Artikel 1.1 van het Omgevingsbesluit, artikel 1.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, artikel 1.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving en artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn van overeenkomstige toepassing op dit omgevingsplan, tenzij hierna daarvan is afgeweken.

Voor de toepassing van de Regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a (hoofdstuk 22h van het omgevingsplan) gelden de volgende begripsbepalingen:

het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a met identificatienummer NL.IMRO.0150.TAM008-VG01 van de gemeente Deventer, met de daarbij behorende geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

het besluit tot wijziging van het Omgevingsplan gemeente Deventer, waarbij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a bedoeld in artikel 1.1 is toegevoegd als hoofdstuk 22h;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw of overkapping welke in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.

een voor de huisvesting van een (zelfstandig) huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw.

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' worden gehouden en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht.

Het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn van het eigen bedrijf of het be- of verwerken van agrarische producten die afkomstig zijn uit de eigen regio.

Onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

De kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

De aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit het verleden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de planregels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van de nader in de planregels omschreven gronden aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

Een aan de woonactiviteit ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een Bed and Breakfastvoorziening buitengebied wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

een beroep of bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonactiviteit behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonactiviteit in overeenstemming is;

Afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen en dakvorm van een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsbesluit omgevingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsbesluit omgevingsplan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan of wijzigingsbesluit omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan of besluit.

Gebruik van grond(en) en (een) bouwwerk(en) zoals dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het wijzigingsbesluit omgevingsplan bestaat of rechtens mag bestaan, waarbij het voorgaande niet van toepassing is op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan of wijzigingsbesluit omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat bestemmingsplan of wijzigingsbesluit.

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (bedrijfs)woning.

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan;

iedere bovenbeëindiging van een bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

Bebouwd of onbebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, waarbij het omgevingsplan die inrichting niet verbiedt.

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop een seksclub en een seksautomatenhal;

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen, natuurobservatie en natuurspeelplaatsen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde gebruiksactiviteit;

veehouderij met meer dan 10 geiten;

Het uitoefenen van agrarische of natuurgerichte activiteiten die bijdragen aan het beheer van het landschap maar niet als volwaardig, reëel of deeltijd agrarisch bedrijf kunnen worden aangemerkt.

Het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling waarin de situering van bouwwerken ten opzichte van elkaar en van de omgeving en het al dan niet aanbrengen van beplanting op een goede manier is weergegeven.

een dak met een nok en een zekere helling;

Voorzieningen, zoals aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken, ten behoeve van activiteiten, zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie.

De situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur;

een plaats in het water, al dan niet aangevuld met een op de oever aanwezig terrein of een gedeelte daarvan, dat ingericht is voor het afmeren van een vaartuig;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de aanwezige flora en fauna;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de gebruiksactiviteit(en) toegestaan.

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn Gebruiksactiviteiten toegestaan onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voorzover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

seksinrichtingen, zoals clubprostitutie (seksclubs, privéhuizen) en erotische massagesalons en naar de aard daarmee gelijk te stellen seksinrichtingen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

Een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

een agrarisch bedrijf dat uitsluitend is gericht op het fokken van paarden, de verkoop van gefokte paarden en het houden van paarden ten behoeve van de fokkerij;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: een horizontaal vlak gelegen op 30 cm boven de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter hoogte van die hoofdingang, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven;
3. c. voor een bouwwerk drijvend op het water: de waterspiegel;
4. d. voor een bouwwerk in of over het water, geen drijvend bouwwerk zijnde: de hoogte van het terrein ter plaatse van het punt dat het meest nabij ligt aan waar het water grenst aan het vasteland;

Een (deel van) een (voormalig) agrarisch gebouw, dat is bestemd voor recreatief nachtverblijf, waarbij wordt overnacht in kamers en waar keuken en/of sanitair in een gemeenschappelijke ruimte zijn ondergebracht. Voor zover sprake is van 1 plattelandskamer dient gebruik te worden gemaakt van keuken en/of sanitair in het hoofdgebouw.

1. a. het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling;
2. b. van een prostitutiebedrijf is geen sprake als:
   1. 1. er sprake is van één zelfstandig werkende zich prostituerende persoon;
   2. 2. prostitutie plaatsvindt in de woning van de zich prostituerende persoon;
   3. 3. de woning geen uiterlijke kenmerken van prostitutie heeft, en
   4. 4. niet (uitvoerig) geadverteerd wordt.

De zakelijk gerechtigde tot de grond dan wel degene die uit anderen hoofde tot het treffen van voorzieningen bevoegd is.

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven met behulp van automaten;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven door middel van audiovisuele apparatuur;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop of sekstheater een seksautomatenhal, prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een parenclub en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

een seksinrichting waarin hoofdzakelijk erotisch-pornografische voorstellingen worden gegeven door middel van live-shows;

de Staat van bedrijfsactiviteiten die van deze regels deel uitmaakt.

Het te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van agrarische producten aan particulieren, voor zover deze producten op het eigen bedrijf zijn geteeld of het resultaat zijn van ambachtelijke be- of verwerking van agrarische producten.

grond waarop voor particulier gebruik op recreatieve wijze voedings- en siergewassen worden geteeld;

Bebouwing die niet meer in gebruik is voor de uitoefening van een (agrarisch) bedrijf.

1. 1. De gevel ter plaatse van de aanduiding 'voorgevel';
2. 2. Indien de aanduiding 'voorgevel' ontbreekt:
   1. a. De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt,
   2. b. Tenzij uit cultuurhistorisch oogpunt een andere gevel als voorgevel heeft te gelden, blijkend uit gevelindeling, ornamentiek en/of erfinrichting.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Vvoor de toepassing van de regels in Hoofdstuk 3 [H. 22h paragraaf 3] Ruimtelijkebouwactiviteiten en Hoofdstuk 4 [H. 22h paragraaf 4] Aanwijzingen, beschermingszones,beperkingengebieden gelden de volgende meetbepalingen:

tussen bouwwerken onderling daar waar deze afstand het kleinst is.

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de diepte van een aan- of uitbouw wordt loodrecht vanaf de gevel van het hoofdgebouw, waaraan de aan- of uitbouw wordt gebouwd, gemeten.

de helling van het dakvlak, gemeten ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de bovenkant van de begane grondvloer, de binnenzijde van de buitenmuren en/of scheidingsmuren en de binnenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. Het is verboden om zonder omgevingsvergunning gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan de Gebruiksactiviteiten toegestaan zoals opgenomen in Hoofdstuk 2 [H. 22hparagraaf 2] Gebruiksactiviteiten.
2. b. Tot een strijdig gebruik, strijdig met de Gebruiksactiviteiten toegestaan(s), wordt in ieder geval gerekend:
   1. 1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
   2. 2. het gebruik van onbebouwde gronden als stand- of ligplaats van onderkomens, en als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de Gebruiksactiviteiten toegestaan gerichte beheer van de gronden;
   3. 3. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel waarbij geen sprake is van incidenteel, in beperkte mate, en voortvloeiend uit en ondergeschikt aan de overige op het perceel toegestane activiteiten, met uitzondering van gronden waarbij middels een specifieke gebruiksactiviteiten detailhandel is toegestaan;
   4. 4. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte;
   5. 5. het gebruik van recreatiewoningen ten behoeve van permanente bewoning;
   6. 6. het gebruik van plattelandskamers ten behoeve van permanente bewoning.
      

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. 1. De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in een besluit als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet op de locatie, bedoeld in het derde lid;
2. 2. De regels in afdeling 22.2, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en afdeling 22.3 zijn niet van toepassing voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk.
3. 3. De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a (hoofdstuk 22h) zijn van toepassing op de locatie Randerstraat 34a waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.TAM008-VG01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk.

Gebruik van ruimten binnen een woning (inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen, en overige bijgebouwen en overkappingen) ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis wordt overeenkomstig de Gebruiksactiviteiten toegestaan(s) aangemerkt, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonactiviteiten en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. a. het gebruik dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in een woonomgeving;
2. b. alleen beroepen of bedrijven zijn toegestaan die in de van deze planregels deel uitmakende [Staat van beroep- of bedrijfsactiviteiten aan huis] zijn aangeduid als milieucategorie 1, of beroepen en bedrijven die gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving redelijkerwijs met deze bedrijven kunnen worden gelijkgesteld;
3. c. het gebruik mag geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte hebben;
4. d. maximaal 35% van de vloeroppervlakte van de woning (met inbegrip van de gerealiseerde aan- en uitbouwen en bijgebouwen), tot ten hoogste (en in totaal) 100 m2 mag worden gebruikt voor het aan huis verbonden beroep of bedrijf;
5. e. er mag geen detailhandel plaatsvinden;
6. f. er mag geen horeca plaatsvinden, waarbij in afwijking hiervan een Bed andBreakfastvoorziening buitengebied mag worden gerealiseerd mits:
   1. 1. de toeristisch recreatieve overnachtingsmogelijkheid niet als zelfstandige wooneenheid functioneert (de realisatie van een aparte kookgelegenheid is niet toegestaan);
   2. 2. het authentieke uiterlijk of de verschijningsvorm van de woning wordt gehandhaafd;
   3. 3. het maximaal aantal slaaplaatsen ten dienste van de Bed and Breakfastvoorzieningbuitengebied niet meer dan 4 bedraagt;
7. g. er mag geen seksinrichting worden opgericht;
8. h. het beroep of bedrijf dient door een bewoner van de woning te worden uitgeoefend.

In het als Agrarisch met waarden - landschapswaarden aangewezen gebied zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

1. a. grondgebruik ten dienste van de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1.7 onder a, b, e, f en g;
2. b. het weiden van vee en het verbouwen van gewassen anders dan in het kader van de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met dien verstande dat volkstuincomplexen niet zijn toegestaan;
3. c. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschapswaarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
4. d. extensieve dagrecreatie;

met de daarbij behorende voorzieningen.

In het als Wonen - buitengebied aangewezen gebied zijn de volgende gebruiksactiviteiten toegestaan:

1. a. het wonen;
   1. 1. al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis conform het gestelde in artikel 7.1Beroep of bedrijf aan huis en kleinschalige kinderopvang conform het gestelde in artikel 7.2Kleinschalige kinderopvang;
2. b. bij deze Gebruiksactiviteiten toegestaan behorende voorzieningen;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. de in onderstaande tabel 'Nevenactiviteiten die bij recht zijn toegestaan'vermelde toegestane nevenactiviteiten;
4. d. Bed and Breakfastvoorziening buitengebied;

Tabel: 'Nevenactiviteiten die bij recht zijn toegestaan'

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. bij een combinatie van nevenactiviteiten mag de bebouwingsoppervlakte ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning;
3. c. het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 4;
4. d. nevenactiviteiten zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing;
5. e. de vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis bedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen detailhandel toegestaan.

Artikel 22.27 is alleen van toepassing op bouwactiviteiten die voldoen aan de regels uit Hoofdstuk 3 [H. 22h paragraaf 3] Ruimtelijke bouwactiviteiten.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand van bouwwerken, die rechtens tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in of krachtens het bepaalde in [H. 22h paragraaf 3] Ruimtelijke bouwactiviteiten van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal voorgeschreven respectievelijk maximaal toegestaan.

Artikel 11 geldt ter plaatse van 'Bouwregel-14'.

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels als bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, onder a:

1. a. Uitsluitend erf- of terreinafscheidingen en veekeringen zijn toegestaan, waarbij de hoogte niet meer mag bedragen dan 1 m;
2. b. In afwijking van onderdeel a zijn ook paardenbakken toegestaan als wordt voldaan aan de volgende beoordelingsregels:
   1. 1. Paardenbakken zijn alleen toegestaan bij en aansluitend op aangrenzende percelen met de functie 'Wonen';
   2. 2. Per woning is maximaal één paardenbak buiten het functie- of bouwvlak toegestaan;
   3. 3. De afstand tussen de paardenbak en functie- of bouwvlakken van derden bedraagt minimaal 25 m;
   4. 4. De oppervlakte van een paardenbak is niet meer 1.000 m²;
   5. 5. De omheining van een paardenbak is niet hoger dan 1,5 m;
   6. 6. Bij de paardenbak zijn lichtmasten toegestaan met een hoogte van niet meer dan 6 m, mits lichtvervuiling tot een minimum wordt beperkt;
   7. 7. De paardenbak wordt landschappelijk ingepast.

Artikel 12 geldt ter plaatse van 'Bouwregel-45'.

Voor het bouwen van woningen, inclusief aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen, aangebouwde overkappingen en ondergrondse bouwwerken met een ruimtelijke uitstraling, gelden de volgende regels als bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, onder a:

1. a. Woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van een bouwvlak;
2. b. Het aantal woningen binnen een bouwvlak bedraagt niet meer dan één, tenzij door middel van een aanduiding anders is aangeduid;
3. c. De inhoud van een woning bedraagt niet meer dan 750 m3, tenzij door middel van een aanduiding anders is aangeduid;
4. d. De goothoogte van een woning bedraagt niet meer dan 4,5 m en de bouwhoogte van een woning bedraagt niet meer dan 10 m, tenzij door middel van een aanduiding anders is aangeduid;
5. e. In afwijking van het vorige onderdeel is de goothoogte ter plaatse van een wolfseinde niet hoger dan 1 m beneden de aangrenzende noklijn (loodrecht gemeten);
6. f. De dakhelling van een woning bedraagt minimaal 20° en maximaal 55°.

Voor het bouwen van vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen gelden de volgende regels als bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, onder a:

1. a. Bijgebouwen en overkappingen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
2. b. De oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen bij een woning bedraagt niet meer dan 100 m², tenzij door middel van een aanduiding anders is aangeduid. Een aanduiding kan ook een totale oppervlakte aan bijgebouwen bij meerdere woningen aanduiden;
3. c. De goothoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan 3 m en de bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan 6 m, tenzij ter plaatse van een aanduiding anders is aangeduid ;
4. d. In afwijking van het vorige onderdeel bedraagt de goothoogte van bijgebouwen en overkappingen niet meer dan 4 m, als de hogere goothoogte noodzakelijk is voor het stallen van werktuigen ten behoeve van hobbymatige agrarische of natuurgerichte activiteiten;
5. e. De dakhelling van bijgebouwen en overkappingen bedraagt minimaal 20° en maximaal 55°.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw of overkapping zijnde, gelden de volgende regels als bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, onder a:

1. a. Erf- of terreinafscheidingen zijn toegestaan met een maximale bouwhoogte van:
   1. 1. 1 m, indien gesitueerd voor de voorgevel van de woning;
   2. 2. 2 m, indien gesitueerd op andere plaatsen;
2. b. De bouwhoogte van lichtmasten ten behoeve van paardenbakken bedraagt niet meer dan 6 m;
3. c. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouw of overkapping zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels als bedoeld in artikel 22.29, eerste lid, onder a:

1. a. Ondergrondse bouwwerken worden uitsluitend gebouwd binnen bouwvlakken en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen';
2. b. Ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegankelijk vanuit de binnenzijde van het gebouw waaronder zij zijn gerealiseerd;
3. c. Ondergrondse bouwwerken met een ruimtelijke uitstraling zijn uitsluitend toegestaan onder woningen.

Voor het bouwen van woningen, bijgebouwen, overkappingen en overige bouwwerken geldt, in afwijking van artikel 22.29, eerste lid, onder b, het volgende:

1. a. Het uiterlijk van bouwwerken voldoet aan de criteria voor beeldkwaliteit opgenomen in het beeldkwaliteitplan in Bijlage 2 bij de regels in dit hoofdstuk;
2. b. Indien de criteria uit afbeeldingen bestaan, geldt dat de opgenomen afbeeldingen weergeven welke aspecten in een concreet ontwerp van belang zijn. De afgebeelde modellen zijn geen ontwerp en behoeven niet letterlijk overgenomen te worden.

In het gebied 'Waarde - Archeologie - 2' gelden, naast de andere daar opgenomen regels over activiteiten, regels ter bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Onverminderd de andere op deze locatie voorkomende bouwregels, zoals opgenomen in Hoofdstuk 3, en in aanvulling op de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.35 van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken:

1. a. met een oppervlakte groter dan 2.500 m²;
2. b. waarbij benodigde grondingrepen, zoals graafwerkzaamheden en heiwerkzaamheden, dieper zijn dan 0,5 m onder maaiveld, en
3. c. die worden gebouwd op en/of in de gronden als bedoeld in artikel 13.1,

verplicht een rapport over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. als het bouwen uitsluitend betrekking heeft op de vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering,
2. b. als de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag al voldoende vaststaat.

In aanvulling op de beoordelingsregels zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken uitsluitend verleend als aangetoond is dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning niet zullen worden verstoord, tenzij er voorschriften aan de omgevingsvergunning gekoppeld worden zoals bedoeld in 13.3.

Overeenkomstig de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.284 tweede lid van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 13.5.1 verplicht een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen al voldoende vaststaat;
2. b. de werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte groter dan 1.000 m² en kleiner is dan 2.500 m²

De in artikel 13.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien de betrokken archeologische waarden door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden.

In het gebied 'Waarde - Archeologie - 3' gelden, naast de andere daar opgenomen regels over activiteiten, regels ter bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Onverminderd de andere op deze locatie voorkomende bouwregels, zoals opgenomen in Hoofdstuk 3, en in aanvulling op de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.35 van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken:

1. a. met een oppervlakte groter dan 500 m²;
2. b. waarbij benodigde grondingrepen, zoals graafwerkzaamheden en heiwerkzaamheden, dieper zijn dan 0,5 m onder maaiveld, en
3. c. die worden gebouwd op en/of in de gronden als bedoeld in artikel 14.1,

verplicht een rapport over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. als het bouwen uitsluitend betrekking heeft op de vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering,
2. b. als de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag al voldoende vaststaat.

In aanvulling op de beoordelingsregels zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken uitsluitend verleend als aangetoond is dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning niet zullen worden verstoord, tenzij er voorschriften aan de omgevingsvergunning gekoppeld worden zoals bedoeld in 14.3.

Overeenkomstig de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.284 tweede lid van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 14.5.1 verplicht een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen al voldoende vaststaat;
2. b. de werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte groter dan 200 m² en kleiner is dan 500 m²

De in artikel 14.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien de betrokken archeologische waarden door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden.

In het gebied 'Waarde - Archeologie - 4' gelden, naast de andere daar opgenomen regels over activiteiten, regels ter bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Onverminderd de andere op deze locatie voorkomende bouwregels, zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 en in aanvulling op de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.35 van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken:

1. a. met een oppervlakte groter dan 200 m²;
2. b. waarbij benodigde grondingrepen, zoals graafwerkzaamheden en heiwerkzaamheden, dieper zijn dan 0,5 m onder maaiveld, en
3. c. die worden gebouwd op en/of in de gronden als bedoeld in artikel 15.1,

verplicht een rapport over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. als het bouwen uitsluitend betrekking heeft op de vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering,
2. b. als de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bevoegd gezag al voldoende vaststaat.

In aanvulling op de beoordelingsregels zoals opgenomen in Hoofdstuk 3 wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bouwwerken uitsluitend verleend als aangetoond is dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning niet zullen worden verstoord, tenzij er voorschriften aan de omgevingsvergunning gekoppeld worden zoals bedoeld in 15.3.

Overeenkomstig de aanvraagvereisten zoals opgenomen in artikel 22.284 tweede lid van dit omgevingsplan is de aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 15.5.1 verplicht een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen in voldoende mate is vastgesteld, tenzij:

1. a. de archeologische waarde van het terrein naar het oordeel van het bestuursorgaan dat bevoegd is die vergunning te verlenen al voldoende vaststaat;
2. b. de werkzaamheden plaatsvinden over een oppervlakte groter dan 100 m² en kleiner is dan 200 m²

De in artikel 15.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien de betrokken archeologische waarden door de activiteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voorschriften te verbinden.

Ter plaatse van het werkingsgebied TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a is de rechthebbende verplicht om binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van dit wijzigingsbesluit landschapsontsierende bebouwing te slopen zoals aangeduid in Bijlage 3.

1. 1. Ter plaatse van het werkingsgebied TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a is de rechthebbende verplicht om binnen 18 maanden na het onherroepelijk worden van dit wijzigingsbesluit het inrichtingsplan uit te voeren zoals opgenomen in Bijlage 4, inclusief het uitvoeren van natuurinclusieve maatregelen zoals opgenomen in dat inrichtingspan.
2. 2. Als ter plaatse van het werkingsgebied TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a een of meer nieuwe woningen of andere hoofdgebouwen zijn toegestaan, vangt de in onderdeel 1 bedoelde termijn aan op de dag na het onherroepelijk worden van de voor het bouwen van de eerste woning of hoofdgebouw benodigde omgevingsvergunning.
3. 3. De op grond van onderdeel 1 aangelegde (beplantings)maatregelen worden op duurzame wijze in stand gehouden.

Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op het perceel aan de Randerstraat 34a in Diepenveen. Op het perceel bevindt zich een manege, een bestaande schuur en een bedrijfswoning. De ontwikkeling gaat uit van het slopen van de manege en een deel van de bestaande schuur en het realiseren van een nieuwe woning en bijgebouw. In de gewenste situatie is sprake van twee woningen met bijgebouw voor beide woningen.

Ter plaatse van het projectgebied is sprake van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Deventer zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat onder andere uit het bestemmingplan “Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A”. Op basis van het hiervoor genoemde bestemmingplan ontbreken ter plaatse van het projectgebied de bouw- en gebruiksmogelijkheden om twee reguliere woningen met bijgebouw voor beide woningen te realiseren.

Om dit mogelijk te maken, moet het omgevingsplan van de gemeente Deventer worden gewijzigd. Dit TAM-omgevingsplan zorgt voor de gewenste planologische kaders en toont aan dat het voornemen in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Deze vangnetten zorgen ervoor dat deze organisaties de belangrijkste uitvoeringsprocessen kunnen blijven uitvoeren, totdat ze het DSO wel kunnen gebruiken. Een van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAM-Omgevingsplan.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen.

Het 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22h Randerstraat 34a' bestaat uit de volgende stukken:

• geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een gml met nummer NL.IMRO.0150.TAM008-VG01;
• regels (met bijbehorende bijlagen);
• deze toelichting (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de functies van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het TAM-omgevingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Deventer. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het tijdelijke omgevingsplan zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de volgende documenten:

• Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A (vastgesteld op 1 juli 2020);
• Parapluherziening parkeereisen (vastgesteld op 11 april 2018);
• Parapluherziening Kleinschalige Kinderopvang (vastgesteld op 14 juli 2016);

Voor de duiding van het planologische regime van het plangebied is met name het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A" relevant. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij dat bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied wordt op deze afbeelding aangeduid met de rode omlijning.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A" (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A" de enkelbestemmingen 'Bedrijfswoning', 'Bouwregel-15', 'Bouwregel-31', 'Manege' en 'Natuur' met grotendeels een bouwvlak en de bouwaanduidingen 'maximum bouwhoogte (m): 8', 'maximum goothoogte (m): 4,5' en 'maximum bebouwingspercentage (%): 80'. Verder gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 2'. Daarnaast bevat het plangebied de gebiedsaanduidingen 'overige zone - aanlegstelsel natuur', 'overige zone - Algemene regels' en 'overige zone - Overgangs- en slotregels'.

Hierna wordt nader op de deze bestemmingen ingegaan.

Bedrijfswoning

Ter plaatse van de functie 'Bedrijfswoning' is toegelaten één bedrijfswoning van maximaal 750 m³ met de daarbij behorende voorzieningen.

Bouwregel - 15

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en/of overkappingen zijnde, ten dienste van de toegelaten functie worden gebouwd. De bouwhoogte van een hoogzit mag ten hoogste 8 meter bedragen. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en/of overkappingen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 meter. Gebouwen dienen te worden afgedekt met ten minste 2 hellende dakvlakken, waarvan de helling niet minder dan 12° en niet meer dan 50° mag bedragen.

Bouwregel - 31

Ter plaatse van de 'Bouwregel-31' gelden de volgende regels voor gebouwen:

1. a. gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de goothoogte en bouwhoogte van gebouwen niet meer bedragen dan is aangeduid;
3. c. gebouwen dienen te worden afgedekt met ten minste 2 hellende dakvlakken, waarvan de helling niet minder dan 12° en niet meer dan 50° mag bedragen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' mag het bebouwingspercentage per bouwvlak niet meer bedragen dan is aangeduid, met dien verstande dat als er geen bebouwingspercentage is aangegeven het 100% mag bedragen.

Ter plaatse van de 'Bouwregel-31 gelden de volgende regels voor bouwwerken, geen gebouw zijnde:

1. a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 4 m bedragen;
2. b. de afstand van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen tot een bouwhoogte van 2 m, tot de perceelgrenzen dient ten minste 3 m te bedragen.

Manege

Ter plaatse van de functie 'Manege' is toegelaten een manege met de daarbij behorende voorzieningen.

Natuur

Ter plaatse van de functie 'Natuur' is toegelaten behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden, extensieve dagrecreatie, houtoogst, water en de daarbijbehorende voorzieningen.

Waarde - Archeologie - 2

De voor 'Waarde - Archeologie - 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Voor gronden binnen deze gebieden geldt dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 1000 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Waarde - Archeologie - 3

De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar toegelaten functie(s), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische verwachtingswaarden.

Voor gronden binnen deze gebieden geldt dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Het in gebruik nemen van het plangebied voor reguliere woondoeleinden en het realiseren van een extra woning is op basis van het vigerende tijdelijke omgevingsplan niet mogelijk.

Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in het gewenste juridische planologisch kader om de voorgenomen ontwikkelingen te kunnen realiseren.

De toelichting van dit TAM-omgevinsplan is opgebouwd uit een zestal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving van het plangebied en een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het gewenste plan. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op participatie. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het beleidskader. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten in de fysieke leefomgeving. In Hoofdstuk 7 gaan respectievelijk in op de maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid. In Hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de opzet en verantwoording van de regels.

Het plangebied ligt aan de Randerstraat 34a ten noordoosten van de kern Diepenveen. De omgeving van het projectgebied kenmerkt zich door zijn kleinschalige karakter Dit heeft te maken met vele opgaande (lineaire) beplantingen, zoals bosschages, houtwallen, houtsingels, bomenrijen en bomenlanen. Binnen dit landschappelijke raamwerk van beplantingen liggen de erven.

Het projectgebied bestaat in de huidige situatie uit een voormalige paardenmanege. Op het perceel is nog een grote overdekte rijhal aanwezig, een vrijstaand bedrijfsgebouw en een bedrijfswoning. Vroeger werd het perceel ontsloten via de Box- bergerweg. Tegenwoordig wordt het perceel via de Randerstraat ontsloten. Verder bestaat het perceel uit erfverharding en paardenweiden.

In afbeelding 2.1 is met een luchtfoto de huidige situatie in het plangebied in beeld gebracht. Op de luchtfoto is het plangebied indicatief weergegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK)

Aan de Randerstraat 34a in Diepenveen is een voormalige paardenmanege aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens om de manegestal en een deel van de wagenberging te slopen, de overtollige erfverharding te verwijderen en ter compensatie een vrijstaande woning te realiseren. Daarnaast wordt de wagenberging omgebouwd tot een bijgebouw voor de nieuwe compensatiewoning en de voormalige bedrijfswoning.

Om de toekomstige bouwplannen binnen het plangebied op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is er in het kader van dit TAM-omgevinsplan een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan wordt van toepassing op de gronden binnen het voorliggende bestemmingsplan. De volledige beeldkwaliteitsparagraaf met beeldkwaliteitseisen is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting.

Toekomstige inrichting

Door transformatie is het mogelijk het volume en daarmee de impact van het erf in het landschap te verkleinen. Kenmerkend voor het toekomstige woonperceel is de verbinding met het landschap. De stedenbouwkundige opzet van de compensatiewoning kenmerkt zich dan ook doordat bebouwing, groen- en erfstructuur zich richten op het landschap. Het toekomstige woonperceel heeft die verbinding met het landschap door zichtlijnen richting het landschap en groenstructuren die het landschap met de achtertuinen verbinden.

De erven worden gekenmerkt door hun grillige kavelvorm en de ogenschijnlijke strooiing van gebouwen. De nieuwe woning wordt in dit grillige kavelpatroon toegevoegd. Door de nieuwe woning op relatief korte afstand van de bestaande bebouwing toe te voegen, blijft het geheel wel een duidelijke eenheid vormen. Daarnaast wordt het bestaande bijgebouw ingericht als nieuwe bijgebouwen voor de woningen. Hierdoor kan gekomen worden tot een compact erfensemble.

Het is van belang dat het erf een eigen identiteit behoudt en op voldoende afstand van de lintbebouwing wordt gesitueerd. De in- en uitrit vanaf de Randerstraat met begeleidende groenstructuren moet worden gehandhaafd. Door een deel van het bestaande bijgebouw te slopen wordt een waardevolle zichtlijn vanaf de Randerstraat gecreëerd op de bestaande woonhuis. Het erf is volgens de een erfgedachte ontworpen. Concreet betekent dit dat het een meerderheid aan inritten vermeden is. Hierdoor wordt een centraal erf ontwikkeld waarop in ieder geval de bestaande woning en een compensatiewoning ontsloten wordt.

Bij een erftransformatie hoort een plan voor de erfinrichting en landschappelijke inpassing van het perceel in de omgeving. Hiervoor is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld door BJZ.NU. Het volledige plan is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting. De landschappelijke inpassing is verbeeld in een erfinrichtingsplan. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van het erfinrichtingsplan opgenomen. Na de afbeelding wordt ingegaan op de landschapsmaatregelen.

Afbeelding 3.1: Ruimtelijk kwaliteitsplan (Bron: BJZ.NU)

In het landschapsplan wordt op twee aspecten ingegaan, namelijk: de erfinrichting en de groenstructuren. De erfinrichting gaat in op de situering van het erf en de groenstructuren gaat in op de passende beplanting op het erf.

Erfinrichting

Het kenmerkende kleinschalige karakter van het kampen en oude hoevenlandschap is onder druk komen te staan, doordat ontwikkelingen in het buitengebied steeds grootschaliger zijn geworden. Toegevoegde stallen, zoals de manegestal, is niet alleen breder en langer geworden, maar ook hoger. Dit maakt de nieuwe bebouwingen beeldbepalender indien deze geen begeleiding krijgen door aanwezige landschappelijke elementen (zoals houtwallen, bomenrijen en dergelijke). Middels voorliggende landschappelijke inpassing wordt getracht de kenmerken van het landschap te versterken en te behouden.

Middels voorgenomen ontwikkeling wordt een nieuwe woning gerealiseerd aan de Randerstraat 34a in Diepenveen. Ter plaatse wordt de oude manegestal gesloopt en een deel van de wagenberging. Door transformatie is het mogelijk het volume en daarmee de impact van het erf in het landschap te verkleinen, bestaande beplanting aan te vullen met streekeigen erfbeplanting en de erfverharding terug te dringen.

De erven worden gekenmerkt door hun grillige kavelvorm en de ogenschijnlijke strooiing van gebouwen. De nieuwe woning wordt in dit grillige kavelpatroon toegevoegd. Door de nieuwe woning op relatief korte afstand van de bestaande bebouwing toe te voegen, blijft het geheel wel een duidelijke eenheid vormen. Daarnaast wordt het bestaande bijgebouw ingericht als nieuwe bijgebouwen voor de woningen. Hierdoor kan gekomen worden tot een compact erfensemble.

Het is van belang dat het erf een eigen identiteit behoudt en op voldoende afstand van de lintbebouwing wordt gesitueerd. De in- en uitrit vanaf de Randerstraat met begeleidende groenstructuren moet worden gehandhaafd. Door een deel van het bestaande bijgebouw te slopen wordt een waardevolle zichtlijn vanaf de Randerstraat gecreëerd op de bestaande woonhuis. Het erf is volgens de een erfgedachte ontworpen. Concreet betekent dit dat het een meerderheid aan inritten vermeden is. Hierdoor wordt een centraal erf ontwikkeld waarop in ieder geval de bestaande woning en een compensatiewoning ontsloten wordt.

Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de karakteristieke erfindeling in het kampen en oude hoevelandschap.

Landschappelijk

De ambitie is het behouden van de kenmerken van het kampen en oude hoevelandschap. Middels voorliggend erfinrichtingsplan wordt het nieuwe erf opgenomen in het groen door de bestaande houtsingel aan de noordzijde te versterken met boomsoorten, struiksoorten en een kruidenlaag. Daarnaast wordt aan de zuidwestzijde een vogelbosje aangeplant met streekeigen en inheemse plantensoorten. Aan de voet van het vogelbosje wordt een kruiden- en faunarijk grasland ingezaaid welke bijdraagt aan de biodiversiteit. Tot slot wordt aan de zuidwestzijde op de perceelsgrenzen worden enkele solitaire bomen aangeplant. Hierdoor worden de erfgrenzen wel visueel gemaakt maar ontstaat er geen gesloten groenstructuur en blijven zichtlijnen behouden. Door de aanplant van de solitaire bomen ontstaat een betere balans tussen groen en gebouwen en presenteert het erf zich meer als eenheid met het landschap en wordt ook beter aangesloten op het beeld van de omgeving en de kleinschalige karakter. Door aan de noordzijde een dichte randbeplanting toe te passen en aan de zuidzijde een transparante wordt het kampen en oude hoevenlandschap versterkt.

Aan de oostzijde van het perceel wordt een notengaard met eikenbomen en walnoot aangeplant. Deze notengaard wordt omschermd met een gemengde haag met bloemen en bessen. Gekozen is voor een gemengde haag omdat deze meer bijdraagt aan de biodiversiteit ter plaatse.

Met de voorgestelde worden de erven opgenomen in het groen, in plaats van beeldbepalend te zijn. Doordat het opgaand groen onderling is verbonden, bestaat er een aangename samenhang tussen de bebouwing en het landschap. Door het toevoegen van landschapselementen wordt de bebouwing op het nieuwe erf genuanceerd en neemt de ruimtelijke kwaliteit toe.

Participatie is onder de Omgevingswet een belangrijk aspect in de procedure van een ruimtelijke ontwikkeling. Een ontwikkeling heeft namelijk niet alleen invloed op de fysieke leefomgeving, maar ook op de mensen die daar wonen, werken en recreëren. Het is daarom van belang dat deze mensen in een vroeg stadium worden betrokken bij het initiatief.

Onderdeel van dit initatief is het opstellen van een participatieplan (Bijlage 3). Het doel van dit participatieplan is om de kennis, ervaringen en wensen van de bewoners in de omgeving van het exploitatiegebeid te inventariseren en waar mogelijk mee te nemen in de verdere planuitwerking. Daarnaast wordt, door middel van dit participatieplan de omgeving van het exploitatiegebied geïnformeerd over het haalbaarheidsonderzoek en de planuitwerking.

Hieronder volgt een overzicht van de adressen die binnen de scope van het participatietraject vallen:

• Randerstraat 34
• Randerstraat 33
• Randerstraat 36
• Boxbergerweg 58
• Boxbergerweg 97
• Boxbergerweg 99
• Boxbergerweg 101
• Boxbergerweg 103
• Boxbergerweg 103A
• Boxbergerweg 105
• Boxbergerweg 107
• Boxbergerweg 111
• Boxbergerweg 111A
• Boxbergerweg 113
• Boxbergerweg 113A
• Boxbergerweg 115
• Begunstigde perceel A8344

In het participatieplan is een logboek opgenomen waarin de uitvoering van het participatieplan en de ontvangen input is bijgehouden. Hieronder worden de belangrijkste resultaten weergegeven.

In totaal zijn er 14 personen aanwezig geweest op de informatieavond en daarnaast is er één persoon geweest die zich op de dag zelf fysiek heeft afgemeld. Tijdens de bijeenkomst hing er een ontspannen sfeer, veel omwonenden kennen elkaar al en vonden het leuk elkaar weer te zien. Daarnaast werd er veelal aangegeven dat mensen het mooie plannen vinden, de initiatiefnemers succes wensen en het ook leuk vinden dat er een jong gezin in de buurt komt wonen. Vanuit de initiatiefnemers is meerdere malen de vraag gesteld of er nog onduidelijkheden zijn, of dat er nog zorgen zijn die mensen wilden delen of dat er verzoeken zijn om bepaalde dingen te wijzigen. Hierop is geen reactie gekomen vanuit de genodigden.

De omwonenden hebben geen verzoeken gedaan om wijzigingen in de plannen door te voeren, dus er worden op basis van de participatiebijeenkomst geen wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot de plannen.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleine lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen. Er is daarmee geen sprake van strijd met het rijksbeleid.

Iedere provincie in Nederland stelt een omgevingsvisie op: een strategische visie voor de lange termijn voor de gehele fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de provinciale visie op de ruimte in Overijssel. Daarin worden uitspraken gedaan over ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur. In de Omgevingsverordening staan de regels die ervoor zorgen dat bij nieuwe ontwikkelingen rekening wordt gehouden met het provinciale beleid.

De Omgevingsvisie Overijssel bestaat uit drie delen: een deel Visie, een deel Beleid en een deel Uitwerking. Naast de Omgevingsvisie Overijssel 2017, is er de Omgevingsverordening Overijssel 2024 en de Catalogus Gebiedskenmerken.

De opgaven en kansen waar de provincie voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Dit is het vertrekpunt voor alle projecten en initiatieven in de provincie Overijssel. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de visie wordt het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel' gebruikt. In het uitvoeringsmodel staan de stappen 'of' (generieke beleidskeuzes), 'waar' (ontwikkelingsperspectieven) en 'hoe' (gebiedskenmerken) centraal.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Eén van de instrumenten is de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat het beleid van de Omgevingsvisie geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, en natuurontwikkeling, wordt aan de hand van deze drie stappen bepaald of een initiatief binnen de visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. In afbeelding 5.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of- generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes vastgelegd. Deze zijn doorvertaald in regels van de Omgevingsverordening.

Waar- ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

Hoe- gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal belang zijn.

De ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Algemeen

Het beleid 'Kansen uit buiten' is de Deventer invulling van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is een regeling van provincie Overijssel die eisen stelt aan ontwikkelingen in de groene omgeving.

De KGO en ‘Kansen uit buiten’ bieden meer mogelijkheden dan het bestemmingsplan, maar daar worden wel voorwaarden aan gesteld. De belangrijkste voorwaarde is dat ontwikkelingsruimte (zoals het bouwen van een nieuwe woning) moet worden gecompenseerd met investeringen in de ruimtelijke kwaliteit (zoals het slopen van landschapsontsierende bebouwing). In het beleid ‘Kansen uit buiten’ beschrijft de gemeente Deventer hoe zij de KGO inzet.

Standaard gevallen: Rood voor Rood

Eerst worden een paar standaardgevallen omschreven. Deze standaardgevallen zijn gebaseerd op de Rood voor Rood-regeling, waarbij ‘Rood’ staat voor bebouwing. Dat betekent dat (landschapsontsierende) bebouwing wordt gesloopt en wordt vervangen door andere bebouwing of een uitbreiding van bestaande bebouwing. Het ene gebouw is niet 1 op 1 inwisselbaar voor een ander gebouw. Hier zijn voorwaarden aan verbonden.

Rood-voor-roodregeling Woning voor schuur

Bij deze versie van de Rood-voor-Rood-regeling kunnen landschapsontsierende gebouwen worden gesloopt in ruil voor één of meerdere woningen. Middels de rood-voor-rood regeling woning voor schuur wordt op twee manieren bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van Deventer. Ten eerste door de sloop van landschapsontsierende bebouwing en het behoud en de verbetering van het karakteristieke erf en de daar aanwezige bebouwing. En ten tweede door de plaatsing van nieuwe woning(en) binnen de erfstructuur en de landschappelijke inpassing van de aangepaste erven.

Naast het juiste aantal m² wegen kwalitatieve eisen en voorwaarden mee. De geboden ontwikkelruimte moet in balans zijn en blijven met de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarde van het erf en de directe omgeving. De gemeente stelt daaraan eisen.Ook de welstandsnota geeft richtlijnen en criteria voor erf- en gebouwontwikkelingen. Daarbij bestaat een onderscheid tussen de drie landschapstypen in de gemeente Deventer: het rivierenlandschap, het oude cultuurlandschap en het jonge ontginningslandschap. De richtlijnen dienen als toetsingskader voor nieuwe bestemmingsplannen, zoals bijvoorbeeld bij de Rood-voor-Rood-regeling.

In totaal moet minimaal 850 m² aan landschapsontsierende bebouwing worden gesloopt. In ruil voor de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt een bouwkavel voor een nieuwe woning toegekend. De nieuwe woning moet worden gebouwd op het erf waar gesloopt is, passend binnen de erfstructuur.

Toetsing aan het beleid 'Kansen uit buiten'

In voorliggend geval wordt minimaal 850 m² aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt en wordt op het erf waar gesloopt is, een nieuwe woning gerealiseerd. Door het realiseren van dit plan, waarbij ontsierende voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt worden, een passende woning wordt gerealiseerd en tot slot het geheel landschappelijk wordt ingepast, wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het beleid 'Kansen uit buiten'.

In het Structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Het Structuurplan Deventer 2025 is echter door allerlei ontwikkelingen binnen en buiten Deventer inmiddels deels verouderd. Daarom is in samenspraak met een groot aantal betrokkenen een Omgevingsvisie gemaakt. In de Omgevingsvisie legt de gemeente Deventer haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn vast. Dit is de eerste stap in het proces richting de invoering van de Omgevingswet.

In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de klimaatverandering zorgt voor meer extremen in neerslag, hitte, droogte en water door de grote rivieren, waaronder de IJssel. Daarnaast speelt de eindigheid van natuurlijke hulpbronnen en grondstoffen. Dat vraagt om maatregelen. Zoals grote inzet op energiebesparing, het klimaatbestendig maken van de leefomgeving, het overschakelen van fossiele op duurzame energiebronnen en het zuiniger en duurzamer omgaan met energie, water, grondstoffen en voedsel. De gemeente zoekt duurzame, klimaatbestendige en circulaire oplossingen op alle plekken die zich daarvoor lenen: in woningen, bedrijven, in de stad en op het platteland.

Belangrijke uitdagingen zijn:

• Instellen op de consequenties van klimaatverandering;
• Planmatig werken aan de klimaatadaptatie en energietransitie;
• Bij het toewijzen van functies rekening houden met de druk op ruimte;
• Meedoen met de ontwikkeling van nieuwe werkwijzen in energieopwekking;
• Waarborgen en vergroten van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische kwaliteit.
  

Om in te kunnen spelen op de dynamiek van de economie en de (internationale) markt moet er ruimte voor ondernemerschap zijn. Ruimte om waardevast te investeren, te groeien en samen te werken. De opgave is de veerkracht en inventiviteit van de ondernemers optimaal te blijven faciliteren en in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Minder regels mogen overigens niet leiden tot onduidelijkheid voor alle betrokken partijen, willekeur of een onzeker vestigingsklimaat.

Voor het Buitengebied wordt specifiek het volgende vermeld:

De gemeente Deventer wil het buitengebied leefbaar en toekomstbestendig houden. Daarom wordt ruimte geboden voor verandering, mits dat gebeurt met respect voor de bestaande kwaliteiten van het rivierenlandschap, het oude cultuurlandschap, het jonge ontginningslandschap en de stadsrandzone.

Het leggen of verstevigen van schakels in verbindende netwerken tussen stad, dorpen en buitengebied, zoals groen- en waterstructuren, droge en natte ecologische verbindingszones, wandelroutes en recreatieve en utilitaire fietsroutes is van belang. Dit kan voor uiteenlopende aspecten van meerwaarde zijn, zoals het vergroten van de biodiversiteit in het stedelijk gebied (bijenlinten e.d.), het beleefbaar maken van historische en/of landschappelijke lijnen en het stimuleren van inwoners tot meer bewegen.

Er wordt gestreefd naar een robuuste hoofdstructuur voor natuur, recreatie en waterberging. Bestaande kwaliteiten worden beschermd en kansen voor het optimaliseren ervan worden benut. Er is bijvoorbeeld ruimte om vrijkomende landbouwgronden niet alleen te gebruiken voor agrarische productievergroting en functieverbreding, maar ook voor het bereiken van doelen op het gebied van natuur- en ecologie (o.a. versterken Natuurnetwerk Nederland) en water (waterretentie, kwaliteit). Grondeigenaren zijn hiervoor in eerste instantie aan zet, de gemeente faciliteert en probeert initiatieven te verbinden.

Om leegstand en/of verloedering van het landschap tegen te gaan, kan agrarische bedrijfsbebouwing een nieuwe functie krijgen bijvoorbeeld door andere bedrijvigheid. Gebouwen die het landschap ontsieren kunnen worden vervangen door één of meer woningen.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Deventer

Met voorgenomen ontwikkelingen wordt de paardenmanege gesloopt en ter compensatie een schuurwoning gerealiseerd. Met de ontwikkeling wordt leegstand en verloedering van het landschap voorkomen. Ook gaat de ontwikkeling gepaard met een adequate landschappelijke inpassing, waarbij expliciet rekening gehouden wordt met de bestaande landschappelijke kenmerken van de omgeving. Deze worden versterkt door onder ander de aanplant van een gemengde haag, kruidenrijk grasland en een vogelbosje met inheemse bomen en struikvormers en het versterken van de houtsingel. Al met al resulteert het voornemen in een aanzienlijke kwalitatieve impuls voor in het buitengebied van Deventer.

Het voornemen past binnen de gemeentelijke Omgevingsvisie.

Door de gemeenten Deventer, Raalte en Olst-Wijhe is een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) ontwikkeld, het Landschapsontwikkelingsplan Salland: 'Een plus voor het landschap van Salland'. Dit beleidsplan geeft de visie op de gewenste landschappelijke ontwikkeling voor het buitengebied van Deventer, Olst-Wijhe en Raalte weer. De visie (de Landschapsontwikkelingsvisie) geeft aan op welke wijze de ontwikkelingen passen in het landschap en hoe het karakter van het landschap daarbij versterkt kan worden. Zo kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in Salland.

In het LOP valt het plangebied in het landschapstype ‘Dekzandruggen’.

Dekzandruggen

De visueel-ruimtelijke kwaliteiten van de hogere gronden zijn voor een belangrijk deel gelegen in de sterke verwevenheid van diverse ruimtelijke elementen zoals bosjes, bebouwing, houtwallen en singels. Samen met reliëfverschillen (essen) en open ruimtes ontstaat hierdoor een gevarieerd landschapsbeeld van besloten tot half open landschap, ook wel kampen- of hoevenlandschap genoemd.

De historische ensembles die in het gebied voorkomen zijn van grote waarde. Monumentale bomen en oude gebouwen hebben een grote museale kwaliteit. Op een aantal plaatsen is de link tussen de hogere ruggen en de lagere delen heel karakteristiek: bij de grotere essen bij Bathmen, Averlo en het landgoederenlandschap bij Diepenveen en Heino.

Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd.

Voor het dekzandruggen-landschap gelden de volgende landschappelijke karakteristieken:

• Rug verdicht met landschapselementen als bosjes, landgoederen, houtwallen, hagen, singels en solitaire bomen (soorten van de hogere gronden zoals eik, beuk);
• Afwisseling van verdichte en open ruimtes; verrassende doorkijkjes;
• Essen onbeplant, omzoomd met houtwallen;
• Perceelsscheidingen worden minimaal en terughoudend toegepast, aansluitend aan open karakter;
• Wegen veelal kronkelend, zich voegend naar de erven, soms over erf;
• Wegen beplant, essen zoveel mogelijk onbeplant, tenzij er sprake is van doorgaande historische structuren;
• Doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan.
• Erven langs rand van de es, grote dakvlakken tegen groene achtergrond;
• Knooperven;
• Erven gaan vloeiend over in landschap (geen strakke erfgrenzen);
• Zandwegen;
• Kleinschalige grillige blokverkaveling deels omzoomd met houtwallen;
• Reliëf door essen en kampen, soms in de vorm van een steilrand.

Toetsing aan Landschapsontwikkelingsplan (LOP)

Het plangebied wordt landschappelijk ingepast conform de aanwezige gebiedskenmerken, waaronder de ligging in dekzandruggen-landschap. Hier wordt op ingegaan in het inrichtingsplan dat als bijlage Bijlage 2 onderdeel uitmaakt van deze plantoelichting.

Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling past binnen de van toepassing zijnde gebiedskenmerken conform het Landschapsontwikkelingsplan (LOP).

De gemeente Deventer heeft in september 2024 de woonvisie 'Meer dan geWOON' (2018) geactualiseerd. In de gemeentelijke woonvisie ‘Samen bouwen aan goed wonen' heeft de gemeente Deventer de drie volgende centrale ambities vastgelegd:

1. 1. Vitale stad aan de IJssel: Deventer wil een vitale en aantrekkelijke stad blijven met stedelijke voorzieningen, waar mensen goed kunnen wonen, leven en beleven. Om dit te bereiken, richt de stad zich op verjonging en het aantrekken van kennis en kunde om de arbeidsmarkt te versterken en economische ontwikkeling te bevorderen. Een diverse woningvoorraad is cruciaal, die zowel autonome bevolkingsgroei als nieuwe inwoners kan opvangen. Deze woningen moeten aansluiten op de wensen van diverse huishoudens en inkomensgroepen en inspelen op regionale ontwikkelingen. Verantwoorde groei en het benutten van de kwaliteiten van ontwikkellocaties om meerwaarde te creëren voor bestaande wijken en buurten zijn hierbij essentieel.
2. 2. Ongedeeld en inclusief: Het streven is naar een ongedeelde samenleving in Deventer, met gemengde bevolkingssamenstellingen op wijk- en dorpsniveau en een gevarieerd woningaanbod. Dit bevordert de leefbaarheid, het welzijn van bewoners en de onderlinge ondersteuning binnen gemeenschappen. Een sociale duurzaamheid ontstaat doordat behoeften en capaciteiten in balans zijn. De woonomgeving moet mensen aanmoedigen om prettig samen te leven, waarbij eigen regie en kracht van inwoners centraal staan. Het doel is om inwoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, zelfs met zorgbehoeften. Iedereen wordt gezien en er is aandacht voor onderlinge verbondenheid tussen generaties in buurten.
3. 3. Duurzaam en toekomstbestendig: Het streven is naar een ongedeelde samenleving in Deventer, met gemengde bevolkingssamenstellingen op wijk- en dorpsniveau en een gevarieerd woningaanbod. Dit bevordert de leefbaarheid, het welzijn van bewoners en de onderlinge ondersteuning binnen gemeenschappen. Een sociale duurzaamheid ontstaat doordat behoeften en capaciteiten in balans zijn. De woonomgeving moet mensen aanmoedigen om prettig samen te leven, waarbij eigen regie en kracht van inwoners centraal staan. Het doel is om inwoners zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, zelfs met zorgbehoeften. Iedereen wordt gezien en er is aandacht voor onderlinge verbondenheid tussen generaties in buurten.

De drie centrale ambities zijn uitgewerkt in de drie hoofdopgaven die voor de gehele gemeente gelden:

1. 1. Voldoende, betaalbaar en divers: hoe zorgen we voor een woningvoorraad die nuen in de toekomst aansluit op de vraag uit de samenleving en bijdraagt aan een toekomstbestendige economische ontwikkeling?
2. 2. Goed wonen in wijken en dorpen: hoe zorgen we er voor dat bewoners prettig (samen-) leven in een goede woonomgeving en dat voor verschillende doelgroepen de juiste woningen beschikbaar zijn op goede plekken?
3. 3. Duurzaam wonen: hoe zorgen we er voor dat de verschillende duurzaamheidsdoelen en -eisen integraal kunnen worden meegenomen in bestaande en nieuwe woongebieden?

Woningbouwopgave

De vraag naar woningen in Deventer is groot, met een behoefte van 7.000 nieuwe woningen tussen 2021 en 2035, wat een gemiddelde positie inneemt binnen verschillende prognosescenario's. Dit zou het totale aantal huishoudens tegen 2035 op bijna 52.000 brengen, inclusief een actueel tekort van ruim 1.500 woningen. Om hieraan te voldoen, is een nieuwbouwopgave van in totaal 11.000 woningen vastgesteld, waarvan 1.000 in de dorpen moeten worden gerealiseerd volgens de samenvattende routekaart 'wonen en voorzieningen, arbeidsmarkt versterken en verjongen!' die door de raad in december 2021 is goedgekeurd.

Om te voldoen aan de autonome behoefte aan woningen tot 2030 moeten er jaarlijks minimaal 500 netto woningen worden toegevoegd, waarna dit aantal ruim 400 per jaar zal zijn. Daarnaast is er een extra ambitie om jaarlijks 300-400 extra woningen te realiseren. Dit wordt ondersteund door routekaarten die dieper ingaan op doelgroepen, woonmilieus, tempo, locaties en langetermijn-verstedelijkingsstrategieën, met specifieke aandacht voor zowel het stedelijk gebied van Deventer (via 'Wonen Ruimte Stad - Deventer Bouwt') als voor de dorpen Diepenveen, Schalkhaar, Lettele, Loo, Okkenbroek en Bathmen. De Gebiedsprogramma’s Centrumschil en Keizerlanden spelen een integrale rol in de uitvoering van de woningbouwopgave, waarbij versnelling richting 2030 wordt nagestreefd met steun van een subsidie toegekend door het Rijk. Een belangrijk onderdeel van deze subsidie is de verplichting om 50% van de woningen in de betaalbare categorie te realiseren.Voor de stedelijke opgave is het essentieel dat toekomstige ontwikkelingen maatschappelijke meerwaarde creëren en bijdragen aan de ambitieuze doelen van Deventer.

Inbreiding

De woningbouwopgave in Deventer is omvangrijk en vraagt om snelheid, met diverse ruimteclaims. De voorkeur gaat uit naar binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij inbreiding essentieel is om passende kansen te benutten zonder af te wijken van de duurzame verstedelijkingsprincipes. Inbreiding biedt mogelijkheden voor diverse aantrekkelijke woningtypen, vooral voor senioren, zoals geclusterde bouw nabij intramurale complexen om het bestaande netwerk te behouden. Dit bevordert doorstroming in buurten en versterkt de voorzieningenstructuur, met mogelijkheden voor collectieve initiatieven zoals deelmobiliteit.Verdichting wordt steeds belangrijker, maar vereist creativiteit en maatwerk, zoals flexibele parkeernormen, groenvoorzieningen en woningoppervlaktes. Het betrekken van de leefomgeving bij inbreiding en verdichting is cruciaal om de impact op de openbare ruimte te beoordelen en hiermee rekening te houden in ontwerpbeslissingen. Hoogbouw kan een efficiënte oplossing zijn voor de beperkte ruimte, waarbij Deventer specifieke criteria hanteert zoals vastgelegd in de Visie 'Hoger bouwen in Deventer'.Hoewel er een sterke focus ligt op verdichting, blijkt uit onderzoek dat er ook aanzienlijke vraag is naar grondgebonden woningen en groenere omgevingen, inclusief dorpsachtige settings. Deze behoefte kan deels binnen de stad en directe omgeving worden vervuld door innovatieve woonconcepten die groene woonmilieus combineren met hogere dichtheden, geschikt voor een diversiteit aan bewoners.

Toetsing aan de Woonvisie Deventer (2024)

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een nieuwe woning gerealiseerd op een bestaand erf in het buitengebied van Deventer. Hiermee wordt een bescheiden bijdrage geleverd aan de grote woningbouwopgave waarmee de gemeente Deventer te maken heeft. Tevens is er sprake van inbreiding Geconcludeerd wordt dat voorliggend voornemen in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie.

Geconcludeerd wordt dat de in voorliggend TAM-omgevingsplan besloten ontwikkeling in past binnen het gemeentelijk beleid.

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op en dekken de onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet.

De beschrijving wordt per aspect in een aparte paragraaf opgenomen en kan vervolgens in subparagrafen worden onderverdeeld. De volgende aspecten komen aan bod:

• bodem;
• geluid door activiteiten;
• luchtkwaliteit;
• externe veiligheid;
• milieuzonering;
• geur;
• ecologie;
• besluit milieueffectrapportage;
• duurzaamheid;
• spuitzones;
• gezondheid;
• archeologie en cultuurhistorie;
• waterhuishouding;
• duurzaamheid;
• leidingen en kabels;
• verkeer en parkeren.

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om:

• het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?);
• het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

Conform artikel 1.3 sub a Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. De aspecten veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit hangen nauw met elkaar samen. Gelet op de centrale rol van het gezondheidsaspect binnen de Omgevingswet dient dit aspect breed te worden gemotiveerd.

Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten zijn in voorgaande paragrafen reeds behandeld gemotiveerd. Het is wenselijk om daarnaast aan te geven op welke wijze het gezondheidsaspect bij de motivering van de besluitvorming omtrent verlening van de buitenplanse omgevingsvergunning is meegenomen. Dit niet alleen omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk maatschappelijk doel is van de Omgevingswet, waar logischerwijs bij het nemen van een besluit op grond van deze wet aandacht voor moet zijn. Ook omwonenden en rondom het project gevestigde bedrijven zijn vaak geïnteresseerd in de gezondheidssituatie die ten gevolge van de activiteit optreedt.

In dit hoofdstuk zijn al meerdere aspecten behandeld die raken aan gezondheid (zoals geluidhinder en milieuzonering). De functie wonen heeft geen schadelijke gevolgen voor de gezondheid van omwonenden.

In de huidige situatie is ter plaatse van het plangebied een manege toegestaan. Door de voorliggende ontwikkeling wordt hier regulier wonen mogelijk gemaakt. Planologisch gezien komen de bedrijfsactviteiten te vervallen, dit kan op termijn een positieve werking hebben voor de gezondheid van omwonenden. Daarnaast wordt er aandacht besteedt aan een groene indeling van de percelen, dit kan ook een positief effect hebben op de gezondheid. Hierdoor wordt een veilige en gezonde fysieke leefomgeving gecreëerd voor de toekomstige bewoners maar ook voor de omwonenden. Er wordt daarom geconcludeerd dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies op locaties.

Vanuit het aspect gezondheid is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies op locaties.

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezig cultureel erfgoed en werelderfgoed.

Wat onder cultureel erfgoed wordt verstaan is opgenomen in bijlage A (begrippen) van de Omgevingswet. Het gaat hierbij om monumenten, archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten, cultuurlandschappen en, voor zover dat voorwerp is of kan zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in het omgevingsplan, ander cultureel erfgoed als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet. De Erfgoedwet bevat de wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed en archeologie in Nederland.

Het is op basis hiervan verplicht om de facetten historische (steden)bouwkunde en historisch geografie mee te nemen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Hierna worden nader ingegaan op de aspecten archeologie en cultuurhistorie

De archeologische verwachting voor het grondgebied van de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige context van bekende archeologische vindplaatsen. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. Dit archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing.

De archeologische beleidskaart is doorvertaald naar dubbelbestemmingen in bestemmingsplannen. Op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening" zijn de gronden in het plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde – Archeologie 3' 'Waarde – Archeologie 4'.

Voor gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geldt dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak van groter dan 1000 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Voor gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' geldt dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak van groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is.

Voor gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' geldt dat bij graafwerkzaamheden met een oppervlak van groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 meter onder maaiveld een archeologisch onderzoek nodig is. Indien de ingreep meer dan 100m2 maar minder dan 200m2 bedraagt kan aan de omgevingsvergunning de voorwaarde worden verbonden dat gelegenheid moet worden geboden voor een archeologische waarneming tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

In voorliggend geval wordt de woning gebouwd op de plaats van de voormalige manageschuur. De gronden zijn dan naar verwachting met de bouw van de huidige bebouwing reeds ook verstoord. Een onderzoek naar aanwezige archeologische waarden is niet noodzakelijk.

Ter bescherming van eventuele archeologische waarden zijn de geldende archeologische dubbelbestemmingen in voorliggend TAM-omgevingsplan overgenomen. Deze dubbelbestemmingen borgen dat archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd bij graafwerkzaamheden die de oppervlakte en diepte zoals in de betreffende dubbelbestemming vastgelegd worden overschreden. Bij een aanvraag omgevingsvergunning zal dit worden getoetst en zal, indien nodig, archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid.

In de omgeving bevinden zich verder geen rijks- en/of gemeentelijke monumenten die negatief worden aangetast door de voorgenomen ontwikkeling. Van aantasting van cultuurhistorische waarden is geenszins sprake. De ontwikkeling gaat gepaard met een ruimtelijk- en beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1 en Bijlage 2), waardoor deze naadloos aansluit bij het bestaande bebouwingsbeeld en landschap. De landschappelijke inpassing is geborgd in Artikel 16Verplichtingen sloop en inrichting van dit TAM-omgevingsplan.

Het aspect 'Archeologie en cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor het initiatief.

In de omgevingsverordening (2.14.3) heeft de provincie Overijssel aangegeven dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden.

Ruimtelijke ontwikkelingen die betrekking hebben op gebieden die gelegen zijn binnen deze dijkring kunnen alleen voorzien in het realiseren van grootschalige ontwikkelingen als er in de planologische procedure zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op de lange termijn voldoende is gewaarborgd. De overstromingsrisicoparagraaf moet inzicht bieden in:

1. 1. De risico's bij een overstroming;
2. 2. De maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen dan wel te beperken.

In voorliggend geval gaat het vooral om bewustwording. Er zijn voldoende vluchtmogelijkheden en de toekomstige bewoners zijn zelfredzaam. In geval van een overstroming wordt aangeraden het gebied te verlaten in oostelijke richting.

Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend voornemen.

Ten noorden en oosten van het projectgebied ligt een waterleiding. Deze leiding loopt niet door het projectgebied. Voorliggend projectvoornemen vormt dan ook geen belemmering voor het onderhoud van deze leiding. Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het aspect 'leidingen en kabels' en er ter plaatse als gevolg van het voornemen geen sprake zal zijn van belemmeringen ten aanzien van dit aspect.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt aangesloten bij de uitgangspunten uit de 'Nota 'Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets'.

Deze parkeernormen zijn geënt op landelijke parkeerkencijfers op basis van de CROW-publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW. Voor de verkeersgeneratie wordt aangesloten bij de meest recente CROW-publicatie, genaamd 'Toekomstbestendig parkeren, 381 (december 2018). De kencijfers van het CROW zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.

Bij het gebruik van kencijfers moet rekening worden gehouden met onder meer de bereikbaarheidskenmerken van de locatie. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen en dus op de hoogte van het parkeerkencijfer. Onder stedelijkheidsgraad wordt verstaan het aantal adressen per vierkante kilometer. In de vermelde publicaties van het CROW worden de kencijfers weergegeven onderverdeeld naar functies, de stedelijke zone en de stedelijkheidsgraad.

Op basis van voorliggend plan in relatie tot het gemeentelijke parkeerbeleid wordt voor de berekening van zowel de parkeerbehoefte als van de verkeersgeneratie uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Stedelijkheidsgraad: 'sterk stedelijk' (CBS Statline);
• Gebiedsindeling: 'buitengebied';

Voorliggend plan gaat uit van het realiseren van een compensatiewoning en het toestaan van reguliere bewoning in de huidige bedrijfswoning. Zodoende is in de gewenste situatie sprake van twee woningen binnen het plangebied.

Op basis van de gemeentelijke parkeernota geldt de volgende gemiddelde parkeerbehoefte (inclusief bezoekersparkeren):

In afbeelding 2.2 is te zien dat er voldoende ruimte is op eigen terrein om aan de parkeerbehoefte te voldoen.

Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het aspect 'parkeren' en er ter plaatse kan worden voorzien in de verwachte parkeerbehoefte.

Op basis van de meest recente CROW publicatie geldt voor deze woningen gemiddeld de volgende verkeersgeneratie:

In de gewenste situatie is sprake van een verkeersgeneratie van 16,2 (afgerond 17) verkeersbewegingen. Dit betreft een toename van circa 8,1 verkeersbewegingen, aangezien in de huidige situatie al een vrijstaande woning aanwezig is. Een dergelijke toename in verkeersgeneratie is niet of nauwelijks waarneembaar in het verkeersbeeld. Daarnaast wordt opgemerkt dat de bedrijfsmatige activiteiten (manege) komen te vervallen. De Randerstraat en omliggende infrastructuur beschikken over voldoende capaciteit om een dergelijke gering aantal verkeersbewegingen goed en veilig te kunnen verwerken. Hierbij is ter plaatse sprake van overzichtelijke en verkeersveilige ontsluitingsmogelijkheden, waarbij doorstromingsproblemen of verkeersonveilige situaties niet voorkomen.

Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het aspect 'verkeer' en er ter plaatse als gevolg van het voornemen geen sprake zal zijn van belemmeringen ten aanzien van dit aspect.

Naast een aantrekkelijke en aanpasbare woonomgeving zal de woonomgeving vooral ook (sociaal) veilig in het gebruik moeten zijn. Het gaat er om dat mensen zich veilig voelen en dat zoveel mogelijk daadwerkelijk zijn. Factoren die kunnen bijdragen aan (het gevoel van) meer veiligheid zijn: informeel toezicht op de openbare ruimte, persoonlijke controle over de ('eigen') omgeving en het imago van het (totale) gebied. Toegespitst op het plangebied betekent dit, dat door inrichting en beheer van de openbare ruimte een goede sociale controle mogelijk dient te zijn. Een aantal aspecten waarbij de sociale veiligheid bijzondere aandacht vraagt, is:

• stedenbouwkundige inrichting: daarbij gaat het onder meer om de relatie openbaar-privé, menging tuin- en straatgericht wonen, overzichtelijkheid van stratenpatronen, parkeervoorzieningen en openbare verlichting;
• vrijliggende groenvoorzieningen: vooral de waarborging van overzichtelijkheid;
• langzaam-verkeerroutes: primaire routes moeten bij voorkeur 'begeleid' worden door woonbebouwing.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt verloedering en leegstand voorkomen door de sloop van de manageschuur en het realiseren van een compensatiewoning. Door de realisatie van de compensatiewoning zullen er meer mensen verblijven in het buitengebied van Deventer, met meer sociale controle tot gevolg. Een en ander draagt bij aan de sociale veiligheid binnen het gebied. Daarnaast is bij de stedenbouwkundige inrichting van het plangebied eveneens rekening gehouden met het aspect sociale veiligheid.

Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met het aspect 'sociale veiligheid'.

De bepaling over de uitvoerbaarheid uit het Besluit ruimtelijke ordening komt onder de Omgevingswet niet terug. De gemeente hoeft niet meer aannemelijk te maken dat een toegedeelde functie er ook zal komen. De gemeente geeft in haar omgevingsplan aan dat een functie op een zekere locatie 'kan' komen. Dat is minder verstrekkend. De Omgevingswet maakt het mogelijk dat dit onderzoek gefaseerd kan worden. Pas als zich een concreet, binnen de toegedeelde functie passend, initiatief aandient wordt onderzocht 'hoe' dat op een aanvaardbare wijze gerealiseerd kan worden. Dit heeft als voordeel dat de onderzoekslasten omlaag kunnen. De gemeente moet wel onderzoeken of ontwikkeling op de betrokken locatie in beginsel mogelijk is.

Ten eerste zal worden beoordeeld of een ontwikkeling binnen een redelijke termijn uitvoerbaar is, gelet op de aard en omvang van de voorziene ontwikkeling en het gebied waar deze ontwikkeling is voorzien. Ten tweede zal worden beoordeeld of deze ontwikkeling binnen die redelijke termijn financieel haalbaar is, en zo ja, hoe de gemeenteraad dat inzichtelijk heeft gemaakt. Deze nieuwe onuitvoerbaarheidstoets leidt tot minder mogelijkheden voor het gemeentebestuur om een bestemming te weigeren, omdat deze niet uitvoerbaar zou zijn.

Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt voor een Omgevingsplan plaats door middel van een kostenverhaalsbeschikking (artikel 13.18 Ow). Ook wel de beschikking bestuursrechtelijke geldschuld genoemd.

Kostenverhaal geldt voor kostenverhaalplichtige activiteiten. Dat zijn:

• aangewezen bouwactiviteiten;
• aangewezen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen.

Het Omgevingsbesluit bevat relevante regels over (verplicht) kostenverhaal (zie artikel 8.13 Ob voor aangewezen activiteiten waarvoor kostenverhaal verplicht is, artikel 8.14 Ob voor de mogelijkheden om af te zien van kostenverhaal en artikel 8.15 Ob voor de kostensoortenlijst). Pas nadat is betaald, is het toegestaan de activiteiten uit te voeren (zie artikel 13.12 Ow). Eén van de bouwactiviteiten waarvoor kosten verhaald worden is de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie (zie artikel 8.13 aanhef en sub a Ob). Er zijn bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet nog geen activiteiten vanwege gebruikswijzigingen aangewezen.

In het voorliggende geval is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Deventer. Hierin wordt tevens het risico van nadeelcompensatie opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het voorliggend TAM-Omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

Deze wijziging van het omgevingsplan betreft een TAM-Omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen.

Dit TAM-Omgevingsplan is opgestseld conform de standaarden voor IMRO 2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-Omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Pre-ambule

Dit omgevingsplan start met een pre-ambule welke luidt:

''Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het faciliteren van een gebiedsontwikkeling op de locatie Randerstraat 34a in Diepenveen en is als een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk [22h]) opgenomen in het omgevingsplan van de gemeente Deventer. Dit hoofdstuk is digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening, bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen.

De in dit deel van het omgevingsplan weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk [22h] van het omgevingsplan van de gemeente Deventer.

In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '[22h]' gelezen worden.

De bijlage bij de in deze voorziening weergegeven hoofstukken moet gelezen worden als onderdeel van Bijlage [22h] bij het omgevingsplan van de gemeente Deventer.''

In de STOP-TPOD systematiek is in de regelstructuur een indeling mogelijk in hoofdstukken, titels, afdelingen, paragrafen, subparagrafen, artikelen en leden. In de IMRO systematiek is uitsluitend een regelstructuur mogelijk in hoofdstuk, artikelen, leden, subleden en subsubleden.

De regels in het TAM-Omgevingsplan zijn onderdeel van het Omgevingsplan van de gemeente Deventer, en dienen dan ook binnen deze structuur opgesteld te worden. Technisch is dit echter, gezien de verschillende regelstructuren, niet mogelijk.

De IMRO-standaarden maken het niet mogelijk om een regeling te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. Het Omgevingsplan kent echter al een hoofdstuk 1, waar de algemene bepalingen zijn opgenomen. Hoofdstuk 2 tot en met 21 van het Omgevingsplan zijn gereserveerd. In theorie zouden deze hoofdstukken gebruikt kunnen woorden voor gebruik door de TAM-Omgevingsplannen, maar bij het opstellen van meerdere plannen ontstaan hier problemen in de samenloop.

De begripsbepalingen zijn in het Omgevingsplan opgenomen in artikel 1.1. In het TAM-Omgevingsplan is een artikel altijd genummerd als 1, 2, 3 etc. en kent de structuur geen 1.1, 1.2, 1.3 etc.

Om duidelijk te maken hoe een TAM-IMRO omgevingsplan zich verhoudt tot de rest van het omgevingsplan, is een preambule opgenomen. De preambule geeft aan hoe het TAM-IMRO omgevingsplan in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden.

Vanwege de regelstructuur is er voor gekozen om elke gebiedsontwikkeling waarvoor een TAM-Omgevingsplan wordt opgesteld, in een apart hoofdstuk van het Omgevingsplan te plaatsen. Op deze manier zal er geen probleem ontstaan in de samenloop van regels.

Hoofdstuk 22 bevat de regels uit de bruidsschat, Hoofdstuk 23 bevat de slotbepalingen. Om die reden is er voor gekozen om door te nummeren in de hoofdstukken als zijnde hoofdstuk 22a, 22b, 22c etc.

Bij het omzetten van de TAM-omgevingpslannen in de STOP-TPOD standaard is het echter niet mogelijk om een hoofdstuk 22a aan te maken waaronder de betreffende paragrafen komen te vallen. Bij het omzetten zal dan ook de verwachting zijn dat de TAM-omgevingsplannen rechtstreeks in de juiste, definitieve structuur van het Omgevingsplan ingevoegd moeten worden.

Een uitdaging hierbij is dat, naast de verschillen in regelstructuur, er ook verschillen zijn in de relatie tussen verbeelding en regels.

In de IMRO standaarden kan er aan 1 vlak, bijvoorbeeld een enkelbestemming, slechts 1 artikel gekoppeld worden. Zijn meerdere artikelen van toepassing, dan kunnen deze alleen gekoppeld worden door het aanmaken van nieuwe vlakken. Ook kan er voor gekozen worden om in artikelen te verwijzen naar vlakken, waarbij deze technisch niet worden gekoppeld. Uit de regels moet men dan halen dat er in een bepaald vlak nog meer artikelen van toepassing kunnen zijn.

In de STOP-TPOD standaarden kunnen aan een werkingsgebied meerdere artikelen gekoppeld worden. Op deze manier kan er sprake zijn van 1 werkingsgebeid waarbij men doorgeleid wordt naar alle relevante regels die gelden binnen dat werkingsgebied.

Vanwege de beperking in de IMRO-standaard is het dan ook niet haalbaar om naast de gebruiksactiviteiten en de bouwactiviteiten ook de huidige dubbelbestemmingen 'uit elkaar te halen'.

De huidige dubbelbestemmingen zouden in de STOP-TPOD structuur uitgesplitst kunnen worden in bijvoorbeeld:

1. 1. aanwijziging in de fysieke leefomgeving (aanwijzing van bijzondere belangen)
2. 2. gebruiksactiviteit (een leiding mag gebruikt worden voor een leiding met bijbehorende belemmerde zone)
3. 3. bouwactiviteit ten behoeve van andere gebruiksactiviteiten (bescherming van de waarde of de leiding)
4. 4. bouwactiviteit ten behoeve van de betreffende belangen (bijvoorbeeld bouwen van een hoogspanningsmast)
5. 5. aanlegactiviteiten (bescherming van de waarde, leiding, etc)

Deze activiteiten zouden in de STOP-TPOD structuur allemaal aan hetzelfde werkingsgebied gekoppeld kunnen worden.

In de IMRO-standaard kan dit niet. Om die reden is er voor gekozen om de dubbelbestemmingen te handhaven zoals ze nu zijn. Dit geldt tevens voor de gebiedsaanduidingen waarbij bij uitsplitsing meerdere artikelen aan 1 werkingsgebied gekoppeld zouden moeten worden.

Pas bij het omzetten van de dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen in de STOP-TPOD structuur kunnen de regels uitgesplitst worden.

Hoofdstuk 1 bevat de algemene bepalingen. Deze regels gelden voor de locatie waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in de bij het TAM-omgevingsplan behorende GML-bestand. De regels in dit hoofdstuk bevatten:

• Begripsbepalingen (Artikel 1);
• Meet- en rekenbepalingen (Artikel 2);
• Algemene verbodsbepalingen (Artikel 3);
• Anti dubbeltelregeling (Artikel 4);
• Toepassingsbereik (Artikel 5);
• Aanvraagvereisten (Artikel 6).

In Artikel 5 is het toepassingsbereik opgenomen. In het toepassingsbereik is aangegeven welke besluiten niet van toepassing zijn op dit deel van het omgevingsplan en op welke locatie de regels van dit deel van het omgevingsplan van toepassing zijn.

Artikel 8 Agrarisch met waarden - landschapswaarden

De gronden met een meer landschappelijk karakter zijn, zijn aangewezen voor de gebruiksactiviteit 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden'. Voor ruimtelijke bouwactiviteiten zijn bouwregels opgenomen in de 'Bouwregel-14'. Uitsluitend erf- of terreinafscheidingen en veekeringen zijn toegestaan, waarbij de hoogte niet meer mag bedragen dan 1 meter.

Artikel 9 Wonen - buitengebied

De gronden ter plaatse van het erf zijn aangewezen voor de gebruiksactiviteit 'Wonen - buitengebied'. Voor ruimtelijke bouwactiviteiten zijn bouwregels opgenomen in de 'Bouwregel-45'. Woningen zijn uitsluitend toegestaan. Middels een aanduiding is vastgelegd dat twee woningen zijn toegestaan.

De functie “Wonen – buitengebied” is opgesteld voor reguliere woningen in het buitengebied. Het gaat dus niet om (agrarische) bedrijfswoningen of recreatiewoningen. Naast het wonen als zodanig is ook een aantal nevenfuncties toegestaan, waaronder kleinschalige bedrijven en beroepen aan huis. Dit betreft nevenfuncties die in de regel, al dan niet onder de gestelde voorwaarden, goed met de woonfunctie te verenigen zijn.

In het omgevingsplan van rechtswege (bruidsschat) zijn in § 22.2.7.2 regels opgenomen over de binnenplanse vergunningplicht voor omgevingsplanactiviteit bouwwerken.

Deze bruidsschatregels regelen op hoofdlijnen het volgende:

Een omgevingvergunning moet getoetst worden aan de beoordelingsregels zoals opgenomen in artikel 22.29 van dit omgevingsplan (Beoordelingsregels aanvraag binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken algemeen). Dit zijn de beoordelingsregels uit de bruidsschat, voorheen opgenomen in artikel 2.10 Wabo.

In artikel 2.10 Wabo is opgenomen dat een omgevingsvergunning wordt geweigerd indien deze in strijd is met het bestemmingsplan. Omdat de regels nu allemaal in hetzelfde omgevingsplan zijn opgenomen, zijn de regels in het bestemmingsplan aanvullende beoordelingsregels op de beoordelingsregels in artikel 22.29.

Om die reden is bij de beoordelingsregels in de bouwregels de volgende bepaling opgenomen: "In aanvulling op het bepaalde in artikel 22.29 van dit omgevingsplan gelden ter plaatse van 'Bouwregel xx' tevens de volgende regels: [...] ". In het plangebied zijn Bouwregel-14 en Bouwregel-45 van toepassing.

Bouwregel-14

Bouwregel-14 is opgesteld voor onbebouwde agrarische gronden. Hier zijn hoofdzakelijk erfafscheidingen en veekeringen toegestaan. Daarnaast zijn er regels voor paardenbakken en grondgebonden zonnepanelen bij woningen (grenzend aan de onbebouwde agrarische gronden).

Bouwregel-45

Bouwregel-45 is opgesteld voor reguliere woningen in het buitengebied, die zich (zullen) bevinden op een getransformeerd erf. Dit is meestal een (voormalig) agrarisch erf waar vrijkomende agrarische bebouwing is of wordt gesloopt, en nieuwe woningen worden gerealiseerd in nieuwe bebouwing of bestaande bebouwing. In dat laatste geval gaat het meestal om woningen in karakteristieke of monumentale boerderijen en/of bijgebouwen.

Voor dit soort erftransformaties wordt meestal op voorhand een integraal ontwerp gemaakt van de woningen, bijgebouwen en landschappelijke inpassing. De bouwregels, in samenhang met aanduidingen zoals bouwvlakken, zijn er op gericht om het aldus ontworpen plan mogelijk te maken. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat alle voorzienbare toekomstige ontwikkelingen in het plan zijn meegenomen en dat er voor de nabije toekomst geen verdere ontwikkelingen op het erf gaan plaatsvinden. Om deze reden zijn er geen regels opgenomen die rekening houden met dergelijke toekomstige ontwikkelingen. Dit betekent dat bijvoorbeeld de Hobbyboerregeling en de saneringsregeling voor voormalige agrarische bedrijfsbebouwing niet in de regels is opgenomen. Als daarvan gebruik is gemaakt, is dat in de ontwerpfase getoetst en in deze bouwregel verwerkt in de toegestane oppervlakte aan bijgebouwen.

Voor deze ontwikkeling is uit de ontwerpfase gebleken dat het erf naast de bestaande (vrijkomende) bedrijfswoning een tweede vrijstaande woning en ca. 200 m2 aan bijgebouwen kan dragen. Dit aantal is gebaseerd op het gegeven dat bij woningen in het buitengebied van Deventer standaard 100 m2 aan bijgebouwen wordt toegestaan en de aanwezigheid van een bestaand bijgebouw, dat ingekort wordt. Deze oppervlakte is dan ook in zijn totaliteit toegestaan, ongeacht of de woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Er is in een bepaalde verdeling van de bijgebouwen over de woningen voorzien (aangeduid op het inrichtingsplan), maar dit is niet in de regels vastgelegd. Dit geeft de ruimte om eventueel in de toekomst ruimte aan bijgebouwen onderling tussen de woningen uit te wisselen. Op voorhand wordt ervan uitgegaan dat de ontwikkelende partij bij het verkopen van de woningen in het plan er rekening mee houdt dat binnen de gestelde regels uitbreiding van de hoeveelheid bijgebouwen in beginsel niet mogelijk is.

Artikel 13 Waarde - Archeologie - 2, Artikel 14 Waarde - Archeologie - 3 en Artikel 15 Waarde -Archeologie - 4

Om het archeologisch waardevolle gebied veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen. Bouwen is uitsluitend toegestaan, indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden.

In Hoofdstuk 5 [H. 22h paragraaf 5] Beheer en onderhoud is een sloopverplichting van de landschapsontsierende bebouwing en een uitvoerings- en instandhoudingsverlichting van de inrichting en natuurinclusieve maatregelen opgenomen.

In Hoofdstuk 6 [H22h. paragraaf 8] Overgangsbepalingen is het overgangsrecht ten aanzien van bouwwerken en ten aanzien van gebruik vastgelegd.