In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Buitengebied Borne, herziening Hoofdstraat 131' met identificatienummer NL.IMRO.0147.BpBG2014hz018-vg01 van de gemeente Borne.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw, die gelegen is tegenover de voorgevel.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, beroep-aan-huis daaronder niet begrepen.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

een bouwwerk dat:

1. a. op het moment van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan bestaat of in uitvoering is;
2. b. na dat tijdstip is of mag worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarbij de aanvraag omgevingsvergunning voor dat tijdstip is ingediend.

het gebruik dat op het moment van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaat of mag worden uitgeoefend en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende vergunning.

een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging en afmeting ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de aarde is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in de grond.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

een plan waarin wordt aangegeven op welke manier het erf en landschap worden ingericht. Aspecten die hierbij een rol spelen zijn onder andere zichtlijnen, setting van de bebouwing, cultuurhistorie, groene inpassing en aanleg en/of herstel van landschapselementen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen (niet zijnde twee-aan-een gebouwde woningen dan wel aaneengebouwde woningen), waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is.

niet bedrijfsmatig, met dien verstande dat onder hobbymatige agrarische activiteiten eveneens niet wordt verstaan een volkstuin;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn ligging en afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen.

bodemroerende werkzaamheden die noodzakelijk zijn ten behoeve van het bouwen van (ondergrondse) bouwwerken.

twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen en waarbij de woning uiterlijk uit één bouwvolume bestaat;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft.

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen op ten minste 1,75 meter beneden peil.

1. a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld.

een grenslijn tussen bouwpercelen onderling.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

de lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of aan de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

recreatie die mede gericht is op het verstrekken van nachtverblijf.

de grootte van de oppervlakte van een vloer.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

alle voor het openbaar verkeer openstaande wegen of paden met inbegrip van de daarin liggende bruggen en duikers en de tot die wegen behorende paden en bermen of zijkanten.

het gebruiken van (een gedeelte van) een gebouw ten behoeve van het huisvesten van maximaal één huishouden met uitzondering van inwoning.

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden met uitzondering van inwoning.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de kortste afstand van een gebouw tot de (zijdelingse) perceelsgrens van het bouwperceel.

vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, schoorstenen gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken tot 0,5 meter uit de gevel buiten beschouwing gelaten.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

• voor lengten in meters (m);
• voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
• voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
• voor hoeken/hellingen in graden (º).

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met daaronder begrepen beroep-aan-huis;
2. b. landschappelijke inpassing.

met de daarbijbehorende:

3. c. tuinen en erven;
4. d. parkeervoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de situering van bebouwing en/of beplanting indien en voorzover dit noodzakelijk is ter bescherming en ontwikkeling van de landschapswaarden.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

1. a. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
2. b. Bouwwerken ten behoeve van de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen, zijn op de in lid 4.1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het een bouwwerk betreft van minder dan 2.500 m². Indien het een bouwwerk betreft waarvan de oppervlakte meer dan 2.500 m² bedraagt én de bodemingrepen niet dieper zijn dan 40 cm, is deze eveneens toelaatbaar.

Burgemeester en wethouders kunnen met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. de wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, (gezamenlijke) oppervlakte, inhoud en/of afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.
2. b. Het bepaalde in lid 6.1 onder a omtrent de maximaal toegestane (gezamenlijke) oppervlakte van bouwwerken is niet van toepassing ingeval van vervangende herbouw van één of meer bijgebouwen binnen eenzelfde bestemmingsvlak.

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwperceel, met uitzondering van het bepaalde in sub b en c;
2. b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²;
3. c. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding mag niet meer bedragen dan 1.500 m²;
4. d. in aanvulling op het bepaalde sub a is per bouwperceel maximaal 1 niet-overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3 meter van zijdelingse en achterste perceelsgrens;
   2. 2. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
   3. 3. de oppervlakte van het zwembad mag maximaal 50 m² bedragen;
5. e. in aanvulling op het bepaalde sub a is per bouwperceel maximaal 1 overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. het zwembad is uitsluitend toegestaan in hoofd- en bijgebouwen;
   2. 2. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut;
6. f. de bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter onder peil, met dien verstande dat een voorziening ten behoeve van de waterhuishouding tot maximaal 6 meter onder peil gebouwd mag worden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.3 sub d voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarden dat:

1. a. de waterhuishouding niet wordt verstoord;
2. b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden.

Onder verboden gebruik wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, anders dan als stort- en/of opslagplaats voor normaal onderhoud, gebruik en beheer en met uitzondering van een gebruik als stort- en/of opslagplaats zoals uitdrukkelijk toegestaan ingevolge het bepaalde in deze regels;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan hetgebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, anders dan als stallings- en/of opslagplaats voor normaal onderhoud, gebruik en beheer;
3. c. een gebruik van gronden voor het beproeven van motorvoertuigen alsmede voor de beoefening van de motorsport en de modelvliegsport en voor het racen of crossen van motorvoertuigen;
4. d. een gebruik van gronden als kleinschalig kampeerterrein, met uitzondering van een gebruik als kleinschalig kampeerterrein zoals uitdrukkelijk is toegestaan ingevolge het bepaalde in deze regels;
5. e. een gebruik van gronden en bouwwerken voor inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
6. f. een gebruik van gronden en bouwwerken voor (detail)handel, met uitzondering van een gebruik voor (detail)handel zoals uitdrukkelijk toegestaan ingevolge het bepaalde in deze regels;
7. g. een gebruik van:
   1. 1. gebouwen, niet zijnde een woning of een klooster;
   2. 2. recreatiewoningen;
   3. 3. kampeermiddelen;
   4. 4. plattelandskamers en plattelandsappartementen;

voor permanente bewoning.

Indien niet op grond van een andere regel van deze regels afgeweken kan worden kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van:

1. a. het afwijken van de in de regels voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 10%;
2. b. het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van een bouwgrens ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad. De afwijking mag ten hoogste 5 m bedragen;
3. c. de sub a en b genoemde afwijkingen mogen slechts worden verleend, indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen:

1. a. voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van de praktische uitvoering van het plan, mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad. De afwijking mag ten hoogste 5 m bedragen;
2. b. indien technologische ontwikkelingen of vernieuwde inzichten hiertoe aanleiding geven;
3. c. voor het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van het plan, worden gewijzigd.

Bij toepassing van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

Indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het moment van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald.

1. a. Indien de (wijziging van de) omvang, het bouwen van en/of de bestemming van een gebouw danwel het terrein daartoe aanleiding geeft, moet ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht, conform de Nota Parkeernormen Gemeente Borne, op eigen terrein in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw danwel die functie behoort;
2. b. Indien een omgevingsvergunning nodig is voor het afwijken van dit bestemmingsplan ten behoeve van wijziging van gebruik of uitbreiding van een bouwwerk, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort conform de Nota Parkeernormen Gemeente Borne voor zover het een toename van het aantal parkeerplaatsen betreft;
3. c. Indien een omgevingsvergunning nodig is voor het afwijken van dit bestemmingsplan ten behoeve van wijziging van gebruik of uitbreiding van een bouwwerk, moet, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in voldoende mate in de behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort conform de Richtlijn voor het akoestisch bewust ontwerpen en uitvoeren van laad- en loslocaties en Luchtkwaliteit en vormgeving van laad- en loslocaties van de CROW.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a, b en c:
   1. 1. indien het voldoen aan die regels door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
   2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
5. e. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning gemotiveerd afwijken van het bepaalde onder a, b en c ten aanzien van de richtlijnen van de CROW-publicatie 381, Richtlijn voor het akoestisch bewust ontwerpen en uitvoeren van laad- en loslocaties, Luchtkwaliteit en vormgeving van laad- en loslocaties van de CROW en hierop volgende publicaties.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig krachtens een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Borne, herziening Hoofdstraat 131'.

Aan de Hoofdstraat 131 in Zenderen - in het buitengebied van de gemeente Borne - bevindt zich een winkelpand (met bedrijfswoning). De huidige winkeleigenaar gaat stoppen en een andere ondernemer voor het pand is niet gevonden. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om het bestaande winkelpand (met bedrijfswoning) om te bouwen naar tien appartementen (voor starters). Op het voornemen heeft het college van de gemeente Borne (d.d. 3 juni 2022) een positief besluit genomen.

Het transformeren van het bestaande pand ten behoeve voor detailhandel naar tien appartementen is op basis van het geldend bestemmingsplan ''Buitengebied Borne'' niet toegestaan. De werkzaamheden vinden enkel inpandig plaats maar vanwege het ontbreken van de benodigde gebruiksmogelijkheden ter plaatse zijn appartementen niet toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk om realisatie van voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. Aangetoond wordt dat de herziening van de bestemming in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

Het plangebied ligt aan de Hoofdstraat, ten noordwesten van de kern van Zenderen, in het buitengebied van de gemeente Borne. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Borne, sectie F, nummer 1702.

In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied nabij de kern van Zenderen (links) en ten opzichte van de directe omgeving (rechts) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt hier en in het vervolg van dit plan verwezen naar de bij dit plan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied aan de Hoofdstraat 131 ten opzichte van de kern Zenderen en de directe omgeving (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan "Buitengebied Borne, herziening Hoofdstraat 131" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0147.BpBG2014hz018-vg01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied aan de Hoofdstraat 131 ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied Borne” van de gemeente Borne. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Borne vastgesteld op 24 mei 2016. Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan op 3 oktober 2017 gewijzigd vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen, aanduidingen etc. van toepassing.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorend bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief aangeduid met de rode omkadering.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Borne" (Bron: Gemeente Borne)

De grond in het plangebied is voorzien van de enkelbestemming 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming is voor een deel een bouwvlak opgenomen waarbij een maatvoering geldt van: 'maximum bouwhoogte: 6 m en maximum goothoogte: 3,6 m'. Tevens is een maximum oppervlakte van 700 m² van toepassing.

Tenslotte is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Hierna wordt nader op deze bestemmingen ingegaan.

Detailhandel

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel met uitzondering van supermarkten, het bestaande aantal bedrijfswoningen en bijgebouwen met daarbij behorende tuinen, erven, terreinen en parkeervoorzieningen.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 5 m te bedragen. Ter plaatse van de aanduidingen 'maximum oppervlakte bedrijfsgebouwen', 'maximum goothoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)' mag het oppervlakte en/of goot-/bouwhoogte niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Op gronden met de bestemming 'Detailhandel' mogen geen reguliere woningen worden gebouwd. De bestemming 'Detailhandel' staat namelijk enkel woningen toe ten behoeve van het aldaar gevestigd bedrijf/functie. Om het initiatief mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 2 betreft een beschrijving en analyse van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleid dat als basis dient voor dit bestemmingsplan besproken. De verschillende milieuaspecten die van belang zijn voor elk bestemmingsplan worden behandeld in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 en respectievelijk 8 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

Het plangebied ligt ten noordwesten van de kern Zenderen, in de randzone van het buitengebied. Hierna wordt de ruimtelijk functionele structuur van de omgeving kort uitgelicht.

Ten noordwesten van het plangebied ligt de Brakeweg waarbij in het verlengde een kleinschalig bos aanwezig is. Ten noordoosten/oosten van het plangebied ligt de Hoofdstraat die ter plaatse van het plangebied overgaat in de Almelosestraat (N743). De Hoofdstraat dient als toegangsweg richting de kern van Zenderen. Langs deze straat zijn meerdere woonpercelen, een paardenhouderij en agrarische gronden aanwezig. Ten zuidoosten van het plangebied zijn aan weerszijden van de Hoofdstraat twee bebouwingslinten aanwezig waaraan zowel bedrijven als woningen zijn gesitueerd. Tot slot zijn de gronden ten zuiden en westen van het plangebied in gebruik voor agrarische doeleinden aanwezig waarbij verspreid enkele woonpercelen aanwezig zijn.

Het plangebied zelf bestaat uit een pand dat in gebruik is als winkelruimte zijnde een meubeloutlet. Het gaat om een pand met een totaal vloeroppervlak van 710 m², verdeeld over twee lagen. Hierbij is sprake van een inpandige woonruimte die in gebruik is als bedrijfswoning. Verder zit achter de winkel een magazijn.

Aan de oost-/zuidoostzijde van het pand is een buitenruimte aanwezig. Het plangebied is middels één ontsluiting op de Hoofdstraat ontsloten. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om via de Brakeweg, nabij de bosrand, het perceel te betreden.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. Het plangebied is met een rode omlijning aangeduid. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van het huidige straatbeeld opgenomen. Het betreft het straatbeeld vanaf de Hoofdstraat. In afbeelding 2.3 is een zijaanzicht opgenomen waarop de Brakeweg te zien is.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Atlas Overijssel, zomer 2019)

Afbeelding 2.2 Uitsnede straatbeeld plangebied (Bron: Google Streetview, september 2021)

Afbeelding 2.3 Uitsnede straatbeeld plangebied (Bron: Google Streetview, september 2021)

Zoals beschreven in de inleiding is het voornemen om in het pand aan de Hoofdstraat 131, waar volgens het geldende bestemmingsplan enkel detailhandel mogelijk is, appartementen te realiseren. Het pand wordt hiermee getransformeerd naar woongebouw met tien appartementen. Het betreft huurappartementen voor starters. Om het pand geschikt te maken voor appartementen worden met name inpandige- en gevelwerkzaamheden verricht. Daarnaast zal het aan de achterzijde van het pand gelegen bijgebouw worden gesloopt. Het te slopen bijgebouw aan de achterzijde is in afbeelding 3.1 met een blauwe omlijning aangeduid. Ter plaatse van het bestaande buitenterrein worden parkeerplaatsen gerealiseerd en daarnaast wordt voor de appartementen op de begane grond een buitenruimte in de vorm van een tuin aangelegd. Hierna wordt nader op de inpandige aanpassingen, parkeergelegenheden en tuinen ingegaan.

Afbeelding 3.1 Plangebied (rood omlijnd) en te slopen bijgebouw (blauw omlijnd)

Inpandige werkzaamheden

Op de begane grond zullen vijf appartementen worden gerealiseerd, waarbij sprake is van een woonkamer/keuken, één of twee slaapkamers en een aparte badkamer. Hierbij varieert de oppervlakte van de appartementen tussen de 40 m² en 60 m². Tevens bevinden zich op de begane grondlaag van het gebouw tien inpandige bergingen met een oppervlakte van circa 5 à 6 m². Deze bergingen zijn via een aparte ingang vanaf buiten bereikbaar. In de berging is het onder andere mogelijk om vuilnisbakken te plaatsen.

Op de eerste etage zullen eveneens vijf appartementen worden gerealiseerd. Hierbij beschikken de voorste twee appartementen (gerekend vanaf de Hoofdstraat) over een slaapkamer op de tweede etage. Tevens hebben vier van de vijf appartementen op de eerste etage een eigen dakterras en het vijfde appartement een loggia. Voor de appartementen op de eerste etage gelden de dakterrassen en loggia als alternatieve buitenruimte aangezien deze appartementen niet over een tuin beschikken. Het voorste appartement aan de Hoofdstraat beschikt in tegenstelling tot de andere appartementen over een oppervlakte van circa 80 m².

In afbeelding 3.2 wordt en impressie gegeven van de voorgevel en rechterzijgevel. In afbeelding 3.3 zijn de plattegronden van alle drie de etages weergegeven in de beoogde situatie. Het betreft de eerste aanzet waarbij ruimte voor wijzigingen mogelijk zijn. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt het ontwerp definitief.

Afbeelding 3.2 Zijaanzichten (Bron: initiatiefnemer)

Afbeelding 3.3 Plattegrond (Bron: initiatiefnemer)

Parkeergelegenheden

Voor de appartementen worden in totaal dertien parkeerplaatsen gerealiseerd binnen het plangebied. Aan de Brakeweg, ter plaatse van het te slopen bijgebouw, zullen zes parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Ter plaatse van het bestaande buitenterrein aan de Hoofdstraat worden zeven parkeerplaatsen gerealiseeerd. Daarnaast zijn aan de voorzijde van het pand, langs de Hoofdstraat, zes openbare parkeerplekken aanwezig. In paragraaf 3.2 zal nader op de parkeerbehoefte behorende bij de transformatie worden ingegaan. Ten slotte zal er een fietsenstalling worden gerealiseerd binnen het plangebied. In afbeelding 3.4 is de inrichting van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3.4 Inrichting plangebied met 13 parkeerplaatsen, 6 parkeerplaatsen openbaar gebied en de tuinen (Bron: initiatiefnemer)

Groeninrichting

De vijf appartementen op de begane grond zullen over een eigen tuin beschikken. Gelet op de ligging in het buitengebied van de kern Zenderen wordt het perceel onder meer aan de zuidzijde landschappelijk ingepast. In afbeelding 3.4 en Bijlage 1 is de groeninrichting te zien. Er wordt een haag aangeplant zodat de privacy van de ten zuiden gelegen woning als naar het plangebied waar mogelijk wordt afgeschermd. De haag zal circa 2 meter hoog worden. Het aanplanten van de haag is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels en verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Hiermee is geborgd dat de haag wordt gerealiseerd.

Het CROW heeft parkeerkencijfers en verkeersgeneratie cijfers geformuleerd en opgenomen in de publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren” (CROW, december 2018). Dit betreffen ervaringscijfers die als hulpmiddel dienen om tijdens een ontwerpproces rekening te houden met een indicatie van het aantal benodigde parkeerplaatsen en de verkeersgeneratie binnen een ontwerp.

Het is van belang dat de gemeente Borne, al dan niet met behulp van deze parkeerkencijfers, eigen parkeernormen heeft om te gebruiken bij de parkeerbehoefte-indicatie binnen ruimtelijke ontwerpen. De gemeente Borne beschikt dan ook over eigen parkeerbeleid, beschreven in de nota 'Parkeernormen Gemeente Borne' uit 2018. In de nota 'Parkeernormen Gemeente Borne' wordt aangesloten bij de cijfers van CROW.

De gemeente Borne valt (als geheel) in de categorie 'weinig stedelijk’. Binnen de gemeente Borne zijn echter verschillen in omgevings-adressendichtheid. Het is wenselijk om rekening houdend met het voorzieningenniveau van het openbaar vervoer in Borne en de omgevings-adressendichtheid de volgende stedelijkheidsklassen aan te houden:

• Buitengebied inclusief de kleine kernen Zenderen en Hertme: 'niet stedelijk';
• Rest stedelijk gebied kern Borne: 'matig stedelijk';
• Centrumschil kern Borne: 'matig stedelijk'.

Het plangebied valt hiermee in de categorie 'niet stedelijk'. Het plangebied behoort tot het 'buitengebied'.

Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 10 appartementen. Qua functie, verstedelijkingsgraad en stedelijke zone wordt uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten:

• Functie: Huur, appartement midden/goedkoop en Huur, etage;

• Verstedelingsgraad: niet stedelijk;
• Stedelijke zone: buitengebied.

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten ontstaat er het volgende beeld voor wat betreft de verkeersgeneratie.

Voor de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van de CROW uitgave ‘Toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). Hierbij wordt eveneens uitgegaan van niet stedelijk, buitengebied met als functie huur, appartement midden/goedkoop. Wat betreft de huidige situatie is gelet op de zeer specifieke situatie uitgegaan van de functie woonwarenhuis/woonwinkel.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verkeersgeneratie per weekdagetmaal van 41 verkeersbewegingen. In de huidige situatie is er sprake van 69 verkeersbewegingen per weekdagetmaal waardoor er een afname van circa 28 verkeersbewegingen per weekdagetmaal plaatsvindt. Gelet op de omliggende wegen wordt gesteld, mede vanwege de afname van de verkeersbewegingen, dat de verkeersgeneratie eenvoudig en verkeersveilig kan worden afgewikkeld. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn er dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Voor het bepalen van de parkeernorm is uitgegaan van de uitgangspunten in 3.2.2. Hierbij geldt de volgende parkeernorm:

De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een parkeerbehoefte van zestien parkeerplaatsen. Hierbij zijn dertien parkeerplaatsen bestemd voor bewoners en drie voor bezoekers. Ter plaatse van het plangebied worden dertien parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Verder zijn er langs de Hoofdstraat zes openbare parkeerplaatsen voor bezoekers te gebruiken. Hiermee wordt ruimschoots voorzien in de parkeerbehoefte. Geconcludeerd wordt dat parkeren geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in voorliggend bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsvisie schetst de visie op de fysieke leefomgeving met het vizier op 2030 en met een doorkijk naar 2050. De revisie vastgesteld op 12 april door de Provinciale Staten geeft daar een nieuwe koers voor aan. De Omgevingsverordening, welke op 1 mei 2017 in werking treedt, vormt hierbij een belangrijk instrument.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de – overkoepelende – rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor – themaoverstijgende – kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Enkele belangrijke ambities zijn:

• Een klimaatbestendig Overijssel;
• Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur;
• Natuur als ruggengraat;
• Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel;
• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen;
• Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur;
• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• Het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een drietal criteria; functioneren vitale coalitie en positie burger, effectiviteit en doelmatigheid. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. generieke beleidskeuzes (voortkomend uit de Omgevingsverordening);
2. 2. ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de geplande ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel beschreven en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bedrijven en milieuzonering, bodem, archeologie & cultuurhistorie, water, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geur en het Besluit milieueffectrapportage.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Gelijktijdig met het besluit tot terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een ontwerpbesluit hogere grenswaarden genomen. Met het verlenen van een hogere waarde vormt de Wet geluidhinder geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd worden om de afstand te bepalen tussen woningen en de verschillende bedrijfscategorieën. Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

De omgeving van het plangebied kan, wegens de aanwezigheid van een drukke toegangsweg tussen Almelo en Zenderen, een nabijgelegen bedrijfsbestemming en een agrarisch bedrijf worden aangeduid als 'gemengd gebied'. Hierna zijn de richtafstanden behorende bij de gebiedstypen aangegeven.

Gesteld wordt dat aan alle richtafstanden wordt voldaan, van hinder van omliggende bedrijven/functies is dan ook geen sprake. Daarnaast leidt de ontwikkeling eveneens niet tot belemmeringen in de bedrijfsvoering/exploitatiemogelijkheden van de omliggende bestaande functies. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

In het kader van het voornemen is door Dumea Milieu ter plaatse van het plangebied aan de Hoofdstraat een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740 en NEN 5707) uitgevoerd, zie hiervoor bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna wordt kort ingegaan op de resultaten.

De onderzoekslocatie is grotendeels bebouwd en verhard. De aanleiding van dit onderzoek is de geplande herontwikkeling van het terrein (van detailhandel naar appartementen).

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de locatie als verdacht kan worden gedefinieerd met betrekking tot PFAS in de bodem. De bodem is onderzocht middels veldwerkzaamden (plaatsing peilbuis en monstername grond en grondwater).

In het bovengrondmengmonster zijn sterke verhogingen van PAK10 VROM aangetroffen. De sterke verhoging PAK10 VROM in het mengmonster Bm1 geeft formeel aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Dit nader onderzoek is (deels) reeds uitgevoerd door uitsplitsing van het verhoogde mengmonster. In de separaat geanalyseerde deelmonsters zijn geen verhogingen of verhogingen ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetroffen. Vermoedelijk is de sterke verhoging PAK 10 VROM in het mengmonster een uitschieter op het algemene verontreinigingsbeeld. Waarschijnlijk is er sprake van heterogeniteit van de milieuhygiënische kwaliteit op de locatie.

In het grondwatermonster zijn geen verhogingen aangetroffen.

Op basis van het verkennend onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik (wonen met tuin).

Vanuit milieukundig oogpunt zijn ten aanzien van de bodemkwaliteit geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat geen archeologisch onderzoek benodigd is en geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

Er hoeft geen vergunning Wet Natuurbescherming of ontheffing aangevraagd te worden. Nader onderzoek naar gebieds- en soortenbescherming is dan ook niet noodzakelijk.

Volgens de Wet milieubeheer is het nodig een planontwikkeling te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden, met als doel om alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals reeds beschreven kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is het tot een minimum beperken van risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (indicatief aangegeven met de rode ster) en de omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

Op een afstand van circa 780 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle-Enschede/Deventer-Enschede. Hierbij is geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Op basis van het attribuutrapport behoort bij deze spoorlijn een groepsrisico-plafond van 18 meter. Aangezien het plangebied op grote afstand buiten deze zone ligt, vormt de spoorlijn geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ten westen van het plangebied is op circa 850 meter een buisleiding van de Gasunie gesitueerd. Op basis van het bijbehorend attribuutrapport heeft deze buisleiding een werkdruk van 40 bar en een diameter van 324 mm. Hierbij is een 1% letaliteitsafstand van 140 meter en een 100% letaliteitsafstand van 70 meter van toepassing. Gelet op het feit dat de buisleiding op circa 850 meter afstand is gesitueerd, vormt de aanwezigheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor voorliggend voornemen.

Wet geurhinder en veehouderij en lokaal geurbeleid

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt primair het toetsingskader bij vergunningverlening voor geur veroorzaakt door dierenverblijven van veehouderijen. Tevens moet bij de realisatie van nieuwe geurgevoelige objecten (zoals woningen) worden getoetst aan de normen zoals die gelden in de Wgv. De Wgv beschermt de burger tegen geurhinder afkomstig van veehouderijen.

De Wgv biedt de mogelijkheid aan gemeenten om andere dan de wettelijke normen te stellen, mits dit gewenst is vanwege de geursituatie. Wanneer er afwijkende normen worden vastgesteld moet dit gebeuren in een gemeentelijke geurverordening. Bij het opstellen van deze geurverordening worden de uitbreidingsmogelijkheden van de veehouderijen en de mogelijkheid om op relatief korte afstand van deze bedrijven woningen en andere geurgevoelige objecten te kunnen realiseren, afgewogen tegen de geurhinder voor geurgevoelige objecten.

De gemeente Borne heeft er voor gekozen uitsluitend voor melkveehouderijen een geurverordening vast te stellen. Het doel van deze gemeentelijke geurverordening is om op een verantwoorde wijze zowel ruimte voor groei te bieden voor melkrundveebedrijven en voor de inpassing van nieuwe gevoelige functies, als voldoende bescherming te garanderen tegen geurhinder voor de huidige en toekomstige geurgevoelige objecten.

Naast geurbelastingsnormen kent de wet voor bepaalde diercategorieën vaste afstandsnormen. Dit betreft diercategorieën waarvoor geen geuremmissiefactor is bepaald, zoals melkrundvee en paarden. De Wgv maakt daarbij onderscheid tussen de situatie binnen en buiten de bebouwde kom. De volgende afstanden dienen te worden aangehouden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en

• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In voorliggend geval bevinden de geurgevoelige objecten (de gewenste appartementen) zich in het buitengebied. In de omgeving bevinden zich uitsluitend twee veehouderijen. Het gaat om de paardenhouderijen aan de Elhosterweg 3 en de Zeilkerweg 8. Voor paardenhouderijen geldt de vaste afstandsnorm van 50 meter. De afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak bedraagt circa 130 meter. Dit is ruim meer dan de afstandsnorm van 50 meter. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het gestelde in de Wet geurhinder en veehouderij. Tevens worden agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt en zal er ter plaatse van de nieuwe appartementen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Vanuit het aspect van milieuhinder van agrarische bedrijven is geen sprake van belemmeringen voor het uitvoeren van het voorgenomen initiatief.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wet milieubeheer (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);

Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld, dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen, dan voldoet het niet aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven.

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.

In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

In voorliggend geval is geen sprake van het realiseren van 2.000 of meer woningen en wordt de oppervlakte van 100 hectare niet overschreden. Het oppervlak van het gehele projectgebied bedraagt namelijk circa 0,1 hectare. Daarnaast gaat het niet om 2.000, maar slechts 10 appartementen. Desalniettemin dient, gelet op de aard en omvang van het project, wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd. De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is als Bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maakt.

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012.

Navolgend wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Begrippen (Artikel 1)
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten (Artikel 2)
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd;
• Nadere eisen (indien van toepassing): in deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde. De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen dient objectief begrensd te zijn en duidelijke criteria te bevatten;
• Afwijken van de bouwregels (indien van toepassing): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels in het plan;
• Specifieke gebruiksregels (indien van toepassing): in dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;
• Afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing): in dit onderdeel is aangegeven dat met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden ten behoeve van functies, die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Via deze afwijkingsmogelijkheid kunnen geen 'nieuwe' functies worden toegestaan. Met andere woorden: de afwijkingsregeling kan worden opgenomen voor kleinere, planologisch minder ingrijpende, onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ingrijpende ruimtelijke ingrepen worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die niet mogen worden uitgevoerd zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van bevoegd gezag;
• Wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen.

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 5): deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;
• Algemene bouw- en gebruiksregels (Artikel 6 en 7): deze bepaling bevat een algemene regel omtrent ondergronds bouwen of het gebruik;
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8): in deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;
• Algemene wijzigingsregels (Artikel 9): in deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;
• Algemene procedureregels (Artikel 10): in deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen en het toepassen van een ontheffings- en een wijzigingsbevoegdheid.
• Overige regels (Artikel 11): in dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van parkeren, laden en lossen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

In voorliggend bestemmingsplan zijn de bestemmingen uit het geldende bestemmingsplan zo goed als opgenomen, waarbij de bestemmingen zijn aangepast in verband met de gewenste ontwikkeling en ter verduidelijking van hetgeen ter plaatse is toegestaan.

Hieronder wordt kort ingegaan op de bestemmingen in voorliggend bestemmingsplan.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan het perceel aan de Hoofdstraat 131. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het wonen in appartementen, en daarnaast voor landschappelijke inpassing. Ter waarborging van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De regels zijn gebasseerd op de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Buitengebied Borne'.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In voorliggend geval is er een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Ook de gemeentelijke kosten worden verhaald middels de overeenkomst, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling hiervan in een bestemmingsplan heeft weinig zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan de regels van het plan niet gehandhaafd (kunnen) worden. Daarom is het belangrijk al tijdens het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de opgestelde regels. Hierbij is een aantal punten in het bijzonder van belang:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van en draagvlak voor het bestemmingsplan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is om die reden wenselijk. Uiteraard zal niet iedereen zich kunnen vinden in elk onderdeel van het plan.

2. 2. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dat wil zeggen, dat het plan niet onnodig beperkend of inflexibel dient te zijn. De planregels dienen niet meer, maar ook niet minder te regelen dan noodzakelijk is.

3. 3. Actief handhavingsbeleid

Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle op de feitelijke situatie in het plangebied. Indien de regels worden overtreden moeten adequate maatregelen worden getroffen. Indien dit wordt nagelaten ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging en/of veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

Het voorliggende plan voorziet in het omzetten van de bestemming 'detailhandel' naar de bestemming 'wonen'.

Gebleken is dat deze ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders en geen hinder met zich meebrengt voor andere in de omgeving aanwezige functies. Daarnaast is met voorliggend bestemmingsplan aangesloten bij actuele wet- en regelgeving.

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties, waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke plannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Er heeft vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Overijssel. De provincie is akkoord met voorliggend plan.

Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het waterschap heeft aangegeven dat er geen waterschapsbelang met dit plan is gemoeid (zie ook bijlage 4 bij deze toelichting).

De Wro bevat geen verplichting tot het geven van de mogelijkheid tot inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling, is een inspraakprocedure niet noodzakelijk.

De eigenaar van perceel aan de Hoofdstraat 131 is persoonlijk langsgeweest bij de dichtstbijzijnde buren. Hiervoor heeft er telefonisch contact plaatsgevonden om een afspraak in te plannen. Tijdens de kennismaking zijn de plannen toegelicht. De algemene reactie was positief. Er waren enkele vragen over de privacy van omwonenden aan de zuidzijde. Naar aanleiding van de gesprekken is besloten om aan de zuidzijde van het plangebied een haag te planten. Dit is ook vastgelegd in de plangregels en de verbeelding van dit bestemmingsplan. Op deze manier wordt de privacy van deze buren gewaarborgd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening van 27 oktober 2022 t/m 7 december 2022 ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan heeft één reclamant zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de in Bijlage 7. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd. Omdat tevens wijzigingen zijn doorgevoerd in de regels en verbeelding is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Voor de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 7.

Daarnaast zijn de volgende ambtshalve wijzigingen doorgevoerd:

• Artikel 3.2.1 onder e is aangevuld en luidt nu als volgt: de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)', maximaal de aangegeven goothoogte, dan wel niet meer dan de bestaande goothoogte indien dit meer bedraagt.
• Artikel 3.2.1 onder f is aangevuld en luidt nu als volgt: de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)', maximaal de aangegeven bouwhoogte, dan wel niet meer dan de bestaande bouwhoogte indien dit meer bedraagt.
• De aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' is verwijderd uit de regels en van de verbeelding.