het bestemmingsplan Heesweg 63 van de gemeente Raalte;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BP20110011-0002 met de bijbehorende regels;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie, bestaande uit de kaart NL.IMRO.0177.BP20110011-0002;

een geometrisch bepaald vlak of een figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

een voor de huisvesting van een (zelfstandig) huishouden geschikt gebouw, dat ruimtelijk ondergeschikt is en/of een geheel vormt met het hoofdgebouw en blijvend onderdeel uitmaakt van de kavel van het hoofdgebouw;

een ter plaatse functionerend deeltijd, reëel of volwaardig agrarisch bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in de volgende productietakken:

1. a. akker- en vollegrondstuinbouw: de teelt van gewassen op open grond, daaronder niet begrepen sier-, fruit- en boomkwekerij;
2. b. grondgebonden veehouderij: het houden van melk- en ander vee (nagenoeg) geheel op open grond, waaronder tevens een paardenfokkerij wordt verstaan;
3. c. intensieve veehouderij: een agrarisch bedrijf of een deel daarvan met ten minste 250 m² bedrijfsoppervlakte dat wordt gebruikt voor veehouderij volgens de Wet milieubeheer en waar geen melkrundvee, schapen, paarden, of dieren 'biologisch' en waar geen dieren worden gehouden uitsluitend of in hoofdzaak ten behoeve van natuurbeheer;
4. d. glastuinbouw: de teelt van gewassen (nagenoeg) geheel met behulp van kassen;
5. e. sierteelt en boomkwekerij: de teelt van tuin- en potplanten en/of bomen in open grond, in potten of in containers, al dan niet met behulp van kassen en al dan niet gecombineerd met de handel in deze gewassen;
6. f. fruitteelt: de teelt van fruit op open grond;
7. g. intensieve kwekerij: de teelt van gewassen of dieren (anders dan bij wijze van intensieve veehouderij) (nagenoeg) zonder gebruik te maken van daglicht;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt.

de kans op het aantreffen van archeologische resten in een bepaald gebied.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

een aan de woonfunctie ondergeschikte toeristisch-recreatieve voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt binnen de woning. Onder een bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

een onderneming, niet zijnde een agrarisch bedrijf, gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet of de Wabo.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten.

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat zowel bouwkundig als functioneel ondergeschikt is aan een (bedrijfs)woning waarbij het volgende geldt:

• functioneel ondergeschikt betekent dat bewoning van bijgebouwen niet is toegestaan (met uitzondering van bewoningsfuncties zoals bijkeukens, bergingen en natte groepen);
• bouwkundig ondergeschikt betekent dat het bijgebouw moet voldoen aan de voor bijgebouwen geldende bouwregels.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen, verhuren en leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die deze goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

gebeurtenissen, die ten hoogste 5 dagen duren, met een openbaar karakter, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur.

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

niet als een bouwwerk aan te merken zoals tenten, vouwwagens, kampeerauto's, tenthuisjes, caravans (niet zijnde stacaravans) of hiermee gelijk te stellen onderkomens, die bestemd zijn voor recreatief verblijf en waarbij de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben.

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning of bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend alsmede het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt, op een oppervlak van niet meer dan 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m² en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

een kampeerterrein voor kampeermiddelen, niet zijnde permanente kampeermiddelen waaronder tenthuisjes en stacaravans, gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober.

ten minste 14 tot 18 uur per dag gedurende minimaal 1 jaar.

de situering van de ontwikkeling waarbij rekening gehouden wordt met de landschappelijke kenmerken van de nabije omgeving en waarbij de ontwikkeling wordt ingepast middels bijvoorbeeld erfbeplanting.

de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van de aardoppervlakte, die wordt bepaald door de herkenbaarheid van gebiedskenmerken en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur.

langdurige zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende door personen uit diens directe omgeving, waarbij zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie en de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt.

een of meer bedrijfsmatige activiteiten in combinatie met en ondergeschikt aan de uitoefening van het ter plaatse en bij wijze van hoofdfunctie uitgeoefende (agrarisch) bedrijf of wonen.

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden en bouwwerken, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming.

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

een rijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten in de open lucht met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen, al dan niet voorzien van een omheining.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: 10 cm boven de hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein ter hoogte van de hoofdingang, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

een min of meer zelfstandig appartement dat aangeboden wordt ten behoeve van recreatief nachtverblijf.

een agrarisch bedrijf met een omvang van 40 tot 70 Nge.

het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is.

het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of in een vaartuig, verrichten van seksuele handelingen.

een agrarisch bedrijf met een omvang van meer dan 70 Nge.

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst is.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf zoals genoemd in artikel 1 lid 1.7onder a, b, e, f en g;
2. b. de landschappelijke inpassing van bouwvlakken met de bestemming 'Wonen';

alsmede voor:

3. c. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschapswaarde van de gronden, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid en de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen);
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals kuilvoerplaten, sleufsilo's, voedersilo's, mestvoorzieningen, teeltondersteunende voorzieningen, paardenbakken, groen, nutsvoorzieningen, in- en uitritten, (erf)ontsluitingen en voet- en fietspaden, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het tijdelijk bergen van water;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. evenementen;
6. f. extensieve dagrecreatie.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. de bouwhoogte van erf- of terreinafscheidingen voor de voorgevel van woonhuizen mag niet meer dan 1 m bedragen en op overige plaatsen niet meer dan 2 m;
3. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 m bedragen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. buitenopslag is niet toegestaan;
2. b. het aantal evenementen bedraagt ten hoogste twee per jaar;
3. c. gebruik overeenkomstig de bestemming 'Agrarisch met waarden -Landschapswaarden' is uitsluitend toelaatbaar indien het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Landschapsplan wat betreft gazon/grasland, hoogstam fruitbomen, meidoornhaag wordt uitgevoerd en in stand gehouden.

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4onder c indien realisering van de aldaar bedoelde voorziening binnen een periode van 1 jaar, in voldoende mate is zekergesteld, voordat met de bouw een aanvang wordt genomen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen daaronder begrepen kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huis;
2. b. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en paardenbakken;
3. c. landschappelijke inpassing;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. bed & breakfast;
5. e. evenementen;
6. f. de in tabel 4.1 vermelde nevenfuncties.

Tabel 4.1 Nevenfuncties die bij recht zijn toegestaan

- is niet van toepassing

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
2. b. bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevel gebouwd worden;
3. c. de afstand tussen de woning en het bijgebouw bedraagt ten hoogste 20 m;
4. d. verder geldt het volgende:

* is niet van toepassing voor platte, ondergeschikte bouwdelen.

- is niet van toepassing

met dien verstande dat:

5. e. ter plaatse van de aanduiding 'oppervlakte (m2)' geldt dat de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen niet meer dan de daarbij aangegeven oppervlakte mag bedragen.

Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. Bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen.
2. b. bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning.
3. c. Het aantal slaapplaatsen ten behoeve van bed & breakfast bedraagt ten hoogste 10.
4. d. Nevenfuncties zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaande bebouwing.
5. e. Het aantal evenementen bedraagt ten hoogste twee per jaar.
6. f. De vloeroppervlakte ten behoeve van kleinschalige beroepen- en bedrijven-aan-huisbedraagt ten hoogste 35% van de maximaal toegestane bebouwing met een maximum van 100 m²; in het kader van deze kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is geen horeca en detailhandel toegestaan.
7. g. Gebruik overeenkomstig de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toelaatbaar indien het inrichtingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 Landschapsplan wat betreft gazon/grasland, meidoornhaag, vogelbosje wordt uitgevoerd en in stand gehouden.

Ten behoeve van nevenfuncties

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.1ten behoeve van het toestaan van een of meer nevenfuncties, anders dan bij recht toegestane nevenfuncties, met inachtneming van het volgende:

1. a. uitsluitend de nevenfuncties kleinschalig kamperen en plattelandskamers zijn toegestaan;
2. b. de nevenfunctie dient plaats te vinden binnen de bestaande bebouwing;
3. c. in afwijking van het bepaalde onder a en b geldt dat (het gedeelte van) nevenfuncties waarvoor geen bebouwing nodig is, tevens zijn toegestaan op gronden buiten het bouwvlak, mits grenzend aan het bouwvlak;
4. d. nevenfuncties dienen milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
5. e. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
6. f. buitenopslag ten behoeve van de nevenfunctie is niet toegestaan;
7. g. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van nevenfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
8. h. parkeren dient binnen het bouwvlak plaats te vinden;
9. i. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
10. j. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nevenactiviteit;
11. k. het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 250 m²;
12. l. bij een combinatie van nevenfuncties mag het bebouwingsoppervlak ten behoeve van de activiteiten niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte aan gebouwen met een maximum van 850 m² en mag er niet meer dan 5.000 m² aan onbebouwde gronden in gebruik worden genomen;
13. m. ten behoeve van de nevenfunctie kleinschalig kamperen geldt tevens het volgende:
    1. 1. de nevenfunctie is alleen toegestaan in de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;
    2. 2. het aantal standplaatsen bedraagt ten hoogste 25;
    3. 3. uitsluitend mobiele kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans, zijn toegestaan;
    4. 4. de afstand tot het bouwvlak van derden bedraagt ten minste 50 m;
    5. 5. de afstand tot andere verblijfsrecreatieve terreinen bedraagt ten minste 500 m;
    6. 6. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
14. n. ten behoeve van de nevenfunctie plattelandskamers geldt tevens het volgende:
    1. 1. het aantal kamers bedraagt ten hoogste 1, met dien verstande dat de oppervlakte ten hoogste 50% bedraagt van het oppervlak van het bijgebouw met een maximum van 50 m²;
    2. 2. de afstand tussen de plattelandskamers en het hoofdgebouw bedraagt ten hoogste 25 m.

Ten behoeve van de voorwaardelijke verplichting

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4onder c indien realisering van de aldaar bedoelde voorziening binnen een periode van 1 jaar, in voldoende mate is zekergesteld, voordat met de bouw een aanvang wordt genomen.

De voor 'Waarde - Archeologie - 1' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in een archeologische verwachtingszone met een hoge archeologische verwachting.

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

1. a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
2. b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld;
   2. 2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
3. c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op één of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder maaiveld, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. 2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m²;
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 50 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
2. b. Het gebruik van boerderijkamers en plattelandskamers voor permanente bewoning is niet toegestaan.
3. c. Prostitutiebedrijven zijn niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in Artikel 7 ten behoeve van het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw/bedrijfsgebouw of nieuw te plaatsen woonunit als afhankelijke woonruimte, met inachtneming van het volgende:

1. a. een afhankelijke woonruimte is noodzakelijk uit het oogpunt van mantelzorg;
2. b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
3. c. de afhankelijke woonruimte is gesitueerd binnen het bouwvlak en voldoet aan de regels inzake bijgebouwen, met dien verstande dat de oppervlakte van de afhankelijke woonruimte niet meer dan 75 m² bedraagt;
4. d. de afhankelijke woonruimte heeft geen zelfstandig recht op bijgebouwen;
5. e. indien er op het perceel geen geschikt bijgebouw aanwezig is, is op grond van doelmatigheidsmotieven het plaatsen van een tijdelijke woonunit toegestaan;
6. f. tijdelijke woonunits mogen op of aansluitend aan het bouwvlak gerealiseerd worden;
7. g. de tijdelijke woonunit dient landschappelijk ingepast te worden;
8. h. een verzoek om afwijking wordt voorgelegd aan een deskundige met de vraag of aan het bepaalde onder a wordt voldaan.

Het bevoegd gezag kan - tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is - bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in hoofdstuk 2 ten einde de realisatie van windmolens mogelijk te maken, met inachtnememing van het volgende:

1. a. windturbines zijn uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak;
2. b. per bouwvlak is ten hoogste 1 windturbine toegestaan;
3. c. de hoogte van een windturbine bedraagt ten hoogste 15 m.

Burgemeester en wethouders kunnen één of meer bestemmingsvlakken van de bestemming 'Waarde - Archeologie - 1' geheel of gedeeltelijk verwijderen, indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning of omgevingsvergunning voor het bouwen en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
2. b. het bevoegd gezag kan eenmalig, in afwijking van dit lid onder a, een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
3. c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan 'Heesweg 63'.

29 maart 2012.

Op het bebouwde perceel Heesweg 63 te Mariënheem was tot voor kort sprake van een varkenshouderij (zeugenhouderij). Het bedrijf is verplaatst naar een bestaande locatie in Lemelerveld. De stallen staan nu leeg. De eigenaar wil gebruik maken van de Rood voor Rood regeling. Hij is voornemens voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en hij wil in ruil daarvoor een compensatiewoning bouwen. De gemeente Raalte wil hieraan meewerken. Dit bestemmingsplan omvat de planologisch-juridische regeling, waarmee de compensatiewoning kan worden gebouwd.

Het bestemmingsplan "Heesweg 63" is een bestemmingsplanherziening van het bestemmingsplan "Buitengebied" van de gemeente Raalte, zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld bij besluit van 29 maart 1994 en van rechtswege is goedgekeurd op 23 november 1994. Het bestemmingsplan is onherroepelijk sinds 24 februari 1998.

In het bestemmingsplan "Buitengebied" heeft het perceel Heesweg 63 binnen de gebiedsbestemming "Agrarisch gebied met landschapswaarde" een agrarisch bouwvlak. Op onderstaande afbeelding is een fragment van de plankaart van het geldende bestemmingsplan opgenomen.

Ook geldt voor het perceel Heesweg 63 de "Partiële herziening intensieve veehouderij". Deze bestemmingsplanherziening geeft aanvullende voorschriften/regels. Op de plankaart behorende bij deze herziening is aangeduid welke bedrijven als intensieve veehouderijen worden aangemerkt. Heesweg 63 is in deze herziening ook aangemerkt als een intensieve veehouderij.

Afbeelding: Fragment plankaart bestemmingsplan "Buitengebied" (1994).

De gemeenten Raalte, Deventer en Olst-Wijhe werken samen aan een nieuw bestemmingsplan buitengebied voor heel Salland. Het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte is op 22 september 2011 ter inzage gelegd. In paragraaf 3.6 van deze toelichting wordt nader ingegaan op het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte en de toegekende bestemmingen en aanduidingen voor het plangebied van dit bestemmingsplan. Voor wat betreft de plansystematiek van dit bestemmingsplan is aangesloten bij het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte.

Het bestemmingsplan "Heesweg 63" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (plankaart), ID plannr. NL.IMRO.0177.BP20110011-0002;

• planregels; en
• toelichting.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de planregels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan veilig te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting, waarin het aan het plan ten grondslag liggende onderzoek en een planbeschrijving zijn opgenomen.

Het perceel Heesweg 63 te Mariënheem ligt in het buitengebied van Raalte, ten zuidoosten van de kern Raalte. Hierna is een topografisch kaartje opgenomen met de situering van het plangebied. In Bijlage 1 Situering plangebied is het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Topografisch kaartje met ligging plangebied Heesweg 63.

Op het adres Heesweg 63 te Mariënheem was tot voor kort sprake van een varkenshouderij (zeugenhouderij). Hierna is een luchtfoto van het perceel Heesweg 63 weergegeven (Heesweg 63 is het perceel "met het bolletje en de A"). Het voormalige varkenshouderijbedrijf grenst aan een ander varkenshouderijbedrijf (Heesweg 65-67).

Afbeelding: Luchtfoto Heesweg 63 en omgeving (bron: Google maps).

Omdat uitbreiding op de locatie Heesweg 63, als gevolg van een te klein bouwblok en de geurwetgeving, niet tot de mogelijkheden behoorde, is door de varkenshouder een tweede bedrijfslocatie aangekocht in Lemelerveld. Een tweede locatie die wel de mogelijkheid biedt het bedrijf verder uit te breiden en economisch rendabel te maken.

Ook speelt het Besluit huisvesting (Besluit ammoniakemissie huisvesting veehouderij) bij de keuze tot de aankoop van een tweede bedrijfslocatie, een rol. Dit besluit bepaalt namelijk dat dierenverblijven waar emissie-arme huisvestigingssystemen voor beschikbaar zijn, op den duur emissie-arm moeten zijn uitgevoerd. Doordat de locatie Heesweg 63 nooit ontwikkeld is, worden de investeringen die gedaan moeten worden om aan het Besluit huisvesting te voldoen voor deze locatie te hoog. Bovendien is in de toekomst geen rendement te behalen op deze locatie.

Bovengenoemde redenen zijn de aanleiding geweest tot het overgaan naar één nieuwe bedrijfslocatie in Lemelerveld. Alle zeugen zijn inmiddels naar deze locatie verplaatst en de stallen aan de Heesweg 63 staan nu leeg.

De zogenaamde Rood voor Rood-regeling biedt de mogelijkheid voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te slopen en in ruil daarvoor een compensatiewoning te bouwen. Op het perceel Heesweg 63 is sprake van 1.827 m² aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (exclusief bedrijfswoning). Op basis van de beleidsregels van de gemeente Raalte (zie ook paragraaf 3.4) mag bij sloop van alle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing (exclusief bedrijfswoning) binnen het oorspronkelijke agrarisch bouwblok in ieder geval één compensatiewoning worden gebouwd. Een tweede compensatiewoning is in deze situatie ook mogelijk, wanneer dit voor de financiering van de sloopkosten nodig is.

De varkenshouder wil gebruik maken van de Rood voor Rood-regeling. In ruil voor de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, exclusief bedrijfswoning, heeft de varkenshouder aan de gemeente verzocht in ieder geval medewerking te verlenen aan de bouw van één compensatiewoning op een locatie net buiten het geldende agrarisch bouwblok. Ook is gevraagd medewerking te verlenen aan een tweede compensatiewoning, omdat de (sloop)kosten dermate hoog zijn. Met één compensatiekavel kunnen de sloopkosten namelijk niet worden gedekt. Voor de tweede compensatiewoning is nog geen kavel gevonden, deze wordt daarom in dit bestemmingsplan buiten beschouwing gelaten.

De bedoeling is de compensatiekavel langs de bomenrij aan de westkant van het perceel Heesweg 63 te situeren. De gemeente Raalte heeft in december 2010 besloten medewerking te verlenen aan het verzoek voor de bouw van de eerste compensatiewoning op de voorgestelde locatie. De volgende overwegingen speelden hierbij een rol. De Wet geurhinder en veehouderij biedt de mogelijkheid de compensatiewoning binnen het agrarisch bouwblok te situeren. Echter, de gemeente Raalte is in deze situatie van mening, dat met de situering binnen het agrarisch bouwblok geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Gezien de ligging van het perceel nabij een ander varkenshouderijbedrijf (Heesweg 65-67) kan binnen het geldende agrarisch bouwblok namelijk geen goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Ook spelen de landschappelijke kwaliteiten een rol bij de afweging over de precieze locatie van de compensatiewoning. In Bijlage 2 Advies landschappelijkeinpassing nieuwe locatie compensatiewoning wordt nader ingegaan op de locatie van de compensatiewoning en de landschappelijke inpassing. De conclusie van dit advies luidt dat de positionering van de woning op 32 meter afstand uit de Heesweg geen afbreuk doet aan de zichtlijnen (richting de Boetelerenk) en de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente Raalte kan zich vinden in dit advies. Het advies landschappelijke inpassing is uitgewerkt tot een inrichtingsplan voor de beide erven. Het erfinrichtingsplan (landschapsplan Heesweg) is opgenomen in Bijlage 3 Landschapsplan Heesweg en als bijlage bij de regels.

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient een gemeente rekening te houden met het door hogere overheden uitgestippelde beleid. Ook heeft de gemeente Raalte zelf beleidslijnen uitgezet. In dit hoofdstuk wordt daarom ingegaan op de - voor dit bestemmingsplan - relevante onderdelen van het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel (Omgevingsvisie en -verordening) en gemeentelijk beleid (Landschapsontwikkelingsplan, Beleidsnota Rood voor Rood, Welstandsnota 2010 en ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte).

Op 1 juli 2009 is de Omgevingsvisie Overijssel vastgesteld door Provinciale Staten. De Omgevingsvisie Overijssel is het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Leidende thema's in de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit.

Ontwikkelingsperspectief

Voor de groene en stedelijke omgeving geeft de provincie ontwikkelingsperspectieven. Deze kunnen worden gezien als de ruimtelijke ontwikkelingsvisie om de beleidsambities en kwaliteitsambities te realiseren. Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt deel uit van een gebied dat aangeduid is als "Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte" en "mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren".

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant de landbouw. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie en wonen. In dit perspectief wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw en andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Gebiedskenmerken

Bij het sturen op ruimtelijk kwaliteit is in de Omgevingsvisie een sleutelrol weggelegd voor de gebiedskenmerken. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype, die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan. Om de gebiedskenmerken inzichtelijk te maken onderscheidt de Omgevingsvisie een viertal lagen: de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de "lust- en leisure"-laag. Elk gebied in de provincie wordt gekarakteriseerd door kenmerken uit de vier verschillende lagen. Vaak liggen ze over elkaar heen en hebben we op één plek te maken met kenmerken van verschillende lagen. Op andere plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.

De gebiedskenmerken van het plangebied komen voort uit de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap. In de natuurlijke laag maakt het plangebied deel uit van een gebied dat aangeduid is als "dekzandvlakte en ruggen". In de laag van het agrarisch cultuurlandschap maakt het plangebied deel uit van een gebied dat is aangeduid als "essenlandschap".

Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, - voormalige - heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). De essen zijn de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting met heideplaggen en stalmest heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge steilranden. Het plangebied ligt op de flank van de Boetelerenk (es). De ambitie is het behouden van de es als ruimtelijke eenheid en het versterken van de contrasten tussen de verschillende landschapsonderdelen, waaronder het mozaïek van de flank van de es. De flank van de es biedt eventueel ruimte voor ontwikkelingen, mits de karakteristieke structuur van de erven, beplantingen, routes en open ruimtes wordt versterkt, aldus de provincie.

Kwaliteitsimpuls Groene omgeving

Ontwikkelingen in de Groene omgeving laat de provincie samengaan met een impuls in kwaliteit. De Kwaliteitsimpuls Groene omgeving wordt ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, landgoederen et cetera. De basis van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de Catalogus Gebiedskenmerken.

De Kwaliteitsimpuls Groene omgeving maakt het onder meer mogelijk om landschapsontsierende opstallen te slopen door de mogelijkheid te bieden een gebouw met woonbestemming toe te voegen (Rood voor rood). Hoofddoel hierbij is het versterken van ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten hebben het voortouw bij het toepassen van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. Inmiddels is het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (september 2010) ontwikkeld, waarin aanbevelingen en voorbeelden voor het toepassen van principes van ruimtelijke kwaliteit in ruimtelijke planprocessen bij ontwikkelingen in het buitengebied, zijn opgenomen.

De Omgevingsverordening Overijssel 2009 is gekoppeld aan de Omgevingsvisie. In de Omgevingsverordening geeft de provincie regels voor bestemmingsplannen. Als het gaat om ruimtelijke kwaliteit is onder andere vastgelegd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. In de toelichting moet inzichtelijk worden gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vierlagenbenadering en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing. Ook dient te worden gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Daarnaast is in de Omgevingsverordening vastgelegd (in 2.1.6) dat bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn en er is aangetoond dat het verlies aan ecologische en/of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. In de toelichting bij de Omgevingsverordening is aangegeven dat de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving ook van toepassing is bij rood-voor-rood-constructies waarbij landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt en extra investeringen worden gedaan in de ruimtelijke kwaliteit van de locatie.

De gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte hebben een Landschapsontwikkelingsplan (LOP, 2008) opgesteld met als doel een gezamenlijk kader te hebben, op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied kunnen worden beoordeeld. Het LOP is een belangrijke onderlegger voor de in voorbereiding zijnde nieuwe bestemmingsplannen voor het buitengebied van de gemeenten.

Een belangrijk onderdeel van het LOP is de LOP-visie "Een plus voor het landschap". In deze visie wordt het toekomstbeeld voor het buitengebied geschetst. Vanuit de visie wordt duidelijk welke ontwikkelingen op welke wijze passen in het landschap en hoe het karakter van het landschap versterkt kan worden.

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt op de visiekaart deel uit van het deelgebied dekzandvlaktes (onderdeel van het zandlandschap). Het deelgebied dekzandlandschap is in donkerbruin aangegeven. In onderstaande figuur is een fragment van de visiekaart opgenomen. In de omgeving van het plangebied geldt daarnaast als structuurdrager "weg-, erf- en kavelgrensbeplanting". De kartelrandjes staan voor escomplexen.

Afbeelding: Fragment visiekaart Landschapsontwikkelingsplan.

Op de hogere gronden van de dekzandvlaktes zijn in het verleden escomplexen en kampen ontstaan. Ten oosten van Raalte komen meerdere escomplexen voor. Het landschapsbeleid is gericht op het behouden en versterken van de karakteristieken. De karakteristieken van het deelgebied worden als volgt omschreven:

• de essen en kampen zijn open en kennen een bolle ligging;
• rondom de essen staan boerderijen in een losse setting met meerdere bijgebouwen;
• wegen rondom de essen hebben een slingerend verloop;
• houtwallen, singels, hagen en wegbeplantingen markeren de rand van de essen;
• lokaal is kavelgrensbeplanting aanwezig, dit resulteert in een plaatselijk kleinschalig landschap rondom de essen en kampen.

De visie van het Landschapsontwikkelingsplan is om bij belangrijke ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen in het gebied de meerwaarde te zoeken voor het landschap. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de versterking van het landschap. Hiertoe is per "motor" (ontwikkeling) kort de ruimtelijke opgave benoemd. Eén van deze ontwikkelingen is het tot stand brengen van nieuwe woningen in het buitengebied via bepaalde regelingen, zoals Rood voor rood. Binnen het deelgebied dekzandvlaktes is de ruimtelijke opgave: het ruimtelijk accentueren van de escomplexen door de aanleg van randbeplantingen en nieuwe bebouwing in het kader van Rood voor rood.

In één van de bijlagen bij het LOP worden aandachtspunten bij de inpassing van erven in het buitengebied gegeven. Bij de inpassing van de erven is een drietal aspecten van belang:

• situering en afstemming op de omgeving;
• compositie, indeling en inrichting van het erf;
• beplantingsvormen en sortiment.

Wanneer bedrijven in het buitengebied worden beëindigd, komen bedrijfsgebouwen zoals stallen, schuren en werkplaatsen vrij. Vaak gaat het om grote complexen waarvan uit ervaring blijkt dat het verval naar verloop van tijd zijn intrede doet. De provincie Overijssel heeft de beleidsregel Rood voor Rood met gesloten beurzen (2005) geïntroduceerd. De gemeente heeft dit beleid vertaald in een gemeentelijke beleidsnota. Na een evaluatie zijn enkele wijzigingen in het beleid doorgevoerd. Het nieuwe beleidskader van de gemeente Raalte vormt de Beleidsnota Rood voor Rood, vastgesteld door de Raad op 30 september 2010. De beleidsnota omvat beleidsregels waaraan Rood voor Rood-aanvragen getoetst worden.

Het hoofddoel van de Rood voor Rood regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De Rood voor Rood regeling voorziet in het slopen van landschapsontsierende bebouwing en investering in een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de resterende bebouwing. Financiering vindt plaats door het realiseren van zogenaamde compensatiekavels waarop een woning gebouwd mag worden.

Beleidsregels Rood voor Rood

Om voor de regeling rood voor rood in aanmerking te komen gelden onder andere de volgende regels.

Relatie sloop en bouwkavel

• Uitgegaan wordt van sloop van alle bedrijfsgebouwen, met een minimum van 850 m² aan bedrijfsbebouwing of 4.500 m² aan kassen. Hiervoor mag één compensatiekavel met een grootte van 1.000 m² worden ontwikkeld. Hierop mag een woongebouw van maximaal 750 m³ gebouwd worden met maximaal 75 m² aan bijgebouwen. Daarnaast mag bij de voormalige bedrijfswoning in totaal maximaal 75 m² aan bijgebouwen behouden blijven. Een rechtevenredig veelvoud van de te slopen bedrijfsgebouwen, kan in principe leiden tot een extra compensatiekavel wanneer dit voor de financiering van de sloopkosten nodig is.

Situering compensatiekavel

• Een compensatiekavel is in principe alleen op het bouwblok waar gesloopt wordt toegestaan.
• Een compensatiekavel is alleen in de volgende gevallen elders toegestaan: a. wanneer er op het perceel bijzondere landschappelijke waarden, natuurwaarden en cultuurhistorische waarden aanwezig zijn die door het realiseren van een compensatiekavel aangetast worden; b. als de realisatie van een compensatiekavel in strijd is met de doelstellingen van het landbouwontwikkelingsgebied plus een zone daaromheen van 200 meter; c. als de agrarische bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven en andere belangen worden belemmerd.

Tegenprestatie/compensatie

• Karakteristieke bebouwingspatronen moeten versterkt worden. Dit doet recht aan de gewenste landschappelijke verschijningsvormen. De karakteristieke bebouwingspatronen en de welstandsnota die behoren bij de diverse landschapseenheden dienen hierbij als uitgangspunt.
• De samenstelling van de bebouwing en beplanting op een erf, het ensemble, is van grote waarde voor de herkenbaarheid van een erf in het landschap. Er moet worden gezocht naar een juist evenwicht tussen de gebouwen en beplantingen op een erf in relatie tot de omgeving. Met name de schaalgrootte van het landschap is bepalend voor het toelaten of achterwege laten van bepaalde ontwikkelingen.
• Historisch gezien hebben beplantingen op het erf een bepaalde functie. Het afschermen van het erf, het laten groeien van geriefhout en het gebruik van vruchtbomen zijn hiervan voorbeelden. Een zorgvuldige inpassing van erven, gebaseerd op de cultuurhistorische ontwikkeling, is een belangrijke voorwaarde. Het gebruik van streekeigen plantmateriaal is hierbij een voorwaarde, waarbij naast het esthetische aspect ook aandacht besteed dient te worden aan de historische functie van beplantingen.

Afbakening

• Deze regeling geldt voor het gehele buitengebied van de gemeente Raalte.
• De regeling geldt niet voor sloop van Rijks- of gemeentelijke monumentale agrarische bebouwing.
• De regeling geldt voor gebouwen die opgericht zijn met een bouwvergunning. Daar waar geen bouwblok aanwezig is, kan ter plekke geen compensatiekavel gerealiseerd worden.
• Uitgegaan wordt van sloop van het gehele complex met voormalige gebouwen (met uitzondering van de voormalige agrarische bedrijfswoning), inclusief erfverhardingen, mestplaten, sleufsilo's, kassen voor hobby en nevenactiviteiten. Genoemde bouwwerken, geen gebouwen zijnde tellen niet mee bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo's en mestsilo's tellen wel mee.
• Bijgebouwen mogen bij uitzondering groter zijn dan 75 m². Dit kan het geval zijn als dit ten goede komt aan het beheer van landschap/gronden, de te behouden schuur is groter, of het past bij de invulling van een passende bestemming in het kader van Vrijgekomen Agrarische Bedrijven. Het college komt de bevoegdheid toe om te bepalen wanneer er sprake is van een uitzonderingssituatie.

De Welstandsnota 2010 van de gemeente Raalte (vastgesteld in januari 2011) is in hoofdlijnen gestoeld op een gebiedsgerichte benadering. Met een gebiedsgericht welstandsbeleid wil de gemeente ervoor zorgen dat nieuwe gebouwen en bouwwerken passen bij de karakteristiek en kwaliteit van een gebied. Naast de gebiedsgerichte criteria zijn bij de beoordeling van een bouwwerk ook algemene criteria van kracht. Deze liggen ten grondslag aan iedere bouwplanbeoordeling en fungeren daarnaast als "vangnet" in bijzondere situaties wanneer een bouwplan afwijkt van de gebiedsgerichte criteria, maar door schoonheid, bijzonderheid, architectuur of structuur wél aan redelijke eisen van welstand voldoet.

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakt in de Welstandsnota onderdeel uit van het deelgebied Buitengebied. Voor het deelgebied Buitengebied geldt een BASIS niveau van welstand. Bescherming van de huidige kwaliteiten van het buitengebied is uitgangspunt.

Criteria Buitengebied en wonen

Per deelgebied is een set met gebiedsgerichte criteria opgesteld. Omdat dit bestemmingsplan een compensatiekavel mogelijk maakt in het buitengebied en daarmee de bouw van een nieuwe woning, wordt hierna ingegaan op een aantal belangrijke criteria die gelden voor woonbebouwing.

Situering

Bij de situering van gebouwen moet aansluiting worden gezocht bij de bestaande erfstructuur (erfstructuur bestaat uit ensemble van gebouwen en groenstructuur). De gebouwen dienen bij voorkeur geclusterd te worden.

Hoofdvorm

De woning bestaat uit één bouwmassa. De woning heeft een eenvoudige hoofdvorm. De kap heeft een eenvoudige vorm, die past in de omgeving en die harmonieert met het bebouwingsbeeld in de omgeving.

Gevelaanzicht en detaillering

In de gevels domineert de traditionele indeling waarbij de gevelopeningen verticaal gericht zijn. Detaillering is sober en eenvoudig. Moderne invullingen zijn mogelijk, mits met respect voor de bestaande architectonische kwaliteiten.

Materiaal en kleurgebruik

Traditioneel materiaal- en kleurgebruik is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend bij de karakteristiek van de bebouwing in de omgeving en het landschap. Toepassing van niet glimmende materialen met reliëf/profiel.

De gemeenten Raalte, Deventer en Olst-Wijhe werken samen aan een nieuw bestemmingsplan buitengebied voor heel Salland. Het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden met behoud en versterking van het waardevolle landschap van Salland vormen de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan. Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP), zie 3.3, is leidend voor het bestemmingsplan buitengebied en vormt de richtlijn voor ontwikkelingen. Het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte heeft van 22 september tot en met 2 november 2011 ter inzage gelegen.

Toegekende bestemmingen/aanduidingen

In het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte heeft het plangebied de bestemming "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" (AW-L). Deze zone bevat gronden met hoofdzakelijk agrarisch gebruik, die tevens landschappelijke waarde bezitten. Het plangebied is als zodanig bestemd, omdat het deel uitmaakt van een gebied met essen en daarmee reliëfrijk is. De essen zelf (zoals de Boetelerenk) hebben in het bestemmingsplan de dubbelbestemming "Waarde - Landschap - 1" (WR-L-1) gekregen. In onderstaande is een fragment van de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte opgenomen. Hiervan is af te leiden dat de Boetelerenk (aangeduid met "plussen") ten noorden van het plangebied ligt.

Afbeelding: Fragment bestemmingsplan Buitengebied Raalte (ontwerp).

De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing van Heesweg 63 heeft in het bestemmingsplan een bouwvlak gekregen met de aanduiding "intensieve veehouderij". Gronden met deze aanduiding zijn bestemd voor de uitoefening van een intensieve veehouderij.

Vertaling Rood voor Rood beleid

Het gemeentelijk Rood voor Rood beleid, zie paragraaf 3.4, is vertaald naar het bestemmingsplan Buitengebied Raalte. In het ontwerpbestemmingsplan zijn binnen de agrarische gebiedsbestemmingen (A, AW-L en AW-NL) en de bestemming "Wonen" (W) wijzigingsbevoegdheden opgenomen ten behoeve van Rood voor Rood. De wijzigingsbevoegdheid binnen de bestemming "Wonen" geldt alleen voor gronden met de aanduiding "specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing" (sw-vbb). Rood voor Rood kan daarmee straks binnenplans zowel voor agrariërs als niet-agrariërs worden toegepast.

Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Het bouwvlak Heesweg 63 ligt binnen de bestemming AW-L. Hierna wordt een aantal voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van Rood voor Rood, opgesomd. De opsomming is beperkt tot die voorwaarden, die aanvullend zijn of enigszins afwijken van de voorwaarden zoals deze genoemd zijn in de gemeentelijke Beleidsnota Rood voor Rood. Voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid:

• de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien het agrarisch gebruik beëindigd is of beëindigd wordt;
• de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien de bestemmingswijziging niet leidt tot een belemmering van de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
• alle op het bouwvlak aanwezige bebouwing, uitgezonderd de voormalige bedrijfswoning, 100 m² aan bijgebouwen en karakteristieke bebouwing, dient te worden gesloopt. In afwijking hierop geldt dat 250 m² aan bijgebouwen behouden mag blijven indien: a. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische of natuurgerichte activiteiten; b. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap; c. er tenminste 1 hectare grond in beheer is; en d. de bijgebouwen landschappelijk inpasbaar zijn.
• de inhoudsmaat van een compensatiewoning bedraagt ten hoogste 750 m³;
• de oppervlakte van de compensatiebijgebouwen bedraagt ten hoogste 100 m²;
• de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde dan wel de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
• de ontwikkeling dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
• compensatie ter plaatse is niet toegestaan wanneer er een onevenredige aantasting plaatsvindt van landschaps- en natuurwaarden die in het gebied of op het perceel aanwezig zijn;
• door middel van een inrichtingsplan dient aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan; tevens dient hierin aangetoond te worden dat de ligging en uitstraling van de compensatiewoning past binnen de bestaande bebouwingsstructuur.

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan aspecten en waarden die relevant zijn voor het opstellen van dit bestemmingsplan. In de eerste plaats wordt aandacht besteed aan milieuaspecten. Vervolgens wordt ingegaan op de watertoets en op waarden van natuur, landschap en archeologie. Tot slot van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang te onderzoeken in hoeverre milieuhygiënische factoren belemmeringen opleveren voor de voorgestane ontwikkeling. In deze paragraaf wordt daarom ingegaan op (in willekeurige volgorde): geur, ammoniak, bodem, geluid (vanwege het bedrijventerrein Zegge VII en vanwege het wegverkeer), luchtkwaliteit en externe veiligheid.

Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is sinds 1 januari 2007 het landsdekkend beoordelingskader voor geurhinder vanuit veehouderijen. De Wgv schrijft voor op welke wijze de geurhinder vanwege dierenverblijven beoordeeld moet worden indien een veehouderij een milieuvergunning aanvraagt. Indirect heeft de Wgv ook consequenties voor de totstandkoming van geurgevoelige objecten en dus voor de ruimtelijke ordening. Dit wordt ook wel de "omgekeerde werking" genoemd. De reden hiervoor is duidelijk: een geurnorm is bedoeld om mensen te beschermen tegen overmatige geurhinder, omgekeerd moet een bevoegd gezag dan ook niet toestaan dat mensen zichzelf blootstellen aan die overmatige hinder.

Op basis van de Wgv gelden (dus) geurnormen. Voor Ruimte-voor-ruimte woningen, waar in dit geval sprake van is, geldt een afwijkend toetsingskader. De artikelen 3 tot en met 6 van de Wgv zijn niet van toepassing op deze woningen. Voor deze woningen geldt een minimumafstand tussen het emissiepunt van een dierenverblijf en de gevel van een geurgevoelig object:

• binnen de bebouwde kom 100 meter;
• buiten de bebouwde kom geldt een afstand van 50 meter.

Aan de afstandseis van, in dit geval, 50 meter (ten opzichte van het dichtstbijzijnde dierenverblijf van Heesweg 65-67), kan in deze situatie worden voldaan. Ergo, de Wet geurhinder en veehouderij, staat de bouw van de compensatiewoning op de voorgestelde locatie, niet in de weg.

Omdat de gemeente Raalte voor de compensatiewoning een goed woon- en leefklimaat nastreeft, is toch nagegaan hoe hoog de geurbelasting is voor de compensatiewoning.

De te bouwen compensatiewoning ligt in de nabijheid van andere veehouderijen. Op het adres Heesweg 65-67 is sprake van een varkenshouderijbedrijf. Voor het adres Heesweg 54 geldt een melding op basis van het Besluit landbouw milieubeheer (voor 27 melk- en kalfkoeien en 29 vrouwelijk jongvee tot 2 jaar).

Voor melkvee en (bijbehorend) jongvee is in de Regeling geurhinder en veehouderij geen geuremissiefactor bepaald. Dit betekent dat de afstand tussen het veehouderijbedrijf en de te bouwen compensatiewoning tenminste 50 meter moet bedragen. Aan deze afstandseis wordt voldaan. De tussenliggende afstand bedraagt namelijk circa 80 meter.

De geurbelasting op de te bouwen woning vanwege het varkenshouderijbedrijf aan de Heesweg 65-67, is met behulp van het programma V stacks vergunning berekend. In eerste instantie zijn twee berekeningen uitgevoerd: een berekening op basis van de huidige vergunde situatie (zie Bijlage 4 V stacks berekening vergunde situatie Heesweg65-67) en een berekening op basis van de maximale geurbelasting (zie Bijlage 5 Vstacks berekening maximale geurbelasting Heesweg 65-67). Bij beide berekeningen is de geurbelasting op de gevel van de compensatiewoning bepaald. De geurbelasting is berekend op drie "gevelpunten" van de te bouwen compensatiewoning. De punten zijn allen gelegen aan de oostkant van de te bouwen woning. De schets "nieuwe situatie" zoals opgenomen in Bijlage 2 heeft als basis gediend voor het bepalen van de drie punten.

Uit de berekening op basis van de huidige, vergunde situatie blijkt dat de geurbelasting op alle drie de punten van de nieuwe woning onder de geurnorm van 14,0 Oue/m³ blijft. De bestaande woning Heesweg 61 kent in deze situatie de hoogste geurbelasting.

De tweede berekening is uitgevoerd op basis van de maximale geurbelasting, dat wil zeggen de maximale uitbreiding die het bedrijf Heesweg 65-67 zou kunnen doorvoeren (zonder dat de geurnorm wordt overschreden). Hierbij is ervan uitgegaan dat de uitbreiding in geureenheden in de grote stal, die het dichtstbij is gelegen, plaatsvindt. Er is gerekend met hetzelfde emissiepunt. In werkelijkheid is dit niet waarschijnlijk, omdat er al 2.592 vleesvarkens via dit emissiepunt geventileerd worden. Een uitbreiding zou logischerwijs verder noordwaarts plaatsvinden. Er is dus uitgegaan van een worstcase scenario. De geureenheden mogen toenemen met 6.760 odeurunits (totaal 15.832 odeurunits). Wanneer voor hetzelfde stalsysteem wordt gekozen als nu vergund is, komt dit overeen met een uitbreiding van 1.931 vleesvarkens ten opzichte van de huidige vergunde situatie. Wanneer het emissiepunt verder richting het noorden wordt gesitueerd, kunnen er nog meer dieren worden gehouden zonder de normen voor geurbelasting op de omliggende woningen te overschrijden. Uit de berekening kan worden geconcludeerd dat bij uitbreiding van het bedrijf Heesweg 65-67, Heesweg 61 de meest beperkende factor blijft. De nieuw te bouwen compensatiewoning belemmert daarmee de bedrijfsvoering van het varkenshouderijbedrijf aan de Heesweg 65-67 niet.

Omdat binnen dit bestemmingsplan geen bouwvlak voor de compensatiewoning wordt opgenomen (zie ook 5.2 Planopzet), zijn ook twee berekeningen uitgevoerd, waarbij de geurbelasting bepaald is voor de rand van het (nieuwe) bestemmingsvlak "Wonen". Daarbij zijn op de oostrand van het bestemmingsvlak twee punten bepaald: hoekpunt op 32 meter uit de Heesweg en punt halverwege de bestemmingsgrens aan de oostrand. Deze punten zijn bepaald omdat de compensatiewoning "aan de Heesweg" wordt gebouwd. Achter de compensatiewoning is ruimte voor een bijgebouw. De geurberekeningen zijn opgenomen als Bijlage 6 V stacks berekening vergunde situatieen rand bestemmingsvlak en Bijlage 7 V stacks berekening maximale geurbelasting enrand bestemmingsvlak. Beide berekeningen (voor zowel de vergunde situatie als de maximale geurbelasting) laten zien dat de geurbelasting onder de geldende geurnorm blijft.

Ammoniak

Varkenshouderijbedrijven veroorzaken uitstoot van ammoniak. De ammoniak die vrijkomt uit de stallen slaat elders neer. Deze zogenaamde depositie kan een negatief effect hebben op de kwaliteit van natuur die gevoelig is voor verzuring en vermesting.

Dit initiatief heeft uitsluitend positieve gevolgen als het gaat om ammoniak. Op de locatie Heesweg 63 zijn immers geen varkens meer gehuisvest en is dus ook geen sprake meer van ammoniakuitstoot.

Bodem

In het kader van de bestemmingsplanherziening is door Terra Agribusiness BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is neergelegd in het rapport "Verkennend bodemonderzoek Heesweg 63 te Mariënheem" (project 2011-116 en datum 6 december 2011). Het rapport is opgenomen als Bijlage 8 Verkennendbodemonderzoek bij deze toelichting. Hierna wordt volstaan met de conclusies uit het onderzoek. Ter plekke van de bovengrondse dieseltank zijn in de grond zintuiglijk geen afwijkingen waargenomen. Analytisch zijn er in de grond en in het ondiepe grondwater ook geen verhogingen ten opzichte van de streefwaarde AW2000 aangetroffen. Voor het overig terrein kan geconcludeerd worden dat:

• in de grond geen van onderzochte componenten is aangetoond in een concentratie boven de achtergrondwaarde en/of detectiegrens;
• het grondwater licht verontreinigd is met Cadmium, Koper en Zink; en
• het grondwater matig verontreinigd is met Barium.

De aangetroffen concentratie barium in het grondwater is waarschijnlijk van natuurlijke oorsprong. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen de voorgenomen bestemmingswijziging met de daarbij behorende bouwplannen, aldus Terra Agribusiness BV.

Geluid vanwege het bedrijventerrein Zegge VII

De compensatiewoning ligt buiten de huidige geluidzone van bedrijventerrein De Zegge, maar binnen de nieuwe geluidzone vanwege De Zegge VII en de Thematische herziening ten behoeve van de geluidzone. In dit kader is een akoestisch onderzoek uitgevoerd neergelegd in de "Akoestische Memo bestemmingsplan Heesweg 63 te Raalte". De akoestische memo is opgenomen als Bijlage 9 Akoestisch onderzoekgeluidzone bedrijventerrein bij deze toelichting. De conclusie is dat de invloed van het bedrijventerrein De Zegge, inclusief De Zegge VII, ter plaatse van de te realiseren nieuwe woning maximaal 52 dB(A) etmaalwaarde zal bedragen. De gemeente Raalte is voornemens voor deze situatie een hogere grenswaarde te verlenen. Daarmee wordt voldaan aan de Wet geluidhinder.

Geluid vanwege wegverkeer

Bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan dat (deels) is gelegen binnen een geluidzone op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh), dient voldaan te worden aan het gestelde in de Wgh. De compensatiewoning ligt binnen de geluidzone van de Heesweg. Er is daarom een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het onderzoek is neergelegd in het rapport "Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai voor een op te richten woning aan de Heesweg 63 te Mariënheem" (datum 1 november 2011). Het rapport is opgenomen als Bijlage 10 Akoestischonderzoek wegverkeerslawaai. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de voorgevel van de te bouwen compensatiewoning voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

1. a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 opgenomen grenswaarde¹, of
2. b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof danwel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
3. c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
4. d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het NSL is per 1 augustus 2009 in werking getreden.

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: 100.000 m² brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, 200.000 m² brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Voorliggend bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan de ontwikkelingen die hiervoor zijn aangegeven. Het gaat immers om de bouw van slechts één woning. Er kan daarom geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit "niet in betekende mate" zal verslechteren. Derhalve hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Aangenomen mag worden dat de ontwikkeling positieve gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit, omdat het varkenshouderijbedrijf op het perceel Heesweg 63 reeds is beëindigd. Op het perceel kan eveneens geen agrarisch bedrijf meer worden gevestigd, omdat het agrarisch bouwblok met dit bestemmingsplan ook wijzigt in een woonbestemming.

Externe veiligheid

Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Hierin zijn regels gesteld teneinde de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Bedrijven die onder het besluit vallen zijn onder meer grote chemische bedrijven, lpg- tankstations en bedrijven die 10.000 kilo of meer chemicaliën opslaan. Het besluit verplicht gemeenten en provincies voortaan met veiligheidsnormen rekening te houden. Op basis van de Risicokaart van de provincie Overijssel blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven zijn gevestigd die vallen onder het Bevi.

De basis voor de risicobenadering bij het vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, water en spoor) ligt in "Omgaan met risico's". De algemene uitgangspunten zijn uitgewerkt in de "Nota risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS). Sinds augustus 2004 is er sprake van een "Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen". Met deze circulaire wordt het beleid als vervat in de RNVGS verder geoperationaliseerd en verduidelijkt. Als verplichte route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen kunnen rijks-, provinciale en gemeentewegen worden aangewezen. In de directe omgeving van het plangebied komen geen routes gevaarlijke stoffen voor.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de daarbijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. In of in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van aardgastransportleidingen.

Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan de voorgestane ontwikkeling voor het perceel Heesweg 63 te Mariënheem.

1. 1. die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen.

In het kader van de watertoets is het initiatief aangemeld bij het Waterschap Groot Salland via de website www.dewatertoets.nl. Waterschap Groot Salland heeft vervolgens aangegeven dat voor dit plan volstaan kan worden met een standaard-waterparagraaf, zoals in de korte procedure. De standaard-waterparagraaf is (op hoofdlijnen) door het waterschap aangeleverd. Hierna volgt de waterparagraaf voor dit plan.

Waterparagraaf

Watertoets

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het verplicht ruimtelijke plannen te "toetsen op water", de zogenaamde Watertoets. De Watertoets is een waarborg voor water in ruimtelijke plannen en besluiten.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Invloed op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1.500 m². Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Binnen het plangebied ligt een beschermingszone van een hoofdwatergang of watergang van het Waterschap Groot Salland. De functie van deze watergang(en) moet te allen tijde worden gegarandeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de beschermingszone van deze watergangen zoals in de Keur van het Waterschap Groot Salland beschreven. Met betrekking tot deze watergangen gelden de binnen de Keur van het Waterschap Groot Salland opgenomen gebods- en verbodsbepalingen. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone moet een Watervergunning worden aangevraagd bij het Waterschap Groot Salland. Ten behoeve van het beheer en onderhoud geldt langs de watergang (vanaf de insteek) een obstakelvrije zone van 5 meter.

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen huishoudelijk afvalwater mag worden aangesloten. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Groot Salland geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van http://www.dewatertoets.nl . De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Groot Salland geeft een positief wateradvies.

Natuurwaarden

De Flora- en faunawet (2002) richt zich op de bescherming van in het wild levende planten en dieren. Op basis van deze wet is het onder meer verplicht om bij het opstellen van bestemmingsplannen na te gaan of er mogelijk nadelige consequenties zijn voor beschermde inheemse soorten. In dit kader en in het kader van geldende regelgeving op basis van de Natuurbeschermingswet 1998, is door Bureau Veldkamp een quickscan natuurtoets uitgevoerd, neergelegd in een brief met als onderwerp "Flora- en Faunatoetsing in verband met de afbraak van een complex varkensstallen en een schuur aan de Heesweg 63 te Raalte en de nieuwbouw van een woning op die locatie" (brief met datum 31 augustus 2011, aangepast 24 oktober 2011). Deze brief is opgenomen als Bijlage 11 Quickscan natuurtoets. Hierna wordt volstaan met de conclusies.

Aangetroffen en te verwachten soorten

Uit de natuurtoets wordt het volgende geconcludeerd.

• Het grasland (weiland) ter plekke van de compensatiewoning blijkt vegetatiekundig weinig bijzonder. Er werden geen bijzondere plantensoorten gevonden en in ieder geval geen soorten die genoemd worden in de Flora- en faunawet. Er werden alleen algemene soorten gevonden als vogelmuur, akkerdistel, grote weegbree en ridderzuring.
• Het weiland ligt in een besloten landschap. Daarmee is het niet geschikt als broedgebied voor weidevogels. Er werden geen sporen gevonden van zoogdieren als veldmuis en mol.
• Direct in noordelijke richting van de plek van de compensatiewoning is sprake van een maïsakker. Maïsakkers herbergen per definitie geen plantensoorten die genoemd worden in de Flora- en faunawet.
• In de af te breken stallen en schuur bleek een aantal vogels te broeden. In de schuur was een flink aantal nesten van huismussen aanwezig. Ook huisde hier een paartje holenduiven. In een varkensstal zaten twee nesten van boerenzwaluwen, waarvan er nog één actief door de oudervogels werd bezocht. Aan de buitenkant van een andere schuur bleken drie nesten van huiszwaluwen aanwezig te zijn.
• Aanwijzingen dat er in de schuur en stallen vleermuizen huizen werden niet verkregen.
• De vegetatie rond de af te breken stallen bleek weinig waardevol. Er is sprake van verruiging, waarbij brandnetel plaatselijk dominant bleek.

Compenserende maatregelen

Het feit dat er vogels broeden in de af te breken stallen en schuren vraagt om een tweetal maatregelen:

1. 1. De afbraak van de stallen en schuren dient te gebeuren buiten het broedseizoen;
2. 2. Geprobeerd dient te worden het teniet gaan van de broedplaatsen van de onder de Flora- en faunawet vallende soorten te compenseren.

Mitigatie (compensatie) is mogelijk door aan de nieuw te bouwen schuur (opslag/berging) nestkasten te plaatsen voor soorten als huismus en holenduif. Daarnaast kan het woonhuis weer op een eenvoudige manier geschikt gemaakt worden als broedplaats voor huiszwaluwen. Voor boerenzwaluwen blijft er waarschijnlijk voldoende broedgelegenheid over, omdat de nieuwe opslag/berging toegankelijk blijft dan wel wordt voor boerenzwaluwen (houdt een open karakter).

Ecologische winst

Het initiatief kan op de volgende manier ecologische winst met zich mee brengen.

• Plaatsing van een steenuilenkast, bedoeld als compensatie voor het verloren gaan van een broedgelegenheid van de holenduif, zou op termijn kunnen resulteren in de vestiging van de steenuil.
• Bij de realisatie van de nieuwe woning wordt een tuin aangelegd. Als deze tuin enigszins vogelvriendelijk wordt ingericht, kunnen zich allerlei vogels vestigen.
• In de nieuwe situatie wordt een afscheiding gemaakt tussen beide woningen. Er zou een aanzienlijke winst geboekt kunnen worden als deze afscheiding gestalte krijgt in de vorm van een te snoeien meidoornhaag. Meidoornhagen bieden namelijk een aantrekkelijk broedbiotoop voor diverse vogelsoorten.

Natura 2000

Het perceel Heesweg 63 ligt op een afstand van 900 meter van het Natura 2000-gebied Boetelerveld. Het feit dat het varkenshouderijbedrijf aan de Heesweg 63 is beëindigd, is gunstig voor dit gebied omdat de ammoniakemissie is komen te vervallen.

Conclusie

Worden de hiervoor genoemde maatregelen getroffen en wordt de geplande sloop van de stallen en schuur buiten het broedseizoen uitgevoerd, dan zijn er volgens Bureau Veldkamp geen bezwaren op te werpen tegen de sloopplannen, temeer omdat er ook enige ecologische winst kan worden geboekt. Ook tegen de nieuwbouw van de compensatiewoning bestaat geen bezwaar vanuit de Flora- en faunawet.

De genoemde maatregelen zullen als zodanig worden uitgevoerd bij de sloop en nieuwbouw.

Landschapswaarden

In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Deventer, Olst-Wijhe en Raalte, zie ook paragraaf 3.3, wordt uitgebreid ingegaan op de bijzondere waarden die in het landschap aanwezig zijn. Uit de analyse in het kader van het LOP kan geconcludeerd worden dat het plangebied op de flank van een es (de Boetelerenk) ligt. De essen zijn open en kennen een bolle ligging. Erven, houtwallen, singels, hagen en wegbeplantingen markeren de rand van de essen. Daartussen is sprake van zichtlijnen in de richting van de es. Op dit moment belemmeren de varkensstallen op het perceel Heesweg 63 het zicht op de es. Sloop van de varkensstallen betekent een aanzienlijke winst uit landschappelijk oogpunt. Bij de situering van de compensatiekavel en de woonbestemming is rekening gehouden met de landschappelijke karakteristiek ter plaatse (zie ook Bijlage 2 Advies landschappelijke inpassing nieuwe locatiecompensatiewoning).

Archeologische waarden

Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Het plangebied en de directe omgeving maakt geen deel uit van een bekend archeologisch waardevol terrein.

De gemeente Raalte heeft een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart. Hieruit is op te maken dat het plangebied deels een hoge en deels een lage archeologische verwachtingswaarde kent. De locatie van de nieuwe woning heeft een lage archeologische verwachtingswaarde. Een nader archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Het advies van de regio archeoloog is opgenomen als Bijlage12 Advies regio archeoloog.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient een onderzoek te worden ingesteld naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het betreft hier een particulier initiatief. De kosten voor de planprocedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het kostenverhaal (inclusief eventuele planschade) is middels een anterieure overeenkomst (Rood voor Rood-overeenkomst) vastgelegd. Ook is de landschappelijke inpassing van de erven hierin vastgelegd. De compensatiekavel is inmiddels verkocht aan een derde. Hiermee kunnen de sloopkosten worden gefinancierd. De initiatiefnemer heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het hier gaat om een economisch uitvoerbaar plan.

In Hoofdstuk 3 van deze toelichting is het beleidskader voor het bestemmingsplan aan de orde gekomen. In Hoofdstuk 4 is de voorgestane ontwikkeling voor het perceel Heesweg 63 getoetst aan meerdere aspecten en waarden. Dit hoofdstuk omvat een planologische afweging op basis van het geschetste beleidskader (paragraaf 5.1) en een beschrijving van de planopzet (paragraaf 5.2), dat wil zeggen op welke wijze het initiatief planologisch-juridisch is vastgelegd.

In deze paragraaf wordt het initiatief getoetst aan de randvoorwaarden, die gelden op basis van het beleidskader en overige kaders.

Ontwikkeling en het ontwikkelingsperspectief

In het ontwikkelingsperspectief "Buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte" en "mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren" wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw en andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Geconcludeerd kan worden dat voorliggend initiatief past binnen het ontwikkelingsperspectief uit de Omgevingsvisie. Het initiatief draagt op de volgende wijze bij aan het behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen:

1. a. landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt, waardoor er een zichtlijn naar de es ontstaat;
2. b. de locatie van de compensatiewoning is zorgvuldig gekozen (langs een bomenrij en op voldoende afstand van de Heesweg); en
3. c. de beide erven worden landschappelijk ingepast (zie ook Bijlage 3 LandschapsplanHeesweg en de bijlage bij de regels).

Landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit

In meerdere beleidsnota's (Omgevingsvisie en -verordening Overijssel, LOP en Beleidsnota Rood voor Rood) is aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen dan wel specifiek Rood voor rood-situaties, gepaard moeten gaan met het versterken van ruimtelijke kwaliteit. Het hoofddoel van de gemeentelijke Rood voor Rood regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De Rood voor Rood regeling voorziet in het slopen van landschapsontsierende bebouwing en investering in een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de resterende bebouwing.

Het perceel Heesweg 63 leent zich uitstekend voor een compensatiewoning. In het LOP wordt voor het deelgebied waar het plangebied deel van uitmaakt expliciet als ruimtelijke opgave genoemd: het ruimtelijk accentueren van de escomplexen door de aanleg van randbeplantingen en nieuwe bebouwing in het kader van Rood voor Rood. De voormalige varkensstallen worden gesloopt. Hiermee verdwijnt bebouwing. Op deze plek is dit zeer gewenst, omdat op deze manier een zichtlijn naar de Boetelerenk wordt hersteld. Verder is met het "Advies landschappelijke inpassing compensatiewoning" (zie Bijlage 2) aangetoond dat de positionering van de compensatiewoning op 32 meter uit de Heesweg, geen afbreuk doet aan de zichtlijnen en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De erven worden daarnaast landschappelijk ingepast (zie Bijlage 3Landschapsplan Heesweg). Geconcludeerd kan daarom worden dat er met dit initiatief een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit optreedt.

Toets aan de Beleidsnota Rood voor Rood

Hierna wordt getoetst aan de gemeentelijke beleidsregels, zoals deze opgesomd zijn in paragraaf 3.4.

Relatie sloop en bouwkavel

• In totaal wordt een oppervlakte van 1.827 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing gesloopt. Deze oppervlakte is voldoende voor de bouw van een compensatiewoning. De woning krijgt een inhoud van maximaal 750 m³ met maximaal 100 m² aan bijgebouwen. Bij de voormalige bedrijfswoning blijft een gebouw van 250 m² staan (functie opslag/berging). Dit bijgebouw is nodig voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische activiteiten. Er blijft bijna 1,5 hectare bij de woning horen. De oppervlakte aan bijgebouwen van zowel de compensatiewoning als de voormalige bedrijfswoning strookt niet met de Beleidsnota Rood voor Rood. Wel passen deze oppervlakten binnen de randvoorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid die opgenomen is in het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte (zie onder kopje "toets aan ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte").

Situering compensatiekavel

• De compensatiekavel wordt toegestaan net buiten het geldende agrarisch bouwblok, omdat de gemeente van mening is dat wanneer de compensatiewoning binnen het geldende agrarisch bouwblok wordt gerealiseerd, er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Gezien de ligging van het perceel nabij een ander varkenshouderijbedrijf (Heesweg 65-67) kan binnen het geldende agrarisch bouwblok namelijk geen goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Ook spelen de landschappelijke kwaliteiten een rol bij de afweging over de precieze locatie van de compensatiewoning.

Tegenprestatie/compensatie

De beide erven worden op een zorgvuldige wijze ingepast in het landschap, zie Bijlage3 Landschapsplan Heesweg.

Afbakening

• Het perceel Heesweg 63 ligt in het buitengebied van Raalte.
• Er wordt geen monumentale bebouwing gesloopt.
• De stallen/schuren zijn opgericht met bouwvergunning. Het perceel Heesweg 63 heeft een agrarisch bouwblok.
• Het gehele complex met voormalige gebouwen, met uitzondering van de bedrijfswoning, wordt gesloopt.
• Bij de voormalige bedrijfswoning blijft een bijgebouw van maximaal 250 m² staan. Bij uitzondering mag de oppervlakte aan bijgebouwen groter dan 75 m² zijn. In het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte is hier nader invulling aan gegeven.

Toets aan ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte

Het gemeentelijk Rood voor Rood beleid is vertaald naar het bestemmingsplan Buitengebied Raalte (ontwerp), zie ook paragraaf 3.6. Hierna wordt getoetst aan de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid, zoals deze opgesomd is in paragraaf 3.6.

Toets aan voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

• Het agrarisch gebruik ter plaatse van Heesweg 63 is reeds beëindigd.
• De bestemmingswijziging leidt niet tot een belemmering van de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven. De locatie van de compensatiewoning voldoet aan de geurwetgeving (zie ook paragraaf 4.1 Milieuaspecten onder het kopje "geur").
• Er blijft 250 m² aan bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning behouden. In deze situatie is dit acceptabel, omdat er tenminste 1 hectare grond bij de woning blijft horen en het bijgebouw nodig is voor het uitoefenen van hobbymatige agrarische activiteiten (ruimte is nodig voor stalling tractor en machines en opslag). Het bijgebouw dat behouden blijft is het gebouw dat het dichtst bij het varkenshouderijbedrijf aan de Heesweg 65-67 is gesitueerd. Het bijgebouw belemmert daarmee het uitzicht op de Boetelerenk niet.

• In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de inhoudsmaat van de compensatiewoning ten hoogste 750 m³ mag bedragen.
• In het bestemmingsplan is vastgelegd dat de oppervlakte van de compensatiebijgebouwen maximaal 100 m² mag bedragen.
• De geluidsbelasting op de gevel van de compensatiewoning overschrijdt de voorkeursgrenswaarde niet (zie paragraaf 4.1 Milieuaspecten onder het kopje "geluid vanwege wegverkeer").
• In paragraaf 4.1 is aangetoond dat de ontwikkeling milieuhygiënisch uitvoerbaar is.
• Met de bouw van de compensatiewoning op de voorgestelde locatie is geen sprake van een onevenredige aantasting van de landschaps- en natuurwaarden ter plaatse.
• Door middel van een inrichtingsplan is aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan (zie hiervoor onder het kopje "Landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit").

Conclusie onderzoeksresultaten

In Hoofdstuk 4 is het initiatief getoetst aan verschillende aspecten: milieuaspecten, water, natuurwaarden, landschapswaarden en de archeologische waarde. Hieruit mag geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan geen negatieve gevolgen dan wel effecten heeft.

Het bestemmingsplan is opgezet conform de RO standaarden voor digitaal raadpleegbare bestemmingsplannen: IMRO2008/SVBP2008/STRI2008. Daarbij is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Buitengebied Raalte, zoals dat op 22 september 2011 in ontwerp ter inzage is gelegd.

In dit bestemmingsplan is zowel aan het bebouwde perceel Heesweg 63 als aan de te bouwen compensatiewoning de bestemming "Wonen" toegekend. De begrenzing van deze bestemmingsvlakken is, conform het bestemmingsplan Buitengebied Raalte, rondom de (te realiseren) bebouwing gelegd. Daarbij geldt dat de begrenzing van de woonbestemming van de te bouwen compensatiewoning op 32 meter uit de Heesweg is gesitueerd. Op deze manier moet de woning op tenminste 32 meter uit de Heesweg worden gebouwd. De bouwregels zijn afgestemd op het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte. Voor de beide woningen geldt een maximum inhoudsmaat van 750 m³. Deze inhoudsmaat wordt in de Beleidsnota Rood voor Rood ook gehanteerd voor compensatiewoningen. Als het gaat om bijgebouwen dan geldt voor de compensatiewoning een maximale oppervlaktemaat van 100 m². Voor de voormalige bedrijfswoning is (bij recht) een maximale oppervlakte van 250 m² toegestaan. Hier is voor gekozen omdat in deze situatie wordt voldaan aan de voorwaarden zoals deze genoemd zijn in de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van Rood voor Rood van het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Raalte (zie ook paragraaf 3.6 en 5.1).

Ter borging van de landschappelijke inpassing is zulks in de bestemmingsomschrijvingen opgenomen en geldt een omgevingvergunningstelsel voor nader genoemde werken en werkzaamheden.

De overige gronden binnen het plangebied zijn, overeenkomstig het bestemmingsplan Buitengebied Raalte, bestemd als "Agrarisch met waarden - Landschap".

Aan de noordkant van het plangebied geldt de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie - 1", gelet op de hoge archeologische verwachtingswaarde van deze gronden.

Het bestemmingsplan "Heesweg 63" is niet voor de inspraak ter inzage gelegd.

Conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan voorgelegd aan de relevante instanties. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

maart 2012.