het bestemmingsplan Kop van de Handelskademet identificatienummer NL.IMRO.0150.Chw011-VG01 van de gemeente Deventer;

de geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van de nader in de planregels omschreven gronden aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Hieronder wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

de gezamenlijke vloeroppervlakte van verkoopruimten, magazijnen, bergingen, kantoren en overige ruimten aangewend voor de bedrijfsuitoefening van het desbetreffende bedrijf;

een beroep of bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en dakvorm van een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;

gebruik van grond(en) en (een) bouwwerk(en) zoals dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaat of rechtens mag bestaan, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde toegelaten functie;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

wegen, voet- en fietspaden, verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, civiele kunstwerken, water, geluidbeperkende voorzieningen;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in zowel functioneel als architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de gezamenlijke vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Tot de bvo van een gebouw worden gerekend de oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau. De oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom, indien deze groter is dan 0,5 m².

De oppervlakte van buitenruimten zoals loggia's, balkons, niet gesloten galerijen, dakterrassen en dergelijke worden niet tot de bvo van een gebouw gerekend.

iedere bovenbeëindiging van een bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verrichten van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen;

vormen van hernieuwbare energie die verkregen worden uit andere dan fossiele brandstoffen (zoals aardgas). Hieronder wordt onder andere begrepen energie die uit wind, stromend water, zonnestraling en aardwarmte wordt verkregen, maar ook energie die vrijkomt bij verwerking van afval (vooral verbranding) of biomassa. Het gaat om energie waarbij, door het gebruik ervan, het leefmilieu en de mogelijkheden voor toekomstige generaties niet worden benadeeld;

een voorziening die het mogelijk maakt om een gebouw te voorzien van duurzame energie;

de bouwlaag op de begane grond;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

een publieke activiteit met een tijdelijk, plaatsgebonden en van het reguliere gebruik afwijkend karakter, plaatsvindend in de openlucht, binnen gebouwen of in tijdelijke onderkomens en in het algemeen bedoeld ter ontspanning en/of vermaak, waaronder begrepen commerciële, culturele, religieuze, recreatieve en/of sportieve of daarmee gelijk te stellen activiteiten zoals markten, braderieën, beurzen, kermissen, festiviteiten, wedstrijden, bijeenkomsten, festivals, en dergelijke, al dan niet in combinatie met ondergeschikte horeca;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

de oppervlakte van de ruimte binnen een horecabedrijf, die wordt gebruikt voor de verstrekking van dranken, etenswaren of logies, exclusief toilet-, keuken-, entree-, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige toegelaten functie van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die toegelaten functie het belangrijkst is;

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige c.q. financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder congres- en vergaderaccommodaties (uitgezonderd de daarvoor uitgesloten locaties);

het doorlopende gedeelte van een gebouw, begrensd door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen, dat geheel of grotendeels is gelegen beneden het peil;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn toegelaten functie onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

seksinrichtingen, zoals clubprostitutie (seksclubs, privéhuizen) en erotische massagesalons en naar de aard daarmee gelijk te stellen seksinrichtingen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter hoogte van die hoofdingang, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven;
3. c. voor een bouwwerk drijvend op het water: de waterspiegel;
4. d. voor een bouwwerk in of over het water, geen drijvend bouwwerk zijnde: de hoogte van het terrein ter plaatse van het punt dat het meest nabij ligt aan waar het water grenst aan het vasteland;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven met behulp van automaten;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven door middel van audiovisuele apparatuur;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop of sekstheater, een seksautomatenhal, prostitutie, waaronder tevens begrepen een parenclub en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven door middel van live-shows;

een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1,1 eerste lid sub d van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals ook omschreven in artikel 1 sub a van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw;

een koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub e van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals nader omschreven in artikel 1 sub b van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw, en dat de subcategorieën sociale koopwoning laag en sociale koopwoning hoog omvat;

een sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam van EUR 180.000,00 tot maximaal EUR 200.000,00;

een sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot EUR 180.000,00;

het geheel van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen;

een woning voor de huisvesting van de doelgroep studenten. Voor studentenwoningen gelden andere normen ten aanzien van parkeren dan reguliere woningen.

De verordening als bedoeld in artikel 1.1.1 sub d en sub e van het Besluit ruimtelijke ordening, welke verordening door de raad van de gemeente Deventer is vastgesteld op 27 november 2019 en in werking is getreden op 13 mei 2020, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste artikel onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

Wet van 1 juli 2008 (Stb. 2006, 566) houdende vaststelling van nieuwe planregels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening;

een gebouw, dat uit meerdere geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen;

een woning voor de huisvesting van bepaalde categorieën van de bevolking, zoals ouderen, jongeren, of mensen met een beperking, waarbij de mate en de vorm van de geboden zorg en ondersteuning aan de bewoners dusdanig is dat niet langer gesproken kan worden van zelfstandige bewoning, maar die gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en hun geringe ruimtelijke impact wel aanvaardbaar zijn in de woonomgeving.

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de diepte van een aan- of uitbouw wordt loodrecht vanaf de gevel van het hoofdgebouw, waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, gemeten.

de helling van het dakvlak, gemeten ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

Ter plaatse van de functie Horeca - 2b is toegelaten:

1. a. horecabedrijven in de categorie 2b, 3a of 3b (zoals beschreven in Bijlage 2);

met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder terrassen.

Ter plaatse van de functie Horeca - 2b begane grond is toegelaten:

1. a. horecabedrijven in de categorie 2b, 3a of 3b (zoals beschreven in Bijlage 2);
   1. 1. deze functie is alleen toegestaan op de begane grond (eerste bouwlaag);

met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder terrassen.

Ter plaatse van de functie Kantoor is toegelaten:

1. a. een kantoor;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Ter plaatse van de functie Studentenhuisvesting is toegelaten:

1. a. studentenwoningen, in gestapelde vorm, ten behoeve van het huisvesten van studenten;
2. b. het totaal aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven.

met de daarbij behorende voorzieningen.

Ter plaatse van de functie Verkeer is toegelaten:

1. a. wegen en (woon)straten, met daarbij behorende bruggen, viaducten, tunnels, hellingen, taluds en soortgelijke voorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden, verhardingen;
3. c. verblijfsvoorzieningen, waaronder pleinen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. ondergrondse parkeergarage uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - overdekt parkeren'
6. f. groenvoorzieningen, bermen en beplanting;
7. g. speelvoorzieningen, waaronder begrepen (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen;
8. h. waterlopen en waterpartijen, met de daarbij behorende bruggen, steigers, dammen, duikers, kades, taluds, beschoeiingen, faunapassages e.d.;
9. i. voorzieningen ten behoeve van waterberging, bijv. wadi's;
10. j. nutsvoorzieningen, waaronder ook begrepen voorzieningen ten behoeve (van de opwekking) van duurzame energie;
11. k. geluidwerende voorzieningen;
12. l. kunstwerken;
13. m. kunstobjecten;
14. n. standplaatsen en warenmarkten;
15. o. terrassen;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Ter plaatse van de functie Wonen - gestapeld is toegelaten:

1. a. het wonen, in gestapelde vorm;
   1. 1. al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis conform het gestelde in artikel 15.2.

met dien verstande dat:

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan is aangeduid;

met de daarbij behorende voorzieningen

Ter plaatse van de 'Bouwregel-07' gelden de volgende regels:

Ter plaatse van de 'Bouwregel-26' gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemmingsvlakken van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' naar ligging te verschuiven of naar omvang te vergroten of te verkleinen en in voorkomend geval uit het plan te verwijderen, indien als gevolg van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van gronden al dan niet behoudenswaardig zijn, niet langer aanwezig zijn of juist wel aanwezig blijken te zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemmingsvlakken van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' naar ligging te verschuiven of naar omvang te vergroten of te verkleinen en in voorkomend geval uit het plan te verwijderen, indien als gevolg van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van gronden al dan niet behoudenswaardig zijn, niet langer aanwezig zijn of juist wel aanwezig blijken te zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in Hoofdstuk 3 Bouwregels van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

Bij het bouwen van woningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - doelgroepen Handelskade' gelden de volgende voorwaarden:

1. a. minimaal 75% van het aantal woningen wordt gebouwd als sociale huurwoning;

Het bouwen en gebruiken van gebouwen binnen dit bestemmingsplan is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden:

1. a. er wordt natuurinclusief gebouwd. Hiervan is sprake als per bouwperceel ten minste 15 punten worden behaald door de uitvoering van maatregelen uit Bijlage 3 van deze regels;
2. b. uit de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen blijkt welke maatregelen worden gerealiseerd;
3. c. de onder b bedoelde maatregelen moeten duurzaam in stand worden gehouden.

1. a. Het bouwen van bouwwerken voor de functies Horeca - 2b, Horeca - 2b begane grond, Kantoor, Studentenhuisvesting en Wonen - gestapeld conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 is uitsluitend toelaatbaar, indien uit een dynamische berekening van de trillingssterkte blijkt dat de streefwaarden voor “Wonen nieuwe situatie”, zoals bedoeld in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a is het bouwen van bouwwerken voor de functies Horeca - 2b, Horeca - 2b begane grond, Kantoor, Studentenhuisvesting en Wonen -gestapeld conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 ook toelaatbaar onder de voorwaarde dat is aangetoond dat alle doelmatige en kosteneffectieve maatregelen om de trillingssterkte te verminderen worden getroffen en uit een dynamische berekening blijkt dat de streefwaarden voor “Wonen in bestaande situatie”, zoals bedoeld in Richtlijn deel B van Stichting Bouwresearch, niet worden overschreden.

1. a. Het bouwen van bouwwerken conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 is uitsluitend toelaatbaar, indien uit een cfd-windhinderberekening blijkt dat ten minste sprake is van de klassen “geen risico” en/of “beperkt risico”, zoals bedoeld in NEN8100.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a is het bouwen van bouwwerken voor de functies conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 toelaatbaar onder de voorwaarde dat is aangetoond dat doelmatige maatregelen worden getroffen waardoor op maaiveld geen sprake is van windgevaar voor gebruikers van woongebouwen en openbare ruimte.

1. a. Het bouwen van bouwwerken conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 is uitsluitend toelaatbaar, indien uit een cfd windhinderberekening blijkt dat in het openbaar toegankelijk gebied ten minste sprake is van de kwaliteitsklasse voor windhinder klasse C “slenteren”, zoals bedoeld in de NEN8100, met dien verstande dat:
   1. 1. indien ter plaatse van de functie Verkeer sprake is van een inrichting met een terras, behorend bij de naastgelegen functie Horeca - 2b, ter plaatse van dat terras, al dan niet door het treffen van maatregelen, ten minste sprake is van de kwaliteitsklasse voor windhinder klasse B, behorend bij de functie “langdurig zitten”, zoals bedoeld in de NEN8100.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a is het bouwen van bouwwerken voor de functies conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 ook toelaatbaar onder de voorwaarde dat is aangetoond dat alle doelmatige en kosteneffectieve maatregelen in het openbaar toegankelijk gebied om de windhinder te verminderen worden getroffen en uit een cfd-windhinder- berekening blijkt dat in ten minste 90% van dat openbaar gebied sprake is van een windhinder klasse C en/of D zoals bedoeld in NEN8100, met dien verstande dat:
   1. 1. indien ter plaatse van de functie Verkeer sprake is van een inrichting met een terras, behorend bij de naastgelegen functie Horeca - 2b, ter plaatse van dat terras, al dan niet door het treffen van maatregelen, dat in tenminste 90% van dat openbaar gebied waarbij sprake is van een inrichting met een terras sprake is van de kwaliteitsklasse voor windhinder klasse B en/of C, zoals bedoeld in de NEN8100.
   2. 2. ter plaatse van het openbaar toegankelijk gebied wat betreft windhinder een hoogwaardig inrichtingsniveau wordt nagestreefd binnen de kaders van het Masterplan.

Als strijdig gebruik, strijdig met toegelaten functies wordt in ieder geval gerekend

1. a. Gebruik van gronden en bouwwerken anders dan bepaald in de ter plaatse toegelaten functie(s);
2. b. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt motorbrandstof;
4. d. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de toegelaten functie(s) gerichte beheer van de gronden;
5. e. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel waarbij geen sprake is van incidenteel, in beperkte mate, en voortvloeiend uit en ondergeschikt aan de overige op het perceel toegelaten activiteiten, met uitzondering van gronden waarbij middels een specifieke functie detailhandel is toegelaten;
6. f. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van bewoning;
7. g. het in gebruik nemen of laten nemen van gronden op een wijze die leidt tot de windgevaar-klasse “gevaarlijk” op het maaiveld, zoals bedoeld in NEN8100;
8. h. In afwijking van het bepaalde onder a is het bouwen van bouwwerken voor de functies conform artikel 3, 4, 5, 6 en 8 toelaatbaar onder de voorwaarde dat is aangetoond dat doelmatige maatregelen worden getroffen waardoor op maaiveld geen sprake is van windgevaar voor gebruikers van woongebouwen en openbare ruimte.

Gebruik van ruimten binnen een woning (i.c. hoofdgebouw, aanbouwen, uitbouwen en/of bijgebouwen) ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt overeenkomstig de toegelaten functie(s) aangemerkt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. het gebruik dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving;
2. b. alleen beroepen of bedrijven zijn toegestaan die in de van deze planregels deel uitmakende Staat van beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis zijn aangeduid als milieucategorie 1, of beroepen en bedrijven die gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving redelijkerwijs met deze bedrijven kunnen worden gelijkgesteld;
3. c. het gebruik mag geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte hebben;
4. d. maximaal 35% van de vloeroppervlakte van de woning (met inbegrip van de gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen), tot ten hoogste (en in totaal) 50 m2 mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep of bedrijf;
5. e. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden;
6. f. er mag geen horeca plaatsvinden, waarbij in afwijking hiervan een Bed andBreakfast-voorziening mag worden gerealiseerd mits:
   1. 1. de toeristisch recreatieve overnachtingsmogelijkheid niet als zelfstandige wooneenheid functioneert (de realisatie van een aparte kookgelegenheid is niet toegelaten);
   2. 2. het authentieke uiterlijk of de verschijningsvorm van de woning wordt gehandhaafd;
   3. 3. het maximaal aantal bedden ten dienste van de Bed and Breakfast-voorziening niet meer dan 4 bedraagt.
7. g. er mag geen seksinrichting worden opgericht;
8. h. het beroep of bedrijf dient door een bewoner van de woning te worden uitgeoefend.

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de functie- en/of bouwregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de functie- en/of bouwregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

De in lid 16.1 genoemde omgevingsvergunningen kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeerssituatie;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de parkeersituatie;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
7. g. de sociale veiligheid.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de aangegeven bestemmingsvlak en bouwvlakken worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken worden aangegeven, mits:

1. a. de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeurgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde;
2. b. er dient te zijn voldaan aan alle geldende milieukwaliteitseisen;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de parkeersituatie;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   6. 6. de sociale veiligheid.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het Kop van de Handelskade'

Aan de Handelskade in Deventer in het gebied tussen het kantoor van Tauw, het Churchillplein en het spoor ligt de locatie Kop van de Handelskade. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Deventer, sectie E nummers 10976, 13225, 16191, 12279 en 18712 en ligt net buiten het historische centrum in de centrumschil, nabij het stationsplein en naast de Leeuwenbrug. De huidige kantoren en het voormalige restaurant Sun Moon, die op deze locatie gevestigd zijn, voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In het licht van de woningbouwopgave in Deventer is dit een locatie die zich goed leent voor een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling. Daarom is door de gemeente Deventer samen met de partners van De Kien Stadscampus in het Ontwikkelingsperspectief De Kien, Stadscampus Deventer de ambitie geformuleerd om op deze prominente locatie aan de rand van de historische binnenstad een dynamisch gebied te ontwikkelen waar ruimte is voor werken, wonen, horeca en hoogwaardige openbare ruimte. De locatie wordt getransformeerd naar een entree van stadscampus 'De Kien' door in te zetten op hoogwaardige verblijfsplekken en het aanleggen van een nieuwe voetgangersverbinding die studenten beter van en naar de binnenstad van Deventer moet leiden.

Voor de ontwikkeling is het Masterplan 'Kop van de Handelskade Deventer' opgesteld. Het plan voorziet in het realiseren van het volgende programma:

• 208 woningen (44 koopappartementen in het dure segment en 164 sociale huurappartementen);
• circa 380 m² horeca;
• circa 3000 m² kantoren;

De ontwikkeling heeft positieve ruimtelijke en maatschappelijke effecten tot gevolg. Zo krijgt het plangebied, dat momenteel bestaat uit verouderde bebouwing die zijn functie heeft verloren, als prominente locatie in de stad een kwaliteitsimpuls. Bovendien voorziet de ontwikkeling in de invulling van de (kwalitatieve) woningbehoefte en behoefte aan kantoorruimte binnen de stad Deventer.

De gewenste ontwikkeling van het plangebied is, vanwege het ontbreken van de benodigde bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestaande bestemmingen, niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B".

Om de gewenste ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een planologische procedure noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader, waarin wordt aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is en in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Bestemmingsplan verbrede reikwijdte

In voorliggend geval wordt gebruik gemaakt van de pilot-status van artikel 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet die voor het hele grondgebied van Deventer geldt. Met dit experiment loopt de gemeente vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en wordt alvast geoefend met het instrument omgevingsplan. De Omgevingswet geldt nu nog niet, daarom is het plan nog geen echt omgevingsplan, maar een variant tussen het bestemmingsplan en het omgevingsplan in. We noemen het een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte waarmee van een aantal aspecten van de huidige wet- en regelgeving kan worden afgeweken, de formele naam is Chw bestemmingsplan. Op een aantal punten wordt van de mogelijkheden van artikel 7c Besluit Chw gebruik gemaakt, waaronder de looptijd van het plan van 20 jaar in plaats van 10 jaar.

De opzet van het plan sluit ook goed aan bij het gedachtegoed van de Omgevingswet. Zo wordt op het gebied van natuurinclusief bouwen gebruik gemaakt van een puntenlijst die wordt verankerd in de regels van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt, zoals reeds vermeld, aan de Handelskade en net buiten het stadscentrum, nabij het Stationsplein en naast de Leeuwenbrug.

In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied (rode ster), ten opzichte van de omliggende kernen, aangegeven.

Afbeelding 1.1 Globale ligging plangebied "Kop van de Handelskade" (Bron: ArcGIS)

Het plangebied "Kop van de Handelskade" wordt globaal begrensd door:

• de spoorlijn Deventer - Hengelo aan de noordzijde;
• de Handelskade aan de zuidzijde
• de Brinkgreverweg aan de westzijde;
• de kantoorbebouwing aan de Handelskade ten oosten

De begrenzing van het plangebied (rode omlijning) "Kop van de Handelskade" is in afbeelding 1.2 weergegeven.

Afbeelding 1.2 Begrenzing plangebied "Kop van de Handelskade" (Bron: Pdok)

De geldende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B", vastgesteld door de gemeenteraad van Deventer bij besluit van 1 juli 2020.

In afbeelding 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan, ter plaatse van het plangebied (rode omlijning), opgenomen.

Afbeelding 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B" de enkelbestemmingen c.q. functies 'Maatschappelijk', 'Sport', Cultuur en ontspanning', 'Dienstverlening', 'Kantoor' en 'Horeca - 3b' (deels) en 'Horeca - 2b' (deels) met bijbehorende bouwregels.

Verder is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' en een klein deel 'Waarde - Archeologie 4'. Hierna wordt nader op de deze bestemmingen c.q. functies ingegaan.

Maatschappelijk

Ter plaatse van de functie Maatschappelijk is toegelaten:

1. a. maatschappelijke voorzieningen, ten behoeve van:
   1. 1. welzijn;
   2. 2. gezondheidszorg;
   3. 3. religie, levensbeschouwelijke voorzieningen;
   4. 4. openbare dienstverlening;
   5. 5. onderwijs, educatieve voorzieningen;
   6. 6. jeugd-/kinderopvang;
   7. 7. openbare speelterreinen/speelplaatsen;
   8. 8. verenigingsleven;
   9. 9. sociaal-culturele voorzieningen;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Sport

Ter plaatse van de functie Sport is toegelaten:

1. a. sportvoorzieningen;

Cultuur en ontspanning

Ter plaatse van de functie Cultuur en ontspanning is toegelaten:

1. a. voorzieningen of activiteiten ten behoeve van cultuur en ontspanning, (zoals een (openlucht) bioscoop, een bowlingbaan, een creativiteitscentrum, een museum, een muziekschool, een (openlucht) theater, een muziektheater, een sauna, een wellness, speelterreinen/ speelplaatsen en/ of een naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening) met bijbehorende ondersteunende kantoorruimten;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Dienstverlening

Ter plaatse van de functie Dienstverlening is toegelaten:

1. a. dienstverlening;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Kantoor

Ter plaatse van de functie Kantoor is toegelaten:

1. a. een kantoor;

Horeca - 2b

Ter plaatse van de functie Kantoor - 2b is toegelaten:

1. a. horecabedrijven in de categorie 2b, 3a of 3b (zoals beschreven in Bijlage 5 Staat van horeca-activiteiten);

met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder terrassen.

Horeca - 3b

Ter plaatse van de functie Kantoor - 3b is toegelaten:

2. b. horeca in de categorie 3b (zoals beschreven in Bijlage 5 Staat van horeca-activiteiten);
   1. 1. de horecavloeroppervlakte mag niet meer bedragen dan 15% van de bedrijfsvloeroppervlakte van de andere op deze locatie toegelaten functies;
   2. 2. er is geen aparte toegang voor het horecagedeelte;
   3. 3. het exploiteren van een terras is niet toegelaten.

met de daarbij behorende voorzieningen.

Waarde - Archeologie - 3

De voor 'Waarde - Archeologie - 3 en 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Voor gronden binnen het gebied met waarde 3 geldt, dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Voor gronden binnen het gebied met waarde 4 geldt, dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 100 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Bouwregels

Voor de locatie geldt nu binnen de genoemde bestemmingen voor een gedeelte een maximum bouwhoogte van 22 meter en een deel 25 meter. Deze bouwhoogte zijn te laag voor de gewenste ontwikkeling. De bebouwing zal voor een deel (woontoren) op dezelfde hoogte als de Leeuwenbrug uitkomen (53 meter). Ook overige delen overschrijden met ca 30 meter hoogte de nu toegestane bouwhoogten.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zestal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleidskader opgenomen dat van toepassing is op dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de zogenaamde randvoorwaarden zoals milieu-aspecten en waterhuishouding, sociale voorzieningen en sociale veiligheid. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd, juridisch wordt geregeld. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. Tevens wordt ingegaan op handhaving. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige en de gewenste situatie in het plangebied.

De locatie Kop van de Handelskade ligt aan een kruispunt van wegen en spoor, in de nabijheid van het station en de historische binnenstad. Het is een schakel tussen de woonwijken en het centrum van de stad en kan worden gezien als belangrijke drager van de Stadscampus De Kien. Over 'De Kien' volgt in paragraaf 3.4.3 meer informatie.

Van oudsher ligt de locatie aan de invalsweg vanuit het omliggende gebied naar de stad. Als poort, net buiten de vestingswallen en stadsgracht. Vanaf de jaren 1910 bepaalden grote kantoorgebouwen, industrie en bedrijven langs het spoor en brede straten met veel autoverkeer het beeld van de Handelskade. De locatie is moeilijk toegankelijk en niet uitnodigend om langs te wandelen en gebouwen keren zich af van de publieke ruimte, met onaantrekkelijke plinten. De strook met kantoren tussen spoor en Handelskade vormt een hinderlijke en ongewenste barriere voor voetgangers die van de Hogescholen naar het Station of de Binnenstad willen lopen en vice versa.

In onderstaande afbeelding is de huidige situatie weergegeven.

Afbeelding 2.1 Huidige situatie omgeving Kop van de Handelskade (Bron: De Zwarte Hond)

Zoals hiervoor aangegeven is het plangebied als het ware de schakel tussen de woonwijken (hoofdzakelijk ten noorden en oosten) en het centrum van de stad (zuiden en westen). Direct ten noorden bevindt zich de spoorlijn Deventer-Hengelo en het spoorwegemplacement. Direct ten zuidoosten bevinden zich kantoorgebouwen en onderwijsinstellingen. Ten noordwesten bevinden zich kantoren en het NS-station. Ten zuidwesten bevindt zich het centrumgebied met diverse functies zoals kantoren, detailhandel en het theater.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de situatie ter plaatse van het plangebied (rode omlijning) opgenomen.

Afbeelding 2.2 Huidige situatie plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

De luchtfoto toont de huidige invulling van het plangebied met het kantoorgebouw en restaurant. Ten noorden ligt de spoorlijn en bijbehorend emplacement. Ten zuiden liggen de Handelskade en daarlangs gelegen vijver en singel.

De herstructurering van het aanwezige verouderde vastgoed op deze prominente plek in de stad, als onderdeel van de nieuwe stadscampus is een complexe opgave. De nieuwbouw biedt kansen voor een programmatische verrijking en het creëren van levendigheid.

Vanuit de gemeentelijke Omgevingsvisie en Ontwikkelingsperspectief de Kien is naar voren gekomen dat Deventer wil inzetten op meer stedelijkheid in de zogenaamde Voorstad (noordzijde van het spoor). De stadscampus met de Kop van de Handelskade zal als nieuwe schakel tussen binnenstad en Voorstad hierop inspelen. Het 'ontwikkelperspectief de Kien' zet ook in op betere verbindingen tussen binnenstad en Voorstad. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het slechten van barrières en het maken van plekken. De ambitie wordt uitgesproken om de samenhang met het stationsgebied te zoeken en een duidelijke routing voor fietsers en voetgangers te maken en bebouwing met actieve plinten te realiseren.

In onderstaande afbeelding is het ontwikkelbeeld voor de langetermijn weergegeven. Het plangebied is met de rode cirkel indicatief aangeduid.

Afbeelding 2.3 Figuur stadscampus de Kien (Bron: gemeente Deventer)

De gemeente Deventer zet in op de invulling van open plekken in het stedelijk weefsel rondom de locatie Kop van de Handelskade. Diverse projecten zijn al in ontwikkeling of reeds uitgevoerd. Een nieuw stationsplein, het versterken van de kennisas, nieuwe straatprofielen met ruimte voor meer groen en verblijfskwaliteit en de doorontwikkeling van de scholencampus De Kien. De Kop van de Handelskade verknoopt als schakel dit alles aan elkaar.

Door de Zwarte Hond is een masterplan opgesteld waarin de ontwikkeling uiteen wordt gezet en wordt ingegaan op het programma, de inrichting en beeldkwaliteit. Het volledige masterplan is opgenomen in Bijlage 1. In onderstaande paragrafen wordt nader ingegaan op het programma, de gewenste bebouwing en de inrichting van het plangebied.

Het programma van de Kop van de Handelskade sluit aan bij het ontwikkelperspectief van de Kien, waar de Kop van de Handelskade deel van uitmaakt. De doelstelling van De Kien is namelijk het uitgroeien tot een nieuw gebied met ruimte voor werken, wonen, leren en ontspannen.

Kantoren

De herontwikkeling van de Kop van de Handelskade zorgt voor een afname van de kantoorvoorraad in het centrum/ stationsgebied. De huidige planologische mogelijkheden van de locatie geven de mogelijkheid om ongeveer 10.000 m² aan kantoorruimte te realiseren. In de nieuwe situatie wordt dit teruggebracht tot 3.000 m². Daarmee neemt de leegstand in dit gebied verder af. De transformatie van incourant kantoor en detailhandelaanbod in het centrum/stationsgebied vraagt om toevoeging van kwalitatief moderne nieuwe kantoormeters om verder toekomstig tekort aan kantoormeters te voorkomen.

Woningen

Met de toevoeging van 208 woningen, geschikt voor meerdere doelgroepen, wordt invulling gegeven aan de grote behoefte aan woningen in Deventer. Er zijn 44 koopappartementen (dure segment) en 164 sociale huurappartementen opgenomen. De sociale huurappartementen worden afgenomen door 2 woningcorporaties met beiden een eigen doelgroep. Eén woningcorporatie neemt 76 sociale huurappartementen voor 1 á 2 persoonshuishoudens af en de andere woningcorporatie neemt 88 studentenwoningen af.

Deze studentenwoningen betreffen zelfstandige woningen met een eigen natte cel en pantry. Op de begane grind zijn algemene voorzieningen zoals een common-room en wasserette gesitueerd.

Deze plek nabij de binnenstad en het station heeft veel potentie voor de doelgroep waarvoor gebouwd wordt. De koopappartementen zijn levenloopbestendig en voor meerdere levensfases geschikt. De sociale huurappartementen zijn enerzijds voor studenten en anderzijds met name aantrekkelijk voor jongeren vanwege ligging, maar ook de gedeelde voorzieningen.

Horeca/voorzieningen

De horecafuncties (op de begane grond van het kantoor en de begane grond en 1e verdieping woontoren), de gemeenschappelijke voorzieningen ten behoeve van de sociale huurappartementen in combinatie met enkele woon-werkateliers (begane grond van het woongebouw) zorgen voor een levendige plint, goede verblijfskwaliteit van de openbare ruimte en een aantrekkelijke en veilige wandelroute aan de Handelskade.

Door in dit bestemmingsplan functies met een openbaar karakter (kantoor, horeca, wonen-werken) vast te leggen wordt de levendigheid aan de openbare ruimte gewaarborgd. In afbeelding 2.4 is het programma weergegeven.

Afbeelding 2.4 Programma Kop van de Handelskade (Bron: De Zwarte Hond)

Stedenbouwkundige hoofdopzet

De Kop van de Handelskade wordt een verbindende ontwikkeling tussen verschillende zones: de binnenstad, de voorstad, het station en stadscampus De Kien. Door in het ontwerp in te zetten op alzijdige oriëntatie (3 van de 4 zijden grenzen aan openbaar gebied) gaat het ensemble met elk van deze zones een relatie aan. Door een verbijzondering in de kop krijgt het ensemble, een adres aan het kruispunt tussen de Brinkgeverweg en de Handelskade. Daarmee ontstaan drie voorkanten: het Churchilplein, richting het spoor, de toekomstige stadscampus (momenteel nog een parkeerplaats) en de Handelskade zelf. In afbeelding 2.5 is de stedenbouwkundige opzet weergegeven.

Afbeelding 2.5 Stedenbouwkundige opzet Kop van de Handelskade (Bron: De Zwarte Hond)

Routing

Door de ruimtelijke opzet van het plan ontstaat er een nieuwe voetgangersverbinding tussen de Hogeschool, binnenstad en het station van Deventer. De diagonale en openbare doorsteek versterkt de route tussen de stad en de stadscampus. De nieuwe verbinding speelt in op de grote stroom van studenten die vanaf het station naar Hogeschool Saxion lopen en heeft als doel deze de binnenstad in te verleiden. Het hoogteverschil tussen de Handelskade en het wandelpad langs het spoor wordt door een trap met hellingbaan overbrugd. Er wordt veel aandacht besteed aan groene elementen en verblijfskwaliteit door middel van beplantingsvakken en zitranden.

De locatie Kop van de Handelskade maakt een opening en creëert daarmee een entree voor de nieuwe stadscampus. Het plan zorgt daarmee voor een betere verbinding tussen de binnenstad en de stadscampus.

Hoogteaccent

De naast gelegen Leeuwenbrug geldt in Deventer met zijn 53 meter als een uiterste met betrekking tot hoogbouw. De Kop van de Handelskade houdt een gelijke hoogte aan en vormt samen met de Leeuwenbrug een poort tussen binnenstad en voorstad en slaat tevens een visuele brug tussen het stationscluster en de Kien. Alhoewel de locatie buiten het beschermd stadsgezicht ligt, blijft een dergelijke ontwikkeling een gevoelige zaak.

Daarom is een zorgvuldige uitwerking, waarbij nieuwbouw goed in de bestaande situatie wordt ingepast, noodzakelijk. De nieuwe toren vormt samen met Leeuwenbrug een ensemble van hoogteaccenten. De setback van de toren ten opzichte van de Brinkgreverweg speelt een belangrijke rol in het ontwerp. Door de verrijking van het stadssilhouet komt de Leeuwenbrug beter tot zijn recht als onderdeel van de stad.

Wonen aan de openbare ruimte

Er kan aan de openbare ruimte gewoond worden mits:

• Een zorgvuldige overgang openbaar - privé wordt ontworpen;
• Er plek is in de woning voor werken.

In gebouw A en B, op het kruispunt wordt niet op de begane grond gewoond. In gebouw C zijn twee woonwerkstudio's (waarvan 1 met een specifiek benoemde kantoorruimte) in de plint aan de Handelskade mogelijk. Hierbij gaat het om beroepen of bedrijven aan huis die ondergeschikt aan de woonfunctie uitgevoerd worden.

Beeldkwaliteit

Het Masterplan bevat de richtlijnen voor beeldkwaliteit, die bij de uitwerking in acht moeten worden genomen. De Kop van de Handelskade vraagt om een hoogwaardige uitwerking op verschillende schaalniveaus. De beschreven uitgangspunten in paragraaf 1.2 van het MasterplanKop van de Handelskade zorgen voor een zorgvuldige en herkenbare inpassing van de Kop van de Handelskade in het stadssilhouet van Deventer. Een duidelijke afstemming in hoogte en volume tussen het ensemble met de belendende bebouwing zorgt ervoor dat het gebouw goed in zijn omgeving landt.

Verbijzonderingen in de kop en de geleding geven de gebouwen een uitstraling naar alle zijden die grenzen aan de openbare ruimte. De royale plint en zorgvuldig vormgegeven overgangen tussen openbaar en privé bieden aantrekkelijke verblijfsplekken. De openbare ruimte krijgt een hoogwaardig vormgegeven inrichting met voldoende levendige functies en zitgelegenheden.

In onderstaande afbeelding worden toe te passen architectonische principes weergegeven. Voor een nadere uitwerking van de beeldkwaliteit op onderdelen wordt verwezen naar het Masterplan in Bijlage 1.

Afbeelding 2.6 Architectonische principes (Bron: De Zwarte Hond)

Een diverse en klimaatadaptieve openbare ruimte

Deze prominente plek in de stad vraagt om een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. De inpassing van de voorruimte van de nieuwbouw is een belangrijke opgave. De ruimte die onstaat met plek voor terrassen is kenmerken voor de Handelskade. De Kop van de Handelkade dient een aantrekkelijke plek in de stad te worden met een robuuste inrichting van de openbare ruimte die inspeelt op het veranderende klimaat; benodigde verkoeling, vasthouden van water en vergroten biodiversiteit. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• Beleven van de seizoenen
• Extra bomen in volle grond ter plaatse van groene randen en tuin (op eigen grond)
• In samenwerking met de stadsecoloog wordt onderzocht hoe gebouw en terrein natuur inclusief kan worden ontworpen (beplantingsplan, bouwkundige nestvoorzieningen, klimplanten langs de gevel)

De wandelroute langs het spoor grenst aan verschillende eigendommen. De ambitie ligt er om één integraal openbare ruimte ontwerp te maken. Daarbij wordt ingezet op het verder vergroenen van de noordzijde. Hierbij geldende de volgende uitgangspunten:

• De bestaande boom Brinkgeverweg blijft behouden
• De bestaande kademuur en groen talud aan westzijde blijft behouden
• Het nieuwe dek met wandelroute boven het parkeren krijgt een groene uitstraling door groenvakken met kleurrijke beplanting
• Vergroenen van de trap ter plaatse van de schuine doorsteek
• Het groene talud aan rechterzijde wordt verrijkt met kleurrijke beplanting

De openbare ruimte aan de zijde Brinkgreverweg en Handelskade (met uitzondering van de trap als onderdeel van de doorsteek tussen de gebouwen) blijft in eigendom van gemeente. Deze openbare ruimte wordt door de gemeente ontworpen. Ambities voor nadere uitwerking van dit gebied zijn:

• Vergroening van de openbare buitenruimte waar mogelijk.
• Verblijfsplekken waar mogelijk, verbijzonderen en accentueren met een boom of club van bomen (met voldoende ondergrondse groeivoorzieningen om toekomstbestendige groei tot volwassen exemplaren te waarborgen).
• Ter sturing en aantrekkelijke begeleiding van de voetgangersrouting (via groene en schuine doorsteek van/naar Saxion en P&R terrein), waar mogelijk, accentueren met een boom.

Het betreft een hoog-stedelijk gebied waarbij de inrichting van de openbare ruimte in eindbeeld een bovengemiddeld kwaliteitsniveau heeft. De opgave voor deze openbare ruimte wordt beschouwd als onderdeel van de opgaven binnen De Kien en wordt in samenhang met het omliggende openbare gebied ontworpen. Dit proces loopt separaat aan het bouwplan waarvoor het masterplan en beeldkwaliteitsplan is opgesteld.

Voor wat betreft parkeren is voor de ontwikkeling een zogenaamde parkeerbalans gemaakt (zie bijlage 1 van het Masterplan Kop van de Handelskade). Deze parkeerbalans geeft per relevant moment van de week aan welke aantal parkeerplaatsen nodig is voor de ontwikkeling. In paragraaf 4.5 wordt hier nader op ingegaan.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante Europees-, rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten

1. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

4. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de NOVI heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijke rijksbeleid te borgen. Hierop wordt in paragraaf 3.2.2 nader ingegaan.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2.3) en de proceseisen voor een goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het Rijksbeleid.

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden, aangevuld met diverse wijzigingen, waaronder de wijziging van 18 mei 2016 voor de Grote Rivieren. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Voor Deventer kan het om de volgende belangen gaan:

1. a. Rijksvaarwegen;
2. b. Grote rivieren,
3. c. Defensie,
4. d. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen,
5. e. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen,
6. f. Natuurnetwerk Nederland;
7. g. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.

Het Barro is gericht op doorwerking van deze nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Per onderwerp worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen.

Toetsing van het initiatief aan het Barro

Het plangebied ligt uitsluitend binnen een radarverstoringsgebied. Binnen het radarverstoringsgebied mag niet hoger worden gebouwd dan 114 meter +NAP. Voorliggend bestemmingsplan staat dergelijke bouwhoogten niet toe. De voorgenomen ontwikkeling past dan ook binnen het Barro.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling de komende jaren verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook wanneer het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro).

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1. Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen.

In voorliggend geval is sprake van een toevoeging van 208 woningen op één locatie. Deze ontwikkeling wordt hiermee als een 'stedelijke ontwikkeling' aangemerkt. De laddertoets dient te worden doorlopen .

Voor de kantoorfunctie geldt dat uit jurisprudentie blijkt dat de uitbreiding van een kantoor met circa 540 m² niet wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 24 augustus 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2319. In voorliggend geval zorgt de herontwikkeling van het plangebied voor een afname van de incourante kantoorvoorraad in het centrum en stationsgebied van Deventer. Wel is sprake van een kwalitatieve toevoeging van moderne nieuwe kantoormeters.

Voor horeca geldt dat bij toevoeging van meer dan 500 m² sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In voorliggend geval wordt niet meer dan 500 m² aan horecafuncties toegevoegd. Hierna wordt nader op op de behoefte ingegaan.

Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden:

1. a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
2. b. indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Voordat de behoefte in beeld kan worden gebracht, moet ten eerste duidelijk zijn wat het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de ontwikkeling betreft. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Het ruimtelijk verzorgingsgebied is in voorliggend geval voor de reguliere woningen beperkt tot de gemeente Deventer, omdat het plan in de lokale behoefte voorziet. Voor de studentenwoningen kan worden gesteld dat er sprake is een groter verzorgingsgebied. Studenten uit de regio (met name Overijssel/Gelderland) komen naar Deventer om te studeren aan de Hogeschool

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Woningen

Bij de toetsing is het van belang te constateren dat er sprake is van een behoefte c.q. vraag naar de geplande ontwikkeling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Naast de kwantitatieve behoefte (in aantallen), die bepaald wordt met woning-/zorgbehoefteprognoses, kan ook de kwalitatieve behoefte een rol spelen. Zo kan er bijvoorbeeld voornamelijk behoefte zijn aan een specifieke woontype of -milieu.

In Deventer en overige gemeenten in 'West-Overijssel' worden nieuwbouwplannen op regionaal niveau met elkaar afgestemd. De betrokken gemeenten en provincie hebben in 2021 de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 vastgesteld. Hierin staan de gezamenlijke ambities en een visie op wonen voor de regio. De regio bestaat uit elf gemeenten in West-Overijssel: Dalfsen, Deventer, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle. Daarnaast bestaat deze regionale afstemming onder meer uit het maken van woningbouwafspraken, waarbij op basis van de kwalitatieve vertaalslag op projectnivea naar type de kwalitatieve vertaalslag naar type woningen, prijsklassen, doelgroepen etc. wordt op lokaal niveau wordt gemaakt en ook de realisatie is een gemeentelijke activiteit.

Kwantitatieve behoefte:

In de regionale Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 zijn de volgende ambities opgenomen:

1. 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 in de provincie Overijssel
2. 2. Versnelling van de woningbouwproductie
3. 3. Voorsorteren op veranderende woningvraag
4. 4. Vormgeven aan verstedelijkingsopgave
5. 5. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk
6. 6. Verduurzaming (nieuwbouw en bestaande woningvoorraad)
7. 7. Vergroten toegankelijkheid en doorstroming

In tabel 1 en 2 is de huidige plancapaciteit en de behoefte weergegeven.

Het aantal huishoudens in Deventer is de afgelopen jaren in Deventer sterk gegroeid en zal ook in de toekomst blijven toenemen. De Woonvisie Deventer 2018 ging op basis van huishoudensprognoses uit van een groei van tenminste 3.000 woningen in de periode 2017-2026. Inmiddels is ten aanzien van de woningbouwopgave het besluit van de raad in het kader van Wonen en Voorzieningen 'Ambitie verjongen en versterken arbeidsmarkt' van toepassing. In harde en zachte plannen zijn in Deventer op dit moment bijna 5000 woningen opgenomen. Het plan Kop Handelskade maakt daar onderdeel van uit. Voor de totale opgave tot 2035 richt Deventer zich op de realisatie van 11.000 woningen. Deze opgave gaat uit van een autonome groei met 7.000 woningen en een extra opgave van circa 4.000 woningen voor verjonging en versterking van de arbeidsmarkt.

Voorliggend plan gaat uit van de realisatie van in totaal 208 woningen op een inbreidingslocatie in de binnenstad van Deventer. Concreet gaat het om:

• 44 koopappartementen in het dure segment;
• 164 sociale huurappartementen. De sociale huurappartementen worden afgenomen door 2 woningcorporaties met beiden een eigen doelgroep. Eén woningcorporatie neemt 76 sociale huurappartementen voor 1 á 2 persoonshuishoudens af en de andere woningcorporatie neemt 88 studentenwoningen af.

Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de aantoonbare woningbouwbehoefte binnen de gemeente. Gezien de behoefte en de omvang van de bestaande onderprogrammering wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten woningaantallen passen binnen de in de regionale woningbouwprogrammering opgenomen woningaantallen voor Deventer, en dat hiermee de kwantitatieve behoefte is aangetoond.

Kwalitatieve behoefte:

In de stad Deventer geldt dat er voor bepaalde doelgroepen onvoldoende passende woningen beschikbaar zijn. In de gemeentelijke woonvisie ‘Meer dan geWOON’ worden de opgaven tot en met 2030 genoemd. Ook ten aanzien van de kwalitatieve behoefte is het besluit van de raad in het kader van Wonen en Voorzieningen 'Ambitie verjongen en versterken arbeidsmarkt' inmiddels van toepassing. Voor de stad en per dorp wordt een voorstel gedaan voor een woningbouwopgave (in kwantiteit en kwaliteit) wat past bij de ambitie. In deze opgave wordt ingegaan op de hoeveelheid sociale huur, op de categorieën koopwoningen, en hoe de doelgroep jongeren en jonge gezinnen wordt bediend. Ook is er aandacht voor de verschillende vormen van woonzorg. Voor dit laatste onderwerp wordt er een aparte visie opgesteld in een separaat traject en besluitvorming. De resultaten van deze visie zullen worden verwerkt of aangehaald in het woningbouwprogramma.

Behalve dat de gemeente in de gaten houdt dat er voldoende sociaal aanbod is, gaat de aandacht uit naar de kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen.

Deventer verwacht woningen van goede kwaliteit voor de inwoners met een variatie in huurprijzen die aansluiten bij de inkomens en woonvraag. De vraag komt steeds meer vanuit de kleine huishoudens. Alleenstaanden en ouderen zijn een groeiende doelgroep. Dit vraagt om een meer gevarieerd woningaanbod. Maatwerk en flexibiliteit is nodig om woningen, passend bij elk budget en levensfase te kunnen bieden. Door goede spreiding en variatie van segmenten over de wijken, biedt Deventer daarbij zoveel mogelijk keuze en geven ze de ongedeelde samenleving vorm.

Om de beschikbaarheid van de sociale voorraad te bevorderen, onder andere voor starters, zet Deventer in op doorstroming. De gemeente wil mensen de kans bieden een stap op de woningmarkt te maken door toevoeging van duurzame koopwoningen in de segmenten sociale koop hoog, middeldure koop en het middeldure huursegment. Hiermee wil Deventer tegelijkertijd de groep middeninkomens bedienen. Voor deze doelgroep is de toegang tot de sociale huursector ingeperkt. Vanwege de strengere hypotheekregels zijn de mogelijkheden om te kopen echter ook beperkt. Deventer vindt het verder belangrijk dat wonen betaalbaar blijft en dat de woningen bereikbaar blijven voor de doelgroep. Energielastenreductie zien we als belangrijk middel om de betaalbaarheid te bevorderen. Duurzame woningen beperken de stijging van toekomstige woonlasten van de bewoner.

In de woonvisie wordt ook specifieke aandacht besteed aan studenten en jongwerkenden. De gemeente wil dat jongeren de mogelijkheid hebben hun talenten te ontwikkelen. Deventer biedt studentenhuisvesting voor de jongeren die in Deventer studeren en ziet anderzijds ook jongeren naar andere studentensteden vertrekken. Dat is inherent aan de levensfase en houd de gemeente niet tegen. Daarnaast is het onderwijsaanbod in Deventer interessant voor studenten vanuit het buitenland. Deze studenten zoeken tijdens hun studie geschikte huisvesting in Deventer. Studenten dragen bij aan de dynamiek en vitaliteit van de stad. Voor de studenten in Deventer wil de gemeente daarom voldoende, aantrekkelijke studentenhuisvesting bieden. De vraag naar studentenhuisvesting hangt samen met het onderwijsaanbod. Om tijdig in te kunnen spelen op een veranderende huisvestingsvraag, wil de gemeente daarom vraag en aanbod met de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters monitoren.

Talent wil de gemeente binden aan de stad. Pas afgestudeerden en jongeren die werk in Deventer hebben gevonden worden verleid zich in Deventer te vestigen. Hiervoor wil de gemeente aantrekkelijke woningen en woonconcepten op inspirerende plekken bieden. De getransformeerde kantoorpanden rond de binnenstad hebben reeds laten zien dat deze aantrekkelijk zijnvoor de jongwerkenden. De gemeente wil meer woonruimte voor deze groep creëren en daarmee jonge werknemers aan de gemeente binden. De markt wordt daarom uitgedaagd om aantrekkelijke en betaalbare woningen en innovatieve woon-(werk)concepten en -milieus voor deze doelgroep te ontwikkelen

Het plan voorziet in een gemengd programma met koop- en huurappartementen waarvan een deel bedoeld is voor studenten. Dit programma speelt precies in op de ambities die in de woonvisie zijn geformuleerd en voorziet daarmee in de kwalitatieve woningbehoefte. Daarnaast is sprake van een aantrekkelijk woonconcept op een inspirerende plek te midden van de stad.

Tot slot wordt opgemerkt dat 'Kop van de Handelskade' onderdeel is van het projectgebied Centrumschil. Centrumschil is als een van de sleutelprojecten voor woningbouw aangewezen.

In paragraaf 3.4.2 wordt nader ingegaan op de passendheid van voorliggend plan in het kader van de gemeentelijke woonvisie. Hier wordt geconcludeerd dat voorziet in de kwalitatieve woningbouwbehoefte.

Kantoren, horeca en voorzieningen

In 2019 is door Stec groep het onderzoek 'Marktverkenning kantorenmarkt Deventer' uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat uit de progrnoses een jaarlijkse vraagraming van circa 3.500 tot 6.500 m² vvo kantoorruimte per jaar naar voren komt. Het merendeel van de vraag (circa 75%) bestaat uit vervanging. Vervanging zorgt per saldo niet voor een toename van de voorraad. De totale uitbreidingsvraag (toename van de voorraad in gebruik als gevolg van ontwikkeling van het aantal kantoorbanen) in het hoge scenario bedraagt circa 22.000 m² vvo. Zeker de helft van deze uitbreidingsvraag is toe te rekenen aan het centrum/stationsgebied.

Uit de confrontatie van vraag en aanbod volgt dat er op centrum/stationslocaties een tekort dreigt aan kantoormeters. De toekomstige voorraad in gebruik is hier op termijn groter dan de totale (huidige) voorraad. Binnen dit locatiemilieu is behoefte aan toevoeging van nieuwe kantoormeters om te kunnen voorzien in de toekomstige vraag van kantoorgebruikers. De herontwikkeling van de Kop van de Handelskade zorgt er voor dat de leegstand in dit gebied de frictieleegstand tot op een procent nadert (6%). Daarbij zijn er binnen het centrum/stationsgebied kantoorgebruikers die bovengemiddeld snel groeien. Dit vraagt om ontwikkelruime voor kantoren in dit gebied. Wanneer in het centrum/stationsgebied nog meer kantoormeters worden onttrokken (transformatie) vraagt dit om salderen (met nieuwe, moderne kantoormeters) om toekomstige tekorten te voorkomen.

Zoals eerder vermeld zorgt de herontwikkeling van de Kop van de Handelskade voor een afname van de kantoorvoorraad in het centrum en het stationsgebied van Deventer. Het huidige planologisch kader voorziet in de mogelijkheid om circa 10.000 m² aan kantoorruimte te realiseren. Daarmee neemt de leegstand in dit gebied verder af. De transformatie van incourant aanbod in het centrum/stationsgebied vraagt om toevoeging van kwalitatief moderne nieuwe kantoormeters om verder toekomstig tekort aan kantoormeters te voorkomen. In voorliggend geval komt na sloop op de locatie 3.000 m² aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte terug. De ontwikkeling is hiermee in lijn met de uitkomsten van het onderzoek.

Het volledige rapport 'Marktverkenning kantorenmarkt Deventer' is bijgevoegd in Bijlage 2.

In het plan wordt daarnaast ruimte geboden voor horecafuncties (op de begane grond van het kantoorgebouw en de begane grond en 1^e verdieping van de woontoren), de gemeenschappelijke voorzieningen ten behoeve van de sociale huurappartementen in combinatie met enkele woon-werkateliers (begane grond van het woongebouw) zorgen voor een levendige plint, goede verblijfskwaliteit en een aantrekkelijke en veilige wandelroute aan de Handelskade.

Door in het bestemmingsplan deze functies met een openbaar karakter mogelijk te maken wordt de levendigheid aan de openbare ruimte gewaarborgd en ontstaat een kwalitatief hoogwaardig woon-, werk- en verblijfsgebied.

Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied

De ontwikkeling vindt plaats in de binnenstad van Deventer op een locatie die in de huidige situatie reeds bestemd is voor stedelijke functies (kantoren en horeca). Hiermee is sprake van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied en is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied. Met de ontwikkeling is een passende invulling van het plangebied gevonden.

Conclusie

Voorliggend plan voorziet in een behoefte en wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die gefaseerd tot 2027 worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan 2016-2021 (inclusief de stroomgebiedsbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. In Nederland verscheen in het najaar van 2000 het rapport “Waterbeleid voor de 21e eeuw”, een advies van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw (Commissie WB21). Deze door het Ministerie van Verkeer en Waterstaat en de Unie van Waterschappen ingestelde commissie doet aanbevelingen over hoe in de komende eeuw met water moet worden omgegaan. De Commissie WB21 stelt dat de 21e eeuw om een andere aanpak van het waterbeleid vraagt dan de 20e eeuw. Er moet minder accent op het technische beheer komen te liggen. Het water moet niet langer als vijand, maar veel meer als bondgenoot worden gezien. Het waterbeheer dient te worden gebaseerd op:

• stroomgebiedsbenadering;
• ruimte geven aan water;
• vasthouden en tijdelijk bergen van water, alvorens af te voeren;
• kansen benutten voor meervoudig ruimtegebruik;
• geen afwenteling van problemen in het watersysteem zelf, noch van bestuurlijke verantwoordelijkheden of kosten;
• te ontwikkelen normenstelsel per stroomgebied.

Toetsing van het voornemen

Het nationaal Waterbeleid doet geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor onderhavig bestemmingsplan. De gemeente Deventer heeft voor haar grondgebied het nationaal Waterbeleid vertaald en geconcretiseerd.

Om ons land nu maar ook in de toekomst te beschermen tegen hoogwater en de zoetwatervoorziening op orde te houden is de Deltawet ingesteld.

In de Deltawet staan alle afspraken over het Deltaprogramma. Het Deltaprogramma wordt jaarlijks opgesteld en moet Nederland beschermen tegen overstromingen, zorgen voor voldoende zoetwater en bijdragen aan een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting van Nederland.

In het Deltaprogramma zijn in 2015 vijf deltabeslissingen opgenomen die de basis voor het waterbeleid vormen. Het gaat over de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid, over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater, over het peil van het IJsselmeer, over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water. In het Deltaprogramma voor 2018 is een nieuw Deltaplan opgenomen: Ruimtelijke adaptatie.

Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie

In 2014 de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie vastgesteld. Het gaat om het ontwikkelen van de klimaatbestendige stad, die is gebaseerd op het kader dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen.

Bij (her)ontwikkelen dient een klimaatbui van eens per 100 jaar opgevangen te worden binnen de ontwikkeling zonder dat dit tot wateroverlast leidt. Bij voorkeur door een passende ruimtelijke inrichting die ook hittebestendig is. Gebouwen moeten naast energiezuinig ook voldoende koel blijven tijdens hittegolven door passende bouwkundige voorzieningen.

Toetsing van het voornemen

In paragraaf 4.4 wordt nader ingegaan op het voornemen ten aanzien van het geldende beleid voor het aspect water. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat het voornemen in lijn is met de Deltawet.

Ondanks de inspanningen van de afgelopen jaren, is er landelijk extra inzet nodig om de ruimtelijke inrichting van Nederland tijdig klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Het Deltaplan moet daaraan bijdragen. De opgaven in het Deltaplan betreffen de thema's wateroverlast, hittestress, droogte en overstromingen. Ruimtelijke adaptatie wordt in het deltaplan opgepakt aan de hand van de onderstaande 7 ambities:

1. 1. Uitvoeren van een stresstest
2. 2. Dialoog voeren met alle gebiedspartners
3. 3. Opstellen uitvoeringsagenda
4. 4. Koppelmogelijkheden met andere opgaven benutten
5. 5. Stimuleren met goede voorbeelden
6. 6. Meer gebruik maken van regelgeving
7. 7. Beter voorbereid zijn op calamiteiten

Wateroverlast

Door klimaatverandering en toenemende verharding en bebouwing komt wateroverlast steeds vaker voor, ondanks de investeringen van de afgelopen jaren. In stedelijke gebieden hebben met name de kortdurende, maar hevige buien grote impact. Het riool is niet geschikt om zo veel water in zo'n korte tijd af te voeren. Waterberging op daken en in tuinen, straten en parken is een kosteneffectievere aanpak van wateroverlast door hoosbuien dan verdere uitbreiding van de riolering. Bewoners en bedrijven zijn op hun eigen terrein in beginsel zelf verantwoordelijk voor het omgaan met regenwater. De bestaande normen voor wateroverlast blijven staan.

Hittestress

Hittestress kan mogelijk op korte termijn al zeer grote gevolgen hebben voor mens en omgeving. Zo ontstaan gezondheidsklachten door hittestress niet alleen door de warmte zelf, maar ook door de combinatie met luchtverontreiniging. Bij kwetsbare groepen kan hittestress tot meer arbeidsuitval, toename van ziektes en vervroegde sterfte leiden. Maar door hoge temperaturen kunnen bijvoorbeeld ook beweegbare bruggen uitzetten en daardoor niet meer sluiten of opengaan.

Droogte

Er is sprake van droogte als er te weinig water van voldoende kwaliteit in de bodem en het watersysteem beschikbaar is. Bij langdurige droogte nemen de gevolgen toe. Denk bijvoorbeeld aan verlies van landbouwproductie, waterkwaliteit- en waterkwantiteitproblemen. Maar droogte blijkt ook bij te dragen aan hitte in de stad. Het is daarom zaak droogte en hittestress in samenhang aan te pakken. De effectiefste maatregelen om verdroging tegen te gaan zijn de vermindering van het aandeel ondoorlatende verharding, afkoppeling van regenafvoer van daken en uitbreiding van oppervlaktewater.

Overstromingsrisico

Ondanks de sterke dijken en ruimere rivieren blijft het echter van belang om rekening te houden met de gevolgen van een overstroming. Of aanpassingen kansrijk zijn, hangt onder andere af van de kenmerken van het gebied. Gemeenten gaan met waterschappen en provincies door middel van stresstesten in beeld brengen wat er gebeurt als een kering faalt. Omdat de gevolgen van overstromingen sterk van plaats tot plaats verschillen, is een nationale norm niet op zijn plaats. Hiervoor past het om op lokale of regionale schaal met de partners tot een gezamenlijke ambitie te komen. Twee van de drie dijktrajecten rondom Deventer voldoen niet aan de nieuwe normen. Na de oplevering van de landelijke veiligheidsbeoordeling in 2023 wordt bekend wanneer welke verbeteringen in de dijktrajecten worden uitgevoerd.

Situatie plangebied

Zoals in paragraaf 2.3.3 ingestoken op een diverse en klimaatadaptieve openbare ruimte. De Kop van de Handelkade dient een aantrekkelijke plek in de stad te worden met een robuuste inrichting van de openbare ruimte die inspeelt op het veranderende klimaat; benodigde verkoeling, vasthouden van water en vergroten biodiversiteit. Randvoorwaarden hierbij zijn:

• Beleven van de seizoenen
• Extra bomen in volle grond ter plaatse van groene randen en tuin (op eigen grond)
• In samenwerking met de stadsecoloog wordt onderzocht hoe gebouw en terrein natuur inclusief kan worden ontworpen (beplantingsplan, bouwkundige nestvoorzieningen, klimplanten langs de gevel)
• Water retentie kan mogelijk zichtbaar worden gemaakt in tuinontwerp

Geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan past binnen het rijksbeleid.

In deze paragraaf wordt onder meer het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 13 november 2019 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Actualisatie Omgevingsvisie 2018/2019 van de Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en de bijbehorende Actualisatie Omgevingsverordening 2018/2019 van de Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 december 2019 zijn deze in werking getreden. Nadien hebben nog enkele herzieningen en actualisaties plaatsgevonden.

Daarnaast wordt kort ingegaan op het ter plaatse geldende beleid ten aanzien van het aspect wonen.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaat vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.
• Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 3.1 is het uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel)

1. Of – generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

2. Waar – ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

3. Hoe – gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Toetsing initiatief aan uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

1. Of - Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' wordt opgemerkt dat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling.

In voorliggend geval zijn hoofdzakelijk de volgende artikelen uit de verordening van belang:

• Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
• Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
• Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
• Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.
• Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen. Nieuwe ontwikkelingen voorzien uitsluitend in nieuwe woningen als er behoefte is en de realisatie past binnen de geldende woonafspraken, op basis van regionale afstemming.
• Artikel 2.3.3 Nieuwe kantoren en kantorenlocaties. nieuwe ontwikkelingen voorziening niet in de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren en/kantorenlocaties.

Op deze artikelen wordt in de volgende tekst nader ingegaan. Opgemerkt wordt dat het plangebied tevens in een boringvrije zone is gelegen. Gelet op de inhoud van het betreffende artikel en de aard en omvang van het plan is deze niet relevant en wordt daardoor niet nader behandeld.

Artikel 2.1.2: Principe van concentratie

1. 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing aan artikel 2.1.2

Met voorliggende herontwikkeling van de Kop van de Handelskade (binnenstedelijke locatie) wordt oude niet courante kantoorbebouwing gesloopt ten behoeve van nieuwe binnenstadfuncties als woonappartementen, studentenwoningen, kantoor en horeca. Met voorgenoemd programma wordt ingespeeld op de lokale behoefte aan: nieuwe stedelijke woonmilieus die de aantrekkingskracht van de stad verhogen, een multimodaal knooppunt bestaande uit een stadscampus, onderwijsinstellingen en kennisintensieve bedrijven en verbetering van de verbinding met de Deventer binnenstad. Verder wordt met het realiseren van studentenwoningen invulling gegeven aan de behoefte van een bijzondere doelgroep. Het voornemen is dan ook in overeenstemming met het 'Principe van concentratie'.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de bepalingen zoals opgenomen in artikel 2.1.2.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing aan artikel 2.1.3

Het plan betreft een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in het cemtrum/stationsgebied van Deventer, welke geen nieuw ruimtebeslag op de groene omgeving legt. Opgemerkt wordt dat de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in het plangebied fors wordt verbeterd ten opzichte van de huidige situatie.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de bepalingen zoals opgenomen in artikel 2.1.3.

Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid

In de toelichting op bestemmingsplannen waarin provinciale belangen in geding zijn wordt aannemelijk gemaakt dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt en die niet bedoeld zijn voor tijdelijk gebruik, toekomstbestendig zijn en dus:

• de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden;
• ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Toetsing aan artikel 2.1.4

Voorliggende binnenstedelijke herontwikkeling draagt bij aan de realisatie van een multimodaal knooppunt van kennisintensieve bedrijven, onderwijsinstellingen en stadscampus op een locatie dichtbij een openbaar vervoersknooppunt. Het plan draagt hiermee bij een duurzame economische welvaart. Verder voorziet het plan in een aantrekkelijk nieuwe woonmilieu en studentenhuisvesting op korte afstand van de hogeschool Saxion. Dit tezamen met een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit dragen bij aan het verbeteren van het woon- en leefklimaat.

De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met de bepalingen zoals opgenomen in artikel 2.1.4.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

1. 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
2. 2. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.
3. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
4. 4. Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer:
   1. a. er sprake is sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen; en
   2. b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.
5. 5. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.
6. 6. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken normerende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze normerende uitspraken.
7. 7. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze richtinggevende uitspraken.
8. 8. Van normerende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 6 mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer:
   1. a. er sprake is van zwaarwegende sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen en
   2. b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken.
9. 9. Van richtinggevende uitspraken in de Catalogus Gebiedskenmerken zoals bedoeld in lid 7 mag worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd is dat de kwaliteitsambitie zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken in gelijke mate gerealiseerd wordt.

Toetsing aan artikel 2.1.5

In het vervolg van deze toelichting wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Zo wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel en wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de bepalingen zoals opgenomen in artikel 2.1.5.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen

1. 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
2. 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing aan artikel 2.2.2

Zoals reeds vermeld worden binnen voorliggend voornemen nieuwe woningen gerealiseerd waaraan behoefte is op basis van zowel de regionale als de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.2.3 en paragraaf 3.4.2 van deze toelichting).

Artikel 2.3.3 Nieuwe kantoren en kantorenlocaties

1. 1. Bestemmingsplannen voorzien niet in de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren en/of kantorenlocaties.
2. 2. In afwijking van het eerste lid kan met een bestemmingsplan medewerking worden verleend aan de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren als in een ruimtelijk-economische onderbouwing is aangetoond dat:
   1. a. er behoefte is aan extra kantoorruimte waarin niet kan worden voorzien vanuit de bestaande capaciteit aan kantoorruimte;
   2. b. de buurgemeenten en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de conclusie dat er behoefte is aan extra kantoorruimte zoals voorzien in het bestemmingsplan.
3. 3. In afwijking van het bepaalde in lid 1 geldt de eis van instemming van buurgemeenten niet voor buurgemeenten buiten de provincie Overijssel. In dat geval is het voldoende dat aangetoond is dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden
4. 4. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op die bestemmingsplannen waarvoor geldt dat de provinciale diensten in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/10 BRO een positief advies hebben uitgebracht over het voorontwerp.

Toetsing aan artikel 2.3.3

Het plan behelst de sloop van circa 7.500 m² aan incourante kantoorbebouwing. In de nieuwe situatie komt hiervoor circa 3.000 m² aan nieuwe courante kantoorbebouwing voor terug, voor de huisvesting van nieuwe kennisintensieve bedrijven nabij de stadscampus. Omdat het gaat om een bestaande kantorenlocatie is er geen sprake van nieuwvestiging van kantoorruimte. daarnaast is in paragraaf 3.2.3 reeds onderbouwd dat de nieuwe kantoorfunctie voorziet in een behoefte in het centrum/stationsgebied van Deventer. De ontwikkeling is dan ook overeenstemming met de principes omtrent 'Nieuwe kantoren en kantoorlocaties'.

Geconcludeerd wordt dat dit voornemen in overeenstemming is met artikel 2.3.3 van de Omgevingsverordening Overijssel.

2. Waar - Ontwikkelingsperspectieven

De beleidsambities van de provincie zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Voor het plangebied (zwarte omlijning) geldt deels het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' en deels het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' (zie afbeelding 3.2).

Afbeelding 3.2 Ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'

Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren).

Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

De provincie Overijssel wil graag bijdragen aan de groei van de logistieke sector, die – zowel binnen als buiten de sector – nieuwe werkgelegenheid en economische groei oplevert: stimulering van de economie en zorg voor werkgelegenheid is op dit moment topprioriteit. De inzet richt zich op het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in Overijssel en op het bundelen van de krachten. Dit laatste niet alleen door in samenwerking met de logistieke stakeholders in Overijssel te werken aan een strategische alliantie, maar ook door in te zetten op clustering van logistieke bedrijvigheid. Dit heeft voordelen voor de ondernemer, voor de bewoners en bezoekers van Overijssel en daarmee beperking van hinder in andere delen van Overijssel) én spaart de Groene Omgeving.

'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

Toetsing aan Ontwikkelingsperspectieven

In voorliggend geval is sprake van een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in het centrum/stationsgebied van Deventer. Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' past eigenlijk niet bij de huidige invulling van het plangebied.

De huidige bebouwing en functies binnen het plangebied hebben geen duurzaam toekomstperspectief en worden daarom herontwikkeld naar een hoogwaardig en onderscheidend woon-, werk- en verblijfsgebied. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in voldoende woningen en courante kantoorruimte in Deventer.

De ontwikkeling anticipeert met een zorgvuldige inrichting en duurzaamheidsmaatregelen op klimaatverandering. De mogelijke ontwikkelingsrichtingen voor herontwikkeling van het plangebied zijn de afgelopen jaren veelvuldig onderzocht. Hieruit is gebleken dat de voorliggende herontwikkeling met bijbehorende programma past bij deze unieke locatie gelegen nabij de binnenstad van Deventer.

Het voornemen is in overeenstemming met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

3. Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het voornemen aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie een reeds bestaande locatie betreft en is gelegen in stedelijk gebied. Dit betekent dat de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kunnen blijven, aangezien deze (oorspronkelijke) waarden niet meer voorkomen in het plangebied en redelijkerwijs ook niet meer te herstellen zijn.

Stedelijke laag

Het plangebied (rode omlijning) is deels aangemerkt als 'Bedrijventerreinen' en deels als 'Historische centra binnensteden' (zie afbeelding 3.3).

Afbeelding 3.3 Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

'Bedrijventerreinen'

De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een 'no nonsense' karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch.

Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon.

'Historische centra binnensteden'

De historische centra, binnensteden en landstadjes vormen de functionele en emotionele kernen van de steden en dorpen. Ruimtelijk kenmerkend zijn de compacte bebouwingsstructuur, veelal binnen (voormalige) omwalling en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied en staan symbool voor de identiteit en eigenheid van de steden en stadjes. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies waarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca, cultuur, onderwijs, gezondheidszorg et cetera een belangrijk deel vormt.

Als ontwikkelingen plaats vinden in historische centra, binnensteden en landstadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren.

Toetsing aan de Stedelijke laag

In voorliggend geval is sprake van een herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie in het centrum/stationsgebied van Deventer. Het plangebied wordt herontwikkeld tot een hoogwaardig woon-, werk- en verblijfsgebied met een duurzaam toekomstperspectief. Het voornemen past zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt binnen de omgeving en de stedelijke laag.

Laag van de beleving

Het plangebied (rode omlijning) is aangemerkt als 'IJssellinie inundatieveld' (zie afbeelding 3.4).

Afbeelding 3.4 Laag van beleving (Bron: Provincie Overijssel)

'IJssellinie inundatieveld'

Dit gebied is één van de bakens in de tijd en brengt een cultuurhistorische ambitie met zich mee. Zoals het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens, welke onderdeel van een groter geheel zijn maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen. Tevens kunnen bakens van deze tijd worden toegevoegd. Cultuurhistorische waarden dienen behouden te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves.

Toetsing aan de Laag van beleving

Binnen het plangebied is de herkenbaarheid van een inundatieveld niet aanwezig en gelet op haar ligging in de stad ook niet aanwezig geweest.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de ambities uit de laag van beleving.

In paragraaf 3.2.3 is eerder al uitgebreid ingegaan op het relevante regionale woonbeleid en de passendheid van voorliggend plan hierbinnen. Geconcludeerd wordt dat dit plan bijdraagt aan de regionale en lokale woningbouwopgave voor de periode 2017-2026.

Geconcludeerd wordt dat het provinciaal en regionaal beleid de herontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat.

In 2022 gaat waarschijnlijk de Omgevingswet in, waarbij alle wetten op het terrein van de fysieke leefomgeving worden gebundeld. De gemeente sorteert hierop met de omgevingsvisie voor. In de wet worden meer onderwerpen gekoppeld dan eerder, zoals sociaal, economie, mobiliteit en duurzaamheid, waardoor de gevolgen van een snelle, veranderende wereld zo volledig, juist en tijdig mogelijk een plek kunnen krijgen in Deventer.

De gemeente wenst Deventer als stad en ommeland door te ontwikkelen, vanuit de bijzondere kwaliteiten binnen de gemeente. Het behoud van waarden met toevoegingen die het leven aangenamer maken staan centraal.

De belangrijkste en urgentste opgaven voor Deventer zijn:

• Het noaberschap de inclusiviteit meegeven die de gemeente wenst: iedereen telt mee, iedereen doet mee;
• Innovatiever zijn dan ooit tevoren: een slimme en schone economie in leven en werken;
• Verduurzaming op met name de thema's energie en klimaat.

De opgaven zijn in ambities omgezet en van mogelijke ontwikkelrichtingen per deelgebied voorzien. Het plangebied ligt in het deelgebied 'Binnenstad' en specifiek in het gebied 'Stadscampus'. De ambities gericht op dit deelgebied zijn dan ook met name relevant.

Binnenstad

De gemeente wil samen met haar partners de aantrekkingskracht en de levendigheid van het centrumgebied vergroten. De Deventer binnenstad moet lokaal, regionaal en landelijk op de kaart staan als gastvrij, met een verrassend voorzieningenaanbod in een landelijk unieke cultuurhistorische setting aan een van de mooiste rivieren van het land. Dat is van belang voor de economische ontwikkeling van de binnenstad zelf, maar ook voor het vestigingsklimaat van Deventer. De kwaliteit van de binnenstad is van invloed op de keuze of mensen van buiten in Deventer willen wonen en of bedrijven zich hier willen vestigen.

Het wonen in of nabij het centrum raakt de laatste jaren meer in meer in opkomst nu de scherpe scheidslijnen tussen wonen, werken en vrije tijd steeds meer verdwijnen. Naast de centrumfunctie heeft de binnenstad veel te bieden als woonmilieu. De opgave is om een sterkere woonfunctie in de binnenstad hand in hand te laten gaan met het vergroten van de levendigheid en aantrekkingskracht.

Het station ligt aan de rand van de binnenstad en heeft als multimodaal knooppunt goede verbindingen naar alle windrichtingen. In het gebied rondom de vernieuwde stationsomgeving en de Handelskade/ Buitengracht zijn kantoren, kennisintensieve bedrijven en onderwijsinstellingen gevestigd die kunnen door - ontwikkelen naar een stadscampus. Met name in het deel rond de Handelskade/ Buitengracht is de verblijfskwaliteit matig en voelt de binnenstad ver weg. De gemeente wil met haar partners de kwaliteit verbeteren en programmatisch en fysiek veel meer verbinding tussen de binnenstad en de stadscampus tot stand te brengen. Ook krijgt de snelfietsroute hierin een prominente plek.

Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Deventer

Voorliggende ontwikkeling geeft invulling aan het verbeteren van de verblijfskwaliteit van het plangebied en draagt in belangrijke mate bij aan de doorontwikkeling van het gebied als Stadscampus. Daarnaast zet het plan in een nieuwe voetgangersverbinding tussen de Hogeschool, binnenstad en het station van Deventer. De diagonale en openbare doorsteek versterkt de route tussen de stad en de stadscampus. De nieuwe verbinding speelt in op de grote stroom van studenten die vanaf het station naar Hogeschool Saxion lopen en heeft als doel deze de binnenstad in te verleiden. Het hoogteverschil tussen de Handelskade en het wandelpad langs het spoor wordt door een trap met hellingbaan overbrugd. Er wordt veel aandacht besteed aan groene elementen en verblijfskwaliteit door middel van beplantingsvakken en zitranden.

De locatie Kop van de Handelskade maakt een opening en creëert daarmee een entree voor de nieuwe stadscampus. Het plan zorgt daarmee voor een betere verbinding tussen de binnenstad en de stadscampus.

Het voornemen sluit goed aan bij de ambities voor het deelgebied en sluit daarmee aan bij de gemeentelijke ambities. Geconcludeerd wordt sprake is van overeenstemming met het beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie Deventer.

In de Woonvisie Deventer 2018 'Meer dan geWOON' heeft de gemeente Deventer de drie volgende centrale ambities vastgelegd:

1. 1. Vitale stad aan de IJssel: werken aan een vitale gemeente met stedelijke voorzieningen, waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven en met voldoende draagkracht voor de sociaal-maatschappelijke opgaven en voorzieningen. Inzetten op economische ontwikkelingsduurzaamheid en versterking van de arbeidsmarkt en het vestigingsklimaat.
2. 2. Ongedeeld en inclusief: de wens om een samenleving te zijn waarin iedereen meetelt en mensen omzien naar elkaar, een samenleving waarin generaties met elkaar verbonden zijn. Uitgangspunt is een gemengde bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met bijpassend gevarieerd woningaanbod. De beschikbaarheid en spreiding van voldoende betaalbare woningen is daarin een belangrijke opgave. Elke woningbouwontwikkeling draagt bij aan de ongedeelde en inclusieve samenleving.
3. 3. Duurzaam en toekomstbestendig: voorzien in de behoeften van de huidige samenleving zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent een woningvoorraad die past bij de huidige woonwensen, die voor meerdere generaties geschikt is en die voldoende flexibel is om in te spelen op veranderende woonwensen in de toekomst. Daarbij zijn een duurzame energievoorziening, verduurzaming van woningen en een klimaatbestendige inrichting van de woonomgeving belangrijke opgaven.

De drie centrale ambities zijn uitgewerkt in de vier hoofdopgaven die voor de gehele gemeente gelden:

1. 1. 'betaalbaar, compleet en divers';
2. 2. 'goed wonen in wijken en dorpen';
3. 3. 'duurzaam wonen';
4. 4. 'vitaliteit en vernieuwing'.

In de stad Deventer geldt dat er voor bepaalde doelgroepen onvoldoende passende woningen beschikbaar zijn. Deventer verwacht woningen van goede kwaliteit voor de inwoners met een variatie in huurprijzen die aansluiten bij de inkomens en woonvraag. De vraag komt steeds meer vanuit de kleine huishoudens. Alleenstaanden en ouderen zijn een groeiende doelgroep. Dit vraagt om een meer gevarieerd woningaanbod. Maatwerk en flexibiliteit is nodig om woningen, passend bij elk budget en levensfase te kunnen bieden. Door goede spreiding en variatie van segmenten over de wijken, biedt Deventer daarbij zoveel mogelijk keuze en geven ze de ongedeelde samenleving vorm.

Om de beschikbaarheid van de sociale voorraad te bevorderen, onder andere voor starters, zet Deventer in op doorstroming. De gemeente wil mensen de kans bieden een stap op de woningmarkt te maken door toevoeging van duurzame koopwoningen in de segmenten sociale koop hoog, middeldure koop en het middeldure huursegment. Hiermee wil Deventer tegelijkertijd de groep middeninkomens bedienen. Voor deze doelgroep is de toegang tot de sociale huursector ingeperkt. Vanwege de strengere hypotheekregels zijn de mogelijkheden om te kopen echter ook beperkt. Deventer vindt het verder belangrijk dat wonen betaalbaar blijft en dat de woningen bereikbaar blijven voor de doelgroep. Energielastenreductie zien we als belangrijk middel om de betaalbaarheid te bevorderen. Duurzame woningen beperken de stijging van toekomstige woonlasten van de bewoner.

In de woonvisie wordt ook specifieke aandacht besteed aan studenten en jongwerkenden. De gemeente wil dat jongeren de mogelijkheid hebben hun talenten te ontwikkelen. Deventer biedt studentenhuisvesting voor de jongeren die in Deventer studeren en ziet anderzijds ook jongeren naar andere studentensteden vertrekken. Dat is inherent aan de levensfase en houd de gemeente niet tegen. Daarnaast is het onderwijsaanbod in Deventer interessant voor studenten vanuit het buitenland. Deze studenten zoeken tijdens hun studie geschikte huisvesting in Deventer. Studenten dragen bij aan de dynamiek en vitaliteit van de stad. Voor de studenten in Deventer wil de gemeente daarom voldoende, aantrekkelijke studentenhuisvesting bieden. De vraag naar studentenhuisvesting hangt samen met het onderwijsaanbod. Om tijdig in te kunnen spelen op een veranderende huisvestingsvraag, wil de gemeente daarom vraag en aanbod met de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters monitoren.

Talent wil de gemeente binden aan de stad. Pas afgestudeerden en jongeren die werk in Deventer hebben gevonden worden verleid zich in Deventer te vestigen. Hiervoor wil de gemeente aantrekkelijke woningen en woonconcepten op inspirerende plekken bieden. De getransformeerde kantoorpanden rond de binnenstad hebben reeds laten zien dat deze aantrekkelijk zijnvoor de jongwerkenden. De gemeente wil meer woonruimte voor deze groep creëren en daarmee jonge werknemers aan de gemeente binden. De markt wordt daarom uitgedaagd om aantrekkelijke en betaalbare woningen en innovatieve woon-(werk)concepten en -milieus voor deze doelgroep te ontwikkelen

Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke woonvisie

Het plan voorziet in een gemengd programma met koop- en huurappartementen waarvan een deel bedoeld is voor studenten. Concreet gaat het om de realisatie van in totaal 208 woningen bestaande uit:

• 44 koopappartementen in het dure segment
• 164 sociale huurappartementen. De sociale huurappartementen worden afgenomen door 2 woningcorporaties met beiden een eigen doelgroep. Een woningcorporatie neemt 76 sociale huurappartementen voor 1 á 2 persoonshuishoudens af en de andere woningcorporatie neemt 88 studentenwoningen af.

Dit programma speelt precies in op de ambities die in de woonvisie zijn geformuleerd en voorziet daarmee in de kwalitatieve woningbehoefte. Daarnaast is sprake van een aantrekkelijk woonconcept op een inspirerende plek te midden van de stad.

Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend plan in overeenstemming is met de Woonvisie Deventer.

De Kien Stadscampus Deventer omvat het stationsgebied van Deventer en vormt de toegang tot de historische binnenstad. Door deze centrale ligging heeft de campus een spilfunctie in het gebied. Functioneel wordt de campus gekenmerkt door een unieke combinatie van toonaangevende IT-, techniek- en researchgerichte adviesbureaus en onderwijsvoorzieningen. Deze ‘kennis-en informatie-industrie’ is goed voor meer dan 20% van de banen in heel Deventer. Met een vestiging van Saxion Hogescholen en ROC Aventus heeft Deventer onderwijsinstellingen in huis die zich met haar opleidingen en onderzoeklectoraten richten op de vakgebieden van deze kennis- en informatie-industrie. Mede dankzij de optimale bereikbaarheid van het gebied en het brandpunt van stedelijke activiteiten zijn veel van deze instellingen geconcentreerd in de zone rondom het Stationsplein, Handelskade en Verzetslaan.

Het Ontwikkelperspectief is opgesteld door de gemeente Deventer samen met de partners van De Kien Stadscampus. Het ontwikkelperspectief biedt een kader, formuleert uitgangspunten en ambities en geeft richting aan gebiedsontwikkelingen op De Kien.

Meer specifiek is het doel van het ontwikkelperspectief:

• Het formuleren van de ambities waar de gemeente specifiek op wil inzetten bij de verschillende ontwikkelingen op De Kien. Deze ambities zijn een verdere uitwerking van de in 2019 vastgestelde Omgevingsvisie. De ambities zetten in op economische aspecten zoals kennisontwikkeling en ontmoeting. Daarbij gaat het om ontmoeting tussen de kenniswerkers en gebruikers van de campus onderling, maar ook tussen bewoners, bezoekers en passanten. Dit Ontwikkelperspectief gaat ook verder in op het versterken van ruimtelijke kenmerken zoals verblijfskwaliteit, uitstraling en samenhang van het gebied. De campus gaat ongemerkt op in het weefsel van de stad en daardoor is de nu campus relatief onzichtbaar. Eén van de ruimtelijke uitgangpunten is dan ook het ontwikkelen van een herkenbaar hart van de campus, dat tevens de mogelijkheid in zich heeft van een brandpunt/ontmoetingsplek.
• Inzicht geven in het gemeentelijke (generieke) beleidskader voor De Kien op onderwerpen als economie, parkeren/mobiliteit, wonen, milieu, duurzaamheid, cultuurhistorie en stedelijke groenstructuur, etc.
• Inzicht geven in de mogelijke rol(len) van de gemeente bij de verdere planontwikkeling. Met het Ontwikkelperspectief wordt een overkoepelend kader vastgelegd, waarmee partijen enerzijds inzicht wordt gegeven in de beleidsmatige ambities en uitgangspunten, maar anderzijds ook worden geïnspireerd tot het maken van bijzondere plannen met een meerwaarde voor de campus en de stad Deventer. Daarnaast zal de gemeente het Ontwikkelperspectief gebruiken als toetsingskader voor verdere planontwikkelingen in het gebied. Naast het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen door derdepartijen in het gebied, is de gemeente actief werkzaam in de werkgroepen, klankbordgroep en Stuurgroep als mede inititiator voor activiteiten, het promoten van de stadscampus, het aantrekken van nieuwe partijen en het zoeken naar financieringsmogelijkheden. De Gemeente heeft in de afgelopen jaren al miljoenen geïnvesteerd in verbeteringen van het openbaar gebied. De kwaliteitsslag op de Keizersstraat is hiervan een voorbeeld. Ook worden initiatieven ontplooid om de spoorbrug geluidsarm te maken ter verbetering van de leefkwaliteit in het gebied.

Toetsing van het initiatief aan ontwikkelingsperspectief De Kien

Het plangebied wordt getransformeerd naar een aantrekkelijk woon- en werkgebied en tevens een hoogwaardige entree van stadscampus 'De Kien' door in te zetten op hoogwaardige verblijfsplekken en het aanleggen van een nieuwe voetgangersverbinding die studenten beter naar de binnenstad van Deventer moet leiden. Aan de Handelskade ontstaat zo een levendige plint met voorzieningen als kantoren, horeca, gemeenschappelijke ruimten en twee woonwerk studio's (één met kantoorruimte en één met mogelijkheid voor werken aan huis). Aan de spoorzijde sluit een verhoogd groen dek aan op de wandelroute voor studenten van het station naar de Hogeschool.

De ontwikkeling is hiermee volledig in lijn met de ambities die zijn geformuleerd in het ontwikkelingsperspectief De Kien voor deze locatie.

Een belangrijk deel van het gemeentelijk externe veiligheidsbeleid is ontleend aan de in de wet verankerde afwegingsruimte die de gemeente heeft op het gebied van het groepsrisico. Bij besluitvorming over een risicobron of in de omgeving van een risicobron heeft het bevoegd gezag de plicht om over de verandering van het groepsrisico ten gevolge van het besluit een verantwoording af te leggen. Om deze verantwoording consistent te laten verlopen, wordt in de omgevingsvisie externe veiligheid richting gegeven aan die verantwoording. De hoofddoelen van het gemeentelijke externe veiligheidsbeleid zijn:

• het voorkomen van onacceptabele risicosituaties ten gevolge van gevaarlijke stoffen;
• het voorkomen van nieuwe risicobronnen met invloedsgebieden in woongebieden;
• het beiden van een beleidskader voor de verantwoordingsplicht van groepsrisico's waarbij onderscheid is gemaakt tussen woongebieden, bedrijventerreinen en transportassen;
• het borgen van het risicobeleid ten behoeve van ruimtelijke besluiten.

Conclusie

In paragraaf 4.2.6 wordt nader ingegaan op het aspect 'externe veiligheid', waarbij voorliggend plan wordt getoetst aan de geldende wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid.

Het gemeentelijk beleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2020) en de regionale samenwerking op het gebied van water in de wateragenda. De wateragenda is een samenwerkingstructuur waarbij een aantal thema's centraal staan. Deze thema's zijn uitgewerkt in aandachtspunten. Op deze punten gaan de waterpartners de komende jaren lokaal samenwerken. De thema's zijn:

• Veilig en klimaatbestendig
• Milieu en gezondheid
• Beleving, bewustwording en participatie

Doordat de wateragenda duidelijke thema's bevat, kunnen de waterpartners efficiënt en effectief samenwerken aan de watertaken.

De gemeente is verantwoordelijk voor een goed stedelijk watersysteem. Volgens de wet begint de zorgplicht bij de perceeleigenaar. De perceeleigenaar moet het hemel- en grondwater op het eigen perceel verwerken. De gemeente komt in beeld als dit niet kan.

In het Gemeentelijk Rioleringsplan is beschreven hoe de gemeente haar watertaken invult en uitvoert. De gemeentelijke watertaken komen voort uit 3 zorgplichten:

• Inzameling en transport van stedelijk afvalwater (Wet Milieubeheer)
• Verwerking van afvloeiend hemelwater (nieuwe Waterwet)
• De aanpak en het voorkomen van grondwaterproblemen in bebouwd gebied coördineren (nieuwe Waterwet)

Zorgplicht stedelijk afvalwater: Onder de straat liggen door de hele gemeente honderden kilometers leidingen. Hiervoor zijn putten, straatkolken en honderden pompjes aangelegd. Het hele systeem zorgt er voor dat afvalwater bij de rioolwaterzuivering aan de Roland Holstlaan komt. Hier zorgt het waterschap voor de zuivering. Het gezuiverde water komt daarna in de IJssel. De gemeente is verantwoordelijk voor de aanleg en het onderhoud van de riolering.

Zorgplicht hemelwater: De nieuwe Waterwet gaat ervan uit dat hemelwater schoon genoeg is om zonder zuiverende voorziening te lozen. De zorgplicht hemelwater legt de verantwoordelijkheid bij de perceelseigenaar om het hemelwater zoveel mogelijk zelf te verwerken. De gemeentelijke zorgplicht begint als de perceelseigenaar niet zelf het hemelwater kan infiltreren of bergen.

Zorgplicht grondwater: Volgens de wetgeving moet de gemeente voor nieuwe situaties structurele grondwaterproblemen voorkomen of beperken, voor zover dit niet onder de verantwoordelijkheid van waterschap of provincie valt. De zorgplicht grondwater benadrukt de verantwoordelijkheid van de perceelseigenaar om maatregelen te nemen die grondwaterproblemen voorkomen. De gemeentelijke zorgplicht begint als de perceelseigenaar niet kan zorgen voor voldoende ontwatering en overtollig grondwater moet afvoeren. De gemeente heeft de leiding als meerdere partijen betrokken zijn bij (dreiging van) een probleem.

Afweging waterbelang bij ruimtelijke ontwikkelingen: Naast de gemeentelijke zorgplichten heeft de gemeente nog een verantwoordelijkheid. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is zij verantwoordelijk voor een goede afweging en implementatie van het waterbelang bij nieuwe ruimtelijke plannen. Hiervoor is het instrument van de watertoets ontwikkeld.

Toetsing

In de watertoets wordt onder andere ingegaan op de aspecten hemelwater en afvalwater. In paragraaf 4.4 is het resultaat van de watertoets opgenomen.

Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat-en energieneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. Deze periode is verlengd tot 2018. In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat tot 2018 de uitvoeringsagenda duurzame energie het kader is. De beleidsprioriteit duurzame mobiliteit is aan 8 beleidsprioriteiten toegevoegd. De focus ligt naast duurzame mobiliteit ook op verduurzaming bestaande woningbouw en verduurzaming bedrijven en kantoren. Daarnaast zijn er beleidsprioriteiten over energieneutrale nieuwbouw en gebiedsontwikkeling, partnerschappen, duurzame energiebronnen (zon, wind en biomassa) en de eigen bedrijfsvoering.

De uitvoeringagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren, de ruimte geven, daarvoor lobbyen en marketing stimuleren.

De lijst "Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau" uit de VNG - publicatie "Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw" is voor duurzaamheid een bruikbare "Checklist" met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten:

Bouwrijpmaken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. De bestaande kelder wordt echter wel verwijderd en er komt geen nieuwe kelder binnen het plangebied. Dit houdt in dat er zand moet worden aangevoerd.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen flexibel zijn ten aanzien van mogelijke woonprogramma's. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. Bij een aantal grondgebonden woningen is het mogelijk om deze levensloopbestendig uit te voeren.

Circulair bouwen

Onder circulair bouwen wordt verstaan dat:

• bij de bouw zo min mogelijk afval ontstaat;
• de gebruikte bouwmaterialen biobased zijn, zoals hout;
• dat de gebruikte materialen herbruikbaar zijn door materiaalgebruik en montage;
• dat er bij voorkeur hergebruikte materialen ingezet worden, waarbij bij voorkeur het materiaal op hetzelfde kwalitatieve niveau toegepast wordt als het oorspronkelijke gebruik. Daarbij is uitgangspunt dat het energiegebruik tijdens de bouw en de uitstoot van kooldioxide bij de productie van de gebruikte materialen zo laag als mogelijk is.

Energie

In de Omgevingsvisie is de ambitie op het gebied van energie als volgt verwoord: Deventer wil energieneutraal worden door CO2 -reductie, energiebesparing, zuinige en slimme energienetwerken zonder fossiele brandstoffen en de inzet van duurzame bronnen. De gemeente wil inwoners en ondernemers stimuleren om bij te dragen aan de energietransitie, maar we hebben daarvoor op dit moment slechts beperkte mogelijkheden. Er kan vooral een actieve bijdrage worden geleverd door ruimte te maken voor duurzame energieopwekking (zon en wind), aardgasloze warmtenetten, slimme stroomnetwerken (smart grids) en biogasnetwerken. We willen dat nieuwe woningen duurzaam zijn. Landelijk is de doelstelling dat Nederland in 2050 geen aardgas meer gebruikt. In de bestaande woon- en werkgebieden moet veel gebeuren om dat te realiseren. Elektrisch rijden lijkt de toekomst. De gemeente wil een duurzaam mobiliteitssysteem realiseren met voldoende plek voor de elektrificatie van de fiets en voor de langere verplaatsingen de elektrische (deel)auto.

De gemeenteraad heeft op 1 juli 2020 het Deventer Energieplan vastgesteld waarbij de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn opnieuw is opgenomen. De gemeente zet in op het verminderen van het energieverbruik en is aan de slag met de omschakeling van gas en andere fossiele brandstoffen naar duurzame energie en warmte. In het Deventer Energieplan is opgenomen dat bij nieuwbouw 'aardgasloos' bouwen het uitgangspunt is. Per 1 juli 2018 is de Gaswet aangepast, waarmee de gasaansluitplicht voor nieuwe gebouwen is gewijzigd. Bij nieuwbouw voor kleinverbruikers (max 40 m³ gas/uur), zoals woningen en kleine bedrijfsgebouwen wordt geen gasaansluiting meer aangelegd. Bij dit project is dan ook sprake van een duurzame energievoorziening.

Natuurinclusief bouwen

Op 10 juli 2019 is de motie Natuur Inclusief Bouwen door de raad aangenomen en vervolgens door burgemeester en wethouders uitgewerkt (B&W-besluit 22 oktober 2019). De strekking is dat het Natuur Inclusief Bouwen in het vervolg als uitgangspunt wordt gehanteerd. Borging vindt plaats via het bestemmingsplan, een Nota van Uitgangspunten, een intentie-overeenkomst etc.

Elk project verdient maatwerk met een puntensysteem (punten per type maatregel). Per project wordt een lijst van maatregelen met punten opgesteld waaruit men vervolgens kan kiezen. Er dient een minimum aantal punten gehaald te worden. In paragraaf 4.2.10 wordt hier nader op ingegaan.

Klimaatadaptatie

Naast de energieopgave is er ook aandacht voor de klimaataanpak. In 2019 is de nota 'Aanpassen aan klimaatverandering; Deventer ambitie en aanpak' vastgesteld. Hierin is de opgave, ambitie en aanpak op het gebied van klimaatadaptatie beschreven. Met deze strategie wil de gemeente samen met partners komen tot een klimaatadaptatieprogramma. Het klimaatadaptatieprogramma beschrijft hoe de verschillende opgaven op elkaar zijn afgestemd en wie wat de komende jaren doet om te komen tot een Deventer dat klimaatklaar is. De ambitie is om in 2050 klimaatadaptief zijn. Dat betekent dat bij hevige regenval het water zijn weg vindt zonder al te veel overlast; er op hete dagen binnen en buiten koele plekken zijn en dat er extra aandacht is voor kwetsbare groepen; en we droogteschade beperken door regenwater niet naar de riolering af te voeren, maar in de bodem vast te houden. Het klimaatadaptatieprogramma zal medio 2021 worden vastgesteld.

Ook in de Omgevingsvisie is de ambitie voor klimaatadaptatie opgenomen. Hierin wordt benadrukt dat we de stad klimaatbestendig en robuust willen inrichten en dat ons stedelijk gebied in 2050 echt klimaatbestendig is. Dit betekent dat we ingrepen in de leefomgeving klimaatbestendig uitvoeren. Met een klimaatadaptieve inrichting van de stad dienen we een aantal doelen: we bereiden ons voor op pieken in de water afvoer, voldoen aan de noodzaak tot waterberging, houden regenwater vast om verdroging te voorkomen en voorkomen/beperken hittestress.

Toetsing

Binnen het project Kop van de Handelskade krijgen meerdere aspecten van duurzaamheid een plek.

Warmteopwekking

Belangrijk aandachtspunt bij een duurzame ontwikkeling is de wijze van warmteopwekking van de gebouwen. Helaas is in de nabije omgeving geen warmtenet aanwezig of binnen afzienbare tijd beschikbaar. Voor deze ontwikkeling is gekozen voor een WKO-installatie die alle gebouwen voorziet van warmte door middel van bodemwarmte. Bijkomend voordeel is dat dit installatieconcept tevens koeling mogelijk maakt in de zomermaanden. De technische ruimte wordt gesitueerd in de kelder van het gebouw. Op deze wijze is er geen sprake van eventuele geluidshinder voor de bewoners.

Toekomstbestendig

Het woongebouw voor de sociale doelgroep (studentenwoningen en kleine huurappartementen) is flexibel ontworpen, zodat in de toekomst bijvoorbeeld van 2 studentenwoningen makkelijk 1 huurappartement kan worden gemaakt (of andersom). Het kantoor heeft ook een flexibel concept en is per verdiepingsvloer vrij indeelbaar, waardoor zowel grote als kleine gebruikers kantoor ruimte kunnen huren. Voordeel van deze flexibele opzet is dat de gebouwen ook naar de toekomst toe waardevol blijven.

Multifunctioneel landschap

Verschillende factoren oefenen grote druk uit op onze leefomgeving: van veranderende klimatologische omstandigheden, het verbeteren van de biodiversiteit, tot het herdefiniëren van de organisatie van stedelijke en landelijke gebieden.

Om te voldoen aan de veranderingen die deze elementen met zich meebrengen, wordt de inrichting van het Kop van de Handelskade in de binnenstad van Deventer niet ingericht als een statische monofunctionele omgeving voor een beperkte doelgroep maar wordt de buitenruimte benaderd als een dynamisch multifunctioneel landschap: uitnodigende, aantrekkelijke landschappelijke ervaringen worden verenigd met intelligent functionerende systemen.

Voor de Kop van de Handelskade worden de buitenruimtes ontwikkeld en ontworpen zodat deze invulling geven aan actuele en relevante thema's en tegelijkertijd krachtige onderscheidende plekken creëren.

Klimaatadaptatie

De landschapsinrichting van de openbare ruimte en dan in het bijzonder de trap en de brug naar het olifanten pad transformeert het gebied tot een groene oase in de stenige binnenstad. Het vele groen en aandacht voor goede opvang, gebruik en afvoer van regenwater draagt bij aan de klimaatbestendigheid van het gebied.

Gezonde omgeving

Gevarieerd groen, ontspanningsaanleidingen en ontmoetingsplekken zorgen voor een gezonde woon-, werk- en leeromgeving. Deze inrichting draagt bij aan ontspanning én productiviteit. De groeninrichting voorkomt hittestress. Luchtzuiverende planten en struiken zetten overdag CO2 om in zuurstof en zorgen hierdoor voor een gezond verblijfsklimaat. De prominente voetgangersverbindingen in het plan en de divers geprogrammeerde ontmoetingsplekken verankeren de ontwikkeling in zijn omgeving en stimuleren de sociale interactie tussen de kantoorgebruikers, bewoners en bezoekers.

Natuur inclusief bouwen

Aanplant van divers en gelaagd groen zorgt voor een aantrekkelijke biotoop voor insecten, vlinders en vogels. Het verhoogt de biodiversiteit én zorgt voor een aantrekkelijk beeld.

Op drie manieren wordt invulling gegeven aan natuurinclusief bouwen: Nestgelegenheden voor vogels en vleermuizen, een groene invulling van gevels en daken en een beplanting met inheemse soorten. Aanvullend zijn er kansen om in het terreinontwerp hemelwater op te vangen wat mogelijkhed biedt om de beplanting te bewateren en tegelijkertijd het hemelwater vertraagd afvoert waardoor het riool ontlast wordt.

De verschillende maatregelen zullen worden gekwantificeerd en ter goedkeuring aan de Gemeente Deventer worden voorgelegd. De randvoorwaarden zijn vastgelegd in het Beleidsadvies Ecologie 2021: 165

In Bijlage 1 wordt in hoofdstuk 4.2 het natuurinclusief bouwen nader toegelicht en gevisualiseerd. Verder is er een puntenlijst opgesteld, de uitvoering hiervan is via een voorwaardelijke verplichting gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan.

In paragraaf 4.2.9 wordt nog nader ingegaan op het aspect duurzaamheid.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het milieu- en duurzaamheidsbeleid Deventer.

In december 2013 heeft de gemeenteraad de "Werkwijze voor beleid en uitvoering van de ecologie in Deventer" vastgesteld. Hierin is beschreven dat Deventer rijk is aan soorten, vanwege de landschappelijke overgang van natte uiterwaarden bij de IJssel naar de droge dekzandruggen in het oosten. Deze soortenrijkdom bevindt zich zowel in het buitengebied als in het stedelijk gebied. Daarbij zijn enkele gebieden aangemerkt als Natura 2000-gebied of Nationaal Natuurnetwerk (voormalige EHS), maar ook daarbuiten bevinden zich lanen, oud bos, weteringen, oude rivierarmen, etc. Het beleid is erop gericht om de bestaande waarden te beschermen en zo mogelijk te verbeteren. Geconstateerd is dat de trends van co-creatie en schaalverkleining aanknopingspunten bevatten om het beleid ten uitvoering te brengen.

De gemeente neemt al initiatief of verleent medewerking aan verbetering door herinrichting of beheer, ontplooit soortgerichte activiteiten, faciliteert vrijwilligers van groene organisaties, heeft een Adviesraad Natuur en Milieu ingesteld, hanteert criteria voor de natuurtoets, houdt inzicht in de aangetroffen soorten door het bijhouden van een eigen databank en verzorgt educatie.

Ecologische inbreng bij ontwikkelingen is vooraf verplicht in de vorm van een dialoog, waarbij nadrukkelijk gebruik wordt gemaakt van de kennis die aanwezig is bij diverse groeperingen en binnen de gemeente (natuurambassadeurs). Bovendien wordt jaarlijks een schouw gemaakt om de stand van de ecologische waarden te monitoren. De strategie gaat uit van het stellen van prioriteiten voor enkele soorten als "ambassadeur". Zo zijn de Das, de Gierzwaluw, Huismus en Muurplant als soortenambassadeur benoemd, net als de Gevlekte Rietorchis. Tot slot is er een lijst opgenomen van 20 tinten groen, waarin de ontplooiingskansen staan benoemd bij de ontwikkeling en het beheer in de gemeente.

Toetsing

In paragraaf 4.2.8 wordt nader ingegaan op het aspect ecologie in het kader van voorliggend voornemen. Op deze plaats wordt vermeld dat het voornemen past binnen de gemeentelijke werkwijze.

Het groenbeleidsplan (april 2007) geeft richtlijnen voor de inrichting en het beheer van openbaar groen, inclusief bomen en waterpartijen. De gemeente Deventer ligt op de grens van het rivierenlandschap van de IJssel en het Sallandse dekzandlandschap. Deze ligging zorgt voor een enorme biodiversiteit. Allerlei dieren en (zeldzame) planten vinden hun weg in en om de stad. Het Groenbeleidsplan zorgt ervoor dat deze kenmerken en haar biodiversiteit behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden.

Om in de komende jaren verantwoorde keuzes te kunnen maken is in het groenbeleidsplan een visie op het groen (wat willen we bereiken) verwoord en zijn concrete ambities gedefinieerd.

De groenvisie is: "De gemeente Deventer streeft naar een gevarieerd aanbod van betekenisvol en aantrekkelijk groen. Ze doet dit door in te spelen op de verschillen in ligging, omvang, functie, historische betekenis en gebruikswensen. Dit leidt tot omgevingsbewust ontwerpen en vervolgens tot ontwerpbewust beheren".

De ambities uit het Groenbeleidsplan zijn:

• ruimte voor groen in en om de stad;
• aandacht voor de toegankelijkheid, gebruik en beleving van het groen;
• duurzaamheid in inrichting, beheer en onderhoud van het groen;
• inspringen op nieuwe stedelijke ontwikkelingen;
• een handleiding bieden voor de praktische invoering van de groenvisie in de praktijk.

Het Groenbeleidsplan geeft aan dat gestreefd wordt naar minimaal 75 m² toegankelijk en openbaar groen per woning. Het streven is daarnaast dat elke inwoner binnen 300 meter vanaf zijn woning groen van recreatieve betekenis kan bereiken. De afstand tot het dichtstbijzijnde groengebied, het Gooijkerspark, is een kleine 700 meter. Dit pleit voor realisatie van gebruiks- en functioneel groen in deze inbreidingslocatie, passend bij de maat en schaal van de ontwikkeling.

Een groene inrichting bevordert de beleving en leefbaarheid van de wijk en heeft een positief effect op de gezondheid. Groen draagt bij aan een klimaatactieve stad door de reductie van hitte en het geven van verkoeling, door het filteren en zuiveren van de lucht, door het afvangen van fijnstof, het zuiveren van de lucht en binden van CO2 en door het beter kunnen opvangen en bufferen van water. De openbare ruimte kan tevens benut worden als waterinfiltratie zone voor afgekoppelde verharding. Dit kan door het groen verlaagd aan te leggen ten opzichte van de verharding en te combineren met natuurvriendelijke beplanting en - beheer. Het openbaar groen moet een meerwaarde bieden voor flora en fauna.

Openbaar groen

Het groen in de openbare ruimte kan eenvoudig een meerwaarde hebben voor insecten zoals bijen en vlinders. Deventer streeft naar een bij -en vlindervriendelijke inrichting en beheer van de openbare ruimte. Hiervoor heeft de gemeente Deventer verschillende bijen convenanten en een zogenaamde ‘bee-deal’ afgesloten. Deze meerwaarde is onder andere te bereiken door het aanplanten van specifieke soorten als lindebomen. Maar ook door bloemrijke bermen en plantvakken bestaande uit vaste planten.

Toetsing

Het plangebied krijgt grotendeels een groene en klimaatadaptieve openbare verblijfsruimte zoals beschreven in paragraaf 2.3.3.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen de doelstellingen uit het Groenbeleidsplan niet in de weg staat.

Het speerpunt van het bomenbeleid is het inzetten op een duurzame bomenstructuur. Dit door het uitvoeren van kwaliteitsbeheer van de bestaande bomenstructuur en het inrichten van optimale groeiplaatsen voor nieuwe bomenstructuren. De juiste boom op de juiste plaats is hierbij van groot belang. Voor het in stand houden van de karakteristieke lanen wordt laanboomverjonging toegepast.

De ruimtelijke kwaliteiten van de bomenstructuur zijn in het groenbeleidsplan op hoofdlijnen aangegeven. In het bomenbeleidsplan is deze ruimtelijke ambitie concreet uitgewerkt en toegespitst op bomen in de hoofdstructuur, woon- en werkgebieden, op bijzondere plaatsen in de stad en in het buitengebied.

Nog een belangrijke speerpunt van het bomenbeleid is het behouden, beschermen en zorgvuldig beheren van Monumentale bomen. Deze bomen zijn geïnventariseerd zowel gemeentelijke als particuliere bomen. De bomen zijn vastgelegd op de lijst Bijzonder Beschermwaardige Bomen.

De nieuwe bomenverordening moet nog formeel worden vastgesteld. Met het vaststellen van deze verordening wordt ook de lijst Bijzonder Beschermwaardige Bomen en de subsidieregeling voor particulieren voor onderhoud aan Bijzonder Beschermwaardige Bomen vastgesteld.

Toetsing

Binnen het plangebied zijn geen monumentale bomen of oude relicten aanwezig. In de nieuwe situatie worden binnen het openbare verblijfsgebied bomen aangeplant om een bijdrage te leveren aan een hoogwaardige groene uitstraling.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de doelstellingen uit het Bomenbeleidsplan.

Bij het beoordelen van bouwplannen wordt aan de Welstandsnota getoetst. De 'welstandsnota gemeente Deventer, welstands- en reclamebeleid' dateert van 1 oktober 2014. Met deze nota wordt het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Deventer beoogd. In de nota heeft de gemeente het kader voor de welstandstoetsing vastgesteld, door middel van criteria waar nieuwe bouwplannen op grond van het aspect 'welstand' (het uiterlijk van het gebouw) aan moeten voldoen.

Toetsing

In deze nota ligt het plangebied in gebied dat is aangeduid als ‘Solitaire bebouwing’. In het Masterplan (Bijlage 1) zijn de stedenbouwkundige principes en nieuwe beeldkwaliteitsprincipes uitgewerkt. In paragraaf 2.3.3 is hier reeds nader op ingegaan. De geformuleerde uitgangspunten zorgen voor een zorgvuldige en herkenbare inpassing van de Kop van de Handelskade in het stadssilhouet van Deventer. Een duidelijke afstemming in hoogte en volume tussen het ensemble met de belendende bebouwing zorgt ervoor dat het gebouw goed in zijn omgeving land.

Verbijzonderingen in de kop en geleding geven de gebouwen een alzijdige uitstraling. De royale plint en zorgvuldig vormgegeven overgangen tussen openbaar en privé maken aantrekkelijke verblijfsplekken waar voldoende zitgelegenheden, transparantie en levendige functies een hoogwaardige openbare ruimte vormgeven.

De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.

Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:

• het ondergeschikt is aan de woonfunctie: max. 35 % van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt tot een maximum van 50 m²;
• er mag geen onevenredige hinder en overlast worden veroorzaakt;
• de persoon die de activiteit uitoefent moet tevens bewoner van het huis zijn;
• er mag geen horeca, detailhandel of groothandel plaatsvinden;
• uitsluitend categorie 1 bedrijven (volgens VNG-brochure "bedrijf en milieuzonering") zijn toegestaan;
• er mag geen duidelijk waarneembare nadelige invloed zijn op de verkeerssituatie.

In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een Bed & Breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.

Toetsing

Binnen voorliggend bestemmingsplan is sprake van functieregels, waarbij de mogelijkheid wordt geboden voor een beroep of bedrijf aan huis. Onderhavig bestemmingsplan sluit hiermee aan op het beleid uit bovengenoemde nota.

Spelen, bewegen en verblijven in de buitenruimte is voor de gemeente Deventer erg belangrijk. De openbare ruimte biedt mensen deze mogelijkheid ongeacht leeftijd, geloof of afkomst. Om zowel de kwaliteit als de kwantiteit van speelmogelijkheden te garanderen levert de gemeente maatwerk. Naast keurig ingerichte speelgelegenheden is speelaanleiding ook steeds meer in opkomst en worden de komende tien jaar drie grote natuurspeelplekken gerealiseerd. De visie van de gemeente is verwoord in de in oktober 2010 vastgestelde visie 'samen spelen kun je overal'.

Om in de komende jaren verantwoorde keuzes te kunnen maken biedt het visie op spelen een handleiding voor het ontwerpen, realiseren en beheren van speelgelegenheden. Hierdoor ontstaat op termijn eenheid in kwaliteit en een diversiteit aan speelgelegenheden.

Gemeente Deventer streeft de volgende visie na op spelen op openbare speelgelegenheden: Integraal spelen waarbij iedere leeftijdscategorie de mogelijkheid wordt geboden actief en participerend gebruik te maken van de openbare ruimte, met een inrichting afgestemd op de behoefte van de gebruikers, aansluitend bij de maatschappelijke en sociale ontwikkelingen in Deventer.

De visie op spelen is geschreven vanuit de wens om spelen breder te trekken dan alleen voor kinderen waarbij participatie een zeer belangrijke rol speelt. Hierbij maakt Deventer gebruik van de kracht van de samenleving. Niet altijd wordt een intensief participatietraject op touw gezet. Bij het vervangen van een enkel toestel zal de participatie minimaal zijn.

Als onderdeel van het integraal spelen streeft de gemeente naar natuurlijke speelgelegenheden. Spelen en bewegen in de natuur is van fundamenteel belang voor de ontwikkeling van mensen. De visie op spelen gaat uit van een vernieuwde denkrichting waarbij eerder opgestelde ambities waar mogelijk zijn meegenomen.

Toetsing

De in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingsregeling voor de openbare ruimte, vervat in de functieregels 'Verkeer' biedt voldoende ruimte om de uitvoering van de plannen uit de bovengenoemde adviesnota - indien nodig - mogelijk te maken.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Het onderhavige bestemmingsplan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid. Ten behoeve van dit bestemmingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:

• bedrijven en milieuzonering;
• geluid;
• bodemkwaliteit;
• luchtkwaliteit;
• risico/veiligheid;
• ecologie;
• duurzaamheid;
• trillingen;
• windhinder;

Duurzaamheidthema's zoals energie- en waterbesparing, aandacht voor langzaam verkeer en groenvoorzieningen, zuinig grondstoffengebruik, efficiënt ruimtegebruik en duurzaam bouwen, zullen met name bij nieuwbouwplannen en herinrichting een belangrijke plaats toegekend krijgen.

Vanwege de groeiende zorg over de klimaatverandering èn stijgende energiekosten is duurzaamheid ook voor de Kop van de Handelskade een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling. Duurzaamheid is echter een breed begrip en meer dan alleen energieopwekking. Binnen het project Kop van de Handelskade krijgen meerdere aspecten van duurzaamheid een plek.

Warmteopwekking

Belangrijk aandachtspunt bij een duurzame ontwikkeling is de wijze van warmteopwekking van de gebouwen. Helaas is in de nabije omgeving geen warmtenet aanwezig of binnen afzienbare tijd beschikbaar. Voor deze ontwikkeling is gekozen voor een WKO-installatie die alle gebouwen voorziet van warmte door middel van bodemwarmte. Bijkomend voordeel is dat dit installatieconcept tevens koeling mogelijk maakt in de zomermaanden.

Toekomstbestendig

Het woongebouw voor de sociale doelgroep (studentenwoningen en kleine huurappartementen) is flexibel ontworpen, zodat in de toekomst bijvoorbeeld van 2 studentenwoningen makkelijk 1 huurappartement kan worden gemaakt (of andersom). Het kantoor heeft ook een flexibel concept en is per verdiepingsvloer vrij indeelbaar, waardoor zowel grote als kleine gebruikers kantoorruimte kunnen huren. Voordeel van deze flexibele opzet is dat de gebouwen ook naar de toekomst toe waardevol blijven.

Multifunctioneel landschap

Verschillende factoren oefenen grote druk uit op onze leefomgeving: van veranderende klimatologische omstandigheden, het verbeteren van de biodiversiteit, tot het herdefiniëren van de organisatie van stedelijke en landelijke gebieden.

Om te voldoen aan de veranderingen die deze elementen met zich meebrengen, wordt de inrichting van het Kop van de Handelskade in de binnenstad van Deventer niet ingericht als een statische monofunctionele omgeving voor een beperkte doelgroep maar wordt de buitenruimte benaderd als een dynamisch multifunctioneel landschap: uitnodigende, aantrekkelijke landschappelijke ervaringen worden verenigd met intelligent functionerende systemen.

Voor de Kop van de Handelskade worden de buitenruimtes ontwikkeld en ontworpen zodat deze invulling geven aan actuele en relevante thema's en tegelijkertijd krachtige onderscheidende plekken creëren.

Klimaatadaptatie

De landschapsinrichting van de openbare ruimte en dan in het bijzonder de trap en de brug naar het olifanten pad transformeert het gebied tot een groene oase in de stenige binnenstad. Het vele groen en aandacht voor goede opvang, gebruik en afvoer van regenwater draagt bij aan de klimaatbestendigheid van het gebied.

Gezonde omgeving

Gevarieerd groen, ontspanningsaanleidingen en ontmoetingsplekken zorgen voor een gezonde woon-, werk- en leeromgeving. Deze inrichting draagt bij aan ontspanning én productiviteit. De groeninrichting voorkomt hittestress. Luchtzuiverende planten en struiken zetten overdag CO2 om in zuurstof en zorgen hierdoor voor een gezond verblijfsklimaat.

De prominente voetgangersverbindingen in het plan en de divers geprogrammeerde ontmoetingsplekken verankeren de ontwikkeling in zijn omgeving en stimuleren de sociale interactie tussen de kantoorgebruikers, bewoners en bezoekers.

In voorliggend plan is voldoende aandacht aan het aspect duurzaamheid besteedt.

Het Natuurinclusief bouwen (NIB) is in de laatste jaren wel verder ontwikkeld. Bij het opstellen van het masterplan is een lijst opgesteld en gekoppeld aan de regels van dit bestemmingsplan. De lijst bevat maatregelen die kunnen worden getroffen om nieuwe mogelijkheden te bieden voor bepaalde soorten die in dit gebied kansrijk zijn. Daarbij is geregeld dat ten minste 15 punten moeten worden behaald.

Deze bestemmingsplanherziening koppelt de NIB-lijst aan het bouwen en gebruiken van gebouwen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Bovendien is in een voorwaardelijke verplichting geregeld dat de maatregelen ook in stand moeten worden gelaten.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een CDF windklimaatonderzoek uitgevoerd door Simstudio en Windsafe. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 12. Het doel van het onderzoek is het effect van het bouwplan op het lokale windklimaat op voetgangersniveau inzichtelijk maken. Hierna wordt ingegaan op de resultaten van het onderzoek.

Onderzoeksresultaten

Windhinder

Op één locatie in het tussengebied kan niet worden voldaan aan de gestelde eisen van de NEN8100 waardoor er windhinder optreedt. De locatie ligt op een deel van het voetpad tussen de twee gebouwen in. De overige wandelpaden en entrees voldoen aan de gestelde eisen.

Windgevaar

Op de wandelpaden rond de ontwikkeling treedt geen windgevaar. Daarmee wordt er voldaan aan de gestelde eisen in de NEN8100.

Optimalisatie onderzoek onderdoorgang

Doordat er in de onderdoorgang van het huidige ontwerp windgevaar optrad is een optimalisatie onderzoek uitgevoerd om het windgevaar te voorkomen. Binnen de kaders van het bestemmingsplan is geen geschikt ontwerp gevonden om het windgevaar te voorkomen. Daarom is er voor gekozen om de aanfietsroute voor de achterzijde van het langgerekte woongebouw te verplaatsen naar de noordwest zijde van de ontwikkeling. Daarmee kan er voldaan worden aan de NEN8100.

In voorliggend bestemmingsplan zijn een voorwaardelijke verplichtingen opgenomen om windhinder en windgevaar te beperken/voorkomen.

Voor windhinder geldt dat ten minste sprake moet zijn van de kwaliteitsklasse voor windhinder klasse C “slenteren”, zoals bedoeld in de NEN8100, met dien verstande dat indien ter plaatse van de functie Verkeer sprake is van een inrichting met een terras, behorend bij de naastgelegen functie Horeca - 2b, ter plaatse van dat terras, al dan niet door het treffen van maatregelen, ten minste sprake is van de kwaliteitsklasse voor windhinder klasse B, behorend bij de functie “langdurig zitten”, zoals bedoeld in de NEN8100.

Van deze verplichting kan worden afgeweken indien is aangetoond dat alle doelmatige en kosteneffectieve maatregelen in het openbaar toegankelijk gebied om de windhinder te verminderen worden getroffen en uit een cfd-windhinder- berekening blijkt dat in 90% van dat openbaar gebied sprake is van een windhinder klasse C en D zoals bedoeld in NEN8100.

Voor windgevaar geldt dat het bouwen van bouwwerken uitsluitend toelaatbaar is, indien uit een cfd-windhinderberekening blijkt dat ten minste sprake is van de klassen “geen risico” of “beperkt risico”, zoals bedoeld in NEN8100. Van deze verplichting kan worden afgeweken indien is aangetoond dat doelmatige maatregelen worden getroffen, waardoor er sprake is van een aanvaardbaar op maaiveld geen sprake is van windgevaar voor gebruikers van woongebouwen en openbare ruimte.

Daarnaast is in de algemene gebruiksregels opgenomen dat als strijdig gebruik met het bestemmingsplan wordt aangemerkt het in gebruik nemen of laten nemen van gronden op een wijze die leidt tot de windgevaar-klasse “gevaarlijk” op het maaiveld, zoals bedoeld in NEN8100. In afwijking hiervan is het bouwen van bouwwerken toelaatbaar onder de voorwaarde dat is aangetoond dat doelmatige maatregelen worden getroffen waardoor op maaiveld geen sprake is van windgevaar voor gebruikers van woongebouwen en openbare ruimte.

Er bevinden zich in en nabij het plangebied in de toekomstige situatie geen relevante leidingen. De huidige waterleiding (maar ook Elektra, gas, ziggo en datakabels) aan de Handelskade zijn verlegd.

Initiatiefnemer heeft hierover afspraken gemaakt met de beheerders van de leidingen.

Het aspect waterhuishouding staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit de 'Nota 'Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets'. Deze parkeernormen zijn geënt op landelijke parkeerkencijfers op basis van de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW. Voor de verkeersgeneratie wordt aangesloten bij de meest recente CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, 381 (december 2018). Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen en dus op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. In de vermelde publicatie van het CROW worden parkeerkencijfers weergegeven onderverdeeld naar functies, de stedelijke zone en de stedelijkheidsgraad.

De locatie bevindt zich volgens de Nota parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets in de zone 'eerste schil centrum'. Uitgangspunt ten aanzien van deze zone is fysieke realisatie van parkeerruimte.

De ontwikkeling van de Kop van de Handelskade is verkeerskundig gezien een complexe opgave. Met name op het gebied van ontsluiting (in relatie tot verkeersveiligheid) en parkeren liggen er een aantal uitdagingen. Hieronder wordt op hoofdlijnen aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan. Dit wordt gedaan aan de hand van de thema's 'Ontsluiting & verkeersveiligheid' en 'Parkeren'.

Ontsluitingsmogelijkheden

In samenwerking met de verkeerskundig adviseur van Goudappel Coffeng en de Gemeente Deventer zijn verschillende alternatieven voor ontsluitingsmogelijkheden via het terrein onderzocht. In hoofdstuk 3 van het masterplan (Bijlage 1) zijn deze uitgebreid beschreven. Op basis van deze verkeerskundige aanbeveling dienen initiatiefnemer en Gemeente Deventer tot een aanpassing van de verkeerssituatie aan de Handelskade te komen. Als onderdeel van de ontwikkeling van De Kien is het streven erop gericht de verkeersfunctie van die route te herzien. De te kiezen oplossing bij Kop Handelskade zal aansluiten op het beeld zoals dat voor de hele Handelskade zal worden ontworpen.

Parkeren

Voor wat betreft parkeren is voor de ontwikkeling een zogenaamde parkeerbalans gemaakt (zie bijlage 1 van het Masterplan Kop van de Handelskade). Deze parkeerbalans geeft per relevant moment van de week aan welk aantal parkeerplaatsen nodig is voor de ontwikkeling. Voor de parkeerbalans gelden de volgende (overeengekomen) uitgangspunten:

• Binnen de ontwikkeling wordt uitgegaan van 76 sociale huurappartementen. De gemeentelijke parkeernorm voor studentenwoningen gaat slechts uit van het realiseren van ruimte voor bezoekers, er hoeft geen ruimte voor eigen autobezit van studenten te worden gerealiseerd. Er wordt privaatrechtelijk vastgelegd dat huurders aanvullend geen aanspraak kunnen maken op parkeervergunningen tegen bewonerstarief. Binnen de ontwikkeling wordt uitgegaan van 88 studentenwoningen voor studenten. Er zijn voor deze doelgroep geen parkeerplaatsen voor eigen gebruik. Er wordt privaatrechtelijk middels een kettingbeding vastgelegd dat huurders geen parkeervergunning kunnen aanvragen.
• Binnen de ontwikkeling zijn 44 koopappartementen opgenomen. 44 appartementen krijgen een eigen vaste parkeerplaats in het opgenomen automatische parkeersysteem in het gebouw. Twee appartementen krijgen twee vaste parkeerplaatsen in het opgenomen automatische parkeersysteem (in totaal 46 vaste parkeerplaatsen voor bewoners). Deze parkeerplaatsen zijn niet dubbel te gebruiken. De toegepaste parkeernorm is hiervan afgeleid.
• Bezoekers van bewoners en aan kantoor gerelateerde parkeerders kunnen (als er ruimte is) op het terrein parkeren via een reserveringsplatform/-app (kentekenherkenning).

De parkeerbalans laat zien dat op het maatgevende momenten van de ontwikkeling (de werkdag- en zaterdagavond) er parkeertekort is van 25 en respectievelijk 23 parkeerplaatsen. Er dienen op die momenten dus 25 en respectievelijk 23 parkeerplaatsen elders aanwezig te zijn of gerealiseerd te worden.

Primair vanuit verkeersveiligheid ingegeven mogen bezoekers van de horeca niet op het terrein parkeren. Aangezien de klandizie van de horeca meestal bestaat uit bezoekers die slechts af en toe langskomen, en bovendien in het algemeen niet zal worden verwacht dat horeca op die locatie zo dicht bij het centrum eigen, exclusieve parkeergelegenheid heeft, zal zelfs indien men deze groep tot het eigen terrein toegang geeft het gebruik daarvan minimaal zijn. In de praktijk zal men elders gaan parkeren. Binnen 350 meter van de ontwikkeling bevinden zich legio parkeeropties die op het piekmoment voor de functie horeca kortparkeerruimte beschikbaar hebben. Dat is ruim binnen de toegestane maximale loopafstand voor bezoekers conform CROW 381. Dat betekent, dat wanneer bezoekers van de horeca aanwezig zijn, de parkeergelegenheid in de openbare ruimte daaromheen ruimte beschikbaar heeft, aangezien die zijn gedimensioneerd op de piek van de winkelbezoek.

Om die beide redenen staat de gemeente Deventer in principe afkoop van deze categorie parkeerbehoefte toe. De ontwikkelaar maakt over het gebruik van deze parkeerplaatsen nadere (financiële) afspraken met de gemeente.

Zoals hierboven benoemd wordt in het kader van verkeersveiligheid vastgelegd dat binnen dit parkeertekort het vooral bezoekers van de horeca zijn die niet op het terrein mogen parkeren. Zij zullen primair (betaald) moeten parkeren op openbare parkeerterreinen in de omgeving. Dit heeft tot gevolg dat het gebruik van parkeerplaatsen op het terrein van de ontwikkeling (door relatief onbekende gebruikers) 'gedempt' wordt. Door het parkeren op de locatie te dempen wordt het aantal verkeersbewegingen van en naar de locatie (die via de in- en uitrit rijden) naar beneden gebracht. Hierdoor wordt het aantal verkeersbewegingen dat de fietsroute langs de Handelskade moet kruisen en uitvoegen vanaf c.q. invoegen naar de Handelskade zo laag mogelijk gehouden. Dit is gedaan om 'al op voorhand' (nog zonder rekening te houden met vormgeving) de verkeersveiligheid van de toekomstige situatie ter plaatse te verbeteren/te optimaliseren.

De locatie bevindt zich volgens de Nota parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets in de zone 'eerste schil centrum'. Uitgangspunt ten aanzien van deze zone is fysieke realisatie van parkeerruimte.

Specifiek voor dit project gelden twee uitzonderingen.

• Het plan voorziet in minimaal 100 parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen en kantoor. Daarvan worden 46 parkeerplaatsen gerealiseerd in de gebouwde voorziening en direct gekoppeld aan de vrije sector koopwoningen. De overige 54 parkeerplaatsen worden gezamenlijke parkeervoorzieningen en blijven ongemarkeerd. Groepsmarkering mag voor zover de uitwisselcapaciteit in stand blijft. Er dient te worden voorzien, overeenkomstig het Masterplan, in een reserveringssysteem voor de bezoekers.
• Het plangebied ligt in de centrumschil van Deventer, waar een betaald parkeerregime geldt. De toekomstige adressen worden geplaatst op een lijst met adressen waar alleen Parkeren Op Eigen Terrein (POETlijst) is toegelaten. De woningen komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning.

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt met inachtneming van bovenstaande geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend plan.

Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het ondermeer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing;
• buurtbeheer: optredende gebreken als gevolg van dagelijks gebruik adequaat en snel herstellen;
• jeugdopvang: creëren van adequate speel- en ontmoetingsplekken.

Het plangebied heeft reeds een openbaar karakter en dat zal in de nieuwe situatie worden versterkt. Het wordt een verblijfsgebied met een nieuwe voetgangersverbinding tussen de Hogeschool, binnenstad en het station van Deventer. De diagonale en openbare doorsteek versterkt de route tussen de stad en de stadscampus. De nieuwe verbinding speelt in op de grote stroom van studenten die vanaf het station naar Hogeschool Saxion lopen en heeft als doel deze de binnenstad in te verleiden. Er wordt veel aandacht besteed aan groene elementen en verblijfskwaliteit door middel van beplantingsvakken en zitranden.

Verder het politiekeurmerk veilig wonen op gebouwniveau van toepassing.

In voorliggend geval voldoet het plan dan ook aan de uitgangspunten gesteld aan de sociale veiligheid.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in de integrale ruimtelijke afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van het Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).

• Op basis van het Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);

Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Voorliggende ontwikkeling is niet als activiteit opgenomen in de C-lijst van het Besluit MER. In de D-lijst de volgende activiteit opgenomen: 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De herontwikkeling van het plangebied ten behoeve van kantoren, horeca en woningbouw is als een stedelijk ontwikkelingsproject aan te merken, waardoor toetsing aan de drempelwaarden dient plaats te vinden. Daarnaast voldoet het plan aan de definitie van een besluit (kolom 3). De drempelwaarden zijn ten aanzien van de hiervoor genoemde activiteit als volgt:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

In voorliggend geval wordt de oppervlakte van 100 hectare niet overschreden en is geen sprake van een ontwikkeling van en aaneengesloten gebied dat 2000 of meer woningen omvat. Van een directe m.e.r.-plicht is dan ook geen sprake. Desalniettemin dient, gelet op de aard en omvang van het project, wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

In Bijlage 14 bij deze plantoelichting is de bij dit plan behorende aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. beoordeling opgenomen. De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een plan-m.e.r. noodzakelijk maakt.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek. Allereerst wordt de standaardisering van de bestemmingsplannen toegelicht. Daarna wordt ingegaan op de Crisis- en herstelwet en wat deze wet betekent voor voorliggend bestemmingsplan. In § 5.4 wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Tenslotte wordt in § 5.5 aandacht gegeven aan de handhaving van de bestemmingsplanregels.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat planologische visies, plannen, besluiten, verordeningen en algemene maatregelen van bestuur digitaal vervaardigd en op elektronische wijze beschikbaar gesteld moeten worden. Om dit mogelijk te maken zijn de RO standaarden ontwikkeld.

De standaarden voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP2012) bevatten normen die van toepassing zijn op de vormgeving en inrichting van het bestemmingsplan, met het doel om deze op vergelijkbare wijze op te bouwen en weer te geven. De SVBP2012 geeft daartoe normen voor de opbouw van de regels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan.

De informatie die is vastgelegd in het plan moet in elektronische vorm volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Dit wordt digitale verbeelding genoemd. In de digitale verbeelding wordt alle relevante bestemmingsplaninformatie in een interactieve raadpleegomgeving getoond. Een raadpleger van het bestemmingsplan moet alle relevante bestemmingsplaninformatie op eenvoudige wijze voor ogen kunnen krijgen. Dit betekent dat bestemmingsplannen alleen in digitale vorm rechtskracht kunnen krijgen. Dit bestemmingsplan is daarom digitaal opgesteld, zodat het voorbereid is om digitaal te worden vastgesteld en gepubliceerd.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld op basis van de Crisis- en herstelwet. Artikel 2.2 van de Crisis- en herstelwet biedt deze mogelijkheid. In artikel 2.2 van de Crisis- en herstelwet is aangegeven dat bij algemene maatregel van bestuur bij wijze van experiment een gebied, zijnde bestaand stedelijk gebied, bestaand bedrijventerrein of gebied ter uitbreiding van de haven van Rotterdam, voor de duur van ten hoogste tien jaar worden aangewezen als ontwikkelingsgebied, indien dat met het oog op het versterken van de duurzame ruimtelijke en economische ontwikkeling van de gebied bijzonder aangewezen is.

De gemeente Deventer is in de 8e tranche van de Crisis- en herstelwet opgenomen, waarbij de mogelijkheid is geboden om te kunnen gaan experimenteren met het opstellen van een bestemmingsplan met een bredere reikwijdte voor het gehele (gemeentelijke) grondgebied. Van toepassing zijn de artikelen 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. De voor Deventer relevante aspecten uit het betreffende artikel 7g luiden als volgt:

1. 1. De voor het grondgebied van een gemeente vastgestelde bestemmingsplannen gelden als één bestemmingsplan;
2. 2. Artikel 7c is op een gehele of gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, van overeenkomstige toepassing;
3. 3. Een bestemmingsplan voor een gedeelte van het grondgebied van een gemeente dat na het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit onherroepelijk wordt, maakt vanaf het tijdstip waarop dit bestemmingsplan onherroepelijk is geworden deel uit van het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid;
4. 4. Dit artikel is van toepassing op de gemeenten:
   1. a. (...);
   2. b. Deventer;
   3. c. (...);
5. 5. Van de in dit artikel bedoelde bevoegdheid kan gebruik worden gemaakt:
   1. a. voor de in het vierde lid, onderdelen a tot en met f, genoemde gemeenten: tot 20 september 2019;
   2. b. (...).

In een latere tranche van de Crisis- en herstelwet is de termijn waarbinnen gebruik gemaakt kan worden van de bovengenoemd artikel verlengd tot het moment van inwerking treden van de Omgevingswet.

Voor voorliggend bestemmingsplan is afgeweken van SVBP2012. Dit is mogelijk omdat het een bestemmingsplan is op basis van de Crisis- en herstelwet. Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan bij het Chw bestemmingsplan 'Deventer, stad en dorpen'. Dat bestemmingsplan is een experiment op basis van de Crisis en herstelwet. Het bestemmingsplan heeft een verbrede reikwijdte, waarbij de verbreding nog enigszins bescheiden is. De winst zit hem met name in het samenvoegen van de verschillende regelingen van alle vigerende bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen (projectbesluiten) tot één actueel bestemmingsplan met dezelfde regeling voor vergelijkbare functies of bouwwerken. In het plan worden functies gestapeld waardoor het voor een burger en de professional duidelijker is welke functies op een locatie zijn toegestaan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de functies aangegeven. Daarnaast zijn aan de verbeelding bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in 6 hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de Inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. Hierin zijn twee artikelen opgenomen: Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten. Deze regels dienen ter verduidelijking van de in de andere regels opgenomen begrippen en op welke manier gemeten dient te worden.

Hoofdstuk 2 bevat de Functieregels. Dit zijn planregels in verband met de bepalingen met betrekking tot de toegelaten functies, oftewel waar mag je de locatie voor gebruiken. Per op de verbeelding aangegeven functie bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die functie gelden.

Hoofdstuk 3 bevat de Bouwregels. Dit zijn planregels in verband met de bepalingen met betrekking tot het bouwen. De bouwregels geven een antwoord op de vraag wat op de locatie gebouwd mag worden met de bijbehorende maatvoering.

Hoofdstuk 4 bevat de Dubbelbestemmingen. Dit zijn in dit geval planregels in verband met de te verwachten archeologische waarden.

Hoofdstuk 5 bevat de Algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg het hele plangebied betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels. Het gaat om de Anti-dubbeltelregel, Algemene bouwregels, Algemene gebruiksregels, Algemene afwijkingsregels en Algemenewijzigingsregels.

Tenslotte bevat hoofdstuk 6 de Overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen 'bestemmingsvlak', 'bouwvlak' en 'bouwperceel'.

Bestemmingsvlak

Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.

Bouwvlak

In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat over het algemeen buiten het bouwvak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwperceel

Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In lid 1.19 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvak, mogen echter ook onder meer bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vergunningvrije bouwwerken worden gebouwd.

Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de Anti-dubbeltelregel in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van aanvragen van omgevingsvergunningen.

Algemeen

De Functieregels hebben voor elke functie dezelfde opbouw met achtereenvolgens de volgende leden:

• Toegelaten functies;
• Afwijken van de toegelaten functies.

Functies

Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende functies in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.

Horeca - 2b

Deze hoofdgroep ligt op gronden die zijn bedoeld voor Horecabedrijven in de categorie 2b. Daarnaast zijn hier ook Horecabedrijven van categorie 3a of 3b (zoals beschreven in Bijlage 2) toegestaan met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder terrassen.

Horeca - 2b begane grond

Deze hoofdgroep ligt op gronden die zijn bedoeld voor Horecabedrijven in de categorie 2b. Daarnaast zijn hier ook Horecabedrijven van categorie 3a of 3b (zoals beschreven in Bijlage 2) toegestaan op de begane grond (eerste bouwlaag) met de daarbij behorende voorzieningen, waaronder terrassen.

Kantoor

Deze hoofdgroep ligt op gronden die zijn bedoeld voor kantoren met de daarbij behorende voorzieningen.

Studentenhuisvesting

Deze hoofdgroep ligt op gronden die zijn bedoeld voor studentenhuisvesting. Het gaat hierbij om woningen, in gestapelde vorm, ten behoeve van het huisvesten van studenten. Het totaal aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven. In dit geval 88 woningen. Bovendien zijn de bij deze functie behorende voorzieningen toegestaan.

Verkeer

Deze hoofdgroep is met name gelegen op gronden die hoofdzakelijk zijn bedoeld voor een (hoofd)verkeersfunctie. Binnen deze hoofdgroep zijn dan ook onder meer wegen en (woon)straten, voet- en fietspaden, verhardingen, verblijfsvoorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. Daarnaast is uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - overdekt parkeren' een overdekt parkeerdek toegestaan.

Tevens zijn ook hier groenvoorzieningen, bermen, beplanting, speelvoorzieningen, waterlopen, waterpartijen, voorzieningen ten behoeve van waterberging (bijv. wadi's) en nutsvoorzieningen toegestaan, evenals geluidwerende voorzieningen, kunstwerken - en objecten en de bij de reeds vermelde behorende voorzieningen.

Wonen - gestapeld

Deze hoofdgroep is met name gelegen op gronden die hoofdzakelijk zijn bedoeld voor de functie wonen. Binnen deze hoofdgroep zijn dan ook het wonen, in gestapelde vorm, toegestaan, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Tevens zijn zorgwoningen toegestaan, uitsluitend indien omgevingsvergunning is verleend waarbij wordt voldaan aan de voorwaarden.

Het aantal wooneenheden mag (per bouwvlak) niet meer bedragen dan ter plaatse is aangeduid, in voorliggend geval zijn dit binnen alle bouwvlakken in totaal 120 woningen. Tevens zijn de bij de reeds vermelde functies behorende voorzieningen toegestaan.

Algemeen

De 'Bouwregels' hebben dezelfde opbouw met achtereenvolgens één of meer van de volgende leden:

• Bouwregels;
• Afwijken van de bouwregels;
• Nadere eisen.

Bouwregels

Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bouwregels in dit bestemmingsplan.

Bouwregel-07

Deze bouwregel ligt op gronden die hoofdzakelijk zijn bedoeld voor de functies wonen-gestapeld, studentenhuisvesting en kantoor. Ter plaatse mag het bouwvlak volledig worden bebouwd. De bouwhoogte is aangegeven met de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)'.

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt het volgende:

1. a. de bouwhoogte van palen en masten mag niet meer dan 8 m bedragen;
2. b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde buiten het bouwvlak niet meer dan 1 m mag bedragen.

Bij een omgevingsvergunning kan van bovenstaande worden afgeweken van de bepalingen omtrent bouwwerken, geen gebouwd zijnde buiten het bouwvlak in die zin dat de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde buiten het bouwvlak mag worden verhoogd tot 2 m. Hierbij dient te worden worden getoetst aan de toepassingsvoorwaarden. Deze voorwaarden houden in dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken;
6. f. de parkeersituatie;
7. g. de sociale veiligheid.

Bouwregel-26

Deze bouwregels zijn met name gelegen op gronden die hoofdzakelijk zijn bedoeld voor een (hoofd)verkeersfunctie. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn verscheidene maatvoeringsvereisten opgenomen ten aanzien van de bouwhoogte en/of oppervlakte.

Daarnaast kan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' een ondergrondse parkeergarage/ondergronds parkeerdek worden gerealiseerd.

Waarde - Archeologie - 3 en Waarde - Archeologie - 4

Binnen het plangebied bevindt zich een gebied met mogelijke archeologische waarden. Dit gebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' en 'Waarde -Archeologie - 4'. Gronden met de betreffende bestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Voor werkzaamheden in de bodem geldt, afhankelijk van de waarde, omvang en diepte, dat een archeologische melding of vergunning (en onderzoek) nodig is.

De Algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.

Artikel 13 Anti-dubbeltelregel: Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.

Artikel 14 Algemene bouwregels: Bestaande afstanden of maten kunnen afwijken van wat het bestemmingsplan toelaat. In dit artikel is aangegeven hoe daarmee in bepaalde gevallen omgegaan kan worden. Verder zijn in dit artikel voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor bouwen conform de verordening doelgroepen sociale woningbouw, natuurinclusief bouwen, het spoortrillingen, windhinder en windgevaar.

Artikel 15 Algemene gebruiksregels: Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven functies. Daarbij is aangeduid wat in ieder geval strijdig is.

Artikel 16 Algemene afwijkingsregels: Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid af te wijken van de in het plan genoemde maten met maximaal 10%, om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen, om de bouwgrenzen ter overschrijden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft en om toe te staan dat een erker of ander ondergeschikt bouwdeel, zoals entreepartij of balkon, aan een op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw mag worden gebouwd, mits voldaan wordt aan de hiervoor geldende voorwaarden.

Artikel 17 Algemene wijzigingsregels: Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzigen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.

Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 18 Overgangsrecht: Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.

Artikel 19 Slotregel: Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

1. 1. Voldoende kenbaarheid van het plan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.

2. 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan

De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.

3. 3. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.

4. 4. Actief handhavingsbeleid

Er moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.

Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in paragraaf 6.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in de paragrafen 6.3 en 6.4 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De zogenaamde “aangewezen bouwplannen” waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m².
  

In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Deventer. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Voor de gemeente Deventer zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Voor het project zijn in het najaar van 2021 twee informatieavonden georganiseerd. Eén bijeenkomst was voor de omgeving/belanghebbenden. Deze andere bijeenkomst was specifieke voor raadsleden van de gemeente Deventer. Hierna wordt hier nader op ingegaan.

Informatieavond omgeving/belanghebbenden

Op maandagavond 8 november 2021 is de omgeving / zijn belanghebbenden uitgenodigd om kennis te nemen van de herontwikkelingsplannen van de Kop van de Handelskade. Dit vond plaats in het kantoor op de projectlocatie aan de Handelskade 13.

De omwonenden en bedrijven welke gevestigd zijn in het gebied omsloten door de Handelskade, Snipperlingsdijk, Veenweg, Rozengaarderweg, Hoge Rij, Brinkgreverweg, Verzetslaan en de bewoners van het Appartementencomplex "de Boreel" zijn op 26 oktober 2021 door middel van een "huis-aan-huis"-brief uitgenodigd voor een inloopavond op 8 november in het kantoor op de projectlocatie aan de Handelskade 13. De uitnodiging is ook verstuurd naar De Stichting Oud Deventer, Bond Heemschut, de fietsersbond en SDBM. Daarnaast heeft de uitnodiging gestaan op de website van Explorius en De Kien. Van deze uitnodiging hebben in totaal 37 belanghebbenden gebruik gemaakt.

In een laagdrempelige en informele setting gaven De Zwarte Hond Architecten, Explorius Vastgoedontwikkeling en Nijhuis Bouw een toelichting op het concept Masterplan aan de hand van drie leidende thema's: Context en Ambitie, Stedenbouw en programma en Openbare ruimte en Groen. Daarnaast werd meer beeld gegeven bij de plannen in de vorm van een maquette, artistimpressies en een bezonningsstudie. Deze bezonningsstudie is in te zien op pagina 51 van het Masterplan Kop van de Handelskade in Bijlage 1 van deze toelichting.

Naast het concept masterplan is desgevraagd ook ingegaan op het ontwerpproces en de verschillende ontwerpstappen die daarbij doorlopen zijn. Verder kregen bewoners de gelegenheid om in dialoog een eerste feedback te geven op de plannen.

Van de mogelijkheid om een schriftelijke reactie achter te laten hebben in totaal 4 omwonenden / belanghebbenden gebruik gemaakt. Daarbij zijn de volgende hoofdpunten aan de orde gebracht, die om redenen van privacy (AVG) geanonimiseerd zijn:

• Veelbelovend!
• Mooi dat er ook sociale woningbouw is ingepland, maar helaas zonder balkons.
• Prachtig project – fraaie architectuur.
• Wil graag op de hoogte gehouden worden van de koopappartementen.

De algemene indruk van de avond dat de plannen overwegend positief worden ontvangen in de omgeving en bij belanghebbenden er dat er geen significante belemmeringen zijn. De volgende dag (9 november 2021) zijn alle getoonde stukken online gezet.

Informatieavond raadsleden

Op woensdagavond 24 november 2021 zijn de raadsleden van de Gemeente Deventer uitgenodigd om kennis te nemen van de herontwikkelingsplannen van de Kop van de Handelskade. Dit vond plaats in de Burgerzaal van het Stadhuis. Van deze uitnodiging hebben in totaal ca. 10 gemeenteraadsleden gebruik gemaakt.

In een informele setting heeft Explorius Vastgoedontwikkeling een toelichting gegevens op het concept Masterplan aan de hand van drie leidende thema's: Context en Ambitie, Stedenbouw en programma en Openbare ruimte en Groen. Daarnaast werd meer beeld gegeven bij de plannen in de vorm van een maquette, artistimpressies en een bezonningsstudie (zie hieronder).

Tijdens deze avond is toegelicht hoe het stedenbouwkundige plan en het programma zich heeft ontwikkeld tot het masterplan dat nu voorligt. Tijdens de informatieavond was er gelegenheid tot het stellen van vragen. Daarbij is onder meer gesproken over aspecten als parkeren, groen, architectuur/beleving en duurzaamheid. De algemene indruk bij zowel Explorius als de gemeente Deventer van de avond dat de plannen overwegend positief worden ontvangen.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Naast het wettelijk verplichte vooroverleg is het conceptontwerpbestemmingsplan ook naar overige instanties gestuurd die een belang kunnen hebben in of bij het nieuwe bestemmingsplan.

De volgende instanties zijn in het kader van het vooroverleg benaderd om een reactie te geven op het conceptontwerpbestemmingsplan.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

De provincie Overijssel is in het kader van het vooroverleg benaderd om een reactie te geven op het voorontwerp bestemmingsplan en de provincie heeft aangegeven dat er geen provinciale belangen in het geding zijn.

Het waterschap Drents Overijsselse Delta heeft aangegeven dat er geen belemmeringen zijn op het gebied van de waterhuishouding.

De veiligheidsregio is in het kader van het vooroverleg benaderd om een reactie te geven op het voorontwerp bestemmingsplan. De veiligheidsregio heeft adviezen gegeven welke zijn verwerkt in paragraaf 4.2.6.

Prorail is vanaf het begin stadium van de planvorming betrokken en geinformeerd. Prorail heeft een zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 6.5.

Het College van burgemeester en wethouders heeft op 11 oktober 2022 besloten in te stemmen met het ter inzage leggen van het ontwerp Crisis- en herstelwet bestemmingsplan “Kop van de Handelskade” (Deventer). Het ontwerp bestemmingsplan heeft met bijbehorende stukken van donderdag 13 oktober 2022 tot en met woensdag 23 november ter inzage gelegen, conform artikel 3.8 en artikel 6.14 van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Tegelijk hiermee lagen ook ter inzage het ontwerp Beeldkwaliteitplan, het ontwerpbesluit hogere grenswaarden wegverkeerslawaai en het besluit op de Aanmeldnotitie vormvrije mer(beoordeling).

Op het ontwerp Chw bestemmingsplan “Kop van de Handelskade” is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Wel is in de plantoelichting in paragraaf 4.2.6 een aanvulling opgenomen in de verantwoording van het groepsrisico.

Verder is op basis van voortschrijdend inzicht de formulering van artikel 14.5 en 14.6 op ondergeschikte delen aangescherpt.

De volledige reactienota zienswijzen is opgenomen in Bijlage 16.