het bestemmingsplan "Uitbreiding Tante Sien te Vasse" met identificatienummer NL.IMRO.0183.VASBPUITBTANTESIEN-VG01 van de gemeente Tubbergen;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitoefenen van kleinschalige bedrijvigheid dat door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, of hiermee gelijk te stellen gebied, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan particulieren, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de aan een gebied toegekende waarde gebaseerd op de kennis en studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een onderneming gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten;

legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de bouwwerken die niet legaal gebouwd zijn;

een gebouw dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning voor het bouwen, met uitzondering van (het deel van) de gebouwen die niet legaal gebouwd zijn

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, met uitzondering van het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling(en) van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van een zolder en vliering;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere vorm van bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan degenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

de bouwlaag op de begane grond;

een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van het hoofdgebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomaat;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de in een bouwvlak als zodanig aangegeven bouwgrens;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren worden verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie, een bar-dancing / nachtclub of een discotheek. Onder logies wordt in ieder geval niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijk of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

een zelfstandig dan wel samenwonend persoon of personen die binnen een complex van ruimten gebruik maken van dezelfde voorzieningen, zoals keuken, sanitaire voorzieningen en entree, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan. Bedrijfsmatige kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen;

wonen in een (ondergeschikt) deel van een woning als medegebruiker van het pand;

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, niet te gebruiken als woonruimte, beneden of tot ten hoogste 0,50 m boven de kruin van de weg, waaraan het bouwperceel is gelegen;

voortbrengsel van de beeldende kunsten in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voor civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, waterbeheer, afvalinzameling, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer, waaronder straatmeubilair, abri's, transformatorhuisjes, bergbezinkbassins en retentievoorzieningen;

Onder het peil wordt verstaan:

• voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang als zij het bedrijfsmatig, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische- of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt tevens verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub, (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een vorm van recreatie gericht op ontspanning of vrijetijdsbesteding van recreanten die elders hun hoofdverblijf hebben, en voor een bepaalde periode waarbij ten minste één overnachting plaatsvindt;

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die door de ligging, de situatie ter plaatse en/of de indeling van het gebouw als voorgevel moet worden aangemerkt;

de begrenzing van het bouwvlak, waarop de voorgevel van het hoofdgebouw is georiënteerd, alsmede het verlengde daarvan;

voorzieningen ten behoeve en/of ten dienste van de waterhuishouding, waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, bruggen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers, voorzieningen voor infiltratie, buffering, berging en afvoer van water, voorzieningen ten behoeve van biologische waterzuivering en (secundaire en/of tertiaire) bluswatervoorzieningen;

het gehuisvest zijn in een woning;

een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een tot bewoning bestemd gebouw of onderdeel van een gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning, voldoet aan alle criteria die van toepassing zijn op woningen, behalve aan het hebben van een keuken en/of een toilet en/of een douche, waarbij de aan de wooneenheid ontbrekende voorzieningen wel als gemeenschappelijke voorzieningen ter compensatie moeten zijn gelegen in hetzelfde gebouw.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte terrein ter plaatse van het bouwwerk;

de afstand tussen de zijdelingse perceelgrenzen en het punt van het op dat bouwperceel voorkomend gebouw waar die afstand het kortst is.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, wolfseinden, gevel- en kroonlijsten, liftkokers, lichtkappen, zonnepanelen en overstekende daken, buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (°).

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. horecabedrijven in de categorie 1 en 2 zoals genoemd in de bij deze regels behorende en in Bijlage1 opgenomen Staat van Horeca-activiteiten;
2. b. wonen, voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. speelvoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. wegen en paden;
9. i. tuinen erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het afgraven van gronden met een diepte van 20 cm of meer, waarbij wordt gemeten vanaf de hoogte van het maaiveld, ten behoeve van het behoud van het wortelstel van de aanwezige houtopstand.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden op een diepte van 20 cm of meer worden afgegraven indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het wortelstelsel van de aanwezige houtopstand.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. straatmeubilair;
4. d. terrassen;
5. e. evenementen;
6. f. kunstwerken;
7. g. kunstobjecten;
8. h. markten en standplaatsen voor ambulante handel;
9. i. speelvoorzieningen;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. openbare nutsvoorzieningen;
12. l. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van hemelwater;
13. m. tuinen, erven en terreinen.

Burgemeester en Wethouders kunnen, ten behoeve van de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het afgraven van gronden met een diepte van 20 cm of meer, waarbij wordt gemeten vanaf de hoogte van het maaiveld, ten behoeve van het behoud van het wortelstel van de aanwezige houtopstand.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a mogen gronden op een diepte van 20 cm of meer worden afgegraven indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het wortelstelsel van de aanwezige houtopstand.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, dakhelling, bebouwingspercentage, inhoud en/of afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van met vergunning tot stand gekomen bouwwerken, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, dakhelling, bebouwingspercentage, inhoud en/of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, dan wel te laten gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen:

1. a. het gebruik van de onbebouwde grond als stort- en opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als tijdelijke opslag ten behoeve van het normale gebruik en onderhoud;
2. b. de stalling en/of opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
3. c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, een erotisch getinte vermaaksfunctie en/of prostitutiebedrijf;
4. d. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• de woonsituatie;
• de milieusituatie;
• de verkeersveiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages in die zin dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken in die zin dat het beloop of het profiel van de wegen of de aansluiting van de wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of de intensiteit daartoe aanleiding geeft, mits de afwijking niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde in die zin dat:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
2. b. de bouwhoogte van informatiezuilen mag worden vergroot tot 5 m;
3. c. de bouwhoogte van kunstobjecten mag worden vergroot tot 8 m;
4. d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag worden vergroot tot 10 m;

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Uitbreiding Tante Sien te Vasse' van de gemeente Tubbergen.

Hotel Tante Sien, gelegen aan de Denekamperweg 210 te Vasse, bestaat momenteel uit een hotel, een Grand café/bistro en een zalencentrum. Het hotel telt momenteel 16 kamers.

In verband met de toenemende drukte en de noodzakelijke schaalvergroting, is initiatiefnemer voornemens haar toeristisch-recreatief product te versterken. Het concrete voornemen betreft het uitbreiden van het hotelgedeelte naar 44 hotelkamers. De huidige 16 kamers zullen komen te vervallen. In totaal zullen er in de nieuwe situatie 44 hotelkamers beschikbaar zijn. Het gaat dan ook om een toename van in totaal 28 kamers.

Daarnaast wordt een bestaand bijgebouw vervangen op een andere locatie. Tevens worden er extra parkeerplaatsen aan de westzijde van het hotel aangelegd. Hierdoor wordt het bestemmingsvlak voor 'Horeca' gering worden vergroot.

De gemeente Tubbergen heeft in oktober 2017 besloten in principe medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling.

De ontwikkeling van het initiatief op deze locatie is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan ''Kleine Kernen'', waardoor een bestemmingsplanherziening noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

Het plangebied ligt aan de Denekamperweg 210, in het oostelijke gedeelte van de kern Vasse. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving en ten opzichte van Vasse weer. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied ten opzichte van Vasse en ten opzichte van de directe omgeving(Bron: ArcGIS)

Het bestemmingsplan "Uitbreiding Tante Sien te Vasse" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.VASBPUITBTANTESIEN-VG01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ''Kleine Kernen''. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Tubbergen op 14 maart 2016. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de volgende bestemmingenen aanduidingen:

• Enkelbestemming: Agrarisch -2;
• Enkelbestemming: Groen;

• Enkelbestemming: Horeca;
• Enkelbestemming: Verkeer;
• Dubbelbestemming: Waarde - Archeologie;
• Functieaanduiding: Horeca van categorie 2;
• Functieaanduiding: specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachting;
• Functieaanduiding: specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting;

Binnen het plangebied zijn drie bouwvlakken gelegen, één voor het hotel en twee voor bijbehorende gebouwen. Allen gelegen binnen de horecabestemming.

Voor het bouwvlak van het hotel geldt de volgende maatvoering: goothoogte 4 meter en bouwhoogte 12 meter. Voor de bouwvlakken van de bijgebouwen geldt de volgende maatvoering: goothoogte 3 meter en bouwhoogte 6 meter.

In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, waarop het plangebied met de rode contour is aangegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kleine Kernen' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Gronden met de bestemming 'Horeca' zijn bestemd voor horecabedrijven in de categorie 1 en 2, zoals in de bijlage van het bestemmingsplan opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', en voor wonen, voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft.

Daarnaast zijn deze gronden tevens bestemd voor speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer (tijdelijke) berging en infiltratie van hemelwater, parkeervoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen.

Binnen deze bestemming zijn enkel gebouwen ten behoeve van de bestemming toegestaan, met dien verstande dat bedrijfsgebouwen binnen de bouwvlakken dienen te worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de aangeduide maximale goot- en bouwhoogten. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn in de gehele bestemming toegestaan.

Gronden met de bestemming 'Agrarisch - 2' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarische gebruik. Gronden met de bestemming 'Groen' zijn met name bedoeld voor groenvoorzieningen. Tot slot zijn gronden met de bestemming 'Verkeer' met name bedoeld voor verkeersdoeleinden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Het noordelijk deel van het plangebied is voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachtingswaarde' en het zuidelijk deel gedeeltelijk van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachtingswaarde'.

Het voorgenomen bouwplan is gelegen buiten het bouwvlak. Daarnaast is de bouw van één nieuw bijgebouw ter plaatse van de agrarische bestemming niet in overeenstemming met de bestemmingsregels. Tot slot ligt een deel van de beoogde parkeerplaatsen binnen een groenbestemming. Het is wenselijk om voor deze gronden een verkeersbestemming op te nemen.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, dient het bouwvlak te worden vergroot. Daarnaast dient het gedeelte met een agrarische bestemming bij te worden voorzien van een horecabestemming. Hier dient een bouwvlak te worden opgenomen om de bouw van het gewenste bijgebouw mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is daarvoor vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten en de wateraspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Vasse behoort, net als het grootste deel van de buurtschappen en dorpen in de gemeente Tubbergen, tot het esdorpenlandschap. Dit landschap wordt in het gehele zandgebied van Oost- en Zuid- Nederland aangetroffen. Het is ontstaan doordat ontginners in de vroege Middeleeuwen een open plek in het bos uitkapten, er gingen wonen en er akkers inrichtten. Deze akkercomplexen worden essen of enken genoemd. De essen liggen op de overgang van laaggelegen, natte gronden naar hoger gelegen, drogere gronden.

De esdorpen die te midden van de akkercomplexen ontstonden vertonen een kern met (meestal) een met bomen begroeide pleinvormige centrale open ruimte (de brink) waar vanuit wegen in een onregelmatig stervormig patroon uitwaaieren. Voor dit typische ruimtelijke patroon vormen de Denekamperweg en Manderseweg de hoofdstructuren. Pleinvormige open ruimtes zijn in de directe omgeving aanwezig, met het plein rond de kerk, het zitpleintje in de oksel van de Manderseweg en Denekamperweg en het plein voor het horecabedrijf de Gasterij.

De eerste bebouwing van Vasse is ontstaan, aan de oude doorgaande routes, zoals de Denekamperweg, Manderseweg, Beekzijdeweg en Hooidijk. Hier verdichtte het dorp zich doordat tussen de oorspronkelijke lintbebouwing woonhuizen werden toegevoegd. Later zijn er enkele planmatige woonbuurtjes toegevoegd in de oksels van Denekamperweg en zijn zijstraten. Vasse kent een kleinschalige opzet en relatief veel vrijstaande woningen. De korrelmaat is hierdoor overwegend klein en de uitzonderingen worden voornamelijk gevormd door de oudere bebouwing, zoals de kerk, het klooster en de verschillende hoeves in het dorp.

De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningen, agrarische gronden en de centrumvoorzieningen van het dorpscentrum. De karakteristieke rooms-katholieke kerk is aan de overzijde van de Denekamperweg gelegen, schuin tegenover het plangebied. Aan de zuid- en noordzijde, buiten de kern Vasse liggen voornamelijk agrarische gronden. Langs de Denekamperweg en de Beekzijdeweg zijn daarnaast verscheidene woonpercelen gelegen.

Het plangebied zelf betreft het perceel van horecabedrijf Tante Sien. Het gehele perceel is in gebruik ten dienste van het bedrijf.

In figuur 2.2, 2.3 en 2.4 is de huidige situatie op straat- en luchtfoto's weergegeven.

Figuur 2.2 Huidige situatie (Bron luchtfoto: Provincie Overijssel)

Figuur 2.3 Foto's van de huidige situatie vanaf de Denekamperweg (Bron: Hotel Tante Sien)

Figuur 2.4 Beelden huidige situatie plangebied (bron: diverse bronnen)

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

Concreet bestaat het voornemen uit het uitbreiden van de hotelaccommodatie naar 44 kamers. De gewenste uitbreiding is gelegen aan de achterzijde van het bestaande hotel. Het betreft een op zichzelf staand gebouw. Door middel van een pad zullen de uitbreiding en het bestaande hotel met elkaar worden verbonden. De gronden waar de uitbreiding is beoogd zijn momenteel in gebruik als parkeerterrein en grasland. Tevens is er ter plaatse van de gewenste uitbreiding een bijgebouw gelegen, deze zal worden gesloopt. In het huidige hotel zijn reeds 16 kamers gelegen, deze komen te vervallen. De totale uitbreiding bedraagt dan ook 28 extra kamers.

Ter vervanging van het te slopen bijgebouw wordt een nieuw bijgebouw opgericht. Dit bijgebouw is gepland aan de zuidwestzijde van het hotel. Ten zuiden van de in- en uitrit op de Beekzijdeweg (zie figuur 3.2).

In figuur 3.1 is een impressie van de gewenste uitbreiding weergegeven.

Figuur 3.1 Impressie van de gewenste uitbreiding Tante Sien (Bron: Madmax Diesajn

Wat betreft de landschappelijke inpassing kan worden gesteld dat het plangebied reeds op een adequate wijze landschappelijk is ingericht. Het bestaande hotel wordt omringd door bomen. Daarnaast zijn er rond de parkeerplaatsen aan zowel de voor - als achterzijde beukenhagen gelegen. Door de Erfontwikkelaar is een landschapsplan opgesteld waarin is uitgegaan van het behoud van deze aanwezige landschappelijke elementen. Bij de realisatie van de uitbreiding wordt zo min mogelijk groen verwijderd. Voor de kap van één boom wordt ter compensatie een winterlinde aangeplant.

Het bestaande parkeerterrein aan de voorzijde van het hotel wordt heringedeeld zodat er ruimte ontstaat voor 14 extra parkeerplaatsen, tot een totaal van 27 parkeerplaatsen. Daarnaast worden er aan de westzijde nog eens 28 extra parkeerplaatsen aangelegd, tot een totaal van 36 parkeerplaatsen. Tussen de parkeerplaatsen worden (deels bestaande) beukenhagen behouden en aangeplant. Deze hagen zijn maximaal 1 meter hoog. Het zuidelijk gelegen bijgebouw wordt gesloopt. In plaats hiervan komt er een nieuw bijgebouw ten westen van dit te vervallen bijgebouw, globaal gelegen ten zuiden van de in- en uitrit naar de Beekzijdeweg.

In figuur 3.2 is een impressie van de gewenste landschappelijke inpassing van de uitbreiding weergegeven.

Figuur 3.2 Landschappelijke inpassing van de uitbreiding (Bron: De Erfontwikkelaar)

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW aangehouden.

Op basis van jurisprudentie (201400471/1/A1.) is bepaald dat bij ontwikkelingen enkel de parkeerbehoefte als gevolg van de uitbreiding dient te worden berekend. Een eventueel bestaand tekort kan als regel buiten beschouwing worden gelaten. In dit geval is daarom enkele de parkeerbehoefte als gevolg van de uitbreiding (28 kamers) berekend. Met de uitbreiding komen echter ook parkeerplaatsen te vervallen, aangezien er ter plaatse momenteel parkeerplaatsen gelegen zijn. In totaal zijn dit 20 parkeerplaatsen. Deze zullen worden gecompenseerd.

Keuze set planregels

In het bestemmingsplan zijn planregels opgenomen ten behoeve van het parkeren (Artikel 10.1 van de regels). Het voortborduren op de bepalingen van de bouwverordening heeft als voordeel dat hierover veel jurisprudentie is. De opvattingen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn bekend. Toegevoegd is het gebruik. De eisen voor het parkeren gelden dus niet alleen meer voor bouwen. Bij een gebruiksverandering moet er ook sprake zijn van voldoende parkeerruimte en laad- en losruimte.

Parkeren op eigen terrein

Elke initiatiefnemer van een plan is zelf verantwoordelijk voor het realiseren van zijn eigen parkeervoorzieningen. Een nieuw initiatief (uitbreiding, nieuwbouw of functiewijziging) mag geen onaanvaardbare problemen veroorzaken in de omgeving. Dit betekent dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen terrein (de bij het bouwwerk behorende en daartoe bestemde gronden) moet worden gerealiseerd. Aanvragers van een omgevingsvergunning zullen bij de aanvraag moeten aantonen hoeveel parkeerplaatsen er op eigen terrein worden gerealiseerd. Indien er op het eigen terrein onvoldoende parkeerruimte is en initiatiefnemer gebruik wil maken van de afwijkingsmogelijkheid, zal de initiatiefnemer moeten aantonen dat op een andere wijze in de parkeerruimte wordt voorzien.

Bepalen parkeerbehoefte

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte vormen de gemeentelijke parkeernormen, de rekensystematiek definities, uitgangspunten en de afmetingen van de parkeerplaatsen in het gemeentelijk beleid de leidraad. Het betreffen de gemeentelijke normen die gelden op het moment van besluitvorming van een aanvraag om een omgevingsvergunning. Indien er geen omgevingsvergunning vereist is, dan zijn de gemeentelijke parkeernormen bepalend die gelden op het moment dat de gebruiksverandering feitelijk plaatsvindt.

Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen wordt aan het eind van de berekening afgerond naar boven. Reden hiervoor is dat bij afronding naar beneden het aantal aan te leggen parkeerplaatsen niet overeenkomt met de totale parkeerbehoefte.

In de parkeerregeling is een zogenoemde 'dynamische verwijzing' naar het gemeentelijk beleid opgenomen. Als de beleidsinzichten met betrekking tot parkeren gedurende de looptijd van het bestemmingsplan wijzigen en dit in het parkeerbeleid wordt vastgesteld, kan er in het vervolg bij aanvragen om omgevingsvergunning voor bouwen en/of gebruikswijziging aan dit nieuwe beleid worden getoetst (ABRvS 9 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2837). Daardoor hoeven de bestemmingsplannen niet te worden herzien als het gemeentelijk beleid wijzigt.

Afmetingen parkeerplaatsen

Voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen moet uit worden gegaan van standaardmaten. Zo geldt er een andere afmeting voor parkeren in de lengterichting van de weg dan voor parkeren in dwarsrichting van de weg.

Er dient sprake te zijn van bruikbare parkeerplaatsen. Dit betekent dat de ruimte om de parkeerplaats te kunnen bereiken wel reëel moet zijn en dat de afstanden tussen parkeerplaatsen onderling en tussen parkeerplaatsen en gebouwen voldoende moet zijn om daadwerkelijk gebruik te kunnen maken van de parkeerplaatsen. Bij publieke voorzieningen geldt dat voldoende parkeerplaatsen voor minder valide gebruikers moeten worden aangelegd. Het betreft hier de algemene gehandicaptenparkeerplaatsen.

Voor de voorgenomen ontwikkeling kan worden uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• Stedelijke zone: rest bebouwde kom;
• Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk (Gemeente Tubbergen, bron CBS);
• Functie: hotel (uitbreiding met 28 kamers);
• compenseren van het vervallen van parkeerplaatsen (20 parkeerplaatsen).

Hotel: 3 sterren

• Parkeerbehoefte (per 10 kamers): 5,2 parkeerplaatsen;
• Verkeersgeneratie (per 10 kamers): 14,95 vervoersbewegingen per etmaal;

Op basis van de parkeerberekening moeten er binnen het plangebied in totaal 16 parkeerplaatsen worden aangelegd (op basis van 28 extra hotelkamers). Daarnaast komen er door de uitbreiding 20 parkeerplaatsen te vervallen. Deze dienen te worden gecompenseerd. In totaal maakt dit een parkeerbehoefte van 36 parkeerplaatsen.

Het initiatief voorziet in het aanleggen van 42 extra parkeerplaatsen, tot een totaal van 63 parkeerplaatsen. Aan de normen voor de afmetingen (op basis van de gemeentelijke notitie Bouwen en parkeren) wordt voldaan. De parkeerplaatsen zijn opgenomen in het erfinrichtingsplan (zie ook figuur 3.2). Hiermee wordt ruimschoots aan de norm voldaan.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn parkeerbepalingen opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat het benodigde aantal parkeerplaatsen ook daadwerkelijk gerealiseerd zal gaan worden.

Het plan brengt op basis van de berekening van de verkeersgeneratie een toename van circa 42 bewegingen per weekdagetmaal met zich mee. Deze bewegingen zullen vanwege de wijze van ontsluiting worden ontsloten via de bestaande in- en uitritten op de Beekzijdeweg en de Denekamperweg. Doordat het hotel vanaf beide wegen te bereiken is, en aan beide zijden parkeerplaatsen zijn gelegen, worden de verkeersbewegingen op een evenredige wijze verdeeld over deze wegen. Dit komt de verkeersafwikkeling ten goede.

Via de Denekamperweg kan het verkeer op een adequate wijze ontsloten worden in zowel oostelijke als westelijke richting. Ter plaatse van het plangebied betreft de Denekamperweg een klinkerweg met een 30 km/uur regime. De snelheid zal hier laag liggen, wat de veiligheid ten goede komt. Het parkeerterrein ligt meteen aangrenzend aan deze weg. Het terrein is zodanig ingedeeld dat op een veilige wijze kan worden ontsloten op deze weg. Op korte afstand van het plangebied gaat de Denekamperweg (zowel aan de west- als oostzijde) over in een asfaltweg. Het verkeer kan hierdoor op een adequate wijze worden afgewikkeld. Naar verwachting zal ook een beperkt deel worden ontsloten via de Manderseweg, welke in noordelijke richting door het dorp Vasse loopt. Dit deel zal echter beperkt zijn, aangezien het meeste verkeer niet vanuit het noorden (Duitsland) zal komen, de meeste gasten komen immers uit Nederland.

De Beekzijde weg is ter plaatse van het plangebied een smalle klinkerweg met een 30 km/uur regime. De snelheid zal ook hier laag liggen, dit komt een veilige ontsluiting ten goede. Er is overigens al een overzichtelijke in- en uitrit aanwezig. Op een korte afstand (circa 100 meter) wordt het verkeer ontsloten op de Denekamperweg. Aan de zuidzijde vormt de Beekzijdeweg de ontsluiting voor Vasse in zuidelijke richting, hier gaat de weg ook over in een asfaltweg. Het grootste gedeelte van de ontsluiting zal echter noordelijk gericht zijn, aangezien de belangrijkste ontsluitingswegen vanuit Vasse niet aan de zuidzijde gelegen zijn. De parkeerplaatsen die aan de Beekzijdeweg zullen worden gerealiseerd zullen met name bedoeld zijn voor de hotelgasten, aangezien het restaurant aan de voorzijde is gelegen. De verkeersgeneratie zal hier dan ook minder zijn dan aan de voorzijde, omdat een hotelfunctie een lagere verkeersgeneratie met zich meebrengt dan een restaurant. Er is namelijk veel minder aan- en afloop van gasten. Verwacht wordt daarom dat de extra verkeersgeneratie op de Beekzijdeweg beperkt zal zijn.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.

Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de van belangzijnde onderdelen.

Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling?

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. In voorliggend geval gaat het om het uitbreiden van een lokaal geworteld hotel met in totaal 28 kamers. Gesteld wordt dat de functie niet veranderd, maar dat er wel sprake is van een dusdanig vergroting van het hotel dat er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. In dit geval gaat het om een hotel waar gasten uit heel Nederland en een deel van Duitsland (met name de directe grensregio) gebruik van maken. Dit kan dan ook worden gezien als het verzorgingsgebied.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Kwantitatieve behoefte

Ten behoeve van de ontwikkeling is door Van der Reest Advies een marktonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. Hieruit blijkt onder andere dat er een stijging te zien is in het aantal hotelovernachtingen in Nederland. Opvallend is dat het aantal accommodaties maar beperkt toenam, terwijl het aantal slaapplaatsen wel een forse groei laat zien. Hotels krijgen dus een steeds grotere capaciteit. De vraag uitgedrukt in gasten en overnachtingen laat een nog grotere stijging zien. De stijging van de vraag is hoger dan het aanbod. Dit geeft aan dat de bezetting de afgelopen jaren flink is gestegen. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn positief. Uit onderzoek van Hosta (2017) blijkt dat de bezettingsgraad de komende jaren zal groeien van 74 naar 77%. De gemiddelde kamerprijs zal stijgen van 107 naar 111 euro, tevens laat de Revpar (opbrengst per beschikbare kamer) een stijgende lijn zien.

Ook in Overijssel is vanaf 2014 een stijgende lijn te zien in de vraag naar hotelovernachtingen. In Noordoost-Twente is dit ook het geval, echter is in de gemeente Tubbergen een dalende lijn waarneembaar. Dit komt naar waarschijnlijkheid doordat er in de gemeente Tubbergen de laatste jaren een aantal hotels failliet zijn gegaan. In de gemeente Tubbergen is er in dezelfde periode een sterke groei waarneembaar in het aantal accommodaties, met name het aantal bed and breakfastvoorzieningen en groepsaccommodaties zijn sterk gegroeid. Voorgenoemde voorzieningen hebben over het algemeen een lagere bezetting dan een hotel. Dit verklaart de daling van het aantal overnachtingen in de gemeente Tubbergen. De laatste jaren is er echter weer een duidelijke stijging te zien in het aantal overnachtingen, waardoor de bezetting fors is gestegen.

Kwalitatieve behoefte

De vier gemeenten in Noordoost Twente hebben een gezamenlijke verblijfsrecreatieve visie opgesteld. Toerisme wordt gezien als een motor voor de lokale economie in Noordoost Twente. Hierin zijn een aantal belangrijke trends geschetst. Tevens zijn er een aantal kansen benoemd. Onder andere is gebleken dat er onder de consument steeds meer behoefte is aan kwaliteit rust en natuur. Als gevolg van maatschappelijke trends en demografische ontwikkeling is er tevens sprake van een toename aan vrije tijd en met daarbij een toenemende vraag naar vrijetijdsvoorzieningen, Senioren maken een steeds groter aandeel uit van de recreanten. Deze doelgroep wil (gemiddeld) ook meer geld besteden aan recreatie. Tevens neemt de vraag naar luxe en wellness toe. Een andere belangrijke trend is de toenemende waardering van het landschap en de vraag naar routegerichte recreatie. Er is daarnaast sprake van een groei in korte, luxe vakanties. De consument gaat in toenemende mate dichter bij huis op vakantie, waardoor de populariteit van eigen land zal toenemen.

Op basis van de analyse, de trends en de kansen hebben de gemeenten in Noordoost-Twente de volgende doelstelling geformuleerd: 'Versterking van het verblijfstoerisme in Noordoost Twente door middel van kwaliteitsverbetering, productvernieuwing en differentiatie in het verblijfsrecreatief aanbod'.

Om de ambities te kunnen verwezenlijken zijn een aantal subdoelstellingen geformuleerd. Eén van deze doelstellingen is om de bestaande verblijfsaccommodaties te verbeteren. Hierbij is uitbreiding mogelijk, mits passend in de omgeving.

In het marktonderzoek van Van der Reest Advies is een doelgroepenonderzoek uitgevoerd. Voor de consument wordt de belevingswaarde van een product steeds belangrijker, daarom worden doelgroepen steeds vaker ingedeeld op basis van leefstijl. In de recreatiebranche wordt hiervoor de indeling volgens de Leisure Leefstijlen gebruikt. Op basis van deze leefstijlen blijkt uit het marktonderzoek dat er in Twente met name kansen liggen in de zogenaamde 'gele' en 'rode' doelgroep (gezellig Lime en Cultureel & inspirerend).

Genoemde doelgroepen zijn in Noordoost Twente in groten getale aanwezig. Het zijn mensen die graag vakantie vieren op de camping of een bungalowpark. Door de toenemende vergrijzing en de toenemende vraag naar luxe en comfort is er binnen deze doelgroep echter ook behoefte aan hotelaccommodaties met goede basisvoorzieningen en een goede kwaliteit. Het aanbod hiervoor is in Noordoost Twente momenteel zeer beperkt. Door de toenemende vergrijzing zal ook het aantal mensen met beperkingen (zorg) in de toekomst toenemen. Ook hier liggen er mogelijkheden door kamers te bieden voor gasten met een lichte zorgbehoefte.

Naar aanleiding van het marktonderzoek is een programma van eisen opgesteld, waarbij wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte. Tevens wordt ingespeeld op trends en ontwikkelingen zoals genoemd in de verblijfsrecreatieve visie van Noordoost Twente. Het gaat in dit geval namelijk om de uitbreiding en verbetering van een bestaand recreatief bedrijf, één van de doelstellingen zoals genoemd in de visie. Tevens wordt er ingespeeld op de behoefte aan rust en natuur, omdat het hotel in een rustig dorp en een groene omgeving is gelegen. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Het hotel wordt uitgebreid binnen het reeds tot het voor het hotel bestemde perceel. Het perceel is gelegen binnen de dorpskern van Vasse. De ontwikkeling is daarmee gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Enkel het nieuw te bouwen bijgebouw ligt op gronden die formeel gezien bij het buitengebied behoren. Feitelijk gezien zijn het echter gronden die reeds in gebruik zijn als tuin/terrein van het hotel.

Conclusie

Gezien vorenstaande kan worden gesteld dat er sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied.

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de nieuwe Omgevingsvisie Overijssel 2017 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel 2017 vastgesteld. Op 1 mei zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden.

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

1. 1. Of - generieke beleidskeuzes
2. 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
3. 3. Hoe - gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

In figuur 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Figuur 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling goed past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bedrijven en milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, het besluit milieueffectrapportage en water.

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van 16 extra hotelkamers. Een hotel wordt op basis van jurisprudentie (200504404/1, 2005) niet aangemerkt als een geluidsgevoelig object in de zin van de Wet geluidhinder. Voor de beoordeling of de nieuwe functie passend is in de omgeving wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (milieuzonering).

De Wet geluidhinder vormt in voorliggend geval geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740. In dit geval is er door Kruse Groep uit Geesteren een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Onderstaand wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. Voor de complete rapportage wordt verwezen naar Bijlage 2 van deze toelichting.

Tijdens de boorwerkzaamheden is de bodemopbouw beschreven en is de grond zintuiglijk beoordeeld op eventueel aanwezigheid van verontreinigingen. Er zijn geen bodemvreemde materialen waargenomen. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem.

• de bovengrond is niet verontreinigd;
• de ondergrond is zeer licht verontreinigd met kobalt en molybdeen;
• het grondwater is zeer licht verontreinigd met barium, nikkel, zink, naftaleen, vinylchloride en minerale olie.

De hypothese ''onverdachte locatie'' dient te worden verworpen, aangezien in de ondergrond en in het grondwater enkele overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

In paragraaf 5.3.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tevens wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) die op 1 januari 2011 in werking is getreden.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

Aan de hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In figuur 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart weergegeven

Figuur 5.1 Uitsnede risicokaart (Bron: Risicokaart)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving inzake externe veiligheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' is een tweetal gebiedstypen onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. Op basis van de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

De richtafstanden (met uitzondering van het aspect gevaar) uit het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van een 'gemengd gebied'. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Het plangebied is gelegen in de kern Vasse, waarbij op korte afstand van het plangebied diverse (centrum)functies voorkomen. Het gebied kan dan ook worden aangemerkt als gemengd gebied. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zal echter worden getoetst aan het omgevingstype 'rustige woonwijk'.

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odeur units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

Op grond van het bepaalde in artikel 1 van de Wgv is een geurgevoelig object als volgt gedefinieerd: gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruik.

Een hotel valt onder deze definitie en kan worden gezien als een geurgevoelig object.

Het bij het plangebied dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf is gelegen aan de Beekzijdeweg 25. Ter plaatste wordt een grondgebonden agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Op basis van de Wgv geldt voor een dergelijk bedrijf een wettelijk vastgestelde afstand van 100 meter en 50 meter voor geurgevoelige objecten die respectievelijk binnen en buiten de bebouwde kom zijn gelegen.

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Vasse, er geldt dan ook een afstand van 100 meter tot de veehouderij. De afstand tussen de veehouderij en bestemmingsvlak van het hotel bedraagt 25 meter. De daadwerkelijke afstand tussen het bouwvlak van de uitbreiding van het hotel en het agrarische bouwvlak bedraagt circa 53,25 meter. Het reeds bestaande bouwvlak binnen het horecabedrijf is in het nieuwe bouwvlak opgenomen en vormt de grens van het bouwvlak. Het bouwvlak is hierbij niet dichter bij het agrarisch bedrijf komen te liggen. In figuur 5.2 is dit zichtbaar.

Binnen het bestaande bouwvlak was het reeds mogelijk om op basis van het geldende bestemmingsplan geurgevoelige objecten te realiseren. De afstand tot gronden waarbinnen een geurgevoelig object mag worden gerealiseerd en het agrarisch bouwvlak wordt met voorgenomen ontwikkeling niet kleiner.

Het agrarisch bedrijf wordt dan ook niet verder beperkt in zijn ontwikkelingsmogelijkheden dan in de huidige situatie reeds het geval is. In figuur 5.2 is dit weergegeven.

Er moet ter plaatse van het hotel echter wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kunnen worden gegarandeerd. De grens tussen het bouwvlak van het hotel en het agrarisch bouwvlak bedraagt, zoals genoemd, 53,25 meter. De afstand tussen het bouwvlak van de uitbreiding van het hotel en het dichtstbijzijnde emissiepunt van de veehouderij bedraagt echter 110 meter, waardoor er aan de richtafstand van 100 meter wordt voldaan. De cirkel van 100 meter is ook in figuur 5.2 zichtbaar. Binnen deze contour bevinden zich geen emissiepunten van agrarische gebouwen.

Figuur 5.2 Afstanden bouwvlak horecabestemming tot het agrarisch bouwvlak (Bron: BestM)

Het gebouw dat binnen de cirkel van 100 meter vallen, betreft een bedrijfswoning. Binnen het agrarisch bouwvlak is er dan ook geen ruimte om een stal te bouwen die dichter op het hotel kan worden gerealiseerd. Eventuele uitbreiding van het agrarisch bedrijf zal naar verwachting gelegen zijn aan de oostzijde van het bouwvlak, op een ruime afstand van het hotel. Samengevat kan in redelijkheid niet worden verwacht dat er een emissiepunt wordt gerealiseerd dat dichter bij het hotel zal komen te liggen dan het momenteel dichtstbijzijnde gelegen emissiepunt.

Gezien het vorenstaande is ter plaatse van het plangebied sprake van een goed woon- en leefklimaat. Tevens worden geen agrarische bedrijven, als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming (Wnb) en het Nederlands Natuurnetwerk (NNN, voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

Natuurbank Overijssel heeft een Quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek worden hierna toegelicht. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 4 bij deze toelichting.

Wat betreft de soortenbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

Het plangebied behoort mogelijk tot het functionele leefgebied van sommige grondgebonden zoogdier-, amfibieën-, vleermuis- en vogelsoorten. Deze soorten benutten het onderzoeksgebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er rust- en voortplantingslocaties en nestelen er vogels in de beplanting. Van de vogelsoorten die in het plangebied nestelen zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Werkzaamheden die leiden tot het beschadigen/vernielen van vogelnesten, dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om deze werkzaamheden uit te voeren is augustus-februari.

Voor de grondgebonden zoogdiersoorten die een rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden en verwonden’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’ of zijn niet beschermd (huismuis). Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten worden geen vleermuizen verwond of gedood, worden geen verblijfplaatsen van vleermuizen verstoord en wordt de (beperkte) functie van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen niet dusdanig aangetast dat de voorgenomen activiteit tot een wettelijke consequentie leidt.

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, dan leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming. Er is geen nader onderzoek vereist en er hoeft geen ontheffing van de Wnb aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten in overeenstemming met de Wnb uit te mogen voeren. Door uitvoering van de quickscan natuurwaardenonderzoek heeft initiatiefnemer voldaan aan de zorgplicht zoals vermeld in Art. 1.11 van de Wnb.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Dit project is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van het project.

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels;
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels;
4. 4. Overgangs- en slotregels.

van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In de bestemmingen is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.

• Anti-dubbeltelregel (artikel 6): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels (artikel 7): In deze regel zijn bepalingen omtrent bestaande maatvoering opgenomen.
• Algemene gebruiksregels (artikel 8): in deze regel is aangegeven wat onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Tevens is in dit artikel het bestaande gebruik geregeld.
• Algemene afwijkingsregels (artikel 9): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Overige regels (artikel 10); in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen.

In hoofdstuk van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Artikel 3 Horeca

De bestemming 'Horeca' is overeenkomstig het huidige bestemmingsplan opgenomen. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor horecabedrijven in de categorie 1 en 2. De toegestane activiteiten zijn opgenomen in bijlage 2 van de regels. Tevens is wonen toegestaan, voorzover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft. Ondergeschikt zijn tevens speel-, groen- en nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen toegestaan.

In de bouwregels is opgenomen dat gebouwen dienen te worden gebouwd in het bouwvlak. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte is middels een aanduiding op de verbeelding van het bestemmingsplan aangegeven. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2 meter bedraagt, voor de voorgevel bedraagt dit 1 meter. De bouwhoogte van overige bouwwerken mag ten hoogste 5 meter bedragen.

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die voorziet in een borging van de uitvoering van de landschapsmaatregelen teneinde te komen tot een adequate landschappelijke inpassing. Tenslotte zijn er afwijkingen van de gebruiksregels opgenomen welke er in voorzien dat op ondergeschikte punten, middels een omgevingsvergunning, van deze regels kan worden afgeweken.

Artikel 4 Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is opgenomen ter plaatse van de ontsluitingen en de parkeervoorzieningen aan de westzijde van het plangebied. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor verkeersdoeleinden met de daarbij behorende voorzieningen, zoals straatmeubilair, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

In de bouwregels is opgenomen dat enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot de daarvoor bepaalde hoogte, zijn toegestaan. In de specifieke gebruiksregels zijn vormen van strijdig gebruik opgenomen.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Het noordelijk deel van het plangebied is gedeeltelijk voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - hoge archeologische verwachtingswaarde en het zuidelijk deel gedeeltelijk van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Tubbergen. Hierin zijn alle gemeentelijke kosten opgenomen en is vastgelegd dat het risico van planschade bij de initiatiefnemer ligt, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Het plan wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg naar de provincie toegezonden.

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd door gebruik te maken van de digitale watertoets. Hieruit is gebleken dat de zogenaamde 'korte procedure' van toepassing is. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. De directe omwonenden zijn geïnformeerd door het organiseren van een informatieavond, waar de plannen uitgebreid zijn toegelicht.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode zijn er 4 zienswijzen ingediend. Naar aanleiding van deze zienswijzen zijn de regels, toelichting, verbeelding en het in de bijlage van de regels opgenomen erfinrichtingsplan gewijzigd. Voor een nadere toelichting op de zienswijzen en de daaruit voortkomende aanpassingen wordt verwezen naar de in Bijlage 7 openomen zienswijzennota.

Het vooroverleg is hiermee afgerond.