Aan de Sperwerstraat 2-4 in de wijk Monnikenhuizen, in het noordoosten van Arnhem, bevindt zich een voormalig bedrijfspand. Het perceel is in gebruik geweest als garagebedrijf in combinatie met wonen aan de voorzijde van het perceel. Het voornemen is de bestaande bebouwing ter plaatse te slopen en de locatie te herontwikkelen met woningbouw waarbij een appartementengebouw met negentien appartementen wordt gerealiseerd. De doelgroep is een mix van sociale-, midden- en dure huur.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek", aangezien de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de te realiseren appartementen ontbreken. Een herziening van het bestemmingsplan is benodigd om het voornemen mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een 'goede ruimtelijke ordening'.

Waarom een 'Chw' plan?

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft onze gemeente aangewezen als experiment 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte' onder artikel 7g van het 'Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet'. In een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kunnen meer regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. In het bestemmingsplan 'Chw Sperwerstraat 2-4' maken we gebruik van de mogelijkheden van de crisis en herstelwet door regels op te nemen in het kader van natuurinclusief bouwen.

Het plangebied bestaat uit het bedrijfsperceel Sperwerstraat 2-4. In afbeelding 1.1 is de situering van het plangebied indicatief ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Opgemerkt wordt dat de begrenzing van het plangebied indicatief van aard is. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2012. De SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Erfgoedwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek", dat op 27 oktober 2005 door de gemeenteraad van Arnhem is vastgesteld. Daarnaast ligt het plangebied ook in de bestemmingsplannen "Facetplan parkeren" en "Facetplan woningsplitsing en verkamering". Deze facetplannen voorzien in een juridisch-planologische doorvertaling van het gemeentelijke parkeerbeleid en het gemeentelijke beleid ten aanzien van woningsplitsing en verkamering. Relevante regels uit deze facetplannen worden in voorliggend bestemmingsplan overgenomen, maar verder is met name het bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek" relevant. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek" opgenomen. Het plangebied is indicatief met rode lijn weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek" (Bron: ruimtelijke plannen)

Op basis van het bestemmingsplan "Monnikenhuizen - Klarenbeek" is het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden -1' met aan de voorzijde van het gebouw de aanduiding 'wonen'. Aan de voorzijde is een maximum bouwhoogte van 7 meter opgenomen. Aan de achterzijde van het gebouw een maximum bouwhoogte van 5 meter.

De voor 'Bedrijfsdoeleinden -1' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor een garagebedrijf en woondoeleinden op de bouwlagen boven de begane grond indien dit zodanig op de verbeelding is aangegeven.

Het realiseren van een appartementengebouw met negentien appartementen is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels van het geldende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch planologische kaders. In deze toelichting zal aangetoond worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke onderbouwing.

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 op de bestaande situatie van het plangebied ingegaan. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de ruimtelijke en programmatische aspecten van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 4 komen de relevante milieu- en omgevingsthema's aan bod. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de plansystematiek. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 op de procedure ingegaan.

In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur in en om het plangebied. Vervolgens wordt ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren, monumenten en archeologie, groenstructuur en tot slot water.

Het plangebied ligt in Monnikenhuizen aan de Sperwerstraat 2-4. Monnikenhuizen is een buurt uit de jaren vijftig en ligt rond Hoogte 80, een stadspark 80 meter boven NAP dat één van de hoogste punten van Arnhem vormt. Het is een kleine wijk met zowel laagbouw als flats.

De ruimtelijk-functionele structuur van de omgeving van het plangebied kenmerk zich vooral door woonbebouwing en groenpercelen. Het plangebied wordt aan de noord- en oostzijde door respectievelijk de Sperwerstraat en de Dr. Schaepmanlaan begrensd. Ten zuiden van het plangebied bevinden zich woonpercelen. Ten westen wordt het plangebied door de Kwartelstraat begrensd.

Het plangebied zelf heeft een oppervlakte van circa 950 m² en bestaat nagenoeg volledig uit bebouwing ten behoeve van een autogarage op de begane grond en een bovenwoning in het noordelijke deel van het plangebied. Afgezien van de bovenwoning, bestaat de locatie uit één laagse bebouwing.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. Afbeelding 2.2 bevat een straatbeeld vanaf de Sperwerstraat. Afbeelding 2.3 bevat een straatbeeld vanaf de Dr. Schaepmanlaan.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2: Straatbeeld Sperwerstraat (Bron: Google Streetview)

Afbeelding 2.3: Straatbeeld Dr. Schaepmanlaan (Bron: Google Streetview)

De wegen en straten rondom het plangebied zijn typische woonstraten met een snelheidsregime van 30 km/uur.

Ten noorden, aan de overzijde van de Sperwerstraat bevinden zich groenstroken. Daarnaast bevindt er zich een bomenrij ten oosten van het plangebied. Binnen het plangebied zijn geen bomen of ander opgaand groen aanwezig.

Er bevindt zich in en direct rondom het plangebied geen oppervlaktewater. Het maaiveld bevindt zich volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland op een hoogte van circa 70 m +NAP. De gemiddelde stand van het freatisch grondwater bedraagt ± 20 m +NAP, waardoor het grondwater zich op ± 50 m-mv bevindt.

De bestaande bebouwing in het plangebied is niet aangemerkt als rijks- of gemeentelijke monumenten en zijn niet karakteristiek of anderszins beschermingswaardig. Wel grenst het plangebied aan het Rijksbeschermde stadsgezicht Geitenkamp. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.2.8 en 4.2.9.

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie in en om het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de concrete ontwikkeling binnen het plangebied en de uitgangspunten die naar aanleiding van de analyse zijn opgesteld.

In de Structuurvisie 2020-2040 (vastgesteld december 2012) is de gemeentelijke ambitie verwoord om Arnhem klimaatbestendig te maken onder alle weersomstandigheden. Voor nu en in de toekomst, onder invloed van de klimaatverandering, wordt tenminste gestreefd naar prettig toeven binnen- en buitenshuis en het vermijden van ongewenste gezondheidsrisico's. Voor hitte ligt de nadruk op de toename in de toekomst van het aantal zomerse en zelfs tropische dagen. In het realiseren van een prettig stadsklimaat wil de gemeente optimaal gebruik maken van de (huidige) gunstige uitgangssituatie van natuurlijke luchtstromen die van de hoger gelegen stadsranden en vanuit de rivierzone de stad in stromen en zorgen voor koeling en tevens een goede luchtkwaliteit. Ook het groene karakter van de stad draagt daaraan in grote mate bij.

De opwarming van de stad tijdens warme, tropische dagen doet zich voor in de dichtbebouwde stenige gebieden met veel gebouwvolume, verharding en weinig groen. In de Hittekaart van Arnhem is de gevoeligheid van de stad voor opwarming weergegeven. Bepaalde delen van de stad hebben een verhoogde kans op opwarming (stedelijke hitte-eilanden), wat ongewenste gevolgen voor het woon- en leefmilieu en het functioneren van deze gebieden kan hebben. De Arnhemse binnenstad en directe omgeving is zo'n gebied (zie klimaatkaart rode gebieden).

Het plangebied ligt op de Hittekaart van Arnhem in dat deel van de stad dat gevoelig is voor opwarming tijdens langdurige perioden van hitte (oranje tot rood gebied op de Hittekaart). De locatie is daarmee een gebied met een hoge prioriteit om het stadsklimaat ter plekke te verbeteren. De gemeente Arnhem streeft bij ontwikkelingen in deze gebieden naar anticiperende maatregelen om het stadsklimaat ter plekke te verbeteren. Het stadsbestuur heeft deze ambitie in 2014 aangescherpt door te bepalen dat hitteplekken moeten worden bestreden door een effectieve inzet van groen op daken en gevels van gebouwen maar ook op de grond als (bv) bomen. Wordt bij herontwikkeling hiermee geen rekening gehouden dan is de kans groot dat het (locale) stadsklimaat op de locatie verslechterd met gevolgen voor de toekomstige gebruikers en bewoners van het gebied.

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de bedrijfslocatie Sperwerstraat 2-4 naar woningbouw in de vorm van appartementen. Het voornemen is ter plaatse één appartementengebouw met negentien appartementen en de daarbij behorende (parkeer)voorzieningen te realiseren.

De te realiseren nieuwbouw is gesitueerd op de hoek van de Sperwerstraat en de Doctor Schaepmanlaan. Het gebouw bestaat uit 4 woonlagen op een half verdiepte kelder en is L-vormig. Het privé parkeerhof is toegankelijk via de Kwartelstraat.

Aan de Sperwerstraat bestaat het bouwdeel uit 4 bouwlagen. Daarmee vormt het een 'wand' aan het Plantsoen Roerdomplaan. De vierde bouwlaag aan de Sperwerstraat springt gedeeltelijk terug ten opzichte van de gevellijn. Daarnaast zakt de bouwmassa van vier naar drie bouwlagen. Hierdoor sluit het gebouw qua hoogte aan bij de hoogte van de aangrenzende bebouwing aan de Kwartelstraat.
Ter hoogte van het kruispunt tussen de Sperwerstraat en de Doctor Schaepmanlaan worden stedelijk accent gecreëerd. De bouwmassa bestaat uit 4 volle lagen en is op de rooilijn gesitueerd. Om dit accent te versterken, springen de gevels aan de Sperwerstraat en Doctor Schaepmanlaan terug ten opzichte van de rooilijn.

Aan de Doctor Schaepmanlaan bestaat het bouwdeel uit 2 bouwlagen op de half verdiepte kelderlaag. Deze hoogte sluit aan bij de aangrenzende bebouwing aan de Doctor Schaepmanlaan.

Het plangebied wordt groen ingericht. Het voornemen is om een deel van het dak te gebruiken voor de opwekking van duurzame energie door middel van zonnepanelen. Het overige deel van het dak wordt voorzien van sedum en draagt daarmee bij aan het vasthouden van water en tegengaan van hittestress.

In het zuidwestelijke deel van het plangebied wordt een parkeervoorziening met twaalf parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden er vier nieuwe parkeerplaatsen aan de Sperwerstraat gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen worden voorzien van een gebakken materiaal in de kleru rood-bruin, zoals de langsparkeervlakken verderop in de Sperwerstraat. Aan de Doctor Schaepmanlaan wordt één extra parkeerplaats gerealiseerd. Deze wordt halfsteens aangelegd, omdat parkeren hier op de rijbaan plaatsvindt. In afbeelding 3.3 is een uitsnede van de inrichtingstekening opgenomen. In afbeelding 3.4 en afbeelding 3.5 zijn voorlopige geveltekeningen opgenomen.

Belangrijk hierbij op te merken is dat de komende afbeeldingen indicatieve tekeningen betreffen. Bij de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen worden pas definitieve tekeningen overlegd.

Afbeelding 3.3: Uitsnede inrichtingstekening (Bron: OpZoom Architecten)

Afbeelding 3.4: Geveltekening noordgevel Sperwerstraat (Bron: OpZoom Architecten)

Afbeelding 3.5: Geveltekening oostgevel Doctor Schaepmanlaan (Bron: OpZoom Architecten)

Er wordt een appartementengebouw voorzien met in totaal negentien appartementen. Op zowel de begane grond als de eerste verdieping worden zes appartementen voorzien. Op de tweede en derde verdieping worden respectievelijk vier en drie appartementen voorzien.

Het volgende programma wordt voorzien:

• twee éénslaapkamerappartementen met een gebruiksoppervlakte van 44 m²;
• twee éénslaapkamerappartementen met een gebruiksoppervlakte van 54 m²;
• elf tweeslaapkamerappartementen met een gebruiksoppervlakte tussen de 61 m² en 67 m²;
• vier tweeslaapkamerappartementen met een gebruiksoppervlakte van 76 m².

De gemeente Arnhem heeft haar verkeersbeleid op hoofdlijnen verwoord in de Structuurvisie Arnhem 2020-2040 (vastgesteld 2012). Voor mobiliteit biedt het structuurplan een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief. Arnhem streeft naar een duurzame bereikbaarheid in een aantrekkelijke en veilige stad. Vooral in de bestaande stad geldt daarbij het principe: eerst de bestaande verkeersruimte beter benutten en pas daarna zoeken naar mogelijkheden tot uitbreiding van de (auto)verkeersruimte. De inzet van slim ruimtegebruik, voor versterking van fiets en openbaar vervoer, aangevuld met spitsmijdende maatregelen moet Arnhem de komende jaren bereikbaar houden. De duurzaamheidsdoelstellingen van het onderhavige plangebied versterken het belang van optimale bereikbaarheid voor duurzame vervoerswijze, met een beperkte milieubelasting: De voetganger, de fiets en het openbaar vervoer. Vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van de binnenstad en centrale voorzieningen in Arnhem ligt hierbij in dit geval het primaat bij de fiets.

De fietser heeft vooral behoefte aan een samenhangend fietsnetwerk, directe verbindingen, veiligheid, comfort, snelheid en stallingsvoorzieningen. Om nieuwe fietsers te verleiden wordt vooral ingezet op de aanleg van nieuwe verbindingen met een gegarandeerde korte reistijd naar belangrijke bestemmingen.

De opkomst van de elektrische fiets draagt bij aan meer fietsgebruik.

Voor het onderdeel parkeren gelden de Beleidsregels Parkeren van de gemeente Arnhem (Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003; 12 december 2011).

Het voornemen voorziet in het realiseren van een appartementengebouw met in totaal 19 appartementen. Zestien van de appartementen zijn kleiner dan 75 m² en worden tot het goedkope segment gerekend. Drie appartementen zijn groter dan 75 m² maar kleiner dan 120 m² en worden tot het middensegment gerekend. Hiermee wordt aangesloten bij de onderverdeling zoals die geldt op basis van de Beleidsregels Parkeren Arnhem. Om de verkeersgeneratie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling te berekenen wordt gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' (publicatie 381, december 2018). Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Functie: huur, appartement, midden/goedkoop;
• Verstedelijkingsgraad: sterk stedelijk;
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

De voorgenomen ontwikkeling zorgt naar boven afgerond voor een verkeersgeneratie van 69 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Hier staat tegenover dat de verkeersbewegingen als gevolg van het bestaande garagebedrijf met bovenwoning komen te vervallen. Per saldo zal de toename van het aantal verkeersbewegingen dan ook minder zijn.

Het parkeerterrein ten behoeve van het appartementengebouw wordt op veilig en overzichtelijk de Kwartelstraat , een woonstraat met een snelheidsregime van 30 km/uur, ontsloten. Daarna wordt het verkeer in het noorden via de Sperwerstraat en in het zuiden via de Zaslaan in het heersende verkeersbeeld opgenomen. Deze omliggende wegen zijn van voldoende omvang om de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen veilig en vlot af te wikkelen.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het initiatief voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de parkeernormen van de gemeente Arnhem. In navolgende tabel is de parkeerbehoefte als gevolg van het voornemen uiteengezet.

De naar boven afgeronde parkeerbehoefte bedraagt 21 parkeerplaatsen. In afbeelding 3.7 is de parkeersituatie opgenomen. Te zien is dat er 12 parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd worden (niet openbaar parkeerterrein). Daarnaast worden er vier parkeerplaatsen aan de Sperwerstraat gerealiseerd en blijven aan de Doctor Schaepmanlaan vier parkeerplaatsen behouden en wordt er nog één parkeerplaats aan de Doctoro Schaepmanlaan gerealiseerd. Hiermee wordt aan de gemeentelijke parkeernomen voldaan.

Afbeelding 3.7: Parkeersituatie (Bron: OpZoom Architecten)

Ten aanzien van fietsparkeren is er op het niet openbare terrein ruimte voor bezoekers om fietsen te parkeren. Fietsen van bewoners kunnen in de kelder worden geparkeerd. De kelder wordt bereikbaar via een trap met fietsgoot. De inrichting van de kelder en trap met fietsgoot wordt nog nader uitgewerkt ten behoeve van de vergunningaanvraag voor het bouwen.

Verkeers- en mobiliteitsaspecten vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren en straalpaden kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Met de voorgenomen ontwikkeling neemt het verharde oppervlakte af en wordt het plangebied groener ingericht dan in de huidige situatie het geval is. Daarnaast wordt een deel het dak als sedumdak ingericht. Per saldo is er daarmee sprake van een toename van de hoeveelheid groen, wat verkoelend werkt en daarmee een positief effect heeft op het stadsklimaat. In afbeelding 5.5 is dit weergegeven.

Afbeelding 5.5: Groene inrichting plangebied (Bron: OpZoom Architecten)

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels, leidingen of straalpaden gelegen waarmee in het kader van dit bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. Bestemmingsregels;
3. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. Artikel 1 Begrippen
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. Artikel 2 Wijze van meten
   Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en soms bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte etc.);
3. Afwijken van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels;
4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 5.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
   Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.
2. Artikel 6 Algemene bouwregels
   Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.
3. Artikel 7 Algemene gebruiksregels
   In dit artikel zijn algemene regels met betrekking tot het gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
4. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
   In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
5. Artikel 9 Overige regels
   In dit artikel zijn regels ten aanzien van parkeren en laden en lossen opgenomen.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.

Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden;

Aan de noord- en oostzijde is het plangebied voor een klein deel als Tuin bestemd. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen, parkeervoorzieningen, opritten bij aangrenzende woningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gronden mogen niet worden bebouwd.

Het plangebied is bestemd als 'Wonen' (artikel 4). Ter plaatse van het te realiseren appartementengebouw is een bouwvlak opgenomen. Er is bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak zijn toegestaan, waarbij een maximum bouwhoogte van 13 meter geldt. Woningen dienen gestapeld te worden gerealiseerd, waarbij het aantal woningen maximaal negentien mag bedragen.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Deze beleidsuitgangspunten zijn geëvalueerd in de nota "Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014". De destijds geformuleerde uitgangspunten pretenderen dat alle overtredingen worden opgespoord en aangepakt. Deze ambitie blijkt met de beschikbare menskracht te ambitieus en daarom is in de nieuwe nota een prioriteitsstelling opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht wordt besteed. Dit houdt in dat het uitgangspunt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt afhankelijk wordt van de prioriteitsstelling uit het Handhavingsplan. De prioriteitsstelling is ondermeer afhankelijk van het type overtreding en het type gebied (beschermd stadsgezicht, buitengebied, industrieterrein enz.) waar de overtreding wordt geconstateerd en zal op basis van politieke realiteit per looptijd van het Handhavingsplan worden geactualiseerd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in ontwerp ter visie leggen van casu quo het in werking van een bestemmingsplan. Als vervolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures worden geregistreerd.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 19.500). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De kosten voortvloeiende uit de ontwikkeling komen voor rekening van initiatiefnemer. Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens het risico op planschade is meegenomen. Hiermee is het kostenverhaal voor de gemeente volledig verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro achterwege kan blijven.

Bewonersoverleg

Ondanks de coronamaatregelen van dat moment heeft er een (digitaal) proces met de buurt plaats gevonden. Naar aanleiding van dit bewonersoverleg is het plan aangepast, wat heeft geresulteerd in voorliggend plan. Het aangepaste plan is op 21 december 2020 opnieuw digitaal aan de buurt voorgelegd.

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro wordt het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar de Provincie Gelderland en het Waterschap Rijn en IJssel.

Het ontwerp bestemmingsplan 'Chw Sperwerstraat 2-4' heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de terinzagelegging zijn acht zienswijzen op het bestemmingsplan ingediend waarvan één zienswijze door meerdere bewoners is ondertekend. In het zienswijzenrapport zijn de zienswijzen samengevat en wordt hierop gereageerd (zie bijlage 1 bij dit voorstel). De zienswijzen geven aanleiding om voor te stellen het bestemmingsplan op één onderdeel te wijzigen. Het gaat om het schrappen van de mogelijkheid om met een binnenplanse afwijking 10% hoger te mogen bouwen.

Het bestemmingsplan is op 20 juli 2022 door de gemeenteraad conform voorstel vastgesteld.

Het bestemmingsplan Chw Sperwerstraat 2-4 met identificatienummer NL.IMRO.0202.1000-0301 van de gemeente Arnhem.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

Een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

Onder de Beleidsregels Natuurinclusief Bouwen wordt verstaan: de 'Beleidsregels Natuurinclusief Bouwen', dan wel zoals deze regels komen te luiden na wijziging van deze regels.

Onder de Beleidsregels Parkeren van de gemeente Arnhem wordt verstaan: de 'Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003', dan wel zoals deze regels komen te luiden na wijziging van deze regels.

Een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceelgrens.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingswanden, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimtes omhullen, waarbij de oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 meter niet worden meegerekend.

Het verrichten al dan niet bedrijfsmatig van activiteiten gericht op cultuur en ontspanning in de vorm van een atelier, creativiteitscentrum, dansschool, natuureducatiecentrum, museum, muziekschool, muziektheater, sport, speeltuin, escaperooms en vergelijkbare functies, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie, casino, bioscoop, dierentuinen, attractieparken en vergelijkbare functies.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Eén of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Eén of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen.

Detailhandel zonder showroom, waarvan de handel voornamelijk via internet en andere media verloopt.

Een gebouw waarin zich 3 onzelfstandige wooneenheden bevinden of meer.

Normaal Amsterdams Peil.

Gebruik gericht op het in zodanige conditie houden van objecten of de terreingesteldheid dat het voortbestaan van deze objecten of de terreingesteldheid op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt gehouden. Onder normaal onderhoud, gebruik en beheer wordt ook dunning van beplanting begrepen.

Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.

Het peil betreft 71,933 meter + NAP.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig- constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een kavel, waarop nutsvoorzieningen aanwezig zijn, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

Onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

Vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostitué(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

Het gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan als kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden aan bestaande gevallen van kamergewijze bewoning.

Het beleid neergelegd in de nota 'van Rood naar Groen' (vastgesteld 26 juni 2000).

Werken of werkzaamheden die geen wezenlijke verandering van de terreingesteldheid of van een inrichting tot gevolg hebben.

Een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

Wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen mede geval begrepen een bijzondere woonvorm en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen;

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

Het bouwkundig en/ of functioneel splitsen van één woning of (een gedeelte van een) gebouw waar is toegestaan tot twee of meer zelfstandige woningen.

Voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groenvoorzieningen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen;
2. parkeervoorzieningen met inachtneming van het bepaalde in 3.3;
3. opritten bij de aangrenzende woningen;
4. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding.

Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen het gebruik van de 3.1 genoemde gronden ten behoeve van parkeervoorzieningen voor zover het betreft de gronden gelegen tussen de voorgevelrooilijn en de openbare weg en waarbij het niet betreft de gronden die wordt gebruikt als oprit naar een carport, garage of parkeergelegenheid.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;

en ondergeschikt voor:

2. groen- en speelvoorzieningen;
3. parkeervoorzieningen;
4. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
5. nutsvoorzieningen en straatmeubilair.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.
2. het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de in de geldende Arnhemse beleidsregels voor parkeren opgenomen normen, met dien verstande dat als de hiervoor genoemde beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd rekening moet worden gehouden met de wijziging.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 6.1 mits:
   1. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen;
   2. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
2. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m³, en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m³;
   2. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximumbouwhoogte;
   4. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.
3. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.
4. het bepaalde in artikel 7 voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:
   1. het geen raamprostitutie betreft;
   2. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
   3. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het afwijken van de regels niet meer dan acht zal bedragen;
   4. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
   5. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
   6. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
   7. er geen onevenredige vergroting van de parkeerdruk ontstaat;
   8. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt;
   9. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

De in lid 8.1 genoemde omgevingsvergunningen worden slechts verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. de woonsituatie;
3. de verkeerssituatie;
4. de sociale veiligheid;
5. de milieusituatie;
6. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;

1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de omvang of de bestemming van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.
   Indien het wijzigen van het gebruik van gronden en/of bouwwerken - waarvoor een omgevingsvergunning is benodigd - daartoe aanleiding geeft, moet, voor wat betreft de toename in de parkeer- of stallingsbehoefte, in voldoende mate ruimte zijn aangebracht op die gronden of op de bij die bouwwerken behorende en daartoe bestemde gronden.
2. De onder a. bedoelde ruimte voor het parkeren van personenauto's moet afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's.
3. Aan het bepaalde onder a. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de in de Beleidsregels Parkeren van de gemeente Arnhem daartoe opgenomen normen.

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken waarbij niet in voldoende mate ruimte is aangebracht en in stand wordt gehouden op eigen terrein voor het genoemde in lid 9.1 overeenkomstig de beleidsregels als bedoeld in lid 9.6.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 9.1 en 9.2:

1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of
2. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

Afwijken van de regels, als bedoeld in de leden 9.1 en 9.2 is slechts mogelijk, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

1. de parkeersituatie in de openbare ruimte;
2. de woon- en leefsituatie.

1. Burgemeester en wethouders passen deze bouwregels toe met inachtneming van de door hen vastgestelde beleidsregels met betrekking tot het parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning.
2. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Chw Sperwerstraat 2-4.