het bestemmingsplanStationspark Oldenzaal Centraal - deelgebied Stationsplein van de gemeente Oldenzaal;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0173.BP06001-va01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een kleinschalig bedrijf dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbijbehorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft, met dien verstande dat hieronder in elk geval niet worden begrepen een detailhandelsbedrijf, een horecabedrijf, een seks- en/of pornobedrijf en een prostitutiebedrijf;

een beroep op het gebied van zakelijke en/of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbij behorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een bedrijfseconomische eenheid, gericht op het behalen van winst;

het percentage van de oppervlakte van een bouwperceel dat mag worden bebouwd;

een bedrijfseconomische eenheid, gericht op het behalen van winst;

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw of ander bouwwerk met een dak;

een bijlage behorend bij en onderdeel uitmakend van deze regels;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal .. meter tot de voorgevel;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economisch en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

de bouwlaag op de begane grond;

een uitbouw gelegen voor een bouwgrens met beperkte omvang;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de als zodanig op de plankaart aangegeven gevellijn;

een gebouw, dat gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatsee, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccomodatie, met uitzondering van een discotheek;

de vloeroppervlakte van het gedeelte van een horecavestiging dat voor publiek toegankelijk is;

een ruimte die dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige of financiele, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening gebouw - niet zijnde detailhandel - al dan niet met (publiekgerichte) baliefunctie;

het verlenen van diensten op medisch, therapeutisch, relegieus, educatief, recreatief, sociaal en/of cultureel gebied;

Het Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal welke door de gemeenteraad op 15 december 2005 is vastgesteld;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening;

een bouwlaag die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;

overdekte en volledig ondergrondse parkeergelegenheid van één bouwlaag, waar men zijn voertuig kan stallen;

een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die toegang;
2. b. in andere gevallen; de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewekte terrein;

de analoge verbeelding verbeelding van het bestemmingsplan Stationspark Oldenzaal Centraal - deelgebied Stationspelin, bestaande uit de kaart 0370-002, dan wel de digitale verbeelding van het Bestemmingsplan Stationspark Oldenzaal Centraal - deelgebied Stationsplein, zoals is vastgelegd in het bestand NL.IMRO.0173.BP06001-va01;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening;

een op de plankaart aangegeven vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarvoor een bevoegdheid tot wijziging geldt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvestiging van één afzondelijk huishouden;

het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciële handelingen, uitgezonderd detailhandel.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

1. a. de breedte van een gebouw:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren;

2. b. de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

3. c. de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

4. d. de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

5. e. de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

6. f. de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein tet plaatse van het bouwwerk;

7. g. de hoogte van een windturbine:

vanaf het peil tot aan de (wieken) as van de windturbine;

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (°)

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, uitsluitend op de tweede en hogere bouwlagen met dien verstande dat het aantal woningen beperkt dient te blijven tot;
   1. 1. het op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan bestaande aantal;
   2. 2. het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangeduide nieuwe aantal;
2. b. horeca, zoals bedoeld in Bijlage 1;
3. c. zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, uitsluitend op de bouwlaag op de begane grond;
4. d. bedrijfsactiviteiten, zoals bedoeld in Bijlage 2, uitsluitend op de bouwlaag van de begane grond;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'horeca uitgesloten' is de functie horeca niet toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - zakelijk en maatschappelijk' op de tweede en hogere bouwlagen uitsluitend zakelijke en maatschappelijke dienstverlening;
7. g. groenvoorzieningen;
8. h. parkeren;

een en ander met bijbehorende bebouwing en (on)bebouwde terreinen.

Op de voor 'Gemengd' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van het bepaalde in lid 3.1 onder a, b, c en d een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van:

1. 1. een wijziging van het gebruik op de begane grond van horeca, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening of bedrijfsactiviteiten in wonen;
2. 2. een wijziging van het gebruik van de tweede en bovenliggende bouwlagen van wonen in zakelijke en maatschappelijke dienstverlening;
3. 3. een wijziging van het gebruik van de tweede en bovenliggende bouwlagen van wonen in lichte bedrijvigheid, zoals bedoeld in Bijlage 2.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. plantsoenen, groenstroken, paden, uitritten, bermen met beplanting, water met bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde en onbebouwde terreinen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal parkeerplaatsen' mag het aantal parkeerplaatsen niet meer bedragen dan is aangegeven;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. voorzieningen van waterhuishoudkundige aard;
6. f. voorzieningen van openbaar nut;

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (openbare) verkeers- en verblijfsdoeleinden, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de infiltratie van water en speelvoorzieningen, een en ander met bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals wachtruimten, fietsenstallingen, abri's e.d., en (on)bebouwde terreinen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' een tunnel ten behoeve van langzaam verkeer;
3. c. waterhuishoudkundige doeleinden zoals retentiebekkens.
4. d. voorzieningen van openbaar nut.

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Verkeer - Railverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. voorzieningen voor het railverkeer;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'spoorweg' een spoorweg;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' een tunnel ten behoeve van langzaam verkeer;
4. d. waterhuishoudkundige doeleinden zoals retentiebekken;
5. e. (openbare) verkeer- en verblijfsdoeleinden en groenvoorzieningen, één en ander met bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals wachtruimten, fietsenstallingen, abri's e.d., en (on)bebouwd terrein;
6. f. voorzieningen van openbaar nut;

Met daaraan ondergeschikt gebruik van gebouwen ten behoeve van:

7. g. lichte vormen van horeca, zoals bedoeld in Bijlage 1;
8. h. detailhandel.

De voor 'Verkeer - Voet-/fietspad' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (openbare) verkeers- en verblijfsdoeleinden ten behoeve van langzaam verkeer, ondergrondse parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de infiltratie van water en speelvoorzieningen, één en ander met bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals wachtruimten, fietsenstallingen, abri's e.d. en (on) bebouwde terreinen;
2. b. waterhuishoudkundige doeleinden;
3. c. voorzieningen van openbaar nut;

Op de voor 'Verkeer - Voet-/fietspad' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met dien verstande dat het aantal woningen beperkt dient te blijven tot:
   1. 1. het op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpplan bestaande aantal;
   2. 2. het ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangeduide nieuwe aantal;
2. b. de uitoefening van een aanhuisverbonden beroep, met dien verstande dat het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het beroep niet meer mag bedragen dan 20% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen met een maximum van 30 m²;

een en ander met bijbehorende bebouwing en (on) bebouwde terreinen.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van het bepaalde in lid 8.2.1 onder b een omgevingsvergunning verlenen voor hoofdgebouwen, waarvan de voorgevel op maximaal 3 m achter de voorste bouwgrens is gesitueerd, mits dat niet leidt tot een uit stedenbouwkundig oogpunt onevenredige aantasting van het straatbeeld.

Het bevoegd gezag kan in afwijking van het bepaalde in lid 8.1 een omgevingsvergunning verlenen ten behoeve van de uitoefening van een aanhuisverbonden bedrijf, mits

1. a. het een bedrijf betreft dat is vermeld in , dan wel een bedrijf dat naar de aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is aan een bedrijf behorende tot milieucategorie 1 of 2 als bedoeld in Bijlage 2;
2. b. het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het bedrijf niet meer bedraagt dan 20% van het gezamenlijke vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de bijgebouwen met een maximum van 30 m²;
3. c. de uitoefening van het bedrijf ook overigens niet leidt tot een onevenredige inbreuk op het heersende woon- en leefklimaat in de omgeving.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Als een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. a. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voorzover het betreft parkeren en overigens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. c. als opslagplaats van hout en/of aannemersmaterialen, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. d. voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie.

Als een verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. a. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
2. b. goederen, waarvan de verkoop deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
3. c. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
4. d. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
5. e. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) raamprostitutie.

In afwijking van de regels bij de ter plaatse geldende bestemmingen geldt dat:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' een gebouw slechts gedeeltelijk mag worden vernieuwd en/of veranderd dan wel worden uitgebreid, mits de gedeeltelijke vernieuwing en/of verandering dan wel uitbreiding:
   1. 1. er mede toe strekt de beeldbepalende hoofdvorm van het gebouw voor wat betreft de hoofdafmetingen en onderlinge verhoudingen, de dakvorm, de nokrichting en de dakhelling alsmede de gevelindeling door ramen, deuropeningen en erkers in bestaande toestand te behouden dan wel te versterken;
   2. 2. overigens voldoet aan de regels van de ter plaatse geldende bestemming.
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom' binnen een straal van 10 m vanaf de stam van een boom, niet bovengronds en ondergronds mag worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en de afmetingen van bouwwerken binnen een straal van 10 m rondom een boom, ter plaats van de aanduiding 'waardevolle boom', indien en voor zover dat noodzakelijk is om de beeldbepalende waarden van die boom te behouden.

Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 11.1, indien en voor zover:

1. a. het in dat lid bepaalde leidt tot een onevenredige aantasting van de belangen van de rechthebbende in verhouding tot het met de bescherming van dat gebouw te dienen doel ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
2. b. dit niet leidt tot een aantasting van een waardevolle boom ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom' of strikte toepassing ervan zou leiden tot een onevenredig grote beperking bij het op de bestemming gerichte gebruik.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom', een boom te vellen of te rooien dan wel zodanige handelingen te verrichten die de dood van of ernstige schade aan de boom veroorzaken.
2. b. Een vergunning als bedoeld in lid 11.4 sub a mag alleen en moet worden geweigerd, indien het vellen of rooien of door de andere handelingen dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de beeldbepalende waarden van de bomen ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom' en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.
3. c. Een vergunning als bedoeld in 11.4 sub a is niet vereist voor:
   1. 1. andere-werken, die behoren tot het normale onderhoud en beheer van bomen ter plaatse van de aanduiding 'waardevolle boom';
   2. 2. andere-werken welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een vóór dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning.

1. a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' een gebouw geheel of gedeeltelijk te slopen.
2. b. Een vergunning als bedoeld in lid 11.5 onder a mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het geheel of gedeeltelijk slopen dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredig afbreuk wordt gedaan aan de beeldbepalende hoofdvorm van het gebouw ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende tegemoet kan worden gekomen.
3. c. Een vergunning als bedoel in lid 11.5 onder a is niet vereist voor:
   1. 1. sloopwerkzaamheden behorende bij het normale onderhoud, gebruik en beheer van gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
   2. 2. sloopwerkzaamheden dan wel andere-werken welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering waren of konden worden uitgevoerd krachtens een vóór dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde vergunning.

Het bevoegd gezag is bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van de regels van dit plan, in geval van:

1. a. het afwijken van de voorgeschreven oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden;
2. b. het afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak op de plankaart indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt;
3. c. het afwijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak op de plankaart, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen op de plankaart is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt;
4. d. het afwijken van de minimale en maximale voorgeschreven dakhelling tot een minimale dakhelling van 0° en een maximale dakhelling van 45°;
5. e. het oprichten van antennes en bijbehorende masten ten behoeve van waarschuwingssystemen met een grotere hoogte dan ten aanzien van bouwwerken, geen gebouw zijnde, voor zover deze grotere hoogte noodzakelijk is in verband met het beoogde gebruik en mits dit uit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en de hoogte maximaal 15 m bedraagt;
6. f. het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van doeleinden voor openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, kabelverdeelstations, telefooncellen, kiosken en wachthuisjes bij bushaltes en naar de aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen en gasregel-stations, met dien verstande dat:
   1. 1. de bebouwingsoppervlakte ten hoogste 15 m² mag bedragen;
   2. 2. de goothoogte ten hoogste 3 m mag bedragen.

1. a. Het bevoegd gezag kan met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemmingen 'Gemengd' ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' wijzigen in de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer', 'Verkeer-Voet-/fietspad' en 'Wonen' ter realisering van het Masterplan, mits:
   1. 1. de wijziging plaats vindt ten behoeve van de herontwikkeling van het betreffende gebied;
   2. 2. het aantal toe te voegen woningen past binnen het provinciale en gemeentellijk woningprogramma;
   3. 3. de parkeernorm voor woningen 1,7 parkeerplaats per woning bedraagt;
   4. 4. voor het overige het bepaalde in artikel 4, 5, 7 en 8 in acht wordt genomen.
2. b. een wijziging als bedoeld in sub a kan slechts plaatsvinden indien:
   1. 1. het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is;
   2. 2. het wijzigingsplan niet leidt tot een zodanige (milieu)hinder voor de in de nabijheid aanwezige functies dat die in onevenredige mate worden aangetast;
   3. 3. de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is gewaarborgd.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 14.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. c. Lid 14.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het lid 14.2 sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Lid 14.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het 'bestemmingsplanStationspark Oldenzaal Centraal - deelgebied Stationsplein' vastgesteld door de raad op 9 mei 2011.

Aanleiding
De gemeente Oldenzaal heeft in 2003 de visie op hoofdlijnen 'Stationspark Oldenzaal Centraal opgesteld voor het gebied Oldenzaal centraal. Deze visie is in juni 2003 door de gemeenteraad van Oldenzaal vastgesteld. Als uitwerking hiervan zijn 'Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal' en voor het noordelijk deel de visie 'Oldenzaal Stationsplein' opgesteld, beiden door de raad vast gesteld op 15 december 2005. Oldenzaals grootste herstructureringsopgave beoogt de transformatie van een functioneel en technisch verouderd bedrijventerrein in een hoogwaardige woon- en werkomgeving met 500-700 woningen en circa 18 000 m² kantoren en voorzieningen.

Een van de beslispunten uit het Masterplan is het maken van een verbinding tussen Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. Deze verbinding (de zogenaamde 'loper') loopt onder het spoor van de Bisschop Balderikstraat via het stationsplein naar de Watertoren. Om deze verbinding tot stand te brengen moet het stationsplein heringericht worden. Daarnaast speelt ook de realisatie van het programma met voorzieningen en woningbouw in het gebied een belangrijke rol.

De gemeenteraad heeft op 19 november 2009 unaniem met de notitie herijking verdiept spoor ingestemd en de nieuwe ambitie (de ongelijkvloerse verbinding “De Groene Loper”) omarmd. Gelijktijdig met het herijkingsproces zijn verschillende varianten voor de Groene Loper ontwikkeld. De gemeenteraad heeft op 5 juli 2010 unaniem de variant behoud NS-station met verbinding voor langzaam verkeer als voorkeursvariant gekozen. Inmiddels wordt gewerkt aan een totale herijking van het masterplan.

Voor de herontwikkeling van het noordelijke gedeelte van de loper, het deel over het stationsplein, is een apart stedenbouwkundig plan¹ gemaakt als eerste uitwerking van het Masterplan. Dit stedenbouwkundig plan wordt nu in een bestemmingsplan vertaald om tot realisering over te kunnen gaan, dit vooruitlopend op alle andere ontwikkelingen binnen het gebied Stationspark Oldenzaal Centraal. Tevens wordt met dit bestemmingsplan het zuidelijk deel van de loper (station tot Bisschop Balderikstraat) juridische geregeld zodat ook hier kan worden overgegaan tot realisering.


Afbeelding 1.1: Locatie plangebied in Oldenzaal

Doel van het bestemmingsplan
Het opstellen van dit bestemmingsplan heeft als doel om een op recente planologische ontwikkelingen afgestemde, overzichtelijke (bestemmings)regeling voor het gebied 'Stationspark Oldenzaal Centraal – deelgebied Stationsplein' te ontwikkelen. Deze regeling moet enerzijds de hoofdlijnen van het opgestelde Masterplan en stedenbouwkundig plan Stationsplein vastleggen en anderzijds ruimte bieden voor flexibele uitwerking op onderdelen.

1. 1. 'Oldenzaal Stationsplein', Khandekar Stadsontwerp & Landschapsarchitectuur, april 2005

Het plangebied 'Stationspark Oldenzaal Centraal – deelgebied Stationsplein' omvat grofweg het gebied tussen het huidige station en het ziekenhuis (zie afbeeldingen 1.1 en 1.2) en een klein gedeelte ten zuiden van het station tot de Bisschop Balderikstraat. In het plangebied liggen onder andere de watertoren, het oude belastingkantoor, het stationsplein en het station aan de internationale spoorlijn Hengelo-Bad Bentheim.


Afbeelding 1.2: Plangrenzen

Vigerende bestemmingsplannen:

• bestemmingsplan 'Spoorstraat – Burg. Wallerstraat' (vastgesteld 26-01-1968, GS 09-04-1968);
• bestemmingsplan 'Spoorstraat – Burg. Wallerstraat' 3^e wijziging (vastgesteld 22-07-1993, GS 04-01-1994).
• bestemmingsplan Zuid-Berghuizen 2e wijziging (moederplan), (vastgesteld 14-08-1972, GS 27-03-1973.
• bestemmingsplan Zuid-Berghuizen 11e wijziging (vastgesteld 30-03-1989, GS 10-07-1989)
• paraplubestemmingsplan waarin voor alle bestemmingsplannen in Oldenzaal waar bedrijventerreinen in voorkwamen A-inrichtingen zijn uitgesloten (vastgesteld 22-07-1993, GS 28-11-1993.
• bestemmingsplan Geluidszonering Vliegbasis Twenthe (vastgesteld 26-06-2002, GS 28-01-2003)

Nota Ruimte
In de Nota Ruimte 'Ruimte voor ontwikkeling' (2006) is het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020.
Het hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking staat, onderverdeeld in vier algemene doelen:

• Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
• Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
• Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
• Borging van de veiligheid.

De Netwerkstad Twente, waar Oldenzaal deel van uitmaakt, wordt in de Nota Ruimte gerekend tot de Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur. De Netwerkstad maakt zowel deel uit van een nationaal stedelijk netwerk van verstedelijking, als van een economisch kerngebied. De Netwerkstad wordt aangedaan door hoofdverbindingsassen per spoor, water en van de weg.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat de Nota Ruimte uit van de bundelingsstrategie. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten in algemene zin ondersteunt de steden in hun functie van economische en culturele motor. Bundeling vereist een in onderlinge samenhang geplande optimale benutting van het bestaande bebouwde gebied en tegelijk nieuwe bebouwing daarbuiten. Een belangrijk uitgangspunt, ook bij de ontwikkeling van ruimtelijk beleid, is dat milieu- en veiligheidsaspecten naast andere belangen vroegtijdig, gebiedsgericht en geïntegreerd in de planvorming betrokken worden.

Nota Wonen
De Nota Wonen 'Mensen, wensen, wonen – Wonen in de 21^e eeuw' (november 2000) betreft het woonbeleid voor de periode 2000-2010.

De vijf kernthema's van beleid zoals deze in de nota zijn beschreven luiden:

• zeggenschap over woning en woonomgeving vergroten;
• kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;
• wonen en zorg op maat bevorderen;
• stedelijke woonkwaliteit verbeteren;
• groene woonwensen faciliteren.

Het economisch perspectief voor Oost-Nederland is het benutten van bestaande kennisconcentraties, waaronder Twente (Technology Valley).

Omgevingsvisie provincie Overijssel (2009)
De opvolger van het Streekplan Overijssel 2000+, de Omgevingsvisie Overijssel, is op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• duurzaamheid;
• ruimtelijke kwaliteit.

De definitie van duurzaamheid luidt: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: “de goede functie op de goede plek op de goede manier ingepast in de omgeving”. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen, de essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De hoofdambitie van de omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities willen realiseren zijn:

• Door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's: dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein en fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde 'SER-ladder' als regel voor Overijssel in te voeren. Deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt. Hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
• Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

De provincie Overijssel heeft de ambitie om de kernkwaliteiten van binnensteden te versterken (monumenten, architectuur, water/groen, culturele voorzieningen, stationsgebieden). Goed ingerichte stationsgebieden zijn goed georganiseerde overstappunten en aanjagers van stedelijke dynamiek en aantrekkelijke binnensteden. Stationsomgevingen hebben vanuit sociaal-economisch perspectief en qua ruimtelijke kwaliteit grote potentie. De inrichting en het gebruik van stationsomgevingen zijn niet alleen van lokale maar vooral ook van (boven) lokale, regionale betekenis (Almelo, Deventer, Enschede, Kampen, Oldenzaal, Steenwijk en Hardenberg), en van (inter-)nationale betekenis (onder meer Zwolle en Hengelo). Stationsgebieden waarin de functie voor openbaar vervoer via gebiedsontwikkeling is verbonden met andere functies in de directe nabijheid (zoals woningen, kantoren, scholen, winkels, culturele voorzieningen) dragen bij aan het openbaar vervoer als wervend alternatief. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik is nodig om naast al deze functies voldoende capaciteit te realiseren voor de afwikkeling van het busverkeer, het stallen van fietsen en het parkeren van auto's en taxi's. Een vervoersknooppunt dient een snelle overstap te bieden met een hoog voorzieningenniveau. Het station functioneert dan als een goed georganiseerd schakel in de van deur-tot-deur benadering van de reis (ketenmobiliteit). Daarom maken ontwikkeling van de verbindingen tussen station en hoofdinfrastructuur zgn. stadsassen integraal onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling van stationsomgevingen. Uitvoering is lokaal maar betekenis is regionaal, en als overstap voor verdere reizen bijvoorbeeld ook (inter-) nationaal.
Op de beleidsperspectievenkaart (zie afbeelding 2.1) is het plangebied aangeduid als stationsgebied. Hier dienen de bijzondere gebiedscondities te worden benut.


Afbeelding 2.1: Uitsnede voor Oldenzaal uit Beleidsperspectievenkaart Omgevingsvise Overijssel

Stadsvisie 2025
De stadsvisie is vastgesteld in oktober 2008 en beschrijft de ambities van de stad, waarbij rekening is gehouden met ontwikkelingen op het gebied van woningbouw, economie, ruimtelijke ordening en welzijn.

Er zijn zes ambities voor het Oldenzaal van 2025 geformuleerd:

1. 1. Oldenzaal binnenstad met sfeer
2. 2. Bedrijvigheid, succes van heden en toekomst
3. 3. Oldenzaal, de glimlach van Landgoed Twente
4. 4. Oldenzaal, waar je graag woont en leeft
5. 5. Verbinden en samenwerken, sleutel tot succes
6. 6. Oldenzaal, behoud van inwonertal voor behoud van voorzieningen

Woonvisie 2010-215

In de 'Stadsvisie 2025: Eigenheid, stedelijke ambitie en oog voor mensen' wordt Oldenzaal beschreven als een plezierige woon- en leefgemeente. De woonvisie 2010-2015 is een uitwerking van de ambities 'Oldenzaal, waar je graag woont en leeft' en 'Oldenzaal, behoud van inwoneraantal en voorzieningen'. In de woonvisie staan drie thema's centraal voor het wonen in Oldenzaal:

1. 1. Wonen op maat
2. 2. Trots op onze wijken
3. 3. Stedelijkheid op maat

De woonvisie is op 31 januari 2011 vastgesteld.

Prestatieafspraken wonen gemeente Oldenzaal 2010-2015

Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben met de gemeente Oldenzaal afspraken gemaakt die de uitvoering van het gemeentelijk en provinciale woonbeleid mogelijk maken.
De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie

ten aanzien van het woonbeleid. De belangrijkste afspraken zijn hieronder weergeven:

• Er wordt gestreefd naar een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit;
• Er wordt een hoge prioriteit toegekend aan duurzaamheid en energiebesparing;
• Er wordt een visie opgesteld voor het thema wonen en zorg;
• De gemeente Oldenzaal richt haar beleid vooralsnog op een toename van de woningvoorraad voor de gehele gemeente van 1 januari 2010 tot 1 januari 2015 met ca 590;
• De gemeente Oldenzaal streeft er naar het toe te voegen nieuwbouwprogramma in belangrijke mate te realiseren op locaties binnen de contouren van feitelijk bebouwd gebied per 1 januari 2010;
• Gemeente Oldenzaal bevordert in de periode tot 1 januari 2015 initiatieven voor CPO.

Het Stationsplein betreft een nieuwbouwlocatie welke gelegen is binnen de contouren van het bebouwd gebied.

Prestatieafspraken woningbouw en stedelijke vernieuwing 2005-2009 gemeente Oldenzaal – WBO Wonen (2006)
Het college van B&W van de gemeente Oldenzaal en WBO Wonen hebben afspraken gemaakt die de uitvoering van het gemeentelijke woon- en stedelijk vernieuwingsbeleid mogelijk maken. Beide partijen willen een zeer krachtige impuls geven aan de woningbouw in Oldenzaal. Het Stationsplein is als speerpunt benoemd (zie afbeelding 2.2). Het doel hiervan is te komen tot een versnelling van de realisering, waarbij samenhang en een hoge kwaliteit wordt nagestreefd.

Afbeelding 2.2: Speerpuntprojecten

Visie op hoofdlijnen Stationspark Oldenzaal Centraal (2003)
De ontwikkelingsvisie Oldenzaal Centraal is door de gemeenteraad op 26 juni 2003 vastgesteld en geeft de visie op hoofdlijnen weer voor de ontwikkeling van het gebied Oldenzaal Centraal. De doelstellingen uit de visie zijn:

• opwaardering en herontwikkeling van het stationsgebied;
• bijdrage leveren aan de opwaardering voor de gehele regio, inclusief het Duitse grensgebied;
• complementariteit in relatie tot andere steden in de regio;
• een optimale ontsluiting van het gebied via openbaar vervoer en fiets bewerkstelligen;
• verbeteren van de stedenbouwkundige en vervoersrelaties tussen het centrum en de wijk
  Zuid-Berghuizen;
• aandacht hebben voor intensief ruimtegebruik met hoge kwaliteit van de bebouwde omgeving.

In de visie zijn de volgende uitgangspunten voor de planontwikkeling opgenomen:

• het spoor wordt geheel of gedeeltelijk verdiept aangelegd;
• de emplacementen worden uitgeplaatst;
• het viaduct Van Eektestraat wordt vervangen;
• er worden twee langzaam verkeersverbindingen gepland, die het spoor kruisen ter hoogte van de Helmichstraat en ter hoogte van de Boerskottenlaan;
• belangrijkste uitgangspunten zijn veiligheid- en geluidsnormen, specifieke aandacht gaat dan ook uit naar de geluidsproblematiek ter hoogte van de Lyceumstraat en de veiligheid van de spoorbaan en de bochten.

In de visie zijn een 17-tal beslispunten vastgelegd die de ruimtelijke ontwikkeling bepalen. De belangrijkste hiervan zijn:

• Langs de centrale as (loper), route Helmichstraat, worden voor zover dit mogelijk is, de beeldbepalende gebouwen behouden/versterkt. Voorbeelden hiervan zijn het oude belastingkantoor, Huize Irene en de watertoren;
• In het stationsgebied “opent” het spoor zich en zijn de treinen zichtbaar. In dit gebied krijgt het hoogteverschil bijzondere aandacht. Bij aankomst in Oldenzaal is het beeld open, licht en groen
• de Stakenbeek krijgt een nadrukkelijkere positie en functie in het plangebied. Het groene karakter wordt hiervoor versterkt als mede de toegankelijkheid;
• er komt een combinatie van woningen, waarbij naar een 24-uurs levendigheid wordt gestreefd. Voor het programma wordt gedacht aan 500-700 woningen en ca. 18 000m² kantoren en voorzieningen;
• een nieuwe autoverbinding over het spoor, in het verlengde van de Helmichstraat, zal de verbinding van Zuid-Berghuizen met het centrum van Oldenzaal verbeteren.

Masterplan stationspark Oldenzaal Centraal (2005)
Op basis van de Visie op hoofdlijnen is het Masterplan stationspark Oldenzaal Centraal² opgesteld en op 15 december 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. Het ontwerp van het Stationsplein is gebaseerd op dit Masterplan.

Het Masterplan gaat uit van een ruimtelijke basisstructuur voor het gebied Oldenzaal Centraal, bestaande uit een aantal onderdelen en thema's:

• nieuw station en omgeving;
• centrale as (de 'loper') met huidige station;
• van Gend en Loos-terrein;
• functies binnen het plan;
• ontsluiting;
• basisstructuur;
• parkeren;
• fietsverkeer.

Deze onderdelen worden in het Masterplan op hoofdlijnen uitgewerkt.

Afbeelding 2.3 Groene Loper in het Masterplan

Er worden daarnaast in het Masterplan vier belangrijke openbare ruimtes benoemd. Dit zijn het Stationsplein, de Loper, de Bisschop Balderikstraat en de Stakenbeek. Iedere ruimte krijgt een eigen karakter, passend bij de functie van het openbaar gebied. De belangrijkste uitgangspunten voor het Stationsplein waren:

• Het station wordt verplaatst en lager gelegd omdat het spoor verdiept wordt;
• Het busstation wordt verplaatst
• De gebouwen langs de loper staan in een strakke rooilijn en de gevels dienen een lichte kleur te krijgen.
• De loper wordt ingericht met groen en bomen.
• Vanwege het aanwezige hoogteverschil worden in de loper 6 terrassen aangelegd die telkens een halve meter in hoogte verschillen.

Het Masterplan Oldenzaal Centraal zal worden geactualiseerd.

Beeldkwaliteitsplan Oldenzaal Centraal (2007)
Voor Oldenzaal Centraal wordt een kwalitatief hoogstaand eindbeeld nagestreefd, zowel in de bebouwing als in de openbare ruimte. Om deze kwaliteit te waarborgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is inzicht geven in de gewenste verschijningsvorm van de gebouwde en onbebouwde omgeving van Oldenzaal Centraal. Het plan geeft op verschillende niveaus in woord en beeld de uitgangspunten voor de architectonische uitwerking aan. Daarnaast stelt het beeldkwaliteitsplan kaders en biedt het inspiratie aan ontwerpers en initiatiefnemers. Naast inspiratiebron vervult het beeldkwaliteitsplan ook een rol als toetsingskader voor de gemeente, de welstandcommissie en de supervisor. Het beeldkwaliteitsplan wordt als welstandstoets gehanteerd. Voor de inhoud van het beeldkwaliteitsplan wordt verwezen naar paragraaf 5.2.

Oldenzaal Centraal – inrichting openbare ruimte
Het inrichtingsplan voor de openbare ruimte is in 2006 vastgesteld. Het plan is op 2 november 2006 gepresenteerd tijdens een inloopmiddag. Op afbeelding 2.4 is de inrichting openbare ruimte van de loper weergegeven.


Afbeelding 2.4: Inrichting openbare ruimte loper

De gemeente Oldenzaal streeft naar integraal duurzaam waterbeheer, dit kan met de navolgende principes worden weergegeven:

• Geen kwantitatieve afwenteling.
• Geen kwalitatieve afwenteling.
• Geen verspilling van water, locale benutting.
• Water als ordenend principe.
• Samenwerking en afstemming, goede communicatie.
• Lerende organisatie ontwikkelen.
  

Een belangrijk onderdeel in het gemeentelijk waterplan is het ombouwen van een gemengd rioolstelsel naar een zoveel mogelijk gescheiden rioolstelsel. Hierbij worden verschillende waterkwaliteiten gescheiden en apart afgevoerd. Het regenwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. In de gehele stad wordt een schoonwaterstelsel (in delen) aangelegd (blauwe aders). voor het grootste deel vindt dat ondergronds plaats, maar, waar mogelijk, ook zichtbaar. Op deze manier worden diverse problemen of knelpunten opgelost. Emissie vanuit het gemengde rioolstelsel op oppervlaktewater kan bijvoorbeeld grotendeels worden voorkomen, wateroverlast kan worden beperkt en drainages kunnen water afvoeren ter voorkoming van grondwateroverlast.

Door deze keuze te maken moet, daar waar mogelijk, in de stad berging (bijvoorbeeld vijvers) gecreëerd worden. In verband met ruimtegebrek zal dat niet in voldoende mate mogelijk zijn, daarom zal aan de rand van de stad ook ruimte beschikbaar moeten komen om het water op te vangen. Daarna kan het water rustig worden afgevoerd naar de afvoerende beken. Het is een duurzame oplossing en hierdoor kan in de toekomst ook beter ingespeeld worden op de veranderingen van het klimaat (langere droge periodes afgewisseld met hevige neerslag).

De visie uit het waterplan is voor wat betreft riolering uitgewerkt naar beleidskaders in het Gemeentelijk Rioleringsplan, deze is op 6 oktober 2006 vastgesteld door de gemeenteraad van Oldenzaal. Hierin zijn ook eisen opgenomen ten aanzien van de inhoud van regenwaterbergingen die bij inbreidingsplannen moeten worden gerealiseerd.

Notitie 'Herijking verdiept spoor Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal'

Met de notitie 'Herijking verdiept spoor Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal' is door de gemeenteraad de ambitie voor een verdiepte ligging van het spoor uit het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal losgelaten. Het project is financieel niet haalbaar door het ontbreken van regionale, provinciale en rijkssteun. Voor de gemeente Oldenzaal is het niet mogelijk om zelfstandig de kosten te dragen. Er wordt daarom gekozen tot de handhaving van het bestaande spoort.

Met dit uitgangspunt is het stedenbouwkundig programma nog steeds uitvoerbaar, maar er zal op een andere wijze een nieuwe verbinding (Groene Loper) met de wijk Zuid Berghuizen bereikt moeten worden. Hiervoor zijn ontwerpen gemaakt. Voor deze nieuwe ongelijkvloerse verbinding is een rijks- en provinciale bijdrage beschikbaar. Ook ondersteunt de provincie deze ongelijkvloerse kruising met verwijzing naar het convenant stationsomgeving Oldenzaal. Met de rijks- en provinciale bijdrage en mogelijk te verkrijgen regionale bijdrage en de nog nader te onderzoeken bijdragen bij het ministerie Verkeer en Waterstaat, NS Poort en/of Prorail lijkt de uitvoerbaarheid van deze nieuwe ongelijkvloerse Groene Loper een reële en haalbare.

Raadsbesluit Groene Loper
Op 5 juli 2010 is door de gemeenteraad een besluit genomen over de realisatie van een nieuwe verbinding tussen Zuid-Berghuizen en de binnenstad, de zogenaamde Groene Loper. Daarnaast heeft de Groene Loper heeft het volgende als doel:

• Een openbaar vervoersknooppunt realiseren met NS-station, busstation, Park and Ride, fietsparkeren en Kiss and Ride;
• Een aantrekkelijk Toeristisch OverstapPunt realiseren.

Voor de realistie van de Groene Loper zijn drie varianten mogelijk:

• Variant 1 - Hierin wordt het busstation verdiept aangelegd, het huidige NS-station gesloopt en nieuw NS-station gebouwd.
• Variant 2 - Behoud van het bestaande busstation, sloop van huidige NS-station en bouw van nieuw NS-station nabij busstation
• Variant 3 - Behoud van NS-station, onderdoorgang met verbindingsdoel en OV-functies op maaiveld.

Variant 3 betreft de voorkeursvariant. Hieronder zijn de argumenten weergeven:

• De gestelde doelen van de Groene Loper worden met de voorkeursvariant bereikt;
• De voorkeursvariant past binnen de financiële kaders en is daarmee financieel haalbaar en uitvoerbaar;
• De voorkeursvariant past binnen de randvoorwaarden van het bestuursakkoord 2010-2014;
• De adviezen vanuit verkeer en sociale veiligheid kunnen in het vervolgontwerp worden verwerkt;
• Het bestaand NS-station blijft met de functies behouden en wordt mogelijk vanuit subsidiegelden verbeterd;
• Binnen de gestelde termijnen van de subsidievoorwaarden (1 januari 2012/2013) is de variant realiseerbaar.

De gemeenteraad heeft op 5 juli 2010 besloten om de variant 'behoud NS-station' als voorkeursvariant te benoemen voor het project Groene Loper behorende tot het project Stationspark Oldenzaal Centraal en voor de voorkeursvariant uit te gaan van een verbinding voor het langzame verkeer (fietser en voetganger). Deze variant zal het uitgangspunt zijn voor verdere planvorming en zal worden verankerd in dit bestemmingsplan.

1. 2. Inventariserend Archeologisch Onderzoek Oldenzaal Centraal, BAAC BV, juli 2004

Historische context
Reeds in 806 na Christus wordt Oldenzaal, toen omschreven als Aldenseelen, genoemd in een kloosterdocument uit Münster. De St. Plechelmusbasiliek in het centrum, waarvan de bouw in 954 begon, is door de eeuwen heen het middelpunt geweest. Oldenzaal had in de 2^e helft van de middeleeuwen op godsdienstig, cultureel en bestuurlijk gebied een centrale rol in Twente. In 1049 kreeg Oldenzaal marktrechten en in 1249 stadsrechten. Hoewel Oldenzaal niet aan een waterweg ligt is het toch altijd lid geweest van het West-Europese Hanzeverbond. Dat heeft te maken met het gegeven dat Oldenzaal reeds in de middeleeuwen een knooppunt was van handelsroutes.

Het plangebied kwam in ontwikkeling doordat in 1865 de spoorlijn werd aangelegd in combinatie met de opkomst van de textielindustrie. Toen werd het voorheen landelijk gebied bij het stedelijk gebied getrokken. Het plangebied heeft nog herinneringen aan deze periode.

Archeologie
Voor het gehele gebied 'Oldenzaal Centraal' heeft een archeologisch bureauonderzoek ³ plaatsgevonden en zijn enkele boringen uitgevoerd. De doelstelling van het onderzoek betrof het toetsen van de archeologische verwachting met betrekking tot de eventueel aanwezige archeologische resten en/of vindplaatsen binnen het gebied Oldenzaal Centraal.

Hieronder zijn de relevante resultaten van het bureauonderzoek voor het plangebied 'Stationsplein' samengevat:

• De Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) geeft voor het plangebied vanwege de ligging binnen de bebouwde kom geen archeologische verwachting.
• Uit het plangebied zelf zijn geen ARCHIS vondstmeldingen bekend. In de omgeving van het plangebied bevindt zich één terrein van archeologische waarde. Het betreft de Laatmiddeleeuwse (1050-1500 na Chr.) stadskern van Oldenzaal (ARCHIS monumentnummer 12913).
• Uit de bodemgeografische gebiedsindeling van Ebbers & Van het Loo (1992) blijkt dat het plangebied 'Stationsplein' zich uitstrekt tot in een zone die als stuwwal is geclassificeerd.
• Het gebied is vanwege de ligging in bebouwd gebied op de bodemkaart (Staring Centrum, 1992) niet geclassificeerd. Uit deze Bodemkaart van Nederland (Staring Centrum, 1992) blijkt dat het gebied ten noorden van het spoor in een zone van gooreerdgronden ligt.
• Uit historisch onderzoek blijkt dat het plangebied niet tot de oudste deel van Oldenzaal behoort en tot aanleg van de spoorlijn in 1865 akkerland (Klei Esch) was.
• Uit de bouwdossiers blijkt dat de loods aan Stationsplein 21 gefundeerd is op 1m –mv.

De resultaten van het veldonderzoek zijn hieronder samengevat:

• Het bodemprofiel in het plangebied wordt op de meeste locaties gekenmerkt door een verstoord bodemprofiel. Het is opgebouwd uit een humeuze bovenlaag met baksteen of een puindek met lokaal restanten van de oorspronkelijk aanwezige humeuze bovengrond op stuwwalmateriaal.
• Tijdens het booronderzoek zijn geen archeologische indicatoren en/of vondsten aangetroffen, die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats.

Geconcludeerd kan worden dat de archeologische verwachting voor het plangebied laag is, omdat eventuele vindplaatsen door de grootschalige bodemverstoring niet meer intact zullen zijn.

Voor het gehele gebied 'Oldenzaal Centraal', en daarmee ook voor het Stationsplein, wordt vanwege de lage archeologische verwachting, het ontbreken van archeologische vondsten en een sterk verstoorde bodemopbouw dan ook geen vervolgonderzoek aanbevolen.

Monumenten en cultuurhistorische waarden
Volgens de Cultuurhistorische Atlas gemeente Oldenzaal (Oversticht) zijn er geen gemeentelijke en Rijksmonumenten aanwezig in het gebied. Wel zijn er een aantal beeldbepalende panden aangewezen voor mogelijke plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst, het betreffen:

• Het oude belastingkantoor, Haerstraat 43;
• De watertoren;
• Huize Irene, Haerstraat 45;
• Villa Rozenhof, Prins Bernhardstraat 2;

Daarnaast zijn er verschillende waardevolle en beeldbepalende bomen aanwezig in het gebied.

1. 3. Inventariserend Archeologisch Onderzoek Oldenzaal Centraal, BAAC BV, juli 2004

Om inzicht te krijgen in de mogelijke aanwezigheid van soorten die vallen onder de bescherming van de Flora- en faunawet is een quick-scan uitgevoerd ⁴ voor het gebied Oldenzaal Centraal. Aangezien het plangebied 'Stationsplein' onderdeel is van het grotere geheel 'Oldenzaal Centraal' zijn de bevindingen uit de quick-scan vertaald naar het stationsgebied. Sinds het uitvoeren van het onderzoek zijn er geen wetswijzigingen geweest, het flora- en fauna onderzoek is dus actueel.

Quick-scan
Uit de quick-scan zijn de volgende verwachtingen te destilleren ten behoeve van het plangebied:

• De amfibieën concentreren zich buiten het plangebied, in de directe omgeving van de Stakenbeek.
• Uit de quick-scan komt ten aanzien van biotopen naar voren dat er geen beschermde plantensoorten in het gebied aanwezig zijn, met uitzondering van de omgeving van het spoorwegemplacement. Bij spoorwegemplacement zijn meer voedselarme groeiplaatsomstandigheden en soorten die voorkomen in biotopen waar ook beschermde plantensoorten als grasklokje en wilde marjolein aanwezig zijn. Nader onderzoek is uitgevoerd.
• De aanwezigheid van beschermde soorten beperkt zich voor het overige tot de meer algemene beschermde soorten zoals de brede wespenorchis, nader onderzoek wordt daarom niet noodzakelijk geacht.
• Gelet op biotopen, situering en omvang van het plangebied heeft het terrein in de winterperiode geen belangrijke betekenis als foerageer- en rustgebied voor trekvogels en wintergasten. Minder algemene en kritische broedvogelsoorten komen niet of nauwelijks voor langs het spoor of op het bedrijventerrein. In de omringende woonwijken is door de aanwezigheid van particuliere tuinen sprake van meer variatie met algemene soorten. Kritische, minder algemene en bedreigde soorten van de rode lijst worden gelet op de aanwezige biotopen nergens binnen het plangebied verwacht.
• In het plangebied komen naar verwachting diverse algemene (kleine) zoogdieren voor. Voor een deel van deze soorten zal het gaan om vaste verblijfsplaatsen. Rekening houdend met de aanwezige biotopen en de situering van het gebied in het centrum van Oldenzaal is het niet waarschijnlijk dat er zeldzame kritische zoogdiersoorten zullen voorkomen.
• De aanwezigheid van vleermuizen is niet onderzocht in de quick-scan. De inventarisatieperiode was in verband met de winterslaap van deze soorten niet geschikt. Het plangebied bevat (potentiële) verblijfsplaatsen voor vleermuizen. Nader onderzoek is uitgevoerd.
• De aanwezigheid van andere beschermde reptielen wordt niet verwacht door het ontbreken van geschikte biotopen en vegetatie en door intensief groenbeheer.
• Het hiervoor genoemde geldt ook voor de groepen insecten en ongewervelden die vallen onder de bescherming van de Flora- en faunawet. De meeste soorten zijn dermate zeldzaam en specifiek voor zeldzame biotopen dat het niet waarschijnlijk is dat er beschermde soorten in of direct rond het plangebied zullen voorkomen.

1. 4. Flora en faunaonderzoek Stationslocatie Oldenzaal, Eelerwoude, september 2004

Het spoor
Het spoor speelt een belangrijke structuur- en beeldbepalende rol in het plangebied. Het spoor vormt een barrière tussen de wijk Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. Er zijn momenteel onvoldoende verbindingen tussen de wijk en het centrum over of onder het spoor waardoor de verbinding en bereikbaarheid van het centrum onvoldoende is. Samen met het bedrijventerrein ten zuiden van het spoor, zorgt het spoor voor een sterk geïsoleerde ligging van Zuid-Berghuizen.

Afbeelding 3.1 Ruimtelijke structuur op luchtfoto

Bedrijvigheid en voorzieningen
In het gebied komt een grote hoeveelheid bedrijvigheid voor. Ten noorden van het spoor bevindt zich een concentratie van enkele kantoren. Deze zijn vooral in kleinschalige bebouwing gehuisvest. Het betreft onder meer het voormalige belastingkantoor, Huize Irene, bedrijven in de zakelijke dienstverlening in de voormalige ONOG-flat aan de westzijde van het stationsplein, enkele NS-panden en distributiebedrijven. Direct ten noorden van het plangebied bevinden zich tevens grootschalige voorzieningen zoals de Mariahof, het ziekenhuis en het verpleegtehuis VVTO.

Detailhandel
In het plangebied bevindt zich momenteel weinig detailhandel. In het stationsgebouw bevindt zich een restaurant en een kiosk.

Wonen
Het plangebied bevat naast bedrijvigheid tevens woningen. Ten noorden van het spoor bestaat de woningvoorraad uit een combinatie van vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen. Een bijzonder object is de watertoren, die in gebruik is voor wonen en werken. Verder zijn er appartementen boven de voormalige ONOG-flat aan de westzijde van het stationsplein.

Afbeelding 3.2: Functies in en om het plangebied

Autoverkeer
De Enschedesestraat/Spoorstraat verbindt het centrum met de wijk Zuid-Berghuizen voor auto- en langzaam verkeer. Het plangebied wordt ontsloten via de Prins Bernhardstraat, met de Spoorstraat en via de Haerstraat/Wilhelminastraat met het centrum.

Langzaam verkeer
Langzaam verkeer maakt vooral gebruik van de voorzieningen voor het autoverkeer. Langzaam verkeer richting het centrum kan ook gebruik maken van de Watertorenstraat, tevens een busbaan. Bij het station is voorzien in stallingen voor de fiets.

Openbaar vervoer
Langs het plangebied is de spoorlijn Hengelo-Bad Bentheim-Osnabrück gelegen met station Oldenzaal. Station Oldenzaal wordt aangedaan door 2 treinen per uur (de verbinding Oldenzaal-Zutphen) en fungeert als eindstation. De internatonale treinen over het spoortraject stoppen niet in Oldenzaal. Het station van Oldenzaal wordt ook aangedaan door een aantal buslijnen, waarvan 2 stadsdiensten, 4 streekdiensten (onder andere naar Almelo en Enschede) en een buurtbus.

Busdiensten vanaf het Stationsplein richting centrum en verder gaan via de busbaan van de Watertorenstraat.

Goederenvervoer
In Nederland zijn de transporten van goederen over het spoor zijn vooral internationaal georiënteerd. Ongeveer 80% van het goederenvervoer over het spoor is grensoverschrijdend⁵. Voor een totaaloverzicht van het vervoer van goederen over het spoor zijn echter weinig gedetailleerde internationale gegevens beschikbaar⁶. Over de spoorlijn door Oldenzaal komt vooral internationaal goederenvervoer, de lijn is een secundaire route op landelijk niveau.

Parkeren
Op het moment vindt parkeren in het plangebied vooral plaats aan de weg en op eigen terrein. Bij het station vindt informeel P+R parkeren plaats, dit is geen officieel P+R terrein.

1. 5. Uit: Nota Mobiliteit (PKB deel 1), Ministerie V&W, september 2004
2. 6. Uit: Prognose van het vervoer van gevaarlijke stoffen per spoor, Pro Rail Capaciteitsplanning, december 2003

De bodemkwaliteit binnen het plangebied 'Stationsplein' is in kaart gebracht door het uitvoeren van een archiefonderzoek voor het grotere gebied Oldenzaal Centraal⁷ en een aanvullend archiefonderzoek voor het Stationsplein⁸ . In het gebied ten zuiden van de Haerstraat is in 2003 ook veld- en chemisch onderzoek uitgevoerd.

In nagenoeg het gehele plangebied worden in de bodem bijmengingen aan puin en kooltjes waargenomen tot een diepte van 1 á 2 meter beneden het maaiveld (m-mv). Deze bijmengingen zijn het gevolg van diverse antropogene handelingen (ophogingen, stedelijk gebied, stationsgebied, etc.). Aan deze bijmengingen worden de licht verhoogde gehalten aan PAK, minerale olie en zware metalen gerelateerd. Deze diffuse bodemkwaliteit vormt geen enkele belemmering voor de toekomstige bestemming, maar bij toekomstig grondverzet dient hier wel rekening mee te worden gehouden.

In en nabij het plangebied zijn in het verleden diverse saneringen uitgevoerd: ketelhuis en voormalige opslagtanks ten noordwesten van de watertoren (ziekenhuis), HBO-tank ten noordwesten van het voormalige belastingkantoor (Haerstraat 43), olietank ten zuiden van Haerstraat 1 en de olieverontreiniging ten westen van het stationsgebouw (Stationsstraat 14).

In het plangebied zijn twee gevallen van mogelijke ernstige bodemverontreiniging aanwezig met minerale olie ter plaatse van een voormalig benzinestation op de hoek van de Haerstraat en het Stationsplein (Stationsplein 2-4) en ter plaatse van de voormalige HBO-tank bij Huize Irene (Haerstraat 45). Bij de voormalige fietsenstalling en woning aan het Stationsplein is asbest waargenomen aan het maaiveld. Daarnaast is sprake van een verdacht deelgebied in het plangebied dat niet (recent) is onderzocht: het terrein van de voormalige KMAR kazerne aan de Prins Bernardstraat 4/Haerstraat 1 (inclusief voormalige chemicaliënopslag en mogelijke ondergrondse tank). Deze verontreinigde dan wel verdachte deelgebieden zijn gesitueerd ter plaatse van toekomstige herinrichting en nieuwbouw. Ten behoeve van het verkrijgen van een bouwvergunning dienen deze aandachtsgebieden nader onderzocht te worden en indien nodig dient een beschikking conform de Wet bodembescherming op het saneringsplan te zijn afgegeven door het bevoegd gezag. Geen van de verontreinigde dan wel verdachte deelgebieden vormen echter een potentiële belemmering voor de toekomstige herontwikkeling.

Voor de ontwikkeling van bouwblok A en de herinrichting van het stationsplein (o.a. verplaatsing busstation) zijn in 2006 en 2007 diverse asbest- en bodemonderzoeken uitgevoerd⁹. De resultaten van deze onderzoeken bevestigen - behoudens enkele uitzonderingen - het algemene beeld van de bodemkwaliteit welke reeds eerder in deze bodemparagraaf is geschetst: een diffuse verontreiniging met licht verhoogde gehalten aan PAK, minerale olie en zware metalen. De verontreinigingen zijn veelal gerelateerd aan de in de bodem aangetroffen bijmengingen aan puin, kolengruis en kooltjes. Ook is gebleken dat er geen of nauwelijks asbest is aangetroffen in de bodem.

Ter plaatse van het voormalige benzinestation zijn slechts licht verhoogde gehalten aan minerale olie gemeten. In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten aan minerale olie en/of vluchtige aromaten aangetroffen. Geconcludeerd kan worden dat hier geen sprake meer is van een mogelijk geval van ernstige bodemverontreiniging.

Er zijn een paar uitzonderingen op het algemene beeld van de bodemkwaliteit. Gebleken is dat de toplaag (0-2 cm) van het perceel van de eerder genoemde voormalige fietsenstalling en woning verontreinigd is met asbest. Een oppervlakte van circa 1.000 -1.100 m2 is sterk verontreinigd. In de ondergrond (0,02-0,5 m-mv) zijn licht verhoogde gehalten aangetroffen. De gehalten liggen ruim beneden de gestelde interventiewaarde van 100 mg/kg d.s. Naast deze verontreiniging met asbest is op het zelfde perceel een sterke verontreiniging met PAK in de bovengrond aangetroffen. Beide verontreinigingen zijn inmiddels in opdracht van de perceel eigenaar functiegericht gesaneerd. In totaal is 357 m3 verontreinigde grond afgegraven en afgevoerd. De sanering is vastgelegd in een evaluatieverslag¹⁰ , deze is goedgekeurd door het bevoegd gezag Wet bodembescherming, de provincie Overijssel, bij beschikking van 30 mei 2007 met kenmerk 2007/0252005. Het perceel is nu geschikt voor de beoogde bestemming.

1. 7. Historisch onderzoek, onderzoek bodemkwaliteit, Oldenzaal Centraal, Witteveen+Bos, augustus 2005
2. 8. Notitie historisch onderzoek Oldenzaal Stationsplein te Oldenzaal, Witteveen+Bos, augustus 2005
3. 9. Verkennend bodem- en asbestonderzoek Stationsplein (deel eigendom gemeente Oldenzaal) te Oldenzaal, Witteveen+Bos (april 2006) Verkennend bodem- en asbestonderzoek onderzoekslocaties grenzend aan Stationsplein (deel eigendom WBO), Witteveen+Bos, april 2006 Gecombineerd verkennend en aanvullend bodem- en asbestonderzoek Stationsplein 7 (percelen naast nr. 7) te Oldenzaal, Nibag, juli 2006 Nader bodemonderzoek Stationsplein 7 (percelen naast nr. 7) te Oldenzaal, Nibag, september 2006 Gecombineerd verkennend bodem-, asbest en asfaltonderzoek Stationsplein (deel eigendom NS-Vastgoed) te Oldenzaal, Verhoeve, januari 2007
4. 10. Evaluatieverslag uniforme sanering Stationsplein 7 te Oldenzaal, Nibag, maart 2007

Algemeen
Om een gedetailleerder beeld te krijgen van de bodemopbouw is een geohydrologisch onderzoek ¹¹ uitgevoerd in het gehele gebied Oldenzaal Centraal. Het plangebied 'Stationsplein', valt grotendeels binnen dit onderzoek. Aangezien het hier een globaal onderzoek betreft zullen de uitkomsten van dit onderzoek van toepassing zijn op het gehele plangebied 'Stationsplein'.

In totaal zijn 10 boringen met een gemiddelde diepte van 7 meter beneden maaiveld uitgevoerd. Ter plaatse van zeven boringen zijn peilbuizen geplaatst. Tijdens het boren is de textuur van de uitkomende grondlagen beschreven. Op basis van hydromorfe kenmerken van de bodem is de Gemiddeld Laagste (GLG) en Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) vastgesteld. Daarnaast is tijdens het veldwerk de doorlatendheid van de verschillende aangetroffen grondlagen geschat.

Regionale opbouw bodem
De regionale ondergrond bestaat over het algemeen uit enkele meters (oplopend tot 10-tallen meters naar het westen toe) redelijk tot goed doorlatend zand met daaronder slecht doorlatende klei- en leemlagen. Op basis van informatie blijkt dat ten zuiden van Oldenzaal de slecht doorlatende laag ontbreekt. Dichter tegen de stuwwal wordt de bovenste zandlaag dunner of is zelfs afwezig.

Lokale bodemopbouw
Op basis van de resultaten van boringen kan de bodem tot 7 meter beneden maaiveld globaal worden omschreven als:

• De bovenste laag is 1 m tot 3 m dik en bestaat uit matig/zwak humeus, matig siltig, matig tot zeer fijn zand. Bij een aantal boringen wordt door de aanwezigheid van een leemlaag de bovenste zandlaag verdeeld in twee delen. Bij drie boringen is de bovenste zandlaag ca. 2,5 m à 3 m. Deze laag wordt beschouwd als het freatische watervoerend pakket.
• Onder dit afdekkende pakket begint bij alle boringen een leemlaag. Deze leemlaag heeft een geringe doorlatendheid. De leemlaag is niet doorboord, de dikte is in dit onderzoek dus niet vastgesteld. Op basis van informatie uit de TNO grondwaterkaart van Nederland en het digitale informatiesysteem REGIS kan worden aangenomen dat deze leemlaag enkele 10-tallen meters dik zal zijn.
• Door de eventueel verdiepte ligging van het spoor zal het huidige grondwatersysteem worden doorsneden en de afvoermogelijkheid van grondwater worden afgesneden. De verdiepte ligging is echter nog niet aan de orde in onderliggende planontwikkeling.
• Beïnvloeding van grondwatersysteem door ontwikkeling van het plangebied is gering doordat Stationsplein in een omhulsel van leem ligt, knelpunten zijn wel toevoer en afvoer van kwelwater en onvoldoende infiltratiemogelijkheden hemelwater (waterberging (ondergronds of in vijvers) vraagt aandacht).
• Indien de beoogde terrassen aan de stuwwal worden geplakt zal het natuurlijke grondwatersysteem in principe niet worden aangetast en worden geen grote waterhuishoudkundige problemen verwacht, knelpunten kunnen ontstaan bij realisatie van ondergrondse parkeergarages en rekening dient te worden gehouden met eigenschappen grond.
• Grondwater heeft van nature goede kwaliteit, kwaliteit van de Stakenbeek moet na saneren van de riooloverstorten in Oldenzaal Centraal ook kunnen verbeteren.
• Water dat onttrokken wordt is vergunningplichtig, zoals het volgende water: water dat stroomt vanuit de zuid-zuidwesthoek uit de watervoerende laag richting het verdiept liggende Stationspark en eventueel kwelwater van onderaf als gevolg van verdiepte station.
• Grondwater dat middels een waterhuishoudkundige voorziening aan de noordzijde van het spoor afgevoerd wordt naar de Stakenbeek geldt als afwatering en is daardoor niet vergunningsplichtig. Eventueel kwelwater van onderaf is wel vergunningsplichtig.
• Ingrepen die een barrière vormen voor het grondwater, doordat ze tot in de leemlaag in de grond worden gebracht (funderingen, constructies etc.) of de ondergrond zodanig samendrukken dat de doorlatendheid verminderd wordt kunnen leiden tot opstuwing van grondwater en overlast.
• Door de uitvoering van het plan mag de huidige bergingscapaciteit van ca. 10 mm (stelsel, randvoorziening en pompen) niet verminderen. In het Gemeentelijk Rioleringsplan is specifiek voor het plangebied Oldenzaal Centraal een bergingseis van 40mm opgenomen.
• Binnen het plangebied dienen vuile en schone waterstromen gescheiden te blijven. Er zal een (ondergrondse) gescheiden riolering worden aangelegd. De nieuwe woningen lozen het regenwater bovengronds. Op deze manier worden foutieve rioolaansluitingen voorkomen en wordt de bewustwording van de bewoners ten aanzien van het afvoeren van regenwater bevorderd. Het regenwater wordt afgevoerd naar een centrale berging. Deze is niet gelegen in het plan gebied zelf maar zal aan de Spoorstraat/Enschedesestraat worden gerealiseerd. Hierbij wordt aandacht geschonken aan de kwaliteit van het regenwater alvorens het regenwater wordt afgevoerd naar de Stakenbeek. In de tijdelijke situatie zal het regenwater worden aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Voor de nieuwe bebouwing aan de Prins Bernhardstraat (tegenover het ziekenhuis) en het deel van het ziekenhuis is de rioleringssituatie nog niet verder uitgewerkt. Hiervoor gelden dezelfde uitgangspunten.
• Beheer dient vanaf de planvorming te participeren om in de gebruiksfase overlast te voorkomen.

Ten behoeve van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden met het Waterschap Regge en Dinkel.

Het hiervoor genoemde onderzoek is in 2010 geactualiseerd¹². De belangrijkste conclusies zijn hieronder weergeven:

• Ter plaatse van het busstation is een kleilaag aanwezig. In de uitgevoerde boringen varieerde de onderzijde tussen de 23,6 en 21,2 m + NAP.
• De kleilaag is aan de bovenzijde zandig ontwikkeld en kan op grotere diepte zandlenzen bevatten.
• Naar de diepte toe is de kleilaag zeer vast. De waterremmende eigenschappen van de kleilaag worden voldoende ingeschat (schatting van de weerstand na ontgraving op circa 12.400 dagen), dat tijdens de uitvoering en in de permanente situatie gebruikt gemaakt kan worden van een polderconstructie. Het kwelwater kan opgevangen worden door een open bemaling tijdens de bouwfase en drainage in de permanente situatie. Een folieconstructie zal waarschijnlijk niet nodig zijn. De exacte hoeveelheden kwelwater en het gevaar voor opbarsten van de bouwputbodem dienen nog nader bepaald te worden. Hiertoe dient in ieder geval rekening gehouden te worden met de variatie van de stijghoogte in het onderliggende watervoerend pakket. Voorgesteld is daarom om de peilbuis in boring B2 nog een tijd te monitoren.
• De freatische grondwaterstanden kunnen tenminste tot 0,3 meter beneden maaiveld komen. De bouwput zal het freatische pakket geheel afsluiten, hetgeen zal leiden tot opstuwing van grondwater in dit pakket.
  

1. 11. Beoordeling en advies voor visie op hoofdlijnen Oldenzaal Centraal (geohydrologisch onderzoek), DHV, 2003
2. 12. Geohydrologisch onderzoek busstation Oldenzaal, DHV, juli 2010

Wettelijk kader
Per 1 januari 2007 is de Wet geluidhinder gewijzigd, waardoor er nieuw akoestisch onderzoek is uitgevoerd ten gevolge van geluid van de weg en het spoor in het plangebied¹³. De nieuwe berekeningen omvat niet het appartementengebouw aan de oostzijde van het Stationsplein, omdat deze inmiddels planologisch geregeld is door middel van een aparte procedure.

Voor de wegen bedraagt de voorkeursgrenswaarde voor de gevelbelasting van woningen 48 dB en de ten hoogste toelaatbare gevelbelasting met ontheffing van 68 dB voor het Stationsplein en 63 dB bij de Prins Bernhardstraat. Voor het spoor bedraagt de voorkeursgrenswaarde voor de gevelbelasting van woningen 55 dB en de ten hoogste toelaatbare gevelbelasting met ontheffing 68 dB.

Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en maatregelen gericht op reductie van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of als deze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, is B&W van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de geluidbelasting.

Bouwblok westzijde Stationsplein (Roelofs)
Het gebouw ligt binnen de geluidzone van de Spoorstraat, Haerstraat en Stationsplein, waardoor de geluidsbelasting op de gevel als gevolg van al deze wegen is berekend.

De voorkeursgrenswaarde voor de gevelbelasting van 48 dB als gevolg van de Spoorstraat wordt niet overschreden.

Ter plaatse van het 50 km/uur wegvak gedeelte van de Haerstraat is de gevelbelasting maximaal 56 dB. De Voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Aanvullende bron- en overdrachtsmaatregelen zijn ter plaatse ondoelmatig, waardoor er voor de realisatie van het plan voor de bron Haerstraat hogere waarden moeten worden aangevraagd voor de appartementen die boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zitten. Het maximale ontheffingsplafond van 68 dB wordt niet overschreden.

De gevelbelasting als gevolg van het Stationsplein bedraagt maximaal 62 dB. De Voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. Aanvullende bron- en overdrachtsmaatregelen zijn ter plaatse ondoelmatig, waardoor er voor de realisatie van het plan voor de bron Stationsplein hogere waarden moeten worden aangevraagd voor de appartementen die boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zitten. Het maximale ontheffingsplafond van 68 dB wordt niet overschreden.

1. 13. Stationslocatie te Oldenzaal, akoestisch onderzoek rail- verkeerslawaai, Royal Haskoning, juni 2008 - bijlage 2

Het plangebied valt buiten de 35Ke geluidcontour van vliegveld Twente. Hierdoor levert deze geluidscontour geen belemmering voor het bouwen van woningen in het Stationspark.

Op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) dient te worden beoordeeld of de in het plangebied te realiseren functies een belemmering betekenen of van invloed zijn op wonen in de directe omgeving van het plangebied, dan wel dat functies in de omgeving van invloed zijn op realisering van woningbouw in het plangebied.

De VNG-publicatie gaat uit van richtafstanden van functies tot aan een rustige woonwijk. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen gemotiveerd kleinere richtafstanden worden aangehouden bij het omgevingstype gemengd gebied (zoals het Stationsplein) dat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke routes al een hogere milieubelasting kent.

De in het plangebied aanwezige bedrijven en functies (zie ook afbeelding 3.2) langs de loper verdwijnen mogelijk grotendeels omdat ter plaatse nieuwbouw wordt gerealiseerd. De betreffende functies zijn derhalve niet van invloed op het plangebied. Het voormalige belastingkantoor en Huize Irene blijven gehandhaafd in het plangebied en hebben een kantoorfunctie, het pand van Snoeijink en van Onog worden vooralsnog ook gehandhaafd, maar op termijn is het de bedoeling dat deze verdwijnen. Ook de aanwezigheid van het station, ziekenhuis, het pand van DHL/Heisterkamp en de beide zorgcentra zijn van belang voor het plangebied.

Voormalig belastingkantoor, Huize Irene en Snoeijink en Onog
Het voormalige belastingkantoor, Huize Irene, Snoeijink en Onog hebben allen een kantoorfunctie. Volgens de publicatie Bedrijven en milieuzonering hebben kantoren een milieucategorie 1 met grootste aan te houden afstand tot aan een rustige woonwijk van 10 meter. Het plangebied is te typeren als een gemengd gebied, waar een hoger referentieniveau aanwezig is dan in een rustige woonwijk. Een grootste aan te houden richtafstand van 0 meter is hier dus acceptabel. De kantoren leveren dus geen belemmering op voor de ontwikkeling van het plangebied.

Ziekenhuis en woon-/zorgcentra
Zowel voor het ziekenhuis, als voor de beide zorgcentra, geldt dat het categorie 2 functies zijn met een grootste aan te houden afstand tot aan een rustige woonwijk van 30 meter. Gezien het hogere referentieniveau van de omgeving in het plangebied is een grootste aan te houden afstand van 10 meter acceptabel. De kortste afstand tussen de functies en geplande woonbebouwing is de afstand tussen het ziekenhuis en de watertoren van zo'n 20 meter. Voor het overige zijn de afstanden veel groter, waardoor de functies geen belemmering opleveren voor de planontwikkeling.

Wettelijk kader
Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Met de Wet luchtkwaliteit wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. Door deze wijziging is onder meer het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Een belangrijk verschil van de nieuwe wet met het Besluit luchtkwaliteit 2005 is een flexibelere koppeling tussen ruimtelijke ontwikkelingen en luchtkwaliteit. Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden). Voor het plangebied is een hernieuwde luchtkwaliteitnotitie opgesteld uitgaande van de nieuwe wetgeving ¹⁴ (zie Bijlage 3).

'Niet in betekende mate' (NIBM)
In de regelgeving is alleen voor de componenten fijn stof (PM₁₀) en NO₂ een NIBM-grens opgenomen. Deze twee stoffen blijken in Nederland het meest kritisch te zijn. Voor alle andere stoffen uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer (waaronder benzeen, zwaveldioxide, lood en koolmonoxide) is (nagenoeg) geen overschrijdingsrisico.

Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van de componenten stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀) veroorzaakt van maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarden van fijn stof en NO₂. Dit komt overeen met 1,2 µg/m³. De 3% grens is pas van toepassing vanaf het moment dat het zogenaamde Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) definitief is vastgesteld. In de interim-periode tot aan vaststelling van het NSL wordt een NIBM-grens van 1% gehanteerd. Concreet betekent dit dat vooralsnog een concentratie geldt van 0,4 µg/m³ voor zowel fijn stof als NO₂. Deze maximale bijdrage is van toepassing op de minst gunstige plaats (worst-place benadering).

Toetsing luchtkwaliteit
Herontwikkeling van het Stationsplein leidt tot de realisatie van circa 205 woningen en tot de realisatie van kantoren c.q. winkels met een totale vloeroppervlakte van 6.000 m². Conform de Handreiking 'Niet in Betekenende Mate' bijdragen luchtkwaliteit kan voor deze categorie met behulp van de volgende formule bepaald worden of aan het 1% criterium wordt voldaan:
0,0004 x aantal woningen + 0,000006 x bruto vloeroppervlak kantoren in m2 < 0,4.

Bij hantering van deze formule dient er echter rekening gehouden te worden met het feit dat er bij de herontwikkeling ook winkels gerealiseerd zullen worden in plaats van alleen kantoren. Winkels vallen niet onder een categorie uit de Regeling NIBM. Derhalve dient op een andere wijze aannemelijk gemaakt te worden dat de herontwikkeling voldoet aan het 1% criterium.
'Worstcase' is aangenomen dat de helft van het totale vloeroppervlak van de kantoorlocaties en voorzieningen na herontwikkeling voorzieningen betreft en dus een winkelfunctie krijgt. Dit komt neer op een oppervlakte van circa 3.000 m² winkeloppervlak. Deze 3.000 m² zijn vervolgens omgerekend naar kantooroppervlak op basis van vergelijking van verkeerscijfers. De totale oppervlakte kantoren (rekening houdend met de winkels) na herontwikkeling bedraagt na omrekening 45.000 m^2. Middels deze omrekening kan de formule uit de Handreiking 'Niet in Betekenende Mate' bijdragen luchtkwaliteit gehanteerd worden. Ingevuld in de formule uit de Handreiking 'Niet in Betekenende Mate' bijdragen luchtkwaliteit geeft dit: 0,0004 x 205 + 0,000006 x 45.000 = 0,352.

Eindconclusie
Aangezien de berekende toename van 0,352 lager is dan 0,4 blijkt hieruit dat wordt voldaan aan het 1% criterium. Op basis van bovengenoemde beschouwing kan dus worden geconcludeerd dat de herontwikkeling van het Stationsplein voldoet aan de Wet luchtkwaliteit.

1. 14. Notitie 'Luchtonderzoek herontwikkeling Stationslocatie Oldenzaal', Royal Haskoning, juni 2008

Om inzicht te krijgen in de risicobronnen in of nabij het plangebied, waarbij wet- en regelgeving omtrent externe veiligheid van toepassing is, is het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Oldenzaal en het RRGS geraadpleegd¹⁵.

Stationaire bronnen: inrichtingen
De gemeente Oldenzaal kent voor wat betreft het Bevi zes risicobronnen waarvan vier LPG-tankstations, een opslag gevaarlijke stoffen van meer dan 10.000 kg (zgn. PGS 15 opslag) en een BRZO-bedrijf. Bij de risicobronnen die vermeld zijn op de drempelwaardenlijst gaat het bij de gemeente Oldenzaal om twee munitieopslagen.

Geen van deze risicobronnen liggen in of nabij het plangebied. De dichtsbijgelegen risicobron betreft een opslag gevaarlijke stoffen welke is gelegen op circa 500 meter ten zuidwesten van de grens van het plangebied. De afstand tussen de risicobronnen en het plangebied is dusdanig groot dat de risicobronnen geen invloed zullen hebben op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Het plangebied zelf maakt daarnaast niet de vestiging van risicovolle bronnen of bedrijven mogelijk.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg
Binnen de gemeente vindt vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg plaats. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg heeft de gemeente Oldenzaal een routering (A1/N342) en tevens ontheffingsroutes bepaald. Deze zijn eveneens weergegeven op de signaleringskaart. De routering voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, evenals de ontheffingsroutes bevinden zich niet in of nabij het plangebied. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg zal derhalve geen invloed hebben op de externe veiligheidssituatie binnen het plangebied.

Buisleidingen
Binnen de gemeente bevindt zich een aantal hoge druk aardgasleidingen. Deze leidingen lopen voornamelijk door het buitengebied. De buisleidingen hebben geen invloed hebben op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor
Binnen de gemeente vindt vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor plaats. Het betreffen gevaarlijke stoffen welke vervoerd worden over de spoorlijn Hengelo-Oldenzaal-Duitse grens. De spoorlijn loopt langs de zuidgrens van het plangebied. Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor kan invloed hebben op de externe veiligheidssituatie in het plangebied.

Om de externe veiligheidssituatie in het plangebied, als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Hengelo – Oldenzaal – Duitse grens te kunnen bepalen, moeten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico worden bepaald.

In 2001 is door Adviesgroep AVIV BV in het kader van de herontwikkeling van het gebied Oldenzaal Centraal een risico-evaluatie uitgevoerd. In de risico-evaluatie is beoordeeld of er zich ten aanzien van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Hengelo-Oldenzaal-Duitse grens vanuit het oogpunt externe veiligheid (risico)knelpunten kunnen voordoen.

In het onderzoek zijn de risico's berekend en getoetst aan de in 2002 geldende risiconormen (plaatsgebonden risico en groepsrisico). De voor het onderzoek gebruikte risiconormen zijn afkomstig uit de Nota Risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de in 2002 uitgevoerde risico-analyse blijkt dat voor geen van de beschouwde situaties (zowel het gerealiseerde vervoer als het toekomstige vervoer) het plaatsgebonden risico een niveau bereikt van 10^-6 per jaar. Ten aanzien van groepsrisico blijkt uitgaande van het huidige vervoer de oriënterende waarde niet wordt overschreden. Uitgaande van de reserveringen zijn, omdat het transport van gevaarlijke stoffen lager is, ontwikkelingen met meer personen per hectare mogelijk. De meest recente realisatiecijfers betreffen de cijfers over 2006. Uit de cijfers blijkt dat er sprake is van een grote toename van vervoer in Twente ¹⁶. Tevens blijkt dat Twente ook in de toekomst rekening moet houden met een aanzienlijke vervoersstroom van vooral brandbaar gas en zeer brandbare vloeistoffen. Aanbevolen wordt derhalve nieuwe berekeningen uit te voeren op basis van recente cijfers en een actueel rekenmodel. Dit onderzoek is uitgevoerd.

Risicoanalyse Stationspark Oldenzaal Centraal
Voor het gebied Stationspark Oldenzaal Centraal is zowel het plaatsgebonden risico, als het groepsrisico opnieuw berekend ¹⁷. De notitie is toegevoegd in Bijlage 4.

Als vervoersgegevens, is uitgegaan van de aantallen zoals deze zijn verkregen van de Hulpverleningdienst Regio Twente. Deze cijfers zijn de prognoses voor 2007. Deze zijn aanzienlijk hoger dan de prognoses voor 2003. Daarnaast worden de cijfers voor 2007 gebruikt in het binnenkort te verschijnen 'Basisnet Vervoer Gevaarlijke Stoffen' voor de spoorwegen, en derhalve als maatgevend beschouwd in deze berekening.


Afbeelding 4.1: Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico is weergegeven in afbeelding 4.1, de grafiek voor het groepsrisico is weergegeven in afbeelding 4.2. Uit afbeelding 4.1. blijkt dat er geen sprake is van een 10^-6 contour voor het plaatsgebonden risico buiten het spoor. Uit afbeelding 4.2 blijkt dat de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden. Dit betekent dat het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor de nu gewenste herinrichting van het Stationspark.


Afbeelding 4.2: Groepsrisico

Wel blijft het belangrijk om samen met de hulpdiensten te kijken naar mogelijkheden in en rondom het gebied Stationspark, om de gevolgen van een eventuele calamiteit/ramp met gevaarlijke stoffen zoveel mogelijk te beperken (zoals ook vastgelegd in het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Oldenzaal).

1. 15. Externe veiligheidstoetsing bestemmingsplan Stationsplein Gemeente Oldenzaal, Royal Haskoning, januari 2008
2. 16. Hierbij deint te worden opgemerkt dat de cijfers over 2006 zovel over ketelwagons als containers gaan. Een container heeft ongeveer de helft van het volume van een ketelwagon. De verhouding tussen ketelwagons/containers op het traject is niet bekend. Hierdoor kan er geen correctiefactor worden toegepast. Indien er alleen containers worden vervoerd zou dit kunnen betekenen dat de cijfers kunnen worden gedeeld door twee (meest positieve scenario's). Ook in dat geval is er nog steeds sprake van een behoorlijke groei.
3. 17. Notitie 'Risicoanalyse Stationspark Oldenzaal Centraal', Royal Haskoning, maart 2008 - bijlage 4

In het plangebied zijn geen (hoofd)transportleidingen en straalverbindingen aanwezig.

Het plangebied Stationsplein maakt in de toekomst deel uit van het noordelijk deel van de 'loper' uit het Masterplan, die Zuid-Berghuizen en het station met de binnenstad verbindt ¹⁸. In het ontwerp voor het gebied Stationsplein worden in het noordelijk deel van de loper de hoogteverschillen tussen het stationsgebouw en het ziekenhuis door middel van nieuw aan te leggen terrassen opgevangen. Deze zogenaamde terrassen krijgen een groene inrichting. Aan de weerszijden van de terrassen komen bomen.

De loper wordt aan weerszijden begeleid door bebouwing. Deze bebouwing wordt in een rooilijn geplaatst zodat er één afgebakende ruimte ontstaat. Vanaf het plein voor het station eindigen de terrassen van de loper op een nieuw plein voor het ziekenhuis. Het plein voor het ziekenhuis ligt in dezelfde richting als het ziekenhuis en is dus iets gedraaid ten opzichte van het plein voor het station.

Het plein voor het ziekenhuis wordt aan de oostkant begrensd door nieuwe bebouwing die haaks op de richting van het ziekenhuis wordt geplaatst. In deze nieuwe bebouwing is bijvoorbeeld plaats voor aan het ziekenhuis gerelateerde functies zoals een huisartsenpraktijk, een dagkliniek of een apotheek. Het parkeren voor het oostelijke gebouw vindt plaats achter het gebouw op het maaiveld, uit het zicht van het (ziekenhuis)plein. Naast parkeren op het maaiveld wordt ook gedacht aan een halfverdiepte openbare parkeergarage onder het gebouw.

1. 18. Oldenzaal Stationsplein, Khandekhar Stadsontwerp & Landschapsarchitectuur, mei 2004

Er wordt een kwalitatief hoogstaand eindbeeld nagestreefd voor het plangebied Stationsplein, zowel in de bebouwing als in de openbare ruimte. Om de kwaliteit in het plangebied te waarborgen is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Het beeldkwaliteitplan is vastgesteld als onderdeel van de gemeentelijke Welstandnota.

Afbeelding 5.1 Profielen Stationsplein

In het beeldkwaliteitplan zijn voor het Stationsplein voor diverse thema's en onderwerpen uitgangspunten geformuleerd. Zowel voor de openbare ruimte als voor de bebouwing zijn hieronder de belangrijkste eisen op een rij gezet.

Afbeelding 5.2: Kleur en materiaalgebruik

Inrichting 'loper'
Het Stationsplein en omgeving heeft een prominente positie in het totaalgebied 'Oldenzaal Centraal'. Het plangebied Stationsplein wordt bovendien als eerste ingericht en wordt daarom een visitekaartje voor geheel Oldenzaal Centraal. Een zorgvuldige detaillering met hoogwaardige materialen is belangrijk. De inrichting van het plangebied is gecompliceerd vanwege de hoogteverschillen. Er kan alleen een samenhangende sfeer voor het Stationsplein en Oldenzaal Centraal ontstaan als de aansluiting tussen de gebouwen en het maaiveld (de trappen en de hellingbanen) uiterst zorgvuldig gebeurt. De materialen van het maaiveld en de gebouwen moet op elkaar worden afgestemd.

Bebouwing in en rondom het plangebied Stationsplein
De nieuw te bouwen gebouwen die aan de loper van het Stationsplein grenzen dienen bij twee sferen passen. Enerzijds bevinden de geplande gebouwen ze zich in een gebied met kleinschalige woningbouw uit de jaren dertig. Anderzijds begrenzen deze gebouwen de toekomstige belangrijke hoofdruimte uit het 'moederplan voor Oldenzaal Centraal', namelijk de loper. De gebouwen in het plangebied moeten dus passen bij de sfeer van de brede statige 'loper' met zijn bomenrijen maar toch ook aansluiten op de kleinschalige jaren '30 detaillering.

De woningen aan de Haerstraat in de omgeving van het Stationsplein zijn voornamelijk bakstenen gebouwen in de jaren '30 stijl. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om deze stijl rond het stationsplein te kopiëren. Om de centrale en openbare functie van het Stationsplein te benadrukken, worden de gebouwen die het plein omsluiten niet alleen in baksteen uitgevoerd. De gebouwen moeten een terughoudende doch eigentijdse uitstraling krijgen en perfect worden gedetailleerd.

Kleur en materiaalgebruik
Voor de gevels moeten lichte en terughoudende kleuren gekozen worden. Deze passen mooi in een groene omgeving. De gevels kunnen bijvoorbeeld gekeimd of gestuukt worden. Ook kan een materiaal dat van nature een lichte tint heeft worden toegepast, zoals sommige soorten natuursteen. Het is ook mogelijk om lichte gevelvlakken met bakstenen gevelvlakken af te wisselen.

De materialen voor dakkapellen en de kozijnen moeten eveneens bij een groene omgeving passen. Natuurlijke materialen zoals hout of metaal (bij voorkeur in hun natuurlijke tinten gehouden) zijn hiervoor uitermate geschikt. Helder gekleurde kunststofkozijnen zijn niet toegestaan.

De daken worden in subtiele tinten zoals grijs en antraciet uitgevoerd (dus geen rode dakpannen). Lichte daken met lichte dakranden passen het beste bij de eigentijdse sfeer van het Stationsplein. Zink of metalen dakplaten zijn geschikte dakmaterialen maar “vlakke” dakpannen met weinig reliëf passen ook in het beeld.

Rooilijn
De gebouwen die het Stationsplein begrenzen langs de loper staan in een doorgaande rooilijn, ze verspringen dus niet.

Hoogteverschil
Het hoogteverschil is een bijzonder kenmerk van het plangebied. Dit moet ook in de gebouwen zichtbaar worden gemaakt. Het hoogteverschil komt in de openbare ruimte tot uitdrukking door terrassen, trappartijen en hellingbanen. De begane grondlaag van de gebouwen mag niet in een lijn doorlopen maar moet samen met het maaiveld verspringen. Op de plaats waar deze verspringing plaatsvindt, moet ook het dak verspringen zodat het hoogteverschil ook in de hoogte te zien is. Per gebouw moet het dak minimaal een keer verspringen. De verspringing moet tevens geaccentueerd worden door bijvoorbeeld een (dak)terras of een dakkapel op deze plaats te maken.

Dakopbouw
De gebouwen worden met een flauwe kap van minimaal 20 en maximaal 30 graden bekroond. Het beeld wordt rustig gehouden door de nokken evenwijdig aan het plein te laten lopen. Onder de daken wordt gewoond en de daken worden door dakkapellen verlevendigd. De grote, eenduidige daken geven de benodigde voornaamheid aan de gebouwen terwijl de dakkapellen en de detaillering aansluiten op de omgeving en de bestaande bebouwing.

Bouwhoogte
De noord-zuid richting van het Stationsplein moet worden benadrukt, omdat daarmee ook de route naar het centrum meer aandacht krijgt. Daarom zijn de hoofdmassa's van de gebouwen die direct aan het Stationsplein grenzen drie tot vier lagen met kap. Als gebouwen de “hoek om gaan” moet dit gedeelte van het gebouw ondergeschikt (lager) dan de hoofdmassa zijn om op de bestaande woningen aan te sluiten. Dergelijke hoeken en overgangen van hoog naar laag geven aanleiding voor bijzondere hoekoplossingen.

Aansluiting op het maaiveld
Aan de oostkant van het Stationsplein wordt het trottoir uitgevoerd als een looproute met trappen. De begane grondniveau's van de gebouwen moeten op deze trappen aansluiten. Aan de westkant van het Stationsplein, waar de kavels minder diep zijn, komt een arcade die op de bovenste lagen overbouwd is. De arcade is minimaal 2,5 meter breed en 4 meter hoog.

Het uitgangspunt voor het bouwprogramma is dat er gemengde functies in de omgeving van het stationsgebied komen, zoals wonen en dienstverlening (bijvoorbeeld kapperszaak, advocatenkantoor, huisartsenpraktijk, kopieerzaak) en kleine kantoren. Omdat er in het gebied reeds een ziekenhuis en een verpleeghuis gevestigd zijn, is het denkbaar dat hier dienstverlenende functies kunnen komen in de 'gezondheidssfeer', zoals een apotheek, dagkliniek, praktijken voor fysiotherapeuten en dergelijke.

In principe worden alleen op de begane grond voorzieningen en kleine kantoorunits toegestaan. Op de verdiepingen komen woningen. Om het ontwerp echter flexibel te houden, zal het ook mogelijk moeten zijn om voorzieningen en kantoren van een beperkte omvang op de verdiepingen toe te staan, mits er een minimum aantal woningen in het gebied wordt gebouwd. Daarnaast worden in beperkte mate woonfuncties op de begane grond niveau toegestaan.

In afbeelding 5.4 en bijlage staat het voorlopig bouwprogramma weergegeven, waarbij uitgegaan wordt van ca. 4.100 m² aan voorzieningen en ca. 115 woningen in overwegend in gestapelde bouw. In het woningbouwprogramma wordt zoveel mogelijk aangesloten op de gemeentelijke woonvisie, waarbij er zo wel ruimte voor koop- als huurappartementen (in samenwerking met WBO Wonen) in het plangebied is in verschillende prijsniveaus. Bovendien zijn de geplande appartementen geschikt om levensloopbestendig te bouwen, als ook geschikt voor de speciale doelgroepen zoals ouderen en jongeren.

In het plan Stationsplein blijft de verkeersafwikkeling in principe ongewijzigd. Als de verbinding met Zuid-Berghuizen gerealiseerd wordt, zullen de huidige verkeersstromen op het Stationsplein moeten veranderen om sluipverkeer door de Haerstraat richting het oosten tegen te gaan. Indien de verbinding een feit wordt zullen de noodzakelijke verkeerskundige oplossingen definitief worden bepaald.

Parkeren
Het uitgangspunt voor parkeren is dat het zoveel mogelijk ondergronds moet plaatsvinden. Voor het plangebied wordt een parkeernorm gehanteerd van 1,3 parkeerplaats per woning, kantoren en voorzieningen zonder baliefunctie dienen 1 parkeerplaats per 50 m² bvo (bruto vloeroppervlak) te hanteren en kantoren en voorzieningen met baliefunctie dienen te voldoen aan 1 parkeerplaats per 30 m² bvo.


Afbeelding 5.3 Bouwprogramma en parkeren op maaiveld Stationsplein

De norm van 1,3 parkeerplaats per woning is aan de lage kant maar is voor het plangebied acceptabel omdat er een P+R terrein in de buurt is. In principe wordt er bij nieuwbouw op eigen terrein (bij voorkeur onder maaiveld) geparkeerd. Als parkeren op het maaiveld plaatsvindt, moet dit uit het zicht zijn, bijvoorbeeld achter het gebouw of achter een haag. Aan het oude belastingkantoor zijn maximaal 10 bovengrondse parkeerplaatsen op eigen terrein toegekend, binnen de bestemming groen. Daarnaast zullen er 4 parkeerplaatsen aan dit pand worden toegerekend in de openbare ruimte.


Afbeelding 5.4: Parkeren in parkeerkelders

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Per 1 januari 2010 treden de digitale verplichtingen uit de Wro voor het bestemmingsplan in werking. Het bestemmingsplan dient daarmee per 1 januari 2010 te voldoen aan de zogenaamde RO-standaarden:

• Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008);
• Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2008 (IMRO2008);
• Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten 2008 (STRI2008).

De regels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 (inleidende regels), met daarin een aantal begrippen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de regels in de overige hoofdstukken (begrippen en wijze van meten).
• Hoofdstuk 2 (bestemmingsregels), waarin per bestemming een bestemmingsomschrijving, bouwregels en ontheffing van bouwregels en gebruiksregels worden gegeven.
• Hoofdstuk 3 (algemene regels), waarin onder meer algemeen geldende bouw- en gebruiksregels, aanduidingsregels, ontheffing- en wijzigingsregels en procedure regels zijn opgenomen.
• Hoofdstuk 4 (overgangs- en slotregels), waarin het overgangsrecht en de slotregel is te vinden.

Inleidende, algemene en slotregels
De inleidende regels zijn overeenkomstig de SVBP2008 en het gemeentelijke 'Handboek bestemmingsplannen' en behoeven geen nadere toelichting. Ook de algemene regels en de slotregels behoeven hier geen nadere toelichting.

Bestemmingsregels
De bestemmingsegels hebben bijna alle een zelfde opbouw. Deze opbouw bestaat uit achtereenvolgens, voor zover aanwezig, de volgende basisleden:

• lid 1 bestemmingsomschrijving;
• lid 2 bouwregels;
• lid 3 ontheffing van de bouwregels.

De bestemmingsomschrijving is de centrale regel van elke bestemming. In deze bestemmingsomschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De ontheffingsregels en nadere eisen zijn gebaseerd op artikel 3.6 nieuwe Wet ruimtelijke ordening en geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om onder voorwaarden ontheffing te verlenen van of nader eisen te stellen aan een specifieke regel.

Gemengd (GD)
Binnen de bestemming gemengd wordt in principe horeca, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en kleinschalige bedrijvigheid toegestaan op de begane grond, met daarboven wonen. De bestemming gemengd is gekozen gezien de gemengde aard en de specifieke ligging van het plangebied. Er wordt gestreefd naar een optimale flexibiliteit in de uitwisseling van de verschillende functies binnen de bestemming, waardoor ook wonen op begane grond en andere functies op de bovenliggende bouwlagen is toegestaan na vrijstelling. Functies op de verdieping moeten daarbij wel gekoppeld zijn aan dezelfde functie op de begane grond, dit om de levendigheid en uitstraling in het gebied te handhaven. Parkeren ten behoeve van de bebouwing langs de loper vindt bij voorkeur volledig ondergronds plaats en in ieder geval uit het zicht.
Het voormalige belastingkantoor heeft de bestemming 'Gemengd' gekregen in plaats van de meer beperkte bestemming 'Kantoor'. Het is daardoor toegestaan om verschillende (openbare en maatschappelijke) functies in dit gebouw te vestigen, wonen is echter uitgesloten. Het pand is gelegen in de loper en dient openheid te behouden rondom, waardoor er geen ruimte is voor afgeschermde privé-ruimte zoals een tuin. Parkeren ten behoeve van het voormalige belastingkantoor is dan ook geregeld met een specifieke aanduiding binnen de bestemming 'Groen'.

Groen (G)
De bestemming 'Groen' is gegeven aan het structurele en te handhaven/te beschermen groen in het plangebied, zoals het midden van de loper en het gebied rond de watertoren. Binnen de bestemming groen zijn plantsoenen, groenstroken, fiets- en voetpaden, uitritten, bermen met beplanting, water en speelvoorzieningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeren' is parkeren toegestaan ten behoeve van het voormalige belastingkantoor.

Verkeer (V)
De bestemming 'Verkeer' is gegeven aan het openbaar gebied in het plangebied met voornamelijk een verkeersfunctie. Binnen de bestemming zijn (openbare) verkeers- en verblijfsdoeleinden toegestaan, zoals het busstation met bijbehorende wachtruimten en andere voorzieningen. Daarnaast zijn ook (ondergrondse) parkeervoorzieningen toegestaan en groen met voorzieningen ten behoeve van de infiltratie van water en speelvoorzieningen. Binnen deze bestemming is ook de aanduiding 'tunnel' opgenomen ten behoeve van de aanleg van een tunnel voor realisatie van de Groene Loper.

Verkeer – Voet-/fietspad (V-VF)
Het tot 'Verkeer – Voet-/fietspad' bestemde gebied betreft een deel van de loper. De bestemming is vergelijkbaar met de bestemming 'Verkeer', maar is specifiek bestemd voor langzaam verkeer zoals voetgangers en fietsers. Gemotoriseerd verkeer is ter plaatse niet toegestaan.

Verkeer – Railverkeer (V-R)
Het tot ' Verkeer – Railverkeer' bestemde gebied betreft het stationsgebouw van Oldenzaal en gronden bestemd voor o.a. voorzieningen voor het railverkeer, (openbare) verkeers- en verblijfsdoeleinden, zoals het busstation met bijbehorende wachtruimten en andere voorzieningen, groenvoorzieningen, met daaraan ondergeschikt het gebruik van de gebouwen ten behoeve van lichte vormen van horeca en detailhandel. Net als in de bestemming 'Verkeer' is ook hier de aanduiding 'tunnel' opgenomen ten behoeve van de van de aanleg van een tunnel voor de realisatie van de Groene Loper. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'tunnel' grotendeels ook de aanduiding 'spoorweg' opgenomen om ook het boven de tunnel gelegen spoor toe te staan.

Wonen (W)
Binnen de bestemming 'Wonen' wordt wonen toegestaan, eventueel in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep.

De meeste aanduidingen op de plankaart spreken voor zich. De bouwaanduiding 'karakteristiek' [ka], de functieaanduiding 'waardevolle boom' (wm) en de gebiedsaanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied' vragen nog een nadere toelichting die hieronder wordt gegeven.

Karakteristiek [ka]
Gebouwen aangeduid met 'karakteristiek' zijn beeldbepalende gebouwen. In artikel 11 zijn regels opgenomen ter bescherming van die gebouwen. De bescherming strekt er toe te voorkomen dat karakteristieke gebouwen geheel of gedeeltelijk worden gesloopt of dat de beeldbepalende hoofdvorm wordt aangetast. Voor sloop van een beeldbepalend gebouw is een aanlegvergunning vereist, welke slechts kan worden verleend indien geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de beeldbepalende hoofdvorm van het gebouw.

Waardevolle boom (wm)
Waardevolle bomen zijn als zodanig aangeduid op de verbeelding. In artikel 11 zijn ook regels opgenomen ter bescherming van die bomen. De bescherming strekt er toe te voorkomen dat binnen een straal van 10 meter vanaf de stam rond de waardevolle boom niet wordt gebouwd. Het is verboden zonder een aanlegvergunning de boom te vellen of te rooien dan wel zodanige handelingen te verrichten die de dood van of ernstige schade aan de boom veroorzaken.

Wro-zone – wijzigingsgebied
Gebieden aangeduid met 'Wro-zone – wijzigingsgebied' kunnen door middel van een wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 3.6 Wro gewijzigd worden. Deze gebiedsaanduiding is gelegd op gebieden die ontwikkeld zullen worden maar waarvan de plannen nog onvoldoende concreet uitgewerkt zijn. In gebieden met een aanduiding 'Wro-zone – wijzigingsgebied' is de bestaande planologische situatie als zodanig bestemd. De bestaande bestemmingen kunnen gewijzigd worden naar de bestemmingen 'gemengd'', 'groen', 'verkeer', 'verkeer-voet-/fietspad' en 'wonen' ter uitvoering van het Masterplan Stationsplein Oldenzaal Centraal.

Volgens artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is kostenverhaal door middel van een overeenkomst of via een exploitatieplan noodzakelijk is indien er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Omdat onderhavig bestemmingsplan voorziet in de bouw van een of meerdere woningen en andere hoofdgebouwen is het regelen van kostenverhaal noodzakelijk.

Dit bestemmingsplan heeft enerzijds een consoliderend karakter en voorziet anderzijds in de realisatie van een aantal (woning)bouwprojecten en herinrichting van de openbare ruimte.

Voor de realisatie van de bouwprojecten worden met de individuele (project)ontwikkelaars overeenkomsten gesloten waardoor het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

De herinrichting van de openbare ruimte is een gemeentelijke aangelegenheid. De Groene Loper is een uitbreiding van de reeds in gang gezette herinrichting van het Stationsplein. De herinrichting van het Stationsplein is, voor zover het plan van de Groene Loper dat mogelijk gemaakt, reeds grotendeels gerealiseerd. De inrichting van de loper bij Green Orange wordt nog uitgevoerd. De kosten voor de Groene Loper worden geschat op 12,9 mln. Euro. De dekking van deze kosten komt uit verschillende externe bijdragen (11,4 mln euro) en gemeentelijke inzet (1,5 mln euro). Voor deze inzet is nog separaat of bij vaststelling van het bestemmingsplan een besluit van de raad noodzakelijk. Dit betreft :

• Bijdrage programma Mooi Nederland (VROM-bijdrage, motie Van Heugten);
• Provinciale ontwikkelingsbijdrage stationsgebied Oldenzaal
• Spoorse doorsnijdingen ministerie Verkeer en Waterstaat
• Regio Twente (Agenda van Twente 2010)
• Gemeente Oldenzaal
• ProRail, NS-Poort (P+R e.d.)

De rijksbijdrage (Mooi Nederland) is afhankelijk gesteld van cofinanciering en uitvoering voor 1 januari 2013.

Voor zo ver het bestemmingsplan consoliderend is hoeft hier geen overeenkomst voor worden gesloten of een exploitatieplan voor worden vastgesteld. Er is een bestemmingsreserve Oldenzaal Centraal gevormd. Voor de dekking van eventuele onrendabele plandelen kan hierop een beroep worden gedaan.
Op basis van het voorgaande wordt het plan financieel economische haalbaar geacht en is de vaststelling van een exploitatieplan met dit bestemmingsplan niet noodzakelijk.

Inspraak is verleend op basis van de gemeentelijke inspraakverordening. In deze verordening wordt verwezen naar afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voor wat betreft de procedure.

Voor grotere projecten in de gemeente en voor het bereiken van kwaliteit van de planvorming en het vergroten van draagvlak wil de gemeente Oldenzaal inspraak blijven toepassen.

Op 5 juli 2005 is er een informatieavond geweest over het Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal. Er is deze avond een toelichting gegeven aan belangstellenden over dit plan. Reacties hierop zijn meegenomen en verwerkt in het definitieve plan.

Op 2 november 2006 is er een inloopnamiddag geweest over de herinrichting van het stationsplein. Tijdens deze middag is het ontwerpplan “Inrichting openbare ruimte Stationsplein Oldenzaal” gepresenteerd.

Op 25 april 2010 is een inloopavond geweest over de varianten van de Groene Loper. Hierbij zijn de bewoners van Zuid-Berghuizen en uit de omgeving van het station uitgenodigd.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn.

In het kader van de Waterparagraaf en bijbehorende watertoets heeft overleg plaats gevonden met het Waterschap Regge en Dinkel.

Over het (concept) voorontwerpbestemmingsplan 'Stationspark Oldenzaal Centraal' heeft ambtelijk overleg plaatsgevonden met de provincie Overijssel ¹⁹ . Naar aanleiding van dat overleg is besloten het gebied Stationsplein uit het totale plangebied te halen en deze in dit bestemmingsplan te vervatten. De opmerkingen van het overleg zijn meegenomen in het opstellen van onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan wordt voor een periodiek overleg van de gemeente Oldenzaal en de provincie Overijssel op de agenda gezet. Op 28 september 2010 heeft periodiek overleg plaats gevonden met de provincie Overijssel. Tijdens dit overleg is de stand van zaken omtrent Oldenzaal Centraal besproken. De provincie Overijssel is door de gemeente Oldenzaal op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen inzake de Groene Loper en de locatie Structon. De provincie Overijssel heeft in dit overleg aangegeven dat, gelet op de informatie die is verstrekt, nader vooroverleg over het ontwerp bestemmingsplan voor de noordzijde van het station niet noodzakelijk is.

Overleg met andere instanties wordt niet relevant geacht voor dit plan.

1. 19. Ambtelijke notitie 'Voor-voorontwerp bestemmingsplan 'Oldenzaal-Centraal'- opmerkingen ter bespreking', H. Boerhof, Provincie Overijssel (3-1-2005)