het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, deelplan De Els, partiële herziening woningbouwlocatie De Greune van de gemeente Haaksbergen.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0158.BP1097-0002 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang dusdanig is dat de activiteit in een woning en/of daarbij behorende andere gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend.

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hieraan gelijk te stellen gebied, dat in een woning en daarbij behorende gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met uitsluiting van detailhandel.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

bedrijfsmatige activiteiten - geen dienstverlening zijnde - en ambachtelijke verzorgende bedrijvigheden, geheel of overwegend door middel van handwerk.

een beroep, of beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerp-technisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij bijbehorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgevoerd.

• ten aanzien van bebouwing:

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden;

• ten aanzien van gebruik:

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is
getreden.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bebouwing beneden peil of onder de kapconstructie.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een overkapping in de vorm van een open constructie met minimaal 2 open wanden voor de overdekte stalling van motorvoertuigen.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend.

al of niet periodiek terugkerende en / of incidentele gebeurtenissen op het gebied van sport, cultuur, kunst, folklore, handel, recreatie, liefdadigheid, religie, gezondheid, wetenschap, amusement en vergelijkbare gebeurtenissen.

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak.

het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden.

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkste is.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en dergelijk.

verbindingsweg die uitsluitend bedoeld is voor fietsers en voetgangers en vergelijkbare
verkeersdeelnemers.

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband in de vorm van inwoning en/of afhankelijke woonruimte; als afhankelijke woonruimte wordt aangemerkt een bijbehorend bouwwerk, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest.

een vergunning voor het uitvoeren van een project dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna Wabo).

omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met dit plan met toepassing van de in dit plan opgenomen regels inzake afwijking, op grond van artikel 2.1, lid 1, onder c, jo. artikel 2.12, sub a, onder 1, van de Wabo.

een gedeelte van een gebouw dat maximaal 1,50 m boven peil is gelegen en dat niet als bouwlaag wordt aangemerkt.

een bouwwerk met een open constructie.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd:
   het plaatselijke verschil ten opzichte van Nieuw Amsterdams Peil.

het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen.

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere voor het publiek toegankelijke plaats, zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen (prostitutie).

een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij
bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar.

het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de dakvormen en de dakrichtingen van de bebouwing.

objecten die in de openbare ruimte staan en die niet tot de weg zelf behoren, zoals banken,
lantaarnpalen, abri's, vuilnisbakken en verkeersborden.

1. a. de analoge verbeelding van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Stepelo en de Greune, bestaande uit de kaart(en) met tekeningnummer NL.IMRO.0158.BP1097-0002 en legenda;
2. b. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, deelplan De Els, partiële herziening woningbouwlocatie De Greune.

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door het college aan te wijzen gevel.

de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak, waarop het belangrijkste gebouw op een
bouwperceel is georiënteerd.

voorzieningen van openbaar nut zoals, gas, electriciteit, water en communicatie.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.

een voor gemotoriseerd verkeer geschikt gemaakte strook grond.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding, woonwagens niet inbegrepen.

de gronden die behoren bij een hoofdgebouw en gelegen zijn achter de lijn in het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw en vóór de lijn in het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de som van de horizontale vloeroppervlakten van de bouwlagen, met inbegrip van de daarbij behorende kantoren, magazijnen, werkplaatsen en overige dienstruimten, buitenwerks gemeten.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. voorzieningen voor langzaam verkeer;
4. d. sport- en speelvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. een onderhoudspad voor de naastgelegen waterloop ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - onderhoudspad';
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. straatmeubilair;
9. i. kunstobjecten;
10. j. nutsvoorzieningen;
11. k. evenementen.

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd. Gebouwen mogen enkel in de vorm van fietsenstallingen en nutsgebouwen gebouwd worden, met dien verstanden dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - onderhoudspad' geen gebouwen zijn toegestaan.

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. a. de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen mag niet meer bedragen dan 3 m;
2. b. de bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleidingen, beveiliging en regeling voor verkeer mag niet meer bedragen dan 15 m;
3. c. de bouwhoogte van kunstobjecten mag niet meer bedragen dan 5 m;
4. d. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 m.;
5. e. de bouwhoogte van een fietsenstalling mag niet meer dan 2,5 m bedragen;
6. f. de bouwhoogte van een nutsgebouw mag niet meer dan 3 m bedragen.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing alsmede werken, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik ten behoeve van voorzieningen van verkeer en verblijf (parkeren en inritten), met uitzondering van de in lid 1 toegestane voorzieningen voor langzaam verkeer.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen;
2. b. onbebouwde erven;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen;

met de daarbij behorende:

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Op de tot 'Tuin' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met twee of meer rijstroken, straten en paden;
2. b. voet- en rijwielpaden;
3. c. verblijfsgebied;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. ondergeschikte parkeervoorzieningen;
7. g. uitingen van beeldende kunst;

met daarbij behorende:

8. h. bouwwerken, geen gebouw zijnde;
9. i. andere-werken.

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterberging;
2. b. waterlopen;
3. c. waterhuishouding;
4. d. wegverkeer ter plaatse van bruggen en duikers;
5. e. uitingen van beeldende kunst;
6. f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Op de voor 'Water' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen van de bebouwing, ter waarborging van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in de vorm van vrijstaande, twee-aaneen gebouwde woningen en/of aaneengebouwde woningen, met dien verstande dat:
   1. 1. in totaal maximaal 40 woningen zijn toegestaan;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' enkel één vrijstaande woning is toegestaan;
   3. 3. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' enkel twee twee-aaneengebouwde woningen zijn toegestaan;
2. b. bijbehorende erven, tuinen, paden en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting/escortbedrijf;
2. b. zelfstandige bewoning van bijbehorende bouwwerken.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt niet verstaan:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daardoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, afwijking of vrijstelling vereist is en deze is verleend, dan wel een melding is gedaan;
2. b. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van:
   1. 1. aardgastransportleidingen met een diameter van meer dan 4" en/of een druk van meer dan 40 bar;
   2. 2. transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1-, K2- en K3-categorie met een diameter van meer dan 4";
   3. 3. hoogspanningsleidingen;
   4. 4. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 meter of meer en een lengte van 10 km of meer.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak en/of bestemmingsgrens naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen;

mits de bouwvlak- of bestemmingsgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;

7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen.

Een in 10.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de milieusituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de externe veiligheid.

Voor het middels een omgevingsvergunning afwijken geldt de in 11.1 vermelde voorbereidingsprocedure.

Voor een besluit tot het verlenen van een afwijking en voor het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede;
5. e. er kan worden afgeweken van het bepaalde onder a tot en met d indien de belangen van gebruikers en/of eigenaren van de betreffende en de aanliggende gronden niet worden geschaad.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van lid 12.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Lid 12.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in het lid 12.4, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Haaksbergen-Dorp, deelplan De Els, partiële herziening woningbouwlocatie De Greune'.

TBR Planontwikkeling heeft bij de gemeente Haaksbergen het verzoek ingediend om medewerking te verlenen aan de realisatie van een woningbouwplan op de locatie De Greune.

De gemeenteraad heeft op 26 september 2012 ingestemd met het stedenbouwkundig plan voor de locatie en heeft besloten medewerking te verlenen door middel van het wijziging van de bestemming.

Om deze reden wordt het voorliggende initiatief tot de realisatie van 40 woningen op de locatie De Greune te Haaksbergen (hierna: plangebied) door middel van onderhavige herziening van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten: toelichting, regels en verbeelding. De regels vormen tezamen met de verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft weliswaar geen juridische status, maar dient ter motivatie en verduidelijking van hetgeen in de verbeelding en regels is geregeld.

In de toelichting wordt achtereenvolgens ingegaan op het plangebied (hoofdstuk 2) en de voorgenomen ontwikkeling (hoofdstuk 3). Vervolgens wordt een beschrijving gegeven van de verschillende beleidskaders (hoofdstuk 4), waarna het plan wordt getoetst aan de verschillende omgevingsaspecten (hoofdstuk 5). In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. En tot slot wordt in hoofdstuk 7 een toelichting op de bestemmingsregels gegeven.

Het plangebied is gelegen aan de noordkant van de kern Haaksbergen. Het plangebied wordt in het westen door de Hengelosestraat, in het zuiden door de Veldmaterstraat, in het oosten door de Veldmaterveldweg en in het noorden door bedrijventerrein De Greune begrensd. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Haaksbergen, sectie C, nummers 3310, 3311 en 3318 en sectie K, nummer 2206 en 2207 en heeft een oppervlakte van ongeveer 21.630 m². Op dit moment is ter plaatse van het plangebied een voormalig garagebedrijf en een woonhuis gelegen. De bedrijfsactiviteiten op deze locatie zijn een aantal jaren geleden gestaakt. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zullen de nog aanwezige restanten van de garage en het woonhuis worden gesloopt.

^{Afbeelding 2.1: luchtfoto plangebied inclusief ligging ten opzichte van Haaksbergen (Bron: GoogleEarth)}

Om een beeld te geven van de bestaande situatie ter plaatse van het plangebied zijn onderstaand een aantal foto's opgenomen.


^{Afbeelding 2.2: foto's bestaande situatie plangebied}

Het plangebied wordt in het westen begrensd door de Hengelosestraat. Deze weg vormt de verbindingsweg tussen Haaksbergen en Hengelo. Aan de overzijde van deze weg is de nieuwbouwwijk Hassinkbrink gelegen. Ten zuiden van het plangebied is de Veldmaterstraat gelegen. Deze weg heeft een groen karakter doordat de weg aan weerszijden met bomen beplant is. Aan de overzijde van deze weg is de wijk De Els gelegen. Ten oosten van het plangebied zijn de voetbalvelden van SV Bon Boys gelegen en ten noorden van het plangebied is het bedrijventerrein De Greune gelegen.

De Veldmaterveldweg, Veldmaterstraat en het schuine fietspad van Veldmaterstraat naar Hengelosestraat behoren tot de historische wegenstructuur. Deze is nog hetzelfde als op de topografische kaart van 1880. Onderstaande foto's geven een impressie van de fietspaden en de wegen rondom het plangebied.

^{Afbeelding 2.3: foto's wegenstructuur omgeving plangebied}

Het plan maakt deel uit van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp. Dit plan is op 31 maart 2004 vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen. Goedkeuring van Gedeputeerde Staten is op 2 november 2004 verkregen.

In het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, deelplan De Els, heeft het plangebied de bestemmingen "Woonhuizen", "Tuinen", "Bedrijfsdoeleinden", "Dorpsgroen", "Groenvoorzieningen" en "Verkeersgebied".

De gronden zijn bestemd voor maximaal één woning met tuin, verscheidene groenvoorzieningen en een bedrijf in de milieucategorie 1 of 2.

De voorgenomen ontwikkeling, de realisatie van 40 woningen is op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk.

^{Afbeelding 2.4: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan}

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft in de vergadering van 18 september
2012 besloten het ontwerp bestemmingsplan “Parapluregeling voor de bebouwde kom” ter
inzage te leggen. Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in een uniforme regeling voor de
bebouwde kom ten aanzien van de onderwerpen bed & breakfast, beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, bijbehorende bouwwerken, mantelzorg en ondergronds bouwen.

De voor het plangebied relevante regelingen uit de parapluregeling zullen worden overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

De voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van het plangebied betreft ten eerste de sloop van de bestaande bebouwing, te weten de voormalige autogarage en een woning.

Hiervoor in de plaats zullen ca. 40 woningen gerealiseerd worden in verschillende woningtypologieën, te weten vrijstaande, twee-aaneen gebouwde en aaneengebouwde woningen.
De stedenbouwkundige opzet gaat uit van drie deelgebieden:

• een driehoekig middengebied;
• de zones grenzend aan de buitenzijden van het plangebied, en
• het park.

Deze hoofdopzet staat vast en wordt als zodanig in dit bestemmingsplan planologisch vastgelegd. De exacte verdeling van de woningtypologieën kan, gelet op de huidige marktomstandigheden, flexibel worden ingevuld. Enkel de percelen direct grenzend aan de omliggende wegen, zijn gedetailleerd bestemd om zodoende zekerheid te hebben van voldoende geluidsafschermende bebouwing voor het binnengebied.

Qua bouwmassa wordt voor de woningen een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter aangehouden. Ten aanzien van de verdere stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van de plannen zijn in het beeldkwaliteitsplan de randvoorwaarden vastgelegd.

Onderstaand en verkleinde weergave van de stedenbouwkundige opzet. In bijlage 1 is het plan op schaal weergegeven.

^{Afbeelding 3.1: Stedenbouwkundige opzet toekomstige situatie}

Onderhavig bestemmingsplan regelt het gebruik en de maximale maatvoering van bebouwing in het plangebied. Het bestemmingsplan heeft een globaal karakter en vraagt bij de uitvoeringsfase duidelijke richtlijnen voor de te realiseren bebouwing. Deze richtlijnen wordt in het beeldkwaliteitplan beschreven. Het beeldkwaliteitplan wordt eveneens door de gemeenteraad vastgesteld en bepaalt daarmee niet-ruimtelijke aspecten als het uiterlijk van de bebouwing en de niet bebouwde ruimte.

Stedebouwkundige invulling

In het plangebied worden circa 40 grondgebonden woningen gerealiseerd met een eigen ontsluitingsstructuur. Richting het Raabos wordt een ruime groene voorruimte gereserveerd als onderdeel van de groene long. De ruimte wordt ingericht als kijk en gebruiksgroen. De vanaf de Hengelosestraat en Veldmaterstraat zichtbare bebouwingsrand van het plangebied vormt een belangrijke beeldbepalende wand als oriëntatiepunt vanaf de kruising Hengelosestraat en de Veldmaterstraat en daarmee de afronding van de ruimtelijke structuur in dit gebied.

De woningen achter dit oriëntatiepunt vormen tezamen een klein besloten binnenhof.

Basisprincipes stedebouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan

Het stedebouwkundig plan en de uitwerking in het beeldkwaliteitplan reageert op de belangrijke gegevenheden vanuit de omgeving:

• Het versterkt de groene relatie met het Raabos en de groene long richting het buitengebied en het centrum van Haaksbergen middels een parkgebied;
• Rand/frontwoningen richten zich op het groene oriëntatiepunt Raabos en het samenkomen van zichtassen en wegen aan de zuidrand van het plangebied;
• Het aansluiten van de groenstructuur op de bomenlanen en integreren bestaand groen;
• Sluit aan op de kleinschalige opzet omliggende woonbebouwing;
• Heeft een autonoom karakter wat herkenbaar is in de geïndivualiseerde architectuur;
• Is een duidelijke afronding van de bebouwde omgeving richting de groene omgeving;
• Vormt als zodanig een markering ten opzichte van de omgeving.

Vertaling in beeldkwaliteit

De Greune heeft drie sfeergebieden, een groen sfeergebied en twee sfeergebieden in de gebouwde ruimte. De inrichting van de groene en openbare ruimte vormt de rustige omlijsting van een geïndividualiseerde bebouwingswijze. De mate waarin er verwantschap is in massaopbouw, materialisering en detaillering verdeelt de bebouwde ruimte in 2 sfeergebieden, namelijk de beeldbepalende randbebouwing en het gebied hierachter.

Het gehele beeldkwaliteitsplan is als bijlage 2 toegevoegd.

Het plangebied zal ontsloten worden door één weg welke op twee punten aansluit op de Veldmaterstraat. Op deze weg zal ruimte geboden worden voor langsparkeren waarbij in eerste instantie niet gedacht wordt aan apart ingerichte parkeervakken. Het gehele middengebied wordt omsloten door een trottoir welke breed genoeg is voor het plaatsen van lantaarnpalen.

De in de huidige situatie aanwezige watergangen zullen behouden blijven, evenals de gronden welke benodigd zijn voor het onderhoud van de watergangen.

Het parkje zal onderdeel uitmaken van de gehele ontwikkeling en opnieuw worden ingericht waarbij het park tevens een waterbergende functie zal krijgen. De in de huidige situatie aanwezige fietsverbinding van de Veldmaterstraat naar de Hengelosestraat blijft in de toekomstige situatie behouden. Tevens zal een extra fietsverbinding vanuit het plangebied naar de Veldmaterveldweg aangelegd worden.

Langs de Hengelosestraat zal een groene geluidwal worden opgericht om zodoende een zo goed mogelijk woon- en leefklimaat in het plangebied te garanderen. De in de omgeving van het plangebied aanwezige waardevolle bomen, langs de Veldmaterveldweg, de Hengelosestraat en bij het park, zullen ingepast worden in de toekomstige inrichting van het plangebied.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Ten aanzien van onderhavige ontwikkeling staan in het Rijksbeleid geen uitgangspunten geformuleerd. Gelet op de schaal van het project is het provinciaal en gemeentelijk beleid leidend.

Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de 'Omgevingsvisie Overijssel', uitgebracht in mei 2009. De Omgevingsvisie presenteert en agendeert de visie, beleidskeuzes én de uitvoeringsstrategie op het hele ruimtelijk-fysieke domein van de provincie Overijssel.

De Omgevingsvisie verwoordt de ambities ten aanzien van woningbouw op de volgende wijze:

"Bij het realiseren van de woningbouwopgave willen we de ruimte zuinig en zorgvuldig benutten. Dit betekent dat we voor woningbouw (en ook voor bedrijfslocaties en voorzieningen) de zogeheten SER-ladder hanteren. Deze houdt in dat de woningbouwopgave eerst door herstructurering, transformatie of inbreiding moet worden gerealiseerd. Pas als dit onvoldoende blijkt voor het aantal woningen en de kwaliteit van de woonomgeving kan uitbreiding van het stedelijk gebied plaatsvinden."

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. generieke beleidskeuzes;

2. ontwikkelperspectieven;

3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen zullen nader worden toegelicht.

Generieke beleidskeuzes
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Indien de voorgenomen ontwikkeling wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes plangebied
Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn er geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Grote belemmeringen zijn niet naar voren gekomen. Een en ander blijkt ook uit hoofdstuk 5 van deze plantoelichting waarin uitgebreid op de diverse omgevingsaspecten wordt ingegaan.

Ontwikkelingsperspectieven plangebied
De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'.

Ondanks dat het plangebied niet in het buitengebied is gelegen, is conform het provinciaal beleid het wel van belang het plangebied in zijn omgeving te plaatsen. In de omgeving van het plangebied zijn met name woonwijken gelegen, het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom en de kern Haaksbergen. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het bedrijventerrein De Greune en aan de oostzijde is een sportpark gelegen.

Kenmerkend voor het plangebied en de directe omgeving daarvan is het openbare parkje dat een recreatieve functie heeft welke het schaalniveau van het plangebied overstijgt. In de huidige situatie is de uitstraling van het parkje niet bijzonder en uitdagend. Het plangebied zelf biedt in de huidige situatie een verloederd en onaantrekkelijk beeld.

Gelet op de in de omgeving gelegen functies, en de huidige situatie van het plangebied, is het plangebied bij uitstek geschikt als inbreidingslocatie voor woningbouw. Op deze wijze is het plangebied ook in meerdere gemeentelijke beleidstukken aangeduid.

Het principe van inbreiding boven uitbreiding is ten aanzien van woningbouw in stedelijk gebied een van de speerpunten van het provinciale ruimtelijke beleid. Als onderdeel van de voorgenomen woningbouwontwikkeling ter plaatse zal ook het parkje opgeknapt worden en aantrekkelijk ingericht worden, waardoor de ontwikkeling tevens een positieve uitwerking heeft op woon- en leefkwaliteiten in de omgeving van het plangebied.

^{Afbeelding 4.1: Uitsnede kaart Ontwikkelingsperspectieven provinciale Omgevingsvisie}

Gebiedskenmerken plangebied

In de provinciale Omgevingsvisie worden aan het plangebied geen specifieke gebiedskenmerken toegekend. In de omgeving van het plangebied komen de gebiedskenmerken 'bedrijventerrein' en 'woonwijken' voor.

^{Afbeelding 4.2: Uitsnede kaart Gebiedskenmerken provinciale Omgevingsvisie}

Het structuurplan Haaksbergen 2015 is op 12 juli 2006 vastgesteld door de gemeenteraad van Haaksbergen. Het betreft een integraal structuurplan. Het structuurplan heeft tot doel op de langere termijn richting te geven aan de ruimtelijke ontwikkeling van het stedelijk gebied van de gemeente Haaksbergen. De gemeente Haaksbergen heeft op het gebied van woningbouw een uitbreidingsopgave. Eén van de uitgangspunten hierbij is dat inbreiding vóór uitbreiding gaat, waarbij ongeveer 50% van de te realiseren woningbouw middels inbreiding gerealiseerd dient te worden.

Het onderhavige plangebied is een inbreidingslocatie waardoor gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen het gemeentelijke structuurplan. Middels een beleidsnota "Inbreidingslocaties" is het specifieke gemeentelijke beleid omtrent deze gebieden vastgelegd.

De gemeenteraad heeft op 28 mei 2008 de Nota van Uitgangspunten vastgesteld waarin de kaders voor de verdere uitwerking van de plannen zijn vastgelegd. Hierin zijn uitgangspunten vastgelegd op het gebied van stedenbouw, de inrichting van de openbare ruimte en het te realiseren programma.

Sinds de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten is er op het gebied van de woningmarkt dusdanig veel veranderd, dat bijstelling van het programma en daarmee de stedenbouwkundige invulling noodzakelijk is.

Ten opzichte van de vastgestelde Nota van Uitgangspunten zijn op hoofdlijnen de volgende aanpassingen in het plan doorgevoerd:

• in plaats van appartementen zullen er in het plangebied uitsluitend grondgebonden woningen worden gerealiseerd:
• het park op kruising van de Veldmaterstraat en de Hengelosestraat wordt toegevoegd aan het plangebied. Op deze wijze maakt het opknappen van het park onderdeel uit van de voorgenomen ontwikkeling en kan de benodigde waterberging ten behoeve van het plan onderdeel uit gaan maken van de nieuwe inrichting van het park;
• het stedenbouwkundig plan is gewijzigd naar aanleiding van het gewijzigde woningbouwprogramma.

Op 26 september 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de wijzigingen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten en het vernieuwde stedenbouwkundig plan.

Het structuurplan voor Haaksbergen gaat er vanuit dat 50% van de tot 2015 te bouwen woningen (1400) in de bestaande kern Haaksbergen worden gebouwd. Ter uitvoering van die binnenstedelijke bouwopgave is door burgemeester en wethouders een notitie 'Inbreidingslocaties Haaksbergen 2015' opgesteld en nadien door de raad vastgesteld.

Deze notitie bevat een inventarisatie van 30 plekken in de bebouwde kom die in aanmerking komen voor (her)ontwikkeling en het realiseren van (een deel van) de bouwopgave van 700 woningen voor de komende jaren. De nota geeft o.m. de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de prioriteit van de gemeente aan en is bedoeld als een richtlijn (geen blauwdruk) voor projectontwikkelaars en anderen.

De huidige marktomstandigheden hebben ertoe geleid dat het stedenbouwkundig plan op onderdelen afwijkt van de stedenbouwkundige randvoorwaarden welke in de notitie zijn vastgelegd. Het huidige stedenbouwkundige plan is mede gelet hierop, ter instemming voorgelegd aan de gemeenteraad, welke op 26 september 2012 positief heeft besloten.

De gemeentelijke visie ten aanzien van wonen staat beschreven in de woonvisie "Keuzes voor de toekomst", vastgesteld op 21 december 2011.

De herontwikkeling van het plangebied is in de vigerende Woonvisie benoemd als en van de woningbouwontwikkelingen binnen Haaksbergen. De nadruk in de Woonvisie ligt op 'bouwen voor de behoefte'. Dit streven ligt ook ten grondslag aan de ontwikkeling van De Greune. In onderhavig bestemmingsplan is daarom gezocht naar enige flexibiliteit in woningtypen (vrijstaand, geschakeld of rijtjeswoning) om zodoende maximaal in te kunnen spelen op de woningvraag van het moment.

De toetsingcriteria voor bouwverzoeken staan in de welstandsnota. Met deze nota toetst de Welstandscommissie of het bouwverzoek voldoet aan deze criteria. Vervolgens adviseert deze commissie het college van burgemeester en wethouders. Voor elke gebied in de gemeente zijn verschillende criteria opgesteld waaraan tijdens de omgevingsvergunningprocedure getoetst wordt.

Gelet op de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied zijn geldende welstandscriteria niet van toepassing op het bouwplan. Er dient een nieuw toetsingskader opgesteld te worden waar de welstandscommissie toekomstige bouwplannen aan kan toetsen. Hiervoor is een beeldkwaliteitsplan opgesteld wat als bijlage bij dit bestemmingsplan zal worden toegevoegd.

De gemeente Haaksbergen heeft op 19 juli 2012 de prestatieafspraken "Wonen" met de provincie Overijssel geactualiseerd en ondertekend. In deze prestatieafspraken is ondermeer vastgelegd hoeveel woningen er in de gemeente Haaksbergen gebouwd mogen worden, inclusief een bijbehorende fasering onderverdeeld in inbreidingslocaties en uitbreidingslocaties. Voor woningbouwlocatie De Greune zijn in het overeengekomen woningbouwprogramma maximaal 42 woningen opgenomen, waarvan 20 woningen in de periode t/m 2014 en 22 woningen in het jaar 2015.

In onderhavig bestemmingsplan is geen gefaseerde woningbouw vastgelegd, waardoor in theorie het totale plan in 2014 gerealiseerd zou kunnen worden. Gelet op de huidige woningmarkt is een gefaseerde realisering van het plan echter aannemelijk. In het geval dat alle woningen in De Greune in 2014 gerealiseerd kunnen worden, is er binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma voldoende ruimte om hierin te voorzien. Verschillende projecten welke zijn opgenomen in het woningbouwprogramma t/m 2014 lopen vertraging op. Hierdoor zal er ook in het geval dat woningbouwlocatie De Greune in zijn geheel in 2014 gerealiseerd wordt, geen sprake zijn van een overcapaciteit op de woningmarkt.

De voorgenomen ontwikkeling van woningbouwlocatie De Greune past dan ook binnen de prestatieafspraken van de gemeente Haaksbergen met de provincie Overijssel.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is onderzoek gedaan naar de verschillende omgevingsaspecten. Het betreft de onderzoeken naar akoestiek, bodem, luchtkwaliteit, bedrijven- en milieuzonering, externe veiligheid, archeologie, flora & fauna, water en verkeer en parkeren. Per aspect wordt het kader beschreven, van waaruit het onderzoek uitvoering heeft gekregen, waarna de situatie in en/of om het plangebied is geschetst. Voor de volledige onderzoeken wordt verwezen naar de genoemde rapportage, welke als bijlage aan dit bestemmingsplan zijn toegevoegd.

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) moet voor het oprichten van geluidsgevoelige bestemmingen (woningen, scholen, ziekenhuizen, etc.), die binnen de onderzoekszone van (spoor)wegen liggen, een toets aan de geluidsnormen plaatsvinden.

In de Wgh worden eisen gesteld aan de toelaatbare geluidsbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen langs een bestaande weg of spoor in stedelijk en buitenstedelijk gebied. Voor woningen binnen een onderzoekszone is een maximaal toelaatbare geluidsbelasting (L _den) op de gevel ten gevolge van verkeerslawaai vastgesteld op 48 dB (voorkeursgrenswaarde) en een maximaal te verlenen ontheffingswaarde van 63 dB voor het binnenstedelijk gebied.

Gelet op de ligging van het plangebied in de geluidzone van de Hengelosestraat en de Veldmaterstraat, is er door Aveco de Bondt een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Voor het bestemmingsplan De Greune is nog geen definitief bouwplan bekend. Behoudens de 1^ste lijns bebouwing kan het overige plangebied nog vrij verkaveld worden. De geluidbelastingen zijn derhalve op de gevels van de 1^ste lijns bebouwing bepaald. Voor het achterliggende gebied is, binnen de mogelijke bouwvlakken, de geluidbelasting met contouren en vrije veld beoordelingspunten inzichtelijk gemaakt.

Op basis van het akoestisch onderzoek kan geconcludeerd worden dat:

• de geluidbelasting vanwege de Hengelosestraat ten hoogste 60 dB bedraagt. Deze waarde is hoger dan de voorkeursgrenswaarde maar voldoet aan de maximaal te vergunnen hogere waarde;
• de geluidbelasting vanwege de Veldmaterstraat ten hoogste 54 dB bedraagt. Deze waarde is hoger dan de voorkeursgrenswaarde maar voldoet aan de maximaal te vergunnen hogere waarde;
• de geluidbelasting vanwege de Kolenbranderweg ten hoogste 27 dB bedraagt. Hiermee
  wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De Kolenbranderweg is niet beperkend voor de planontwikkeling;
• omdat de geluidbelastingen hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai zijn maatregelen onderzocht, te weten:
  1. 1. maatregelen aan de bron: Het vervangen van het wegdek in stedelijk gebied, in de nabijheid van een bedrijventerrein is niet wenselijk. Stille wegdekken zijn gevoelig voor onderhoud en schade door wringen van vrachtwagens;
  2. 2. maatregelen in de overdracht: De realisatie van een korte geluidwal met een hoogte van 2 meter is doorgerekend. Door deze wal neemt de geluidbelasting af en hoeven minder hogere waarden aangevraagd te worden. De kwaliteit van het woon- en leefklimaat profiteert hier met name van op de begane grond van woningen en in buitenruimten/tuinen.

Op basis van het uitgevoerde akoestisch onderzoek kan worden geconcludeerd dat nergens in het plangebied de maximale geluidbelasting conform de Wet geluidhinder overschreden wordt. Wel geldt dat voor een gedeelte van het plangebied de voorkeurswaarde overschreden wordt waardoor de gemeente Haaksbergen hogere waarden moet verlenen. Middels het realiseren van een geluidwal/muur wordt het woon- en leefklimaat ter plaatse verbeterd.

Het gehele onderzoek naar wegverkeerslawaai is als bijlage 3 bijgevoegd.

Bij het opstellen of wijzigen van de planologische situatie dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en/ of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hier inzicht in te verkrijgen dient een milieukundig bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

In eerste instantie dient een verkennend bodemonderzoek conform Nederlandse Voornorm (NVN 5740) uitgevoerd te worden. Onderdelen van het bodemonderzoek zijn het historisch vooronderzoek, uit te voeren conform de NEN 5725 en het hieruit volgend veldonderzoek. Op basis van de analyses van de boringen worden conclusies getrokken over de kwaliteit van de bodem en het grondwater.

Door Aveco de Bondt is een verkennend bodem onderzoek uitgevoerd d.d. 12 november 2008. De resultaten uit dit onderzoek zijn:

Zintuiglijke waarnemingen
In de bovengrond zijn overwegend bijmengingen met puin aangetroffen. Ter plaatse van één boring zijn in de bovengrond sporen kolengruis aangetroffen.

Tijdens het verrichten van de visuele terreininspectie zijn op het maaiveld en in de bodem geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Grond
In puin- en kolengruishoudende bovengrond is een licht verhoogd gehalte aan PAK gemeten. In de zintuigelijk onverdachte boven- en ondergrond zijn geen van de onderzochte stoffen in verhoogde gehalten gemeten.

Grondwater
In het ondiepe grondwater zijn lichte verontreinigingen aan barium en zink gemeten.

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Voor geen van de gemeten stoffen wordt de interventiewaarde overschreden.

Gegeven de onderzoeksresultaten, wordt de grond vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor het huidige gebruik en voorgenomen nieuwbouw/herontwikkeling. Ondanks dat het bodemonderzoek in 2008 is uitgevoerd blijven de conclusies nog steeds toepasbaar. Over het algemeen heeft een bodemonderzoek een geldigheidsduur van vijf jaar. Daarbij kan worden gesteld dat in de periode na het uitvoeren van het bodemonderzoek er ter plaatse van het plangebied geen bodemverontreinigende activiteiten hebben plaatsgevonden.

Het gehele bodemonderzoek is als bijlage 4 bijgevoegd.

De luchtkwaliteitseisen staan gegeven in de Wet luchtkwaliteit (Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2). Als kan worden aangetoond dat aan één of een combinatie van voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid. Deze voorwaarden zijn:

1. a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
2. b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
3. c. een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van fijn stof en stikstofdioxide;
4. d. een project is genoemd of past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Besluiten en Regelingen welke gekoppeld zijn aan de Wet luchtkwaliteit zijn ondermeer de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 en het Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

Deze algemene maatregel van bestuur, verder te noemen het “Besluit nibm”, geeft aan wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Dat is het geval als de toename van fijn stof of stikstof niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie (maximaal 1,2 µg/m³). Concreet betekent dit dat de toevoeging van 1.500 woningen of 100.000 m² kantoorruimte aan een enkele ontsluitingsweg) als niet relevant wordt bestempeld.

Bij ieder (ruimtelijk) project moet toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit plaatsvinden, met andere woorden het moet duidelijk zijn welke gevolgen het project heeft voor de luchtkwaliteit. Uitgangspunt is dat de luchtkwaliteit niet verslechtert c.q. dat het project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Aangezien er in het plangebied slechts 40 woningen worden toegevoegd, kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Goed woon- en leefklimaat

Naast de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de luchtkwaliteit, moet worden bezien of er voor de te realiseren woningen voldaan kan worden aan een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit. Hiervoor is de "Grootschalige concentratie- en depositiekaart Nederland" van het RIVM geraadpleegd. Ten aanzien van de maatgevende aspecten, fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), is er voor Haaksbergen het volgende te melden. Voor stikstofdioxide geldt dat de achtergrondconcentratie in Haaksbergen 16,4 µg/m³ (peiljaar 2011) betreft. Voor fijn stof betreft de achtergrondconcentratie 24,9 µg/m³ (peiljaar 2011).

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet significant bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit en hiermee voldoet aan de regeling 'niet in betekenende mate'.

Ten aanzien van een goed woon- en leefklimaat kan het volgende gesteld worden. Aangezien voor beide stoffen (stikstof en fijn stof) de grenswaarde van 40 µg/m³ niet wordt overschreden, kan gesteld worden dat de plaatselijke achtergrondconcentraties (jaargemiddelde) een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied niet belemmerd.

Bedrijven welke zijn gelegen in de nabijheid van het plangebied kunnen een beperking opleveren voor de (gewijzigde) invulling van dat gebied. Hiervan is sprake indien de invulling plaatsvindt met milieugevoelige functies, zoals woningen.

In de VNG- publicatie zijn voor een scala aan milieubelastende activiteiten richtafstanden gegeven waarbinnen mogelijk hinder voor woningen kan ontstaan.

In de publicatie wordt onderscheidt gemaakt tussen de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. Het milieuaspect dat de grootste richtafstand met zich meebrengt is bepalend voor de milieucategorie waarin de betreffende milieubelastende activiteit is ingedeeld. De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk. Indien de aard van de omgeving dat rechtvaardigt kan een lagere omgevingskwaliteit worden nagestreefd dan die in een rustige woonwijk. In dat geval kunnen de kleinere richtafstanden voor een gemengd gebied worden aangehouden.

^{Afbeelding 5.1: Tabel milieucategorieën en bijbehorende richtafstanden}

De opgenomen richtafstanden zijn geen normen, maar afstanden waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken. De afstanden worden gemeten vanaf de grens van de bestemming die milieubelastende functies toelaat tot aan de dichtstbij gelegen gevel van de gevoelige functie.

In het plangebied worden geen milieubelastende functies gerealiseerd waardoor van mogelijke belemmering voor in de omgeving gelegen gevoelige functies door onderhavige ontwikkeling geen sprake is.

Aangezien er in het plangebied wel gevoelige functies worden toegevoegd, dient wel bezien te worden of een goed woon- en leefklimaat in het plangebied behaald kan worden en in hoeverre in de omgeving gelegen bedrijvigheid in hun bedrijfsvoering beperkt (kunnen) worden.

In de omgeving van het plangebied zijn ten aanzien van 'bedrijven en milieuzonering' twee gebieden van belang:

• Bedrijventerrein De Greune;
• Sportpark De Greune.

Typering plangebied

Bij de systematiek van 'bedrijven en milieuzonering' wordt in er in de VNG-publicatie onderscheid gemaakt in gebiedstyperingen. Zo zijn de richtafstanden bepaald ten opzichte van een 'rustige woonwijk' en ten opzichte van een 'gemengd gebied'. Een gemengd gebied wordt omschreven als gebied waar milieugevoelige en milieubelastende functies in de nabijheid van elkaar voorkomen. Dit kan zijn woningen direct grenzend aan bedrijvigheid, sportfuncties en drukke wegen. In het gemengd gebied kan de reeds aanwezige hogere milieubelasting de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Dit betekent dat de richtafstanden (met uitzondering voor de richtafstand voor het onderdeel 'gevaar'), zonder dat dit ten koste gaat van het leefklimaat, met één afstandsstap kunnen worden verlaagd (dus bijvoorbeeld van 50 naar 30 meter voor milieucategorie 3.1).

Een gedeelte van het plangebied valt te karakteriseren als 'gemengd gebied'. Gelet op de ligging grenzend aan een bestaand bedrijventerrein en een bestaand sportpark, kunnen logischerwijs de omgevingskwaliteiten van een rustige woonwijk niet vereist worden. Wel zal ook in een gemengd gebied altijd voldaan moeten worden aan de verschillende wet- en regelgeving ten aanzien van milieubelasting om een woning.

^{Afbeelding 5.2: gebiedstypering plangebied (rood = gemengd gebied)}

Bedrijventerrein De Greune

Op het bedrijventerrein De Greune zijn op grond van het vigerende bestemmingsplan (en het in procedure zijnde bestemmingsplan) bedrijven toegestaan in de categorieën 1 t/m 3.1.

In de zone grenzend aan het plangebied zijn hoofdzakelijk categorie 1 en 2 bedrijven toegestaan, welke ten opzichte van een rustige woonwijk op grond van de VNG-publicatie een maximale richtafstand van 30 meter hebben en ten opzichte van een gemengd gebied 10 meter. In de toekomstige situatie zal aan deze richtafstanden voldaan worden.

Voor één bedrijfsperceel, grenzend aan het plangebied is een bedrijf toegestaan in de categorie 3.1 met een indicatieve richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 30 meter ten opzichte van een gemengd gebied. In de toekomstige situatie zal ook aan deze richtafstanden voldaan worden waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden van het aangrenzende bedrijfsperceel niet beperkt worden.

Sportpark De Greune

In de huidige situatie grenst het plangebied aan een tweetal trainingsvelden van SV Bon Boys. Aangezien deze velden niet over lichtinstallaties beschikken kan aan deze functie een maximale milieucategorie van 2 toegekend worden met een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 10 meter ten opzichte van gemengd gebied. In de toekomstige situatie zal aan deze richtafstanden voldaan worden.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldend voor het sportpark bestaat de mogelijkheid tot het oprichten van een lichtinstallatie op de aan het plangebied grenzende trainingsvelden. Een sportvoorziening inclusief lichtmasten valt onder de milieucategorie 3.1 met een indicatieve richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 30 meter ten opzichte van een gemengd gebied. In de toekomstige situatie zal ook aan deze richtafstanden voldaan worden waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden van de sportvelden niet beperkt worden.

Aangezien in het plangebied, op grond van de voorgenomen ontwikkeling, milieugevoelige functies worden gerealiseerd en in de omgeving van het plangebied milieubelastende functies zijn gelegen, is op basis van de systematiek van 'bedrijven en milieuzonering' getoetst of enerzijds ter plaatse van het plangebied een goed woon- en leefklimaat behaald kan worden, en anderzijds de aanwezige bedrijvigheid niet beperkt wordt in hun bedrijfsvoering. Geconcludeerd kan worden dat aan beide aspecten voldaan zal worden.

Externe veiligheid betreft de beheersing van de risico's en richt zich op het gebruik, de opslag, de productie en het transport van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid worden uitgedrukt in plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Om de risico's bij een mogelijke calamiteit te beperken dient er bij nieuwbouw een fysieke afstand te worden gehouden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicobronnen.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een risicobron bevindt, overlijdt door een ongeval met de risicobron. Het PR is daarmee de risicomaat om het beschermingsniveau voor de individuele burger uit te drukken. Het toetsingcriterium is in veel gevallen een PR van 10-6. PR wordt inzichtelijk gemaakt door vaste contouren rondom een risicobron.

Het groepsrisico (GR) geeft aan wat de kans is op een ongeval met 10 of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde risicobron. Voor het GR geldt geen harde norm, maar een oriëntatiewaarde. De effecten van de ontwikkeling worden in een curve weergegeven en vergeleken met de curve van de oriëntatiewaarde. Bij overschrijding van de oriëntatiewaarde of een significante toename van het groepsrisico moet het bevoegd gezag het groepsrisico betrekken bij de vaststelling van het besluit (bijv. ruimtelijk besluit of milieuvergunningsbesluit). Voor deze groepsrisico verantwoording is de hoogte van het groepsrisico of de toename ervan onderdeel van de afweging. Daarnaast worden factoren meegenomen als mogelijkheden van de bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval en de zelfredzaamheid van personen. Daarvoor wordt door het bevoegd gezag advies gevraagd aan de brandweer.

Voor inrichtingen (bedrijven) is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen, (Bevi)' van belang. In dit besluit wordt externe veiligheid omschreven als 'de kans om buiten een inrichting te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen de inrichting waar een gevaarlijke stof bij betrokken is'.

Voor transport is de 'Wet vervoer gevaarlijke stoffen' van belang. Daarnaast zijn er een aantal besluiten en regelingen vastgesteld waarin het beleid verder uitgewerkt is.

De volgende aspecten spelen een rol ten aanzien van externe veiligheid bij ruimtelijke projecten:

• vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• transport van gevaarlijke stoffen over weg, water en/of spoor;
• inrichtingen.

Buisleidingen

Op basis van de risicokaart van Nederland kan worden geconcludeerd dat er in de omgeving geen buisleidingen aanwezig zijn welke gevaarlijke stoffen vervoeren.

^{Afbeelding 5.3: Uitsnede risicokaart (www.risicokaart.nl)}

Transport over weg, water en/of spoor

In de omgeving van het plangebied zijn geen weg-, water- en spoorwegen aanwezig welke zijn opgenomen in respectievelijk het Basisnet Weg, Basisnet Water en het Basisnet Spoor. Tevens zijn er geen wegen in de omgeving van het plangebied aangewezen als routering van gevaarlijke stoffen.

Het transport van significante hoeveelheden gevaarlijke stoffen over in de omgeving van het plangebied gelegen wegen kan dan ook worden uitgesloten.

Inrichtingen

Op grond van de risicokaart en de toetsing aan 'bedrijven en milieuzonering' kan worden geconcludeerd dat erin de omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig zijn met een risicocontour welke belemmerend kan werken voor onderhavige ontwikkeling.

Op basis van bovenstaande toetsing kan worden geconcludeerd dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor onderhavige ontwikkeling.

Met de ondertekening van het Verdrag van Valletta (Malta) in 1992 is in Nederland de beleidsmatige zorg voor het archeologisch bodemarchief aanzienlijk toegenomen. In het verdrag staat: Archeologische waarden dienen als onvervangbaar onderdeel van het culturele erfgoed te worden meegenomen en te worden ontzien bij de ontwikkeling en besluitvorming van ruimtelijke plannen.

Met het in werking treden van de Wet op de archeologische monumentenzorg in september 2007 is het verdrag wettelijk verankerd en is de Monumentenwet 1988 herzien. Het belangrijkste doel van deze wet is het behoud van het archeologisch erfgoed ter plekke. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden en een afweging te maken. Vroegtijdig onderzoek maakt ruimte voor de overweging om archeologievriendelijke alternatieven toe te passen. Wie dan ondanks de aanwezigheid van archeologische waarden toch de grond in wil, moet archeologisch (voor)onderzoek doen en de kosten daarvan op zich nemen. Ook als het onderzoek uiteindelijk tot een opgraving leidt.

De gemeente Haaksbergen heeft het Rijksbeleid uitgewerkt in gemeentelijk archeologiebeleid wat ondermeer voorziet in een archeologische waarden- en verwachtingenkaart en een beleidsadvieskaart.

Gemeentelijke verwachtingenkaart

Op grond van het gemeentelijk archeologisch beleid wordt aan het plangebied een middelmatige verwachtingswaarde toegekend. Op grond hiervan schrijft het beleid voor dat bij ingrepen groter dan 250 m² het uitvoeren van archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Archeologisch bureauonderzoek

Op 15 december 2008 is door RAAP Archeologisch Adviesbureau een bureauonderzoek uitgevoerd om de archeologische waarde van het plangebied vast te stellen. Dit onderzoek is als bijlage 5 bijgevoegd. Anders dan op basis van de gemeentelijke verwachtingenkaart (welke minder gedetailleerd is opgesteld vanwege het grotere schaalniveau) wordt op basis van het bureauonderzoek een lage archeologische waarde aan het plangebied toegekend.

Het bureauonderzoek is voorgelegd aan het gemeentelijk archeologisch adviesorgaan, Het Oversticht. De Regio Archeoloog Twente heeft op 16 oktober 2012 ingestemd met de conclusies van het bureauonderzoek en adviseert om het plangebied zonder verder archeologisch onderzoek vrij te geven. Het advies van de Regio Archeoloog is als bijlage 6 bijgevoegd.

Indien bij de uitvoering van de grondwerkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007), aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, in casu de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht (vondstmelding via ARCHIS).

De bescherming van de Nederlandse natuur is geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 - gebiedsbescherming - en de Flora en Faunawet - soortenbescherming.

De Natuurbeschermingswet 1998 stelt dat activiteiten (zoals ruimtelijke ontwikkelingen, die van invloed kunnen zijn op de instandhoudingdoelstellingen van een Natura 2000-gebied), door Gedeputeerde Staten beoordeeld moeten worden alvorens een vergunning voor de activiteit kan worden verleend. Dit geldt dus ook voor activiteiten die plaatsvinden buiten de beschermde gebieden. Van deze activiteiten moet worden bepaald of er sprake is van externe werking of cumulatie. Bij een vergunningsaanvraag is een zogenaamde passende beoordeling gewenst. Daarnaast kunnen gebieden bescherming genieten indien de gebieden onderdeel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

De Flora- en Faunawet regelt de bescherming van planten- en diersoorten en is op 1 april 2002 in werking getreden. Een aantal zeldzame en/ of kwetsbare plant- en diersoorten wordt door de Flora- en Faunawet beschermd. De doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van de gunstige staat van instandhouding van de in het wild levende plant- en diersoorten. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen ('nee') kan onder voorwaarden ('tenzij') worden afgeweken, met een ontheffing of vrijstelling. Het verlenen hiervan is de bevoegdheid van de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV).

Voor het plangebied is door Aveco de Bondt een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Op basis van de uitgevoerde quickscan wordt geconcludeerd dat er beschermde soorten voorkomen op het onderzochte plangebied. Hiervoor dienen maatregelen te worden getroffen, zodat niet in strijd wordt gehandeld met de bepalingen in de Flora- en Faunawet.

Omdat geen significant nadelige effecten op speciale beschermingszones te verwachten zijn is de Natuurbeschermingswet niet van toepassing. Ook ligt het plangebied niet binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), waardoor beperkingen of maatregelen in dit kader niet aan de orde zijn.

De volgende soortgroepen zijn voor het plangebied van belang:

Vaatplanten

Het plangebied heeft een betekenis voor een aantal algemene wilde plantensoorten. De aanwezige soorten zijn niet beschermd en staan niet vermeld op de Rode Lijst.

Broedvogels

De dichte begroeiingen, hagen, bomen en de te slopen schuren vormen een geschikte broedplaats voor vogels. Hierin kunnen in het broedseizoen broedgevallen worden verwacht. Het verstoren van broedende vogels is op grond van artikel 11 verboden. Hiervoor kan geen ontheffing worden verkregen. Het verwijderen van dichte struiken, hagen, bomen en de sloop van de schuren moet buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Als broedseizoen wordt over het algemeen de periode van half maart tot half juli aangehouden, echter in de Flora- en faunawet wordt deze periode niet genoemd. Broedende vogels buiten deze periode vallen ook onder de bescherming van artikel 11. Op het moment dat geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden zonder een ontheffing of verdere maatregelen worden uitgevoerd.

Vogels zijn volgens de Flora- en faunawet beschermd, waardoor de voorgenomen werkzaamheden kunnen leiden tot het overtreden van artikel 11 (verstoren van vaste rust- en verblijfsplaatsen). Met de voorgenomen ruimtelijke ingrepen is het opzettelijk verontrusten van vogels (artikel 10) niet aan de orde.

Zoogdieren

Op het plangebied zijn sporen van het Konijn en de Mol aangetroffen. Het Konijn en de Mol betreffen soorten waarvoor een vrijstelling geldt bij beheer, ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. De te slopen gebouwen zijn geïnspecteerd op kenmerken van verblijfsplaatsen van gebouwbewonende soorten, waaronder vleermuizen. Dergelijke kenmerken zijn niet aangetroffen.

Amfibieën

In de sloot langs de Veldmaterstraat en de Veldmaterveldweg is een jong exemplaar van een groene kikker aangetroffen. De sloot betreft derhalve een mogelijke verblijfsplaats van groene kikkers. De betreffende sloot wordt in de herontwikkelingsplannen behouden en mogelijk nog wat verbreed, waardoor geen verblijfsplaatsen van deze soorten verdwijnen.

Overige soorten

Sporen of kenmerken van andere beschermde of rode-lijstsoorten zijn niet waargenomen en worden niet verwacht op de locatie.

Wanneer werkzaamheden, als de sloop van gebouwen en het snoeien of verwijderen van dichte begroeiingen, bomen en struiken buiten het broedseizoen worden uitgevoerd, is van een overtreding van de Flora en Faunawet geen sprake.

Wel is op alle in het wild voorkomende planten- en diersoorten, ongeacht of deze beschermd of vrijgesteld zijn de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht verplicht een ieder om voldoende zorg in acht te nemen voor in het wild levende planten en dieren. Handelingen met nadelige gevolgen moeten zoveel mogelijk achterwege gelaten worden of er moeten maatregelen worden getroffen om nadelige gevolgen te voorkomen of beperken.

Het gehele onderzoek naar flora en fauna is als bijlage 7 bijgevoegd.

Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht om een watertoets uit te voeren bij ruimtelijke ontwikkelingen, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - dat zijn onder andere structuurvisies, bestemmingsplannen, beheersverordeningen en afwijkingsprocedures op grond van de Wabo - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen. In de waterparagraaf moet inzichtelijk worden gemaakt wat de gevolgen zijn van een ruimtelijke ontwikkeling voor het waterbeheerssysteem en op welke wijze de ruimtelijke ontwikkeling en het waterbeheer op elkaar worden afgestemd.

In 2009 is reeds een uitgebreide waterparagraaf opgesteld (zie bijlage 8). Hierin zijn de relevante waterhuishoudkundige aspecten van het plangebied in de huidige en toekomstige situatie onderzocht. Aangezien het stedenbouwkundig plan en het waterbeleid sinds 2009 zijn veranderd, is er door Avecode Bondt op 4 januari 2013 het watertoetsproces doorlopen middels het invullen van de digitale watertoets (zie bijlage 9). De conclusie van deze toetsing was dat de normale procedure op het plan van toepassing is.

De volgende uitgangspunten zijn op het plangebied van toepassing:

Algemeen

• Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem;
• Bij het stedenbouwkundig plan moet notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt. Water is daarmee ordenend voor het plan;
• Per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn.

Afvalwater

• Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI middels riolering.

Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer;
• De norm voor de maximale hoeveelheid te lozen water bedraagt 2,4 l/sec/ha. bij een maatgevende neerslaghoeveelheid van 40 mm in 75 minuten;
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem;
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen;
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd;
• Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur;
• Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp-perceelsgootje-straatgoot-wadi;
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten gekozen dat het water niet in riolen onder grond hoeft;
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal;
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water;
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden worden beteugeld met drainage in de
  openbare weg en eventueel op de kavels zelf;
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door eventuele kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Regge en Dinkel leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheersen.

Naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan hebben tussen de initiatiefnemer, de gemeente en het waterschap meerdere overleggen plaatsgevonden. Uitgangspunt is nu dat aan het bovenstaande voldaan zal worden.

Onderstaand zal worden ingegaan op welke wijze in de voorgenomen ontwikkeling rekening wordt gehouden met het aspect 'water'.

Algemeen

In het stedenbouwkundig plan speelt water een grote rol. Het waterhuishoudkundige aspect binnen het plangebied en het stedenbouwkundig plan heeft betrekking op twee aspecten; enerzijds de aanwezigheid van de bestaande waterlopen en anderzijds de noodzakelijke waterberging binnen het plangebied.

Ten aanzien van de bestaande waterlopen in het plangebied geldt een onderhoudszone aan de zijde van het plangebied. Deze zone is voor het waterschap noodzakelijk voor een goed beheer en onderhoud van de waterlopen en duikers. In overleg met het waterschap is bij het stedenbouwkundige plan rekening gehouden met een onderhoudszone van minimaal 4 meter.

In de bestaande situatie ligt er in het plangebied, aan de zijde van de Veldmaterstraat, een relatief lange duiker. Afgesproken is het aantal meters duiker in het plangebied te minimaliseren. Hiervoor wordt een extra waterloop aangelegd en zullen uitsluitend onder de twee inritten vanaf de Veldmaterstraat twee korter duikers worden aangelegd.

Voor de benodigde waterberging wordt het bestaande parkje heringericht waarbij water een nadrukkelijke rol zal gaan spelen bij de herinrichting.

Afvalwater

Het afvalwater zal op de gebruikelijke manier wordt afgevoerd naar de RWZI.

Hemelwater

Conform het beleid van het waterschap, en de gemeente Haaksbergen, zal waar mogelijk de reeks "regenpijp-perceelsgootje-straatgoot-wadi" toegepast worden. Indien dit op plekken niet mogelijk is, zal het hemelwater via een it-riool worden afgevoerd naar de wadi in het park. De wadi zal via een overstortconstructie maximaal 2,4 l/sec/ha. lozen op de bestaande waterloop met kenmerk 20-4-1-3. De wijze waarop dit zal plaatsvinden zal nog nader afgestemd worden met het Waterschap.

Grondwater

Door de realisatie van een wadi in het park, en eventueel een it-riool onder het wegprofiel, zal schoon hemelwater aan het grondwater worden toegevoegd.

Oppervlaktewater

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zal een bestaande waterloop, aan de zijde van de Velmaterstraat, enkele meters naar de straat verplaats worden. Hiermee ontstaat er voldoende ruimte voor de voorgenomen ontwikkeling inclusief een 4 meter brede onderhoudszone voor het onderhoud en beheer van de watergang. Tevens zal er tussen de twee inritten van het plangebied een nieuwe watergang gerealiseerd worden. Bij de verplaatsing en de aanleg van de watergang zullen de ontwerpprofielen van de watergangen, welke zijn vastgelegd in de legger van het Waterschap, gehanteerd worden.

Het oppervlaktewater wat in het park gerealiseerd zal worden om voldoende waterberging te realiseren (40 mm/m² verhard oppervlak), zal integraal onderdeel uitmaken van de inrichting van de openbare ruimte van het gehele plan. Gedacht wordt aan een wadi waarbij het park tegelijkertijd ingericht kan worden met speelvoorzieningen.

Het Waterschap heeft aangegeven dat indien voldaan wordt aan de in paragraaf 5.8.2 genoemde uitgangspunten en aan de voorwaarden uit de ingediende reactie naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan, voldaan zal worden aan de waterschapsbelangen van het Waterschap Regge en Dinkel. Bij de uitwerking van de bouwplannen, en de inrichting van de openbare ruimte, zal nadere afstemming plaatsvinden tussen de initiatiefnemer, de gemeente en het Waterschap. Tevens zal er bij het Waterschap een watervergunning aangevraagd moeten worden aangezien er werkzaamheden zullen plaatsvinden binnen 5 meter van waterlopen welke vallen onder de Keur.

De realisatie van 40 woningen betekent een verkeersaantrekkende werking van ca. 240 verkeersbewegingen per dag. Het ontwerp gaat uit van één enkele ontsluitingsweg welke uitkomt op de Veldmaterstraat. Op grond van het gemeentelijk verkeersmodel mag aangenomen worden dat het overgrote deel van de auto's in de richting van de Hengelosestraat de weg zal vervolgen. Aangezien de verkeersintensiteiten in de huidige situatie (Hengelosestraat ca. 14.000 motorvoertuigen/etmaal en Veldmaterstraat ca. 2.300 motorvoertuigen/etmaal) kan worden geconcludeerd dat de verkeersaantrekkende werking van het plan geen significante invloed zal hebben op de verkeersafwikkeling in de omgeving van het plangebied. Hierbij is zelfs nog geen rekening gehouden met de verkeersbewegingen van de huidige situatie (of op grond van de huidige planologische mogelijkheden te verwachten zijn).

In nieuw te ontwikkelen woonwijken is ruimte voor het parkeren vaak ‘dure’ ruimte. Ruimte voor het parkeren in openbaar gebied kan niet op een andere wijze worden uitgegeven. Daarnaast kan parkeerbeleid in nieuwe woonwijken ook bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid in woonwijken. De benodigde parkeerruimte in nieuwe woonwijken kan zowel op eigen terrein als in de openbare ruimte worden gerealiseerd. De benodigde parkeerruimte wordt bepaald door het hanteren van parkeernormen.

Bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen gelden de volgende beleidsregels:

1. 1. Voor wonen worden de parkeernormen gehanteerd zoals deze zijn opgenomen in afbeelding 5.7;
2. 2. Het parkeren ten behoeve van bewoners kan plaatsvinden op eigen terrein of in de openbare ruimte;
3. 3. Het parkeren van bezoekers vindt plaats in de openbare ruimte;
4. 4. Waar mogelijk en/of wenselijk wordt dubbelgebruik van parkeerplaatsen voor verschillende functies toegepast.

Woningen met parkeervoorziening(en) op eigen terrein hebben theoretisch parkeerruimte voor één of meerdere voertuigen. In de praktijk blijkt dat deze ruimte (praktisch) niet in alle gevallen wordt gebruikt. Bij het opstellen van een parkeerbalans voor te ontwikkelen woningen/woonwijken worden de volgende berekeningsaantallen voor parkeervoorzieningen op eigen terrein aangehouden:
^{Afbeelding 5.4: Tabel rekenmethode parkeerplaatsen gemeentelijk parkeerbeleid}

In de gemeente Haaksbergen worden voor woningen de volgende parkeernormen aangehouden:

^{Afbeelding 5.5 Tabel parkeernormen gemeentelijk parkeerbeleid}

Parkeerbalans

De minimale parkeerbehoefte van het woningbouwprogramma kan als volgt worden berekend:

In het stedenbouwkundig plan is rekening gehouden met zowel de mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein, als ook in het openbaar gebied. Op eigen terrein kunnen, gerekend conform het gemeentelijk beleid, ca. 34 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarnaast is er in het openbaar gebied ruimte voor minimaal 34 parkeerplaatsen, waardoor er in het gehele plangebied voorzien kan worden in ca. 68 parkeerplaatsen.

Gelet op de geringe omvang van het plan, en de daarmee geringe verkeersaantrekkende werking, en de huidige verkeersintensiteiten op de omliggende wegen, kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen significante bijdrage zal leveren aan de verkeersafwikkeling in de omgeving. Ten aanzien van parkeren kan worden geconcludeerd dat het stedenbouwkundig plan in voldoende parkeerplaatsen voorziet om aan de toekomstige parkeerbehoefte te voldoen.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De gemeente Haaksbergen heeft ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten, waarbij overeengekomen is dat alle gemeentelijke kosten voor rekening komen van de initiatiefnemer. Derhalve kan gesteld worden dat voor de gemeente de uitvoering van dit bestemmingsplan economisch haalbaar is. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Ook zal ten aanzien van het plan op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening overlegd worden met de besturen van waterschap en provincie. In dit hoofdstuk zullen de resultaten van deze procedure en overleggen worden behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zullen worden toegevoegd aan dit hoofdstuk.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform de vereiste procedure als bedoeld in artikel 3.8 Wro voor een ieder ter inzage gelegen van 22 maart t/m 2 mei 2013. Gedurende deze periode zijn er twee zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de ter inzage legging gewijzigd. De zienswijzen, de beantwoording hiervan en de aanpassingen in het bestemmingsplan zijn verwoord in de Zienswijzennota, welke als separate ambtelijke bijlage is toegevoegd.

Het doel van het bestemmingsplan Haaksbergen-Dorp, deelplan De Els, partiële herziening woningbouwlocatie De Greune van de gemeente Haaksbergen is het kunnen realiseren van 40 woningen met bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in het plangebied.

De juridische vertaling hiervan heeft plaats in het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan kan op verschillende manieren worden opgezet. Er kan globaal of gedetailleerd worden bestemd en er kan met zogenaamde flexibiliteitsbepalingen worden gewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt voor het plangebied een nieuwe, eenduidige regeling gemaakt. Het bestemmingsplan is opgesteld met inachtneming van de bepalingen uit de Wro en het Bro. Er is voldaan aan de bepalingen uit de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008) en het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2008 (IMRO 2008).

Eén en ander stelt zowel eisen aan de methodiek van de juridische opzet als aan de opzet van de verbeelding. Er is gekozen voor een eenvoudige regeling, die handhaafbaar is. Dat betekent dat vooraf duidelijkheid bestaat over de ruimte binnen een bestemming, maar tegelijk ook waar grenzen liggen.

Hoofdstuk 1 van de regels bevat de inleidende regels, welke bestaan uit de begripsbepalingen en een bepaling over de manier waarop de in het plan genoemde maten zijn bepaald.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de regeling van de afzonderlijke bestemmingen.

De hoofdstukken 3 en 4 van de regels bevatten een aantal algemene en aanvullende regels. Het betreft onder meer wijzigings- en ontheffingsregels, welke dienen om een bepaalde mate van flexibiliteit te kunnen bieden en hebben betrekking op ondergeschikte activiteiten en wijzigingen in maatvoeringen. Ook zijn hier de (op grond van het Bro) verplichte overgangs- en slotregels opgenomen.

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• eventuele afwijkingsbepalingen (t.a.v. de bouwregels);
• en tenslotte, waar nodig: een bijzondere gebruiksregel.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van bebouwing.

De regels zijn onderverdeeld in paragrafen en worden hierna artikelsgewijs toegelicht. Bij de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008) en de bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening.

In de regels worden verschillende begrippen gebruikt die voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Door het opnemen van de definities van deze begrippen wordt getracht misverstanden over de uitleg van de regels te beperken.

In de bouwregels van het bestemmingsplan worden nogal eens eenheden genoemd (bijvoorbeeld 'inhoud van een bouwwerk', 'hoogte van een gebouw' en 'breedte van een gebouw') die op verschillende manieren gemeten of berekend kunnen worden. Dit artikel geeft op eenduidige wijze aan hoe deze eenheden gemeten of berekend dienen te worden. Hiermee worden interpretatieproblemen voorkomen.

De voor het plangebied kenmerkende groenelementen zijn in dit bestemmingsplan specifiek bestemd als de bestemming 'Groen'. Op deze wijze worden de groenstroken planologisch beschermd en zijn bijvoorbeeld parkeervoorzieningen op deze gronden niet toegestaan.

De bestemming 'Tuin' heeft betrekking op gronden grenzend aan de openbare ruimte. De gronden met de bestemming Tuin zijn bestemd voor tuin en erf behorende bij het op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouw (woning). In-/uitritten van en naar de woning zijn tevens toegestaan.

Op gronden met genoemde bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale bouwhoogte van 1 meter zijn wel toegestaan.

De ontsluitingsweg van het plangebied, inclusief trottoir, heeft de bestemming 'Verkeer' gekregen.

In het plangebied zijn meerdere waterpartijen gelegen welke voor de waterberging in het gebied van belang zijn. Aan deze waterpartijen is de bestemming 'Water' toegekend.

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' is het toegestaan om woningen te realiseren. Naast wonen mag ook in de woning onder voorwaarden worden gewerkt in het kader van aan huis verbonden beroepen. Ten behoeve van de woonfunctie zijn ondergeschikte tuinen en erven alsmede bijbehorende bebouwing toegestaan.

De bestemming 'Wonen' is op de verbeelding aangegeven met een bestemmingsvlak. Binnen het bestemmingsvlak zijn drie bouwvlakken gesitueerd. De hoofdgebouwen dienen binnen deze bouwvlakken opgericht te worden, met uitzondering van erkers, balkons, luifels ed. In de regels en op de verbeelding zijn maatvoeringen ten aanzien van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte, het aantal wooneenheden alsmede de bebouwingstypologie opgenomen. Voorts is in de regels bepaald dat hoofdgebouwen voor ten minste 80% van de gevelbreedte opgericht dienen te worden in de als zodanig op de verbeelding aangegeven 'gevellijn'. De afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 3 meter te bedragen.

Binnen het bestemmingsvlak 'Wonen' zijn bijbehorende bouwwerken en overkappingen ten dienste van de bestemming toegestaan. De maatvoeringen ten aanzien van het maximaal te bebouwen oppervlak, de goot- en bouwhoogte alsmede de afstand van een bijgebouw en overkapping tot de zijdelingseperceelsgrens en het (verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw zijn opgenomen in de regels.

Ten aanzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen ten hoogste 2 meter mag bedragen, tenzij gelegen voor de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw. Alsdan is de hoogte beperkt tot 1 meter.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om ten behoeve van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden nadere eisen te stellen aan de plaats en afmeting van bebouwing. De bouwhoogte van vlaggenmasten mag niet meer bedragen dan 6 meter en de bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer bedragen dan 2,25 meter.

In de specifieke gebruiksregels is expliciet aangegeven dat het verboden is een vrijstaand bijgebouw te bewonen. Voorts zijn in de specifieke gebruiksbepalingen voorwaarden opgenomen ten aanzien van de uitoefening van aan huis verbonden beroep.

Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male gebruik gemaakt zou kunnen worden.

Dit artikel regelt de algemene gebruiksregel (rechtstreeks afkomstig uit de Wet ruimtelijke ordening). Het komt er op neer dat de bestemmingen alleen gebruikt mogen worden voor de doeleinden die aan de bestemming zijn gegeven. De specifieke gebruiksregels zijn zo nodig in de diverse bestemmingen opgenomen.

Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Het verlenen van een afwijking is geen automatisme. Telkens als verzocht wordt om te mogen afwijken van een bouw- of gebruiksregel moet worden gemotiveerd waarom van de standaard wordt afgeweken.

In dit artikel is de procedure geregeld die moet worden gevolgd bij het verlenen van een afwijking. Komt er op neer dat een ontwerpbesluit bekend wordt gemaakt en na bekendmaking een week ter inzage ligt. In die termijn kunnen dan zienswijzen (reacties) worden ingediend. Na de ter inzage termijn neemt het college van burgemeester en wethouders een besluit.

Het Besluit ruimtelijke ordening regelt het overgangsrecht voor het bouwen en het gebruik van bouwwerken. Dit is in het bestemmingsplan overgenomen.

Dit artikel bepaalt hoe het bestemmingsplan aangehaald kan worden.