het wijzigingsplan Bestemmingsplan Buitengebied Raalte, 4e wijziging, omgeving Nijverdalseweg 38a-40 van de gemeente Raalte.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BPW20110013-0002 met de bijbehorende regels.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte' zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan. Zie artikel Agrarisch.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte' zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan. Zie artikel Wonen.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte' zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan. Zie artikel Waarde - Archeologie - 1.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte' zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan. Zie artikel Waarde - Landschap - 1.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Raalte' zijn van overeenkomstige toepassing op dit plan. Zie Algemene regels.

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het wijzigingsplan Bestemmingsplan Buitengebied Raalte, 4e wijziging, omgeving Nijverdalseweg 38a-40'.

In deze toelichting zijn de consequenties weergegeven van het saneren van de voormalig agrarische bedrijfsgebouwen, het behoud van de voormalige bedrijfswoningen en de realisatie van een vrijstaande woning aan de overzijde van het huidige varkenshouderijbedrijf op basis van Rood voor Rood.

Aan de Nijverdalseweg 40 te Mariënheem ligt in het buitengebied het varkenshouderijbedrijf van initiatiefnemers. De initiatiefnemers zijn voornemens de varkenshouderijtak te gaan beëindigen. De gebouwen ten behoeve van het varkenshouderijbedrijf worden gesaneerd en daarvoor in de plaats mag een compensatiekavel gerealiseerd worden. De agrarische bedrijfswoningen en de bijbehorende berging zullen behouden blijven.

In het vigerende bestemmingspan 'Buitengebied Raalte', vastgesteld op 8 juni 2012 en in werking getreden op 17 oktober 2012, is het perceel bestemd als 'Agrarisch'. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders ten behoeve van de bouw van een compensatiewoning binnen het agrarisch bouwvlak met de bestemming 'Agrarisch' (Rood voor Rood).

De ontwikkeling bestaat uit functiewijziging van agrarisch naar woondoeleinden en inperking van de toegestane bebouwingsmassa. Voor het mogelijk maken van de bovenstaande ontwikkeling is toepassing van de wijzigingsbevoegdheid Rood voor Rood nodig. Met dit wijzigingsplan wordt hierin voorzien.

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het beoogde project gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat van belang is voor het wijzigingsplan. De inrichting en landschappelijke inpassing van het perceel wordt beschreven in hoofdstuk 4. Vervolgens gaat hoofdstuk 5 in op de sectorale onderzoeken, zoals verkeer, ecologie en milieuaspecten. De toetsing van het project aan het beleid, de milieuaspecten en de wijzigingsregels vindt plaats in hoofdstuk 6. Tenslotte wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het project in hoofdstuk 7 beschreven.

Het plangebied is gelegen aan de Nijverdalseweg 40, gelegen in het buitengebied van de gemeente Raalte. Het bedrijf ligt circa 500 m ten zuidoosten van de kern van Mariënheem en 2.500 m ten oosten van de kern van Raalte.

Regionale situering plangebied, Nijverdalseweg 40, Mariënheem

De omgeving van de Nijverdalseweg 40 kenmerkt zich door een mix van landbouw en wonen gelegen tussen spoor en wegverkeer. Het gebied is niet bijzonder goed verkaveld, de ligging van het plangebied is voor de agrarische bedrijfsactiviteiten niet optimaal vanwege de ligging tussen de spoorlijn Raalte-Almelo en N35. De ligging ten opzichte van natuur (Boetelerveld) en bebouwde kom maakt de locatie minder geschikt voor de huidige bedrijfsactiviteiten.

Lokale situering plangebied, Nijverdalseweg 40

De nieuw te realiseren woning zal achter de bestaande varkenshouderijschuren van de initiatiefnemers komen te liggen, gelegen aan de Nijverdalseweg 40 te Mariënheem. De kadastrale omschrijving is: 'Wonen Terrein (grasland)' en 'Terrein (akkerbouw)'.

Kadastraal perceel, Nijverdalseweg 40, Mariënheem

In dit hoofdstuk is het ruimtelijk beleid beschreven. Het beleid waaraan ruimtelijke plannen worden getoetst, zowel op rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau, wordt weergegeven om in hoofdstuk 5 de inpassing van het project te kunnen beschrijven.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) & Barro (2011)

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Nationale belangen

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het besluit kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Ecologische Hoofdstructuur

Het project ligt niet in de directe omgeving van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is het samenhangende stelsel van natuurgebieden en andere terreinen met natuurwaarden, dat de biodiversiteit in Nederland duurzaam moet veiligstellen. De provincie beschermt met name de 'kernkwaliteiten' van de ecologische hoofdstructuur. De ontwikkelingsopgaven van de gehele EHS zijn:

• ontwikkelen van nieuwe natuur;
• realiseren van agrarisch natuurbeheer;
• realiseren van ecologische verbindingszones;
• realiseren van robuuste verbindingen en poorten.

Voor de omgeving van het project gaat het met name om de bescherming en ontwikkeling van de ecologische hoofdstructuren.

Natura 2000

Op ongeveer 1 km is het Natura 2000-gebied Boetelerveld gelegen en op ongeveer 5 km de Sallandse Heuvelrug. Door het verdwijnen van de agrarische activiteiten neemt de invloed op de omgeving af. Door de functieverandering zullen de depositie en overige invloeden op het Natura 2000-gebied afnemen.

Conclusie

De ontwikkelingen van de initiatiefnemers passen binnen het beleid en dragen bij aan de verhoging van de kwaliteit van de omgeving door het slopen van agrarische gebouwen en de inpassing van nieuwe woonfuncties. De sanering van de varkensstal en overige agrarische bedrijfsgebouwen én de compensatie met de burgerwoning en het landschapsplan zijn een aanzienlijke verbetering voor de plaatselijke kwaliteiten en voor de aangrenzende omgeving.

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn duurzaamheid en kwaliteit. De ambitie van Overijssel is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi landschap. Een samenleving, waarin alle Overijsselaars zich thuisvoelen en participeren. Met bloeiende steden als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.

De definitie van duurzaamheid luidt: 'duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: 'de goede functie op de goede plek op de goede manier ingepast in de omgeving'. Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en aan nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt. Ten aanzien van het landschap heeft de provincie Overijssel de volgende ambitie: het versterken van de identiteit en onderlinge diversiteit van landschappen en dorpen. Voor cultureel erfgoed heeft de provincie de volgende ambitie: het behoud en versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).

De ambitie is aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

De rust en de ruimte van het buitengebied bieden echter ook andere aantrekkelijke woonmilieus, waar mensen goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst. Hierbij gaat het om de voormalig agrarische bedrijven, waaronder het project valt.

Afbeelding: kaart omgevingsvisie Overijssel

Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang uitgangspunt. Dit zijn de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit ervan.

Dekzandvlakte

De gebieden kenmerken zich door de grote verschillen tussen hoog, droog en laag gelegen gebieden. De gebieden zijn in het verleden in cultuur gebracht tot zoals in dit geval het oude hoevenlandschap. Waarbij kenmerkend is de grond in cultuur gebracht voor landbouw. Het landschap krijgt een beschermde bestemmingsregeling voor het in stand houden van het reliëf. Ontwikkelingen zullen moeten bijdragen aan het beter zichtbaar maken van de landschappelijke eigenschappen.

Oude hoevenlandschap

Kenmerkend voor dit landschap zijn de verspreide erven omringd door essen met houtwallen, waarbij de ontwikkeling is dat erven, essen en flanken verdwijnen als gevolg van bebouwing. Het open karakter verdwijnt door de toename van grootschalige landbouw binnen een kleinschalig landschap. Voor de toekomst is de ambitie de verspreid liggende erven een impuls te geven, waarbij de oorspronkelijke kenmerken terug te vinden moeten zijn. Via streekeigen beplanting en erfindeling kunnen deze kenmerken terugkomen.

Gezien de ligging van het plangebied, kan worden gesteld dat nieuw gewenste activiteiten een verbetering zijn voor de landschappelijke kwaliteiten. De gewenste ontwikkeling draagt gezien de ligging nabij de dorpskern, en binnen een type landschap, bij aan een kwaliteitsverbetering van de groene omgeving. Middels het inrichtingsplan worden de inpassing en de invulling hieraan gegeven en komen de gebiedseigen en landschappelijke kenmerken tot verbeelding.

Bestemmingsplan

Het burgerbindende gemeentelijke beleid is voor de locatie Nijverdalseweg 40 vastgelegd in het 'bestemmingsplan Buitengebied Raalte'. In het vigerende bestemmingsplan heeft de omgeving de bestemming Agrarisch gelegen naast agrarisch gebied met landschapswaarden.

Het beoogde bouwplan betreft het opheffen van het agrarisch bouwperceel, de sanering van de bedrijfsgebouwen, de omzetting van de bedrijfswoningen tot burgerwoningen en de bouw van een nieuwe burgerwoning. De verlangde wijzigingen passen niet binnen het huidige vigerende bestemmingsplan.

Afbeelding: uitsnede bestemmingsplankaart

Beleidsnota Rood voor Rood

Het hoofddoel van de Rood voor Rood-regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De gemeente heeft dit beleid vastgesteld op 18 oktober 2012 in de Beleidsnota Rood voor Rood van de gemeente Raalte. De Rood voor Rood-regeling voorziet in het slopen van landschapsontsierende bebouwing en investering in een goede landschappelijke en architectonische inpassing van de resterende bebouwing. Financiering vindt plaats door het realiseren van kavels waarop een woning mag worden gebouwd.

Relatie sloop en bouwkavel

Uitgegaan wordt van de sloop van alle bedrijfsgebouwen, met een minimum van 850 m² aan bedrijfsbebouwing. Hiervoor mag één compensatiekavel met een grootte van 1.000 m² worden ontwikkeld. Hierop mag een woongebouw van maximaal 750 m³ worden gebouwd met maximaal 100 m² aan bijgebouwen. Daarnaast mag bij de voormalige bedrijfswoning in totaal maximaal 100 m² aan bijgebouwen behouden blijven.

Tegenprestatie/compensatie

Karakteristieke bebouwingspatronen moeten worden versterkt.

De aanwezigheid van erven als groene eilanden in een groot landelijk gebied, al dan niet met elkaar verbonden door een wegbegeleidende beplanting, is van grote landschappelijke waarde.

De samenstelling van de bebouwing en beplanting op een erf, het ensemble, is van grote waarde voor de herkenbaarheid van een erf in het landschap.

Conclusie

Het project voldoet aan de gestelde voorwaarden binnen het beleid. De te slopen 1.558 m² zijn terug te vinden in de door de initiatiefnemers ondertekende Rood voor Rood-overeenkomst. Middels het landschapsplan wordt aangegeven hoe aan de ruimtelijke kwaliteit en inpassing vorm wordt gegeven.

De bouwplannen van de initiatiefnemers zijn qua vormgeving afgestemd op de ruimtelijke situatie van de landelijke omgeving. Door het behoud van de bestaande karakteristieke boerderij blijft het verleden behouden. Bij het ontwerp van de nieuwe woning wordt rekening gehouden met de geldende welstandseisen.

Het landschap is volgens de 'Omgevingsvisie' ingedeeld als landschapszone 'Mixlandschap'. Het betreft een landschap met een karakteristiek van rationele agrarische verkavelingen en een veelal rechte en functionele agrarische wegenstructuur. De kavel van de initiatiefnemers is omringd door enerzijds de spoorlijn en anderzijds de Nijverdalseweg en de bebouwde kom, een doorontwikkeling van het bedrijf is voor deze locatie verre van ideaal. Het verdwijnen van de agrarische intensieve activiteiten heeft een positieve invloed op de omgeving. De compenserende woning wordt gesitueerd achter het voormalige bedrijf en past binnen het mixlandschap.

De Nijverdalseweg is een provinciale weg en heeft een doorgaande verkeersfunctie. Vanaf de locatie van de initiatiefnemers ligt een verharde oprit naar het bestaande erf, het nieuwe perceel is aansluitend aan het voormalig bedrijf gesitueerd.

De nieuwe woning is zodanig geprojecteerd dat deze met de voorkant richting de Nijverdalseweg is geprojecteerd. Rondom de woningen (zowel de oude woonboerderij als de nieuw te realiseren woning) worden de tuinen omsloten door landschappelijke hagen. Zie ook het inrichtingsplan hieronder.

In het verzoek hebben de initiatiefnemers de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan het realiseren van de bouwplannen met gelijktijdige sanering van de bestaande bedrijfsgebouwen. De gemeente heeft de initiatiefnemers bij schrijven van 9 maart 2010 aangegeven haar medewerking te willen verlenen op basis van het gemeentelijke Rood voor Rood-beleid en onder voorwaarde en voorbehoud van een ruimtelijke procedure, een ruimtelijke onderbouwing en de benodigde (milieu)onderzoeken. Het betreft hier de sanering van 1.558 m² bedrijfsgebouwen en de bouw van een nieuwe woning van maximaal 750 m³ met een inpandige garage van 75 m². Uitgangspunt op dit moment is realisatie van een nieuwe woning. Bij de voormalige bedrijfswoningen is een bijgebouw te realiseren van maximaal 100 m².

Door de landschapsarchitect is in opdracht van de initiatiefnemers een ontwerpinrichtingsplan voorbereid voor het onderhavige perceel.

Toekomstige situatie kavel: woningen plus schuur en aanplant

Het bouwplan betreft de realisatie van de compensatiekavel aan de achterzijde van het voormalig agrarisch bouwperceel. De bestaande varkensschuur en overige agrarische bedrijfsgebouwen worden gesaneerd. De architectuur van het bouwplan zal architectonisch worden afgestemd op de kwaliteiten van de omgeving. Bij de bouwaanvraag zal de welstandscommissie bouwwerken beoordelen. De volledige inrichtingskaart op schaal is als bijlage 1 bijgevoegd.

Conclusie

De erfinrichting en architectuur zijn afgestemd op de bestaande bebouwing in de directe omgeving. De bouwplannen zijn landschappelijk ingepast met een erfvormige clustering van de woningen en een gezoneerd landschapsplan met cultuurlijke inrichting op het erf. Het project past in het ruimtelijk kader van de gemeente (Rood voor Rood-beleid) en volgens afspraak zal een planologische procedure worden gevoerd.

De bouwplannen zijn gelegen op een private kavel in het buitengebied van de gemeente Raalte. Het parkeren kan en zal op eigen terrein/erf plaatsvinden. Op het erf is voldoende ruimte voor parkeerplaatsen. De parkeermogelijkheden zijn ruimschoots meer dan de standaard van 1,7 parkeerplaats per woning van de landelijke CROW-norm voor kernen en conform gemeentelijk beleid. De bouwplannen hebben een zeer beperkte beïnvloeding van de verkeerssituatie en verkeersintensiteit tot gevolg. Per saldo zal het zwaar agrarisch en bevoorradingsverkeer afnemen en neemt het personenvervoer licht toe. Na realisatie van het plan is sprake van 3 wooneenheden. Het aantal verkeersbewegingen per dag wordt geprognosticeerd op 2x3 autobewegingen per dag. De gevolgen voor het autoverkeer zijn nihil.

Conclusie

Het parkeren kan en zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. Het plan heeft nagenoeg geen gevolgen voor de verkeersintensiteit in de directe omgeving.

Het hemelwater zal worden geïnfiltreerd op eigen terrein (zie ook de waterparagraaf). Alle gangbare nutsvoorzieningen zijn aanwezig op de Nijverdalseweg. De nieuwe woning zal worden aangesloten op de bestaande infrastructuur. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van transportleidingen en andere tracés.

Conclusie

De riolering en het overige nutsvoorzieningentracé vormen geen belemmeringen voor de bouwplannen.

Provinciaal archeologisch beleid

Het plangebied Nijverdalseweg 40 ligt in een zone die op de provinciale 'cultuurhistorische waardenkaart' is aangemerkt als een gebied met een 'middelhoge trefkans' voor archeologische waarden. Voor de gebieden met een lage trefkans hoeft in principe op basis van provinciale criteria geen nader onderzoek te worden uitgevoerd.

Archeologische verwachtingskaart

Op deze kaart krijgt het plangebied geen hoge trefkans voor mogelijke archeologische waarden. Het bouwplan van het project is gelegen op agrarische grond. De nieuwe woning zal op grond die veelvuldig is bewerkt, worden gerealiseerd. Eventuele historische archeologische waarden zijn daarmee niet meer opportuun.

Gemeentelijk archeologiebeleid

Uitsnede gemeentelijke archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart

Het plangebied Nijverdalseweg 40 te Mariënheem ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting.

Het beleid van de gemeente Raalte voor dergelijke gebieden is:

• bij verstoringen kleiner dan 2.500 m² geldt geen onderzoeksplicht.

De gemeentearcheoloog heeft aangegeven dat nader onderzoek niet uitgevoerd hoeft te worden, een archeologisch onderzoek wordt niet als noodzakelijk geacht.

De Wet geluidhinder bevat geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Voor nieuwe bouwlocaties geldt een onderzoeksplicht, indien ze zijn gelegen binnen zones als bedoeld in artikel 74 van de Wet geluidhinder.

Wegverkeer

Het plangebied Nijverdalseweg 40 is een provinciale weg. De meest bepalende geluidsbron voor het bouwplan van initiatiefnemers is het verkeer op de Nijverdalseweg. De conclusie van het onderzoek luidt:

• de maximale geluidsbelasting L_den ten gevolge van de Nijverdalseweg (N35) op de nieuw te bouwen woning bedraagt 53 dB (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh). Hiermee wordt voor deze weg niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• wel wordt voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 53 dB voor de nieuw te bouwen woning met een bestaande weg in een buitenstedelijke omgeving;
• maatregelen aan de bron zijn niet goed mogelijk en maatregelen in de overdracht stuiten op financiële en landschappelijke bezwaren en zijn evenmin voldoende om de geluidsbelastingen op alle gevels terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB;
• er is een ontheffingsverzoek ingediend bij burgemeester en wethouders voor een hogere grenswaarde voor de noord- en oostgevel ter hoogte van de geluidsgevoelige ruimten.

Het akoestisch onderzoek is als bijlage 2 bijgevoegd. Het aanvraag formulier en het besluit hogere grenswaarde zijn toegevoegd als Bijlage 8 en Bijlage 9.

Railverkeer

De planlocatie ligt niet binnen een geluidszone van de spoorlijn.

Industrie-, agrarisch- en luchtvaartlawaai

Wat betreft agrarische geluidshinder, is het bedrijf aan de Nijverdalseweg 38 het dichtstbijzijnd. De burgerwoning Nijverdalseweg 38a is hier al beperkend. Onderzoek is daarmee niet noodzakelijk.

Conclusie

Het voornemen bestaat om op het perceel aan de Nijverdalseweg in Mariënheem een nieuwe bouwkavel mogelijk te maken. De geluidsbelasting van de Nijverdalseweg op de potentiële woning wordt aanvaardbaar geacht. Een ontheffingsbesluit hogere grenswaarde geluid is reeds door burgemeester en wethouders genomen. Met het nemen van dit besluit vorm het geluidsaspect geen belemmering voor de verdere ontwikkeling.

In het kader van de herontwikkeling van de kavel is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Grondslag BV te Steenwijk d.d. 23 juni 2010 (projectnummer: 16540).

Uit het onderzoek volgt dat er in de bovengrond licht verhoogde gehalten zijn aangetoond aan kobalt. In de ondergrond zijn ook verhoogde gehalten aan kobalt en plaatselijk lood aanwezig. Deze licht verhoogde gehalten in de grond vormen geen belemmering voor de bestemming.

In het grondwater zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten aan chroom en barium aanwezig. Deze gehalten worden vaker verhoogd aangetroffen in het grondwater en vormen geen belemmering voor het gebruik van het terrein.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksgegevens is de locatie geschikt voor de gewijzigde bestemming. Het bodemonderzoek is als bijlage 3 bijgevoegd.

Het Rijksbeleid ten aanzien van water is neergelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (1998). Hierin is aangegeven dat het waterbeheer in Nederland moet zijn gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Om dit te bereiken, moet zoveel mogelijk worden uitgegaan van een watersysteembenadering en integraal waterbeheer. In de nota is onder andere aangegeven dat stedelijk water meer aandacht moet krijgen. Volgens de nota Waterbeheer in de 21e eeuw (2000) moet aan het watersysteem meer aandacht worden gegeven om de natuurlijke veerkracht te benutten. Voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'vasthouden-bergen-afvoeren' staat hierbij centraal. Ook in stedelijke uitbreidingen dient daarom het overtollige hemelwater beter te worden vastgehouden.

De watertoets is met ingang van 1 november 2003 wettelijk verplicht voor ruimtelijke plannen die vallen onder de Wet ruimtelijke ordening. In het Nationaal Bestuursakkoord Water-actueel (NBW-actueel, juni 2008) hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen onder meer opnieuw afgesproken dat de watertoets ook wordt toegepast bij waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten die niet vallen onder de Wro.

Afwijking van de uitgangspunten van het Waterschap

Er is geen sprake van afwijking van de uitgangspunten van het Waterschap.

Conclusie

De bouwplannen zijn niet strijdig met de wet- en regelgeving rond het thema water.

De watertoets is als bijlage 4 bijgevoegd.

In de (aangepaste) VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) zijn richtlijnen vastgelegd voor hindercirkels. Uitgangspunt in de richtlijnen is 'functiescheiding waar het moet, functiemenging waar het kan'. In de directe omgeving van het bouwplan liggen geen bedrijven, het dichtst bijgelegen is een melkveehouderij op 250 m. Voor een melkveebedrijf geldt een milieuzonering van 50 m.

Conclusie

Door realisatie van het bouwplan is geen sprake van belemmeringen voor de bestaande agrarische bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied Nijverdalseweg 40.

De compensatiewoning wordt binnen het agrarisch bouwblok gesitueerd. Een minimale afstand van 50 m tot omliggende agrarische bedrijven is daarom voldoende.

Conclusie

Door realisatie van het bouwplan is de afstand tot omliggende agrarische bedrijven ruim voldoende.

Op basis van de luchtkwaliteitseisen in de Wet luchtkwaliteit moet in principe bij elke nieuwbouwlocatie een onderzoek worden uitgevoerd. In de praktijk is dit echter niet altijd nodig. Op basis van de publicatie van het Ministerie van VROM (Staatscourant 9 november 2007, nr. 218) worden categorieën aangegeven van gevallen die 'niet in betekenende mate' bijdragen als bedoeld in artikel 5.16, eerste lid, onder c, van de Wet milieubeheer (Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen).

Tot deze categorieën behoren kleinere projecten van bouwkundige of infrastructurele aard die niet langer individueel hoeven te worden getoetst aan de in de wet gehanteerde grenswaarden. Dit is het geval als de toename van de concentratie zwevende deeltjes (PM₁₀₎ of stikstofdioxide het jaargemiddelde met niet meer dan 1% verhoogt. Dit mag worden toegepast totdat het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is vastgesteld.

Conclusie

De bouwplannen van het project aan de Nijverdalseweg 40 draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een onderzoek luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

In de nabijheid van het project aan de Nijverdalseweg liggen geen Bevi-bedrijven. Over de weg vindt nagenoeg geen transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied ligt buiten gevarenzones bij calamiteiten. De meest nabije installatie is een camping op ruim 1.278 m. Het genoemde object vormt geen belemmering voor het project.

Het bouwplan zelf is ook geen kwetsbaar object of beïnvloedt door aard en inrichting de risicosituatie voor andere objecten. Het dichtstbijzijnde object is op ruim 800 m gelegen.

Conclusie

Binnen het beleidskader externe veiligheid bestaan er geen belemmeringen voor de bouwplannen.

Het plangebied aan de Nijverdalseweg ligt buiten de bebouwde kom van Mariënheem en valt buiten de Europese vogel- en Habitatrichtlijngebieden en de provinciale Natura 2000-gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) Provincie Overijssel.

De huidige kavel bestaat grotendeels uit een agrarisch boerenerf zonder ecologische kwaliteiten. Het grootste deel is bebouwd of in gebruik als erfverharding. In de tuin en naast de varkensstal staat een aantal struiken en bomen. Deze worden in het landschapsplan ingepast. De compensatiekavel is actief bewerkt grasland, waarbij geen beschermde vegetatie is aangetroffen.

Op circa 1 km is het Natura 2000-gebied Boetelerveld gelegen. Door het verdwijnen van de agrarische activiteiten neemt de invloed op de omgeving af. Gezien de aard van de besluitvorming is uitvoerige toetsing niet aan de orde. Modderman Flora en Fauna heeft een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het rapport is als bijlage 5 toegevoegd.

Conclusie en aanbevelingen onderzoek

Niet-beschermde soorten

In de soortgroepen vaatplanten, reptielen, dagvlinders, libellen en overige ongewervelden zijn geen beschermde soorten in het plangebied aanwezig.

Beschermde soorten

Alle vogelsoorten zijn beschermd. Broedende vogels mogen niet worden verstoord. Er zijn soorten in en rond het plangebied aangetroffen, die in bomen, struikgewas of gebouwen broeden. Daarom mogen de werkzaamheden niet in het broedseizoen (maart tot en met juli) starten. Als ze voor het broedseizoen aanvangen, kunnen ze in het broedseizoen doorgaan, mits de verstoringszone niet wordt uitgebreid.

Vrijstellingen

Voor enkele algemene beschermde zoogdier- en amfibieënsoorten geldt een vrijstelling.

In de regels van het bestemmingplan Buitengebied Raalte (artikel 3 lid 3.7.6) is de bevoegdheid opgenomen om het plan te wijzigen ten behoeve van de bouw van een compensatiewoning binnen bouwvlakken met de bestemming Agrarisch. In dit hoofdstuk wordt aangetoond dat aan deze regels wordt voldaan.

Toetsing beleidskader en milieuaspecten

Het bouwplan van de initiatiefnemers, Nijverdalseweg 40 past in de landelijke en provinciale beleidskaders voor de instandhouding en versterking van een vitaal platteland en de vervanging van overbodige landschapontsierende agrarische bebouwing. De sanering van het agrarische varkenshouderijbedrijf en de compenserende burgerwoningen passen in het beleid zoals dat door provincie en gemeente is vastgesteld. De ontwikkelde bouwplannen zijn in aard, omvang en vormgeving passend in de kaders van het Rood voor Rood-beleid. De terreininrichting heeft een positieve ambtelijke beoordeling. Er is sprake van een 'erfvormige' inrichting, waarbij de bebouwing is gegroepeerd rond een verhard erf met parkeren op eigen terrein. De terreininrichting zal met inheemse materialen plaatsvinden en daarmee wordt het gehele plan naar aard en vormgeving landschappelijk ingepast, rekening houdend met de ecologische waarden in de omgeving. Het hemelwater zal op eigen terrein c.q. een infiltratiezone worden gebufferd en deze werkwijze past in de uitgangspunten van de gemeente en van het Waterschap. De bouwplannen belemmeren geen ruimtelijke, functionele en milieutechnische aspecten en bezwaren geen natuur en landschappelijke waarden.

Toetsing Rood voor Rood

Alle aspecten van inrichting en haar gevolgen zijn in deze onderbouwing afgewogen en mede in relatie tot de belangen en rechten van derden. Er zijn geen belemmeringen voor het voeren van een planologische procedure voor de sanering van agrarische bebouwing, de omzetting van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de compenserende nieuwbouw van een burgerwoning.

Ten behoeve van de aanvraag is door de GIBO Groep (thans Flynth) het rapport deelname Rood voor Rood regeling opgesteld. In het verzoek hebben de initiatiefnemers de gemeente verzocht medewerking te verlenen tot het realiseren van de bouwplannen met gelijktijdige sanering van de bestaande bedrijfsgebouwen. De partijen hebben de Rood voor Rood-overeenkomst op 16 maart 2010 getekend. De regeling geeft de initiatiefnemers het recht een compenserende woonkavel te realiseren die dient te voldoen aan de gestelde voorwaarden zoals in de overeenkomst omschreven is. Om het plan juridisch te verankeren, is onderliggend wijzigingsplan opgesteld, waarin een ruimtelijke onderbouwing en de benodigde (milieu)onderzoeken zijn opgenomen.

Het project betreft hier de sanering van 1.558 m² aan bedrijfsgebouwen en de bouw van een nieuwe woning waarbij een kavel maximaal 1.000 m² en de inhoud van de woning maximaal 750 m³ mag bedragen. Uitgangspunt op dit moment is realisatie van een nieuwe woning met bijgebouw. Deze zal gesitueerd worden op de kavel kadastraal bekend gemeente Raalte, sectie P694.

Conclusie

Het project past in het Rood voor Rood-beleid van de gemeente. het rapport deel Rood voor Rood regeling en de rood voor rood overeenkomst zijn respectievelijk als bijlage 6 en 7 bijgevoegd.

Artikel 3, lid 3.7.6

3.7.6 Ten behoeve van Rood voor Rood

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van de bouw van een compensatiewoning binnen bouwvlakken met de bestemming Agrarisch met inachtneming van het volgende:

1. a. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien het agrarisch gebruik beëindigd is of beëindigd wordt;
2. b. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien de bestemmingswijziging niet leidt tot een belemmering van de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
3. c. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien de bestemmingswijziging niet leidt tot een belemmering voor de nieuwvestiging van een intensief veehouderijbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'vestigingsgebied';
4. d. de wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast indien ten minste 850 m² landschapsontsierende bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, met dien verstande dat het minimaal aanwezige en te slopen oppervlak per bouwvlak ten minste 150 m² bedraagt;
5. e. het aantal compensatiewoningen bedraagt ten hoogste 1;
6. f. de compensatiewoning mag niet worden gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
7. g. het bepaalde onder f is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
8. h. alle op het bouwvlak aanwezige bebouwing, uitgezonderd de bedrijfswoning, 100 m² aan bijgebouwen en karakteristieke bebouwing, dient te worden gesloopt;
9. i. in afwijking op het bepaalde onder h geldt dat 250 m² aan bijgebouwen behouden mag blijven indien:
   1. 1. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van hobbymatige, agrarische of natuurgerichte activiteiten;
   2. 2. de bijgebouwen noodzakelijk zijn voor werkzaamheden die bijdragen aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke landschap;
   3. 3. er ten minste 1 ha grond in beheer is;
   4. 4. de bijgebouwen landschappelijk inpasbaar zijn;
10. j. de compensatiewoning dient binnen het bestaande bouwvlak gerealiseerd te worden;
11. k. de nieuw te realiseren compensatiewoning dient te worden voorzien van een zelfstandig bouwvlak met de bestemming Wonen;
12. l. in afwijking van het bepaalde onder j geldt dat indien het zelfstandige bouwvlak zoals genoemd onder j en k vanwege milieuhygiënische of landschappelijke redenen niet binnen het voormalige agrarische bouwvlak gerealiseerd kan worden, is het toestaan van een nieuw bouwvlak elders in het plangebied toegestaan;
13. m. de huidige bedrijfswoning dient voorzien te worden van de bestemming Wonen;
14. n. de overige gronden van het voormalig agrarisch bouwvlak dienen te worden voorzien van de bestemming Agrarisch, Agrarisch met waarden - Landschapswaarden of Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden zonder bouwvlak;
15. o. het bepaalde onder h, i, l en m is van toepassing op alle bouwvlakken waar bebouwing wordt gesloopt;
16. p. de inhoudsmaat van de compensatiewoning bedraagt ten hoogste 750 m³;
17. q. de oppervlakte van de compensatiebijgebouwen bedraagt ten hoogste 100 m²;
18. r. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de voorkeursgrenswaarde dan wel de uiterste grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden;
19. s. de ontwikkeling dient milieuhygienisch inpasbaar te zijn;
20. t. de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving van de compensatiewoning mogen niet onevenredig worden belemmerd;
21. u. compensatie ter plaatse is niet toegestaan wanneer er een onevenredige aantasting plaatsvindt van landschaps- en natuurwaarden die in het gebied of op het perceel aanwezig zijn;
22. v. door middel van een inrichtingsplan dient aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan. Tevens dient hierin aangetoond te worden dat de ligging en uitstraling van de compensatiewoning past binnen de bestaande bebouwingsstructuur.

ad a

De initiatiefnemers zijn voornemens de varkenshouderijtak te gaan beëindigen. De gebouwen ten behoeve van het varkenshouderijbedrijf worden gesaneerd. In een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer is vastgelegd dat de te slopen gebouwen moeten gesloopt zijn voordat een huis gebouwd wordt op de nieuwe bouwkavel en dat de milieuvergunning wordt ingetrokken.

ad b

In paragraaf 5.5.5. is aangetoond dat de afstand tot omliggende agrarische bedrijven ruim voldoende is.

ad c

De locatie is niet gelegen ter plaatse van de aanduiding vestigingsgebied.

ad d

Voor deze ontwikkeling wordt 1.558 m² aan bedrijfsgebouwen gesloopt.

ad e

De ontwikkeling betreft de bouw van 1 nieuwe woning van maximaal 750 m³ met een inpandige garage van 75 m².

ad f

De woning wordt niet gerealiseerd op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding.

ad g

Niet van toepassing, zie ad f.

ad h

Zie ad d.

ad i

Niet van toepassing.

ad j en k

Middels dit wijzigingsplan wordt de bestemming gewijzigd van Agrarisch naar Wonen en wordt een zelfstandig bouwvlak opgenomen.

ad l

Niet van toepassing.

ad m

Zie j.

ad n

Zie j.

ad o

Zie h, i, m en n.

ad p

Zie e.

ad q

Zie e.

ad r

In paragraaf 5.5.1. is aangetoond dat geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer de voorkeursgrenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijd.

ad s

In hoofdstuk 5 is aangetoond dat de ontwikkeling milieuhygienisch inpasbaar is.

ad t

Zie b.

ad u

In paragraaf 5.5.8. en hoofdstuk 4 is aangetoond dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van landschaps- en natuurwaarden die in het gebied en op het perceel aanwezig zijn.

ad v

Door de landschapsarchitect is in opdracht van de initiatiefnemers een ontwerp- inrichtingsplan voorbereid voor het onderhavige perceel. De erfinrichting en architectuur zijn afgestemd op de bestaande bebouwing in de directe omgeving. De bouwplannen zijn landschappelijk ingepast met een erfvormige clustering van de woningen en een gezoneerd landschapsplan met cultuurlijke inrichting op het erf.

Rood voor Rood

De initiatiefnemer heeft een financiële onderbouwing opgesteld voor de toepassing van Rood voor Rood. In het rapport 'Deelname Rood voor Rood-regeling' is deze onderbouwing terug te vinden. Het gaat in op de realisatie van de nieuwe bouwkavel (compensatiekavel). De waarde die dit oplevert wordt ingezet voor onder andere de sloop van de bedrijfsgebouwen, een tegemoetkoming voor de initiatiefnemer in de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bedrijfsgebouwen en een aantal investeringen in de ruimtelijke kwaliteit.

Het bedrag dat resteert zal in het gemeentelijke plattelandsfonds i.o. worden gestort.

Aanvullend op alles wat publiekrechtelijk geregeld wordt, is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over onder andere de volgende aspecten:

• de te slopen gebouwen moeten gesloopt zijn voordat een huis gebouwd wordt op de nieuwe bouwkavel;
• de plek van de compensatiekavel;
• de milieuvergunning wordt ingetrokken;
• de deelnemer verplicht zich de meerwaarde in te zetten voor ruimtelijke kwaliteit en geeft aan op welke wijze dat gebeurd (voor welk bedrag gaat de aanvrager wat realiseren).

De bouw van de nieuwe woning op de compensatiekavel is door en voor rekening van de aanvrager van de bouwvergunning. De economische uitvoerbaarheid is hiermee gegarandeerd.

Planschadeovereenkomst

Met de initiatiefnemer is reeds een planschadeovereenkomst gesloten.

Overleg

Gezien de beperkte ruimtelijke consequenties is ervoor gekozen geen inspraakprocedure op basis van de gemeentelijke inspraakverordening te laten plaatsvinden. Wel heeft er in het kader van het reguliere vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro overleg plaatsgevonden met de provincie Overijssel. Op basis hiervan heeft de provincie aangegeven geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkelingen te hebben aangezien er geen strijd is met het provinciaal belang.

Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft in het kader van afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegen in de periode van 17 januari 2013 tot en met 27 februari 2013. Tevens was het mogelijk om het ontwerp via het internet in te zien.

In deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan.