In het plan wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg met identificatienummer NL.IMRO.0163.BPBUOLTHWEGVELDHWG-VG01 van de gemeente Hellendoorn;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bedrijvigheid, geheel of overwegend gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen van agrarische producten door het telen van gewassen en het houden van dieren, waaronder begrepen paardenfokkerij en intensieve kwekerij; uitgezonderd zijn: paardenhouderij en manege;

een bedrijf, dat is gericht op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven en het verrichten van cultuurtechnische werkzaamheden met behulp van werktuigen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de oppervlakte van de bebouwing binnen het bouwvlak of het bestemmingsvlak indien daarin geen bouwvlak voorkomt, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat bouwvlak respectievelijk bestemmingsvlak;

een niet voor bewoning bestemd gebouw ten dienste van een bedrijf, instelling of voorziening;

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer of exploitatie, dat in de recreatieverblijven -recreatiewoningen en kampeermiddelen- daadwerkelijk recreatief verblijf plaatsvindt; van bedrijfsmatige exploitatie is sprake als het recreatieverblijf voor ten minste 140 dagen per jaar beschikbaar is voor verhuur;

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning en daarbij behorende bijgebouwen en bestaande voormalige bedrijfsgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de hoogte, afstand en vorm van het bouwwerk of het aantal dat op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan bestaat, wordt gebouwd, dan wel nadien krachtens een omgevingsgvergunning voor bouwen, waarvoor de aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen, voor dat tijdstip is ingediend, kan worden gebouwd;

bouwwerk, oppervlakte, goothoogte, bouwhoogte, plaats, inhoud, afstand, object, zoals dat of die rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een gebouw dat of een overkapping die in bouwkundig opzicht ondergeschikt is, en voor zover aan het hoofdgebouw gebouwd in de kap zichtbaar en feitelijk gescheiden is, van het op hetzelfde perceel gelegen bijbehorende hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergoten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een voor mensen toegankelijk deel van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met uitzondering van onderbouwen, kelders en kappen; de eerste bouwlaag is de bouwlaag op de begane grond;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn toegestaan;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

de vloeroppervlakte van alle voor mensen toegankelijke ruimten binnen een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

vormen van recreatief medegebruik van het natuurgebied door middel van al dan niet aangelegde en aanwezige voorzieningen, waarbij de recreatie geen specifiek beslag legt op de ruime, zoals wandel-, ruiter- en fietspaden, vis- en picknickplaatsen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

veehouderij-, akkerbouw- of tuinbouwbedrijf, dat functioneel geheel of hoofdzakelijk afhankelijk is van de ter plaatse bij het bedrijf behorende grond als agrarisch productiemiddel;

één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

hotel, pension, restaurant, café, cafetaria of daaraan verwante inrichting, waar tegen vergoeding logies wordt verstrekt, dranken worden geschonken of spijzen voor directe consumptie worden bereid of verstrekt, een en ander -tenzij uitdrukkelijk anders vermeld- met uitzondering van nachtclubs, discotheken, dancings of soortgelijke inrichtingen; onder horeca is in ieder geval niet begrepen een seksinrichting;

voorzieningen binnen al of niet voormalige agrarische bebouwing, bedoeld voor recreatief nachtverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief nachtverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan;

een terrein ingericht voor recreatief verblijf in kampeermiddelen en trekkershutten;

een gebouw met overwegend transparante, lichtdoorlatende afdekking en wanden, bedoeld voor het kweken en telen van gewassen;

voorzieningen ter zake van religie, verenigingsleven, cultuur, onderwijs, opvoeding, recreatie, gezondheidszorg, bejaardenzorg en andere openbare en bijzondere voorzieningen en dienstverlening;

bedrijvigheid geheel of overwegend gericht op het houden, stallen, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's, het ter zake lesgeven en de exploitatie van daarbij behorende voorzieningen, waaronder begrepen een kantine of soortgelijke horecavoorziening;

1. a. ambachtelijke landbouwproducten verwerkende bedrijven, zoals een wijnmakerij, zuivelmakerij, slachterij, imkerij;
2. b. aan agrarische functies verwante bedrijven, zoals een paardenpension, paardenopleidingscentrum, agrarisch loonwerkbedrijf, fouragehandel, hoefsmederij en hoveniers- en boomverzorgingsbedrijven;
3. c. ambachtelijke bedrijven, zoals een dakdekker, rietdekker, schildersbedrijf, meubelmaker, installatiebedrijf;
4. d. opslag- en stallingsbedrijven;
5. e. zakelijke dienstverlening, zoals een adviesbureau of een computerservicebureau;
6. f. bezoekers- en cursuscentrum;
7. g. atelier, museum, galerie en kunsthandel;
8. h. detailhandel overwegend in ter plaatse voortgebrachte of streekeigen producten;
9. i. horeca, zoals een theetuin, een ijs-/snackverkooppunt, een terras;
10. j. dagrecreatieve voorzieningen, zoals een speeltuin en verhuur van fietsen;
11. k. verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van plattelandskamers, plattelandsappartementen en kampeerboerderij en in de vorm van standplaatsen voor kampeermiddelen, met uitzondering van stacaravans;
12. l. sociale en medische dienstverlening, zoals een kinderdagverblijf, verpleeghuis, zorgboerderij, dierenkliniek, artsenpraktijk, kuuroord;
13. m. andere niet-agrarische bedrijfs- en andere activiteiten, die in ruimtelijk en functioneel opzicht met de hiervoor genoemde gelijk kunnen worden gesteld;

een niet overdekt, omheind terrein met een andere ondergrond dan gras, ingericht voor het africhten, trainen en berijden van paarden en pony's en het anderszins beoefenen van de paardensport;

1. a. voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst:

de hoogte van die weg ter plaatse van die hoofdtoegang;

2. b. in andere gevallen:

de gemiddelde hoogte van het aan het bouwwerk aansluitende afgewerkte terrein;

bewoning van een ruimte als hoofdwoonverblijf, waarbij door betrokkene(n) niet aannemelijk is of kan worden gemaakt dat elders daadwerkelijk over een hoofdwoonverblijf wordt beschikt;

(een deel van) een (voorheen) agrarisch gebruikt gebouw dat blijvend is bestemd voor recreatief nachtverblijf, waarbij wordt overnacht in een zelfstandige eenheid, met eigen keuken en sanitair -al dan niet in combinatie met een dagverblijf;

(een deel van) een (voorheen) agrarisch gebruikt gebouw dat blijvend is bestemd voor recreatief nachtverblijf in een kamer -al dan niet in combinatie met een dagverblijf- met keuken en sanitair in een gemeenschappelijke ruimte;

een gebouw, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief verblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief verblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen;

een gebouw uitsluitend bestemd voor het africhten van paarden en pony's, ten dienste van en behorende bij een paardenfokkerij of paardenhouderij;

een inrichting, bestaande uit een of meer voor publiek toegankelijke, besloten ruimten, waarin bedrijfsmatig of op een daarmee vergelijkbare wijze, seksuele handelingen worden verricht; onder een hiervoor bedoelde inrichting wordt in elk geval verstaan een bordeel en parenclub al of niet in combinatie met elkaar;

een als een gebouw aan te merken kampeermiddel, voorzien van een as-/wielstelsel, bestaande uit één bouwlaag met een totaal oppervlak van maximaal 60 m², met een bouwhoogte van 3,75 m en een breedte van maximaal 4,5 m, uitsluitend bestemd om te dienen voor recreatief woonverblijf door een persoon, gezin of andere groep van personen, die zijn/hun vaste woon- of verblijfplaats elders hebben; onder recreatief woonverblijf is in ieder geval niet begrepen permanente bewoning door eenzelfde persoon, gezin of andere groep van personen; het kampeermiddel of de afzonderlijke delen zijn op het terrein voort te bewegen;

de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel of, indien het een gebouw betreft met meerdere zodanige gevels, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelsgrenzen.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten en berekend:

vanaf het peil tot het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

Bij het meten van de bouwhoogte worden dakkapellen als ondergeschikte bouwonderdelen aangemerkt, zodat deze niet maatgevend zijn voor de bepaling van het hoogste punt;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

Bij het meten van de goothoogte zijn de volgende constructiedelen uitgezonderd:

1. a. de snijlijn, niet zijnde de noklijn, van dakvlakken, zoals in geval van horizontale gedeelten van afgeknotte daken en mansardekappen;
2. b. de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel van:
   1. 1. dakkapellen;
   2. 2. dakvlakken die niet evenwijdig aan de noklijn zijn gelegen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

Ruimten, zoals kelders, niet zijnde kruip- en soortgelijke ruimten, onder de onderzijde van de begane grondvloer en tussen de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) worden niet meegerekend, tenzij de onderzijde van de begane grondvloer op meer dan 0,3 m boven peil is gelegen of de kelder van buiten een directe toegang heeft;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en uitbouwen met een oppervlakte van 2 m² of kleiner;
2. b. overstekende daken;
3. c. luifels als geïntegreerd onderdeel van een uitbouw;

buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m ten opzichte van de bestemmingsgrens bedraagt.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. agrarische bedrijvigheid, uitgezonderd tuinbouw;
2. b. instandhouding van de aldaar voorkomende danwel daaraan eigen landschaps- en natuurwaarden, zoals geomorfologische, bodemkundige, landschapsvisuele, cultuurhistorische en ecologische waarden, waaronder hier in ieder geval zijn begrepen de landschaps- en natuurwaarden die hierna zijn aangegeven, ter plaatse van de daarbij vermelde aanduiding:

   landschaps- en natuurwaarden	ter plaatse van de aanduiding
   kleinschalig landschap	specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap

3. c. niet-agrarische nevenactiviteiten als bedoeld in lid 1.38 niet-agrarische nevenactiviteiten:, binnen eenzelfde bouwvlak tot een gezamenlijke brutovloeroppervlakte van 300 m² binnen bestaande gebouwen,
4. d. voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals fiets- en voetpaden en picknickplaatsen;
5. e. watergangen en waterpartijen;
6. f. tuinen en erven, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'erf' en overeenkomstig de bestaande situatie; en
7. g. bij een en ander behorende voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroep aan huis, en
3. c. tuinen en erven.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen zodanig dat de bestemming 'Waarde -Archeologische verwachtingswaarde' naar ligging wordt verschoven of naar omvang wordt vergroot of verkleind en in voorkomend geval uit het plan wordt verwijderd, voor zover de geconstateerde aanwezigheid of afwezigheid van archeologische waarden, in voorkomend geval na beëindiging van opgravingen, daartoe aanleiding geeft.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, die rechtens, in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, is in ieder geval:

1. a. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van een seksinrichting, behoudens in het geval dat gebruik uitdrukkelijk is toegestaan;
2. b. het gebruik van onbebouwde gronden:
   1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   3. 3. als paardenbak;
3. c. het openstellen van (struin)paden in weidevogel- en ganzengebieden in het broedseizoen (15 maart tot 15 juli).

Het gebruik van een woning, waaronder begrepen een bedrijfswoning, en daarbij behorende bijgebouwen voor de uitoefening van een "vrij" beroep is toegestaan, mits de gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van het "vrij" beroep, in voorkomend geval samen met de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van beroeps- en bedrijfsactiviteiten als bedoeld in lid 8.3, niet meer bedraagt dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijgebouwen, en ieder geval niet meer dan 60 m².

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 8.2, ten behoeve van de uitoefening van beroeps- en bedrijfsactiviteiten, andere dan een "vrij" beroep, in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, mits:

1. a. het betreft beroeps- en bedrijfsactiviteiten, die in de van deze regels deel uitmakende Staat vanbedrijfsactiviteiten (Bijlage 2) zijn aangeduid als categorie 1 en 2, danwel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft hun gevolgen voor de omgeving;
2. b. het geen horeca of detailhandel betreft, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende beroeps- of bedrijfsactiviteit;
3. c. de gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van beroeps- en bedrijfsactiviteiten binnen een woning en de daarbij behorende bijgebouwen, in voorkomend geval samen met de brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een "vrij" beroep als bedoeld in lid 8.2, niet meer bedraagt dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de daarbij behorende bijgebouwen, en ieder geval niet meer dan 60 m²,
4. d. op de bij de betreffende woning behorende gronden geen buitenopslag van goederen ten behoeve van de beroeps- en bedrijfsactiviteiten plaatsvindt;
5. e. in de omgeving van de betreffende woning geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk optreedt, met dien verstande dat:
   1. 1. het parkeren ten behoeve van de beroeps- en bedrijfsactiviteiten op eigen terrein dient plaats te vinden, en
   2. 2. behoudens in- en uitladen, geen beroeps- en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte rond de betreffende woning mogen plaatsvinden, en
6. f. de beroeps- en bedrijfsactiviteiten door hun aard en visuele aspecten, zoals reclame-uitingen en technische installaties, het landelijk karakter van de omgeving niet onevenredig aantasten.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in lid 8.1, sub b onder 3, ten behoeve van het gebruiken van gronden als bedoeld in artikel 3 (Agrarisch metwaarden) en artikel 4 (Wonen), als paardenbak en het aldaar bouwen van andere bouwwerken ten dienste daarvan, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. bij eenzelfde agrarisch bedrijf respectievelijk woning is ten hoogste één paardenbak toegestaan;
2. b. de paardenbak dient binnen het bouwvlak respectievelijk in de onmiddellijke nabijheid van de betreffende woning te worden gesitueerd;
3. c. de bouwhoogte van andere bouwwerken mag niet meer dan 1,5 m bedragen;
4. d. de ter plaatse dan wel in de directe nabijheid voorkomende landschaps- en natuurwaarden mogen niet onevenredig worden aangetast;
5. e. ter bewerkstelliging van een redelijke visuele inpassing van een en ander in het landschap kunnen eisen worden gesteld betreffende situering en afscherming door beplanting of anderszins.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in deze regels omtrent het toegestane aantal en de toegestane inhoud van woningen, ten behoeve van het bouwen van ten hoogste één zelfstandige woonruimte in een bedrijfs-, dienst- of andere woning, niet zijnde een recreatiewoning, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. een omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend, indien daarvoor dringende sociale, verzorgings- of sociaal-economische redenen worden gegeven;
2. b. de gezamenlijke inhoud van de betreffende woning, althans het hoofdgebouw, en de daarin opgenomen zelfstandige woonruimte mag niet meer dan 1.000 m³ bedragen;
3. c. de goothoogte en bouwhoogte van de bedoelde woonruimte mogen niet meer bedragen dan die van de betreffende woning.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in deze regels omtrent bijgebouwen, ten behoeve van het bouwen van ten hoogste één zelfstandige woonruimte in een bijgebouw, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. een omgevingsvergunning wordt uitsluitend verleend, indien daarvoor dringende sociale, verzorgings- of sociaal-economische redenen worden gegeven;
2. b. de brutovloeroppervlakte van de betreffende woonruimte mag niet meer dan 100 m² bedragen;
3. c. de afstand tussen het betreffende bijgebouw en de woning waarbij het bijgebouw hoort, mag niet meer dan 25 m bedragen;
4. d. de goothoogte en bouwhoogte van de bedoelde woonruimte mogen niet meer bedragen dan die van het betreffende bijgebouw;
5. e. de omgevingsvergunning wordt ingetrokken, zodra vaststaat dat de onder a bedoelde redenen er niet meer zijn, met dien verstande dat na intrekking de verbouwing tot en de inrichting al zelfstandige woonruimte onverwijld ongedaan wordt gemaakt.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het plan:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, fietsenstallingen, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 25 m², de goothoogte niet meer dan 3 m en de bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen;
2. b. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor ecologische voorzieningen, zoals uitkijkpunten en observatiehutten, waarvan de oppervlakte niet meer dan 25 m² en de bouwhoogte niet meer dan 12 m mag bedragen;
3. c. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings-, bouw- en aanduidingsgrenzen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, of uit oogpunt van doelmatig gebruik van gronden en bebouwing, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
4. d. voor afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
5. e. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van maximaal 40 m.
6. f. Een omgevingsvergunning wordt niet verleend indien:
   1. 1. daardoor op enig aangrenzend terrein de realisering van het bestemmingsplan wordt belemmerd;
   2. 2. daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende erven.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen in de bestemming 'Natuur' of 'Water',

met dien verstande dat:

1. a. daarop de agrarische bedrijvigheid is of zal worden beëindigd,
2. b. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij het bedrijf behorende gronden en bebouwing, niet onevenredig wordt belemmerd,
3. c. daar bos- of natuurontwikkeling zal plaatsvinden of heeft plaatsgevonden, en
4. d. de gerechtigden ten aanzien van de betreffende gronden daarmee instemmen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen ten behoeve van de vestiging van een nieuw landgoed, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de oppervlakte van een landgoed bedraagt ten minste 10 ha;
2. b. op de eerste 10 ha oppevlakte van een landgoed is één woning toegestaan; per opvolgende oppervlakte-eenheid van 5 ha is één woning meer toegestaan;
3. c. de inhoud van een woning, althans het hoofdgebouw, bedraagt ten minste 1000 m³;
4. d. van de oppervlakte van een landgoed dient ten minste 30% te worden aangewezen en ingericht als 'Natuur' en dient ten minste 90% voor het publiek open te worden gesteld; indien de gronden zijn begrepen in het Natuurgebiedsplan Overijssel, dient een in overleg met de provincie Overijssel te bepalen hoger percentage dan 30% te voldoen aan het in dat plan aangegeven natuurdoeltype;
5. e. aan de hand van een deugdelijk inrichtingsplan is aangetoond wat de meerwaarde van het nieuwe landgoed is op het gebied van landschap, natuur, ecologie en, in voorkomend geval, cultuurhistorie; een inrichtingsplan dient in ieder geval ook aan te geven:
   1. 1. de situering van woning(en) en daarbij behorende ander gebouwen, en
   2. 2. de benodigde verkeers- en parkeervoorzieningen, naar soort, situering en omvang;
6. f. de agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet wezenlijk worden aangetast;
7. g. op geen van de gevels van een woning mag, bij voltooiiing, de geluidsbelasting vanwege een weg of spoorweg de ter plaatse toegestane grenswaarde krachtens de Wet geluidhinder overschrijden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, indien is komen vast te staan dat in een bouwvlak op gronden als bedoeld in artikel 3 (Agrarisch met waarden), geen agrarisch bedrijf meer is gevestigd, de bestemming binnen dat bouwvlak te wijzigen in de bestemming als bedoeld in artikel 4 (Wonen), met inachtneming van de volgende bepalingen; bij wijziging wordt tegelijkertijd het bouwvlak verwijderd;

1. a. alle bestaande gebouwen binnen het voormalig bouwvlak worden begrepen in één bestemmingsvlak met de bestemming 'Wonen', waarvan de bestemmingsgrens ligt:
   1. 1. aan de naar de weg gekeerde zijde van het bestemmingsvlak, ter plaatse van de voormalige bouwgrens;
   2. 2. aan de overige zijden van het bestemmingsvlak, op 1 m tot de naar de voormalige bouwgrens gekeerde gevels van de gebouwen die het dichtst bij de voormalige bouwgrens zijn gelegen;
2. b. de overige gronden binnen het voormalig bouwvlak houden de betreffende agrarische bestemming;
3. c. het bepaalde in artikel 4 (Wonen) is van overeenkomstige toepassing;
4. d. elke wijziging dient in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak te omvatten;
5. e. de agrarische gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bebouwing mogen door de wijziging niet onevenredig worden aangetast;
6. f. het aantal woningen binnen elk bouwvlak mag niet worden vergroot.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, indien is komen vast te staan dat in een bouwvlak op gronden als bedoeld in artikel 3 (Agrarisch met waarden), geen agrarisch bedrijf meer is gevestigd, de bestemming binnen dat bouwvlak te wijzigen in een bestemming "Bedrijf", met inachtneming van de volgende bepalingen; bij wijziging wordt tegelijkertijd het bouwvlak verwijderd;

1. a. ten behoeve van elk bedrijf worden ten hoogste de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande bebouwing en de direct daaraan grenzende gronden binnen het betreffende, voormalige bouwvlak als "Bedrijf" aangewezen;
2. b. de onder a bedoelde gronden worden nader bestemd voor:
   1. 1. opslag- en stallingsbedrijven;
   2. 2. zakelijke dienstverlening, zoals een adviesbureau of een computerservicebureau;
   3. 3. ambachtelijke landbouwproducten verwerkende bedrijven, zoals een palingrokerij, wijnmakerij, zuivelmakerij, slachterij, imkerij;
   4. 4. ambachtelijke bedrijven, zoals een dakdekker, rietdekker, schildersbedrijf, meubelmaker, installatiebedrijf;
   5. 5. landbouw-verwante bedrijven, zoals een paardenpension, paardenopleidingscentrum, loonwerkbedrijf, niet zijnde landbouwmechanisatiebedrijven;
   6. 6. atelier, museum, galerie en kunsthandel;
3. c. de gezamenlijke oppervlakte, de goothoogte en de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen en het totaal aantal woningen binnen het voormalige bouwvlak of bestemmingsvlak, mogen niet meer bedragen dan de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande situatie;
4. d. het bedrijf moet voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, waarbij voldaan dient te worden aan de parkeernormen uit de gemeentelijke parkeerverordening;
5. e. de bedrijfsactiviteiten mogen:
   1. 1. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij het bedrijf behorende gronden en bebouwing niet onevenredig aantasten,
   2. 2. niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap en het natuurlijk milieu van de omgeving, waarin het betreffende bedrijf voorkomt,
   3. 3. geen wezenlijke wijziging van de uiterlijke verschijningsvorm van de betreffende bebouwing inhouden;
   4. 4. geen opslag van goederen in de open lucht inhouden of met zich meebrengen, en
   5. 5. in vergelijking met het voormalige, agrarische gebruik geen onevenredige grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden met zich meebrengen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, indien is komen vast te staan dat in een bouwvlak op gronden als bedoeld in artikel 3 (Agrarisch met waarden), geen agrarisch bedrijf meer is gevestigd, de bestemming binnen dat bouwvlak te wijzigen in een bestemming voor maatschappelijke doeleinden, met inachtneming van de volgende bepalingen; bij wijziging wordt tegelijkertijd het bouwvlak verwijderd;

1. a. ten behoeve van elke vestiging krijgen ten hoogste de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande bebouwing en de direct daaraan grenzende gronden binnen het betreffende, voormalige bouwvlak een bestemming voor maatschappelijke doeleinden;
2. b. de onder a bedoelde gronden worden nader bestemd voor:
   1. 1. een zorgboerderij;
   2. 2. sociale en medische dienstverlening, zoals een kinderdagverblijf, verpleeghuis, dierenkliniek, artsenpraktijk, kuuroord;
3. c. de gezamenlijke oppervlakte, de goothoogte en de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen en het totaal aantal woningen binnen het voormalige bouwvlak of bestemmingsvlak, mogen niet meer bedragen dan de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande situatie, met dien verstande dat:
   1. 1. van de gezamenlijke oppervlakte van de op dat tijdstip bestaande bedrijfsgebouwen maximaal 300 m² mag blijven staan en van de rest ten minste 50% dient te worden gesloopt;
   2. 2. het bepaalde onder 1 niet van toepassing is op bedrijfsgebouwen met aangetoonde cultuurhistorische waarden;
4. d. de voorziening of instelling moet voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, waarbij voldaan dient te worden aan de parkeernormen uit de gemeentelijke parkeerverordening;
5. e. de maatschappelijke activiteiten mogen:
   1. 1. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij de voorziening of instelling behorende gronden en bebouwing niet onevenredig aantasten,
   2. 2. niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap en het natuurlijk milieu van de omgeving, waarin de betreffende voorziening of instelling voorkomt,
   3. 3. geen wezenlijke wijziging van de uiterlijke verschijningsvorm van de betreffende bebouwing inhouden;
   4. 4. geen opslag van goederen in de open lucht inhouden of met zich meebrengen, en
   5. 5. in vergelijking met het voormalige, agrarische gebruik geen onevenredige grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden met zich meebrengen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, indien is komen vast te staan dat in een bouwvlak op gronden als bedoeld in artikel 3 (Agrarisch met waarden), geen agrarisch bedrijf meer is gevestigd, de bestemming binnen dat bouwvlak te wijzigen in een bestemming voor recreatieve doeleinden, met inachtneming van de volgende bepalingen; bij wijziging wordt tegelijkertijd het bouwvlak verwijderd;

1. a. ten behoeve van elke recreatieve voorziening krijgen ten hoogste de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande bebouwing en de direct daaraan grenzende gronden binnen het betreffende, voormalige bouwvlak een bestemming voor recreatieve doeleinden;
2. b. de onder a bedoelde bebouwing en gronden worden nader bestemd voor:
   1. 1. plattelandsappartementen en plattelandskamers;
   2. 2. een kampeerboerderij;
   3. 3. dagrecreatieve voorzieningen, zoals een speeltuin, en verhuur van fietsen, en
   4. 4. een manege.
3. c. de gezamenlijke oppervlakte, de goothoogte en de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen en het totaal aantal woningen binnen het voormalige bouwvlak of bestemmingsvlak, mogen niet meer bedragen dan de ten tijde van het wijzigingsbesluit bestaande situatie, met dien verstande dat:
   1. 1. van de gezamenlijke oppervlakte van de op dat tijdstip bestaande bedrijfsgebouwen maximaal 300 m² mag blijven staan en van de rest ten minste 50% dient te worden gesloopt;
   2. 2. het bepaalde onder 1 niet van toepassing is op bedrijfsgebouwen met aangetoonde cultuurhistorische waarden;
4. d. het recreatiebedrijf moet voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, waarbij voldaan dient te worden aan de parkeernormen uit de gemeentelijke parkeerverordening;
5. e. de bedrijfsactiviteiten mogen:
   1. 1. de agrarische functie van aangrenzende, niet bij de voorziening of instelling behorende gronden en bebouwing niet onevenredig aantasten,
   2. 2. niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap en het natuurlijk milieu van de omgeving, waarin de betreffende voorziening of instelling voorkomt,
   3. 3. geen wezenlijke wijziging van de uiterlijke verschijningsvorm van de betreffende bebouwing inhouden;
   4. 4. geen opslag van goederen in de open lucht inhouden of met zich meebrengen, en
   5. 5. in vergelijking met het voormalige, agrarische gebruik geen onevenredige grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden met zich meebrengen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de ligging van bestemmings-, bouw- en aanduidingsgrenzen te wijzigen, met inachtneming van de volgende bepalingen:

1. a. de bij wijziging betrokken grenzen mogen ten hoogste 20 m worden verschoven;
2. b. de oppervlakte van de bij wijziging betrokken bestemmings- en bouwvlakken en aanduidingen mag ten hoogste 10% worden verkleind of vergroot ten opzichte van de oppervlakte voor wijziging;
3. c. door een wijziging mogen de belangen en waarden die het plan beoogt te beschermen niet onevenredig worden aangetast.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg van de gemeente Hellendoorn.

Aan de Olthofsweg 9 in Hellendoorn bevindt zich een rundveehouderijbedrijf. De intensieve veehouderijactiviteiten van het bedrijf (pluimvee) zijn inmiddels beëindigd. De initiatiefnemer wil de gebouwen die ten dienste stonden van de intensieve veehouderij en die zijn gelegen aan de noordzijde van de Olthofsweg slopen in het kader van de regeling Rood voor Rood met gesloten beurs. In ruil hiervoor zal een compensatiewoning worden gerealiseerd op een locatie aan de Veldhuizenweg.

Omdat uitvoering van dit project niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. In dit bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling uit ruimtelijk oogpunt verantwoord is. Deze planherziening voorziet in de omzetting van de huidige agrarische gebiedsbestemming van het perceel aan de Veldhuizenweg in de bestemming 'Wonen". Daarnaast zal het agrarisch bouwvlak aan de noordzijde van de Olthofsweg geschrapt worden en zal de tweede bedrijfswoning, eveneens aan de Olthofsweg gelegen, een woonbestemming krijgen.

In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met onder meer:

• nota's en visies op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau;
• de nieuwe eisen ten aanzien van de vormgeving van het plan; hierbij wordt gedoeld op gestandaardiseerde regels en een digitale verbeelding, gebaseerd op objectgerichte vlakken en voorzien van een codering zoals omschreven in het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO).
• de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het plangebied is gelegen op ongeveer 2 kilometer ten noorden van de kern Hellendoorn. Het bestaat uit enkele onderdelen. Aan de Olthofsweg bevindt zich het agrarisch bedrijf, dat qua omvang van het bouwvlak zal worden verkleind, en de tweede bedrijfswoning. Op circa 200 meter direct ten zuiden hiervan is de locatie van de compensatiewoning gelegen. In afbeelding 1.1 is de globale ligging van de locatie aangegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van omgeving (bron: Kadaster)

Afbeelding 1.2 Planlocatie (bron: Kadaster)

De locatie van het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 april 2009. In dit bestemmingsplan komen voor wat betreft het plangebied van het voorliggend bestemmingsplan, de volgende bestemmingen en aanduidingen voor:

• Agrarisch met waarden (inclusief bouwvlak en inclusief de aanduiding 'intensieve veehouderij'') voor het bedrijf aan de Olthofsweg.
• Agrarisch met waarden (zonder bouwvlak) voor de locatie van de compensatiewoning aan de Veldhuizenweg.
• Waarde - Archeologische verwachtingswaarde als dubbelbestemming voor het gehele plangebied.
• Leiding - Gas als dubbelbestemming voor een gedeelte van de locatie van de compensatiewoning.
• Reconstructiewetzone - verwevingsgebied als gebiedsaanduiding voor het gehele plangebied.
• Specifieke vorm van waarde - kleinschalig landschap als gebiedsaanduiding voor het gehele plangebied.

In onderstaande afbeelding is een uitsnede opgenomen van de verbeelding van dit bestemmingsplan. De rode pijlen geven aan welke onderdelen deel uitmaken van het voorliggend bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan Buitengebied 2009 (Bron: Gemeente Hellendoorn)

Het doel van het voorliggende bestemmingsplan is het creëren van een juridisch planologisch kader om het voorgenomen rood-voor-rood-project mogelijk te maken en de voormalige tweede bedrijfswoning als burgerwoning te bestemmen.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie.

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van rijk, provincie Overijssel en de gemeente Hellendoorn beschreven.

Hoofdstuk 4 gaat in op de milieuaspecten.

In hoofdstuk 5 worden achtereenvolgens flora & fauna, archeologie en wateraspecten behandeld.

Hoofdstuk 6 gaat in op de planbeschrijving.

In hoofdstuk 7 worden de juridische aspecten en planverantwoording behandeld.

In hoofdstuk 8 wordt de economische uitvoerbaarheid behandeld.

Tot slot gaat hoofdstuk 9 in op inspraak en overleg.

Het bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg' bestaat uit de volgende stukken:

• de verbeelding (tek.nr.: NL.IMRO.0163.BPBUOLTHWEGVELDHWG-VG01) en een renvooi;
• de regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden in het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De planlocatie is gelegen in het buurtschap Elen, ten noordoosten van de Sallandse Heuvelrug. De locatie is gelegen op de grens van het waardevolle oude cultuurlandschap dat wordt gevormd door de Eler es. Deze es ligt aan de noordzijde van het plangebied. Het landschap aan de zuidkant heeft meer de kenmerken van een heideontginningslandschap.

Op afbeelding 2.1 is de ligging van het plangebied in de omgeving weergegeven aan de hand van een luchtfoto. Hierop is te zien dat de locatie ten westen en zuiden bestaat uit bosachtige omgeving. Verder is sprake van verspreid liggende bebouwing, zowel bestaand uit agrarische bedrijven als burgerwoningen. Op ruim 500 meter ten westen van het plangebied ligt de N347, de weg tussen Nijverdal en Ommen.

Afbeelding 2.1 Ligging plangebied in de omgeving (bron: Google maps)

Het plangebied zelf bestaat uit een agrarisch erf met bebouwing aan de Olthofsweg en meer zuidelijk, aan de Veldhuizenweg, een nu nog onbebouwde locatie. Hier zal een cluster worden gerealiseerd met enkele andere burgerwoningen, die overigens reeds planologisch zijn mogelijk gemaakt.

Voor wat betreft het agrarisch bedrijf, zal de bebouwing aan de noordzijde van de Olthofsweg worden gesloopt (in het kader van de Rood-voor-roodregeling). Deze bebouwing heeft geen karakteristieke/ cultuurhistorische waarde.

Het agrarisch bouwperceel aan de zuidzijde zal worden verkleind. De tweede bedrijfswoning, welke ten westen van de boerderij is gelegen, staat niet meer ten dienste van het agrarisch bedrijf en zal dan ook een woonbestemming krijgen.

In afbeelding 2.2 is een impressie van de bebouwing op het gedeelte aan de Olthofsweg en het onbebouwde gedeelte aan de Veldhuizenweg weergegeven.

Afbeelding 2.2 Bestaande bebouwing en onbebouwde locatie (bron: Google maps)

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en heeft de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving vervangen. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk- economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Het plan raakt geen rijksbelangen zoals hiervoor zijn gesteld. Daarmee is het initiatief in overeenstemming met het rijksbeleid, zoals verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel 2009. Ook is het reconstructieplan Salland-Twente van toepassing op de bewuste locatie. In deze paragraaf worden deze nader toegelicht en wordt en onderhavige plan getoetst aan de visie en het reconstructieplan.

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• Duurzaamheid;
• Ruimtelijke kwaliteit.

De definitie van duurzaamheid luidt: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: “het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde ‘SER-ladder’; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma’s en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de "Kwaliteitsimpuls Groene omgeving" ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar.

Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de Groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en "Catalogus Gebiedskenmerken".

Ontwikkelingen in de Groene omgeving worden als volgt benaderd:

Er wordt ruimte voor sociaal-economische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de "Catalogus Gebiedskenmerken" wordt uitgevoerd.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen in ieder geval om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen danwel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

De ontwikkelingen vinden plaats in het kader van de regeling 'Rood voor rood met gesloten beurs'. Op basis van deze regeling wordt de intensieve tak van een agrarisch bedrijf op het perceel Olthofsweg 9 beëindigd, waarna de vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt en het vrijkomende perceel weer een gebiedsbestemming zonder bouwmogelijkheden krijgt. De woonbestemming, welke de initiatiefnemer toegekend krijgt in ruil voor de sloop van de bedrijfsgebouwen, zal elders worden gerealiseerd, namelijk aan de Veldhuizenweg.

Door de sloop van de ontsierende schuren en een adequate landschappelijke inpassing van de compensatiekavel wordt een grote kwaliteitsimpuls aan de groene ruimte gegeven. Met de compensatiekavel wordt overigens aangesloten op een bebouwingscluster van 3 andere rood-voor-roodkavels. Zoals uit de volgende paragrafen zal blijken, past de ruimtelijke ontwikkeling in het ontwikkelingsperspectief ter plekke en wordt het plan volgens de 'Catalogus Gebiedskenmerken' uitgevoerd.

Hiermee wordt voldaan aan de wens van de provincie Overijssel met betrekking tot de impuls aan de groene omgeving.

De provinciale regeling 'Rood voor Rood' is op 16 maart 2005 vastgesteld door Provinciale Staten. De hoofdlijnen van Rood voor Rood zijn hiermee vastgelegd in een herziening van het Streekplan 2000+. Per 1 juli 2009 is de regeling opgenomen in de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'.

De gemeenten hebben de taak gekregen om binnen de provinciale kaders gemeentelijk beleid rondom Rood voor Rood te formuleren. De gemeente Hellendoorn kiest ervoor maximaal gebruik te maken van de mogelijkheden die het instrument Rood voor Rood biedt. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in de breedste zin van het woord staat hierbij voorop. Hiertoe is er een inhoudelijk, procedureel en kwaliteitskader ontwikkelt op basis van het provinciaal uitvoeringskader. Dit kader betreft de beleidsnotitie 'Vrijkomende gebouwen in het buitengebied'. Deze notitie is door de gemeenteraad vastgesteld op 6 juli 2006.

Het hoofddoel van de kaders voor rood voor rood in de gemeente Hellendoorn is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en door verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Wanneer minimaal 850 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, mag hiervoor een nieuwe burgerwoning worden opgericht. De meerwaarde uit verkoop van een bouwkavel na aftrek van de kosten moet geïnvesteerd worden in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit kan op verschillende manieren plaatsvinden. Veelal betreft het een verbetering van de landschapsstructuur maar deze kan ook op andere wijze vorm worden gegeven. Voor het geval de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit niet in zijn geheel op de locatie kan plaatsvinden, heeft de gemeente Hellendoorn een zogenaamd reserve rood voor rood ingesteld. De reserve rood voor rood bestaat uit een gemeentelijke reserve die wordt gevuld door initiatiefnemers die zelf niet de (gehele) bijdrage aan ruimtelijke kwaliteit kunnen realiseren op het eigen erf of de plaats van de compensatiekavel. Bij deze gevallen zal het gedeelte van de meerwaarde, die niet in ruimtelijke kwaliteit is geïnvesteerd, worden gestort in de reserve rood voor rood.

Het 'rood voor rood-beleid' is overgenomen in het in 2009 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 2009. Hiertoe is een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders in de regels opgenomen, waaraan een aantal voorwaarden zijn verbonden.

Indien de ruimtelijke ontwikkeling in het voorliggende plan wordt getoetst aan het gemeentelijk 'rood voor rood'-beleid blijkt dat de ontwikkeling niet geheel past binnen de wijzigingsbevoegdheid, omdat in dit geval sprake is van ontmenging in plaats van beëindiging van het agrarisch bedrijf. Aan de overige voorwaarden vanuit het beleid wordt voldaan.

In dit geval is er sprake van ontmenging van het agrarisch bedrijf. De intensieve veehouderijtak is beëindigd en de geldende vergunning wordt ingetrokken. Het te behouden agrarisch bouwvlak aan de zuidzijde van de Olthofsweg wordt verkleint. Het gedeelte van het bouwvlak ten noorden van de Olthofsweg wordt verwijderd.

Toepassing van de regeling rood-voor-rood betekent in dit geval een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Ruim 900 m² landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt verwijderd. Voor elke 850 m² aan te slopen bedrijfbebouwing mag één compensatie worden teruggebouwd.

De compensatiewoning wordt op zorgvuldige wijze en met respect voor het omliggende landschap ingepast, aansluitend op een cluster van drie (geplande) compensatiewoningen. De bestemming 'Wonen' heeft een oppervlakte van 1.500 m². De toekenning van de bouwkavel gaat niet ten koste van ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen (agrarische) bedrijven.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie en archeologie & cultuurhistorie.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Op deze locatie wordt een nieuwe woning toegevoegd. De woning wordt in het kader van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelig object. Railverkeerslawaai kan in dit geval buiten beschouwing gelaten aangezien de dichtstbijzijnde spoorweg op grote afstand is gelegen. In de directe nabijheid van het projectgebied is verder geen geluidsproducerende bedrijvigheid aanwezig. In paragraaf 4.6.3.3 zal hier nader op in worden gegaan. Hier wordt geconcludeerd dat het aspect industrielawaai geen belemmering vormt.

Op deze locatie wordt uitsluitend de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Er worden geen geluidsgevoelige objecten toegevoegd of gewijzigd. Tevens wordt opgemerkt dat de afstand van het agrarisch bouwvlak is verkleint ten opzichte van de huidige situatie. Akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Het aspect geluid vormt derhalve geen belemmering voor de in dit plan besloten ontwikkeling. Het is te verwachten dat ter plaatse van de locaties, voor wat betreft het aspect geluid, een goed woon- en leefklimaat aanwezig is.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Acorius Advies BV op de bouwlocatie aan de Veldhuizenweg. De conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek zijn in de volgende subparagraaf beschreven. Het bodemonderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.

De bij de aanvang van het onderzoek gehanteerde hypothese dat het terrein onverdacht is, wordt verworpen, gezien de licht verhoogde gehaltes in de bovengrond en in het grondwater. Het licht verhoogde gehalte in de bovengrond is vermoedelijk veroorzaakt door kleine kooldeeltjes. Het grondwater ter plaatse is licht verontreinigd met chroom. Een dergelijk licht verhoogd gehalte wordt vaker in het grondwater vastgesteld en is doorgaans door natuurlijke oorsprong en geeft derhalve geen aanleiding tot nader onderzoek.

Gezien de geringe overschrijdingen in de grond- en grondwatermonsters, ten opzichte van de streefwaarden, wordt geen nader onderzoek naar deze gehaltes voorgesteld.

In verband met de voorgenomen bestemmingsplanherziening zijn op het perceel milieuhygiënisch geen belemmeringen aanwezig.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

De ontwikkelingen hebben een dergelijk kleinschalige omvang, zodat het is aan te merken als een project welke "niet in betekenende mate bijdraagt" aan luchtverontreiniging.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het projectgebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten.

Tot slot wordt geconcludeerd dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van luchtkwaliteit.

Een en ander brengt met zich mee dat het plan in overeenstemming is met wet- en regelgeving inzake luchtkwaliteit. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi)
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 1999 (Brzo 1999)
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is het tot een minimum beperken van risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

In het externe veiligheidsplan 'Hellendoorn werkt aan veiligheid', vastgesteld op 20 maart 2007, is het veiligheidsbeleid van de gemeente Hellendoorn in beeld gebracht. Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een transparant toetsingskader te hebben voor het omgaan met huidige maar ook eventuele toekomstige externe veiligheidssituaties.

Op 10 november 2012 is de 'Structuurvisie buisleidingen 2012-2035' vastgesteld. Het doel van deze Structuurvisie is om ruimte vrij te houden in Nederland voor de aanleg van toekomstige buisleidingen van nationaal en internationaal belang voor het transport van gevaarlijke stoffen. In de structuurvisie zijn derhalve gronden aangegeven die hiervoor zijn 'gereserveerd'.

De breedte van de strook is bepaald door het aantal en type buisleidingen die hierin moeten kunnen worden aangelegd, in combinatie met de externe veiligheidscontouren rondom deze leidingen. Op locaties waar voldoende ruimte is wordt een strookbreedte van 70 meter aangehouden, echter is dit niet overal in praktijk haalbaar (vanwege nabijheid van woningen) en wordt volstaan met een smallere strook (bijv. 30 of 40 meter). Het aanhouden van de smallere strook betekend dat dit mogelijk kan leiden tot zwaarder veiligheidsmaatregelen, aangezien de leidingen dichter bij elkaar worden gelegd. Van belang is dat in de grenswaarde van het plaatsgebonden risico de randen van de leidingstrook in principe niet mag overschrijden. Dit betekend dat nieuwe kwetsbare bestemmingen direct buiten de strook kunnen worden gebouwd, behoudens reeds aanwezige plaatsgebonden-risicocontouren en groepsrisico-aspecten.

In voorliggend geval bedraagt de strook 45 meter en wordt de woning niet gebouwd binnen deze strook. Vanuit het oogpunt van plaatsgebonden risico alsmede groepsrisico vormt de structuurvisie dan ook geen belemmering ten aanzien van de ontwikkeling. Wat betreft de aanwezige plaatsgebonden-risicocontouren en groepsrisico-aspecten wordt opgemerkt dat deze aspecten in de vorige subparagrafen zijn onderbouwd.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid. Opgemerkt wordt dat de Nederlandse Gasunie reeds op de hoogte is van het voornemen. In subparagraaf 4.5.2.2 wordt hier nader op ingegaan. Daarnaast hebben de Veiligheidsregio Twente / Regionale brandweer advies uitgebracht. Gelet op het vorenstaande is er een verantwoord evenwicht tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de veiligheidsrisico's van de buisleidingen.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

In de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” wordt een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Buitengebieden vallen veelal onder het omgevingtype 'rustige woonwijk' omdat er veelal weinig sprake is van functiemenging.

Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor bijvoorbeeld geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied waarbij geen sprake is van een matige of sterke functiemenging. In dit geval geldt het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Vanuit het oogpunt van milieuzonering zijn er dan ook geen belemmeringen voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor inrichtingen, als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient tussen een emissiepunt van een dierenverblijf waarin melkkoeien en/of vrouwelijk jongvee worden gehouden en een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom een afstand van 100 meter en buiten de bebouwde kom een afstand van 50 meter te worden aangehouden. Voor de overige dieren welke binnen de inrichting worden gehouden, is in de Wet geurhinder en veehouderij een geurnorm opgenomen. Deze bedraagt voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom 3 odour units per kubieke meter lucht. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom bedraagt deze 14 odour units per kubieke meter lucht.

De afstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden van een diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissiefactor is vastgesteld en een geurgevoelig object bedraagt:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In het kader van het aspect geur is er sprake van drie ontwikkelingen. Ten eerste ontmenging van het agrarisch bedrijf. Ten tweede de verkleining en verschuiving van het bouwvlak van het agrarisch bedrijf. Ten derde de realisatie van het geurgevoelige object (compensatiewoning) en afsplitsing van de tweede bedrijfswoning (Olthofsweg 9).

De ontwikkeling vormt geen belemmering voor omliggende agrarische bedrijven of geurgevoelige objecten.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden.

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura 2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ's).

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen beschermde gebieden gelegen. Natura 2000-gebied de Sallandse Heuvelrug ligt op circa 6 kilometer van het plangebied.

Door de wijzigingen in de Natuurbeschermingswet 1998 van 31 maart 2010 mag de provincie de gevolgen van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden niet beschouwen bij het beoordelen van vergunningaanvragen, indien deze niet toeneemt ten opzichte van 7 december 2004 (artikel 19d, Nb-wet).

De huidige veebezetting op het perceel aan de Olthofsweg is aanzienlijk lager dan op 7 december 2004 en ook op 1 februari 2009. Het bedrijf veroorzaakt ten opzichte van de situatie op beide data dan ook geen toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Om deze reden hoeft geen vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet aangevraagd te worden.

De locatie aan de Oltshofweg ligt op ongeveer 350 meter afstand van de EHS. De locatie aan de Veldhuizenweg grenst aan de EHS. In afbeelding 4.2 is de ligging van de EHS in de omgeving van het plangebied weergegeven. Met de functieverandering van de locaties worden echter geen negatieve effecten verwacht of aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Een toetsing aan de EHS wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

Afbeelding 4.2 Ligging plangebied ten opzichte van EHS (bron: Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie)

Geconcludeerd wordt dat in het kader van dit plan geen archeologisch onderzoek benodigd is. Daarnaast zijn er geen cultuurhistorische waarden in of nabij het plangebied aanwezig.

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welke beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstroming, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Het beleidsdoel is het realiseren of in stand houden van duurzame en klimaatbestendige watersystemen. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) heeft tot doel om in de periode tot 2015 het hoofdwatersysteem in Nederland te verbeteren en op orde te houden. Belangrijk onderdeel is om de drietrapsstrategie 'vasthouden, bergen, afvoeren' in alle overheidsplannen als verplicht afwegingsprincipe te hanteren. In het Nationaal Bestuursakkoord is vastgelegd dat de watertoets een verplicht te doorlopen proces is in waterrelevante ruimtelijke planprocedures, waarbij een vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder in de planvorming wordt gewaarborgd.

Het bestuursakkoord water richt zich primair op het vergroten van de doelmatigheid van het beheer van het watersysteem en de waterketen. De doelen, zoals deze eerder zijn verwoordt in het NBW (2003 en 2008) op het gebied van waterveiligheid, waterbeschikbaarheid, klimaatverandering en duurzaamheid, blijven onverkort van kracht.

In de Omgevingsvisie Overijssel 2009 wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Reest en Wieden, Velt en Vecht, Regge en Dinkel, Groot Salland en Rijn en IJssel. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen de afgelopen jaren intensief samengewerkt met elkaar en met andere partners. Het nieuwe

Waterbeheerplan is één van de resultaten van deze samenwerking. De opzet en grote delen van dit Waterbeheerplan zijn inhoudelijk hetzelfde als dat van de andere waterschappen in Rijn-Oost.

Waterschap Regge en Dinkel heeft een waterbeheerplan opgesteld voor de periode 2010-2015. Het waterbeheerplan is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het waterschap op 28 oktober 2009. Het plan gaat over het waterbeheer in het hele stroomgebied van Regge en Dinkel en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen.

Het waterbeleid van het waterschap is met name gericht op een duurzame aanpak van het waterbeheer: geen afwenteling, herstel van de veerkracht van het watersysteem, streven naar een meer natuurlijker waterbeheer, zoeken naar meer ruimte voor water, water toepassen als ordenend principe middels het gebruik van waterkansenkaarten en water langer vasthouden mede door flexibeler peilbeheer. Ook het streven naar een betere waterkwaliteit als onderdeel van duurzaamheid is een belangrijk speerpunt (tegengaan van lozingen, minder belasting van het water en het zoveel mogelijk tegengaan van diffuse verontreinigingen).

De twee belangrijkste onderdelen van het waterplan worden gevormd door:

• het tekort aan waterberging in het landelijk gebied;
• de inpassing van inrichtingsmaatregelen binnen de maatregelen voor de Kaderrichtlijn Water.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het waterschap Regge en Dinkel is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft geleid tot de "korte procedure". Het plan betreft een wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming.

Opgemerkt wordt dat met dit plan het verhard oppervlak per saldo afneemt en de nieuwe bestemming een geringe invloed heeft op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het watertoetsresultaat is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. Het waterschap geeft daarmee een positief wateradvies.

In hoofdstuk 2 is al ingegaan op de structuur en de kenmerken van de directe omgeving van het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied zelf ingegaan. In onderstaande paragrafen worden de onderwerpen sloop, bestaand en nieuwbouw weergegeven.

Op de percelen rondom de Olthofsweg zal 909 m² aan bebouwing worden gesloopt. Het betreft:

• Een voormalige kippenschuur: 765 m² (1);
• Een open berging: 144 m² (2).

Afbeelding 6.1 Te slopen en te behouden opstallen binnen het plangebied (bron: Eelerwoude)

Op de percelen rondom de Olthofsweg worden de volgende gebouwen gehandhaafd:

• De bestaande (woon)boerderij (3)
• Een kapschuur (5)
• De (voormalige) tweede bedrijfswoning (6)

Door Eelerwoude uit Goor is een Inrichtingsplan (Bijlage 5) opgesteld voor de compensatiewoning. Het plan laat zien dat met de nodige maatregelen een flinke ruimtelijke kwaliteitsslag wordt gemaakt.

Compensatiewoning

Aan de zuidzijde van het plangebied wordt de compensatiewoning (burgerwoning) gerealiseerd, als onderdeel van een cluster (burger)woningen. Het nieuw in te richten perceel sluit aan op de naastgelegen percelen, die ook in het kader van een Rood-voor-roodregeling worden ingericht. Bij de herinrichting van deze percelen zijn het oude hoevenlandschap en de historie van het gebied uitgangspunten geweest. Het landschap was kleinschalig met houtwallen, bosjes, bomenrijen, erven en beplanting. Deze landschappelijke elementen zijn ook terug te vinden in het onderstaande ontwerp.

Afbeelding 6.2 Inrichtingsschets compensatiewoning (bron: Eelerwoude)

Agrarisch erf

De agrarische bebouwing aan de noordzijde van de Olthofsweg wordt gesloopt. Het vrijkomende perceel wordt betrokken bij de omliggende agrarische gronden. Het erf aan de Olthofsweg wordt versterkt door clustering van de gebouwen en het aanleggen van extra beplanting aan de rand van het agrarisch bouwperceel. Een garage die nu nog aan de noordzijde van de Olthofsweg is gelegen, wordt herbouwd aan de zuidzijde, binnen het bouwvlak van het agrarisch bedrijf (nr. 4 op afbeelding 6.1).

Elders in deze plantoelichting is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieuaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Voor alle plannen die vanaf 1 juli 2013 in procedure gaan, is de RO Standaarden 2012 verplicht. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels (o.a. afwijkingsbevoegdheden);
• Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de bestemmingen 'Agrarisch met waarden' (Artikel 3), 'Wonen' (Artikel 4) en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' (Artikel 5) die in het plangebied voorkomen. De regels per bestemming zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding;
• Afwijking van de gebruiks- en bouwregels: in dit onderdeel is aangegeven onder welke voorwaarden met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van gebruiks- en bouwregels;
• Wijzigingsbevoegdheid: onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: in welke gevallen een vergunningsplicht geldt.

In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen toegelicht en wordt ook aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de betreffende bestemming is gekozen.

Hoofdstuk 3 van de regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 6)

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

• Algemene bouwregels (Artikel 7)

In dit artikel worden algemene bouwregels beschreven, inzake bestaande afmetingen, afstanden en bebouwingspercentage en de aan te houden afstanden tot wegen.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 8)

In dit artikel worden de gebruiksregels beschreven, waaronder de vormen van het verboden gebruik. Deze gelden voor het hele plangebied.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de afwijkingsbevoegdheden beschreven. Deze afwijkingsbevoegdheden gelden voor het hele plangebied.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 10)

In dit artikel zijn de wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Het biedt een aantal mogelijkheden om bij beëindiging van het agrarisch bedrijf en de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen naar een vervolgbestemming en voor natuurontwikkeling of voor vestiging van een landgoed.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Agrarisch met waarden (Artikel 3)

De gronden met de bestemming "Agrarisch met waarden" zijn hoofdzakelijk bestemd voor agrarische bedrijvigheid, uitgezonderd tuinbouw en tevens voor instandhouding van de landschap- en natuurwaarden, in dit geval het 'kleinschalig landschap'.

Het gedeelte van het plangebied ten noorden van de Olthofsweg is bestemd als "Agrarisch met waarden" zonder bouwvlak, waardoor er geen bedrijfsbebouwing of bedrijfswoning meer kan worden opgericht. Ter plaatse van het bestemmingsvlak "Agrarisch met waarden" ten zuiden van de Olthofsweg is gedeeltelijk een bouwvlak opgenomen ten behoeve van het bestaande agrarisch bedrijf aan de olthofsweg 7. Het bouwvlak is verkleint ten opzichte van het geldende bestemmingsplan en de afstand tot de burgerwoning aan de Olthofsweg 9 is vergroot tot 50 meter. Dit in relatie tot het aspect geur.

In de specifieke gebruiksregels (art. 3.4.4) is de zogenaamde voorwaardelijke verplichting opgenomen. De voorwaardelijke verplichting voorziet in een borging van de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen zoals opgenomen in het Inrichtingsplan (Bijlage 1 van de regels). In dit geval is de voorwaardelijke verplichting uitsluitend gekoppeld aan het gebruik van het te herbouwen bijgebouw bij het agrarisch bedrijf.

Wonen (Artikel 4)

De bestemmingsvlakken die in gebruik zijn c.q. in gebruik worden genomen voor burgerwoondoeleinden zijn bestemd tot "Wonen". Het gaat hier om de bestaande woning aan de Olthofsweg 9 en de compensatiewoning aan de Veldhuizenweg. Binnen het bestemmingsvlak zijn behalve de woning (en eventuele aan- en uitbouwen) ook bijgebouwen, tuin en erf toegestaan.

De inhoud van burgerwoningen mag maximaal 750 m³ bedragen. De oppervlakte aan bijgebouwen mag maximaal 100 m² bedragen. Bestaande afwijkingen van de inhoudsmaat of het oppervlakte aan bijgebouwen mogen, indien deze meer bedragen, gehandhaafd blijven.

Waarde - Archeologische verwachtingswaarde (Artikel 5)

Het gehele plangebied heeft een hoge archeologische (verwachtings)waarde. De voor "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor onderzoek naar en bescherming van naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

In verband met (verwachte) archeologische waarden is deze dubbelbestemming opgenomen en is bepaald dat in beginsel een bouwverbod geldt en een omgevingsvergunning is vereist (voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden) dieper dan 0,3 m met een groter oppervlakte dan 2.500 m². Voor overschrijding van deze voorwaarden geldt een archeologische onderzoeksplicht.

Het bestemmingsplan wil een sturend instrument zijn voor de ruimtelijke en functionele inrichting van het plangebied. Aan de hand van de in het bestemmingsplan opgenomen regels worden voorgenomen activiteiten (bouwactiviteiten en gebruik van gronden en gebouwen) getoetst.

Middels het stelsel van vergunningverlening worden de regels toegepast. Als blijkt dat zonder of in afwijking van de regels activiteiten plaatsvinden, is handhaving in enge zin aan de orde, gericht op het ongedaan maken van een overtreding. Handhaving is belangrijk om de sturing die het bestemmingsplan beoogt tot haar recht te laten komen. Handhaving heeft echter alleen zin wanneer de noodzaak en het nut hiervan kunnen worden aangetoond, een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) heeft plaatsgevonden en draagvlak onder betrokkenen kan worden verkregen voor het beleid.

De gemeente Hellendoorn hanteert een strikt handhavingsbeleid. In dit beleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijk traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Het project betreft een volledig particulier initiatief. De financiering van het project is rond. Voor dit project is een anterieure overeenkomst gesloten zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Eventuele planschade komt voor rekening van de gemeente. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gezien de relatief beperkte planologische betekenis van het plan kan de inspraakprocedure achterwege blijven.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het plan is op 24 januari 2012 in het kader van vooroverleg besproken met de provincie Overijssel. Het plan is akkoord bevonden.

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de "korte procedure". Het waterschap Regge en Dinkel heeft geen bezwaren, vooroverleg is niet noodzakelijk.

De Nederlandse Gasunie is op de hoogte gesteld van het voornemen. Door de Gasunie is een berekening uitgevoerd waaruit dat er geen directe belemmering geldt voor het plan.

De Gasunie heeft aangegeven dat er rekening dient te worden gehouden met het feit dat binnen 5 meter van de leidingen geen bouwvlak mag worden gesitueerd of opstallen mogen worden gerealiseerd. Het plangebied is buiten de deze belemmeringsstrook van 5 meter gelegen.

De Nederlandse Gasunie heeft geen bezwaar tegen de voorgestelde planontwikkeling, nader overleg is niet noodzakelijk.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 21 september 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld op 28 januari 2014 door de gemeenteraad.