het bestemmingsplan 'Wierden-dorp, herziening Almelosestraat 44' van de gemeente Wierden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0189.BP2011000024-VA01met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de bebouwde oppervlakte van de gebouwen uitgedrukt in procenten van de totale oppervlakte van nader aangegeven gronden;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte ervan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

de plaats waar een persoon zijn feitelijke permanente woonstede heeft;

een gedeelte van een gebouw, dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw;

het oppervlak (of de hoogte daarvan) van het land of de bovenkant van het terrein dat een bouwwerk omgeeft;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

een bouwwerk, al dan niet aangebouwd aan een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een van boven afgesloten of afgedekte ruimte;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. het peil zoals door of namens burgemeester en wethouders is bepaald;

de woonruimte waar iemand werkelijk en duurzaam woont en ingeschreven staat op grond van de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de verbeelding van het bestemmingsplan Wierden-dorp, herziening Almelosestraat 44, bestaande uit de kaart met nummer NL.IMRO.0189.BP2011000024-VA01;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aangebouwde bijbehorende bouwwerken op de begane grond;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

voorgevelrooilijn als bedoeld in dit bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een instelling ten behoeve van wonen in combinatie met een zorgfunctie met bijbehorende maatschappelijke voorzieningen en waar bewoners hun hoofdverblijf hebben;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen in woongebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling' een zorginstelling;

met daarbijbehorende:

3. c. gebouwen;
4. d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
5. e. parkeervoorzieningen;
6. f. tuinen;
7. g. erven.

Op de voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing ten behoeve van:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de sociale veiligheid;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in Hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het (laten) gebruiken van gronden als paardenbak, tenzij dat uitdrukkelijk is toegestaan.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt niet verstaan:

1. a. het gebruiken of het laten gebruiken van gronden ten behoeve van kortstondige, incidentele evenementen, festiviteiten en manifestaties, indien en voor zover daardoor ingevolge een wettelijk voorschrift vergunning, ontheffing, afwijking of vrijstelling vereist is en deze is verleend, dan wel een melding is gedaan.
2. b. het aanleggen of het laten aanleggen van kabels en leidingen ten behoeve van de drinkwatervoorziening, de riolering, de waterhuishouding, de energievoorziening en de datacommunicatie, met uitzondering van:
   1. 1. hoogspanningsleidingen;
   2. 2. buisleidingen voor het transport van water, afvalwater of stoom met een doorsnede van 1 meter of meer en een lengte van 10 km of meer.

Voor het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. het voornemen ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 11.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld in 11.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 11.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Wierden-dorp, herziening Almelosestraat 44 van de gemeente Wierden.

Vastgesteld door de raad van de gemeente Wierden in de vergadering van ...

, voorzitter

, griffier

De eigenaren van het kantoorpand aan de Almelosestraat 44 in Wierden hebben een verzoek ingediend om medewerking aan de verbouwing en wijziging van gebruik van het betreffende pand ten behoeve van een woonzorgcomplex. De huidige gebruikers verlaten het pand namelijk in het voorjaar van 2012. Omdat de locatie als zichtlocatie aan de Rondweg minder aantrekkelijk is geworden vanwege de aanleg van de A35, in combinatie met de afnemende behoefte aan kantoorlocaties, kunnen de eigenaren geen nieuwe huurders vinden binnen de huidige bestemming (kantoor).

Het voorstel is om het pand te verbouwen en te vergroten met een vleugel aan de oostzijde. Het pand kan dan worden gebruikt voor zorgappartementen waarbij 24-uurs zorg (voor meer draagkrachtigen) wordt geboden. Men wil zich richten op de volgende doelgroep: alleenstaanden die om lichamelijke of geestelijke redenen niet meer zelfstandig kunnen wonen.

Burgemeester en wethouders hebben inmiddels aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan dit initiatief/ verzoek.

Het perceel Almelosestraat 44 is gelegen in het bestemmingsplan “Wierden-dorp” en heeft daarin de bestemming 'Kantoor'. De bestemming en de grootte van het bouwvlak dienen te worden gewijzigd om het bouwplan te kunnen realiseren.

Het bestemmingsplan "Wierden-dorp, herziening Almelosestraat 44" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0189.BP2011000024-VA01) en een renvooi;
• regels.

Op de verbeelding is de bestemming van het bewuste perceel aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch harde deel van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt aan de Almelosestraat 44 in het zuidoostelijke deel van de kern Wierden. Op afbeelding 1.1 is de situering van het plangebied weergegeven. In afbeelding 1.2 is nader ingezoomd op het plangebied. Hierop is te zien dat het bestaande gebouw uit enkele vleugels bestaat.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Wierden (bron: Kadaster)

Afbeelding 1.2 Globale afbakening plangebied aan de Almelosestraat 44 (bron: Kadaster)

Het planproces is op de volgende manieren vormgegeven:

• Landelijke website (www.ruimtelijkeplannen.nl): het bestemmingsplan zal tezijnertijd op de landelijke website gepubliceerd worden.
• Overlegpartners: vooroverleg met de provincie is niet noodzakelijk. Het voorliggend bestemmingsplan past binnen de gemaakte woningbouwafspraken met de provincie.
• Terinzagelegging: het ontwerp bestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen.

De toelichting van het bestemmingsplan “Wierden-dorp, herziening Almelosestraat 44” is na dit inleidende hoofdstuk als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: een beschrijving van de huidige en (wanneer relevant) gewenste situatie. De ontstaansgeschiedenis, ruimtelijke structuur en de aanwezige functies worden hier besproken;
• Hoofdstuk 3: een korte schets van het/de beleidskader(s) voor zover van toepassing;
• Hoofdstuk 4: Randvoorwaarden en onderzoek ten behoeve van de planuitvoering. Hier spelen milieuaspecten en waarden een rol;
• Hoofdstuk 5. De planbeschrijving. Hier staat de planologische afweging;
• Hoofdstuk 6. De toelichting op de regels. De gebruikte bestemmingen en aanduidingen worden hier toegelicht.
• Hoofdstuk 7. Uitvoering en handhaving. Hierbij wordt onder meer ingegaan op de grondexploitatie;
• Hoofdstuk 8. Hier staan de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak.

In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Dit hoofdstuk gaat zowel in op de ruimtelijk structuur als op de gewenste situatie in het plangebied.

De planlocatie maakt onderdeel uit van kantorenpark De Aa. In een parkachtige omgeving liggen in dit gebied 3 grotere kantoorpanden. Het kantorenpark is in de jaren '70 ontstaan na de aanleg van de Rondweg Wierden. Door de doortrekking van de A35 heeft de Rondweg haar functie als doorgaande weg verloren. De locatie is dan ook als zichtlocatie minder interessant geworden.

De locatie ligt direct ten oosten van de woonwijk De Aa/Grote Maat. Op onderstaande luchtfoto is het plangebied ten opzichte van de Rondweg (zuidzijde) en woonwijk (westzijde) aangegeven.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied en directe omgeving (bron: Google maps)

Het bestaande kantoorpand zal worden verbouwd tot zorginstelling met appartementen waar 24-uurszorg worden geboden. Om 24-uurszorg te kunnen leveren zijn 18-24 appartementen nodig. In het bouwplan is sprake van 19 appartementen, waarvan 8 in de bestaande bebouwing en 10 in de nieuw te bouwen vleugel. De appartementen krijgen een oppervlak van 35-50 m². In Hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op het (bouw)plan.

Het pand ligt in een parkachtige omgeving. Voor de doelgroep is het prettig om in een dergelijke omgeving te wonen.

Het onttrekken van een zelfstandige kantoorlocatie aan het totale kantorenbestand heeft geen gevolgen. Het bestaande aanbod kan de vraag prima aan. Op termijn komen er bovendien elders nog nieuwe kantoorlocaties bij. Ten behoeve van het 'kantoorprogramma' zoals afgesproken is met de provincie, dient geregistreerd te worden dat kantoorruimte op deze locatie verdwijnt, zodat elders kantoorruimte terug kan komen.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de plankaart en in de regels.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. Op 27 februari 2006 is de Nota Ruimte formeel in werking getreden. Het accent verschuift van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie. Ruimte voor ontwikkeling betekent ook dat het Rijk voor ruimtelijke waarden van nationaal belang waarborgen creëert om die te kunnen behouden en ontwikkelen.

De nationale belangen omvatten globaal genomen:

• Nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking en versterking van de kwaliteiten van het landschap;
• De ontwikkeling van de Randstad, de mainports en een aantal grote bouwlocaties;
• De bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën;
• Ruimtelijke garanties voor de nationale grondstoffen- en energieproductie.

De inwerkingtreding van de nieuwe Wro heeft ook gevolgen voor de doorwerking van het nationaal ruimtelijke beleid. Per 1 juli 2008 zijn pkb's, waaronder de Nota Ruimte, alleen nog bindend voor het rijk zelf en niet meer voor andere overheden.

In verband daarmee zijn de nationale ruimtelijke belangen opgenomen en uitgewerkt in de 'Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid'. Hierin wordt ook aangegeven op welke wijze het Rijk deze belangen wil verwezenlijken. Het resultaat is een duidelijk overzicht van de kaders die het Rijk stelt aan het handelen van medeoverheden. De Realisatieparagraaf is in juni 2008 door het kabinet vastgesteld en heeft de status van structuurvisie. De uitgangspunten uit de Realisatieparagraaf zijn overgenomen in de AMvB Ruimte.

Het voorliggende bestemmingsplan omvat een binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik geldt. De ruimtelijke ontwikkeling raakt geen nationale belangen.

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel 2009.

De Omgevingsvisie Overijssel 2009 betreft een integrale visie die het voorheen geldende Streekplan Overijssel 2000+, het Verkeer- en vervoerplan, het Waterhuishoudingsplan en het Milieubeleidsplan samen brengt in één document. Hiermee is de Omgevingsvisie het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie is op 1 juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2009 in werking getreden.

Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn:

• Duurzaamheid;
• Ruimtelijke kwaliteit.

De definitie van duurzaamheid luidt: “duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien”. Duurzaamheid vraagt om een transparante afweging van ecologische, economische en sociaal-culturele beleidsambities.

De definitie van ruimtelijke kwaliteit luidt: “het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is". Ruimtelijke kwaliteit is het resultaat (bedoeld en onbedoeld) van menselijk handelen en natuurlijke processen. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, ook vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij uitgangspunt.

De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door hantering van de zogenaamde ‘SER-ladder’; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; hierbij is afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma’s en bedrijfslocaties noodzakelijk;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

1. 1. generieke beleidskeuzes;
2. 2. ontwikkelperspectieven;
3. 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Indien het concrete initiatief, het wijzigen van de bestemming van een kantoorgebouw in een woonbestemming ten behoeve van een zorginstelling, wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Deze visie heeft voor de kern Wierden met name betrekking op de bedrijventerreinen Kluinveen, Violenhoek en Hogelucht. Op het kantorenpark De Aa wordt in de visie niet ingegaan.

Met de provincie zijn afspraken gemaakt over de aantallen te bouwen woningen in de gemeente Wierden voor de periode 2010-2015 en 2015-2020. Zorgwoningen tellen niet mee in de gemaakte woningbouwafspraken. Ouderen zijn wel als specifieke doelgroep aangewezen. Geconstateerd wordt dat de realisatie van een zorgcomplex past binnen het gemeentelijk woonbeleid.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid en milieuzonering.

De locatie ligt in het verwevingsgebied in het kader van het Reconstructieplan. In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen agrarische bedrijven. Op circa 245 meter ligt het agrarisch bouwperceel Zuidbroekweg 4. In het kader van de Wet geurhinder een veehouderij (Wgv) dient een minimale afstand van 50 m tussen een agrarisch bouwperceel en een geurgevoelig object in acht te worden genomen. Het woonzorgcomplex met appartementen is op grond van de Wgv een geurgevoelig object, dat een geurbelasting mag hebben tot de wettelijke norm van 14 odoureenheden. In deze situatie vormt het aspect geur gezien de afstand geen probleem.

Op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet heeft het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervangen. De aanleiding daartoe is de maatschappelijke discussie die ontstond als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden.

Met de Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen op grond van de richtlijnen, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor wat betreft de functie ‘wonen’ zijn locaties die niet meer dan respectievelijk 1500 (één ontsluitingsweg) of 3000 nieuwe woningen (twee ontsluitingswegen) omvatten aangemerkt als gevallen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het onderhavige project is, gelet op de beperkte omvang ervan, aan te merken als een project dat ‘niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging’. Toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten.

Geconcludeerd wordt dat Wet luchtkwaliteit en het Besluit NIBM geen belemmering vormt voor onderhavige ruimtelijke ontwikkeling.

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. Soortenbescherming komt voort uit de Flora- en faunawet.

Door Eelerwoude uit Goor heeft een quickscan flora en fauna plaatsgevonden. Het rapport is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder zijn de conclusies opgenomen.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van kracht geworden. Deze wet, een wijziging op de Monumentenwet 1988, regelt de omgang met het archeologisch erfgoed. Nieuw in de wet is dat gemeenten een archeologische zorgplicht krijgen en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Bureau Baac heeft voor het grondgebied van de gemeente Wierden een inventarisatie opgesteld van de archeologische verwachtingen. Het plangebied is getoetst aan archeologische verwachtingskaart. Een uitsnede van de kaart is opgenomen in afbeelding 4.2.

Afbeelding 4.2 Uitsnede archeologische verwachtingskaart (bron: gemeente Wierden)

Het plangebied ligt op grond van de archeologische verwachtingskaart in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde. In gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde in de bebouwde kom geldt een onderzoeksplicht voor gebieden groter dan 5 hectare. Het plangebied kent een aanzienlijk kleinere oppervlakte waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

In dit hoofdstuk staat het door de gemeente voorgestane ruimtelijk beleid centraal. De uitgangspunten voor dit beleid worden in de volgende paragraaf beschreven.

Het initiatief om een bestaand kantoorpand te bestemmen tot Wonen-Woongebouw met de aanduiding 'zorginstelling', is getoetst aan het rijks-, het provinciaal-, het regionaal- en het gemeentelijk beleid (zie Hoofdstuk 3). Gebleken is dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen de in Hoofdstuk 3 behandelde beleidskaders.

Uit Hoofdstuk 4 en de daarin behandelde onderzoeken is gebleken dat het plan voldoet aan de gestelde randvoorwaarden ten aanzien van milieu en overige waarden.

Het kantoor is gelegen tussen woonwijk De Aa/Grote Maat aan de oostzijde, de Rondweg aan de zuidzijde en een essenbosje aan de oostzijde. Het gebouw heeft momenteel een soort kruisvorm, het bestaat uit een aantal vleugels. Er is sprake van 1 bouwlaag met een kap. De bouwhoogte bedraagt maximaal 8 meter.

Afbeelding 5.1 Bestaande situatie in het plangebied (bron: Bing maps)

De bestaande ruimtes in het voormalige kantoorpand zullen worden verbouwd tot 8 (zorg)appartementen. In de nieuwe vleugel aan de oostzijde worden 11 appartementen gerealiseerd. De appartementen krijgen allen een oppervlak van circa 35-50 m². Van het bestaande pand zullen de gevels bovendien worden vernieuwd.

In onderstaande afbeelding is een plattegrond opgenomen van de toekomstige indeling van het pand. De rode contour geeft het uit te breiden gedeelte weer.

Afbeelding 5.2 Plattegrond bouwplan (bron: Weghorst Architectuur)

Volgens de ASVV is de parkeernorm voor verpleeg-/verzorgingstehuizen (gemiddeld) 0,6 parkeerplaats per woning. Voor 19 appartementen zijn daarom minimaal 12 parkeerplaatsen nodig. Ten opzichte van de voormalige kantoorfunctie (zonder baliefunctie), waar een parkeernorm van gemiddeld 1,5 parkeerplaats per 100 m² brutovloeroppervlak geldt, kan worden geconcludeerd dat de parkeerbehoefte ongeveer gelijk blijft. In de huidige situatie wordt gebruik gemaakt van het gemeentelijk parkeerterrein (39 parkeerplaatsen) tussen de panden Almelosestraat 42 en 44. Aangezien deze feitelijk alleen worden gebruikt door de de gebruikers van deze twee panden, kan worden geconcludeerd dat ter plaatse voldoende in de parkeerbehoefte wordt voorzien.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. Ook de Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is vanaf deze datum verplicht. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Met de SVBP2008 is in dit plan rekening gehouden, evenals met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. Op de verbeelding zijn soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De op de verbeelding of in de regels aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• I. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan:
• II. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• III. Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 4)

Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

• Algemene bouwregels (Artikel 5)

In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 6)

In dit artikel worden de gebruiksregels beschreven.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 7)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven.

• Algemene procedureregels (Artikel 8)

In dit artikel zijn de procedureregels voor een besluit tot het stellen van een nadere eis opgenomen.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de wijzigingsregels beschreven.

• Overige regels (Artikel 10)

Dit artikel omvat een bepaling omtrent de werking van de wettelijke regels waarnaar in het plan wordt verwezen.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Wonen - Woongebouw (artikel 3)

Voor de nieuwe functie is de bestemming 'Wonen-Woongebouw' opgenomen met de aanduiding 'zorginstelling'. Dit is gebaseerd op de systematiek van het moederplan 'Wierden-dorp'.

De gebouwen ten dienste van deze bestemming dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Voor de gebouwen is een maximale bouwhoogte op de verbeelding opgenomen.

Tenslotte is via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen de aanduiding 'zorginstelling' op de verbeelding te laten vervallen, voor het geval zich in de toekomst de situatie voordoet dat voor deze functie geen behoefte meer is.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een exploitatieovereenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Wierden. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling hiervan in een bestemmingsplan heeft weinig zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan de regels van het plan niet gehandhaafd (kunnen) worden. Daarom is het belangrijk al tijdens het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de opgestelde voorschriften. Hierbij is een aantal punten in het bijzonder van belang:

1. 1. Voldoende kenbaarheid van en draagvlak voor het bestemmingsplan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is om die reden wenselijk. Uiteraard zal niet iedereen zich kunnen vinden in elk onderdeel van het plan.

2. 2. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dat wil zeggen, dat het plan niet onnodig beperkend of inflexibel dient te zijn. De planregels dienen niet meer, maar ook niet minder te regelen dan noodzakelijk is.

3. 3. Actief handhavingsbeleid

Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle op de feitelijke situatie in het plangebied. Indien de regels worden overtreden moeten adequate maatregelen worden getroffen. Indien dit wordt nagelaten ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging en/of veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een geheel nieuwe bestemming. Qua bestemmingsvlak- en bouwvlakgrootte verandert er echter niets ten opzichte van de huidige situatie. De nieuwe functie, inclusief beoogde uitbreiding, past binnen het huidige bouwvlak.

Het bestemmingsplan wordt als ontwerpplan ter inzage gelegd. Er wordt geen mogelijkheid tot inspraak geboden omdat het een kleinschalig plan betreft.

Bij brief van 15 maart 2011 heeft de provincie Overijssel aangegeven voor welke categorieën plannen geen vooroverleg noodzakelijk is. Voor nieuwe ontwikkelingen in stedelijk gebied geldt dat deze plannen moeten passen binnen de geldende gebiedskenmerken en bijdragen aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.

Ten aanzien van woningbouwplannen, geldt dat geen vooroverleg nodig is als deze in lijn zijn met de tussen gemeente en provincie gemaakte en geldende prestatieafspraken Wonen. Zoals uit paragraaf 3.2 en 3.4.3blijkt, wordt aan deze voorwaarden voldaan en is geen vooroverleg noodzakelijk.

Bij brieven van 26 mei 2009 en 18 mei 2010 heeft de VROM-inspectie aangegeven dat geen vooroverleg nodig is als geen nationale belangen worden geraakt. Op basis van de realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid is de gemeente van mening dat dit bestemmingsplan geen rijksbelangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met de inspectie VROM.

Door middel van de watertoets is vooroverleg gevoerd met het Waterschap Regge en Dinkel. De procedure in het kader van deze watertoets is goed doorlopen. Het Waterschap heeft een positief advies afgegeven. Dit positieve wateradvies kan worden aangemerkt als vooroverlegreactie, zoals wettelijk is bepaald in artikel 3.1.1. Bro.