Het bestemmingsplan 'Malburgen MW6' met identificatienummer NL.IMRO.0202.859-0301 van de gemeente Arnhem.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlage;

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

Eén of meer gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een kortdurend verblijf met het serveren van een ontbijt in een woning, gedreven door de bewoner van die woning.

Een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep of bedrijf dat in een woning wordt uitgeoefend.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming

De grens van een bestemmingsvlak.

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aan gebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

De grens van een bouwvlak.

Een geheel van voor personen toegankelijke ruimten, waarbinnen de vloerhoogte niet meer dan 1,20 meter varieert, met uitsluiting van onderbouw en zolder of vliering casu quo kapruimte.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

Een grens van een bouwperceelgrens.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Eet bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf en internetverkoopwordt hieronder niet begrepen.

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een bedrijf of instelling gericht op het verstrekken van logies, van maaltijden en spijzen of van dranken, alsmede het exploiteren van zaalaccommodatie; detailhandel wordt hier niet onder begrepen.

Eén of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

Bedrijven die uitsluitend of in hoofdzaak zijn gericht op

1. a. de levering van elektriciteit, gas, water en warmte;
2. b. de verzorging van telecommunicatie;
3. c. de afvoer en verwerking van afvalstoffen;

1. 1. voor een gebouw , waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg of pad grenst: de hoogte van die weg of dat pad ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. 3. voor een ander bouwwerk: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Degene, die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

Een vorm van prostitutie waarbij de werving van klanten geschiedt door een prostitué(e) die door houding, gebaren, kleding of anderszins, vanuit een vitrine de aandacht op zich vestigt en waarbij de seksuele handelingen in een voor het publiek besloten ruimte plaatsvinden.

Een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte (hieronder wordt mede begrepen een voer- of vaartuig) waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichtingen wordt in elk geval verstaan een (raam)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

Onverminderd het bepaalde in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht wordt onder straatmeubilair voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen; kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen.

Vorm van prostitutie waarbij de seksuele dienstverlening plaatsvindt op het woonadres van de prostituté(e) en waarbij ook alleen door deze prostitué(e) op dit adres gewerkt wordt als prostitué(e).

Voor de werking van dit bestemmingsplan wordt onder wonen mede geval begrepen bijzondere woonvormen en bed and breakfast met ten hoogste vier slaapplaatsen;

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de bovenste goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. fiets- en wandelpaden, straatmeubilair en speelvoorzieningen.

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken, zoals speeltoestellen met een maximum bouwhoogte van 4 meter worden gebouwd.

De voor 'Groen - Landschap en park' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. park- en groenvoorzieningen, waaronder recreatieve- en speel- en ontmoetingsvoorzieningen;
2. b. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor de waterhuishouding;
3. c. het behoud of herstel van de op deze gronden voorkomende dan wel daaraan eigen landschappelijke-, cultuurhistorische, ecologische- en natuurwaarden.

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken, zoals speeltoestellen met een maximum bouwhoogte van 4 meter worden gebouwd.

1. a. Onder gebruik van de gronden in strijd met de bestemming, wordt in ieder geval begrepen gebruik van gronden:
   1. 1. als standplaats voor onderkomens en stacaravans of voor enige andere vorm van kamperen;
   2. 2. voor het aanbrengen van afbeeldingen of tekens voor commerciële doeleinden;
   3. 3. voor het opstellen, opslaan, lozen c.q. storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines.
2. b. De in dit lid onder a. genoemde gebruiksvormen zijn niet verboden, indien en voorzover deze onlosmakelijk verbonden zijn met werken en werkzaamheden, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend

Het is verboden om zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken of werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het vellen, rooien en beschadigen van houtgewassen;
2. b. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse leidingen, constructies, installaties of andere apparatuur;
3. c. het aanleggen of aanbrengen van beschoeiingen en puinstortingen;
4. d. het graven, dichten, verdiepen of verbreden van greppels, sloten, vijvers, beken en andere watergangen;
5. e. het verlagen van de bodem of het afgraven van gronden waarvoor geen ontgrondingsvergunning is vereist;
6. f. het ophogen van gronden;
7. g. het aanleggen, verbreden of verharden van voet- en rijwielpaden.
8. h. Het aanbrengen van oppervlakte verharding groter dan 25 m²;

De als Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (woon)straten, buurtwegen, pleinen en trottoirs met een inrichting hoofdzakelijk gericht op
   bestemmingsverkeer en verblijfsfuncties;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groen- en watervoorzieningen;
4. d. wandelgebieden en speelgelegenheden;
5. e. terrassen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. onderdoorgangen, alsmede toegangen tot ondergrondse voorzieningen ten behoeve van
   direct aangrenzende bestemmingen.

Op deze gronden mogen uitsluitend in de gegeven bestemming passende bouwwerken, zoals straatmeubilair en speeltoestellen, met een maximum bouwhoogte van 4 meter worden gebouwd.

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. waterlopen en waterpartijen;
2. b. waterberging;
3. c. bermen en beplanting;
4. d. oevers;

met daaraan ondergeschikt:

5. e. groenvoorzieningen;
6. f. nutsvoorzieningen;

Op de in lid 6.1 genoemde gronden mogenuitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd, zoals bruggen, dammen en duikers.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 ten behoeve van bouwwerken van geringe omvang zoals steigers, mits de waterstaatkundige functie niet (onevenredig) wordt geschaad, gehoord de waterbeheerder.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden als ligplaats voor (woon)schepen.

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het wonen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen;
   en daaraan ondergeschikt voor:
2. b. groen- en speelvoorzieningen;
3. c. buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer;
4. d. verblijfsgebieden.

1. a. Op de in lid 7.1 van dit artikel bedoelde gronden mogen, met inachtneming van de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven maximum hoogten en het bepaalde onder b., uitsluitend de in de gegeven bestemming passende hoofdbebouwing, bijbehorende bouwwerken en andere binnen de bestemming passende bouwwerken worden gebouwd,
2. b. Op de in lid 7.1 van dit artikel bedoelde gronden, ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen:
   1. 1. bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, voor zover het betreft:
      • uitbreiding van de hoofdbebouwing, tot een maximum bouwhoogte gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing, vermeerderd met maximaal 40 centimeter ten behoeve van isolatie of afschot;
      • andere bijbehorende bouwwerken, met een maximum bouwhoogte gelijk aan de goothoogte van het hoofdgebouw, waarbij de goothoogte van vrijstaande bouwwerken niet meer mag bedragen dan de hoogte van de begane-grondbouwlaag van de hoofdbebouwing.
   2. 2. bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, passend binnen de bestemming, met een maximum bouwhoogte van 3 meter;

waarbij de oppervlakte van het totaal van deze bebouwing per bouwperceel de in onderstaand schema opgenomen maten niet overschrijdt.

1. a. Onder gebruik van de gronden en opstallen in strijd met de bestemming wordt in elk geval begrepen gebruik als beroeps- of bedrijfsmatige werk- of opslagruimte;
2. b. Het bepaalde in lid 7.3 onder a. is niet van toepassing op het gedeelte van een woning in gebruik ten behoeve van beroep aan huis, hieronder mede begrepen bed and breakfast, door de bewoner, mits dit gedeelte niet meer bedraagt dan 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse, noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan en mag het geen detailhandel, internetverkoop hiervan uitgezonderd , prostitutie of horeca betreffen.

De voor 'Waarde - Archeologie (middelhoge verwachting)' aangewezen gronden zijn naast de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

Binnen de voor deze bestemming aangewezen gronden mogen:

1. a. bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn;
2. b. bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen worden gebouwd, indien het betreft:
   1. 1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid of
   2. 2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 500 m² bedraagt.
   3. 3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 40 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 8.2 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
2. b. Afwijken als bedoeld in lid 8.3 sub a. kan, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
3. c. Afwijken als bedoeld in lid 8.3 sub a. kan voorts, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de omgevingsvergunning voor het afwijken regels te verbinden gericht op:
   1. 1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. het doen van opgravingen;
   3. 3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

Het is verboden binnen de voor 'Waarde - Archeologie (middelhoge verwachting)' aangewezen gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning (omgevingsvergunning) reeds aanwezige bouwwerken te slopen indien het oppervlak groter is dan 500 m², de verstoringsdiepte daarbij meer dan 40 cm bedraagt en deze liggen in een beschermd stadsgezicht.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (middelhogeverwachting)' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:

1. a. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. b. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak.
2. b. Indien in een bestemmingsvlak geen bouwvlak is aangegeven, mag uitsluitend worden gebouwd voor zover daartoe in de betreffende bestemmingsregel uitdrukkelijk mogelijkheden zijn opgenomen.

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
2. b. het gebruik van de gronden ten behoeve van thuisprostitutie, raamprostitutie en seksinrichtingen;
3. c. het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de in de Arnhemse beleidsregels voor parkeren opgenomen normen.

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

1. 1. de in deze regels opgenomen bebouwingsregels, voor zover betreffende de maximum bouwhoogte, de maximum goothoogte, het maximum oppervlak en de maximum inhoud, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in de regels vastgelegde maten;
2. 2. de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak, zoals bedoeld in lid 10.1 mits:
   1. a. de overschrijding van het bouwvlak niet meer bedraagt dan twee meter, de bestemmingsgrens niet wordt overschreden en het de bouw betreft van erkers, luifels, balkons, keldergaten (koekoeken) of galerijen;
   2. b. het de bouw van volledig beneden peil gelegen bouwwerken betreft, mits:
      • een diepte van 6 meter niet wordt overschreden;
      • het maaiveld wordt afgewerkt op een wijze die past binnen de bestemming;
      • geen onevenredige toename van de parkeerdruk plaatsvindt;
      • de bestemmingsgrens niet wordt overschreden;
3. 3. de bestemmingsbepalingen voor het oprichten van:
   1. a. kunstobjecten en niet voor bewoning bestemde bouwwerken van openbaar nut, zoals transformatorstations, rioolgemalen, schakelhuisjes, telefooncellen voorzover met een inhoud groter dan 3 m3 , en haltes van vervoersdiensten, alle met een inhoud van maximaal 75 m3;
   2. b. sirenemasten met een hoogte van maximaal 18 meter;
   3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van (tele)communicatie:
      • voorzover vrijstaand, met een hoogte van maximaal 20 meter;
      • voorzover op of aan een ander bouwwerk te plaatsen, met een hoogte van maximaal 8 meter boven de aangegeven maximumbouwhoogte;
   4. d. geluidwerende voorzieningen voor zover deze noodzakelijk zijn ingevolge de bepalingen van de Wet geluidhinder.
4. 4. de in deze regels opgenomen bepalingen omtrent de maximum bouwhoogte voor het oprichten van hekwerken ten behoeve van het gebruik van platte daken als dakterras tot een maximum van 1 meter boven de maximaal toegestane bouwhoogte mits:
   1. a. dit passend is in het bebouwingsbeeld van de omringende bebouwing en
   2. b. de belangen van omwonenden met betrekking tot privacy, uitzicht en bezonning niet onevenredig worden geschaad.

1. a. Indien de omvang of bestemming van een gebouw of terrein daartoe aanleiding geeft, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
2. b. Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden en lossen van goederen, dient, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort;
3. c. Aan het bepaalde onder a. wordt geacht te zijn voldaan indien de ruimte voor parkeren of stallen voldoet aan de in de Arnhemse beleidsregels voor parkeren daartoe opgenomen normen;
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a. en b.:
   1. 1. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien of;
   2. 2. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Malburgen MW6'.

Het plangebied ligt in de wijk Malburgen en wordt globaal begrensd door de Zeegsingel, Het Immerlooplein in het oosten, de achterzijde van de percelen langs de Eimersingel-West in het zuiden en de Koppelstraat ten westen. De begrenzing van het plangebied wordt globaal weergegeven in afbeelding 1.1. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (Bron: ArcGIS)

Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Malburgen. Malburgen is in de jaren '30 ontworpen als eerste uitbreidingswijk aan de zuidkant van de Rijn. De grote woningnood na de oorlog maakte een grondige wijziging van de oorspronkelijke planopzet als tuindorp noodzakelijk. Zo'n 60% van de woningen is gerealiseerd in middelhoogbouw, voornamelijk portiekflats. Van de samenhang en openheid naar het omliggende landschap in het oorspronkelijke plan bleef weinig over. Door de toenemende concurrentie van nieuwe wijken in Arnhem Zuid wordt Malburgen steeds minder gewaardeerd. De woningvoorraad is eenzijdig met vooral goedkope, kleine huurwoningen die niet meer voldoen aan de wensen en eisen van deze tijd.

Teneinde van Malburgen weer een aantrekkelijke wijk te kunnen maken, zijn ingrijpende maatregelen in de fysieke structuur van de wijk noodzakelijk. Zit betreffen zowel ingrepen in de woningvoorraad, de woonomgeving als in voorzieningen als winkels, scholen, sport en sociale activiteiten. Een dergelijk breed scala van maatregelen vergt een samenhangende visie op de (her)ontwikkeling van de wijk. Voor geheel Malburgen zijn in het "Ontwikkelingsplan Malburgen" maatregelen geformuleerd om Malburgen weer aantrekkelijk te maken. Een uitwerking hiervan is te vinden in "Nota Bouwstenen Malburgen". De uitvoering van het Ontwikkelingsplan is inmiddels in volle gang.

Een deel van de gronden in het plangebied worden herontwikkeld. Dit betreffen de gronden die in afbeelding 1.1 zijn weergegeven middels een blauw kader. Binnen dit gebied worden in totaal 66 grondgebonden woningen ontwikkeld. De hier voorheen aanwezige drie portiekflats, die overigens ook in de te herinrichten groensingel aanwezig waren, zijn inmiddels gesloopt.

Omdat de gewenste herontwikkeling van dit gebied niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders voor de gewenste herontwikkeling.

Overige omhelst het plangebied, zoals ook blijkt uit afbeelding 1.1, een groter gebied dan uitsluitend de te herontwikkelen gronden. Op de overige tot het plangebied behorende gronden (buiten de blauwe kaders) zijn in principe geen nieuwe ontwikkelingen voorzien waarvoor het bestemmingsplan moet worden herzien. Het voornemen betreft wel de herinrichting van de groenstrook langs de Zeegsingel, tezijnertijd zal dit concreet worden uitgewerkt. Deze herinrichting is al mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan.

In de volgende hoofdstukken wordt in principe niet meer specifiek ingegaan op de delen buiten de blauwe kaders aangezien dit bestemmingsplan uitsluitend is opgesteld om de beoogde woningbouwontwikkeling (binnen de blauwe kaders) mogelijk te maken. Daar waar relevant zullen onderdelen worden genoemd.

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Deze bestemmingsplanonderdelen vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

Dit plan is conform de Wro vormgegeven volgens de SVBP (Standaard voor vergelijkbare Bestemmingsplannen) 2012. Het SVBP geeft voorschriften over inrichting van de kaart (kleuren en tekens) en de opbouw van de regels.

Diverse facetbelangen zijn door andere regelgeving gewaarborgd, bijvoorbeeld de Wabo, het Besluit omgevingsrecht en de Monumentenwet. Het is niet nodig dat het bestemmingsplan dezelfde waarborgen nogmaals schept.

Het geldend bestemmingsplan in het plangebied betreft het bestemmingsplan 'Malburgen Midden'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 juni 2004 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Gelderland op 23 juli 2006 (onherroepelijk op 31-10-2007). Op basis van dit bestemmingsplan hebben de gronden in het plangebied de bestemmingen 'Groen en water' en 'Woondoeleinden'.

De bestemming 'Woondoeleinden' is onder andere bedoeld voor het wonen, groen en speelvoorzieningen en verblijfsgebieden. De hoofdbebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de bouwzone. Qua hoofdbebouwing worden uitsluitend vrijstaande- dan wel halfvrijstaande woningen toegestaan.

De bestemming 'Groen en water' is bedoeld voor groenvoorzieningen, watergangen, -partijen en -infiltratievoorzieningen, wandel- en fietspaden, straatmeubilair en speelvoorzieningen en geluidwerende voorzieningen. Het oprichten van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming mogen binnen deze bestemming worden opgericht.

Een deel van de te ontwikkelen woningen zijn gepland op gronden met de bestemming 'Groen en water'. Het oprichten van grondgebonden woningen is niet toegestaan binnen deze bestemming. De bestemmingsvlakken 'Woondoeleinden' zijn daarnaast niet toereikend om het gewenste programma te kunnen herbergen. Daarnaast is het gewenst de groene hoofdstructuur in de stad passend te bestemmen zodat hier niet zondermeer allerlei vergunningsvrije werken en werkzaamheden zijn toegestaan die ten koste kunnen gaan van deze groene structuur. Dit bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische kaders voor de gewenste herontwikkeling.

Zoals eerder aangegeven zijn op de overige tot het plangebied behorende gronden geen ontwikkelingen voorzien. Hier wordt de bestaande (planologische) situatie vastgelegd.

Het rivierengebied, waartoe de wijk Malburgen wordt gerekend, is niet alleen de laatste tijd maar al gedurende een relatief lange historische periode intensief bewoond geweest. Hierbij werd op de hoger gelegen zandige delen gewoond en werden gewassen verbouwd, terwijl de lager gelegen komgebieden geschikt waren om het vee te weiden. Daarnaast boden de rivieren goede mogelijkheden voor transport.

Op oude kaarten van het gebied is kasteel Malburgen aangegeven. Tevens is daarop de oude parochiekerk en enkele boerderijen van de middeleeuwse nederzetting Malburgen te herkennen, die net ten zuiden van de Bakenhofweg in de knik van de dijk heeft gelegen. Op dit punt is de dijk nog deels van middeleeuwse oorsprong.

De wijk Malburgen is voor de oorlog ontworpen. Malburgen zou de eerste, maar ook de enige uitbreidingswijk van Arnhem zijn aan de overkant van de Rijn, omringd door groen. De nieuwe dijkaanleg was het eerste begin van de woonwijk (1933). Het moest een tuindorp worden met veel groen en kleine eengezinshuizen. Een patroon van waaiervormige straten en singels moest het groen van buiten tot diep in de wijk brengen. Op belangrijke plekken waren kerken en pleinen gedacht.

De oorlog bracht echter grote veranderingen in de planopzet. Door de grote woningnood moesten er snel veel goedkope woningen worden gebouwd. Behalve eengezinshuizen kwamen er veel flats. Zo'n 60% van de woningen in Malburgen is gerealiseerd in middelhoogbouw, voornamelijk portiek-etageflats. In Malburgen verrezen uiteindelijk 7000 woningen, waarvan zo'n 80% in de sociale sector. Daarnaast kwamen bedrijven en voorzieningen vaak op overgebleven locaties aan de rand van de wijk.

De ruimtelijke structuur van de wijk werd na de oorlog ingrijpend gewijzigd. Groene assen werden bebouwd. De nieuwbouw, die in de jaren '60 aan de randen van de wijk verrees, blokkeerde de open verbindingen van het waaiervormige stratenpatroon met het buitengebied. Het gevolg was versnipperd groen in de woonbuurten, achterkanten van woningen georiënteerd op openbaar gebied en woonbuurten die door bebouwing afgesloten zijn van het groen dat om de wijk ligt. Van de eens bedoelde samenhang in de wijk en van de openheid naar het omringende landschap bleef weinig over.

Er veranderde echter nog meer in de omgeving. Malburgen werd omgeven door nieuwe uitbreidingswijken in Arnhem-Zuid. In tegenstelling tot Malburgen bieden deze uitbreidingswijken meer keus aan aantrekkelijke, ruime woningen die voor veel mensen betaalbaar zijn. De belangstelling voor een woning in Malburgen is daardoor steeds meer afgenomen. Voor de herontwikkeling was de woningvoorraad in Malburgen erg eenzijdig en bestond deze voornamelijk uit kleine en goedkope huurwoningen. Dit maakte de wijk aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt en mensen met een laag inkomen, maar voor wie een ruimere woning wilde of een koopwoning, waren er binnen de wijk nauwelijks mogelijkheden om door te stromen. Het gevolg was dat de huishoudens met een wat hoger inkomen naar andere wijken verhuisden. Inmiddels is de herontwikkeling van de wijk Malburgen in volle gang, het plangebied maakt onderdeel uit van deze herontwikkeling. Met deze herontwikkeling wordt onder andere ingezet op een betere en meer gevarieerde samenstelling van de woningvoorraad.

De ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied wordt met name gevormd door de hier aanwezige infrastructuur, de Zeegsingel als landschappelijke drager van het gebied en de ten zuidwesten van het plangebied gelegen Immerlooplas. De Zeegsingel is als landschappelijke drager van het gebied van belang en geeft het gebied een eenduidige ruimtelijke structuur doordat deze singel verknoopt zicht aan de Singel in Malburgen West en het water in de Wheme. Hiermee vormt de singel een doorgaand groen element in de gehele wijk.

De functionele structuur in het plangebied en de omgeving van het plangebied wordt met name gekenmerkt door het wonen met de daarbij behorende openbare groen- en watervoorzieningen en ontsluitingswegen. Ten zuiden van het plangebied, aan de Eimersingel-West is sprake van andere functies als enkel wonen. Daarnaast heeft de Immerlooplas een belangrijke functie als recreatief uitloopgebied.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto uit 2003 opgenomen. De foto geeft een beeld van de voorheen aanwezige situatie in het plangebied.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto plangebied 2003 (Bron: Gemeente Arnhem)

Het plangebied wordt via de buurtontsluitingswegen de Wikkestraat, Bereklauwstraat en het Immerlooplein ontsloten op de Zeegsingel of de Eimersingel-West. Via deze wegen kan worden ontsloten op de Koppelstraat of de Sint Laurentiuslaan of via de Fluitekruidstraat op de Huissensestraat en zijn de overige delen van de stad Arnhem te bereiken. De wegen in en om het plangebied zijn ingericht als 30 km/uur wegen, dit met uitzondering van de Koppelstraat (50 km/uur).

Het parkeren ten behoeve van de nog aanwezige woningen binnen het plangebied vindt voornamelijk plaats in de vorm van langsparkeren of in de vorm van daartoe aangelegde centrale parkeervoorzieningen. Bij de voorheen aanwezige portiekflats binnen het te herontwikkelen deel van het plangebied vond het parkeren op een zelfde wijze plaats.

Het groen langs de Zeegsingel maakt onderdeel uit van een groter groen element dat de landschappelijke drager van de wijk vormt. Ook de gronden in het plangebied zijn als het ware verbonden aan dit groene element.

De gronden achter de voorheen aanwezige portiekflats zijn ingericht als openbaar gazon waarbij her en der sprake is van enkele (solitaire) bomen. Daarnaast is langs de wegen sprake van enig begeleidend groen.

In het plangebied bevindt zich een afwateringssloot. Voor het overige zijn in het plangebied geen watervoorzieningen aanwezig.

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de kaart en in de regels.

In de betreffende paragrafen wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het beleid. Uitzonderingen hierop betreffen de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, het verkeersbeleid, en de milieu- en omgevingsaspecten. De toetsing van deze onderdelen vindt respectievelijk plaats in paragraaf 4.5, paragraaf 4.4 en Hoofdstuk 5.

In de Woonvisie Gemeente Arnhem 2015 (vastgesteld in 2004) is de basis gelegd voor het gemeentelijk te voeren woonbeleid. In deze Woonvisie staat het motto 'Arnhem aantrekkelijke woonstad in balans' centraal. Bij het opstellen van de Arnhemse Woonvisie is rekening gehouden met wet- en regelgeving en de beleidskaders van andere overheden zoals Brussel, het Rijk, de provincie en de Stadsregio.

Met instrumenten als het Woningbouwkompas (WK), de Gebiedsgerichte uitwerking van de 24 wijken en een uitvoeringsgericht woonprogramma (de woonagenda) stuurt de gemeente op een gedifferentieerde woningvoorraad in de stad en op o.a. de (fysiek en sociale) samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en de woon en leefomgeving in wijken.

De hoofddoelen van de Woonvisie zijn:

1. 1. het bouwen van voldoende nieuwe woningen, daarbij wordt niet alleen gestuurd op aantallen, maar gaat het vooral om de kwaliteit, toekomstwaarde en duurzaamheid van de nieuwe woningen.
2. 2. het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van bewoners bij hun woning en woonomgeving
3. 3. het bevorderen van de doorstroming en het doorbreken en verbeteren van de eenzijdige grote goedkope woningvoorraad door te bouwen waar in de woningvoorraad vraag en een tekort aan is.
4. 4. het vraaggericht toevoegen van woningen met een gevarieerde mix aan woningtypen in verschillende prijsklassen waarbij naast het toevoegen van betaalbare koop, het accent ligt op toevoegen van woningen in de daarop aansluitende prijscategorieën middelduur en duur.
5. 5. het bevorderen van het eigen woningbezit in de stad om zo in 2015 meer evenwicht te bereiken in de eigendomsverhouding van huurwoningen en koopwoningen.
6. 6. het stimuleren van allerlei vormen van particulier opdrachtgeverschap of vormen van collectieve samenbouw voor mensen met een grote of kleine beurs, specifieke behoeften (creatieven, zelfstandig ondernemers, idealisten, senioren of mensen met een functiebeperking), die op deze manier hun woonwensen kunnen realiseren.

Het Arnhemse woonbeleid speelt hiermee in op de behoefte en wensen van alle woonconsumenten en draagt bij aan meer diversiteit in de bevolkingssamenstelling en de kenmerken die verschillende wijken en buurten bezitten.

Er ligt op het gebied van wonen, welzijn en zorg een stevige fysieke opgave. Dit betekent dat er in woonwijken voor bijzondere doelgroepen en m.n. voor mensen in kwetsbare posities meer geschikt en passend kleinschaliger aanbod aan levensloopbestendige woningen, woonvormen of andere bijz. woonconcepten, gerealiseerd en gefaciliteerd moet worden, eventueel aangevuld met (thuis)zorg, begeleiding, ondersteuning, toezicht of andere vormen van dienstverlening en welzijnsvoorzieningen in de directe of nabije woonomgeving.

Het beleid ten aanzien van kamerverhuur staat het kamersgewijs verschaffen van woonverblijf met maximaal vier personen per (zelfstandige) woning toe. De intensiteit van de bewoning en de mate van overlast bij een dergelijk gebruik zijn immers vergelijkbaar met die van een huishouden bestaande uit vier personen. Voor een woning die kamersgewijs wordt verhuurd aan vijf of meer personen (anders dan in gezinsverband) is een melding brandveilig gebruik op grond van het Bouwbesluit bij de gemeente verplicht. Er is dan sprake van een kamerverhuurbedrijf. In gebieden waar zich veel kamerverhuurbedrijven bevinden kan het noodzakelijk zijn om een maximum vast te leggen aan het aantal kamerverhuurbedrijven, dit aantal te bevriezen of terug te dringen om de leefbaarheid in een gebied of wijk te waarborgen.

Op rijksniveau geeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 'Nederland concurrerend, bereikbaar leefbaar en veilig' (SVIR, 2012) de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal verstigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden, meer keuzemogelijkheden bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange (2040) termijn op te vangen. De ambitie is dat gebruikers in 2040 beschikken over optimale ketenmobiliteit door een goede verbinding van de verschillende mobiliteitsnetwerken via multimodale knooppunten (voor personen en goederen) en door een goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling. De stadsregio Arnhem Nijmegen is aangeduid als stedelijke regio met een concentratie van topsectoren.

Met externe veiligheid wordt bedoeld de kans op overlijden van mensen buiten de grenzen van een bedrijf of transportmedium, als rechtstreeks gevolg van een ongeval met (gevaarlijke) stoffen binnen de grenzen van het bedrijf dan wel het transportmedium. In de externe veiligheid worden twee risicobegrippen gehanteerd het PR (Plaatsgebonden Risico) en het GR (Groepsrisico).

Voor een ontwikkelgebied of -locatie moet worden getoetst of de bodemkwaliteit (inclusief grondwater) de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen toelaat. Ook moet worden getoetst of een eventuele bodemverontreiniging gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Als toetskader wordt gebruik gemaakt van de volgende bodemregelgeving:

• Wet bodembescherming (Wbb, gewijzigd 2013);
• Beleidsnota bodem 2012, Gelderse wegwijzer in bodemland (Provincie Gelderland, gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen, december 2012);
• Besluit Bodemkwaliteit (2008);
• Nota Bodembeheer,vastgesteld september 2011.

In de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd dat voorafgaande aan het ruimtelijke plan dat voorziet in een grootschalig project met belangrijke nadelige milieugevolgen een milieueffectrapport (MER) opgesteld dient te worden. De activiteiten waarvoor een MER-rapportage opgesteld moet worden zijn opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r. Een bestemmingsplan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn op de volgende manieren:

• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien een passende beoordeling op basis van artikel 19j, lid 2 van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk is;
• Een plan kan m.e.r.-plichtig zijn indien sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit de onderdelen C en D overschrijden en waarbij het plan wordt genoemd in kolom 3 (plannen).
• Een plan kan m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn indien het plan wordt genoemd in kolom 4 (besluiten) en er sprake is van activiteiten en gevallen die de drempelwaarden uit onderdeel C en D overschrijden. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel C is in dit geval sprake van een m.e.r.-plicht. Bij een overschrijding van de drempelwaarden uit onderdeel D is het plan m.e.r.-beoordelingsplichtig.

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld of nog een omgevingsvergunning milieu moet worden verleend dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor een bestemmingsplan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen in onderdeel D en beneden de drempelwaarden vallen, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden.

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie in en om het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de concrete ontwikkeling van 66 grondgebonden woningen.

Opzoom Architecten heeft voor de herontwikkeling van het gebied een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Het stedenbouwkundig ontwerp heeft tot doel om te komen tot een eenduidige en samenhangende structuur van bebouwing in dit deel van de wijk Malburgen. Door de woningen met de voorzijde te richten op de openbare ruimte worden 'achterkant' situaties zoveel mogelijk vermeden en wordt het openbaar gebied (de Immerlooplas en de groensingel met water langs de Zeegsingel) verbonden met de woningen.

Het groen dat onderdeel uitmaakt van het groene element in de wijk (de Zeegsingel) wordt verbeterd. Hiervoor wordt nog een ontwerp voor uitgewerkt.

In afbeelding 4.1 wordt het stedenbouwkundig ontwerp weergegeven. Benadrukt wordt dat dit een impressie betreft, de uiteindelijke uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp kan hier op onderdelen nog van afwijken. De hoofdopzet blijft echter ongewijzigd.

Afbeelding 4.1: Stedenbouwkundig ontwerp (Bron: Opzoom Architecten)

De 66 grondgebonden woningen worden onderverdeeld in 9 woonblokken. Hierbij worden de meest noordelijke woonblokken met de voorkant gesitueerd op de groensingel langs de Zeegsingel. Haaks op deze woonblokken worden evenwijdig met de woonstraten de overige woonblokken gesitueerd, hierbij is de voorkant van het meest oostelijk gelegen woonblok gericht op de Immerlooplas. Door deze wijze van verkavelen ontstaat een meer gevarieerd beeld zonder dat hierbij ongewenste 'achterkant' situaties gecreëerd worden.

Doordat de nieuwe woonbebouwing en de bestaande woonbebouwing op elkaar zijn aangewezen is er in de massaopbouw van de nieuwe bebouwing ook sprake van een tweelaagse bebouwing met een doorgaand zadeldak.

De samenhang in architectuur met de nieuwe bebouwing in Malburgen wordt bereikt door toepassing van de in de Nota Bouwstenen omschreven rode baksteen en rode pannen. Daarnaast moet er in de architectuur van de nieuwe woningen worden gezocht naar elementen die worden herkend in de aangrenzende strokenbouw. Dit om eenheid te creëren binnen het nieuwe stempel. Het is geen architectuur die eruit springt maar juist bebouwing met een verschijningsvorm die zich natuurlijk voegt. Een goede buur.

Het project Mw6 maakt onderdeel uit van de uitvoering van het Ontwikkelingsplan Malburgen. De drie flatgebouwen die hier op de plekken van de nieuwbouw stonden zijn gesloopt en hiervoor in de plaats worden grondgebonden woningen gerealiseerd. Het betreft de bouw van 66 sociale huurwoningen voor woningcorporatie Vivare.

Voor de herinrichting van de groensingel (met water) langs de Zeegsingel wordt gelijktijdig een concreet plan uitgewerkt. In aansluiting op deze groensingel wordt, zoals ook blijkt uit afbeelding 4.1, enige parkstructuur gerealiseerd. Binnen dit groen wordt tevens ruimte geboden voorzieningen als wandelen en spel in een natuurlijke omgeving en straatmeubilair. Daarnaast krijgen de kopgevels en de bijbehorende zijtuinen een groene uitstraling.

Met het verdwijnen van de hier voorheen aanwezige portiekflats en de ontwikkeling van grondgebonden woningen verdwijnen de huidige groenvelden achter de voormalige portiekflats. De verdichting qua bebouwing in het plangebied wordt echter gecompenseerd door de groensingel langs de Zeegsingel als parkzone te ontwikkelen. Hoewel hier voorheen bebouwing aanwezig was in de vorm van portiekflats, worden hier naar de toekomst toe geen nieuwe woningen gerealiseerd. Dit biedt mogelijkheden om de groensingel met de herinrichting breder uit te voeren en daarmee meer landschappelijke, ecologische en recreatieve betekenis te geven. Het herinrichtingsplan is onderdeel van de planuitwerking van Mw6.

In opdracht van Volkhuisvesting Arnhem is in 2008 een visie opgesteld voor de Zeegsingel. Onderdeel van deze visie betreft het herinrichten van de groensingel langs de Zeegsingel. In afbeelding 4.2 wordt de afbeelding uit de betreffende visie voor de Zeegsingel voor wat betreft de oppervlakten groen in de bestaande en de toekomstige situatie weergegeven. Opgemerkt wordt dat de in de afbeelding genoemde oppervlakten indicatief zijn, bij de daadwerkelijke uitwerking kunnen hier nog wijzigingen in worden aangebracht. Wel zal in elk geval sprake zijn van een verbreding van de betreffende groensingel.

Afbeelding 4.2: Groenoppervlakten bestaande situatie (links) en toekomstige situatie (rechts) (Bron: Visie Zeegsingel, KAW Architecten)

Uit afbeelding 4.2 blijkt dat sprake is van een toename van de oppervlakte aan groen door het herinrichten en verbreden van de groensingel. Uit de destijds uitgevoerde berekeningen blijkt dat er per saldo sprake is van een toename qua oppervlakte groen van ruim 3.200 m².

Naast groen is in de singel in de huidige situatie een watergang aanwezig. Momenteel heeft deze watergang niet of nauwelijks enige belevingswaarde en met name een functioneel doel. Met de herinrichting van de singel wordt deze watergang daarom ook iets anders vormgegeven. De watergang krijgt een natuurlijke oever meer natuurlijk en zal dan niet meer strak ingekaderd zijn zoals nu wel het geval is. Naast het feit dat hierdoor de belevingswaarde vergroot wordt hiermee ook een groter waterbergend vermogen (functioneel) gerealiseerd en geeft dit een meerwaarde voor de natuur.

Groenbalans

De bebouwing en verharding wordt geconcentreerd ten zuiden van de te herinrichten groensingel, daardoor is het mogelijk de singel als samenhangende groenstructuur te ontwikkelen. De betekenis van dat groen voor de landschappelijke waarde van de wijk, de natuurwaarde en het recreatief netwerk kan worden gerealiseerd. De concentratie van gebouwen gaat ten koste van een aantal oudere bomen in de woonomgeving. Deze kunnen door nieuwe aanplant in de woonomgeving worden gecompenseerd. Door toevoeging van strooigoed van bomen in het singelpark wordt eigenheid van die zone versterkt en krijgen deze nieuwe bomen ook de ruimte voldoende uit te groeien.

Hoewel de exacte hoeveelheid nieuw groen momenteel nog niet bekend is aangezien het herinrichtingsplan momenteel wordt uitgewerkt, is al wel bekend dat de hoeveelheid plantsoen/parkgroen meer zal bedragen dan in de huidige situatie het geval is. De gemeente zal hier ook op sturen. In de onderstaande groenbalans wordt voor het berekenen van het 'oude' en nieuwe plantsoen/parkgroen uitgegaan van de Visie Zeegsingel.

* meegenomen bij oppervlakte verharding
** bij benadering op basis van Visie Zeegsingel. Exacte hoeveelheid afhankelijk van concreet herinrichtingsplan.

Om te meten hoe energiezuinig en duurzaam gebouwen zijn, gebruikt de gemeente het instrument GPR Gebouw. GPR Gebouw bestaat uit de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Per thema krijgt een gebouw een rapportcijfer. Bouwen volgens het huidige bouwbesluit levert in principe een GPR Gebouw score van 6. Het maximale cijfer is een 10.

Vivare, Volkshuisvesting en gemeente Arnhem hebben samen met andere gemeenten, corporaties en bouwpartijen in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen in april 2013 het nieuwe regionale akkoord duurzaam bouwen ondertekend (“ Het Groene akkoord, de uitdaging in duurzaam bouwen”). In dit akkoord zijn afspraken gemaakt om te werken aan een duurzaam gebouwde omgeving en daarbij GPR te gebruiken als taal en instrument voor duurzaam bouwen.

In de nabijheid van het plangebied (Zwanenbloemlaan) heeft Volkshuisvesting energieneutrale nieuwbouwwoningen (“ energienotaloos”) gerealiseerd. Hier ligt een kans om de ervaringen van dit project mee te nemen in het plangebied om op deze plaats ook een duurzame energiezuinige wijk te ontwikkelen.

Voorliggend plan zal minimaal voldoen aan de wettelijke basis zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. Toetsing hiervan zal plaatsvinden bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen woningen.

De Wikkestraat, Bereklauwstraat en het Immerlooplein blijven de belangrijkste ontsluitingswegen in het plangebied. De functie van deze wegen wijzigt niet, enkel in het profiel van deze wegen vinden enkele aanpassingen plaats. Ten behoeve van de nieuwe woningen worden, zoals ook blijkt uit afbeelding 4.1, wel enkele nieuwe wegen aangelegd. Deze wegen zullen ontsluiten op de Wikkestraat, Bereklauwstraat en het Immerlooplein. Ook deze nieuwe wegen worden, in aansluiting op de bestaande wegen, ingericht als 30 km/uur wegen.

Qua verkeersbewegingen zal geen sprake zijn van een onevenredige toename qua aantallen verkeersbewegingen. Voorheen waren in het plangebied immers al woningen aanwezig in de vorm van portiekflats. Ook deze woningen kenden een bepaalde hoeveelheid verkeersbewegingen.

Bij het bereken van het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen is de Beleidsregels voor toepassing van artikel 2.5.30 van de Bouwverordening gemeente Arnhem 2003' (actualisering 12 december 2011) leidend. Op basis van deze beleidsregel geldt voor rijenwoningen tegenwoordig een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per rijwoning. Dit betekent dat voor het realiseren van 66 woningen voorzien dient te worden in een parkeerbehoefte van 99 parkeerplaatsen.

Hierbij wordt opgemerkt dat bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan voor Malburgen is uitgegaan van een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per huurwoning. Deze parkeernorm is inmiddels gewijzigd.

Om een goed beeld te kunnen vormen van de parkeerbehoefte is het ook noodzakelijk rekening te houden met de bestaande woningen. Dit omdat er door de gewijzigde wegenstructuur ten behoeve van deze woningen ook een aantal parkeerplaatsen vervalt. Voor deze bestaande woningen, 63 in totaal, is in het verleden gerekend met een parkeernorm van 1,2 parkeerplaatsen per woning. In alle redelijkheid kan deze norm, mede gezien het feit dat hier sprake is van een bestaande situatie en niet van een nieuwe ontwikkeling, in dit kader nog steeds gehanteerd worden.

Het vorenstaande in acht nemend betekent dat in totaal voorzien dient te worden in 175 parkeerplaatsen (99 parkeerplaatsen + (63 x 1,2 parkeerplaatsen)). In de huidige situatie zijn de volgende aantallen parkeerplaatsen aanwezig binnen het gebied:

Met de herontwikkeling in het plangebied wijzigt onder andere de wegenstructuur en komen 3 parkeerplaatsen aan de Koppelstraat en 24 parkeerplaatsen aan het Immerlooplein te vervallen. Naast het vervallen van de parkeerplaatsen worden er met de herinrichting ook nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. In de volgende tabel wordt aangegeven waar wordt voorzien in de aanleg van nieuwe parkeerplaatsen.

De hiervoor genoemde aantallen parkeerplaatsen leiden tot de volgende berekening:

Na de realisatie van de nieuwe parkeerplaatsen zijn er in het gebied in totaal 177 parkeerplaatsen aanwezig. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van in totaal 175 parkeerplaatsen.

Teneinde te verzekeren dat in het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid zijn enkele nadere regels opgenomen in dit bestemmingsplan. In Artikel 11 is bepaald dat het gebruik van gronden in strijd is met het bestemming indien niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgen de in de Arnhemse beleidsregels voor parkeren opgenomen normen. Daarnaast zijn in Artikel 13 nog enkele nadere regels gesteld die er onder andere toe dienen om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Hiermee is voldoende verzekerd dat in het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Vanuit verkeerskundig oogpunt is er geen sprake van belemmeringen voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling van in totaal 66 grondgebonden woningen. Doordat voorzien wordt in de parkeerbehoefte zijn eveneens geen belemmeringen te verwachten op dit gebied.

In paragraaf 3.2.1.2 is reeds ingegaan op de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' en in afbeelding 3.1 is weergegeven op welke onderdelen (treden) een ontwikkeling getoetst dient te worden. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de in afbeelding 3.1 genoemde begrippen 'regionale behoefte' en 'bestaand stedelijk gebied'.

Zoals aangegeven in paragraaf 3.2.1.2 dient de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond aan de hand van de drie 'treden' die binnen de 'Ladder voor duurzame verstedelijking worden onderscheiden. De betreffende treden worden hierna doorlopen.

Trede 1:

In artikel 3.1.6 lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de regionale behoefte van een project. De Socrates analyse regionale woningmarkt Stadsregio Arnhem Nijmegen uit 2014 geeft aan dat uit prognoses blijkt dat er in de Subregio Arnhem nog steeds sprake is van een doorgaande huishoudensgroei tot 2030. Er is een behoorlijke vraag naar woningen. Met name in het (betaalbare) huursegment is in Arnhem veel behoefte. Dit betekent dat er ruimte is om nieuwe plannen zoals Mw6 te ontwikkelen.

Trede 2:

Indien de omgeving in acht wordt genomen kan enkel worden geconcludeerd dat het plangebied, gezien de definitie uit de Bro, onderdeel uitmaakt van het bestaand stedelijk gebied. Dat er sprake is van een locatie in bestaand stedelijk gebied blijkt eveneens uit het feit dat de locatie:

• onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan 'Malburgen Midden', dit betreft een bestemmingsplan dat is opgesteld voor de gronden die worden gerekend tot het deel van de woonwijk Malburgen Midden;
• op basis van het provinciaal beleid wordt gerekend tot het stedelijk gebied;
• op basis van het gemeentelijk beleid wordt gerekend tot de stad Arnhem;
• zich op basis van de Wegenverkeerswet bevindt binnen de stad Arnhem

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

Trede 3:

Indien uit trede 2 van de Ladder voor duurzame verstedelijking volgt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, dient beschreven te worden in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Nu de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, behoeft er geen toetsing aan trede 3 van de Ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden.

Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat wordt voldaan aan de 'Ladder van duurzame verstedelijking'.

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. In paragraaf 3.6 is al ingegaan op het wettelijk- en beleidskader voor wat betreft de in dit kader relevante milieu- en omgevingsaspecten.

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande situatie, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van het bestemmingsplan: de verbeelding (plankaart) en de regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit bestemmingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde bestemmingen zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
2. 2. Bestemmingsregels;
3. 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
4. 4. Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• BegrippenArtikel 1)
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
  
• Wijze van meten (Artikel 2)
  Dit artikel geeft onder meer bepalingen hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven.

Deze bestemmingen zijn in de regels onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving:
  Hierin is de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.
  
• Bouwregels:
  In deze regels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing aan moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd.
  
• Specifieke gebruiksregels (indien van toepassing):
  In de specifiek gebruiksregels is bepaald welk gebruik van gronden en opstallen in elk geval strijdig is met of wordt toegestaan binnen deze bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd.
  

In paragraaf 6.3 worden de verschillende bestemmingen toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 9)
  Deze regel bepaalt dat er niet twee keer voor eenzelfde locatie een bouwplan kan worden ingediend.

• Algemene bouwregels (Artikel 10)
  Hierin zijn de algemene bouwregels opgenomen zoals de verplichting tot het bouwen binnen het bouwvlak.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 11)
  In dit artikel zijn algemene regels met betrekking tot het gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied opgenomen. Hierin is aangegeven welke functies in ieder geval in strijd zijn met het bestemmingsplan.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 12)
  In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
• Overige regels (Artikel 13)
  Dit artikel omvat enkele aanvullende regels met betrekking tot het realiseren van voldoende ruimte voor het stallen en parkeren van auto's en het relaiseren van voldoende ruimte voor het laden en lossen. Deze regels zijn uitsluitend van toepassing indien de omvang of bestemming van een gebouw of terrein aanleiding geeft.

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

Het binnen het plangebied al aanwezige en nog te realiseren openbaar groen is in dit bestemmingsplan bestemd als 'Groen'. Voor deze bestemming is gekozen omdat dit openbaar groen wordt gezien als beeld- en structuurbepalend op wijkniveau. Binnen deze is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn tevens watergangen en waterpartijen toegestaan binnen deze bestemming evenals fiets- en wandelpaden, straatmeubilair en speelvoorzieningen.

Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximum bouwhoogte van 4 meter.

Aan de groensingel langs de Zeegsingel is de bestemming 'Groen - Landschap en park'. Vanwege de voorname groenfunctie van deze te herinrichten groensingel is gekozen voor deze bestemming. Ten opzichte van de bestemming 'Groen' is met deze bestemming ook sprake van een meer strengent beschermingsregime, hiermee is het gebruik van de gronden als zijnde een groensingel beter beschermd. Zo is aan deze bestemming bijvoorbeeld een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een omgevingsvergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen. Hiermee wordt de groene invulling van deze singel beschermd. Overigs is de herinrichting van de singel binnen deze bestemming zondermeer toegestaan.

Aan de bestaande wegen en de nieuwe aan te leggen woonstraten is in dit bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' toegekend. Deze bestemming wordt gemeentebreed gehanteerd voor woonerven en woonstraten waar een snelheidsregime van 30 km/uur geldt, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen.

Bebouwing binnen deze bestemming is uitsluitend toegestaan in de vorm van binnen de bestemming passende bouwwerken als straatmeubilair en speeltoestellen. De maximum bouwhoogte van deze bouwwerken mag maximaal 4 meter bedragen.

Aan de afwateringssloot in het plangebied is de bestemming 'Water' toegekend. Gezien het huidige, en eventueel toekomstig, gebruik ligt deze bestemming het meest voor de hand. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor onder andere waterlopen en waterpartijen, waterberging, bermen en beplanting en oevers.

Binnen de bestemming 'Water' mogen uitsluitend in de bestemming passende bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd. Voorbeelden van dergelijke bouwwerken betreffen bruggen, dammen en duikers.

Zowel de nieuw te bouwen grondgebonden woningen als de reeds aanwezige woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Deze bestemming is bedoeld voor het wonen, groen- en speelvoorzieningen, buurtwegen, woonstraten en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer en verblijfsgebieden.

Qua bebouwingsmogelijkheden zijn binnen deze bestemming twee zones te onderscheiden. Te weten het bouwvlak en de zone waarbinnen een bouwaanduiding 'bijgebouwen' geldt. De woongebouwen moeten worden opgericht binnen het bouwvlak, dit bouwvlak mag in principe volledig worden bebouwd. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de hoofdbebouwing wordt weergegeven op de verbeelding.

Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Onder bijbehorende bouwwerken worden onder andere garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis verstaan. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag. De bouwhoogte voor andere bijbehorende bouwwerken is gelijk aan de goothoogte van de hoofdbebouwing.

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).

Zoals in paragraaf 5.2.9 al verwoordt geldt in het plangebied buiten de verstoorde zones een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Uit vervolgonderzoek door middel van een booronderzoek zal moeten blijken in hoeverre daadwerkelijk sprake is van archeologische waarden in het plangebied. Om te verzekeren dat de eventueel te verwachten archeologische waarden niet worden verstoord als gevolg van bijvoorbeeld bodemingrepen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (middelhogeverwachting)' opgenomen. Deze dubbelbestemming kan vervallen als door middel van het booronderzoek wordt aangetoond dat er in het plangebied geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Bestemmingsplannen zijn bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied binnen de planperiode aan.

In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
• géén stilzwijgend gedogen;
• gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
• gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Deze beleidsuitgangspunten zijn geëvalueerd in de nota "Handhavingsplan Fysieke Leefomgeving 2011-2014". De destijds geformuleerde uitgangspunten pretenderen dat alle overtredingen worden opgespoord en aangepakt. Deze ambitie blijkt met de beschikbare menskracht te ambitieus en daarom is in de nieuwe nota een prioriteitsstelling opgenomen waarin wordt aangegeven aan welke handhavingsonderwerpen op het gebied van bouwregelgeving en de gebouwde omgeving de komende periode met name aandacht wordt besteed. Dit houdt in dat het uitgangspunt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt afhankelijk wordt van de prioriteitsstelling uit het Handhavingsplan. De prioriteitsstelling is ondermeer afhankelijk van het type overtreding en het type gebied (beschermd stadsgezicht, buitengebied, industrieterrein enz.) waar de overtreding wordt geconstateerd en zal op basis van politieke realiteit per looptijd van het Handhavingsplan worden geactualiseerd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een inventarisatie van het feitelijke gebruik en de bestaande bebouwing zo kort mogelijk voor respectievelijk het in ontwerp ter visie leggen van casu quo het in werking van een bestemmingsplan. Als vervolg op deze inventarisatie zullen de verleende omgevingsvergunning voor het bouwen en gevolgde afwijkingsprocedures worden geregistreerd.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. In de regels is daartoe de zogenaamde strafbepaling opgenomen, waarin overtredingen van de regels worden aangemerkt als een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a, aanhef en lid 2 van de Wet op de Economische Delicten. De bijbehorende strafmaat is hechtenis van ten hoogste zes maanden of een geldboete. Bij ernstige overtredingen zal handhaving ook via de strafrechtelijke weg plaatsvinden. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan dat een in de wet aangewezen bouwplan mogelijk maakt. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd en het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

Tussen initiatiefnemer en de gemeente is inmiddels een "overeenkomst over grondexploitatie" als bedoeld in afdeling 6.4 van de Wro gesloten. Deze overeenkomst bevat ondermeer afspraken over het tijdvak van realisatie, locatie-eisen en het verhaal van de aan de orde zijnde kosten (een door de initiatiefnemer aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage). Met het sluiten van deze overeenkomst is het kostenverhaal voor de gemeente dan ook anderszins verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

Het plan is in het kader van het 3.1.1. Bro overleg toegestuurd aan het Waterschap Rivierenland. In overleg met de Volkshuisvesting heeft het Waterschap aangegeven akkoord te gaan met de ontwikkeling en zich te kunnen vinden in de waterhuishoudkundige onderbouwing (o.a. de plannen voor het afvoeren van het hemelwater).

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 26 februari tot en met 8 april 2015 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is op 28 april 2015 door de gemeenteraad ongewijzigd vastgesteld.