het bestemmingsplanKoe in de Kost, verblijfsrecreatie van de gemeente Raalte

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BP20100002- met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een akkerbouw-, bloementeelt-, sierteelt-, fruitteelt- of ander tuinbouwbedrijf, alsmede een pluimvee-, varkens-, mestrund- en mestkalverenhouderij danwel een uit twee of meer van genoemde bedrijfstakken samengesteld bedrijf, al dan niet met vee, met uitzondering van een paardenfokkerij, paardenhouderij, een pelsdierhouderij, volkstuinen en een mammoetbedrijf voor intensieve veehouderij;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer c.q. exploitatie, dat in de in de regels aangegeven recreatieverblijven daadwerkelijk recreatief verblijf plaatsvindt;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar voor recreatief verblijf en niet-permanente bewoning te worden gebruikt. Het gebouw heeft een gebogen dakvorm en is ingepast in het landschap;

vergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a, b en/of c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals deze luidt op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan.

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg;
2. b. voor andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

bewoning door een persoon of door groepen van personen van een voor recreatief verblijf bedoelde ruimte als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de digitale verbeelding van het bestemmingsplan NL.IMRO.0177.BP20100002- en de analoge (papieren) kaart van het bestemmingsplan met tekening- en projectnummer 44A58955 en 284869

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, luchtkokers en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de bovenzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van het constructief volume en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf;
2. b. recreatief medegebruik;
3. c. watergangen ten behoeve van de waterhuishouding;
4. d. groen en beplanting.

Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

1. a. uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan met een bouwhoogte van maximaal 2 m;
2. b. kuilvoerplaten, sleufsilo's mestplaten en mestzakken zijn niet toegestaan.

De voor 'Recreatie-verblijfsrecreatie' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verblijfsrecreatie in de vorm van de bedrijfsmatige exploitatie van maximaal 18 grondulows;
2. b. groen en beplanting;
3. c. water en voorzieningen voor de waterhuishouding;
4. d. parkeervoorzieningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein';
5. e. wegen en paden;

met bijbehorende:

6. f. gebouwen;
7. g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en de maatvoering van bouwwerken met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de woon- en werksituatie;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de sociale veiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Tot een gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval begrepen het gebruik van grondulows ten behoeve van permanente bewoning.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd:

1. a. een gebruik van gronden en/of bouwwerken voor opslag, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. b. een gebruik van gebouwen als seksinrichting, escortbedrijf en raam- en straatprostitutie.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning af te wijken van :

1. a. bouwgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding met maximaal 5 m ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven onder de voorwaarde, dat deze afwijkingen noodzakelijk zijn in verband met de uitmeting van het terrein, dan wel uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond gewenst zijn;
2. b. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits:
   1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 100 m³ bedraagt
   2. 2. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 15 m bedraagt.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van lid 8.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1 met maximaal 10%.

Lid 8.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Lid 8.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanKoe in de Kost, verblijfsrecreatie.

Het bedrijf Koe in de Kost is voornemens aan de Stokvisweg 10 te Heeten, op de plaats van agrarisch land, achttien verblijfsrecreatieve woningen te plaatsen. Deze verblijfsrecreatieve woningen heten grondulows. Deze voorzieningen zullen dienen voor toeristisch-recreatief gebruik. De verblijfsrecreatieve voorzieningen beslaan een deel van het totale plangebied.

Het plangebied (zie figuur 1.1) is gelegen ten zuiden van Heeten aan de Stokvisweg. Het gebied wordt globaal begrensd door het Kanaal Deventer-Raalte aan de westzijde, de Zonnen-bergerdijk aan de zuidzijde, de Stokvisweg aan de oostzijde en de Spekhoekweg aan de noordzijde. Ontsluiting van het gebied vindt plaats via de Stokvisweg die het gebied verbindt met Heeten en leidt naar de N332, richting Raalte, Holten en Deventer.

De initiatiefnemer is in het bezit van de percelen die het plangebied vormen. Deze percelen zijn kadastraal bekend als 3469, 3732, 3043, 3468, 3467, 3460 sectie I kadastrale Gemeente Raalte. De percelen hebben een grotere oppervlakte dan het plangebied. Percelen 3043, 3468 en 3732 liggen grotendeels in het plangebied. Het volledige plangebied heeft een oppervlakte van circa negen hectare. De grondulows zullen worden geplaatst in het oostelijk deel van het plangebied.

Figuur 1.1 Het plangebied (bron: Terradesk, 2007)

In het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Gemeente Raalte' (1994) hebben de gronden in het plangebied de volgende bestemming, respectievelijk doeleinden:

• Kadastrale percelen I 3467 en I 3468:
  1. 1. agrarisch gebied;
  2. 2. bos- en natuurgebied: de bescherming van landschapswaarden en ondergeschikt hieraan de houtproductie en het extensief recreatief gebruik.
• Kadastrale percelen I 3469, I 3732, I 3043, I 3468, I 3467 en I 3460:
  1. 1. Agrarisch gebied.

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Gemeente Raalte' is op 29 maart 1994 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Raalte en van rechtswege goedgekeurd door de provincie Overijssel op 23 november 1994. Tevens geldt de partiële herziening intensieve veehouderij die op 22 november 2007 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Raalte.

Het realiseren van achttien verblijfsrecreatieve voorzieningen is op grond van de huidige bestemmingen niet mogelijk. Daarom is een wijziging van de bestemmingen van een deel van het plangebied noodzakelijk. Te weten daar waar de grondulows komen. In dit ontwerpbestemmingsplan zal het gehele plangebied, inclusief omliggende agrarische gronden, worden meegenomen.

Dit bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, de regels en de verbeelding. In de plantoelichting worden de beweegredenen tot het geven van een bepaalde bestemming aan een gebied, evenals een interpretatie van de bestemmingen, gegeven. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Op grond van de ontstaansgeschiedenis van het landschap kunnen in de ruime omgeving van het plangebied van Koe in de Kost vijf afzonderlijke landschapstypen worden onderscheiden. Deze landschapstypen strekken zich vooral uit van oost naar west en dat is kenmerkend voor het Sallandse dekzandlandschap. In noord-zuidrichting valt duidelijk op dat het landschapsbeeld een grote mate van afwisseling en variatie biedt als gevolg van de aanwezigheid van de landschapstypen. Aan de westzijde van het kanaal ligt het landgoed Zonnenbergen, een oude heideontginning. Na de introductie van de kunstmest werden de heidegronden op de hoge gronden ontgonnen. Delen ervan, veelal de armere stuifzandgronden, bleven hierbij bos. Verder westelijk ligt het landgoederengebied tussen Olst en Diepenveen. Oostelijk gezien gaat het landschap uiteindelijk over in de Sallandse Heuvelrug, de bossen, heidevelden en heuvelruggen tussen Hellendoorn en Holten.

In de loop van de tijd is het landschap van het plangebied steeds verder ontgonnen en geoptimaliseerd voor de landbouw. Is er in 1900 nog een kleinschalig landschap (zie figuur 2.1) met een afwisseling van heide, bosjes, houtwallen, akkerlanden en graslanden, anno nu is het open weidelandschap met grotere groenelementen aan de randen of verder weg en agrarische erven verspreid in het gebied.

Figuur 2.1: Het plangebied werd door de jaren steeds grootschaliger (bron: diverse historische atlassen)

In de loop der tijd heeft de mens het landschap in de nabijheid van Koe in de Kost sterk beïnvloed. Door toepassing van kunstmest en beter materieel zijn heidegebieden deels ontgonnen en deels bebost. Het landschap rondom het plangebied bestaat nu uit een afwisseling van weiden, akkers, opgaande groenelementen en verspreid liggende erven De openheid en het agrarische karakter zijn de belangrijkste kenmerken van het gebied. Het ruimtelijk concept voor de ontwikkeling van 'Koe in de Kost' is nauwkeurig op deze kenmerken afgestemd.

Figuur 2.2: Plangebied op Top Kaart (bron: ANWB (2004). Topografische Atlas Overijssel 1:25.000)

Figuur 2.3 Huidige situatie plangebied Koe in de Kost en omgeving (bron: Grontmij, 2009)

Bij de planvorming van Koe in de Kost heeft als belangrijk uitgangspunt gediend dat het plan een positieve bijdrage levert aan natuur en landschap. Ook is het plan opgezet vanuit een cultuurhistorische context. Het nieuw te bouwen gebouwenensemble speelt hierbij een rol van betekenis. De grondulows zijn niet landschapseigen in het gebied. De grondulows worden derhalve zorgvuldig ingepast in het gebied. Hierbij wordt ingespeeld op de landschappelijke karakteristieken en de gebiedskenmerken. Daarnaast worden extra investeringen in ruimtelijke kwaliteit gedaan, deze zijn nader uitgewerkt in het landschapsplan en in paragraaf 3.2.1 van deze plantoelichting. Hieronder wordt kort ingegaan op het plan en de diverse onderdelen waaruit het plan bestaat.

Planconcept

Iedereen is tegenwoordig druk, druk, druk. De maatschappij droomt van een plek weg van thuis en de dagelijkse beslommeringen. Een (t)huis waar men zich eens lekker kan ontspannen en op een bewuste manier van het platteland kan genieten. Koe in de Kost hecht waarde aan de natuur, het platteland en de producten die er ontstaan.

Er heeft zich de afgelopen jaren een verschuiving voltrokken in de perceptie van wat het platteland is en waarvoor het dient. Volgens de helft van de Nederlanders is de belangrijkste functie niet langer de voedselproductie, maar het 'bieden van rust, ruimte en recreatie'.

Koe in de Kost wil de consument graag de rust en ruimte bieden, om te voorkomen dat de maatschappij belangstelling verliest en dat het draagvlak voor natuurbehoud vermindert. Om de consument te verbinden met deze natuur, moet de natuur toegankelijk en bruikbaar zijn, zonder aan identiteit te verliezen. De koeien (samen met andere dieren) zijn in dit geval bindmiddel tussen consument en natuur, en hebben behalve een intrinsieke waarde, ook belevingswaarde.

Het boeren van 'toen' is niet meer het boeren van 'nu'. Er is een keuze ontstaan tussen opschaling van een intensieve veehouderij of verbrede agrarische activiteiten. De keuze voor agrodiversificatie is een grensverleggende keuze geweest. De boerderij geeft passie, persoonlijke beleving en aandacht door aan de consument die komt genieten van rust, ruimte en recreatie.

Door aandacht te geven aan de verschillende kernwaarden werkt Koe in de Kost aan een innovatief en creatief concept waarbij ruimtelijke inpassing, kwaliteit van leven, landschap en ecologie en duurzaamheid steekwoorden zijn (de bijdrage aan onder meer ruimtelijke kwaliteit wordt beschreven in paragraaf 3.2.1).

Landschapsplan

Het huidige landschap heeft een agrarisch en open karakter. De randen van het plangebied zijn belangrijk en interessant voor de beleving van de recreant. Oostelijk en westelijk van het plangebied ligt een aantal groenelementen (bosschages, singels en wegbeplantingen) die het beeld bepalen. In zuidelijke richting is het beeld afwisselend en bepalen met name de beplanting en woningen langs de Zonnenbergerdijk het beeld.

Richting het noorden is het gebied het meest open en valt een aantal agrarische erven in het oog. Het agrarische aspect is de drager van het concept en ook beelddrager voor het omringende landschap. Dit gegeven heeft, samen met de wens de openheid te bewaren, geleid tot het erfconcept voor de situering van de recreatieverblijven. Dit erfconcept refereert aan de agrarische erven in de omgeving en realiseert een nieuw recreatie-erf in het landschap dat een aanvulling is op het bestaande boerenerf waar de initiatiefnemer woont. De grondulows worden zodanig gepositioneerd dat een erfbeeld ontstaat. Dit beeld refereert aan de boerenerven die in de omgeving nog steeds aanwezig zijn. Deze opzet doet recht aan de structuur van het gebied, behoudt deels het open karakter van het gebied en biedt op deze manier een optimale agrarische beleving voor de recreant. Deze gaat zich op zijn eigen erf onderdeel voelen van het boerenbedrijf.

Resultaat van deze insteek is een inrichtingsschets. Deze inrichtingsschets is vervolgens uitgewerkt naar een landschapsplan met een meer gedetailleerde invulling van de landschappelijke inpassing en de beplantingen. Reden hiervoor zijn de overleggen die tussen de initiatiefnemer en de gemeente Raalte hebben plaatsgevonden (zie hiervoor tevens hoofdstuk 6). Figuur 2.4 geeft de uiteindelijke ligging van de grondulows en de invulling van het landschapsplan weer. In de bijlage is het landschapsplan opgenomen. In dit plan gaan we in op landschappelijke inpassing van het gebied in de omgeving, de bijbehorende beplantingssoorten en de diverse bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit welke het plan levert.

Figuur 2.4Landschapsplan Koe in de Kost en plangebied(bron: Grontmij en VAB, 2010)

De huidige bebouwing op de locatie aan de westzijde van de Stokvisweg zal blijven bestaan. Ten westen van deze bebouwing zal één recreatie-erf worden gerealiseerd. Op dit erf zal een achttiental grondulows worden gebouwd. Grondulows zijn ecologische recreatieverblijven met glooiende grasdaken die geïntegreerd zijn in het landschap en bijdragen aan duurzaamheid en de natuur.

De grondulows zijn zo ontworpen dat er een minimale uitstraling is van kunstlicht naar het buitengebied. De daglichttoetreding vindt plaats via een insnede in de grondulow vanuit het erf. Deze insnede verzorgt de entree tot de grondulow en daglichttoetreding voor de slaapvertrekken. Het leefgedeelte bevindt zich aan de kant van het buitengebied, waar rust, privacy en contact met het prachtige landschap gewaarborgd zijn. Aan deze zijde wordt het grasdak enigszins doorgetrokken om de lichtuitstraling te beperken en een gedeelte van het terras te overdekken. Dit leefgedeelte bevindt zich gedeeltelijk onder het peil (maaiveld), dit om het leefgedeelte genoeg breedte te kunnen geven en toch de woning zo laag mogelijk te houden.

Voor ieder recreatieverblijf is een eigen koe om te verzorgen en te beleven. Er worden twee typen grondulows gerealiseerd. Zes grondulows hebben een inhoud van circa 300 m³ en bieden plaats aan zes tot acht personen. De overige twaalf grondulows bieden plek aan vijf bezoekers en hebben een inhoud van circa 250 m³. Een impressie van de geplande grondulows is weergeven in figuur 2.5.

Veiligheid speelt een belangrijke rol in het plan. Omdat de daken van de grondulows oplopen vanaf het maaiveld, wordt hier rekening gehouden met de veiligheid.

Figuur 2.5 referentiebeelden grondulows (bron: VAB-rijssen, 2009)

De grondulows worden ontsloten via een weg over het boerenerf van de initiatiefnemer. Het erf blijft ontsloten op de Stokvisweg. De grondulows worden ontsloten via een weg (het zogenaamde koepad) aan de binnenzijde van het recreatie-erf. Op deze manier wordt een goede ruimtelijke en functionele samenhang tussen het huidige boerenerf en het nieuwe recreatie-erf binnen de grondulows gerealiseerd. Het koepad bewerkstelligt de combinatie van het boerenleven op de boerderij en de grondulows. Parkeren vindt niet plaats bij de grondulows zelf. Om het landschap en de groene omgeving niet te verstoren met auto's wordt geparkeerd op een locatie op het boerenerf van de initiatiefnemer. Deze parkeergelegenheid wordt gerealiseerd in een agrarische 'voerkuil' en wordt daarnaast omgeven door een haag om de auto's aan het zicht te onttrekken. Figuur 2.6 geeft een principeschets voor deze oplossing aan.

Figuur 2.6 Koepad en parkeren (figuur is uitsnede van figuur 2.4)

Door een uitgekiend samenspel tussen de grondulows en de landschappelijke elementen sluit het plan goed aan op de omliggende omgeving. De recreatieve ontwikkeling heeft effect op het huidige relatief open landschapsbeeld in het gebied. Deze landschappelijke verandering biedt echter wel kansen voor een zorgvuldige inpassing, maar ook voor extra investeringen in ruimtelijke kwaliteit. De investering in natuur en landschap bewerkstelligen een aantrekkelijke locatie waarbij de kleinschaligheid van de agrarische gronden geaccentueerd wordt door het ensemble van gebouwen. In het landschapsplan in de bijlage wordt hierop nader ingegaan en worden de diverse investeringen in inpassing en ruimtelijke kwaliteit nader toegelicht. Tevens wordt hier dieper op ingegaan in hoofdstuk 3 van deze plantoelichting.

De bestemmingswijziging van het plangebied dient te voldoen aan de voorgeschreven wettelijke vereisten en moet passen binnen diverse beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt hierop nader ingegaan.

De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin het nationaal ruimtelijk beleid is ondergebracht. Met de inwerkingtreding van de nota zijn de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra en het Structuurschema Groene Ruimte vervallen. In de nota wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020 met een doorkijk tot 2030. In het rijksbeleid is aangegeven dat het de verantwoordelijkheid van provincies en (samenwerkende) gemeenten is om het beleid met betrekking tot steden, dorpen en bereikbaarheid integraal en concreet gestalte te geven.

De Omgevingsvisie Provincie Overijssel is hèt provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Hierin staan de ambities van de provincie Overijssel omschreven en wordt nader ingegaan op de beleidskeuzes en de uitvoeringsstrategie.

Generiek beleid

Nieuwe recreatiewoningen in de provincie Overijssel zijn toegestaan indien er sprake is van innovatief concept en er sprake is van verhuur. De provincie heeft aangegeven dat het concept 'Koe in de kost' innovatief is (zie hiervoor tevens Hoofdstuk 6). Daarbij gaat het om verhuur van de recreatiewoningen en dus is het passend binnen het provinciale beleid. Er is sprake van dynamiek tussen de recreatieverblijven en het boerenleven. Op die manier wordt zuinig en zorgvuldig met de ruimte omgegaan. De provincie heeft het plan als innovatief beoordeeld door het vernieuwende idee met betrekking tot de grondulows. Het is een innovatief verblijfsconcept. Daarnaast is de link met de bedrijfsvoering (het koppelen van het boerenerf en het vee aan de woningen en recreanten) een bijdrage aan innovatie met betrekking tot verblijfsrecreatie, educatie en beleving van het boerenleven.

Ontwikkelingsperspectieven

Bij beoordeling of recreatie mogelijk is op de betreffende locatie moet gekeken worden naar de ontwikkelingsperspectieven van de locatie. Het plangebied is aangewezen als mixlandschap. Binnen dit perspectief is ruimte voor verschillende functies. Naast landbouw en wonen is er ook ruimte voor recreatie. Het concept 'Koe in de Kost' past dus in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

Bij de landschappelijke inpassing van de recreatiewoningen dient te worden gekeken naar de gebiedskenmerken van het plangebied. Voor het plangebied is overwegend sprake van dekzandvlaktes en ruggen, dit is de natuurlijke laag. Kenmerken van dit landschap zijn onder andere afwisseling van verdichte en open ruimtes, forse landschapselementen, reliëf en oost-west oriëntatie van het landschap. Deze kenmerken zijn vertaald in het landschapsplan, zoals weergegeven in figuur 2.4.

Daarnaast is het noordelijke deel van het plangebied aangemerkt als beekdalen en natte laagtes. Landschappelijke kenmerken zijn onder andere het open en natte karakter van de laagtes en beplanting passend bij het open karakter.

In het plan worden natuurlijke oevers gecreëerd en een drinkpoel (ter plaatse van een oude kolk), waardoor wordt bijgedragen aan de versterking de gebiedskenmerken. Zie hiervoor paragraaf 2.3.1. De laag van het agrarisch cultuurlandschap laat zien dat er sprake is van het Oude Hoevenlandschap. Dit landschap wordt gekenmerkt door een landschap met verspreide erven, een relatief kleinschalig landschap en kenmerkende erf- en landschapsbeplantingen. Ook hier is op ingespeeld bij de vormgeving van het landschapsplan.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bij een relatief grootschalige ontwikkeling in het landelijk gebied wordt een extra inspanning verlangd ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied moet niet alleen de eigen gebiedskenmerken versterken maar dient ook bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

Het concept 'Koe in de Kost' voorziet in het combineren van twee verschillende functies die gebruik maken van de zelfde ruimte. Dit zorgt voor een mogelijke vermindering van de ecologische en landschappelijke waarde. De ruimte wordt immers intensiever gebruikt en dit gaat mogelijk ten koste van het open karakter.

De voorgenomen ontwikkeling wordt op drie verschillende manieren ingepast en verankerd in de landschappelijke context van het gebied. Ten eerste zijn 'normale' landschappelijke maatregelen beoogd, welke de landschappelijke inrichting en inpassing van het gebied en de inpassing van de grondulows verzorgen. Het recreatie-erf wordt hiervoor deels omgeven met een groene haag, die zorgt voor een goede overgang van de grondulows naar het landschap, maar die ook refereert aan de kenmerkende beplantingsstructuur in de omliggende omgeving. De haag wordt versterkt door gebiedseigen bomen, passend bij de kenmerken van de aanwezige landschapstypen. Deze beplanting draagt zorg voor een goede inpassing van de grondulows en het plangebied in de omgeving. Het parkeren en het reeds bestaande boerenerf worden daarbij niet vergeten. Bestaande beplanting zorgt grotendeels voor inpassing en afscherming van geparkeerde auto's.

Ten tweede worden 'extra' landschappelijke inspanningen verricht die hetzelfde doel beogen als de normale maatregelen, waarbij met een kleinschalige opzet op een natuurlijke manier zorg wordt gedragen aan een vitale en kwalitatieve leefbaarheid van het platteland. Zo worden geen normale recreatiewoningen gebouwd, maar grondulows: verblijfsrecreatieve woningen met gebogen dakgewelf bestaand uit gras. Deze constructie biedt zowel een bijdrage aan een duurzame inrichting als aan een goede landschappelijke inpassing. Daarnaast wordt aan de noordzijde van het gebied extra betekenis gegeven aan de aanwezige watergang. Hier wordt ruimte geboden voor natuur, door het aanbrengen van flauwe oevers, een drinkpoel en beplanting passend bij dit landschap. Flauwe oevers stimuleren de ontwikkeling van natuurlijke oevervegetatie.

Als laatste werden een extra woning en twee stallen beoogd naast het bestaande boerenerf. De initiatiefnemer heeft echter geen gebruik gemaakt van de bouwvergunning voor de woning en de milieuvergunning voor de stallen om bij te dragen aan het behoud van het open karakter van het gebied en om duurzaam te kunnen investeren in het initiatief Koe in de Kost.

Ten derde is ruimtelijke kwaliteit meer dan landschap alleen. Koe in de Kost is een innovatieve bijdrage aan landschap en beleving van de recreant en bezoeker. De grondulows leveren daarbij een belangrijke bijdrage. De woningen zijn een nieuwe, duurzame bouwvorm, die bijdragen aan innovatie en differentiatie op het gebied van verblijfsrecreatieve bouwwerken. De grondulows vormen een geheel eigen gebouwenensemble, beredeneerd vanuit de erfgedachte uit de omgeving als aanvulling op het bestaande boerenerf van Koe in de Kost.

De grondulows en de koeien delen hetzelfde weiland, zij zijn beide 'weidegangers' Kortom de consument verblijft midden in de natuur, deelt het landschap van de koeien en krijgt een realistisch beeld van de boerderij en het platteland.

In het landschapsplan worden de authentieke agrarische erven in de omgeving verbonden aan recreatieve innovativiteit. Zo worden het open karakter en de landschappelijke karakteristieken van het gebied behouden. Tegelijkertijd wordt op deze manier een unieke agrarische beleving voor de recreant geboden, waar men op eigen erf onderdeel kan worden van het boerenbedrijf.

Daarnaast is het plan op toeristisch vlak wenselijk vanuit het recreatiebeleid van de gemeente, de gemeente beoogt namelijk plattelandsbeleving een impuls te geven.

Koe in de Kost is op kleine schaal al bezig met beleving tussen recreant, omgeving en boerenbedrijf. Hierop wordt erg positief gereageerd. Het plan dicht voor een groot deel de kloof tussen mens, kennis en beleving. Het concept Koe in de Kost kan namelijk bijvoorbeeld ook gebruikt worden voor educatieve doeleinden voor jong en oud. De natuur zit voornamelijk niet alleen in het landschap, maar ook in de hoofden van de consumenten. Denk daarbij aan boerderijeducatie in samenwerking met (basis)scholen of alleen al aan de verhalen die de initiatiefnemers de bezoekers kunnen vertellen.

Samenvattend is Koe in de Kost een innovatief concept dat tot uitvoering komt. Met deze uitvoering ontwikkelen de initiatiefnemers een plan dat vernieuwend is voor de gemeente Raalte en de regio Salland. De beleving die recreanten meekrijgen, richt zich namelijk niet alleen op de omgeving, maar ook op de zaken die de omgeving gecreëerd hebben, namelijk het boerenleven. Het verzorgen van een koe en andere dieren, het bijdragen aan de werkzaamheden op de boerderij en je daarmee één voelen is niet alleen een leuke, nieuwe belevenis. Het is een educatieve leerweg die op vakantie gaan een extra verdieping geeft.

Recreanten die gebruik maken van Koe in de Kost dragen bij aan de economische impuls binnen de gemeente Raalte. Met een bijzondere vorm van plattelandstoerisme gaat Koe in de Kost een belangrijke impuls geven aan de economische ontwikkelingen van het eigen bedrijf, het dorp Heeten, de gemeente Raalte, de streek Salland en de provincie Overijssel.

De kwaliteit van beleving, ruimte, en landschap wordt versterkt door de dynamiek tussen het boerenleven en de recreanten. Koe in de Kost is vernieuwend, maar behoudt ook een authentiek karakter. Het is ontstaan uit de passie voor het boerenbedrijf en de wil om het bedrijf op een vooruitstrevende manier verder te ontwikkelen.

Het uitvoeringskader Recreatie en Toerisme 2008-2011 wil een nieuwe impuls geven aan het bestaande toeristisch-recreatieve beleid door te streven naar meer focus in de uitvoering en actieve ondersteuning van kansrijke initiatieven in de regio. De provincie stelt drie prioriteiten: het ontwikkelen en waarborgen van de basiskwaliteiten voor toerisme (rust, natuur en platteland, cultuur(historie), ruimte, kwalitatief hoogwaardige accommodaties en route-infrastructuur), het verbinden van kwaliteiten door innovatief ondernemen en samenwerken en marketing en promotie via de Overijsselse merken (onder andere Salland).

De LOP visie schetst de landschappelijke karakteristiek en het toekomstbeeld voor het plangebied. Vanuit de visie wordt duidelijk welke ontwikkelingen op welke wijze passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. Van belang in de visie is dat de dynamiek in het gebied wordt aangegrepen om het landschap te versterken en te ontwikkelen. De ontwikkelingen die in het gebied spelen en op het gebied afkomen worden ingezet als 'motoren' voor landschapsontwikkeling.

De geschetste karakteristiek en de motoren voor de verschillende opgaven zoals beschreven in het LOP, zijn uitgangspunt geweest voor het landschapsplan, dat is opgenomen in de bijlage.

Dekzandruggen

Het grootste deelgebied van het plangebied van Koe in de Kost is onderdeel van het landschap 'dekzandruggen' (zie figuur 3.1). De visueel-ruimtelijke kwaliteiten van deze gebieden zijn voor een belangrijk deel gelegen in de sterke verwevenheid van diverse ruimtelijke elementen zoals bosjes, bebouwing, houtwallen en singels. Samen met reliëfverschillen (essen) en open ruimtes ontstaat hierdoor een gevarieerd landschapsbeeld van besloten tot half open landschap, ook wel kampen- of hoevenlandschap genoemd.

Het landschapsbeleid hier spitst zich toe op het versterken van de karakteristiek door de hoger gelegen ruggen ruimtelijk te verdichten. Nieuwe rode functies in het buitengebied (passend binnen bestaand beleid) zijn landschappelijk gezien het meest wenselijk op de ruggen onder de voorwaarde dat landschapselementen worden aangelegd. De wegen op de ruggen zijn beplant. Doorgaande structuren zoals het Overijssels Kanaal en de doorgaande wegen passen zich aan deze karakteristiek aan en zijn ter hoogte van de ruggen beplant. Het recreatieve beleid voor deze gebieden staat de ontwikkeling van recreatieve voorzieningen op ruggen toe. Karakteristieke landschapselementen spelen hierbij een belangrijke rol.

Enkele zaken uit het LOP die van invloed zijn geweest op het ontwerp zijn:

• afwisseling van verdichte en open ruimtes; verrassende doorkijkjes;
• perceelsscheidingen worden minimaal en terughoudend toegepast, aansluitend aan open karakter;
• doorgaande structuren (weg/kanaal) passen zich aan omgeving aan;
• knooperven;
• erven gaan vloeiend over in landschap (geen strakke erfgrenzen).

Weteringenlandschap

Het oostelijk deel van het plangebied is gelegen in het 'Weteringenlandschap'. De weteringen zijn de dragers van de landschapsstructuur. De waterlopen worden ontwikkeld tot brede moeras- en broeklandschappen met ruimte voor water en natte natuur. De laagtes dienen zoveel mogelijk open te blijven, opgaande beplanting en andere ruimtelijke verdichting worden in de laagtes niet gestimuleerd. Natte zones en het versterken van openheid door het vasthouden van water op het maaiveld zijn hierbij van belang.

Enkele zaken uit het LOP die van invloed zijn geweest op het ontwerp zijn:

• open en nat karakter laagte;
• waterberging ruimtelijk inpassen in dalvormige laagten;
• natte natuurontwikkeling binnen rechtlijnig karakter verkaveling.

Figuur 3.1 Visiekaart LOP (bron: www.sallandbuiten.nl, 2010)

Doelstelling van deze strategische visie is richting geven, kaders stellen en keuzes maken voor het lange termijnbeleid van de gemeente Raalte. De rapportage stelt de volgende doelstellingen en ambities met betrekking tot recreatie en toerisme voor 2020.

• Economische activiteit stimuleren op het platteland.
• Gerichte gebiedsontwikkeling van het buitengebied.
• Vormen van verbreding van activiteiten faciliteren, mits ze voldoen aan geformuleerde kwaliteitseisen.
• De recreatiefunctie van het landschap versterken, ondermeer door het stimuleren van leisurefuncties (bron: www.sallandbuiten.nl, 2010).

Koe in de Kost heeft deelgenomen aan de promotie van Raalte 2020.

Het beleidsplan Recreatie en Toerisme, dat is opgesteld in 2008, heeft het doel de ambitie op het gebied van recreatie en toerisme in de gemeente Raalte uit te spreken. Een belangrijk onderdeel daarvan is plattelandstoerisme. Een groot deel van de gemeente bestaat uit agrarisch buitengebied. Er is een aantal bedrijven dat zich richt op plattelandstoeristische activiteiten. In de gemeente zijn bijzondere mogelijkheden het platteland te beleven, zoals kaas maken en proeven, een paardenmelkerij bezoeken, ecochalets, het verzorgen van je eigen koe, Bed&Breakfast en een speelboerderij voor kinderen. Op pagina 15 van het beleidsplan staat dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur innovatief zijn. Aan die ambitie draagt Koe in de Kost bij.

In de recreatief-toeristische profilering van Raalte staan twee profielen centraal. Ten eerste een veelzijdig platteland voor iedereen met daarnaast een gastvrij verblijf in Salland. Raalte kan daarbij inspelen op het volgende.

• De mogelijkheden voor plattelandsontwikkeling.
• Het stimuleren van plattelandstoerisme is één van de manieren om te komen tot versterking van de leefbaarheid van het platteland. Vanuit verschillende beleidsprogramma's zijn hiervoor financiële middelen beschikbaar gesteld.
• Behoefte aan kwalitatief hoogwaardige verblijfsmogelijkheden.
• De huidige consument hecht steeds meer waarde aan luxe en kwaliteit tijdens zijn verblijf. Om zich in de watten te laten leggen, is met name de 50+er best bereid extra te betalen. Bijzondere accommodaties die hierop inspelen, zijn favoriet.
• Groei van actieve vakantiemarkt.
• Actieve korte vakanties (short breaks) zijn onverminderd populair. De recreant trekt er graag op uit om te voet of per fiets bestemmingen te ontdekken.

In maart 2007 is er door Cruys Consultants een bedrijfsplan voor Koe in de Kost opgesteld. In dit rapport is de economische haalbaarheid van de plannen rond Koe in de Kost bekeken. De conclusies van deze rapportage worden hieronder vermeld (bron: Bedrijfsplan Cruys Consultants, 2007).

• De plannen van Koe in de Kost spelen in op actuele trends en marktontwikkelingen. Beleving en het aanbieden van een unieke ervaring zijn hiervan twee voorbeelden.
• De primaire doelgroep is de 55+er. Uit recent onderzoek blijkt dat dit de grootste groeimarkt is en blijft voor de verblijfsrecreatieve sector. Rust, ruimte en kwaliteit staan hierbij centraal.
• Koe in de Kost levert een positieve bijdrage aan het bedrijfsresultaat.
• De plannen van de familie Alferink passen uitstekend binnen het huidige overheidsbeleid. Verbreding van de plattelandseconomie vormt een speerpunt.
• De conclusie van dit bedrijfsplan is dat de plannen van Koe in de Kost realistisch en economisch haalbaar zijn. Het advies is daarom de benodigde planologische procedures op te starten.

Alle ontwikkelingen vinden plaats op de grond die in eigendom is van de initiatiefnemer. Alle kosten die verband houden met de realisatie van de plannen zullen worden afgewenteld op de initiatiefnemer. Hiervoor is tussen de gemeente Raalte en de initiatiefnemer een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten.

Ten behoeve van de realisatie van de Koe in de Kost en om in het inzicht in de uitvoerbaarheid van het plan te vergroten zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. In dit hoofdstuk wordt hiervan een opsomming gegeven. De volledige onderzoeken zijn allemaal opgenomen in de bijlage.

In opdracht van de familie Alferink heeft Grontmij B.V. een historisch bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van een gebied gelegen aan de Stokvisweg 10 te Heeten. Het onderzoek is uitgevoerd volgens de NVN 5725 van het Nederlandse Normalisatie Instituut (NNI, oktober 1999) in januari 2008.

Op basis van het uitgevoerde vooronderzoek wordt geconcludeerd dat op de locatie mogelijk zeven gedempte sloten aanwezig zijn. Het is niet duidelijk waarmee deze sloten gedempt zijn. Tevens heeft in het verleden een onverharde weg gelopen van noord naar zuid door het gebied in het verlengde van de Spekhoekweg. De ligging van de gedempte sloten en de voormalige weg zijn weergegeven op de luchtfoto uit 1963. In januari 2010 heeft Grontmij een vervolgonderzoek gedaan in het bouwvlak voor bodem (NEN5740) en de aangetroffen gedempte sloten.

In dit onderzoek komt naar voren dat er in de bovengrond een licht verhoogd cadmium-gehalte is aangetroffen. Dit geeft echter geen aanleiding tot vervolgonderzoek. In het grondwater zijn licht tot matige verhogingen aan barium en licht verhoogde gehalten aan naftaleen aangetroffen. Ook dit geeft geen reden tot nader onderzoek. De onderzochte slootbodems zijn niet verontreinigd met de onderzochte stoffen. Op het maaiveld en bij de uitvoering van de boringen is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. In de onderzochte grondmengmonsters evenmin.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er op het gebied van milieuhygiëne geen vervolgonderzoeken te worden uitgevoerd en zijn er geen beperkingen voor het toekomstig gebruik van de locatie.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan overheden die besluiten nemen over bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Deze bedrijven verrichten soms risicovolle activiteiten dichtbij huizen, ziekenhuizen, scholen (zogenaamde kwetsbare objecten) of in de buurt van winkels, horecagelegenheden en sporthallen (beperkt kwetsbare objecten). Daardoor ontstaan risico's voor mensen die in de buurt ervan wonen of werken. Het besluit wil die risico's beperken.

Het besluit verplicht gemeenten en provincies wettelijk vanaf de inwerkingtreding van het besluit bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen met externe veiligheid rekening te houden.

In de gemeente Raalte zijn tien locaties die onder het Bevi vallen. In het rapport 'Externe Veiligheidsbeleid, hoe veilig wil de gemeente Raalte zijn?' uit 2007 wordt het onderdeel externe veiligheid uitgebreid besproken. Daaruit blijkt dat in de gemeente Raalte geen knelpunten zijn aangetroffen ten aanzien van externe veiligheid.

Verder is er contact geweest met de heer A. de Haan van de afdeling Brandweer en Veiligheid van de gemeente Raalte op 18 februari 2008. Hij geeft aan dat in het omliggende gebied van de Stokvisweg 10 te Heeten geen zogenaamde PR 10-6 contouren zijn aangetroffen. De dichtstbijzijnde risicobron is gelegen aan de Spekhoekweg 5 te Heeten. Het betreft een propaantank van

3 m³. De risicocontour hiervan is beperkt tot acht meter van het vulpunt en zal geen problemen opleveren voor de ontwikkeling aan de Stokvisweg 10. Ook de risicokaart van Overijssel geeft aan dat er geen belemmeringen zijn in de omgeving van het plangebied (zie figuur 4.1).

Een extra onderzoek naar externe veiligheid is daarmee niet noodzakelijk.

Figuur 4.1 Risicokaart plangebied en omgeving (bron: www.risicokaart.nl, 2010)

Er is een zestal agrarische bedrijven in of in de directe omgeving van het betreffende gebied die een invloed uitoefenen op de geurbelasting op het betreffende terrein. Voor de bedrijven Schopkesdijk 6, Spekhoekweg 4 en Poedemansdijk W.Z. 2/4 is het voldoende dat een afstand van honderd meter tot de bouwblokken van deze bedrijven wordt aangehouden. Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Voor de intensieve bedrijven Spekhoekweg 5, 14 en Zonnebergen 9a is de geurbelasting berekend op verschillende punten op het terrein waar Koe in de Kost is gepland. Uit deze berekeningen blijkt dat voldaan wordt aan de geurnorm van veertien odour die gehanteerd wordt bij woningen in het buitengebied (bron: gemeente Raalte, juli, 2010). Het is redelijk deze norm ook voor recreatiewoningen aan te houden. De berekening is opgenomen in de bijlage. Mogelijke toekomstige uitbreiding van deze bedrijven wordt niet in de weg gestaan door de voorgenomen ontwikkeling van Koe in de Kost.

De dieren van de initiatiefnemer zullen verblijven in de nabijheid van de verblijfsrecreatieve voorzieningen. Deze voorzieningen staan op hun beurt weer in contact met het agrarische bedrijf van de initiatiefnemer. Hier kan worden aangevoerd dat de bezoekers van Koe in de Kost betalen voor de beleving op het platteland en het werk op de boerderij. Daarnaast worden de grondulows beschouwd als onderdeel van de agrarische inrichting. Er wordt van uitgegaan dat eventuele geurbelasting van het bedrijf daarom niet relevant is.

Hiermee is een aanvullend onderzoek naar geurhinder niet noodzakelijk.

Verblijfsrecreatieve voorzieningen vallen niet onder de geluidsgevoelige objecten. Toch bestaat hier enige discussie over. Daarom worden hier de mogelijkheden tot geluidhinder kort opgesomd.

Het plan valt onder de Wet geluidhinder. In het kader van deze wet bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt.

Buiten de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de as van de weg, in acht moet worden genomen 250 meter. Deze zone is een aandachtsgebied voor geluid.

Het plangebied ligt in de 250 meter zone van de Stokvisweg en de Zonnenbergerdijk. Uit de gemeentelijke geluidsniveaukaart blijkt dat de verkeersintensiteiten op beide wegen zodanig laag zijn, dat het geluid van deze wegen niet van invloed is op de ontwikkelingen binnen het plangebied.

De boerderij van de initiatiefnemer produceert ook geluid waar normaliter rekening mee gehouden dient te worden. Omdat de mensen die Koe in de Kost bezoeken betalen voor een belevenis op het platteland (waarbij dieren en machines tot de orde van de dag behoren) wordt er ook hier aangenomen dat er geen problemen zullen ontstaan.

In januari 2008 heeft Grontmij een ecologische quickscan uitgevoerd. De resultaten en aanbevelingen van dit onderzoek worden hieronder kort aangegeven.

Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van gebieden welke beschermd zijn als Natura 2000-gebied of beschermd natuurmonument. Een vergunning in het kader van de natuurbeschermingswet is daarom niet van toepassing.

Het gebied ligt ook niet in of in de nabijheid van een gebied, dat is aangewezen als Ecologische Hoofdstructuur of beschermd ganzen- of weidevogelgebied.

In het plangebied komen verschillende soorten broedvogels voor. Deze kunnen in alle beplanting en in het weiland broeden. In het kader van de Flora- en faunawet is het onder andere verboden om broedende vogels te verstoren. Voor het verstoren van broedende vogels wordt door het Ministerie van LNV geen ontheffing verleend. Voor broedvogels moet ervoor gezorgd dat de werkzaamheden niet in het broedseizoen plaatsvinden. Het broedseizoen loopt globaal van
15 maart tot 15 juli. Indien toch in het broedseizoen wordt gewerkt, kunnen fasegewijze voorzorgsmaatregelen ervoor zorgen dat de werkzaamheden ongestoord kunnen voortduren. Ook moet er dan voor gezorgd worden dat weidevogels niet gaan broeden in het deel dat daarvoor geschikt is als daar werkzaamheden plaats gaan vinden. Verstorende elementen in het plangebied aanbrengen voordat het broedseizoen begint, zorgt ervoor dat vogels ergens anders een broedplaats zoeken.

Daarnaast wordt het gebied mogelijk gebruikt door vleermuizen en uilen, maar de uitvoering van het project zal hier een beperkte invloed op hebben.

In het plangebied komen verder geen beschermde soorten flora en fauna voor van tabel 2 of 3 van de Flora- en faunawet. Er hoeft daarom voor de uitvoering van het project geen ontheffing van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd.

In januari 2008 heeft Grontmij B.V. een archeologisch bureauonderzoek verricht naar de locatie voor Koe in de Kost. Voor het bureauonderzoek is gebruik gemaakt van bodemkaarten en van geologische-, topografische- en historische kaarten, het Archeologisch Informatiesysteem (Archis2) van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM), de Archeologische Monumentenkaart (AMK), de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW), de Cultuurhistorische Atlas van Overijssel en overige relevante literatuur. Aan de hand van een analyse en interpretatie van deze gegevens is een specifieke archeologische verwachting opgesteld. Conclusies van dit onderzoek zijn hieronder vermeld.

Op basis van het bureauonderzoek kunnen in delen van het plangebied archeologische waarden worden verwacht. Het gaat om die gedeeltes waar zich dekzandruggen of -koppen bevinden en/of waar een podzolbodem aanwezig is. In de dekzandafzettingen, die direct onder het oppervlak voorkomen kunnen resten worden verwacht uit de periode vanaf de Steentijd tot en met de Nieuwe Tijd.

Figuur 4.2 Archeologische verwachtingskaart gemeente Raalte (bron: Beleidsnota Archeologie Gemeente Raalte, 2010)

Figuur 4.2 geeft de archeologische verwachting van het plangebied en het bouwvlak aan. Omdat voor het bouwvlak (daar waar grondroering plaatsvindt) een lage verwachtingswaarde geldt, het gebied (gelegen in landelijk gebied) niet groter is dan 10 hectare en op meer dan 50 meter ligt van een AMK-terrein, geldt er geen verdere onderzoeksplicht op het gebied van archeologie, anders dan het onderzoek van Grontmij destijds concludeerde. Deze conclusie is afgestemd met de gemeente Raalte.

In het kader van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging is het noodzakelijk dat inzicht wordt verkregen in de gevolgen van de ontwikkeling voor de waterhuishouding. Hierdoor kunnen tijdig kansen en knelpunten met betrekking tot de waterhuishouding en riolering worden gesignaleerd. Grontmij B.V. heeft hiervoor in januari 2008 een quickscan met betrekking tot de waterhuishoudkundige kenmerken voor Koe in de Kost uitgevoerd. Vervolgens is er in januari 2010 een watertoets met waterparagraaf opgesteld door Grontmij.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan achttien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Uit het veldonderzoek blijkt het grondwater op enkele plaatsten < 0,40 m onder maaiveld te staan. Het ontwerp van de grondulows gaat uit van een kruipruimte onder de grondulows (VAB-Rijssen van mei 2010). Geadviseerd wordt de grondulows kruipruimteloos te bouwen of het terrein minimaal 0,40 m te verhogen waarmee eveneens voldoende ontwatering is te realiseren. Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen is het advies om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Beschermingszone waterkering

Het plangebied grenst aan een beschermingszone van een waterkering die op de Legger van Waterschap Groot Salland is opgenomen. De functie/stabiliteit van deze waterkering moet te allen tijde worden gegarandeerd. Binnen de Keur van Waterschap Groot Salland worden eisen gesteld met betrekking tot werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone van de waterkering is een ontheffing op grond van de Keur van Waterschap Groot Salland noodzakelijk. Indien een ontheffing noodzakelijk is, wordt deze (na eventueel nader overleg) aangevraagd bij Waterschap Groot Salland.

Agrarische activiteiten

Bijna alle agrarische bedrijven vallen onder het Lozingenbesluit open teelt en veehouderij. Voor akkerbouwbedrijven gelden aanvullende voorschriften voor de toepassing van bestrijdingsmiddelen en kunstmest. Bij de inrichting van het plan moet rekening worden gehouden met de voorschriften uit het Lozingenbesluit.

Afvoer afvalwater

De Stokvisweg 10 is aangesloten volgens het 'IBA bodemlozing Gierkelderproject' principe. In de Zonnenbergerdijk ligt drukriolering tot aan de ingang naar het bungalowpark Parc Salland. Aansluiting op het gemeentelijk drukrioleringssysteem is daarom vereist. Daarom zal in het plangebied een dwa-systeem voor het vuilwater worden aangelegd. Het huishoudelijk afvalwater van de recreatiewoningen wordt hierop aangesloten en wordt via een verzamelleiding richting de Stokvisweg getransporteerd. Met de gemeente Raalte is afgesproken dat deze verzamelleiding via een pompput en persleiding wordt aangesloten op het drukrioleringssysteem van gemeente Raalte. De gemeente geeft nadrukkelijk aan dat drainage of regenwater niet op het dwa-systeem mag worden aangesloten. De initiatiefnemer zal in overleg met de gemeente moeten treden voor het aanleggen van het ontbrekende deel van de drukriolering tussen Parc Salland en de Stokvisweg.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Door het aanpassen van flauwere oevers van de sloten is het landschappelijk karakter te versterken. De grondulows vormen een geheel met het landschap doordat het maaiveld doorloopt tot op het dak van de grondulows. Regenwater zal afvloeien richting het omliggend agrarische gebied. Regenwater van wegverharding zal binnenin de lus, waar de grondulows omheen staan, opgevangen worden en daar infiltreren in de bodem.

Het snel- en langzaamverkeer zal het plangebied kunnen bereiken via de Stokvisweg. Via een inrit op eigen terrein kan vervolgens het parkeerterrein (gelegen tussen het bestaande boerenerf en de grondulows) worden bereikt (zie tevens figuur 2.6). Er is hier ruimte voor circa twintig auto's. Recreanten mogen bij vertrek en aankomst met de auto bij de grondulows om bagage uit- of in te pakken. Er mag niet worden geparkeerd bij de grondulows, op deze manier worden auto's uit het landschapsbeeld geweerd.

Dit bestemmingsplan vormt de juridische basis voor de realisatie van het bouwplan. Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en toelichting. Op de verbeelding zijn de stemmingen aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de regels vormen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De plantoelichting beschrijft de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan als zodanig. Dit ontwerp bestemmingsplan voldoet aan de SVBP 2008 en de IMRO 2008.

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven. In de regels is vervolgens per bestemming geregeld welk gebruik en welke bebouwing is toegestaan. Náást bestemmingen kunnen op de verbeelding ook aanduidingen worden opgenomen. Een aanduiding (lijn, letter, cijfer of symbool) betekent in de regel iets 'extra's' ten opzichte van de bestemmingsregeling (gebruik en/of bebouwing). Een aanduiding heeft alleen betekenis als in de voorschriften aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Sommige aanduidingen hebben een indicatieve betekenis, bijvoorbeeld topografische gegevens.

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is.

Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht afwijken van verschillende regels in dit plan.

De bevoegdheid om door middel van een omgevingvergunning af te wijken van verschillende regels van dit plan is gebaseerd op artikel 3.6 lid 1 onder c van de Wet ruimtelijke ordening. De uitvoering ervan berust bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. Deze flexibiliteitbepaling maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd blijft.

De regels zijn onderverdeeld in de volgende vier hoofdstukken.

1. 1. Inleidende regels.
2. 2. Bestemmingsregels.
3. 3. Algemene regels.
4. 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden enkele in de voorschriften gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen met per bestemming een beschrijving van de toegestane gebruiksvormen en bebouwing. Eventueel zijn ook afwijkingsregels opgenomen.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten de algemene, slot- en overgangsregels.

We onderscheiden in de regels twee bestemmingen. 'Agrarisch' en 'Recreatie-verblijfsrecreatie'. De gronden in de eerste bestemming zijn bedoeld voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, recreatief medegebruik, watergangen ten behoeve van de waterhuishouding en groen en beplanting. De gronden binnen de tweede bestemming maken onder meer de grondulows mogelijk. Er is gekozen voor het gebruik van de term grondulow omdat er medewerking wordt verleend aan dit plan vanwege het innovatieve concept. Door het op deze manier te bestemmen wordt middels de planregels afgedwongen dat een innovatief concept wordt gerealiseerd. Daarnaast biedt deze bestemming plek voor een parkeerterreintje (zie artikel 4.lid 1 in de regels). Via een aanduiding wordt afgedwongen dat alleen op deze locatie een parkeerplaats kan komen en dus niet overal in het gebied auto's komen te staan.

Het plan is in goed overleg met de gemeente Raalte tot stand gekomen. In samenspraak met de onderdelen ontwerp, ruimtelijke ordening en ecologie zijn in het begin van het traject diverse schetsen gemaakt en voorgelegd aan verschillende medewerkers van de gemeente. Hun op- en aanmerkingen zijn telkens meegenomen in de ontwerpen. Dit heeft geresulteerd in een positieve aanmerking van de gemeente om de planologische procedure van Koe in de Kost te starten.

In samenspraak met de gemeente is gekozen voor een wijd opgezette variant om het open karakter van het landschap te benadrukken en om een gesloten wand van woningen tegen te gaan. Op deze manier gaat het landschap niet gesloten aandoen. Hiermee werd meteen één van wensen van de welstandcommissie ingewilligd.

Daarnaast heeft de gemeente de diverse milieuonderzoeken beoordeeld. Opmerkingen en aanpassingen zijn doorgevoerd.

De provincie heeft de plannen getoetst aan de omgevingsvisie van de Provincie Overijssel. Uit deze toets bleek dat er aanknopingspunten zijn met het plan. De provincie Overijssel geeft wel aan dat er in het buitengebied eigenlijk geen ruimte is voor nieuwe recreatiewoningen, tenzij er sprake is van een innovatief concept. De provincie geeft aan dat Koe in de Kost wel degelijk een innovatief concept behelst met name gezien de vormgeving en bedrijfsvoering. De provincie heeft als aandachtspunt wel meegegeven voldoende aandacht te besteden aan ruimtelijke kwaliteit.

Daarnaast heeft in september 2010 het vooroverleg tussen provincie en gemeente plaatsgevonden. Tijdens dit overleg, waarbij de initiatiefnemer aanwezig was, zijn door provincie en gemeente nog enkele opmerkingen op het plan gemaakt. Deze zijn verwerkt in de stukken. De conclusie van het overleg is dat de provincie Overijssel met het plan Koe in de Kost instemt.

De belangrijkste punten die in het overleg naar voren kwamen waren het versterken van het innovatieve planconcept, het consequent gebruiken van de termen boeren-erf en recreatie-erf en het verduidelijken van de locatie waar bezoekers kunnen parkeren.

De initiatiefnemer heeft Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl/. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies. De gemeente en het waterschap hebben respectievelijk 11 en 18 februari 2010 positief gereageerd op deze watertoets. Het waterschap heeft het akkoord per brief doorgegeven aan de gemeente Raalte op 11 oktober 2010.

Op 15 september 2009 heeft de welstandcommissie van het Oversticht zich positief uitgesproken over het initiatief Koe in de Kost (de brief is in de bijlage opgenomen). Dit heeft met name te maken met de subtiele wijze waarop geprobeerd is de woningen in te passen in het landschap via bijvoorbeeld vloeiende lijnen en grasdaken. De commissie heeft drie aandachtspunten meegegeven aan de initiatiefnemers. Deze drie punten zijn allemaal meegenomen en ingebed in de daarna opgemaakte schetsen.

Naar aanleiding van de tervisielegging van dit ontwerpbestemmingsplan is een samenvattend document opgesteld. Zie bijlage 9.

Op 26 mei 2011 stelde de gemeenteraad van de gemeente Raalte onderhavig plan ongewijzigd vast. Zie bijlage 10