In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92 met identificatienummer NL.IMRO.0193.BP20010-0004 van de gemeente Zwolle;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding, indien het een vlak betreft;

één of meer gebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of andere bouwwerken;

1. a. indien het percentage een bestemmingsvlak betreft: de verhouding tussen de oppervlakte van het te bebouwen terreingedeelte en de totale oppervlakte van het bestemmingsvlak;
2. b. indien het percentage een perceel betreft: een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een perceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

dit percentage wordt slechts berekend over het gedeelte van het bestemmingsvlak of het perceel, waarbinnen de bouwwerken mogen worden gebouwd;

de ruimte in of direct bij de hoofdwoning, waar gasten voor een beperkte periode verblijven en het ontbijt wordt geserveerd;

het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten;

een bedrijf, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor beroep-aan-huis c.q. een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke; een daaraan vastgebouwde of er deel van uitmakende woning wordt niet meegeteld;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

de uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

de bouwlaag op de begane grond;

een straat of weg waar de doorgaande functie van het verkeer primair is en welke dient voor de ontsluiting van een gebied;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een industrieterrein, een spoorweg of een weg als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

ruimten binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon- of eetkamer worden gebruikt of voor een zodanig gebruik zijn bestemd, alsmede een keuken van een woning met een vloeroppervlakte van niet minder dan 11 m² en andere geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

een gebouw dat op een kavel door zijn ligging, constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

de woning, waar de hoofdbewoner van de woning woont en verblijft;

twee huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;

een gebouw, dat dient voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder is begrepen congres- en vergaderaccommodatie;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de onderkant niet boven peil is gelegen;

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

een geliberaliseerde woning voor middenhuur als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j, van het Besluit ruimtelijke ordening. Een middenhuurwoning heeft een minimale oppervlakte als bedoeld in artikel 4 van de Verordening middenhuur Zwolle 2022. Voor een middenhuurwoning geldt een minimale periode van instandhouding na ingebruikname als bedoeld in artikel 6 van de Verordening middenhuur Zwolle 2022;

onder geliberaliseerde woningen voor middenhuur -1 wordt verstaan een huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag als bedoeld in artikel 2, lid 1 sub a, van de Verordening middenhuur Zwolle 2022, waarvan de aanvangshuurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd;

voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, zoals gas-, water-, elektriciteits- en communicatievoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van de inzameling van afval;

het bewaren van goederen, materialen en stoffen zonder dat ter plaatse sprake is van productie, bewerking, verwerking, handel en/of activiteiten van administratieve aard;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw of bijbehorend bouwwerk zijnde;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd: het Normaal Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden;

onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

het beeld dat wordt opgeroepen door het samengaan van gebouwde elementen, beplantingselementen en onbebouwde ruimten;

een gedeelte van een gebouw in de vorm van een bouwlaag voorzien van een plat dak en/ of een kap en waarvan het straatgerichte voorgevelvlak een afstand van ten minste 1 m heeft ten opzichte van het daarmee corresponderende straatgerichte voorgevelvlak van de lager gelegen bouwlaag;

de naar de weg toegekeerde gevel;

de maximum waarde voor de geluidsbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, waarbij inwoning is toegestaan;

elke ruimte of als eenheid samengesteld aantal ruimten, welke geschikt en bestemd is voor bewoning, zoals eengezinshuizen, bejaardenwoningen, woningen voor 1 en/of 2 persoonshuishoudens en meergezinshuizen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen als bedoeld in 2.10;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of, bij het ontbreken van één of meerdere gevelvlakken, de buitenwerkse maar, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor wonen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, dan wel tussen het maaiveld bij het ontbreken van een begane grondvloer, de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren en/of, bij het ontbreken van één of meer gevelvlakken, de buitenwerkse maat, en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

de lengte van een gebouw, gemeten buitenwerks en loodrecht vanaf de naar de weg toegekeerde gevel;

de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de onderzijde van de begane grondvloer;

van enig punt van een bouwwerk tot de naar de weg toegekeerde gevel van dat gebouw. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen blijven plinten, pilasters, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, overstekende dakgoten en daken tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing;

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, stoeptreden, dorpels, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, antennes, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits:

1. a. de overschrijding van aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,5 m bedraagt;
2. b. een erker aan een naar de weg toegekeerde gevel van een woning niet breder is dan 3/5 deel van de betreffende gevel.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen, met daaraan ondergeschikt:

1. a. paden;

met de daarbij behorende:

2. b. overige bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend stedenbouwkundig beeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. een goede milieusituatie;
7. g. de bescherming van de groenstructuur;
8. h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. het gebruik van gronden als opslagplaats anders dan voor opslag ten behoeve van normaal tuinonderhoud;
3. c. het gebruik van gronden als stallingsplaats of standplaats van kampeermiddelen.

De voor 'Wonen - Meergezinshuis' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. meergezinshuizen waarvan 20% middenhuur - 1,
2. b. bijbehorende bouwwerken;

met daaraan ondergeschikt:

3. c. opritten, parkeervoorzieningen en paden;

met de daarbij behorende:

4. d. tuinen en erven;
5. e. overige bouwwerken.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

1. a. een samenhangend stedenbouwkundig beeld;
2. b. een goede woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de mogelijkheid om in voldoende mate te kunnen parkeren;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. een goede milieusituatie;
7. g. de bescherming van de groenstructuur;
8. h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak als zelfstandige woning;
2. b. het gebruik van het gebruik van meergezinshuizen voor minder dan 20% middenhuur - 1;
3. c. het gebruik van gebouwen voor een beroep-aan-huis;
4. d. het gebruik van bouwwerken en het bijbehorende erf voor de uitoefening van een bedrijf;
5. e. het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden ten behoeve van de uitoefening van een beroep hoe gering ook van omvang tenzij een afwijkend gebruik is toegestaan;
6. f. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting;
7. g. het gebruik van onbebouwde gronden als opslagplaats anders dan voor opslag ten behoeve van normaal tuinonderhoud;
8. h. het gebruik van onbebouwde gronden als stallingsplaats of standplaats van kampeermiddelen;
9. i. het gebruik van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken voor meer dan 24 woningen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij een omgevingsvergunning wordt afgeweken van het verbod als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Bij een omgevingsvergunning kan in dit plan of in een wijzigingsplan of uitwerkingsplan afgeweken worden van:

1. a. de bij recht in de regels gegeven aantallen, maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die aantallen, maten, afmetingen en percentages voor zover er geen specifieke afwijkingsmogelijkheid in deze regels van toepassing is;
2. b. de bestemmingsregels om toe te staan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geven;
3. c. de bestemmingsregels om toe te staan dat aanduidingsgrenzen, bouwgrenzen dan wel bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de bestemmingsregels ten aanzien van de maximum bouwhoogte van erf- of perceelafscheidingen om toe te staan dat de bouwhoogte wordt vergroot in het belang van het af te scheiden erf of het af te scheiden perceel;
5. e. de bestemmingsregels ten aanzien van de maximum bouwhoogte van overige bouwwerken als bedoeld in artikel 1.37 om toe te staan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken ten behoeve van kunstwerken en ten behoeve van zend-, ontvang- of sirenemasten wordt vergroot tot niet meer dan 40,00 m;
6. f. de bestemmingsregels ten aanzien van de maximum bouwhoogte van overige bouwwerken als bedoeld in artikel 1.37, niet genoemd onder d en e, om toe te staan dat de bouwhoogte van deze overige bouwwerken wordt vergroot tot niet meer dan 10,00 m;
7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximum bouwhoogte van gebouwen om toe te staan dat de bouwhoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen van bouwdelen die niet van ondergeschikte aard zijn, als, liftkokers, trappenhuizen, en lichtkappen, wordt vergroot, mits:
   1. 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 50 m² bedraagt;
   2. 2. de bouwhoogte niet meer dan 1,25 maal de maximum bouwhoogte van het betreffende gebouw bedraagt;
8. h. de bestemmingsregels ten behoeve van het innemen of hebben van een standplaats, tenzij:
   1. 1. de standplaats hetzij op zichzelf hetzij in verband met de omgeving niet voldoet aan eisen van redelijke welstand;
   2. 2. als gevolg van bijzondere omstandigheden in de gemeente of in een deel van de gemeente redelijkerwijs te verwachten is dat door het verlenen van de vergunning voor een standplaats voor het verkopen van goederen een redelijk verzorgingsniveau voor de consument ter plaatse in gevaar komt;
9. i. de bestemmingsregels, voor zover deze een woning toestaan, ten behoeve van bed & breakfast, mits:
   1. 1. degene die de bed & breakfastactiviteiten uitvoert, tevens de hoofdbewoner van de woning is of een lid van zijn gezin;
   2. 2. er voor de bed & breakfastactiviteiten niet meer dan 30% van de brutovloeroppervlakte van de woning met bijbehorende bouwwerken wordt gebruikt met een maximum oppervlakte van 75 m²;
   3. 3. er geen zelfstandige keuken in een door gasten gebruikte kamer of in een zelfstandig gastenverblijf aanwezig is.

De in artikel 6.2 genoemde afwijkingen kunnen slechts worden toegestaan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. a. het stedenbouwkundig beeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de verkeersveiligheid;
4. d. de parkeergelegenheid;
5. e. de sociale veiligheid;
6. f. de milieusituatie;
7. g. de groenstructuur;
8. h. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen - Meergezinshuis' wijzigen in die zin dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd, mits:

1. a. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde;
2. b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het stedenbouwkundig beeld;
   2. 2. de woonsituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de parkeergelegenheid;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de milieusituatie;
   7. 7. de groenstructuur;
   8. 8. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Op de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis is de volgende procedure van toepassing:

1. a. het ontwerp van een besluit met bijbehorende stukken wordt gedurende 2 weken ter inzage gelegd in het informatiecentrum in het stadskantoor van de gemeente Zwolle waarbij de stukken door eenieder kunnen worden geraadpleegd en voor eenieder digitaal kunnen worden opgevraagd;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van tevoren langs elektronische weg bekend in het Gemeenteblad dat tevens bereikbaar is via de website van de gemeente Zwolle en op www.overheid.nl;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid tot het naar voren brengen van zienswijzen;
4. d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij burgemeester en wethouders langs elektronische weg of schriftelijk hun zienswijzen naar voren brengen omtrent het ontwerp van het besluit.

1. a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik is verzekerd dat op eigen terrein, dat bij dat bouwwerk of terrein waarvoor vergunning wordt verleend hoort, wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor motorvoertuigen. Daarbij moet worden voldaan worden aan de parkeeropgave, zoals neergelegd in de 'Regeling Parkeernormen 2016'. Indien deze regeling wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.
2. b. De onder a bedoelde plaatsen voor het parkeren van motorvoertuigen moeten afmetingen hebben die afgestemd zijn op gangbare motorvoertuigen, zoals neergelegd in de 'Regeling Parkeernormen 2016'. Indien deze regeling wordt gewijzigd, moet rekening worden gehouden met deze wijziging.

Indien de bestemming van een bouwwerk of een terrein aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen moet, bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, zijn verzekerd dat op eigen terrein wordt voorzien in voldoende ruimte voor het laden en lossen.

Het plan wordt aangehaald als:

bestemmingsplanCeintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92'.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Zwolle in de vergadering

van .... nummer .....

P.H. Snijders, voorzitter, E. Meurs, griffier

Het pand aan de Dokter van Deenweg 84-92 in Zwolle is in onbruik geraakt. De nieuwe eigenaar wil het voormalige kantoorgebouw transformeren naar een woongebouw met in totaal 24 appartementen. Het beoogde gebruik is niet toegestaan in het huidige bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden.

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Ceintuurbaan in Zwolle, aan de Dokter van Deenweg 84. Op onderstaans kaartbeeld is het plangebied aangegeven door middel van een stippellijn. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Zwolle, sectie B, nummer 6383. Het perceel is circa 1.700 m² groot.

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone', vastgesteld door de gemeenteraad op 27 mei 2013. Het plangebied en de bebouwing in de directe omgeving zijn bestemd als 'gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn gebouwen toegestaan ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, kantoren, fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten inclusief reparatie, computerservice- en informatietechnologiebureaus, datacentra, natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk, maatschappij en geesteswetenschappelijk onderzoek. geluidsgevoelige functies zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Voor de bebouwing geldt dat deze wordt gerealiseerd binnen het bouwvlak en een maximale hoogte heeft van 19 m met een maximum bebouwingspercentage van het terrein van 55%.

Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen)
Op 10-10-2022 heeft de gemeenteraad van Zwolle het bestemmingsplan 'Ceintuurbaanzone, 2e partiële herziening (uitsluiten bijzondere woonvormen)' vastgesteld. Met deze herziening is binnen de bestemming 'Gemengd - 1' de mogelijkheid voor een bijzondere woonvorm komen te vervallen.

Parapluplannen

Voor het gehele plangebied geldt het parapluplan 'Zwolle, parapluplan parkeren'. In het parapluplan parkeren zijn regels opgenomen ten behoeve van parkeren. In paragraaf 2.5.2.5 wordt het plan getoetst aan het verkeersbeleid van de gemeente Zwolle. Vervolgens worden in paragraaf 3.3 de uitwerking en de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan beschreven.

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid uiteengezet dat van belang is bij de toetsing van het initiatief. Allereerst wordt beleid op rijksniveau belicht, daarna provinciaal beleid en gemeentelijk beleid.

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn acht voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Zwolle is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

1. 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
2. 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
3. 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
4. 4. het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

1. 1. De Omgevingsagenda.
   Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar de Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en de regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
2. 2. De NOVI-gebieden.
   Een NOVI-gebied is een instrument waarbij het Rijk en de regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

De grote opgaven voor Nederland op het terrein van onder meer de volkshuisvesting, de transitie van het landelijk gebied en de opwek van duurzame energie, worden nu door verschillende ministeries uitgewerkt in nationale programma's. De keuzes die daarin gemaakt worden, zullen in de provincies ruimtelijk gaan landen. De samenhang daarvan wordt door het Rijk bewaakt door middel van de programma's NOVEX en Mooi Nederland.

NOVEX

Het programma NOVEX geeft regie aan het leggen van de ruimtelijke puzzel in samenwerking met provincies, gemeenten en waterschappen. Het zorgt voor samenhang in het ruimtelijke beleid, verbindt de 22 nationale programma's en het versnelt de uitvoering door te sturen op heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken.

In het kader van het programma zijn het NOVI-gebied Regio Zwolle aangewezen als een van de NOVEX-gebieden.

Verstedelijkingsgebied Regio Zwolle

Belangrijk vraagstuk in dit gebied is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het 'klimaatadaptief verstedelijken'. Door haar ligging in de delta van de IJssel én de Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid.

Mooi Nederland

In het programma 'Mooi Nederland' staat ruimtelijke kwaliteit centraal. Het programma werkt aan een gedeeld beeld van de toekomst van ons land en regelt nieuwe concepten voor de inrichting van gebieden. In de regie op de ruimtelijke ordening staan drie perspectieven centraal:

1. 1. landbouw en natuur;
2. 2. netwerken voor energie en onze economie;
3. 3. leefbare steden en regio's.

'Mooi Nederland' schetst voor elk perspectief drie nog uit te werken concepten die op gebiedsniveau toepasbaar zijn. Daarbij wordt gedacht aan het tegengaan van 'verrommeling' door grootschalige bedrijfsvestigingen, samen met andere opgaven, mooi in het landschap op te laten gaan. Of de toepassing van 'groen' tegen hittestress en wateroverlast bij binnenstedelijke verdichting. Een ander concept in 'Mooi Nederland' is de teelt van 'biobased' bouwmaterialen zoals vezelgewassen. Het versterkt het landschap, het vermindert de CO2-uitstoot en verduurzaamt de woningbouw.

In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Daartoe wordt een aanpak in zes programma's uitgewerkt:

1. 1. woningbouw;
2. 2. een thuis voor iedereen (gericht op aandachtgroepen);
3. 3. betaalbaar wonen;
4. 4. leefbaarheid en veiligheid;
5. 5. verduurzaming gebouwde omgeving;
6. 6. wonen en zorg voor ouderen.

Programma Woningbouw

In het woningbouwprogramma wordt gefocust op een versterking van de regie en samenwerking om gezamenlijk de urgente maatschappelijke opgaven een plek te geven in dit land waar ruimte schaars is. Daar waar de verschillende opgaves kunnen knellen, bijvoorbeeld bij het bouwen in diepe polders, zullen we afwegingen maken om de belangen van zowel de huidige als de toekomstige generaties te beschermen. De uitvoering van dit programma richt zich op alle delen van ons land.

Voor een goede ruimtelijke regie en afstemming van genoemde opgaven, hebben Rijk en regio gezamenlijk verstedelijkingsstrategieën voor zeven regio's met de hoogste woningbouwopgave en verstedelijkingsdruk opgesteld. Binnen deze regio's zijn grootschalige integrale woningbouwgebieden geïdentificeerd waar intensieve betrokkenheid van het Rijk nodig wordt geacht. Tot en met 2030 kunnen in deze zeven regio's 600.000 woningen worden gerealiseerd. Tot 2040 gaat het om 900.000 woningen.

De cijfers kennen onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Daarom zijn in de prognoses drie varianten uitgewerkt. in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig.

Uit de prognoses blijkt dat voor de provincie Overijssel een behoefte is tot en met 2030 van 32.000 woningen. Uit de raming blijkt eveneens dat in 2031 een tekort is van 9.800 woningen.

Toetsing

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVEX, en de Nationale Woon- en Bouwagenda kan de conclusie worden getrokken dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met het beleid.

Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Bovendien zijn er inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt.

Of bij een bovengenoemde voorziening sprake is van een stedelijke ontwikkeling, hangt af van de omvang en de gebruiksmogelijkheden. In de uitspraak van 25 maart 2015: ECLI:NL:RVS:2015:953 is bepaald dat woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen als stedelijke ontwikkeling kunnen worden gezien, terwijl in de uitspraak van de Afdeling van 16 september 2015: ECLI:NBL:RVS:2015:2921 een plan van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling werd gezien vanwege de beperkte omvang.

Dit betekent dat er wel sprake is een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de Ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing.

Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen.

Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is.

Ten slotte moet worden gemotiveerd, indien de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming

Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende 10 jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

De gemeenten in West-Overijssel hebben de hoofdafspraak gemaakt dat iedere gemeente maximaal 100% van de eigen vraag naar woningen als harde plancapaciteit beschikbaar maakt. Dat is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de visie van provincie.

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte.

De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of te huren in onze regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten.

De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven, zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven.

Vanuit een gezamenlijke agenda willen partijen de kwaliteit van West-Overijssel versterken: een groene en bereikbare regio met sterke steden, vitale kernen en platteland en een koploperspositie als het gaat om duurzaamheid, circulariteit en klimaatbestendigheid.

Voor de komende 10 jaren wordt een sterke groei van de regio verwacht. Die verwachting is opgebouwd uit drie elementen:

1. 1. woningbehoefteprognoses tot 2030;
2. 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030; en
3. 3. een impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.

In de woonagenda worden vier woonstrategieën beschreven, welke de verschillen kenmerken tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Het gaat om:

• ‘ontspannen wonen’ in het landelijk gebied en kleine kernen;
• 'centraal wonen’ in kernen met een flinke omvang, een goed voorzieningenniveau;
• goede bereikbaarheid (OV/treinverbinding), met bovendien ruimte voor grootschalige woningtoevoeging, en;
• ‘stedelijk wonen’ in de steden Deventer en Zwolle.

Om het regionale woningbouwprogramma kracht bij te zetten, zijn regionale sleutelprojecten aangewezen. Deze sleutelprojecten hebben de volgende kenmerken:

• inbreiding (complexiteit);
• versnelling (start realisatie voor 2025);
• nabijheid van een mobiliteitsknooppunt.

Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Voor de gemeente Zwolle geldt dat er tot 2030 circa 12.700 aan totale plancapaciteit is.

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen, zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.

Toetsing

Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte.

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een (beperkte) bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 2.5 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Zwolle.

Het aantal van maximaal 24 woningen in dit bestemmingsplan maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor dit bestemmingsplan voldoende planologische ruimte bestaat.

Bestaand stedelijk gebied

De Ladder voor duurzame verstedelijking vraagt tevens naar een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied. Daarbij wordt verstaan onder bestaand stedelijk gebied het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie waar de woningen zijn voorzien, is bestaand stedelijk gebied.

De Omgevingsvisie Overijssel van 1 mei 2017 geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin staan onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. Op 13 november 2019 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2018/2019 vastgesteld en op 3 maart 2021 is de Actualisatie Omgevingsvisie en Omgevingsverordening 2019/2020 vastgesteld.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur.

Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is daarbij van belang, waarbij een vitaal en samenhangend stelsel van gebieden met een hoge natuur- en waterkwaliteit wordt ontwikkeld. Ook de ontwikkeling van een continu en beleefbaar watersysteem, het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen en het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken, zijn ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. Een zichtbaar en beleefbaar landschap en het behouden en waar mogelijk verbreden van het bestaande aanbod aan woon-, werk- en mixmilieus betreffen ruimtelijke kwaliteitsambities.

De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van 'noaberschap' de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal. Duurzame ontwikkeling van cultureel erfgoed (bijvoorbeeld herbestemmen/hergebruik monumenten en karakteristieke bebouwing) hoort hier bij. Het realiseren van sociale kwaliteit wordt gedaan door het actief betrekken van bewoners bij projecten en het bieden van ruimte aan initiatieven van onderop.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken, is de Omgevingsverordening Overijssel 2017. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zgn. 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones et cetera. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van 6 ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel)

Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte.

'Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000-40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000-14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor de autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor de autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.'

Tabel Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Inleiding

Ter voorbereiding op de komst van de Omgevingswet heeft de gemeente de omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' opgesteld.

De omgevingsvisie, die op 13 september 2021 door de raad is vastgesteld, beschrijft de koers voor de fysieke leefomgeving van de gemeente Zwolle vooral op de periode tot 2030. De visie helpt om de volgende stappen te zetten in de ontwikkeling van de gemeente waarin leefbaarheid, gezondheid, wonen, mobiliteit, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan.

Steeds meer Zwolle: ambities en kernopgaven

Aan de hand van de Zwolse Kernopgaven wordt de omgevingsvisie opgebouwd. 'De drager' van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van Zwolle. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk 'fundament', om op verder te bouwen. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten.

De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de volgende drie leidende ambities voor de verdere ontwikkeling:

1. 1. Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio;
2. 2. Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal;
3. 3. vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

Dit is terug te vertalen naar de volgende afbeelding.

Het ‘huis van Zwolle' (bron: gemeente Zwolle)

Ontwikkelingen en opgaven verbonden aan ambitie

De wereld om ons heen verandert voortdurend. Er zijn allerlei factoren die van invloed zijn hoe we de ruimte inrichten. Trends en ontwikkelingen op gebieden als leef-, klimaatbestendige, duurzame en werkgemeente, een gemeente waar we ons verplaatsen en Zwolle als onderdeel van Nederland en de regio geven inzicht voor de visie met een doorkijk naar de effecten ervan voor Zwolle.

Ruimtelijke koers

Basis

De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart.

Sturen op kwalitatieve ontwikkeling

Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie:

1. 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
2. 2. de kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
3. 3. afwentelen wordt voorkomen;
4. 4. de Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad;
5. 5. er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen.

Randvoorwaarden

Deze ontwikkeling vinden plaatsen binnen een aantal randvoorwaarden.

• Ruimte voor een leefbare stad
  Er is ruimte nodig om het woningtekort aan te pakken. Er is ook ruimte nodig voor een gezonde buitenruimte met veel groen. Er is ruimte nodig voor ondernemers. Ruimte is ook nodig om te wandelen, te fietsen, voor de bus, de trein en de auto.

• 1.000 woningen per jaar met een focus op stedelijk wonen
  Uitgangspunt is het toevoegen van stedelijke woonkwaliteit door te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad.
  Met 1.000 woningen per jaar tot 2030 wordt het woningtekort op alle fronten aangepakt met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Het woonprogramma bestaat voor 30% uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur. Grofweg landt 60% van de nieuwe woningen in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de suburbane woonmilieus, wat hoofdzakelijk bestaat uit grondgebonden woningen. In de ontwikkeling van de woningen wordt gestreefd naar nieuwe onderscheidende, stedelijke woonvormen en combinaties van wonen en werken.

• Mobiliteit en bereikbaarheid als belangrijke drager voor leefbaarheid
  Meervoudig ruimtegebruik en denken in drie dimensies is het vertrekpunt. Dat betekent enerzijds de hoogte opzoeken (hoogbouw en verdichting) anderzijds wordt ingezet op beter passende vormen van mobiliteit en bereikbaarheid met minder ruimtebeslag. Ten slotte wordt meer aandacht besteed aan de fietser en de voetganger en minder voorrang gegeven aan de automobilist.

• Aandacht voor de economie van stad, gemeente en regio
  De economie wordt versterkt, voornamelijk voor het cluster rond gezondheidszorg, voor ICT/e-commerce en de creatieve industrie. Er wordt ruimte gezien voor de groei van de logistieke sector. Innovatie en nieuwe bedrijvigheid wordt gestimuleerd waarbij gekeken wordt naar de koppeling met maatschappelijke thema’s.

De Zwolse strategische ontwikkelzones

Er is een drietal strategische ontwikkelzones met daarbinnen diverse gebieden die (deels) transformeren naar een andere functie:

1. 1. de binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad: de StadsKrans;
2. 2. de zone verbonden aan de stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer- en autoverbindingen: de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee;
3. 3. de schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad: de StadsRand.

Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de StadsRuit.

Raamwerken

Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen, wordt gewerkt aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. Dit door het vastleggen van de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle: raamwerken genoemd, het geraamte van Zwolle.

Het raamwerk laat de grote fysieke structuren zien die bepalend zijn voor de ontwikkeling op lange termijn. Een hoofdstructuur waarbinnen ontwikkelingen mogelijk zijn en benoemd de condities om Zwolle in de toekomst aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Het gaat om de volgende raamwerken: het fysiek kapitaal (landschap, cultuurhistorie en natuur), klimaatadaptatie, gezondheid, mobiliteit, circulariteit, de ondergrond en de buitenruimte.

Eén van de geformuleerde topambities is het behouden en beschermen van cultuurhistorie, biodiversiteit en landschap als belangrijke fysieke waarden. Er is inzichtelijk gemaakt waar die waarden aanwezig zijn. Daaruit volgen een achttal spelregels hoe hiermee om te gaan wanneer sprake is van ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving.

Gebiedsprofielen

De gebiedsprofielen beschrijven een integraal toekomstbeeld voor de gebieden. Er is aandacht voor het gewenste woonmilieu, de sociale en economische dynamiek, de ruimtelijke kwaliteit, de mate van functiemenging, het mobiliteitsbeleid, gezondheid, de mogelijkheden van vergroening en de verduurzaming van gebouwen en de buitenruimte.

Elk gebiedsprofiel is opgebouwd uit de volgende twee onderdelen:

• beschrijving van het gebied;
• de gewenste ontwikkelrichting met specifieke opgaven.

De bestaande kenmerken (fysiek en sociaal) en kwaliteiten van gebieden zijn het vertrekpunt voor ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De volgende gebiedsprofielen worden onderscheiden:

• het Zwolse centrumgebied;
• stedelijk gebied;
• levendige gebieden (winkelcentra, ontmoetingsplekken en evenementenlocaties);
• sub-urbaan gebied/groenstedelijk;
• dorpen in het buitengebied van Zwolle;
• werkgebieden en -locaties;
• stedelijk groen;
• agrarisch landschap;
• gemengd landelijk gebied en buurtschappen;
• natuurlandschap;
• vechtcorridor.

Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van de Werklocatie Oosterenk en Werklocatie Oosterenk Transitie.

Realisatiestrategie

Aan de slag met het grote aantal opgaven en uitdagingen kan alleen door samen op te trekken met de Zwolse samenleving, met andere overheden, ondernemers en investeerders. Ons vertrekpunt is, we doen het samen, waarbij de rol van de gemeente telkens maatwerk is en zijn we iedere keer duidelijk over onze rol.

Participatie is van groot belang om doelen en ambities in de leefomgeving te bereiken.

De opgaven worden met een gebiedsgerichte benadering aangepakt. Op die wijze kunnen opgaven worden gebundeld en meekoppelkansen worden benut.

Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. De Omgevingsvisie is het integrale beleidskader voor de eerste beoordeling van ruimtelijke initiatieven.

In dit hoofdstuk wordt de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied omschreven. Daarnaast wordt een beschrijving gegeven van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt aan de oostzijde van de Ceintuurbaan in Zwolle. Het plangebied maakt deel uit van de zogenaamde 'ceintuurbaanzone'. Deze ceintuurbaanzone is een gebied waar hoofdzakelijk kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijvigheid zijn gevestigd. De ruimtelijke opzet van dit gebied is ook als dusdanig ingericht; brede profielen met vijflaagse bebouwing op ruime percelen met parkeren op eigen terrein. Op volgend kaartbeeld is de ligging van het plangebied in de stad Zwolle weergegeven.

Op de volgende luchtfoto is het plangebied aangegeven door middel van een zwarte stippellijn. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Zwolle, sectie B, nummer 6383. Het perceel is circa 1.700 m² groot.

De huidige invulling van het plangebied bestaat uit het kantoorgebouw, met rondom het gebouw aan de noord-, oost- en westzijde parkeerplaatsen op maaiveld. Het gebied is grotendeels verhard, met langs de randen enkele groenvakken. Het parkeerterrein wordt ontsloten vanaf de zuidzijde. Voor voetgangers is het gebouw tevens vanaf de Dokter van Deenweg bereikbaar. De hoofdentree van het gebouw is gesitueerd aan de Dokter van Deenweg. Het gebouw bestaat in totaal uit vijf bebouwingslagen; een souterrain met daarboven vier lagen met een plat dak. Op onderstaande foto's is de huidige situatie weergegeven.

De huidige invulling van het plangebied gezien vanaf de Dokter van Deenweg.

De huidige invulling van het plangebied gezien vanaf de zuidzijde.

De voorziene ontwikkeling bestaat uit de transformatie van het bestaande kantoorgebouw naar een woongebouw met in totaal 24 appartementen van verschillende grootte en typologie. Daarnaast worden er rondom het gebouw parkeervoorzieningen gerealiseerd. Hieronder wordt de ontwikkeling beschreven en weergegeven.

Beschrijving ontwikkeling

Het casco van het gebouw blijft bestaan. Het gebouw wordt getransformeerd waarbij een gedeelte van de appartementen wordt opgesplitst over twee lagen. Deze appartementen krijgen inpandig een eigen trap. Het overige deel van de appartementen is over één laag verdeeld. Het bestaande stijgpunt met trappenhuis en lift blijft gehandhaafd terwijl de hoofdentree geheel vernieuwd wordt. De nieuwe hoofdentree wordt bereikbaar vanaf maaiveld en krijgt nu een hoogte van 1½ bouwlaag. Er wordt een extra lift met trap toegevoegd om de extra ½ bouwlaag te overbruggen. De bestaande verhoogde entree met trap vervalt.

In het souterrain komen privé bergingen voor de bewoners en opslag van afvalcontainers.

De bestaande bouwhoogte blijft na de transformatie gelijk. In de huidige situatie is op het dak van het gebouw een opbouw aanwezig ten behoeve van de liftschacht en techniek. De hoogte van deze opbouw zal bij de transformatie van het gebouw als hoogte van de gehele verdieping worden genomen. In deze 'nieuwe' woonlaag worden woningen met dakterras gerealiseerd. In het nieuwe dak zijn uitsparingen aanwezig op de plekken van de dakterrassen. Het nieuwe dak krijgt een overstek. Op het dak van het nieuwe gebouw worden zonnepanelen aangebracht.

Bij de transformatie van het gebouw worden de gevels gewijzigd. De onderste drie bouwlagen van de kopgevels worden voorzien van groene gevels, net als het stijgpunt van de lift over de gehele hoogte van het gebouw. De plint van de langsgevels worden antraciet gestuukt en de onderste drie lagen van de langsgevels worden voorzien van verticale houten sponningschroten. Ten behoeve van de gevelbeplanting wordt het hemelwater, dat op het dak van het gebouw valt, opgevangen in de directe nabijheid van het gebouw.

De bovenste twee lagen worden uitgevoerd in houten beplating. Aan de voor- en achterzijde van het gebouw worden om en om glazen balkons gerealiseerd, deze krijgen een plek tussen verticale gevelelementen die over de volledige hoogte van het gebouw worden gerealiseerd. De bestaande noodtrap blijft ongewijzigd maar de kooi wordt antraciet geschilderd.

Op de volgende afbeelding is de bestaande situatie weergegeven.

Op de volgende afbeelding is de impressie weergegeven na transformatie.

Op volgende afbeelding wordt een impressie van de materialisering aan de voorzijde weergegeven.

Op de volgende afbeelding wordt een impressie van de materialisering aan de achterzijde weergegeven.

Bij de ontwikkeling wordt de buitenruimte rondom het gebouw gewijzigd. Aan de voorzijde van het gebouw aan de Dokter van Deenweg wordt alle bestaande verharding verwijderd en een gemeenschappelijke tuin aangelegd, voorzien van diverse beplanting, een pad en de hoofdentree. Nabij de hoofdentree zijn fietsparkeerplekken voor bezoekers gesitueerd. Bewoners kunnen inpandig hun fiets stallen in de berging, gelegen in het souterrain. Aan de achter- en zijkant worden, gelijk aan de huidige situatie, parkeerplaatsen gerealiseerd.

Met de transformatie wordt het oppervlak van het gebouw enigszins vergroot. Dit komt door de nieuwe gevelbekleding en uitstekende ondergeschikte delen, zoals de entree en houten verticale stijlen. De hoogte van het nieuwe gebouw is gelijk met de huidige situatie en met de ontwikkeling wordt het plangebied sterk vergroend, zowel in de ruimte rondom het gebouw als de gevels.

In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologiebeleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties. Aan de verschillende waarden worden consequenties verbonden. Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden is in de volgende percentages uitgedrukt:

• 0% archeologisch leeg, geheel verstoord of reeds opgegraven;
• 10% archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen;
• 50% archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2. Voor de binnenstad betekent een 50% locatie meestal dat de eerste meter bodemarchief verdwenen is, maar dat de onderste lagen nog bewaard zijn gebleven;
• 90% archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg 100%;
• 100% archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is uiteraard 100%.

Het plangebied is aangeduid met een waarde van 10%. In gebieden met een archeologische waarde van 10% is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Het plangebied ligt aan de Dokter van Deenweg en wordt voor het verkeer ontsloten vanaf een lus vanaf de doorgaande weg. De lus is verkeersarm en is bedoeld als ontsluiting voor de aangelegen percelen. Het parkeren vindt in de huidige situatie op eigen terrein plaats.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming. Op provinciaal niveau heeft een uitwerking plaatsgevonden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN) beschermd.

Natuurbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de provinciale bescherming van het NNN en Weidevogelleefgebieden.

In relatie tot stikstof, zijn de potentiële effecten van onderhavig plan hoofdzakelijk het gevolg van verkeer en tijdelijke werkzaamheden in de aanlegfase. Vanwege de aard van de emissie hiervan (beperkt in hoeveelheid en laag bij de grond) wordt ingeschat dat een toename van de stikstofdepositie niet zal optreden op een afstand van meer dan 5 kilometer.

Gezien de ligging van het projectgebied en de afstand van 1,5 kilometer tot de dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden en de aard van de ontwikkeling kunnen negatieve effecten op deze gebieden op voorhand niet worden uitgesloten. Daarom is voor de beoogde ontwikkeling een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5 MemoStikstof Dokter van Deenweg.

Uit de stikstofberekening blijkt dat tijdens de gebruiksfase en aanlegfase op geen van de onderzochte gebieden een stikstofdepositie > 0 mol/ha/jaar plaatsvindt. Het aspect stikstofdepositie vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van het plan.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Het doel van de ontwikkeling is de transformatie van een kantoorgebouw naar een appartementengebouw. Het betreft hierbij een bouwkundige ingreep waarbij mogelijke negatieve effecten ontstaan op beschermde soorten. Daarom wordt voor het plan een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6.

Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat:

• op de onderzochte locatie is het voorkomen van middels de Wnb beschermde diersoorten niet aangetoond;
• gericht vervolgonderzoek volgens vleermuisprotocol is niet noodzakelijk;
• de voorgenomen plannen hebben geen invloed op het Natuurnetwerk Overijssel en Natura 2000-gebied en/of de gunstige staat van instandhouding van wettelijk beschermde plant- en diersoorten;
• het aanvragen van een ontheffing inzake de Wnb is niet noodzakelijk.

In de huidige situatie zijn binnen het plangebied geen woningen aanwezig. Op basis van het geldende bestemmingsplan, zie paragraaf 1.3, zijn geluidsgevoelige objecten niet toegestaan.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de milieuaspecten die van belang zijn bij het toekennen van bestemmingen. Tevens komt de ligging van kabels, leidingen en straalpaden aan bod.

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 24 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Uit de aanmeldingsnotitie (bijlage 2) blijkt dat, vanwege kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Op 17 juni 2021 heeft de gemeenteraad de Bodemkwaliteitskaart Zwolle 2021 vastgesteld. Dit betekent dat de actuele kwaliteit van de bodem is vastgelegd. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de bovenste halve meter en de bodem (tot 1,5 m) daaronder. Hiermee kan (in veel gevallen) voor het afvoeren van overtollige grond de kwaliteit worden aangetoond met de kaart, zonder dat een bodemonderzoek of partijkeuring nodig is. Op basis van deze interactieve kaart kan op perceelsniveau worden bepaald wat de bodemkwaliteit is.

Het plangebied is ook opgenomen in de bodemkwaliteitskaart. Hieruit blijkt dat de locatie niet verdacht is van asbest. De bodemfunctie is 'industrie' en de ontgravingsklasse van zowel boven- als ondergrond zijn landbouw/natuur. Uit de bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie voldoende is onderzocht en dus geen nader onderzoek nodig is.

De transformatie van kantoren naar wonen maakt geen gevoeliger bodemgebruik mogelijk een bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk. Op basis van de bodemkwaliteitskaart kan voor de openbare gronden worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit voldoet en dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de voorziene ontwikkeling. Indien werkzaamheden in de bodemplaatsvinden is mogelijk wel een bodemonderzoek noodzakelijk.

Rho Adviseurs heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeerslawaai. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3 Akoestisch onderzoek wegverkeer Dokter van Deenweg 84.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van Level day-evening-night (L_den) = 48 decibel (dB) wordt overschreden als gevolg van de Ceintuurbaan en de Dokter van Deenweg. De hoogste geluidsbelasting treedt op vanwege de Dokter van Deenweg als gevolg van de kortere afstand en het feit dat het een relatief drukke weg is.

De maximale grenswaarde van L_den = 63 dB wordt niet overschreden. Het herontwikkelen van het pand Dokter van Deenweg 84 naar wonen is daarmee mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder.

Er wordt niet voldaan aan de grenswaarde van 58 dB, zoals vastgelegd in de gemeentelijke Beleidsregel hogere waarden Wet geluidhinder. In dergelijke gevallen wordt getoetst of voldaan wordt aan de normen van de Wet geluidhinder. Bij de beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar mogelijkheden van een geluidsluwe gevel, aangepaste indeling van de woning (hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel), een balkon of tuin aan de geluidsluwe zijde van de woning, indien het balkon aan de voorzijde is gesitueerd wordt gekeken naar mogelijkheden om deze afsluitbaar te maken, waardoor akoestische compensatie wordt verkregen. Bezien wordt waarom in deze specifieke situatie niet voldaan kan worden aan het gebiedsgericht milieubeleid.

Vanwege de beperkte omvang van het plan zijn geluidsreducerende maatregelen (stiller asfalt e.o. afscherming) niet aan de orde. Stedenbouwkundig gezien is afscherming van de maatgevende weg (Dokter van Deenweg) niet mogelijk. Daarnaast gelden dat een alternatieve locatie of indeling niet goed mogelijk is, omdat het een bestaand pand is.

Er is sprake van transformatie van een kantoorpand naar wonen. De gemeente Zwolle heeft aangegeven dat er bij dergelijke transformaties moet worden voldaan aan een binnenwaarde van 33 dB, overeenkomend met de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit. Aangetoond moet worden dat de gevelgeluidswering voldoende is (of wordt verbeterd). Bij het berekenen van de benodigde geluidswering moet worden uitgegaan van de geluidsbelasting exclusief aftrek art. 110g Wgh. De maximaal benodigde karakteristieke geluidswering (GA;k) bedraagt derhalve GA;k = 63 dB - 33 dB = 30 dB(A).

Doorwerking in het plan

Zoals beschreven is de maximaal benodigde geluidswering GA;k = 63 dB - 33 dB = 30 dB(A). Om een binnenwaarde van 33 dB te garanderen, is voor de beoogde ontwikkeling een onderzoek naar geluidswering van de gevel uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 4 bij de toelichting. In dit onderzoek is de geluidsbelasting per appartement doorgerekend zodat inzichtelijk wordt dat er voldaan wordt aan de gewenste voorwaarden t.a.v. geluid en het Bouwbesluit.

Om te voldoen aan een binnenniveau van ten hoogste 33 dB dienen minimaal de volgende bouwkundige elementen toegepast te worden:

• dak: betonnen dak;
• gesloten gevels: stenen spouwmuur, massa van circa 400 kg/m²;
• houten kozijnen of kunststof dubbelwandige kozijnen;
• kierdichting: ren kunstrubber O-profiel met een indrukking van 3,5 mm. De profielen dienen in de hoeken aan elkaar gelast te zijn;
• beglazing (ramen en schuifdeuren):
  1. 1. beglazing met als opbouw 4 mm glas, 16 mm gasgevulde spouw en 10 mm glas (RA = 31,6 dB) of gelijkwaardig bij de verblijfsgebieden;
  2. 2. beglazing van type SGG Stadip Silence 44.2 Si (RA = 34 dB) of gelijkwaardig bij de volgende verblijfsruimten:

- appartement 2 - woonkamer: de beglazing in de voorgevel;
- appartement 12 - slaapkamer: alle beglazing;
- appartement 20 - woonkamer op derde verdieping: alle beglazing;
- appartement 24 - slaapkamer op de derde verdieping die zowel grenst aan de voor- als zijgevel: de beglazing in alleen de voorgevel.

Op basis van deze maatregelen wordt een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen de woningen gerealiseerd.

Voorwaardelijke verplichting

In de planregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting borgt dat het bouwen en/of gebruik van woningen (gevoelige object) alleen is toegestaan als door middel van een onderzoek kan worden aangetoond dat wordt voldaan aan een binnenwaarde van 33 dB, overeenkomend met de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit. Daarnaast borgt deze voorwaardelijke verplichting dat een geluidsgevoelig object ten minste één geluidsluwe gevel heeft of ten minste één gevel met geluidsluw te openen delen grenzend aan een geluidsgevoelige ruimte.

In het akoestisch onderzoek, zoals opgenomen in bijlage 4 en zoals hiervoor beschreven, zijn maatregelen opgenomen. Indien deze maatregelen worden overgenomen, wordt voldaan aan de voorwaardelijke verplichting.

Hogere grenswaarde

Uit de akoestische onderzoeken blijkt dat niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan worden voldaan, daarom moet voor dit bestemmingsplan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hiervoor wordt de hogere grenswaarde procedure doorlopen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Ingeval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Het plangebied is in de huidige situatie bestemd als 'gemengd'. In de directe omgeving komen verschillende functies voor. Daarom kan de omgeving als gemengd gebied worden aangemerkt. Er is weinig tot geen bedrijvigheid in de directe nabijheid van het plangebied en het plan zelf maakt geen activiteiten mogelijk die milieuhinder veroorzaken. De wijzing van kantoorgebouw naar woongebouw vormt geen belemmering voor omliggende functies. De omliggende functies vormen ook geen belemmering voor de ontwikkeling zelf. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorziene ontwikkeling.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (nibm) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 24 appartementen mogelijk gemaakt. Hiermee blijft het aantal woningen ruim onder de gestelde grens waarbinnen het voornemen vrijgesteld blijft van toetsing. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven.

Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool. Uit de gegevens blijkt dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2020; gemiddeld 17,3 µg/m³ voor NO_2, 17,0 µg/m³ voor PM₁₀ en 9,3 µg/m³ voor PM_2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM₁₀ bedroeg 6 dagen.

Hieruit blijkt dat ter plaatse van de maatgevende weg (Ceintuurbaan en Dokter Spanjaardweg) ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het projectgebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn daarmee uitgesloten.

Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, lpg en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn voor risicovolle inrichtingen vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt het toetsingskader gevormd door de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, de Nota Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes (2015) moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd.

Uit de risicokaart blijkt dat in de directe omgeving van het pand geen risicobronnen/inrichtingen aanwezig zijn. Er vindt bovendien geen transport van gevaarlijke stoffen plaats over nabij gelegen wegen. Buisleidingen liggen op voldoende afstand.

Over rijksweg A28 vindt ook transport van gevaarlijke stoffen plaatst. Voor deze route geldt voor het plaatsgebonden risico een zone van 13 m. Voor het groepsrisico geldt een invloedsgebied van 0 m. Wel dient rekening gehouden te worden met plasbranden. Het plangebied ligt op circa 1.900 m ten opzichte van de A28. Het plangebied ligt daarmee op ruime afstand en buiten de risicocontouren. Verder komen er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen voor en vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats.

De locatie ligt ook niet binnen het invloedsgebied voor transport van gevaarlijke stoffen over spoorwegen. Het invloedsgebied van deze route ligt voor het plaatsgebonden risico op 1 m. Voor het groepsrisico 10^-8, geldt een zone van 142 m. Het plangebied ligt op circa 900 m afstand, voor deze transportroute zijn de afstanden die opgenomen zijn in de volgende twee tabellen van belang.

Scenario giftige wolk bij spoorvervoer ammoniak

Door een incident op het spoor met een ketelwagon met ammoniak kan een giftige wolk ontstaan. De kans op een giftige wolk als gevolg van een incident met een ketelwagon met ammoniak op het spoor is klein (2 tot 6 x 10-8 per wagenkilometer per jaar). Onderstaande tabellen geeft voor dit scenario de effectafstand en de interventiewaarde weer.

Tabel: Effectenafstanden en Interventiewaarden (bron: veiligheidsregio IJsselland)

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied van Zwolle, op een afstand van minimaal 900 m. Het plangebied ligt dus ruim buiten de effecten afstand van de 3^e ring. De alarmeringsgrenswaarde bedraagt voor LBW en AGW minimaal een 1 uur. Verder komen er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichten voor en of vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

Het Nieuwe Normaal in de gemeente Zwolle is dat plannen klimaatadaptief zijn. In de Zwolse adaptatiestrategie (ZAS) is een analyse gemaakt van de kwetsbaarheid van de stad Zwolle voor klimaatverandering: wateroverlast door hoosbuien, hittestress, droogte en overstroming uit het primaire systeem (IJssel en Zwarte Water/Vecht) en regionale systeem (Sallandse Weteringen/Stadsgrachten).

De gemeente Zwolle heeft een analyse opgesteld, zie bijlage 7. In deze analyse zijn de kwetsbaarheden van de wijk Oosterenk voor klimaatverandering aangegeven en wordt geadviseerd hoe daar mee om te gaan. Daarbij gaat het om wateroverlast door neerslag, hitte, droogte en de gevolgen van overstroming.

Klimaatadaptatie

Zoals beschreven in paragraaf 3.1.2, worden gevels van het gebouw gewijzigd. De onderste drie bouwlagen van de kopgevels worden voorzien van groene gevels. Ten behoeve van de gevelbeplanting wordt het hemelwater dat op het dak van het gebouw valt, opgevangen in de directe nabijheid van het gebouw. Aan de voorzijde van het gebouw, aan de Dokter van Deenweg, wordt alle bestaande verharding verwijderd en een gemeenschappelijke tuin aangelegd. Deze maatregelen hebben een positief effect voor de aspecten water adaptatie en hittestress.

Energietransitie

In de huidige situatie is het kantoorgebouw aangesloten op het gas. In het kader van de energietransitie worden alle 24 appartementen niet aangesloten op het gas. Om dit mogelijk te maken worden op het dak zonnepanelen aangebracht. Ook wordt het gebouw voorzien van een warmtepomp. Onder het dak wordt een waterbuffertank gerealiseerd. In dit buffervat wordt in de eerste plaats energie opgeslagen die door thermische zonnepanelen en de warmtepomp wordt aangeleverd. De overtollige warmte blijft in het buffervat bewaard tot die nodig is.

Circulariteit

Met onderhavig plan sluit aan op de ambitie om circulair te bouwen. Met dit plan wordt een bestaand kantoorgebouw getransformeerd in een woongebouw. Deze transformatie/herbestemming zorgt ervoor dat een leegstaand gebouw een nieuwe functie krijgt en het voorkomt ook de onnodige sloop van een gebouw en productie van bouwafval.

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Wel is er een straalpad aanwezig ter hoogte van het plangebied. Door de hoogteligging leveren deze straalpaden geen beperkingen op voor het plan. Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92 zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Ceintuurbaanzone, Dokter van Deenweg 84 - 92.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Gevolgd door de volgende bijlagen:

• geen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

• Artikel 1 Begrippen;
• Artikel 2 Wijze van meten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen

Het gehele plangebied is bestemd met een enkelbestemming. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen. De bij deze enkelbestemming behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

1. 1. bestemmingsomschrijving;
2. 2. bouwregels;
3. 3. nadere eisen;
4. 4. afwijken van de bouwregels;
5. 5. specifieke gebruiksregels;
6. 6. afwijken van de gebruiksregels;
7. 7. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
8. 8. wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

1. 1. Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

2. 2. Bouwregels

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruikgemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

3. 3. Nadere eisen

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in Hoofdstuk3 Algemene regelsArtikel 8 Algemene procedureregels.

4. 4. Afwijken van de bouwregels

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

5. 5. Specifieke gebruiksregels

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

6. 6. Afwijken van de gebruiksregels

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro.

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

7. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingsregel opgenomen.

Dit betekent dat in die gevallen dat er gebouwd wordt, er niet ook nog een vergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, tenzij de (bouw)aanvraag ook ziet op het uitvoeren van werken (bijvoorbeeld het inrichten van een terrein met parkeerplaatsen).

8. 8. Wijzigingsbevoegdheid

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

• Artikel 5 Anti-dubbeltelregel;
• Artikel 6 Algemene afwijkingsregels;
• Artikel 7 Algemene wijzigingsregels;
• Artikel 8 Algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

Hierna wordt - voor zover nog nodig - een toelichting op een aantal artikelen van de bestemmingsregels gegeven.

Artikel 3 Tuin

Een gedeelte van het perceel is bestemd als 'Tuin'. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en carports bij recht worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen - Meergezinshuis

Deze bestemming is bedoeld voor meergezinshuizen. Dit zijn flats en andere gebouwen met meerdere naast en/of boven elkaar gelegen woningen, welke in tegenstelling tot het eengezinshuis qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kunnen worden. De definitie van eengezinshuis en meergezinshuis is opgenomen in de begrippen.

Uitgangspunten

• Alle meergezinshuizen in het plangebied worden als zodanig bestemd.
• Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.

Beroep-aan-huis

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan-huis-verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan-huis-verbonden beroep, zoals in de gemeente Zwolle bij deze bestemming gebruikelijk is. De beperking van het ruimtebeslag van de woning tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen is een definitie opgenomen over wat onder een aan-huis-verbonden beroep moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep. De definitie van beroep-aan-huis is gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinitie. Indien er personeel in dienst wordt genomen, kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Bijgebouwenregeling

De regels voor bijbehorende bouwwerken wijken af van de regeling voor de eengezinshuizen. Buiten het hoofdgebouw zijn geen bijgebouwen ten behoeve van de appartementen toegestaan, eventuele bergingen moeten inpandig worden gerealiseerd.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van de 'Regeling Parkeernormen 2016'.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemming 'Wonen - Meergezinshuis' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 8 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

Artikel 10 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 11 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

In dit bestemmingsplan zijn er geen bijlagen bij de regels.

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 21.

Inleiding

Indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, (hierna 'een aangewezen bouwplan'), in combinatie met een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectuitvoeringsbesluit of omgevingsvergunning is de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Grondexploitatiewet) van toepassing. Dit houdt in dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst de kosten in de grondexploitatie anderszins verzekerd zijn en, indien noodzakelijk, er afspraken zijn gemaakt over een tijdvak, fasering en locatie-eisen.

Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor er geen verplichting bestaat tot vaststelling van een exploitatieplan en de economische uitvoerbaarheid van het project verzekerd is.

In deze paragraaf wordt uitgelegd hoe het initiatief is gecommuniceerd met de buurt en wijkvereniging en wat de resultaten zijn van het vooroverleg met de vooroverlegpartners. Hiermee wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid toegelicht.

Voor onderhavige bestemmingsplan zijn belanghebbenden door middel van een brief geïnformeerd. Daarna is er met verschillende partijen (telefonisch) overleg geweest. Deze gesprekken zijn samengevat, deze samenvatting is opgenomen in bijlage 8 van deze toelichting.

Het bestemmingsplan is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar 4 instanties verzonden met het verzoek om binnen vier weken schriftelijk te reageren. Het plan is toegezonden naar de volgende instanties:

1. 1. provincie Overijssel;
2. 2. Waterschap Drents Overijsselse Delta;
3. 3. Veiligheidsregio IJsselland;
4. 4. ondernemersvereniging OVB.

Hieronder zijn de ontvangen vooroverlegreacties opgenomen met hierop de reactie van de gemeente.

Provincie Overijssel

Het ontwerpplan past in het provinciaal ruimtelijk beleid, er zijn geen bezwaren.

Reactie gemeente

Van deze reactie wordt met instemming kennisgenomen.

Waterschap Drents Overijsselse Delta

Er wordt een parkeerkelder gebouwd en hierin komt een pompinstallatie. Onduidelijk is waar deze installatie op afwatert. Ten behoeve van de permanente situatie van de pompinstallatie in de kelder wordt verzocht aan te geven waar het vrijkomende water heen gaat en wat de impact is op de omgeving.

Verder zal bij de aanleg van de kelder ook bronbemaling nodig zijn om de bouwput droog te krijgen. Ook hiervoor zal goed bekeken moeten worden waar het vrijkomende grondwater heen moet tijdens de bouw.

Voor de realisatiefase van het plan is het aandachtspunt voor bemaling en vergunningplicht/meldingsplicht voor tijdelijke werkzaamheden van toepassing.

Reactie gemeente

In een eerder plan was er sprake van een parkeerkelder. In het huidige ontwerp is deze parkeerkelder niet meer aanwezig. Bovenstaande aanvulling van het waterschap is dus niet meer van toepassing op het plan.

Veiligheidsregio IJsselland

1. a. In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele risicobronnen aanwezig waarbij bij een incident toxische stoffen vrijkomen. Daarbij ontstaat een toxische wolk die over het plangebied trekt. De aanwezigen in het plangebied krijgen dan het advies om naar binnen te gaan, ramen en deuren te sluiten en de ventilatie af te sluiten. Mechanisch afsluitbare ventilatie helpt zo om veilig te kunnen schuilen.
2. b. Bij een incident bij een van de risicobronnen krijgen de bewoners het advies om binnen te schuilen. Daarbij is het belangrijk dat ze weten wat ze zelf kunnen doen. Het helpt daarbij als de bewoners al eerder zijn geïnformeerd over de risico's vanuit de omgeving en wat zij bij een incident zelf kunnen doen. Daarom wordt geadviseerd om de toekomstige bewoners hierover voor te (laten) lichten.

Reactie gemeente

1. a. Het bouwplan voorziet in een mechanisch ventilatiesysteem, die door de bewoners kan worden afgesloten van elektriciteit (afhankelijk van uitvoering door installateur met een schakelaar of door de stekker uit het stopcontact te trekken).
2. b. De opmerking wordt meegegeven aan de initiatiefnemer zodat deze de toekomstige bewoners kan informeren.