7,2m³.

De omvang van de verontreiniging van druppelzone 3 wordt geschat op een oppervlakte van 24 m² (18 meter x 1.0 meter) x 0,5 meter = 5,4m³.

Sanering is bij huidig gebruik niet urgent aangezien de druppelzones niet tot weinig worden

betreden; er zijn geen onaanvaardbare risico's.

Sanering is noodzakelijk om de locatie geschikt te maken voor toekomstig gebruik (wonen met

tuin). Voorafgaand aan de sanering dient een BUS-melding te worden opgesteld, dat door het bevoegd

gezag dient te zijn goedgekeurd. Het verrichten van bodemsaneringen mag alleen door erkende

bedrijven worden uitgevoerd.

De sterk verontreinigde druppelzones mogen voor sanering niet worden geroerd als gevolgd van

sloop- en grondwerkzaamheden.

Op basis van de onderzoeksresultaten is in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting waarborgt de uitvoering van de noodzakelijke (sanerings)maatregelen in relatie tot de druppelzones, voorafgaand aan de realisatie van nieuwe gebouwen. Hiermee wordt geconcludeerd dat ter plaatse sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bodem vormt hiermee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met categorieën van gevallen, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat de functie niet aan te merken is als gevoelige bestemming zoals opgenomen in het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgesteld in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).
  

De regelgeving omtrent buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

1. 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
2. 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan beschreven ontwikkeling.

De Wet geurhinder en veehouderij (hierna Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wgv dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Op basis van artikel 3, lid 2 van de Wgv worden bedrijfswoningen van andere agrarische bedrijven en voormalige bedrijfswoningen (beëindiging agrarisch bedrijf na 19 maart 2000), tevens de bovenstaande vaste afstanden gehanteerd.

In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven aanwezig. De dichtstbijzijnde bedrijven betreffen de grondgebonden agrarische bedrijven aan de Stokkelersweg 3 (80 meter ten westen van het plangebied) en de Stokkelersweg 5 (300 meter ten westen van het plangebied).

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (artikel 14.2 lid 2) worden compensatiewoningen in het kader van Rood voor Rood gelijk gesteld aan bedrijfswoningen. In deze gevallen dient rekening te worden gehouden met een minimale (vaste) afstandsnorm van 50 meter, ook voor intensieve veehouderijen.

Het plangebied ligt op minimaal 80 meter afstand van het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak. Er wordt daarmee ruim aan de minimale afstandsnorm van 50 meter voldaan.

Redelijkerwijs wordt er dan ook vanuit gegaan dat er sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen. Omgekeerd worden agrarische bedrijven als gevolg van deze ontwikkeling niet verder in de bedrijfsvoering en/of ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd dan waarvan in de huidige situatie (één woning) reeds sprake is.

De Wet geurhinder vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Met deze wet worden de Europese natuurbeschermingsrichtlijnen (de Vogel- en Habitatrichtlijn) zo helder mogelijk geïmplementeerd. De Wet natuurbescherming kent een apart beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, een apart beschermingsregime voor soorten van de Habitatrichtlijn (het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn) en een apart beschermingsregime voor andere soorten, die vanuit nationaal oogpunt beschermd worden. Elk van deze beschermingsregimes kent zijn eigen verbodsbepalingen en vereisten voor vrijstelling of ontheffing van de verboden.

In de planregels van dit bestemmingsplan is een regeling opgenomen die waarborgt dat voorafgaand aan de sloop van bestaande bebouwing ontheffing is verleend inzake huismussen en boerenzwaluwen, en nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar de functie van het plangebied voor vleermuizen, en eventuele vervolgacties op basis van dit nader onderzoek hebben plaatsgevonden.

In relatie tot de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt het volgende opgemerkt ten aanzien van de noodzakelijke ontheffingen inzake het beschadigen/vernielen van een nestplaats van huismus en boerenzwaluw, en eventueel (eerst nader onderzoek noodzakelijk) het beschadigen/vernielen van een zomer- en paarverblijfplaats (gewone dwerg)vleermuis.

Gelet op de huidige bebouwing en het wenselijke eindbeeld, zijn er voldoende mogelijkheden om waar nodig compenserende maatregelen voor deze soorten op te nemen in de nieuwe situatie. Ook is er voldoende aanleiding om te stellen dat het verkrijgen van een ontheffing van de verbodsbepalingen van de Wet Natuurbescherming mogelijk is. In verband met de aanwezigheid van asbest in de gebouwen, lijkt het wettelijk belang 'volksgezondheid' toepasbaar op de te slopen gebouwen. Saneren van asbest voorkomt verspreiding in geval van brand. Conclusie: er is geen aanleiding te veronderstellen, dat de ontheffing niet verleend zou kunnen worden. De Wet natuurbescherming vormt géén belemmering voor uitvoering van de voorgenomen plannen.

In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplangebied.

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en dat geen sprake is van enige negatieve invloed op cultuurhistorische waarden.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Artikel 2.8, lid 1 van de Wet natuurbescherming

Gezien de aard en omvang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt geconcludeerd dat geen sprake zal zijn van een aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura-2000 gebied. Dit omdat het plangebied op (zeer) ruime afstand van het plangebied van Natura 2000-gebied ligt, de ontwikkeling relatief beperkt van aard is en redelijkerwijs kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet benodigd.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor wat betreft het gehele plangebied wordt voorzien in directe eindbestemmingen en vormt daarmee een besluit in het kader van het besluit m.e.r.

In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de “aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is mogelijk een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk.

In de nota van toelichting op het Besluit m.e.r wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook dorpen hieronder vallen. Wat stedelijke ontwikkeling inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.”

In een uitspraak uit 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:694) heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een (standaard) beoordelingskader voor de kwalificatie van stedelijke ontwikkelingsprojecten gegeven. De Afdeling stelt voorop dat het begrip “stedelijk ontwikkelingsproject” ruimte voor interpretatie laat. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Op basis van jurisprudentie is gebleken dat deze concrete omstandigheden van het geval kunnen worden beoordeeld aan de hand van verschillende aspecten. Concreet gaat het onder andere om aspecten zoals:

• de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen (functie)wijziging, en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

In voorliggend geval is sprake van een Rood voor Rood ontwikkeling. Er wordt één extra woning gerealiseerd ter compensatie van de sloop van een veelvoud m² aan landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Per saldo is er hiermee sprake van een afname aan bebouwing ter plaatse. Het ruimtebeslag van deze ontwikkeling is dan ook zeer beperkt.

De omvang en opzet van het plan past binnen de functionele en landschappelijke structuur van de directe omgeving. Er is geen sprake van significante ruimtelijke gevolgen, blijkens onder andere ook Hoofdstuk 5 van deze plantoelichting. Geconcludeerd wordt dan ook dat in voorliggend geval geen sprake is ven een 'stedelijk ontwikkelingsproject'.

In dit geval is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld. Deze paragraaf kan worden beschouwd als de vormvrije m.e.r. beoordeling van deze ruimtelijke ontwikkeling.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Daarnaast zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Het aspect fysieke veiligheid beoogt het beschermen van mens, dier en milieu tegen (de gevolgen van) ongevallen en rampen. Om de effecten van een incident zoveel mogelijk te beperken, is het belangrijk dat hulpverleningsdiensten op kunnen treden en dat burgers zich in veiligheid kunnen brengen. Het bestemmingsplan is op fysieke veiligheidsaspecten getoetst aan landelijke, regionale en gemeentelijke richtlijnen en/of regelgeving. Dit betreft de onderdelen:

• bereikbaarheid;
• opkomsttijd;
• bluswatervoorziening;
• zelfredzaamheid;
• sirenedekking;
• samenhang veiligheidsketen.

De hoofdtaken van de brandweer zijn onderverdeeld in schakels uit de veiligheidsketen. De schakels zijn:
Pro-actie; de schakel pro-actie gaat onder andere over de bluswatervoorziening, de bereikbaarheid en de sirenedekking.
Preventie; voor het aspect preventie geldt dat rekening moet worden gehouden met de bestaande wet- en regelgeving.
Preparatie; voor hulpdienstrelevante objecten is het wenselijk om deze op te nemen in de planvorming van de brandweer, zoals een bereikbaarheidskaart of een aanvalsplan.
Repressie; vanuit de repressieve dienst wordt ter plaatse bepaald hoe er wordt ingezet.
Nazorg; de taak nazorg heeft geen consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Ondanks de gerealiseerde veiligheidsmaatregelen en -voorzieningen blijft er een restrisico waarbinnen incidenten plaats kunnen vinden.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober 2015 het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. Dit maakt vooroverleg met het waterschap noodzakelijk. Voorliggende plantoelichting is toegestuurd aan het waterschap Vechtstromen in het kader van vooroverleg. Hierna wordt eerst ingegaan op de waterhuishoudkundige situatie binnen het plangebied. Vervolgens wordt ingegaan op de reactie van het waterschap op dit plan.

Op 17 juni 2021 heeft Waterschap Vechtstromen als volgt op voorliggend plan gereageerd:

“Op 15 juni 2021 heeft waterschap Vechtstromen uw verzoek om een wateradvies, via de website www.dewatertoets.nl, ontvangen.

Het plan betreft de sloop van agrarische bedrijfsgebouwen, nieuwbouw en herbouw bestaande woning aan de Stokkelersweg 1 te Almelo.

In kader van de watertoets heeft het waterschap de volgende opmerkingen:

Wateroverlast

Om wateroverlast in gebouwen te voorkomen adviseert het waterschap om de bovenzijde begane-grondvloer tenminste 30 centimeter boven de weg aan te leggen.

Drooglegging en waterpeilen

Bij het realiseren van bebouwing en het aanleggen van de verharding moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging om bijvoorbeeld opdrijven van verharding en schimmelvorming in kruipruimten te voorkomen. We adviseren voor bebouwing met kruipruimten een drooglegging van 1,00 meter en voor bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70 meter.

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden ingediend in kader van de Waterwet. Onder ingrepen in het watersysteem worden ook het onttrekken- en lozen van grond- en oppervlaktewater verstaan. Op onze website www.vechtstromen.nl treft u meer informatie aan over de Waterwet.”

Met inachtneming van de adviezen van Waterschap Vechtstromen vormt het aspect 'water' geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogten, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Nadere eisen: burgemeester en wethouders kunnen nader eisen stellen aan plaats en afmetingen van de bebouwing en ten aanzien van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;
• Specifieke gebruiksregels: regels ten aanzien van strijdig gebruik en de voorwaardelijke verplichtingen;
• Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 7)

In deze regels zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin de bestaande maatvoering en nadere eisen opgenomen.

• Algemene aanduidingsregels (Artikel 8)

In deze regels zijn bepalingen opgenomen als gevolg van de ligging van het plangebied binnen de geluidszone - industrie. Binnen deze zone is bepaald dat de bouw van nieuwe geluidsgevoelige objecten uitsluitend onder voorwaarden is toegestaan. en. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien voor woningen middels akoestisch onderzoek reeds is aangetoond dat de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein ter plaatse van de gevels van deze geluidsgevoelige gebouwen niet hoger is dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. Darnaast zijn regels opgenomen die waarborgen dat voorafgaand aan de sloop van gebouwen nader ecologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig zijn met het bestemmingsplan.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 11)

In de algemene wijzigingsregels zijn algemene wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

• Algemene procedureregels (Artikel 12)

In de artikel staat beschreven welke procedureregels in acht moeten worden genomen, wanneer er nadere eisen zijn gesteld die onderdeel uitmaken van de regels in dit bestemmingsplan.

• Overige regels (Artikel 13)

In dit artikel zijn regels ten aanzien van parkeren en laden en lossen opgenomen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Artikel 3 Agrarisch'

De westelijke gronden van het plangebied zijn voorzien van een agrarische gebiedsbestemming. Gronden met de bestemming Agrarisch zijn hoofdzakelijk bestemd voor grondgebonden agrarisch gebruik, hobbymatig agrarisch gebruik en wegen en paden. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen - Stadsrand'

De gronden ter plaatse van en rondom de bestaande woning, de compensatiewoning en de te behouden opstallen hebben een woonbestemming gekregen. Gronden met de bestemming 'Wonen - Stadsrand zijn hoofdzakelijk bestemd voor het wonen, met dien verstande dat maximaal twee woningen zijn toegestaan. Daarnaast zijn aan huis verbonden beroepen, bed en breakfast en hobbymatig agrarisch gebruik toegestaan.

De woningen mogen een maximale inhoud van 750 m³ hebben. De goot- en bouwhoogte voor woningen bedragen respectievelijk maximaal 5 en 9 meter.

Tevens zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan. De totaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij een woning bedraagt in beginsel 100 m². Voor de bestaande woning is dit oppervlak vergroot naar maximaal 388 m². Hiermee is tevens het te behouden en vergroten bijgebouw bij deze woning planologisch ingepast. Deze werktuigenberging mag eenmalig worden vergroot met maximaal 72 m².

In de specifieke gebruiksregels van deze bestemming zijn zogenaamde voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Het gaat om voorwaardelijke verplichtingen voor de sloop van bebouwing, de landschappelijke inpassing en de (sanerings)maatregelen die op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek noodzakelijk zijn gebleken.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten beperken zich tot de ambtelijke kosten welke verbonden zijn aan het voeren van de planologisch procedure en worden verhaald middels de legesverordening. Eventuele planschade wordt afgewenteld middels een planschadeovereenkomst. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a geen exploitatieplan nodig.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 Bro heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een zogenoemde Vooroverleglijst Ruimtelijke Plannen opgesteld. In dit geval valt het plan onder:

Plannen voor uitbreiding van agrarische bouwblokken, Rood voor Rood en Vrijkomende Agrarische Bedrijfslocaties (VAB's) mits passend in een gemeentelijk kwaliteitskader dat in lijn is met het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsvisie Overijssel. Voor plannen en besluiten die (tevens) andere provinciale belangen raken (zoals NNN en verblijfsrecreatie) blijft vooroverleg noodzakelijk.

In dit geval betreft het een Rood voor Rood project, dat is in lijn is met het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Tevens is er geen sprake van andere provinciale belangen. Daarom is vooroverleg met de provincie Overijssel niet noodzakelijk.

De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in de 'normale procedure'. In dit kader heeft reeds vooroverleg plaatsgevonden met het waterschap. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.2.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt er, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Initiatiefnemer heeft de direct omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. De direct omwonenden hebben aangegeven akkoord met de planvorming te zijn.

De initiatiefnemer van dit bestemmingsplan heeft het plan voorbesproken met de directe omwonenden. Het betreft de bewoners van de percelen aan de Stokkelersweg 3 en 5, Wendelgoorseweg 3, Jachthavenlaan 4 en 6, Zuidbroekweg 9 en 11, Zuidbroeksweg 12, 14, 16 en 18, Buitenhaven Westzijde ter hoogte van Leemslagenplas. Geen adres/postcode en de Leemslagenweg 52 en 54.

De omwonenden hebben positief gereageerd op het plan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft in de periode van 17 maart 2022 tot en met 27 april 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode is er één zienswijze tegen het plan ingediend.

Deze zienswijze heeft geleidt tot enkele aanpassingen in de planregels. Hiermee is dit bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. De zienswijzennota is aangehecht aan dit bestemmingsplan.