het bestemmingsplan Buitengebied 2009 herziening Landgoed Kamplanden van de gemeente Wierden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0189.BP2010000041-VA01met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, dan wel het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied, welke door hun beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een recreatiewoning, een bijbehorend bouwwerk in de vorm van gastenverblijf of bijbehorende bouwwerken, welke een ruimtelijke eenheid vormt met de woning, die voor mantelzorg geschikt is, waarbij sprake is van één huishouden op het perceel;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

professioneel archeoloog die op basis van de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologisch onderzoek uit te voeren en/of Programma's van Eisen op te stellen en te toetsen;

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden;

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse archeologie;

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten;

de waarde die van belang is voor de archeologie en voor de kennis van de beschavingsgeschiedenis;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het centraliseren van bebouwing;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

het bieden van de, ten opzichte van het hoofdgebruik ondergeschikte, mogelijkheid tot recreatief nachtverblijf en ontbijt aan niet meer dan vier personen die hun hoofdverblijf elders hebben;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep of bedrijf inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

• een gebouw, bestaande uit een lichte constructie, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning, dat geen vaste verankering in de grond heeft en binnen 24 uur demontabel is;
• een stacaravan met een maximale oppervlakte van 60 m²;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;

de bouwlaag op de begane grond;

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het niet bedrijfsmatig houden van vee;

een gebouw dat binnen een bouwperceel door constructie of afmeting als het of één van de belangrijkste valt aan te merken;

een tent, tentwagen, een kampeerauto of een caravan, niet zijnde een stacaravan;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden;

een gedeelte van een gebouw, dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw;

de aan een gebied toegekende waarde, in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen, voorkomend in dat gebied;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een bijbehorend bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een van boven afgesloten of afgedekte ruimte met niet meer dan twee wanden;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. het peil zoals door of namens burgemeester en wethouders is bepaald;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of bijbehorende bouwwerken, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een kampeermiddel, voorzien van een as-/wielstelsel, bestaande uit één bouwlaag met een totaal oppervlak van niet meer dan 60 m², met een hoogte van niet meer dan 3,75 meter en een breedte van niet meer dan 4,5 meter, dat dient voor recreatief (nacht)verblijf voor recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben. Het kampeermiddel of de afzonderlijke delen zijn op het terrein voort te bewegen;

een blokhut waarvoor een vergunning ingevolge artikel 40 van de Woningwet is vereist en dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben. Er is sprake van een trekkershut indien er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie;

een woning van het type twee-aaneen gebouwd;

de verbeelding van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 herziening Landgoed Kamplanden bestaande uit de kaart met het nummer NL.IMRO.0189.BP2010000041-VA01:

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan-en bijgebouwen op de begane grond;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een gebouw, hetzij vrijstaand, hetzij aaneengebouwd, dat slechts één woning omvat;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelsgrens:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor Agrarisch met waarden - Landschap aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de uitoefening van het agrarisch bedrijf, niet zijnde de opslag van veevoer en agrarische producten;
2. b. het hobbymatig houden van vee;
3. c. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke waarde;
4. d. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestonden op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan;
5. e. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
6. f. natuurvriendelijke oeverzones van 5 m breed aan weerszijden van een watergang;
7. g. voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik, zoals onverharde en (half)verharde wandel-, fiets- en ruiterpaden;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere-werken.

Op de tot Agrarisch met waarden - Landschap aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. de verkeersveiligheid;
2. b. landschappelijke inpassing;
3. c. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bos en/of dichte beplantingsstroken;
2. b. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden;
3. c. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestonden op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan;
4. d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
5. e. voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik, zoals wandel-, fiets- en ruiterpaden;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere-werken.

Op de tot Bos bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2.1 en worden toegestaan dat de bouwhoogte wordt verhoogd tot 2,50 m.

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke en landschappelijke waarden;
2. b. infrastructurele voorzieningen;
3. c. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water;
4. d. natuurvriendelijke oeverzones van 5 m breed aan weerszijden van een watergang;
5. e. voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik, zoals wandel-, fiets- en ruiterpaden;

met daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde en andere-werken.

Op de tot Natuur bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde ten dienste van de bestemming.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.2.1 en worden toegestaan dat de bouwhoogte wordt verhoogd tot 2,50 m.

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van de gronden als stort- of opslagplaats van al dan niet aan het gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen en materialen;
2. b. het aanleggen van een drainagestelsel;
3. c. uitvoering van andere-werken is in strijd met de bestemming indien daardoor dan wel door de daarvan (direct of indirect) te verwachten gevolgen een onevenredige aantasting van de waarden van deze gronden kan plaatsvinden, hetgeen dient te blijken uit een rapport waarin de natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarde van de gronden in voldoende mate is vastgesteld;
4. d. een rapport als bedoeld onder c is niet noodzakelijk indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de natuurlijke en landschappelijke waarde van de gronden middels andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Deze informatie wordt dan ook als een rapport beschouwd.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen in woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf met dien verstande dat:

4. d. de woning en/of een aan de woning aangebouwd gebouw mogen worden gebruikt voor bed & breakfast;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorend bouwwerk' een bijbehorend bouwwerk ten behoeve van machineberging, stalling en natuureducatiecentrum is toegestaan;

met daarbijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de tot Wonenbestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ´specifieke bouwaanduiding - bebouwing uitgesloten´ geen bebouwing is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. artikel 6.2.1 onder c en toestaan dat een erker met een inhoud van niet meer dan 20 m³ wordt gebouwd;
2. b. artikel 6.2.1 onder h ten behoeve van een afwijkende dakhelling.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. artikel 6.1 voor de huisvesting van twee huishoudens ten behoeve van inwoning, met dien verstande dat dit niet mag leiden tot twee afzonderlijke woningen;
2. b. artikel 6.5.1 ten behoeve van het gebruik van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte, met dien verstande dat:
   1. 1. er sprake is van mantelzorg;
   2. 2. er niet meer dan 75 m² aan bestaande bijbehorende bouwwerken in gebruik wordt genomen als afhankelijke woonruimte;
   3. 3. er geen sprake is van nieuwbouw ten behoeve van de afhankelijke woonruimte;
   4. 4. het bijbehorend bouwwerk een ruimtelijke eenheid vormt met de woning;
   5. 5. het gebruik van een bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   6. 6. de afwijking en derhalve het gebruik van het bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte dient te worden beëindigd als de mantelzorgsituatie is komen te vervallen.

De voor Wonen - Landhuis aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen in woonhuizen in de zin van landhuizen met dien verstande dat de woning en/of een aan de woning aangebouwd gebouw mag worden gebruikt voor bed & breakfast met daarbijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de tot Wonen - Landhuis bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding ´specifieke bouwaanduiding - bebouwing uitgesloten´ geen bebouwing is toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de milieusituatie;
5. e. de landschappelijke inpassing;
6. f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in:

1. a. artikel 7.1 voor de huisvesting van twee huishoudens ten behoeve van inwoning, met dien verstande dat dit niet mag leiden tot twee afzonderlijke woningen;
2. b. artikel 7.4.1 ten behoeve van het gebruik van een bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte, met dien verstande dat:
   1. 1. er sprake is van mantelzorg;
   2. 2. er niet meer dan 75 m² aan bestaande bijbehorende bouwwerken in gebruik wordt genomen als afhankelijke woonruimte;
   3. 3. er geen sprake is van nieuwbouw ten behoeve van de afhankelijke woonruimte;
   4. 4. het bijbehorend bouwwerk een ruimtelijke eenheid vormt met de woning;
   5. 5. het gebruik van een bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van de omgeving;
   6. 6. de ontheffing en derhalve het gebruik van het bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte dient te worden beëindigd als de mantelzorgsituatie is komen te vervallen.

De voor Waarde - Archeologie 1 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en) (basisbestemming), mede bestemd voor:

1. a. het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden;

met daarbij behorende:

2. b. bouwwerken;
3. c. voorzieningen.

Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:

1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het verwijderen van de bestemming Waarde -Archeologie 1, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dit mogelijk is.

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en) (basisbestemming), mede bestemd voor:

1. a. het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden;

met daarbij behorende:

2. b. bouwwerken;
3. c. voorzieningen.

Ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag - met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:

1. a. de aanvrager van de omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
2. b. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het bouwen regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het verwijderen van de bestemming Waarde -Archeologie 2, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dit mogelijk is.

De voor Waarde - Landgoed aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen (basisbestemmingen), tevens bestemd voor:

1. a. een samenhangend beheer van de gronden, met daarbijbehorende bouwwerken;
2. b. voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik, zoals wandel-, fiets- en ruiterpaden.

Op de tot Waarde - Landgoed bestemde gronden mogen naast de toegestane bebouwing ingevolge de basisbestemmingen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouw zijnde worden gebouwd ten dienste van het samenhangend beheer van het landgoed, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer dan 2,50 m mag bedragen.

Burgemeester en wethouders kunnen, indien en voor zover het betreft een landgoed als bedoeld in artikel 1, lid 1 onder a van de Natuurschoonwet 1928, het plan wijzigen en de binnen de dubbelbestemming Waarde - Landgoed voorkomende bestemmingen onderling wijzigen met dien verstande dat de rangschikking als bedoeld in het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 niet wordt aangetast, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de maatschappelijke waarde van het landgoed (natuur, landschap, recreatief medegebruik).

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.
2. b. In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen minder bedraagt dat in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.
3. c. In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden als paardenbak, tenzij dat uitdrukkelijk is toegestaan;
2. b. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden als openbaar parkeer-, sport-, wedstrijd-, speel- of recreatieterrein, racen of crossen met motorvoertuigen en bromfietsen, tenzij dat uitdrukkelijk is toegestaan;
3. c. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van opslag, stort of berging of voor industriële doeleinden, detailhandel of bedrijf, permanente of tijdelijke recreatieve bewoning of voor reclamedoeleinden, tenzij dat uitdrukkelijk is toegestaan;
4. d. het gebruiken of het laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting, tenzij dat uitdrukkelijk is toegestaan.

Bij omgevingsvergunning kan gemotiveerd worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages, met uitzondering van oppervlakte- en inhoudsmaten, tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages, indien dat uit stedenbouwkundig oogpunt en/of welstand ter plaatse aanvaardbaar is;
2. b. de bestemmingsregels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen van het terrein, mits de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
4. d. de bestemmingsregels en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouw zijnde wordt vergroot tot niet meer dan 10 m;
5. e. de bestemmingsregels en toestaan dat telecommasten tot een hoogte van niet meer dan 40 m worden geplaatst;
6. f. de bouwhoogte van de bestemmingsregels en toestaan dat wordt gebouwd voor nutsvoorzieningen tot een bouwhoogte van niet meer dan 3 m en een oppervlakte van niet meer dan 25 m²;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximale hoogte van gebouwen en toestaan dat de hoogte van de gebouwen wordt vergroot ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en schotelantennes, indien de oppervlakte van de vergroting van de verhoging niet meer bedraagt dan 1 m², met dien verstande dat de oppervlakte van de vergroting ten behoeve van een liftkoker niet meer bedraagt dan 4 m²;
8. h. de bestemmingsregels ten behoeve van tijdelijk kamperen in groeps- of verenigingsverband met een duur van niet meer dan 10 dagen (opbouw- en afbreekdagen daaronder inbegrepen);

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

9. i. een ontwerpbesluit ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
10. j. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
11. k. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn;
12. l. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheden of de wijzigingsbevoegdheden in dit plan vindt een evenredige belangenafweging plaats waarbij betrokken worden:

1. a. de mate waarin de belangen van gebruikers en/of van eigenaren van de aanliggende gronden kunnen worden geschaad;
2. b. de mate waarin de uitvoerbaarheid is aangetoond, waaronder begrepen de toelaatbaarheid op het gebied van milieu, externe veiligheid, waterhuishouding, ecologie en archeologie;
3. c. de mate waarin de landschappelijke inpasbaarheid is aangetoond;
4. d. de mate waarin de verkeerssituatie wordt beïnvloed, waaronder begrepen de gevolgen voor de infrastructuur;
5. e. de mate van inpasbaarheid in het Ontwikkelingsplan Landgoed Kamplanden, het Beeldkwaliteitsplan Landgoed Kamplanden en het Beheerplan Landgoed Kamplanden.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Bij omgevingsvergunning kan eenmalig worden afgeweken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %.

Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 17.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld 17.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in17.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanBuitengebied 2009 herziening Landgoed Kamplanden.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Wierden in de vergadering van................

, voorzitter

, griffier

Voor het perceel Klokkendijk 17 in Notter is een verzoek ingediend voor een nieuw landgoed, genaamd landgoed Kamplanden. Burgemeester en wethouders hebben aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan dit initiatief.

Het perceel Klokkendijk 17 heeft in het geldende bestemmingsplan ''Buitengebied 2009“ de bestemmingen 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf', 'Agrarisch met waarden - Landschap', 'Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap' en 'Bos' gekregen. Het initiatief is niet mogelijk binnen deze bestemming. Voordat medewerking kan worden verleend aan het initiatief, dient de geldende bestemming gewijzigd te worden. Hiervoor is deze herziening opgesteld.

Luchtfoto plangebied

Het bestemmingsplan "Buitengebied 2009 herziening Landgoed Kamplanden" bestaat uit de volgende stukken:

• Verbeelding;
• Regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting waarin de aanleiding, de motivering en een beschrijving van de planopzet zijn opgenomen.

Het plangebied ligt aan de Klokkendijk 17 in Notter en is kadastraal bekend onder gemeente Wierden, sectie X en nummers 362, 378, 396, 430, 444, 445, 447, 452, 476, 487, 490, 492, 505 en 746.

Plangebied

Op 18 mei 2010 is het plan voor het nieuwe landgoed tijdens het periodiek ambtelijk overleg aan de provincie gepresenteerd. De provincie was positief over dit initiatief. Ook is in het voortraject diverse malen overleg gevoerd met Waterschap Regge en Dinkel.

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de provincie Overijssel, Inspectie VROM, Dienst Landelijk Gebied, Landinrichtingscommissie Rijssen, 't Oversticht, Landschap Overijssel, 't Oversticht, Stichting Natuur en Milieu Wierden en IVN-afdeling Rijssen-Enter gestuurd. Met het Waterschap Regge en Dinkel heeft overleg plaatsgehad in het kader van de watertoets.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan wordt een informatie-/inloopbijeenkomst gehouden voor omwonenden en belanghebbenden.

De toelichting van het bestemmingsplan “Buitengebied 2009 herziening Landgoed Kamplanden” is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2. Een beschrijving van de huidige en gewenste situatie. De ontstaansgeschiedenis, ruimtelijke structuur en de aanwezige functies worden hier besproken;
• Hoofdstuk 3. Een korte schets van de beleidskaders voor zover van toepassing;
• Hoofdstuk 4. Randvoorwaarden en onderzoek ten behoeve van de planuitvoering. Hier spelen milieuaspecten en waarden een rol;
• Hoofdstuk 5. De planbeschrijving. Het voorgestane ruimtelijke beleid en de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen worden hier beschreven;
• Hoofdstuk 6. De toelichting op de regels. De gebruikte bestemmingen en aanduidingen worden hier nader toegelicht;
• Hoofdstuk 7. Uitvoering en handhaving. Hierbij wordt onder meer ingegaan op de grondexploitatie;
• Hoofdstuk 8. Hier staan de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak.

Vanaf 2002 zijn de initiatiefnemers zich aan het oriënteren op de toekomstmogelijkheden van het agrarisch bedrijf aan de Klokkendijk 17. Het bedrijf en bijbehorende gronden werden destijds verpacht. Vanwege de ligging in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) lag er een claim op het gebied voor natuurontwikkeling. In overleg met verschillende partijen is toen voorgesteld een nieuw landgoed te realiseren, waarbij als compensatie voor de beoogde natuurontwikkeling het nieuwe rood kan worden gerealiseerd. Door Eelerwoude is een ontwikkelingsvisie opgesteld, waarbij is gezocht naar een economisch duurzame invulling van de locatie. Hierbij is rekening gehouden met de ambities van de provincie en waterschap op het gebied van water en robuuste verbindingen in het plangebied.

Het perceel Klokkendijk 17 is gelegen in het buitengebied van de gemeente Wierden nabij het buurtschap Notter. Het betreft een (voormalig) agrarisch bouwperceel. Het plangebied heeft een oppervlakte van 32,5 ha groot en bestaat uit 7,5 ha bos en 25 ha cultuurgrond. De Kamplanden is een oud erf en wordt op de kaart van 1850 reeds benoemd als locatie.

In het plangebied kan landschappelijk onderscheid worden gemaakt tussen het natte, lage Reggedal, het kampenlandschap en de woeste gronden van het Notterveld. Het landgoed ligt op een voormalige dekzandrug aan het Reggedal en op de overgang naar het Notterveld. Het bestaande erf is gelegen in het kampenlandschap op de rand van het beekdal. De steilranden, houtwallen en bomenrijen langs de Klokkendijk creëren een besloten kampenlandschap met kamers van houtwallen die de bouwlanden omzomen. De gronden ten noorden van de Klokkendijk zijn de van oudsher armere zandgronden, die grenzen aan het Notterveld. Deze oude heidevelden zijn vergroeid tot bossen en ontgonnen tot bouwlanden.

Binnen de EHS ligt het landgoed op een kruising van twee ecologische verbindingszone, te weten het Reggedal en de verbinding tussen het Notterveld naar de Zunase heide.

Het plangebied is gelegen in een agrarisch landschap. In de directe omgeving zijn een aantal woningen gelegen. Op wat grotere afstand liggen een aantal agrarische bedrijven, waaronder een konijnenfokkerij.

Het bebouwde plangebied betreft een voormalig agrarisch bouwperceel (veeteelt). Op het bouwperceel zijn meerdere opstallen aanwezig: een woonhuis met garage, ligboxenstal, jongveestal en kapschuur.

In de visie voor landgoed Kamplanden, welke is opgenomen in Bijlage 1, kan onderscheid worden gemaakt tussen de onderdelen bebouwing en landschappelijke ingrepen.

Uitgangspunten voor de nieuwe bebouwing:

• 1 landhuis van allure met een inhoud van 1000 m³ en bijbehorend bijgebouw van maximaal 100 m²
• 4 landgoedwoningen met een inhoud van 750 m³ met elk een bijgebouw van maximaal 75 m². Het aantal landgoedwoningen is als volgt bepaald:

- twee extra te realiseren woningen voor de realisatie van 10 ha extra landgoed;

- herbouw van de bestaande dienstwoning;
- één rood voor roodwoning als compensatie voor sloop van de oude bedrijfsgebouwen.

• 1 bijgebouw ten behoeve van opslag, stalling- en natuureducatieruimte met een gezamenlijk oppervlak van maximaal 250 m²

De landschappelijke ingrepen die voor rekening komen van de initiatiefnemer omvatten in elk geval de realisatie van 6 ha nieuwe natuur (30% van 20 ha landgoed: 10 ha voor het landhuis en 2 x 5 ha voor de 2 landgoedwoningen). De natuur wordt overeenkomstig het natuurgebiedsplan ingericht. Daarnaast worden aanvullende ingrepen middels de Subsidieregeling Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap gerealiseerd.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant, de rijks-, provinciale- en gemeentelijke beleidsnota's. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor het plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid wordt in het bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald naar de verbeelding en in de regels.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies.

De voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn zijn: versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-) nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid.

De doelstellingen voor het ruimtelijk beleid voor water, bodem en groene ruimte omvatten: borging van veiligheid tegen overstromingen, voorkoming van wateroverlast en watertekorten en verbetering van water- en bodemkwaliteit. Daarnaast hecht het Rijk bij de uitvoering van het ruimtelijk beleid grote betekenis aan de borging en ontwikkeling van natuurwaarden, de ontwikkeling van landschappelijke kwaliteit, en van bijzondere (ook internationaal erkende) landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

De Agenda Vitaal Platteland (AVP) is een integrale rijksvisie op het platteland. Daar waar de Nota Ruimte het ruimtelijk beleid beschrijft, gaat de AVP uit van een integraal perspectief en gaat het in op de economische, ecologische en sociaal-culturele aspecten van het platteland. In het algemeen wil het kabinet het beleid voor het landelijk gebied sturen op hoofdlijnen en niet meer regelen dan noodzakelijk is. Het rijk voert alleen specifiek beleid op bepaalde terreinen zoals de Ecologische Hoofdstructuur, Natura 2000 en de twintig Nationale Landschappen. De gemeente Wierden ligt niet binnen een Nationaal Landschap.

Ten aanzien van natuur en landschap wil het kabinet de mogelijkheden verruimen om het platteland te beleven. Hiertoe dient de toegankelijkheid en bereikbaarheid voor recreatie en toerisme in het agrarisch cultuurlandschap te worden verbeterd. Ontwikkelingen in het landelijk gebied dienen zodanig te worden begeleid dat kwaliteit ontstaat, gebaseerd op een goed evenwicht tussen ecologische, economische, sociaal-culturele en esthetische aspecten van het landschap. Het blijft de taak van de rijksoverheid om de Ecologische Hoofdstructuur te versterken.

Vanaf oktober 2005 vindt de gebiedsbescherming in Nederland plaats via de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998. De Natuurbeschermingswet kent de volgende beschermde gebieden:

• De Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden).
• Beschermde natuurmonumenten (voorheen (staats)natuurmonumenten).
• De Ecologische Hoofdstructuur.

Nieuwe landgoederen moeten worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet. De Natuurschoonwet 1928 (NSW) biedt fiscale regelingen om landgoederen te kunnen realiseren en duurzaam in stand te houden, zodat de natuur- en landschapswaarden veilig kunnen worden gesteld. Als het landgoed voor minimaal 30 jaar duurzaam in stand wordt gehouden gelden bepaalde fiscale faciliteiten, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting, vermogensbelasting, successie- en schenkingsrecht en een gedeeltelijke vrijstelling van de OZB. Een van de voorwaarden is dat de onroerende zaak een aaneengesloten gebied vormt. Doorsnijdingen door wegen is mogelijk, mits geen inbreuk wordt gemaakt op het natuurschoon en de eenheid van de onroerende zaak of de samenhang van de samenstellende delen niet wordt verstoord. Bij tertiaire wegen zal per geval een beoordeling plaatsvinden. Zo nodig en mogelijk zal de onroerende zaak als twee afzonderlijke landgoederen worden gerangschikt. Landgoed Kamplanden wordt doorsneden door de Klokkendijk. Deze is in het bestemmingsplan Buitengebied aangewezen als wegenklasse D. Dit vormt geen belemmering voor rangschikking onder de Natuurschoonwet. Voor overige voorwaarden wordt verwezen naar de 'Handleiding Natuurschoonwet 1928'.

Sinds 2000 is de Kaderrichtlijn Water (KRW) van kracht. Deze Europese richtlijn streeft naar duurzame en robuuste watersystemen en is gericht op zowel oppervlaktewater als grondwater. De KRW gaat uit van standstill: de ecologische en chemische toestand van het grond- en oppervlaktewater mag vanaf 2000 niet verslechteren. Andere belangrijke uitgangspunten uit de KRW zijn een brongerichte aanpak en "de vervuiler betaalt".

In de periode tot 2009 worden de ecologische doelen voor waterlichamen opgesteld en vastgesteld. De doelen moeten in 2015 gerealiseerd zijn. Doelen mogen onder bepaalde voorwaarden ook later gehaald worden of worden verlaagd. Voor beschermde gebieden (onder andere zwemwateren, vogel- en habitatrichtlijngebieden) kan echter niet van de deadline van 2015 afgeweken worden. Hoewel de uiteindelijke chemische normen en ecologische doelstellingen nu nog niet bekend zijn, is de verwachting dat aanscherping van huidige maatregelen genomen door gemeente en andere partijen nodig zal zijn ("tandje erbij").

Om voldoende aandacht voor de waterkwantiteit, maar ook de waterkwaliteit in ruimtelijke plannen te garanderen is de watertoets in het leven geroepen. Doel van de watertoets is het eerder en explicieter in het planproces betrekken van water. Hiertoe hebben rijk, provincies, gemeenten en waterschappen een Bestuurlijke notitie Waterbeleid in de 21e eeuw en een Handreiking watertoets ondertekend. In het kort betekent dit dat ten behoeve van de waterkwantiteit het principe: vasthouden, bergen en afvoeren dient te worden gehanteerd, en voor de waterkwaliteit: scheiden, schoon houden en schoon maken.

In het vierde nationale Milieubeleidsplan neemt de leefomgeving een prominente plaats in. Dit in verband met de verwachting dat de kwaliteit van de leefomgeving in de toekomst zal afnemen door een toename van geluidshinder en luchtverontreiniging. Naar verwachting zal in 2030 het aantal geluidgehinderden met 20% tot 50% toenemen en zullen ongeveer een half tot één miljoen mensen blootgesteld worden aan te hoge niveaus van luchtverontreiniging (volgens EU-norm). Het streven is om de samenhang tussen milieu en ruimtelijk beleid te vergroten. Bij de bepaling van gebiedskwaliteit spelen bovendien naast milieu ook andere waarden. In sommige gevallen is het sociaal rechtvaardig een hogere kwaliteit te realiseren op plekken waar sociale, economische en milieuproblemen elkaar onderling versterken. Belangrijke punten zijn verder: meer nadruk op vergunningverlening en handhaving, inspraak van burgers en heldere besluitvorming.

De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel zijn op 1 juli 2009 door Provinciale Staten vastgesteld. In de Omgevingsvisie wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel uiteengezet. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van het streekplan, Verkeers- en Vervoersplan, Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan. Deze visie is opgesteld met een doorkijk tot 2030. In de Omgevingsverordening zijn instructies opgenomen ten aanzien van de inhoud van de juridisch-planologische documenten. In deze paragraaf komt als eerste de visie aan bod en in navolging hierop de verordening.

Bij grootschalige ontwikkelingen in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing. Het basisprincipe van ruimtelijke kwaliteit is dat er ruimte is voor nieuwe ontwikkeling, onder voorwaarde dat die ontwikkeling bij draagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Ontwikkelingsruimte en kwaliteitsprestaties moeten in evenwicht zijn. Voor het bepalen van de hoogte van aanvullende kwaliteitsprestaties zijn drie variabelen te hanteren:

1. 1. is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd;
2. 2. wat is de schaal van de ontwikkeling en de impact op de omgeving;
3. 3. dient het initiatief slechts een eigen belang of ook maatschappelijke belangen.

Een ontwikkeling moet allereerst aanvaardbaar zijn en passen binnen het generieke beeld, het ontwikkelingsperspectief en er moet sprake zijn van sociaal economische vitaliteit, anders kan geen medewerking worden verleend. Vervolgens wordt gekeken naar de impact van de ontwikkeling op de omgeving. Deze is bepalend voor de beantwoording van de vraag of de uitbreiding grootschalig is. De functie, verschijningsvorm, gebiedskwaliteiten en het ontwikkelingsperspectief zijn daarvoor te gebruiken als wegingsfactor. Dit maakt de ruimte vrij voor maatwerk: het bepalen van de hoogte van de kwaliteitsinvesteringen en de vorm van de kwaliteitsprestaties. In het Werkboek zijn diverse categorieën, waaronder nieuwe landgoederen, genoemd waarvoor dit principe geldt. De uitgangspunten worden in het weergegeven overzicht getoond. Het initiatief voor het nieuwe landgoed Kamplanden voldoet cq kan voldoen aan de genoemde uitgangspunten.

Het provinciale beleid ten aanzien van nieuwe landgoederen was voorheen vastgelegd in deze beleidsdocumenten. Hierin was bepaald dat voor het realiseren van een nieuw landgoed met landhuis minimaal 10 ha nodig is, waarbij 30% wordt omgevormd naar bos of natuur. Daarnaast mag een extra woning worden gerealiseerd voor elke 5 ha extra landgoed met 30% nieuwe natuur. De uitgangspunten uit deze beleidsplannen zijn vertaald in de gemeentelijke beleidsnotitie nieuwe landgoederen. Hoewel de provincie nog wel verwijst naar bovengenoemde plannen, zijn deze in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingsvisie en -verordening, formeel niet meer van toepassing.

Hoofddoel van de Reconstructiewet concentratiegebieden, die op 1 april 2002 in werking is getreden, is de bevordering van een goede ruimtelijke structuur van het concentratiegebied, in het bijzonder met betrekking tot landbouw, natuur, bos, landschap, recreatie en toerisme, water, milieu en infrastructuur, alsmede ter verbetering van een goed woon-, werk- en leefklimaat en van de economische structuur. Eerste stap in de reconstructie van de concentratiegebieden was het opstellen van een reconstructieplan.

Met het reconstructieplan "Salland-Twente", dat sinds 4 november 2004 formeel van kracht is geworden, wil de provincie Overijssel ruimte en ontwikkelingsmogelijkheden scheppen voor de landbouw, en tegelijk veel problemen op het gebied van milieu, natuur, landschap, water en leefbaarheid aanpakken. Centraal voor Zuidwest-Twente staat het versterken van de economische vitaliteit van het gebied. Daarnaast moet de kwaliteit van landschap en natuur behouden worden en moet een gezond platteland samen gaan met een gezond sociaal klimaat waar mensen van alle leeftijden en afkomst kunnen wonen en werken.
Via het reconstructieplan is het reconstructiegebied voor het onderdeel intensieve veehouderij ingedeeld in drie zones: landbouwontwikkelingsgebieden, verwevingsgebieden en extensiveringsgebieden. In het plangebied liggen agrarische gebieden die onderdeel uitmaken van het verwevingsgebied. De hoofdlijn van het beleid in het verwevingsgebied is:

• het mogelijk maken en handhaven van veel functies naast elkaar en in combinatie met elkaar;
• ruimte bieden aan meerdere functies (wonen, recreatie, economie, natuur, landschap etc.);
• de landbouw, waaronder de intensieve veehouderij, beperkt ruimte bieden;
• extra kansen bieden door de ontwikkeling van sterlocaties voor de intensieve veehouderij.

De doelstellingen en de visie van het Reconstructieplan hebben het karakter van richtinggevend beleid. De provincie acht het hierbij van belang dat bestemmingsplannen worden aangepast aan de reconstructiezonering. De ontwikkeling van het nieuwe landgoed is niet in strijd met het Reconstructieplan.

Het Natuurgebiedsplan Overijssel vormt de basis voor het aanvragen van subsidies agrarisch natuurbeheer (san) en subsidieregeling natuurbeheer (sn) door particulieren. Aangezien bij nieuwe landgoederen de natuurontwikkeling de compensatie vormt voor de realisatie van een of meerdere landhuizen, kan voor de verplichte natuurontwikkeling (in dit geval 6 ha) geen gebruik worden gemaakt van deze subsidieregelingen. Indien meer natuur wordt gerealiseerd, is voor het meerdere wel subsidie mogelijk. Verder geldt als voorwaarde dat de natuurontwikkeling overeenkomstig de in het natuurgebiedsplan gewenste inrichtings-/ en beheersmaatregelen wordt gerealiseerd.

In het Natuurgebiedsplan Overijssel voor de regio Zuid Twente wordt in het deelgebied Zunasche heide onderscheid gemaakt in twee delen: Zunasche heide en Zunasche heide bos/grasland. Hierin is beheer en inrichting voornamelijk gericht op de ontwikkeling van grondwaterafhankelijke grasland en heide vegetaties. Het deelgebied Zunasche heide bos/grasland vormt een stapsteen met veel bos in de verbinding tussen de Sallandse heuvelrug en de Regge. Hier wordt ongeveer de helft bosontwikkeling nagestreefd. Om de doelstellingen te kunnen bereiken zijn in de meeste gevallen inrichtingsmaatregelen zoals het verwijderen van de voedselrijke teelaardelaag, het verhogen van het waterpeil en herstel van het oorspronkelijke reliëf nodig. Op de bijbehorende plankaart zijn alle gronden behorend tot het landgoed, met uitsluiting van het bouwperceel en de bestaande bossen, aangewezen voor uitbreiding van nieuwe natuur danwel beheersgebied. De volgende inrichtings- en beheersmaatregelen worden voorgeschreven:

• nieuwe natuur (botanisch)
• nieuwe natuur (akker)
• nieuwe natuur
• beheersgebied (ruime jas botanisch/akkerbeheer)
• geen overgangsbeheer mogelijk

In 'De Regge, blauwe slagader van Twente' (1998) wordt een visie van de Regge gegeven voor het jaar 2020. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de Stadsregge en de Laaglandregge. In de laatste staan de functies landbouw en natuur voorop. Deze gebruiksvormen zijn richtinggevend voor de inrichting en het beheer van dit deel van het Regge-stroomgebied. De natuurlijke potenties van de rivier de Regge en van de landschapswaarden worden zoveel mogelijk benut: de Laaglandregge vormt de ruggengraat voor de ecologische hoofdstructuur. Doel van de Reggevisie is omvorming van de huidige onnatuurlijke rivier naar een meer natuurlijk riviersysteem met bijbehorende inrichting, gebruik en natuurwaarden. Het beekdal vormt de basis voor de toekomst en staat de ontwikkeling van een dynamische Regge tussen Goor en Nijverdal met een meer natuurlijk karakter en een nieuw meanderend tracé centraal. Daarnaast worden verschillende functies en voorzieningen in het Reggedal gecreëerd, passend in de natuurlijke omgeving van het beekdal.

De meest bepalende kenmerken van een laaglandrivier zijn een beperkt verhang, een breed dal en het meanderingsproces. Een voorwaarde voor het meanderingsproces is de aanwezigheid van afvoerdynamiek en een ongestuwd karakter. De Regge behoort ter hoogte van de Klokkendijk 17 tot de Middenregge. In het middengebied dat aangemerkt kan worden als intermediair gebied (afwisselend kwel en infiltratie) is positionering en buffering de beste strategie teneinde gebieden optimaal voor de ene dan wel voor de andere functie te kunnen inrichten. De Laaglandregge zal in 2020 weer een meanderende beek zijn. Natuurontwikkeling langs de beken is, samen met grondaankoop en/of ander beheer, erop gericht afvoerpieken te bergen en ruimte te geven voor meandering. Daartoe is in dit deel het winterbed verbreed en zijn stuwen en oeververstevigingen waar dat mogelijk is verwijderd.

In het uitwerkingsplan van de Reggevisie wordt benadrukt dat de instromende watergangen in het Reggedal het karakter van de achterliggende watergang moet behouden. Vanuit de Reggevisie is tevens aangegeven dat het wenselijk is de watergang niet direct op de Regge aan te laten sluiten, maar een buffer te creëren in de vorm van een natuurlijke laagte die het water vasthoudt. Bij voldoende afvoer stroomt de laagte over in de Regge.

Verder is het handhaven en beleefbaar maken van de steilranden, het reliëf en de natuurlijke laagte gewenst. Vanuit de Reggevisie is het ook wenselijk de openheid van het Reggedal te behouden en de steilranden aan te zetten met beplanting, aansluitend bij de beleving van de randen. Vanwege de openheid maakt het hart van het landgoed onderdeel uit van de rand van de unieke open ruimte van het Reggedal. Een markant punt langs en in het Reggedal is ruimtelijk gewenst. Ook is het wenselijk waar mogelijk vanaf de Klokkendijk de Regge te beleven, waardoor verdichting en openheid langs de Klokkendijk elkaar afwisselen. Tot slot worden in het Reggedal halfverharde struinpaden (wandelroutes) aangelegd. Het is wenselijk deze route ook over landgoed Kamplanden aan te leggen.

De ontwikkeling van landgoed Kamplanden past binnen de uitgangspunten van de Reggevisie.

De gronden waar de aanvraag betrekking op heeft vallen allen onder de Landinrichting Rijssen (herverkavelingsvlak Notter-Zuna). Het Landinrichtingsplan Rijssen bevat maatregelen die verbeteringen van het landelijk gebied tussen Rijssen, Holten, Nijverdal en Wierden beogen. Het hoofddoel van het plan is het landelijk gebied mooier en vitaler maken. Dit betekent een gezonde landbouw, een betere natuur, meer recreatie, een mooi landschap, verkeersveilige situaties en een schoon milieu. De volgende maatregelen die hieraan een bijdrage kunnen leveren zijn in het plan opgenomen:

• verbetering van de inrichting van het landbouwgebied; dit betreft vooral de verbetering van de verkaveling van de landbouwbedrijven; boerderijverplaatsingen/-uitplaatsingen kunnen hieraan een bijdrage leveren;
• de realisering van natuurontwikkelings- en reservaatsgebieden;
• de aanleg van ecologische verbindingszones en vermindering van aanwezige barrières voor de natuur;
• een verbetering van de waterbeheersing voor landbouw en natuur. Niet alleen wat betreft de peilen en grondwaterstanden, maar ook verbetering van de waterkwaliteit;
• plaatselijk verminderen van verontreinigingen van de bodem;
• verbetering van de kwaliteit van het landschap door een verbetering van de herkenbaarheid van de verschillende landschapstypen;
• aanleg van fiets-, wandel- en ruiterpaden om de recreatieve mogelijkheden te vergroten en de kwaliteit van de aanwezige paden te verhogen;
• verminderen van verkeersonveilige situaties.

Een gedeelte van de gronden (direct ten noorden van de Regge) zijn in het landinrichtingsplan aangewezen als aan te leggen natuurontwikkelingsgebied, aan te leggen waterloop/beek en te verbeteren landschapselementen. Deze gronden zouden via taakstelling verworven moeten worden en toegedeeld worden aan S.O.L. (Stichting Overijssels Landschap).

Door DLG is in 2004 een overheidsclaim op het gebied gelegd van 11 ha vanuit de visie om de Regge te verbreden en uitvoering te geven aan landinrichtingsplan. DLG heeft in het kader van de Landinrichting Rijssen een plan van toedeling gemaakt, waarin de grondruiling wordt geregeld. Volgens het plan van toedeling gaat de waterbak Regge naar het Waterschap en naastgelegen nieuwe natuur naar Landschap Overijssel. Nieuwe natuur wordt alleen aangelegd als de gronden verworven worden. Landgoed Kamplanden vormt hierop een uitzondering. Deze gronden worden in particulier eigendom ingericht overeenkomstig het landinrichtingsplan cq het natuurgebiedsplan. Met Landschap Overijssel worden afspraken gemaakt over beheer en inrichting van het nieuwe landgoed.

In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening staat dat elke gemeente een structuurvisie moet maken. In zo'n visie staat wat de gemeente op lange termijn met de ruimte in haar gemeente wil doen (op het gebied van wonen, ondernemen, infrastructuur (wegen, verkeer e.d.) en recreëren). De structuurvisie van de gemeente Wierden is een integrale toekomstvisie op de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente: vanaf nu tot 2030. Nieuwe initiatieven worden getoetst aan de structuurvisie. De structuurvisie is op 5 oktober 2010 vastgesteld door de gemeenteraad.

Deze beleidsnotitie is in april 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Bij de vaststelling heeft de raad bepaald dat in Wierden maximaal 3 nieuwe landgoederen mogen worden gerealiseerd en dat per landgoed maximaal 3 woningen in het kader van het nieuwe landgoederenbeleid mogen worden toegevoegd. Verder worden de volgende voorwaarden aan een nieuw landgoed gesteld. Het nieuwe landgoed is minimaal 10 ha groot en bestaat uit grond die op 1 januari 2005 nog niet onder de NSW was gerangschikt. Tenminste 30% van het nieuwe landgoed bestaat uit nieuwe natuur en 90% van het terrein is openbaar toegankelijk. Bij voorkeur wordt de nieuwe bebouwing op een bestaande bouwlocatie gerealiseerd. Het landgoed bevat een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoud van 1000 m³ (bij meervoudige bewoning). Bij realisatie van 5 ha extra groen mag een extra woning worden gerealiseerd met een maximum van 3 woningen per landgoed. Daar bovenop is een combinatie met rood voor rood mogelijk. De woningen hebben onderlinge samenhang en zijn ondergeschikt aan het landhuis. Verder heeft het landgoed een maatschappelijke meerwaarde op het gebied van ecologie, landschap, recreatie en/of water. De maatschappelijke meerwaarde en het particulier voordeel dient met elkaar in evenwicht te zijn. De verplichte realisatie van nieuwe natuur moet met eigen middelen worden bekostigd. Omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd door het nieuwe landgoed. Gronden die binnen de EHS vallen worden overeenkomstig de natuurdoelstellingen uit het natuurgebiedsplan gerealiseerd. Het plan is getoetst aan het nieuwe landgoederenbeleid en voldoet aan de voorwaarden uit deze notitie.

Doelstelling van het Rood voor Rood-beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied door de sloop van landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Bij sloop van minimaal 850 m² aan voormalige agrarische bebouwing kan een woning worden teruggebouwd. Op het voormalige agrarisch bouwperceel Klokkendijk 17 wordt in totaal ca 1391 m² aan oude bedrijfsgebouwen gesloopt.

Ingevolge de beleidsnotitie moet de aanvraag aan onderstaande voorwaarden voldoen:

• Verbeteren/investeren in de ruimtelijke kwaliteit door landschappelijke inpassing (erfbeplanting/natuurelementen), architectonische inpassing en/of herstel van cultuurhistorische elementen/karakteristieke bebouwing;
• Sloop landschapsontsierende agrarische bedrijfsgebouwen;
• Herbestemming agrarische dienstwoning tot burgerwoning of sloop en extra bouwkavel;
• Sloop van minimaal 850 m² vergunde bedrijfsgebouwen voor 1-1-2004 of 4500 m² kassen;
• Bouwkavel op plek zelf of elders bij kwaliteitswinst (aansluitend aan kern of buurtschap of aansluitend aan bestaande bebouwing);
• Sloop van het gehele complex, met uitzondering van sloop van karakteristieke en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing;
• Agrarische en andere belangen in omgeving worden niet aangetast.

Uit het voorgaande blijkt dat de rood voor roodwoning binnen landgoed Kamplanden voldoet aan de uitgangspunten van het gemeentelijk rood voor roodbeleid.

De gemeente Wierden kent aantrekkelijke dorpse woonmilieus. Ze biedt met deze woonmilieus een woonklimaat die bij veel groepen op de woningmarkt in trek is. De gemeente wil in de komende jaren die aantrekkelijkheid voor alle groepen behouden en waar mogelijk versterken. Recente demografische cijfers laten zien dat de bevolkingsgroei de komende jaren stagneert. Kwantitatieve groei is niet meer dé dominante richting; er zal meer moeten worden ingespeeld op kwaliteit. De bevolking- en huishoudensamenstelling verandert; de bevolking telt steeds minder jongeren en meer ouderen. Op deze ontwikkelingen wil de gemeente Wierden tijdig inspelen onder meer door het uitzetten van een duidelijke koers ten aanzien van woonkwaliteit en een gedifferentieerd woningaanbod voor verschillende groepen.

Om de daad bij het woord te voegen heeft de gemeente Wierden recent haar beleidskader wonen bijgesteld. Op 27 april 2010 heeft de gemeenteraad dit beleidskader in de vorm van de gemeentelijke Woonvisie "Nieuwe dynamiek in wonen" vastgesteld. Deze beleidsomslag is echter niet van vandaag op morgen realiteit. Vanuit het bestaande beleid zijn ontwikkelingen ingezet die nog tot bloei moeten komen. De gemeente wil haalbaar beleid neerzetten dat meer ruimte biedt voor de vraag van de woonconsument, en waarbij op een vloeiende wijze de omslag van beleid wordt gerealiseerd. Initiatieven vanuit het verleden krijgen dan ook de kans om tot ontwikkeling te komen, terwijl bij nieuwe ontwikkelingen het nieuwe beleid wordt ingezet. Zo wil de gemeente Wierden de dynamiek behouden en voorkomen dat wisselende inzichten leiden tot een situatie waarin elke ontwikkeling onmogelijk wordt.

Eén van de instrumenten die het gemeentebestuur heeft om een actief beleid te voeren om de kwaliteit van de leefomgeving te bevorderen, is het welstandstoezicht. Het welstandstoezicht gebeurt op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid. Via haar welstandsnota wil de gemeente de ruimtelijke kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving duurzaam bevorderen. Hiervoor zijn verschillende criteria ontwikkeld die bij de welstandsbeoordeling van een bouwplan een rol spelen.

De Welstandsnota voorziet niet in nieuwe ontwikkelingen. De realisatie van de landgoedbebouwing past dan ook niet binnen het geldende welstandsbeleid. Er is daarom een apart beeldkwaliteitsplan ontwikkeld. Na vaststelling door de gemeenteraad treedt het beeldkwaliteitsplan in de plaats van de welstandsnota en wordt het bouwplan hieraan getoetst.

't Oversticht heeft een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 2. Na vaststelling door de gemeenteraad, treedt dit beeldkwaliteitsplan in de plaats van het geldende welstandsbeleid. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen welstandscriteria vormen dan de nieuwe toetsingscriteria voor het bouwplan en erfinrichting. Het beeldkwaliteitsplan richt zich op de ontwikkeling en vormgeving van het voormalige agrarische bouwperceel Klokkendijk 17, waar de nieuwe landgoedbebouwing zal worden gerealiseerd. De bebouwing wordt op een plint gerealiseerd: deze fungeert als podium voor het landhuis en de bijgebouwen. Bij zowel de stedenbouwkundige uitgangspunten als de welstandscriteria is uitgegaan van een principe-indeling van het plateau (gebied op de plint):

A. openbaar gebied bij entree
B. semi-openbaar gebied tussen de gebouwen
C. privégebied aan buitenzijde van de wooneenheden, verdeeld in kavels

Geadviseerd wordt de buitenruimte zoveel mogelijk als één geheel te ontwerpen. Ten aanzien van de bebouwing zijn voor het landhuis, de vier landgoedwoningen en het entreegebouw specifieke welstandscriteria opgesteld.

De visie op het landschap in de gemeente Wierden is beschreven in het Landschapsontwikkelingsplan (LOP), dat op 10 februari 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. De algemene doelstellingen voor het LOP zijn:

• het behouden en versterken van de landschappelijke (kern)kwaliteiten van het gebied;
• het behouden en versterken van de diversiteit en herkenbaarheid van de verschillende landschappen;
• een ontwikkelingsgerichte benadering.

In het LOP is de gemeente Wierden onderverdeeld in verschillende deelgebieden, die

onderling een sterke samenhang hebben, maar die tegelijkertijd ruimtelijk, functioneel en qua ontwikkelingen en beleid van elkaar verschillen. Per deelgebied zijn de eigen kenmerken, kwaliteiten, ontwikkelingen, kansen en bedreigingen uiteengezet. Daarnaast zijn de verschillende specifieke opgaven voor de deelgebieden bepaald.

Het plangebied ligt gedeeltelijk in het deelgebied 'beekdalen van de Regge' en gedeeltelijk in het gebied 'Notter-Zuna'. In het deelgebied 'beekdalen van de Regge' is het beleid gericht op herstel van de veerkracht van het watersysteem (bergen, afvoeren), realisatie van ecologische verbindingszone, vergroten van de toegankelijkheid en beleving van het Reggedal en behouden en versterken van de beekdalranden. De Reggevisie wordt in dit verband als leidend beschouwd.

Voor het deelgebied 'Notter-Zuna' zijn als opgaven genoemd behoud en versterking van de identiteit van het kleinschalige oude cultuurlandschap, de buurtschappen en het landgoederenlandschap, behoud van de ruimtelijke variatie in open en besloten delen bij de bosgebiede/landgoederen, behoud van onverharde wegen en behoud en herstel van steilranden, stimuleren van recreatief medegebruik en recreatienetwerk en stimuleren van erfbeplantingen.

De uitvoering van het LOP krijgt vorm door het uitvoeren van projecten, regievoering door de gemeente bij particuliere aanvragen en samenwerking tussen de gemeente en diverse instanties. De ontwikkelingsvisie landgoed Kamplanden past binnen de uitgangspunten van het Landschapsontwikkelingsplan.

De mate waarin het geluid het (woon)milieu mag belasten is geregeld in verschillende wetten en regelingen. Afhankelijk van de bron en regeling gelden er voorkeursgrenswaarden, streefwaarden of maximale grenswaarden voor geluidgevoelige functies. Bij plannen waarbij geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, is akoestisch onderzoek nodig indien het plangebied binnen de onderzoekszone van geluidsbronnen (weg, spoor, industrie) is gelegen.

De gemeente Wierden heeft haar beleid ten aanzien van toerisme vastgelegd in de "Nota Recreatie en toerisme 2005". De belangrijkste reden het toerisme en de recreatie een impuls te geven komt voort uit het feit dat de wens bestaat de werkgelegenheid in de gemeente te bevorderen en de locale economie te versterken. Daarnaast biedt recreatie en toerisme een alternatief waar het gaat om de teruglopende werkgelegenheid in de agrarische sector. Er wordt nader gekeken welke activiteiten nader ontplooid moeten worden om het toerisme in de gemeente een impuls te geven.

In 2010 is het beleid beroep en bedrijf aan huis geactualiseerd. Ten opzichte van het voorheen geldende beleid, is het nu ook mogelijk een bedrijf aan huis te starten. Aan een beroep of bedrijf aan huis zijn voorwaarden gesteld. Er wordt onderscheid gemaakt in voorwaarden ten aanzien van het beroep/bedrijf, de woning en de woonomgeving.

Op grond van artikel 3.2 van de Awb dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen. Het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden. Verder zal in dit hoofdstuk aandacht worden besteed aan de diverse onderzoeksaspecten. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting van de verschillende onderzoeken die zijn uitgevoerd.

In de directe omgeving van het plangebied zijn drie agrarische bedrijven gelegen:

• een varkenshouderij aan de Eusinkweg 5. Uit een berekening blijkt dat de geurbelasting op de nieuw te bouwen woningen minder dan de helft bedraagt dan is toegestaan. Bovendien wordt het bedrijf al beperkt door de dichterbij gelegen woning aan de Eusinkweg 7;
• een melkrundveehouderij aan de Eusinkweg 3. Hiervoor geldt een vaste afstand van 50 m. De bouwlocatie ligt ruim buiten deze afstand;
• een konijnenfokkerij aan de Klokkendijk 40. Hiervoor geldt eveneens een vaste afstand van 50 m. De bouwlocatie ligt ruim buiten deze afstand.

Het initiatief brengt geen hinder mee voor omliggende percelen. Verder blijkt uit het bovenstaande dat omliggende bedrijven niet worden beperkt in hun (gebruiks-/uitbreidings)mogelijkheden bij doorgang van het initiatief.

Voor uitvoering van de plannen dient voor de Klokkendijk 17 een melding van buitengebruik stelling te worden ingediend, zodat de melding AMvB melkrundveehouderijen milieubeheer van 2 mei 1995 ongedaan kan worden gemaakt.

Bij bouwplannen dient inzicht te worden gegeven in de kwaliteit van de bodem. Ten behoeve van de planontwikkeling heeft Kruse Groep op het perceel Klokkendijk 17 een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd (projectcode: 10026110, juli 2010). De monsterselectie (aantallen) en de te analyseren mengmonsters voldoen aan de norm van tabel B1 van de NEN 5740. Hieronder worden de conclusies weergegeven. Voor het volledige rapport wordt naar de Bijlage 3 verwezen.

• Er is een terreindeel van 11.000 m² onderzocht. De onderzoekslocatie is momenteel bebouwd en deels verhard met asfalt, beton en klinkers;
• Bij de uitvoering van het verkennend bodemonderzoek is de hypothese onverdachte locatie gehanteerd. Gezien de lichte verhogingen in de boven en het grondwater is dit formeel niet juist. Echter gelet op de doelstelling van het onderzoek, kan worden gesteld dat de gehanteerde onderzoekstrategie (ONV) voldoende is voor het trekken van de conclusie. Qua opzet en intensiteit wordt deze (sobere) onderzoeksopzet voldoende geacht;
• In totaal zijn er 21 boringen verricht, waarvan 2 tot 3,5 m. Er zijn 2 boringen afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn tot zeer fijn zand. Zintuiglijk zijn enkele bodemvreemde materialen waargenomen. Het freatische grondwater is in de peilbuizen aangetroffen op gemiddeld 1,6 m min maaiveld;
• In de boven- en ondergrond en in het grondwater zijn enkele (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren;
• Uit de PAK-analyse van het asfalt blijkt dat het asfalt niet teerhoudend is en derhalve geschikt is voor hergebruik;
• Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• Ter plaatse van de voormalige bovengrondse dieseltank zijn geen minerale olieproducten waargenomen in de grond of het grondwater. De voormalige aanwezigheid van de dieseltank heeft geen nadelige invloed gehad op de bodemkwaliteit;
• Het grondwater ter plaatse van peilbuis PB 1 bevat een verhoogd gehalte Cadmium en Zink boven de streefwaarde. Daardoor kunnen (humane) risico's aanwezig zijn, wanneer het freatisch grondwater gebruikt wordt als drinkwater voor vee of voor besproeiing van gewassen in een moestuin. Het gebruik van het freatisch grondwater wordt daarom afgeraden om enig risico uit te sluiten. Indien het wenselijk is het grondwater te gebruiken wordt geadviseerd een nader grondwateronderzoek te laten uitvoeren;
• Geadviseerd wordt bij de nieuwbouw vrijkomende grond zoveel mogelijk op hetzelfde perceel te verwerken. Eventuele afvoer van grond en hergebruik elders dient te voldoen aan het Besluit bodemkwaliteit. De grond is niet geschikt voor onbeperkt hergebruik en kan niet zonder meer in het grondverkeer worden gebracht.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat er ten aanzien van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen zijn voor het beoogd gebruik van de locatie en de te verlenen omgevingsvergunning.

Omdat de bestaande bebouwing (woning, carport, ligboxenstal, jongveestal en wagenloods) wordt gesloopt, is door Kruse Groep een asbest inventarisatie type A (conform SC-540) uitgevoerd. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 4

Tijdens de inventarisatie zijn asbesthoudende materialen aangetroffen. Van de asbestverdachte materialen is één materiaalmonster genomen, die asbesthoudend blijkt te zijn. Er zijn tijdens de visuele inspectie geen astbesthoudende toepassingen aangetroffen waarvan wordt aanbevolen om die op korte termijn te saneren. Er bestaat geen vermoeden van de aanwezigheid van verborgen asbest. Er is geen noodzaak tot het uitvoeren van een asbestinventarisatie type B. Na verlening van de sloopvergunning kunnen de asbesthoudende materialen, overeenkomstig de in het rapport beschreven voorwaarden, worden gesaneerd door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf.

In beginsel heeft iedere (spoor)weg een geluidszone, maar dat geldt niet voor wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied en wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Daarnaast geldt een zonering rondom de zogenaamde grote lawaaimakers.

In hoofdstuk VI van de Wet geluidhinder (Wgh) is (in geval van zonering) de verplichting opgenomen tot het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van woningen (en daarmee gelijk te stellen geluidsgevoelige objecten) binnen de in artikel 74 genoemde onderzoekszone van een (spoor)weg of grote lawaaimaker.

Voor de Klokkendijk geldt een onderzoeksplicht indien nieuwe woningen binnen een afstand van 200 m worden gebouwd. Alle nieuw te bouwen woningen op landgoed Kamplanden vallen binnen deze zone. Recentelijk is echter een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de bouw van een rood voor roodwoning aan de Klokkendijk 17b. Deze woning is pal aan de Klokkendijk gebouwd en ligt op een afstand van ca 100 m van de bouwlocatie van het nieuwe landgoed. Aangezien de bouwlocatie van het landhuis en landgoedwoningen op veel grotere afstand van de Klokkendijk is gelegen, kan het akoestisch rapport voor de Klokkendijk 17b als referentie worden gebruikt.

Alcedo b.v. uit Holten heeft een onderzoek uitgevoerd naar de eventueel benodigde geluidwerende voorzieningen in de gevels van de nieuw te bouwen woning aan de Klokkendijk 17b in Notter (rapportnummer: 082332.PC1178, dd 24 juni 2008). Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 5. De geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woning wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het wegverkeer op de Klokkendijk. De maximaal toegestane snelheid ter plaatse is 60 km/uur. De hoogst toelaatbare geluidsbelasting op de gevel is 48 dB, de zogenaamde 'voorkeursgrenswaarde'.

Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid een hogere waarde vast te stellen. De maximale ontheffingswaarde in het buitenstedelijk gebied is 53 dB. De uitgangspunten voor de berekening van de geluidsbelasting zijn de verkeersgegevens met een doorrekening naar het jaar 2020. De afstand tussen de wegas en de gevel van de nieuw geprojecteerde woning is bepaald op 11 meter. De karakteristieke 'normale' geluidwering van de gevels van de nieuwe woning is voldoende om te kunnen voldoen aan het Bouwbesluit.

Uit de berekeningsresultaten overeenkomstig de Standaard Reken Methode 1 blijkt dat ten gevolge van het wegverkeerslawaai de gevelbelasting maximaal 46 dB bedraagt op een hoogte van 1,5 en 5 meter. De berekende geluidsbelasting is inclusief correctie van artikel 110g van de Wet geluidhinder. Dit is 5 dB bij wegen met een snelheid van minder dan 70 km/uur. De berekende geluidbelasting is gelijk aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de nieuw te bouwen woning is het daarom niet noodzakelijk een hogere geluidsgrenswaarde vast te stellen. Op grond van de Wet geluidhinder kan medewerking worden verleend aan de wijziging van het bestemmingsplan.

Het landhuis en de vier landgoedwoningen worden op minimaal 80 m van de Klokkendijk gerealiseerd. De geluidbelasting zal derhalve veel minder zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Er is daarom geen akoestisch onderzoek noodzakelijk voor de bebouwing op het nieuwe landgoed.

De Klokkendijk is een Erftoegangsweg B gelegen binnen de 60 km/uurzone van het gebied Notter/Zuna. Per woning wordt uitgegaan van 6 a 7 verkeersbewegingen per etmaal. Ten opzichte van het agrarisch bedrijf (gemiddeld 10 verkeersbewegingen per etmaal) zullen de verkeersbewegingen licht toenemen. Daarnaast wordt een natuureducatiecentrum op het perceel Klokkendijk 17 gerealiseerd. Afhankelijk van het aantal bezoekers, zal het aantal verkeersbewegingen toenemen. Gezien de beperkte grootte van het natuureducatiecentrum (130 m²) hoeft dit geen probleem te vormen voor de verkeersafwikkeling op de Klokkendijk.

Vanwege de extreme druk van het sluipverkeer is op de Klokkendijk een verbod ingesteld om gedurende de spitsuren van deze weg (tussen Rijssen en Nijverdal) gebruik te maken. Toekomstige bewoners hebben daarom een ontheffing nodig om gedurende de spitsuren gebruik te kunnen maken van de Klokkendijk.

Het parkeren heeft plaats op eigen terrein. Voor het wonen wordt uitgegaan van een parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor het natuureducatieterrein wordt een parkeerterrein op het perceel aangelegd. Hiervoor geldt een minimale parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.

Op 28 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In dit besluit zijn de normen voor de risico's als gevolg van risicovolle inrichtingen vastgelegd. De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Bevi regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht wordt genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. De wettelijke norm is een kans van eens per miljoen jaar. Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat tenminste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In of nabij het plangebied is geen sprake van inrichtingen als bedoeld in het Bevi dan wel andere risico's of gevaarbronnen. Ook zijn er geen routes gevaarlijke stoffen (over de weg, het spoor of het water) en buisleidingen in de nabije omgeving van de projectlocatie aanwezig. Nader onderzoek naar het aspect externe veiligheid is daarom niet aan de orde.

Bij besluitvorming is het van belang te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur Niet in betekenende mate (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Voor de periode tussen het in werking treden van de Wet luchtkwaliteit en het verlenen van derogatie door de EU is het begrip "niet in betekenende mate" gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. Na verlening van derogatie wordt de definitie van NIBM verschoven naar 3% van de grenswaarde. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Vooralsnog geldt voor woningbouwlocaties voor maximaal 500 woningen (in geval van 1 ontsluitingsweg) of 1.000 woningen (in geval van 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) dat geen beoordeling op luchtkwaliteit hoeft plaats te vinden.

Onderhavig initiatief behelst een zodanig kleinschalige ontwikkeling dat duidelijk is dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit brengt geen belemmeringen met zich mee.

Eelerwoude heeft voor het plangebied een quick-scan plus in het kader van de flora- en faunawet uitgevoerd. Hieronder worden kort de conclusies weergegeven. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 6.

Het plangebied ligt op circa 2 km van het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied (Sallandse Heuvelrug). Toetsing aan de Natuurbeschermingswet is niet van toepassing gezien de kleine ingreep die gaat plaatsvinden (er zijn geen significante gevolgen voor het Natura 2000 gebied). Verder ligt het plangebied in de EHS. Aangezien wordt gebouwd op een bestaand bouwblok wordt geen wezenlijk deel van de EHS afgenomen. Ook kent de EHS geen externe werking, waardoor een EHS-toets niet van toepassing is.

Het plangebied (bouwperceel) maakt deel uit van het leefgebied van een beperkt aantal beschermde algemene soorten. Er zijn vier veldbezoeken uitgevoerd. Tijdens deze bezoeken is geconstateerd dat het plangebied door vleermuizen wordt gebruikt als foerageergebied. Er zijn geen aanwijzingen gevonden die duiden op het daadwerkelijk aanwezig zijn van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied. Doordat in het herinrichtingsvoornemen geen bomen zullen worden gekapt en er geen significante toename van verlichting komt, zijn er voor vleermuizen geen nadelige effecten te verwachten.

Verder zijn er tijdens de veldbezoeken geen beschermde broedvogels vastgesteld binnen het plangebied. De waargenomen steenuil lijkt niet specifiek aan het plangebied gebonden te zijn. Verstorende werkzaamheden mogen alleen buiten het broed-/voortplantingsseizoen worden uitgevoerd. Wanneer de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd, is geen ontheffing noodzakelijk.

Op grond van het bovenstaande wordt geconstateerd dat flora en fauna geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van landgoed Kamplanden. Wel wordt geadviseerd inbouwkasten voor vleermuizen en vogels in de nieuw te bouwen woningen op te nemen en groenelementen met onder andere besdragende heesters aan te planten. Ten aanzien van verlichting wordt aanbevolen in de oprijlaan geen verlichting aan te brengen en eventuele verlichting elders op het perceel te voorzien van strooilicht beperkende armaturen.

Door Eelerwoude is een archeologische uiteenzetting opgesteld. Hieronder wordt een korte samenvatting weergegeven. Voor de inhoud van het rapport wordt verwezen naar Bijlage 7. Binnen het project Kamplanden vinden een tweetal ontwikkelingen plaats, die in het kader van archeologie moeten worden beoordeeld. Dit zijn de bouwwerkzaamheden ten behoeve van de landgoedwoningen en de natuurontwikkeling op het landgoed.

Voor het bepalen van de archeologische verwachting is gebruik gemaakt van de indicatieve archeologische waardenkaart (IKAW). Het huidige erf valt binnen de hoge verwachtingswaarde. In de jaren '64/'65 hebben in en om het erf veel graafwerkzaamheden plaatsgevonden. Deze graafwerkzaamheden hebben geleid tot een verlaging van het maaiveld. De voor die tijd aanwezige kleine kampen zijn afgegraven.

Volgens de Archeologische verwachtingskaart gemeente Wierden heeft het plangebied op de plek van de beoogde bebouwing een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Het plangebied voor natuurontwikkeling heeft grotendeels een lage/middelhoge archeologische verwachtingswaarde en een heel klein puntje een hoge verwachtingswaarde. Daarnaast wordt aangegeven dat op het bestaande bouwblok twee historische elementen aanwezig zijn (bebouwing circa 1832). Het gebied ten zuiden daarvan heeft de aanduiding beekdal, waar kans is op een bijzondere dataset. Ingevolge de beleidsnota Archeologie gemeente Wierden geldt in het buitengebied een onderzoeksplicht bij gebieden met een

• hoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 2500 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• middelhoge archeologische verwachting bij plangebieden groter dan 5000 m² en bij een verstoring dieper dan 50 cm.
• lage verwachting bij plangebieden groter dan 10 ha

Voor de bouw van het nieuwe landgoed vinden zeer weinig bodemverstorende activiteiten plaats. Alleen bij de sloop en verwijdering van kelders zal de bodem enigszins worden geroerd. Bij de bouw van de stal is het bodemprofiel reeds beschadigd. Ook ter plaatse van de oude boerderij zijn begin jaren negentig de restanten van de funderingen en kelders verwijderd. Enige verstoring die kan optreden is met het graven van de funderingen van de gebouwen op de locatie waar niet aangevuld wordt (het oude erf). De grond is hier al grotendeels verstoord door de schuren en het verstorend oppervlak is niet meer dan 2500 m² aangezien dit ruim gerekend de funderingsoppervlakte van de gebouwen is. Voor de overige gronden geldt dat deze opgehoogd zullen worden teneinde een hoog peil te kunnen realiseren, waardoor wateroverlast wordt voorkomen. Verstoring van onaangetaste bodemlagen worden dan ook niet verwacht.

Op basis van de IKAW kaart wordt geconcludeerd dat het gebied, waar de bouwvoor (teelgrond) waarschijnlijk wordt afgegraven (ca 40 cm), een lage archeologische verwachtingswaarde heeft. De verstoring blijft beperkt tot de bouwvoor (minder dan 50 cm), zodat verstoring van de onderliggende laag niet wordt verwacht.

Er wordt geconcludeerd dat de voorgenomen plannen geen negatieve of verstorende effecten hebben op het bodemprofiel. Nader onderzoek naar archeologische waarden wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

De archeologische onderbouwing is voorgelegd aan de provinciaal archeoloog. Deze concludeert dat het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. In de delen van het landgoed met een hoge verwachting wordt gesloopt en nieuwbouw gepleegd. Door de bouw- en sloopactiviteiten zullen eventueel aanwezige archeologische resten al verdwenen zijn. Voor de ontwikkeling van natuur worden delen opgehoogd en delen afgeplagd. Bij ophogen wordt geen grond geroerd en het afplaggen blijft binnen de vrijstellingsgrens van 50 cm. Mochten er tijdens het uitvoeren van de civiele werkzaamheden archeologische resten aangetroffen worden, geldt een meldingsplicht volgens de Monumentenwet 1988, art. 53, lid 1 en 2.

Op landgoed Kamplanden moet minimaal 6 ha nieuwe natuur worden gerealiseerd. Deze nieuwe natuur wordt overeenkomstig het natuurgebiedsplan en in nauw overleg met Landschap Overijssel aangelegd. De landschappelijke structuren en waarden zullen waar mogelijk worden versterkt (bijvoorbeeld aanzetten steilranden).

De bebouwing Klokkendijk 17 heeft geen monumentale status en is ook niet door het Oversticht aangewezen als karakteristiek pand (inventarisatie karakteristieke panden in het buitengebied).

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Vanwege de ligging van het plangebied in het Reggedal en de ontwikkelingen in het kader van de Reggevisie om het natuurlijk riviersysteem van de Regge te herstellen, is in een vroegtijdig stadium vooroverleg geweest met Waterschap Regge en Dinkel. Het Waterschap constateerde dat het plan in Wateraandachtsgebied ligt. Dat betekent dat gebieden die nu geschikt zijn voor berging van water (bij extreme gebeurtenissen) niet mogen worden opgehoogd. De bestaande boerderij staat op een hoge kop maar vlak daaromheen is laag gebied dat mogelijk kan inunderen. Het landhuis en de landgoedwoningen zijn op de hoge kop gepland. De bebouwing wordt op een plint gebouwd. Het te bebouwen erf binnen de plint wordt opgehoogd waar nodig. De huidige hoogste maaiveldhoogte op het terrein is daarbij het uitgangspunt. Het aanlegpeil van de nieuwbouw moet worden afgestemd op de maximale waterhoogtes van de nieuw ingerichte Regge. Bij het ontwerp is gekeken naar de grondwaterstanden. De ophoging van het bouwterrein is voornamelijk beïnvloed door het overstromingsrisico van de nieuwe Regge. De overstromingskaarten hebben hiervoor de basis gevormd. De locatie ligt niet in een waterbergingsgebied. De natuurontwikkeling langs de Regge is in elk geval afgestemd op het inrichtingsplan Regge en wordt in nauw overleg met het Waterschap en Landschap Overijssel aangelegd.

De gemeente heeft een watertoets uitgevoerd op de website www.dewatertoets.nl. Op basis van deze toets wordt de normale procedure gevolgd. Het plangebied raakt namelijk het waterlichaam de Regge en het primaire watergebied (zie het kaartje hieronder). De toename van het verharde oppervlak is circa 800 m². Het afvalwater en hemelwater wordt behandeld via een gescheiden stelsel, waarbij het hemelwater ten zuidoosten van de bebouwing wordt geïnfiltreerd. Het afvalwater wordt via de drukriolering afgevoerd. Het plan heeft geen permanente waterpeilverandering van 10 cm of meer tot gevolg. Verder ligt het plangebied niet in een grondwaterbeschermingsgebied.

Kaart watertoets

Met de ontwikkeling van landgoed Kamplanden worden enerzijds ingrepen gepleegd op het gebied van natuur en landschap (realisatie van minimaal 6 ha nieuwe natuur). Zo wordt met de realisatie van het landgoed gewerkt aan het actief verbeteren van de landschaps- en natuurwaarden. Doel is de kwaliteiten van de Regge, het Reggedal en de EHS te ontwikkelen en te optimaliseren. Daarnaast is het doel de recreatieve belevingsmogelijkheden te versterken en mede daardoor het recreatieve netwerk te vergroten. Ook ontstaat meer ruimte voor waterretentie.

Anderzijds mag als compensatie voor de groene ontwikkeling extra rood worden gerealiseerd in de vorm van 1 landhuis en 4 landgoedwoningen. Hieronder worden de uitgangspunten en inrichtingseisen beschreven.

Een van de voorwaarden uit het landgoederenbeleid is dat het nieuwe landgoed een maatschappelijke meerwaarde heeft. Op verschillende wijze wordt hier invulling aan gegeven:

• Ecologische meerwaarde: minimaal 6 ha cultuurgrond wordt omgezet naar natuur overeenkomstig de doelstellingen uit het natuurgebiedsplan. Hierdoor wordt de ecologische verbinding tussen het Notterveld en de Zunase heide (droog) en het Reggedal (nat) versterkt;
• Landschappelijke meerwaarde: singels worden hersteld en door het extensief agrarische beheer wordt een karakteristiek cultuurlandschap langs het Reggedal hersteld. Langs het Reggedal blijven de steilranden in het landschap zichtbaar en de beplanting dient de steilranden waar nodig te versterken. Het landschap zal als gevolg van fluctuerende waterstanden van de Regge een meer natuurlijk aanzicht krijgen. In het noordelijk deel worden gronden verschaald, zodat heide zich kan ontwikkelen;
• Recreatieve meerwaarde: 90% van het landgoed wordt opengesteld. De aan te leggen wandelpaden sluiten aan op het recreatieve netwerk in de omgeving (Marskramerpad en Overijssel Havezatepad). Verder wordt een natuureducatieruimte ontwikkeld;
• Milieuhygiënische meerwaarde: door beëindiging van de agrarische bedrijfsactiviteiten wordt de milieubelasting (verzuring, verdroging, vermesting) op de bestaande en nieuwe natuurterreinen in de EHS verminderd;
• Hydrologische meerwaarde: de ontwikkeling van het landgoed met nieuwe natuur sluit aan op de doelstellingen uit het project 'Natuurlijk Regge!'. Doordat de agrarische gronden worden omgezet naar natuur, kan een meer natuurlijk beeksysteem voor de Regge worden gerealiseerd.

Ten aanzien van de bebouwing gelden de volgende uitgangspunten:

• Eenheid en samenhang: de bebouwing moet eenheid en samenhang vertonen. De architectuur van de bebouwing dient familie van elkaar te zijn;

• Massaopbouw: twee bouwlagen met excentrisch zadeldak en oriëntatie op de Regge;
• Nokhoogte: het landhuis heeft een nokhoogte van 11 m en de landgoedwoningen maximaal 10 m. Het hoogteverschil versterkt de hiërarchie van het landhuis;
• Goothoogte: maximaal 3,5 m aan de binnenzijde en maximaal 6,5 m aan de buitenzijde;
• Maximum volume: het landhuis heeft een volume van 1000 m³ en de vier landgoedwoningen elk 750 m³;
• Bijgebouwen: om verrommeling van het erf te voorkomen, moeten de bijgebouwen geschakeerd of door middel van een corridor worden verbonden met de woning. De landgoedwoningen hebben een bijgebouw van maximaal 75 m² en het landhuis maximaal 100 m². Het natuureducatiecentrum, stalling en machineberging worden in één bijgebouw van maximaal 250 m² bij de entree van het bouwblok ondergebracht;
• Kleurstelling, materialen, vorm en detaillering: eigentijds, plint, oriëntatie, zadeldaken, (traditionele) natuurlijke materialen en kleuren;
• Plint: de bebouwing wordt op één gezamenlijke plint van 1 tot 1,5 m gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een plateau voor de cultuurlijke elementen en een harde grens naar het natuurlijke Reggedal;
• Oriëntatie: alle woningen zijn georiënteerd op de Regge door een hoge gevel aan deze zijde. Vanaf de Klokkendijk liggen de woningen verscholen tussen de bomen;
• Zichtlijnen.

Voor wat betreft het landschapsplan zijn de volgende uitgangspunten opgesteld:

• Realisatie van minimaal 6 ha nieuwe natuur;
• Gradiënten tussen het natte, lage Reggedal en kampenlandschap Notterveld benadrukken;
• Steilranden versterken;
• Natuurlijk aanzicht door ecologisch beheer;
• Beplanting dient deel uit te maken van het ensemble en compositie als geheel;
• Gebruik van inheems plantmateriaal.

Het beleidskader, de randvoorwaarden en uitgangspunten hebben geleid tot het volgende schetsontwerp voor landgoed Kamplanden.

Schetsontwerp landgoed Kamplanden

Toelichting schetsontwerp:

1. Reggedal: openheid met natte natuur 5. Regge: meanderend door het Reggedal

2. Notterveld: halfnatuurlijk grasland 6. Hemelwater: locatie voor infiltratie

3. Kampen: akkers 7. Watergang: vasthouden van water

4. Steilranden: zichtbaar, transparant, aangezet 8. Recreatie: wandelpaden

Het schetsontwerp is door de initiatiefnemer gepresenteerd aan een breed gezelschap (Waterschap Regge en Dinkel, 't Oversticht, Landschap Overijssel en gemeente). Voor het plan bestaat een breed draagvlak bij de partijen.

De bebouwing van het landgoed is gesitueerd op de overgang van Reggedal naar Notterveld en zal worden georiënteerd richting het Reggedal. De visie voor de bebouwing is gebaseerd op verschillende ruimtelijke aspecten: oriëntatie op het Reggedal (I Openheid, het landschap als panorama), de bebouwing en beplanting zorgt voor een eenheid (II Beslotenheid: eigengereid en privacy) en creëert tevens een binnenruimte (III Binnenruimte: gezamenlijke ruimte voor o.a. parkeren en hemelwaterberging). Door het bouwblok op een plint te leggen ontstaat eenheid in het aanzicht van het landgoed en wordt tevens een duidelijke grens tussen het natuurlijke Reggedal en het cultuurlijke deel van het landgoed aangebracht. Hieronder wordt een 3d-impressie gegeven van de bebouwing.

Referentiebeeld bebouwing landgoed Kamplanden

De visie voor landgoed Kamplanden sluit aan op de eisen van de EHS, de visie op een dynamische Regge en de landschappelijke kenmerken van de omgeving, zoals beschreven in het LOP. Zoals van het beplantingsplan op de volgende pagina is af te lezen, worden de volgende inrichtingsmaatregelen voorgesteld:

• ontwikkeling halfnatuurlijk grasland op noordelijk gelegen voormalige woeste gronden;
• halfnatuurlijk grasland in Reggedal;
• akkerlandbeheer langs de randen van de hooggelegen akkers;
• versterking van de steilranden.

Landschap Overijssel is beheerder van gronden in de nabije omgeving en is daarom geïnteresseerd in samenwerking met landgoed Kamplanden wat betreft extensief beheer van de gronden, met als doel het ontwikkelen van dynamische, ruige natuur. Met Landschap Overijssel wordt een beheersovereenkomst gesloten voor het beheer van het landgoed.

Om de duurzaamheid van het landgoed te garanderen moet een beheer- en onderhoudsplan worden opgesteld danwel een beheersovereenkomst worden gesloten.

In dit hoofdstuk worden de bij het bestemmingsplan behorende regels van een nadere toelichting voorzien. De regels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten:

1. 1. Inleidende regels
2. 2. Bestemmingsregels
3. 3. Algemene regels
4. 4. Overgangs- en slotregel

In Hoofdstuk 1 worden enkele in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze dient te worden gemeten. Voor wat betreft de berekening van de inhoudsmaat van woningen dient te worden opgemerkt dat kelders in principe niet worden meegerekend bij de berekening van de inhoud van een woning. Alleen wanneer sprake is van een ruimtelijke uitstraling, bijvoorbeeld bij een entree van een garage of ramen, dient de kelder wel meegenomen te worden bij de berekening van de inhoud.

In Hoofdstuk 2 worden specifieke regels gegeven voor de op de plankaart aangegeven bestemmingen en aanduidingen. De artikelen bestaan in elk geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. In beginsel is de bestemmingsomschrijving bepalend voor het gebruik (zowel in ruime als in enge zin) van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel.

Bij de opzet van de regels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, dat werkelijk noodzakelijk is. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn in het bestemmingsplan diverse flexibiliteitsregels opgenomen, zoals:

1. 1. afwijking van de bouw-/gebruiksregels;
2. 2. ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels);
3. 3. omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit: de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo. Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van ...'.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Deze flexibiliteitsregel maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven.

Ontwikkelingsregelingen (wijzigingsregels) maken een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Bij de onderhavige regeling is er voor gekozen om de uitvoeringsbevoegdheid - evenals de afwijkingsbevoegdheid - bij het College van Burgemeester en Wethouders te leggen.

In sommige bestemmingen zijn nadere eisen opgenomen. Met deze nadere eisen kan de gemeente de situering van gebouwen toetsen aan de omgeving.

Het systeem van omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is bij een aantal bestemmingen opgenomen, met name ter veiligstelling van bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden. Door middel van het opnemen van omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden bij een bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet op elke plaats, in elke omvang en op elk moment in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. De omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden biedt het gemeentebestuur de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Hierbij kan in het algemeen worden opgemerkt dat het rooien van houtgewas niet is opgenomen in de omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden, aangezien voor het rooien van houtgewas reeds een kapvergunning nodig is.

De Wet ruimtelijke ordening bevat een aantal procedureregels, die bij de aanvraag om een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden in acht genomen moeten worden. Een aspect bij de omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden is dat normale onderhoudswerkzaamheden te allen tijde zonder vergunning uitgevoerd moeten kunnen worden. Derhalve is bij de omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden aangegeven, dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk levert het echter nogal wat problemen op om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. Ondanks deze regel zullen in de praktijk problemen kunnen blijven bestaan. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te geraken. Incidentele ingrepen in bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen per definitie niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.

In de volgende paragraaf worden, voor zover nodig, de regels artikelsgewijs van een nadere toelichting voorzien.

Agrarisch met waarden - Landschap

De gronden met hoofdzakelijk agrarisch gebruik, die tevens landschappelijke waarden bezitten, zijn bestemd als Agrarisch met waarden - Landschap. Dit zijn gebieden met microreliëf (veelal in de vorm van steilranden) en macroreliëf en komen voor bij de essen in het gebied. Binnen deze bestemming dient het agrarisch gebruik mede afgestemd te worden op de aanwezige landschapswaarden. De aanwezige natuur- en landschapswaarden maken het agrarische hoofdgebruik echter niet onmogelijk, ze zijn zelfs mede afhankelijk van de instandhouding van dit gebruik, maar kunnen wel extra beperkingen aan het agrarisch gebruik opleggen. Bescherming van deze waarden wordt via een aantal gebruiksverboden en omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gewaarborgd.

Bos

Deze bestemming is toegekend aan de huidige bosgebieden in het plangebied. Het beleid is gericht op het behoud van de landschappelijke en natuurlijke waarden en is daarnaast gericht op houtproductie, landschappelijke en natuurlijke kwaliteit en recreatief medegebruik. De omgevingsvergunningen ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden zijn erop gericht de aanwezige waarden zoveel mogelijk te handhaven. Een aantal omgevingsvergunningen ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden voorkomt, dat voor het uitvoeren van diverse activiteiten de waarde van het gebied onevenredig zou kunnen worden aangetast. Een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden is niet vereist, indien de andere-werken of werkzaamheden worden uitgevoerd in het kader van een beheersplan, dan wel indien een vergunning ingevolge deze wet is vereist.

Natuur

De in het kader van de nieuwe landgoedontwikkeling verplichte te ontwikkelen natuurgebieden en de extra met subsidie te realiseren nieuwe natuur (gezamenlijk ca 13 ha) hebben de bestemming natuur gekregen. Het beleid is hier zoveel mogelijk gericht op behoud en herstel van natuurlijke en aardkundige waarden in combinatie met recreatief medegebruik. De omgevingsvergunningen ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden zijn erop gericht de aanwezige waarden zoveel mogelijk te handhaven. Een aantal omgevingsvergunningen ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden voorkomt, dat voor het uitvoeren van diverse activiteiten de waarde van het gebied onevenredig zou kunnen worden aangetast. Een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden is niet vereist, indien de andere-werken of werkzaamheden worden uitgevoerd in het kader van een beheersplan, dan wel indien een vergunning ingevolge deze wet is vereist.

Wonen

De vier op het landgoed te bouwen landgoedwoningen hebben de bestemming Wonen gekregen. Binnen de bestemming Wonen zijn twee bouwvlakken met bouwaanduiding 'twee-aaneen' opgenomen. Per bouwvlak mogen in totaal twee, middels aangebouwd bijbehorend bouwwerk, geschakelde woningen worden gerealiseerd. Deze bepaling is opgenomen om de beoogde eenheid en samenhang van de landgoedbebouwing te bewerkstelligen. Tevens wordt hierdoor het aantal bouwwerken beperkt, teneinde verrommeling van het erf tegen te gaan. De gezamenlijke oppervlakte van hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken bedraagt per woning niet meer dan 200 m².

Binnen de bestemming Wonen is verder een bouwvlak opgenomen met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorend bouwwerk'. Hier mag een gezamenlijk bijgebouw van maximaal 250 m² worden gebouwd ten behoeve van de machineberging (voor de onderhoudswerkzaamheden van het landgoed), eventuele stallingsruimte en natuureducatiecentrum.

Op de verbeelding zijn de bouwgrenzen vrij strak om de hoofd- en bijgebouwen gelegd. Reden hiervan is de bescherming van de beeldkwaliteit van het plan. Bovendien is de maximale bebouwing al benut en mag er verder toch niet meer worden gebouwd. Om dit gegeven te benadrukken is binnen de bestemming Wonen buiten de bouwvlakken de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding – bebouwing uitgesloten' opgenomen.

Wonen - Landhuis

Voor het landhuis is een aparte bestemming opgenomen. De gezamenlijke oppervlakte van hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken bedraagt voor het landhuis niet meer dan 250 m². Deze afwijkende maatvoering ten opzichte van de landgoedwoningen moet ervoor zorgen dat het landhuis als belangrijkste gebouw op het erf wordt aangemerkt. Qua ligging is het bouwvlak van het landhuis daarom in de zichtlijn van de toegangsweg geprojecteerd. Door hoofdgebouw en bijgebouw in één ontwerp te integreren, krijgt het bouwwerk ook meer massa. De kap hoeft niet bij de inhoud van de woning of oppervlak van het bijgebouw te worden meegerekend.

Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2

De dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2 gelden voor gronden met respectievelijk een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. De verwachtingswaarde met de beoogde planologische bescherming is vastgesteld in het gemeentelijk archeologisch beleid zoals beschreven in paragraaf 3.4. De gronden binnen beide dubbelbestemmingen zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) (basisbestemming), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van verwachte archeologische waarden, met de daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen.

Waarde - Landgoed

Om de onderlinge verbondenheid en de eenheid van het plangebied te benadrukken, heeft het plangebied in zijn geheel de waarde (dubbelbestemming) Landgoed gekregen. De in de planregels genoemde regels gelden naast de bestemmingen die de gronden reeds vanwege hun ligging/gebruik/verschijningsvorm is toegekend.

Algemene gebruiksregels

Voor de redactie van de gebruiksregel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving (in deze regels steeds lid 1 van het betreffende artikel) voldoende duidelijk is. Bij de meeste artikelen is aangegeven wat in ieder geval onder 'verboden gebruik' dient te worden verstaan. De in de verschillende artikelen genoemde, verboden gebruiksvormen zijn slechts afgeleide verbodsregels.

Sinds 1 juli 2008 heeft de Grondexploitatiewet als Afdeling 6.4 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening rechtskracht gekregen. Doel van de wet is te komen tot een verbetering van het stelsel van kostenverhaal en het kunnen stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. In de wet is opgenomen dat een gemeente de gemaakte kosten op een particuliere grondeigenaar moet verhalen in het geval deze eigenaar tot ontwikkeling van een bouwplan overgaat. Daarnaast kan de gemeente eisen stellen met betrekking tot de te ontwikkelen locatie, zoals kwaliteitseisen van het openbaar gebied of eisen met betrekking tot woningbouwcategorieën (particulier opdrachtgeverschap en sociale woningbouw).

De wet geeft in principe twee manieren voor gemeenten om de kosten te verhalen op grondeigenaren en locatie-eisen te stellen:

1. 1. Via een privaatrechtelijke overeenkomst met een grondeigenaar op vrijwillige basis. In deze overeenkomst kunnen beide partijen over mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken.
2. 2. Wanneer het niet lukt om er met de grondeigenaar via een privaatrechtelijke overeenkomst uit te komen, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. In het exploitatieplan legt de gemeente het verhalen van kosten bindend op aan de grondeigenaar.

Het exploitatieplan moet tegelijkertijd worden vastgesteld en bekendgemaakt met het bestemmingsplan. Als het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen via een privaatrechtelijke overeenkomst is geregeld, dan moet de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan expliciet het besluit nemen geen exploitatieplan vast te zullen stellen.

Bij de realisatie van dit bestemmingsplan is het kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen geregeld door middel van het sluiten van een overeenkomst met de betrokken grondeigena(a)r(en). Er wordt dan ook geen exploitatieplan vastgesteld. De economische uitvoerbaarheid van dit plan is hiermee gewaarborgd.

In de exploitatie-overeenkomst is het planschadeverhaal tevens afgedekt.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van omwonenden. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

De gemeente Wierden hanteert een strikt handhavingsbeleid. In dit beleid worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• geen stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijk traject zal gelijktijdig worden ingezet.

In de Inspraakverordening van de gemeente Wierden is aangegeven op welke wijze belanghebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van het gemeentelijk beleid - inclusief bestemmingsplannen - worden betrokken. Met toepassing van deze verordening zal, via het plaatsen van een advertentie in de Driehoek bekend worden gemaakt dat het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage ligt. In deze advertentie zal worden vermeld op welke wijze men nadere informatie kan verkrijgen en hoe men op het plan kan reageren. Daarnaast wordt een inloopavond georganiseerd, waar inwoners van het plangebied en andere belangstellenden informatie kunnen verkrijgen met betrekking tot het plan.

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties en functionarissen. Van plan tot plan wordt beoordeeld met wie dit overleg dient plaats te vinden. Daar er sprake is van een nieuwe invulling van het gebied, zal vooroverleg worden gevoerd met de provincie en andere overleginstanties. Vanwege de omvang van het plan en de belangen die worden geraakt, wordt vooroverleg gepleegd met de provincie Overijssel, Inspectie VROM, Waterschap Regge en Dinkel, Dienst Landelijk Gebied, Landinrichtingscommissie Rijssen, Landschap Overijssel, 't Oversticht, Stichting Natuur en Milieu Wierden en IVN-afdeling Rijssen-Enter.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 1 december 2011 voor een periode van 6 weken (derhalve tot en met 11 januari 2012) ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.