het bestemmingsplan Chw Colmschaterstraatweg 20met identificatienummer NL.IMRO.0150.Chw043-VG01 van de gemeente Deventer;

de geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van, maar een functionele eenheid vormt met het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van de nader in de planregels omschreven gronden aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening, gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Hieronder wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een beroep of bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en dakvorm van een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan;

gebruik van grond(en) en (een) bouwwerk(en) zoals dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan bestaat of rechtens mag bestaan, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde toegelaten functie;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

wegen, voet- en fietspaden, verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, civiele kunstwerken, water, geluidbeperkende voorzieningen;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in zowel functioneel als architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de wijze van bouwen van een hoofdgebouw, waarbij:

1. 1. onder vrijstaand wordt verstaan een hoofdgebouw, waarvan het hoofdgebouw niet aan een op een aangrenzend bouwperceel gelegen gebouw is aangebouwd;

iedere bovenbeëindiging van een bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidbelasting vanwege een weg of een spoorweg;

in een gebouw of op een terrein aanwezige functies die maken dat een gebouw of terrein als geluidgevoelig object wordt aangemerkt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een bedrijf dat is gericht op het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfuntie;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige toegelaten functie van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die toegelaten functie het belangrijkst is;

een dak met een nok en een zekere helling;

een plaats in het water, al dan niet aangevuld met een op de oever aanwezig terrein of een gedeelte daarvan, dat ingericht is voor het afmeren van een vaartuig;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn toegelaten functie onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter hoogte van die hoofdingang, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven;
3. c. voor een bouwwerk drijvend op het water: de waterspiegel;
4. d. voor een bouwwerk in of over het water, geen drijvend bouwwerk zijnde: de hoogte van het terrein ter plaatse van het punt dat het meest nabij ligt aan waar het water grenst aan het vasteland;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;

een plaats of situatie waar risico’s kunnen ontstaan;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven met behulp van automaten;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven door middel van audiovisuele apparatuur;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop of sekstheater, een seksautomatenhal, prostitutie, waaronder tevens begrepen een parenclub en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw onderscheiden kan worden van, maar een functionele eenheid vormt met het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

grond waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

weg als bedoeld in artikel 1, eerste artikel onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

Wet van 1 juli 2008 (Stb. 2006, 566) houdende vaststelling van nieuwe planregels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening;

een gebouw, dat uit meerdere geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen (appartementen) bestaat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid kan worden beschouwd;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen;

een woning voor de huisvesting van bepaalde categorieën van de bevolking, zoals ouderen, jongeren, of mensen met een beperking, waarbij de mate en de vorm van de geboden zorg en ondersteuning aan de bewoners dusdanig is dat niet langer gesproken kan worden van zelfstandige bewoning, maar die gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en hun geringe ruimtelijke impact wel aanvaardbaar zijn in de woonomgeving.

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de diepte van een aan- of uitbouw wordt loodrecht vanaf de gevel van het hoofdgebouw, waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, gemeten.

de helling van het dakvlak, gemeten ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Ter plaatse van de functie Wonen is toegelaten:

1. a. het wonen, in niet gestapelde vorm;
   1. 1. al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis conform het gestelde in artikel 8.2 en kleinschalige kinderopvang conform het gestelde in artikel 8.3;
2. b. zorgwoningen, uitsluitend indien omgevingsvergunning is verleend zoals bedoeld in artikel 3.2.1;

met dien verstande dat:

3. c. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan is aangeduid;

met de daarbij behorende voorzieningen.

Ter plaatse van de 'Bouwregel-16' gelden de volgende regels:

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemmingsvlakken van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' naar ligging te verschuiven of naar omvang te vergroten of te verkleinen en in voorkomend geval uit het plan te verwijderen, indien als gevolg van een nader archeologisch onderzoek is gebleken dat de archeologische waarden van gronden al dan niet behoudenswaardig zijn, niet langer aanwezig zijn of juist wel aanwezig blijken te zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in Hoofdstuk 3 Bouwregels van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

1. a. Er is sprake van strijdig gebruik indien gronden en bouwwerken anders worden gebruikt dan bepaald in de ter plaatse toegelaten functie(s);
2. b. Tot een strijdig gebruik, strijdig met de toegelaten functie(s), wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting en het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een speelautomatenhal;
   2. 2. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een kinderboerderij;
   3. 3. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een verkooppunt motorbrandstof;
   4. 4. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de toegelaten functie(s) gerichte beheer van de gronden;
   5. 5. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel waarbij geen sprake is van incidenteel, in beperkte mate, en voortvloeiend uit en ondergeschikt aan de overige op het perceel toegelaten activiteiten, met uitzondering van gronden waarbij middels een specifieke functie detailhandel is toegelaten;
   6. 6. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van bewoning.

Gebruik van ruimten binnen een woning (i.c. hoofdgebouw, aanbouwen, uitbouwen en/of bijgebouwen) ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt overeenkomstig de toegelaten functie(s) aangemerkt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. het gebruik dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving;
2. b. alleen beroepen of bedrijven zijn toegestaan die in de van deze planregels deel uitmakende Bijlage 1 Staat van beroeps- en bedrijfsactiviteiten aan huis zijn aangeduid als milieucategorie 1, of beroepen en bedrijven die gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving redelijkerwijs met deze bedrijven kunnen worden gelijkgesteld;
3. c. het gebruik mag geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte hebben;
4. d. maximaal 35% van de vloeroppervlakte van de woning (met inbegrip van de gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen), tot ten hoogste (en in totaal) 50 m² mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep of bedrijf;
5. e. er mag geen detailhandel of groothandel plaatsvinden;
6. f. er mag geen horeca plaatsvinden, waarbij in afwijking hiervan een Bed andBreakfast-voorziening mag worden gerealiseerd mits:
   1. 1. de toeristisch recreatieve overnachtingsmogelijkheid niet als zelfstandige wooneenheid functioneert (de realisatie van een aparte kookgelegenheid is niet toegelaten);
   2. 2. het authentieke uiterlijk of de verschijningsvorm van de woning wordt gehandhaafd;
   3. 3. het maximaal aantal bedden ten dienste van de Bed and Breakfast-voorziening niet meer dan 4 bedraagt.
7. g. er mag geen seksinrichting worden opgericht;
8. h. het beroep of bedrijf dient door een bewoner van de woning te worden uitgeoefend.

1. a. Tot een met de functie 'Wonen' strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 3.1 opgenomen functieomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van de inpassingsmaatregelen, conform het opgenomen inrichtingsplan in Bijlage 2;
2. b. in afwijking van het bepaalde onder a, mogen gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 3.1 opgenomen functieomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de inpassingsmaatregelen conform het inrichtingsplan als bedoeld onder a;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a en b, mogen gronden en bouwwerken, waar een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor vereist is, overeenkomstig de in lid 3.1 opgenomen functieomschrijving worden gebruikt, onder de voorwaarde dat binnen 18 maanden na het verlenen van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de inpassingsmaatregelen conform het inrichtingsplan als bedoeld onder a.

Het bouwen van gebouwen volgens het bepaalde in 4.1.2 is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden:

1. a. er wordt natuurinclusief gebouwd. Hiervan is sprake als voldoende punten worden behaald door de uitvoering van maatregelen uit Bijlage 4;
   1. 1. van voldoende punten is sprake als minimaal 15 punten worden behaald;
2. b. uit een inrichtings/uitvoeringsplan blijkt welke maatregelen worden gerealiseerd;
3. c. uiterlijk binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning voor de bouw van de gebouwen, moeten de maatregelen voor het natuurinclusief bouwen uit het inrichtings/uitvoeringsplan zijn gerealiseerd;
4. d. de onder c bedoelde maatregelen moeten duurzaam in stand worden gehouden;
5. e. het onder b bedoelde inrichtings/uitvoeringsplan wordt aangeleverd bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouw van de gebouwen en dienen door het bevoegd gezag te zijn goedgekeurd.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of gebruiken van gronden binnen de functie 'Wonen' wordt niet eerder verleend dan nadat in voldoende mate is voorzien in waterberging binnen deze functie overeenkomstig het 'Gemeentelijk Rioleringsplan 2022-2026';
2. b. Als het 'Gemeentelijk Rioleringsplan 2022-2026' wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden;
3. c. Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en b, mits in dat geval geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden, alsmede de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Met omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de functie- en/of bouwregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de functie- en/of bouwregels in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de aangegeven bestemmingsvlak en bouwvlakken worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken worden aangegeven, mits:

1. a. de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeurgrenswaarde, of een vastgestelde hogere grenswaarde;
2. b. er dient te zijn voldaan aan alle geldende milieukwaliteitseisen;
3. c. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de parkeersituatie;
   5. 5. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   6. 6. de sociale veiligheid.

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan Chw Colmschaterstraatweg 20'

Op het perceel aan de Colmschaterstraatweg 20 in Schalkhaar bevindt zich een woning met een schuur. Initiatiefnemer is voornemens om vijf woningen te realiseren. Volgens het geldend bestemmingsplan "Chw Deventer, stad en dorpen deel C" geldt er voor het plangebied de bestemming 'Wonen'. Echter, vanwege het ontbreken van bouw- en gebruiksmogelijkheden is het niet toegestaan om vijf extra woningen ter plaatse van de Colmschaterstraatweg 20 te realiseren.

Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin waarin wordt aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

De gemeente Deventer doet vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet mee met een landelijk experiment onder de Crisis- en herstelwet om vast te oefenen met het instrument omgevingsplan (zie hiervoor het "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen", vastgesteld op 1 juli 2020). Daarom wordt voor de onderhavige locatie een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte opgesteld, zodat de gemeente ervaring opdoet voor het later vormgeven van een 'echt' Omgevingsplan.

Het bestemmingsplan "Chw Colmschaterstraatweg 20" blijft een bestemmingsplan onder de huidige regelgeving. Later maakt de gemeente samen met het bestaande bestemmingsplan voor het hele grondgebied één Omgevingsplan.

Het plangebied bevindt zich in het bebouwingslint aan de Colmschaterstraatweg gelegen in het dorp Schalkhaar. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Diepenveen, sectie H, nummer 3701 evenals het loodrechte deel hierop aansluitend van perceel nummer 4221. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in het dorp Schalkhaar en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied in Schalkhaar en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

De geldende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel C", vastgesteld door de gemeenteraad van Deventer bij besluit van 1 juli 2020.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied wordt hierop aangeduid met de rode omlijning.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel C" (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel C" de enkelbestemming c.q. functie 'Wonen' met de bijbehorende bouwregels vervat in de enkelbestemming 'Bouwregel-16'. Binnen de aanwezige bouwvlakken geldt de maatvoering 'maximum bouwhoogte: 9 m; maximum goothoogte: 3 m'. Daarnaast is op een groot deel van het plangebied 'Waarde - Archeologie - 3' van toepassing. Hierna wordt nader op de deze bestemmingen ingegaan.

Wonen met Bouwregel-16

Ter plaatse van de functie 'Wonen' is het wonen, in niet gestapelde vorm toegestaan. Op gronden die zijn voorzien van bouwregels vervat in de enkelbestemming 'Bouwregel-16' mag een hoofdgebouw uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Binnen de aanwezige bouwvlakken in het plangebied is de maximum bouwhoogte 9 meter en de maximum goothoogte 3 meter.

Waarde - Archeologie - 3

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Voor het bouwen van (een) bouwwerk(en) geldt een onderzoeksplicht vanaf 200 m² met bodemwerkzaamheden dieper dan 0,5 meter.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van een vijf woningen in het plangebied. Dit is in strijd met het geldende bestemmingsplan aangezien een hoofdgebouw enkel gebouwd mag worden ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. Een deel van de te realiseren woningen wordt buiten de bouwvlakken gebouwd. Wat betreft de archeologische onderzoeksplicht wordt verwezen naar paragraaf 4.1. Gesteld wordt dat dit aspect geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling.

Om het gewenste plan mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen ontwikkeling te kunnen realiseren.

De gemeente Deventer is in de 8e tranche van de Crisis en herstelwet opgenomen, waarbij de mogelijkheid is geboden om te experimenteren met het opstellen van een bestemmingsplan met een bredere reikwijdte voor het gehele (gemeentelijke) grondgebied. Van toepassing zijn de artikelen 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Voor dit bestemmingsplan is het van belang dat kan worden afgeweken van een aantal artikelen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor het bestemmingsplan niet hoeft te voldoen aan de landelijke standaarden zoals opgenomen in de SVBP.

De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit een zestal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. In Hoofdstuk 3 is het beleidskader opgenomen dat van toepassing is op dit bestemmingsplan. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de zogenaamde randvoorwaarden zoals milieuaspecten en waterhuishouding. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de wijze van bestemmen. Ten slotte wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Het plangebied aan de Colmschaterstraatweg ligt in het dorp Schalkhaar. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woonfuncties. Het plangebied wordt aan de oostkant begrenst door de Colmschaterstraatweg, aan de zuidkant door de Voorhorsterweg en aan de westkant door de Rondekamp.

Het plangebied maakt deel uit van oude lintbebouwing aan de Colmschaterstraatweg. In de directe omgeving zijn in de loop der tijd nieuwbouwhuizen gebouwd. Op de meeste kavels zijn vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen gesitueerd.

In het plangebied zelf bevindt zich een woning en een schuur. Ook is verharding aanwezig, waaronder enkele parkeerplaatsen. Ook zijn diverse groenstructuren aanwezig. Het gedeelte van perceelnummer 4221 wat tot het plangebied behoort is onbebouwd.

In afbeelding 2.1 en afbeelding 2.2 is met een luchtfoto en een straatbeeld vanaf de Colmschaterstraatweg de bestaande situatie in het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (PDOK)

Afbeelding 2.2: Straatbeeld huidige situatie plangebied (Google Maps, april 2022)

De voorgenomen planontwikkeling komt voort uit de Nota van Uitgangspunten Inbreiding Colmschaterstraatweg 20 Schalkhaar (september 2023). Deze Nota van Uitgangspunten (hierna: NvU) is vastgesteld door het College van B&W en is de basis voor het voorliggende bestemmingsplan, evenals eventuele maatregelen in de openbare ruimte, het bouwplan en de kavelinrichting. Volgens de NvU moet de planontwikkeling erop gericht zijn om de herontwikkeling van het plangebied zo zorgvuldig mogelijk in te passen in de directe omgeving.

De situering van de bebouwing moet het groene erfkarakter van de locatie herkenbaar houden. Bij het bebouwen van het plangebied met woningen dient de oriëntatie en bereikbaarheid ervan op de Colmschaterstraatweg gehandhaafd te blijven. De ambitie met het plan is om de nieuwe bebouwing in het relatief geïsoleerd gelegen plangebied als een achtererf met dorpse bebouwing aan te laten sluiten op de bestaande structuur van lintbebouwing langs de Colmschaterstraatweg. Deze één-erf-gedachte is de belangrijkste leidraad voor het ontwerp.

In de NvU zijn verschillende voorwaarden gesteld aan de stedenbouwkundige opzet en landschappelijke inpassing. De uitgangspunten staan hieronder vermeld:

• Benader de te ontwikkelen plek als één erf waarbij de zgn. ‘smoel’ van de bebouwing aan de Colmschaterstraatweg ligt en de bijgebouwen daarachter. Oriëntatie op de Rondekamp doet afbreuk aan de gewenste identiteit en is dus niet gewenst.
• De karakteristiek van het erf gaat uit van een één-erf gedachte, dus een compact erf met een hoofdwoning (huidige woning) die fungeert als erfdrager en een ondergeschikt(e) ‘bijgebouw(en)’ in schuurwoning typologie. Het erf wordt ontsloten via één uitrit, vanaf de Colmschaterstraatweg.
• Bebouwing van de hoofdwoning en haar 'bijgebouwen' gaan een relatie met elkaar aan.
• De hoofdwoning (met ontsluiting vanaf de Colmschaterstraatweg) moet als goed onderdeel van het erf georganiseerd worden. Bijvoorbeeld met doorzichten op het centrale erf in het plangebied. Leidraad is een goed integraal ontwerp in de erfstructuur, waarbij tegelijkertijd rekening wordt gehouden met privacy wensen.
• De hiërarchie van het erf is helder waar bij de inrichting onderscheid gemaakt wordt tussen voorerf en achtererf, al dan niet met (deels) collectieve buitenruimte. De inzet van collectief gebruik (van bijvoorbeeld een boomgaard of moestuin) versterkt de eerder genoemde één-erf-gedachte.
• Het voorerf is de 'sierzijde' met de bestaande hoofdwoning met een meer formele inrichting (geschoren hagen, siertuin e.d.). Het achtererf wordt ingericht met grovere, meer landschappelijke groenstructuren. De huidige gemeentelijke groensingel langs de kavel aan de Voorhorsterweg en Rondekamp met struiken en waardevolle bomen vormt een natuurlijke erfafscheiding en ondersteunt deze gedachte; het biedt kwaliteit om met de inrichting op voort te borduren.
• De plannen voegen zich in het behoud van de waardevolle laanboombeplanting aan de Colmschaterstraatweg
• Zet in op een groen erf/samen wonen in het groen en beperk het aandeel verharding met als doel tegengaan hittestress.
• Natuur inclusief bouwen meenemen in planvorming.

Een ander belangrijk aandachtspunt is dat de te realiseren bergingen bij de woningen inpandig worden ontworpen. Het bouwen van vergunningsvrije bouwwerken bij de te realiseren woningen is dan ook niet toegestaan, dit om de stedenbouwkundige opzet te behouden (één-erf-gedachte). Verder moet worden voldaan aan de Welstandsnota (hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 3.4.7).

Bovenstaande uitgangspunten uit de NvU zijn verwerkt in het inrichtingsplan van voorgenomen ontwikkeling. In afbeelding 2.3 is het inrichtingsplan met de indeling van het plangebied weergegeven. Het inrichtingsplan is ook opgenomen in Bijlage 1.

Afbeelding 2.3: Inrichtingsplan (Bron: GroenAdviesbureau H.A. ten Have)

De planontwikkeling bestaat uit het toevoegen van in totaal vijf woningen: één vrijstaand huis (110 m²) en twee tweekappers (twee woningen à 70 m², twee woningen à 90 m²). De woningen worden levensloopbestendig ingericht. Twee woningen zullen in de bestaande schuur worden gebouwd. De bestaande woning blijft behouden. Als onderdeel van de ontwikkeling worden voor de te realiseren woningen halfverharding en parkeerplaatsen aangelegd.

De bestaande schuur en de nieuwe woningen zijn de gebouwen voor het achtererf. Het achtererf wordt omzoomd door de groene beplantingsstrook langs de Voorhorsterweg en de Rondekamp. De woningen staan rondom een gemeenschappelijk pleintje. Het pleintje is gemeenschappelijk en ook nodig voor het kunnen draaien en keren van voertuigen van hulpdiensten. De nieuwe woningen staan gedraaid zodat er een informele setting ontstaat en om aan te sluiten bij het gewenste erfkarakter. Het erf wordt ontsloten op de Colmschaterstraatweg. Voor fietsers en voetgangers is een doorgang van het pleintje naar de Voorhorsterweg. Dit is echter alleen bedoeld als ontsluitingsroute en pertinent niet bedoeld als doorgaande fiets-/wandelroute.

Bij de opzet van de verkaveling wordt rekening gehouden met diverse omgevingsfactoren zoals de oriëntatie van de woningen op de omgeving en de openbare ruimte, de benodigde afstand tot bestaande bomen.

De locatie is in de huidige situatie voor auto's ontsloten vanaf de Colmschaterstraatweg. Ook in de toekomstige situatie is een ontsluiting via de Colmschaterstraatweg gewenst om te voldoen aan de typering van lintbebouwing. In de planopzet worden de nieuwe woningen op het achtererf ontsloten via de bestaande inrit van het perceel aan de Colmschaterstraatweg. Hierdoor zijn in de bestaande openbare ruimte voor verkeer geen aanpassingen nodig.

De uitgangspunten uit de NvU zijn op bovenstaande wijze voldoende verwerkt in het ontwerp van de gewenste ontwikkeling. Daarnaast wordt voldaan aan de Welstandsnota (zie paragraaf 3.4.7). Voorliggend bestemmingsplan voldoet daarmee aan de voorwaarden vanuit de NvU.

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het voor dit bestemmingsplan relevante beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Deventer.

Het initiatief is niet in strijd met het rijksbeleid.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen betreffen de Omgevingsvisie Overijssel (Actualisatie Omgevingsvisie 2022) en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel (Actualisatie Omgevingsverordening 2022).

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel- boven als ondergronds), hergebruik en herbestemming en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Hierna worden de lagen nader toegelicht.

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar – ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe – gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Het initiatief is niet in strijd met het provinciaal beleid.

Vanaf 2013 wordt er in de gemeente op het gebied van ecologie gewerkt met de “Werkwijze voor beleid en uitvoering van de ecologie in Deventer”. Hierin is beschreven dat Deventer rijk is aan soorten, vanwege de landschappelijke overgang van natte uiterwaarden bij de IJssel naar de droge dekzandruggen in het oosten. Deze soortenrijkdom bevindt zich zowel in het buitengebied als in het stedelijk gebied. Daarbij zijn enkele gebieden aangemerkt als Natura2000-gebied of Nationaal Natuurnetwerk (voormalige EHS), maar ook daarbuiten bevinden zich lanen, oud bos, weteringen, oude rivierarmen, etc. Het beleid is erop gericht om de bestaande waarden te beschermen en zo mogelijk te verbeteren. Geconstateerd is dat de trends van co-creatie en schaalverkleining aanknopingspunten bevatten om het beleid ten uitvoering te brengen.

De gemeente neemt al initiatief of verleent medewerking aan verbetering door herinrichting of beheer, ontplooit soortgerichte activiteiten, faciliteert vrijwilligers van groene organisaties, heeft een Adviesraad Natuur en Milieu ingesteld, hanteert criteria voor de natuurtoets, houdt inzicht in de aangetroffen soorten door het bijhouden van een eigen databank en verzorgt educatie (via mec De Ulebelt).

Ecologische inbreng bij ontwikkelingen is vooraf verplicht in de vorm van een dialoog, waarbij nadrukkelijk gebruik wordt gemaakt van de kennis die aanwezig is bij diverse groeperingen en binnen de gemeente (natuurambassadeurs). Bovendien wordt jaarlijks een schouw gemaakt om de stand van de ecologische waarden te monitoren. Daarnaast zijn er zogenaamde ambassadeursoorten aangewezen. Dat zijn de das, de gierzwaluw, de huismus en de gevlekte rietorchis. Door deze soorten te bevoordelen wordt het landschap en de biodiversiteit in het algemeen bevorderd. Tot slot is er een lijst opgenomen van 20 tinten groen, waarin de ontplooiingskansen staan benoemd bij de ontwikkeling en het beheer in de gemeente.

Toetsing

In paragraaf 4.2.6 wordt nader ingegaan op het aspect ecologie in het kader van de voorgenomen ontwikkeling. Op deze plaats wordt vermeld dat het voornemen past binnen de gemeentelijke werkwijze.

In de Woonvisie Deventer 2018 'Meer dan geWOON' zijn drie centrale ambities vastgelegd:

• Vitale stad aan de IJssel: werken aan een vitale gemeente met stedelijke voorzieningen, waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven en met voldoende draagkracht voor de sociaal-maatschappelijke opgaven en voorzieningen. Daarbij inzetten op economische ontwikkeling, duurzaamheid en versterking van de arbeidsmarkt en het vestigingsklimaat.
• Ongedeeld en inclusief: een samenleving zijn waarin iedereen meetelt en mensen omzien naar elkaar, een samenleving waarin generaties met elkaar verbonden zijn. Uitgangspunt is een gemengde bevolkingssamenstelling op wijk- en dorpsniveau met bijpassend gevarieerd woningaanbod. De beschikbaarheid en spreiding van voldoende betaalbare woningen is daarin een belangrijke opgave. Elke woningbouwontwikkeling draagt bij aan de ongedeelde en inclusieve samenleving.

• Duurzaam en toekomstbestendig: voorzien in de behoeften van de huidige samenleving, zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties in gevaar te brengen. Dit betekent een woningvoorraad die past bij de huidige woonwensen, die voor meerdere generaties geschikt is en de stad die voldoende flexibel is om in te spelen op veranderende woonwensen in de toekomst. Daarbij zijn een duurzame energievoorziening, verduurzaming van woningen en een klimaatbestendige inrichting van de woonomgeving belangrijke opgaven.

De drie centrale ambities zijn uitgewerkt in de vier hoofdopgaven die voor de gehele gemeente gelden: 'betaalbaar, compleet en divers', 'goed wonen in wijken en dorpen', 'duurzaam wonen' en 'vitaliteit en vernieuwing'. Uitgangspunt bij de uitwerking van woningbouwplannen zijn de specifieke opgaven in de wijk of het dorp en de uitgangspunten van de Woonvisie. Voor elke hoofdopgave zijn speerpunten geformuleerd.

Nieuwbouwopgave

Prognoses laten zien dat Deventer nog zeker 20 jaar groeit. Dat betekent dat er woningen aan de bestaande voorraad toegevoegd moeten worden om te voorzien in voldoende woonruimte. Daarnaast ziet Deventer de druk op de woningmarkt ook toenemen doordat meer mensen van buiten zich in Deventer willen vestigen. Deze vraag vanuit huishoudens van buiten Deventer met veelal midden en hogere inkomens, wil de gemeente faciliteren.

Met de provincie heeft Deventer nieuwbouwafspraken die uitgaan van het toevoegen van 3.000 woningen in 10 jaar. Gezien de druk op de woningmarkt en om op korte termijn te voorzien in de behoefte, gaat Deventer voor de eerste periode van 5 jaar uit van een taakstellend nieuwbouwprogramma van tenminste 350 woningen per jaar.

Betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van de sociale voorraad

Behalve dat de gemeente in de gaten houdt dat er voldoende sociaal aanbod is, gaat de aandacht uit naar de kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen.

Deventer verwacht woningen van goede kwaliteit voor de inwoners met een variatie in huurprijzen die aansluiten bij de inkomens en woonvraag. De vraag komt steeds meer vanuit de kleine huishoudens. Alleenstaanden en ouderen zijn een groeiende doelgroep. Dit vraagt om een meer gevarieerd woningaanbod. Maatwerk en flexibiliteit is nodig om woningen, passend bij elk budget en levensfase te kunnen bieden. Door goede spreiding en variatie van segmenten over de wijken, biedt Deventer daarbij zoveel mogelijk keuze en geven ze de ongedeelde samenleving vorm.

Om de beschikbaarheid van de sociale voorraad te bevorderen, onder andere voor starters, zet Deventer in op doorstroming. De gemeente wil mensen de kans bieden een stap op de woningmarkt te maken door toevoeging van duurzame koopwoningen in de segmenten sociale koop hoog, middeldure koop en het middeldure huursegment. Hiermee wil Deventer tegelijkertijd de groep middeninkomens bedienen. Voor deze doelgroep is de toegang tot de sociale huursector ingeperkt. Vanwege de strengere hypotheekregels zijn de mogelijkheden om te kopen echter ook beperkt.

Deventer vindt het belangrijk dat wonen betaalbaar blijft en dat de woningen bereikbaar blijven voor de doelgroep. Energielastenreductie ziet de gemeente als belangrijk middel om de betaalbaarheid te bevorderen. Duurzame woningen beperken de stijging van toekomstige woonlasten van de bewoner. Duurzaamheid en betaalbaarheid laat de gemeente hand in hand gaan. Vanuit duurzaamheid en betaalbaarheid, zet de gemeente ook zoveel mogelijk in op het benutten van de bestaande voorraad.

Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen

In het kader van het gemeentelijke traject 'Wonen en Voorzieningen' is de woningbouwopgave voor de dorpen nader uitgewerkt. Eind 2021 heeft de gemeenteraad de 'Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen vastgesteld'.

De woningbouwopgave voor Schalkhaar is gericht op het beter in balans brengen van het aanbod in het dorp. Er is met name extra woningbouw voor ouderen nodig zodat zij in Schalkhaar naar een geschikte woning kunnen doorstromen en zo er een woning vrijkomt voor starters. Woningbouw voor starters is achtergebleven en jongeren hebben wat minder kans om te starten in het dorp.

De zorgvraag van ouderen neemt toe, maar het aanbod woonzorg groeit niet, zij moeten in een eigen woning blijven of verhuizen naar een geschikte woning. Op inbreidingslocaties in en rond het centrum van Schalkhaar, zou meer van dergelijk aanbod gerealiseerd moeten worden. Daarnaast is er de wens om ruimte te geven aan initiatieven van senioren die gezamenlijk een levensloopgeschikt, dorps woonproject willen ontwikkelen met grondgebonden wonen.

Toetsing

Binnen het voornemen worden vijf woningen in het dorp Schalkhaar gerealiseerd. In de directe omgeving van het plangebied staan over het algemeen vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. Qua stedenbouwkundige opzet wordt hierbij aangesloten.

Het plan draagt bij aan de wens van de gemeente om mensen een kans te bieden een stap op de woningmarkt te maken door toevoeging van duurzame koopwoningen. Ook past de opgave binnen de kwantitatieve opgave van 3.000 woningen tot en met 2026.

De te realiseren woningen zijn gericht op ouderen en worden levensloopbestendig ingericht. Hiermee wordt expliciet uitvoering gegeven aan de gewenste woningbouwontwikkeling van Schalkhaar zoals verwoord in de 'Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen'. Door het realiseren van de vijf woningen neemt het aanbod van woningen voor ouderen toe waarmee voorliggend voornemen bijdraagt aan doorstroming. Hiermee komen woningen vrij voor starters.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend voornemen in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie.

De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.

Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:

• het ondergeschikt is aan de woonfunctie: max. 35 % van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt tot een maximum van 50 m2;
• er mag geen onevenredige hinder en overlast worden veroorzaakt;
• de persoon die de activiteit uitoefent moet tevens bewoner van het huis zijn;
• er mag geen horeca, detailhandel of groothandel plaatsvinden;
• uitsluitend categorie 1 bedrijven (volgens VNG-brochure "bedrijf en milieuzonering") zijn toegestaan;
• er mag geen duidelijk waarneembare nadelige invloed zijn op de verkeerssituatie.

In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een Bed & Breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.

Toetsing

Binnen voorliggend bestemmingsplan is sprake van functieregels, waarbij de mogelijkheid wordt geboden voor een beroep of bedrijf aan huis. Onderhavig bestemmingsplan sluit hiermee aan op het beleid uit bovengenoemde nota.

Geconcludeerd wordt dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang.

In en rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waarmee rekening gehouden dient te worden bij de uitvoering van dit plan. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Hemelwater en afvalwater

Ten aanzien van de beoogde woningen wordt het hemelwater opgevangen en geïnfiltreerd op het eigen terrein. Het huishoudelijk afvalwater wordt op het gemeentelijk riool aangebracht.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand(GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Overstroombaar gebied

Het plan ligt in een overstroombaar gebied. Onder overstroombaar gebied verstaat het waterschap gebieden die normaal niet onder water staan, maar kunnen overstromen (tijdelijk onder water staan). Het gaat zowel om uiterwaarden die frequent onder water staan (buitendijks) als om beschermde gebieden achter de dijk (binnendijks). Beide vallen onder het toepassingsbereik van de Europese Richtlijn Overstromingsrisico's (ROR). De provincie Overijssel verplicht initiatiefnemers een overstromingsrisicoparagraaf op te stellen ten behoeve van het ruimtelijke plan.

In de overstromingsrisicoparagraaf moet worden aangegeven hoe rekening wordt gehouden met waterveiligheid en voorzieningen voor noodsituaties (vluchtlocaties, aangepast bouwen, evacuatieroutes, bescherming van vitale infrastructuur, geleiding van water naar gebieden waar het minder schade toebrengt). Als er zwaarwegende maatschappelijke belangen zijn om in deze laaggelegen gebieden nieuwe stedelijke functies toe te voegen, dient de waterveiligheid ook op langere termijn gegarandeerd te zijn, bijvoorbeeld door de technische inrichting van het gebied en/of de wijze van bouwen.

Het plangebied ligt binnen de dijkring 53: Salland. Dit is een wettelijk vastgelegd dijkringgebied, waarbinnen alleen nieuwe grootschalige ontwikkelingen mogelijk zijn indien in het bestemmingsplan voorwaarden worden opgenomen om de veiligheid ook op lange termijn voldoende te waarborgen.

Door klimaatveranderingen moet meer rekening worden gehouden met de gevolgen van een overstroming. Inzet is het voorkomen van slachtoffers (rampenbeheersing) en van economische schade (gevolgenbeperking). In deze overstromingsrisicoparagraaf wordt ingegaan op de risico's bij overstroming en de stand van zaken van maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken.

De dijkring betreft een gebied met een risico op overstroming (minder snel en ondiep onderlopende gebieden) en heeft volgens de Waterwet een gemiddelde overschrijdingskans van 1/1250 per jaar. De primaire keringen worden op veiligheid beoordeeld door de beheerders. De Europese richtlijn overstromingsrisico's (2007) verplicht tot het inzetten van drie instrumenten voor een betere bescherming tegen overstromingen: een voorlopige risicobeoordeling (2011), kaarten (2014) en risicobeheersplannen (22 december 2015). De richtlijn geldt voor de binnendijkse (dijkringen) en buitendijkse gebieden van de IJssel. Voor woon- en werkgebieden dienen rampenplannen opgesteld te worden.

Met de nieuwe inrichting van het perceel zijn er voldoende mogelijkheden om rekening te houden met de waterveiligheid en voorzieningen te treffen voor een noodsituatie bij een overstroming. Het plan is via de gezamenlijke inrit ontsloten op de Colmschaterstraatweg. Op deze wijze kan de locatie zo snel mogelijk worden geëvacueerd.

Het aspect 'Waterhuishouding' vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend voornemen.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit de 'Nota 'Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets'. Deze parkeernormen zijn geënt op landelijke parkeerkencijfers op basis van de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW.

Voor de verkeersgeneratie wordt aangesloten bij de meest recente CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, 381 (december 2018). Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeersgeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen en dus op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. In de vermelde publicatie van het CROW worden parkeerkencijfers weergegeven onderverdeeld naar functies, de stedelijke zone en de stedelijkheidsgraad.

Op basis van voorliggend plan in relatie tot het gemeentelijke parkeerbeleid wordt voor de berekening van de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Stedelijkheidsgraad: 'sterk stedelijk' (CBS Statline);
• Gebiedsindeling: 'rest bebouwde kom';

Uitgaande van de in 4.5.2 genoemde uitgangspunten wordt in onderstaande tabel de parkeerbehoefte berekend.

Uit bovenstaande tabel komt naar voren dat er sprake is van een parkeerbehoefte afgerond naar boven van 11 parkeerplaatsen. Zoals uit de Planbeschrijving duidelijk wordt kan deze parkeerbehoefte geheel op eigen terrein worden opgevangen.

Uitgaande van de in 4.5.2 genoemde uitgangspunten wordt in onderstaande tabel de verkeersgeneratie berekend.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat er als gevolg van onderhavig plan er sprake is van afgerond naar boven 40 verkeersbewegingen per weekdagetmaal.

In de beoogde situatie ontsluiten alle woningen via een gedeelde uitrit op de Colmschaterstraatweg. Verwezen wordt naar paragraaf 2.2. Uit de Nota van Uitgangspunten komt naar voren dat om de één-erf-gedachte te behouden een tweede uitrit niet wenselijk is. De oriëntatie en de bereikbaarheid van het plangebied (het erf) moet gericht zijn op de Colmschaterstraatweg.

De Colmschaterstraatweg is ingericht als een 30 km/h-weg. Vanwege de knip richting de Nico van Bolkesteijnlaan is sprake van een lage verkeersintensiteit. Gelet op de relatief geringe toename van verkeersbewegingen en de uit te voeren aanpassingen kan deze als verkeersveilig worden aangemerkt. De aanpassingen zijn gelegen in het verwijderen van beplanting en hekwerk bij de inrit, het aanpassen van de bestaande inrit door deze te verbreden aan de zuidzijde en het verwijderen van hekwerk en het verwijderen van de haag of dit te verlagen tot 50 centimeter op de hoek Colmschaterstraatweg - Voorhorsterweg. Door de afsluitingen voor doorgaand verkeer is er voor fietsers voldoende ruimte als hoofdgebruiker en worden er meerdere opritten in de Colmschaterstraatweg gepasseerd. Dit zorgt niet voor ‘onverwachte’ situaties, zeker niet in combinatie met de te nemen (genoemde) maatregelen.

Overigens is voor fietsers en voetgangers wel voorzien in een ontsluiting op de Voorhorsterweg omdat dit geen afbreuk doet aan de één-erf-gedachte en andere voorwaarden uit de Nota van Uitgangspunten.

Het aspect 'Verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan.

Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het onder meer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing;
• buurtbeheer: optredende gebreken als gevolg van dagelijks gebruik adequaat en snel herstellen;
• jeugdopvang: creëren van adequate speel- en ontmoetingsplekken.

In dit geval worden binnen de bebouwde kom vijf woningen gerealiseerd. De vijf woningen worden ontsloten met een gezamenlijke uitrit. Hiermee wordt een soort 'hofje' gecreëerd. Naast de uitrit kunnen voetgangers en fietsers het plangebied ook via een pad verlaten (zie ook paragraaf 2.2). Het plangebied is vanuit verschillende richtingen zichtbaar vanuit bestaande woningen, waardoor een zekere mate van sociale controle mogelijk is. Het plan voorziet daarnaast niet in onoverzichtelijke, sociaal onveilige plekken.

Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het aspect 'Socialeveiligheid'.

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. De Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (bouwvergunning) en regels voor het verrichten van 'werken' (aanlegvergunning).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet Milieubeheer en de bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van het ruimtelijke beleid.

De gemeente Deventer doet vooruitlopend op de komst van de Omgevingswet mee met een landelijk experiment onder de Crisis- en herstelwet om vast te oefenen met het instrument omgevingsplan. Daarom is een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte opgesteld voor het stedelijk gebied, het 'Chw bestemmingpsplan Deventer, stad en dorpen'. Hiermee heeft de gemeente ervaring opgedaan voor het later vormgeven van een 'echt' omgevingsplan. De Crisis- en herstelwet kan nog niet de mogelijkheden bieden die de Omgevingswet straks voor het omgevingsplan open stelt. Het bestemmingsplan 'Deventer, Stad en Dorpen' blijft een bestemmingsplan onder de huidige regelgeving. Later maakt de gemeente samen met het bestaande bestemmingsplan voor het gehele buitengebied één omgevingsplan voor het hele grondgebied van de gemeente Deventer.

De gemeente Deventer is in de 8e tranche van de Crisis en herstelwet opgenomen, waarbij de mogelijkheid is geboden om te kunnen gaan experimenteren met het opstellen van een bestemmingsplan met een bredere reikwijdte voor het gehele (gemeentelijke) grondgebied. Van toepassing zijn de artikelen 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

In de Deventer Chw bestemmingsplannen zijn de regels voor de bestemmingen gekoppeld aan vlakken op de verbeelding. Hierbij is niet de standaard indeling van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) aangehouden, maar is gekozen voor een andere indeling. De regels zijn direct gekoppeld aan vlakken op de digitale verbeelding. Door in de digitale verbeelding van het plan te klikken op een locatie is hierdoor meteen duidelijk welke regels van toepassing zijn. De vlakken zijn onderverdeeld in de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Functieregels
• Hoofdstuk 3 Bouwregels
• Hoofdstuk 5 Algemene regels
• Hoofdstuk 6 Overgangs- en slotregels

De Bijlagen bij de regels zijn niet gekoppeld aan de verbeelding, maar zijn gekoppeld aan artikelen in de regels.

Hieronder is per hoofdstuk omschreven wat de regels zijn en zijn de uitgangspunten voor die regels benoemd.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen. Hierin zijn twee artikelen opgenomen: Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten. Deze regels dienen ter verduidelijking van de in de andere regels opgenomen begrippen en op welke manier gemeten dient te worden.

Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bepalingen met betrekking tot de toegelaten functies, oftewel, waar mag je de locatie voor gebruiken. Per op de verbeelding aangegeven functie bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die functie gelden. Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende functieregels in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.

Hoofdstuk 3 bevat de planregels in verband met de bepalingen met betrekking tot het bouwen. De bouwregels geven een antwoord op de vraag wat op de locatie gebouwd mag worden met bijbehorende maatvoering. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om Bouwregel-16.

Om de stedenbouwkundige opzet te borgen zoals deze is beschreven in de Nota van Uitgangspunten (zie ook paragraaf 2.2) zijn een aantal aanduidingen opgenomen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend worden gesitueerd ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'. De bouw- en goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m), maximum goothoogte (m)' aangegeven bouw- en goothoogte bedragen. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' is het bouwen van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen niet toegestaan. Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van de publicatie van het ontwerp van dit plan.

Voorheen waren de functionele regels en de bouwregels opgenomen in één bestemming. Doordat in dit bestemmingsplan de keuze is gemaakt om de functies op locaties te 'stapelen', is er geen sprake meer van een gemengde bestemming. Aangezien op een locatie wel meerdere functies aanwezig kunnen zijn, maar niet meerdere bouwregels, is ervoor gekozen om de bouwregels in aparte regels op te nemen.

Hoofdstuk 4 bevat dubbelbestemmingen. De in dit plan opgenomen dubbelbestemming overlappen de functieregels en bouwregels en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de functie- en bouwregels en de dubbelbestemmingen. Met de dubbelbestemming wordt een zone op de verbeelding aangegeven waar beperkingen gelden voor bijvoorbeeld het gebruik en/of de bouwmogelijkheden.

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Hoofdstuk 5 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg het hele plangebied betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels. Het gaat om algemene bouwregels, gebruiksregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels en de anti-dubbeltelregel.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel: Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik mogelijk is gemaakt, na realisatie daarvan, door feitelijke gebruiksverandering opnieuw (voor een tweede keer) gebruik zou kunnen worden gemaakt. Grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van een bouwplan, mag niet een tweede maal meetellen voor de toelaatbaarheid van andere bouwplannen. De anti-dubbeltelregel is een standaard regel, die is voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 7 Algemene bouwregels: De bepaling 'Bestaande afstanden en maten' dient om maten en percentages die in het verleden legaal zijn gerealiseerd, maar die op het tijdstip van de ontwerp-terinzagelegging van het plan blijken af te wijken van dat plan, als recht in het nieuwe plan toe staan. Zonder deze bepaling zouden die situaties (mogelijk) onder het overgangsrecht gaan vallen en dan niet als recht zijn toegelaten, maar slechts worden gedoogd. Deze bepaling versterkt de rechtszekerheid. Het gaat hierbij om maatvoering betreffende de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en inhoud, alsmede om de locatie of afstand van bouwwerken. Dit zijn onder andere ook bouwwerken die buiten het bouwvlak vallen of buiten een zone bijgebouwen. Ook de afstand tot zijdelingse perceelsgrens en dergelijke valt onder deze bepaling. Indien er sprake is van nieuwbouw dan mogen ook de bestaande afstanden en maten worden aangehouden.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels: In dit artikel zijn meerdere bepalingen opgenomen met betrekking tot algemene regels voor het gebruik van gronden en bouwwerken.

• Strijdig gebruik: Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de toegelaten functies. Een aantal functies worden specifiek benoemd als strijdig gebruik, om discussies te vermijden.
• Beroep of bedrijf aan huis: Dit betreft de bepalingen voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
• Kleinschalige kinderopvang: In dit artikel wordt geregeld dat kinderopvang onder bepaalde omstandigheden toegelaten wordt in woningen. Met een omgevingsvergunning is het tevens mogelijk om kinderopvang te vestigen in een bedrijfswoning. Deze omgevingsvergunning wordt alleen verleend als er kan worden aangetoond dat het nieuwe gebruik passend is bij de bestaande milieu- en externe veiligheidssituatie en er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden voor kinderopvang.
• Voorwaardelijke verplichting inrichtingsplan: In deze voorwaardelijke verplichting is bepaald dat bij het in gebruik nemen van de gronden voorzien moet zijn in de aanleg en instandhouding van de in het Inrichtingsplan opgenomen inpassingsmaatregelen.
• Voorwaardelijke verplichting natuurinclusief bouwen: Voor de nieuw te bouwen woningen geldt dat deze natuurinclusief moeten worden gebouwd. Hiertoe is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Per deelgebied dient een bepaald aantal punten te worden behaald om te kunnen voldoen aan de voorwaarde voor het natuurinclusief bouwen.
• Voorwaardelijke verplichting parkeren auto's en fietsen, laden en lossen: In deze voorwaardelijke verplichting is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeren conform de parkeereis uit de Nota parkeernormen 2013 en de Beleidsregels Parkeren bestemmingsplannen Deventer 2015 of de rechtsopvolgers daarvan. Voorts is een lid opgenomen om ook voor de behoefte in ruimte voor laden en lossen de Nota parkeernormen 2013 en de Beleidsregels Parkeren bestemmingsplannen Deventer 2015 van toepassing te laten zijn. Het is mogelijk om van deze regel af te wijken middels een omgevingsvergunning Deze afwijkingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast indien dat in het betreffende beleid is opgenomen en onder de daarin bepaalde voorwaarden of als er andere zwaarwegende belangen zijn die het afwijken hiervan rechtvaardigen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels: Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid af te wijken van de in het plan genoemde maten met maximaal 10% en om het profiel van wegen of bouwgrenzen in geringe mate aan te passen.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

• Wijziging bestemmings- en bouwvlakken: Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken (vlakken met eenzelfde toegelaten functie) en bouwvlakken te wijzigen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.

Hoofdstuk 6 Overgangs- en slotregels: Dit hoofdstuk bevat de overgangs- en slotregels.

Het overgangsrecht bestaat uit drie delen, namelijk overgangsrecht voor bouwwerken, ten aanzien van het gebruik en het persoonsgebonden overgangsrecht.

Het overgangsrecht is een regeling die erin voorziet dat oude situaties, die ten tijde van een vorige bestemmingsplan al bestonden en mochten bestaan, maar die in strijd zijn met het daarop volgende bestemmingsplan, mogen blijven bestaan. Het overgangsrecht heeft als doel bij de invoering van nieuwe bestemmingsregels, bescherming te bieden aan gevestigde belangen of verkregen rechten.

Het overgangsrecht is in principe bedoeld als uitsterfconstructie. De gedachte daarachter is dat een ongewenste situatie in beginsel tijdens de periode waarvoor het bestemmingsplan geldt, wordt beëindigd. Overgangsbepalingen in een bestemmingsplan zijn meestal gesplitst in twee zaken, namelijk die ten aanzien van het bouwen en die betreffende het gebruik.

In artikel art. 3.1.6 lid 1, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is. Allereerst wordt in paragraaf 6.2 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. Vervolgens wordt in paragraaf 6.3 ingegaan op de 'maatschappelijke uitvoerbaarheid'.

De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De zogenaamde “aangewezen bouwplannen” waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m².

In het voorliggende geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Deventer. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Voor de gemeente Deventer zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan kan daarmee worden aangetoond.

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Participatie

Ter voorbereiding op het opstellen van het bestemmingsplan heeft initiatiefnemer meerdere malen gesproken met omwonenden. Na het sluiten van de intentieovereenkomst heeft initiatiefnemer de buurt persoonlijk geïnformeerd en een brief overhandigd over (de start van) het haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijke ontwikkeling.

Op 13 mei 2023 is een bijeenkomst georganiseerd waarvoor directe omwonenden van de Colmschaterstraatweg, Voorhorsterweg en Rondekamp waren uitgenodigd. Bij de bijeenkomst werd door omwonenden aangegeven dat men graag meer en beter over het proces, de voortgang en de communicatie geïnformeerd wilde worden. Daarnaast waren er zorgen over planschade, de verkeersveiligheid en het bouwproces met mogelijke overlast. Als gevolg van deze punten is besloten een vervolgbijeenkomst te organiseren.

Op 29 juni 2023 is een bijeenkomst georganiseerd waarbij ook personen vanuit de gemeente Deventer aanwezig waren. De punten van zorg uit de vorige bijeenkomst zijn opnieuw langsgekomen. Qua verkeersveiligheid zijn er aanpassingen gedaan in de planvorming door de inritsituatie overzichtelijker te maken, waarbij de beplanting wordt weggehaald of in hoogte wordt verlaagd.

Met een aantal bewoners is op 19 juli 2023 gesproken over de verkeersveiligheid. Naar aanleiding van dit gesprek is door hen een alternatief plan aangedragen met name ten aanzien van de ontsluiting. In dit alternatief vindt de ontsluiting van de nieuw te bouwen woningen op het achtererf plaats op de Voorhorsterweg. Besloten is om niet in te stemmen met dit alternatieve plan omdat dit indruist tegen de één-erf-gedachte uit de Nota van Uitgangspunten (zie paragraaf 2.2). Daarnaast zorgt het voornemen voor een relatief geringe toename in verkeersbewegingen, hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.5.4. De Colmschaterstraatweg is een 30 km/h-weg en is geen doorgaande weg. Naar aanleiding van de bijeenkomst op 29 juni zijn maatregelen genomen om de ontsluiting op de Colmschaterstraatweg veiliger te maken. Deze ontsluiting is als verkeersveilig aan te merken. Overigens is voor voetgangers en fietsers wel voorzien in een ontsluiting op de Voorhorsterweg.

Hiermee is het participatietraject goed doorlopen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn is één zienswijze ingediend tegen het plan. Deze is beantwoord in de zienswijzennota. Naar aanleiding van de zienswijze zijn enkele tekstuele aanpassingen gedaan en is het inrichtingsplan aangepast. Hiervoor wordt verwezen naar de zienswijzennota.

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn.
Provincie:

Het plan is voor vooroverleg toegezonden aan de provincie Overijssel. In een reactie geeft de provincie aan dat het plan passend is in haar ruimtelijk beleid. De provincie gaat akkoord met voorgenomen ontwikkeling. Hiermee is het vooroverleg met de provincie afgerond.

Waterschap:

Het plan is voor vooroverleg aan het waterschap Drents Overijsselse Delta voorgelegd door middel van het invullen van de digitale watertoets. Het waterschap heeft een positief advies uitgebracht.