het bestemmingsplan Oude Weerseloseweg 15 van de gemeente Oldenzaal ;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0173.BP10019-va01 met de bijbehorende regels en bijlage;

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijk informatie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

een kleinschalig bedrijf dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbij behorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft, met dien verstande dat hieronder in elk geval niet worden begrepen een detailhandelsbedrijf, een horecabedrijf, een seks- en /of pornobedrijf en een prostitutiebedrijf;

een beroep op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbijbehorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

een bedrijfseconomische eenheid gericht op het behalen van winst;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime;

een op zich zelfstaand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op het bouwperceel kan worden aangemerkt;

de situatie waarin twee huishoudens één woning bewonen, waarbij de woning één hoofdtoegang heeft en de ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien het een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijk huishouden.

de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m2);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m3);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. artikel 3.2.2 voor het bouwen van erkers met afwijkende afmetingen, mits dit uit oogpunt van welstand aanvaardbaar is.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maximaal één woning;
2. b. de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat het vloeroppervlak dat (mede) wordt gebruikt voor de uitoefening van het beroep niet meer mag bedragen dan 20% van het gezamenlijke vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen met een maximum van 30 m2;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
3. c. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot maximaal 10 m.

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. b. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Oldenzaal, Oude Weerseloseweg van de gemeente Oldenzaal.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van

De griffier, De voorzitter,

……………… ………………

Dit bestemmingsplan bevat de planologische regeling voor de bouw van een woning op een perceel gelegen aan de Oude Weerseloseweg te Oldenzaal. Het plangebied is gelegen in de woonwijk De Graven Es ten noorden van Oldenzaal. Met het bestemmingsplan bestaat het voornemen binnen het plangebied een woning te realiseren. Deze ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan "De Graven Es", waar de woonbestemming van het plangebied niet voorzien is van een bouwblok. Het bouwen van een woning, op plaatsen die niet voorzien zijn van een bouwblok is in het vigerend bestemmingsplan niet mogelijk is. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient het vigerende bestemmingsplan te worden herzien.

Het bestemmingsplan "Oude Weerseloseweg" bestaat uit de volgende stukken:

1. 1. verbeelding, schaal 1: 500;
2. 2. regels
3. 3. toelichting
4. 4. bijlagen

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt toch een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen in de woonwijk De Graven Es ten noordwesten van het centrum Oldenzaal. Onderstaande afbeelding geeft de situering van het plangebied in de gemeente Oldenzaal.

Afbeelding 1 overzichtstekening

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'De Graven Es' waar de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' van toepassing zijn. In afbeelding 2 is het plangebied in het bestemmingsplan weergegeven. Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, binnen het hier aangewezen bouwvlak. Ter plaatse van de gevraagde woning is geen bouwvlak aanwezig, waardoor het initiatief op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is.

In de toelichting van het bestemmingsplan De Graven Es is voor het plangebied het volgende opgenomen:

In de toekomst zijn mogelijk mogelijkheden voor woningverdichting voorzien op de percelen Oude Weerseloseweg 11, 15 en 17. Gedacht kan worden aan 1 á 2 woningen per perceel. Voor deze en overige eventuele nieuwe ontwikkelingen zal in de toekomst een aparte bestemmingsplan procedure moeten worden gevolgd.

Het bestemmingsplan 'De Graven Es´ is op 28 november 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Oldenzaal, waardoor het plan juridische rechtskracht heeft.

Afbeelding 2 vigerend bestemmingsplan (met het plangebied rood omkaderd)

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele situatie van het plangebied en de planbeschrijving. In hoofdstuk 3 komt het relevante ruimtelijk beleid aan de orde. In Hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de voor het plan relevante milieu aspecten. De juridisch-technische aspecten van de opgenomen regeling zijn opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

De Graven Es betreft één van de vier na-oorlogse woonwijken (namelijk Zuid Berghuizen, De Thij, De Graven Es en De Essen) die rondom de schil van de binnenstad van Oldenzaal zijn gebouwd. In de jaren negentig is de ontwikkeling van De Graven Es begonnen. Recent is daar het noordelijk deel van de wijk bijgekomen. De bouw hiervan is gestart in 2008.

In de gehele wijk overheerst de woonfunctie. Het woningaanbod bestaat voor het overgrote deel uit ruime eengezinswoningen, waarbij het woningtype, bestaand uit vrijstaande -, dubbele -, geschakelde en rijtjeswoningen, zeer gevarieerd is. De bebouwing wordt voor het overgrote deel gevormd door laagbouw. De bouwblokken zijn bestemd voor koopwoningen, wooneenheden voor gehandicapte ouderen en huurappartementen bestemd voor ouderen. De woningen langs de Oude Weerselose weg zijn vrijstaande koopwoningen en vallen in het duurdere segment.

Als stedenbouwkundige opzet van de Graven Es is gekozen voor rechte, korte straten, met woningen die op de straat zijn gericht en met een duidelijk onderscheid tussen voor- en achterzijde. De woningen zijn in één lijn gesitueerd, evenwijdig aan de straat. Het parkeren vindt voornamelijk op eigen terrein plaats. Naast projectmatig gebouwde woningen is er ook sprake van particuliere bouw. De verdeling is circa 50% projectmatige bouw en 50% particuliere bouw.

Het plangebied maakt deel uit van een gebied met een ander karakter dan de planmatig en projectmatig opgezette woonwijk. Er is sprake van bebouwing uit het voormalige agrarische tijdperk, wat zich kenmerkt door ruim opgezette kavels en op het erf gerichte bebouwing met kenmerken van de voormalige boerderij. De oorspronkelijke landelijke bebouwing is omsloten door de planmatige ontwikkelde particuliere en projectmatige woningbouw. Afbeelding 3 laat het stedenbouwkundig beeld zien rondom het plangebied.

Afbeelding 3 bebouwingsstructuur De Graven Es met plangebied geel omkaderd

Het plangebied is niet openbaar toegankelijk en heeft geen openbare gebruiksfunctie. Het perceel is in gebruik door de naastgelegen woning; Oude Weerseloseweg 15 als zijtuin, boomgaard en (klein-) veeweide met veehuisvesting (schapen, geiten, ganzen, kippen en hanen).

Afbeelding 4 foto Plangebied

De Oude Weerseloseweg maakt onderdeel uit van de 30 km zone van de woonwijk en kenmerkt zich door de aanwezigheid van een bomenrij die het gebied afscheidt van het zuidelijk deel van de Graven Es. Deze bomenrij maakt onderdeel uit van een groenstructuur, dat verder in het stedelijk gebied doorloopt en aansluiting vindt op andere bomenlanen. Vanwege de ligging en de vormgeving van De Oude Weerseloseweg heeft de weg ook betekenis als fietsroute netwerk Overijssel.

Afbeelding 5 uitsnede Oude Weerseloseweg (30 km) met bomenrij

In de nieuwe situatie zal het gebied in gebruik worden genomen voor het realiseren van één nieuwe vrijstaande woning. De woning zal aansluiten bij de planmatige opgezette woningen, door de oriëntatie op de openbare weg in lijn met de rooilijn van naastgelegen hoekwoning (gelegen aan op de kruising Erve Stegdieks en de Oude Weerseloseweg)

De nieuwe woning bestaat uit één laag met kap. Het betreft net als de naastgelegen woning, particuliere woningbouw, wat zich kenmerkt door de individueel/ uniek vormgegeven woningbouw. De hoofdmassa zal bestaan uit twee aan elkaar gebouwde bouwmassa's, welke ten opzichte van elkaar verspringt. Het achterste deel zal in gebruik zijn voor de garage, berging en bijkeuken. Het voorste deel zal bestaan uit de hoofdwoning.

Afbeelding 6 situatietekening en aanzichten bouwplan

Het rijksbeleid voor de ruimtelijke ordening van Nederland is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De uitvoering van dit rijksbeleid wordt gewaarborgd in de AMvB Ruimte, waarin met juridisch bindende regels de nationale belangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte zijn vastgelegd, die moeten doorwerken in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen waarin het nationaal ruimtelijk beleid en de daarbij behorende doelstellingen tot 2020 zijn opgenomen. Hoofddoel is het scheppen van ruimte voor de ruimtevragende functies. Het Rijk mengt zich niet in kwesties op microniveau maar stuurt op hoofdlijnen. Het motto is, “Decentraal wat kan, centraal wat moet”.

Een belangrijk element in de visie vormt de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). In de RHS zijn de gebieden en netwerken opgenomen die in belangrijke mate ruimtelijk structurerend zijn voor Nederland. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de Ecologische hoofdstructuur, de Nationale Landschappen en de mainports Schiphol en Rotterdam.

Het rijk heeft voor de RHS een grotere verantwoordelijkheid dan daarbuiten. Buiten de RHS stelt het rijk zich terughoudend en selectief op. Hier is het beleid gericht op het waarborgen en zo mogelijk vergroten van de basiskwaliteit. De primaire verantwoordelijkheid voor deze kwaliteit ligt bij de provincies.

Het plangebied maakt geen deel uit van de Ruimtelijke Hoofdstructuur en heeft geen gevolgen voor nationale ruimtelijke belangen. Conform het motto decentraal wat kan, zal de verantwoordelijkheid voor de inrichting van het ruimtelijk gebied worden neergelegd bij decentrale overheden.

Het provinciaal beleid van Overijssel is vastgelegd in een integraal document namelijk de Omgevingsvisie Overijssel. Om het provinciaal beleid juridisch te borgen heeft de provincie Overijssel de omgevingsverordening Overijssel vastgesteld. In deze paragraaf is het initiatief getoetst aan beide documenten.

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie schetsen Provinciale Staten hun visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van onze provincie. Het vizier is daarbij gericht op 2030. Zij geven aan wat volgens hen de ambities en doelstellingen van provinciaal belang zijn en hoe zij Gedeputeerde Staten opdragen deze te realiseren. Provinciale Staten heeft de Omgevingsvisie op 1 juli 2009 vastgesteld.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.
Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus. Aan de hand van de drie niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. De drie niveaus komen hieronder aan de orde.

1. Generieke beleidskeuzes (of)
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Met het plan zal de bouw van één nieuwe woning mogelijk worden gemaakt binnen het stedelijk gebied van Oldenzaal. Er is geen strijdigheid met het beleid tot zuinig ruimte gebruik zoals dit door de provincie met de SER-ladder wordt nagestreefd.

In de kaarten behorende bij de generieke beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie is het plangebied aangewezen als intrekgebied Weerselo, fietsroute netwerk Overijssel, mogelijk zoekgebied voor zoutwinning, en als redelijk geschikte locatie voor warmte/ koude opslag in de bodem. Voor het realiseren van woningbouw heeft enkel het "intrekgebied Weerselo" betekenis.

Het intrekgebied “levert” feitelijk het grondwater voor de drinkwatervoorziening. Bescherming van de kwaliteit van het grondwater is daarmee van groot belang en zwaarwegend bij verdere ontwikkeling. In het intrekgebied worden geen functies toegelaten die risicovol zijn voor de grondwaterkwaliteit. Als ontwikkelingsmogelijkheden wordt in de omgevingsvisie aangegeven dat er kansen liggen voor natuurontwikkeling, landbouw, recreatie, en niet-bedreigende stedelijke functies. Het bouwen van een woning levert geen verhoogd risico op voor de grondwaterkwaliteit en heeft verder geen negatieve gevolgen voor het intrekgebied.

Voor het overige zijn er ten aanzien van de generieke beleidskeuzes geen vermeldenswaardige aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Van grote belemmeringen is niet gebleken.

2. Ontwikkelingsperspectieven (waar)
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

Het plangebied is aangeduid als 'woonwijk' binnen het ontwikkelingsperspectief 'dorpen en kernen als veelzijdige leefmilieus (breed spectrum woon- werk- en mixmilieus)'. Het ontwikkelingsperspectief 'woonwijk' verzet zich niet tegen de bouw van woningen als vervanging van het bestaande bedrijfspand.

3. Gebiedskenmerken (hoe)
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De nieuwe ontwikkeling moet zoveel mogelijk aansluiten bij de gebiedskenmerken. De voor onderhavige locatie geldende lagen met bijbehorende gebiedskenmerken zijn:

1. 1. natuurlijke laag: beekdalen en natte laagtes
2. 2. laag van het agrarisch cultuurlandschap: jonge heide- en broekontginningslandschap
3. 3. stedelijke laag: bebouwingschil 1955 - nu
4. 4. lust en leisurelaag: niet van toepassing

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de stedelijke laag. Met de realisatie van het plan wordt geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van de beekdalen en natte laagtes en het jonge heide- en broekontginningslandschap. Het landschapskenmerk is nu bebouwd gebied (woonwijk, bedrijventerrein, enz.), waarop de voorgenomen invulling aansluit.

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling geen provinciale belangen aan de orde zijn. Het initiatief is hiermee in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde beleid.

Omgevingsverordening Overijssel
In de omgevingsverordening heeft de provincie regels ter bescherming van het provinciaal belang vastgelegd. De genoemde beleidonderwerpen uit de omgevingsvisie is in de omgevingsverordening vastgelegd in voor gemeenten bindende regels.

Voor onderhavige ontwikkeling zijn de regels voor het aspect wonen en intrekgebied Weerselo van de omgevingsverordening van toepassing.

Voor het aspect wonen is in de omgevingsverordening in artikel 2.2.2 bepaald dat de ontwikkeling in lijn moet zijn met de gemeentelijke woonvisie en afstemming met de buurtgemeenten en de provincie moet hebben plaatsgevonden. Onder het kopje gemeentelijk beleid heeft een toets plaatsgevonden aan de woonvisie van gemeente Oldenzaal, welke tevens is goedgekeurd door de provincie en is afgestemd met de buurgemeenten. Op deze wijze is aangetoond dat aan de regels voor het aspect wonen uit de omgevingsverordening is voldaan.

Vanwege de aanwijzing als intrekgebeid, dient het plangebied getoetst te worden aan de in de verordening gesteld regel; 'niet- risicovolle functies en grote functies in intrekgebieden (Artikel 2.13.5)'. Hierin is bepaald dat nieuwe grootschalige en voor de grondwaterkwaliteit risicogevoelige functies in beginsel alleen zijn toegestaan als wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening en het standstil principe. Het initiatief betreft geen grootschalig en voor de grondwaterkwaliteit risicogevoelige functie waardoor dit artikel voor het plangebied geen betekenis heeft.

Uit de behandeling van de provinciale omgevingsvisie is gebleken dat het initiatief niet in strijd is met het provinciaal beleid. Hiermee is het initiatief niet strijdig met de regels uit de omgevingsverordening Overijssel.

Prestatieafspraken Wonen gemeente Oldenzaal 2010-2015

Het beleidskader ten aanzien van wonen is vastgelegd in de prestatieafspraken 2010- 2015 met zowel de provincie Overijssel als samenwerkende gemeenten van Netwerkstad Twente. De prestatieafspraken benadrukken de gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en provincie ten aanzien van het woonbeleid. Gemeente en provincie beschouwen dit afsprakenkader als een werkdocument dat de gewenste resultaten vastlegt voor het wonen in de gemeente Oldenzaal.

Zo streven provincie en gemeenten naar een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, waarbij de focus wordt gelegd op:

• cultureel erfgoed;
• stedenbouwkundige en architectonische ontwerpen;
• overgang stad en platteland;
• bij bevolkingsverdunning of krimp de verruiming van de openbare ruimte.

Daarnaast kennen de gemeente en provincie ook een hoge priortering aan duurzaam wonen, in de vorm van energiebesparing. Zo is het streven dat per 1 januari 2015 ten minste 50% van alle sociale huurwoningen minimaal het energielabel B heeft. Daarnaast worden energiebesparingsmaatregelen gestimuleerd en draagt de provincie bij aan een pilotproject voor een energieleverende nieuwbouw woning en/of energiebesparende bestaande woning. Ook komt de provincie de gemeente tegemoet als de gemeente gedurende twee jaar een loket voor energie en duurzaamheid, excellente energiegebieden en/of een stimuleringsregeling particuliere woningverbetering opzet. Op het gebied van wonen, zorg en welzijn streeft de gemeente ernaar dat per 1 januari 2015 ten minste 50% van de huishoudens in een vorm van een woonservicegebied woont, zodat men zo lang mogelijk zelfstandig kan wonen. Een woonservicegebied biedt algemene voorzieningen, woningen met aanpasbare voorzieningen of woningen die geschikt zijn voor zorgbehoevenden zoals levensloopbestendige en nultreden woningen.

In de regio Twente dienen tot 2020 netto 13.000 extra woningen te worden gerealiseerd. Voor de gemeente Oldenzaal bedraagt dit tot 2015 circa 590 woningen. Woningen voor bijzondere doelgroepen zijn hier niet in meegenomen. Dit bedragen nog eens 90 woningen extra. Op basis van de gemeentelijke woon- of structuurvisie kan van deze aantallen worden afgeweken. Het nieuwbouwprogramma dient daarbij zoveel mogelijk binnen de contouren van het feitelijk bebouwd gebied per 1 januari 2010 te worden gerealiseerd. Maximaal 55% van het toe te voegen programma kan Oldenzaal buiten het bebouwd gebied realiseren. Gekeken naar collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) wil de gemeente Oldenzaal deze initiatieven tot 1 januari 2015 stimuleren, de provincie Overijssel steunt dit door middel van een stimuleringsregeling

Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal 2010- 2015

Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Goed wonen en leven in Oldenzaal vastgesteld. In de woonvisie staan drie thema's centraal voor het wonen in Oldenzaal:

1. 1. Wonen op maat
2. 2. Trots op onze wijken
3. 3. Stedelijkheid op maat

Het initiatief betreft een goed ingepast plan, wat een verbetering oplevert voor de stedenbouwkundige kwaliteit en ruimtelijke ordening situatie ter plaatse, waardoor het initiatief past binnen de kwalitatieve doelstellingen uit deze woonvisie.

Qua woningbouwopgave is in de woonvisie aangesloten bij de Prestatie afspraken wonen 2010-2015 tussen gemeente en provincie. Het realiseren van een woning is opgenomen in het woningbouwprogramma van de woonvisie.

Welstandsnota (2012)

In de gemeentelijke welstandsnota is Oldenzaal opgesplitst in zes deelgebieden met elk hun eigen karakteristieke kenmerken. De deelgebieden zijn: stadscentrum, schil, historische uitvalswegen, woonwijken, bedrijventerreinen en stadsrandgebied. Het plangebied is ingedeeld in het deelgebied “woonwijken”.

Er bestaat in de woonwijken veel waardering voor de goede algehele ruimtelijke kwaliteit met weinig zwakke plekken. Positief is het onderscheid in architectuur in iedere wijk. De kwaliteit van het grondgebonden wonen, met een goed voorzieningenniveau, eigen tuinen en relatief veel zorg en aandacht voor het openbaar groen ervaart men als prettig. Het beleid voor dit deelgebied is dan ook gericht op het handhaven en waar nodig versterken van de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor wat betreft de structuur als de bebouwingskenmerken. Tevens richt het beleid zich op het voorkomen of terugdringen van storende elementen in het straatbeeld.

Als algemene criteria voor dit deelgebied zijn onder andere opgenomen:

• behouden van de gevarieerdheid tussen de architectonische eenheden;
• respecteren van de karakteristieken van de verschillende architectonische eenheden;
• Individuele aanpassingen mogen niet ten koste gaan van de structurele hoofdkarakteristiek.

Het initiatief past binnen boven genoemde uitgangspunten van de welstandsnota. Voor de omgevingsvergunning bouwen zal een nadere toetsing aan de welstandsnota plaatsvinden.

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichtte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd. Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar onderzoeksrapportages, welke als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd.

In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.

De gemeente Oldenzaal heeft gemeentelijk archeologiebeleid ontwikkeld. Het plangebied ligt in een zone die op de archeologische waardekaart van de gemeente geen verwachtingswaarde is toegekend, wat betekent dat de noodzaak tot archeologie onderzoek per geval dient te worden bekeken. In de directe omgeving is al veel onderzoek verricht voorafgaand aan de ontwikkeling van de woonwijk De Graven Es. Uit de gegevens van deze onderzoeken is geen archeologisch onderzoek nodig en kan worden vastgesteld dat het plangebied in een zone met een lage archeologische verwachtingswaarde ligt, waardoor in het kader van de ruimtelijke procedure geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Afbeelding 7 Plangebied in verwachtingskaart van archeologiebeleid gemeente Oldenzaal

In het plangebied komen geen rijks- en gemeentelijke monumenten voor. Er zijn bovendien geen beeldbepalende panden aanwezig. Het aspect cultuurhistorie vormt hierdoor geen aspect, waar binnen het plangebied rekening dient te worden gehouden.

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan of vaststelling van een Wro-procedure een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. De gevraagde woning is aan te merken als geluidsgevoelige functie, zoals bedoeld in de Wgh. De woning is in een woonwijk gelegen waar een 30 km zone geldt. Omdat de nieuwe woning aan een 30 km weg (namelijk de Oude Weerseloseweg) is gelegen en 30 km wegen in het kader van de Wgh geen verplichte onderzoekszone hebben is nader onderzoek naar wegverkeerslawaai in het kader van de Wgh niet noodzakelijk.

Het plangebied is verder niet gelegen in een onderzoekszone van een spoorweg, een geluidshindercirkel van andere functies of vliegverkeerszone, waardoor voor deze aspecten geen nader onderzoek noodzakelijk is.

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening van het bestemmingsplan is het zaak door middel van een bodemonderzoek de bodemgesteldheid van het plan inzichtelijk te maken. Indien sprake is van bodemverontreiniging dient een afweging plaats te vinden over de te realiseren functies op dan wel nabij betreffende verontreiniging alsmede voor de mogelijke kosten omtrent bodemsanering. De kwaliteit van de bodem dient uiteindelijk zodanig te zijn, dat zij geen belemmering oplevert voor de ter plaatse te realiseren bebouwing, c.q. functies.

Door Lycens Milieu & Ruimte is een bodemonderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn als bijlage 1 van onderhavige toelichting opgenomen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de bodemkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de beoogde nieuwbouw van de woning.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Natuurbeschermingswet

Natuurgebieden of andere gebieden die belangrijk zijn voor flora en fauna kunnen op basis van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn (Natura2000) worden aangemerkt als speciale beschermingszones (SBZ's). Het plangebied bevindt zich niet in de nabije omgeving van SBZ.

Flora en Faunawet

Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

De locatie heeft geen of een zeer lage natuurwaarde en is niet van belang voor beschermende planten- en diersoorten. Ook zijn de gronden gezien hun aard en gebruik als tuin niet geschikt als verblijf- of foerageerplaats. Nader (veld)onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet wordt niet noodzakelijk geacht.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Per 1 januari 2010 moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Die beperkingen moeten in milieuvergunningen en bestemmingsplannen zijn vastgelegd. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen.

Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi)
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen (Brzo)
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRvgs). Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen is het Structuurschema buisleidingen (SBUI) van toepassing. Overigens bevinden er zich in het plangebied geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Het doel van het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' is om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken.

Aan hand van de Risicokaart Overijssel is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart Overijssel staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven.

Afbeelding 8 Uitsnede Risicokaart Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

In de ruimtelijke ordening wordt bij het bepalen van de verenigbaarheid van functies gebruik gemaakt van richtafstanden en normen die zijn opgenomen in de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven.

Uit een inventarisatie van het nog vrij recente bestemmingsplan ´De Graven Es´ blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen andersoortige functies dan wonen aanwezig is. Uit de bedrijven en milieuzoneringsinventarisatie van het vigerend bestemmingsplan blijkt dat er binnen plangebied geen hindercontouren vanuit bedrijvigheid en andersoortige functies aanwezig zijn. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt daarmee voor het gevraagde initiatief verder geen nadere aandacht.

De watertoets - zoals deze in het kader van ruimtelijke plannen dient te worden uitgevoerd - is het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De watertoets wordt uitgevoerd binnen de bestaande wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en water. De watertoets vormt de verbindende schakel tussen het waterbeheer en de ruimtelijke ordening.

De initiatiefnemer heeft het waterschap Regge en Dinkel geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen negatieve invloed op de waterhuishouding. In het kader van een goede ruimtelijke ordening vormt het aspect water verder geen aandachtspunt. In bijlage 2 is de watertoets opgenomen.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde die behoort bij hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (in werking getreden per 01-08-2009).

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit niet "in betekenende mate" zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is. Toch kan het in een concrete situatie voorkomen dat een afwijking van de planregels gewenst is. Daarom zijn er in het bestemmingsplan afwijkingsbevoegdheden opgenomen. De bevoegdheid om af te wijken van bepaalde regels is gebaseerd artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de "Wet algemene bepalingen omgevingsrecht" (Wabo) . De uitvoering berust bij burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid maakt kleine afwijkingen mogelijk binnen de aan de grond toegekende bestemming.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

6.1.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Op de verbeelding zijn soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd tenzij in de tekst anders vermeld. De op de verbeelding of in de regels aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

6.1.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

6.1.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Antidubbeltelbepaling

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

• Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven voor kleine ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan.

• Algemene wijzigingsregels

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven voor kleine ondergeschikte wijzigingen van het bestemmingsplan.

6.1.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

In deze paragraaf volgt een nadere toelichting van de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen.

Bestemmingen "tuin" en "wonen" (artikel 3 en 4)

Deze bestemmingen zijn toegekend aan gronden waarop het wonen de hoofdfunctie vormt. Voor de woningen zijn op de verbeelding ruim bemeten bouwvlakken aangegeven, zodat in beginsel vrijheid bestaat ten aanzien van de situering en de oppervlakte van hoofd- en bijgebouwen.

Omdat onbeperkte bouwmogelijkheden stedenbouwkundig niet gewenst zijn en bovendien kunnen leiden tot aantasting van het woongenot voor omwonenden, is in de bouwregels een aantal beperkingen gesteld. Deze beperkingen bestaan onder andere uit een maximum aan het bebouwbare oppervlak van een bouwperceel. Het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak is gekoppeld aan de grootte van het bouwperceel. Zo mag de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen buiten het bouwvlak maximaal 50 m2 bedragen voor percelen kleiner dan 500 m2, 75 m2 voor percelen groter dan 500 m2 en 100 m2 voor percelen groter dan 1.000 m2.

Verder is een voorgeschreven situering van bijgebouwen op minimaal 6 meter achter de voorgevel of het verlengde daarvan van het hoofdgebouw opgenomen. Daarnaast gelden uiteraard maximale bouwhoogtes.

Binnen de bestemming "wonen" zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen. Afwijking kan onder ander worden verleend voor het uitoefenen van een aan huis verbonden bedrijf. Belangrijkste voorwaarde is dat het een bedrijf betreft dat is opgenomen in de categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage bij de regels) of een bedrijf dat daaraan naar zijn aard, omvang en mate van milieuhinder gelijk te stellen is.

Daarnaast kan omgevingsvergunning worden verleend voor het bouwen van een dakopbouw tot een goothoogte van maximaal 7,7 meter, het plaatsen van dakkapellen en het bouwen van bepaalde bouwwerken, geen gebouw zijnde. Deze afwijkingsbevoegdheden zijn vooral bedoeld om maatwerk te kunnen leveren in bijzondere (reeds afwijkende) situaties.

Tuinen, behorende bij de woonfunctie, zijn bestemd tot “tuin”. Uitbouwen, in de vorm van erkers bij de hoofdgebouwen van de op de aangrenzende gronden gelegen woningen of bouwwerken geen gebouw zijnde, mogen binnen deze bestemming onder voorwaarden worden gebouwd.

Op basis van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Op basis van artikel 6.12, tweede lid kan in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen. Als gevallen als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid wordt onder andere aangewezen de gevallen waarin er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f van het Besluit ruimtelijke ordening. Aan deze onderdelen wordt voldaan, waardoor geen exploitatieplan hoeft worden vastgesteld. Voor de economische uitvoerbaarheid is met de initiatiefnemer en gemeente een planschade en exploitatieovereenkomst gesloten.

Procedure

Vanaf 24 april 2013 heeft het ontwerp-bestemmingsplan zes weken lang tot en met 4 juni 2013 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is geen zienswijze naar voren gebracht.

Aan het vereiste bestuurlijk vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1van het Bro is voldaan. Het initiatief valt niet binnen de provinciale lijst, voor de plannen die de provincie Overijsel in het kader van vooroverleg wil zien. Aan het waterschap is via de digitale watertoets de gelegenheid gebonden te reageren op het plan.

Ambtelijke wijziging

Geconstateerd is dat het ontworpen bouwplan gedeeltelijk buiten het bouwvlak is gesitueerd, waardoor het bouwvlak is verlengt van 13 tot 15 meter.