In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Hardenberg, Hessenweg 7' met identificatienummer NL.IMRO.0160.0000BP00347-VG01 van de gemeente Hardenberg;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een onderdeel van een hoofdgebouw dat in ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in het bestemmingsplan aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

het tegen betaling aanbieden van toeristisch en kortdurend verblijf en ontbijt;

de totale vloeroppervlakte in een gebouw die wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf;

bouwlaag, waarvan de vloer op gelijke of bij benadering gelijke hoogte ligt als peil;

1. 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische toestemming;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat in ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

en doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de oppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling voor de verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het op het publiek gerichte aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten, zoals reisbureaus, kapsalons, uitzendbureaus, bankfilialen en makelaarskantoren;

elke voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, die geheel of gedeeltelijk in de buitenlucht wordt gehouden, waaronder een feest, muziekvoorstelling of wedstrijd op of aan de weg;

hieronder niet begrepen:

1. a. markten als bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder h, van de Gemeentewet;
2. b. betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;
3. c. sportevenementen, indien die plaatsvinden in/op de daarvoor bestemde locaties, voor zover het geen vechtsportevenementen en auto- of motorsportevenementen betreft.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het gebruiken, doen gebruiken en/of laten gebruiken;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen;

een persoon die zorg of andere specifieke hulp nodig heeft die onder andere ter plaatse van de zorgwoning kan worden verleend en waarvan de behoefte aan deze specifieke zorg of hulp met een verklaring van een arts, een zorgverlenende organisatie die is verbonden aan de zorgwoning of een andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond;

specifieke vorm van detailhandel, waarbij de transactie via internet (of postorder) tot stand komt en waarbij afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt;

voertuigen voorzien van een motor bestemd om anders dan langs rails te worden voortbewogen;

het opslaan of opgeslagen hebben van goederen en materialen, niet zijnde tijdelijke opslag;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde dat dient ter overdekking en niet of slechts gedeeltelijk met wanden is omgeven;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de bouwhoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

de als zodanig vanwege burgemeester en wethouders in het terrein langs de wegzijde of voetpad aan te geven lijn, welke:

1. a. langs een weg waar bestaande bebouwing is gesitueerd: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn die zoveel mogelijk aansluit aan de ligging van de naar de weg gekeerde gevels van de bestaande bebouwing;
2. b. langs een weg waarlangs geen bestaande bebouwing als onder 1 bedoeld is gesitueerd en waarlangs mag worden gebouwd: bij een wegbreedte van ten minste 10 m, de lijn gelegen op 15 m uit de as van de weg; bij een wegbreedte geringer dan 10 m, de lijn gelegen op 10 m uit de as van de weg.

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan; een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een woning die, gezien de inrichting of de ligging in de nabijheid van zorg- en/of ondersteunings-functies, is bedoeld voor huisvesting van hulpbehoevenden of professionele hulpverleners die ter plaatse activiteiten verrichten voor deze hulpbehoevenden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, ondergeschikte bouwdelen worden hierbij buiten beschouwing gelaten;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;

met de daarbij behorende:

2. b. aan huis gebonden beroepen;
3. c. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. groenvoorzieningen;
7. g. speelvoorzieningen;
8. h. water.

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de parkeervoorzieningen;

bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

1. a. lid 3.2.1 sub a en b:

indien dit in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid of er aanleiding is om het aantal woningen in een gebouw of op een bouwperceel te wijzigen vanwege andere marktomstandigheden en/of het voorkomen van leegstand;

2. b. lid 3.2.1 sub c, d of e:

voor het toestaan van andere woningtypen, mits dit vanuit de situatie op de woningmarkt en het gemeentelijke woonbeleid toelaatbaar wordt geacht;

3. c. lid 3.2.1 sub g of h:

voor het verhogen van de toegestane goot- en/of bouwhoogte met maximaal 15%, mits wordt aangesloten bij de goot- en bouwhoogte van de in de directe nabijheid van de woning gelegen bebouwing;

4. d. lid 3.2.1 sub i:

voor het verhogen van het percentage, met dien verstande dat het bepaalde in lid 7.4Parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden in acht dient te worden genomen;

5. e. lid 3.2.1 sub j:

voor het verlagen van de dakhelling of een plat dak;

6. f. lid 3.2.2 sub a of b:

mits de bouwhoogte van een bijgebouw en overkappingen ondergeschikt blijft aan het hoofdgebouw, dan wel de goothoogte van een bijgebouw en overkappingen ondergeschikt blijft aan de goothoogte van het hoofdgebouw;

7. g. lid 3.2.2 sub c:

voor het bouwen van bijgebouwen en overkappingen op een kortere afstand tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw, dan wel voor (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw;

8. h. lid 3.2.2 sub e:

tot een oppervlakte van 100 m² voor aan huis gebonden beroepen, mits niet meer dan 60% van het bouwperceel wordt bebouwd;

9. i. lid 3.2.4:

tot een bouwhoogte van 3 m voor erf- en terreinafscheidingen en 15 m voor overige bouwwerken.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages voor zover dit gelet op het gebruik en/of de constructie noodzakelijk is;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat het beloop of het profiel van de wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwen ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 50 m³ bedraagt;
5. e. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 25 m worden gebouwd;

Een omgevingsvergunning als bedoeld onder a mag slechts worden verleend indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
2. b. de verkeersveiligheid;
3. c. de parkeervoorzieningen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor de bouw van een transformatorstation, gasdrukmeet- en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerk van openbaar nut tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m;
2. b. De onder a bedoelde wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Voor zover de regels in het bestemmingsplan met betrekking tot:

1. a. de voorgeschreven maximale goothoogte en maximale bouwhoogte;
2. b. de dakhelling;
3. c. de plaatsing op het bouwperceel;

ruimte bieden voor verschillende mogelijkheden van het realiseren van gebouwen, is deze ruimte tevens bedoeld voor het kunnen stellen van voorwaarden op basis van de in artikel 12a van de Woningwet aangegeven welstandscriteria, (voor zover die binnen het betreffende gebied van toepassing zijn) mits:

• de vermindering van de goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan 15% van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte;
• de binnen de regels te realiseren oppervlakte niet wordt verminderd.

Dit bestemmingsplan verzet zich niet tegen het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van evenementen en andere meerdaagse of regelmatig terugkerende activiteiten met een maximum van drie evenementen per jaar en een duur van ten hoogste 15 dagen per evenement, mits, voor zover noodzakelijk, een omgevingsvergunning op basis van de APV is verleend.

Het bestemmingsplan verzet zich tegen het gebruik van de gronden als seksinrichting.

1. a. Bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning voor gebruik, bouwen of afwijken dient, indien de omvang of de bestemming van een gebouw en/of het terrein daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, motorfietsen, fietsen of andere voertuigen, op eigen terrein in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op of onder het gebouw, en/of op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw of terrein behoort. Deze ruimte mag niet overbemeten zijn, gelet op het gebruik of de bewoning van het gebouw, waarbij rekening moet worden gehouden met de eventuele bereikbaarheid per openbaar vervoer. De parkeergelegenheid bij het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning voor gebruik, bouwen of afwijken wordt bepaald aan de hand van de "Parkeernormennota Hardenberg" of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s).
2. b. De onder a bedoelde ruimte voor het parkeren van auto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare auto's. Aan deze eis wordt voldaan door vast te houden aan de richtlijnen en maatvoering conform de "Parkeernormennota Hardenberg" of later door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen vervangende beleidsregel(s).
3. c. Indien de bestemming van een gebouw of het terrein aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
4. d. Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde onder a en c:
   1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen op overwegende bezwaren stuit; en
   2. 2. voor zover op andere redelijke wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.
5. e. Ruimte(n) voor het bepaalde onder a en c dient, voor zover de aanwezigheid van deze ruimten krachtens deze regels nodig is, beschikbaar te blijven. Ander gebruik wordt aangemerkt als strijdig gebruik met de bestemming.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gedaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het 'Hardenberg, Hessenweg 7'.

Aan de Hessenweg 7 in Hardenberg is geruime tijd Herberg de Bokkepruik gevestigd geweest. De herberg begon in 1791 als boerderij met stalhouderij en herberg. Herberg de Bokkepruik beschikte over een restaurant en functioneerde tevens als hotel met 23 hotelkamers. Eigenaren van de herberg hebben na lange tijd besloten de herberg (hotel en restaurant) te sluiten.

Saxum & Firmum Vastgoed B.V. (hierna: initiatiefnemer) heeft het plan opgevat om de locatie aan de Hessenweg 7 een duurzame vervolgfunctie te geven. Initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen naar een woonlocatie met 5 grondgebonden woningen en 30 appartementen. Hiermee wordt voorkomen dat ter plaatse van de Hessenweg 7 (hierna: plangebied) sprake is van leegstand en wordt tevens ingespeeld op de woningbehoefte in Hardenberg.

Omdat deze voorgenomen herontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt in de Hardenbergse buurt Heemsermars, tussen de Hessenweg, de Merelstraat en de Spechtstraat. Het plangebied staat kadastraal bekend als de percelen Hardenberg, sectie O met nummers 1996 en 1997.

In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in Hardenberg (rode ster) en de directe omgeving (rode omlijning) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van Hardenberg en de directe omgeving (Bron: ArcGIS)

Het bestemmingsplan ''Hardenberg, Hessenweg 7” bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0160.0000BP00347-VG01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de beheersverordening "Hardenberg-Wonen" en het bestemmingsplan "Facetherziening parkeren Hardenberg". De hiervoor genoemde beheersverordening en het genoemde bestemmingsplan zijn respectievelijk op 28 juni 2016 en 17 juli 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van Hardenberg.

In afbeelding 1.2 is de verbeelding van de geldende beheersverordening "Hardenberg-Wonen" weergegeven. Het blauwe kader geeft het plangebied weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied kent op basis van de geldende beheersverordening de bestemming 'Horeca' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor horeca, met dien verstande dat hieronder uitsluitend de bestaande horecavorm en de daarmee naar de aard en invloed op de omgeving vergelijkbare vormen, dan wel vormen die minder invloed hebben op de omgeving zijn begrepen. Ondergeschikt aan de horecafunctie is het bestaande aantal woningen toegestaan.

In de bouwregels zijn maatvoeringseisen opgenomen ten aanzien van gebouwen, overkappingen, openbare nutsvoorzieningen en verkeers- en verblijfsvoorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de verwachte archeologische waarden.

De geldende gebruiks- en bouwregels binnen het plangebied zijn ontoereikend om de gewenste 5 grondgebonden woningen en 30 appartementen te realiseren

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het gewenste juridisch-planologisch kader op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hardenberg beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

De functionele structuur van de directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door uitsluitend woonfuncties. Het plangebied wordt ten noorden begrensd door de Spechtstraat, ten oosten door woonpercelen, ten zuiden door de Hessenweg en aan de westzijde vormt de Merelstraat de begrenzing.

Ter plaatse van het plangebied werd hotel & restaurant De Bokkepruik geëxploiteerd. In het plangebied staan twee gebouwen. Aan de Hessenweg bevindt zich het restaurant en aan de Spechtstraat staat het bijbehorende Hotel met 23 hotelkamers.

Naast de bebouwing, is het plangebied ingericht met een terras, erfverharding, parkeergelegenheid en opgaande beplanting.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is met de rode lijn aangeduid.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied (Bron: Provincie Overijssel)

In afbeelding 2.2 is een straatbeeldfoto van de huidige situatie in het plangebied opgenomen. Het gaat hierbij om een aanzicht van De Bokkepruik vanaf de Hessenweg.

Afbeelding 2.2: Straatbeelden huidige situatie (Bron: Google Streetview)

De stedenbouwkundige uitwerking, alsmede het beeldkwaliteitsplan voor de voorgenomen ontwikkeling, is in samenspraak met de gemeente uitgewerkt door Share Urbanism. De volledige visie en het beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op het voornemen.

De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het herontwikkelen van het plangebied naar een woonlocatie met 5 grondgebonden woningen en 30 appartementen. Omwille van deze herontwikkeling wordt alle bebouwing in het plangebied gesloopt.

De te realiseren 5 grondgebonden woningen zijn geprojecteerd aan de Spechtstraat. De grondgebonden woningen betreffen koopwoningen en worden gerealiseerd als twee-onder-een-kap woningen en drie-onder-een-kap woningen. Deze woningen dienen naar omvang en positionering aan te sluiten aan de bestaande woningen in de directe omgeving.

Het gebouw met de 30 appartementen wordt in L-vorm georiënteerd op de Hessenweg en de Merelstraat en gebouwd als galerij appartementen. Het gebouw dient te beschikken over drie bouwlagen, waarover de appartementen evenredig zijn verdeeld. Daarnaast markeert het grotere volume de hoek van de Hessenweg en de Merelstraat. Om de ruimtelijke impact op de aanliggende (woon)percelen te verminderen, is de derde bouwlaag van het appartementengebouw voorzien van een kap vorm. De appartementen worden in de markt gezet als zijnde huurappartementen.

Tussen de grondgebonden woningen en het appartementengebouw, wordt een groen binnenterrein met meerdere middelgrote bomen gerealiseerd. Dit binnenterrein dient als ontmoetingsplek voor de bewoners. Daarnaast zijn ter plaatse van de rand van het binnenterrein 15 parkeerplaatsen voorzien, en is er ruimte voor bergingen behorende bij de appartementen.

Naast de genoemde 15 parkeerplaatsen ter plaatse van het binnenterrein, zijn 15 langsparkeerplaatsen beoogd langs de Spechtstraat en de Merelstraat. Tevens zijn, ten zuiden van het plangebied, 16 parkeerplaatsen voorzien aan de Rusterbergherplein. Ter plaatse van de grondgebonden hoekwoningen is één parkeerplaats op eigen erf voorzien.

Opgemerkt wordt dat de 16 parkeerplaatsen langs de Rusterbergherplein reeds planologisch zijn toegestaan en daarom buiten de plangrenzen van voorliggend bestemmingsplan zijn gehouden.

In afbeeldingen 2.3 en 2.4 is de gewenste situatie in het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.3: Situatietekening plangebied (Bron: Share Urbanism)

Afbeelding 2.4: Impressie gewenste appartementengebouw (Bron: Share Urbanism)

Ter plaatse van het plangebied wordt een bepaalde beeldkwaliteit nagestreefd. De gewenste beeldkwaliteit is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1).

Het beeldkwaliteitsplan is opgedeeld in kwaliteitseisen voor het appartementengebouw en de grondgebonden woningen. De kwaliteitseisen hebben betrekking op de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing, de gevelindeling, de materialisatie, kleur en de buitenruimte.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling.

De gemeente Hardenberg beschikt over een eigen parkeernota. Hierin is aansluiting gezocht bij de landelijke parkeerkencijfers op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren (december 2018)' van het CROW. Wat betreft de functies wordt aansluiting gezocht bij de functies zoals genoemd in deze CROW-publicatie. De parkeernormen in CROW-publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren bestaan uit een minimum- en maximumwaarde. In de gemeente Hardenberg is vanuit de duurzaamheidsgedachte de minimale parkeernorm voor auto's voldoende.

Om schijnnauwkeurigheid te voorkomen is in de Parkeernormennota uitgegaan van één stedelijkheidsgraad, te weten: "weinig stedelijk gebied" voor de gehele gemeente.

De verschillen in inrichting en bebouwing in de gemeente zijn redelijk groot, waardoor het zinvol is om onderscheid te maken naar gebiedskenmerken, te weten: centrum, schil/overloopgebied, rest bebouwde kom en buitengebied. In de Parkeernormennota is de gebiedsindeling opgenomen. Het plangebied wordt aangemerkt als rest bebouwde kom.

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten kan de parkeerbehoefte worden berekend. In voorliggend geval ontstaat het volgende overzicht:

Afgerond is er sprake van een parkeerbehoefte van 39 parkeerplaatsen. In totaal worden in en om het plangebied 46 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt ruim voldaan aan de parkeernorm. Daarnaast is bij de vier hoekwoningen sprake van een parkeerplaats per woning, waardoor nog ruimer aan de parkeernorm wordt voldaan.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'parkeren' geen belemmering oplevert voor het voorliggende plan.

Indien de verkeersgeneratie wordt bepaald komt het volgende naar voren. Hierbij is uitgegaan van de minimale verkeersgeneratie.

De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een verkeersgeneratie van afgerond 147 verkeersbewegingen per etmaal. De wegen rondom het plangebied betreffen 30 km/u erftoegangswegen (type A en/of B). Dergelijke wegen beschikken over een capaciteit van 4.000 tot 6.000 verkeersbewegingen per etmaal. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt deze capaciteit naar verwachting niet overschreden.

Daarnaast wordt opgemerkt dat ter plaatse van het plangebied functies komen te vervallen (hotel en restaurant). Per saldo zal daardoor de verkeersgeneratie ter plaatse nauwelijks veranderen.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'verkeersgeneratie' geen belemmering oplevert voor voorliggend voornemen.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.

1. a. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
2. b. 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Voorliggend bestemmingsplan betreft het realiseren van 35 woningen. Gelet op de eerder genoemde jurisprudentie wordt geconcludeerd dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
• indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Er is sprake van een beperkte aantrekkingskracht van Hardenberg op inwoners van regiogemeenten. Het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat dit in de komende jaren zal veranderen. Dit komt mede door de geografische ligging van de gemeente Hardenberg, aangezien de bereikbaarheid door de grote afstand tot de A28 beperkt is. Daarnaast is veel werkgelegenheid in de gemeente lokaal.

De gemeente Hardenberg maakt, samen met Ommen en Dalfsen, deel uit van de bestuurlijke regio West-Overijssel subregio Vechtdal. Vanwege de beperkte hoeveelheid verhuisbewegingen tussen Hardenberg en Ommen en Dalfsen kan worden geconcludeerd dat de gemeente Hardenberg als relevante marktregio aan te merken is.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in 35 woningen in de kern Hardenberg. De gemeente beschikt over een eigen actueel Programma Wonen, welke is opgesteld voor de periode 2019-2025. In het programma wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. De woningbouwbehoefte is in het woningbouwprogramma vastgelegd.

In paragraaf 3.3.2 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het Programma Wonen. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage levert aan zowel de kwantitatieve woonbehoefte als de kwalitatieve woonbehoefte in Hardenberg. De behoefte aan de woningen binnen de voorgenomen ontwikkeling is hiermee aangetoond.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

De voorgenomen ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een bestaande locatie die is ingericht ten behoeve van horeca-/logiesfuncties. Daarmee is in voorliggend geval sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie ladder van duurzame verstedelijking

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met de ladder van duurzame verstedelijking.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.
• Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• Of - generieke beleidskeuzes;
• Waar - ontwikkelingsperspectieven;
• Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid van de gemeente Hardenberg.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit m.e.r.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

Voorliggend plan voorziet in de bouw van maximaal 35 woningen. Woningen worden op basis van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelige objecten.

Geconcludeerd wordt dat de Wet geluidhinder geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijn NEN 5740.

In voorliggend geval is door Kruse ter plaatse een verkennend en nader bodemonderzoek (NEN 5740 en NTA 5755) verricht. De resultaten en de conclusies van deze onderzoek zijn hierna opgenomen. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar het onderzoeksrapport die in bijlage 2 bij deze toelichting zijn opgenomen.

In de bovengrond BG II, de ondergrond OG I, Boring 1A (2.0-2.5) en in het grondwater zijn lichte tot sterke verontreinigingen aangetoond. De bovengrond (BG I en BG II) is PFAS-houdend. De ondergrond OG I is niet verontreinigd met PFAS. In de bovengrond BG I en de ondergrond OG II zijn geen verontreinigingen aangetoond met parameters uit het standaard pakket. De matige tot sterke verontreinigingen met lood, zink en PAK in Boring 1A (2.0-2.5) gaven aanleiding voor een nader bodemonderzoek.

De tussenwaarde overschrijding van het gehalte lood en PAK en het sterk verhoogde zinkgehalte gaven aanleiding voor een nader bodemonderzoek. Uit de analyseresultaten van het verkennend en nader bodemonderzoek blijkt dat de verticale en horizontale afperking van de matig tot sterke lood-, zink- en PAK-verontreiniging in voldoende mate heeft plaatsgevonden. De verdachte lagen in boring 21, 22, 23 en 24 zijn licht verontreinigd. Er is alleen sprake van een sterke zinkverontreiniging.

Op basis van de beschikbare gegevens wordt de omvang van de sterke zinkverontreiniging geschat op circa 10 m³ (circa 20 m² x 0.5 meter).

Er is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging, aangezien het omvangscriterium van 25 m³ sterk verontreinigde grond niet wordt overschreden. Sanering is alleen noodzakelijk wanneer in de sterk verontreinigde grond wordt gewerkt.

De sterk verontreinigde grond mag niet worden verminderd of worden verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag.

Voorafgaande aan een eventuele sanering dient een plan van aanpak te worden opgesteld, dat door het bevoegd gezag (gemeente Hardenberg) dient te zijn goedgekeurd. Het verrichten van bodemsaneringen mag alleen door erkende bedrijven worden uitgevoerd.

Zoals uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt, is ter plaatse van het plangebied sprake van een verontreiniging. De verontreinig is echter van kleine omvang waardoor er sprake is van een saneringsplicht wanneer ter plaatse van de verontreiniging gewerkt gaat worden.

Ter plaatse van de aangetroffen verontreiniging zullen geen diepgaande grondwerkzaamheden plaatsvinden. Ter plaatse van deze verontreiniging is namelijk bestrating beoogd. Indien ter plaatse onverhoopt toch diepgaande grondbewerkingen plaatsvinden dient de grond te worden gesaneerd.

In het kader van voorliggend bestemmingsplan is een sanering niet noodzakelijk.

Opgemerkt wordt dat de PFAS-houdende bovengrond uitsluitend nader moet worden gekeurd indien deze grond wordt afgevoerd. Vooralsnog is hier geen sprake van.

Geconcludeerd wordt dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Op grond van de Wet milieubeheer, gelet op artikel 5.16 lid 4 Wet Milieubeheer geldende de volgende regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

In paragraaf 4.3.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Tevens wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen ontwikkeling.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing.

Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszones en plasbrandaandachtsgebieden).

Het transporteren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is met de blauwe omlijning aangegeven.

Afbeelding 4.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dat uitsluitend ten westen van het plangebied een risicobron aanwezig is. De risicobron betreft een tankstation aan de Haardijk 3. Ter plaatse van deze inrichting zijn verschillende risicobronnen aanwezig, namelijk:

• LPG-vulpunt
• LPG-reservoir
• LPG-afleverinstallatie
• CNG aardgas bufferinstallatie

Uit nadere analyse van de diverse risicobronnen volgt dan bij de hiervoor genoemde bronnen de plaatsgebonden risicocontour ten hoogste 35 meter bedraagt (PR 10-6 afstand voor het LPG-vulpunt). De contour waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico is vereist is ten hoogste 150 meter (LPG-reservoir).

Aangezien de afstand van het plangebied tot de risicobron ruim 165 bedraagt, is een nadere verantwoording niet noodzakelijk.

Tot slot wordt opgemerkt dat het kwetsbare object binnen het plangebied (Hotel/pension) komt te vervallen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Qua omgevingstype is het plangebied aan te merken als 'rustige woonwijk' dit vanwege het feit dat er in de omgeving van het plangebied nauwelijks sprake is van functiemenging.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het NNN, Natura 2000-gebieden en beschermde flora en fauna.

Geconcludeerd kan worden dat in het kader van dit plan geen sprake is van negatieve effecten op de archeologische en cultuurhistorische waarden. Wel wordt geadviseerd om leden van de Historische Vereniging Hardenberg in de gelegenheid te stellen waarnemingen te doen tijden de sloopwerkzaamheden en de aanleg van de bouwput.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Er zijn eveneens geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld. In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater.

Deze zijn gericht op:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem;
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21^e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Algemeen

Het Waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De digitale watertoets heeft geleid dat de zogenaamde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. In dit kader is in maart (2020) contact geweest met het waterschap. Het waterschap heeft hierin advies uitgebracht ten aanzien van de invulling van de waterparagraaf. Hier is in deze paragraaf rekening mee gehouden.

Het watertoetsresultaat is opgenomen in bijlage 8 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten in het plangebied.

Waterhuishoudkundige aspecten plangebied

Algemeen

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Hardenberg. De locatie bevindt zich niet binnen een grondwaterbeschermings-, intrek- of waterwingebied.

Grondwater

Binnen het plangebied zijn geen gevallen van grondwateroverlast bekend.

Oppervlaktewater

In de huidige situatie is geen oppervlaktewater aanwezig en het plan voorziet niet in de aanleg van nieuw oppervlaktewater.

Hemelwater

Het schoonhemelwater wordt zoveel mogelijk in het plangebied vastgehouden en met een overstort afgevoerd. De definitieve uitwerking van de omgang met het hemelwater wordt bij de uitvoering nader uitgewerkt. Gedacht wordt aan infiltratiekratten of infiltratievoorzieningen ter plaatse van de groenelementen in het plangebied.

Afvalwater

Het afvalwater wordt net als in de huidige situatie afgevoerd naar de riolering. Het rioolstelsel wordt dusdanig uitgevoerd dat het afvalwater van het toekomstige aantal vervuilingseenheden kan worden afgevoerd. Dit temeer doordat ter plaatse van het plangebied tevens functies komen te vervallen.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
2. 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
3. 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels;
4. 4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn of onder welke voorwaarden toegestaan zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming en/of specifieke gebruiksregels.

In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de desbetreffende bestemming is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van (bijvoorbeeld) een maximaal bebouwingspercentage.

• Artikel 5 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Artikel 6 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen.

• Artikel 7 Overige regels

In dit artikel worden de overige regels beschreven, waaronder de afstemming met de welstand en APV, uitsluiting van seksinrichtingen en de verplichting om voldoende parkeerplaatsen aan te leggen.

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes onderbouwd.

Woongebied (Artikel 3)

Het gehele plangebied is bestemd als Woongebied.

Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor het wonen en tevens voor aan huis verbonden beroepen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en water.

Ten aanzien van de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen, bouwwerken, geen gebouw zijnde en gebouwen/bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen.

De voorgenomen twee-onder-één-kap woningen, aaneengebouwde woningen en appartementen zijn allen voorzien van een eigenbouwvlak met bijbehorende maatvoeringseisen. Zo is per bouwvlak bepaald hoeveel woningen in het bouwvlak zijn toegestaan en welke maximale goot- en bouwhoogten er gelden. Daarnaast zijn ten aanzien van de overige gebouwen en bouwwerken tevens maatvoeringseisen opgenomen.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Tevens zijn in de gemeentelijke kosten opgenomen in de overeenkomst, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd is. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het bestemmingsplan wordt in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegezonden.

Zoals in Hoofdstuk 5 aangegeven heeft de watertoets plaats gevonden via de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een ‘normale procedure’. Het bestemmingsplan zal in het kader van het vooroverleg worden voorgelegd aan het waterschap.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp ter inzage gelegd.

In het kader van participatie en tijdige informatieverstrekking, is op 15 september 2020 een inloopavond voor omwonenden en belangstellenden georganiseerd. De inloopavond vond plaats in het restaurant van 'De Bokkepruik'. Gedurende de inloop avond is de gelegenheid geboden om de voorgenomen ontwikkeling te beoordelen en om vragen te stellen.

Met een bezoekersaantal van 45 personen, is er sprake van een geslaagde inloopavond, waarbij de betrokkenheid vanuit de buurt zich laat zien. De reactie op de voorgenomen plannen was overwegend positief. Enkele bezoekers hebben hun zorgen uitgesproken over de toekomstige parkeermogelijkheden en de invloed van de voorgenomen ontwikkeling op de privacy van de directe omwonenden. Deze zorgen zijn na beantwoording van de vragen grotendeels weggenomen.

Over het algemeen wordt er daarnaast zeer positief gereageerd op het feit dat het voornemen voorziet in levensloopbestendige woningen.

De projectontwikkelaar bekijkt de mogelijkheden van participatie door omwonenden in de ontwerpfase.

Gelet op het vorenstaande worden er tijdens de bestemmingsplanprocedure geen onoverkomelijke bezwaren verwacht.

Het ontwerpbestemmingsplan het vanaf 3 december 2020 tot en met 13 januari 2021 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn een viertal zienswijzen kenbaar gemaakt. De gemeente Hardenberg heeft de zienswijzen via een zienswijzen nota voorzien van een reactie. Geen van de zienswijzen hebben geresulteerd in aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Voorliggend bestemmingsplan is gewijzigd vastgesteld. In het ontwerpbestemmingsplan is uitgegaan van een stedenbouwkundige opzet wat de kap van een beuk ter plaatse van het plangebied. Gedurende de bestemmingsplanprocedure is toch geëist dat de betreffende beuk moet worden behouden. Hiertoe is de stedenbouwkundige opzet gewijzigd en zijn onderdelen van het bestemmingsplan eveneens aangepast.

De wijziging van het stedenbouwkundig plan ziet hoofdzakelijk toe op de verlegging van de ontsluitingsweg voor de parkeervoorzieningen in het plangebied. Deze was geprojecteerd op de Merelstraat en is verplaatst naar de Hessenweg. De bebouwing is hierdoor gering verschoven.