Hordelman, omgeving Dorpsstraat 72

Bestemmingsplan - gemeente Raalte

Vastgesteld op 30-06-2011 - geheel onherroepelijk in werking

Bekijk vaststellingsbesluit

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

plan

het bestemmingsplan ‘Hordelman, omgeving Dorpsstraat 72’ van de gemeente Raalte;

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BP20100009-0003;

aanbouw

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld, ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

bebouwingspercentage

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

bedrijf aan huis

het bedrijfsmatig verlenen van diensten dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, al dan niet gericht op uiterlijke verzorging (zoals onder andere kapper, pedicure, manicure, gezichtsverzorging), waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en waarbij de woonfunctie blijft behouden;

beroep aan huis

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend;

bedrijfsgebouw

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

beroeps- dan wel bedrijfsvloeroppervlakte

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een beroep aan huis dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bevi-inrichting

een inrichting als bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel;

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of verhuren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken

onder gebruiken wordt mede verstaan het in gebruik geven en het laten gebruiken;

hoofdgebouw

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw dat, door zijn vorm en/of constructie, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwvlak kan worden aangemerkt;

omgevingsvergunning

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

overkapping

een bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een slechts van boven afgesloten ruimte van lichte constructie zonder dan wel met ten hoogste 1 wand;

peil

voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: een horizontaal vlak gelegen op 30 cm boven de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
in andere gevallen: een horizontaal vlak gelegen op 10 cm boven de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;

prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

voorgevel

de naar de weg toegekeerde gevel van een hoofdgebouw.

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

afstand tot de perceelsgrens:

de afstand tussen de perceelgrens en het dichtstbijzijnde punt van een bouwwerk;

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

inhoud van een bouwwerk/gebouw:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

bouwhoogte van een bouwwerk/gebouw:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

oppervlakte van een bouwwerk/gebouw:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, nederwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

meten op de verbeelding:

op de verbeelding dient hart-op-hart van de grenzen te worden gemeten;

overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen:

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 0,75 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

bedrijven in de categorieën 1 en 2 zoals vermeld in Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten;
bedrijfswoningen;
aanbouwen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen;

met de daarbij behorende:

tuinen, erven en terreinen;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

met daaraan ondergeschikt:

nutsvoorzieningen;
wegen, straten en paden;
parkeervoorzieningen;
(infiltratie)groenvoorzieningen;
water;

3.2 Bouwregels

Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

3.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

de gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
het bouwvlak mag tot ten hoogste 60% worden bebouwd;
de afstand van een bedrijfsgebouw tot de perceelgrens mag niet minder dan 4,00 m bedragen, tenzij op het moment van de tervisielegging van het ontwerpplan sprake is van een kleinere afstand, in welk geval deze afstand geldt als minimale afstand;
de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 7 m.

3.2.2 Bedrijfswoningen

Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden bovendien de volgende regels:

de bedrijfswoning mag alleen ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' worden gebouwd;
het aantal bedrijfswoningen mag niet meer dan één bedragen;
de afstand van een bedrijfswoning tot de perceelgrens mag niet minder dan 4,00 m bedragen;
de goothoogte mag niet dan 6 m meer bedragen;
in afwijking van het bepaalde in d mogen hoogteaccenten de goothoogte met maximaal 1 m overschrijden;
de bouwhoogte mag niet meer dan 10 m bedragen;
de woning moet worden voorzien van een hellend dak, waarvan de helling niet minder dan 25° en niet meer dan 60° bedraagt.

3.2.3 Aanbouwen en bijgebouwen bij bedrijfswoningen

Voor het bouwen van aanbouwen- en bijgebouwen bij een bedrijfswoning gelden de volgende regels:

aanbouwen en bijgebouwen dienen ten minste 3,00 m achter het verlengde van de voorgevel(s) van de bedrijfswoning te worden gebouwd;
aanbouwen en bijgebouwen dienen in, dan wel ten minste 1 m uit de perceelgrens te worden gebouwd;
de gezamenlijke oppervlakte van de aanbouwen en bijgebouwen en overkappingen bij een bedrijfswoning mag niet meer dan 75 m² bedragen;
de goothoogte, bouwhoogte, en bij toepassing van een hellend dak, de dakhelling, van de aanbouwen en bijgebouwen dient te voldoen aan de eisen die in het volgende bouwschema zijn gesteld:

Goothoogte in meters

Bouwhoogte in meters

Dakhelling in graden

Min

Max

Min

Max

Min

Max

-

4

-

5.50

25

60
in afwijking van het bepaalde in d mogen hoogteaccenten de bouwhoogte met maximaal 1 m overschrijden;
in afwijking van het bepaalde onder d is een andere dakhelling toegestaan waarbij wordt aangesloten bij de kapvorm van de bedrijfswoning;
in aanvulling op het bepaalde onder a tot en met f geldt dat indien op het moment van de tervisielegging van het ontwerpplan sprake is van een kleinere afstand, een grotere oppervlakte, een groter percentage, een andere dakhelling en/of een grotere goot- dan wel bouwhoogte dat deze afstand/dakhelling/oppervlakte/percentage/ goothoogte/bouwhoogte mag worden gehandhaafd.

3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak mag de hoogte van de hoofdbebouwing niet overschrijden, met uitzondering van (reclame)masten en verlichtingsarmaturen, waarvan de maximale hoogte 8 m bedragen;
de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, buiten het op de kaart aangegeven bouwvlak mag voor (reclame)masten en verlichtingsarmaturen, maximaal 10 m bedragen;
de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer dan 3 m bedragen.

3.3 Nadere Eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
een goede woonsituatie;
de verkeersveiligheid;
de sociale veiligheid;
de milieusituatie;
de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Afwijken Van De Bouwregels

3.4.1 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken verlenen van:

het bepaalde in artikel 3.2.1 onder d en toestaan dat de bouwhoogte maximaal 9 m wordt, indien dit uit oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is;
het bepaalde in artikel 3.2.4 onder b, teneinde een bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, en toestaan dat de hoogte maximaal 10 m wordt.

3.4.2 Toetsingscriteria

De in artikel 3.4.1 vermelde afwijkingen kunnen slechts worden toegelaten, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

het straat- en bebouwingsbeeld;
de woonsituatie;
de verkeersveiligheid;
de sociale veiligheid;
de milieusituatie;
de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.5 Specifieke Gebruiksregels

3.5.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, in relatie tot de bestemming 'Bedrijf' wordt in ieder geval gerekend:

het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;

3.6 Afwijken Van De Gebruiksregels

3.6.1 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.1, ten behoeve van de vestiging van een bedrijf of een gedeelte ervan en het gebruik van grond en de opstallen hiervoor in een hogere categorie, dan wel voor een bedrijf dat niet in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt.

3.6.2 Toetsingscriteria

De in 3.6.1 vermelde afwijking wordt slechts toegelaten mits het bedrijf aantoont dat de activiteiten, wat hinder, aard en omvang betreft, toelaatbaar zijn op de gewenste locatie en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming (basisbestemming), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de voorkomende archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Op de voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.

4.2.1 Uitzondering

Het bepaalde in 4.2 is niet van toepassing op:

activiteiten waarvoor geen omgevingsvergunning vereist is;
bouwprojecten waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en waarbij een rapport is overlegd waarin de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.

4.3 Afwijken Van De Bouwregels

4.3.1 Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2 en toestaan dat wordt gebouwd ten dienste van en conform de (basis)bestemming.

4.3.2 Toetsingscriteria

Een in 4.3.1 genoemde afwijking kan slechts worden toegelaten indien daartegen uit hoofde van de bescherming van de archeologische waarde geen bezwaar bestaat, hetgeen kan blijken uit een rapport waarin de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld alsmede een advies daaromtrent van de regionaal archeoloog.

4.4 Omgevingsvergunning Voor Het Uitvoeren Van Een Werk, Geen Bouwwerk Zijnde, Of Van Werkzaamheden

4.4.1 Verbod

Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren:

het verzetten van grond (afgraven, vergraven, egaliseren, diepploegen, diepwoelen) op een diepte van meer dan 0,4 m onder maaiveld, een en ander voor zover geen vergunning vereist is in het kader van de Ontgrondingenwet;
de aanleg van drainage, ongeacht de diepte, tenzij het gaat om vervanging van reeds bestaande drainage;
het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels;
het aanbrengen van verhardingen en/of verharde oppervlakten anders dan een bouwwerk;
het aanbrengen van ondergrondse leidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
het beplanten van gronden met diepwortelende bomen en struiken.

4.4.2 Uitzonderingen op verbod

Het in 4.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden:

die het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen;
die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
waarin de Monumentenwet 1988 voorziet;
ten dienste van de in 4.2.1 genoemde (bouw)werkzaamheden;
die archeologisch onderzoek betreffen;
die mogen worden uitgevoerd op basis van een reeds verleende aanleg-, kap- of ontgrondingsvergunning.

4.4.3 Vergunningverlening

Een in 4.4.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien door de werken of werkzaamheden of door de direct of indirect te verwachten gevolgen daarvan geen bezwaar of nadeel ontstaat voor de bescherming van de archeologische waarden, hetgeen kan blijken uit een rapport waarin de archeologische waarde van het terrein in voldoende mate is vastgesteld.

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene Gebruiksregels

Onder een gebruik strijdig met de bestemming wordt in ieder geval verstaan:

het gebruik van de gronden en/of bouwwerken voor opslag-, stort- of bergplaats van voorwerpen, stoffen of producten tenzij in rechtstreeks verband met de bestemming;
het gebruiken of laten gebruik van gebouwen van gronden en/of gebouwen voor detailhandel;
het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

Artikel 7 Algemene Afwijkingsregels

7.1 Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein mits de structuur van het plan niet wordt aangetast en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde en toestaan dat de bouwhoogte wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
het bepaalde over de afstand van uitbouwen tot aan de voorgevel en het verlengde daarvan voor het bouwen van (hoek)erkers, mits de diepte van de (hoek)erker, gemeten uit de zijgevel, niet meer bedraagt dan 1,50 m.

7.2 Toetsingscriteria

Een in 7.1 genoemde afwijking kan worden toegelaten indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

het straat- en bebouwingsbeeld;
de woonsituatie;
de verkeersveiligheid;
de milieusituatie;
de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
de sociale veiligheid.

Artikel 8 Overige Regels

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

9.1 Bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning en afwijkt van het plan, mag mits de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang niet worden vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.
Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Gebruik

Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestaat op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
Het is verboden het met het plan strijdige gebruik te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
Indien het gebruik als bedoeld in het bepaalde onder a het van kracht worden van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik te hervatten of te laten hervatten.
Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 10 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan ‘Hordelman, omgeving Dorpsstraat 72’.

Aldus vastgesteld door de Raad van de gemeente Raalte in de vergadering van 30 juni 2011.

Voorzitter

Griffier

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Constructiebedrijf Aloys Elders is gevestigd aan de Dorpsstraat 72 te Heeten. Dit bedrijf is al lange tijd op het betreffende perceel aanwezig en heeft zich in de laatste jaren ontwikkeld tot het bedrijf in haar huidige omvang. In 2010 is begonnen met het vergroten van de productieruimte. Dit heeft tot gevolg dat de bedrijfswoning verplaatst diende te worden. Een perceel grond naast het bedrijf biedt mogelijkheden om een nieuwe bedrijfswoning op te richten.

Het huidige bestemmingsplan staat de bouw van een bedrijfswoning op die plek echter niet toe. Op de volgende onderdelen is de bouw van de bedrijfswoning in strijd met het geldende bestemmingsplan:

de woning valt buiten het bebouwingsvlak
de inhoud van de woning is te groot
de hoogte van het hoofdgebouw is te hoog
de goothoogte van het hoofdgebouw is te hoog
het bijgebouw valt buiten het bebouwingsvlak

Namens burgemeester en wethouders is bij brief van 7 april 2010 (kenmerk VO 2010029) aangegeven dat er geen planologische bezwaren bestaan tegen de bouw van een vervangende bedrijfswoning. Als uitgangspunt is meegegeven de voorgevelrooilijn van de naastgelegen woning. De nieuw te bouwen woning dient deze voorgevelrooilijn te volgen. Deze brief betrof een reactie op het zogenaamde vooroverleg bouwplan.

Bij brief van 10 augustus 2010 (kenmerk 1003290) hebben burgemeester en wethouders formeel aangegeven dat zij geen bezwaar hebben tegen de bouw van de nieuwe bedrijfswoning, mits dezelfde voorgevelrooilijn wordt aangehouden als de naastgelegen woning.

Gelet hierop is er voor gekozen een partiële herziening van het bestemmingsplan op te stellen. Niet alleen de bedrijfswoning wordt in dit plan opgenomen, ook het bedrijf. Met andere woorden, het gehele bedrijf zal een bedrijfsbestemming krijgen. Dit komt de duidelijkheid van het plan en de relatie tussen de bedrijfswoning en het bedrijf ten goede.

1.2 Ligging

Het bedrijf is gevestigd aan de Dorpsstraat 72 te Heeten. De kavels waarop de bedrijfsbebouwing aanwezig is, zijn kadastraal bekend bij de gemeente Raalte, sectie H, nummers 4967, 5204 en 5206. De kavel waarop de bedrijfswoning is geprojecteerd is kadastraal bekend gemeente Raalte, sectie H nummer 6332. Op de volgende afbeelding is het dorp Heeten weergegeven. Het bedrijf is met rood aangeduid.

Situering constructiebedrijf Aloys Elders te Heeten (bron: Google maps)

De Dorpsstraat is de doorgaande weg naar Raalte en sluit ten noorden van Heeten aan op de provinciale weg N 332 (Heetenseweg). In zuidelijke richting ontsluit de Dorpsstraat het buitengebied.

Direct ten zuiden van het bedrijf ligt Het Hoogeland. Deze weg loopt dood voor gemotoriseerd verkeer. Via een langzaamverkeerverbinding wordt een woonwijk ontsloten. Schuin tegenover het bedrijf zijn woningen en een bedrijventerrein aanwezig. Dat terrein wordt aan de zuidzijde begrensd door onder meer de Poelweg.

Aan de noord- en westzijde wordt de bedrijfskavel begrensd door woningbouw.

1.3 Vigerende Bestemmingsplannen

Ter plaatse van de bedrijfskavel geldt het bestemmingsplan "Hordelman", uitwerking 1993-1. Dit plan is door burgemeester en wethouders vastgesteld op 3 augustus 1993 onder nummer 2943A. Gedeputeerde Staten hebben het bestemmingsplan goedgekeurd op 21 oktober 1993 onder nummer RGP 93/1524.

In dit bestemmingsplan, waarvan hierna een fragment is weergegeven, heeft de bedrijfskavel de bestemming "Bedrijven".

Fragment geldend bestemmingsplan

Op gronden met de bestemming "Bedrijven" mogen uitsluitend worden gebouwd bedrijfsgebouwen behorende bij de categorieën 1 en 2 van de Staat van Inrichtingen behorende bij de voorschriften van het globale bestemmingsplan "Hordelman" Heeten, alsmede bijgebouwen als garages, carports en bergingen, met inachtneming van daarvoor geldende maatvoeringen.

De bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij een maximum geldt van 60%.

De bedrijfswoning moet eveneens binnen het bouwblok worden gerealiseerd. In paragraaf 1.1. is aangegeven dat de nieuwe bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het bouwblok is gesitueerd.

Ook de goot- en bouwhoogte worden overschreden.

Door de strijdigheid met het bestemmingsplan is er voor gekozen een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Op het onderhavige plan sluit het bestemmingsplan "Heeten Hordelman-oost" aan. Het betreffende kaartfragment is hierna weergegeven.

Fragment bestemmingsplan Heeten Hordelman-oost

1.4 Opzet Van De Toelichting

De toelichting is als volgt opgebouwd.

Hoofdstuk2 beschrijft het beleid op rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk niveau. De bestaande en toekomstige situatie worden in hoofdstuk 3 beschreven. In dit hoofdstuk wordt ook stilgestaan bij een aantal relevante milieu- en ruimtelijke aandachtspunten. Waarna in hoofdstuk 4 “Juridische aspecten”, een toelichting op de verbeelding (plankaart en de planregels) volgt. Hoofdstuk 5 omvat de economische uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte zet hoofdstuk 6 de resultaten van de zienswijzen uiteen.

1.5 De Bij Het Plan Behorende Stukken

Bij dit bestemmingsplan behorende volgende stukken:

Toelichting
Regels
Verbeelding
Bijlagen, zoals onderzoeksrapporten

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet dat van toepassing is op het plangebied. Onderscheid is aangebracht in Rijksbeleid (2.2), provinciaal beleid (2.3) en gemeentelijk beleid (2.4).

2.2 Rijksbeleid

Nota Ruimte

In de Nota Ruimte gaat het om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van het (Rijks)beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol speelt.

Een van de speerpunten van dat beleid is dat het Rijk zich, meer dan voorheen, richt op gebieden en netwerken die van nationaal belang zijn. Daar naast wordt meer ruimte gegeven aan lagere overheden, maatschappelijke organisaties, marktpartijen en burgers. Het motto “Decentraal wat kan, centraal wat moet” is hierbij een belangrijk uitgangspunt.

De Nota bevat generieke regels ter waarborging van de algemene basiskwaliteit (de ondergrens voor alle ruimtelijke plannen). Op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking gaat het bijvoorbeeld om het bundelingbeleid, locatiebeleid, een goede balans tussen rode en groen/blauwe functies, milieuwetgeving en veiligheid.

Op het gebied van water, natuur en landschap geldt de basiskwaliteit op punten als de watertoets, functiecombinaties met water en het groen in en om de stad. Daarnaast wordt er voor de RHS aangegeven welke kwaliteiten worden nagestreefd. In de regel betekent dit meer dan de basiskwaliteit.

Waterbeleid

Een ander belangrijk onderwerp in het rijksbeleid is duurzaam waterbeheer. De Europese Kaderrichtlijn Water, die sinds 2000 van kracht is, speelt hierbij een belangrijke rol. De richtlijn moet er immers voor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in Europa in 2015 op orde is. Dit betekent dat de rijksoverheid streeft naar een watersysteem dat zoveel mogelijk de natuurlijke situatie (zonder ingrepen van de mens) benadert. Het streven is onder andere gericht op het behouden en vergroten van de ruimte voor water, waar mogelijk vasthouden van water en verbetering van de waterkwaliteit. De waterbeheerders spelen hierbij een belangrijke rol. In de ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, wordt een waterparagraaf opgenomen. De waterparagraaf omvat ten minste (in relatie tot de waterhuishouding): motivering van de locatiekeuze, globale beschrijving van het watersysteem, onderbouwd advies van de waterbeheerder ten aanzien van waterkwaliteit en waterberging. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

Milieuwetgeving

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is diverse (milieu)wetgeving van toepassing, waaronder de wet luchtkwaliteit, de Flora- en faunawet, Wet op de archeologische monumentenzorg, wet geluidhinder, besluit externe veiligheid, etc. Ook deze aspecten worden in hoofdstuk 3 nader toegelicht.

2.3 Provinciaal Beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In het ‘Omgevingsvisie Overijssel’ zijn de beleidskaders aangegeven voor de ruimtelijke ontwikkeling in Overijssel voor de komende jaren. Deze omgevingsvisie is in juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten van Overijssel en is in september 2009 in werking getreden.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

Duurzaamheid;
Ruimtelijke kwaliteit.

Deze thema's zijn in de Omgevingsverordening in definities verankerd. De definitie van duurzaamheid luidt: "duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien". Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: "het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De wens van de provincie is om in Overijssel een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi landschap. Daarbij moet rekening worden gehouden met zaken als een afnemende groei van de bevolking, veranderingen in woonwensen en economische veranderingen. Maar ook een blijvende toename van mobiliteit, de druk op natuur en klimaatverandering. De hoofdambitie van de provincie is dan ook: een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare hulpbronnen en voorraden. Dit werkt door in een aantal centrale beleidsambities:

door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieus;
dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik waarbij ervan uitgegaan wordt dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken;
ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.
een balans behouden tussen gebruik en bescherming van ondergrond.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2006

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

generieke beleidskeuzes;
ontwikkelperspectieven;
gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes.

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. “SER-ladder" gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven.

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken.

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag “hoe" een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel 2009

Indien het concrete initiatief, de bouw van een bedrijfswoning in bestaand stedelijk gebied (bedrijventerrein), wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn er geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Van grote belemmeringen is niet gebleken.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

In de volgende afbeelding is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is rood omcirkeld

Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'bedrijventerrein'. Het ontwikkelingsperspectief 'bedrijventerrein' verzet zich niet tegen de bouw van een vervangende woning op de bewuste locatie.

Gebiedskenmerken

Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag) is van belang dat de locatie is gelegen in stedelijk gebied. De natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap liggen daaronder. De lust- en leisurelaag kent voor de specifieke locatie geen aanduiding en blijft hier buiten beschouwing.

De natuurlijke laag

Binnen de natuurlijke laag heeft de locatie de aanduiding 'dekzandvlakte en ruggen'. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen. Deze kenmerken zijn mede gelet op de bestemming en de aanwezige bebouwing op de kavel niet meer terug te zien.

De laag van het agrarisch cultuurlandschap

Binnen deze laag valt de locatie onder de aanduiding essenlandschap. Dit is een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en - voormalige - grote open heidevelden. De ordening van het landschap volgt de natuurlijke ondergrond van hoog en laag en nat en droog en is als een spinnenwebstructuur gegroeid vanuit de nederzettingen. De essen onderscheiden zich door de karakteristieke openheid, de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden en het huidige reliëf. Op de flanken ligt een kleinschalig landschappelijk raamwerk van landschapselementen zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen.

Met uitzondering van de houtwal die nu als scheiding dient tussen de woonbebouwing en het bedrijventerrein is het specifieke essenlandschap niet meer terug te vinden op de kavel.

De stedelijke laag

De locatie is op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag'. De locatie is aangeduid als 'bedrijventerrein' en wordt aan met uitzondering van de zuidzijde omringd door de aanduiding 'woonwijk 1955 - nu'.

Fragment gebiedskenmerken omgevingsvisie Overijssel

Bedrijventerreinen kenmerken zich als werk- of voorzieningengebieden, te onderscheiden in industriegebieden, meubelboulevards, kantorenparken en gemengde bedrijventerreinen. De verkaveling en inrichting is functioneel. De terreinen zijn slechts beperkt aangesloten op omliggende wijken en landschappen. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch.

De bedrijfskavel aan de Dorpsstraat 72 te Heeten is niet groot en is in gebruik voor het constructiebedrijf. Van een verkaveling is geen sprake.

De beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de bouw van een vervangende bedrijfswoning en een bijgebouw, past binnen de hiervoor beschreven aanduiding. Er wordt ruimte geboden voor een eigen individuele invulling, met dien verstande dat de te bouwen bedrijfswoning de voorgevelrooilijn van de naastgelegen woning dient te volgen.

Conclusie ten aanzien van het provinciale beleid:

Geconcludeerd kan worden dat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling zoals vervat in dit bestemmingsplan volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.4 Gemeentelijk Beleid

Structuurvisie Raalte 2003

In de structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke structuur in een verre toekomst gegeven. Het levert de ruimtelijke context waarbinnen aangediende ontwikkelingen een plaats kunnen krijgen. De gemeente Raalte streeft naar handhaving van haar subregionale functie voor zowel de voorzieningen als voor werkgelegenheid. Het centrum is zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve zin een belangrijk concentratiegebied voor de werkgelegenheid. Een goede ruimtelijk opzet van dit gebied is dan ook een belangrijke voorwaarde voor het functioneren van de lokale economie. Het streven voor de toekomst is een duurzame stedelijke structuur te realiseren en een duurzame lokale economie.

Waterplan Raalte

Het waterplan Raalte "een helder verhaal" is een gezamenlijk plan van de gemeente en het Waterschap Groot Salland. Hierin wordt een kader geschept voor het maken van beleidsmatige en procesmatige afspraken over de wijze waarop ruimtelijke ordening en water op elkaar afgestemd moeten worden. Het is een beleidsdocument waarin al het water binnen de gemeentegrenzen van Raalte integraal benaderd wordt. Daarmee vormt het een basis voor het streven naar een duurzaam, toekomstgericht watersysteem en biedt daarnaast een waterkader voor alle beleidsvelden die het waterbeheer raken.

te veel en te weinig water (wateroverlast);
waterkwaliteit en ecologie;
waterbeleving;
communiceren.

Woonvisie Raalte 2006-2015

De gemeente Raalte heeft in juni 2006 de Woonvisie Raalte 2006-2015 vastgesteld. In 2002 is een woningmarktanalyse Raalte uitgevoerd. Dit onderzoek is in 2005 herijkt. Het doel van de woonvisie is;

Inzicht geven in de ontwikkelingen op de woningmarkt in Raalte.
Een visie neerleggen over het wonen in Raalte in ongeveer 2015, als basis voor keuzen die rond het wonen gemaakt moeten worden. Daarmee is de woonvisie tevens een kader voor uitwerking van concrete projecten of besluiten over de inzet van middelen. Op het niveau van de gemeente en op het niveau van de afzonderlijke kernen.
De link leggen tussen wonen sec en andere beleidsterreinen. Enkele jaren geleden is de term volkshuisvesting veranderd in de term wonen. Deze nieuwe term geeft uitdrukking aan het feit dat wonen niet alleen bestaat uit voldoende daken, maar dat het ook te maken heeft met leefbaarheid, met welzijn en zorg, ruimtelijke inrichting enzovoort.
Een duidelijke structuur neerleggen voor de inzet van de gemeente en de vraag aan derden, om de ambities in de Woonvisie te verwezenlijken. Deze structuur gaat in op instrumenten en op het proces. Het aantal sturingsinstrumenten van de gemeenten is de afgelopen jaren drastisch beperkt. Subsidiemogelijkheden zijn er nauwelijks meer. Dit neemt niet weg dat de gemeente nog wel degelijk kan beïnvloeden wat er met het wonen in Raalte gebeurt. Dit zal meer dan voorheen in coproductie met andere partijen moeten gebeuren. Deze woonvisie legt de basis voor de activiteiten van de gemeente en de communicatie en samenwerking met derden.

Groenbeleidsplan 2004, kernen in het groen

Doel van het groenbeleidsplan is het versterken en handhaven van het groene karakter van de gemeente Raalte. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt getoetst aan bepaalde criteria, zoals cultuurhistorisch inpasbaarheid en ecologisch waardevol. Daarnaast is in het groenbeleidsplan een groenhoofdstructuur aangegeven. Het beleid is gericht op het handhaven, versterken het beter ontsluiten en onderling verbinden van de onderdelen van de groenhoofdstructuur. Van belang is dat de hoofdgroenstructuur een netwerk of structuur blijft vormen en niet wordt versnipperd. De groenhoofdstructuur is weergegeven op een kaart. Op de kaart wordt onderscheid gemaakt tussen bomenstructuur en schaalbepalende groenelementen. De bomenstructuur bestaat uit een bomenhoofdstructuur, een bomensubstructuur en puntelementen. De puntelementen betreft de in de groenstructuurvisie opgenomen monumentale bomen. Deze worden in nieuwe bestemmingsplannen als "waardevolle boom" aangeduid. Monumentale bomen zijn speciaal door hun hoge leeftijd,schoonheid of zeldzaamheid.

Deze bomen bevinden zich niet op het perceel Dorpsstraat 72 te Heeten.

Economische beleidsvisie 2005-2020

In de economische beleidsvisie is een lange termijnvisie gedefinieerd: "Waar willen de gemeente Raalte en haar partners de komende 15 jaar naar toe…? Waar moeten we staan met elkaar…?". Er zijn drie hoofddoelen gedefinieerd:

de regionaal verzorgende en schragende functie van Raalte vereist een aanpak die voornamelijk is gericht op bestendigen en beheerst uitbouwen van de traditionele bedrijvigheid;
de gemeente wil haar kansen op het gebied van recreatie en toerisme gaan benutten;
het winkelaanbod van Raalte zal toewerken naar een onderscheidend vermogen ten opzichte van vergelijkbare winkelharten.

De reikwijdte van deze visie is opgedeeld in ontwikkelprogramma's. Om lijn te brengen in de activiteiten van de gemeente Raalte en haar partners wordt gewerkt langs een aantal programmalijnen:

het netwerk: de wijze waarop samen met ondernemers en andere partners aan de economie wordt gewerkt;
de wijze waarop ruimte wordt gecreëerd voor de vestiging van bedrijven;
een aantal thema's: werkgelegenheid en arbeidsmarkt, centrumfunctie, reconstructie platteland en toerisme en recreatie.

De notitie geeft primair inhoud aan de economische beleidsvisie voor de komende jaren. Daarbij is zoveel mogelijk aangegeven met welke projecten het thema verder uitgewerkt zou kunnen worden in samenwerking met betrokkenen. Ook deze economische beleidsvisie vormt de basis voor het centrumbeleid, zoals dat verderop wordt beschreven. Er wordt gestreefd naar een onderscheidend vermogen dat kan worden bewerkstelligd met een kwalitatieve toevoeging van horeca.

Het onderhavige plan brengt geen conflict met zich mee ten aanzien van de hier verwoorden uitgangspunten.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeente heeft in 2004 het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. De hoofddoelstelling uit dit beleid is als volgt geformuleerd:

'Het bevorderen van een veilige en vlotte afwikkeling van het verkeer dat noodzakelijk is voor het verrichten van de wenselijke maatschappelijke activiteiten, waarbij alle vormen van verkeershinder zo veel mogelijk beperkt worden.'

De hoofddoelstellingen is nader uitgewerkt in een aantal subdoelstellingen. Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn onder andere de volgende subdoelstellingen van belang:

het garanderen van de (vracht)autobereikbaarheid voor (economisch) belangrijke voorzieningen;
het bevorderen van een evenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod van parkeerplaatsen;

Het beleid van de gemeente ten aanzien van parkeren is erop gericht dat parkeren op eigen terrein wordt ondervangen.

Ten aanzien van het parkeren op eigen terrein vinden geen veranderingen plaats. Het parkeren zal op eigen terrein blijven plaatsvinden.

Welstandsnota

In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een bouwvergunning nodig is. Alle vergunningplichtige bouwwerken dienen te worden getoetst aan welstandseisen.

Op 1 juli 2004 is de Welstandsnota gemeente Raalte door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin wordt het kader aangereikt, waarbinnen de welstandstoetsing plaats heeft. De Welstandsnota bevat de basisvoorwaarden, waaraan aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk getoetst zullen worden.

Het legt voor een bepaald gebied een beoordelingskader vast. Dit is opgesteld vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van aanwezige waarden. Er worden criteria benoemd die ertoe moeten bijdragen dat de toekomstige bebouwing past in de omgeving. Afhankelijk van de waarde van het gebied kan het kader meer of minder streng zijn.

Voor de omschrijving en nadere detaillering van de toetsingscriteria wordt verwezen naar genoemde nota.

Op de Typologiekaart 2007 heeft de locatie Dorpsstraat 72 heeft de aanduiding H4.2 Uitloper/buurtschap gekregen. Voor deze locatie geldt op basis van de 'Welstandsbeleidskaart' het welstandsniveau 'Plus'.

Hierbij zijn de volgende criteria van toepassing.

Met deze criteria is rekening gehouden worden bij het ontwerp van de woning.

Op 13 januari 2011 is een nieuwe welstandsnota door de gemeenteraad van Raalte vastgesteld. Deze nieuwe welstandsnota treedt in werking met ingang van 1 februari 2011. De nieuwe nota heeft geen gevolgen voor het bouwplan.

Duurzaamheid

De gemeente Raalte erkent de gevolgen van de klimaatverandering en heeft zich geconformeerd aan het Klimaatakkoord tussen de VNG en het rijk. De gemeenteraad heeft bij de begrotingsraad van 2008 een bedrag van € 500.000,00 gereserveerd voor de uitvoering van het klimaatbeleid. Op het moment van actualisatie van dit bestemmingsplan wordt ook het gemeentelijk klimaatbeleid opgesteld. Omdat het hier echter een actualisatie van de huidige situatie betreft zijn de mogelijkheden voor een duurzame invulling van het plan beperkt.

Hoewel het bestemmingsplan alleen de huidige situatie regelt wordt ook een doorkijk gegeven naar nabije ontwikkelingen binnen het plangebied. Een groot aandeel in die ontwikkelingen betreft het realiseren van nieuwbouw. Hier ziet de gemeente wel kansen voor duurzaamheid. Het dan vastgestelde klimaatbeleid zal een leidraad zijn voor een duurzame invulling van deze ontwikkelingen.

Het onderhavige plan ziet toe op een ontwikkeling die ruimtelijk aanvaardbaar is en geen geweld doet aan de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zoals deze hiervoor zijn beschreven.

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

Om wederzijdse overlast te voorkomen is een goede ruimtelijke zonering tussen milieugevoelige (zoals woningen) en milieuhinderlijke functies (zoals bedrijven) noodzakelijk. Voor deze zonering kan gebruik worden gemaakt van de bedrijvenlijst van de VNG (Bedrijven en milieuzonering 2009). Hierin zijn milieuhinderlijke activiteiten onderverdeeld in een zestal categorieën, waarbij categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste is.

Het Constructiebedrijf Aloys Elders valt onder het Activiteitenbesluit Wet milieubeheer. In 2006 heeft het bedrijf een milieuvergunning (revisievergunning) gekregen. Deze vergunning bevat een akoestisch rapport, waarin de geluidbelasting van het bedrijf op de woningen in de omgeving is weergegeven. Op basis van dit rapport zijn de geluidnormen in de milieuvergunning bepaald.

Op 4 oktober 2010 heeft Constructiebedrijf Aloys Elders een melding gedaan op grond van het Besluit Algemene Regels Inrichtingen Milieubeheer (Activiteitenbesluit). De melding (K2009-100) is door de gemeente op 15 december 2010 geaccepteerd. Omdat in de milieuvergunning van 13 juni 2006 strengere geluidvoorwaarden zijn vastgesteld in vergelijking met de algemene geluidvoorwaarden van het Activiteitenbesluit geldt de overgangsregeling geluid (artikel 6.12). Dit houdt in dat de geluidvoorwaarden uit de milieuvergunning van toepassing blijven op de inrichting. Dit is in het beoordelingsformulier van de melding weergegeven.

3.2 Beschrijving Van De Huidige Situatie

Ter plaatse is een bedrijfspand aanwezig dat op de volgende afbeeldingen is weergegeven. Naast het bedrijfspand is een perceel grond aanwezig dat weliswaar bij het bedrijf hoort, maar als weiland in gebruik is. De locatie ligt wel binnen de bestemming "Bedrijven".

Op de afbeeldingen is te zien dat het nieuwe bedrijfspand verbouwd wordt. Op de luchtfoto rechtsonder is het perceel grond weergegeven waar de bedrijfswoning gebouwd gaat worden.

3.3 Beschrijving Van De Toekomstige Situatie

In de nieuwe situatie vormt de bedrijfswoning de verbinding tussen de bestaande woningen aan de zijde van het dorp en het bedrijfspand.

Bij het ontwerp is gekozen voor een woning die voor wat betreft de omvang en de maatvoering past bij het bedrijfspand. Tussen de bedrijfswoning en de naastgelegen woning (zie volgende afbeelding) is een groenstrook aanwezig met hoogopgaande beplanting.

Aansluitende woningbouw

De groenstrook vormt een natuurlijk begrenzing en buffer tussen het dorp en het bedrijventerrein (zie volgende afbeelding). Hoewel deze tijdens de bouw mogelijk wat te lijden heeft, zal de groenstrook na afronding van de werkzaamheden hersteld worden.

bouwlocatie

Voor de woning is het volgende ontwerp gekozen:

achter- en rechter zijgevel (Bron: Building Design Architectuur)

voor- en linkerzijgevel

De bouwhoogte is minder dan 10 m (maximum is 10 m), terwijl de goothoogte niet hoger zal zijn dan 6 m.

De woning wordt in de rooilijn van de naastgelegen woning gebouwd en dat is goed te zien op de volgende

situatieschets.

De nieuwe inrichting van het perceel Dorpsstraat 72 te Heeten ziet er, inclusief het bedrijfspand, als volgt uit.

Vanuit ruimtelijk oogpunt bezien, kan gesteld worden dat de nieuwe situatie voldoet aan de stedenbouwkundige uitgangspunten die ter plaatse van toepassing zijn. Hierbij is rekening gehouden met de bestaande rooilijn van de naastgelegen woningen en met het volume van het bedrijfspand.

Over het bouwplan is vooroverleg met de gemeente gevoerd. Bij brief van 15 november 2010 (kenmerk VO 2010124) is verzoeker aangegeven dat de goothoogte van het bijgebouw in de voorschriften van de partiële herziening opgenomen dient te worden. Verder is aangegeven dat de welstandscommissie van oordeel is dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

3.4 Waterhuishouding / Watertoets

Via de digitale watertoets is nagegaan welke procedure gevolgd diende te worden. Uit een reactie (e-mailbericht van 19 juli 2010) van het waterschap Groot Salland blijkt dat zij akkoord kan gaan met de gegenereerde standaard waterparagraaf. Deze standaard waterparagraaf volgt hierna.

Standaard waterparagraaf

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te 'toetsen op water', de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.
Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Het plan bevat een rioleringscomponent, want door het plan neemt het afvalwaterdebiet in het bestaande gemengde- of vuilwaterstelsel toe. Door de uitvoering van het bestemmingsplan neemt de belasting van het bestaande rioleringsstelsel toe. Dit levert geen problemen op ten aanzien van de capaciteit van het rioleringsstelsel en de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Ten aanzien van de bedrijfswoning die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is gekozen voor infiltratie van hemelwater via een voor het perceel aanwezige wadi. De afvoer van het huishoudelijk afvalwater vindt plaats via het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van

http://www.dewatertoets.nl//. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.

3.5 Externe Veiligheid

De gemeente wil haar burgers een veilige leefomgeving bieden. Om de verantwoordelijkheid in te vullen heeft de gemeente Raalte externe veiligheidsbeleid geformuleerd in het rapport "Externe Veiligheid, Hoe veilig wil de gemeente Raalte zijn?" (2007).

Bij externe veiligheid gaat het om de risico's op de omgeving die samenhangen met het produceren, verwerken, opslaan en vervoeren van gevaarlijke stoffen.

Doel van het externe veiligheidsbeleid is om een toetsingskader te hebben dat duidelijk maakt welke externe veiligheidsrisico's in de gemeente aanwezig zijn en hoe er met deze en toekomstige risico's dient te worden omgegaan. De gemeente neemt bij besluiten in het kader van vergunningverlening en ruimtelijke ordening het externe veiligheidsbeleid in acht.

Fragment risicokaart Overijssel, witte vlek is locatie bedrijfswoning

Inrichtingen

Inleiding

In oktober 2004 is het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)’ in werking getreden. Dit besluit geeft grenswaarden voor nieuwe en bestaande situaties ten aanzien van het plaatsgebonden risico van inrichtingen waarin bepaalde gevaarlijke stoffen worden gebruikt, opgeslagen of geproduceerd. Deze grenswaarde wordt uitgedrukt in de kans per jaar dat een persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting.

Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Onder kwetsbare objecten worden bijvoorbeeld woningen verstaan, terwijl met beperkt kwetsbare objecten wordt gedoeld op bijvoorbeeld kantoren en hotels.

Daarnaast gaat het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ in op het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang slachtoffer wordt van een ongeval in een inrichting. In het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ wordt het groepsrisico gedefinieerd als de (cumulatieve) kans dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als direct gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van de inrichting (tot waar nog dodelijke slachtoffers kunnen vallen). Het groepsrisico wordt bepaald door het aantal aanwezige personen in het invloedsgebied te vergelijken met de oriënterende waarde (cumulatieve kans). Wanneer de oriënterende waarde wordt overschreden of de nieuwe ontwikkeling een verhoging van het groepsrisico met zich meebrengt, dient een verantwoording van het groepsrisico plaats te vinden.

Zoals op de afbeelding te zien is, zijn in de directe omgeving geen risicovolle inrichtingen aanwezig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Inleiding

Het thema vervoer van gevaarlijke stoffen kan worden onderverdeeld in wegen, spoor en water. Net als bij inrichtingen gelden voor het bepalen van de externe veiligheidssituatie het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De wegen, spoorlijnen en waterwegen, waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en waarbij een plaatsgebonden risico en/of groepsrisico aanwezig is, zijn opgenomen in risicoatlassen.

Onderzoek

Voor wegen is in maart 2003 de ‘Risicoatlas wegtransport gevaarlijke stoffen’ in werking getreden. Dit document geeft per provincie aan langs welke wegvakken een plaatsgebonden risico en/of groepsrisico aanwezig is. Het betreft hier hoofdzakelijk de rijkswegen en provinciale wegen.

De Dorpsstraat staat niet genoemd in de risicoatlas, waardoor mag worden geconcludeerd dat over deze weg nauwelijks tot geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, dat dit niet leidt tot belemmeringen.

Buisleidingen

Inleiding

Aardgastransportleidingen zijn voor het plangebied relevant vanwege de regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Deze regels zijn vastgelegd in de ‘Circulaire Zonering langs hogedruk aardgastransportleidingen’ (1984). De circulaire onderscheidt toetsings- en veiligheidsafstanden. Bestemmingen die zijn gericht op het verblijf van personen zijn niet binnen de toetsingsafstand toegestaan. De toetsingsafstand is afhankelijk van de diameter en de bedrijfsdruk van de betreffende gasleidingen. Naast de toetsingsafstand is in de circulaire een belemmerende strook (veiligheidsafstand) in het zakelijk recht vastgelegd, waarbinnen geen bebouwing is toegestaan. De breedte van deze strook is eveneens afhankelijk van de diameter en de bedrijfsdruk van de leiding.

Op de ‘Risicokaart Overijssel’ staan ook risicovolle buisleidingen (hogedruk aardgastransportleidingen).

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle buisleidingen aanwezig.

Het constructiebedrijf Aloys Elders

De inrichting bezigt geen activiteiten die vallen onder de vigeur van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen of het Besluit risico's zware ongevallen. In de inrichting worden wel enkele activiteiten gebezigd die een beperkt veiligheidsrisico met zich meebrengen. Er worden gevaarlijke stoffen opgeslagen in de hal en er worden gasflessen opgeslagen in de buitenlucht. Op deze opslaglocaties is de PGS 15 (regels met betrekking tot o.a. afstandscriteria en brandveiligheid) van toepassing. De inrichting voldoet daar aan.

Er bestaan geen onaanvaardbare risico's voor de omgeving.

3.6 Geluid

Ten aanzien van de bedrijfswoning is het bepaalde in artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. Hierin is bepaald dat bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek dient te worden uitgevoerd.

De Wet geluidhinder maakt voor de normering en de te volgen procedure onderscheid in nieuwe en bestaande situaties. In principe hebben alle voor het openbare rijverkeer toegankelijke wegen een onderzoekszone. Deze zone is een gebied aan weerszijden van de weg waar onderzoek naar eventuele geluidshinder moet plaatsvinden. Ingevolge de Wet geluidhinder moet de geluidbelasting van nieuw te bouwen woningen binnen de hiervoor bedoelde geluidszone voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Gemeenten kunnen voor nieuwe situaties in bepaalde gevallen een hogere waarde vaststellen.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidszone, met uitzondering van:

wegen die liggen binnen een tot woonerf beschermd gebied;
wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km/uur.

De Dorpsstraat in Heeten valt binnen de 30 km/uur zone van de kern Heeten. Dit betekent dat de Wet geluidhinder voor deze locatie formeel niet van toepassing is. Wel is de geluidbelasting voor de woning inzichtelijk gemaakt voor het toekomstige jaar 2020 op basis van de gemeentelijke geluidsniveaukaart.

Op basis van deze kaart blijkt dat de geluidbelasting tussen de 48 en 53 dB zal liggen. Een concrete berekening voor de locatie van de nieuwe woning (zie hierna) geeft als resultaat een geluidbelasting van 50 dB (na aftrek van 5 dB ex artikel 110 g, Wet geluidhinder).

Berekening geluidbelasting

De voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder is 48 dB. Zoals vermeld is de Wet geluidhinder formeel niet van toepassing, maar een geluidbelasting op de gevel van 50 dB is zeer acceptabel.

Binnenniveau voor geluid - Bouwbesluit

Voor toetsing aan het Bouwbesluit is de geluidbelasting op de gevel, zonder de aftrek van 5 dB ex artikel 110g , het uitgangspunt. In dit geval is dat 55 dB.

De eis van het Bouwbesluit is dat het geluidniveau in de woning niet hoger mag zijn dan 33 dB. De gevel moet dus minimaal 22 dB geluidreductie hebben. Het Bouwbesluit geeft aan dat elke gevel al minimaal 20 dB geluid moet reduceren. Door bij het toepassen van materialen en ventilatievoorzieningen hiermee rekening te houden, is goed aannemelijk te maken dat aan de geluidseis van het Bouwbesluit wordt voldaan. Een specifiek akoestisch onderzoek is niet nodig.

3.7 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Gemeenten hebben hierbij een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden gesteld hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Op grond van de provinciale archeologische verwachtingskaart heeft het plangebied een hoge archeologische verwachting.

Fragment archeologische verwachtingswaardenkaart provincie Overijssel

In het verleden zijn diverse onderzoeken verricht omdat gebleken is dat Heeten op een dekzandrug ligt en al heel lang bewoond is. Heeten was een grote ijzerwinplaats, een soort hoogovens van toen.

De grondsoorten en vondsten van deze woonplek in de nieuwbouwwijk Hordelman II lagen dan ook al sinds de Middeleeuwen onder een 1 m dik cultuurdek van oude landbouwgronden. Deze plek heette de enk. Een enk of es betekent in oostelijk Nederland een permanente landbouwgrond, die bemest en opgehoogd werd met heideplaggen. Omdat deze ophoging vanaf ongeveer de 13e eeuw gemiddeld 1 m bedroeg, zijn bewoningssporen van voor die tijd op ca 1 m diepte komen te liggen.

De plaats van de bewoning was goed gekozen, namelijk aan de rand van de opmerkelijk hoge zandhoogte van Heeten. Naar het zuiden en westen liep deze hoogte al snel enkele meters naar beneden. Naar het oosten en noorden blijft het hoog (deze informatie is afkomstig van de websites www.heeten.nl. en www .raalte.nl).

Op de gemeentelijke De locatie Dorpsstraat 72 ligt volgens de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart in een gebied met zeer hoge archeologische waarde. Zie volgende afbeelding.

Uitsnede gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart

Binnen het aangegeven gebied zijn zeldzame vondsten gedaan. Slechts een klein deel is opgegraven, de rest is gaaf onder het esdek bewaard.

De waardering die aan het betreffende gebied is gegeven en de voorgenomen bouw van een bedrijfswoning hebben geleid tot een overleg met de archeoloog van de gemeente Raalte. Uit het op 16 november 2010 gevoerde overleg zijn de volgende afspraken gekomen:

De bedrijfswoning zal hoger geplaatst worden, de grond wordt ter plaatse van de bouwlocatie opgehoogd. De grond die voor de ophoging wordt gebruikt komt uit de bouwput die tot op/aan het gele zand wordt uitgegraven. Het gele zand zal niet worden geroerd. In de bouwput wordt vervolgens zand opgebracht en aangetrild.
Het huis wordt niet onderkelderd.
Amateurarcheologen krijgen de gelegenheid om tijdens het uitgraven van de bouwput mee te kijken (contactpersoon is de heer W. Winterman van de Archeologische Werkgemeenschap Nederland (AWN), afdeling 18).

De gekozen methode met betrekking tot de bouwput en het feit dat de woning niet onderkelderd wordt, hebben tot de conclusie geleid dat er archeologisch gezien geen problemen zijn. Op voorhand is een onderzoek niet noodzakelijk.

Mochten er tijdens het uitvoeren van de civiele werkzaamheden archeologische resten aangetroffen worden, geldt een meldingsplicht bij het bevoegd gezag (de gemeente Raalte) volgens de Monumentenwet 1988, artikel 53 en 54.

3.8 Flora En Fauna

De natuurwetgeving in Nederland kent twee sporen: de soortenbescherming en de gebiedsbescherming. Hiertoe zijn twee wetten actief, respectievelijk de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet. In beide wetten zijn naast het nationaal natuurbeschermingsbeleid ook tal van internationale verdragen en richtlijnen verankerd, zoals: Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn, Wetlands-Conventie, Conventie van Bonn en CITES etc. Alle instrumenten tezamen vormen een stevig fundament voor de bescherming van de waardevolle Nederlandse natuur voor nu en in de toekomst.

Gebiedsbescherming (o.b.v. Natuurbeschermingswet)

Kern van de gebiedsbescherming wordt gevormd door het netwerk van Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn) die strikt beschermd zijn. Daarnaast zijn er ook nog tal van Beschermde Natuurmonumenten, de Nationale Landschappen, de Nationale Parken, is er de Ecologische Hoofdstructuur (Structuurschema Groene Ruimte en Nota Ruimte) en worden er in het kader van de Wetlands Conventie wetlands aangewezen.

Soortenbescherming (o.b.v. Flora- en Faunawet)

De soortenbescherming kent naast de passieve wettelijke bescherming (het tegenhouden van verslechtering) met de Flora- en faunawet een actieve soortenbescherming via onder andere de soortenbeschermingsplannen (het Meerjarenprogramma Uitvoering Soortenbeleid 2000-2004) en de rode lijsten.

Het plangebied in Heeten ligt niet in de nabijheid van een ecologische hoofdstructuur (EHS). Een ontheffingsprocedure op basis van de Natuurbeschermingswet ten behoeve van de bouw van de woningen is dus niet nodig.

De projectlocatie ligt binnen stedelijk gebied. De groene afscheiding tussen de woningen en het bedrijventerrein blijft in stand. Weliswaar zal een gering aantal bomen mogelijk sneuvelen, maar de groenvoorziening zal hersteld worden.

Wanneer rekening wordt gehouden met het broedseizoen voor wat betreft het eventeueel kappen van bomen, zullen broedende vogels niet verstoord worden.

De algehele zorgplicht in artikel 2 van de Flora en Faunawet geldt te allen tijde en voor alle flora en fauna, ongeacht eventuele beschermingsstatus en verkregen ontheffingen De zorgplicht stelt dat ‘iedereen, indien redelijkerwijs mogelijk, voldoende zorg in acht moet nemen voor alle planten en dieren en hun leefomgeving’.

Met in achtneming van de zorgplicht en het broedseizoen voor vogels, vormt het plan geen belemmering voor de uitvoering van het project.

3.9 Bodem

Een bodemonderzoek is verplicht, indien de beoogde bouw of verbouw vergunningspichtig is. In bepaalde gevallen is echter vrijstelling van deze verplichting mogelijk. Deze vrijstellingen betreffen:

Vergunningen voor gebouwen die niet bestemd zijn voor langdurig gebruik van mensen (minder dan 2 uur per persoon per dag, zoals een opslagloods);
Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde (zoals bruggen, gemalen, RWZI’s, etc.);
Bouwwerken die de grond niet raken (niet grondgebonden locaties zoals dakkapel, inpandige verbouwing op eerste etage);
Bouwwerken met een te verwezenlijken bebouwingsoppervlakte van ten hoogste 50 m2;
Voor tijdelijke bouwwerken als bedoeld in artikel 45 van de Woningwet, mits uit vooronderzoek conform NVN 5725 blijkt dat de locatie als onverdacht kan worden aangemerkt, dan wel dat de gerezen verdenkingen een volledig veldonderzoek volgens NEN 5740 niet rechtvaardigen;
Wanneer reeds bruikbare onderzoeksresultaten bij de gemeente aanwezig zijn (art 2.1.5. lid 3 Bouwverordening).

In oktober 2008 is door Hunneman Milieu Advies Raalte BV een verkennend en actualiserend onderzoek verricht. De actualisatie betreft een onderzoek uit 1995 (verkennend onderzoek) en 1996 (nader onderzoek). De conclusies en aanbevelingen van dat onderzoek worden hierna, voor zover van belang, aangehaald. Op de locatie Dorpsstraat is een tankstation aanwezig geweest. Ook een smidsvuur was in het verleden aanwezig. Beiden zijn niet meer aanwezig. De onderdelen met betrekking tot deze twee aspecten worden daarom niet benoemd.

In de vaste bodem op het

perceel "Wigink"

zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden. In de vaste bodem en in het grondwater op het

perceel "Aloys Elders"

zijn, met uitzondering van licht verhoogde gehalten aan zware metalen geen gehalten aangetoond boven de achtergrond- en/of streefwaarden. De licht verhoogde gehalten aan zware metalen overschrijden de achtergrond- en/of streefwaarden, maar vormen geen aanleiding tot nader onderzoek. Ook zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie, benzeen en naftaleen aangetroffen. In de bodem zijn verder licht verhoogde gehalten aan minerale olie en ehtylbenzeen aangetroffen.

Daarnaast is er in de ondergrond tijdens het actualiseringsonderzoek een sterk verhoogd gehalte aan xylenen aangetoond ter plaatse van de voormalige ondergrondse tanks. Deze verontreiniging zal op een natuurlijk moment verwijderd moeten worden. Hiervoor dient dan een saneringsplan te worden opgesteld en ter goedkeuring aan het bevoegd gezag te worden voorgelegd. Op basis van de bodemgegevens bestaan er, met uitzondering van de verontreiniging, geen bezwaren tegen de wijziging van de bestemming.

Op het perceel grond waar de bedrijfswoning wordt gebouwd is 1 boring gezet. Deze boring is wel geanalyseerd in een mengmonster. In de boven- en ondergrond van de geanalyseerde parameters, zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden. Er bestaan geen bezwaren tegen de beoogde wijziging van het bestemmingsplan waardoor de bouw van een bedrijfswoning mogelijk wordt gemaakt.

3.10 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2008 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De ‘Wet luchtkwaliteit’ vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basisvan artikel 5.16 van de Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld of een (omgevings)vergunning worden verleend, indien;

aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet Milieubeheer opgenomen grenswaarde 1, of
aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de betreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
Het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit “in betekende mate”als bedoeld onder c is sprake in zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

Woningbouw: 1500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3000 woningen bij 2 ontsluitende wegen.
Infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
Kantoorlocaties: 10.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 20.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het geldende bestemmingsplan staat een bedrijfswoning toe. Vanwege het gegeven dat de te bouwen bedrijfswoning gedeeltelijk buiten het bouwvlak ligt, is een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Het nieuwe bestemmingsplan bevat niet een van genoemde ontwikkelingen. Geconcludeerd kan worden dat door de ontwikkeling, die in het onderhavige bestemmingsplan of de ontheffing mogelijk wordt gemaakt, de luchtkwaliteit niet “in betekende mate”zal verslechteren. Aan het bepaalde omtrent de luchtkwaliteit wordt voldaan.

Hoofdstuk 4 Toelichting Op De Regels

4.1 Inleiding

In dit onderdeel van de toelichting wordt nader ingegaan op de wijze waarop de voor het plangebied gewenste ontwikkeling juridisch is vastgelegd.

Van groot belang is dat bestemmingsplannen goed leesbaar zijn voor zowel de gemeente zelf als voor burgers. Dit is extra belangrijk omdat bestemmingsplannen digitaal beschikbaar worden gesteld.

De in het bestemmingsplan opgenomen regels sluiten aan bij de nieuwe eisen conform de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2008), welke per 1 juli 2009 verplicht zijn gesteld. De SVBP 2008 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid. De benaming van de bestemmingen en de volgorde van de regels, evenals de weergave van de bestemmingen en aanduidingen in het plan komen overeen met de SVBP 2008. De SVBP 2008 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel analoog als digitaal.

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking getreden. Dit heeft geleid tot nieuwe begrippen. Hierbij is gebruik gemaakt van de 'werkafspraken SVBP begrippen vs Wabo' van september 2010.

Deze werkafspraak licht vooruitlopend op een aanpassing van de SVBP en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening de wettelijke verplichtingen vanuit de Wabo toe. Hoe de begrippen in de dagelijkse praktijk gelezen en gehanteerd kunnen worden in het bestemmingsplan tot de aanpassing van de RO Standaarden.

De RO Standaarden worden bij de inwerkingtreding van de Wabo niet aangepast, dit gebeurt conform het wijzigingsprotocol van de standaarden naar verwachting in 2013. Tot die tijd zijn begrippen als ontheffingsregels nog wel onderdeel van de RO Standaarden en worden zij onder de Wabo met een andere terminologie gehanteerd.

Om de bestemmingsplanregels in afwijking van de SVBP goed te laten aansluiten op de praktijk van de Wabo adviseert Geonovum het volgende:

Vervang de naam Algemene ontheffingsregels in Algemene afwijkingsregels. Dit geldt ook voor de namen van de onderdelen van een bestemming zoals:

Ontheffing van de bouwregels --> Afwijking van de bouwregels

Ontheffing van de gebruiksregels --> Afwijking van de gebruiksregels

Aanlegvergunning --> Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Sloopvergunning --> Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk.

In het onderhavige plan wordt gebruik gemaakt van de terminologie die hiervoor verwoord is.

4.2 Opzet Regels

Bestemmingsregels

In het bestemmingsplan is uitsluitend de bestemming ‘Bedrijf'’ opgenomen. Binnen deze bestemming is de bedrijfsbebouwing mogelijk en ook de bedrijfswoning. De bedrijfswoning kan echter alleen ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" worden opgericht. Voor deze aanduiding is gekozen omdat de bedrijfswoning een andere goot- en bouwhoogte heeft dan de bedrijfsbebouwing. Omdat sprake is van een nieuw ontwerp is de goot- en bouwhoogte van het ontwerp vastgelegd in de regels. De specifieke bouwregels zijn expliciet van toepassing op het ontwerp dat door de welstandscommissie is goedgekeurd. De visualisatie van de woning is weergegeven in paragraaf 3.3. Het ontwerp voorziet in een hoogteaccent aan de voorzijde en een balustrade aan de achterzijde. In de regels is de goothoogte gesteld op 6 m. In afwijking van deze maat kunnen balustrades en hoogteaccenten maximaal 1 m hoger worden dan de goothoogte.

De hoogte voor de bedrijfsbebouwing is in de regels vastgelegd.

Vanwege een hoge archeologische verwachtingswaarde is ook de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" in het plan opgenomen. Deze dubbelbestemming ligt over het gehele terrein.

Overige regels

In de inleidende regels zijn regels opgenomen die betrekking hebben op de gehanteerde begrippen en de wijze van meten. Zie hiervoor de artikelen 1 en 2, voorafgaand aan de bestemmingen.

In de algemene regels zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het plan als geheel. Dit betreft onder meer de anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene ontheffingsregels en algemene procedureregels. In de overgangs- en slotregels volgen het overgangsrecht en de slotregel.

Hoofdstuk 5 Financiële Uitvoerbaarheid

5.1 Economische Uitvoerbaarheid

De ontwikkeling en het economisch risico liggen bij de initiatiefnemer. Met de uitvoering van het plan zijn geen gemeentelijke middelen gemoeid. In dit bestemmingsplan is duidelijk gemaakt dat het initiatief van de opdrachtgever getuigt van een goede ruimtelijke ordening, dat het plan voortvloeit uit gemeentelijk beleid en niet strijdig is met het beleid van hogere overheden en dat er geen wettelijke beletselen zijn om het bestemmingsplan te wijzigen.

Met de initiatiefnemers wordt een planschadeovereenkomst gesloten, waardoor de gemeente eventuele planschade kan afwentelen op de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak En Overleg

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Bro zal het voorontwerpbestemmingsplan "Hordelman, omgeving Dorpsstraat 72" toegezonden worden aan:

Provincie Overijssel, eenheid RWB
Waterschap Groot Salland
Inspectie Vrom.

Het vooroverleg heeft plaatsgevonden tijdens de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Het voorontwerp heeft met ingang van 6 januari 2011 tot en met 16 februari 2011 ter inzage gelegen.

De reacties uit het overleg zijn hierna beschreven.

Vooroverleg

Waterschap Groot Salland

Op 6 juli 2010 is een digitale watertoets uitgevoerd (Code: 20100706-4-2076). Deze toets resulteerde in een positief wateradvies van het Waterschap Groot Salland. Uit de digitale watertoets blijkt dat volstaan kan worden met een standaard waterparagraaf. Hierin is echter niet aangegeven op welke wijze hemelwater afgevoerd dan wel geïnfiltreerd wordt.

Bij reactie van Waterschap Groot Salland (2011-407) d.d. heeft het Waterschap dan ook gevraagd op welke wijze de infiltratie van hemelwater plaatsvindt. In overleg met de gemeente en de initiatiefnemer (15-02-2011) is er voor gekozen om het hemelwater te infiltreren via een voor het perceel aanwezige wadi. De afvoer van het huishoudelijk afvalwater vindt plaats via het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Reactie gemeente

Initiatiefnemer heeft aangegeven dat het hemelwater wordt afgekoppeld van het vuile water. Hemelwater wordt richting de voor de te bouwen woning aanwezige wadi geleid. Een andere optie is de afvoer van hemelwater te koppelen aan het gescheiden stelsel van het bedrijfspand. De voorkeur is echter infiltratie via de wadi. Rondom de woning is verder voldoende ruimte aanwezig om het water in de bodem te laten infiltreren.

Provincie Overijssel

Bij e-mailbericht van 11 janauri 2011 door de provincie Overijssel aangegeven dat het plan past in de provinciale lijst van categorieën waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Vooroverleg wordt daarom niet noodzakelijk geacht.

VROM-inspectie

Bij e-mailbericht van 14 februari 2011 (kenmerk 40075) is namen de Vrom-Inspectie het volgende aangegeven:

"In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd vooroverleg moeten voeren met het Rijk. Gemeenten verzoeken zelf de afzonderlijke rijksdiensten om advies. De VROM-Inspectie coördineert vervolgens de rijksreactie over voorontwerpbestemmingsplannen, -projectbesluiten en -structuurvisies richting gemeenten.

Het bovengenoemde plan geeft de betrokken rijksdiensten geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen in de RNRB."

Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 6 januari 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen inspraakreacties ingebracht.

6.2 Zienswijzen

Na de voorontwerpfase heeft het ontwerpbestemmingsplan vanaf 3 maart tot en met 13 april 2011 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Binnen de genoemde periode zijn reacties ingekomen van de provincie Overijssel en de Veiligheidsregio IJsselland.

Provincie Overijssel

Bij e-mailbericht van 30 maart 2011 heeft de provincie Overijssel aangegeven dat het plan geen reden biedt om Gedeputeerde Staten een zienswijze in te laten dienen.

Veiligheidsregio IJsselland

Bij brief van 5 april 2011 (kenmerk V11.000456 SC G.B.J. Oosterik) is aangegeven dat het ontwerpplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Het advies van het Veiligheidsregio is afgestemd met de dienst Geneeskundige Hulpverlening bij Ongevallen en Rampen (GHOR), de politie IJsselland en de brandweer Raalte.

KadastraleKaart.com

Hordelman, omgeving Dorpsstraat 72

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze Van Meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Nadere Eisen

3.4 Afwijken Van De Bouwregels

3.5 Specifieke Gebruiksregels

3.6 Afwijken Van De Gebruiksregels

Artikel 4 Waarde - Archeologie

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Afwijken Van De Bouwregels

4.4 Omgevingsvergunning Voor Het Uitvoeren Van Een Werk, Geen Bouwwerk Zijnde, Of Van Werkzaamheden

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Artikel 6 Algemene Gebruiksregels

Artikel 7 Algemene Afwijkingsregels

Artikel 8 Overige Regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

Artikel 10 Slotregel

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

1.2 Ligging

1.3 Vigerende Bestemmingsplannen

1.4 Opzet Van De Toelichting

1.5 De Bij Het Plan Behorende Stukken

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Algemeen

2.2 Rijksbeleid

2.3 Provinciaal Beleid

2.4 Gemeentelijk Beleid

Hoofdstuk 3 Onderzoek

3.1 Algemeen

3.2 Beschrijving Van De Huidige Situatie

3.3 Beschrijving Van De Toekomstige Situatie

3.4 Waterhuishouding / Watertoets

3.5 Externe Veiligheid

3.6 Geluid

3.7 Archeologie

3.8 Flora En Fauna

3.9 Bodem

3.10 Luchtkwaliteit

Hoofdstuk 4 Toelichting Op De Regels

4.1 Inleiding

4.2 Opzet Regels

Hoofdstuk 5 Financiële Uitvoerbaarheid

5.1 Economische Uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.1 Inspraak En Overleg

6.2 Zienswijzen

Onze diensten

Kennisbank

Nuttige links

Over ons