In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Geesteren, De Milt 21 en De Steenberg 5', met identificatienummer NL.IMRO.0183.GEEBPMILT21STEENB5-VG01 van de gemeente Tubbergen.

een dienstverlenend beroep of een bedrijf dat op kleine schaal in of bij een (bedrijfs)woning wordt uitgeoefend door de bewoner(s) van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met dien verstande dat er geen detailhandel is toegestaan met uitzondering van detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van een aan huis verbonden beroep of bedrijf;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar, ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

oudheidkundige waarden in de bodem die van belang zijn voor de kennis en studie van (de culturele overblijfselen van) de beschavingsgeschiedenis;

een in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, een aan huis verbonden beroep daaronder niet begrepen;

een installatie ten behoeve van de bedrijfsprocesvoering alsmede systemen ten behoeve van de klimaatbeheersing;

gericht op het behalen van winst;

het via een bedrijf, stichting of andere rechtspersoon voeren van een zodanig beheer/exploitatie, dat in de (logies)verblijven - permanent wisselende - recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden geboden worden;

Ten aanzien van de vóór 1998 aanwezige bouwwerken, ten aanzien van de legaal aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

• bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is tevens bouwkundig ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is tevens functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de vloeroppervlakte van een ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een bouwwerk gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen;

detailhandel volgens een formule die vanwege de aard en/of omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, bouwmaterialen, keukens en sanitair, alsmede woninginrichtingsartikelen, waaronder meubelen;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties, voorzover de activiteiten een aaneengesloten periode van ten hoogste 14 dagen omvatten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

een installatie ten behoeve van de bedrijfsprocesvoering alsmede systemen ten behoeve van de klimaatbeheersing;

een door feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

het onderhoud dat, gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer, behoud en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterbeheer, afvalinzameling, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, waaronder straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen;

een lichte vorm van horeca, in de vorm van het verstrekken van dranken en kleine versnaperingen waarbij geen sprake is van het bereiden van maaltijden, die ondergeschikt is aan en ten dienste staat van de functie waarbij de horeca wordt uitgeoefend;

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   1. 1. de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;

bewoning door een of meer personen die niet elders over een hoofdverblijf beschikken;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, geteeld, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie wordt verricht. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een sekstheater, een seksautomatenhal, of een parenclub, of een daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de feitelijke indeling van het gebouw, als voorgevel moet worden aangemerkt;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de grenzen van een bouwperceel en een bepaald punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd)gebouw, waar die afstand het kortst is;

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de rand van de wegberm aan de zijde van de weg;

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m2);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m3);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven genoemd in de in Bijlage 1 opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerrein, met dien verstande dat:
   1. 1. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' uitsluitend een bedrijf tot en met categorie 3.2 is toegestaan;
2. b. detailhandel in volumineuze goederen, uitsluitend overeenkomstig de bestaande bedrijfsvoering;
3. c. productiegebonden detailhandel;

met daaraan ondergeschikt:

4. d. niet-zelfstandige kantoren ten behoeve van de in lid 3.1 onder a toegestane bedrijvigheid;
5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van hemelwater;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. wegen en paden;
10. j. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water;
3. c. voetpaden;

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud van de archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Artikel 5 Waarde -Archeologie 3 geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een archeologisch deskundige is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud van de archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming 'Waarde -Archeologie 4' geheel of gedeeltelijk wordt verwijderd, indien op basis van archeologisch onderzoek door een archeologisch deskundige is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande bouwhoogte, oppervlakte, dakhelling, bebouwingspercentage, inhoud en/of afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van met vergunning tot stand gekomen bouwwerken:

1. a. meer bedraagt dan de in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels toegestane maximale, bouwhoogte, bebouwingspercentage en/of afstand, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, dakhelling, bebouwingspercentage en/of afstand in afwijking daarvan als hetgeen maximaal wordt toegestaan;
2. b. minder bedraagt dan de in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels toegestane minimale , bouwhoogte, bebouwingspercentage en/of afstand, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, bebouwingspercentage en/of afstand in afwijking daarvan als hetgeen minimaal wordt toegestaan.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard en bereikbaarheid blijven buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
4. d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
5. e. de ruimte tussen bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald onder de titel:

Regels deel uitmakende van het bestemmingsplan Geesteren, De Milt 21 en De Steenberg 5 van de gemeente Tubbergen.

Voorliggend bestemmingsplan ziet toe op een ontwikkeling op een perceel, gelegen tussen de Steenberg en de Milt, te Geesteren. Het plangebied betreft een klein deel van het bedrijventerrein 'Lutkeberg' met aangrenzende agrarische percelen. Op het bedrijventerrein, grenzend aan het plangebied, zijn een timmerbedrijf (Noordelijke helft) en een autoservice bedrijf (Zuidelijke helft) gevestigd. Beide bedrijven (hierna initiatiefnemers) zijn voornemens uit te breiden in hun werkzaamheden en willen hiervoor hun bedrijf uitbreiden ter plaatse van de agrarische percelen.

In 2019 is er een principeverzoek ingediend waarop de gemeente heeft aangegeven mee te willen werken met de planologische procedure die nodig is voor het beoogde gebruik.

Ter plaatse van de beoogde uitbreiding van de bedrijven geldt momenteel een 'agrarische' bestemming en de bestemming 'Bedrijventerrein' zonder bouwvlak. Hierdoor zijn het beoogde gebruik en bijbehorende bouwactiviteiten niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan ziet toe op de wijziging van het geldende bestemmingsplan teneinde de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. In voorliggende toelichting wordt aangetoond dat voorgenomen ontwikkeling past binnen een goede ruimtelijke ordening.

Het plangebied ligt aan de zuidrand van de kern Geesteren. Hieronder is de ligging van het plangebied weergegeven met de rode ster en rode omlijning.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (bron: PDOK, bewerking BJZ.nu)

Het bestemmingsplan "Geesteren, De Milt 21 en De Steenberg 5" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (NL.IMRO.0183.GEEBPMILT21STEENB5-VG01) en een renvooi;
• regels en bijbehorende bijlagen.
• toelichting en bijbehorende bijlage

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Albergen en Geesteren" vastgesteld per 19 maart 2015 en "(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen" vastgesteld per 25 mei 2020, op deze gronden bevindt zich het bestaande bedrijventerrein. Het gebied ligt eveneens binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Tubbergen 2016' vastgesteld op 13 mei 2016 en tot slot het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan' vastgesteld 15 december 2020. Ter plaatse van deze twee laatste bestemmingsplannen bevinden zich de agrarische gronden.

Op de gronden waar het bestemmingsplan "Albergen en Geesteren" geldt, kent het plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein' met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' en de maatvoering 'maximum bouwhoogte 10 m'. In het meest zuidelijke deel geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting'.

Het plangebied kent binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Tubbergen 2016" de bestemming 'Agrarisch -1' zonder bouwvlak. Daarnaast geldt voor de locatie deels de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 4' en 'Waarde - Archeologie 3'.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ('Buitengebied Tubbergen 2016' en "Albergen en Geesteren") opgenomen, waarbij het plangebied met rode omlijning is aangeduid. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

`Afbeelding 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplannen (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, BJZ.nu)

"Albergen en Geesteren"

Bestemming 'Bedrijventerrein'

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven genoemd in de in Bijlage 2, van het bestemmingsplan "Albergen en Geesteren", opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerrein, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2' uitsluitend een bedrijf tot en met categorie 3.2 is toegestaan. De gronden zijn medebestemd voor onder andere groenvoorzieningen. Voor het bouwen van bedrijfsgebouwen geldt onder andere dat: bedrijfsgebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd, dat het maximale bebouwingspercentage van een bouwperceel ten hoogste 80% mag bedragen en dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen ten hoogste de aangegeven hoogte mag bedragen.

Dubbelbestemming 'Waarde - archeologie'

De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Voor 'waarde - Archeologie' bestemde gronden met de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting' geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,40 m onder maaiveld.

"Buitengebied Tubbergen 2016"

Bestemming 'Agrarisch -1'

Gronden met de bestemming 'Agrarisch - 1' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch gebruik en de uitoefening van een agrarisch bedrijf. Het bouwen van bebouwing is vanwege het ontbreken van een bouwvlak niet toegestaan.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'

De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Voor waarde 3 geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,40 m onder maaiveld.

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'

De gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 4' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Voor waarde 4 geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 5.000 m² en dieper dan 0,40 m onder maaiveld.

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein" zijn geen passende bouwregels aanwezig, vanwege het ontbreken van een bouwvlak. Ter plaatse van de agrarische percelen ontbreken zowel de bouw- als gebruiksregels voor de beoogde ontwikkeling. Met voorliggende bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat een omschrijving van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Tubbergen beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue en hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat hoofdstuk 9 in op het vooroverleg.

Het plangebied tussen de Steenberg en de Milt ligt aan de zuidrand van de kern Geesteren, op de grens van het buitengebied en het bedrijventerrein 'Lutkeberg'. De Milt ligt aan de noordzijde van het plangebied. De Steenberg ligt aan de zuidzijde. Het bedrijventerrein Lutkeberg ligt ten westen en noorden van het plangebied. Ten oosten en het zuiden liggen afwisselend agrarische gronden met woningen en agrarische erven. De westzijde van het plangebied betreft een deel van het bestaande bedrijventerrein, waaronder de bedrijven van de initiatiefnemers gevestigd zijn.

Het plangebied zelf bestaat uit drie delen. Het meest westelijke deel betreft zoals aangegeven een deel van het bestaande bedrijventerrein. Op de noordelijke helft bevindt zich een timmerbedrijf, op het zuidelijke deel bevindt zich een autoservice bedrijf. Tussen dit bedrijventerrein en de agrarische gronden ligt een groenstrook, die momenteel in eigendom is van de gemeente. Het grootste deel van het plangebied, betreffende het oostelijke deel bestaat momenteel uit agrarische percelen. De huidige situatie in het plangebied is op een luchtfoto weergegeven in afbeelding 2.1. In afbeeldingen 2.2 en 2.3 zijn straatbeeldfoto's opgenomen.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied (Bron: PDOK, bewerking BJZ.nu)

Afbeelding 2.2 Straatbeeld plangebied vanaf de Steenberg (Bron: Google Streetview)

Afbeelding 2.3 Straatbeelden plangebied vanaf de Milt (Bron: Google Streetview)

Zoals in de aanleiding reeds vermeld zijn de initiatiefnemers voornemens om de bestaande bedrijfsactiviteiten uit te breiden ter plaatse van het naastgelegen agrarische perceel. Hiervoor dient de bedrijfsbestemming met bouwvlak in oostelijke richting te worden vergroot. Het nieuwe bouwvlak waarbinnen gebouwd mag worden heeft een oppervlak van 5.543,6 m². In de regels mag maximaal 80% hiervan worden bebouwd. In de praktijk mag er zo circa 4.435 m² bijgebouwd worden. Het aansluitende bouwvlak aan de westzijde van het plangebied heeft een grootte van 11.205 m². In de voorgenomen situatie, na de uitbreiding van het bouwvlak, heeft het nieuwe bouwvlak in totaal dus een oppervlakte van circa 16.750 m².

Aanleiding voor het uitvoeren van voorgenomen ontwikkeling op deze locatie is het beëindigen van het agrarisch bedrijf van Weerink Poolsweg 8 te Geesteren en ruimtegebrek van de beide naastliggende bedrijven van Timmerbedrijf Hilberink BV en Auto Brooks.

Hieronder wordt nader ingegaan op beide bedrijven:

Timmerbedrijf Hilberink BV:

Timmerbedrijf Hilberink bestaat 26 jaar en is gegroeid van een éénmanszaak tot 19 werknemers. Maatwerk is 1 van de sterkste punten. Het bedrijf staat bekend in het maken van zware houtafmetingen, ronde en schuine kozijnen, renovatie en speciaal werk. Het timmerbedrijf maakt trappen in allerlei houtsoorten en modellen. Naast het maken van kozijnen en trappen is het bedrijf actief in het renoveren van woningen en het maken en plaatsen van prefab dakkapellen.

Momenteel zit het bedrijf aan de maximale inhoud en worden ze beperkt in de bedrijfsvoering. Ze willen graag zo efficiënt mogelijk werken door een extra bedrijfshal te bouwen naar de wensen van deze tijd voor het personeel en het bedrijf zelf. Het bedrijf wil graag alles onder 1 dak hebben, om zo makkelijk mogelijk en volgens de wensen van KOMO (bouwkeurmerk) te werken. Tevens is het bedrijf voornemens de prefab-afdeling verder uit te breiden.

Auto Brooks:

Auto Brooks is een familiebedrijf dat bestaat uit een VOF van vier werkzame eigenaren en daarnaast zeven medewerkers. De zoons van de familie Broekhuis willen het bedrijf voortzetten. Het bedrijf demonteert auto’s ten behoeve van verkoop van onderdelen, ze reviseren motoren en versnellingsbakken en repareren en keuren personenauto’s. Zes jaar geleden is ook begonnen met het repareren en keuren van vrachtauto’s. Het bedrijf is opgericht in 1990, eerst in een agrarisch leegstaande schuur in het buitengebied van Geesteren en in 1998 is het bedrijf verhuisd naar het industrieterrein. Daar is diverse keren uitgebreid en inmiddels zijn de hal en het buitenterrein alweer te klein. Vandaar het verzoek een stuk grond aan te kunnen kopen om het bedrijf verder te ontwikkelen en voort te zetten, zodat het bedrijf in de toekomst duurzaam kan voortbestaan.

De bewoner aan de Poolsweg 8, eigenaar van het naastgelegen agrarische perceel is voornemens om de gronden te verkopen onder voorwaarde. Een voorwaarde is dat de bestemming 'Bedrijventerrein' niet dichter dan 110 meter vanaf de woning aan de Poolsweg 8 komt te liggen en dat langs de oostzijde van de bedrijfsbestemming een zone van 27 meter breed aanwezig is waar geen installaties (zoals afzuigapparatuur) worden geplaatst. Vorenstaande is met bewoner van de Poolsweg 8 afgestemd.

Om ervoor te zorgen dat de uitbreiding van het bedrijventerrein in de nabijheid van het buitengebied groen wordt ingepast, is door N+L landschapsontwerpers een inpassingsplan opgesteld. Het inpassingsplan is in Bijlage 1 opgenomen. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van het inpassingsplan weergegeven.

Afbeelding 3.1 Gewenste situatie plangebied (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

De groeninpassing bestaat hoofdzakelijk uit de aanleg van een nieuwe houtsingel (E in afbeelding 3.1). De houtsingel zorgt voor een groen aanzicht op de nieuwe rand van het bedrijventerrein. Daarnaast wordt ten behoeve van de waterberging een sloot aangelegd (J in afbeelding 3.1).

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat als gevolg van een nieuwe ontwikkeling. De gemeente hanteert voor het bepalen van de parkeerbehoefte de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018', hierin wordt voor het buitengebied verwezen naar de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Op basis van deze publicatie kan eveneens de verkeersgeneratie worden bepaald.

In voorliggend geval is sprake van de volgende uitgangspunten:

• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk / gemeente Tubbergen (Bron: CBS Statline);
• Stedelijke zone: buitengebied.
• Functie bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief
• Aantal bvo bedrijfsoppervlak: 4435 m²
  1. 1. parkeerbehoefte (per 100m² bvo): gemiddeld 1,1 parkeerplaatsen:
  2. 2. verkeersgeneratie (per 100m² bvo ): gemiddeld 4,8 per weekdagetmaal:

Er wordt uitgegaan van de functie bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief, gezien de bedrijven beide relatief veel ruimte nodig hebben voor opslag (machines, autovoertuigen). Daarnaast is het gelet op het beoogde gebruik waarschijnlijk dat ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling weinig bezoekers komen. Er is immers geen verkoopfunctie. Het gaat puur om werkplaatsen.

Op basis van de gemeentelijke parkeernota hoeft enkel de parkeerbehoefte van een nieuwe ontwikkeling te worden berekend. In de parkeernota staat het volgende:

Bij verbouw of wijziging van een bestaand bouwwerk, mag de parkeerbehoefte van de bestaande (oude) situatie in mindering worden gebracht. Aldus wordt voorkomen dat een nieuw bouwplan bezwaard wordt met tekortkomingen uit het verleden (b.v. te weinig parkeerplaatsen bij het bestaande gebouw of functie). In het kader van een bouwplan hoeft alleen de toename van de parkeerdruk, die dus het gevolg is van het bouwplan zelf, te worden gecompenseerd door de aanvrager.

In onderstaande tabel is op basis van bovenstaande uitgangspunten de parkeerbehoefte berekend. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde parkeerbehoefte.

Parkeerbehoefte gewenste situatie

Verkeersgeneratie

In onderstaande tabel is op basis van de uitgangspunten de verkeersintensiteit berekend. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde verkeersgeneratie.

Verkeersgeneratie gewenste situatie

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn waardoor de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering vormt wat betreft parkeren. Wat betreft verkeersgeneratie worden er geen belemmeringen verwacht.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd dat voorliggende ontwikkeling passend is voor deze locatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro).

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Zo is bijvoorbeeld sprake van een ladderplichtige ontwikkeling wanneer minimaal 12 woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) en bij relatief grootschalige uitbreidingen van bouwmogelijkheden (meer dan 500 m² bvo).

Wat betreft de “Ladder voor duurzame verstedelijking” wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij “nieuwe stedelijke ontwikkelingen” (3.1.6 Bro). In dit geval gaat het om de uitbreiding van een bedrijf met een bedrijfshal van circa 4.435 m² op een perceel van 5.000 m². Hiermee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt op de ladder ingegaan.

Behoefte

Voorliggend voornemen voorziet in het vergroten van de bedrijfsbestemming met bouwvlak in oostelijke richting. Het nieuwe bouwvlak waarbinnen gebouwd mag worden heeft een oppervlak van 5.543,6 m². In de regels mag maximaal 80% hiervan worden bebouwd. In de praktijk mag er zo circa 4.435 m² bijgebouwd worden. Als onderdeel van het voornemen wordt daarnaast een deel van het perceel met de bestemming 'Groen' bestemd. Deze uitbreiding is noodzakelijk voor de bedrijven timmerfabriek 'Hilberink' en autobedrijf 'Brooks' om de werkzaamheden te kunnen uitbreiden. Beide bedrijven hebben voorgenomen om te groeien. De bestaande bedrijfspercelen zijn namelijk te klein voor de beoogde activiteiten van beide bedrijven om in de toekomst duurzaam te kunnen blijven voortbestaan.

Beide bedrijven lopen momenteel tegen een ruimte tekort aan. Door de uitbreiding kunnen de bedrijven beter hun buitenterrein ordenen en hun productiecapaciteit vergroten. Hilberink is voornemens om ten oosten de bestaande timmerfabriek uit te breiden. Met deze uitbreiding kan het bedrijf volgens de wensen van KOMO (keurmerk) werken en de prefabafdeling verder uitbreiden. De huidige bedrijfshal is immers te klein voor de productie, waardoor het bedrijf niet door kan groeien en de klant niet optimaal van dienst kan zijn.

Auto Brooks is voornemens om ten oosten van hun huidige bedrijfsperceel de ruimte voor bedrijfsbuitenruimte te gebruiken en overweegt om hier een nieuw bedrijfspand te plaatsen. Het bedrijf is immers dusdanig gegroeid dat het huidige perceel te weinig capaciteit heeft voor opslag van auto's.

De twee groeiende bedrijven hebben de ruimte nodig. Er is in voorliggend geval dan ook sprake van concrete behoefte aan de uitbreiding van bouwmogelijkheden.

Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied

De bestaande bedrijven liggen binnen het stedelijk gebied. De uitbreiding is gelegen buiten het stedelijk gebied. Het is echter niet wenselijk en realistisch de uitbreiding elders te realiseren. Beide bedrijven bevinden zich namelijk op de rand van het bedrijventerrein, ingeklemd tussen de Milt en de Steenberg ten westen en noorden en ten zuiden. De enige mogelijke en logische uitbreidingsrichting is oostelijk gericht, op gronden die formeel tot het buitengebied behoren.

Volledige verplaatsing naar een locatie elders (bijv. een ander bedrijventerrein) is eveneens niet realistisch, dit vanwege de goede staat van de bedrijfsbebouwing en de forse investeringen die beide bedrijven hebben uitgevoerd op de huidige locatie. Verplaatsing van de bedrijven betekent gelet hierop kapitaalvernietiging en brengt onevenredige bedrijfseconomische gevolgen met zich mee. Verplaatsing naar een andere kern is ook geen optie, gezien de bedrijven lokaal geworteld zijn en fors bijdragen aan de plaatselijke economie en werkgelegenheid.

Gezien de opzet van de bedrijven in relatie tot het beoogde doel van de uitbreiding is uitbreiding van de bebouwing op de huidige locatie het meest voor de hand liggend. Het uitbreiden van de bouwmogelijkheden op het bestaande bedrijfsperceel betreft de enige realistische mogelijkheid.

Het plan voldoet hiermee aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn verwerkt in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. Deze beleidsthema's worden benaderd vanuit de overkoepelende rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is datgene wat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. Ruimtelijke kwaliteit gaan vooral over 'goed': mooi, functioneel en toekomstbestendig.
• Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of 'goed voelen' van de mens. In de omgevingsvisie gaat het over het welzijn van de mens in relatie tot de fysieke leefomgeving.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de 'Kwaliteitsimpuls Groene omgeving' ontwikkelt als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar.

Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in de Groene omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en 'Catalogus Gebiedskenmerken'.

Ontwikkelingen in de Groene omgeving worden als volgt benaderd: Er wordt ruimte voor sociaaleconomische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de 'Catalogus Gebiedskenmerken' wordt uitgevoerd.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen in ieder geval om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Eén en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. Of - generieke beleidskeuzes;
2. 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven;
3. 3. Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hierna nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Gemeenten (colleges van B&W) en de provincie Overijssel (college van GS) hebben prestatieafspraken over bedrijventerreinen gemaakt over de periode 2017-2020. Een onderdeel van de afspraken was om na 2 jaar een nieuwe analyse uit te voeren van de cijfers van vraag en aanbod in de regio Twente, en per gemeente. Als gevolg van deze afspraak is in 2018 door de STEC-groep, in opdracht van de Overijsselse gemeenten en de provincie Overijssel, een nieuw vraag- en prognoseonderzoek uitgevoerd: “Ruimte voor economische groei in Overijssel”. Begin 2019 heeft STEC samen met de gemeenten en de provincie een doorvertaling gemaakt van deze vraagraming naar gemeenteniveau. Het bestuurlijk overleg programmering bedrijventerreinen Twente heeft op 4 april 2019 besloten de nieuwe toedeling voortaan als uitgangspunt te willen nemen en de oude afspraken daarmee te laten vervallen. Dit document treedt dus in de plaats van de in 2017 getekende afspraken “Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020”, die daarmee vervallen.

Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2019 -2022 Gemeenten (Colleges van B&W) en Provincie Overijssel (College van GS) hebben prestatieafspraken over bedrijventerreinen gemaakt over de periode 2019-2022. Hierin is onder meer afgesproken dat een kruimelregeling geldt bij ondergeschikte uitbreiding van reeds gevestigde bedrijven. De voorgestelde uitbreiding is in dit geval ondergeschikt aan de reeds gevestigde bedrijven, omdat de uitbreiding qua oppervlakte minder groot is dan dat de bedrijven in de huidige situatie groot zijn. De Ladder voor duurzame verstedelijking verzet zich er namelijk niet altijd tegen dat een plan met een goede kwalitatieve onderbouwing toch mogelijk wordt gemaakt in een situatie dat er meer aanbod is dan vraag. Uitbreiding van bedrijventerreinen is hiervoor toegestaan wanneer:

• De uitbreiding het gevolg is van een actuele marktvraag;
• Deze onderbouwd is conform de vereisten vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking;
• Financieel en economisch is aangetoond dat uitbreiding in overig bestaand planaanbod financieel en economisch geen reële optie is (dit betekent dat aangetoond moet worden dat geschikte locaties niet voorzien in de behoefte);
• De realisatie van de uitbreiding binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan zal plaatsvinden.

Voorliggend initiatief Voorziet in de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein in Geesteren. Hieronder wordt per criteria aangetoont hoe hier aan wordt voldaan:

• Voorliggend initiatief komt voort vanuit twee lokaal gevestigde bedrijven die beiden een groei doormaken. Ten behoeve van deze groei zijn zij opzoek naar bedrijfsruimte. Gesteld wordt dat voorgenomen ontwikkeling voort komt uit een actuele marktvraag.
• In paragraaf 4.1 wordt getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, Hieruit volgt dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.
• In paragraaf 4.1 wordt eveneens aangetoond dat er er naar locaties elders is gezocht, gezien de liggen van de twee bedrijven die willen uitbreiden en de investeringen die op deze locatie zijn gemaakt is het geen optie om binnenstedelijk uit te breiden en leidt een locatie elders tot onevenredige financiële gevolgen voor de initiatiefnemers.
• De uitvoering van het initiatief zal binnen twee jaar na start tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan plaatsvinden.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief voldoet aan de eisen van de Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2019 - 2022

Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling worden hieronder in willekeurige volgorde behandeld.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling goed past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid, voor beide percelen, beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit Milieueffectrapportage.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

In voorliggend geval worden het bestaande bedrijventerrein uitgebreid. Gesteld wordt dat in voorliggend geval geen geluidsgevoelige functies worden gerealiseerd.

In paragraaf 5.5 (milieuzonering) wordt aan de hand van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' nader ingegaan op eventuele milieubelasting van het plan op de omgeving.

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. In dit geval is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Vanwege de huidige agrarische bestemming wordt de locatie beschouwd als verdacht voor bodemverontreiniging. Om de kwaliteit te meten is door Kruse Groep een rapport bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd, welke is bijgevoegd in Bijlage 2 van deze toelichting. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan:

In het grondwater (PB 11) zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. In de boven- en ondergrond (BG I, BG II en OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en de uitbreiding van de bedrijfshal, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (bedrijf).

Geconcludeerd wordt de bodem van voldoende kwaliteit wordt geacht ten aanzien van het beoogde gebruik.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Op grond van de Wet milieubeheer, gelet op artikel 5.16 lid 4 Wet Milieubeheer geldende de volgende regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

In paragraaf 5.3.1.1 is een lijst met categorieën van gevallen beschreven, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van voorliggende ontwikkeling in vergelijking met voorgenoemde voorbeelden van categorieën, kan worden aangenomen, temeer omdat er geen sprake is van een toename van het aantal verkeersbewegingen, dat voorliggende ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoer van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden- en het groepsrisico.

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en de omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlas van de leefogeving, bewerkt)

Uit de inventarisatie blijkt dat de plandelen:

• zich niet bevinden binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevinden binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet liggen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet liggen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Tot slot wordt gesteld dat voorliggend initiatief geen risicovolle inrichting opzet of uitbreid en eveneens geen risicogevoelige functie betreft.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

Volgens de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor en langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Het plangebied ligt op de rand van het bestemmingsplan "Tubbergen Buitengebied 2016" en "Albergen en Geesteren". In de nabijheid van het plangebied bevinden zich diverse functies, zoals een bedrijventerrein, agrarische functies en woonfuncties. Het plangebied is aan te merken met het omgevingstype 'gemengd gebied'. De volgende tabel geeft de richtafstanden voor de verschillende omgevingstypes weer.

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Hierbij spelen twee vragen een rol:

1. 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
2. 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmeringen voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

De ontwikkeling heeft geen invloed op beschermde natuurgebieden, flora en fauna. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);
• Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is er na een bestemmingsplan geen m.e.r.-(beoordelings)plichtig besluit meer nodig, dan is er sprake van een bestemmingsplan in kolom 4 (besluit).

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

De ontwikkeling is in overeenstemming met het Besluit m.e.r..

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2022-2027. Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen.

Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. We werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vier stroomgebieden: Maas, Rijn, Schelde en Eems. Binnen het stroomgebied Rijn zijn er drie deelstroomgebieden: Rijn-Noord, Rijn-Oost en Rijn-West. Het stroomgebied Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen en Drents Overijsselse Delta. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 15 december 2021 het 'Waterbeheerprogramma 2022 – 2027' vastgesteld. Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld.

In het Waterbeheerprogramma en de Watervisie is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren wil uitvoeren. De drie belangrijkste opgaven voor waterschap Vechtstromen zijn:

• de toenemende droogte en overlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat; en
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21^e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl).

De uitkomst van de digitale watertoets is opgenomen in Bijlage 7 van deze toelichting het betreft de normale procedure, wegens de toename van het verharde oppervlak. Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over voorliggende ontwikkeling en heeft een positief advies gegeven. Hierna wordt op de wateraspecten in het plangebied ingegaan.

Watersysteem

In het plangebied is geen sprake van de aanwezigheid van oppervlaktewater. Er is dan ook geen sprake van het dempen van wateren. Wel wordt er een wadi gegraven, om zo te voorzien in voldoende infiltratiemogelijkheden van het hemelwater. Het gaat echter niet om werkzaamheden aan watergangen in beheer bij het waterschap, waarmee er geen sprake is van een vergunningplicht.

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. De ontwikkelaar houdt rekening met de randvoorwaarden die zowel het waterschap als de gemeente stelt aan het voorkomen van wateroverlast.

Het plan wordt zo ontworpen dat kortstondige hevige buien zonder problemen kunnen worden opgevangen in de openbare ruimte of op particulier terrein. Om dit water op te vangen, wordt waterberging voorzien in de sloot op eigen terrein. De totale berging ziet toe op het bergen van in het totaal 525 m3. De waterberging wordt als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Waterkwaliteit

Zoals gesteld wordt het hemelwater gescheiden afgevoerd van het afvalwater. Met de bouw wordt voorzien in de principes van duurzaam en klimaatbestendig bouwen. Met de bouw van het gebouw worden duurzame materialen toegepast.

Riolering

Op voorhand wordt er geen sprake van een noodzakelijke uitbreiding van de rioolcapaciteit verwacht. Bij de vergunningaanvraag moet dit nader worden getoetst.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld evenals de voorwaardelijke verplichtingen;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: omgevingsvergunningenstelsel;
• wijzigingsbevoegdheid: onder welke voorwaarden mag het bestemmingsplan gewijzigd worden via een wijzigingsprocedure.

In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 8)

In dit artikel is bepaalt dat in die gevallen dat de bestaande maatvoering van met vergunning tot stand gekomen bouwwerken, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels van hoofdstuk 2 van de regels is voorgeschreven, deze als minimale respectievelijk maximale maatvoering gehanteerd mag worden.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Overige regels (Artikel 11)

In dit artikel worden regels omtrent parkeren beschreven.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

Bedrijventerrein' (Artikel 3)

Het plangebied wordt hoofdzakelijk bestemd als 'Bedrijventerrein'. Deze bestemming sluit aan op de naastgelegen bestemming. De aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven tot en met categorie 3.2. Beide beoogde bedrijven passen binnen deze milieucategorie. Op de voor 'Bedrijventerrein' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met de gebruiksregels. Voor het plangebied is een maximale bouwhoogte opgenomen aansluitend op naast gelegen bedrijventerrein. De oostzijde van de bestemming kent de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein uitgesloten - installaties'. Op de gronden met deze aanduiding is het gebruik van (geluidproducerende) installaties uitgesloten. Deze aanduiding is opgenomen om voorwaarden van de grondverkopende partij te waarborgen.

'Groen' (Artikel 4)

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor met name groenvoorzieningen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Deze gronden zijn met groen bestemd zodat de bedrijfsuitbreiding net is ingepast in het groen.

Waarde - Archeologie 3 (Artikel 5)

Voor het hele plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 overgenomen conform het geldende bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016'. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Ontwikkelingen groter dan 2.500 m² en die dieper dan 0,40 m onder het maaiveld plaatsvinden moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, zijn aangetoond dat: geen archeologische waarden aanwezig zijn; dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; dan wel dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten kunnen worden verstoord.

Waarde - Archeologie 4 (Artikel 6)

Voor het hele plangebied is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 overgenomen conform het geldende bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016'. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden. Ontwikkelingen groter dan 5.000m² en die dieper dan 0,40 m onder het maaiveld plaatsvinden moet alvorens een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, zijn aangetoond dat: geen archeologische waarden aanwezig zijn; dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; dan wel dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten kunnen worden verstoord.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een planschadeovereenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Tubbergen. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemer ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Daarnaast vinden alle werkzaamheden op gronden in privaat eigendom plaats. Ook hoeft er geen riolering te worden aangelegd. Hierdoor zijn er geen te verhalen kosten op de gemeente. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkelingen geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan wordt voor vooroverleg toegestuurd naar de provincie Overijssel. De vooroverlegreactie van de provincie wordt t.z.t. op deze plek verwerkt.

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat de normale procedure van toepassing is. Het waterschap is geïnformeerd over de ontwikkeling en heeft na overleg positief advies uitgebracht.

Gelet op de kleinschalige ruimtelijke impact van de ontwikkeling wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Er is overigens vooraf gecommuniceerd met de bewoner van Poolsweg 8, die de gronden onder voorwaarden heeft verkocht.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 31 mei tot en met 12 juli. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het plan.