het bestemmingsplan Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298 met identificatienummer NL.IMRO.0153.BP00070-0003 van de gemeente Enschede.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost' met identificatienummer NL.IMRO.0153.20080358-0003 van de gemeente Enschede.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw.

een bij algemene maatregel van bestuur als zodanig aangewezen gebouw, niet zjnde een woning, dat vanwege de bestemming daarvan bijzondere bescherming tegen geluid behoeft:

9. i. een onderwijsgebouw;
10. j. een ziekenhuis;
11. k. een verpleeghuis;
12. l. een verzorgingstehuis;
13. m. een psychiatrische inrichting;
14. n. een kinderdagverblijf

met uitzondering van de delen van het gebouw die een andere bestemming hebben dan verblijfsruimten.

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een op de verbeelding van het plan of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten minste moet of ten hoogste mag worden bebouwd.

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt geleid door de bewoners van de betreffende woning. In planologische zin valt een bed & breakfast onder beroep of bedrijf aan huis.

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

een beroep of bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarvan de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan volgens het geldende recht aanwezig of in uitvoering zijn dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een omgevingsvergunning die vóór dat tijdstip is aangevraagd.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

een complex van ruimten waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding), maar niet therapeutisch behandeld worden.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of kelder en zolder.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, voor zover het plan die inrichting niet verbiedt.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats in het water voor een woonschip.

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van woningen, andere en geluidsgevoelige terreinen, die hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het beneden peil gelegen gedeelte van een gebouw.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand.

het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

gebouwde dan wel ongebouwde voorzieningen ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening, warmte-koude opslag of het (tele)communicatie-verkeer.

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

de grens van een (bouw)perceel.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van - een deel van de - voorgevels van de bestaande.

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van woningen, andere en geluidsgevoelige terreinen, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder.

energievoorziening in de vorm van het opslaan van warmte en/of koude in de bodem waarbij gebruik wordt gemaakt van de temperatuur van het grondwater om gebouwen te verwarmen in de winter en/of af te koelen in de zomer.

een gebouw of een gedeelte daarvan dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is als ruimte voor detailhandel , eventueel met bijbehorende kantoorruimte, en/of ambacht en/of magazijn.

een gebouw of een deel van een woongebouw, dat door zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat één of meer woningen bevat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

een gebouw , dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor het weiden van vee en het verbouwen van gewassen, alsmede voor het behoud van landschapselementen, met daaraan ondergeschikt:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'erf' tevens tuinen, erven en ontsluitingen behorende bij de bestemming 'Wonen';
2. b. het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, natuurlijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden, zoals opgenomen in de koesteransichten die zijn opgesteld voor de verschillende landschapstypen en als Bijlage 3 onderdeel uitmaken van deze regels;
3. c. agrarisch natuurbeheer, de winning van zout, voor zover daarvoor een concessie is gegeven;
4. d. extensieve recreatie;
5. e. ondergrondse infrastructurele voorzieningen (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd);
6. f. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen en andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden en bergen van water;
7. g. bouwwerken;
8. h. groenvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing met betrekking tot:

1. a. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
2. b. de aard, bouwhoogte en de situering van erfafscheidingen.

De in dit lid genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld indien dit voortvloeit uit het in Bijlage3 van deze planregels opgenomen kader.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het opslaan van zand, stenen en naar aard daarmee gelijk te stellen materialen buiten het bouwvlak gedurende langer dan zes maanden per jaar;
2. b. het gebruik van grond als volkstuin;
3. c. het winnen van zand;
4. d. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.

1. a. Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het rooien en verwijderen/afgraven van houtwallen, c.q. het rooien van singels;
   2. 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
   4. 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, buiten een bouwvlak en met een oppervlakte van meer dan 50 m²;
2. b. Voor gronden die zijn gelegen op een afstand van minder dan 50 meter vanaf gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische waarde', 'Bos' of 'Natuur' zoals vervat in het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost' geldt dat het verboden is om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten;
   2. 2. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand;
   3. 3. het leggen van drainagebuizen.
3. c. De onder a en b van dit lid bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden
   1. 1. die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen;
   2. 2. die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan;
   3. 3. die dienen ten behoeve van de uitvoering van de landschapsmaatregelen conform in het in Bijlage 2 opgenomen Inrichtings- en beplantingsplan.
4. d. De omgevingsvergunning als bedoeld onder a van dit lid wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschapselementen in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
5. e. De omgevingsvergunning als bedoeld onder b van dit lid wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de natuurlijke waarden van de in de bestemmingsomschrijvingen van de onder b genoemde bestemmingen in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, met daaraan ondergeschikt:

1. a. de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis met een maximum oppervlakte van 150 m²;
2. b. bed and breakfast met een maximum oppervlakte van 150 m²;
3. c. mantelzorg:;

met de daarbij behorende:

4. d. bouwwerken;
5. e. erven, terreinen, tuinen en
6. f. voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag, groenvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Daar waar ingevolge het bepaalde in Hoofdstuk 2 van dit plan het bouwen of verbouwen van een wooneenheid is toegelaten, het is toegestaan deze wooneenheid te onderkelderen, met dien verstande dat:

1. a. de bovenkant van de vloer van de kelder maximaal 3 meter onder het peil mag zijn gelegen;
2. b. onderkelderen slechts is toegestaan tussen de boven het maaiveld gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het gebouw.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan:

1. a. voor het afwijken van de in het plan voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 10%, met dien verstande dat geen afwijkingen zijn toegestaan ten aanzien van in het plan opgenomen:
   1. 1. maximum inhoudsmaten van wooneenheden;
   2. 2. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij woningen.
2. b. voor het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. voor wat betreft geringe afwijkingen ten opzichte van bouwgrenzen, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken dat in verband met ingekomen bouwplannen het wenselijk of noodzakelijk is de bouwgrenzen te overschrijden, mits die afwijking niet meer bedraagt dan 3 meter;
4. d. voor de bouw van antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie en overige antennes, zend- en sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 15 meter;
5. e. voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van maximaal 10 meter, met uitzondering van erf- en perceelsafscheidingen.
   

De in dit artikel genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• het woon- en leeklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen:

1. a. voor het aanpassen van de Lijst van bedrijfstypen (Bijlage 1) van deze regels ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere categorie, indien dit uit een oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is;
2. b. voor het wijzigen van de Lijst van bedrijfstypen (Bijlage 1) van deze regels door het aanvullen met nieuwe bedrijven of voorzieningen en/of het verwijderen van bestaande bedrijven of voorzieningen. Indien bedrijven of voorzieningen in de lijst worden opgenomen, worden zij gerangschikt onder die categorie, waarmee zij, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving het meest vergelijkbaar zijn;
3. c. voor een wijziging in de situering van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwplannen wenselijk of noodzakelijk zijn, mits de bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen niet meer dan 5 meter worden verschoven;
4. d. voor het wijzigen van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 20%, met dien verstande dat geen afwijkingen zijn toegestaan ten aanzien van in het plan opgenomen:
   1. 1. maximum inhoudsmaten van wooneenheden;
   2. 2. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij woningen.
5. e. voor het bouwen van vrijstaande antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie met een maximale bouwhoogte van 50 meter;
6. f. voor het bouwen van zend- en sirenemasten met een maximale bouwhoogte van 50 meter.

De in dit artikel genoemde wijzigingsbevoegdheden worden uitsluitend toegepast onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaats vindt van:

• het woon- en leefklimaat;
• het straat- en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de sociale veiligheid;
• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, gelden de procedureregels zoals voorgeschreven in artikel 3.9a, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat:

1. a. indien het een besluit op aanvraag betreft, burgemeester en wethouders de aanvrager zo nodig in de gelegenheid stellen te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen;
2. b. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging of uitwerking met redenen wordt omkleed;
3. c. burgemeester en wethouders het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging of uitwerking bekend maken aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298".

De ruimtelijke ordening heeft als doel zo gunstig mogelijke voorwaarden te creëren voor het gebruik en de ontwikkeling van een bepaald gebied. Dit gebeurt door het toekennen van een bestemming aan de gronden in het bestemmingsplan en het geven van regels voor het gebruik van de grond en van de zich daarop bevindende bouwwerken. Het bestemmingsplan is het juridisch toetsingskader, dat voor overheid en burgers rechtstreeks bindende regels geeft.

Met het bestemmingsplan kan de gemeenteraad bepalen welke inrichting en bebouwing en welk gebruik in het plangebied is toegestaan. Het bestemmingsplan is daarmee een instrument om de bestemming, de inrichting en het beheer van gronden te regelen.

Een bestemmingsplan geeft dus antwoord op de vraag waar bijvoorbeeld winkels, horeca of bedrijven mogen komen, welke gronden zijn bestemd voor openbaar groen of verkeersdoeleinden, maar bevat ook onder meer regels voor de maximaal toegestane hoogte en oppervlakte van bouwwerken. In die zin vervult het bestemmingsplan een centrale rol in het concretiseren van ruimtelijk beleid.

Het bestemmingsplan bevat een verbeelding waarop de verschillende bestemmingen zijn aangegeven en regels ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van de grond en de bouwwerken in verband met de bestemming. Het plan gaat vergezeld van een toelichting met een uiteenzetting over de uitvoering van het plan en de ruimtelijk relevante kwaliteitseisen.

Aan de Lonnekerweg 298 - 300 te Enschede is tuincentrum 'Groenrijk' gevestigd. Het is een groot complex dat een tuincentrum met een detailhandelsfunctie, een grote hoeveelheid kassen en schuren en een bedrijfswoning omvat. De totale oppervlakte van het bedrijfsperceel is ruim 3,3 hectare.

De initiatiefnemers hebben de bedrijfsactiviteiten op deze locatie enige tijd geleden beëindigd. Hierdoor werd niet langer geïnvesteerd in het onderhoud van de gebouwen, waardoor de staat van de gebouwen op termijn verslechterde.

Om verdere verslechtering van de staat van de bebouwing te voorkomen, is de landschapsontsierende bedrijfsbebouwing gesloopt in het kader van de Rood voor Rood regeling. Deze gesloopte bedrijfsbebouwing bestond uit circa 5.750 m² aan kassen en circa 850 m² aan schuren. Ter compensatie voor de sloop van deze landschapsontsierende bedrijfsbebouwing mogen drie woningen op het perceel worden teruggebouwd.

De realisatie van deze compensatiewoningen is op basis van het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Zuidoost" niet mogelijk. Dit bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298” heeft als doel de bestemmingen van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de nieuwe situatie vast te leggen.

Het gebied waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft wordt globaal begrensd door de gronden van Speelpark en Restaurant Hoge Boekel aan de noordzijde en agrarische gronden aan de zuid- en oostzijde. Aan de westzijde vormt de Lonnekerweg de plangrens. Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Enschede in het stadsdeel Oost. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AF, nummer 243. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven. De luchtfoto in figuur 1.2 geeft een overzicht van de huidige/voormalige situatie in het plangebied. In figuur 1.2 wordt tevens de begrenzing van het plangebied globaal weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: ArcGIS)

Figuur 1.2: Begrenzing van het plangebied (Bron: provincie Overijssel)

De locatie valt binnen de planbegrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost', dat op 27 mei 2013 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld. In figuur 1.3 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Zuidoost (Bron: gemeente Enschede)

Op basis van het geldend bestemmingsplan heeft het perceel Lonnekerweg 298-300 de bestemming 'Detailhandel - tuincentrum'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de uitoefening van een tuincentrum waarbij één bedrijfswoning is toegestaan. Volgens de maatvoeringsaanduiding mag maximaal 25% van het bestemmingsvlak worden bebouwd waarbij de bebouwing overigens binnen het bouwvlak dient te worden gerealiseerd. De maximale bebouwingshoogte voor gebouwen bedraagt 8 meter. Tevens is op de gronden langs de Lonnekerweg een geluidzone aanwezig die is aangeduid met 'geluidzone weg'. Ter plaatse van deze aanduiding mogen in principe geen nieuwe geluidgevoelige objecten worden opgericht.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting:

• In de toelichting worden de overwegingen gegeven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond;
• In de regels wordt per bestemming een omschrijving gegeven van de toegestane functies van de gronden en de zich daarop bevindende gebouwen en bouwwerken;
• Op de verbeelding worden de verschillende bestemmingen van de gronden aangegeven. De verbeelding is in overeenstemming met de verplichte landelijke standaarden voor digitaal uitwisselbare en vergelijkbare bestemmingsplannen (IMRO2012, SVBP2012 en STRI2012).

De verbeelding en de regels vormen gezamenlijk het juridische deel van het bestemmingsplan. In samenhang met elkaar gelezen, wordt duidelijk voor welke doeleinden gronden mogen worden gebruikt en of, en zo ja, onder welke voorwaarden mag worden gebouwd. Wat er in de regels en op de verbeelding staat, is voor iedereen (burgers, bedrijven, instellingen en overheden) juridisch bindend.

De bestemmingsplantoelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de bestaande kenmerken van het plangebied.
• Het planologisch beleidskader is beschreven in hoofdstuk 3. Het gaat daarbij om beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Enschede.
• Hoofdstuk 4 beschrijft de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
• Hoofdstuk 5 geeft aan op welke wijze met de diverse omgevingsaspecten (milieu, water, archeologie en ecologie) rekening is gehouden.
• Hoofdstuk 6 bevat een verantwoording van de juridische opzet. Hierbij wordt onder andere aandacht besteed aan de planmethodiek en worden de in het plan voorkomende bestemmingen kort beschreven.
• Hoofdstuk 7 gaat in op de economische uitvoerbaarheid.
• Hoofdstuk 8 gaat in op de participatie.

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken en structuur. In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven en komen de volgende aspecten aan de orde:

• Ruimtelijke analyse (positionering binnen Enschede);
• Ruimtelijke structuur (beschrijving ruimtelijke structuur(dragers) en onderscheid deelgebieden);
• Ruimtelijke kwaliteit (beschrijving samenhang tussen aantal elementen);
• Functionele analyse (bevolking en wonen, werken, voorzieningen, verkeer;
• beschrijving van de cultuurhistorische waarden, gemeentelijke en rijksmonumenten.

Het perceel ligt ten oosten van de stad Enschede aan de voet van de stuwwal waarop de stad is gevestigd. De voet van de stuwwal is een overgangsgebied van de hogere gelegen gronden van de flank van de stuwwal naar de lagere gelegen gronden die ten oosten van het perceel liggen. Oorspronkelijk waren de hoger gelegen gronden droge heidevelden en deze zijn in de loop der jaren ontgonnen als bos: hier bevindt zich voornamelijk het boslandschap. Daarentegen bestond de lagere gronden uit drassige heidevelden die later in cultuur zijn gebracht als grootschalige landbouwgronden: het veldontginningslandschap.

Op de flank en aan de voet van de stuwwal komen van oudsher ook solitaire kampen met bijbehorende oude erven voor. Aan de rand van het boslandschap en middenin het veldontginningslandschap, zijn de organische vormen en kleinschaligheid van de kampen grotendeels herkenbaar (bijvoorbeeld de erven Kamphuis en Bonekamp).

In het overgangsgebied, waarin het perceel is gelegen, is een veldontginningslandschap met hoger gelegen delen en enkele kampen. Het te ontwikkelen perceel en de naaste percelen bevinden zich op een van deze hogere stukken; Het Hoge Veld. Het Hoge Veld bestond in 1907 voornamelijk uit heide met enkele akkers.

De topografische kaarten in figuur 1.2 laten de historische ontwikkeling van het landschap zien.

Figuur 2.1: Topografische kaarten ±1900, ±1950 en ±2000 (Bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen in het buitengebied aan de oostzijde van de stad Enschede. Aan de noordzijde van het plangebied zijn restaurant 'Hoge Boekel' en enkele woningen aanwezig. Voor het overige bestaan omliggende gronden voornamelijk uit agrarische gronden. Tevens zijn voornamelijk verspreid liggende woonerven en enkele agrarische bedrijven in de omgeving aanwezig.

In het plangebied was de afgelopen decennia Tuincentrum Groenrijk gevestigd. Het bedrijfsperceel beslaat een oppervlakte van circa 3,3 hectare. De bedrijfsbebouwing en het parkeerterrein van het tuincentrum zijn reeds gesloopt/verwijderd. De bedrijfsbebouwing bestond uit een kascomplex met een oppervlakte van circa 5.750 m² en een aantal schuren met een oppervlakte van circa 850 m². De bedrijfsbebouwing was centraal op het bedrijfsperceel aanwezig. Het parkeerterrein en de overige verharding had een omvang van circa 1 hectare. Door de beëindiging van het tuincentrum op deze locatie werd niet meer geïnvesteerd in het onderhoud van de bebouwing. De staat van de bedrijfsbebouwing zal hierdoor verder gaan verslechteren.

In de noordwestelijke hoek van het plangebied is de voormalige bedrijfswoning (nr. 300) aanwezig. Tevens is aan de noordzijde een poel aanwezig. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats aan de Lonnekerweg, doormiddel van vier in- en uitritten. Drie in- en uitritten stonden ten dienste van het tuincentrum en één in- en uitrit stond ten dienste van de bedrijfswoning.

De huidige/voormalige situatie in het plangebied is weergegeven in de figuren 1.2 en 4.1. Tevens zijn in figuur 2.2 enkele foto's van de bebouwing opgenomen.

Figuur 2.2: Gesloopte bebouwing van het tuincentrum (Bron: Bureau Takkenkamp)

In het plangebied en de directe nabijheid van het plangebied zijn geen rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig.

In het plangebied zijn een paar volwassen bomen aanwezig, waaronder een monumentale eik. Hoewel deze eik in slechte staat lijkt te zijn (veel dood hout), is deze beeldbepalend.

Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden aanwezig in het plangebied.

In het plangebied komen verschillende archeologische verwachtingswaarden voor. Het oostelijk en westelijk deel van het plangebied heeft een lage verwachtingswaarde. Het middelste deel heeft een middelhoge verwachtingswaarde vanwege de ligging op een dekzandrug. De voorwaarden voor bouwen die aan dit gebiedstype zijn gekoppeld worden toegelicht in paragraaf 5.3.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen die van rijksbelang zijn concreet benoemd. Per onderwerp worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Het Barro bevat eveneens de verplichting dat binnen drie jaar het onderwerp opgenomen moet zijn in een bestemmingsplan. De volgende zes onderwerpen zijn opgenomen in het Barro:

• Mainport ontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en Waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld. Naar aanleiding van monitoring en evaluaties is de Omgevingsvisie en -verordening op onderdelen geactualiseerd. De Actualisatie Omgevingsvisie en -verordening is op 3 juli 2013 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden

In de navolgende figuur is het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin weergegeven.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Een voorbeeld van een generieke beleidskeuze is dat gemeenten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen moeten afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Een ander voorbeeld is de 'SER-ladder', die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat per beleidsdocument algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven.

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken. Volgens de Toekomstvisie dient er voor worden gezorgd, dat Enschede in 2020:

• een zeer sterke centrumpositie in de Euregio heeft met grootstedelijke allure en top culturele uitstraling;
• een belangrijke werkgelegenheidsfunctie in de Euregio heeft en een goed opgeleide beroepsbevolking;
• wijken heeft die de sociale stijging en binding van bewoners versterken;
• groen en duurzaam onlosmakelijk verbonden heeft met het leven in Enschede;
• het imago heeft van Europese kennisstad.

De toekomstvisie is een visie op hoofdlijnen. In deze visie wordt niet ingegaan op ontwikkelingsrichtingen. De visie vormt een uitnodiging om de kwaliteit van de stad in alle denkbare opzichten een impuls te geven.

Op grond van artikel 2.1 van de Wet ruimtelijke ordening stelt de gemeenteraad ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer structuurvisies vast. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied, alsmede de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. De structuurvisie gaat tevens in op de wijze waarop de raad zich voorstelt die voorgenomen ontwikkeling te doen verwezenlijken.

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld, waarin het belangrijkste bestaande ruimtelijk beleid uit diverse nota's is opgenomen en met elkaar in relatie is gebracht. Het gaat hier om de ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. De structuurvisie bevat hiermee de kern van hoofdonderwerpen op stedelijk niveau.

Deze structuurvisie is een beleidsdocument dat continue in ontwikkeling is. De stad ontwikkelt zich en het ruimtelijk beleid groeit hierin mee. Het is de ambitie om in de toekomst meer ruimtelijk beleid of stedelijke ontwikkelingen op te nemen in de structuurvisie. Ook zal het bestaande beleid regelmatig worden herijkt. Hiermee is de structuurvisie dynamisch en kan altijd inspelen op actuele thema's. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid zal de structuurvisie worden aangevuld om zo mee te kunnen gaan in de dynamiek van stedelijke ontwikkeling en zo een actueel kader te vormen voor burgers en bedrijven. Daarom is gekozen voor een volledig digitale structuurvisie, waarbij sectorale en gebiedsgerichte uitwerkingen snel geïntegreerd kunnen worden. De structuurvisie beoogt geen sectorale of gebiedsgerichte beleidsstukken te vervangen, maar de hoofdlijnen van al dit beleid in samenhang te presenteren. Hiermee wordt de hoofdlijn van het langjarig ruimtelijk beleid vastgelegd en blijft er op projectniveau flexibiliteit om op veranderingen te kunnen anticiperen. Hierdoor is de structuurvisie geen op zichzelf staand document, maar bevat het beleid voor gebieden en lijnen met verwijzingen naar de achterliggende beleidsstukken waarmee de bredere context en beleid duidelijk worden.

Op 24 september 2012 heeft de Gemeenteraad van Enschede het Koersdocument ten behoeve van de herprioritering van projecten vastgesteld (hierna te noemen: de Stedelijke Koers). Het doel van de Stedelijke Koers is het aanbod van plannen (planvoorraad) aan te laten sluiten bij de veranderde vraag. Met de vaststelling van de Stedelijke Koers heeft de gemeente verantwoordelijkheid genomen om het overschot aan programma op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijven terug te brengen.

De Stedelijke Koers heeft onder meer geleid tot het terugbrengen van de Enschedese planvoorraad met 2.300 woningen. Door het stopzetten en uitfaseren van plannen voor woningbouw is er meer ruimte ontstaan voor het toevoegen van woningen waaraan behoefte bestaat. Woningen die echt van toegevoegde waarde zijn, dat wil zeggen op de juiste plekken en voor de juiste doelgroepen. Maar ook kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waar veel ruimte is voor invulling van individuele woonvoorkeuren.

Dit betekent onder meer dat minder wordt ingezet op omvangrijke projecten en meer op kleinere projecten in de stad danwel in of aan de rand van woonwijken. Hierdoor kunnen mensen doorstromen in de eigen wijk en dichtbij hun sociale netwerk blijven. Uit marktonderzoek is gebleken dat met name kleinere kavels met de voordelen van de bestaande stad gewild zijn onder kavelzoekenden.

Met dit plan is ruimte voor individuele woonvoorkeuren van particulieren in een kleiner project van in totaal drie nieuwe woningbouwkavels. In paragraaf 3.3.5 wordt nader ingegaan op de Woonvisie. Gesteld wordt dat het project past binnen de kaders van de Stedelijke Koers.

Zoals beschreven in Hoofdstuk 3 wordt voor deze ontwikkeling gemotiveerd afgeweken van de gemeentelijke Rood voor rood-regeling zoals beschreven in de Buitenkans 2010, Gids voor het buitengebied. Tevens wordt voldaan aan de Woonvisie Enschede 2025. Voor de toetsing van de ontwikkeling aan deze beleidsstukken wordt kortheidshalve verwezen naar het voorgaande hoofdstuk. De voorwaarden uit dit beleid zijn doorgevoerd in het Inrichtings- en beplantingsplan, dat hierna nader wordt toegelicht.

Om in aanmerking te komen voor de Rood-voor-Rood regeling moet er een oppervlakte van minimaal 850 m² aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing worden gesloopt. In dit geval is alle voormalige bedrijfsgebouwen van het tuincentrum met een totaal oppervlak van 6.600 m² reeds gesloopt. Dit te slopen oppervlakte bestaat uit 5.750 m² aan kassen en circa 850 m² aan schuren. De voormalige bedrijfswoning blijft behouden. In figuur 4.1 worden de gesloopte en te behouden onderdelen weergegeven.

Figuur 4.1: Sloop en behoud in het plangebied

Ter compensatie voor de sloop van de landschapsontsierende bebouwing worden bouwrechten verkregen voor drie compensatiewoningen. In dit geval worden de compensatiewoningen (750 m³) gerealiseerd op de locatie van het voormalige tuincentrum aan de Lonnekerweg. De nieuwe woningen met bijbehorende bijgebouwen (maximaal 100 m² per woning) worden in de noordelijke rand van het perceel gesitueerd waardoor de woningen worden verankerd in het landschap door de bestaande bomen. Twee woningen zijn georiënteerd met de voorgevels op de Hogeveldweg. De derde (meest westelijke) woning is op de Lonnekerweg georiënteerd. Hierdoor ontstaat een ensemble van woningen en geen planmatig opgezet 'woonwijkje'.

De nieuwe situatie is door Cundall Tuin- en Landschapsontwerp uitgewerkt in een Inrichtings- en beplantingsplan. Dit plan is opgenomen in Bijlage 2 van de regels. In figuur 4.2 is het Inrichtings- en beplantingsplan weergegeven.

Figuur 4.2: Inrichtings- en beplantingsplan (Bron: Cundall Tuin- en Landschapsontwerp)

De bestaande beplanting op en om het parkeerterrein van het tuincentrum wordt hergebruikt in een erfbosje tussen de compensatiewoningen en het restaurant 'Hoge Boekel'. De monumentale eiken worden gehandhaafd en waar nodig verzorgd. Tevens wordt één solitaire eik toegevoegd. De kavels van de woningen worden afgeschermd door haagbeuken. Daarnaast wordt een bomensingel met ondergroei van struiken aangelegd. Op de zuidelijke plangrens wordt een aanwezige singel verwijderd om het open karakter van het gebied te versterken en het hoogteverschil te accentueren.

De overige gronden worden gebruikt als landbouwgrond (bedrijfsmatig/hobbymatig). De bestaande poel wordt gehandhaafd en herstelt als een natuurlijk element.

In de huidige situatie zijn er drie in- en uitritten aanwezig op de Lonnekerweg ten behoeve van het tuincentrum. De meest noordelijk in- en uitrit van het tuincentrum blijft behouden en wordt gebruikt als gezamenlijke in- en uitrit van de compensatiewoningen. Er is bewust gekozen om de onverharde weg aan de noordkant van het perceel niet te gebruiken als toegangsweg naar de drie compensatiewoningen. De bestaande woning beschikt over een eigen in- en uitrit.

Vergeleken met het voorheen aanwezige tuincentrum, is er sprake van een sterke afname van het aantal verkeersbewegingen. Dit komt het woon- en leefklimaat van de omgeving ten goede.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW.

Uitgaande van volgende uitgangspunten:

• Functie: wonen, koop, vrijstaand
• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk (Bron: CBS Statline)
• Stedelijke zone: buitengebied

De parkeerbehoefte bedraagt minimaal 2 en maximaal 3 parkeerplaatsen per woning. Ter plaatse van de compensatiekavels wordt voldoende ruimte gecreëerd voor het parkeren van 3 auto's, zoals weergegeven in het Inrichtings- en beplantingsplan in figuur 4.2.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkelingen.

In het plangebied zijn een paar volwassen bomen aanwezig, waaronder een monumentale eik. De boom is beeldbepalend en wordt gehandhaafd en waar nodig verzorgd. Voor het overige zijn er geen cultuurhistorische waarden aanwezig.

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de ruimtelijke ontwikkeling die met het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt past binnen de ter plaatse geldende welstandsidentiteit(en) dan wel wat de belangrijkste uitgangspunten en sturingselementen zijn van het voor de ontwikkeling opgestelde beeldkwaliteitplan.

In de Welstandsnota ‘Bouwen aan identiteit’ is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Voor de bouwplannen van de nieuwe woningen aan de Lonnekerweg 298 geldt de welstandsidentiteit “Vrij landelijke bebouwing”. Voor de welstandsidentiteit "Vrije landelijke bebouwing" geldt in zijn algemeenheid dat de positie en de oriëntatie van bebouwing op de kavel moet inspelen op de landschappelijke situatie en zowel vanuit het land als vanaf de weg een mooi perspectief dient op te leveren.

In Bijlage 1 (Aanvulling beeldkwaliteitsplan Lonnekerweg 298) wordt nader ingegaan op welke wijze in het inrichtings- en beplantingsplan rekening is gehouden met de in de welstandsnota geformuleerde uitgangspunten. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal het ontwerp getoetst worden aan de redelijke eisen van welstand.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan getoetst aan de belangen van milieu, de waterhuishouding, archeologie en ecologie.

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op het Besluit milieueffectrapportage en de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Het Verdrag van Valetta) is in 1992 ondertekend. Het verdrag is geïmplementeerd via een wijziging van de Monumentenwet (Wet op de archeologische monumentenzorg), die op 1 september 2007 in werking is getreden.

Doelstelling is om zo veel mogelijk bodemschatten in de bodem te behouden, om zo aantasting van het bodemarchief te voorkomen. Verder wordt bevorderd dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de ruimtelijke ordening rekening wordt gehouden met archeologische waarden. Uitgangspunt is tevens dat bodemverstoorders archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen betalen.

De Wet op de archeologische monumentenzorg legt de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed bij gemeenten en bepaalt dat archeologie voortaan binnen het instrumentarium van de ruimtelijke ordening dient te worden meegewogen. De kern van de nieuwe wetgeving is als volgt:

• het Rijk blijft verantwoordelijk voor het verlenen van vergunningen ingevolge de Monumentenwet 1988 en dus voor de aanwijzing van archeologische rijksmonumenten;
• de provincie kan archeologische attentiegebieden aanwijzen die moeten worden opgenomen in een bestemmingsplan van een gemeente en kan verplichtingen opleggen bij ontgrondingen;
• het inbedden van archeologie in ruimtelijke plannen;
• het behouden en beschermen van waardevolle archeologie in de bodem;
• verplicht archeologisch onderzoek bij bodemverstoring;
• de bodemverstoorder betaalt de kosten van archeologisch onderzoek.

De gemeente heeft ten aanzien van het omgaan met archeologie een substantiële inhoudelijke beleidsruimte om belangenafwegingen te maken. De uitvoering van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg draagt bij aan de kennis van het ontstaan van de stad en samen met de monumenten, landschapshistorie en bouwhistorie, aan de kwaliteit van de ruimte en de identiteit en het imago van de gemeente Enschede.

Door Synthegra is een bureau- en inventariserend veldonderzoek (karterend) verricht ter plaatse van de drie te realiseren woningen en de bijgebouwen. Hierna worden de resultaten en conclusie uit het onderzoek beschreven. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 6 van de toelichting.

Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek is voor het plangebied een gespecificeerde archeologische verwachting opgesteld. Het plangebied ligt naar verwachting op(de flank van) een dekzandrug, de bodem in het plangebied zou een veldpodzolgrond en een laarpodzolgrond zijn. Voor het plangebied geldt op basis van het bureauonderzoek een lage verwachting voor vuursteenvindplaatsen uit het laat-paleolithicum en mesolithicum. Voor nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen geldt een middelhoge verwachting en voor de late middeleeuwen en de nieuwe tijd geldt een lage verwachting.

Inventariserend veldonderzoek

Deze gespecificeerde verwachting is getoetst door middel van het veldonderzoek. Er zijn geen archeologische indicatoren of resten van de oorspronkelijke bodem aangetroffen. De middelhoge archeologische verwachting uit het bureauonderzoek kan naar laag worden bijgesteld. De overige lage verwachting kan worden gehandhaafd. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Tevens zijn beschermde maatregelen in dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Advies bevoegd gezag

De resultaten van dit onderzoek worden beoordeeld door bevoegd gezag (gemeente Enschede). In dit geval is het onderzoek beoordeeld door de Regio Archeoloog Twente van Het Oversticht. In de beoordeling worden de aanbevelingen en conclusie van het onderzoek onderschreven. Voor de beoordeling wordt verwezen naar Bijlage 7.

Vanuit het oogpunt van archeologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Vanuit het oogpunt van ecologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

1. a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
2. b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
3. c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
4. d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen.

Voorliggend plan betreft een gedetailleerd bestemmingsplan in het kader van de Rood voor Rood ontwikkeling.

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is om een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit Hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298”. In Artikel 1 (Begrippen) zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 (Wijze van meten) geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de StandaardVergelijkeBestemmingsplannen 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden (indien van toepassing) als volgt opgebouwd en benoemd:

1. a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
2. b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
3. c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
4. d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
5. e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
6. f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
7. g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
8. h. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. Daarnaast zijn regels ten aanzien van archeologie, de bescherming van monumentale en bijzonder waardevolle bomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

De gronden begrepen in het bestemmingsplan “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298” zijn bestemd voor 'Agrarisch' en voor 'Wonen'.

Agrarisch

De gronden van het voormalige tuincentrum, die niet worden gebruikt ten behoeve van de woonfunctie, zijn bestemd als 'Agrarisch'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor het weiden van vee, het verbouwen van gewassen en tevens voor het behoud, herstel en verbetering van de aanwezige landschappelijke waarde. Ter plaatse van de aanduiding 'erf' zijn tevens tuinen, erven en ontsluitingen behorende bij de bestemming 'Wonen' toegestaan.

Op deze gronden zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van nutsvoorzieningen. Erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan tot een bouwhoogte van 2 meter.

Wonen

De kavels van de drie compensatiewoningen en de bestaande voormalige bedrijfswoning zijn bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. In de planregels zijn bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen. De woningen dienen te worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwblokken.

Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 750 m³, een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter. Per woning is 100 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Per bouwvlak is één woning toegestaan waardoor totaal 4 woningen in het plangebeid toegestaan zijn, waaronder de bestaande woning.

Tevens is de gebiedsaanduiding 'geluidzone - weg' aanwezig. Deze aanduiding geeft aan dat gronden zijn gelegen binnen de in de Wet geluidhinder opgenomen zone vanwege wegverkeerslawaai. Uitsluitend de bestaande woning is binnen de zogenaamde 48 dB lijn aanwezig.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving.

Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen. In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied betreft het hoofddoel de ontwikkeling van een drietal compensatiewoningen in het kader van de Rood voor Rood-regeling.

De gronden in het plangebied zijn eigendom van particulieren en/of projectontwikkelaars. Het plangebied is geen gemeentelijk eigendom en wordt door particulieren en/of projectontwikkelaars ontwikkeld. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een rood-voor-rood overeenkomst (anterieure overeenkomst) met de betreffende particuliere ontwikkelaars gesloten.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2003 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied is geen erkend wijkorgaanactief.

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Buitengebied Zuidoost - Lonnekerweg 298” in voorbereiding te nemen op 21 mei 2014 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

In de Wro staat dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.