In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan 'Ede, Goudenstein' met identificatienummerNL.IMRO.0228.BP2022VELA0001-0301 van de gemeente Ede.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

Een aan een hoofdgebouw toegevoegde ruimte met een dak die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

De uitoefening van een dienstverlenend beroep aan huis op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen terrein, alsmede een beroep op het terrein van persoonlijke verzorging, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Hieronder wordt in ieder geval niet verstaan een (raam)prostitutiebedrijf.

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

• De achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd;
• indien er niet sprake is van een achterste grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan.

Een locatie waar de consument uitsluitend voorafgaand aan het bezoek via internet bestelde goederen kan (betalen,) afhalen of retourneren, waar uitsluitend logistiek en opslag van deze eerder bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt, en waarbij geen sprake is van uitstalling ter verkoop en/of overige activiteiten.

Een bouwwerk in de vorm van een zend- en/of ontvangstinstallatie voor telecommunicatiedoeleinden.

Een werkplaats, in het bijzonder die van een beeldend kunstenaar. Tevens is het binnen het atelier toegestaan om kunstwerken ten toon te stellen en te verkopen die door de kunstenaar zelf zijn vervaardigd.

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf.

De totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

• Ten aanzien van bebouwing:

legaal aanwezige bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning;

• ten aanzien van gebruik:

het legaal gebruik van gronden en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen.

De grens van een bestemmingsvlak.

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

Een gebouw dat in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en hoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.

De grens van een bouwvlak.

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

Een verzameling bij elkaar horende gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

De grens van een bouwperceel.

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

Een dakconstructie vrijstaand zonder wanden, dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen, bedoeld voor de stalling van een motorvoertuig.

Voorzieningen die worden gedeeld door bewoners van meer dan één woning, zoals collectieve bergingen, collectieve fietsenstallingen en een warmteoverdrachtstation voor de hierop aangesloten woningen.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

Bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische diensten aan derden, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen waaronder zijn begrepen alternatieve geneeswijze, kapperszaken, schoonheidsinstituten, massagesalon, nagelstudio, zonnebankstudio, fotostudio, stomerij, wasserette, videotheek, kleding- en/of schoenenreparatie, belwinkel, internetcafé, en naar aard en uitstraling daarmee gelijk te stellen bedrijven en instellingen, evenwel met uitzondering van prostitutie.

De bouwlaag op de begane grond.

Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw.

De natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend, zoals escortservices en -bemiddelingsbureaus.

Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan.

Ruimte voor het exposeren en verkopen van kunstwerken.

Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bebouwing bestaande uit zich in één hoofdgebouw boven en naast elkaar bevindende zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten.

Een functie waarvoor het hoofdgebouw of de gronden als zodanig mag respectievelijk mogen worden gebruikt.

Een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

Een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor consumptie ter plaatse worden verstrekt (uitgezonderd een maaltijdafhaalcentrum) en/of waar bedrijfsmatig logies wordt verstrekt.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide snacks, ijs en kleine maaltijden voor consumptie zowel ter plaatse als elders, met daaraan ondergeschikt het verstrekken van overwegend niet-alcoholhoudende dranken, zoals een snackbar, cafetaria, lunchroom, broodjeszaak, ijssalon en koffiehuis.

Een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren ten behoeve van consumptie ter plaatse, alsmede het daaraan ondergeschikt verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken, al dan niet in combinatie met zaalverhuur, zoals een restaurant, pannenkoekhuis, eetcafé en pizzeria.

Verhuur door een particuliere eigenaar van maximaal 2 kamers (aan maximaal 1 persoon per kamer) in de door de eigenaar zelf bewoonde woning.

Huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

Een onderdeel van een bedrijf, dat andere bedrijfsactiviteiten als inkomstenbron heeft en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft.

Een ruimte die door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch of daarmee naar aard gelijk te stellen arbeid, dan wel dat dient voor het uitoefenen van een beroep op medisch, paramedisch of therapeutisch gebied.

een geheel ondergronds gelegen ruimte die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk, en waarvan de bovenkant van de vloer zich op ten minste 1,75 m onder peil bevindt;

Een bouwwerk zonder een specifiek gebruiksdoel ter verfraaiing en verrijking van de directe omgeving waarbij de artistieke waarde van het bouwwerk voorop staat.

Het op ambachtelijke wijze vervaardigen, herstellen, onderhouden of bewerken van producten en/of diensten in de vorm van bedrijven die voorkomen in categorie A van de van deze regels deel uitmakende Staat van bedrijfsactiviteiten.

Intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

Een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant op minder dan 1,20 m boven peil is gelegen.

Functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt.

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen gebouw zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

Een dakconstructie zonder wanden, dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen of andere bouwwerken.

Plan waarin de bestaande antenne-installaties binnen de gemeente alsmede de zoekgebieden voor toekomstige installaties zijn aangegeven.

De aangegeven begrenzing van het bestemmingsplan.

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

Een ambachtelijk c.q. dienstverlenend bedrijf dat zijn goederen en diensten rechtstreeks levert aan de consument, zoals een goudsmid, schoenmaker, kapper en videotheek, alsmede commerciële en medische dienstverlening, met dien verstande dat de detailhandelsfunctie ondergeschikt en gerelateerd is aan het bedrijf.

Een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

De kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte.

Een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

Een kampeermiddel zonder fundering met een maximale oppervlakte van 55m², inclusief al dan niet vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, waarbij onder fundering wordt verstaan, een bouwwerk in de grond als basis voor een, al dan niet tot de constructie daarvan behorend, kampeermiddel.

Een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, ofwel de ruimte die voor de duur van de markt op het marktterrein is aangewezen voor het bedrijven van de markthandel, ofwel de ruimte die is aangewezen voor het plaatsen van een kiosk, waarop of waarbij voorzieningen aanwezig kunnen zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

Het in hoofdzaak op de openbare weg door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken.

Het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld, inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n).

Een buiten een gebouw gelegen gebied behorende bij een horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of etenswaren verstrekt.

De vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het

hoofdgebouw.

De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank.

De lijn waarin de voorgevel van een bouwwerk is gelegen alsmede het verlengde daarvan.

De grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd.

Een gebouw dat een ruimte omvat die door zijn indeling kennelijk is bedoeld om te worden gebruikt voor de uitoefening van detailhandel.

Een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat kan worden verplaatst.

Een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

Woonruimte met een een eigen aparte opgang en voordeur, met eigen voorzieningen waarbij onder andere een keuken, toilet, badkamer, douche, niet met anderen hoeft te worden gedeeld.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten c.q. gerekend:

afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:

De kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk.

bebouwd oppervlak van een bouwperceel:

De oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen.

bebouwingspercentage:

Het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming of binnen een in de regels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming.

Bovenkant Spoorstaaf (BS):

De hoogte van de bovenkant van de laagste spoorstaaf.

breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

Overeenkomstig de omtreklijn van de horizontale projectie van alle delen van die bouwwerken.

breedte, diepte c.q. lengte van een gebouw:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren.

de dakhelling:

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de goothoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

de bouwhoogte van een bouwwerk:

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

de inhoud van een bouwwerk:

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk:

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/ of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine:

Vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.

peil:

het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, zoals:

• dakkapellen met een maximale breedte van 50% van de gevelbreedte;
• plinten, pilasters, trappen, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, wordt geduid op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bermen en beplantingen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. kunstobjecten;
5. e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. nutsvoorzieningen;
8. h. brandveiligheids- en blusvoorzieningen;
9. i. toegangswegen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen;
10. j. parkeren van motorvoertuigen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeervoorzieningen'.
11. k. opstelplaatsen voor fietsparkeren.

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.2.1 en een gebouw toestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen met in achtneming van de volgende regels:

1. a. De oppervlakte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 20 m²;
2. b. De bouwhoogte van het gebouw mag niet meer bedragen dan 3 m.

De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. tuinen en verhardingen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. toegangswegen voor aangrenzende bestemmingen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - pergola/berging' een pergola, een paviljoen en een collectieve berging;
4. d. collectieve voorzieningen:
5. e. kleinschalige samenkomstactiviteiten.

De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met bijbehorende voorzieningen;
2. b. voet- en fietspaden met bijbehorende voorzieningen;
3. c. parkeer- en fietsvoorzieningen;
4. d. groenvoorzieningen;
5. e. speelvoorzieningen;
6. f. kunstobjecten;
7. g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. nutsvoorzieningen;
9. i. brandveiligheids- en blusvoorzieningen;

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken. De nadere eisen mogen slechts worden gesteld ten behoeve van:

1. a. de bescherming van de groenstructuur;
2. b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
3. c. de bescherming van de verkeersveiligheid.

De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen in de vorm van een woning door één huishouden;
2. b. hospita(kamer)verhuur;
3. c. ontmoetingsruimte met bijbehorende voorzieningen;

met daarbij behorende:

4. d. aan-huis-verbonden beroep en lichte bedrijvigheid;
5. e. aan- en uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de woning;
6. f. tuinen, erven en verhardingen;
7. g. collectieve voorzieningen:;
8. h. parkeervoorzieningen;
9. i. in- en uitritten;
10. j. groenvoorzieningen;
11. k. nutsvoorzieningen;
12. l. brandveiligheids- en blusvoorzieningen.

Binnen de bestemming ‘Wonen’ is de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep en lichte bedrijvigheid toegestaan als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:

1. a. De omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de oppervlakte van de woning tot een maximum van 30 m² of in een bijgebouw tot een maximum van 30 m².
2. b. De activiteit wordt uitsluitend uitgeoefend door de bewoner.
3. c. Detailhandel is niet toegestaan.
4. d. De activiteit dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn in de woonomgeving, waarbij geldt dat deze past in categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals bedoeld in Bijlage 1 Staat van bedrijven.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Indien de bestaande bebouwing afwijkt van de in deze regels gegeven voorschriften ten aanzien van:

1. 1. goot- en bouwhoogten;
2. 2. oppervlakte;
3. 3. inhoud;
4. 4. afdekking van gebouwen;
5. 5. afstand tot voorgevelbouwgrens;
6. 6. afstand tot de perceelsgrens;

zijn de bestaande maten, hellingen, dan wel afstanden eveneens toegestaan, onder de voorwaarde dat herbouw uitsluitend op dezelfde locatie mag plaatsvinden.

2. b. In afwijking van het bepaalde in sub a, kan herbouw op een andere locatie plaatsvinden voor zover dit betrekking heeft op de aan- en uitbouwen en bijgebouwenregeling van de bestemming Wonen. Hiervoor kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering en afmeting van de betreffende gebouwen. Deze nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld ten behoeve van:

- het stedenbouwkundig beeld;

- de verkeersveiligheid;

- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3. c. Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

1. 1. ondergronds bouwen is toegestaan;
2. 2. de verticale diepte van ondergronds bouwen mag maximaal 4 m bedragen;
   1. a. bij het berekenen van het maximaal te bouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergronds gebouwen mede in aanmerking genomen voor zover deze is gelegen buiten de buitenwerkse gevelvlakken van de bijbehorende bovengrondse gebouwen.

Onder het gebruiken of laten gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van een seksinrichting, een escortbedrijf en/of raam- en straatprostitutie;
2. b. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van detailhandel;
3. c. het gebruik van bebouwde en onbebouwde gronden ten behoeve van een standplaats en/of het (doen) stallen van (een) woonwagen(s), caravan(s), aanhangwagen(s);
4. d. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen voor bewoning;
5. e. het onttrekken van de parkeervoorziening op eigen terrein.

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages.
2. b. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit daartoe aanleiding geeft;
3. c. de regels en toestaan dat het bouwvlak met maximaal 2 m wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft;
4. d. de regels voor de bouw van een luifel aan de voorgevel van een hoofdgebouw, geen woning zijnde, mits:

1. 1. de diepte gemeten vanuit de voorgevel niet meer bedraagt dan 3 m;
2. 2. de hoogte niet meer bedraagt dan de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
3. 3. er geen bezwaren bestaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.

5. e. de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits:

1. 1. de inhoud per gebouwtje niet meer bedraagt dan 60 m³;
   1. a. de bouwhoogte niet meer dan bedraagt dan 5 m.

6. f. de regels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:

1. 1. ten behoeve de bouw van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 5 m;
2. 2. ten behoeve van de bouw van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot maximaal 16 m;
   1. a. ten behoeve van de bouw van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot 6 m.

7. g. het bepaalde ten aanzien van de maximum bouwhoogte van gebouwen en toestaan dat de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten wordt vergroot, mits:

1. 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer bedraagt dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
   1. a. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,25 maal de maximum bouwhoogte van het betreffende gebouw.

8. h. de regels en toestaan dat antennes worden gerealiseerd, met dien verstande dat:

1. 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 40 m;
2. 2. de noodzaak van plaatsing is aangetoond;
3. 3. is aangetoond dat de plaatsing van een antenne niet mogelijk is op bestaande hoogbouw of een bestaande (hoogspannings)mast;
4. 4. de locatie in overeenstemming is met het plaatsingsplan, waarbij plaatsing bij voorkeur plaatsvindt op bedrijventerreinen, sportterreinen en/of groene gebieden, dan wel nabij kantoren en bij voorkeur niet in de nabijheid van onderwijsinstellingen;
5. 5. is aangetoond dat de antenne inpasbaar is gelet op de ruimtelijke, landschappelijke of ecologische kwaliteit van het terrein, in relatie tot de kwaliteit van de aangrenzende gebieden. In de afweging omtrent de verlening van omgevingsvergunning worden in ieder geval de beschermde soorten krachtens de Wet natuurbescherming betrokken, zodanig dat dient te zijn aangetoond dat redelijkerwijs is te verwachten dat een ontheffing op grond van deze wet, indien vereist, zal worden verleend;
6. 6. de bouwkundige inpasbaarheid van de antenne is aangetoond.
7. 7. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden gesteld omtrent de kleur en de exacte locatie van de antennemast c.a. en het aanbrengen van afschermende beplanting;

9. i. de regels ten aanzien van de situering van het hoofdgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn, mits dit niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van de stedenbouwkundige opzet van het desbetreffend plangebied.
10. j. Het gebruik van de gronden voor de voorgevel voor het parkeren of stallen van voertuigen.
11. k. Ten behoeve van strijdig gebruik van grond, mits de afwijking niet zal leiden tot een onomkeerbare wijziging van de bestemming. Van dit laatste is in ieder geval sprake bij het toestaan van volgens de bestemming niet geoorloofd detailhandelsgebruik in gebouwen of op terreinen met andere bedrijfsbestemmingen of woonbestemmingen.

1. a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
2. b. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bouwvlakken te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bouwvlakgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 m bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in paragraaf 3.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Bij toepassing van de nadere eisenregeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als bedoeld in paragraaf 3.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

1. a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of het wijzigen van het gebruik van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de geldende opgave, zoals deze hiervoor is opgenomen in het artikel over de Parkeereis (artikel 3), in het artikel over Halen/ brengen bij scholen (artikel 4 lid 2 en lid 3) en over de Maatvoering (artikel 5) van de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017;
2. b. Tot een strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden of bouwwerken waarbij niet in het plangebied bij de ontwikkeling wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de geldende opgave, zoals deze hiervoor is opgenomen in het artikel over de Parkeereis (artikel 3), in het artikel over Halen/ brengen bij scholen (artikel 4 lid 2 en lid 3) en over de Maatvoering (artikel 5) van de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017. Voor de definitie van het plangebied wordt verwezen naar de betreffende Nota;
3. c. Indien de onder a en b bedoelde (beleids)regels worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

1. a. Indien de functie van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en/of een omgevingsvergunning voor een wijziging van het gebruik, in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien in het plangebied overeenkomstig met de Nota parkeernormering gemeente Ede 2017;
2. b. Indien de onder a bedoelde (beleids)regels worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een vergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot;
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10 %.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder sub a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als: ‘Regels van het bestemmingsplan Ede, Goudenstein'.

Aan de Goudenstein in Ede, perceel 9029 en 9030, sectie F, kadastrale gemeente Ede is het voornemen om op de voormalige locatie van een basisschool een woningbouwontwikkeling in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) te realiseren. Deze woningbouwontwikkeling bestaat uit maximaal 33 woningen (10 sociale huurwoningen, 14 betaalbare/sociale koopwoningen en 9 vrije sectorwoningen) met een gezamenlijke binnentuin/ontmoetingsruimte.

In het geldend bestemmingsplan 'Veldhuizen A' is het perceel bestemd met de enkelbestemming 'Maatschappelijk', corresponderend met de oude functie als basisschool. Oprichting van woningen is binnen deze enkelbestemming niet mogelijk. Een herziening van het geldend bestemmingsplan is daarom noodzakelijk om het CPO-project mogelijk te maken. Deze toelichting voorziet, gezamenlijk met de regels en de verbeelding, in de ruimtelijke onderbouwing voor het planvoornemen.

Het plangebied ligt aan de kruising van de Goudenstein en de Valkestein in de wijk Veldhuizen in Ede, en betreft de kadastrale percelen 9029 en 9030, sectie F, kadastrale gemeente Ede. Het plangebied is ca. 5459 m² groot aan oppervlakte.

Omgeving plangebied (met rood omlijnd de begrenzing van het plangebied)

Het geldend bestemmingsplan op de planlocatie is het bestemmingsplan 'Veldhuizen A' (vastgesteld op 6 juni 2013). Binnen dit bestemmingsplan is het gehele plangebied bestemd met de enkelbestemming 'Maatschappelijk'. Op het plangebied is, ter plekke van de voormalige basisschool, een bouwvlak opgenomen met een maatvoering betreffende een maximum bouwhoogte van 10 meter. Op het gehele bestemmingsvlak is de functieaanduiding 'onderwijs' opgenomen.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Veldhuizen A' ter plekke van het plangebied

Op het plangebied zijn nog twee andere parapluplannen geldend:

• Ede, Parapluplan wonen (vastgesteld 5 november 2020)
• Ede, Parapluplan parkeren (vastgesteld 13 september 2018)

Deze parapluplannen hebben geen directe implicaties voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen, maar bevatten aanvullingen op de bestaande regeling in het bestemmingsplan 'Veldhuizen A'.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het plangebied nader toegelicht. In Hoofdstuk 3 komt vervolgens het planvoornemen verduidelijkt. In Hoofdstuk 4 wordt dit planvoornemen vervolgens getoetst aan de geldende beleidskaders op Rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijk niveau, en in Hoofdstuk 5 aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten van het bestemmingsplan beschreven, in Hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke haalbaarheid en tenslotte komt in Hoofdstuk 8 de handhaving van het bestemmingsplan aan bod.

Het plangebied is gelegen in de wijk Veldhuizen in de stad Ede. Ede is één van de grotere kernen van de provincie Gelderland en de grootste kern aan de westflank van de Veluwe. Door de ligging tegen de Veluwe aan is de kern Ede onlosmakelijk verbonden met de Veluwe, met in het bijzonder het natuurgebied de Ginkelse Heide. Ede vormt hier, gezamenlijk met Veenendaal, Wageningen en Rhenen het stedelijk ensemble tussen de westflank van de Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug. Hiermee is Ede de 'hoofdstad' van de Gelderse Vallei en één van de belangrijkere pilaren in de regio FoodValley.

Veldhuizen als wijk wordt grotendeels ontsloten door de Rijksweg N224, die ten westen van de wijk aantakt op de A30 en richting het oosten over de Ginkelse Heide ontsluit naar de A12. De Kastelenlaan vormt in de wijk Veldhuizen de belangrijkse zuidelijke route en vormt aaneengesloten met de N781 de route richting Wageningen.

Globale ligging plangebied binnen Ede

Tot de jaren 70 van de 20e eeuw was het plangebied nog onderdeel van een zeer open, agrarisch gebied, bestaande uit een rationele structuur met weinig, lange rechte wegen (linten) in een open landschap, bestaand uit weilanden. Pas eind jaren 70/ begin jaren 80 ontstaat de bestaande woonwijk (zie onderstaande kaartbeelden). Ondanks het feit dat er in die periode vaak 'organische wijken (bloemkoolwijken) ontstonden, is deze wijk juist erg rationeel van opbouw.

Historische ontwikkeling omgeving plangebied

De structuur van de wijk bestaat uit een zeer rationele, orthogonale opbouw. De structuur doet op bepaalde punten denken aan stempelstructuur of stempelbouw. Deze structuur was een beginsel in de Nederlandse stedenbouw. Dit principe is in heel Nederland in naoorlogse woonwijken terug te vinden. Een wijk met een stempeltypologie wordt gevormd door een vast arrangement van enkele typen bouwblokken met tussenliggende verkeers- en recreatieruimtes.

In de bestaande wijk is een vergelijkbare opzet herkenbaar. Rondom het plangebied liggen woonblokken met een stempelachtige structuur. Het plangebied zelf ligt in een noord-zuid georiënteerde strook ten westen van de Goudenstein. In deze zone lagen in het verleden veel maatschappelijke functies zoals bijvoorbeeld scholen. Ook in de huidige situatie liggen er nog dergelijke functies zoals de school Al Amana. Ook op het plangebied zelf lag tot voor kort een school. Deze is echter reeds gesloopt.

Naast de aanwezigheid van de grotere volumes met maatschappelijke functies, is ook de groenstructuur van deze zone zeer kenmerkend. Naast een doorgaande laanstructuur, die in noord zuidelijke richting de geheel Goudenstein begeleid, is er ook sprake van groene kaders rondom de grootschaligere, veelal maatschappelijke bebouwing in deze zone. Een dergelijke structuur is ook in het huidige plangebied nog aanwezig. Ondanks het feit dat de school reeds gesloopt is, is er nog steeds sprake van een groen kader met een opvallend aantal bestaande bomen.

Luchtfoto van het plangebied en omgeving (Bron: GeoObeliekViewer)

Groenstructuur bestaande wijk

Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een CPO-project met een gevarieerd woningprogramma. De woningen worden gerealiseerd als rijwoning of appartement. Van de maximaal 33 woningen worden er 10 gerealiseerd in het sociale huursegment, 14 in het sociale koopsegment en 9 in het vrije koopsegment. In onderstaand hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal bijlagen een samenvatting gegeven van het planvoornemen op het gebied van stedenbouwkundige opzet, woningbouwprogramma, verkeersontsluiting en parkeersituatie. Daarnaast komt het aspect 'natuurinclusief bouwen' aan bod, onderdeel van het programma biodiversiteit van de gemeente Ede. Relevante bijlagen zijn het stedenbouwkundig plan (Bijlage 1) en de bijgevoegde uiteenzetting met betrekking tot beeldkwaliteit (Bijlage 2).

Het ruimtelijke concept sluit aan bij het cultureel historisch erfgoed. Het concept dat op deze locatie thuis hoort, is namelijk een compacte stedenbouwkundige opzet bestaand uit volumes in het groen. Het behoud van het bestaande groen is dus naast het ecologische standpunt ook vanuit cultuurhistorisch-stedenbouwkundig standpunt gewenst. Het ruimtelijke concept van het plan is dan ook zodanig opgebouwd, dat het aanwezige groene kader behouden blijft en zelfs versterkt wordt.

Om naast het groen ook met de bebouwing zo goed mogelijk aan te sluiten op de ruimtelijke structuur van de wijk is een belangrijk onderdeel van het ruimtelijk-stedenbouwkundige concept de zoveel mogelijke toepassing van een alzijdige oriëntatie van de nieuwe bebouwing. Het is in beginsel ongewenst dat er aan meerdere zijden achterkanten op voorkanten van bestaande woningen worden gerealiseerd of dat blinde (zij)gevels zich naar de openbare ruimte keren. Om die reden zal de bebouwing aan zoveel mogelijk zijden representatieve, naar buiten gerichte gevels krijgen.

Groene hoofdstructuur nieuw stedenbouwkundig plan

Door de begrenzing van de locatie/ het plangebied aan de (woningen aan de) Arkelstein, is een stedenbouwkundige opzet met aan alle kanten van het plangebied voorkanten van woningen naar buiten gericht niet wenselijk en niet aantrekkelijk. Er ontstaat bij die keuze een onwenselijke confrontatie tussen deze zijde van het nieuwe plan en de bestaande woningen aan de Arkelstein.

Om die reden is er gekozen voor een stedenbouwkundige opzet die in beginsel 'U-vormig' is. De open zijde van deze 'U-vorm' sluit aan op de voorzijde van de woningen aan de Arkelstein. Door deze keuze ligt de bebouwing ruimtelijk gezien logisch in de hoofdstructuur en zijn ook zaken als privacy, uitzicht en woonkwaliteit van de woningen aan de Arkelstein geborgd.

Ondanks dat de 'open zijde' van de U-vorm naar de Arkelstein gericht is, zal er geen sprake zijn van werkelijke, klassieke achtertuinen met de gebruikelijke diepte en afscheidingen. Het grootste deel van de 'binnenzijde van de U" bestaat uit een grote gemeenschappelijke tuin. De beperkte privétuintjes van de nieuwe woningen grenzen aan deze gemeenschappelijke tuin, hebben lage, uniforme erfafscheidingen en liggen op een relatief grote afstand van de bestaande woningen.

Daarnaast wordt de alzijdigheid van de U-vorm nog extra versterkt door de toepassing van een relatief kleinschalig, vrijstaand object. Dit object staat in de gemeenschappelijke tuin aan de zijde van de Arkelstein. Dit pergola-achtige object is in beginsel zoveel mogelijk transparant en alzijdig van karakter.

Stedenbouwkundige ruimtelijke opzet

Zoals hierboven reeds beschreven, sluit de stedenbouwkundige structuur aan op de ruimtelijke lay-out van de wijk en specifiek op de opbouw van de noord-zuid gerichte zone, bestaande uit groen met wat grofkorreligere bebouwing. De bebouwing richt zich richting de noordzijde (Loevestein), oostzijde (Goudenstein) en de zuidzijde (Valkestein) primair naar buiten. De bebouwing is dus aan drie zijden naar buiten gericht. Alleen aan de westzijde (Arkelstein) wijkt de oriëntatie at af omdat hier wordt aangesloten op de voorzijde van de woningen aan de Arkelstein.

De bebouwing bestaat uit twee hoofdvolume ('korrels) met een tussenruimte aan de oostzijde (Goudenstein). Deze ruimte vormt in beginsel de hoofdentree van het complex. Deze entree is gekoppeld aan de tegenoverliggende straat, Zuilestein genaamd. Mede hierdoor sluit het nieuwe plan op structuurniveau goed aan op de ruimtelijke context.

De hoofdvolumes zijn opgebouwd uit verschillende 'subvolumes'. Deze subvolumes verschillen van elkaar op het gebied van rooilijn, typologie en hoogte. Hierdoor ontstaat er ruimtelijke diversiteit binnen het plan. Dit zorgt ervoor dat het plan zowel op hoofdstructuur en korrelgrootte als op het gebied van een lagere schaalniveau goed aansluit op de ruimtelijke context.

Aansluiting op de ruimtelijke context door diversiteit in rooilijnen en bouwhoogten

Op strategische plekken (hoeken van het plan en de entree) zijn er accenten opgenomen in het plan. Deze accenten onderscheiden zich op het gebied van hoogte (3 bouwlagen), verspringende rooilijn en typologie (appartementen) van de overige subvolumes.

Naast de ruimtelijke koppeling (met de Zuilestein) en het (hoogte)accent wordt de entree aan de oostzijde ook nog extra benadrukt door de aanwezigheid van de gemeenschappelijke (ontmoetings)ruimte.

Oriëntantie bebouwing richting de westzijde (zijde Arkelstein)

Ondanks het feit dat de bebouwing aan de westzijde (zijde Arkelstein) enigszins afwijkt, is er op hoofdlijnen toch sprake van alzijdige bebouwing. Ondanks het feit dat de bebouwing aan drie zijden primair naar buiten is gericht, is de bebouwing ook duidelijk op de gemeenschappelijk binnentuin georiënteerd. Zoals hierboven beschreven is er geen sprake van 'klassieke achterkanten'. De op de gemeenschappelijke binnentuin georiënteerde woningen hebben aan deze zijde een beperkte tuin. De erfafscheidingen zijn laag, groen en eenduidig. Ook hebben deze afscheidingen een beperkte lengte, waardoor de overgang tussen privaat en gemeenschappelijk terrein nog vloeiender wordt.

De woningen binnen het CPO-project worden gerealiseerd als rijwoning of appartement. Het woningbouwprogramma van het planvoornemen kan als volgt uitgesplitst worden:

Rijwoningen:

• 9 koopwoningen, vrije sector;
• 4 sociale koopwoningen;
• 4 sociale huurwoningen.

Appartementen:

• 10 sociale koopappartementen;
• 6 sociale huurappartementen.

In de onderstaande afbeelding is een uitsplitsing van de woningen gemaakt, waarbij ook GBO verduidelijkt is per bouwblok.

De binnentuin van het te ontwikkelen CPO-woningbouwproject krijgt in de nieuwe situatie een semi-publieke en gemeenschappelijke functie voor de buurt. In de binnentuin wordt het met onderhavig bestemmingsplan mogelijk om kleinschalige samenkomstactiviteiten van maximaal een dag te organiseren. Gedacht kan worden aan een buurtbarbecue, sport- en spelactiviteiten voor jong en oud of informatiebijeenkomsten. De gebruiksregels voor kleinschalige samenkomstactiviteiten staan in artikel 4.3.2.

Met deze gemeenschappelijke functie kan CPO Vredehorst teruggeven aan de buurt. Door het faciliteren van verschillende soorten activiteiten in de binnentuin, wordt voor de wijk een nieuwe semi-publieke ontmoetingsplek gerealiseerd. Hiermee kan het CPO-project een maatschappelijke drager worden voor haar directe omgeving, een directe wens van de initiatiefnemers.

Ter behoeve van het CPO-project heeft de CPO-vereniging een Mobiliteitsplan opgesteld. In dit plan heeft de vereniging haar visie op mobiliteit verwoord. In het plan is ook rekening gehouden met de ambitie van de gemeente Ede op een groene leefomgeving.

Binnen het project wordt sterk ingezet op het delen van mobiliteitsvoorzieningen binnen het CPO-project. Hierbij wordt gebruik gemaakt van elektrische deelauto's en elektrische deelbakfietsen. Door de gemeenschappelijke afspraken tussen inwoners van het CPO-project en de beschikking die de inwoners hebben over deze elektrische auto's en bakfietsen, zal het autobezit en autogebruik door bewoners van Vredehorst binnen Ede zeer beperkt zijn. Voor zowel de inwoners van Vredehorst als de buurtbewoners van Veldhuizen en de gemeente Ede kent dit directe voordelen:

• Lagere verkeerstoename in de wijk en in Ede in het algemeen;
• Minder uitstoot van CO2 en overige vervuiling;
• Meer ruimte voor groen in het project door lage benodigde parkeervoorzieningen;
• Dit groen draagt bij aan een goede gezondheid, sociale cohesie en klimaatadaptiviteit;
• Meer lichaamsbeweging voor bewoners door gebruik te maken van een deelfiets in plaats van een eigen auto;
• Toegang tot een auto voor iedereen, ook wanneer dit normaal niet tot je financiële mogelijkheden behoort.

De hierboven beschreven uitgangspunten uit het Mobiliteitsplan van CPO Vredehorst liggen in lijn met de beleidsuitgangspunten van de gemeente Ede. Zo staat in het ‘Ede fietst Fietsplan’ dat gemeente Ede een fietsgemeente wil zijn en bewoners zoveel mogelijk wil stimuleren de fiets te gebruiken. Ook in de Stadsvisie Ede zijn voldoende aanknopingspunten te vinden voor het Mobiliteitsplan van CPO Vredehorst. Deze aanknopingspunten zijn verder toegelicht in de algemene toetsing aan beleidskaders, te vinden in 4.4.

Aan de zuidzijde van het plangebied zijn vier parkeerplaatsen te realiseren, die bedoeld zijn voor het plaatsen van deelauto's. In eerste instantie is het de bedoeling dat hier twee deelauto's worden geplaatst. Indien gewenst en/of noodzakelijk, kan de capaciteit worden uitgebreid met nog twee deelauto's.

Het plan CPO Vredehorst wordt een natuurinclusief plan. Het hoge percentage groen in het plan verhoogt niet alleen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving, maar draagt ook bij aan de biodiversiteit en de benodigde klimaatadaptatie. Daarnaast is uit ecologisch onderzoek gebleken dat er geen compenserende maatregelen voor expliciet benoemde diersoorten noodzakelijk zijn. Toch zullen er natuur-inclusieve elementen worden aangebracht, met name voor vogels en vleermuizen.

Voor vogels zullen er nestkasten en/of neststenen worden opgenomen in de gevels en/of daken. Bij de geïntegreerde bouwkundige elementen moet men dan denken aan nestgelegenheden voor soorten als de huismus en de gierzwaluw. Deze steenvormige nestgelegenheden kunnen op een goede en fraaie wijze worden geïntegreerd in de architectuur. Daarnaast zullen er maatregelen worden genomen ten gunste van de leefomgeving voor vleermuizen. Men moet in dit geval denken aan het toegankelijk maken van spouwmuren en/of tussenspouwen voor vleermuizen.

Hierboven is reeds vermeld dat de bijgebouwen in hout zuilen worden uitgevoerd, daarnaast zal er nog een extra maatregel worden getroffen in het licht van natuurinclusiviteit. Er zullen op de daken van de gemeenschappelijke bijgebouwen (bergingen) groene vegetatiedaken (sedum-daken) worden aangelegd (minimaal 50 m2). Daarnaast zal er minimaal een deel van de platte daken (minimaal 2 m2) als grindbak worden uitgevoerd, waardoor het een scholekster-vriendelijk dak wordt.

Om de maatregelen en de natuurinclusiviteit integraal onderdeel uit te laten maken van de buitenruimte van het plan is op dit onderdeel een landschappelijk inrichtingsplan in de vorm van een 'kansenkaart' opgesteld. Ook is er een tabel opgesteld met de verschillende maatregelen en het aantal punten dat verdiend kan worden met deze maatregelen binnen de systematiek van de gemeente Ede. De kansenkaart en tabel met natuurinclusieve maatregelen zijn respectievelijk toegevoegd als Bijlage 3 en Bijlage 4 bij deze toeliching. In par. 4.4.7 wordt verder aandacht besteed aan het natuurinclusieve beleidskader van de gemeente Ede. Hierin wordt ook de doorwerking van het puntensysteem toegelicht en getoetst aan de hand van Bijlage 4.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het rijk opgesteld in het kader van de nieuwe omgevingswet, die per 1 juli 2022 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de langetermijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden:

1. 1. Ruimte voor klimaat adaptatie.
2. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
3. 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
4. 4. Toekomstigbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het rijk de volgende drie afwegingsprincipes:

1. 1. Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies.
2. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
3. 3. Afwentelen wordt voorkomen.

De opgave is daarbij om de veiligheid en gezondheid van onze leefomgeving zodanig te verbeteren dat in 2050 negatieve omgevingseffecten op onze gezondheid naar een verwaarloosbaar laag niveau zijn gebracht. Daarnaast streeft het kabinet ernaar om in 2030 te voldoen aan de huidige WHO-advieswaarden. Ook het tot een verwaarloosbaar niveau terugbrengen van omgevingsrisico's als gevolg van industriële activiteiten en transport (omgevingsveiligheid) is onderdeel van de opgave.

Met het planvoornemen wordt een inbreidingslocatie binnen de stad Ede gebruikt voor woningbouw. Hierbij wordt aangesloten bij de wensen in de NOVI om woningbouwprojecten binnenstedelijk te realiseren. CPO als concept is een nieuwe woonvorm, die er voor zorgt dat bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van hun woonomgeving. Hierbij kan gewerkt worden aan meer binding met de leefomgeving, wat ook de kwaliteit van de leefomgeving voor bewoners en omwonenden ten goede komt.

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

1. 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
2. 2. kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
3. 3. grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
4. 4. toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
5. 5. Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
6. 6. verstedelijking in het IJsselmeer;
7. 7. defensie;
8. 8. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
9. 9. hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
10. 10. Elektriciteitsvoorziening;
11. 11. ecologische hoofdstructuur.

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen/wijzigingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Het plangebied is niet gelegen binnen één van de hierboven beschreven nationale belangen die geborgd zijn in het Barro. Gelet hierop levert het Barro geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de 3 treden van de Ladder losgelaten en geldt dat de toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor de aanvraag omgevingsvergunning die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaande stedelijk gebied, een motivatie waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Zoals gezegd is de Ladder-onderbouwing verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure

In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, uit vaste jurisprudentie van de Afdeling blijkt dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Zo wordt de ontwikkeling van 11 woningen niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921).

Het planvoornemen voorziet in een toevoeging van 33 wooneenheden op een inbreidingslocatie. Hiermee kan gesteld worden dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking dient daarop volgend antwoord gegeven te worden op de volgende vragen:

• Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Wanneer de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt, dient aanvullend een motivatie gegeven te worden waarom het voornemen niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kan worden. In het geval van dit voornemen wordt gebruik gemaakt van een inbreidingslocatie: deze vraag is dus niet relevant. Wel dient onderbouwd te worden wat de behoefte is voor de woningen. De woningontwikkeling betreft een CPO-project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouw. Omdat toekomstige bewoners door middel van een eerste inleg zelf een deel van het voortraject financieren, is een CPO-vereniging in staat om zelf volledig risicodragend projectontwikkelaar op te treden. Gelet op voorstaande kan gesteld worden dat er voldoende directe behoefte is voor de toe te voegen woningen. Gelet op relevant woonbeleid op regionaal en gemeentelijk niveau (4.3.1 en 4.4.2) kan er geconcludeerd worden dat het voornemen ook voldoende passend is binnen de geldende beleidskaders. Op basis hiervan voldoet het voornemen voor woningbouw aan de Goudenstein als stedelijke ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de nieuwe omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Gaaf wordt gebruikt als 'mooi' en 'cool', dat omschrijft het behoud van historische- en landschappelijke eigenschappen en het aantrekken van nieuwe generaties. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.

Gaaf Gelderland legt de focus op duurzaamheid, verbondenheid en een krachtige economie als werkende bestanddelen voor een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. De omgevingsvisie heeft zevental ambities opgenomen:

• Energietransitie: van fossiel naar duurzaam;
• Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer;
• Circulaire economie: sluiten van kringlopen;
• Biodiversiteit: werken met de natuur;
• Bereikbaarheid: duurzaam verbonden;
• Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio;
• Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij.

Wonen

Ten aanzien van het thema 'Wonen' wil provincie Gelderland een duurzaam en divers woon- en leefklimaat realiseren dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Op deze wijze wil de provincie de economische kracht en kwaliteit van het leven in Gelderland versterken, zowel nu als in de toekomst.

De ambitie van provincie Gelderland is om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te hebben; voor ieder een passende, duurzame woning. De bestaande bebouwde omgeving wordt hierbij optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen, om zo het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen.

Het grootste deel van de woningen die we in 2050 in Gelderland nodig hebben, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Provincie Gelderland stelt als ambitie: aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag, alle nieuwbouw aardgasloos wordt aangelegd en zoveel mogelijk circulair wordt gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Om deze ambities te bereiken wil de provincie in gesprek gaan met de Gelderse regio’s en regionale afspraken maken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. Er is specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken. Innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte worden gestimuleerd.

Het CPO-project draagt bij aan de ambitie van de Provincie Gelderland te voldoen aan de diversiteit van woningvraag. CPO als projectontwikkeling heeft als doel het initiatief van woningbouw en alle bijkomende zaken bij de particulier neer te leggen, waarbij de gemeente enkel een faciliterende rol heeft. Conform de landelijke vereiste worden de woningen gasloos gerealiseerd. Het centrale gedeelte van het plangebied wordt ingericht als parkachtige groenvoorziening, waarbij sprake is van een versterking van de biodiversiteit.

De Omgevingsverordening Gelderland (laatste versie: 1 februari 2022) is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. Om dit te realiseren zijn vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen in de Omgevingsverordening.

De Omgevingsverordening Gelderland bepaalt dat stedelijke ontwikkelingen in beginsel plaatsvinden in bestaande gebouwen, in bestaand stedelijk gebied of door herstructurering. Het accent verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad. Als leidend principe hanteren de provincie en partners de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. De ladder vervangt het beleid van de woningbouwcontour en de zoekzones. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

Wonen

De provincie en haar partners streven er samen naar om vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Hiertoe agenderen alle (relevante) partijen in de regio de regionale opgaven op het gebied van wonen in de regionale woonagenda. Op basis van artikel 2.2.1 van de Omgevingsverordening geldt dat een bestemmingplan nieuwe woningen alleen mogelijk maakt als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De vastgestelde regionale woonagenda betreft de Regionale Woonagenda 2.0/woningbouwafspraken Regio Food Valley, die in par. 4.3.1 verder toegelicht wordt. Gelet hierop, en het feit dat het planvoornemen geen andere invloedsferen van de Omgevingsverordening Gelderland raakt, ligt het planvoornemen in lijn met de Omgevingsverordening Gelderland.

Klimaatadaptatie

In artikel 2.65b van de Omgevingsverordening Gelderland is bepaald dat als in een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen bevat die worden getroffen om de risico’s van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende aspecten betrokken:

a. waterveiligheid;

b. wateroverlast;

c. droogte; en

d. hitte.

In de paragrafen 4.4.6 en 5.11.4 van deze toelichting is ingegaan op deze aspecten. Hieruit volgt dat met dit bestemmingsplan voldoende rekening is gehouden met de vereisten die gelden vanut het oogpunt van klimaatadaptatie.

De provincie Gelderland streeft in het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan (PVVP-2) een duurzame mobiliteit na. Daarbij ondersteunt het verkeers- en vervoerssysteem een sterke economie en welvaart, terwijl het de sociale integratie stimuleert. Dit wil de provincie bereiken door een aanpak die bestaat uit vier sporen: voorkomen, beter benutten, bouwen en beprijzen (in concreto, parkeergelden). Voorkomen door ruimtelijke economische ontwikkelingen veel beter af te stemmen op de aanwezige infrastructuur en ze zoveel mogelijk te concentreren en te bundelen. Beter benutten van de bestaande wegen, fietspaden en openbaar vervoerverbindingen. Bouwen van de projecten uit het Statenakkoord en door het onderhoud van infrastructuur te combineren met het duurzaam veilig maken ervan. Hierbij start de provincie met het aanpakken van de grootste knelpunten. Beprijzen wordt op termijn ook als een mogelijkheid gezien om bereikbaarheidsproblemen aan te pakken.

Voor Ede is in de provinciale afspraken (Regionale Woonagenda 2.0) een bandbreedte opgenomen voor de periode 2017 - 2027 van circa 4.500 - 5.500 woningen. Daarbovenop is nog een extra woningbehoefte berekend voor de Regio Food Valley van ruim 800 woningen voor de overloop vanuit de Utrechtse regio. Een belangrijk deel hiervan komt voor rekening van de gemeente Ede.

Ook voor de periode tot 2040 wordt volgens de meest recente prognoses een sterke groei van huishoudens verwacht. In het kader van de verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen-Food Valley is er een woningbouwprognose opgesteld waaruit blijkt dat er in het hele gebied ruimte moet komen voor 100.000 woningen. Voor het deel FoodValley gaat het om ruimte voor 40.000 woningen en voor de gemeente Ede om ruimte voor 15.000 woningen, waarvan een groot deel in Ede Stad zal worden gerealiseerd (tot 2040).

De realisatie van de 33 woningen (grondgebonden en appartementen) sluit aan bij deze woningbouwopgave. Het plan valt daarmee onder het gemeentelijk woningbouwprogramma/ Integraal Portefeuillemanagement Woningbouw (IPW). Het woningbouwprogramma maakt op haar beurt weer onderdeel uit van de regionale afspraken zoals opgenomen in de Regionale Woonagenda 2.0 (2018-2021) die begin 2018 is vastgesteld en de opvolger daarvan (Regionaal Actieprogramma Wonen 2021-2024) en is als zodanig afgestemd op provinciaal niveau.

De Omgevingsvisie Ede 2040 is vastgesteld op 12 mei 2022 en beschrijft de toekomst voor de leefomgeving van de gemeente Ede voor de periode tot 2040. Drie sleutelbegrippen staan daarin centraal: dierbaar, duurzaam en dynamisch.

• Dierbaar: omdat het gaat om leefbaarheid en samenleven. Ede is krachtig in haar sociale verbanden en gemeenschapszin.
• Duurzaam: omdat het gaat om de kwaliteit van de leefomgeving. Ede wil duurzaam omgaan met de leefomgeving. Rentmeesterschap is dan een term die bij Ede past.
• Dynamisch: omdat het gaat om een stevige economische ontwikkeling met kansen voor iedereen en levendigheid.

Uitsnede Omgevingsvisie Ede 2040 (ligging plangebied bij rode pijl)

Met betrekking tot het aspect wonen staat de gemeente Ede net als de rest van Nederland voor een grote woningbouw-opgave. Volgens de Verstedelijkingsstrategie staan de regio's Arnhem-Nijmegen en Foodvalley voor de opgave om locaties te vinden voor in totaal 100.000 woningen. Voor Foodvalley gaat het om 40.000 woningen waarvan 15.000 in Ede voor de komende twintig jaar.

Continuïteit bieden in woningbouwproductie is belangrijk. De grote vraag en het beperkte aanbod zetten de betaalbaarheid van woningen onder grote druk. De gemeente Ede wil daarom inzetten op:

• Tempo in de planontwikkeling;
• meer gemeentelijke sturing op het aanbod;
• betaalbare woning voor starters;
• passende woningen (en woonconcepten voor ouderen);
• aandacht voor balangs in het aanbod en doorstroming binnen Ede.

Binnen Ede zijn verschillende gebieden aangeduid als focusgebied voor verdichten en transformatie van werken naar wonen rondom centra en ov-knooppunten. Met het aanduiden van deze focusgebieden wil de gemeente een betere spreiding van de woningvoorraad over het stedelijk gebied realiseren.

De realisatie van een CPO-projecten binnen zo'n focusgebied draagt bij aan het gebruik van een inbreidingslocatie voor een nieuwe woonvorm, waarbij ook direct voor de behoefte van eigen inwoners gebouwd wordt. Het CPO-project biedt bovendien een verrijking voor de directe omgeving door de realisatie van een semi-publieke binnentuin die gebruikt kan worden voor samenkomsten. Met de realisatie van een nieuwe woonvorm op een inbreidingslocatie binnen 'Ede-Stad' kan gesteld worden dat het voornemen aansluit bij de Omgevingsvisie Ede 2040.

De eind 2015 vastgestelde ‘Woonvisie Ede 2030’ benoemt de ambities voor het wonen in de gemeente Ede tot 2030. De ambities zijn uitgewerkt in een achttal sporen. Uitgangspunt is het minimaal realiseren van het woningbouwprogramma dat past bij de groeiprognoses in bevolking en huishoudens. De Woonvisie benoemt de volgende sporen:

1. 1. Groeien met Kwaliteit;
2. 2. Balans bestaand nieuwbouwprogramma en nieuwe binnenstedelijke en -dorpse locaties;
3. 3. Betaalbare woningvoorraad;
4. 4. Gevarieerde opbouw wijken en dorpen;
5. 5. Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad;
6. 6. Wonen met een hoog voorzieningenniveau;
7. 7. Wonen in het groen;
8. 8. Wonen in Food Valley.

Één van de sporen waarop de Woonvisie Ede 2030 is gebaseerd is het creëren van een betaalbare woningvoorraad. Er is sprake van een schaarste aan sociale huur- en koopwoningen.

Het CPO-project aan de Goudenstein sluit aan bij deze wens om meer betaalbare woningen te realiseren, die zich voornamelijk in het sociale huur- en koopsegment bevinden. In het plan is 30% aan sociale huurwoningen en 42 % aan sociale koopwoningen opgenomen. Hiermee wordt binnenstedelijk bijgedragen aan de wens van de gemeente Ede en de regio FoodValley om een meer betaalbare woningvooraad te realiseren. Het plan scoort op bovenstaande sporen hoog op het tweede en derde spoor. Daarnaast scoort het plan goed op spoor 6 aangezien het in de nabijheid van o.a. winkelcentrum Bellestein en gezondheidscentrum is gelegen. Het plan heeft een sterke variatie en is gericht op diverse doelgroepen. Hiermee scoort het plan ook goed op sporen 4 en 5. Gelet hierop sluit het planvoornemen aan bij de Woonvisie Ede 2030.

Naar analogie van rijks en provinciaal beleid over erfgoed in de ruimtelijke ordening heeft ook de gemeente Ede via de erfgoednota besloten om waardevolle cultuurhistorische elementen op te nemen in ruimtelijke plannen, zodat ze - in het geval van ontwikkelingen - meegewogen worden in de integrale belangenafweging.

Naast het waarborgen van cultuurhistorische waarden door behoud, wordt erfgoed ingezet als inspiratiebron voor ruimtelijke opgaven: de plaatselijke identiteit als ‘unique selling point’ om de eigenheid van de gemeente te benadrukken. Bekeken wordt hoe erfgoed als inspiratiebron die ruimtelijke inrichting kan versterken. En omgekeerd, hoe nieuwe functies kunnen bijdragen aan het behoud of de versterking van erfgoedwaarden.

In 2012 werden in de gemeentelijke nota ‘Archeologie in Evenwicht’ beleidsregels opgenomen met betrekking tot de omgang met archeologie in het proces van ruimtelijke planvorming. Het archeologiebeleid maakt inmiddels integraal onderdeel uit van het erfgoedbeleid (2018). In de erfgoednota zijn echter geen wezenlijke wijzigingen in genoemde archeologische beleidsregels aangebracht. De gemeente is wettelijk verplicht bij het bestemmen van grond rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. De gemeente heeft de eigen – in landelijke wetgeving geboden – beleidsruimte benut door vrijstellingen van archeologisch onderzoek te definiëren en archeologieregels in bestemmingsplannen op eigen wijze in te vullen en te motiveren. Dit heeft geleid tot een verruiming (versoepeling) van de in landelijke wetgeving vastgelegde ondergrenzen.

De erfgoednota vormt, samen met de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW), de basis voor de archeologische regeling in dit bestemmingsplan. In par. 5.9 wordt verder ingegaan op het aspect cultuurhistorie en de Cultuurhistorische Waardenkaart.

In december 2007 is het Parkeerbeleidsplan vastgesteld door de gemeenteraad van Ede. In de vigerende Nota parkeernormering gemeente Ede is het uitgangspunt dat bij nieuw- en verbouwprojecten het parkeren op eigen terrein (of binnen het plangebied) wordt opgelost. De openbare ruimte wordt dan niet belast met een toegenomen parkeerdruk. Om te kunnen bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn bij een nieuw- of verbouwproject (parkeernorm), vindt toetsing plaats op grond van de genoemde parkeernormen in de Nota parkeernormering. Deze beleidsnota is een uitwerking van het Parkeerbeleidsplan.

Aan het parkeerbeleidsplan is getoetst in 5.10. Ook is in 3.1.3 nader toegelicht dat er gebruik gemaakt wordt van deelauto's en deelbakfietsen om de parkeerdruk en verkeersdruk op te vangen.

De gemeente Ede hecht veel waarde aan duurzaamheid. Om te zorgen dat we kunnen blijven wonen in een schone, groene en gezonde leefomgeving. Duurzaamheid betekent bij de ontwikkeling van een nieuwe woonlocatie onder andere dat voldaan moet worden aan wettelijke milieueisen, op het gebied van bijvoorbeeld bodem, lucht en geluid. Daarnaast betekent duurzaamheid aandacht voor water (o.a. waterberging, met het oog op de voortgaande klimaatverandering) en voor inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik, verharding, groen, verlichting). Tot slot zijn circulariteit en energie speerpunten als het gaat om duurzaamheid.

Gemeente Ede wil in 2050 energieneutraal zijn. Ede zet in op een duurzame en toekomstbestendige energievoorziening. Het besparen en vervangen van fossiele energie door hernieuwbare energie (energietransitie) staat hierbij centraal. Alle ruimtelijke ontwikkelingen dienen bij te dragen aan deze opgave. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zeer energiezuinig en aardgas loos (ver)bouwen en realisatie van duurzame energieopwekking, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen.

De keuze ten aanzien van het duurzame energiesysteem laat de gemeente over aan de partijen die gaan bouwen. Aardgasloos bouwen is met ingang van 1 juli 2018 wettelijk verplicht (Wet Voortgang Energietransitie (VET)). De nieuwe wet heeft tot gevolg dat er geen omgevingsvergunningen meer worden afgegeven voor nieuwbouw die aangesloten wordt op een aardgasnet. Tenzij burgemeester en wethouders voor een gebied bepalen dat daar het verbod op aardgas niet geldt. Een dergelijke aanwijzing mag alleen gebeuren op grond van zwaarwegende maatschappelijke belangen. Het college van burgemeester en wethouders van gemeente Ede heeft besloten niet op voorhand gebruik te maken van de mogelijkheid om gebieden uit te sluiten van het verbod op aardgas.

Het elektriciteitsnet mag door nieuwe ontwikkelingen en transformaties niet in onbalans raken. Daarom moet worden afgestemd op de mogelijkheden van de aanwezige energie infrastructuur. Dit betreft afname van elektriciteit van het net en het terugleveren van duurzaam opgewekte elektriciteit aan het net. Er moet voldoende capaciteit beschikbaar zijn op het laagspannings- en middenspanningsnet. Zonodig moet deze worden vergroot door uitbreiding en verzwaring van het net. Goede ondergrondse en bovengrondse inpassing is daarbij vereist. Bij onvoldoende netcapaciteit zullen alternatieve oplossingen als energieopslag moeten worden meegenomen.

Het bouwbesluit eist met de BENG-norm dat bij nieuwbouw van woningen en andere categorie gebouwen. Via het bouwbesluit moet invulling moet worden gegeven aan de volgende punten:

• Beperken van de behoefte aan energie;
• Beperken van het gebruik van het primaire fossiele energie;
• Gebruik van duurzame energie voor verwarming en gebouw gebonden elektriciteitsgebruik;
• Het treffen van voorzieningen voor het laden van elektrische auto's eisen opgenomen in het bouwbesluit;
• Daarnaast moeten maatregelen worden meegenomen om risico van oververhitting te beperken.

De uitwerking kan op gebouwniveau of daarbuiten worden gerealiseerd.

De gemeente Ede zet voor het realiseren van energie neutraal Ede in op zonnepanelen op daken binnen de gemeente. Bij nieuwbouw en transformatie wordt gevraagd hier op in te spelen door:

• Positionering van het gebouw ten opzichte van de zon;
• Maximaal benutten mogelijkheden voor plaatsing zonnepanelen op daken;
• Dakconstructie voldoende sterk te maken voor plaatsen van zonnepanelen/zonneboilers;
• Integratie van zonnepanelen in de daken in het ontwerp mee te nemen;
• Plaatsen van zonnepanelen/zonnecollectoren op het dak als integratie niet mogelijk/gewenst is.

Alle nieuwbouw zal voor toegepaste (bouw)materialen moeten voldoen aan de eisen die voor de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) in het bouwbesluit zijn opgenomen.

De hoofdlijnen van het klimaatadaptatiebeleid binnen de gemeente Ede staan beschreven in het Programma Klimaatadaptatie. Uitgangspunt is het reduceren van kwetsbaarheden ten gevolge van klimaatverandering. Het betreft hier risico's als effect van extreme neerslag, extreme hitte en extreme droogte.

Het klimaatadaptatiebeleid biedt door middel van onderstaande kaders een uitgangspunt voor een toekomstbestendige stad:

• Wateroverlast wordt, wanneer mogelijk, voorkomen door het realiseren van voldoende bergingsruimte om extreme neerslag tijdelijk op te vangen en vertraagd af te voeren;
• Neerslag wordt zoveel en waar mogelijk op de plek van inslag geïnfiltreerd ter voorkoming van droogte en wateroverlast;
• Onnodige opwarming van publieke en private verblijfsruimte wordt voorkomen en de aanwezigheid van koele plekken in de nabije omgeving wordt gefaciliteerd.

In 5.11.4 wordt nader beschreven hoe met het aspect klimaatadaptatie wordt omgegaan. Hier wordt beschreven dat er aangesloten wordt bij de hoofdlijnen van het Programma Klimaatadaptatie. Gelet hierop ligt het voornemen in lijn met het Programma Klimaatadaptatie.

In 2019 heeft de gemeenteraad het programma biodiversiteit vastgesteld. In dit programma is opgenomen dat alle ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage moeten leveren aan het behoud en waar mogelijk de versterking van de biodiversiteit. Daarbij moet een natuurinclusief plan worden opgesteld dat voldoet aan de eerder genoemde doelstelling. Ter inspiratie kan hiervoor gebruik worden gemaakt van de biomorfologische kaart: https://geo.ede.nl/index.php?@Biomorfologische-kaart.

Natuurinclusief ontwerp/bouwen

De gemeente Ede heeft beleid op het gebied van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Dit betekent onder meer dat in de openbare ruimte en bebouwing gestreefd wordt naar het minimaliseren van verharding en het waar mogelijk toepassen van beplanting (ook tegen gevels en op daken). Regenwater wordt afgekoppeld. Gebouwen moeten huisvesting bieden aan dieren zoals vleermuizen, gierzwaluwen, huismussen. Beplantingskeuze is afgestemd op het foerageren, beschutten en huisvesten van dieren en er is sprake van diversiteit in soorten.

In het voorjaar van 2020 is het puntensysteem natuurinclusief bouwen vastgesteld. Dit puntensysteem hangt samen met maatregelen die genomen dienen te worden in een bouwplan. Hoeveel punten noodzakelijk zijn voor goedkeuring vanuit de gemeente, hangt af van de investering van het project.

Het voornemen kan aangemerkt worden als een grootschalig project. Dit houdt in dat in de uitvoering van het project minstens 85 punten behaald moeten worden. In Bijlage 4 staat een opsomming van de punten die met uitvoering van het voornemen behaald worden. De uitvoering van deze maatregelen ten behoeve van natuurinclusief ontwerp wordt geborgd met een voorwaardelijke verplichting in de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan.

Milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies en gevoelige functies op een verantwoorde afstand van elkaar gesitueerd worden. Dit dient twee doelen:

1. 1. het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
2. 2. het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Bij een planontwikkeling dient daarom rekening te worden gehouden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven, om de kwaliteit van het leefmilieu te garanderen en te bevorderen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde handreiking Bedrijven en milieuzonering. Hierin wordt per bedrijf aangegeven wat de milieu-invloed op de omgeving is en welke indicatieve afstand hierbij minimaal in acht moet worden genomen. Van deze indicatieve afstand kan worden afgeweken indien op basis van een onderzoek de daadwerkelijke afstand kan worden bepaald. Daarnaast geldt voor inrichtingen waar dieren worden gehuisvest geurspecifieke regelgeving, waarin milieuafstanden zijn bepaald.

Het planvoornemen voorziet niet in het toevoegen van hinderveroorzakende objecten, wel in het toevoegen van hindergevoelige objecten in de vorm van woningen. Dat betekent dat in het kader van bedrijven- en milieuzonering alleen aangetoond dient te worden dat er geen sprake is van belemmering van omliggende bedrijfsvoering. Om deze reden is de omliggende bedrijvigheid beschouwd.

Ligging plangebied ten opzichte van omliggende bedrijven

Bedrijfsvoering in de omgeving is vooral gelegen ten zuiden en ten oosten van het plangebied, op de volgende locaties:

• Goudenstein 7 (basisschool);
• Zuilenstein 1 (kerk);

• Proosdijweg 37 (kinderboerderij);

Goudenstein 7: Op de locatie Goudenstein 7 is een basisschool gevestigd, op ca. 65 meter van het plangebied. Een basisschool wordt aangemerkt als milieucategorie 2, met als grootste richtafstand 30 meter (geluid).

Zuilenstein 1: Op de locatie Zuilenstein 1 is een kerk gevestigd, op ca. 75 meter van het plangebied. Een kerk wordt aangemerkt als milieucategorie 2, met als grootste richtafstand 30 meter (geluid).

Proosdijweg 37: Op de locatie Proosdijweg 37 is een kinderboerderij gevestigd, op ca. 135 meter van het plangebied. Een kinderboerderij wordt aangemerkt als milieucategorie 2, met als grootste richtafstand 30 meter (geluid en geur).

Gelet op voorstaande kan geconcludeerd worden dat met uitvoering van het planvoornemen omliggende bedrijfsvoering niet belemmerd wordt in de bedrijfsvoering. In onderstaande paragrafen worden de individuele relevante milieu- en omgevingsaspecten verder besproken en getoetst.

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in ruimtelijk plan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Om een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot bodemhuishouding te garanderen, is door Aelmans Eco B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit verkennend bodemonderzoek is bijgevoegd als Bijlage12 bij deze toelichting. In het bodemonderzoek zijn een 19-tal boringen geplaatst. Visueel zijn tijdens het plaatsen van de boringen geen bodemvreemde materialen dan wel verontreinigen aangetroffen. Resumerend kan gesteld worden, dat ondanks de licht verhoogde concentraties in de bovengrond en het grondwater, deze vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen vormen voor het voorgenomen gebruik ten behoeve van woondoeleinden en de beoogde bestemmingsplanwijziging.

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh voorziet rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen in zones en bevat tevens geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus van de voorgenoemde geluidsbronnen. Indien een ruimtelijk plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien de ontwikkeling een nieuwe geluidsbron of wijziging van een bestaande geluidsbron (aanpassing weg) mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het kan per project en locatie nogal sterk verschillen welke randvoorwaarden vanuit geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, hoogspanningsmasten en milieuzonering gelden, los van dat men aan de wet- en regelgeving moet voldoen. Dit is een locatie waarbij bij geen van deze aspecten maatregelen moeten worden afgewogen waaraan randvoorwaarden zijn verbonden. De geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen vanwege de omliggende wegen voldoet naar alle waarschijnlijkheid aan de zogenaamde voorkeurswaarde (van 48 dB), waardoor geen afwegingen van maatregelen nodig is en men zonder maatregelen aan de eisen voor geluid die in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden gesteld voldoet.

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Met de Wet geurhinder en veehouderij geldt één toetsingskader voor vergunningplichtige veehouderij in de gehele gemeente. Voor niet vergunningverplichte veehouderijen en overige agrarische niet-vergunningplichtige bedrijven is het Activiteitenbesluit het toetsingskader.

De Wet geurhinder en veehouderij bevat normen en afstanden die bedrijven moeten aanhouden ten opzichte van geurgevoelige objecten. Daarnaast geeft de Wet geurhinder en veehouderij gemeenten de beleidsvrijheid om maatwerk te leveren dat is afgestemd op de ruimtelijke en milieuhygiënische feiten en omstandigheden in een concreet gebied en de gewenste (toekomstige) ruimtelijk inrichting.

Het planvoornemen voorziet in de oprichting van 33 nieuwe geurgevoelige objecten. Er zijn echter in de directe nabijheid van het plangebied geen grote geurbronnen gesitueerd. Om deze reden is het uit te sluiten dat het aspect geur belemmeringen oplevert voor het planvoornemen.

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden, waarmee de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in de Wet milieubeheer (Wm, hoofdstuk 5). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (lid 1) geeft weer, onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (uit lid 2) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

NIBM

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of CO₂ met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL. Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m² bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m² bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Gelet op verkeersgeneratie berekend uit CROW-normen, is er in de nieuwe situatie sprake van een verkeersgeneratie van maximaal 196 mvt/etmaal. Dit aantal verkeersbewegingen komt, gezien het Mobiliteitsplan dat toegelicht is onder 5.10, fors lager te liggen. Toch blijkt uit de NIBM-tool dat deze 'worst-case'-benadering ook aan te merken is als NIBM. Hiermee kan gesteld worden dat het voornemen niet voorziet in een significante verslechtering van de luchtkwaliteit in de omgeving.

Ingevulde NIBM-tool

Fijnstof

Voor wat betreft de beoordeling van het woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit dient er gelet te worden op de fijnstofconcentraties ter plaatse. Op basis van de gegevens van het NSL kan gesteld worden dat er ter plekke van het plangebied sprake is van een normaal stedelijk milieu met betrekking tot fijnstof. Gezien het plangebied niet gelegen is nabij grote ontsluitingswegen of inrichtingen die in grote mate fijnstof produceren, kan geconcludeerd worden dat er ter plekke van het plangebied sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit.

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het enerzijds om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen, waarmee men het volgende wil bereiken:

• bescherming van personen die zich bevinden in de nabijheid van een risicobron tegen de kans op overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen of ten gevolge van een ongeval met een vliegtuig op of nabij een luchthaven;
• bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een dergelijk ongeval met een groot aantal slachtoffers.

Om de mogelijke risico's in kaart te brengen is een inventarisatie van risicobronnen rondom het plangebied uitgevoerd waarbij gebruik is gemaakt van de 'Risicokaart Nederland' - www.risicokaartnederland.nl (samenwerking van het Rijk, de provincies en de gemeenten). Op basis van de risicokaart is inzichtelijk gemaakt welke risicobronnen zich in de omgeving van het plangebied bevinden.

Uitsnede risicokaart, met planvoornemen blauw omlijnd

Gelet op bovenstaande risicokaart kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen niet in de nabijheid van risicovolle inrichtingen, risicovolle transportroutes en risicovolle buisleidingen gelegen is. Het plangebied ligt in een rustige woonwijk, waardoor een nadere verantwoording van het persoonsgebonden risico of het groepsrisico niet aan de orde is. Gelet hierop levert het aspect externe veiligheid geen belemmeringen op voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Dit wordt geregeld in de Wet natuurbescherming die op 1 januari 2017 in werking is getreden. Het natuurbeschermingsrecht is verder te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten (Vogelrichtlijn) en leefgebieden (Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden.

Natura 2000

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Indien eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een activiteit waarvoor tevens een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist, dan haakt de natuurtoets aan bij de omgevingsvergunning. Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Stikstof

Vanwege de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura2000-gebied Veluwe (ruim 1700 meter), zijn externe effecten op voorhand grotendeels uit te sluiten. Negatieve effecten ten aanzien van stikstof zijn op voorhand niet uit te sluiten. Om deze reden is door Langelaar Milieuadvies een onderzoek naar stikstofdepositie uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 9. Uit het onderzoek blijkt dat zowel de gebruiksfase als de realisatiefase van het planvoornemen niet leidt tot een toename in stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Deze berekeningen zijn toegevoegd als respectievelijk Bijlage 10 en Bijlage 11.

Op basis van deze doorrekening van het planvoornemen zal daarmee worden geconcludeerd dat significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor Natura 2000-gebieden kunnen worden uitgesloten. Een Wnb-vergunning in het kader van stikstofdepositie is daarom niet noodzakelijk.

Om in beeld te brengen of de ontwikkeling in strijd is met natuurwetgeving en hoe eventuele strijdigheid met de Wet natuurbescherming voorkomen kan worden, is door Bureau Blijerveld op 16 maart 2022 een quickscan Wnb (flora en fauna) opgesteld, bijgevoegd als Bijlage 5 bij deze toelichting.

Uit de quickscan blijkt dat in het plangebied het voorkomen van soorten die expliciet beschermd zijn door de Wet natuurbescherming uitgesloten is. Binnen het plangebied komen wel algemene soorten kleine zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze soorten is in de Wnb echter een algemene vrijstelling geldend. In opgaande begroeiing moet rekening worden gehouden met algemene broedvogels zonder vaste nestplaats. Verder is een beperkte functie aannemelijk als foerageergebied voor vleermuizen. Mogelijk behoort het terrein tot het leefgebied van eekhoorn maar verblijfplaatsen ontbreken.Uit het projectplan, bijgevoegd als Bijlage 6, kan worden opgemaakt dat vanwege het feit dat voor alle voortplantingsplaatsen en vaste rust- of verblijfplaatsen voldoende tijdelijke maatregelen worden getroffen tijdens de werkzaamheden, en permanente maatregelen na afloop van de werkzaamheden worden gerealiseerd, de functionaliteit van het fourageergebied te allen tijden behouden blijft.

Bij werkzaamheden tijdens het broedseizoen kan ter plaatse van opgaande begroeiing sterfte en verstoring van broedsels optreden. Dit is verboden volgens de Wnb. Daarom dienen eventuele ingrepen hier buiten het broedseizoen plaats te vinden tenzij maatregelen genomen zijn om de vestiging van broedvogels te voorkomen. De piek van het broedseizoen beslaat de periode van 15 maart tot 15 juli, maar eerdere en vooral latere broedgevallen zijn mogelijk. In de periode van 1 oktober tot 1 maart is de kans op broedgevallen gering.

De bouwwerkzaamheden binnen het planvoornemen zullen zo veel als mogelijk buiten het bovengenoemde broedseizoen plaatsvinden. Wanneer er binnen het broedseizoen toch ingrepen plaatsvinden, zullen aanvullende maatregelen genomen worden om de vestiging van broedvogels op de locatie te voorkomen. Gelet op het voorstaande levert het aspect soortenbescherming geen verdere belemmeringen op voor het planvoornemen.

Bomen Effect Analyse

Om verder inzicht te krijgen in hoe uitvoering van het voornemen effect heeft op de 61 bomen die binnen het plangebied staan, is door Bomenwacht Nederland een Bomen Effect Analyse (BEA) uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 8 bij deze toelichting (14 april 2022). Deze BEA heeft de volgende doelstellingen:

• Het in kaart brengen van de algemene boomgegevens, de boomkwaliteit en de toekomstverwachting voor de bomen;
• Het in kaart brengen van de ondergrondse situatie bij een aantal representatieve bomen;
• Het bepalen welke effecten de werkzaamheden zullen hebben op de bomen;
• Op basis van de onderzoeksresultaten een advies verstrekken met maatregelen en/of randvoorwaarden om de bomen zo mogelijk duurzaam in stand te houden.

Met het planvoornemen wordt gestreefd om zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden in het landschappelijk plan (zie Bijlage 7). Dit streven om zoveel mogelijk bomen te behouden met het plan is in de BEA terug te zien in het relatief grote aantal bomen dat geen invloed ondervindt (in totaal 35 stuks). De bouwwerkzaamheden en herinrichting van de buitenruimte vinden buiten de kroonprojectie van deze bomen plaats. Op basis van zowel een bovengronds als ondergronds onderzoek is een advies opgesteld voor de uitvoering van het plan. In dit advies wordt ingegaan op bomen die verwijderd kunnen worden voor uitvoering van het planvoornemen en bomen die behouden zouden moeten blijven op basis van een markante positie of een functie als blikvanger. Deze adviezen zijn meegenomen in het landschappelijk ontwerp en worden ook in de verdere bouwaanvraag meegenomen.

Ook wordt met het planvoornemen zoveel mogelijk ernaar gestreefd om bestaande bomen duurzamen in te passen. Onder duurzame inpassing wordt verstaan het beschermen en in stand houden van de onder- en bovengrondse groeiplaats van de in te passen bomen in het kader van het beleiduitgangspunt de juiste boom op de juiste plek.

Projectplan flora en fauna

Ten tijde van de sloop van het oude schoolgebouw is door Econsultancy B.V. (in opdracht van de gemeente Ede) een projectplan opgesteld in het kader van de Wet natuurbescherming. De rapportage van dit projectplan (rapportnummer 8946.001, d.d. 14 januari 2019), is toegevoegd als Bijlage 6 bij deze toelichting. Dit projectplan is opgesteld als onderbouwing voor een generieke ontheffing in de kader van de Wet natuurbescherming voor de sloop van het oude schoolgebouw en de realisatie van woningen op de locatie Goudenstein.

Uit de veldinspectie is destijds gebleken dat de onderzoekslocatie functioneert als paarverblijfplaats voor drie gewone dwergvleermuizen. Naast mitigerende maatregelen ten tijde van de sloop, zijn in het projectplan ook uitspraken gedaan over duurzame maatregelen te realiseren in de nieuwbouw. De nieuwbouw op de locatie, die mogelijk gemaakt wordt met onderhavig bestemmingsplan, dient opnieuw geschikt gemaakt te worden als paarverblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis. Voor het treffen van maatregelen wordt verwezen naar de mitigatiecatalogus voor gebouwbewonende soorten die Arcadis in opdracht van de provincie Gelderland heeft opgesteld. Duurzame maatregelen in de nieuwbouw kunnen bestaan uit het toegankelijk maken van de luchtspouw via open stootvoegen, gebruik van overhangende kant-pannen met tenminste 1,5 centimeter ruimte tussen de pan en de buitenmuur of het verwerken van inbouwkasten voor vleermuizen in de nieuwbouw. De onderzoekslocatie is gelegen in de biomorfologische eenheid S22. Dit betekend dat volgens de compensatietabel van het SMP, duurzame maatre-gelen getroffen moeten worden in de nieuwbouw voor de huismus, gierzwaluw, gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Voor de huismus dienen 8 nestplaatsen te worden gerealiseerd per woning, voor gierzwaluw drie nestplaatsen per kopgevel en voor vleermuizen twee verblijfplaatsen per kopgevel.

In de regels van onderhavig bestemmingsplan wordt geborgd dat deze nestplaatsen voor respectievelijk de huismus, gierzwaluw en de vleermuis gerealiseerd worden. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde eisen in het projectplan en voldoende nestplaats geboden ten behoeve van mitigatie voor deze beschermde soorten.

Bomen

In 2013 is het bomenbeleidsplan vastgesteld. Uitgangspunt van het bomenbeleidsplan is de focus te leggen op de “belangrijke bomen”, het aanplanten van de juiste boom op de juiste plek en diversiteit aanbrengen in het bomenbestand om weerbaar te zijn tegen ziektes en plagen. Vanuit het bomenbeleidsplan zijn de regels voor het kappen van bomen aangepast en zijn de groenstructuren voor de kernen van de gemeente vastgesteld. Op de groenstructuurkaarten zijn de gebieden vastgelegd waar zich de groenstructuren bevinden en zijn de gebieden vastgelegd met belangrijk particulier groen. Dit zijn de gebieden waar het groene karakter gehandhaafd dient te worden.

Om het groene karakter in stand te houden hecht de gemeente er belang aan dat bomen binnen projecten gecompenseerd worden zodat er niet ingeboet wordt op het areaal bomen en groen. Per half 2020 heeft de gemeente een Bomenfonds om dit te borgen. Het gemeentelijk Bomenfonds biedt de mogelijkheid om bomen die niet gecompenseerd kunnen worden als ‘geld op de bank te zetten’, zodat de mogelijkheid bestaat om de financiële middelen van de bomen op een later moment is in te zetten voor de aanplant van bomen op een andere locatie.

In het plangebied bevinden zich waardevolle en monumentale bomen. Het merendeel van de bomen met de status monumentale of waardevolle boom wordt in dit plan duurzaam ingepast. In totaal worden er elf bomen gekapt. De desbetreffende bomen zijn niet duurzaam te behouden in verband met de toekomstige projectie van de bouwblokken. Drie van deze elf te kappen bomen hebben de status waardevolle boom. Voor bomen met de status monumentale of waardevolle boom geldt een herplantplicht met een stamomtrek van minimaal 20-25 centimeter. Aan deze herplantplicht wordt ruimschoots voldaan door het terug planten van minimaal 7 inheemse boomsoorten die goed bestand zijn tegen klimaatverandering.

Groen

Op 14 juli 2020 heeft de gemeenteraad het groenbeleidsplan over het groenblauwe raamwerk vastgesteld. Doel van het robuuste groenblauwe raamwerk is om de toekomstbestendige groenblauwe koers te bepalen voor de komende tien jaar. Het raamwerk geeft vier speerpunten: kwaliteit en identiteit, klimaat en water, ecologie en biodiversiteit, gezonde leefomgeving. Basis zijn de kernkwaliteiten van het cultuurhistorische en natuurlijk landschap en het netwerk van natuurgebieden en ecologische verbindingen. Het raamwerk is herkenbaar op verschillende schaalniveau’s. De landschappen van de Veluwe en de Vallei met het waardevolle overgangslandschap van de Flank vormen de basis van het robuuste groenblauwe raamwerk. Het benut de eigenheid en identiteit van de verschillende Edese landschappen, en specifiek de Flank met het karakteristieke reliëf, de hoge Veluwerand en de overgang naar de lager gelegen Vallei. Versterking van de eigenheid en identiteit draagt bij aan het realiseren van de ambities ten aanzien van cultuurhistorie, klimaat, ecologie en gezonde leefomgeving.

Het gemeentelijk beleid is gericht op het behouden van het structureel groen en blauwe raamwerk. Dit is in kaart gebracht op de groenstructuurkaarten. Een deel van het openbare groen is dusdanig van karakter of omvang, dat het als structureel groen is aan te merken. Het gaat hier bijvoorbeeld om parken en plantsoenen.

Het plan bevindt zich buiten de grenzen van de hoofd- en wijkgroenstructuur en omvat daarom ook geen compensatie plichtige bomen op grond van een hoofd- of wijkgroenstructuur. Het nieuw te ontwikkelen plan sluit aan de zijde van de Loevestein goed aan op de bestaande aangrenzende groenstructuur.

Als wettelijk toetsingskader in Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming.

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta uit 1992. De Wamz is in zijn geheel opgenomen in de Monumentenwet 1988 (Mw art. 38 t/m 60). In de Wamz is vastgelegd dat Rijk, provincies en gemeenten in ruimtelijke plannen rekening houden met het aspect 'archeologie'. De wet beoogt het archeologische erfgoed in hoofdzaak in situ te beschermen.

Gelet op onderstaande archeologische beleidskaart van de gemeente Ede is op het gehele plangebied sprake van een middelmatige archeologische verwachting.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Ede (blauw omlijnd het plangebied)

Om ter plekke van het plangebied te garanderen dat er geen archeologische waarden geschaadt worden met uitvoering van het planvoornemen, is door Bureau voor Archeologie een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd, waarbij ook geboord is. Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 13 bij deze toelichting (projectnr. 2021120103, 23 maart 2022).

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een directe mogelijkheid tot realisatie van nieuwbouw. Deze nieuwbouw kan mogelijk in het projectgebied aanwezige archeologische waarden verstoren. Het bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek die op deze locatie zijn uitgevoerd, hebben aangetoond dat de kans klein is dat tijdens de beoogde werkzaamheden belangrijke archeologische resten worden geraakt. Uitvoering van de bestemming zal niet leiden tot onevenredige aantasting van archeologische waarden. Een beschermende planalogische regeling is dan ook niet noodzakelijk.

De meldingsplicht bij Onze minister, namens deze de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, van een zaak die in het plangebied wordt aangetroffen en waarvan redelijkerwijs kan worden vermoed dat het een archeologische vondst betreft, blijft van kracht (Erfgoedwet 2016, artikel 5.10).

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat bij het maken van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, beheersverordening of ruimtelijke onderbouwing rekening moet worden gehouden met cultuurhistorische waarden. Daarnaast moet op grond van het Bro in de toelichting op het bestemmingsplan worden beschreven hoe deze cultuurhistorische zijn meegewogen. Het is daarom van belang dat voorafgaand aan het opstellen van een ruimtelijk plan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn.

De Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente Ede vormt de basis voor de cultuurhistorische inbreng bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Het plangebied valt binnen Cultuurhistorisch Waardevolle Zone 3. Op de deelkaart 'Historische stedenbouw' van de 'Cultuurhistorische Waardenkaart Ede 'wordt het gebied van de Kastelenlaan e.o. inclusief het Proosdijpark tevens aangeduid als 'Waardevolle historische stedenbouw - stadsringfragment'. Het plangebied grenst aan dit waardevol historisch-stedenbouwkundig gebied.

Gelet op de beleidsstrategie die hoort bij Cultuurhistorische Waardevolle Zone 3 van de Cultuurhistorische Waardenkaart vormt het uitgangspunt voor onderhavig planvoornemen dat bij transformaties een zorgvuldigheid dient te worden betracht, met aandacht voor de historisch-stedenbouwkundige kenmerken van het gebied. Vanuit cultuurhistorisch perspectief wordt om die reden door de gemeente Ede geadviseerd om bij de herontwikkeling van de locatie rekening te houden met de stedenbouwkundige en landschappelijke kenmerken van de wijk. Mede gelet op de ligging van het plangebied naast een waardevol historisch-stedenbouwkundig gebied vormt een goede aansluiting op de stedenbouwkundige en landschappelijke context een belangrijk uitgangspunt.

Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart gemeente Ede, met geel gestippeld de begrenzing van het plangebied

Daarbij geldt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van een groter, aan de westzijde van de Goudenstein, gelegen gebied. Dit gebied is in de jaren 70 ontworpen als een zone voor maatschappelijke functies met een relatief kleinschalig en groen karakter. Deze zone sluit op 'haakse wijze' aan op het Proosdijpark aan. De gemeente Ede heeft aangegeven, dat het aanbeveling verdient om bij de herontwikkeling van het plangebied deze ruimtelijke karakteristiek als uitgangspunt te nemen. In het stedenbouwkundig ontwerp van het CPO-project is deze ruimtelijke karakteristiek opgepakt door twee nieuwe bouwvolumes aan alle zijde te omsluiten door openbaar of collectief groen. Gelet hierop ligt het planvoornemen in lijn met de cultuurhistorische waarden van het gebied.

Bovenstaande punten zijn meegenomen in het stedenbouwkundig ontwerp van het CPO-project. De horizontale geleding is integraalmeegenomen in dit stedenbouwkundig ontwerp, waarmee ook aan de westzijde een binnentuin gerealiseerd kan worden. Gelet hierop ligt het planvoornemen in lijn met de cultuurhistorische waarden en historische bouwkarakteristiek van het gebied.

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is een beschrijving van de nieuwe infrastructurele situatie. Deze nieuwe situatie kan onderverdeeld worden in een aspect verkeersgeneratie en ontsluiting en het aspect parkeervoorzieningen. In deze paragraaf worden deze aspecten beschreven en getoetst aan geldend verkeer- en parkeerbeleid van de gemeente Ede.

Verkeer

Met betrekking tot verkeersgeneratie zijn de kencijfers van de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren' de norm. Op basis van de Nota Parkeernormering gemeente Ede kunnen de kencijfers gebruikt worden voor 'sterk stedelijk' gebied, in 'rest bebouwde kom'. Gelet op deze uitgangspunten kan de verkeersgeneratie van het planvoornemen als volgt bepaald worden:

• De verkeersaantrekkende werking voor een rijwoning (koop) op een dergelijke locatie is gemiddeld 7,1 voertuigbewegingen per etmaal. 17 rijwoningen genereren in totaal 120,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal.
• De verkeersaantrekkende werking voor een appartement (koop, goedkoop) op een dergelijke locatie is gemiddeld 4,9 voertuigbewegingen per etmaal. 10 appartementen genereren 49 motorvoertuigbewegingen per etmaal.
• De verkeersaantrekkende wering voor een appartement (goedkoop, incl. sociale huur) op een dergelijke locatie is gemiddeld 3,6 voertuigbewegingen. 6 appartementen genereren 21,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

In de CROW publicatie is het volgende over vrachtverkeer opgenomen: "Het vrachtverkeer naar en van woongebieden is doorgaans verwaarloosbaar, maar is wel in de cijfers verwerkt. Als gemiddelde kan worden gehanteerd: 0,02 vrachtautobewegingen per woning per werkdagetmaal". Een werkdag kan naar een weekdag worden omgerekend door te delen met 1,11. Per weekdagetmaal zijn er dus 0,018 vrachtverkeerbewegingen per woning, voornamelijk middelzwaar vrachtverkeer. 33 woningen leiden per etmaal tot 0,6 voertuigbewegingen met een middelzwaar voertuig, in totaal 219 per jaar. De totale verkeersgeneratie is 191,3 motorvoertuigbewegingen per etmaal, waaronder 190,7 door lichte motorvoertuigen en 0,6 door middelzware voertuigen.

Gezien het plangebied vroeger in gebruik was door een grote basisschool, zorgt het planvoornemen niet voor een veel grotere verkeersafwikkeling ten opzichte van oorspronkelijk gebruik. Ook zullen verkeersbewegingen meer gespreid zijn over de dag, vergeleken met de vaak drukke haal- en brengmomenten bij een basisschool. Gelet op de memo parkeerbalans die bijgevoegd is als Bijlage 14 bij deze toelichting, is bovendien op basis van de motivatie van het aantal parkeerplaatsen een nog lagere verkeersgeneratie te verwachten is.

Afwikkeling van de verkeersgeneratie vindt plaats via de Slotlaan en de Proosdijerveldweg naar de N224. Hierbij kunnen de Slotlaan en de Proosdijerveldweg aangemerkt worden als de belangrijkere ontsluitingsroutes van de wijk Veldhuizen, waarbij ook de Kastelenlaan een belangrijke afwikkelingsroute richting het zuiden van Ede is. Er zijn infrastructureel geen belemmeringen te ontdekken voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Parkeren

Om het aspect parkeren voldoende toe te lichten voor het planvoornemen, is door Kelderman Bouw een memo opgesteld met betrekking tot de parkeerbalans, bijgevoegd als Bijlage 14 bij de toelichting. In deze memo wordt onderbouwd hoe uitsluitend gebruik gemaakt wordt van de parkeerplaatsen aan de Loevenstein en Goudenstein (in de openbare ruimte) in de berekening.

Op grond van eerder uitgevoerd parkeeronderzoek is de parkeerbehoefte vastgesteld. Op basis van het woningbouwprogramma is deze gesteld op een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning. Bij het woningbouwproject is het mogelijk dat er gebruik gemaakt worden van twee deelauto's. Met gebruik van deze twee deelauto's daalt de norm van 0,7 naar 0,5 parkeerplaats per woning.

In totaal wordt er gebruik gemaakt van 30 parkeerplaatsen parallel aan de wegen Goudenstein en Loevenstein. Bij de oorspronkelijke parkeernormering van 0,7 per appartement is er sprake van een parkeernormering van 23 parkeerplaatsen. Door gebruik te maken van 30 parkeerplaatsen, kan voorzien in deze parkeernormering en 7 aanvullende parkeerplaatsen voor bezoekersparkeren. Bij gebruik van deelauto's verkleint de parkeernormering naar 17 parkeerplaatsen. Voor deze deelauto's zijn parkeerplaatsen gereserveerd aan de zuidzijde van het planvoornemen aan de Valkestein (zie Bijlage 1) Op basis hiervan kan gesteld worden dat er ruim voorzien kan worden in de gestelde parkeernormeringen. Gelet hierop zijn er op het gebied van parkeren geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

De voorgaande redenering is gebaseerd op een situatie dat het CPO wat betreft de verwachte parkeerdruk naar verwachting functioneert. Het is echter niet ondenkbaar - zeker op langere termijn - dat de huishoudens toch over meer auto's gaan beschikken dan het uitgangspunt in de memo van Kelderman Bouw.

Om die reden is in kaart gebracht wat de parkeernorm volgens de gemeentelijke beleidsregel 'parkeernormen gemeente Ede 2023' zou zijn. Op basis van het programma moeten dan 51 parkeerplaatsen worden aangelegd, voor bewoners en bezoekers. Aangezien er in beginsel twee deelauto's worden ingezit, mag dat aantal met 8 afnemen, en resteren er 43 parkeerplaatsen.

Vervolgens is onderzocht of er in de openbare ruimte plek is voor deze 43 parkeerplaatsen (zie Bijlage 19Parkeeronderzoek Goudestein September 2023). Middels een meting in (delen van) de straten Goudenstein, Loevestein, Rienderstein, Meeresten, Floreslaan en Zuilestein is in kaart gebracht wat de huidige parkeerdruk in deze straten. Deze straten grenzen vrijwel direct aan het plangebied en in ieder geval op loopafstand hiervan liggen.

Fig. Onderzoeksgebied met sectienummer en parkeercapaciteit (plangebied blauw omkaderd)

Uit de meting blijkt dat er in de omliggende straten ruim voldoende vrije parkeerruimte is om de volledige parkeerbehoefte (43 parkeerplaatsen) van de ontwikkeling in op te vangen. Van de 101 openbare parkeerplaatsen die in deze zone liggen, is op de drukste momenten nog niet de helft bezet: op zijn minst zijn er 55 parkeerplaatsen beschikbaar. Bij volledige bezetting door de bewoners en hun bezoekers van de toekomstige ontwikkellocatie betekent dit dat er nog steeds 12 van de 101 parkeerplaatsen vrij zijn.

Hiermee is de haalbaarheid van de ontwikkeling vanuit parkeerperspectief aangetoond. Als achtervang is aan de zuidzijde van het plangebied ruimte gereserveerd voor twee extra parkeerplekken. Deze kunnen worden ingezet voor deelauto's, wat het totaal aanwezige deelauto's op vier stuks brengt. De twee extra deelauto's kunnen worden ingezet op het moment dat blijkt dat de aanwezige deelauto's goed worden gebruikt en er behoefte is aan meer ruimte voor deze faciliteit.

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Belangrijke thema’s zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de toelichting c.q. ruimtelijke onderbouwing aan te geven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd.

Ten behoeve van het planvoornemen is de digitale watertoets doorlopen (zie Bijlage 16). Op basis van het doorlopen van de digitale watertoets wordt geconcludeerd dat voor het planvoornemen de normale procedure dient te worden doorlopen.

Bodem en grondwater

Het plangebied is gelegen in binnenstedelijk gebied, waardoor het geen bodemclassificatie kent conform BRO-systematiek. Van het gebied zijn geen grondwatergegevens aanwezig. Uit het bijgevoegde infiltratieonderzoek (Bijlage 15) blijkt dat er sprake is van een GHG van NAP + 13,5 m en een GLG van NAP + 12,5 m. Het maaiveld ligt op een hoogte van ca. 15,4 m + N.A.P.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen dat beschermd wordt door de Legger Wateren van het Waterschap Vallei en Veluwe. Dichtstbijzijnde water dat deel uitmaakt van deze blauwe structuur is de waterpartij ten zuiden van de sterflats, op ruime afstand van het plangebied.

Uitsnede legger waterschap Vallei en Veluwe

Hemelwater

Momenteel is sprake van een niet bebouwd perceel, na de sloop van de basisschool op de locatie. Het complete perceel is nu een grasveld, ingesloten door de straten Loevestein en Goudenstein, met aan de randen volgroeide bomen.

Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 en Blauwe Omgevingsvisie 2050

Op 22 november 2021 is het waterbeheerprogramma van het Waterschap Vallei en Veluwe, het Blauw Omgevingsprogramma 2022-2027 vastgesteld. Met de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) koersen we naar een duurzame en water-inclusieve leefomgeving. De BOVI2050 beschrijft waar het Waterschap Vallei en Veluwe in 2050 wil staan en geeft kleur aan deze doelstelling. Het BOP is de gebiedsgerichte en tactische uitwerking van de beleidsvisie. Hierin worden de eigen doelen van het Waterschap verbonden aan de maatschappelijke opgaven zoals de klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, hervorming landbouw, natuur- en stikstofopgave en de verstedelijking. Dit wordt gedaan door, in de geest van de omgevingswet, het gebied centraal te stellen. Het BOP is daarbij ook een uitnodiging voor de verdere samenwerking aan een duurzame en waardevolle leefomgeving.

Keur en legger waterkeringen en wateren

In de Keur waterkeringen en wateren (Waterschap Vallei en Veluwe) staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Waar de regels van de Keur gelden staat in de Legger. De Legger van het Waterschap Vallei en Veluwe is uitgesplitst over de Legger wateren en de Legger waterkeringen. In deze leggers zijn de oppervlaktewateren en waterkeringen opgenomen waarvoor het Waterschap zorg draagt.

Gemeentelijk Rioleringsplan 2018-2022, Verbindend water

Het gemeentelijke beleid qua water staat beschreven in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2018 - 2022, Verbindend water. Dit plan is een gezamenlijk product van Gemeente Ede en Waterschap Vallei & Veluwe. De belangrijkste gidsprincipes voor de omgang met water, die in het Gemeentelijk rioleringsplan worden beschreven zijn:

• Streven naar een duurzame en gezonde stad;
• Gebruikt water hygiënisch verantwoord blijven verwerken;
• Schoon water schoon houden;
• Hanteren van 'vasthouden, bergen en dan pas afvoeren van regenwater';
• Het gebruiken van regenwater waar het valt;
• Het benutten van de inrichting van de openbare ruimte;
• Het gebruiken van water om de herkenbaarheid van woonmilieus te versterken.

De uitgangspunten uit het gemeentelijk rioleringsplan en de wijze van omgaan met hemel- en grondwater zijn nader uitgewerkt in het document ‘hemel- en grondwaterbeleid’ van de gemeente Ede.

Zo wordt het hemelwater in het hoge deel van Ede bij voorkeur geinfiltreerd in de ondergrond, en wordt het water in het lage deel van Ede geborgen in het oppervlaktewater. Hierbij gelden voor infiltratie in de ondergrond de bergingseisen van de gemeente, en zijn bij berging in het oppervlaktewater de eisen van het waterschap van toepassing. Ook wordt er onderscheid gemaakt om welk type ontwikkeling het gaat, de bergingseisen bij de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk zijn anders dan bij een aanpassing van een particulier perceel zonder gevolgen in de openbare ruimte.

Voor het grondwater geldt dat de grondwaterstand van nature langs de Veluweflank enorm kan fluctueren. Bovendien verwacht de provincie Gelderland in deze zogenaamde 'grondwaterfluctuatiezone' in de toekomst ten gevolge van klimaatverandering een extra stijging van de grondwaterstand. Nieuwe ontwikkelingen dienen hier rekening mee te houden. Per type functie is de gewenste ontwateringsdiepte aangegeven. Met haar grondwaterbeleid streeft de gemeente Ede naar balans in haar stedelijke grondwatersystemen, waarbij enerzijds grondwateroverlast wordt voorkomen en anderzijds wordt gezorgd dat zo min mogelijk grondwater van hoge kwaliteit wordt afgevoerd.

Met het planvoornemen wordt een woningbouwontwikkeling gerealiseerd, waarbij de woningen en bijkomende ontwikkelingen in totaal een verhardings-footprint van ca. 1.280 m² hebben. Een met de toename van verhardingen verband houdende compenserende waterberging is op verzoek van de gemeente Ede niet in het plangebied voorzien. Een en ander vanwege het feit dat een aansluiting op het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel een te hoge druk op het gemeentelijk infiltratiesysteem oplevert. In de plaats hiervan wordt voorzien in de aansluiting op een leiding die regenwater rechtstreeks loost op de nabij gelegen 'Proosdijvijver'.

Hitte

De hoeveelheid verharding neemt af ten opzichte van de oude situatie toen hier een schoolgebouw stond. Dit draagt bij aan het voorkomen van hittestress. Daarnaast worden bomen toegevoegd aan het groene binnenterrein waardoor de hoeveelheid koele plekken toenemen.

Droogte

Door de toegevoegde groenstroken kan hemelwater infiltreren in de bodem en het grondwater aanvullen. Hiermee wordt er, ten opzichte van de oorspronkelijke situatie als basisschool, meer schoon water direct afgevoerd op het hemelwater. Hiermee wordt het grondwater meer gevoed dan bij een stelsel waarbij schoon water afgevoerd wordt op het rioolstelsel.

Conclusie

Vanuit klimaatadaptatieisen er geen bezwaar tegen dit plan.

Grondwater

Het plangebied dient zodanig te worden ontworpen dat er geen overlast op zal treden vanwege de van nature aanwezig grondwaterstanden in het gebied. De ontwerpnormen voor de ontwateringsdiepte zijn als volgt:

• Woningen met kruipruimte: 0,70 m - vloerpeil
• Woningen zonder kruipruimte: 0,50 m - vloerpeil
• Tuinen en groenvoorzieningen: 0,50 m - maaiveld
• Primaire wegen: 0,90 m - kruin weg
• Secundaire wegen: 0,70 m - kruin weg
• Woonstraten: 0,70 m - kruin weg

Met het voornemen worden enkel woningen zonder kruipruimte, tuinen en groenvoorzieningen gerealiseerd. Vloerpeil en maaiveld van de groenvoorzieningen worden gerealiseerd op dezelfde hoogte, wat betekent dat er sprake moet zijn van een ontwateringsdiepte van minimaal een halve meter onder het maaiveld. Uit 5.11.1 blijkt dat de GHG ruim lager ligt dan deze gewenste ontwateringsdiepte. Gelet op dit zijn er geen negatieve effecten met betrekking tot grondwater te verwachten.

Hemelwater

Het regenwater dat binnen het plangebied op maaiveld op onverharde delen valt wordt in principe vastgehouden binnen het plangebied. Regenwater wat op daken en andere verhardingen valt wordt via een leiding rechtstreeks loost op de nabij gelegen 'Proosdijvijver'. Een met de toename van verhardingen verband houdende compenserende waterberging is op verzoek van de gemeente Ede niet in het plangebied voorzien. Een en ander vanwege het feit dat een aansluiting op het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel een te hoge druk op het gemeentelijk infiltratiesysteem oplevert.

Voor het plangebied is een infiltratieonderzoek uitgevoerd, bijgevoegd als Bijlage 15 bij deze toelichting. Hieruit is gebleken dat het goed mogelijk is om het regenwater dat op de onverharde delen van het maaiveld valt te infiltreren in de ondergrond.

Afvoer schoon- en vuilwater

In het kader van het bevorderen van het duurzaam omgaan met water is het beleid van de gemeente en het waterschap erop gericht om schoon hemelwater af te koppelen van het gemengde rioolstelsel (of niet aan te koppelen). Hemelwater dat van de daken af stroomt is aan te merken als schoon. Verontreiniging van hemelwater afkomstig van daken dient primair te worden voorkomen door toepassing van niet-uitlogende materialen (zoals bv lood, koper en zink). Zuivering van dit water is daarmee dan ook niet noodzakelijk. .

Het (schone) hemelwater van de nieuwe woning en verhardingen zal worden afgekoppeld en niet op de riolering worden aangesloten, maar in de bodem worden geïnfiltreerd.

De gemeente streeft naar een goede waterkwaliteit, die voldoet aan de gestelde eisen.

Van belang is dat zo min mogelijk vervuilende stoffen worden toegevoegd aan het grond- en oppervlaktewatersysteem. Alleen schoon hemelwater wordt afgevoerd naar de bodem en/of het oppervlaktewater.

Watertoets

Voor onderhavig plan is de watertoets uitgevoerd en bijgevoegd als bijlage bij deze onderbouwing. De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl).

Het Waterschap Vallei en Veluwe wordt betrokken bij de verdere bestemmingsplanprocedure. Voor de volledigheid is het advies dat voortvloeit uit de digitale watertoets opgenomen als Bijlage 16 bij deze toelichting. Uit deze digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor uitvoering van het planvoornemen doorlopen kan worden.

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er met uitvoering van het planvoornemen sprake is van een goede waterhuishouding. Afvalwater en hemelwater wordt conform de regels van het waterschap en de gemeente afgevoerd op riool of direct op het grondwater. Het ontwerp biedt voldoende aanknopingspunten om dit doelmatig te realiseren. Gelet hierop levert het aspect waterhuishouding geen belemmeringen op voor het planvoornemen.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Ede, Goudenstein' zijn opgebouwd conform de door de SVBP2012 voorgeschreven systematiek en zijn gebaseerd op de 'Bronregels Kernen Ede '. De regels omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slotregels.

1. Inleidende regels

Dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel betreft het artikel 'begripsbepalingen' waarin is toegelicht wat onder bepaalde begrippen wordt verstaan. Het tweede artikel is 'Wijze van meten', waarin is aangegeven hoe de benoemde maatvoering moet worden gemeten.

2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk betreft een nadere verklaring van de bestemmingen die op de verbeelding zijn aangegeven. De regels van een bestemming kennen een standaardopbouw en worden als volgt benoemd:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk)

De gehanteerde bestemmingen zijn in paragraaf 6.3 kort toegelicht.

3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regelingen, waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden, opgenomen die zijn bedoeld voor meer dan één bestemming. Voor de landschappelijke inrichting van het terrein wordt in de algemene regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

4. Overgangs- en slotregels

Binnen de overgangsbepalingen is geregeld dat bouwwerken en plannen die (legaal) bestaan op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt, maar die in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen worden herbouwd mits er geen veranderingen plaatsvinden in aard en omvang. In de slotregel is de officiële naam van het bestemmignsplan genoemd. Deze naam moet worden gebruikt om te verwijzen naar het plan.

Wonen: Ter plekke van de woonblokken is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Deze bestemming kent een tweetal bouwvlakken, waarbinnen de rijwoningen en appartementen gepositioneerd zijn. Voor de appartementen is de bouwaanduiding 'gestapeld' opgenomen. Verdere bouwaanduidingen stellen een maximum bouwhoogte van 10 meter aan het gestapelde gedeelte van het bouwvlak, en 7 meter aan de rijwoningen. Voor het noordelijke bouwvlak is een maximum aantal wooneenheden van 12 opgenomen, voor het zuidelijk deel 17.

Tuin: de gronden die zijn aangewezen voor 'Tuin' zijn in het algemeen bestemd voor het gebruik als (gemeenschappelijke) tuin bij de woningen. Op deze gronden zijn gebouwen uitgesloten. Wel zijn bouwwerken als vlaggenmasten en erfafscheidingen toegestaan. De toekomstige pergola past binnen deze bouwregels. In de gebruiksregels is de mogelijkheid opgenomen om kleinschalige, publiek toegankelijke samenkomstactiviteiten te organiseren. Dit gebruik is in duur en omvang beperkt. Een activiteit mag ten hoogste één dag duren, en er mogen niet meer dan 250 personen gelijktijdig deelnemen. Daarnaast geldt op grond van de regels in het algemeen, dat deze activiteiten geen nadelige gevolgen mogen hebben voor het woon- en leefklimaat en de verkeers- en parkeersituatie in de omgeving.

Groen: Voor de rest van het plangebied is de bestemming 'Groen' opgenomen. Dit betreffen de groenvoorzieningen aan de voorzijde van de woningen, de entree en bijbehorende verkeerstructuur en de binnentuin.

Verkeer: De groenstrook langs de Arkenstein maakt in de systematiek van de gemeente Ede deel uit van de bestemming Verkeer en blijft dit ook in de nieuwe situatie doen. De bestemming wordt conserverend overgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan 'Ede, Goudenstein' is opgesteld ten behoeve van de collectieve particuliere ontwikkeling van het plangebied. De CPO-vereniging neemt het opdrachtgeverschap over van de gemeente en is daarmee de economische drager van het project. Er zijn voor de gemeente geen uitvoeringskosten waarvoor een specifiek onderzoek naar economische aspecten moet worden uitgevoerd. De grondverkoop aan de vereniging leidt uiteindelijk tot een positief resultaat voor de gemeentelijke kas. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende gewaarborgd. Planschade en andere financiële aspecten worden middels een anterieure overeenkomst geregeld tussen gemeente en initiatiefnemer.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het bestemmingsplan toegezonden aan de provincie en het waterschap. Het ontwerpbestemmingsplan zal worden gepubliceerd, waarna eenieder gedurende een periode van zes weken in de gelegenheid wordt gesteld te reageren op dit plan bij de gemeente Ede.

Er geldt geen wettelijke plicht tot inspraak. Afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling heeft de gemeente Ede in haar inspraakverordening geregeld in welke gevallen zij toch de burgers de mogelijkheid wenst te geven om inspraak op een voorontwerp-bestemmingsplan te kunnen geven. Gelet op de aard en omvang van dit bestemmingsplan is er gekozen geen voorontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen.

Ten behoeve van inspraak is een brief naar omwonenden gestuurd om deze op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen ter plekke van het plangebied. Deze brief is bijgevoegd als Bijlage 17 bij deze toelichting. Van de daaropvolgende omgevingsdialoog is een verslag gemaakt, dat bijgevoegd is als Bijlage 18 bij deze toelichting.

In de omgevingsdialoog zijn verschillende opmerkingen en verbeterpunten voor het plan genoemd, die meegenomen zijn in het definitieve stedenbouwkundige ontwerp van het plan. Omdat het plan mede ontworpen wordt ten behoeve van de wijk met de inclusie van een gemeenschappelijke binnentuin, wordt met het plan maatschappelijke winst beoogd voor de wijk. Om deze reden is de input van omwonenden dan ook direct meegenomen.

Voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure is gebracht, zijn diverse instanties in het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening geïnformeerd over de planvorming en in de gelegenheid gesteld om hierover te adviseren. Deze instanties zijn Rijkswaterstaat, energiebedrijven, het waterschap Vallei en Veluwe en de provincie Gelderland. De gemeente heeft alleen van de provincie Gelderland een inhoudelijke reactie ontvangen, welke verwerkt is in de stukken van dit bestemmingsplan.

De volgende stap is dat het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd. In deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.

Het is van groot belang dat de gemeente toezicht houdt op de naleving van het bestemmingsplanbeleid. Daarom dienen de planregels van het nieuwe bestemmingsplan consistent te worden gehandhaafd.

Handhaving bestaat uit drie fasen:

1. 1. Handhaving start bij het bieden van de noodzakelijke informatie;
2. 2. Bij concrete overtredingen zal primair in overleg worden getracht om tot een oplossing te komen;
3. 3. Als het minelijk overleg niet tot het gewenste doel leidt, zal feitelijk optreden onontkombaar zijn. De gemeente zal dan een keuze maken uit het opleggen van een dwnagsom of het uitvoeren van bestuursdwang.

Handhaving vindt plaats aan de hand van controles. Deze vinden op verschillende manieren en momenten plaats:

1. 1. Nadat een aanvraag om omgevingsvergunning bij de gemeente is ingediend, wordt de plaatselijke situatie gecontroleerd;
2. 2. Via controle achteraf op verleende omgevingsvergunningen;
3. 3. Via controles vanaf de openbare weg, luchtfoto's en aan de hand van klachten/meldingen van burgers.

Zodra een overtreding is geconstateerd, zal worden nagegaan of een oplossing (legalisatie) mogelijk is. Kan geen vergunning worden verleend (bijvoorbeeld omdat de overtreding in strijd met het bestemmingsplan of de welstandseisen) dan vindt een gesprek plaats tussen de overtreder en de gemeente. De bedoeling van dit gesprek is om gezamenlijk tot een oplossing te komen. Zo nodig treedt de gemeente op en kan er een dwangsom worden opgelegd of bestuursdwang worden toegepast.