Bestemmingsplan Van den Hamlaan 8

Bestemmingsplan - Gemeente Ede

Vastgesteld op 09-02-2012 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/ of het bebouwen van deze gronden;

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

aan-huis-verbonden beroep:

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

aanbouw:

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of één of meer bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

bestaande situatie:

ten aanzien van bebouwing:bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;
ten aanzien van gebruik:het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip waarop dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen;

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0228.BP2010LUNO0003-0301 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen indien van toepassing);

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bijgebouw:

een op zichzelf staand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats;

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

bouwmassa:

een verzameling bij elkaar horende gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen;

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

bouwperceelsgrens:

de grens van een bouwperceel;

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

carport:

een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, bedoeld voor de stalling van een motorvoertuig, die niet wordt aangemerkt als een gebouw;

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

erf:

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

functie:

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;

gebouw:

elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

hoofdfunctie:

een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

ondergeschikte detailhandel:

beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen, die functioneel rechtstreeks verband houden met de bedrijfsactiviteiten waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

ondergeschikte functie:

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;

plan:

het bestemmingsplan Van den Hamlaan 8 te Lunteren van de Gemeente Ede

plangrens:

de aangegeven begrenzing van het bestemmingsplan;

recreatief medegebruik:

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming, waarbinnen dit gebruik is toegestaan;

uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

voorgevellijn:

de lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan;

voorgevelrooilijn:

de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;

woning:

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 Algemeen

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

de kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;

bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;

bebouwingspercentage:

het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;

breedte, diepte c.q. lengte van een gebouw:

tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

peil:

voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang, vermeerderd met 0,20 m;

in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein, vermeerderd met 0,20 m.

2.2 Ondergronds bouwen

Bij het berekenen van het bebouwingspercentage of de te bebouwen oppervlak wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen, voor zover deze zijn gelegen buiten de buitenwerkse gevelvlakken van de bijbehorende bovengrondse gebouwen.

2.3 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, zoals:

dakkapellen met een maximale breedte van 50% van de gevelbreedte;
plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

groenvoorzieningen;
bermen en beplantingen;
blus- brandveiligheidsvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
nutsvoorzieningen;
voorzieningen voor langzaamverkeer ter plaatse van de appartementen.

3.2 Bouwregels

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

tuinen en erven;
bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
parkeren.

4.2 Bouwregels

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

voorzieningen voor verkeer;
wegen en straten;
parkeervoorzieningen;
groenvoorzieningen;
verkeerskundige kunstwerken;
blus- brandveiligheidsvoorzieningen;
water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
nutsvoorzieningen.

5.2 Bouwregels

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

maximaal 1 woning per bouwvlak tenzij op de verbeelding anders aangegeven;
een appartementencomplex met maximaal het op de verbeelding aangeduide aantal wooneenheden;
aan-huis-verbonden beroep en lichte bedrijvigheid;
aan- en bijgebouwen behorende bij de woning;
parkeren op eigen terrein;
tuinen, erven en verhardingen.

6.2 Bouwregels

6.3 Specifieke gebruiksregels

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 7 Waarde-archeologie

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn naast voor de overige aangewezen bestemmingen mede bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden

7.2 Bouwregels

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die voor archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.
Bouwwerken ten behoeve van de andere, voor deze gronden aangewezen bestemmingen zijn op de in artikel 7 lid 1 bedoelde gronden slechts toelaatbaar, indien het betreft:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte voor zover gelegen op of onder peil niet wordt uitgebreid;
2. een bouwwerk waarvan de binnen de bestemming gelegen oppervlakte ten hoogste 250 m² bedraagt;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 centimeter en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.

7.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 2 sub a met in acht neming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels.
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 3 sub a wordt verleend, indien op basis van archeologisch onderzoek of naar het oordeel van een archeologische deskundige is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad;
De omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 3 sub a wordt voorts verleend, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de ontheffing regels te verbinden gericht op:
1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
2. het doen van opgravingen;
3. begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders is bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan te wijzigen door:

de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat:
1. op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn;
2. wel aanwezige archeologische waarden in voldoende mate zijn veilig gesteld;
de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze dubbelbestemming, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige archeologische waarden, aanpassing behoeft.

3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:

de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
de regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
de regels en toestaan dat het bouwvlak met maximaal 2 m wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:
1. de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 60 m³;
2. de bouwhoogte niet meer dan bedraagt 3 m;
de regels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
1. ten behoeve de bouw van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 5 m;
2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 40 m;
3. ten behoeve van de bouw van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 5 m;
het bepaalde ten aanzien van de maximale bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits:
de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximale bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Artikel 10 Algemene Wijzigingsregels

10.1 Wijziging bestemmingsgrenzen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

10.2 Wijziging bouwvlakken

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

de in het plan opgenomen bouwvlakken te wijzigen, ten behoeve van overschrijding van bouwvlakgrenzen, voor zover zulks van belang is:
voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken waarbij de overschrijdingen niet meer dan 3 meter mag bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
in verband met de werkelijke toestand van het terrein waarbij de overschrijdingen niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
voor een beter gebruik van de gronden overeenkomstig de geldende bestemming en daarmee belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 11 Algemene Procedureregels

11.1 Afwijken van het bestemmingsplan

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

11.2 Wijzigingsbevoegdheid

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

11.3 Nadere eis

Bij toepassing van de nadere eisenregeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als

bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder lid a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
het bepaalde onder lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht voor gebruik

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 13 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel 'Regels van het bestemmingsplan Van den Hamlaan 8 te Lunteren van de Gemeente Ede'

1 Inleiding

1.1 Aanleiding Bestemmingsplan

De gemeente Ede heeft een verzoek ontvangen voor de herontwikkeling van het terrein van jeugdherberg 'De Poelakker' gevestigd op het perceel Van den Hamlaan 8 te Lunteren. De gemeente is voornemens om medewerking te verlenen aan het realiseren van woningbouw op deze locatie in de vorm van tien vrijstaande huizen en vijf appartementen. De vijf appartementen worden gerealiseerd in de huidige bebouwing.

Het plangebied is gelegen aan de bosrand van het Lunterse Buurtbos, in het oosten van de kern Lunteren. Het perceel grenst in het noordoosten direct aan de Van den Hamlaan, hier bevindt zich de hoofd op- en afrit. Verder grenst het plangebied aan percelen met woonbebouwing van de Kastanjelaan oost, de Dokter Kimmijserlaan en de Boomakkerweg. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 7000 m².

De gronden waarop de nieuwe ontwikkeling betrekking heeft, zijn gelegen in het thans vigerende bestemmingsplan “Lunteren-Zuid-Oost”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Ede op 9 april 1987 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 25 november 1987. De nieuwe bestemming 'wonen' is volgens het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk.

Aangezien het vigerende bestemmingsplan niet voorziet in de beoogde bestemming 'wonen' op de planlocatie, is het voeren van een planologische procedure onvermijdelijk.

1.2 Procedure

De beoogde ontwikkeling van woningbouw op het perceel Van den Hamlaan 8 (locatie De Poelakker) te Lunteren is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in het gewenste planologische kader.

1.3 Inhoud Plan

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels:

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg;
de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan;

De (milieutechnische) haalbaarheid van het bestemingsplan wordt tevens in de toelichting neergelegd conform artikel 3.1.6 lid 2:

een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Planregels

In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2008.

Verbeelding

De verbeelding is opgesteld overeenkomstig de laatste afspraken omtrent IMRO en SVBP 2008.

1.4 Leeswijzer

In de inleiding wordt een korte toelichting op het plan en het proces gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op de beoogde realisatie van de woningen op locatie De Poelakker aan de Van den Hamlaan te Lunteren. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid respectievelijk wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en milieuwetgeving. In hoofdstuk 5 wordt de economische en de maatschappelijke haalbaarheid, de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) als ook de inspraakresultaten van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 omvat de juridische planbeschrijving.

2 Het Initiatief

2.1 Huidige Situatie

Lunteren is een kern in het noorden van de gemeente Ede en ligt op de grens van de Veluwe en de Gelderse Vallei. Het plangebied van onderhavig plan is gelegen aan de bosrand van het Lunterse Buurtbos in het oosten van de kern Lunteren. Het perceel grenst in het noordoosten direct aan de Van den Hamlaan. Aan de overige zijden grenst het plangebied aan percelen met woonbebouwing welke zijn gelegen aan de Kastanjelaan oost, de Dokter Kimmijserlaan en de Boomakkerweg. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 8100 m² en grenst zoals aangegeven deels aan de Veluwe. De Veluwe bezit veel natuurwaarden en maakt onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Tevens is het plangebied op slechts vijf minuten lopen van het centrum van Lunteren gelegen.

Momenteel is het afgesloten terrein in gebruik voor twee woningen en de accommodatie en activiteiten van jeugdherberg De Poelakker. De Poelakker biedt accommodatie voor schoolkampen, werkweken, sport en familieweekend voor groepen van 25 tot maximaal 180 personen. Op het terrein zijn een tweetal accommodaties aanwezig verdeeld over drie gebouwen. De grootste accommodatie bestaat uit twee gebouwen. Het hoofdgebouw biedt plaats aan 90 personen en het tweede gebouw tegenover het hoofdgebouw biedt nog eens ruimte voor 40 slaapplaatsen. In het tweede gebouw bevinden zich tevens twee eetzalen en de afwaskeuken. In de kleine accommodatie, genaamd 'de Hucht', is plaats voor 50 personen. De bedden zijn verdeeld over een zestal slaapzalen.

Naast de bebouwing is het terrein bestemd als spel en recreatiemogelijkheid in de vorm van twee grote grasvelden, een verhard speelterras en een volleybalveld. Tevens is er een sauna voor maximaal 12 personen aanwezig.

Onderstaande afbeeldingen tonen de ligging en de plangrens van het plangebied en geven een impressie van de huidige bebouwing.

Ligging plangebied (bron: Google Earth) Impressie huidige bebouwing

2.2 Stedenbouwkundige Uitgangspunten

De wens bestaat om het terrein een nieuwe invulling te geven, hiervoor is een stedenbouwkundig plan opgesteld. In het stedenbouwkundig plan worden de stedenbouwkundige uitgangspunten omschreven en wordt de beoogde fysieke uitwerking van het plan duidelijk. In hoofdlijnen komen de stedenbouwkundige uitgangspunten op het volgende neer:

De nieuw op te richten bebouwing is gelegen op het terrein aan de Van den Hamlaan 8 te Lunteren. Het plan is een invulling van een binnengebied in één van de wijken van Lunteren, dat momenteel grotendeels in gebruik is bij een jeugdherberg. Het binnengebied wordt begrensd door de achtertuinen van de omliggende bebouwing. De omliggende bebouwing is divers en bestaat uit grotere en kleinere vrijstaande en 2 onder 1 kap woningen op erven die variëren van plm. 300 tot plm. 1000 m². Goothoogten variëren van plm. 3 tot plm. 6 meter. In de nabije omgeving zijn ook enkele kleinschalige appartementengebouwen opgericht.

Het karakter van de omliggende structuur zal terug komen in de invulling van het binnengebied en zal qua

bebouwingsdichtheid, structuur, schaal en architectuur vergelijkbaar zijn met die van de omgeving. Hiertoe zal er deels gebruik worden gemaakt van de al bestaande bebouwing op het perceel. De villa die momenteel in gebruik is als hoofdgebouw van de jeugdherberg zal worden opgenomen in de nieuwe structuur en benut worden voor de realisatie van 5 appartementen. De huidige functie zal daarom plaats maken voor de woonfunctie. Enkele bestaande bijgebouwen zullen worden afgebroken.

Op het bij de jeugdherberg behorende (binnen)terrein zijn 10 vrijstaande woningen gepland in een losse, maar samenhangende structuur langs een bescheiden ontsluitingsweg, die uitmondt in een centraal in het plangebied gelegen groene lus. De weg wordt aangesloten op de van den Hamlaan op de plek waar momenteel de oprit van de jeugdherberg is gesitueerd.

De vrijstaande woningen hebben een “footprint” van 7,5 bij 12 meter en hebben overwegend royale tussenafstanden. Kaveloppervlakken variëren van 540 m² tot 780 m². De gemiddelde kavelgrootte bedraagt: 600 m².

Ook in het ontwerp van de nieuwe vrijstaande woningen zal zo veel als mogelijk worden aangesloten bij de bebouwingskarakteristiek in dit gedeelte van Lunteren. Omvang, vorm, materiaal en kleur zullen worden afgestemd op karakteristieke kwaliteiten van de beeldbepalende panden in de omgeving.

De kwaliteiten van architectuur uit de 20-er en 30-er jaren van de vorige eeuw vormen daarbij een belangrijk referentiekader. Daarbij is een eigentijdse vertaling daarvan mogelijk.

Als hoofdvorm is één bouwlaag (goothoogte plm. 3,5 meter) met een royale steile kap het uitgangspunt.

Vanuit deze gemeenschappelijke basis kan door verschillende dakvormen en aanbouwen (zie Beeldkwaliteitsplan) een gevarieerd straatbeeld ontstaan.

Als dakbedekking is er hoofdzakelijk gekozen voor gebakken pannen. Schoorstenen zullen worden gemetseld. De bijgebouwen zijn achter de voorgevelrooilijn geplaatst en hebben een goothoogte van maximaal 3 meter en een nokhoogte van maximaal 5 meter.

Aanbouwen zijn nadrukkelijk ondergeschikt aan de hoofdbouwmassa. Dakkapellen zijn nadrukkelijk ondergeschikt aan het dakvlak.

De openbare ruimte krijgt een informeel, erfachtig karakter en wordt afgezoomd met ca 1 meter hoge inheemse (beuken)hagen op de scheiding tussen de voorerven en de weg. Op de centrale plek binnen de lus zullen bomen ingeplant worden.

Het streven naar een groene uitstraling wordt met het behoud van bestaande waardevolle bomen, het groene hart en de royale tuinen ondersteund. Om de groene omlijsting van het plangebied te beschermen is een strook met de bestemming groen en een vergunningenstelsel in de planregels opgenomen.

In het beeldkwaliteitplan zijn bovendien aanvullende richtlijnen opgesteld voor de architectuur van de hoofdbebouwing, de situering van de aan- en bijgebouwen, de materialisering van de diverse gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte.

Aan de hand van bovenstaande uitgangspunten is in onderstaande afbeelding het ontwerp van het plan weergegeven.

Stedenbouwkundig plan woningbouwlocatie 'De Poelakker'

Woningbouwprogramma

Bij de ontwikkeling van het plan is nadrukkelijk ingespeeld op de bijzondere ligging in een villa-achtige omgeving aan de oostzijde van Lunteren. Omdat het plangebied bovendien deel uitmaakt van een zogenaamd “binnengebied” is gekozen voor vrijstaande gebouwen op royale kavels met ruime tussenafstanden en een goothoogte van ongeveer 3,5 meter. Er wordt gebouwd in een relatief lage dichtheid rond een groen hart.

Er is nadrukkelijk niet gekozen voor rijtjeswoningen of een appartementengebouw omdat de bebouwingstypologie van de omgeving overwegend wordt gekenmerkt door vrijstaande woningen. Bovendien zouden rijtjeswoningen leiden tot grotere bouwvolumes, een hogere parkeerdruk en een hogere dichtheid. Daarmee zou het gewenste groene karakter te veel geweld worden aangedaan en de transparantie van het plan te niet worden gedaan. De introductie van een appartementengebouw op het binnenterrein tenslotte zou leiden tot ongewenste inkijk in de omringende achtererven, c.q. tot de aantasting van de privacy van de buren.

Omdat met het oog op de Lunterse woningbehoefte ook ruimte gevonden moest worden voor de bouw van goedkopere woningen, worden in het bestaande hoofdgebouw appartementen ondergebracht.

De gekozen verkaveling is het resultaat van een zoektocht naar de ruimtelijk meest optimale verkaveling. Het aantal te bouwen vrijstaande woningen in het binnengebied is in diverse plansessies uiteindelijk gereduceerd tot 10 woningen. Een verdere “verdunning” van het aantal woningen is gelet op de bebouwingstypologie in de omgeving (woningen van diverse volumes, met wisselende tussenafstanden op in grootte variërende kavels) uit stedenbouwkundig oogpunt niet noodzakelijk. De gekozen verkaveling is – ook wanneer die men vergelijkt met soortgelijke planontwikkelingen elders in de gemeente Ede – alleszins aanvaardbaar.

2.3 Beeldkwaliteitsplan

In de vorige paragraaf (2.2) zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het woningbouwproject 'De Poelakker' toegelicht. Naar aanleiding van deze uitgangspunten is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De gemeente Ede heeft in het verleden een welstandsnota opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan voor het project 'De Poelakker' wordt een onderdeel van de welstandsnota en zal gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

Bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan tezamen zijn uitgangspunt voor de ontwikkeling van de bouwplannen binnen dit gebied en voor de inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan is toetsingskader voor de welstandscommissie en inspiratiebron voor de architectonische uitwerking van de te bouwen woningen.

In het beeldkwaliteitsplan zijn het beoogde karakter en de ambities van het stedenbouwkundig plan vastgelegd in beeldregels. Deze vertaling vereenvoudigt de uitwerking van het plan voor ontwerpers, architecten en beleidsmakers. Op deze wijze wordt een kwalitatieve ontwikkeling van het project mogelijk gemaakt en wordt er ruimte geschapen om de beoogde uitwerking te kunnen realiseren.

Algemene beeldregels

In het beeldkwaliteitsplan is een aantal algemene beeldregels opgenomen. Deze beeldregels gelden voor de bebouwing in het gehele plangebied. Deze algemene beeldregels regelen onder andere de ontwikkeling en het volume van bijvoorbeeld serres, erkers en veranda's. Onderstaand zullen de algemene beeldregels worden aangehaald die relevant zijn voor voorliggend bestemmingsplan.

Het plan heeft een losse transparante structuur met een dorpse identiteit. Bescheiden villa’s staan in een herkenbare rooilijn, hebben royale onderlinge afstanden en voortuinen met diepten die variëren van 4 tot 6 meter. De hoofdgebouwen staan binnen de in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlakken, de bijgebouwen binnen de bestemming wonen.

Voor het gehele plan geldt binnen de opgenomen bouwvlakken een goothoogte van 3,5 m en een nokhoogte van 10 m. In de tuinen mogen bescheiden erkers/aanbouwen worden gebouwd die nadrukkelijk ondergeschikt zijn aan de hoofdbouwmassa. De hoofdbouwmassa heeft een heldere hoofdvorm.

De bijgebouwen zijn nadrukkelijk ondergeschikt aan de hoofdvorm en tasten de helderheid van de hoofdvorm niet aan.

Dakkapellen zijn in alle gevallen ondergeschikt aan het dakvlak, de nok ligt tenminste drie pannen onder de nok van het hoofdgebouw, de afstand tot de zijgevel bedraagt minimaal 1 meter.

De woningen zullen worden ontsloten aan de nieuwe aan te leggen binnenstraat. Per perceel is één toegang tot de nieuwe binnenstraat toegestaan, deze mag niet breder zijn dan 3 m (combinatie met naastgelegen perceel is mogelijk tot 6m).

Welstandscriteria

De bijgebouwen dienen in hoofdzaak los te worden geplaatst van de woningen. Indien de transparantie van de bebouwingsopzet niet in het geding komt is het mogelijk een bijgebouw aan het hoofdgebouw te koppelen.

In de openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk aangesloten bij de reeds bestaande kwaliteit.

Tot slot dient ten aanzien van parkeren rekening te worden gehouden met twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast worden er centraal in het plan een aantal algemene parkeerplaatsen gerealiseerd, die voor iedereen toegankelijk zijn.

2.4 Groenplan

Naar aanleiding van een aantal inspraakreacties is een groenplan opgesteld. Dit om tegemoet te komen aan het verzoek van insprekers om zoveel mogelijk groen te handhaven. Het plan kenmerkt zich door een ruime opzet en een groen karakter. Dit groene karakter wordt verkregen door een aantal elementen, te weten:

bestaande en nieuwe bomen en boomgroepen;
bestaande en nieuwe, groene erfafscheidingen;
particuliere tuinen.

Groenplan

1. Bestaande en nieuwe bomen

Grote bomen in een volwassen groeifase zijn in de meeste gevallen beeldbepalend voor de uitstraling van een plek. Ze geven een plan ‘body’ en karakter. Daarom moet bij een nieuwe planontwikkeling zuinig worden omgesprongen met bestaande bomen en boomstructuren. Ook bij het plan Poelakker is dit altijd het uitgangspunt geweest. Bij de planvorming is een zorgvuldige inventarisatie gemaakt van bestaande bomen en boomgroepen zodat deze zoveel mogelijk konden worden ingepast in het plan. De situering van de kavels, de bouwvolumes en de ontsluitingsstructuur zijn zodanig ontworpen dat belangrijke bomen en boomgroepen een prominente plek in het plan hebben gekregen. Zo zijn bijvoorbeeld de enorme beuken in de noordoosthoek, de grote eik in de noordwesthoek alsmede de groepen berken in het midden van het plan gehandhaafd.

De te handhaven bomen komen in de toekomstige situatie in de particuliere tuinen te staan. Dit is geen alledaagse situatie in de planvorming en daarom is het handhaven van een aantal bestaande bomen op toekomstige, particuliere grond juridisch vastgelegd. Dit houdt in dat de toekomstige eigenaar een vergunning nodig heeft om de bestaande bomen te (laten) verwijderen. Hiervoor zal niet zonder meer toestemming worden verleend. Op de afbeelding is te zien welke bomen in het plan een plek hebben gekregen en hoe deze gesitueerd zijn.

Behalve het behouden van bestaande bomen wordt in het plan een aanvullende boomstructuur voorgesteld die het groene karakter nog verder versterkt. Deze boomstructuur bestaat uit een laanbeplanting van prunus aan weerszijden van de ontsluitingsweg. De gekozen boom geeft zowel in het voorjaar (bloesem) als in het najaar (herfstkleur) een kleuraccent. Ook deze bomen komen uiteindelijk op particuliere grond te staan. In het midden van de keerlus aan het einde van de ontsluitingsweg komt een mooie solitaire boom te staan.

2. Bestaande en nieuwe, groene erfafscheidingen

De locatie ‘Van den Hamlaan 8’ wordt in de huidige situatie gekenmerkt door de aanwezigheid van (groenblijvende) beplanting over grote lengtes van de (achterste) perceelsgrens. Dit wordt gezien als een kwaliteit die gehandhaafd moet blijven in het plan. Sterker nog: op stukken waar de genoemde, groene erfafscheiding in de huidige situatie nog ontbreekt, zal deze in de toekomstige situatie worden aangeplant. Het eindbeeld is een groene erfafscheiding rondom langs de achterzijden van de kavels. Dit resulteert in een groen ‘decor’ waartegen de nieuwe bouwvolumes een plek krijgen in het plan.

Aan de voorzijde van de kavels, daar waar de kavels grenzen aan de nieuwe ontsluitingsstructuur ontstaat een nieuwe overgang van particulier terrein naar openbaar gebied. Ook deze overgang wordt op een groene manier vormgegeven, namelijk door middel van een beukenhaag. Deze haag markeert niet alleen de kavelgrenzen maar heeft tevens als functie het ‘camoufleren’ van geparkeerde auto’s (gezien vanuit de woningen).

3. Particuliere tuinen

Natuurlijk spelen ook de particuliere tuinen een belangrijke rol bij de groene uitstraling van het plan. Gezien het type woningen en het beoogde, hoogwaardige woonmilieu is de verwachting dat de particuliere tuinen een overwegend groene inrichting zullen krijgen. De tuinen hebben een behoorlijke oppervlakte. Dit biedt toekomstige bewoners voldoende mogelijkheden om grotere bomen in hun tuin te plaatsen hetgeen het groene karakter van het plan nog verder zal versterken.

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nota Ruimte, Ruimte voor ontwikkeling (2006)

De Nota Ruimte geeft de hoofdlijnen aan van het nationaal ruimtelijke beleid tot 2020. Bovendien bevat het een doorkijk op de langere termijn, te weten de periode 2020-2030. Uitgegaan wordt van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijkheden tussen het Rijk en de decentrale overheden. Hiermee keert het beleid terug naar de eigenlijke uitgangspunten van het ruimtelijk rijksbeleid en verschuift het accent van ordening naar ontwikkeling.

De Nota Ruimte is een integrale nota en brengt zo veel mogelijk rijksbeleid voor ruimtelijke onderwerpen in één nota en vervangt hiermee diverse Planologische Kernbeslissingen (PKB) en ruimtelijk relevante rijksnota's. De hierin vervatte ruimtelijke strategie wordt wat betreft verkeer en vervoer uitgewerkt in de separate PKB Nota Mobiliteit. De economische, ecologische en sociaal-culturele aspecten worden nader uitgewerkt in respectievelijk de Gebiedsgerichte Economische Perspectieven en het Actieplan Bedrijventerreinen, het actieprogramma voor ruimte en cultuur en de Agenda Vitaal Platteland en het daarbij behorende Meerjarenprogramma Groene Ruimte.

In het nationaal ruimtelijk beleid richt het kabinet zich op:

Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland;
Bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland;
Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden;
Borging van de veiligheid.

In de Nota Ruimte wordt meer verantwoordelijkheid gegeven aan de decentrale overheden. Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan voldaan moet worden. Een verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het Rijk een nadrukkelijke rol vervullen. Uit raadpleging van de kaart van de Ruimtelijke Hoofdstructuur blijkt dat de kern Lunteren geen onderdeel uitmaakt van een stedelijk netwerk. De kern is echter volgens de kaart wel gelegen nabij een 'hoofdverbindingsas spoor' (de spoorlijn Ede-Amersfoort). In de planontwikkeling hoeft geen rekening te worden gehouden met de strenge kwaliteitseisen die aan een stedelijk netwerk gesteld worden.

Conclusie

In onderhavig project wordt voorzien in woningbouw. Het draagt, zij het in beperkte mate, bij aan een kwalitatieve invulling van het bestaand stedelijk gebied. De kwaliteit van het plan wordt gewaarborgd in het beeldkwaliteitsplan. Onderhavig project is derhalve niet in strijd met de beginselen en uitgangspunten van de Nota Ruimte.

3.1.2 Nationaal Milieubeleidsplan 3 (PKB NMP3; 1998) en 4 (NMP4; 2001)

Het NMP 3 bevat het milieubeleid voor de korte termijn, met een doorkijk tot 2010. Voor het milieubeheer wordt gestreefd naar een duurzame ontwikkeling. Brongerichte maatregelen (onderscheiden in emissiegerichte, volumegerichte en structuurgerichte maatregelen) hebben de voorkeur boven effectgerichte maatregelen. In het NMP 3 wordt aangegeven wat van de doelgroepen landbouw, verkeer en vervoer, industrie, milieubedrijven en maatschappelijke en milieuorganisaties wordt verwacht om aan het milieubeheer bij te dragen.

Op 13 juni 2001 is het NMP 4 `Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid’ verschenen. Het NMP 4 vervangt het NMP 3 niet, maar kijkt verder vooruit naar het jaar 2030. Er worden zeven grote milieuproblemen benoemd: verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering, overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen, bedreigingen van de gezondheid, externe veiligheid, aantasting van de leefomgeving en mogelijke onbeheersbare risico’s. Over het algemeen bevat het NMP 4 geen concrete maatregelen en doelen voor de korte termijn.

Conclusie

Het nationaal milieubeleidsplan vormt een basis voor uitwerking van duurzaamheiddoelstellingen in de lagere overheidsniveaus. Het project voorziet in de bouw van een beperkt aantal woningen in een kleine dorpskern. Vanwege het lokale karakter van onderhavig project, kan daarom het beste verwezen worden naar de verschillende milieuparagrafen die hoofdstuk 4 behandeld worden, waar meer in detail wordt ingegaan op de milieukundige situatie.

3.1.3 Nationaal Waterplan

In december 2009 heeft het kabinet het nationaal waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen. Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Conclusie

Het plangebied ligt op het grensgebied van de Veluwe en de Gelderse vallei. De Veluwe is onderdeel van het gebied dat aangeduid is als hoog Nederland. Hier staan de wateropgaven in het teken van watertekort, grondwater, waterkwaliteit en wateroverlast. De Gelderse vallei is een gebied waar vooral wateroverlast gereguleerd moet worden. Ede en omgeving is aangeduid als gebied waar een probleem is ten aanzien van waterberging in stedelijk gebied. Onderhavig plan is niet in strijd met het nationale waterplan. In hoeverre het plan rekening houdt met o.a. de beperking van wateroverlast is in paragraaf 4.8 nader toegelicht.

3.1.4 Natuurbeschermingswet (1998)

Nederland heeft sinds 1998 een nieuwe natuurbeschermingswet, die zich alleen richt op de bescherming van gebieden. De verplichtingen die voortkomen uit Europese regelgeving ten aanzien van de bescherming van soorten zijn opgenomen in de Flora- en faunawet. De gebieden die door de wet worden beschermd zijn de Habitat- en Vogelrichtlijn gebieden, aangevuld met de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten.

Conclusie

Het plangebied is tegen een beschermd natuurgebied aan gelegen. De exacte ligging ten opzichte van het natuurgebied wordt nader toegelicht in de paragraaf betreffende de provinciaal ecologische hoofdstructuur. Het voorliggende plangebied valt niet onder de Habitat- en Vogelrichtlijn gebieden, of de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten. De Natuurbeschermingswet vormt zodoende geen belemmering voor het onderhavige project.

3.1.5 Nota Belvedère

In 1999 is de Nota Belvédère verschenen. Doel van de nota is de cultuurhistorische identiteit meer richtinggevend te laten zijn voor de inrichting van de ruimte. Het erkennen en herkenbaar houden van cultuurhistorische identiteit, in zowel het stedelijke als het landelijke gebied, dient als kwaliteits- en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen (Algemeen ruimtelijk beleid).

Deze doelstelling wordt in de nota geconcretiseerd in een breed scala van te ondernemen acties op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. In het kader van de nota is een landsdekkend overzicht gemaakt van de cultuurhistorisch meest waardevol geachte steden en gebieden: de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland (ook wel Bevédèrekaart genoemd).

Onderstaande afbeelding toont een uitsnede uit de CHW-kaart. Hierop is de ligging van het plangebied ten opzichte van de Belvédère gebieden te zien.

Uitsnede CHW-kaart

Conclusie

Uit raadpleging van de Cultuurhistorische Waardenkaart van Nederland is gebleken dat het projectlocatie niet is gelegen binnen een specifiek Belvédère gebied. Gelet op dit feit kan geconcludeerd worden dat onderhavig project niet in strijd is met de nota Belvedère. In de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van het project zal aangesloten worden bij het welstandsbeleid uit het Beeldkwaliteitsplan (paragraaf 2.3) wat in het kader van het project is opgesteld. In dit plan wordt zoveel als mogelijk vastgehouden aan de ruimtelijke kwaliteiten van de directe omgeving van het plangebied. Hiermee wordt de cultuurhistorische identiteit van het bestaand bebouwd gebied van de kern Lunteren gewaarborgd.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Streekplan Gelderland (2005) 'Ruimte voor de regio'

Het streekplan voor de Provincie Gelderland is vastgesteld op 29 juni 2005 en vormt het provinciaal sociaalruimtelijk beleid wat leidend is voor onderhavig bestemmingsplan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 heeft als hoofddoelstelling: 'De ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen zodat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken'.

Om voldoende structuur en helderheid aan te brengen in het streekplan heeft de provincie het gebied opgedeeld in drie gebieden, te weten:

Het rode raamwerk;
Het groen-blauwe raamwerk;
Het multifunctionele gebied.

Onderhavig plan valt volgens het streekplan in het rode raamwerk. Binnen dit raamwerk wil de provincie de verstedelijking concentreren in stedelijke netwerken. Het accent ligt binnen het raamwerk op het ontwikkelingsbeleid op het gebied van stedelijke functies en intensieve land- en tuinbouwteelt. De provincie wil met het beleid de stedelijke functies zoveel als mogelijk bundelen om zodoende bij te dragen aan een efficiënt ruimtegebruik. Het bundelen van de stedelijke functies zal op twee niveaus plaatsvinden, te weten in stedelijke netwerken en in de regionale centra. Om deze doelstelling te waarborgen heeft de provincie eveneens een aantal uitgangspunten geformuleerd. De uitgangspunten zijn als volgt:

Om de doelstelling van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is het van belang dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden ingepast binnen bestaand bebouwd gebied.
In de provincie is een behoefte aan 'dorps' en 'landelijk wonen'. Het doel is te voorzien in deze behoefte zonder een afbreuk van het buitengebied te veroorzaken. Middels zorgvuldige transformaties en inbreiding binnen bestaand bebouwd gebied van dorpen kan hier in beperkte mate aan worden bijgedragen.
Door nieuwe woonmilieus te generen kan men de gewenste verbetering van de omgevingskwaliteit bewerkstelligen.

De provincie geeft per regio een schatting voor het aantal te bouwen woningen in de planperiode van het streekplan. De locaties van de geplande woningen worden op basis van een kwalitatief woonprogramma bepaald. Onderhavig plan voorziet in de bouw van een aantal woningen in bestaand bebouwd gebied. Gelet op de relevante uitgangspunten ten aanzien van wonen binnen bestaand bebouwd gebied kan gesteld worden dat het plan in overeenstemming is met het beleid. Er is sprake van een zorgvuldige inpassing van woonbebouwing in bestaand bebouwd gebied, het plan draagt in zekere mate bij aan een efficiënt ruimtegebruik.

Conclusie

Het streekplan Gelderland beschrijft het sociaal-ruimtelijk beleid voor de gehele provincie. De in bovenstaande beschreven uitgangspunten zijn relevant voor de uitvoering van onderhavig project. Het plan sluit aan bij de uitgangspunten van het streekplan van de provincie Gelderland. Geconcludeerd kan worden dat het project in overeenstemming is met het streekplanbeleid.

3.2.2 Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (afgekort EHS) is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Het betreft hier kleine en grote natuurgebieden waarin de natuur (zowel planten als dieren) de hoofdrol speelt. Het beleid in het kader van de EHS moet zorg dragen voor de bescherming van de natuurgebieden. Middels gestelde regels en uitgangspunten wordt voorkomen dat natuurgebieden geïsoleerd raken en dat de aanwezige dieren en planten uitsterven, waardoor de natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS wordt ook wel gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur en vormt de basis van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones (evz's). Het grootste gedeelte van de Nederlandse EHS bestaat uit bestaande bossen en natuurgebieden. Er is daarnaast onderscheid te maken tussen de 'droge' en de 'natte' EHS. De natte EHS bestaat uit: meren, rivieren en de Nederlandse delen van de Noordzee en de Waddenzee. De huidige EHS verdient nog steeds erg veel aandacht en verbetering. De ruimtelijke samenhang en milieucondities zijn momenteel onvoldoende. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die in welke vorm dan ook enige vorm van afbreuk veroorzaken zijn derhalve niet toegestaan.

De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, te weten: 'natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Om hier voldoende aan bij te dragen stelt de regelgeving in het kader van de EHS drie uitgangspunten:

vergroten; het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
verbinden; natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
verbeteren; de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Uitsnede PEHS

Een deel van de EHS loopt ook door de provincie Gelderland. De provincie Gelderland heeft de aanwezige natuur die valt onder de EHS voor de provincie in kaart gebracht in de vorm van 'Atlas Groen Gelderland EHS structuurplan 2005'. Uit de kaart van de atlas blijkt dat de planlocatie nabij de EHS is gelegen. Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in of nabij de EHS dient te worden onderbouwd dat de ontwikkeling geen negatieve effecten heeft op de aanwezige natuurwaarden. Onderhavig plan omvat de inbreiding van woningbouw op een binnengebied binnen bestaand bebouwd gebied. Aan de hand van een ecologische quickscan kan worden vastgesteld in hoeverre de ontwikkeling van invloed is op de omliggende natuurwaarden. In het kader van de flora en fauna paragraaf (4.7) van voorliggend bestemmingsplan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden nader toegelicht in paragraaf 4.7.

Conclusie

Uit raadpleging van de EHS van de provincie Gelderland blijkt dat het plangebied nabij de EHS is gelegen. Hiertoe dient te worden vastgesteld dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de aanwezige natuurwaarden van de EHS. In paragraaf 4.7 wordt aan de hand van de resultaten van een quickscan flora en fauna onderbouwd welke effecten de ontwikkeling heeft voor de aanwezig natuurwaarden in het gebied. Gelet op de aard, omvang en ligging van het plangebied wordt verwacht dat er geen negatieve effecten optreden door de realisatie van het project.

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Lunteren

Algemeen

De structuurvisie van de kern Lunteren is een globaal plan waarin de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid voor Lunteren uiteen worden gezet. Deze in 1999 vastgestelde visie is één van de bouwstenen voor de verdere uitwerking in bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen. In de plantoelichting is aangegeven dat het ruimtelijk beleid voor Lunteren tot 2020 primair zal moeten worden gericht op :

Het behouden en versterken van het dorpse karakter;
Een beheerste groei van de woningvoorraad op een beperkt aantal, zorgvuldig gekozen inbreidingslocaties;
Uitplaatsing van hinderlijke bedrijvigheid naar het bedrijventerrein 'De Stroet';
De evenwichtige ontwikkeling van het kernwinkelgebied;
Een oplossing voor de verkeersproblematiek.

Daarnaast zijn voor de concrete planvorming (hoofdstuk 4. Volkshuisvesting en woningbouwmogelijkheden) de volgende uitgangspunten geformuleerd:

Er wordt prioriteit gegeven aan dorpsinbreiding;
Woningbouwplannen in of nabij het centrumgebied hebben voorkeur boven andere inbreidingslokaties;
Nieuwe woningbouw wordt uitsluitend daar geprojecteerd waar een kwalitatieve verbetering van de situatie of een toegevoegde waarde kan worden bereikt, b.v. bij opheffing van voor het woonmilieu hinderlijke bedrijvigheid;
Gestreefd wordt naar bebouwing die past in de schaal van Lunteren en die is afgestemd op de specifieke bebouwingsstructuur van de omgeving.

Daarbij is aangegeven dat er in principe geen woningen in de Hul-zuid, in het bos en op de engen, in de groene lobben en in bepaalde binnengebieden mogen worden toegevoegd, tenzij maatschappelijke belangen, milieuhygiënische of andere planologische overwegingen dit rechtvaardigen.

Kerndeelgebied Lunteren-oost

In de structuurvisie is voor diverse deelgebieden een nadere omschrijving opgenomen. Het deelgebied waarin het onderhavige woningbouwplan is gelegen, is aangeduid als "kerndeelgebied Lunteren-oost". Voor dit gebied geldt dat het gebied wordt gekenmerkt door villa-achtige bebouwing op in grootte variërende kavels. De sfeer wordt hier in sterke mate bepaald door de overwegend groene binnengebieden en diverse grote boomgroepen die een bosachtig karakter uitstralen. De groene binnengebieden en de grote boomgroepen geven het gebied een duidelijk bosachtig karakter. Indien nieuwbouw in dit gebied wordt beoogd, zal deze plaats moeten vinden in beperkte mate en op zorgvuldig gekozen inbreidingslocaties. De omgeving waarin het onderhavige woningbouwplan is geprojecteerd is op de structuurplankaart aangeduid als primair groen (binnen)gebied. Volgens het in de structuurvisie op dit onderdeel geformuleerde beleid is woningbouw hier niet gewenst, tenzij maatschappelijke belangen, milieuhygiënische of andere planologische overwegingen dit rechtvaardigen.

Afwijken van de structuurvisie

Met goede argumenten kan afgeweken worden van een structuurvisie. Zoals hierboven gesteld, geeft de structuurvisie Lunteren aan onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van het geformuleerde beleid. Wij zijn van mening dat met het plan voor woningbouw ter plaatse, voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. Allereerst zijn wij van mening dat met dit bouwplan er sprake is van een aanmerkelijke kwalitatieve verbetering ten opzichte van de bestaande situatie waarbij sprake is van een recreatieve hindergevende bestemming in een woongebied. Verwezen wordt naar 2.2 stedenbouwkundige uitgangspunten. Door het opgestelde groenplan wordt het groen in het binnengebied zoveel als mogelijk behouden. Verder is de gemeente van mening dat, zoals in de structuurvisie gesteld wordt, milieuhygiënische overwegingen rechtvaardigen dat hier woningbouw mogelijk wordt gemaakt. Medewerking verlenen aan woningbouw betekent namelijk het verdwijnen van de bestaande jeugdherberg midden in een woonbuurt. Bovendien wordt voorkomen dat zich hier in de toekomst een vergelijkbaar (misschien nog hinderlijker) bedrijf kan vestigen. Er zijn vanuit de omgeving in het verleden veel klachten ontvangen van omwonenden over met name geluids- en verkeersoverlast (bussen) door de jeugdherberg. Met het bouwplan voor woningbouw kan een aanmerkelijke verbetering van het woonmilieu worden bereikt.

Andere argumenten om medewerking te verlenen aan het plan zijn:

Met dit plan wordt voorzien in de Lunterse woningbehoefte op een woningbouwlocatie binnen de bestaande bebouwde kom (maatschappelijk belang).
Bij de opzet van dit bouwplan wordt zorgvuldig rekening gehouden met het dorpse karakter en de specifieke structuur van de omgeving.
Het groene, bosachtige karakter wordt gehandhaafd.
De te realiseren woningen op royale erven sluiten goed aan op de villa-achtige bebouwingstypologie van de omgeving (zie ook paragraaf 2.2 stedenbouwkundige uitgangspunten). Bij de inrichting van de openbare ruimte (informeel, ontspannen woonerf uitkomend in een groen hart) wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het groene karakter van de omgeving.
Een duidelijke toegevoegde waarde is de ontwikkeling van vijf middeldure appartementen in de bestaande villa. Met de uitvoering van het plan zal een markant Lunters gebouw behouden blijven en draagt het bij aan het behoudt van het karakter van de kern van Lunteren.

3.3.2 Vigerend bestemmingsplan 'Lunteren-Zuid-Oost'

De gronden die binnen het plangebied zijn gelegen vallen onder het planologische regime van het bestemmingsplan 'Lunteren-Zuid-Oost'. Het bestemmingsplan is op 9 april 1987 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Ede en op 25 november 1987 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Volgens de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan zijn de huidige gronden bestemd als 'Erf', 'Woondoeleinden en recreatieve doeleinden' met als subbestemming 'Gastverblijven' en als 'Recreatieve doeleinden' met subbestemming 'Gastverblijven'. Het plangebied is hoofdzakelijk bestemd als 'Recreatieve doeleinden'. Deze gronden zijn volgens de planregels bestemd voor een jeugdherberg met bijbehorende bijgebouwen en terreinen en met de bestemming verband houdende bouwwerken geen gebouwen zijnde en van geringe omvang. Bouwwerken mogen uitsluitend gebouwd worden met inachtneming van de aanwijzingen op de verbeelding (zie onderstaande afbeelding) en van de volgende opmerkingen:

Indien op de kaart nadere aanwijzing (z) is opgenomen mogen op de betreffende gronden uitsluitend bouwwerken geen gebouw zijnde, zoals afrasteringen, keermuren en erfscheidingen worden gebouwd.
Ten aanzien van de plaats van de bebouwing mogen volgens het vigerende bestemmingsplan uitsluitend gebouwen worden opgericht binnen de gebouwenvlakken. Daarnaast mogen hoofdgebouwen binnen het gebouwenvlak niet op de zijdelingse perceelgrens of perceelgrenzen aaneen worden gebouwd, moet de afstand tussen het hoofdgebouw en die zijdelingse perceelgrens of perceelgrenzen ten minste 2,5 m zijn; deze minimum-afstandsmaat geldt niet daar waar het gebouwenvlak grenst aan gronden die volgens de daaraan gegeven bestemming niet gebouwd worden met gebouwen.
Het op de kaart aangegeven percentage geeft de hoeveelheid aan van de oppervlakte die binnen een gebouwenvlak ten hoogste mag worden bebouwd. Bij het ontbreken van een percentage mag het gebouwvlak geheel worden bebouwd. In het in onderhavig plangebied opgenomen bouwvlak is een percentage van 50 % opgenomen.
De bouwwerken geen gebouw zijnde mogen maximaal 2 m zijn.
Op grond van het huidige bestemmingsplan kan op het terrein nog een dienstwoning worden gebouwd.

In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan te zien.

Uitsnede plankaart vigerend bestemmingsplan

De beoogde ontwikkeling omvat de nieuwbouw van 15 woningen. Deze functie wordt volgens de planregels niet toegelaten gezien er geen verband is met de huidige bestemming. Daarnaast is er sprake van een omvangrijke toename van bebouwing. Deze toename kan niet worden opgenomen binnen de huidige bouwvlakken. In het kader van de beoogde realisatie zal de bestemming van de gronden moeten worden gewijzigd naar de bestemming 'wonen'. Alvorens men de nieuwe functies kan toestaan zal er middels een planologische procedure een wijziging van de bestemming moeten worden gerealiseerd waarbinnen de beoogde functies wel worden toegestaan. In kader van voorliggend plan is gekozen voor een planologische procedure in de vorm van een bestemmingsplan.

Conclusie

De huidige gronden zijn hoofdzakelijk bestemd als 'Recreatieve doeleinden' met als subbestemming 'Gastverblijven'. Volgens de planregels is de beoogde functie 'wonen' in het kader van onderhavig bouwplan niet toegestaan.

4 Haalbaarheid Van Het Bestemmingsplan

4.1 Inleiding

In het kader van een ‘goede’ ruimtelijke ordening moet het aantoonbaar zijn dat een nieuwe ontwikkeling, die afwijkt van het vigerend bestemmingsplan, uitvoerbaar is.

4.2 Bedrijven En Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op ruimtelijke ontwikkelingen. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan, bijvoorbeeld woningen.

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. In beide gevallen zorgt het aspect milieuzonering ervoor dat bedrijven op een juiste afstand van een gevoelige bestemming komen te staan, met als doel het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'Scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Milieuzonering is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan, maar wordt alleen toegepast bij nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In de brochure is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstand tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. In totaal zijn er 600 verschillende type bedrijvigheid opgenomen elk met een eigen milieucategorie.

Afwijken van de richtlijnafstanden is mogelijk. De VNG biedt die initiatiefnemers de mogelijkheid om, ondanks de vastgestelde richtlijnen, een gevoelige bestemming binnen de contour van een bedrijf te plaatsen. Hiervoor moet dan wel middels onderzoeken worden aangetoond dat er voor het betreffende plangebied of bedrijf geen sprake is van een overschrijding van de grenswaarden.

Onderhavig plan voorziet in de bouw van tien nieuwe woningen en de herontwikkeling van bestaande bebouwing. Wonen wordt in het kader van bedrijven milieuzonering gezien als een milieugevoelige bestemming. Hiertoe zal moeten worden bepaald of de beoogde ontwikkeling omliggende bedrijven niet stoort in de uitvoering van de bedrijfsactiviteiten. Indien de nieuwe woningen binnen de milieucontour van een bestaand bedrijf in de omgeving ligt zal dit een bedrijf kunnen hinderen in zijn bedrijfsvoering. In de directe omgeving van het plangebied zijn echter geen bedrijven te vinden die een milieucontour hebben waar het plangebied binnen valt. De omgeving laat de nieuwe ontwikkeling toe.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die door de realisatie van de nieuwe bebouwing worden gehinderd in hun bedrijfsvoering. De nieuwe ontwikkeling kan zonder belemmering op het gebied van bedrijven en milieuzonering worden gerealiseerd op de beoogde locatie.

4.3 Externe Veiligheid

De mogelijke risico’s van het optreden van een milieucalamiteit moeten bij het vaststellen van ruimtelijke plannen (Wro-procedures) inzichtelijk gemaakt worden. In het kader van dit plan wordt het aspect externe veiligheid nader onderzocht door de situatie externe veiligheid van de locatie te beoordelen aan de hand van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI), buisleidingen en transportroutes.

4.3.1 Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI)

Door de provincie Gelderland wordt, in het kader van externe veiligheid, aangesloten op het landelijke beleid. De regelgeving omtrent externe veiligheid is geregeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). Op 8 september 2004 is een ministeriële regeling in werking getreden waarin onder meer veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten zijn aangegeven. Vervolgens is op 27 oktober 2004 het BEVI inwerking getreden. Het BEVI legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het BEVI is opgesteld om de risico’s waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden.

Bepaalde maatschappelijke activiteiten brengen risico’s op zware ongevallen, met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving, met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico’s. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand te bewaren tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen, kan worden voldaan aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het besluit). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen.

Naast het onderscheid in kwetsbaar en beperkt kwetsbaar wordt er ook onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Bij groepsrisico is ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Voor groepsrisico is er geen grenswaarde, maar een richtwaarde. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is deze verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld. De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico’s acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico’s te verkleinen. Er zal zoveel mogelijk rekening moeten worden gehouden met deze richtwaarde. Afwijken van de richtwaarde zal grondig moeten worden gemotiveerd. In het geval van onderhavig plan is er sprake van de ontwikkeling van een kwetsbaar object in het kader van het BEVI, te weten woningen. De mogelijk aanwezige veiligheidscontouren kunnen hinder veroorzaken voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling. De provincie Gelderland beschikt net als elke andere provincie over een risicokaart. Door de kaart te raadplegen kan voor de betreffende locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen zijn die in het kader van de externe veiligheid beschikken over een externe veiligheidscontour. Uit raadpleging van de risicokaart (zie onderstaande afbeelding) van de provincie Gelderland blijken er zich in de nabije omgeving van het betreffende plangebied geen risicovolle objecten te bevinden.

Uitsnede risicokaart provincie Gelderland

Afgezien van het feit dat er in de omgeving geen risicovolle bedrijvigheid aanwezig is, die de externe veiligheid van de ruimtelijke ontwikkeling in gevaar brengen, dient er ook gekeken te worden naar de mogelijke gevaren die de ontwikkeling zelf kan veroorzaken. In het kader van onderhavig plan zal er woningbouw worden gerealiseerd. De beoogde activiteiten zullen in het kader van het BEVI niet worden beoordeeld als een risicovolle activiteit.

Conclusie

In het kader van onderhavig plan is er sprake van een kwetsbaar object. Aan de hand van de resultaten, verkregen middels het raadplegen van de risicokaart van de provincie Gelderland, blijkt dat er in de directe nabijheid van de planlocatie geen risicovolle bedrijven zijn aangegeven. Er kan worden vastgesteld dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle activiteiten plaatsvinden. Daarnaast zullen er in de toekomstige situatie in het plangebied zelf ook geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd die de externe veiligheid van omliggende kwetsbare objecten in gevaar brengen. Geconcludeerd kan worden dat er in het kader van het aspect externe veiligheid geen belemmering wordt verwacht.

4.3.2 Transport

In augustus 2004 is voor het vervoer van gevaarlijke stoffen de circulaire RisicoNormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) gepubliceerd. In de circulaire RNVGS is het rijksbeleid over de afweging van veiligheidsbelangen die een rol spelen bij het vervoer van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving, verduidelijkt en geoperationaliseerd. In de circulaire is zoveel mogelijk aangesloten bij het BEVI. Voor de routering van gevaarlijke stoffen is de Wet vervoer gevaarlijke stoffen (Wgvs) van belang. Op provinciaal niveau worden voor de zogenaamde routeplichtige stoffen wegen binnen de grenzen van de provincie aangewezen, waarover gevaarlijke stoffen mogen worden vervoerd (en daarbuiten dus niet). Redenen voor routering zijn bijvoorbeeld kwetsbare situaties zoals dichte bebouwing, de aanwezigheid van een ziekenhuis of de ligging van een waterwingebied. Voorwaarde is wel dat een door een gemeente aangewezen weg aansluit op het provinciale- of rijkswegennet waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen is toegestaan.

Conclusie

Uit de risicokaart van de provincie Gelderland is niet gebleken dat er in de directe nabijheid van de locatie, transport van gevaarlijke stoffen plaats vindt. De beoogde ontwikkeling zal geen hinder ondervinden in het kader van gevaarlijke transportroutes.

4.3.3 Buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen wordt nieuw beleid ontwikkeld, dat zich in een vergevorderd stadium bevindt. Het huidige ruimtelijke beleid is beschreven in het Structuurschema buisleidingen (1985) en in twee circulaires (voor hoge druk aardgasleidingen in 1984 en voor brandbare vloeistoffen in 1991). Er wordt een nota Buisleidingen ontwikkeld ter vervanging van het Structuurschema buisleidingen en een AMvB ter vervanging van de circulaires.

Conclusie

In de nabijheid van het plangebied zijn geen buisleiding gelegen die het transport van gevaarlijke stoffen mogelijk maken. Het aspect buisleiding vormt geen belemmering van het plan.

4.4 Geluid

De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De Wet geluidhinder is sinds het einde van de jaren zeventig een belangrijk juridisch kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen), worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurd aan de hand van vastgestelde zoneringen. Door deze zoneringen is er sprake van een sterke link met de Wro. De naam 'Wet geluidhinder' doet vermoeden dat hier sprake is van een alles omvattende regelgeving, echter niet alle geluidsaspecten worden in de Wet geluidhinder geregeld. De belangrijkste onderdelen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn:

Toestellen en geluidwerende voorzieningen;
Industrielawaai;
Wegverkeerslawaai;
Spoorweglawaai;
Geluidbelastingkaarten en actieplannen.

De meest voorkomende vorm van geluidhinder is degene die wordt veroorzaakt door het wegverkeer. Zo stelt de wet, dat in principe de geluidsbelasting op woningen niet de 48 dB mag overschrijden. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s).

Onderhavig plan voorziet in de nieuwbouw van een aantal woningen en de herontwikkeling van bestaande bebouwing binnen bestaand bebouwd gebied. De geplande woningen worden in het kader van de Wet geluidhinder bestemd als een geluidgevoelig object. In de omgeving van het plangebied liggen een aantal wegen die mogelijk kunnen zorgen voor een onderzoeksverplichting. Echter de omliggende verkeerswegen zijn allemaal opgenomen in een toekomstig 30 km-gebied en zijn om die reden vrij van een onderzoeksverplichting.

Naast wegen dient er ook gekeken te worden naar andere geluidsbronnen, zoals spoorlijnen. De beoogde locatie is gelegen op meer dan 100 meter van het hart van de spoorlijn en dus buiten de geluidszone van de spoorlijn Ede-Amersfoort. Een ontheffing hogere grenswaarde is hierdoor niet aan de orde. Vanwege de ligging buiten de geluidszone is akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting ten gevolge van railverkeer niet noodzakelijk.

Conclusie

In de omgeving van het plangebied zijn diverse wegen gelegen. De wegen rondom het plangebied zijn gelegen in een toekomstig 30 km gebied en zijn vrijgesteld van een geluidszone. Daarnaast ligt het plangebied op meer dan 100 m van de spoorlijn Amersfoort-Ede en buiten de geluidszone van de spoorlijn. Akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de Wet milieubeheer goedgekeurd (Stb. 2007, 414) en vervolgens is de wijziging op 15 november 2007 in werking getreden. De wet vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te passen, als gevolg van hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijk ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden luchtkwaliteit.

Met name paragraaf 5.2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat 5.2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe 5.2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekende mate' precies inhoudt, staat in een Algemene Maatregel van Besluit (AMvB). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Een belangrijk onderdeel van het instrumentarium is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), die sinds 1 augustus 2009 in werking is. Binnen het NSL werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
een project "niet in betekende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er derhalve doorgaans twee aspecten in beeld worden gebracht. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet blijken of het project is aan te merken als een NIBM-project en dus niet zal leiden tot een verslechterde luchtkwaliteit.

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met deze AMvB wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer, dat via een amendement van de Tweede Kamer in de Wm is opgenomen.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg en waar overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) plaatsvindt, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen.

Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelde toegestaan. Er is steeds een koppeling met de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Overigens gaat het besluit uit van de huidige normen voor PM10 en NO2, en dus niet van tijdelijk verhoogde grenswaarden ten gevolge van mogelijke derogatie (toestemming van de EU om van een algemeen vastgestelde norm te mogen afwijken).

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. In casu kan niet gesproken worden van een dergelijke functie.

In het geval van onderhavig plan is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen. Gelet op dit feit zal er voor de ontwikkeling geen rekening worden gehouden met in hoeverre de luchtkwaliteit in de omgeving de ontwikkeling toe laat. Echter in het kader van het Besluit Luchtkwaliteit 2005 is een gemeente verplicht jaarlijks een rapportage van de luchtkwaliteit op te stellen. Naar aanleiding hiervan heeft de gemeente Ede op 15 augustus 2006 het rapport 'De lucht boven de gemeente Ede 2005' vastgesteld. Uit raadpleging van de resultaten van dit rapport blijkt dat er op de betreffende locatie kan worden voldaan aan alle grenswaarden gesteld in het Besluit Luchtkwaliteit 2005.

Aan de andere kant moet in het kader van de luchtkwaliteit tevens bepaald worden in hoeverre de nieuwe ontwikkeling leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit kan worden gedaan aan de hand van het beleid ten aanzien van de AMvB maatregel 'Niet in betekende mate (NIBM)'. Gelet op de geringe omvang van het project kan het project worden gezien als een NIBM-project en kan worden gesteld dat het project in niet betekende mate invloed zal hebben op de luchtkwaliteit.

Conclusie

In onderhavig project is er geen sprake van een gevoelige bestemming. De luchtkwaliteit in de directe omgeving van het plangebied laat de ontwikkeling toe. Daarnaast kan gezien de geringe omvang, het project gezien worden als een NIBM-project. De nieuwe ontwikkeling zal niet leiden tot een verslechterde luchtkwaliteit.

4.6 Bodem

Uitgangspunt voor de gemeente is dat alleen gebouwd mag worden op daarvoor geschikte bodem. Indien uit bodemonderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit niet voldoet voor het beoogde doel, dan worden maatregelen getroffen om de bodem geschikt te maken. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een bodemonderzoek¹ verricht naar de bodemkwaliteit in het gebied. Als onderdeel van dit onderzoek is een historisch onderzoek verricht om de onderzoeksstrategie te bepalen.

De belangrijkste resultaten van het bodemonderzoek tonen dat er geen bijzonderheden of bijmeningen zijn aangetroffen op de locatie. Uiteindelijk zijn er licht verhoogde gehalten aangetoond in de grond en het grondwater.

In het kader van het aanwezige verhardingsmateriaal is er ter plaatse van een met puin verhard pad een onderzoek uitgevoerd naar de samenstelling, omvang en ligging. De resultaten van dit onderzoek tonen dat het pad een gemiddelde verhardingsdikte heeft van 20 cm en bestaat uit grind/split, puin en grond. In het kader van asbest zijn er zintuiglijk en analytisch geen asbesthoudende materialen aangetroffen.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van de (voormalige) ondergrondse en bovengrondse tank er geen overschrijdingen zijn aangetroffen met minerale olie (en vluchtige aromaten). Ter plaatse van de terreinverharding is zintuiglijk en analytisch geen asbest aangetroffen. In de bovengrond en in het grondwater zijn lichte verhogingen aangetroffen. Het bodemonderzoek voldoet aan de gestelde normen. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek is er geen bezwaar tegen het beoogde gebruik en is er geen belemmering qua bodem voor de bestemmingsplan procedure. Indien er grond vrijkomt van de locatie gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit.

1. PJ Milieu BV, 21 oktober 2009, kenmerk: 0934401A Verkennend en aanvullend bodemonderzoek

4.7 Ecologie

Inleiding

Het plan voor de Van den Hamlaan (de Poelakker) is door SAB¹ beoordeeld op geschiktheid voor beschermde planten- en diersoorten en de te verwachten effecten op deze soorten. Bovendien heeft een toetsing plaatsgevonden aan het EHS-beleid en de nieuwe natuurbeschermingswet vanwege de mogelijke "externe werking" op het nabijgelegen Natura 2000-gebied de Veluwe. Dit heeft geresulteerd in conclusies en aanbevelingen. De rapportage van SAB is uitgevoerd op basis van de huidige wetgeving en het beleid op het gebied van natuur.

Het nader onderzoek naar vleermuizen en huismussen is uitgevoerd door adviesbureau Mertens in juli 2011².

Ecologische hoofdstructuur

Gezien de ligging binnen de bebouwde kom en de reeds bebouwde en intensief gebruikte situatie van het plangebied wordt met de beoogde plannen geen afbreuk gedaan aan de kernkwaliteiten van de EHS of aan de ontwikkelingsopgaven die voor de Veluwe gelden.

Nieuwe Natuurbeschermingswet

Het plangebied ligt in de directe nabijheid van het Natura 2000-gebied de Veluwe. Er is geen sprake van directe aantasting (ruimtebeslag) van habitattypen en leefgebieden van vogelsoorten. Oppervlakteverlies en/of versnippering van habitattypen en leefgebieden vindt door de toekomstige woningbouw niet plaats.

Om problemen tijdens de uitvoering te voorkomen, is op basis van de rapportage van SAB – die als zodanig dienst kan doen als “verstorings- en verslechteringstoets” - een vergunning op grond van de nieuwe Natuurbeschermingswet aangevraagd bij het bevoegd gezag de Provincie Gelderland. Zoals door SAB is aangetoond zijn negatieve effecten door externe werking uit te sluiten. Ook de Provincie is van mening dat het plan vergunbaar is op grond van de natuurbeschermingswet. Op 21 november 2011 heeft de Provincie daarom een natuurbeschermingswetvergunning afgegeven voor de voorgenomen ingreep. De vergunning is verleend op grond van artikel 19d uit de natuurbeschermingswet.

Flora- en faunawet

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. Sinds de inwerkingtreding van de AMvB (2005) worden er drie categorieën beschermingsniveaus onderscheiden waarop het ontheffingsregime is gebaseerd. Wanneer plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn.

Er zijn een tweetal algemene voorwaarden vanuit de Flora- en faunawet van toepassing:

in het broedseizoen van vogels (half maart tot half juli) mogen de vegetatie, bosjes en opstallen in het projectgebied niet worden verwijderd. De start van werkzaamheden tijdens deze periode zouden leiden tot directe verstoring van broedvogels en het broedsucces. Alle vogels zijn beschermd. Er is geen vrijstelling te verkrijgen in het kader van de Flora- en faunawet voor activiteiten die vogels in hun broedseizoen zouden kunnen verstoren;
op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren.

Zo dienen maatregelen te worden getroffen om bijvoorbeeld verstoring tot een minimum te beperken. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood. Dit kan door:

het beperken van verlichting tijdens de avonduren in zomer, voorjaar en herfst ten behoeve van vleermuizen en andere nachtdieren;
het slopen en rooien starten buiten het voortplantingsseizoen en het winter(slaap)seizoen. Zodat het projectgebied ongeschikt is voor dieren.

In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing dienen er ten behoeve van het aspect Flora en Fauna twee standaard aanbevelingen te worden gedaan. Ten eerste ten aanzien van de vleermuizen. Een mogelijk voorkomende soortgroep zijn namelijk de beschermde vleermuizensoorten. Voor deze soorten geldt bij aantasting van vaste rust- en verblijfsplaatsen een ontheffingplicht in het kader van de Flora- en faunawet.

In het kader van de Flora- en faunawet moet worden getoetst of ter plaatse van de ruimtelijke ingrepen sprake is/kan zijn van negatieve effecten op beschermde planten en dieren. Uit de quickscan van SAB blijkt het volgende.

Binnen het plangebied zijn weinig potentiële natuurlijke groeiplaatsen van beschermde plantensoorten aanwezig. Het grootste deel van het plangebied is intensief onderhouden (grasvelden en een tuin). Het oostelijk deel van het plangebied is grotendeels verhard en bebouwd. Strikt beschermde plantensoorten worden binnen het plangebied niet verwacht.
Beschermde zoogdieren worden op basis van de aanwezige biotopen, de ligging binnen de bebouwde kom en de mate van verstoring door middel van menselijke activiteiten niet verwacht. Ook zijn er tijdens het veldbezoek geen sporen van betreffende soorten waargenomen.
De gebouwen in het plangebied zijn geschikt als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen. Daarnaast is het mogelijk dat lijnelementen binnen het plangebied gebruikt worden als vaste vliegroute door vleermuizen. Uit gericht nader onderzoek naar deze soorten is gebleken dat er geen vliegroutes of vaste rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn in het plangebied. Het plangebied heeft wel als functie foerageergebied voor met name de gewone dwergvleermuis. Er is in de directe omgeving voldoende alternatief foerageergebied aanwezig. Er blijkt daarom uit het nader onderzoek dat er geen negatieve effecten op vleermuizen te verwachten zijn.
Tijdens de uitvoering van de quickscan (buiten het broedseizoen) was niet uit te sluiten of de Huismus de gebouwen gebruikt als nestlocatie. De Huismus is een jaarrond beschermde vogel (categorie 2). Bij de sloop en het verbouwen van de gebouwen zijn negatieve effecten op de Huismus niet uit te sluiten. Uit nader onderzoek in het broedseizoen is gebleken dat er geen jaarrond beschermde vogelsoorten aanwezig zijn in het plangebied.
Mogelijk aanwezige amfibiesoorten vallen onder het eerste lichte beschermingsregime. Voor deze soorten geldt een algemene vrijstelling voor het verstoren en/of aantasten van vaste rust- en verblijfplaatsen.
Negatieve effecten op mogelijk in de omgeving voorkomende reptielen zijn niet te verwachten. Wel dienen groene elementen en opgeslagen materialen waaronder hazelwormen kunnen overwinteren buiten de kwetsbare periode (winterslaap; van oktober tot en met april) verwijderd te worden.
De aanwezigheid van vissen kan worden uitgesloten.
Wettelijk beschermde insectensoorten zijn niet aanwezig.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Negatieve effecten op het Natura 2000-gebied de Veluwe en de Ecologische Hoofdstructuur door externe werking worden niet verwacht. Om problemen tijdens de uitvoering te voorkomen is inmiddels op basis van de rapportage van SAB een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 aangevraagd. Deze vergunning is op 21 november 2011 door de Provincie Gelderland afgegeven.

Soortbescherming

Om het exacte gebruik van het plangebied door ontheffingsplichtige soorten in beeld te brengen is er nader onderzoek uitgevoerd naar:

vleermuizen (kraam- en paarverblijven, vliegroutes)
Huismus (vaste rust- en verblijfplaats), onderzoeksperiode: half maart tot half juli.

De onderzoeken naar huismussen en vleermuizen zijn in 2011 uitgevoerd. Hieruit is het volgende gebleken:

De reconstructielocatie aan de Van den Hamlaan te Lunteren is foerageergebied voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Het betreft geen wezenlijk foerageergebied omdat er veel groen is in de omgeving. Er bevinden zich tevens baltsplaatsen van gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. Bij een baltsplaats vliegt een vleermuis rond en zendt sociale geluiden uit. Op deze baltsplaatsen worden geen effecten voorzien als gevolg van de afstand tot het plangebied en de omvang van de ingreep. In en direct rond het plangebied ontbreekt het aan vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen.

Er is dan ook geen ontheffing nodig op grond van de Flora- en fauna wet.

1. SAB, 2011. Lunteren, Van den Hamlaan; Quick scan flora en fauna inclusief oriënterende habitattoets.
2. Advies bureau Mertens, juli 2011, vleermuizen en broedvogels in en direct rond een reconstructielocatie aan de Van den Hamlaan te Lunteren.

4.7.1 Groeninventarisatie

Groeninventarisatie

In opdracht van de gemeente Ede is op 28 juni 2010 de oorspronkelijke bomeninventarisatie voor dit gebied geactualiseerd. De aanwezige bomen zijn opnieuw geïnventariseerd en in verschillende categorieën ondergebracht. Hiervoor zijn de bomen beoordeeld op een aantal criteria. Een bepaalde combinatie van deze criteria bepaalt of een boom in categorie 1 (monumentale boom), 2 (waardevolle boom), 3 (toekomstboom) of 4 (overige boom) wordt ingedeeld. Deze criteria komen voort uit het Groenstructuurplan van de gemeente Ede.

Monumentale bomen

Binnen het plangebied staan drie monumentale bomen. Het betreft twee beuken (

Fagus sylvatica

) en één zomereik (

Quercus robur

De twee beuken staan aan de oostzijde van het plangebied. De zomereik staat aan de noordzijde van het plangebied. De geschatte leeftijd van deze bomen is hoger dan die van de bomen in de omgeving en is ingeschat op meer dan 80 jaar. De bomen beschikken over een goede conditie en een goede toekomstverwachting. De bomen vervullen op hun huidige standplaats een beeldbepalende functie en zijn vanaf de openbare weg zichtbaar. Deze drie momumentale bomen blijven behouden.

De afbeeldingen hieronder tonen de drie bomen met een monumentale waardering. In de afbeelding is tevens een beknopte inventarisatie weergegeven.

Boom 1: Beuk; Boom 2: Beuk; Boom 8: Zomereik

Toekomstboom

Op het perceel staat één zogenaamde toekomstboom, een tamme kastanje, welke gekapt zal moeten worden ten behoeve van het bouwplan.

Overige bomen

Binnen het plangebied bevinden zich naast de drie monumentale bomen en de toekomstboom nog verschillende ‘overige bomen’ en boomgroepen. Het betreft voornamelijk coniferen, fijnsparren en enkele berken en esdoorns. Een deel van de bomen en coniferen(met name in het middengebied) zal moeten worden gekapt ten behoeve van het bouwplan.

4.8 Water

Waterplan gemeente Ede

Het gemeentelijk beleid qua water staat beschreven in het Waterplan. Dit plan is een gezamenlijk product van Gemeente Ede, Waterschap Vallei & Eem, Provincie Gelderland en Waterleidingbedrijf Vitens en geldt voor de periode van 2008 tot 2012. De belangrijkste uitgangspunten voor de omgang met water, die in het Waterplan worden beschreven zijn:

Vasthouden, bergen, afvoeren van regenwater
Scheiden van vuil en schoon water
Vergroten van de kwaliteit van de leefomgeving

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem 2010-2015

In het Waterbeheerplan 2010-2015 heeft Waterschap Vallei en Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap Vallei en Eem voor de komende zes jaar: wat willen we aan het einde van deze periode bereikt hebben? Aan welke plannen gaan we werken? De plannen zijn gebundeld in de drie programma's Veilige dijken, Voldoende en schoon water en Zuivering afvalwater.

Het programma Veilige dijken richt zich op de bescherming van ons beheersgebied tegen overstroming en daardoor op veiligheid voor de bewoners en gebruikers van het gebied. Tot en met 2015 wil het waterschap 20 miljoen euro investeren om ervoor te zorgen dat de waterkeringen voldoen aan de gestelde veiligheidseisen. De primaire waterkeringen moeten in 2013 gereed zijn, de regionale keringen in 2015.

Het programma Voldoende en schoon water gaat over de waterhuishouding. Dat wil zeggen: over de manier waarop we omgaan met het zichtbare oppervlaktewater en de nog veel grotere hoeveelheid onzichtbaar grondwater in het beheersgebied. Het doel is het water beschikbaar te hebben waar we het nodig hebben, dat het van goede kwaliteit is en dat we er geen overlast van ondervinden. Een belangrijk onderdeel van dit programma is de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW).

Het derde programma richt zich op de waterketen: de inzameling, het transport en de behandeling van afvalwater. Deze keten bestaat uit rioolstelsels, transportsystemen en rioolwaterzuiveringsinstallaties. Het waterschap wil in deze periode intensiever gaan samenwerken met gemeentes, zodat er gezamenlijk kosten bespaard kunnen worden. Ook worden de zuiveringen verbeterd, zodat het geloosde water nog schoner is.

Watertoets

Bestaande situatie

Om inzicht te krijgen in de lokale bodemopbouw en grondwaterstanden heeft DHV voor onderhavig plangebied in september 2009 een geohydrologisch veldwerk uitgevoerd.

De resultaten van het literatuuronderzoek, de TNO-peilbuizen in de omgeving en het uitgevoerde veldwerk tonen:

de maaiveldhoogte van varieert van 17,0 m +NAP in het westelijk deel tot 17,5 +NAP in het oostelijk deel;
in de omgeving van het plangebied is geen oppervlakte water aanwezig;
de doorlatendheid van de bodem is goed met k-waarden variërend van 1,0 tot 8,0 m/dag;
de Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) ligt op 3,0 m-mv;
de Gemiddeld Laagste Grondwaterstand (GLG) ligt op 4,0 m-mv.

Nieuwe situatie

Op basis van bovenstaande resultaten heeft het DHV en geohydrologisch advies opgenomen in de rapportage, ze adviseren daarin op het gebied van grondwaterstand en de doorlaatbaarheid van de bodem het volgende:

op het gebied van de gemeten GHG's kan geconcludeerd worden dat met de huidige maaiveldhoogten voldaan wordt aan de ontwateringeisen voor bebouwing, wegen en groen.
de bodem is goed doorlatend. De infiltratie van het hemelwater is goed mogelijk. Bovengrondse infiltratie is mogelijk middels de aanleg van Wadi's. Ondergrondse infiltratie is door de goede infiltratie en de diepe grondwaterstanden tevens in orde.

Hemelwaterafvoer

In het kader van onderhavig plan zal het regenwater afkomstig van daken en verharding worden opgevangen om vervolgens te worden geïnfiltreerd in de bodem. Hierbij dient men op advies van de gemeente Ede een buffer te handhaven van 40 mm ten opzichte van het verharde oppervlak. Voor de beoogde toename van 2900 m², is er voor het gehele plangebied 116 m³ waterberging benodigd. De buffer voor de waterberging kan op advies van een DHV¹ het beste worden gerealiseerd door de aanleg van zogeheten 'Wadi's'. Bij de uiteindelijke inrichting van het plangebied is ervoor gekozen om de hemelwaterberging te voorzien door middel van een infiltratieriool. Deze voorziening wordt aangevuld met een wadi, gelegen centraal in de keerlus binnen het plangebied. Deze wadi is niet weg te denken in de inrichting vanwege de ingesloten laagte ter hoogte van deze keerlus.

Vuilwaterafvoer

Ten aanzien van vuilwater afkomstig van de nieuwe huizen wordt vanuit de gemeente Ede gesteld dat alle woningen worden aangesloten op het huidige rioolsysteem van de Van den Hamlaan. Dit geldt voor het vuilwater inclusief het water afkomstig van balkons, galerijen, loggia's en dak- en buitenterrassen.

Conclusie

In het kader van het aspect water dient er bij de uitvoering van het project te worden aangesloten bij de uitgangspunten van het beleid. Daarnaast is er in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek geven inzicht in de grondwaterstanden en de draagkracht van het grondwater in het betreffende plangebied. De resultaten van het onderzoek zijn opgenomen in bovenstaande waterparagraaf. Deze tonen dat de bodem voldoende draagkracht heeft en dat wordt voldaan aan de ontwateringseisen voor bebouwing, wegen en groen. Er zullen geen watergangen worden gedempt op de locatie. Op de locatie zal een toename in verharding plaatsvinden van 2900 m². Dit zal gecompenseerd dienen te worden middels 116 m³ waterberging.

1. DHV, oktober 2009, C8156.01.001, De Poelakker, Lunteren Geohydrologisch onderzoek (concept)

4.9 Verkeer En Parkeren

In de toekomstige situatie zal gebruik worden gemaakt van de bestaande in- en uitrit. Vanaf de oprit aan de Van de Hamlaan zal een weg worden aangelegd door het plangebied. De weg zorgt voor de ontsluiting van de achterliggende woningen.

Met betrekking tot het parkeren in het plangebied en de toepassing van de parkeernorm (op basis van de nota parkeernormen) kan het volgende aangegeven worden. Uit de nota blijkt dat voor de betreffende locatie de volgende parkeernormen gelden, te weten van 1,8, 1,7 of 1,4 parkeerplaatsen per woning. De gestelde parkeernormen zijn afhankelijk van de oppervlakte van de beoogde woningen.

Op de nieuwe percelen worden twee parkeermogelijkheden gerealiseerd. Daarnaast zullen er een aantal parkeermogelijkheden worden gerealiseerd langs de nieuwe ontsluitingsweg die op het terrein zal worden gerealiseerd. Het parkeren zal volledig plaats moeten vinden op het terrein van De Poelakker. De reeds aanwezig parkeerplaatsen langs de Van den Hamlaan mogen niet worden toegerekend aan het plan. Deze worden momenteel al zeer intensief gebruikt, voornamelijk door bezoekers van het tegenover liggende bos. Echter gezien de mogelijkheid voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein kan worden gesteld dat er binnen het plan wordt voldaan aan de gemeentelijk vastgestelde parkeernorm. Een logisch gevolg van het plan is een afname van de parkeerdruk. In de voormalige situatie parkeerde bezoekers van de jeugdherberg in de openbare ruimte langs de Van den Hamlaan.

Op het gebied van verkeersintensiteit is geen sprake van een noemenswaardige toename in verhouding met de huidige verkeersintensiteit van de Van den Hamlaan. In totaal zullen er 15 woningen worden gerealiseerd met gemiddeld 8 verkeersbeweging per dag (gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal landelijk wonen). In totaal zal er sprake zijn van gemiddeld 120 verkeersbewegingen per dag in het kader van onderhavig plan. In vergelijking met de huidige situatie is er echter sprake van een beperkte toename. De jeugdherberg genereerde de nodige verkeersbewegingen, zoals bevoorradingsverkeer en bezoekers. Per saldo zal de toename in verkeersbeweging zeer beperkt blijven. De ontwikkeling op de locatie de Poelakker leidt niet tot een onaanvaardbare toename van het aantal verkeersbewegingen.

Conclusie

In het kader van onderhavig plan kan worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm. Deze worden gerealiseerd op het terrein van de Poelakker. Gelet op het aantal verkeerbewegingen dat het totale plan gemiddeld per dag veroorzaakt, kan worden gesteld dat er geen sprake is van een noemenswaardige toename. Er zijn geen belemmeringen op het gebied van verkeer en parkeren.

4.10 Archeologie En Cultuurhistorie

Ontwikkeling en beleid

Begin 1992 ondertekende Nederland het Verdrag van Malta. Daarmee werd op Europees niveau besloten het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, de archeologische waarden, beter te beschermen. Het Verdrag van Malta werd op 1 september 2007 geïmplementeerd met de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg, een wijziging van de Monumentenwet 1988. Met deze wetswijziging heeft de zorg voor het archeologisch erfgoed een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Gemeenten zijn wettelijk verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan en bij het bestemmen van de in het plan begrepen grond rekening te houden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden.

De drie belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming (a), het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) (b) en de introductie van het zogenaamde 'veroorzakerprincipe' (c). Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt, financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek naar eventueel aanwezige archeologische waarden. De uitgangspunten van Malta zijn overgenomen in de gemeentelijke archeologische beleidsnota ‘Verleden, heden en toekomst, Archeologiebeleid in Ede’ (2003).

Situatie

Bij de inventarisatie van bekende en te verwachten archeologische waarden in het onderhavige bestemmingsplangebied is gebruikt gemaakt van de (landelijke) Archeologische Monumentenkaart (AMK), het Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS 2, de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Ede en de resultaten van het bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van verkennende boringen in het bestemmingsplangebied¹.

Resultaten archeologisch onderzoek

Om uit te sluiten of in het bestemmingsplangebied archeologische waarden aanwezig zijn, is door een gekwalificeerd archeologisch onderzoeksbureau in september 2009 een archeologisch bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van verkennende boringen uitgevoerd.

Uit dit onderzoek is gebleken dat de bodemopbouw, bestaande uit gordeldekzanden met enkeerdgronden, in het gehele plangebied intact is. Het potentiële archeologische niveau bevindt zich op een diepte van 55 tot 100 cm onder het huidige maaiveld en is afgedekt door een plaggendek.

Eventuele archeologische resten kunnen bij de nieuwbouw worden verstoord. De intentie is de nieuwbouw 80 cm onder het huidige maaiveld te funderen.

Een marge van minimaal 20 cm moet hierbij echter in acht worden genomen. Concluderend kan worden gesteld dat bij de realisatie van de geplande nieuwbouw in het bestemmingsplangebied eventuele archeologische resten verstoord worden.

Deze marge is onder meer noodzakelijk omdat bij de aanleg van de fundering dieper dan de funderingsdiepte wordt verstoord, de diepte van het eventuele archeologisch niveau op basis van de boringen niet met zekerheid kan worden vastgesteld, de funderingsdiepte bij de verdere ontwikkeling van de plannen nog kan wijzigen en de waarde van het gehele plangebied in het kader van de bestemmingsplanwijziging bekend dient te zijn.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de directe mogelijkheid tot realisatie van woningbouw. Woningbouw kan mogelijk in het plangebied aanwezige archeologische waarden verstoren. In het plangebied uitgevoerd waarderend archeologisch onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat eventuele archeologische resten nog intact in de bodem aanwezig kunnen zijn.

Vervolgonderzoek in de vorm van een waarderend proefsleuvenonderzoek is in het plangebied praktisch gezien niet mogelijk, daar op het moment van opstellen van het bestemmingsplan de grond nog niet eigendom is van de uitvoerder, het terrein nog in gebruik is als jeugdherberg en nog begroeiing aanwezig is, waarvoor een kapvergunning noodzakelijk is. Daarom is aan de gronden met een hoge archeologische verwachting een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ toegekend.

De in het plangebied aanwezige archeologische (verwachtings)waarden worden beschermd met behulp van een medebestemming ‘Waarde-Archeologie’ met daaraan gekoppeld een vergunningstelsel. Beoogde ontwikkelingen groter dan 250 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld kunnen alleen doorgang vinden onder de voorwaarde van aanvullend archeologisch onderzoek. Dit archeologisch onderzoek moet voldoen aan de richtlijnen in de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie en aan door burgemeester en wethouders van de gemeente Ede gestelde voorwaarden.

Aanvullend archeologisch onderzoek is in deze gebieden niet noodzakelijk wanneer op basis van archeologisch onderzoek, of naar het oordeel van een archeologisch deskundige namens de gemeente, is aangetoond dat archeologische (verwachtings)waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad. Dit geldt bijvoorbeeld indien aantoonbare technische maatregelen worden getroffen waardoor de archeologische (verwachtings)waarden in de bodem (in situ) kunnen worden behouden.

1. Huizer, J., 2009: Poelakker, Lunteren (gem. Ede). Een Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek. ADC rapport 2094, Amersfoort.

5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische Uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.

Het project is een initiatief van de ontwikkelaar. De financiering van het project is dan ook voor rekening van de ontwikkelaar. Onderdeel van deze kosten zijn ook de proceskosten voor het plan, waaronder dit bestemmingsplan.

Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie’, artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

In onderhavige situatie wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is, namelijk middels een overeenkomst tussen de gemeente Ede, de projectontwikkelaar en de eigenaar van het terrein.

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is met het afsluiten van de overeenkomst tussen de gemeente Ede, de projectontwikkelaar en de eigenaar van het terrein aangetoond.

5.2 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub e dient in de toelichting op het bestemmingsplan een onderbouwing te worden opgenomen over de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Het college heeft bij brief van 21 maart 2003 de heer J. van Loon, eigenaar van het terrein van jeugdherberg “De Poelakker”, bericht dat het college in principe bereid is om medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de bij zijn bedrijf behorende grond, in de vorm van woningbouw. Sinds 2005 bestaan er tussen de adviseurs van de heer Van Loon en de gemeente contacten, om te komen tot een plan dat uit ruimtelijk oogpunt voldoet aan de gestelde randvoorwaarden. In dit kader is er in het verleden ook meerdere malen overleg gevoerd met de omwonenden over de woningbouwplannen op het perceel.

Op 8 mei 2007 is door de heer J. van Loon en de toenmalige projectontwikkelaar een plan aan de buurt gepresenteerd voor de bouw van 21 à 22 woningen, waarvan 5 à 6 woningen in de bestaande bebouwing. Tot eind 2007 is er tussen de initiatiefnemers en omwonenden die zich door de commissie “De Poelakker” van buurtvereniging “De Kimmijser” laten vertegenwoordigen, contact geweest om het woningbouwprogramma aan te passen. Dit heeft tot veel onrust bij de omwonenden geleid en uiteindelijk heeft het plan geen doorgang gevonden.

In juli 2008 gaan de heer J. van Loon en de huidige projectontwikkelaar met de commissie “De Poelakker” om de tafel, om zich op de hoogte te stellen van de wensen van de omwonenden. In september 2008 vind er wederom een overleg plaats tussen deze partijen waarbij de initiatiefnemer het plan voorlegt voor 10 vrijstaande woningen en 5 of 6 appartementen in de bestaande villa. Eind december wordt na onderling overleg tussen de commissie “De Poelakker” en de initiatiefnemers afgesproken dat deze eerst haar plan aan de omwonenden zal presenteren en dat de commissie vervolgens het draagvlak zal inventariseren. De presentatie van het (huidige) plan heeft middels een inloopavond op 16 februari 2009 in de jeugdherberg plaatsgevonden.

In maart 2009 maakt de commissie “De Poelakker” van de buurtvereniging “”de Kimmijser” haar enquête aan de buurt, de projectontwikkelaar en de gemeente bekend. Volgens de commissie blijkt dat het merendeel van de omwonenden goed onderbouwde bezwaren heeft tegen de gepresenteerde plannen. Als reactie hierop gaan de heer Van Loon en de projectontwikkelaar aan de slag met een handtekeningenlijst om bij de direct belanghebbenden de mening te peilen. In september 2009 is een brief met een handtekeningenlijst bij de gemeente ingediend waaruit volgens de projectontwikkelaar blijkt dat ruim 60% van de omwonenden een voorstander van de plannen is.

Uit het bovenstaande blijkt dat er voor- en tegenstanders van het plan zijn.

5.2.1 Verslag 3.1.1. Bro overleg en inspraak

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Het voorontwerpbestemmingsplan ‘Van den Hamlaan 8 te Lunteren’ heeft van 16 september tot en met 13 oktober 2010 ter inzage gelegen. Op dinsdag 28 september 2010 is een inloopavond georganiseerd in het Westhoffhuis aan de Dorpsstraat 28 te Lunteren. Op het plan zijn drieëntwintig schriftelijke inspraakreacties ontvangen.

Het voorontwerpbestemmingsplan is tevens in vooroverleg gezonden aan verschillende instanties conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening.

De reacties vanuit inspraak en vooroverleg zijn in de ‘Nota van inspraak en vooroverleg voorontwerp bestemmingsplan Van den Hamlaan 8’ samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien.

5.2.2 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 1 september tot en met 13 oktober ter inzage gelegen. Er is een aantal zienswijzen op het plan ingediend. In de nota van zienswijzen zijn deze zienswijzen samengevat. Vervolgens is in de nota aangegeven in hoeverre de zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het plan.

6 Juridische Planbeschrijving

6.1 Inleiding

Voor het bestemmingsplan Van den Hamlaan 8 te Lunteren is gebruik gemaakt van in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2008 (SVBP 2008). De kern van de voorgestelde regeling volgt uit twee uitgangspunten: zoveel mogelijk informatie op de kaart en zo eenvoudig mogelijke planregels. Zoals algemeen bekend bij werken met een standaard is maatwerk noodzakelijk. Vandaar dat de standaard op bepaalde punten is aangepast.

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende bepalingen voor het hele plangebied. Hoofdstuk II regelt de bestemmingen en het daarop toegestane gebruik. Hoofdstuk III regelt de algemene regels waaronder een aantal flexibiliteitsregels in de vorm van wijzigingsbevoegdheden en ontheffingen. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangsrecht en slotregel. In de volgende paragraaf worden alle bestemmingen uitgebreid behandeld.

6.2 Bestemmingsregels

Met de komst van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening kent een bestemmingsplan planregels. Hieronder worden de planregels toegelicht waarvoor een nadere toelichting noodzakelijk is.

6.2.1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te kunnen hanteren.

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Alleen de begrippen die in aanvulling op het dagelijks spraakgebruik nadere toelichting behoeven, zijn opgenomen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de hoogtematen die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, bepaald moeten worden. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk van de planregels komen de verschillende bestemmingen aan de orde. Per bestemming is, met uitzondering van enkele speciale regelingen, het volgende stramien gehanteerd:

Bestemmingsomschrijving

Een omschrijving van de functies die bij de bestemming mogelijk zijn.

Bouwplanregels

Planregels die aangeven waar, wat en hoe hoog gebouwd mag worden. Daarnaast komen in sommige bestemmingsplanregels ook nog de volgende onderdelen voor: Vrijstelling van de bouwplanregels, wijzigingsregels een aanlegvergunningingstelsel voor archeologie.

6.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Deze regel wordt in elk bestemmingsplan opgenomen om te voorkomen dat in feite meer kan worden gebouwd dan in het bestemmingsplan bedoeld is. Dit kan zich voordoen bij woningbouw wanneer (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaar wisselen. In een dergelijk geval worden de nieuw verworven gronden niet meegeteld bij de berekening van de bouwmogelijkheden als dat al voor een in het verleden verleende bouwvergunning gebeurd is.

Bestaande afmetingen, afstanden en percentages

In deze bepaling is een zogenaamde afwijkingsregeling opgenomen voor bestaande afmetingen, afstanden en percentages.

Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

De gemeentelijke bouwverordening moet buiten toepassing gelaten worden, behalve met betrekking tot de in het artikel opgesomde onderwerpen.

Algemene gebruiksregels

Een algemene bepaling met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken, die alle gebruik van gronden en opstallen verbiedt, dat strijdig is met de aan de gronden gegeven bestemming.

Algemene afwijkingsregels

In dit bestemmingsplan is een algemene afwijkingsregeling opgenomen die voorziet in algemeen voorkomende bouwwerken en afwijkingen van het bestemmingsplan.

Algemene wijzigingsregels

Deze bevoegdheid heeft ten eerste betrekking op het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen.

Vergunningstelsel

In het bestemmingsplan is met toepassing van artikel 3.3 van de Wro een vergunningstelsel opgenomen ten behoeve van het kappen van bomen. Op deze wijze worden de aanwezige bomen beschermd. Voor het uitvoeren van de aangegeven werken of werkzaamheden, en het verwijderen van de erfafscheiding is een omgevingsvergunning op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) vereist.

6.2.4 Overgangsrecht en slotregel

Overgangsrecht

Regels die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels. Het gebruik van de gronden en opstallen, dat afwijkt van de planregels in het nieuwe plan.

Slotregel

Deze bepaling geeft de exacte naam van het bestemmingsplan aan: Bestemmingsplan Van den Hamlaan 8 te Lunteren.

6.3 Bestemmingen

Groen

De bestemming groen wordt gegeven aan het gebied binnen de verkeerslus aan het einde van de ontsluitingsweg en de grenzen van het plangebied.

Verkeer

In deze bestemmingsregeling zijn wegen en straten mogelijk gemaakt met een functie voornamelijk gericht op de afwikkeling van het bestemmingsverkeer.

Wonen

Voor de geplande woningen in het plangebied is de bestemming wonen opgenomen. Op het achterterrein, voornamelijk 3 m vanaf de voorgevel is ruimte geboden voor een garage/aanbouw.

Tuin

De bestemming tuin wordt gegeven aan de gebieden vanaf de openbare ruimte, in dit geval de bestemming verkeer, tot voornamelijk 3 m achter de voorgevelrooilijn van de opgenomen bouwvlakken. Binnen deze bestemming zijn aanbouwen mogelijk. Dit draagt bij aan de continuering van het lommerrijke karakter van de omgeving en de omliggende tuinen.

Waarde - Archeologie

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming waarde-archeologie. Voor de aangewezen gronden geldt deze bestemming ten behoeve van het behoud en de bescherming van een archeologisch monument.

KadastraleKaart.com

Bestemmingsplan Van den Hamlaan 8

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 Algemeen

2.2 Ondergronds bouwen

2.3 Ondergeschikte bouwdelen

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 4 Tuin

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 5 Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 6 Wonen

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Specifieke gebruiksregels

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 7 Waarde-archeologie

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Afwijken van de bouwregels

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

7.5 Wijzigingsbevoegdheid

3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Artikel 9 Algemene Afwijkingsregels

Artikel 10 Algemene Wijzigingsregels

10.1 Wijziging bestemmingsgrenzen

10.2 Wijziging bouwvlakken

Artikel 11 Algemene Procedureregels

11.1 Afwijken van het bestemmingsplan

11.2 Wijzigingsbevoegdheid

11.3 Nadere eis

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

12.2 Overgangsrecht voor gebruik

Artikel 13 Slotregel

1 Inleiding

1.1 Aanleiding Bestemmingsplan

1.2 Procedure

1.3 Inhoud Plan

1.4 Leeswijzer

2 Het Initiatief

2.1 Huidige Situatie

2.2 Stedenbouwkundige Uitgangspunten

2.3 Beeldkwaliteitsplan

2.4 Groenplan

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nota Ruimte, Ruimte voor ontwikkeling (2006)

3.1.2 Nationaal Milieubeleidsplan 3 (PKB NMP3; 1998) en 4 (NMP4; 2001)

3.1.3 Nationaal Waterplan

3.1.4 Natuurbeschermingswet (1998)

3.1.5 Nota Belvedère

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Streekplan Gelderland (2005) 'Ruimte voor de regio'

3.2.2 Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur

3.3 Gemeentelijk Beleid

3.3.1 Structuurvisie Lunteren

3.3.2 Vigerend bestemmingsplan 'Lunteren-Zuid-Oost'

4 Haalbaarheid Van Het Bestemmingsplan

4.1 Inleiding

4.2 Bedrijven En Milieuzonering

4.3 Externe Veiligheid

4.3.1 Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI)

4.3.2 Transport

4.3.3 Buisleidingen

4.4 Geluid

4.5 Luchtkwaliteit

4.6 Bodem