het bestemmingsplan Bestemmingsplan Landgoed Laag Erf van de gemeente Arnhem.

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0202.750-0302.gml met de bijbehorende regels en bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken.

een gebouw dat in bouwkundig en fucntioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

een bouwwerk verbonden met een hoofdgebouw dat bouwkundig ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw.

bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering c.q. kapruimte.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,20 meter boven peil is gelegen.

• voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
• voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
• voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage dat de grootte van een gedeelte van een bestemmingsvlak of gedeelte van een bouwvlak aangeeft dat ten hoogste mag worden bebouwd;

voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen in ieder geval begrepen: bijzondere woonvormen (zinsnede 'bijzondere woonvormen' geschrapt in verband met uitspraak Raad van State dd. 27-03-2013 nr. 201207066/1/R2) en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen;

overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf (zinsnede 'bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf' geschrapt in verband met uitspraak Raad van State dd. 27-03-2013 nr. 201207066/1/R2).

het op individuele basis, buiten organisatorisch verband, bieden van zorg aan personen die fysiek, psychisch of verstandelijk ernstig hulpbehoevend zijn.

een bijgebouw behorend bij een woning op één bouwperceel, waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg is gehuisvest

voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een kavel, waarop nutsvoorzieningen aanwezig zijn, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen.

onverminderd het bepaalde in het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of terrein noodzakelijk is.

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

een plaats, waar één prostitué(e) zijn of haar werk verricht.

wijk, zoals gehanteerd wordt in de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

het beleid neergelegd in de nota "van Rood naar Groen" (vastgesteld 26 juni 2000).

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de bovenste goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

1. 1. vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2. 2. indien van toepassing, vanaf N.A.P. tot het hoogste, respectievelijk diepste punt van een bouwwerk.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. behoud, herstel en ontwikkeling van het bos voor natuur, landschap;
2. b. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende, dan wel daaraan eigen natuurwaarden, ecologische waarden, landschappelijke waarden en cultuurhistorische waarden;
3. c. vormen van extensieve recreatie, welke niet strijdig zijn met het behoud of herstel van de onder b. genoemde waarden;
4. d. wildwissels;
5. e. de instandhouding van onverharde wegen;

Op de in lid 1 van dit artikel genoemde gronden mag niet worden gebouwd.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2:

1. a. voor het oprichten van erf- of terreinafscheidingen met een maximale hoogte van 3,00 meter, mits:
   1. 1. deze geen belemmering vormen voor de in het plangebied levende fauna;
   2. 2. noodzakelijk zijn in verband met de veiligheid;
   3. 3. geen aantasting vormen voor de recreatieve structuur en het landschap;
   4. 4. en bestaande doorzichten niet belemmeren.
2. b. voor het oprichten van brandtorens;
3. c. voor het oprichten van voederbergingen of voederruiven voor wild, mits:
   1. 1. deze noodzakelijk zijn voor de instandhouding van het wild;
   2. 2. de inhoud ten hoogste 3 m³ per bouwwerk bedraagt;
   3. 3. de hoogte ten hoogste 2 meter bedraagt;
4. d. voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van het bosbeheer en extensieve recreatie mits:
   1. 1. door de bouw de aanwezige natuurwaarden en landschappelijke waarden niet onevenredig worden geschaad;
   2. 2. de hoogte maximaal 2,5 m bedraagt;
   3. 3. de maximale oppervlakte 10 m² per bouwwerk bedraagt.

1. a. Onder gebruik van de gronden in strijd met de bestemming, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden:
   1. 1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
   2. 2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
   3. 3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines;
   4. 4. ten behoeve van parkeerdoeleinden;
   5. 5. voor het racen en crossen met motorvoertuigen en bromfietsen.
2. b. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een aanlegvergunning is verleend;
3. c. Binnen twee jaren na het verlenen van de omgevingsvergunning voor het woongebouw zoals bedoeld in artikel 4, lid 4.2 dienen de gronden te zijn ingericht en ingericht te blijven overeenkomstig het inrichtings- en beheerplan "landgoed Laag Erf te Schaarsbergen", zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels. (onderdeel c. toegevoegd in verband met uitspraak Raad van State dd. 27-03-2013 nr. 201207066/1/R2)

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de navolgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:

1. a. Het vellen, rooien of beschadigen van houtgewassen;
2. b. Het aanleggen of aanbrengen van leidingen, constructies, installaties of apparatuur;
3. c. Het afgraven van de bodem;
4. d. Het verbreden of verharden van parkeerplaatsen e.d.;
5. e. Het aanbrengen van recreatievoorzieningen;
6. f. Het bebossen van de gronden;
7. g. Het graven, dichten, verdiepen of verbreden van sloten, greppels, beken etc.;
8. h. Het aanleggen van reservoirs;
9. i. Het aanleggen van ruitervoorzieningen, hindernissen etc.;
10. j. Het aanbrengen van rasters;

De voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende landschappelijke, ecologische en natuurwaarden;
2. b. het herstel of behoud van de op de gronden voorkomende vochtige terreintypen, zoals grasland, bestaande uit graasweiden;
3. c. vormen van extensieve recreatie, welke niet strijdig zijn met het behoud of herstel van de onder a. en b. genoemde waarden;

en tevens voor:

4. d. wegen ten behoeve van bestemmingsverkeer, ter plaatse van de functieaanduiding "weg";
5. e. een kampeerterrein, ter plaatse van de functieaanduiding 'kampeerterrein';
6. f. een parkeerterrein, ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein';
7. g. het wonen, ter plaatse van de functieaanduiding "wonen".

Op de in lid 1 van dit artikel genoemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten behoeve van het wonen zoals bedoeld onder g. van lid 4.1 van dit artikel, met inachtneming van de aangegeven maximum bouwhoogte, maximum goothoogte en het bebouwingspercentage, met dien verstande dat één woongebouw bestaande uit maximaal 3 geschakelde woningen en de daarbij behorende bijgebouwen in één ensemble mag worden gebouwd. De maximale inhoud per woning inclusief de daarbij behorende bijgebouwen bedraagt 1000 m³. De maximale oppervlakte van de bijgebouwen per woning bedraagt 75 m². (Tekst vervangen in verband met uitspraak Raad van State dd. 27-03-2013 nr. 201207066/1/R2)

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 van dit artikel:

1. a. voor het oprichten van erf- of terreinafscheidingen tot een maximumbouwhoogte van 1,40 meter, mits deze niet strijdig zijn met de in artikel 4.1 onder a genoemde waarden en deze bestaande doorzichten niet belemmeren;
2. b. voor wat betreft de maximumbouwhoogte ten behoeve van een bouwhoogte van 11,00 meter voor één van de in lid 4.2 genoemde woningen, waarbij een plat dak niet is toegestaan.

1. a. Onder gebruik van de gronden in strijd met de bestemming, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden:
   1. 1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen, buiten het gebied ter plaatse van de functieaanduiding 'kampeerterrein', zoals bedoeld in artikel 4.1 onder e;
   2. 2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
   3. 3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines.
   4. 4. ten behoeve van parkeerdoeleinden buiten het gebied ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein', zoals bedoeld in artikel 4.1 onder e;
   5. 5. voor het racen en crossen met motorvoertuigen en bromfietsen.
2. b. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een aanlegvergunning is verleend.
3. c. Op de gronden met de functieaanduiding 'kampeerterrein' mogen maximaal 10 kampeermiddelen worden geplaatst (daaronder niet begrepen sta-caravans);
4. d. Binnen twee jaren na het verlenen van de omgevingsvergunning voor het woongebouw zoals bedoeld in lid 4.2 van dit artikel dienen de gronden te zijn ingericht en ingericht te blijven overeenkomstig het inrichtings- en beheerplan 'landgoed Laag Erf te Schaarsbergen", zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de navolgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:

1. a. het vellen, rooien of beschadigen van houtgewassen;
2. b. het aanbrengen van beplantingen;
3. c. Het aanleggen of aanbrengen van leidingen, constructies, installaties of apparatuur;
4. d. Het afgraven van de bodem;
5. e. het ophogen, egaliseren of ontginnen van de bodem;
6. f. Het verbreden of verharden van parkeerplaatsen e.d.;
7. g. Het aanbrengen van recreatievoorzieningen;
8. h. Het graven, dichten, verdiepen of verbreden van sloten, greppels, beken etc.;
9. i. Het aanleggen van reservoirs;
10. j. Het aanleggen van ruitervoorzieningen, hindernissen etc.;
11. k. Het aanbrengen van rasters;

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;
   en daaraan ondergeschikt voor:
2. b. tuinen, erven en verhardingen waaronder begrepen toegangspaden en parkeervoorzieningen.

1. a. Op de in lid 1 van dit artikel bedoelde gronden, voor zover binnen het bouwvlak gelegen, mogen, met inachtneming van de aangegeven maximumbouwhoogten en maximumbebouwingspercentages uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd, met dien verstande dat
2. b. Op de in artikel 5.2 onder a bedoelde gronden, ter plaatse van de aanduiding 'bg"' mogen:
   1. 1. aan- of uitbouwen aan de hoofdbebouwing worden gebouwd met een maximumbouwhoogte gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing, vermeerderd met maximaal 30 centimeter ten behoeve van isolatie of afschot.
   2. 2. bijgebouwen worden gebouwd met een maximumbouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing.
   3. 3. overige bouwwerken, passend binnen de bestemming, met een maximumbouwhoogte van 3 meter worden gebouwd.

waarbij de oppervlakte van het totaal van deze bebouwing per bouwperceel de in onderstaand schema opgenomen maten niet overschrijdt.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in artikel 5.2 onder b opgenomen schema ten behoeve van een verhoging van de maximale grootte van bouwwerken voor percelen waarbij de bebouwbare zone groter is dan 1000 m² met maximaal 25 m² mits:
   1. dit vanuit stedenbouwkudig en landschappelijk oogpunt niet op bezwaren stuit en
   2. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet worden geschaad.
2. b. het bepaalde in artikel 3.2, lid 1 onder a. van de regels ten behoeve van het gebruik als afhankelijke woonruimte mits:
   1. 1. het gebruik als afhankelijke woonruimte noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg, waartoe advies van een onafhankelijk deskundige wordt ingewonnen;
   2. 2. de afhankelijke woonruimte qua oppervlakte past in de voor deze bestemming geldende regeling voor bijgebouwen tot een maximum van 60 m²;
   3. 3. de belangen van omwonenden en bedrijven niet onevenredig worden aangetast, waarbij rekening wordt gehouden met milieu-aspecten als geur, geluid, hinder en externe veiligheid;
   4. 4. het bijgebouw, dat als afhankelijke woonruimte wordt gebruikt, is gelegen op maximaal 20 meter afstand van het hoofdgebouw (op hetzelfde bouwperceel);
   5. 5. geen splitsing van eigendom van het betreffende bouwperceel plaatsvindt;
   6. 6. het aantal gebruikers van afhankelijke woonruimte maximaal twee bedraagt;
   7. 7. het gebruik als afhankelijke woonruimte onmiddellijk wordt beëindigd, vanaf het moment dat de mantelzorg niet meer is vereist. Hiertoe controleren burgemeester en wethouders tweejaarlijks of nog aan de voorwaarden, waaronder ontheffing is verleend, wordt voldaan.

1. a. Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming in elk geval begrepen:
   1. 1. gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte;
   2. 2. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte.
2. b. Het bepaalde in lid 5.4 onder a.1. is niet van toepassing op het gedeelte van een woning in gebruik ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed en breakfast, door de bewoner, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan en mag het geen detailhandel, prostitutie of horeca betreffen.

De voor Waarde - Landschap aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud, het herstel en de versterking van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen ten aanzien van de situering van bouwwerken die mogen worden gebouwd op grond van de andere bestemming(en) nadere eisen stellen ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de aanwezige landschappelijke waarden.

Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen:

1. a. het aanbrengen van recreatievoorzieningen, dan wel als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
2. b. het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
3. c. het opslaan, lozen c.q. storten, als dan niet ten verkoop van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines;
4. d. gebruik van de gronden ten behoeve van parkeerdoeleinden;
5. e. voor het racen en crossen met motorvoertuigen en bromfietsen.

Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het vellen, rooien of beschadigen van houtgewassen;
2. b. het aanbrengen beplantingen;
3. c. het aanbrengen van leidingen, constructies, installaties of apparatuur;
4. d. het afgraven of verlagen van de bodem;
5. e. het ophogen, egaliseren of ontginnen van de bodem, waaronder tevens wordt verstaan het aanleggen van wegen t.b.v. bestemmingsverkeer;
6. f. het gebruik van groeistoffen, stoorstoffen of kunstmest;
7. g. het verbreden of verharden van voetpaden, rijwielpaden, ontsluitingswegen en parkeerplaatsen;
8. h. het aanbrengen van recreatievoorzieningen;
9. i. het graven, dichten, verdiepen of verbreden van sloten, greppels, beken en andere waterpartijen;
10. j. aanleggen van reservoirs;
11. k. grootschalig verwijderen van bosstrooisel of mos;
12. l. aanbrengen van rasters.

De voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van de naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Het is verboden behoudens het bepaalde onder b. zonder of in afwijking van een schriftelijke
vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) op en in de in lid 7.1 bedoelde gronden de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van 200 m² of meer:

1. a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden, het roeren en omwoelen van gronden, dieper dan 40 cm;
2. b. het verlagen van de bodem en afgraven van gronden, dieper dan 40 cm;
3. c. het graven of anderszins aanbrengen van watergangen en waterpartijen, dieper dan 40 cm;
4. d. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op een andere wijze indrijven van objecten in de bodem dieper dan 40 cm;
5. e. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
6. f. het ophogen en egaliseren van gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. b. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

1. a. Indien in een bouwvlak geen bebouwingspercentage is aangegeven, mag dit vlak geheel bebouwd worden.
2. b. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak en een bebouwingspercentage zijn aangegeven is het bebouwingspercentage van toepassing op de gronden binnen het bouwvlak.
3. c. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak slechts één bebouwingspercentage is aangegeven geldt dit percentage voor het gehele bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak.
4. d. Indien in een bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak meerdere bebouwingspercentages zijn aangegeven, gelden deze percentages voor die delen van het bestemmingsvlak respectievelijk bouwvlak waarin ze zijn aangegeven.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan zoals bedoeld in het bepaalde in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen.
   

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, de maximumgoothoogte, het maximumvloeroppervlak en de maximuminhoud, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten;
2. 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 9.1 mits:
   1. a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen;
   2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      1. 1. een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      2. 2. het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      3. 3. geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
      4. 4. de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
3. 3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m3 , en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m3;
   2. b. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      1. 1. voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      2. 2. voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximumbouwhoogte;
      3. 3. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.
4. 4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.
5. 5. het bepaalde in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening voor de vestiging van maximaal één seksinrichting per wijk onder voorwaarde dat:
   1. a. het geen raamprostitutie betreft;
   2. b. de aanvraag past binnen de ruimtelijk relevante aspecten van het vestigingsbeleid prostitutie;
   3. c. het aantal seksinrichtingen, niet zijnde raamprostitutiebedrijven, op het grondgebied van de gemeente Arnhem na het verlenen van ontheffing niet meer dan acht zal bedragen;
   4. d. er in de wijk nog geen seksinrichting is;
   5. e. de seksinrichting niet in een appartementengebouw wordt gevestigd;
   6. f. het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast;
   7. g. er geen onevenredige parkeerdruk ontstaat;
   8. h. de afstand tot de dichtstbijzijnde seksinrichting hemelsbreed tenminste 250 meter bedraagt;
   9. i. de inrichting niet meer dan acht werkplekken bevat.

Verlening van een omgevingsvergunning op grond van het bepaalde in de Hoofdstukken 2 en 3 van deze regels mag slechts plaatsvinden nadat de belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld bij het college gedurende een termijn van twee weken schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken.

Op voorbereiding van uitwerkingen en wijzigingen op grond van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, zoals bedoeld in Hoofdstuk 2 van deze regels is het bepaalde in Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

Deze regels worden aangehaald als:Regels van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Landgoed Laag Erf.

Het bestemmingsplan Landgoed Laag Erf voorziet in een planologische regeling om op het terrein Bakenbergseweg 310 te Schaarsbergen de realisatie van een landgoed mogelijk te maken. Aanleiding daarvoor is de voorgenomen beëindiging van de manege en de houtzagerij en houthandel in de bijgebouwen van de bestaande boerderij van de Familie Van Loenen. De bestaande boerderij blijft woonhuis en maakt onderdeel uit van het landgoed. Aan dit geheel wordt een nieuw woongebouw met drie (geschakelde) wooneenheden in 1 ensemble toegevoegd.

De landgoedontwikkeling levert een meerwaarde op voor natuur door de omzet van agrarische gronden in bos en natuur. Tevens betekent het landgoed een versterking van de recreatieve structuur en het landschap door de inpassing in de landschapsstructuur en de aansluiting op naastliggend landgoed Warnsborn.

Dit landgoed werd in het bestemmingsplan Buitengebied Arnhem-Noord 2007 al planologisch mogelijk gemaakt. De Raad van State heeft destijds goedkeuring onthouden aan dit deel van het bestemmingsplan. De realisatie van het landgoed is derhalve niet mogelijk binnen dit bestemmingsplan Om de ontwikkeling van een nieuw landgoed mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden herzien.

Het plangebied is gelegen langs het Lage Erf in Schaarsbergen. Aan de oostzijde ligt de Kemperbergerweg en de westzijde het landgoed Groot Warnsborn van het Gelders Landschap. Vanwege de situering is het perceel Bakenbergseweg 312 meegenomen in het plangebied. Dit perceel maakt echter geen onderdeel uit van de ontwikkeling van het landgoed.

kaartje ligging plangebied

luchtfoto plangebied

Een bestemmingsplan bestaat uit een kaart en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de kaart zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wet op de ruimtelijke ordening (hierna Wro) vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2008. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, de Wet milieubeheer, de Huisvestingswet en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Het bestemmingsplan Landgoed Laag Erf is een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied Arnhem Noord 2007.

Het plangebied bestaat uit 10,01 ha landbouwgrond met plaatselijk bos, bestaande uit oorspronkelijk eigendom (kavelnummers I 1031, I 1394, I 1437, I 1500, L 1374, L1375, L1661 oppervlakte 9,54 ha) en een later aangekocht perceel (kavelnummer L 1660, oppervlakte 0,47 ha).

Het plangebied wordt doorsneden door de Bakenbergseweg (zie afbeelding 2). Aan de westzijde grenst het aan het landgoed Groot Warnsborn van het Gelders Landschap. Aan de oostzijde lstaat langs Het Lage Erf woonbebouwing in het groen. Aan de noordoostzijde grenzen achtertuinen van de Kemperbergerweg. Het terrein bestaat uit drie open ruimten, omgeven door bos en van elkaar gescheiden door bossingels. De drie ruimten zijn in gebruik als paardenweide. In de bossingel tussen de noordelijke en de centrale ruimte bevindt zich een kavel met woning. Deze woning en tweederde van de singel zijn in het bezit van derden. Dit gedeelte van het plangebied maakt ook geen onderdeel uit van het te ontwikkelen landgoed.

Laag Erf

De boerderij Laag Erf (Bakenbergseweg 310) ligt tussen Warnsborn en de Kemperbergerweg. De drie vergelijkbare open ruimten worden gescheiden door zware boomsingels. Het maaiveld van de ruimten loopt naar het noordwesten af. De middelste ruimte is beeldbepalend door de ligging van de boederij Laag Erf en de ontsluiting er naar toe.

Het pand 'Laag Erf' (een voormalige ontginningsboerderij) is gebouwd omstreeks 1870. Het bestaat uit een monumentale boerderij met de twee wooneenheden en fungeert als paardenpension, campingpost en houthandel. De boerderij heeft in de loop der tijd verschillende wijzigingen ondergaan. De belangrijkste aanpassingen zijn een uitbreiding van het woongedeelte aan de noordzijde en een moderne aanbouw aan de zuidzijde van het stalgedeelte en woongedeelte. Daarnaast hebben verschillende wijzigingen in gevelopeningen, schoorsteen en dakkapellen plaatsgevonden. Ondanks deze wijzigingen is het historische karakter van het pand redelijk bewaard gebleven. Karakteristieke elementen zijn met name de markante hoofdvorm, de vensters met luiken en de schilderachtige uitstraling van het erf met boerderij, bijgebouwen en groenelementen. Verder is het gebouw van belang als historisch onderdeel van het landgoed Warnsborn.

varkensstal

Van de bijgebouwen heeft alleen de varkensstal monumentale waarde. De moderne aanbouw aan de zuidzijde van het hoofdgebouw doet afbreuk aan de karakteristieke vorm van het gebouw.

Landgoed Warnsborn/Mariëndaal

Ten westen van het plangebied ligt het Landgoed Warnsborn; onderdeel van Warnsborn/Mariëndaal van

Gelders Landschap. Het Landgoed Warnsborn wordt gekarakteriseerd door een oud sterrenbos, landgoedhuis, landgoedaanleg in landschapsstijl en een grootschalige 19e eeuwse bosaanplant. Het wordt omgeven door de karakteristieke schaapsdrift. Rondom de schaapsdrift ligt een aantal open gebiedjes, zoals het heideterreintje Kleine Kweek, het heitje van Maasdijk, het grasland Hienenkamp en de agrarische percelen van Laag Erf.
Deze gebiedjes zorgen voor afwisseling in het boslandschap. Ze markeren de buitenkant van landgoed

Warnsborn. In het noordelijke deel van het landgoed ligt het accent op de natuur met zeer extensieve recreatie. Landgoed Warnsborn heeft grote natuurwetenschappelijke waarde door de afwisseling van terreintypen. Floristisch zijn de heideveldjes van Warnsborn het meest waardevol.

schaapsdrift

Recreatie

Laag erf is een recreatief knooppunt. Het is de entree voor het landgoed Warnsborn / Hoog Erf. Daarnaast is het een kruispunt van routes voor fietsers en wandelaars. De minicamping wordt met name door wandelaars gebruikt.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.

Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat ons in Nederland ter beschikking staat.

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De nota bevat, in overeenstemming met het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet, de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het gaat om de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

Streekplan Gelderland 2005

Het ruimtelijk beleid van de provincie is verwoord in het Streekplan Gelderland 2005 “Kansen voor de regio”. Het Streekplan, dat wordt vastgesteld voor een periode van 10 jaar, is een schakel tussen rijks- en gemeentelijke plannen op het gebied van de ruimtelijke ordening.

De kaart "landgoederen" van het Streekplan geeft aan dat in het plangebied 'bebouwing behorend bij een nieuw landgoed in principe mogelijk' is.

Het plangebied ligt in een waardevol landschap en grenst aan een historische buitenplaats. Volgens het streekplanbeleid mogen aardkundige- en cultuurhistorische waarden van de waardevolle landschappen niet worden aangetast door ruimtelijke ontwikkelingen. Bij voorkeur worden ze door deze ontwikkelingen versterkt. Met langoedontwikkeling wordt verder beoogd, de landschappelijke en ecologische kwaliteit te bevorderen. Tevens bevorderen landgoederen de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid van het landschap voor recreanten in Gelderland. Het Streekplan stelt de volgende eisen voor de aanleg van nieuwe landgoederen:

• Aanleg van nieuw bos of natuurcomplex van minimaal 5 ha.;
• Het landgoed dient openbaar toegankelijk te zijn;
• De natuur past binnen de doelstellingen van het Gebiedsplan Natuur en Landschap (natuurdoelen: arm droog bos en leembos);
• Een woongebouw van allure met maximaal 3 wooneenheden mag nieuw worden gebouwd, mts passend bij de kwaliteit van de plek. hierbij mogen water- en verkeersaspecten van het gebied niet worden aangetast;
• Hoofdfunctie van de nieuwe gebouw(en) is wonen, een ondergeschikte functie van kantoor is acceptabel.

Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie, inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. De provincie schrijft verder voor dat, behalve de bestemmingsplanwijziging, de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding dient af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd ten behoeve van een duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten.

Gebiedsplan Natuur en Landschap 2004

Het Gebiedsplan Natuur en Landschap beschrijft de beleidsdoelen voor natuur, bos en landschappen in de provincie Gelderland tot 2018. Voor het plangebied zijn de natuurdoelen arm droog bos en leembos aangegeven. Hiervoor is in het kader van het Gebiedsplan geen subsidie beschikbaar.

Waterbeheer

De hoofdlijnen van het waterbeheer door de provincie en het Waterschap Rijn en IJssel zijn gericht op het langer vasthouden van water in het gebied. Veranderingen in landgebruik worden hieraan getoetst.

Natuurschoonwet

Het nieuwe landgoed voldoet aan de voorwaarden van de Natuurschoonwet. Hierdoor kunnen fiscale faciliteiten gekregen worden ter ondersteuning van de instandhouding. De belangrijkste voorwaarden zijn:

• Minimale aaneengesloten oppervlakte van 5 ha;
• Als de helft van het landgoed natuur is, minimaal 20% houtopstanden;
• Geen gebruik dat het karakter van het landgoed (en de natuur) kan schaden.

Het gemeentelijke structuurplan geeft richting aan de ontwikkelingen van stad en platteland. Voor het plangebied en de omgeving is het streefbeeld een landgoederenzone met natuur, recreatie en agrarisch gebruik. Om ontsnippering van natuurwaarden tegen te gaan wordt net ten noorden van het plangebied voorgesteld een ecologische verbinding (voor grof wild) aan te leggen over de Kemperbergerweg.

Ten behoeve van de landgoedontwikkeling Laag Erf zijn de volgende gemeentelijke randvoorwaarden gesteld:

• Behoud van de boerderij en het erf als landschappelijk-historisch ensemble en als onderdeel van de toegangsweg naar Warnsborn. Een compact erf en een kleine minicamping.
• Het nieuwe woongebouw is de enige bouwkundige toevoeging. De situering hiervan wordt beoordeeld aan de hand van een nadere visuele analyse. Voor de bestaande kapschuur wordt geen vervangende bebouwing geplaatst.
• De historische driedeling van de open agrarische enclave wordt gehandhaafd (de bossingels blijven bestaan, hoewel in gewijzigde vorm). De gemeente ondersteunt de invulling van de drie ruimten met heischraal grasland.
• Het versterken van de recreatieve route langs de westzijde van Laag Erf en een informeel struinpaadje door de velden voldoet aan de wens van de gemeente.

De landgoedontwikkeling past binnen het beleid van de gemeente Arnhem. Het schetsontwerp voldoet aan de bovengenoemde gemeentelijke randvoorwaarden.

Welstandsbeleid

In de Welstandsnota 2004 worden criteria beschreven waarop plannen voor nieuwbouw getoetst moeten worden. Het plangebied en omgeving heeft een normaal welstandsniveau. Hier wordt handhaving en versterking van de oorspronkelijke (stedenbouwkundige) structuur en architectuur nagestreefd. De Welstandsnota beschrijft voorkeuren voor vorm, materiaal en kleur. De voorkeur gaat uit naar samengestelde volumes met kap, die een eenheid in kleur en materiaal hebben. Gebruik van gangbare materialen zoals hout, baksteen en gepleisterde wanden wordt aanbevolen.

Zie voor een beschrijving van de behandeling van het Inrichtingsplan en Beeldkwaliteitplan in de welstand, paragraaf 4.2.1 van deze toelichting.

In de Integrale Milieuvisie 2008-2011 is aangegeven hoe het milieubeleid een positieve bijdrage kan leveren aan maatschappelijke thema's als gezondheid, veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunten zijn duurzame ontwikkeling en een optimale leefomgevingskwaliteit van de stad.

Op 26 mei 2008 heeft de gemeenteraad Hoofdstuk 3 "Gebiedsgerichte aanpak" van de Integrale Milieuvisie 2008-2011 vastgesteld. De gebiedsgerichte aanpak vormt de kern van de integrale milieuvisie en is een uitwerking van de zonering van milieukwaliteiten die in het Structuurplan Arnhem 2010 zijn opgenomen. Hiermee differentiëren we milieuambities naar verschillende gebieden. Niet overal in de stad streven we immers dezelfde milieuambities na: in een dynamisch centrum accepteren we bijvoorbeeld meer geluid dan in een woonwijk. Wel wordt rekening gehouden met grenswaarden en streefwaarden. Grenswaarden mogen niet worden overschreden. Van streefwaarden kan worden afgeweken als daar - op een hoger schaalniveau- aantoonbare milieuwinst tegenover staat en zolang er geen concentratiegebieden ontstaan waar de milieubelasting zich ophoopt.

Door expliciet te maken welke milieukwaliteiten we in het betreffende gebied willen handhaven of realiseren, wordt ook duidelijk of een bepaalde ontwikkeling wel of niet past in het betreffende gebied.

Wet geluidhinder

De Wet geluidhinder heeft tot doel de mens te beschermen tegen geluidhinder. Dit is in de wet uitgewerkt in een normenstelsel voor de toelaatbare geluidbelasting in de woonomgeving. Alleen planologisch nieuwe situaties worden getoetst aan de wet. Naast woningen zijn er nog een aantal geluidgevoelige objecten aangewezen zoals bijvoorbeeld scholen en zorginstellingen.

In de Wet geluidhinder staan regels voor weg- en railverkeerslawaai en voor gezoneerde industrieterreinen. De wet werkt verder met zones: dit zijn aandachtsgebieden rond geluidbronnen waarbinnen regels en normen gelden om de negatieve gevolgen van geluidhinder te beperken. Bij (planologische) wijzigingen moet er akoestisch onderzoek plaatsvinden naar de gevolgen.

De Wet geluidhinder kent een normenstelsel met een voorkeurswaarde en grenswaarden. Als de geluidbelasting beneden de voorkeurswaarde blijft dan zijn er vanuit de wet geen belemmeringen voor nieuwe geluidgevoelige situaties. Bij een geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de grenswaarde moet er een gemotiveerd besluit genomen worden om nieuwe geluidgevoelige ontwikkelingen mogelijk te maken (hogere grenswaarde).

Voor het verlenen van een hogere grenswaarde is de nota uitvoeringsbeleid hogere grenswaarde van de gemeente Arnhem van toepassing.

Beleidsplan Geluid

Op 5 augustus 2008 is het geactualiseerde beleidsplan Geluid door de raad vastgesteld. Het beleidsplan Geluid heeft tot doel geluidsnormen voor nieuwe situaties af te stemmen op de aard en de functie van een gebied. Hierdoor kan beter rekening gehouden worden met ontwikkelingen en verwachting van de gebruikers van een gebied. In het centrum en dichtbij goed openbaar vervoer wil de gemeente Arnhem veel functies mogelijk maken. De beleidslijnen hiervoor zijn opgenomen in het Structuurplan Arnhem 2010. Als gebieden intensiever gebruikt worden neemt de kans op geluidhinder ook toe. Andere gebieden zoals de parken worden juist gewaardeerd om hun relatieve rust. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een gebiedsgerichte invulling van geluidskwaliteiten binnen Arnhem. Naar mate de geluidbelasting hoger is neemt het belang van een zorgvuldige invulling van de totale leefomgevingkwaliteit toe.

Europese richtlijnen in de Nederlandse wetgeving

De Europese richtlijnen zijn geïmplementeerd in de Wet Luchtkwaliteit. Het doel van de Wet Luchtkwaliteit 2007 is het beschermen van mens en milieu tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. De wet is primair gericht op het voorkomen van negatieve effecten op de gezondheid van de mens. Daarnaast zijn er voor de stoffen zwaveldioxide en stikstofoxiden ook normen opgenomen ter bescherming van ecosystemen.

Voor het toetsen van ruimtelijke plannen zijn de volgende grenswaarden het meest relevant:

• PM10 (fijnstof)
• de jaargemiddelde concentratie van 40 µg PM10/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet worden overschreden;
• de 24 uursgemiddelde concentratie van 50 µg PM10/m³ mag met ingang van 1 januari 2005 niet vaker dan 35 keer per jaar worden overschreden;

• NO₂ (stikstofdioxide)
• de jaargemiddelde concentratie van 40 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet worden overschreden;
• de uurgemiddelde concentratie van 200 µg NO₂/m³ mag met ingang van 1 januari 2010 niet vaker dan 18 keer per jaar worden overschreden.

Voor de overige stoffen worden in Nederland geen overschrijdingen gerapporteerd.

Wet Luchtkwaliteit 2007

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Luchtkwaliteit van kracht geworden. De nieuwe wet is nodig bevonden omdat de aanleg van een groot aantal bouwprojecten en bestemmingsplannen stilgelegd zijn door uitspraken van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De grenswaarden zijn ongewijzigd gebleven, maar de nieuwe wet geeft net als het voorgaande BLK2005 (Besluit Luchtkwaliteit) meer armslag om ruimtelijke plannen die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt tevens de term “in betekenende mate (IBM)” geïntroduceerd. Dit wil zeggen dat projecten met een bepaalde mate van verslechtering toch doorgang kunnen vinden. De grens ligt bij een toename van maximaal 3%. Deze 3% is gekoppeld aan de IBM projecten opgenomen in het Nationale Samenwerkingsverband Luchtkwaliteit (NSL). De NSL wordt inmiddels gestaafd door de nieuwe Wet luchtkwaliteit. Dit is augustus 2009 van kracht geworden.

Beleidsnota Lucht en Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit

Het Arnhemse beleid op gebied van luchtkwaliteit is vastgelegd in de Beleidsnota Lucht uit 2005. Deze nota is erop gericht nieuwe overschrijdingen van de normen uit het toenmalige Besluit Luchtkwaliteit 2005 te voorkomen en bestaande of dreigende overschrijdingen voor 2010 op te lossen. Daarnaast richt de Beleidsnota Lucht zich op het beperken van overlast door geurhinder. Voor wat betreft het halen van de normen uit het BLK2005 en de onlangs van kracht geworden Wet Luchtkwaliteit is de beleidsnota vertaald naar maatregelen in het Uitvoeringsprogramma Luchtkwaliteit 2005-2010 van februari 2006.

In het kader van bedrijven en milieuzonering dienen de effecten van inrichtingen op hun omgeving (gevoelige bestemmingen, waaronder eventueel nieuw te ontwikkelen woningen) in beeld gebracht te worden. Voorbeelden van hinder zijn geluid, geur, stof of gevaar. In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' is een lijst van inrichtingen opgenomen waarbij de inrichtingen op grond van de hinder die zij veroorzaken, zijn opgedeeld in 6 categorieën. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat een inrichting uit categorie 1 relatief weinig hinder veroorzaakt en een inrichting uit categorie 6 bijzonder veel hinder veroorzaakt.

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR¹ (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

¹ Het PR (Plaatsgebonden Risico) is het risico op een bepaalde plaats. Het PR is de kans dat een persoon, die zich permanent en onbeschermd op die plaats zou bevinden, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen. De norm voor het PR is de 10^-6/jr PR contour.

² Het GR (GroepsRisico) is de kans dat in een keer een groep mensen van tenminste een bepaalde grootte komt te overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen. De norm voor het GR is een oriënterende waarde.

Landelijk beleid

Voor bedrijven is op 28 oktober 2004 het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. In het Bevi worden milieukwaliteitseisen (artikel 5.1 van de Wet milieubeheer) vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken. In het Bevi wordt een onderscheid gemaakt in kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. De 10^-6 PR contour geldt ten opzichte van kwetsbare objecten als grenswaarde en ten opzichte van beperkt kwetsbare objecten als richtwaarde. Het beoordelingskader voor het groepsrisico is een oriënterende waarde.

Voor de routes (weg, water, spoor en ondergrondse leidingen) waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, komt in 2009/2010 een AMvB transport. In deze AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) worden ook milieukwaliteitseisen vastgelegd die in de ruimtelijke planvorming moeten doorwerken.

Gemeentelijk beleid

Op 21 november 2005 is het beleidsplan Externe Veiligheid 2005-2008 vastgesteld. Op 16 februari 2009 heeft de gemeenteraad besloten om het beleidsplan met 2 jaar (tot en met 2010) te verlengen. Dit beleidsplan beschrijft de mate van gewenste externe veiligheid in Arnhem. Uitgangspunt hierbij zijn de landelijke normen voor het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In een groot gedeelte van de stad streven we naar het niet doen toenemen van de risico's. Op sommige plekken in de stad, op bedrijventerreinen voor zware industrie en de volgens het structuurplan stedelijke zone accepteren we een hoger risico dan op andere plaatsen. Wel moet daar extra aandacht zijn voor de beschikbare mogelijkheden voor rampenbestrijding, de zelfredzaamheid van mensen en de hulpverlening.

Rijksbeleid: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)

De Veluwe, Neder Rijn, IJssel en uiterwaarden in Arnhem zijn onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en daarmee onderdeel van een samenhangende Europese ecologische hoofdstructuur; Natura 2000. In Natura 2000 wordt onder meer aangegeven dat de grote wateren een cruciaal en onverbrekelijk onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur beslaan. Het Arnhemse deel van het rivierengebied en de Veluwe liggen cruciaal in de natuurstructuur. Het rivierengebied vormt een verbinding tussen de natuurontwikkelingsprojecten van de Gelderse Poort en de Noordoever Neder Rijn. Meinerswijk is één van de natuurontwikkelingsprojecten. Het Arnhemse deel van de Veluwe vormt een onderdeel van de totale natuurstructuur van de Veluwe.

Natura 2000
Het tot stand brengen van een samenhangende Europese ecologische hoofdstructuur, genaamd Natura 2000, is per 1 oktober 2005 door de nieuwe Natuurbeschermingswet overgenomen. De Natura 2000 gebieden in Arnhem zijn: Veluwe, Gelderse Poort en IJssel. Voor elk van deze gebieden zijn habitattypen en soorten benoemd die beschermd zijn volgens de Natuurbeschermingswet 1998. De bescherming van de Natura 2000 gebieden is vergelijkbaar met de bescherming volgens artikel 6 van de Habitatrichtlijn, die de afgelopen jaren in Nederland is toegepast. Nederland past hiervoor een vergunningenstelsel toe. Er geldt dat er door projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van habitats of een verstorend effect op de soorten, waarvoor het gebied is aangewezen, mogen optreden.

Om de effecten van de ruimtelijke ingrepen van het bestemmingsplan op het Natura 2000-gebied te toetsen, moet de Habitattoets worden uitgevoerd, bestaande uit een voortoets. De voortoets verkent of door de ontwikkelingen waarin het plan voorziet mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000-gebied. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het leveren van de informatie (zorgplicht, artikel 19l). Het bevoegd gezag toetst de gegevens. Het bevoegd gezag voor het verlenen van een natuurbeschermingswetvergunning is Gedeputeerde Staten van de provincie waarbinnen het beschermingsgebied ligt.

In de strategische milieubeoordeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen ten behoeve van het Regionaal Plan 2005-2010 zijn effecten op de Vogel- en Habitatrichtlijn (VHR) ten gevolge van woningbouw onderzocht. In dat kader is aangegeven dat de toetsing van plannen in de nabijheid van een beschermd gebied betrekking heeft op gebieden binnen een afstand van 2 kilometer.

Flora- en Faunawet 2002

De opdrachtgever / initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de naleving van de Flora- en Faunawet. De wet gaat uit van het “nee-tenzij” principe, waarbij de mogelijkheid wordt geboden bepaalde ingrepen toe te staan middels ontheffing of vrijstelling. Daarnaast kent de wet een zorgplichtbepaling voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.

Eind januari 2005 is het Besluit houdende wijziging van een aantal algemene maatregelen van bestuur in verband met wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet en enkele andere wijzigingen (AMvB artikel 75) van kracht. Er zijn 3 beschermingscategorieën:

• tabel 1. algemeen beschermde soorten
• tabel 2. beschermde soorten
• tabel 3. streng beschermde soorten

Provinciaal beleid: EHS

De provincie heeft de Gelderse EHS nauwkeurig aangegeven in de gebiedsplannen Natuur en Landschap. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de ecologische hoofdstructuur (EHS) is geregeld in het Streekplan Gelderland, vastgesteld door Provinciale Staten op 29 juni 2005. De Provinciale Staten hebben op 1 juli 2009 de nieuwe grenzen van de ecologische hoofdstructuur (EHS) in het Streekplan definitief vastgesteld. Doel van de herbegrenzing is de EHS 'robuuster' te maken. Met robuust wordt bedoeld een netwerk van natuurgebieden waar waardevolle en kwetsbare natuur optimaal kan voortbestaan.

Binnen de EHS geldt de 'nee-tenzij'-benadering. Bestemmingsplanwijziging is niet mogelijk als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast, tenzij er geen reële alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar belang.

Het totale uiterwaardgebied is benoemd als waardevol landschap. Het ruimtelijk beleid voor waardevolle landschappen is het behouden en versterken van de landschappelijke kernkwaliteiten.

Provinciaal beleid: Richtlijn compensatie natuur en bos

De provincie heeft het compensatiebeleid "De Compensatierichtlijn natuur en bos" als uitwerking van het Streekplan Gelderland en de Structuurschema Groene Ruimte opgesteld. De gemeente zal dat compensatiebeleid uitvoeren. Is de provinciale richtlijn van toepassing dan treed de gemeentelijke regelgeving terug.

Uitgangspunt van het compensatiebeleid is dat natuur en bos alleen plaats kunnen maken voor een ander ruimtegebruik als er voor de specifieke locatiegebonden ontwikkeling geen alternatieve locaties aanwezig zijn (nee-tenzij-beleid). In principe dient natuur door natuur en bos door bos te worden gecompenseerd. De compensatierichtlijn is van toepassing op

• alle natuur die op de streekplan- of bestemmingsplankaart de bestemming natuur heeft of een vegetatiewaarde van 6 of hoger heeft;
• gebieden met de bestemming bos, zoals aangegeven op streekplan of bestemmingsplankaart;
• alle gebieden die conform de Boswet herplantplichtig zijn, zowel binnen als buiten de bebouwde kom Boswet.

Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij het acceptabel is dat bos door natuur vervangen wordt. Die situaties worden beschreven in de Nota Open Bos.

De compensatierichtlijn kent een kwaliteitstoeslag, bij wijziging van functie dient dus meer bos of natuur te worden gerealiseerd dan verloren gaat.

Boswet

De Boswet is van toepassing op alle bossen en houtopstanden groter dan 10 are of - in geval van rijbeplantingen - meer dan twintig bomen, die gelegen zijn buiten de zogenaamde 'bebouwde kom Boswet'. De Boswet verplicht om de grond waarop het bos of de bomen hebben gestaan binnen drie jaar opnieuw in te planten.

Als voor de uitvoering van een werk de bestemming moet worden gewijzigd treedt de provinciale richtlijn 'Bos- en natuurcompensatie' in werking. Deze richtlijn is een uitwerking van het Streekplan en geldt ook voor bos binnen de zogenaamde 'bebouwde kom Boswet'.

Groenplan Arnhem 2004 – 2007 / 2015

Op 28 juni 2004 is het groenplan 2004-2007/2015 vastgesteld. De gemeente Arnhem streeft ernaar om de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden van het groen, door versterking en zonering, optimaal tot hun recht te laten komen, waarbij voldoende ruimte voor gebruikswens moet zijn. De ontwikkelingsinitiatieven en het beheer in en om de stad worden afgestemd op dat streefbeeld.

De uitgangspunten uit het Groenplan dienen als randvoorwaarde voor de herontwikkeling te worden meegegeven. Dit betekent dat het bestaande groen zoveel mogelijk behouden blijft, zo zuinig mogelijk wordt omgegaan met bestaande en potentiële kwaliteiten, op kansrijke plekken groen wordt aangeplant, en versnippering wordt voorkomen. Het oppervlakte groen en de bomen moeten dus eerst geïnventariseerd worden. Voor het bestemmingsplan is een groenbalans noodzakelijk, waarin is aangegeven hoe de groencompensatieregels van de gemeente zijn toegepast.

Vanuit ecologisch perspectief vormen gebied- en soortbescherming het basisdoel.

Achterliggende ambitie is een versterking en verdere ontwikkeling tot een zo volledig mogelijk ecosysteem van kenmerkende Arnhemse natuur. Deze komt tot uitdrukking in de verscheidenheid aan planten en dieren in een samenhangend netwerk. Andere punten zijn:

• Alleen inzetten op natuur daar waar deze kansrijk is, waarbij cultuurlijk en natuurlijk beeld en gebruik op elkaar afgestemd zijn;
• Barrières van de stedelijke druk opheffen of zoneren.

Er worden 5 samenhangende natuurdoeltypen geformuleerd: Natuurkernen, Natuurzones en stapstenen, Natuurlijke groenzones, Overig groen en De Stenen stad. Aan de natuurdoeltypen zijn doelsoorten gekoppeld.

Voor een ontwikkelbestemmingsplangebied moet worden getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwaterkwaliteit) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Daarnaast moet worden getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van het ontwikkelplan.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Wet bodembescherming (Wbb, 1 januari 2006, gewijzigd 1 oktober 2008 en 1 april 2009),
• Beleidsnota bodem 2008 (Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, 27 november 2007),
• Beleidsnota 'Hergebruik van licht verontreinigde grond in Arnhem' (november 1999, met aanvullingen in 2001 en 2002).

Cultuurhistorie

Het ontwerp gaat uit van de beëindiging van het paardenpension en de houtzagerij en –handel. De kapschuur zal worden gesloopt. De minicamping wordt aangehouden. Het karakter van de boerderij wordt versterkt door de zuidelijke aanbouw te verwijderen.

Het houten bijgebouw (nu paardenpension) kan op termijn worden vervangen. Het gebouwtje blijft

ondergeschikt aan het hoofdgebouw; de maten en het materiaal (hout) blijven gelijk. In het vernieuwde

gebouwtje kan o.a het sanitair voor de minicamping een plek krijgen. Vanaf de camping is het via een pad langs de bossingel te bereiken.

Het agrarisch gebruik van de drie open ruimten wordt beëindigd. Deze ruimten krijgen de bestemming natuur. Het heischraal grasland kan periodiek extensief begraasd worden, afgestemd op de natuurdoelstelling. Aan de westzijde worden op twee plekken bosgroepen aangelegd, met aan de randen zoom- en mantelvegetaties.

Voor de (latere) rangschikking als NRW-landgoed moet er minimaal 20% bos zijn. Met het geplande totaal van 22.620 m2 bos (bestaand en nieuw bos) kan aan die eisen worden voldaan.

In de zuidelijke open ruimte wordt in de zuidwesthoek een woongebouw gebouwd. Dit zal drie afzonderlijke wooneenheden bevatten, met een gemeenschappelijk voorerf. Het woongebouw vormt een architectonische eenheid, maar zal zodanig geleed zijn, dat de drie wooneenheden zich afzonderlijk presenteren en ook afzonderlijk functioneren. De toegang wordt aangelegd vanaf de bestaande inrit vanaf de straat Het Lage Erf.

Het nieuwe landgoed Laag Erf zal een eigen uitstraling krijgen, gebaseerd op de geomorfologische kenmerken (behoud glooiingen), de drie open kamers, de gesloten bosrand en de centrale ligging en kenmerkende architectuur van de boerderij Laag Erf. Net als de bestaande boerderij zal het nieuwe woongebouw een positie krijgen op de overgang van de open ruimte naar het bosgebied.

Het zuidelijk deel van het landgoed - met het nieuwe woongebouw en de bestaande boerderij - is goed ontsloten en krijgt een gecultiveerd karakter. Naar het noorden toe domineert de sfeer van rust en natuur. In de noordelijke en zuidelijke kamer wordt langs de westelijke rand nieuw bos ontwikkeld. Hiermee komt de boerderij Laag Erf in een plooi van de bosrand te liggen.

De bosrand wordt ontwikkeld tot ecologisch interessante mantel- en zoomvegetaties.

Het landgoed zelf is toegankelijk voor publiek door de bestaande en nieuwe struinpaden. De struinpaden

sluiten aan op bestaande bospaden, de weg Het Lage Erf en op het voorerf van het nieuwe woongebouw. De open velden wordt afgerasterd.

inrichtingsschets

Inrichtings- en Beheerplan en Beeldkwaliteitsplan

Door Nieuwland Advies-Wageningen is een Inrichtings- en beheerplan en een beeldkwaliteitplan opgesteld als toetsingskader voor de inrichting van het plangebied en voor het bouwplan voor het woongebouw op deze locatie.

Het Beeldkwaliteitplan ( bijlage 1) brengt naar voren wat bepalend is voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en welke waarden door de landgoedontwikkeling op deze locatie worden versterkt dan wel hoe eventuele aantasting wordt voorkomen.

Het inrichtingsplan (bijlage 2) bevat de detaillering en de technische uitwerking met maatvoering en materialisatie. Het plan biedt concrete handvatten voor het realiseren van het landgoed Laag Erf; het is echter geen uitvoeringsbestek.

Het inrichtingsplan bevat de volgende elementen:

• Plantoelichting;
• Definitief ontwerp met details;
• Drie dwarsprofielen met maatvoering;
• Materialisatie van terreintypen, paden en terreinmeubilair;
• Kostenraming inrichting.

Het beheerplan (bijlage 2) gaat over het realiseren en onderhouden van het eindbeeld voor het landgoed Laag Erf. Het plan beslaat een periode van 10 jaar.

Het beheerplan bevat de volgende elementen:

• Beschrijving van eindbeelden voor beplantingen, grasvegetaties, bomen, verhardingen en terreinmeubilair op het openbaar deel;
• Pakket beheermaatregelen voor een periode van 10 jaar;
• Beheerkosten voor onderhoudsmaatregelen.

Het inrichtings- en beheerplan is de uitwerking van het schetsontwerp dat op 26 november 2010 werd ingediend bij het ontwerp Bestemmingsplan Laag Erf. Het plan is de directe vertaling van het beeldkwaliteitplan Laag Erf. De daarin geformuleerde ontwerprichtlijnen en uitgangspunten zijn kaderstellend.

Welstand

Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan Landgoed Laag Erf is een aantal zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben ertoe geleid, dat de initiatiefnemer alsnog gevraagd is een Beeldkwaliteitsplan en een Inrichtingsplan met beheerplan op te stellen, voordat het bestemmingsplan voor vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

Beide plannen zijn behandeld in de grote welstand op 6 oktober 2011. Naar aanleiding van deze behandeling is gevraagd om de middelste kamer zo open mogelijk te houden ten gunste van het zicht op de monumentale boerderij. De landschapsarchitect heeft gezocht naar een andere locatie om de bosstroken te plaatsen. Alleen aan de noordzijde was plek om de bosstroken te behouden binnen het concept van de drie open kamers (zie verslag in bijlage 10) .

Dit aangepaste plan is behandeld in de kleine welstand op 21 november 2011 en akkoord bevonden

(zie verslag in bijlage 11).

Naar aanleiding van de aanvullende zienswijzen, waarin werd aangegeven dat door het verplaatsen van de bosstroken, het bestaande uitzicht naar het achterliggende heideveld verloren is gegaan, is het Inrichtingsplan weer aangepast en zijn de bosstroken in de noordelijke kamer uit het plan gehaald. Het aangepaste Inrichtingsplan is behandeld in de kleine welstand op 5 maart 2012 en akkoord bevonden (zie verslag in bijlage 12). Door het weglaten van deze bosstroken is de landschappelijke relatie tussen open kamer en heideveld optimaal, de drie kamers houden een zo groot mogelijke open ruimte en de monumentale boerderij blijft liggen in een half open landschap. Landschappelijk gezien is dit de meest fraaie oplossing.

Ecologische ontwikkeling

Uit het onderzoek naar de natuurwaarden (zie Bijlage 3) blijkt dat het voornemen geen afbreuk zal doen aan de milieuwaarde van de enclave. Ook de invloed op het Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied Veluwe is minimaal of nihil.

Door realisatie van het voorgenomen plan zullen de natuurwaarden sterk toenemen, in het bijzonder voor de flora: plantensoorten van voedselarme milieu´s (heischrale graslanden).

Ook voor de fauna zal de uitvoering van het plan gunstig uitwerken.

• Vogels: vogels van schrale terreintypes met plaatselijk opgaande beplantingen, zoals Geelgors en Roodborsttapuit.
• Reptielen: leefgebied voor hagedissen.
• Dagvlinders: leefgebied voor diverse zeldzame soorten van voedselarme milieu´s.

Gelders Landschap

Landgoedontwikkeling aan de oostzijde van Groot Warnsborn kan worden opgevat als versterking van het bestaande landgoed en een uitbreiding van natuur en recreatief gebied. Door onderstaande punten bij de inrichting te realiseren, kan de ontwikkeling van het nieuwe landgoed optimaal op Groot Warnsborn worden afgestemd.

• Verdwijnen van de houtschuur (zonder vervangende nieuwbouw) sluit aan bij de wensen van Gelders Landschap.
• Achter de boerderij ligt een interessant knooppunt, waarvan een markante plek kan worden gemaakt. Het Gelders Landschap wil in samenhang hiermee de schaapsdrift herstellen.
• Eventuele correctie van eigendomsgrenzen is bespreekbaar.
• Begrazingsbeheer op het nieuwe landgoed zou aansluiten bij het beheer van het heidegebied van het Gelders Landschap. Gemeenschappelijke beweiding is een mogelijkheid.
• De laan op de scheiding tussen het terrein van het Gelders Landschap en het nieuwe landgoed kan een monumentale uitstraling krijgen. Een gemeenschappelijke aanpak is hiervoor vereist.

Op het hoogste punt van de zuidelijke kamer wordt het nieuwe woongebouw gesitueerd (bouwvlak 1.838 m2). Hier presenteert het gebouw zich als een architectonische eenheid. De drie afzonderlijke bouwmassa’s – verschillend van hoogte - benadrukken de drie afzonderlijke wooneenheden van circa 1.000 m3. De bijgebouwen (elk maximaal 75 m2) krijgen een

invulling van parkeerruimte met bergruimte voor de eigenaars van de wooneenheden. Aan het

gemeenschappelijke voorerf liggen de entrees en de toegangen. Binnen het bouwvlak wordt maximaal 30% (551,4 m2) bebouwd. Zie de voorwaarden in het beeldkwaliteitplan.

De achterzijde van het gebouw is privé. Op de perceelsgrenzen worden beukenhagen aangebracht met een maximale hoogte van 1,6 m. De omgeving van het nieuwe woongebouw krijgt vorm door de aanplant van nieuw bos en enkele monumentale boomgroepen met eik en eventueel bijzondere cultivars. Hierdoor komt het nieuwe woongebouw tussen groene coulissen te liggen. Het open veld wordt omzoomd door een strakke gemengde haag van veldesdoorn, zoete kers, hondsroos en haagbeuk. Zie Bijlage III detailuitwerking nieuwe landgoedwoningen en Bijlage IV doorsnede landgoedgebouw van bosrand, tuin tot aan voorerf.

De vorm en omvang van het erf van de boerderij met de minicamping blijft in principe gelijk. Achter de boerderij zal na de sloop van de kapschuur een smalle bosruimte ontstaan, met enkele losse boomgroepen op een onverharde ondergrond (aangestampte grond). Een deel van de kapschuur bevond zich op terrein van landgoed Warnborn; dit deel zal weer aangeplant worden met bos. Op het achtererf worden, naast de twee monumentale beuken, twee lindes aangeplant om meer ruimtelijke geleding aan de plek te geven. Daarnaast wordt aan de achterkant van de boerderij een plint van gebakken klinkers gerealiseerd. De ruimte markeert de bijzondere positie van de boerderij Laag Erf naast de entree van Landgoed Warnsborn.

Het gecultiveerde karakter van de omgeving van de boerderij wordt versterkt door aan beide zijden van de

Bakenbergseweg strakke gemengde hagen aan te planten, bestaande uit veldesdoorn, sleedoorn, hondsroos en haagbeuk*. Het kleine grasveld aan de voorkant van de boerderij wordt ‘boomgaard’ door er drie kersenbomen te planten (kriek). Zie Bijlage II voor detailuitwerking bestaande boerderij Laag Erf en Bijlage IV voor doorsnede bestaande boerderij, van minicamping tot aan achtererf.

Het gras in de centrale ruimte wordt minder schraal beheerd dan in de andere twee kamers. Het zal een meer groene uitstraling houden, die past bij de oude boerderij. De hier beoogde matig voedselrijke graslandvegetatie zal een foerageerfunctie voor de das (blijven) vervullen.

* In verband met een de ligging van een Gas Lage druk leiding (LIA / Liander) direct langs de Bakenbergseweg zal de exacte locatie van de

te planten haag in het veld moeten worden bepaald. Dit kan door het graven van een proefsluif (bron Klic-nummer: 110o56090-1).

Met de aanleg van een strook nieuw bos in de noordelijke kamer wordt de woning in de bossingel (buiten het landgoed) beter in de bosrand opgenomen. De noordelijke afronding van het bos sluit aan op de bosformatie van het Landgoed Warnsborn. Op het scharnierpunt worden drie monumentale bomen (rode beuk, zilverlinde en kastanje) geplant, die de drie generaties van de familie Van Loenen symboliseren. Op deze plek bestaat de mogelijkheid om zitmeubilair te plaatsen. Vanaf de ‘drie generaties’ loopt een graspad dwars door de open ruimte naar de overkant. Hier loopt het struinpad verder achterlangs de woonbebouwing van de Kemperbergerweg, dat aan de ene kant aansluit op de weg Het Lage Erf en aan de andere kant op een bestaand bospad van het landgoed Warnsborn.

Op de grens met het Landgoed Warnsborn ligt een bospad. Vanaf het pad is er zicht op de drie kamers van het landgoed. Door het pad in de bosrand een ruime grasberm te geven wordt de grens tussen de twee verschillende landgoederen gemarkeerd. Langs de rand van de centrale ruimte staat een bomenrij op een wal. Het beheer wordt gericht op het zichtbaar houden van de open ruimte en het behoud van het wallichaam. Ter weerszijde van de nieuwe bosformaties is er vanaf dit bospad zicht op de noordelijke en zuidelijke kamers van het landgoed. Vanuit de noordelijke kamer blijft er een zichtrelatie bestaan met het westelijk gelegen open heideveld (Heitje van Maasdijk) op Landgoed Warnsborn.

Langs het bospad wordt een parkeerplek aangelegd met vijf parkeerplaatsen voor bezoekers van het

landgoed. De bezoekers van de minicamping parkeren op het erf.

In dit hoofdstuk worden de beperkingen gegeven die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied. De op de kaart aangegeven contouren en straalpaden kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van bepaalde locaties. Het is echter ook mogelijk dat oplossingen worden gevonden door ter plaatse maatregelen te treffen of randvoorwaarden op te nemen in milieuvergunningen. De contouren hebben dus met name een signalerende functie voor eventuele nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

De toekomstige gevels van de woonboerderij en de nieuw te realiseren woningen vallen binnen de (geluid)invloedsfeer van de Kemperbergerweg. Om inzichtelijk te maken welke mogelijkheden het plangebied heeft, is de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Kemperbergerweg berekend ter plaatse van de randen van het plangebied.

Het adviesbureau Oranjewoud heeft de gevolgen van het wegverkeerslawaai op de ruimtelijke ontwikkeling onderzocht en gerapporteerd in het onderzoek “Ontwikkeling Landgoed "Laag Erf" nabij Kemperbergerweg te Schaarsbergen” met het projectnummer. 218993 d.d. 29 april 2010. Het akoestisch onderzoek is als separate bijlage toegevoegd.

De gebiedstypering volgens het Arnhemse Beleidsplan Geluid is: “Natuur en water”. Binnen dit gebied wordt de geluidklasse “rustig” tot “redelijk rustig” toegestaan. Dit betekent dat hier een gevelbelasting van maximaal 48 dB is toegestaan.

Conclusie: Uit de berekeningsresultaten blijkt dat het wegverkeer op de Kemperbergerweg een geluidbelasting van ten hoogste 45 dB veroorzaakt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB

wordt hierdoor niet overschreden en verdere toetsing kan achterwege blijven.

Dit kleinschalige project is niet opgenomen in het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). Redelijker wijs kan ervan uit worden gegaan dat dit project niet bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit van meer dan 3%.

Om dit te onderbouwen heeft het adviesbureau Oranjewoud de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op luchtkwaliteit onderzocht en weergegeven in het Rapport Luchtkwaliteit “Landgoed Laag Erf te Schaarsbergen“, projectnummer 218993 d.d. april 2010. Het luchtkwaliteit onderzoek is als separate bijlage toegevoegd.

Conclusie

Het onderzoek toont aan dat het aantal verkeersbewegingen door de geplande ontwikkeling afneemt ten opzichte van de huidige situatie. Als gevolg hiervan zal de ontwikkeling leiden tot een verbetering van de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1 onder b, sub 1, wordt er voldaan aan de eisen van Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer. De luchtkwaliteit vormt derhalve geen belemmering voor de realisatie van het landgoed Laag Erf.

Het plangebied bestaat uit natuur, wonen en (kleinschalig) kamperen. Natuur en wonen, valt niet onder de werking van de Wet milieubeheer. Kampeerterreinen en vakantiecentra wel. Het gaat hier echter om het “kamperen bij de boer” dus kleinschalig kamperen. In verband met de kleinschaligheid valt deze activiteit niet onder de werking van de Wet milieubeheer. Dit betekent dat hinder van bedrijven geen belemmering zal zijn voor de ontwikkelingen binnen het plangebied.

Conclusie:

Vanuit hinder zijn er geen voorwaarden omdat zowel binnen als in de directe omgeving van het plangebied hinder van bedrijven niet van belang is.

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle activiteiten. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit betekent dat er geen 10^-6 PR contour binnen het plangebied is.

Verantwoording groepsrisico

Omdat het plangebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit wordt er geen verantwoording van het groepsrisico opgesteld.

Conclusie:

Vanuit externe veiligheid zijn er geen voorwaarden omdat het plangebied niet voorziet in nieuwe risicovolle activiteiten. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.

Beschrijving bestaande situatie

Ecologische gebiedsbeschrijving en bekende natuurwaarden

In mei 2010 heeft bureau Nieuwland een natuurtoets 'Landgoedontwikkeling Laag Erf te Schaarsbergen' uitgevoerd (zie bijlage).

Natura 2000 Veluwe

Het plangebied ligt nabij het Natura 2000-gebied 'Veluwe'. Ten noordwesten van het plangebied (landgoed Warnsborn) is een kleine droge heide aanwezig met struikheide. Het aan de landbouwenclave grenzende bos bestaat voornamelijk uit zomer- en Amerikaanse eik, plaatselijk grove den en lariks, doorkruist met lanen van onder andere beuk.

Flora- en faunawet

• De gebouwen zijn ongeschikt als winterverblijf voor vleermuizen. Hoewel tijdelijke verblijfplaatsen in de zomerperiode niet uit te sluiten zijn, is de potentie laag. De afwezigheid van sporen geven dan ook geen indicatie van (frequent) gebruik. Dit is mogelijk ook gerelateerd aan het huidige gebruik van de locatie als houtzagerij (verstoring, hoogfrequent geluid).
• In de bomen in en rond het plangebied zijn geen geschikte holten gevonden die als verblijfplaats kunnen fungeren voor vleermuizen.
• Mogelijk is in het plangebied echter wel sprake van foerageergebied en/of vliegroute (oost-west en noord-zuid) voor vleermuissoorten zoals gewone dwergvleermuis en laatvlieger.
• Het plangebied is geschikt voor vogels van opgaande beplantingen (singels) zoals van erven (zwaluwen, huismus) en bosranden (kleine zangvogels). Het plangebied fungeert mogelijk als deelfoerageergebied voor diverse soorten roofvogels en uilen. In de opgaande beplantingen en bosranden zijn geen resten aangetroffen van roofvogels.

Andere beschermde soorten zijn niet aangetroffen.

Beschrijving ontwikkelingen

De aanleiding voor het bestemmingsplan is de beëindiging van de manege en de houtzagerij en houthandel in de bijgebouwen van de voormalige boerderij. De eigenaren wensen de agrarische gronden om te zetten in de bestemming 'natuur'. De huidige boerderij blijft gehandhaafd. Ook blijft er een camping, die in de nieuwe situatie binnen de bestemming 'natuur' valt. Daar wordt nu het landgoed (een nieuw woongebouw met drie (geschakelde) wooneenheden in 1 ensemble) aan toegevoegd.

Activiteiten die effecten hebben op de (potentiële) natuurwaarden, de groenstructuur en het gebruik.

• het slopen van twee gebouwen met potentiële verblijfplaatsen van vleermuizen,
• het bouwen van drie woningen in het zuidelijk deel van het plangebied in cultuurgrasland: verdwijnen van klein oppervlak van deelfoerageergebied voor zoogdieren en vogels,
• de aanleg van bos aan de westzijde van het plangebied; verdwijnen van deelfoerageergebied voor zoogdieren en vogels van cultuurgraslanden,
• de omvorming van cultuurgrasland naar natuurlijk grasland (op termijn heischraal grasland),
• versterking van de oost-west-structuur, onder andere bomenrij bij locatie nieuwe woningen en versterking bosranden.

Effecten op Natura 2000 en de EHS

Het voorgenomen plan zal geen negatieve effecten hebben op de landelijke kernopgaven voor het landschapstype Hogere zandgronden en de instandhoudingsdoelstellingen (kernopgaven) van het Natura 2000-gebied de Veluwe en de wezenlijke kenmerken en waarden (kernkwaliteiten) van de EHS.

De conclusie is dan ook dat er geen vergunning en/of nader onderzoek noodzakelijk is in het kader van de Natuurbeschermingswet en/of de EHS bepalingen in het Streekplan.

Effecten op Flora- en faunawet

• Het voorgenomen plan zal geen negatieve invloed hebben op de beschermde natuurwaarden; de functies van het plangebied voor beschermde soorten blijven gehandhaafd of worden versterkt.
• Voor vleermuizen kan het volgende geconcludeerd worden:
• de gebouwen bieden weinig tot geen potentie voor vleermuizen;
• gebruik als winterverblijf is uit te sluiten;
• gebruik als zomerverblijf is in potentie mogelijk maar de verwachting is laag;
• de meeste potenties biedt het dak van de aanpandige stal. Deze blijft echter volledig intact, dus zijn er geen negatieve effecten te verwachten.
• Voor vogels is te concluderen:
• er zijn geen negatieve effecten te verwachten op vogels van opgaande beplantingen;
• de paardenstal en de aanpandige paardenstal worden gebruikt door zwaluwen en mussen; deze soorten worden niet beïnvloed door het voorgenomen plan.
• Nader onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet is op basis van de huidige gegevens en resultaten van voorliggend onderzoek niet noodzakelijk ten aanzien van de aanwezige gebouwen en de bomen. Indien het dak wordt vervangen van het woonhuis en de aanpandige paardenstal wordt verbouwd of anders wordt ingericht, is dit wel aan te bevelen.

Er dient geen ontheffing te worden aangevraagd op de Flora- en faunawet; wel blijft de zorgplicht van kracht.

Effecten op de groenbalans

• Het aanwezige cultuurland wordt omgevormd in natuur. Een klein oppervlak in het zuidelijk deel van het plangebied wordt bebouwd. De aanwezige camping komt in natuur te liggen.
• Het plangebied wordt landschappelijk versterkt.
• Aan de westzijde van het plangebied wordt bos aangeplant.
• Het cultuurgrasland wordt omgevormd in natuurlijk grasland (op termijn heischraal grasland).
• Bij de nieuwe woningen worden bomen aangeplant.
• De aanwezige bosranden worden versterkt.

De groenbalans is positief.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen.

• Er is geen vergunning en/of nader onderzoek noodzakelijk is in het kader van de Natuurbeschermingswet en/of de EHS bepalingen in het Streekplan.
• Er is geen ontheffing Flora- en faunawet nodig; wel blijft de zorgplicht van kracht.
• De groenbalans is positief.

De huidige situatie

Oppervlaktewater

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater

Het diepe grondwater in het plangebied bevindt zich op een diepte van ca. 22 m. + N.A.P. De grondwaterstroming is op grotere schaal globaal noord-zuid gericht; dat wil zeggen van de hoger gelegen Veluwe-stuwwal naar de Neder-Rijn. Het maaiveld in het plangebied loopt naar het zuiden toe op met een hoogte van ca. 31 m. + N.A.P. in het noorden tot een hoogte van ca. 43 m. in het zuiden.

Door de ligging op de rand van de stuwwal, komt er in de zandige bodem leem voor. Omdat leem moeilijk tot niet doordringbaar is voor water kunnen er grote afwijkingen voorkomen van de te verwachten grondwaterstand.

Afvalwatersysteem

Het plangebied valt onder het gemengde systeem. Dit houdt in dat er geen aparte riolering voor de hemelwaterafvoer aanwezig is.

Watersystemen in de toekomstige situatie

Oppervlaktewater

Ook in de nieuwe situatie is geen oppervlaktewater aanwezig.

Grondwater

Ontwikkelingen mogen geen negatieve gevolgen op de grondwaterstroming hebben.

Afvalwatersysteem

Het regenwater dat op particulier terrein valt moet op eigen terrein verwerkt worden. Als door onderzoek blijkt dat verwerken op eigen terrein niet mogelijk is, dan kan, na overleg met de beheerder van het openbaar gebied, hiervan worden afgeweken.

Overleg gemeente en waterbeheerders

Overleg met Waterschap Rijn en IJssel heeft plaatsgevonden. Het Waterschap heeft geen opmerkingen op de waterparagraaf..

Conclusie

Voorwaarden voor het bestemmingsplan zijn:

• Bij nieuwe ontwikkelingen mag alleen het afvalwater nog worden afgevoerd. Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden.
• Aandacht voor de op de waterattentiekaart aangegeven voorzieningen. Deze mogen niet beperkt worden in hun functioneren.

Er is een inventarisatie uitgevoerd van alle beschikbare bodemkwaliteitsgegevens en historische gegevens in het plangebied. Daarbij is gebruik gemaakt van het bodeminformatiesysteem van de gemeente Arnhem en zijn de volgende bodemrapporten/-documenten geraadpleegd.

• Historisch onderzoek Landgoed Laag Erf te Schaarsbergen, Oranjewoud, rapportnummer 168998, 1 december 2006;
• verkennend onderzoek Bakenbergseweg 310, Vink, M07.0002, 18 januari 2007;
• verkennend onderzoek Bakenbergseweg 312, Van de Haar groep, 53820/2005298,13 mei 2005.

Uit het historisch onderzoek (Oranjewoud december 2006), blijkt onder andere dat er olieopslag heeft plaatsgevonden op het landgoed. Deze verdachte locaties zijn later door Vink onderzocht (zie onder). De onverdachte terreindelen zijn niet verkennend onderzocht. Aangezien deze terreinen niet ontwikkeld worden maar van landbouw naar natuurbestemming gaan, kan worden volstaan met historisch onderzoek.

Aan de Bakenbergseweg 310 is een verkennend onderzoek gedaan (Vink). Hieruit blijkt dat de bovengrond licht verontreinigd is met zware metalen en minerale olie. De verdachte deellocaties (smeerolieopslag en werkplaats, bovengrondse dieseltank en een erf met gefreesd asfalt) zijn geen verontreinigingen met minerale olie of PAK aangetoond. Voor dit terrein zijn geen belemmeringen voor de geplande ontwikkelingen.

Op Bakenbergseweg 312 is ook verkennend onderzoek uitgevoerd (Van de Haar groep). Er zijn geen tot licht verhoogde gehaltes aan verontreinigingen aangetroffen, hier zijn evenmin belemmeringen.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart/zoneringskaart (locatie valt in zone 1) is licht verontreinigde grond te verwachten.

Conclusie

De geïnventariseerde en getoetste bodemgegevens geven voldoende inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied. Er zijn licht verhoogde gehalten aan verontreinigende stoffen in de bodem aangetroffen. Er zijn geen (mogelijke) gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig. Direct aangrenzend aan het plangebied liggen geen grondwaterverontreinigingen.

Voor de ontwikkeling van het terrein zijn geen sanerende maatregelen nodig.

De kwaliteit van de bodem (inclusief grondwater) vormt geen belemmering voor de planontwikkeling en voor de financiële uitvoerbaarheid daarvan.

Archeologie

Op de archeologische verwachtingskaart van Arnhem-Noord heeft het plangebied een gedifferentieerde archeologische verwachtingskans. Dit houdt voor een belangrijk deel verband met de oudlandschappelijke situatie. Voor het plangebied staan een dal en smeltwaterwaaier gekarteerd, met in het zuidwestelijke deel een hoog duin. Aan het duin is mede vanwege diens hoge ligging een hoge archeologische verwachtingskans toegekend. Voor de smeltwaterwaaier geldt dat het grondwater te diep zat, waardoor de locatie niet geschikt was voor bewoning of landbouw. Wel zal de locatie voor bijvoorbeeld houtwinning zijn gebruikt. Het dal zal zich ook niet voor bewoning hebben geleend, hoewel het wel op andere wijzen kan zijn benut. Aan het dal en de smeltwaterwaaier is een lage archeologische verwachtingskans toebedeeld. In het plangebied zijn geen vindplaatsen bekend, maar ten westen ervan liggen meerdere grafheuvels. Ze zijn geclusterd, zodat van een 'grafheuvellandschap' wordt gesproken. Grafheuvels in Arnhem dateren uit de periode van circa 3000-1000 v. Chr. en beslaan het (laat) Neolithicum en de Bronstijd. In de directe omgeving van het plangebied zijn prehistorische vondsten bekend, waaronder vuurstenen afslagen. Met betrekking tot de spreiding van grafheuvels en de relatie met nederzettingen bestaan nog de nodige vragen. De aanwezigheid van grafheuvels in het plangebied (niet meer zichtbaar, maar bijvoorbeeld vergraven of afgetopt), behoort tot de mogelijkheden.

Cultuurhistorie

In het plangebied ligt een gemeentelijk monument: Bakenbergseweg 310. Dit betreft een (voormalige) boerderij uit 1870 die bekend staat als “Het Lage Erf”, liggend aan de rand van het landgoed Warnsborn. Het complex bestaat uit een dubbele woning met een langgerekt deel met paardenstallen. Op het erf bevinden zich verschillende bijgebouwen; het complex maakte eertijds deel uit van het landgoed Warnsborn. Landgoed Warnsborn ontstond in 1640 na samenvoeging van Het Hoge Erf en Het Lage Erf. Het Lage Erf was al in de 15^e eeuw bezitting van het Agnietenconvent in Arnhem. In 1840 werd Het Hoge Erf weer afgesplitst. Behalve de boerderij zijn er in het plangebied cultuurhistorische relicten aanwezig in de vorm van oude perceelsgrenzen en een boswal (grenst aan de zuidzijde van het plangebied). Oostelijk grenst het plangebied aan het landgoed, met onder andere een laanstructuur. Ook noordelijk grenst het aan het landgoed.

Conclusie

De aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied wordt niet direct verwacht gezien de grotendeels lage archeologische verwachtingskans. Alleen het zuidwestelijke deel heeft een hoge archeologische verwachtingskans. Deze verwachtingszone is op de plankaart opgenomen door een dubbelbestemming "waarde-Archeologie". Bij eventuele sloop-, bouw- en aanlegvergunningen dient ook het archeologisch belang meegenomen te worden. Dit houdt in dat bij alle grondroerende werkzaamheden (bouwen, heien, aanleg van kabels en leidingen, ontgravingen in het algemeen, slopen, etc.) in gebieden boven de geldende vrijstellingsgrens dieper dan 40 cm archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden volgens het stappenplan van bureauonderzoek, booronderzoek, proefsleuvenonderzoek en eventueel opgraving (de Archeologische Monumentenzorg cyclus). De betreffende grondroerende werkzaamheden mogen pas plaatsvinden als kan worden aangetoond dat er geen archeologische waarden in het geding zijn of dat deze zijn veiliggesteld.

Het plangebied (oorspronkelijk deel uitmakend van landgoed Warnsborn) bevat cultuurhistorische elementen en grenst aan een cultuurhistorisch waardevol gebied.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. ontheffingen);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

1. 1. Artikel 1 Begrippen
   In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
2. 2. Artikel 2 Wijze van meten
   Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Op de plankaart zijn bouwhoogten en bebouwingspercentages aangegeven. Als er geen percentages zijn aangegeven, mag het hele bouwvlak worden bebouwd. De aangegeven bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil tot het hoogste punt (exclusief elementen zoals een schoorsteen, liftopbouw en dergelijke). Uitgangspunt is dat alleen gebouwd mag worden binnen de bouwgrenzen.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

1. 1. Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan (wonen, bedrijvigheid etc.);
2. 2. Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage etc.);
3. 3. Ontheffing van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels
4. 4. Verboden gebruik: welke vormen van gebruik zijn uitgesloten.

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. Daarnaast wordt, indien gekozen wordt af te wijken van de bestemming uit het geldende bestemmingsplan, aangeven waarom daarvoor is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

1. 1. Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
   Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend
2. 2. Artikel 9 Algemene bouwregels
   Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak en de uitleg van het bebouwingspercentage.
3. 3. Artikel 10 Algemene gebruiksregels
   In dit artikel zijn de algemene bouwregels opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.
4. 4. Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
   In dit artikel worden de ontheffingsvoorwaarden beschreven. Deze ontheffingen gelden voor het hele plangebied. De ontheffingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken.
Per bestemming wordt ingegaan op:

• welke gronden zijn zo bestemd;
• wat houdt de bestemming in;
• eventuele aanduidingen of andere bijzonderheden;

De bestaande bosgebieden en de nieuwe aan te leggen bosgebieden welke nodig zijn voor de ontwikkeling van het landgoed zijn bestemd als "Bos".

Het gebied waar het landgoed en het nieuwe woongebouw wordt ontwikkeld (exclusief de bosgebieden) is bestemd als Natuur. Om het nieuwe woongebouw van het landgoed te onderscheiden van een 'gewone' woning is ervoor gekozen het bouwvlak voor het nieuwe woongebouw te leggen in de bestemming “Natuur” met een functieaanduiding 'Wonen'. Verder ligt de minicamping bij de bestaande boerderij Laag Erf ook binnen de bestemming "Natuur", middels een functieaanduiding 'kampeerterrein'. Terplaatse van deze aanduiding zijn maximaal 10 kampeermiddelen toegestaan. Het parkeren voor bezoekers aan de westzijde van de boerderij Laag Erf heeft de functieaanduiding 'parkeerterrein' binnen de bestemming "Natuur" en de bestaande toegangsweg naar de boerderij en nieuwe toegangsweg naar het nieuwe woongebouw hebben een functieaanduiding 'weg' binnen de bestemming "Natuur".

Zowel het woonhuis Bakenbergseweg 312 als de bestaande boerderij Laag Erf (Bakenbergseweg 310) zijn bestemd als "Wonen". Het nieuw te bouwen woongebouw ligt binnen de bestemming "Natuur".

De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkelbestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan zijn 2 dubbelbestemmingen opgenomen: en "Waarde-landschap" (artikel 6) en "Waarde - Archeologie (artikel 7) Hieronder worden deze kort toegelicht:

Waarde-Landschap

Het plangebied maakt onderdeel uit van het waardevolle bos- en natuurlandschap van het Arnhemse Buitengebied-Noord. Om deze landschappelijke waarden extra te beschermen ligt over de bestemming "Wonen" en "Bos" de dubbelbestemming "Waarde-Landschap", waarin een aanlegvergunningstelsel is opgenomen. Bepaalde activiteiten hebben gevolgen voor het landschappelijke karakter van het gebied en dienen zorgvuldig te worden uitgevoerd.

Waarde-Archeologie

Deze dubbelbestemming ligt op de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.

In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van buurman en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

• I. In 1991 is door het College van Burgemeester en Wethouders de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” vastgesteld. In deze nota zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:
• II. stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• III. géén stilzwijgend gedogen;
• IV. gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• V. gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Thans is een actualisatie van de voorgenoemde nota handhaving in voorbereiding. Er is echter geen aanleiding om de bovenstaande uitgangspunten te wijzigen. Het echter niet reëel is om te pretenderen alle strijdigheden op het vlak van bouwregelgeving binnen redelijke termijn op te sporen en daar ook actie op te ondernemen. Daarom zal in deze actualisatie een prioriteitsstelling worden opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht zal worden besteed.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in werking treden c.q. het in ontwerp ter visie leggen van een bestemmingsplan. Als gevolg op deze inventarisatie zullen de verleende bouwvergunningen en gevolgde ontheffingsprocedures geregistreerd worden.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete van de vierde categorie (maximaal € 11.250). Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet

De ontwikkeling van het voorliggende plan is een particulier initiatief. De kosten voor uitvoer zijn derhalve voor rekening van de initiatiefnemer. Omdat het een zogenaamd 'reparatieplan' betreft van het bestemmingsplan Buitengebied Arnhem Noord 2007, komen de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan ten laste van de gemeente. Deze kosten worden gedekt uit het in de begroting, ten behoeve van de bestemmingsplannen, opgenomen bedrag. Er is een anterieure overeenkomst

(Bijlage 9) opgesteld waarin is vastgelegd dat de overige kosten en de planschadekosten voor rekening van de initiatiefnemer komen.

Bewonersoverleg

In het kader van het vooroverleg is het concept-bestemmingsplan besproken met de buurt tijdens een informatiemiddag op 10 september 2010.

Artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-bestemmingsplan opgestuurd naar het Waterschap. Van deze instantie hebben we geen opmerkingen ontvangen.

Publicatie voornemen ontwikkeling

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Dit zal gebeuren op 27 oktober 2010

Het ontwerp-bestemmingsplan Landgoed Laag Erf heeft vanaf 20 januari 2011 zes weken terinzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben ertoe geleid, dat de initiatiefnemer alsnog gevraagd is een Beeldkwaliteitsplan en een Inrichtingsplan met beheerplan en bijbehorende exploitatieopzet op te stellen, voordat het bestemmingsplan voor vaststelling aan de raad wordt voorgelegd. Nadat Welstand akkoord was met de plannen (21 november 2011) is op 9 december 2011 een bijeenkomst gehouden om de buurt te ïnformeren over de plannen. De zienswijzen indieners hebben daarna de plannen opgestuurd gekregen en tot 1 februari 2012 de mogelijkheid gekregen deze plannen door te nemen en hun zienswijzen aan te vullen met een reactie op deze plannen. Er zijn 7 aanvullende zienswijzen ingediend.

De aanvullende zienswijzen zijn divers van inhoud maar hoofzakelijk gericht op visuele aspecten van het nieuwe woongebouw in het zuiden van het plangebied en het verplaatsen van de bosaanplant van de middelste kamer naar de noordelijkste kamer, waardoor de zichtlijn naar het 'Heitje van Maasdijk' verdwijnt.

De samenvatting van de zienswijzen en aanvullende zienswijzen en de gemeentelijke reactie op deze zienswijzen zijn in de bijlage bij het raadsvoorstel opgenomen.

Tegen het door de raad op 29 mei vastgestelde bestemmingsplan “Landgoed Laag Erf” is door een negental omwonenden beroep aangetekend. Op 27 maart 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op het beroep beslist. De Afdeling heeft geoordeeld dat het ingestelde beroep deels gegrond en deels ongegrond is.

Vanwege het landgoedkarakter van de woningen acht de Afdeling het gebruik van de op te richten woningen ten behoeve van bijzondere woonvormen of kamerverhuurbedrijf niet toelaatbaar. De exploitatie van een of meer van de woningen voor bed and breakfast blijft wel mogelijk.

In de planregels ontbrak bij de bestemming Bos de bepaling, die wel bij de bestemming Natuur was opgenomen, dat de gronden van het landgoed binnen twee jaar na het verlenen van de omgevingsvergunning voor het woongebouw ingericht moeten zijn en blijven zoals aangegeven in het het inrichtings- en beheerplan. In de regels van de bestemming Bos is deze bepaling nu toegevoegd;

De Afdeling heeft tot slot geoordeeld dat de oppervlakte van de bijgebouwen (75 m²) in de planregels dient te worden vastgelegd. Artikel 4, lid 4.2 van de planregels is hierop aangepast.

Het ingestelde beroep is voor het overige ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan “Landgoed Laag Erf” is met deze uitspraak onherroepelijk geworden.