Het bestemmingsplan 15e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen, Hoek Pastoriestraat - Pleijendal met identificatienummer NL.IMRO.0148.DKernen2016hz15-on01 van de gemeente Dalfsen.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1. a. Een beroep, niet zijnde een kapper, dat in of bij een woning en/of daarbij behorende gebouwen uitsluitend door de bewoner wordt uitgeoefend zonder personeel of;
2. b. Het uitsluitend door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten zonder personeel, niet zijnde detailhandel of kapsalon, in de woning en/of daarbij behorende gebouwen, waarbij:
   1. 1. voor het bedrijf of beroep geen vergunning nodig mag zijn op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (onderdeel milieu) of een melding op grond van het Activiteitenbesluit;
   2. 2. de woning (en bijbehorende gebouwen) in overwegende mate de woonfunctie moet(en) behouden met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past;
   3. 3. parkeren ten dienste van het aanhuisverbonden bedrijf of beroep uitsluitend mag op eigen terrein;
   4. 4. het gebruik moet worden beperkt tot maximaal 30% van het vloeroppervlak van de bebouwing maar nooit meer dan 25 m² van de bebouwing;

onder het aanhuisverbonden beroep ook wordt gerekend een internetwinkel/webshop.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aangegeven regels zoals bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zonder dak.

Een werk, geen bouwwerk zijnde.

In een schriftelijke rapportage vastgelegd bureau- en/of veldonderzoek naar de materiële neerslag van menselijke aanwezigheid en menselijk handelen in het verleden.

De aan een gebied toegekende waarden in verband met de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit in het verleden, tenminste ouder dan 50 jaar.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

De bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden.

Een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

Een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel alleen plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

1. a. Met betrekking tot bebouwing:
   legale bebouwing die op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning.
2. b. Met betrekking tot gebruik:
   het legale gebruik van grond en bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel toegestaan krachtens een omgevingsvergunning.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak.

Een opgaand gewas zowel levend als afgestorven, met en dwarsdoorsnede van de stam van minimaal 30 cm op 1,3 m hoogte boven het maaiveld. In geval van meerstammigheid geldt de dwarsdoorsnede van de dikste stam.

De monetaire waarde van een boom, zoals getaxeerd volgens de meest recente richtlijnen van Nederlandse Vereniging van Taxateurs van Bomen.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect en duurzaam met de aarde is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de aarde.

De aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt.

Iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

Een verticaal raamkozijn in een schuin dak, voorzien van eigen dak en zijwanden, welke constructie uitsluitend als dakkapel wordt aangemerkt indien de oppervlakte van de dakkapel geringer is dan de oppervlakte van het dakvlak.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, in hoofdzaak aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

De Energie Prestatie Coëfficiënt zoals opgenomen in het Bouwbesluit.

Een plat afgedekte uitbouw aan de gevel van een woning met een bouwhoogte van maximaal 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw.

Elke voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezelijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Eén of meer bomen of boomvormers of andere houtachtige gewassen, mogelijk onderdeel uitmakend van hakhout, een houtwal, een grotere (lint)begroeiing van heesters en struiken, een beplanting van bosplantsoen, een struweel of een heg met een minimale dwarsdoornsnede van 30 cm op 1,3 m hoogte boven het maaiveld.

Een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

Een met een aanhuisverbonden beroep te vergelijken activiteit waarbij sprake is van een online etalage waarbij diensten en producten kunnen worden aangeschaft via het internet. Er is daarbij geen sprake van de opslag van goederen, het afhalen van goederen, verkoop aan huis, een showroom aan huis of reclameuitingen.

Een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige dan wel financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie.

Een object dat qua functie vooral een esthetische waarde heeft.

Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

De aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied.

Een constructie bestaande uit een dak met maximaal 1 zijwand.

De gemiddelde hoogte van het bestaande terrein grenzende aan de gevels.

Een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening.

De aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en/of biologische elementen, voorkomend in dat gebied.

Werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

Vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. 1. De kruin van de dichtstbij gelegen weg, als de (voor)gevel van het gebouw of het bouwwerk, geen gebouw zijnde, geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 10 m of minder van die weg;
2. 2. De gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende maaiveld vóór het bouwrijp maken, als de (voor)gevel van het gebouw of het bouwwerk, geen gebouw zijnde, is gelegen op een afstand van meer dan 10 m van de dichtstbij gelegen weg;
3. 3. Indien het bepaalde onder 1 of 2 niet voldoende concreet is te bepalen, het door of namens burgemeester en wethouders aan te geven peil.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander persoon of meerdere personen tegen vergoeding.

De voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Rooien, kappen, verplanten, snoeien van meer dan 20% van de kroon of het wortelgestel, met inbegrip van kandelaberen, het verrichten van handelingen, zowel boven- als ondergronds, die de dood, ernstige beschadiging of ernstige ontsiering van de houtopstand ten gevolge kunnen hebben. Regulier onderhoud zoals het periodiek vellen van hakhout en noodzakelijk beheer aan knotbomen, gekandelaberde bomen of leibomen valt hier niet onder.

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, als een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel. Voor zover in de verbeelding de aanduiding 'gevellijn' is opgenomen geldt dat de naar deze lijn gekeerde gevel als voorgevel wordt beschouwd.

De voorgevelrooilijn als in de Bouwverordening, tenzij dit anders is aangegeven in het bestemmingsplan.

Het gehuisvest zijn in een woning;

Een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Bed & breakfast is toegestaan.

Een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Een gebouw of zelfstandig gedeelte van een gebouw, over het algemeen gelijkvloers en rolstoeltoegankelijk, voor de huisvesting van personen die niet zelfstandig kunnen wonen, gericht op het verlenen van zorg, met de daarbij behorende facilitaire en gemeenschappelijke voorzieningen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftschaften, airco kasten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van buitenwerkse maten, bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de aangegeven lijn.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen, parkeerstroken, water, vijvers, steigers en waterhuishoudkundige voorzieningen;
2. b. ontsluitingswegen;
3. c. evenementen;
4. d. kunstobjecten;

met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en verhardingen.

Op de voor Groen aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde voor de bestemming worden gebouwd.

De voor Wonen - Woongebouw aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in woongebouwen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 25 woningen met een oppervlakte van maximaal 70 m² per woning zijn toegestaan, indien geen sprake is van kantoren, zoals bedoeld onder b;
   2. 2. maximaal 24 woningen met een oppervlakte van maximaal 70 m² per woning zijn toegestaan, indien een oppervlakte van 0 m² tot en met 70 m² wordt gebruikt ten behoeve van kantoren, zoals bedoeld onder b;
   3. 3. maximaal 23 woningen met een oppervlakte van maximaal 70 m² per woning zijn toegestaan, indien een oppervlakte van 71 m² tot en met 140 m² wordt gebruikt ten behoeve van kantoren, zoals bedoeld onder b;
   4. 4. maximaal 22 woningen met een oppervlakte van maximaal 70 m² per woning zijn toegestaan, indien een oppervlakte van 141 m² tot en met 210 m² wordt gebruikt ten behoeve van kantoren, zoals bedoeld onder b;

met dien verstande dat zorgwoningen hier tevens onder worden volstaan.

2. b. kantoren met een oppervlakte van maximaal 210 m², met dien verstande dat een aan huis verbonden beroep, zoals bedoeld onder a, hier niet onder valt;
3. c. fiets- en voetpaden, in- en uitritten, ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen;
4. d. waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en kunstobjecten;

met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, andere-werken, tuinen en erven.

1. a. Op de voor Wonen - Woongebouw aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken voor de bestemming worden gebouwd.
2. b. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een hoofdgebouw dient voldaan te worden aan de voorwaarden zoals opgenomen in het in Bijlage 1 opgenomen Stedenbouwkundig kader.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing voor:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de brandveiligheid;
6. f. de externe veiligheid;
7. g. de sociale veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. 4.2.1 onder b en toestaan dat de bouwhoogte van een gebouw wordt vergroot met maximaal 2 m;
2. b. 4.2.1 onder c en toestaan dat wordt afgeweken van de minimale en maximale dakhelling, mits dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden met:
      • de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of
      • de verplichting tot het doen van opgravingen; of
      • de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een gekwalificeerd deskundige.
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 250 m²;
   3. 3. een bouwwerk waarvoor bij de plaatsing geen graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en geen heiwerkzaamheden nodig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, in de bestaande situatie, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan, uitsluitend conform de bestaande situatie.

De in de bouwregels van de bestemmingen opgenomen maximale maten, afmetingen, percentages mogen tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages worden vergroot ten behoeve van isolatiemaatregelen van gebouwen die uitgaan boven de in wettelijke normering. Het maximum van 10%-afwijking mag uitsluitend worden toegepast bij EPC-waarde die niet hoger is dan 0. Tot 5% afwijking is toegestaan bij een EPC-waarde van maximaal 0,2.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen ten aanzien van de plaats en vormgeving van de isolatiemaatregelen ten behoeve van het behoud van de karakteristiek van gebouwen.

Deze regels zijn niet van toepassing als de wettelijke normering een lagere EPC-waarde vereist dan in dit artikel is genoemd.

In afwijking van de bouwregels in de bestemmingen mag de oppervlakte van gebouwen worden vergroot als volgt:

1. a. met 5 m² ten opzichte van de maximale oppervlakten van bijbehorende bebouwing, indien de verblijfsruimten van alle bijbehorende bebouwing op een bouwperceel worden gebouwd dan wel uitgevoerd met EPC=0,2;
2. b. met 20 m² indien alle gebouwen op het bouwperceel met EPC=0 worden uitgevoerd.

Deze regels zijn niet van toepassing als de wettelijke normering een lagere EPC-waarde vereist dan in dit artikel is genoemd.

1. a. In de bestemmingen zijn de bouw en gebruik van installaties voor de opwekking en levering van duurzame energie zoals zonnepanelen, windturbines en Warmte-Koude opslag (WKO) voor eigen gebruik of ten behoeve van de omliggende functies begrepen onder de volgende voorwaarden:
   1. 1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 1,5 m boven het het dak van een gebouw;
   2. 2. de kleurstelling van zonnepanelen op een hellend dakvlak dient zwart, donkergrijs of antraciet te worden uitgevoerd waar ook de randen van de voorziening donker uitgevoerd moeten worden;
   3. 3. de plaatsing van zonnepanelen en WKO-installaties mogen ook op de grond geplaatst te worden met dien verstande dat deze op het achtererf worden geplaatst of zo geplaatst worden dat ze niet of beperkt zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;
   4. 4. de plaatsing van windturbines dient uitsluitend op gebouwen plaats te vinden;
   5. 5. een windturbine dient dezelfde kleurstelling te hebben als het gebouw/dak waarop het geplaatst is. De kleur wit en andere felle of reflecterende kleuren zijn uitgesloten. Uitgangspunt is dat windturbines zo onopvallend mogelijk dient te worden geplaatst. Het individuele dak en andere architectonische elementen op het dak blijven herkenbaar;
   6. 6. een windturbine en de bijbehorende drager, techniek en bekabeling zijn zo veel mogelijk geïntegreerd;
   7. 7. windturbines zijn, anders dan op grond van het gestelde in artikel 9, niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten';
2. b. burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van plaatsing kleurstelling en vomgeving van deze voorzieningen en voor windturbines maatwerkvoorschriften stellen ten aanzien van milieueisen zoals de maximale geluidnorm of lichthinder;
3. c. In afwijking van artikel 12 lid 1 onderdeel b Woningwet en artikel 2.10 eerste lid onderdeel d Wabo gelden voor de bouwwerken genoemd in sub a geen andere welstandseisen dan opgenomen in deze bepaling.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, in strijd met de bestemming(en).

Gebruik in strijd met de bestemming is in ieder geval:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen voor een seksinrichting;
2. b. het aankoppelen van hemelwaterafvoerleidingen op het openbaar vuilwaterriool;
3. c. het gebruik van een plat dak op een hoofdgebouw ten behoeve van een dakterras.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 15% van die maten, afmetingen en percentages en maximaal 15% vergroten van een bouwvlak voor het bouwen met EPC=0 dan wel 10% bij lager dan EPC=0,2 waarbij ook andere verduurzamingsmaatregelen die niet bij wet worden voorgeschreven, waarbij de mate van verduurzaming bepalend is voor het toe te kennen afwijkingspercentage. Deze regels gelden uitsluitend zo lang de wettelijke normering nog niet zijn aangepast aan bovengenoemde EPC-waarden. Deze regels zijn niet van toepassing als de wettelijke normering een lagere EPC-waarde vereist dan in dit artikel is genoemd.
3. c. de regels ten behoeve van het bouwen van duurzame voorzieningen voor eigen gebruik of ten behoeve van de omliggende functies onder de volgende voorwaarden en afwegingscriteria:
   1. 1. de bouwhoogte van een windturbine bedraagt dan 1,8 meter boven de bestaande bouwhoogte van die bouwwerken. Op bedrijfsterreinen kan een hogere bouwhoogte ten behoeve van grotere windturbines worden opgenomen tot maximaal 5 m;
   2. 2. de voorzieningen mogen binnen de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten' uitsluitend worden gebouwd indien deze niet of slechts in zeer beperkte mate zichtbaar zijn vanaf de openbare weg of openbaar groen;
   3. 3. voorzieningen op een terrein dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing en landschappelijk te worden ingepast;
4. d. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in beperkte mate wordt aangepast, als de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, als de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning gewenst en noodzakelijk is voor de juiste realisering van het plan;
6. f. de bestemmingsregels voor de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m;
7. g. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;
8. h. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal 2/3 van de gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

waarbij de bouwvlakgrens met maximaal 1,5 m wordt overschreden;

9. i. de bestemmingsregels over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, waarbij de diepte van de (hoek-)erker, gemeten uit de zijgevel, niet groter is dan 1,5 m;
10. j. de bestemmingsregels over de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen.

Voor het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de onder a genoemde termijn wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking vermeld de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen binnen de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders brengen de indieners van een zienswijze op de hoogte van de beslissing over de zienswijze.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 15e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen, Hoek Pastoriestraat - Pleijendal

Op de hoek van de Pastoriestraat met het Pleijendal in de kern Dalfsen bevinden zich een maatschappelijk perceel, een groenperceel en een perceel voor een kantoorfunctie (hierna: plangebied). Ter plaatse bevinden zich onder meer de locatie van het voormalig kinderdagverblijf 't Gruthuuske en het kantoor van het - aan de overzijde van de Pastoriestraat gelegen - zorgcentrum Rosengaerde.

Woonstichting VechtHorst (hierna: initiatiefnemer) is voornemens om de bestaande bebouwing te slopen en vervolgens nieuwbouw te realiseren, bestaande uit 25 sociale huurappartementen en kantoorruimten. De gewenste bebouwing zal stedenbouwkundig gezien worden afgestemd op de omgeving en beschikken over een dorpse uitstraling (zie ook paragraaf 4.3 van deze toelichting).

Met de beoogde appartementen kan worden voorzien in de woningbehoefte van ouderen, zelfstandig met mogelijk thuiszorg. De locatie van het plangebied, aan de noordwestelijke rand van het centrumgebied en nabij (zorg)voorzieningen, maakt het plangebied zeer geschikt voor de hiervoor genoemde doelgroep.

Het is de wens om de bebouwing flexibel te kunnen benutten. Het plan voorziet daarom in de mogelijkheid om woningen in combinatie met (ondergeschikte) kantoorruimte mogelijk te maken. Zie ook paragraaf 4.2 van deze toelichting.

De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het geldende "Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen 2016" en het daarop volgende verzamelplan uit 2018. Met een herziening van het bestemmingsplan kan het voornemen mogelijk worden gemaakt.

Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om het voornemen te kunnen realiseren. Deze toelichting toont aan dat het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

Het plangebied bestaat uit een maatschappelijk perceel ('t Gruthuuske), een groenperceel en een perceel met een kantoorfunctie (zorgcentrum Rosengaerde), op de hoek van de Pastoriestraat met het Pleijendal in de kern Dalfsen. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Dalfsen, sectie K, nummers 5332, 5333, 6844, 6845 en 7443.

In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven in de kern Dalfsen (blauwe ster) en ten opzichte van de directe omgeving (blauwe onderbroken omlijning).

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

Het bestemmingsplan "15e herziening Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen, Hoek Pastoriestraat - Pleijendal" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting en bijbehorende bijlagen;
• verbeelding met identificatienummer NL.IMRO.0148.DKernen2016hz15-on01;
• regels en bijbehorende bijlage.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en bouwwerken aangegeven. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van de onderzoeken en de beschrijving van de planopzet zijn vermeld.

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het "Chw bestemmingsplan Kernen gemeente Dalfsen". Dit bestemmingsplan is op 26 juni 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Dalfsen. Tevens ligt het plangebied binnen de begrenzing van het "Chw bestemmingsplan 1e Verzamelplan Kernen gemeente Dalfsen 2016", dat door de raad is vastgesteld op 17 december 2019.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan opgenomen, het plangebied is hierin indicatief aangegeven met de blauwe onderbroken omlijning.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied beschikt deels over de enkelbestemming 'Maatschappelijk' met bouwvlak en maatvoeringsaanduiding, deels over de enkelbestemming 'Groen' en deels over de enkelbestemming 'Kantoor' met bouwvlak en maatvoeringsaanduiding. Daarnaast beschikt het plangebied in zijn geheel over de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en de gebiedsaanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten'. Hierna wordt kort op de betreffende bestemmingen en aanduidingen ingegaan.

'Maatschappelijk'

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven, terreinen, kunstobjecten, parkeer-, waterhuishoudkundige- en groenvoorzieningen. Bedrijfswoningen zijn niet toegestaan.

Op deze gronden mogen alleen bouwwerken voor de bestemming worden gebouwd. Gebouwen moeten daarnaast binnen het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de maximale bouwhoogte (maatvoeringsaanduiding: maximaal 5 m).

'Groen'

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, fiets- en voetpaden, speelvoorzieningen, parkeerstroken, waterhuishoudkundige voorzieningen, evenementen en kunstobjecten, met daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en verhardingen. Op de voor Groen aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde voor de bestemming worden gebouwd.

'Kantoor'

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren met daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven, terreinen, parkeer-, waterhuishoudkundige- en groenvoorzieningen. Bedrijfswoningen zijn ter plaatse niet toegestaan.

Gebouwen moeten onder meer binnen het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de maximale bouwhoogte (maatvoeringsaanduiding: maximaal 10 m).

'Waarde - Archeologie 3'

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij ontwikkelingen met een oppervlakte van meer dan 250 m², waarbij sprake is van graafwerkzaamheden dieper dan 50 centimeter.

'Overige zone - windturbine uitgesloten'

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - windturbine uitgesloten' zijn windturbines niet toegestaan. Burgemeester en wethouders kunnen hier bij een omgevingsvergunning van afwijken, wanneer deze niet of slechts in zeer beperkte mate zichtbaar zijn vanaf de openbare weg of openbaar groen. Ook moet aan de overige gestelde voorwaarden worden voldaan.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het planologisch mogelijk maken van nieuwe bebouwing met woon- en kantoorfuncties, waarbij een deel van de beoogde bebouwing buiten het huidige bouwvlak is voorzien. De huidige bouw- en gebruiksregels ter plaatse bieden dan ook niet het juiste juridisch-planologische kader om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

Om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In de voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het beleidskader in algemene zin is opgenomen in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle onderzoeksaspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de regels gegeven. Een beschouwing over de economische uitvoerbaarheid is beschreven in hoofdstuk 6. De maatschappelijke uitvoerbaarheid komt aan de orde in hoofdstuk 7.

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

In voorliggend geval wordt bebouwing met woon- en kantoorfuncties mogelijk gemaakt. Het is de wens om de beoogde bebouwing flexibel te kunnen benutten. Er worden daarom maximaal 25 woon- en/of kantooreenheden met elk een oppervlakte van maximaal 70 m² toegestaan. Hierbij geldt dat het aantal kantooreenheden maximaal drie mag bedragen.

Dit kan, wanneer het totale aantal toegestane eenheden wordt benut, leiden tot de volgende vier scenario's:

1. 1. drie kantooreenheden en 22 sociale huurappartementen;
2. 2. twee kantooreenheden en 23 sociale huurappartementen;
3. 3. één kantooreenheid en 24 sociale huurappartementen;
4. 4. geen kantooreenheden en 25 sociale huurappartementen.

Opgemerkt wordt dat kantoorfuncties reeds zijn toegestaan binnen een deel van het plangebied. Het bestaande hiervoor bedoelde bouwvlak beschikt over een oppervlakte van ruim 210 m². Aangezien planologisch gezien de oppervlakte van de kantoorfuncties per saldo niet toeneemt is voor deze functie geen verdere ladderonderbouwing noodzakelijk. In het vervolg van deze paragraaf wordt dan ook enkel ingegaan op de woonfunctie.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet onder meer in het toestaan van maximaal 25 woningen, waardoor de ontwikkeling moet worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt hoofdzakelijk overeen met de kern Dalfsen zelf. De woningen zijn in principe bedoeld om in de lokale behoefte van de kern Dalfsen en eventueel de directe omgeving te voorzien.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Kwantitatieve behoefte

Uit paragaraaf 2.5.3 van deze toelichting zal blijken dat de gemeente Dalfsen in de periode 2020 t/m 2024 onder meer in of nabij de kern Dalfsen 600 woningen wenst toe te voegen. Voorliggende kleinschalige woningbouwontwikkeling vindt plaats binnen de kern Dalfsen en past ruimschoots binnen dit aantal.

Kwalitatieve behoefte

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 25 sociale huurappartementen. Deze appartementen zijn vooral gericht op de doelgroep ouderen, waarbij mogelijk sprake zal zijn van thuiszorg. Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt met name ten aanzien van deze doelgroep een grote woningbehoefte te bestaan aan 'nultreden-/ levensloopbestendige woningen'. Met voorliggend plan wordt hier invulling aangegeven. De appartementen zullen namelijk bereikbaar zijn per lift, de ruimten (slaapkamer/badkamer etc.) bevinden zich allen op dezelfde bouwlaag en bij het indelen van de appartementen wordt rekening gehouden met toegankelijkheid. De locatie, nabij het centrumgebied en (zorg)voorzieningen, sluit eveneens goed aan op de behoefte bij de betreffende doelgroep. Voor een nadere beschrijving van de behoefte wordt verwezen naar paragraaf 2.5.3.

Opgemerkt wordt dat hoewel het plan vanwege de kwalitatieve behoefte richt op de doelgroep ouderen, de appartementen tevens geschikt zijn voor andere doelgroepen, waaronder 1- en 2 persoonshoudens in zijn algemeenheid (bijvoorbeeld starters).

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling zowel voorziet in een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied (BSG), het betreft een gebied waar planologisch gezien reeds stedelijke functies zijn toegestaan binnen de bebouwde kom van de kern Dalfsen. Nadere onderbouwing van dit aspect is dan ook niet noodzakelijk, waarbij wel wordt opgemerkt dat met het plan sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet binnen bestaand stedelijk gebied in zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve vraag naar sociale huurappartementen voor ouderen binnen de kern Dalfsen en de directe omgeving.

Het plan voldoet dan ook aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De Kaderrichtlijn Water (KRW), is een Europese richtlijn. Deze richtlijn is bedoeld om de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater in Europa op goed niveau te houden en te krijgen. Het doel is om in 2015 een goede ecologische en chemische toestand voor alle oppervlaktewateren te hebben en een goede chemische en kwantitatieve toestand voor alle grondwateren. Voor grondwater betekent dit onder meer dat er geen directe lozingen mogen plaatsvinden en de toename van chemische verontreiniging moet worden voorkomen.

Het grondgebied van de gemeente Dalfsen behoort tot het stroomgebied van de Rijn, deelgebied Rijn-Oost.

Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan is een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van het watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart. Uitgangspunt is het streven naar een integrale benadering, door economie (inclusief verdienvermogen), natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie en cultureel erfgoed zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen.

Met het Waterbeleid 21e eeuw wordt ingespeeld op toekomstige ontwikkelingen
die hogere eisen stellen aan het waterbeheer. Het gaat hierbij om onder andere de klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelrijzing. Het Waterbeleid 21e eeuw heeft twee principes voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd, te weten de tritsen:

- vasthouden, bergen en afvoeren;
- schoonhouden, scheiden en zuiveren.

De trits vasthouden, bergen en afvoeren houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren gaat het erom dat het water zoveel mogelijk wordt schoongehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

In de waterparagraaf (zie paragraaf 3.2.11) wordt ingegaan op de wateraspecten.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Het waterschap heeft een Keurverordening waarin haar waterstaatkundige belangen worden beschermd. Het waterschap adviseert de gemeente Dalfsen binnen de Watertoets procedure over de invloed van ruimtelijke inrichtingsplannen op het watersysteem en omgekeerd. De uitgangspunten van het Waterschap Drents Overijsselse Delta zijn in de waterparagraaf (zie paragraaf 3.2.11) meegenomen.

Natura 2000 is een netwerk van beschermde natuurgebieden, dat door de lidstaten van de Europese Unie wordt opgezet. Het Natura 2000-netwerk dient ter bescherming van zowel de gebieden (natuurlijke habitatten) als wilde flora en fauna op het Europese grondgebied van de lidstaten. Natura 2000 wordt op zijn beurt weer gevormd door de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992). Deze richtlijnen richten zich op de (directe) bescherming van soorten en op de instandhouding van hun leefgebieden en andere natuurlijke habitatten. Sinds 1 oktober 2005 vallen de Natura 2000-gebieden samen met de beschermde natuurmonumenten (voorheen (staats)natuurmonumenten) onder de Natuurbeschermingswet 1998. Daarnaast was het soortenbeleid uit de Vogel- en Habitatrichtlijn vertaald in de Flora- en faunawet. Per 1 januari 2017 is deze wetgeving opgenomen in de Wet Natuurbescherming.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

Het Natuurnetwerk Nederland is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied.

Welke natuurgebieden vallen onder het Natuurnetwerk Nederland?

In het Natuurnetwerk Nederland liggen:

• bestaande natuurgebieden, waaronder de 20 Nationale Parken;
• gebieden waar nieuwe natuur wordt aangelegd;
• landbouwgebieden, beheerd volgens agrarisch natuurbeheer;
• ruim 6 miljoen hectare grote wateren: meren, rivieren, de kustzone van de Noordzee en de Waddenzee;
• alle Natura 2000-gebieden.

Binnen de provincie Overijssel heeft de begrenzing van deze gebieden op perceelsniveau vastgelegd in de provinciale Omgevingsvisie. De bescherming is geregeld in de provinciale Omgevingsverordening Overijssel.

Paragraaf 3.2.5 gaat in op de voor het plangebied relevante natuuraspecten.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie- en de daarbij behorende verordening Overijssel. Op 12 april 2017 zijn de nieuwe omgevingsvisie- en verordening door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. De geactualiseerde omgevingsvisie en omgevingsverordening zijn op 26 september 2018 vastgesteld.

De Omgevingsvisieis het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuze waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit.
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 2.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 2.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Hierna worden de lagen nader toegelicht.

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen.

In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar - ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voordat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe - gebiedskenmerken

Tenslotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken, mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Wanneer het concrete initiatief wordt getoetst aan de Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor de onderwerpen waarvoor de provincie hecht aan de juridische borging van de doorwerking van het Omgevingsvisiebeleid.

In dit geval zijn bij de afweging onder andere de artikelen 2.1.3 en 2.2.2 van belang. Op de betreffende artikelen wordt hierna nader ingegaan.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

1. 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
2. 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)

De (her)ontwikkeling vindt plaats binnen de kern Dalfsen. Zoals reeds gebleken bij het toetsen aan onder meer de ladder en de ter plaatse geldende gebiedskenmerken binnen de 'Stedelijke laag' is het gehele plangebied aan te merken als bestaand bebouwd gebied. Er wordt als gevolg van het voornemen dan ook geen extra ruimtebeslag gelegd op de groene omgeving.

In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

1. 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
2. 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen)

In paragraaf 2.5.3 van deze toelichting vindt de toetsing aan de 'Woonvisie gemeente Dalfsen2019 - 2024' plaats. Hierbij wordt ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte, waarbij wordt aangetoond dat behoefte is aan de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

De gemeentelijke woonvisie is onder andere voortgekomen uit provinciaal en regionale afspraken, waardoor de ontwikkeling eveneens past binnen de behoefte in de regio en de provincie.

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

De ruimtelijke ontwikkeling in dit bestemmingsplan, is in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel, Omgevingsverordening Overijssel en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

De naam Dalfsen komt voor het eerst voor in officiële documenten uit het jaar 1231. Dalfsen is de enige grotere plaats aan de Overijsselse Vecht die nooit stadsrechten heeft gekregen. Dit houdt verband met de nabijheid van kasteel Rechteren dat ten opzichte van het dorp Dalfsen net aan de zuidzijde van de Vecht staat en is gebouwd in het jaar 1320.

De kern Dalfsen had in 2009 bijna 8.600 inwoners en kan globaal worden onderverdeeld in een gebied met aaneengesloten woonbebouwing, een centrumgebied, een bedrijventerrein en een sport- en verblijfsrecreatiegebied. Dalfsen heeft zich ontwikkeld op de kruising van de Overijsselse Vecht en een noordzuidroute (thans Heinoseweg, Poppenallee, Prinsenstraat, Wilhelminastraat). De eenzijdige ontwikkeling van de kern naar het noorden tussen Koesteeg en Leemculeweg is een gevolg van de ligging aan de Vecht. Oorspronkelijk als een 'barrière', nu echter als een zeer waardevol landschappelijke en cultuurhistorische zone waaraan het huidige dorp grotendeels zijn identiteit en bekendheid ontleent.

Het plangebied bevindt zich aan de hoek van de Pastoriestraat met het Pleijendal in de kern Dalfsen, aan de noordwestelijke rand van het centrumgebied.

Het gebied wordt in het noorden begrensd door het Pleijendal, in het oosten door de H. Cyriacus kerk, in het zuiden door een ijzerhandel en woonpercelen en in het westen tot slot door de Pastoriestraat. Direct aan de overzijde van de Pastoriestraat bevindt zich het zorgcentrum Rosengaerde, daarnaast bevinden zich in de directe omgeving verscheidende functies. Het gaat onder meer om woonfuncties, centrumfuncties, maatschappelijke functies en een detailhandelsfunctie.

Het plangebied omvat de locatie van het voormalige kinderdagverblijf 't Gruthuuske (oosten) en de locatie van het kantoor van het zorgcentrum Rosengaerde (zuidwesten). Het overige deel betreft een naastgelegen groenperceel (noordwesten).

In afbeelding 3.1 is een luchtfoto van het plangebied in de directe omgeving opgenomen. Het plangebied is indicatief aangegeven met de rode omlijning. De bebouwing van het voormalig kinderdagverblijf en de bijbehorende verharding binnen het plangebied zijn reeds verwijderd.

Afbeelding 3.1 Huidige situatie plangebied (Bron: gemeente Dalfsen)

Voor de beoordeling van het plan moet worden gekeken naar de mate waarin de omgeving, als gevolg van de uitwerking van dit plan, wordt belemmerd. Hierbij wordt gekeken naar de aspecten archeologie & cultuurhistorie, bodemkwaliteit, duurzaamheid, ecologie, externe veiligheid, geluid, luchtkwaliteit, milieuzonering, verkeerssituatie, water en Besluit milieueffectrapportage.

Vanaf 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet vervangt 3 wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet.

In de Wet natuurbescherming wordt gesteld dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wilde levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving. Dit betekent dat onderzocht moet worden of door de plannen bedreigende situaties ontstaan in de leefomgeving van, in of direct rond het gebied voorkomende flora en fauna. Het gaat hierbij om het effect van de beoogde ingreep op het natuurlijke milieu. De aard van de ingreep speelt daarbij een belangrijke rol.

In deze paragraaf wordt onderscheid gemaakt tussen de gebiedsbescherming en de soortenbescherming.

In deze paragraaf wordt het waterbeleid voor verschillende schaalniveau's beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de invloed van het project op de waterhuishouding.

Zoals in de paragraaf 1.1 is beschreven is het voornemen om de bestaande bebouwing binnen het plangebied te slopen en vervolgens nieuwbouw te realiseren met daarin sociale huurappartementen en kantoorruimten.

Met de gewenste appartementen kan worden voorzien in de woningbehoefte van ouderen en personen met dementie. De gewenste kantoorruimten zijn daarnaast bedoeld als vervanging van de bestaande kantoorruimte van het zorgcentrum Rosengaerde binnen het plangebied. Het zorgcentrum zal de appartementen huren van de initiatiefnemer en doorverhuren aan de toekomstige bewoners. Ook kan het zorgcentrum de toekomstige bewoners thuiszorg verlenen. De locatie van het plangebied, aan de noordwestelijke rand van het centrumgebied en nabij (zorg)voorzieningen, maakt het plangebied zeer geschikt voor de beoogde doelgroep.

Het is de wens om de beoogde bebouwing flexibel te kunnen benutten. Er worden daarom maximaal 25 woon- en/of kantooreenheden met elk een oppervlakte van maximaal 70 m² toegestaan. Hierbij geldt dat het aantal kantooreenheden maximaal drie mag bedragen.

Dit kan, wanneer het totale aantal toegestane eenheden wordt benut, leiden tot de volgende vier scenario's:

1. 1. drie kantooreenheden en 22 appartementen;
2. 2. twee kantooreenheden en 23 appartementen;
3. 3. één kantooreenheid en 24 appartementen;
4. 4. geen kantooreenheden en 25 appartementen.

In afbeelding 4.1 is een opname uit de stedenbouwkundige visie van Buro MAAN opgenomen (zie ook bijlage 1 bij deze toelichting). Deze geeft een impressie weer van de gewenste inrichting en is vastgesteld door de raad.

Afbeelding 4.1: Impressie situering plangebied (Bron: Buro MAAN)

De gewenste bebouwing binnen het plangebied zal qua aard, maat en schaal zoveel mogelijk aangesloten worden op de omgeving en beschikken over een passende dorpse eigentijdse uitstraling.

Het voornemen is om de bebouwing hoofdzakelijk te concentreren in het midden en optisch te verdelen worden in meerdere bouwdelen. De bebouwing wordt voorzien van twee bouwlagen met een kap, waardoor het dorpse karakter wordt gekenmerkt. De bouwhoogte van de bebouwing zal zoveel mogelijk worden aangesloten op de omliggende bebouwing en het zicht op de kerk, vanaf het Pleijendal (westen), blijft behouden. Qua uitstraling wordt de bebouwing ter hoogte van de hoek van het Pleijendal met de Pastoriestraat benadrukt, aangezien deze in zekere zin kan worden gezien als entree naar het dorpscentrum.

Opgemerkt wordt dat de bebouwing moet passen binnen de criteria die gelden voor het 'historisch centrum' in de Welstandsnota 2014. Van een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan is in voorliggend geval dan ook geen sprake.

Ter impressie van de uitstraling van de gewenste bebouwing is in afbeelding 4.2 een referentiebeeld van bebouwing met een vergelijkbare uitstraling opgenomen.

Afbeelding 4.2: Referentiebeeld vergelijkbare uitstraling: Pniel in Dalfsen (Bron: Dalfsennet.nl)

Binnen het voornemen is tevens rekening gehouden met klimaatadapatie. Zo is wordt een tuin gecreëerd voor de toekomstige bewoners, waar zowel beschutting is (tegen hittestress), en wordt rekening gehouden met de wind (niet op de tocht zitten, maar tevens het benutten voor verkoeling).

Langs het Pleijendal is sprake van een brede groenstrook (circa 10 meter) , onder meer voor de ‘groene omranding’ van het centrum aan de noordzijde. Ook is er een brede groenstrook (circa 8 meter) voor het mogelijk maken van zogenaamde ‘comfortroutes’ aan de westzijde (Pastoriestraat). Er is tot slot voldoende groen aanwezig om wateroverlast te beperken.

In dit hoofdstuk worden de, van het bestemmingsplan deel uitmakende, regels voor zover nodig van een nadere toelichting voorzien.

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

In dit hoofdstuk worden de in regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Nadere eisen: nadere eisen die burgemeester en wethouders kunnen stellen;
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn;
• Afwijken van de bouw- en gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouw- en gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: voor welke werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk: voor het slopen van een bouwwerk is een omgevingsvergunning nodig.

In paragraaf 5.2 wordt de bestemming nader toegelicht.

In hoofdstuk 3 staan de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)
Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

Algemene bouwregels (Artikel 7)
In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Deze regels gaan in op de isolatie van gebouwen en het bouwen met een lagere EPC-norm. In het kader van isolatiemaatregelen van gebouwen en het bouwen met een lagere EPC-norm kan in ondergeschikte mate afgeweken worden van de geldende bouwregels.

Algemene gebruiksregels (Artikel 8)
In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)
In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Algemene procedureregels (Artikel 10)
In dit artikel worden procedureregels voor het stellen van een nadere eis beschreven.

Overige regels (Artikel 11)
In dit artikel wordt aangegeven dat de wettelijke bepalingen waar in de regels naar verwezen wordt van toepassing zijn op het moment van vaststelling van dit plan.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk gemaakt worden en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Groen (Artikel 3)

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en ontsluitingswegen. Ter plaatse zijn enkel bouwwerken, geen gebouw zijnde, zonder dak toegestaan. De bouwhoogte hiervan bedraag maximaal 6 m.

Wonen - Woongebouw (Artikel 4)

De voor Wonen - Woongebouw aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wonen in woongebouwen (maximaal 25 woningen van 70 m²), al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, en kantoren (maximaal 210 m²). In de gebruiksregels is onder meer bepaald dat per 70 m² kantoorruimte één woning vervalt. Tevens zijn binnen de bestemming onder verkeer- en parkeervoorzieningen toegestaan, evenals een tuin.

Op de voor Wonen - Woongebouw aangewezen gronden mogen alleen bouwwerken voor de bestemming worden gebouwd. Een hoofdgebouw mag alleen binnen een bouwvlak worden gebouwd en de bouwhoogte mag in principe niet meer dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. Een bijbehorend bouwwerk mag uitsluitend achter de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden opgericht, de gezamenlijke oppervlakte mag niet meer bedragen dan 250 m² en de bouwhoogte mag maximaal 4 m bedragen. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde zonder dak bedraagt voor de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan maximaal 1 m en in overige gevallen maximaal 2,5 m.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning toestaan dat de bouwhoogte van een gebouw wordt vergroot met maximaal 2 m en/of dat een gebouw wordt gebruikt ten behoeve van zorgwoningen, mits voldaan wordt aan het hiervoor opgenomen afwegingskader.

Waarde - Archeologie 3 (Artikel 5)

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor doeleinden ter bescherming en vaststelling van archeologische waarden.

Het is verboden om zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.

Het voorgenoemde verbod is onder andere niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:

• een oppervlakte beslaan van ten hoogste 250 m²;
• een diepte hebben van ten hoogste 50 cm onder maaiveld.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is tevens het risico van planschade opgenomen, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Deze zogenaamde maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. In deze fase heeft het Overleg ex artikel 3.1.1. Bro met diensten van rijk en provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties plaatsgevonden.

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan schaadt geen nationale belangen. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

De provincie

In het kader van vooroverleg wordt het bestemmingsplan naar de provincie Overijssel toegezonden.

Het waterschap

In het kader van vooroverleg wordt het bestemmingsplan naar het waterschap Drents Overijsselse Delta toegezonden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is er een participatie traject doorgelopen. Er heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met alle direct omwonenden. Zij zijn per brief uitgenodigd. Tevens is meermaals gesproken met de aangrenzende ondernemer aan de Emmastraat. Ook de naastgelegen RK parochie is meegenomen in de planvorming. De klankbordgroep van het Centrumplan is eveneens geïnformeerd over de visie. In het algemeen is instemmend op de plannen gereageerd.

Mede omdat sprake is van een uitgebreid participatietraject wordt er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

Deze paragraaf wordt ingevuld nadat het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage heeft gelegen.