de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0175.20121005005-va01.

het bestemmingsplan Schurinkhof 2 Ommen van de gemeente Ommen.

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een (para)medisch, juridisch, administratie, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is.

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening.

een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid.

de provinciaal of gemeentelijk archeoloog of een andere door het college van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie.

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

1. a. het gebruik dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig is of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. het onder a. bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, of een andere planologische toestemming.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

vuurwerk dat is bestemd voor particulier gebruik.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van detailhandel in auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen artikelen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van weg- en waterbouwkundige aard, zoals bruggen, viaducten, duikers, keerwanden, beschoeiingen, kademuren en degelijke.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde van culturele aard en bedoeld ter expositie al dan niet in de buitenlucht.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en voorzien van geen of maximaal één wand.

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoog-te van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

een zelfbedieningswarenhuis met voornamelijk levensmiddelen.

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven.

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 eerste lid onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

winkelbranches 'boodschapen doen', 'recreatief/vergelijkend winkelen', 'doelgericht winkelen', 'diverse detailhandel' en 'overige detailhandel' zoals beschreven in bijlage 1 bij de regels.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

Bij de toepassing van het bepaalde over het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- c.q. bestemmingsgrens, dan wel de rooilijn met niet meer dan 1 m wordt overschreden.

De voor Gemengd - 2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
2. b. het bestaande aantal woningen op de verdieping;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. verkeer en verblijfsvoorzieningen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
6. f. speelvoorzieningen;
7. g. tuinen en erven;
8. h. water;

met bijbehorende bouwwerken, (parkeer)voorzieningen en (on)bebouwde gronden.

Bouwen is toegestaan uisluitend ten dienste van de in artikel 3.1 omschreven bestemming en met inachtnemeing van de volgende regels:

Bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in lid 3.3 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

De voor Verkeer - Verblijf aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen en straten, wandel- en fietspaden met een functie voornamelijk gericht op verblijf alsmede voor verkeer gericht op aangrenzende en nabijgelegen bestemmingen;
2. b. parkeer-, en groen- en speelvoorzieningen;
3. c. evenementen;
4. d. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;
5. e. openbare nutsvoorzieningen;
7. g. met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en (on)bebouwde gronden.

Bouwen is toegestaan uitsluitend ten dienste van de in artikel 4.1 omschreven bestemming en met inachtneming van de volgende regels:

1. a. gebouwen mogen niet worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de wegaanduiding, geleiding, beveiliging en regeling van het wegverkeer maximaal 6 m mag bedragen.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden.

Op deze gronden mogen ten behoeve van de in artikel 5.1 bedoelde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

1. a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van::

1. a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
2. b. de regels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
3. c. de bestemmingsregels en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
4. d. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, en ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m met dien verstande dat deze afwijking uitsluitend mag worden verleend op gronden behorende bij de bestemming Verkeer - Verblijf;
5. e. de regels en toestaan dat wordt gebouwd dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m³ bedraagt;
6. f. de regels en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 25 m worden gebouwd.

Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 10.1 kan slechts worden verleend, indien deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de parkeervoorzieningen;
6. f. de sociale veiligheid;
7. g. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen:

1. a. voor de bouw van een transformatorstation, gasdrukmeet-en regelstation, rioolgemaal en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerk van openbaar nut tot een maximum inhoud van 400 m³ en een maximum bouwhoogte van 4 m, mits deze wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. voor de bouw van antennemasten tot en bouwhoogte van 45 m, mits deze wijziging niet leidt tot een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;.
3. c. in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met achtneming van de volgende voorwaarden:
   1. 1. de bestemmingsgrenzen mogen niet meer dan 5 m worden verschoven;
   2. 2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers mogen niet onevenredig worden geschaad;
   3. 3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

De voorschriften van de bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het bepaalde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
2. b. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden bij of in gebouwen;
3. c. de ruimte tussen bouwwerken.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. c. het onder lid a bepaalde is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Schurinkhof 2 Ommen'.

Aan de Schurinkhof 2 in Ommen is begin jaren '90 een complex gerealiseerd met een supermarkt, twee winkels en twintig bovenwoningen. Sinds de opening was Albert Heijn gevestigd op deze locatie. In mei 2012 is de Albert Heijn verhuisd naar de Haven-Noord in Ommen. Ahold is als eigenaar van het pand op zoek naar een nieuwe invulling. Hiervoor zijn verregaande onderhandelingen om andere detailhandel hier te vestigen.

De Albert Heijn was op deze locatie echter mogelijk gemaakt door middel van een vrijstelling ex artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). In deze vrijstelling is expliciet een supermarkt mogelijk gemaakt. Een extra supermarkt in Ommen is niet wenselijk en de beoogde invulling is ook geen supermarkt. Om de nieuwe invulling mogelijk te maken en enige flexibiliteit naar de toekomst open te houden, wordt met dit bestemmingsplan bredere detailhandel mogelijk gemaakt.

Het plangebied ligt aan de Schurinkhof in Ommen. Het betreft het gehele complex van de voormalige Albert Heijn met naastgelegen winkels en bovengelegen winkels en het direct aangrenzende openbaar gebied. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

De bouwvergunning voor het perceel Schurinkhof 2 dateert van 23 april 1991 en is verleend met toepassing van artikel 19 lid 1 WRO. Deze vrijstelling is verleend voor een supermarkt, twee shops en twintig woningen. De verklaring van geen bedenkingen van Gedeputeerde Staten spreekt eveneens van een supermarkt.

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven en wordt aangegeven wat de beoogde ontwikkeling inhoudt. Deze bestemmingslegging wordt in hoofdstuk 3 getoetst aan het relevante beleid en de verschillende sectorale aspecten die van invloed zijn op de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 is een toelichting op de bestemmingsregeling opgenomen. Hoofdstuk 5 behandelt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Ommen is aangelegd als een voorde-stad: een ommuurd dorp bij een brug of een overgang. Ommen is ontstaan op een verhoging aan de Vecht. Aan het einde van de 19e is het Ommerkanaal aangelegd. Deze kwam aan de oostzijde van Ommen uit op de Vecht. Hierlangs kwam de eerste industriële ontwikkeling van Ommen (zie ook figuur 2.1). In de jaren zestig werd het Ommerkanaal gedempt en het zuidelijke tracé aangepast.

De Schurinkstraat vormt van oudsher de route van Ommen over de es. De molen in de omgeving van het plangebied herinnert nog aan het agrarische verleden van het gebied.

Figuur 2.1 Ommen in circa 1905 (bron: Historische Atlas Overijssel)

Het plangebied is gelegen tussen het centrumgebied van Ommen, het Havengebied en de woonwijk Laarakkers. Het complex is gelegen aan de Schurinkhof, aan de rand van het oude lint van de Schurinkstraat. In de directe omgeving zijn verschillende functies aanwezig: een supermarkt, andere detailhandel, kantoren en wonen. In het complex zelf is een drogist gevestigd op de begane grond. Op de begane grond is daarnaast een losse winkelunit gevestigd die tot voor kort was ingevuld door een slijterij. Op de verdiepingen zijn woningen aanwezig. De oppervlakte van de voormalige Albert Heijn bedraagt iets minder dan 1.500 m². De andere winkelunits zijn in totaal samen ongeveer 330 m² groot.

Allereerst is de spreiding van het winkelaanbod in Ommen onderzocht. In tabel 2.1 is de spreiding van het huidige winkelaanbod in Ommen beschreven.

• 66% van het aantal winkels en 44% van het totaal oppervlak aan winkels bevindt zich in het centrumgebied. Het betreft hierbij veelal relatief kleinschalige winkelunits.
• 45% van het oppervlak bevindt zich op meer verspreide locaties. Het betreft daarbij slechts 28% van het aantal winkels. Daarom wordt geconcludeerd dat deze verspreid gelegen winkels vaak grootschalig van aard zijn en daarom minder goed passen in het centrumgebied.
• De voor het centrum belangrijke branches – warenhuis, kleding & mode, schoenen & lederwaren, juwelier & optiek en huishoudelijke & luxe artikelen – bevinden zich nagenoeg geheel in het centrumgebied. Deze concentratie is in beginsel een sterke troef van de detailhandel in Ommen.
• Ook het winkelaanbod in levensmiddelen en persoonlijke verzorging is in grote mate geconcentreerd in het centrum.
• Inwoners van Ommen en de regio kunnen in het centrum terecht voor de boodschappen en voor recreatief/vergelijkend winkelen in modische en luxe artikelen.
• Daarbuiten kunnen de inwoners terecht voor doelgericht bezochte winkels. Dit betreft hoofdzakelijk grootschaliger winkels in de branches plant & dier, bruin- & witgoed, auto & fiets, doe-het-zelf en wonen.

Tabel 2.1 Spreiding winkelaanbod Ommen

De gemeente heeft in 2003 een centrumvisie heeft opgesteld. Het doel van deze centrumvisie is het centrum aantrekkelijker te maken door vestiging van een groter aanbod van detailhandel in het centrum. Kern van de visie is dat het winkelaanbod wordt versterkt als regiocentrum voor de bezoekmotieven boodschappen doen en recreatief/vergelijkend winkelen. De gemeente is nog bezig met de uitvoering van de centrumvisie. De visie vormt daarom nog steeds een relevant beleidskader.

De locatie van het Schurinkhof valt niet binnen het centrumgebied van Ommen. Het is daarom van belang dat detailhandel die zich buiten het centrumgebied vestigt, niet in strijd is met de centrumvisie. Dit betekent dat detailhandel zich alleen kan vestigen op de locatie Schurinkhof, indien het gaat om detailhandel die door aard, schaal en omvang geen passende plek in het centrum kan worden geboden of kan vinden. Daarnaast is vestiging van een extra supermarkt niet wenselijk in Ommen.

Mogelijkheden voor invulling Schurinkhof

Het pand van de voormalige Albert Heijn bevindt zich buiten het centrum. De winkelinvulling moet daarom niet de versterking van het centrum in de weg staan. Inwoners van Ommen en van de regio bezoeken het centrum nu vooral om boodschappen te doen en voor recreatief/vergelijkend winkelen in modische en luxe artikelen. De branches die gericht zijn op deze manieren van winkelen zijn daarom minder wenselijk op perifere locatie.

De winkels die naast de Albert Heijn aan het Schurinkhof zitten, zijn wel gericht op boodschappen doen (slijterij en drogist). Gezien het kleinschalige karakter zijn zij meer gericht op de buurt. Daarom wordt een onderscheid gemaakt naar de mogelijkheden die worden geboden voor de Albert Heijn en voor de andere winkels.

Invulling Albert Heijn-locatie

Voor een locatie zoals het voormalig Albert Heijn-pand is een meer doelgericht bezochte winkel passend. Om doelgericht bezoek goed mogelijk te maken, zal de winkel een ruim oppervlak moeten hebben. Een dergelijk ruim oppervlak onderscheidt de locatie ook van de doorgaans kleinschaliger opzet van winkels in het centrumgebied.

In dit bestemmingsplan wordt daarom de invulling van het pand mogelijk gemaakt met twee winkels in de branches die doelgericht bezocht worden door consumenten. In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de winkelbranches met bijbehorende winkelvormen. Uitsluitend de met groen gemarkeerde branches – 'doelgericht winkelen' – worden passend geacht voor de invulling van het pand. Vestiging van een dergelijke winkel zal de gemeentelijke ambities met het centrumgebied geenszins schaden. Op deze manier wordt detailhandel mogelijk gemaakt die gezien de aard niet (noodzakelijkerwijs) in het centrum passend is. Daarnaast kan de invulling ook gezocht worden in de grijs gemarkeerde ('diverse') categorie. Door twee winkels toe te staan met een minimum omvang van 500 m² per winkel, wordt voldaan aan de voorwaarde van de gemeente dat de detailhandel gezien de omvang en schaal geen passende plek in het centrum kan vinden. Er is gekozen voor de invulling van twee winkels, omdat de invulling van één grote winkel die vergelijkbaar is met de omvang van de voormalige Albert Heijn nauwelijks haalbaar is. De vraag naar een winkelunit met een dergelijke grote vloeroppervlakte is zeer beperkt. Door twee winkels toe te staan, zijn de mogelijkheden voor invulling groter. Daarmee wordt de kans op leegstand aanzienlijk verkleind. Door een minimum omvang op te nemen, wordt concurrentie met de binnenstad vermeden.

Invulling andere winkels

Voor de andere winkels zal worden opgenomen dat ook detailhandel die gericht is op 'boodschappen doen' wordt toegestaan (naast het 'doelgericht winkelen' en 'diverse detailhandel'). Dit is conform de huidige situatie. Daarnaast wordt opgenomen dat de oppervlakte van deze detailhandel ten hoogste 200 m² bedraagt. Dit komt overeen met de oppervlakte van de grootste winkel. Op deze manier wordt gewaarborgd dat zich hier alleen detailhandel vestigt met een buurtgericht karakter. Dit staat de uitvoer van de centrumvisie eveneens niet in de weg.

In dit hoofdstuk wordt de voorliggende ontwikkeling beoordeeld op basis van het geldende beleidskader en sectorale aspecten. Voor die aspecten die niet van toepassing zijn op dit plan of waarvan blijkt dat ze de uitvoering van het project niet in de weg staan wordt verwezen naar bijlage 2 en 3. Hierin is aangegeven op welke onderdelen de ontwikkeling is getoetst. Verschillende onderdelen staan uitgebreider omschreven in de bijlagen. Aspecten die wel invloed hebben, zijn hierna beschreven. Gestart wordt met de algemene conclusie.

De gemeente is van mening dat de beoogde bestemmingswijziging passend is voor de locatie. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat een functie voor detailhandel mogelijk blijft in het pand. Deze functie is passend voor het gebouw. De invulling staat de uitvoering van de Centrumvisie van de gemeente niet in de weg. De functie is passend in de omgeving.

Voor een beperkte ontwikkeling als deze is vooral het gemeentelijk beleid van toepassing. Alhoewel de ontwikkeling in strijd is met het vigerende planologisch regime, past deze wel in het gemeentelijk beleid. Met name de centrumvisie is hiervoor van belang (zie paragraaf 2.4). In bijlage 2 is de toetsing aan het beleid samengevat.

Parkeren

Op basis van de normen van het CROW, kan geraamd worden wat de parkeerbehoefte is van de locatie. De parkeerbehoefte voor een supermarkt ligt hoger dan voor overige detailhandel. Uitgegaan moet worden van 4,5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo voor een supermarkt, terwijl overige detailhandel uitgaat van 3,0 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Er is daarom sprake van een verbetering van de parkeerdruk.

In de directe omgeving van het Schurinkhof zijn zo'n 65 parkeerplaatsen aanwezig. Deze hebben niet alleen een functie voor het parkeren ten behoeve van de detailhandel in het plangebied, maar ook voor de detailhandel aan de overzijde van de Schurinkhof. Het parkeren voor de bewoners van de woningen boven de winkels, gebeurt aan de westzijde van het Schurinkhof.

De oppervlakte van de voormalige Albert Heijn is 1.437 m² bvo en van de overige detailhandel 330 m². Op basis van de kentallen zou er een berekende overdruk moeten zijn. Er zijn echter geen problemen bekend met het parkeren. De verwachting is daarom dat dit in de toekomstige situatie ook niet het geval zal zijn: de verwachting is dat de parkeerdruk iets afneemt.

Beleid en normstelling

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijfsactiviteiten. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan een categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek en conclusie

Omgevingstype

De omgeving van het Schurinkhof is te typeren als een gemengd gebied. Aan het Schurinkhof en de Schurinkstraat zijn verschillende niet-woonfuncties gelegen. De richtafstanden uit de VNG-lijst kunnen daarom worden verkleind met één 'afstandsstap'. Deze richtafstanden zijn namelijk gebaseerd op afstanden tot rustige woonwijken.

Activiteiten

Detailhandelsactiviteiten kunnen worden ingeschaald in de categorie activiteiten die direct naast of beneden gevoelige functies zijn toegestaan, zeker in een gemengd gebied. De ontwikkeling in het onderhavige bestemmingsplan betreft een functiewijziging van supermarkt naar diverse andere detailhandelsvoorzieningen. Daarom is in de nieuwe situatie ook sprake van bedrijfsactiviteiten die toelaatbaar zijn beneden woningen. De bestemmingswijziging leidt niet tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van de bovengelegen en omliggende woningen.

Cultuurhistorie

Sinds 1 januari 2012 dient volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) het aspect cultuurhistorie expliciet te worden betrokken in bestemmingsplannen. In paragraaf 2.1 is (daarom) ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het plangebied en de directe omgeving. De functiewijziging tast de cultuurhistorische waarden van de Schurinkstraat als oud lint niet aan. Daarnaast is de molenbiotoop van de nabijgelegen molen van belang. Hierop wordt hierna ingegaan.

Molenbiotoop

Op zo'n 100 meter van het plangebied is korenmolen De Lelie aanwezig.Ten behoeve van de molen is het van belang dat de (gebouwde) omgeving van de molen van invloed kan zijn op het functioneren van de molen. Om de vrije windvang en het uitzicht op de molen te beschermen, is binnen een straal van 300 m rondom de molen een zogenoemde molenbiotoop aanwezig. Bij nieuwe ontwikkelingen in de omgeving van deze molen dient met de molenbiotoop rekening gehouden te worden.

In een straal 100 m rondom de molen (gerekend vanaf het middelpunt van de molen) mag geen bebouwing worden opgericht of beplanting aanwezig zijn die hoger is dan de hoogte van de onderste stand van een verticale wiek. In een straal van 100 tot 300 m geldt de volgende rekenformule voor de toelaatbare hoogte van omringende obstakels:

De maximaal toelaatbare hoogte van omringende obstakels wordt bepaald op basis van de volgende formule:

H(x) = x/n+c*z

Waarin:

Ter bescherming van deze molenbiotoop wordt een aanduiding op de plankaart opgenomen, waarin is bepaald dat bij de hoogte van bebouwing en beplanting rekening dient te worden gehouden met de molenbiotoop. In de huidige situatie is de windvang van de molen echter al beperkt. De hoogte van het huidige gebouw past ook niet in zijn geheel binnen de molenbeschermingszone. Voor bestaande bebouwing wordt echter een uitzondering gemaakt in de regeling ter bescherming van de molenbiotoop. Dit bestemmingsplan maakt geen bebouwing mogelijk die hoger is dan in de huidige situatie aanwezig is. Dit onderdeel staat de uitvoering van dit bestemmingsplan daarom niet in de weg. Overigens is in het bestemmingsplan een bepaling opgenomen dat bebouwing die in de huidige situatie hoger is dan ingevolge de molenbiotoop zou zijn toegestaan, vervangen kan worden binnen de huidige afmetingen.

Normstelling: monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

In november 2008 heeft de gemeente het erfgoedbeleid vastgesteld. In deze nota is het monumentenbeleid en het archeologiebeleid gecombineerd. De beleidsambities zijn geformuleerd aan de hand van de thema's behouden, ontwikkelen en beleven, de missie die de gemeente aan de hand daarvan heeft opgesteld is als volgt:

• het erfgoed zorgvuldig behouden en beheren;
• het erfgoed zichtbaar maken en integraal meewegen als inspiratiebron bij ontwikkelingen in de omgeving of door ontwikkeling van het erfgoed zelf;
• het erfgoed in het gebruik en in de beleving een waardevol en gewaardeerd onderdeel uit laten maken van de samenleving.

In de nota is deze missie verder uitgewerkt in ambities. Daarnaast heeft de nota geleid tot een beleidsvoorstel archeologie en ruimtelijke ordening. Daarbij is ook een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Voor het hele grondgebied van de gemeente Ommen zijn lage, gemiddelde, hoge of onbekende archeologische verwachtingen vastgesteld.

Voor onderhavig plangebied geld een onbekend archeologische verwachtingswaarde. Daarom dient uit te worden gegaan van de normen die zijn opgenomen in de Monumentenwet: indien er sprake is van een verstoring van meer dan 50 cm onder het maaiveld met een oppervlakte van meer dan 100 m², dan dient eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd, voordat met de werkzaamheden kan worden gestart. Dit wordt gewaarborgd door middel van een dubbelbestemming in het bestemmingsplan. Voor de functiewijziging zijn echter geen bodemwerkzaamheden voorzien, waardoor het aspect archeologie de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg staat.

Ook aan de overige milieu-aspecten zoals luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, externe veiligheid en relatie tot omliggende bebouwing is getoetst. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de tabel die is opgenomen in bijlage 3. Hieruit blijkt dat de verschillende sectorale aspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken voor het bestemmingsplan. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de regels en het renvooi.

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen. Dit houdt in dat:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (het overgangsrecht is hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing

(omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken’ (omgevingsvergunning voor het aanleggen).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

1. 1. het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

2. 2. het bebouwen van de gronden;
3. 3. het verrichten van werken (aanleggen).

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen. Ook de dubbelbestemming wordt in dit hoofdstuk opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsbepalingen ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn bijvoorbeeld een anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkings- en wijzigingsregels. Ter bescherming van de molenbiotoop van de nabijgelegen korenmolen is een regeling opgenomen.
4. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan zijn drie bestemmingen opgenomen:

Gemengd - 2

De bestemming Gemengd - 2 geldt voor het gebouw. Deze bestemming is gekozen omdat er op deze locatie sprake is van een mening van functies, namelijk detailhandel en wonen. Detailhandel is uitsluitend op de begane grond toegestaan en wonen alleen op de verdieping. Bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Omdat niet alle soorten detailhandel zijn toegestaan is via een specifieke gebruiksregel aangegeven wat is toegestaan. Daarbij wordt verwezen naar bijlage 1, waarin verschillende te onderscheiden branches zijn aangegeven. Ook ten aanzien van de omvang van de verschillende winkelunits in relatie tot de branchering zijn regels opgenomen.

De naamgeving van de bestemming is afgestemd op het bestemmingsplan Centrum Ommen dat parallel aan dit bestemmingsplan wordt opgesteld. Onderhavig bestemmingsplan wordt na vaststelling opgenomen in het bestemmingsplan Centrum Ommen. Aangezien in dat bestemmingsplan eveneens sprake is van een gemengde bestemming, waarbij de inhoud van de regels echter anders is, is gekozen voor een onderscheid naar deze bestemmingen.

Verkeer - Verblijf

De gronden rondom het gebouw zijn bestemd tot Verkeer - Verblijf. De functie voor verkeer en verblijf is toegestaan. Daarnaast is ook gebruik ten behoeve van aangrenzende bestemmingen toegestaan. De balkons van het gebouw vallen binnen deze bestemmen, evenals de overkapping bij de entree van de winkel. Eventuele uitstallingen zijn daardoor ook binnen deze bestemming mogelijk.

Waarde - Archeologie

Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de mogelijke archeologische waarde in de ondergrond. De bestemming bevat regels voor het verlenen van een omgevingsvergunning.

Exploitatieplan

In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Deze afdeling regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal dient te worden verzekerd bij het opstellen van een bestemmingsplan. In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (hoofdstuk 6 Bro) als een bouwplan wordt mogelijk gemaakt. Ingevolge de Wro is in onderhavig geval sprake van een bouwplan: het betreft hier een functiewijziging met een oppervlakte meer dan 1.000 m². De kosten voor de gemeente hebben echter slechts betrekking op de kosten in de procedure. Deze kosten worden verhaald door de heffing van leges. Het opstellen van een exploitatieplan of het sluiten van een anterieure overeenkomst is daarom niet noodzakelijk.

Financiële haalbaarheid

De winkelruimte zal worden verkocht of verhuurd aan een ondernemer die hier zijn winkel wil gaan vestigen. De kosten voor verbouw zijn beperkt, waardoor de financiële uitvoerbaarheid niet in twijfel wordt getrokken.

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan naar diverse overleginstanties verzonden. Vanuit de provinciale archeoloog zijn opmerkingen ontvangen, die zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Verder zijn er geen inhoudelijke reacties ontvangen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf donderdag 22 november 2012 gedurende 6 weken tervisie gelegen (tot en met 2 januari 2013). In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van het relevante beleid van rijk, provincie en gemeente. Er wordt afgewogen of de beoogde ontwikkeling past in het beleid.

In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van het relevante sectorale beleid. Er wordt afgewogen of de beoogde ontwikkeling past in het beleid. De aspecten verkeer, parkeren en bedrijven en milieuhinder zijn uitgebreider opgenomen in hoofdstuk 3.