In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan "Hengelosestraat 250 t/m 254" met identificatienummer NL.IMRO.0173.BP16055-va01 van de gemeente Oldenzaal;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een beroep op het gebied van zakelijke of maatschappelijke dienstverlening, dat door de gebruiker van de woning wordt uitgeoefend in de woning of een daarbij behorend bijgebouw, waarbij de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de planregels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

een bedrijfseconomische eenheid, gericht op het behalen van winst

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse, al dan niet in samenhang met het bedrijfsmatig verschaffen van logies en/of het exploiteren van zaalaccommodatie, met uitzondering van een discotheek;

een persoon of groep personen die een huishouding voert;

de situatie waarin twee huishoudens één woning bewonen, waarbij de woning één hoofdtoegang heeft en de ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag, afgedekt met een dak;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. in andere gevallen; de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een huishouden;

een gebouw, hetzij vrijstaande, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

De voor 'Agrarisch - Landschappelijke waarde' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het weiden van vee en/of het verbouwen van gewassen (niet in een volkstuincomplex);
2. b. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de landschappelijke waarde;
3. c. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
4. d. water(berging) en de waterhuishouding;
5. e. extensief recreatief medegebruik in de vorm van een klootschietbaan, voet-, fiets- en/of ruiterpaden;

met daarbijbehorende andere-bouwwerken en voorzieningen, niet zijnde anderebouwwerken en voorzieningen ten behoeve van de opslag van mest, en terreinen.

Op de tot 'Agrarisch - Landschappelijke waarde' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere-bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

• de bouwhoogte niet meer dan 1,50 m mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in 3.1 en 3.2 voor:

1. a. gronden die feitelijk niet meer in gebruik zijn ten dienste van een agrarisch bedrijf, voor het gebruik van die gronden als tuin of erf ten dienste van een nabijgelegen woning, met dien verstande dat:
   1. 1. de totale terreinoppervlakte van woning, erf en tuin aaneengesloten ligt en niet meer mag bedragen dan 850 m2;
   2. 2. daar uitsluitend andere-bouwwerken ten dienste van woondoeleinden mogen worden gebouwd en met inachtneming van hetgeen dienaangaande in de regels is geregeld;
   3. 3. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
      • de milieusituatie;
      • de verkeersveiligheid;
      • de gebruiksmogelijkheden van de (aangrezende) gronden;
      • de waarden van de (aangrezende) gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde de bestemming te wijzigen in de bestemming(en) 'bos' en/of 'natuur', mits:

1. a. natuurontwikkeling uitsluitend plaatsvindt ter uitvoering van het Natuurgebiedsplan Noordoost-Twente dan wel een landschapsontwikkelingsplan;
2. b. het ruimtelijke en hydrologisch afgeronde (natuur)eenheden betreft;
3. c. omliggende agrarische bedrijven bij de realisatie van een nieuw landgoed niet onevenredig in hun ontwikkelingsmogelijkheden zullen worden gehinderd;

en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de milieusituatie;
• de gebruiksmogelijkheden van de (aangrenzende) gronden;
• de waarden van de (aangrenzende) gronden.

De voor 'bedrijf - verkooppunt motorbrandstoffen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf -bedrijfsactiviteit', uitsluitend voor de verkoop van dieselbrandstof;

met daarbijbehorende gebouwen, een bedrijfswoning daaronder niet begrepen, andere bouwwerken en terreinen.

Op de tot 'bedrijf - verkooppunt motorbrandstoffen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

De voor 'horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• horecabedrijven;
• één bedrijfswoning;

met daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen, erven, terrassen, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen.

Op de tot horeca bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, groenvoorzieningen, erfverharding, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze gronden dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan.

Uitsluitend de volgende bebouwing is toegestaan:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van:
   1. 1. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde vóór de voorgevel of een naar de weg gekeerde zijgevel van het woonhuis of het verlengde daarvan mag niet meer dan 1 m bedragen;
   2. 2. in overige gevallen mag de bouwhoogte niet meer dan 2,50 m bedragen, met uitzondering van vlaggenmasten en lichtmasten waarvan de bouwhoogte niet meer dan 6 m mag bedragen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis gebonden beroep;
2. b. de huisvesting van twee huishoudens in één woonhuis (inwoning);
3. c. verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van bed & breakfast tot een oppervlakte van niet meer dan 50 m²;
4. d. de waterhuishouding;

met daarbijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en tuinen en erven.

Op de tot 'Wonen' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. (een) bovengrondse hoogspanningsverbinding(en) ten behoeve van het transport van elektriciteit;

met daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

Op de voor 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' aangewezen gronden mogen, in afwijking van hetgeen in de overige regels is bepaald, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de leiding worden gebouwd.

De voor 'Leiding - Olieleiding' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. a. (een) ondergrondse brandstoftransportleiding en gronden tot een afstand van 4 meter aan weerzijden daarvan;

met daarbij behorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.

1. a. Op de voor 'Leiding - Olieleiding' aangewezen gronden mogen, in afwijking van hetgeen in de overige regels is bepaald, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de leiding worden gebouwd;
2. b. mogen andere-bouwwerken ten dienste van de leiding worden gebouwd, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,50 m.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.2 en toestaan dat wordt gebouwd ten dienste van de basisbestemming, voor zover uit overleg met de leidingbeheerder blijkt dat daartegen uit hoofde van de bescherming van de leiding geen bezwaar bestaat.

De op de plankaart voor 'Waarde – Hoge archeologische verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden

Op de tot 'Waarde – Hoge archeologische verwachtingswaarde' bestemde gronden mogen uitsluitend andere-bouwwerken worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de aan de grond gegeven bestemming;
2. b. Onder een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
3. c. Onder een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt niet verstaan het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, het innemen van standplaats, indien en voor zover daarvoor ingevolge een wettelijk voorschrift een vergunning of ontheffing is vereist en deze is verleend;
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a en het bepaalde in 16.1, indien strikte toepassing van de verbodsbepalingen zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Onverminderd het bepaalde in de overige artikelen dienen, wanneer gebouwen worden gebouwd op gronden grenzend aan de bestemming 'verkeer', de volgende afstanden uit de as van de op de verbeelding onderscheiden wegen in acht genomen:

categorie: afstand uit de wegas:

VERKEER - klasse A 100 meter

VERKEER - klasse C 30 meter

VERKEER - klasse D 15 meter

Burgemeester en wethouder kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in 13.1, indien en voor zover uit overleg met de wegbeheerder blijkt dat daartegen uit hoofde van het wegbeheer, de verkeersveiligheid daaronder begrepen, geen bezwaar bestaat.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages, met uitzondering van oppervlakte- en inhoudsmaten, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de hoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de hoogte van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40 m;
6. f. de bestemmingsregels en toestaan dat de grenzen van het bouwvlak naar de buitenzijde worden overschreden door:
   1. 1. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen en schoorstenen;
   2. 2. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken;
   3. 3. (hoek)erkers over maximaal de halve gevelbreedte, ingangspartijen, luifels, balkons en galerijen, mits de bouwvlakgrens met niet meer dan 1,50 m wordt overschreden;
7. g. het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek-)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,50 m;
8. h. het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen;
9. i. de bestemmingsregels ten behoeve van jaarlijkse evenementen, festiviteiten en/of manifestaties.

De in lid 14.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de (aangrenzende) gronden.

De voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
4. d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw bedoeld voor wonen of een ander soort verblijf van mensen wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan de in Bijlage 2 opgenomen beleidsnotitie "Nota parkeernormen" met dien verstande dat:
   1. 1. Indien er binnen één omgevingsvergunning de bouw of uitbreiding van vier of meer gebouwen wordt aangevraagd, het totale aantal benodigde parkeerplaatsen naar boven wordt afgerond op het dichtstbijzijnde hele getal;
   2. 2. Indien er binnen één omgevingsvergunning de bouw of uitbreiding van drie of minder gebouwen wordt aangevraagd, het totale aantal benodigde parkeerplaatsen wordt afgerond op het dichtstbijzijnde hele getal.
2. b. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of voor de verandering van de functie van een bouwperceel met een behoefte voor het laden en lossen van goederen bepaalt bevoegd gezag een behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen voor dat gebouw.
3. c. Parkeergelegenheden moeten zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Daarbij worden de afmetingen voor parkeergelegenheden aangehouden die vermeld staat in de in Bijlage 1 opgenomen beleidsnotitie "Nota parkeernormen".
4. d. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het onder a en b bepaalde:
   1. 1. Indien het voldoen aan de parkeerbehoefte als gevolg van bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of;
   2. 2. Voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien;
5. e. Het onder a bepaalde is niet van toepassing ingeval een bouwwerk ten gevolge van een calamiteit geheel verloren is gegaan en dit bouwwerk, indien en voor zover sprake is van dezelfde functie en omvang, wordt herbouwd en op gelijke wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien als voor de calamiteit feitelijk het geval was, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarom het bouwwerk teniet is gegaan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in 16.1 sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het 16.1 sub a met maximaal 10%.
3. c. 16.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 16.2 sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in 16.2 sub a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. 16.2 sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan: Hengelosestraat 250 t/m 254.

Voor de locatie aan de Hengelosestraat 250 t/m 254 in Deurningen (gemeente Oldenzaal) is een plan ontwikkeld. Momenteel bestaat het perceel uit een horecapand (momenteel in gebruik door Wereldrestaurant Pan), twee bedrijfswoningen en een tankstation voor vrachtwagens. De eerste bedrijfswoning bevindt zich op de verdieping van het horecapand. De tweede bedrijfswoning betreft een vrijstaande woning en ligt aan de achterzijde van het perceel. Alle gronden zijn in eigendom van één eigenaar. De initiatiefnemers zijn voornemens om de tweede (vrijstaande) bedrijfswoning af te splitsen van de horecabestemming. De bedrijfswoning zal daarmee een reguliere woonbestemming krijgen.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

Ligging

Het plangebied ligt aan de Hengelosestraat 250 t/m 254 in Deurningen (gemeente Oldenzaal). Het plangebied ligt hemelsbreed op circa 2,5 kilometer afstand van zowel Hengelo als Oldenzaal. Kadastraal staat het plangebied bekend als gemeente Oldenzaal, sectie, L, perceelnummers 188, 286, 376 en 377. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een kadastrale kaart weergegeven waarop de locatie aan de Hengelosestraat 250 t/m 254 in Deurningen te zien is. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is exacte begrenzing van het plangebied te zien.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: kadastralekaart.com)

Voor de Hengelosestraat 250 t/m254 Deurningen geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007'. Het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' is door de gemeenteraad van Oldenzaal op 5 maart 2009 vastgesteld. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Op het plangebied is tevens het parapluplan 'parkeernormen Oldenzaal' van toepassing. Dit parapluplan voorziet voor de gehele gemeente Oldenzaal in een regeling voor parkeren. Voor alle overige aspecten blijft het bestemmingsplan Buitengebied 2017 van kracht.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' (bron: gemeente Oldenzaal)

Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Agrarisch', 'Horeca' en 'Bedrijf - verkooppunt motorbrandstoffen' toegekend. Op de bedrijfsbestemming ligt tevens een aanduiding 'bedrijfsactiviteit'. Op een deel van het perceel ligt tevens de dubbelbestemming 'hoogspanningsverb.' en 'Leiding'. Tot slot ligt op het gehele perceel de dubbelbestemming 'Archeologisch gebied'.

De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor horeca- bedrijfs- en agrarische doeleinden. Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om de tweede bedrijfswoning af te splitsen en te herbestemmen tot burgerwoning. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

Het onderhavige bestemmingsplan 'Hengelosestraat 250 t/m 254' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0173.BP16055-va01);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

In de huidige situatie is er aan de Hengelosestraat 250 tot en met 254 in Deurningen sprake van een horeca- en bedrijfsperceel. Bij de horecabestemming horen twee bedrijfswoningen. De eerste bedrijfswoning bevindt zich op de verdieping van het horecapand. De tweede bedrijfswoning betreft een vrijstaande woning aan de achterzijde van het perceel. In het horecapand is momenteel wereldrestaurant Pan gevestigd. De bedrijfsbestemming betreft een bedrijfsbestemming voor de verkoop van motorbrandstoffen met aanduiding bedrijfsactiviteit. Hier is uitsluitend de verkoop van diesel toegestaan. Het perceel wordt ontsloten via de provinciale weg Hengelosestraat.

In de directe omgeving bevinden zich voornamelijk (agrarische) bedrijven en landbouwgronden, burgerwoningen en horecabestemmingen.

Figuur 2.1: huidige situatie Hengelosestraat 254 Deurningen (bron: Google Streetview)

Initiatiefnemers zijn voornemens om de tweede bedrijfswoning, behorende bij het horecapand aan de Hengelosestraat 250 tot en met 254, af te splitsen. Dit betreft de vrijstaande woning aan de achterzijde van het perceel. De bedrijfswoning krijgt een reguliere woonbestemming. Het betreft een planologische functiewijziging. Er vinden geen sloop- of bouwwerkzaamheden plaats.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een planologische functiewijziging van een bedrijfswoning naar burgerwoning in het buitengebied van Oldenzaal. Het plan is gericht op een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Dit bestemmingsplan heeft enkel betrekking op een functiewijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning aan de Hengelosestraat 250 t/m 254 in Deurningen. Op grond van de uitspraak van de Raad van State van 20 april 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1075) geldt dat als enkel sprake is van een planologische functiewijziging, dan in beginsel geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft). Daarbij is bepaald dat als een bestemmingsplan ten opzichte van het voorheen geldende bestemmingsplan geen uitbreiding van de maximaal toegelaten oppervlakte aan (bedrijfs)bebouwing mogelijk maakt, maar alleen in een planologische functiewijziging voorziet, het plan in beginsel niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De ontwikkeling legt geen nieuw beslag op de ruimte ter plaatse van het plangebied. Wel is het op grond van dit bestemmingsplan mogelijk om in een voormalige bedrijfswoning te wonen door derden die geen functionele binding hebben met het bedrijf. Aangezien dit goed gepaard gaat met de woon- en bedrijfsfunctie kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen betrekking heeft op een planologische functiewijziging van een zodanige aard en omvang.

Gesteld kan worden dat het plan geen betrekking heeft op een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder voor duurzame verstedelijking vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (lid 2)

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Bij nieuwe ontwikkelingen moet in eerste instantie onderzocht worden of gebruik gemaakt kan worden van bestaande erven en bebouwing, voordat beslag wordt gedaan op nieuwe ruimte in de Groene Omgeving. Het doel hiervan is onder meer het voorkomen van verdere verstening van het landelijk gebied.

Onderhavig plan bevat geen nieuwbouw of verandering van functie. Het betreft een herbestemming van een bestaande bedrijfswoning naar burgerwoning. Er wordt geen extra beslag gedaan op de Groene Omgeving en er worden ook geen extra bouwmogelijkheden toegekend ten opzichte van de huidige planologische situatie. Onderhavig plan is in overeenstemming met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 2.2.2 realisatie nieuwe woningen

Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Voorliggend plan voorziet in het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning. Het aantal woningen neemt per saldo niet toe. Onderhavig plan is derhalve in overeenstemming met de principes van het realiseren van nieuwe woningen.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

Het plangebied is gelegen in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in kleinschalige mixlandschap'.

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Ontwikkelingsmogelijkheden worden nadrukkelijk verbonden met het behoud en de versterking van de cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen.

De plannen van de initiatiefnemer vinden plaats op gronden die reeds benut worden ten behoeve van een woning en doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied. De plannen leveren geen extra belemmeringen op voor functies in de omgeving. Het voornemen is passend binnen het toegekende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Voor het plangebied gelden de volgende gebiedskenmerken:

• natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen
• laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap
• stedelijke laag: n.v.t.
• lust- en leisurelaag: n.v.t.

Voorliggende ontwikkeling betreft enkel een planologische functiewijziging. Er vinden geen fysieke ontwikkelingen plaats (bouw- of grondwerkzaamheden) die gevolgen kunnen hebben voor de gebiedskenmerken van de natuurlijke laag of laag van het agrarisch cultuurlandschap.

Om deze redenen wordt verder niet inhoudelijk ingegaan op deze gebiedskenmerken. De voorgenomen ontwikkeling tast de landschappelijke structuur ter plaatse niet aan en is dan ook passend binnen de gebiedskenmerken.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

De ‘Structuurvisie Oldenzaal’ is op 10 maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft integraal richting aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende 10 tot 15 jaar. Het is een dynamisch instrument waarmee de gemeente focus kan aanbrengen op haar inzet en kan sturen op ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie geeft kort en bondig weer wat de gemeentelijke ambities zijn voor stad enommeland.

Visie 2025: Strategische ingrepen voor de stad

De gemeente Oldenzaal heeft haar structuurvisie aangegrepen om actief te werken aan haar toekomst. De structuurvisie geeft een integrale richting aan van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en onderscheidt in haar visie een viertal strategische ingrepen, te weten:

1. 1. Vergroten van het stedelijk kerngebied;
2. 2. Ruimte maken voor de etalage van Oldenzaal;
3. 3. Ruimte voor gevestigde en nieuwe ondernemers;
4. 4. Vitale, onderscheidende en intieme woonwijken.

Het landelijk gebied, het gebied waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, wordt niet specifiek genoemd in één van deze strategische opgaven. Op basis van de ruimtelijke compositie Oldenzaal 2025 behoort het plangebied tot de Landschappelijke scheg.

In de structuurvisie worden ten aanzien van deze landschappelijke scheg in relatie tot de ontwikkelingen in het plangebied geen specifieke punten benoemd. De voorgenomen ontwikkeling doet daarnaast geen afbreuk aan de geldende hoofdlijnen voor het buitengebied. Derhalve past de voorgenomen ontwikkeling binnen de structuurvisie.

De woonvisie Oldenzaal 2016 -2020 is op 22 februari 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie geeft de ambitie waarmee de gemeente Oldenzaal de komende 5 tot 10 jaar aan de slag wil. De woonvisie vormt de basis voor de diverse woonplannen. Hiervoor zet Oldenzaal in op vijf speerpunten. Oldenzaal zet in op 5 speerpunten:

1. 1. doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens);
2. 2. wonen en zorg;
3. 3. stedelijke vernieuwing;
4. 4. verduurzaming bestaande voorraad;
5. 5. programmeren en zuinig ruimtegebruik.

Voor voorliggende ontwikkeling is vooral 'programmeren en zuinig ruimtegebruik' relevant. Zowel in het centrum als in de woonwijken zijn diverse te ontwikkelen inbreidingslocaties. Per wijk is enige ruimte gereserveerd voor nieuwe kleine plannen (tot 5 woningen). De markt krijgt de ruimte waar dit kan. De gemeente biedt ruimte zolang de ontwikkeling past binnen ambitie van de woonvisie en geen negatief effect heeft op andere ontwikkelingen in de gemeente.

Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030

In de eerste helft van 2020 is onderzoek gedaan naar de woonbehoefte en de ontwikkelingen op de Oldenzaalse woningmarkt. Op basis van deze resultaten is de Strategische Woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030 opgesteld, waarin de gemeente aangeeft hoe omgegaan wordt met de woonopgave. Deze woonprogrammering is 25 januari 2021 vastgesteld als aanvulling op de bestaande woonvisie.

De woonprogrammering is opgesteld in afstemming met diverse partijen om een bijdrage te leveren aan goed wonen in een aantrekkelijk en toekomstbestendig Oldenzaal. In de woonprogrammering wordt gesteld dat er 1.000 extra woningen bij komen in Oldenzaal tussen 2020 en 2030. Het gros daarvan zal bestaan uit levensloopbestendige koopwoningen.

Toets

Het plan, de functieverandering ten behoeve van een tweede bedrijfswoning naar een reguliere woning, sluit aan bij het vijfde punt van de woonvisie. Met het plan wordt op een bestaande locatie voorzien in het realiseren van voldoende woningen voor de lokale behoefte. Hiermee is het project in overeenstemming met de hiervoor genoemde speerpunten zoals opgenomen in de gemeentelijke woonvisie. Daarnaast heeft de omzetting van een bedrijfswoning naar burgerwoning geen invloed op de contingenten. De ontwikkeling past binnen de Woonvisie 2016-2020. Daarnaast past de omvorming van bedrijfswoning naar burgerwoning binnen de strategische woonprogrammering Oldenzaal 2020-2030.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Er wordt middels dit bestemmingsplan een bedrijfswoning gewijzigd naar burgerwoning aan de Hengelosestraat 254 te Deurningen. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het huidige gebruik van het plangebied is wonen ten behoeve van een horecabedrijf.

Het wijzigen van bedrijfswoning naar de burgerwoning is in algemene zin niet te kwalificeren als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. In die gevallen is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Het plangebied ligt aan een drukke provinciale weg. Ook zijn er in de directe omgeving van het plangebied verschillende functies aanwezig. Derhalve is het omgevingstype 'gemengd gebied' van toepassing. Bij de milieuzonering kan onderscheid gemaakt worden tussen interne en externe werking.

Externe werking: past de nieuwe functie in de omgeving?

De voormalige tweede bedrijfswoning wordt in voorliggend plan bestemd als burgerwoning. De functie 'wonen' wijzigt niet. Wonen is geen milieubelastende functie, dus er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

Interne werking: laat de omgeving de nieuwe functie toe?

Het voornemen voorziet niet in het toevoegen van een (nieuwe) gevoelige functie, maar in het reguleren van het gebruik van een bedrijfswoning naar burgerwoning. In feite blijft het planologisch regime ongewijzigd. Woningen die gebruikt worden als bedrijfswoningen, zijn dus bestaande woningen. In de huidige situatie genieten bedrijfswoningen dezelfde bescherming ten opzichte van nabij gelegen bedrijven van derden als een burgerwoning. Dit houdt onder meer in dat omliggende bedrijven als gevolg van de gebruikswijziging niet in hun functioneren worden beperkt.

Alleen de situatie ten opzichte van het naastgelegen horecabedrijf moet getoetst worden. Dit betreft een café-restaurant. Hiervoor geldt milieucategorie 1, uitgaande van gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 0 meter in verbrand met aspect geluid. De woning bevindt zich op een afstand van 13 meter (gemeten tussen enerzijds de grens van de horecabestemming en anderzijds de uiterste situering van de gevel van de te realiseren burgerwoning. Aan de richtafstand wordt voldaan. Volledigheidshalve is echter door Munsterhuis Geluidadvies een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen in Bijlage1. De conclusie is dat het binnenniveau LAr,LT t.g.v. het restaurant in verblijfsruimten van de woning ruim onder de norm van 35 dB(A) ligt waarmee sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Op deze manier wordt het naastgelegen horecabedrijf niet belemmerd in zijn bedrijfsvoering.

Aan de zuidwestkant van het plangebied ligt een bedrijfsbestemming voor de verkoop van motorbrandstoffen (zonder LPG). Voor de categorie 'Benzineservicestations (zonder LPG)' geldt milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter in verband met aspect geluid en geur. De woning bevindt zich op een afstand van 33 meter (gemeten tussen enerzijds de grens van de horecabestemming en anderzijds de uiterste situering van de gevel van de burgerwoning). Aan de richtafstand wordt voldaan. Op deze manier wordt het benzineservicestation niet beperkt in haar bedrijfsvoering.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Onderhavig plan betreft een planologische wijziging. De status van de bedrijfswoning aan de Hengelosestraat 254 wordt gewijzigd naar burgerwoning. Ruimtelijke ingrepen c.q. bodemingrepen vinden niet plaats en de woonfunctie wijzigt niet. De andere functies (horeca en tankstation) zijn ook meegenomen in de bestemmingsplanwijziging. Op de locatie van het tankstation zit een aantekening voor restverontreiniging. In 2000 heeft op deze locatie een bodemsanering plaatsgevonden over een oppervlakte van 60 m² vanwege verontreiniging met minerale olie. Momenteel ligt er een aantekening op dit perceel met restverontreiniging van minerale olie. Dit heeft echter geen gevolgen voor voorliggend bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan heeft immers enkel betrekking op het afsplitsen van de tweede bedrijfswoning, naar burgerwoning. Er vinden geen bodemingrepen plaats. Een bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect 'bodem' vormt derhalve geen belemmering voor het wijzigen van een bedrijfswoning naar een burgerwoning.

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

1. a. in stedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
2. b. in buitenstedelijk gebied:
   • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
   • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
   • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

3. c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
4. d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
5. e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Onderhavig plan betreft een planologische wijziging. De status van de bedrijfswoning aan de Hengelosestraat 254 in Deurningen wordt gewijzigd naar burgerwoning. Zowel in de huidige situatie als in de toekomstige voorgenomen situatie is sprake van een geluidsgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder. Het omzetten van de bedrijfswoningen naar een reguliere woning kan niet worden aangemerkt als de realisatie van een nieuw geluidsgevoelig object. Op grond van artikel 76, lid 3 Wgh geldt dat bij een vaststelling van een bestemmingsplan bestaande geluidsgevoelige bestemmingen gelegen in de zone van bestaande wegen niet getoetst hoeven te worden. Nadere toetsing aan het aspect wegverkeerslawaai is niet aan de orde.

Industrielawaai

In hoofdstuk 4.2 is de af te splitsen woning getoetst aan de milieuzonering. Hier is onder andere ook de situatie ten opzichte van het naastgelegen horecabedrijf getoetst. Dit betreft een café-restaurant. Hiervoor geldt milieucategorie 1, met een richtafstand van 10 meter in verband met het aspect geluid. De woning bevindt zich op een afstand van 13 meter (gemeten tussen enerzijds de grens van de horecabestemming en anderzijds de uiterste situering van de gevel van de te realiseren burgerwoning. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Volledigheidshalve is echter wel een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd. In onderhavig plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Munsterhuis Geluidsadvies (kenmerk: B03.21.064.RM en projectnummer: 21.064). Het onderzoek is opgenomen in Bijlage1.

Doel van het akoestisch onderzoek is het in beeld brengen van de geluidssituatie zodat kan worden bepaald of, in dit geval met de afsplitsing van de bedrijfswoning tot woning derden, wordt voldaan aan het principe van een “goede ruimtelijke ordening”. Op basis van onderhavig akoestisch onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

In 1992 is door adviesbureau NIBAG een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidwering van de gevels van de woning in het kader van sanering wegverkeerslawaai. Volgens dat onderzoek bedraagt de geluidbelasting 59 dB(A )en was de norm voor het binnenniveau in een verblijfsruimte 35 dB(A). De eis voor de geluidwering van de gevel GA bedraagt daarmee (59-35=) 24 dB(A). Bij het berekenen van de geluidwering en noodzakelijke maatregelen is rekening gehouden met een marge van 1 á 2 dB(A).

De geluidbelasting t.g.v. het restaurant bedraagt maximaal 55 dB(A) (op de verdieping). Omdat de gevel al een geluidwering heeft van minimaal 24 dB(A) bedraagt het binnenniveau maximaal (55 – 24 =) 31 dB(A).

De conclusie is dat het binnenniveau LAr,LT t.g.v. het restaurant in verblijfsruimten van de woning ruim onder de norm van 35 dB(A) ligt waarmee sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geluid' geen belemmering vormt voor de wijziging van bedrijfswoning naar burgerwoning.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀ en PM_2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO₂ en PM₁₀ moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

In voorliggende ontwikkeling is geen sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen. Het betreft slechts een planologische functiewijziging waarbij een bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' levert geen belemmering op voor voorliggend bestemmingsplan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.2: uitsnede risicokaart (bron: ArcGIS risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 250 meter afstand van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen, derhalve geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

De hoogspanningsleiding ten noordoosten van het plangebied staat niet op de risicokaart opgenomen in figuur 4.2. De bewoning ligt echter niet in de indicatieve zone van deze hoogspanningsleiding. Daarbij betreft voorliggende ontwikkeling een planologische wijziging van een reeds bestaande woning. Er wordt geen nieuwe woning mogelijk gemaakt. De functiewijziging heeft derhalve geen invloed op het aantal aanwezige personen en het groepsrisico.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Waterbeheerplan 2016-2021

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Oldenzaal heeft op 14 december 2020 het Gemeentelijk Rioleringsplan Oldenzaal 2021-2025 (GRP) vastgesteld. In het GRP zijn de doelen, functionele eisen en maatstaven met betrekking tot de riolering in de gehele gemeente gegeven. Het GRP heeft primair tot doel het gemeentelijk beleid weer te geven ten aanzien van de zorgplichten van de gemeente op het gebied van stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. Daarnaast is het de juridische grondslag voor de rioolheffing.

De gemeente wil de voordelen ('lusten') van water benutten, maar eerst de nadelen ('lasten') aanpakken. Dat gebeurt door te zorgen voor een goed en duurzaam rioleringssysteem en door wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen. Om dit te realiseren wordt er geïnvesteerd in rioolvervanging, aanleg van Blauwe aders, afkoppelen en vervangen van pompen en gemalen.

De belangrijkste beleidslijnen zijn de volgende:

• optimaliseren van de financiering om de rioolheffing zo laag mogelijk te houden;
• samenwerking met partners zoals het Waterschap Vechtstromen, het Twents Waternet en WBO wonen;
• toegroeien naar een robuuster rioolstesel om ook in de toekomst wateroverlast te voorkomen;
• voortzetten van afkoppelen van regenwater van de riolering, uiteindelijk tot 40% van het verharde oppervlak. Hierdoor worden (afval)waterstromen gescheiden, verbetert de kwaliteit van het oppervlaktewater en vermindert de overlast door overstorten.
• intensivering van de verplichte waterberging bij nieuwbouw, ook bij particulieren. Het is noodzakelijk om op veel plekken regenwater te bergen en waar mogelijk te infiltreren.
• om de risico's op schade door wateroverlast, droogte en hittestress zo laag mogelijk te houden blijft er een dialoog gaande over klimaatverandering tussen de gemeente en de betrokken partners, om zo in te kunnen spelen op de klimaateffecten.

Multifunctioneel gebruik van de buitenruimte

Ondanks dat er veel moet gebeuren om Oldenzaal klimaatbestendig te maken is er maar beperkte ruimte in de stad. Vandaar dat er wordt ingezet op multifunctioneel gebruik van de buitenruimte met De Stadsweide en De Stadstuinen. Bestaand stedelijk gebied is hierbij veranderd; er wordt regenwater vastgehouden en daarna teruggegeven aan de bodem. Hierdoor kan de natuur kan zich ontwikkelen en door een grote variëteit aan groen is er minder last van hittestress op hete zomerdagen.

De gemeente Oldenzaal en het waterschap hebben een overeenkomst over het beheer en onderhoud van wateren binnen de bebouwde kom van Oldenzaal. Deze overeenkomst betreft de overdracht van het beheer en onderhoud van de gemeente naar het waterschap van de waterlopen en vijvers die van directe invloed zijn op het bekensysteem. Vijvers en waterpartijen die geen invloed hebben op het bekensysteem blijven in beheer bij de gemeente.

Watertoetsproces

Op 17 maart 2021 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 2. Op basis van deze toets worden geen waterschapsbelangen geraakt. Het waterschap heeft derhalve op voorhand geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied ligt niet in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gronden die tot het NNN behoren liggen op minimaal 230 meter afstand van het plangebied. De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking. Aangezien het plangebied buiten het Natuurnetwerk Nederland ligt, hoeft de voorgenomen ontwikkeling niet getoetst te worden aan het provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland. Uitvoering van de voorgenomen plannen leidt niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Overijssel.

Natura 2000-gebied

Het plangebied behoort niet tot Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op minimaal 2,2 kilometer afstand ('Lonnekermeer'). Voorliggend plan betreft enkel een planologische functiewijziging. Er vinden geen geen bouw- en grondwerkzaamheden plaats die negatieve effecten kunnen hebben op omliggende Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

De gronden in het plangebied zijn in gebruik als gazon en tuin rondom de woning. Met voorliggend plan wordt enkel een planologische wijziging mogelijk gemaakt, zonder gevolgen voor de fysieke situatie. Als er sprake is van beschermde flora & fauna in het plangebied, worden deze niet aangetast met voorliggend plan.

Op basis van deze gegevens wordt nader onderzoek op basis van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk geacht.

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Toets

Archeologie

Er vinden met het voornemen geen bodemingrepen plaats. Nadere toetsing aan de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart kan achterwege blijven. Archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in en rondom het plangebied geen rijks- danwel gemeentelijke monumenten gelegen zijn. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

Het perceel aan de Hengelosestraat 254 in Deurningen wordt ontsloten via de Kerkweg over het terrein van het tankstation en vervolgens de provinciale Hengelosestraat. De Hengelosestraat is een weg met een maximum snelheid van 80 km/u. Voorgenomen plan voorziet niet in een (beperkte) toename van verkeersbewegingen. Er wordt immers nu ook al gewoond. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan.

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein, waar voldoende ruimte is om in parkeerplaatsen te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel:

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Enkelbestemmingen

• Agrarisch - Landschappelijke waarde

Deze bestemming betreft delen van het buitengebied waar doorgaans nog sprake is van een agrarische productiefunctie en waar landschappelijke waardevolle elementen aanwezig zijn. Binnen deze bestemming is extensief recreatief medegebruik toegestaan. Ter veiligstelling van de binnen dit gebied aanwezige landschappelijke waarden is onder meer het vellen van bomen en het afgraven van gronden aan een aanlegvergunning gebonden.

• Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen met daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken en terreinen. Ter plaatse van de aanduiding bedrijfsactiviteit uitsluitend voor de verkoop van dieselbrandstof.

• Horeca

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor horecabedrijven met daarbij behorende gebouwen, één bedrijfswoning, andere bouwwerken, tuinen, erven, terrassen, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. De gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsbebouwing op het adres aan de Hengelosestraat 250-252 zijn begrenst op 1.850 m2.

• Tuin

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor tuinen, met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Binnen de tuinbestemming zijn bouwwerken niet toegestaan. Locatie-specifiek is ter plaatse gekozen om een enkelbestemming aan een klein gedeelte van het perceel toe te kennen om vergunningvrij bouwen ter plaatse uit te sluiten. Dit om voldoende afstand te kunnen borgen richting de horeca- en bedrijfsbestemming. Aan de betreffende zijde richting de horeca- en bedrijfsbestemming is het niet wenselijk om zowel in de breedte als de diepte vol te bouwen en is slechts een klein deel van het erf uitgesloten.

• Wonen

Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor vrijstaande woningen, de uitoefening van een aan huis verbonden beroep en voorzieningen ten behoeve van afvoer, (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater. Dit met de bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, tuinen en erven. Per bouwvlak is één woning toegestaan. De inhoud van de woning mag 1000 m³ bedragen.

Dubbelbestemmingen

• Leiding - Hoogspanningsverbinding

Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor een bovengrondse hoogspanningsverbindingen met daarbij behorende andere bouwwerken en werken. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd volgens de basisbestemming en zijn alleen andere bouwwerken ten dienste van de leiding tot een hoogte van max 40 meter toegestaan.

• Leiding - Olieleiding

Gronden met deze dubbelbestemming zijn bestemd voor een ondergrondse brandstoftransportleiding. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd volgens de basisbestemming en zijn alleen andere bouwwerken ten dienste van de leiding tot een maximale hoogte van 2,50 meter toegestaan.

• Waarde - Hoge archeologische verwachtingswaarde

Gronden met deze dubbelbestemming zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (enkelbestemmingen) tevens bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden. Voor het bouwen ten dienste van en conform de basisbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor het realiseren van bouwwerken kleiner dan 250m2 kan vrijstelling worden verleend.

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in juli 2016 een uitzonderingslijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt onder categorie B onder lid 1, waardoor vooroverleg niet nodig is.

Waterschap Vechtstromen
Op 17 maart 2021 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 2 februari voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.