Centrum 't Harde

Bestemmingsplan - Gemeente Elburg

Onherroepelijk op 05-04-2012 - geheel onherroepelijk in werking

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 Plan:

het bestemmingsplan "Centrum 't Harde" van de gemeente Elburg;

1.2 Bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0230.BPCENTTHARDE2010-ONH1 met de bijbehorende regels;

1.3 Aangebouwd Bijgebouw:

een bijgebouw, grenzend aan dan wel rechtstreeks toegankelijk vanuit het hoofdgebouw;

1.4 Aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aan Huis Verbonden Beroeps- Of Bedrijfsactiviteit:

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.6 Aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.7 Achtererf:

het bij de woning behorende perceelsgedeelte dat is gelegen achter de achtergevelrooilijn, indien het perceelsgedeelte niet reeds is aangemerkt als voor- of zij-erf;

1.8 Ander Bouwwerk:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.9 Antenne:

een constructie bestaande uit een mast, een vang- en zenddraad of een stelsel van draden, dan wel een schotel bestemd voor (tele)communicatiedoeleinden;

1.10 Bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.11 Bebouwingsgrenzen:

de op de verbeelding blijkens een daarop voorkomende verklaring als zodanig aangegeven lijnen, welke bij het bouwen niet mogen worden overschreden, behoudens overschrijdingen welke krachtens deze voorschriften zijn of kunnen worden toegestaan;

1.12 Bedrijfsgebouw:

een gebouw dan wel een gedeelte van een gebouw, dat blijkens zijn indeling en inrichting kennelijk is bestemd voor bedrijfsruimte;

1.13 Bedrijfsmatige Activiteiten In Of Bij Een Woning:

ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend, de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt;

1.14 Beroepsmatige Activiteiten:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch gebied of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroepen waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de beroepsmatige activiteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend, de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt

1.15 Bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 Bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.17 Bijgebouw:

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand niet voor bewoning bestemd gebouw dat zowel qua ruimtelijk als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

1.18 Bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.19 Bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.20 Bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

1.21 Bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 Bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.23 Bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.24 Bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.25 Brutovloeroppervlakte (Bvo.):

bruto vloeroppervlakte, d.w.z. het oppervlak inclusief alle binnenwanden, schachtruimten en buitenwanden;

1.26 Dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.27 Dakopbouw:

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag en een afstand van minimaal 2 meter tot de voorgevel;

1.28 Detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.29 Dienstverlening:

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en een seksinrichting;

1.30 Gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.31 Geschakelde Woning:

woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen;

1.32 Gestapelde Woning:

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

1.33 Hoofdgebouw:

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;

1.34 Horeca:

een bedrijf, dat is gericht op het ter plaatse nuttigen van voedsel en dranken hieronder worden tevens verstaan: lunchroom, ijssalon, cafetaria of restaurant, zulks met uitzondering van een hotel, discotheek of dancing;

1.35 Kantoor:

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden;

1.36 Maatschappelijke Doeleinden:

voorzieningen in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en administratieve sfeer en andere vergelijkbare voorzieningen, die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van een seksinrichting;

1.37 Ondergeschikte Detailhandel:

detailhandel als activiteit die in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft;

1.38 Ondergeschikte Horeca:

het in verband met een andere hoofdactiviteit op een perceel verstrekken van eten en drinken tegen betaling voor gebruik ter plaatse in die mate dat duidelijk herkenbaar is dat die hoofdactiviteit de kernactiviteit is die op het perceel plaatsvindt en het verstrekken van dat eten en drinken alleen plaatsvindt als beperkt en ondergeschikt onderdeel van en voortvloeiende uit de hoofdactiviteit;

1.39 Overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een eigen constructie met maximaal één wand;

1.40 Peil:

de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer;

1.41 Perceelgrens:

de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan éénzelfde eigenaar behoren dan wel niet door éénzelfde gebruiker worden benut;

1.42 Prostitutiedoeleinden:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.43 Seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon of privé-huis, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.44 Straatmeubilair:

bouwwerken ten behoeve van de aankleding van het openbaar gebied, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, zitbanken, bloembakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstwerken, speeltoestellen alsmede telefooncellen, abri's en bouwwerken voor kleinschalige openbare (nuts)voorzieningen;

1.45 Volumineuze Goederen:

landbouwwerktuigen en -machines, machinerieën ten behoeve van bedrijven, automobielen, autobanden en -uitlaten, caravans, boten en motoren, meubelen, woon- en keukeninrichtingen badkamers en sanitair;

1.46 Voorgevel:

de gevel aan de voorzijde van een gebouw;
de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

1.47 Voorgevelrooilijn:

de lijn die gelijk loopt aan de naar de wegzijde toegekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan;

1.48 Wet/wettelijke Regeling:

waar in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

Artikel 2 Wijze Van Meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 Bruto Vloeroppervlak:

langs de opgaande scheidingsconstructie, dus langs de buitenomtrek van een buitenwand of de hartlijn van een scheidende wand (bouwmuur);

2.2 De Bouwhoogte Van Een Bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, waaronder schijnkappen met een maximum van 2 meter, borstweringen/balustraden (op gebouwen) tot maximaal 1,2 m en privacyschermen tot maximaal 2 meter (op gebouwen);

2.3 De Goothoogte Van Een Bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.4 De Inhoud Van Een Bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.5 De Oppervlakte Van Een Bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.6 Bebouwd Oppervlak Van Een Bouwperceel:

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.1.1 Algemeen

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

detailhandel (met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen);
(zakelijke) dienstverlening;
kantoren;
woningen op de verdiepingen;
grondgebonden woningen uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen';
parkeervoorzieningen ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeerterrein';
een horecavoorziening met bijbehorend terras;

aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

3.1.2 Nadere Detaillering Van De Bestemmingsomschrijving

De diepte van het terras, gemeten vanuit de voorgevel van de horecavoorziening bedraagt maximaal
5 m.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

de gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd;
de bouwhoogte van de gebouwen mag niet meer zijn dan ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven;
de goothoogte en de bouwhoogte van de gebouwen mogen niet meer zijn dan ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven;
grondgebonden woningen zijn uitsluitend toegelaten ter plaatse van de functieaanduiding 'wonen';
het gezamenlijk aantal woningen bedraagt maximaal 109;
de gezamenlijk oppervlakte voor supermarkten bedraagt maximaal 3200m²;
de oppervlakte voor een horecavoorziening bedraagt maximaal 200 m².

3.2.2 Aanbouwen, Uitbouwen En Bijgebouwen

Voor het bouwen van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen ter plaatse van de grondgebonden woningen gelden de volgende regels:

de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 50% van het achtererf bedragen;
de bouwhoogte mag maximaal 5 m bedragen;
de goothoogte van een bijgebouw mag maximaal 3 m bedragen en niet hoger zijn dan de goothoogte van de woning;
de goothoogte van een aan- of uitbouw mag niet hoger zijn dan maximaal 0,3 m boven de bovenkant van de verdiepingsvloer van de woning;
aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen liggen ten minste 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van woning;

3.2.3 Bouwwerken, Geen Gebouwen Zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

de hoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag voor de voorgevel maximaal 1 m en achter de voorgevel maximaal 2 m bedragen;
in afwijking van het bepaalde onder artikel 3 lid 2.3, sub a, mag de bouwhoogte van antennes, (tuin)verlichting, vlaggenmasten en vergelijkbare andere bouwwerken maximaal 10 m bedragen;
de hoogte van een overkapping mag maximaal 2,7 meter bedragen, mits gesitueerd op 1 meter achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde voorgevel en de grondoppervlakte maximaal 20 m² bedraagt.

3.3 Nadere Eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats, vorm en de afmeting van de bebouwing:

ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving; ter waarborging van de verkeersveiligheid;
ter waarborging van de ongestoorde ligging van kabels en leidingen;
ter waarborging van het uitzicht van woningen.

3.4 Afwijken Van De Bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 3 lid 2 ten aanzien van de volgende onderwerpen:

de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van een openbare nutsvoorziening met een grondoppervlakte van maximaal 25 m² dat bestaat uit maximaal één bouwlaag en dat niet hoger is dan 3 meter, zoals transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes, schakelhuisjes, wachthuisjes, telefooncellen en andere nutsgebouwtjes en andere bouwwerken ten dienste van een openbare (nuts)voorziening, met een maximale bouwhoogte van 15 meter, zoals antennemasten, lichtmasten, kunstobjecten;
de bouw van een ander bouwwerk dan onder a. met een grondoppervlakte van maximaal 25 m²dat niet hoger is dan 3 meter;
de bouw van een erker of een luifel op het voorerf of op het zij-erf waarvan de diepte gemeten loodrecht op de voorgevel niet meer bedraagt dan 1,25 meter, de breedte niet meer bedraagt dan 2/3 deel van de breedte van de gevel en de hoogte niet meer bedraagt 0,30 meter boven de vloer van de eerste bouwlaag van de woning;
het veranderen van de in het plan voorgeschreven maatvoering voor gebouwen en andere bouwwerken met maximaal 10%, indien zulks verband houdt met de bouwaanvragen waarvan de realisering gewenst of noodzakelijk is;
het in geringe mate afwijken van het plan ten einde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens nader te bepalen, uitsluitend indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk gewenst en/of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 2 meter mogen worden verschoven;
de bouw van een praktijkruimte ten behoeve van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning tot een maximale grondoppervlakte van 25 m² .

3.5 Specifieke Gebruiksregels

a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken strijdig met deze bestemming;

b. Onverminderd het bepaalde onder a. is het in ieder geval verboden onbebouwde gronden te gebruiken voor:

opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
de opslag van gebruiksklare en onklare dan wel aan hun bestemming ontrokken voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan;
het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
prostitutiedoeleinden;
Onverminderd het bepaalde onder a. is het in ieder geval verboden opstallen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en seksinrichtingen;
Het bepaalde onder b. is niet van toepassing voorzover het betreft het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming.

3.6 Afwijken Van De Gebruiksregels

Burgemeester en wethouders verlenen, behoudens voor wat betreft doeleinden als bedoeld onder artikel 3 lid 5 sub b onder 4 en artikel 3 lid 5 sub c, een omgevingsvergunning om af te wijken van het bepaalde in lid artikel 3 lid 5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd;
Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het bepaalde in lid artikel 3 lid 5, voor het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in woningen en aangebouwde bijgebouwen mits:

de grondoppervlakte niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van de woning bedraagt, met een maximum van 50 m² ;
een rechtstreekse relatie bestaat tussen de bedrijfsmatige activiteiten en de hoofdbewoner van de woning;
geen gebruik plaats vindt dat vergunning- of meldingsplichtig is op grond van de Wet Milieubeheer of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zoals die luidden op het moment van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan;
geen detailhandel plaatsvindt;
geen verkeersaantrekkende werking optreedt waardoor extra parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn of een verkeersonveilige situatie ontstaat;
geen reclameuitingen worden aangebracht.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

3.7.1 Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

het toelaten van een horecavoorziening met een maximale vloeroppervlakte van 250 m²- waarbij de functieaanduiding 'horeca' op de verbeelding wordt opgenomen - en voorts onder voorwaarden dat er in voldoende mate wordt voorzien in parkeergelegenheid en er geen onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken plaats vindt;
het oprichten van transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere gebouwen ten dienste van een openbaar nutsvoorziening, met een grondoppervlakte van maximaal 50 m² dat bestaat uit maximaal één bouwlaag en waarvan de goothoogte niet hoger is dan 4 meter;
het wijzigen van de voorgeschreven maatvoering voor gebouwen en andere bouwwerken met maximaal 20%, indien in verband met ingekomen bouwaanvragen deze wijzigingen nodig zijn;
het wijzigen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen met maximaal 5 meter.

3.7.2 Wijziging Bestemming

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig art. 3.6 van de Wro, bevoegd de bestemming 'Centrum' te wijzigen in de bestemming 'Verkeer - Verblijfsdoeleinden'. De regels van Verkeer - Verblijfsdoeleinden zijn van overeenkomstige toepassing;

3.7.3 Procedureregels

Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid worden de procedureregels van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht in acht genomen.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsdoeleinden

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.1.1 Algemeen

De voor 'Verkeer - Verblijfsdoeleinden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

wegen van niet doorgaande aard, zoals woonstraten;
parkeervoorzieningen;
voet- en fietspaden;
nutsvoorzieningen;
groenvoorzieningen en water;
andere verkeersvoorzieningen, zoals bushaltes - zulks met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen;
tijdelijke standplaatsen voor de weekmarkt, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - standplaats';
tijdelijke voorzieningen voor evenementen;
een terras van een bijbehorende horecavoorziening;
waterhuishoudkundige voorzieningen zoals infiltratievoorzieningen en waterberging;
bij de bestemming behorende gebouwen en andere bouwwerken, zoals lichtmasten en ander straatmeubilair alsmede duikers.

4.1.2 Nadere Detaillering Van De Bestemmingsomschrijving

De diepte van het terras, gemeten vanuit de voorgevel van de horecavoorziening bedraagt maximaal
5 m.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Gebouwen

Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van nutsvoorzieningen worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

de inhoud van een gebouw mag niet meer dan 25 m³ bedragen;
de bouwhoogte mag niet meer dan 3 meter bedragen.

4.2.2 Bouwwerken, Geen Gebouwen Zijnde

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

bouwwerken mogen maximaal 3 meter bedragen;
in afwijking van het bepaalde onder artikel 4 lid 2.2, sub a, mag de hoogte van lichtmasten en verkeersborden maximaal 10 meter bedragen;
in afwijking van het bepaalde onder artikel 4 lid 2.2, sub a, is een muziekkoepel, een luifel of podium toegelaten ten behoeve van de (tijdelijke) voorzieningen voor evenementen met een maximale bouwhoogte van 4 m en een maximale oppervlakte van 100 m².

4.3 Nadere Eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats, vorm en de afmeting van de bebouwing:

ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken;
ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving;
ter waarborging van de verkeersveiligheid;
ter waarborging van de ongestoorde ligging van kabels en leidingen;
ter waarborging van het uitzicht van woningen.

4.4 Afwijken Van De Bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 4 lid 2 ten aanzien van de volgende onderwerpen:

bouwwerken ten dienste van een openbare (nuts)voorziening, met een maximale bouwhoogte van 15 meter, zoals antennemasten, lichtmasten, kunstobjecten;
de bouw van een ander bouwwerk dan onder a. met een grondoppervlakte van maximaal 25 m² dat niet hoger is dan 3 meter;
het veranderen van de in het plan voorgeschreven maatvoering voor gebouwen en andere bouwwerken met maximaal 10%, indien zulks verband houdt met de bouwaanvragen waarvan de realisering gewenst of noodzakelijk is;
het in geringe mate afwijken van het plan ten einde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens nader te bepalen, uitsluitend indien bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk gewenst en/of noodzakelijk is, waarbij de grenzen met niet meer dan 2 meter mogen worden verschoven.

4.5 Specifieke Gebruiksregels

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken strijdig met deze bestemming;
Onverminderd het bepaalde onder a. is het in ieder geval verboden onbebouwde gronden te gebruiken voor:
1. opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
2. de opslag van gebruiksklare en onklare dan wel aan hun bestemming ontrokken voer- of vaartuigen of onderdelen hiervan, met uitzondering incidenteel gebruik van voertuigen ten behoeve van de weekmarkt of andere evenementen;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. prostitutiedoeleinden;
Onverminderd het bepaalde onder a. is het in ieder geval verboden opstallen te gebruiken voor prostitutiedoeleinden en seksinrichtingen;
Het bepaalde onder b. is niet van toepassing voorzover het betreft het tijdelijk opslaan van materialen en werktuigen welke nodig zijn voor de realisering en/of handhaving van de bestemming.

4.6 Afwijken Van De Gebruiksregels

Burgemeester en wethouders verlenen, behoudens voor wat betreft doeleinden als bedoeld onder artikel 4 lid 5 sub b onder 4 en artikel 4 lid 5 sub c, een omgevingsvergunning om af te wijken van het bepaalde in lid artikel 4 lid 5 indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

4.7 Wijzigingsbevoegdheid

4.7.1 Wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

het oprichten van transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere gebouwen ten dienste van een openbaar nutsvoorziening, met een grondoppervlakte van maximaal 50 m² dat bestaat uit maximaal één bouwlaag en waarvan de goothoogte niet hoger is dan 4 meter;
het wijzigen van de voorgeschreven maatvoering voor gebouwen en andere bouwwerken met maximaal 20%, indien in verband met ingekomen bouwaanvragen deze wijzigingen nodig zijn;
het wijzigen van bestemmingsgrenzen ten behoeve van aangrenzende bestemmingen met maximaal 5 meter.

4.7.2 Procedureregels

Bij de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid worden de procedureregels van Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht in acht genomen.

4.7.3 Wijziging Bestemming

Burgemeester en wethouders zijn, overeenkomstig art. 3.6 van de Wro, bevoegd de bestemming 'Verkeer - Verblijfsdoeleinden' te wijzigen in de bestemming 'Centrum'. De regels van Centrum zijn van overeenkomstige toepassing.

3 Algemene Regels

Artikel 5 Antidubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene Bouwregels

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

de richtlijnen voor het verlenen van een omgevingsvergunning om af te wijken van de stedenbouwkundige bepalingen;
de invloed van de omgeving op een bouwwerk;
de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
overschrijding van bouwgrenzen;
ruimte tussen bouwwerken;
erf- en terreinafscheidingen;
de parkeergelegenheid;
het bouwen bij of op ondergrondse (transport)leidingen.

Artikel 7 Algemene Afwijkingsregels

7.1 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van:

in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen met uitzondering van de inhoudsmaat van woningen;
de overschrijding van de maximale bouwhoogte, anders dan bedoeld onder a, voor lift- en trappenhuizen, glazenwasserinstallaties, (centrale) verwarmingsinstallaties, ventilatie- inrichtingen, schoorstenen, (schotel)antennes, antenne-installaties en vergelijkbare bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie zoals zonnepanelen, met ten hoogste 3 meter;
aanpassingen van ondergeschikte aard in het beloop of het profiel van wegen of de onderlinge aansluiting van wegen, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
overschrijding van de bebouwingsgrenzen en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3 meter voor balkons, en met ten hoogste 2 meter voor bordessen, dakoverstekken, overstekende verdiepingen, galerijen, luifels, gevelversieringen, buitentrappen en lift- en trappenhuizen en andere ondergeschikte delen van gebouwen;
de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 5 m.

7.2 Voorwaarden Afwijking

de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mag niet onevenredig worden geschaad.

4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht Bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan.

8.2 Afwijking

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

8.3 Uitzondering Op Het Overgangsrecht Bouwwerken

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.4 Overgangsrecht Gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

8.5 Strijdig Gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

8.6 Verboden Gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

8.7 Uitzondering Op Het Overgangsrecht Gebruik

Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Centrum 't Harde.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van de gemeente Elburg, gehouden op 27 juni 2011.

1 Inleiding

1.1 Aanleiding En Doel

Het winkelcentrum van het dorp 't Harde is toe aan een herontwikkeling om in de toekomst te kunnen blijven functioneren. Het winkelcentrum is sterk verouderd en in 2007 deels verwoest door brand. Daarnaast is het winkelcentrum geen compact winkelgebied, de ontsluiting en de parkeergelegenheid zijn niet optimaal en het winkelcentrum heeft weinig uitstraling. Het plan voorziet in de herontwikkeling van het winkelcentrum, zodat er een compact, levendig en eigentijds woon-winkelcentrum met een centraal plein ontstaat in het centrum van 't Harde.

Dit bestemmingsplan heeft tot doel het adequaat regelen van de toekomstige situatie en bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Voor het opstellen van dit bestemmingsplan zijn diverse onderzoeken verricht die in de bijlagen van dit bestemmingsplan zijn opgenomen. De resultaten worden in deze toelichting kort beschreven.

1.2 Begrenzing Plangebied

Het winkelcentrum van 't Harde is gelegen in het centrum van het dorp. Het plangebied wordt begrensd door de Eperweg, de Sportlaan, de Singel en de Vickenbergweg (zie onderstaande afbeelding).

Ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Vigerende Bestemmingsplannen

Het plangebied valt binnen de grenzen van twee vigerende bestemmingsplannen, namelijk:

Bestemmingsplan 't Harde (vastgesteld door de gemeente Doornspijk op 10 april 1969 en goedgekeurd door de provincie op 3 september 1979);
Bestemmingsplan 'Winkelcentrum 't Harde 1970' (vastgesteld door de gemeente Doornspijk op 4 maart 1971 en gedeeltelijk goedgekeurd door de provincie op 1 november 1971).

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk (De huidige situatie) geeft een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied. Het gaat in op zowel het plangebied als de omgeving. In Ruimtelijk beleidskader wordt het beleidskader geschetst. Hierin wordt het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid beschreven dat van toepassing is op de ontwikkelingen binnen het plangebied. In Planbeschrijving is de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. In Milieukundige en overige omgevingsaspecten komen de milieu- en omgevingsaspecten aan bod. In Juridisch bestuurlijke aspecten wordt toegelicht hoe het plan juridisch is vertaald. Het afsluitende Economische uitvoerbaarheid gaat in op de economische uitvoerbaarheid van het plan.

2 De Huidige Situatie

2.1 Ligging Van Het Plangebied

Het dorp 't Harde is gelegen in de gemeente Elburg en ligt aan de rand van de Veluwe. De zuid-, oost- en westzijde van het dorp worden begrensd door bos. 't Harde heeft zich vooral ontwikkeld door de komst van het militair complex op de Woldberg (ten zuiden van het dorp). Het dorp ligt nabij de A28 (Amersfoort - Zwolle). Daarnaast beschikt 't Harde over een treinstation gelegen aan de spoorlijn Amersfoort - Zwolle. De hoofdweg binnen het dorp is de Eperweg. De Eperweg is een doorgaande weg en verbindt Epe met Elburg. De Eperweg is onderdeel van de provinciale weg N309, die aansluit op de A28. Onderstaande luchtfoto geeft de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving weer.

Ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving

2.2 Bestaande Ruimtelijke Structuur

Het dorp 't Harde is te karakteriseren als een compact dorp in een landelijke omgeving. De bebouwing in het dorp bestaat hoofdzakelijk uit (geschakelde) eengezinswoningen, gebouwd in twee lagen met een kap. Deze laagbouw zorgt voor een dorps karakter. Echter zorgt het ook voor een eenzijdigheid in het woningaanbod en een gebrek aan diversiteit in het straatbeeld. Een groot deel van de bebouwing is in dezelfde periode planmatig ontwikkeld en is daarmee bepalend voor de rechthoekige hoofdstructuur van het dorp. De Eperweg, de hoofdweg, doorkruist het dorp in noord-zuid richting. Langs deze weg is het centrum van 't Harde ontstaan.

Het winkelcentrum 't Harde bevindt zich in het centrum van het dorp. Het plangebied wordt aan de noordzijde ontsloten via de Sportlaan op de Eperweg en aan de westzijde door de Singel. Het winkelcentrum kenmerkt zich door versnipperde ruimtes. De bestaande winkels zijn te laag en staan te ver uit elkaar om een duidelijke ruimte te vormen.

Het winkelcentrum heeft een slechte herkenbaarheid en weinig uitstraling. Dit komt doordat het centrum een introvert karakter heeft. De buitenzijde van het centrum bestaat hierdoor veelal uit blinde gevels waar alleen geladen en gelost wordt. Een overdaad aan verharding ten behoeve van parkeerplaatsen, containers en dergelijke versterkt het negatieve beeld. Een deel van het winkelcentrum is afgebrand. Thans zijn van dat deel alleen de fundamenten nog aanwezig waardoor de huidige staat van het winkelcentrum een verloederd beeld geeft.

Er is weinig parkeergelegenheid, met name op de zaterdag als de weekmarkt een groot deel van de parkeerplaatsen inneemt. Tevens is de ontsluiting niet optimaal. Dit speelt voornamelijk rond een deel van de Sportlaan, waar vaak tegen de toegestane rijrichting op het éénrichtingsverkeer wordt ingereden.

Overdag wordt het winkelcentrum druk bezocht, maar met name 's avonds is het erg rustig. Dit heeft zijn effect op de sociale veiligheid.

Impressies van het winkelcentrum 't Harde

2.3 Commerciële Functies En Wonen

Het winkelcentrum van 't Harde bestaat uit het winkelcentrum en de winkels langs de doorgaande Eperweg. In totaal beschikt 't Harde over 6.030 m² vvo detailhandel. Hiervan behoort circa 1.465 m² tot de foodsector en 4.565 m² tot de non-foodsector (situatie van voor de brand). Het winkelgebied bestaat voornamelijk uit winkels voor dagelijkse boodschappen. Winkels in recreatieve branches ontbreken vrijwel. De diverse verspreide winkels in 't Harde zijn met name bedoeld voor gerichte aankopen.

Nabij het winkelcentrum vindt één keer in de week een weekmarkt plaats. De weekmarkt biedt standplaatsen voor onder andere een loempiakraam, zuivelproductenkraam, viskraam, vlees en vleeswarenkraam, aardappelen/groenten/fruit kraam en kledingkramen.

Functies in winkelcentrum 't Harde (situatie van voor de brand )

Het plangebied bevat een aantal woningen die gelegen zijn aan de Sportlaan. In totaal zijn dit zes twee-onder-één-kapwoningen. Deze woonbebouwing en de woonbebouwing in de omgeving van het plangebied kan gekarakteriseerd worden als redelijk eenduidig. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit twee woonlagen met kap. De bebouwing heeft een typische verschijningsvorm van de jaren 70, een zakelijke en duidelijke vormgeving in eenduidige rechthoekige blokjes met weinig verspringingen.

3 Ruimtelijk Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nota Ruimte

Het belangrijkste beleidskader op rijksniveau wordt gevormd door de Nota Ruimte. De Nota Ruimte bevat de visie van de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030.

In de Nota Ruimte zijn uitspraken opgenomen die een specifiek nationaal ruimtelijk belang dienen of die zorgen voor een gegarandeerde basiskwaliteit voor alle bewoners van Nederland. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor de opgave om in voldoende mate in ruimte te voorzien voor wonen en werken en de daarbij behorende voorzieningen. Wel wordt er in de Nota Ruimte gesteld dat er gestreefd moet worden naar een optimale benutting van het bestaand bebouwd gebied.

Het plan past binnen de kaders van de Nota Ruimte. Er wordt voorzien in nieuwe mogelijkheden voor wonen en werken. Daarbij wordt het voorzieningenniveau in het dorp verbeterd en vindt er een optimale benutting van de mogelijkheid tot inbreiding plaats.

3.2 Provinciaal Beleid

3.2.1 Streekplan Gelderland 2005-2015

Het Streekplan Gelderland 2005-2015 (vastgesteld op 29 juni 2005) vormt het belangrijkste beleidskader op provinciaal niveau. Het streekplan is door de inwerkingtreding van de Wro (m.i.v. 01-07-2008) van rechtswege aangemerkt als een structuurvisie. Het streekplan heeft als hoofddoel de ruimtebehoefte zorgvuldig en in regionaal verband te accommoderen.

Het provinciaal beleid blijft ook in de toekomst gericht op een intensivering van het ruimtegebruik binnen of rondom het bestaande bebouwde gebied op locaties waar dat mogelijk is. Randvoorwaarde hierbij is dat onder andere de karakteristieke ruimtelijke elementen binnen het bestaande bebouwde gebied moeten worden behouden of versterkt moeten worden.

In het streekplan is opgenomen dat binnen de kernen van de Noord-Veluwe ruimte wordt geboden aan lokale bedrijvigheid ten behoeve van verplaatsing, uitbreiding en nieuwe initiatieven. Daarnaast dient voldoende ontwikkeling in de lokale bedrijvigheid behouden te blijven. Tevens is in het streekplan opgenomen dat er meer woonruimte voor jongeren en ouderen gerealiseerd moet worden. Hierdoor wordt zoveel mogelijk de sociale participatie in de dorpen ondersteund.

Het plan past binnen de kaders van het Streekplan. Het winkelcentrum wordt herontwikkeld, wat ten goede komt aan de werkgelegenheid in het dorp. Daarnaast worden er grondgebonden woningen en appartementen boven de winkels gerealiseerd, die aansluiten op de woningvraag in het dorp.

3.3 Regionaal Beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Noord-veluwe

De samenwerkende gemeenten in de regio Noord Veluwe hebben in januari 2004 de "Regionale structuurvisie Noord-Veluwe" opgesteld. De hoofddoelstelling luidt: zorg dragen voor leefbare gemeenschappen in een hoogwaardige omgeving, waarbij natuur en landschap en leefbaarheid vanuit wederzijds respect met elkaar in evenwicht zijn. Veel waarde wordt gehecht aan sociale cohesie en participatie in sociale structuren van de kernen. Het voorgestelde verstedelijkingsconcept bestaat uit nederzettingen, intensieve en extensieve zwermgebieden, Veluwegemeenschappen en de centrale positie van Harderwijk. Voor de nederzettingen, als zwaartepunten voor de leefbaarheid, wordt een kwaliteitsimpuls voorgestaan, waarbij passende functieontwikkeling, herstructurering, bebouwing, openbare ruimte en verkeer integraal worden benaderd. Op de Veluweflanken liggen de zwermgebieden waarvoor het beleid zicht richt op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden en het benutten van functionele mogelijkheden via herstructurering en in de intensieve zwermgebieden tevens via nieuwe 'rode' activiteiten.

De regionale structuurvisie heeft als input gediend voor het Streekplan van de provincie Gelderland 2005. De beleidsinhoudelijke strekking van de regionale structuurvisie komt overeen met die van het hiervoor beschreven streekplan. Het voorliggende bestemmingsplan is daarmee in overeenstemming.

3.3.2 Regiovisie Noord – Veluwe

In deze visie wordt het toekomstperspectief voor de regio voor de komende 25 jaar geschetst en wordt richting gegeven aan de keuzes die gemaakt moeten worden op het gebied van wonen, werken, recreëren, zorg, natuur, landschap en landbouw. Op basis van sectorale en lokale ontwikkelingen en maatschappelijke trends en tendensen zijn er verschillende opgaven geformuleerd. In zogenaamde allianties worden strategische beleidskeuzen gemaakt. Voor 't Harde wordt o.a. de aanleg van een rondweg genoemd.

3.3.3 Kwalitatief Woonprogramma (Kwp)

De regiogemeenten voor de Noord – Veluwe (Elburg, Epe, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Heerde, Nunspeet, Oldebroek en Putten) en de provincie Gelderland hebben voor de periode 2010 – 2019 het Kwalitatief Woonprogramma voor de regio vastgesteld. Op basis van een werkprogramma worden de komende jaren lokale en provinciale woningbouwprogramma's en woonvisies gerealiseerd., inclusief de bouw van goedkope huur- en koopwoningen. Het gaat in totaal om de bouw van ongeveer 7100 woningen. Afgesproken is dat er in de totale regio Noord Veluwe tot 2020, 8000 woningen in de woningbouwprogramma van de regiogemeenten mogen worden geplaatst. Voor de gemeente Elburg betekent dit dat tot 2020 810 woningen mogen worden gebouwd. In de planningslijst van de gemeente Elburg tot 2020 is de bouw van nieuwe woningen op locatie winkelcentrum 't Harde opgenomen en past daarmee binnen het gemaakte afspraken.

3.4 Gemeentelijk Beleid

3.4.1 Toekomstvisie Elburg 2020

De toekomstvisie Elburg 2020 bevat de strategische koers die de gemeente de aankomende jaren gaat volgen. De ruimtelijke aspecten uit deze toekomstvisie zullen verder uitgewerkt worden in een structuurvisie.

De gemeente wil in de toekomst dat de dorpen een breed aanbod hebben aan verschillende woonmilieus, een sterke sociale samenhang en de aanwezigheid van hoogwaardige voorzieningen. Voor 't Harde ziet de gemeente een aantrekkelijk dorpscentrum met een compleet en gevarieerd winkelbestand. Het winkelcentrum zal goed bereikbaar zijn, de Eperweg wordt autoluwer en er zal voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn. Tevens worden er woningen gerealiseerd voor verschillende doelgroepen, zoals starters en ouderen.

3.4.2 Detailhandelstructuurvisie 2008

In de detailhandelstructuurvisie (zie ook bijlagen bij toelichting) worden diverse winkelgebieden in de gemeente beschreven. Daarnaast wordt de toekomstige positie aangegeven van die winkelcentra en de noodzakelijke maatregelen om de gewenste positie te bereiken c.q. te handhaven.

In het Streekplan Gelderland 2005 is het locatiebeleid van de provincie vastgelegd, Ten aanzien van de winkelvoorzieningen in kernen wordt gesteld dat de provincie ruimte wil bieden om veranderingen in vraag en aanbod mogelijk te maken, met als voorwaarde dat de bestaande voorzieningenstructuur niet wordt aangetast. De positie van bestaande winkelgebieden heeft prioriteit. Vernieuwing en uitbreiding van de detailhandel moet plaatsvinden binnen of onmiddelijk grenzend aan bestaande winkelgebieden en in overeenstemming zijn met de aard, schaal en (verzorgings)functie van het aangrenzende winkelgebied.

Op basis van de detailhandelstructuurvisie kan geconcludeerd worden dat de beoogde herontwikkeling van het winkelcentrum 't Harde noodzakelijk is. De koopkrachtbinding staat onder druk en de uitstraling van het winkelcentrum laat te wensen over. De geplande herontwikkeling in combinatie met een vergroting van de supermarktsector kan het winkelgebied weer eigentijds maken. Een beperkte uitbreiding is mogelijk, mits het binnen de grenzen van de bestaande functie (dagelijkse boodschappen voor het eigen dorp) blijft. Voor een verdere onderbouwing voor de uitbreidingsmogelijkheden van het winkelcentrum wordt verwezen naar de Planbeschrijving.

3.4.3 Visie Wonen En Werken 2006

In de Visie Wonen en Werken zijn mogelijke inbreidings- en uitbreidingslocaties voor 'wonen en werken' beschreven. Hiervoor zijn een aantal beleidsuitgangspunten vastgesteld. De relevante beleidsuitgangspunten voor dit plan zijn hieronder genoemd:

Het overwegend dorpse karakter van de kernen dient behouden te blijven;

In het centrum van de grotere kernen wordt een hogere dichtheid nagestreefd dan aan de randen, waardoor de overgang naar het landelijk gebied verzacht wordt;
Het aanbod van woningtypen en woonmilieus dient te worden afgestemd op de gewenste ruimtelijke kwaliteit en de geconstateerde behoefte;
Een combinatie van wonen en lichte bedrijvigheid in woongebieden heeft een positief effect op de leefbaarheid en vitaliteit in de kernen. Dit geldt andersom eveneens.

In deze visie is de beoogde ontwikkeling van het winkelcentrum al opgenomen. In samenwerking met de ondernemers in het winkelcentrum wordt een kleine uitbreiding gerealiseerd. Het is de bedoeling dat een aantal huidige panden wordt gesloopt en dat daar nieuwe winkelvoorzieningen gerealiseerd worden. Om de leefbaarheid en sociale veiligheid in het winkelcentrum te bevorderen worden bovenop de winkels appartementen gerealiseerd. Tevens worden er enkele grondgebonden woningen gerealiseerd.

Hoewel de uitgangspunten van de visie wonen en werken nog steeds geldend zijn is er sprake van nieuw beleid in de vorm van de Nota van Uitgangspunten voor de structuurvisie Elburg (vastgesteld door de raad van de gemeente Elburg in de raadsvergadering van 29 november 2010). Hierin wordt toegelicht dat als gevolg van demografische ontwikkelingen de woningbehoefte de komende jaren minder toeneemt dan in de afgelopen jaren. De bevolkingsprognose voor de komende jaren is constant, het aantal huishoudens zal door gezinsverdunning licht toenemen. Naast het proces van gezinsverdunning zal ook het proces van vergrijzing zich voortzetten. Grootschalige uitbreidingen buiten de al geplande woningbouwcapaciteit zijn dan ook niet aan de orde. Het woningbouwbeleid wordt toegesneden op de vraag, die volgt uit woningbehoefte - onderzoeken die de gemeente om de vier jaar uitvoert. Daarom zijn enkele locaties uit de gemeentelijke visies op de lange termijn geschoven, de prioriteit is veranderd. De nadruk is komen te liggen op inbreiding en bovendien dient extra aandacht te worden gegeven aan het realiseren van geschikt woningaanbod voor ouderen en mensen met een (functie)beperking. Het voorliggende plan is op genomen in de Visie wonen en werken en geactualiseerd in de Nota van Uitgangspunten van de structuurvisie Elburg.

3.4.4 Woonvisie 2008-2012

In de woonvisie is het voorgenomen beleid opgenomen voor de jaren 2008 tot en met 2012. Dit beleid is uitgewerkt in drie beleidsdoelen, die op hun beurt zijn uitgewerkt in thema's.

Beleidsuitgangspunten:

Vergroten van de keuzevrijheid en aanbieden van een gevarieerd woonaanbod: aanpassen en uitbreiden van de bestaande woningvoorraad ter vergroting van de verscheidenheid aan woningtypes. Zorg hierbij voor voldoende woningen voor starters, ouderen en huishoudens met een laag inkomen.
Het bieden van gevarieerde en veilige woonmilieus: het realiseren van gevarieerde woonmilieus rondom de kernbegrippen levensloopbestendig, leefbaarheid en veiligheid.
Het versterken van een duurzame woon- en leefomgeving; het toekomstbewust duurzaam handhaven en inrichten van woon- en leefomgeving rondom de kernbegrippen energiebesparing en omgevingskwaliteiten (zoals archeologische, cultuurhistorische en natuurlijke waarden).

Het voorliggende plan draagt bij aan de realisatie van bovengenoemde beleidsdoelstellingen.

3.4.5 Notitie Samenhangende Visie Ontwikkelingslocaties T Harde 2007

In deze notitie zijn vier stedenbouwkundige visies van vier verschillende ontwikkelingslocaties beschreven. Met name wordt in deze notitie de samenhang tussen de vier ontwikkelingslocaties beschreven. Eveneens is aangegeven op welke locaties in 't Harde reeds hogere bebouwing aanwezig is en waar hogere bebouwing gerealiseerd mag worden.

Voor het winkelcentrum wordt aangegeven dat het gebied zo compact mogelijk gehouden dient te worden. Er moet een 'centraal plein' ontstaan, wat de herkenbaarheid en aantrekkelijkheid van het winkelcentrum bevordert. Het introverte karakter en de aanwezigheid van blinde achterkanten waar alleen geladen en gelost wordt, moet worden aangepakt. De nieuwe bouwmassa van het winkelcentrum, inclusief de woningen, mag niet te sterk afwijken van de omgeving.

3.4.6 Conclusie

De gemeente wil in de toekomst dat de dorpen een breed aanbod hebben aan verschillende woonmilieus, een sterke sociale samenhang en de aanwezigheid van hoogwaardige voorzieningen. Voor 't Harde betekent dit dat het winkelcentrum geherstructureerd moet worden. De herstructurering dient zich voornamelijk te richten op het compact maken van het centrum, wat de herkenbaarheid en aantrekkelijkheid van het centrum bevordert. Het plan is beleidsmatig voldoende ingebed.

4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de gewenste en aanvaardbare ruimtelijke ontwikkeling beschreven. Deze ruimtelijke ontwikkeling heeft tot doel het winkelcentrum kwalitatief te verbeteren, zodat deze weer voldoet aan de eisen van deze tijd. Ten behoeve van een goede ontwikkeling is in samenspraak met de gemeente en de ontwikkelaar een programma van eisen opgesteld (zie bijlagen bij toelichting, Fame architectuur en stedenbouw, februari 2011).

4.2 Het Plan

De volgende afbeeldingen geven een impressie van de nieuwe situatie van het winkelcentrum.

Begane grond en maaiveld

Verdieping en daktuin

Het plan voorziet in de herontwikkeling van het winkelcentrum 't Harde. Ten behoeve van deze ontwikkeling worden nieuwe winkels en woningen gerealiseerd. Het winkelcentrum wordt compact ingedeeld, waardoor de loopafstand tussen de winkels beperkt wordt. De winkels vormen een zo aaneengesloten mogelijk front en de winkelfronten liggen op relatief kleine afstand van elkaar. Hierdoor krijgt het winkelcentrum meer eenheid en uitstraling.

Op de begane grond en het maaiveld bevinden zich commerciële ruimten, zowel winkels als twee supermarkten. Daarnaast zijn er grondgebonden woningen, parkeervoorzieningen en een centraal plein. Het centrale plein dient als ontmoetingsplein en biedt ruimte voor de markt. Ten behoeve van behoud van de karakteristiek van de Singel worden daar grondgebonden woningen voorgesteld. Achter deze woningen aan de Singel is in het bouwblok een parkeerhof ten behoeve van de appartementen en grondgebonden woningen aanwezig. Zoals ook op de winkels tussen de Eperweg en Oldenboschweg specifiek voor de daar aanwezig appartementen een parkeerdek aanwezig is.

Op de commerciële ruimten bevinden zich de woningen. De bouw van de woningen heeft, naast het toevoegen van woningen aan de woningmarkt, ook als doel om het winkelcentrum te verbeteren. Door woningen op de winkels te realiseren, worden er duidelijke ruimtevormende bebouwingswanden gerealiseerd, wat ten goede komt aan de compactheid van het centrum. Daarnaast zorgen de woningen voor aankleding van de blinde achterkanten van de winkels. Door woningen boven de winkels te realiseren, worden de achterkanten een soort plint. Tevens zorgt de toevoeging van de woningen voor levendigheid van het centrum na sluitingstijd van de winkels. Dit kan leiden tot een verbetering van de sociale veiligheid.

De bebouwing in het centrum bestaat hoofdzakelijk uit twee bouwlagen met kap of drie bouwlagen zonder kap. In het midden van het centrum is een gebouw gesitueerd van drie bouwlagen met een kap. Dit hoogteaccent zorgt voor de herkenbaarheid van het winkelcentrum. Eveneens wordt de eenzijdigheid van de laagbouw doorbroken. Naar aanleiding van opmerkingen tijdens de op 22 maart 2011 gehouden informatieavond, zijn op enkele punten de bouwhoogten nog enigszins verlaagd. Dit ter optimalisatie van uitzicht en licht.

4.3 Winkels En Woningen

Het plan voorziet in winkels en woningen. Het centrum van de kern 't Harde moet versterkt worden. Op de begane grond zijn de winkels gepland. Het centrale plein gaat ook dienst doen als weekmarkt. Hiertoe is voorzien in 13 standplaatsen op het plein. In het programma voor de winkels is ook een lunchroom met een klein terras voorzien zodat bijgedragen wordt aan ontspanning binnen het centrum. Ten behoeve van evenementen kan op het centrale plein een kleine tijdelijke voorziening, een luifel of overkapping, gerealiseerd worden.

Winkels

De basis wordt gevormd door de vestiging van twee supermarkten met aanvullende winkels daar omheen. Ten behoeve van de benodigde branches is in 2001 en in 2008 een onderzoek uitgevoerd. In juni 2001 is door MKB Reva het rapport ''t Harde, functioneren van en toekomstmogelijkheden voor de winkelvoorzieningen' uitgebracht. Uit het onderzoek is gebleken dat de detailhandel in 't Harde voornamelijk een lokale verzorgingsfunctie heeft. Positieve punten van het winkelcentrum zijn de bereikbaarheid en de keuze aan levensmiddelenwinkels. Als negatief werden de sfeer en aantrekkelijkheid van het winkelgebied, het niveau van de zaken en de keuze aan niet levensmiddelenwinkels genoemd. De koopkrachtbinding bleek, zeker in de foodsector, op een acceptabel niveau te liggen. Echter, er was een negatieve trend in het koopgedrag van de consumenten zichtbaar, waardoor de koopkrachtbinding onder druk zou kunnen komen te staan. Het winkelcentrum bevat verder beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Een compacter winkelgebied wordt verder gewenst geacht, gezien de verspreide ligging van de winkels langs de Eperweg. Het detailhandelsbestand werd redelijk compleet genoemd in relatie tot de omvang van het verzorgingsgebied. Tot slot werd het winkelgebied als niet comfortabel beschouwd, vanwege de barrièrewerking van de Eperweg.

In 2008 is met een detailhandelsstructuurvisie de actualiteit en geldigheid van bovenstaand onderzoek getoetst. De verschillen in draagvlak, vergeleken met 2001, zijn beperkt. Op hoofdlijnen is een kleine ondervertegenwoordiging in de foodsector zichtbaar en een aanzienlijke oververtegenwoordiging in de non-foodsector.

Uit nadere analyse blijkt dat de ondervertegenwoordiging in de foodsector wordt veroorzaakt door een zwak versaanbod. Dit betekent dat er extra marktruimte voor de supermarkten ligt. 't Harde beschikt momenteel over een full service supermarkt, waardoor ze niet de gewenste trekkracht hebben. Een vergroting van de supermarkten bij de beoogde herontwikkeling zal een positief effect hebben op de koopkrachtbinding. Een stijging tot circa 90% zou haalbaar moeten zijn, waar door de distributieve mogelijkheden ook weer worden verruimd.

De oververtegenwoordiging in de non-foodsector kan in zijn geheel worden toegeschreven aan de branche woninginrichting: twee meubelzaken beschikken samen over 2.700 m² vvo. Voor de overige branches kan gesteld worden dat de branches die er zitten veelal oververtegenwoordigd zijn, maar dat er tevens diverse gaten in de branchering zijn. Wat verder opvalt, is het zeer beperkte modische aanbod. Uitbreidingsmogelijkheden voor de non-foodsector zijn beperkt. Het ligt aan de kwaliteit en ambitie van de ondernemer of een nieuwe winkel voldoende omzet weet te halen en rendabel kan functioneren. Afgaande op de huidige branchesamenstelling en het koopmotief van consumenten in dergelijke winkelgebieden, is een textielsuper een logische aanvulling voor het winkelcentrum 't Harde.

Het plan gaat op basis van bovenstaande onderzoeken uit van 6005 m2 BVO commerciële ruimten. Dit is een verantwoord programma dat niet leidt tot een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur van de totale kern 't Harde. Daarnaast is nog 520 m2 BVO aanwezig voor inpandig laden en lossen.

Horeca

In het programma voor de winkels is ook een lunchroom met een klein terras voorzien zodat bijgedragen wordt aan ontspanning binnen het centrum. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om onder voorwaarden een extra horecavoorziening toe te laten met een maximale oppervlakte van 250 m². Van deze mogelijkheid kan uitsluitend gebruik worden gemaakt indien er sprake is van een verplaatsing van een bestaande horecavestiging. Nieuwe horecavestigingen worden niet toegelaten.

Woningen

Naast de winkels wordt voorzien in woningen. Dit programma speelt in op de verschillende beleidsuitgangspunten van provincie, regio en gemeente. (zie Ruimtelijk beleidskader). Volgend uit dit beleid is het toevoegen van 92 woningen toegestaan. In het plangebied worden 17 woningen gesloopt die mogen worden teruggebouwd. Zodoende zijn binnen het plangebied maximaal 109 woningen te realiseren. Onderstaand programma gaat uit van minder woningen. Het plan gaat echter ook uit van eenheden waarbij zorg wordt geleverd. Dit sluit aan bij het maken van voorzieningen voor ouderen en zorg waarmee een gevarieerd aanbod wordt gerealiseerd voor de kern 't Harde. Deze zorgeenheden hoeven niet te worden meegerekend in het woningbouwprogramma van de gemeente.

Overzicht te realiseren woningen

In het plangebied wordt uit gegaan van volgend programma:

6 dure woningen
56 middeldure woningen
20 goedkope woningen
32 zorgeenheden

Totaal 82 woningen en 32 zorgeenheden.

4.4 Verkeer En Parkeren

Bij de herontwikkeling van het winkelcentrum is ook gekeken naar het verkeer en het parkeren. De huidige verkeers- en parkeersituatie van het winkelcentrum is niet optimaal, dit komt door:

Het vaak genegeerde eenrichtingsverkeer in een deel van de Sportlaan;
Het te kort aan parkeerplaatsen;
De onduidelijke routes voor het langzaam verkeer;
Het te kort aan fietsparkeerplaatsen;
De routering van de Eperweg direct langs het winkelgebied, wat zorgt voor met name geluidsoverlast en een barrièrewerking.

Voor bovenstaande punten is getracht een oplossing te vinden in het plan.

Fietsers

Het winkelcentrum vormt de kern van 't Harde. Aannemelijk is dat een belangrijk deel van de bezoekers uit de omliggende woonwijken komt. Een veel gebruikt vervoersmiddel zal de fiets zijn. Het plan voorziet in belangrijke mate in een goede ontsluiting en bereikbaarheid voor de fiets. Daarbij is ook gedacht aan voldoende fietsparkeerplaatsen. De stallingen zijn voorzien bij de randen van het centrum en bij de entrees van de twee supermarken.

Bereikbaarheid van het centrum voor de fiets en stallingslocaties

Autoverkeer

Daarnaast voorziet het plan in een nieuwe ontsluitingsstructuur en nieuwe parkeerplaatsen voor de auto. Er zijn twee grote parkeerplaatsen voorzien. In de nieuwe situatie wordt aan de noordzijde een nieuw groot parkeerterrein aangelegd. Deze is bereikbaar vanaf de Sportlaan. Via de Singel is het tweede grote parkeerterrein aan de zuidzijde van het winkelscentrum bereikbaar. De verbinding tussen de Oldenboschweg en de Vinckenberghweg wordt ten behoeve van de verkeersveiligheid afgesloten. Aan de Singel worden in de middenberm parkeerplaatsen in een groene setting aangelegd om te voorzien in het totaal aantal parkeerplaatsen. Op hoofdlijnen komt het plan tegemoet aan de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid op het gebied van verkeer en parkeren. Bij de nadere uitwerking in een inrichtingsplan zal het plan geoptimaliseerd worden zodat het voldoet aan alle gemeentelijke en provinciale eisen. Het totale plan voorziet daarmee in 330 parkeerplaatsen wat voldoet voor aan het totaal in het plan aanwezige programma (zie bijlagen bij toelichting, Goudappel Coffeng, maart 2011).

Parkeren in en rond het centrum

Routes voor hulpdiensten en vrachtverkeer

Hulpdiensten en vrachtverkeer

Het winkelcentrum moet vanaf meerdere aanrijroutes benaderbaar zijn voor hulpdiensten, zoals ambulances en brandweerwagens. Deze voertuigen moeten ook in het centrum kunnen komen. Om deze reden wordt een minimale wegbreedte van 3,50 meter aangehouden. Daarnaast wordt rekening gehouden met een opstelplaats voor een hoogwerker. De hulpdiensten kunnen het centrale plein bereiken vanaf de provinciale weg. Deze route zal ook voor de markt en binnen beperkte venstertijden in de ochtend voor laden en lossen worden benut. Het plein is niet toegankelijk voor regulier autoverkeer.

Voor het vrachtverkeer voor de supermarkten zijn twee laad- en losplekken opgenomen in het plan. Deze laad- en losplekken inpandig gelegen om eventuele geluidsoverlast voor de boven en naast gelegen woningen te beperken. Er is bij de ontwikkeling van de plannen ook specifiek stil gestaan bij de verkeersveiligheid van het vrachtverkeer. De rijlijnen van de vrachtauto's zijn in beeld gebracht en er zijn geen achteruit rijdende vrachtwagens nodig, wat een veilige verkeerssituatie bevorderd.

4.5 Inrichting Openbare Ruimte

Naast de bebouwing en het winkelaanbod vraagt ook de inrichting van de openbare ruimte om verbetering. Het plan voorziet in een heldere en ruime verharde ruimte waarin solitaire bomen zijn geplaatst. Hierdoor is er genoeg ruimte voor de markt en eventuele evenementen. De cultuurhistorisch en ecologisch waardevolle bomenrijen op het centrale plein en tussen de provinciale weg en de Oldenboschweg blijven intact. De Singel wordt gezien als een waardevolle groene verbinding de benodigde parkeerplaatsen worden daarbij passend vormgegeven.

Opzet openbare ruimte

5 Milieukundige En Overige Omgevingsaspecten

5.1 Algemeen

In hoofdstuk 3 is aandacht besteed aan het ruimtelijke beleidskader dat van belang is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 is het stedenbouwkundige programma van eisen opgesteld voor de herontwikkeling van het plan. Dit hoofdstuk biedt informatie over de milieukundige en omgevingsaspecten waarmee rekening gehouden moet worden bij de ontwikkeling, de inrichting en het beheer van het plangebied. In het volgende hoofdstuk worden de uitgangspunten en randvoorwaarden uit deze hoofdstukken samen gevoegd tot een herontwikkelingsplan voor het winkelcentrum 't Harde.

5.2 Geluid

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij ruimtelijke plannen ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat rekening gehouden te worden met het aspect wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai.

Volgens de Wgh bevinden zich langs alle wegen wettelijke geluidzones, met uitzondering van woonerven, 30 km/uur-gebieden en wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveaukaart blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de meest nabij gelegen wegas 48 dB of minder bedraagt.

Het plangebied bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van de Eperweg. Om deze reden is een onderzoek uitgevoerd (maart 2011) naar de geluidsbelasting van deze weg op de bebouwing. De overige wegen rondom het plangebied zijn 30 km/uur wegen. Op basis van de Wet geluidhinder hoeven deze wegen niet meegenomen te worden in het onderzoek. Echter in verband met de aanwezige verkeersstromen voor het centrum zijn de wegen rondom het centrum wel in het geluidsonderzoek betrokken.

Bij het berekenen van de geluidbelasting is rekening gehouden met een prognose van de verkeersgegevens in de toekomstige situatie over tien jaar (2020). Daarbij is tevens de toename van de verkeersintensiteit betrokken die een gevolg is van de verkeersaantrekkende werking van het plan. De geluidsbelasting door de Eperweg is met en zonder aftrek van 5 dB ex. artikel 110-g Wgh berekend. De voorkeursgrenswaarde wordt op enkele plaatsen overschreden. De maximale hogere waarde van 63 dB wordt nergens overschreden.

Bij het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde dient eerst te worden gezocht naar bron- of overdrachtsmaatregelen om de overschrijding ongedaan te maken. Als deze zijn uitgeput of redelijkerwijze niet afdoende haalbaar zijn kan een beroep worden gedaan op de mogelijkheid om een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde te verlenen.

Onderzocht is of stil asfalt kan worden aangebracht. Dit is deels al aanwezig op de Eperweg echter bij de kruising met de Bovendwarsweg kan dit niet worden toegepast. Het wringen van de banden in een bocht maakt toepassing onmogelijk omdat het verkeer het asfalt anders kapot rijdt. Het aanbrengen van een geluidsscherm is niet wenselijk vanwege de uitstraling die het centrum voor het dorp dient te hebben. Zodoende zijn voor het plan aanvullende maatregelen aan de bron of in de overdracht niet haalbaar, voor de woningen dient derhalve hogere waarden aangevraagd te worden. De hoogste te verlenen waarde bedraagt 63 dB.

Bij het bepalen van de geluidwerende voorzieningen mag de tijdelijke aftrek ex. artikel 110-g Wgh niet worden toegepast, zodat moet worden gerekend met de daadwerkelijk berekende geluidbelasting. Bij een maximale invallende geluidbelasting van 68 dB is langs de Eperweg 35 dB karakteristieke geluidwering (GA;k) vereist voor de gevels van de woningen (zie ook bijlagen bij toelichting). Een dergelijke geluidwering is alleen mogelijk met zeer zware geluidwerende voorzieningen. Bij het bouwtechnisch uitwerken van het plan zal zodoende rekening moeten worden gehouden met aanbrengen van deze geluidswerende maatregelen.

Bij het aanvragen van de hogere geluidswaarde dient conform het gemeentelijk beleid aandacht besteed worden aan de gezondheidseffecten van het geluid door toepassing van de GES-systematiek (GezondheidEffectScreening).

Het overschrijden van de ten hoogste toelaatbare geluidbelasting heeft derhalve tot gevolg dat de woonkwaliteit negatief beïnvloed wordt. Op grond van het gemeentelijk beleid dient overwogen te worden of compenserende maatregelen mogelijk zijn als het akoestische klimaat niet optimaal is. Volgens het beleid dient er in geval van een onvoldoende woonklimaat een geluidluwe gevel met een geluidluwe buitenruimte te zijn en moeten slaapkamers aan de geluidluwe zijde gesitueerd worden. De appartementen langs de Eperweg hebben allen een geluidluwe zijde, met uitzondering van de hoekappartementen. Bij de hoekappartementen langs de Eperweg wordt geadviseerd om de balkons aan de achterzijde af te schermen met een geluidwerende voorziening aan de zijkanten.

Het blokje van 3 appartementen naast elkaar (3 lagen) achter de 3 appartementen langs de Eperweg bevinden zich zowel in de invloedsfeer van de Eperweg als de Sportlaan. De middelste appartementen hebben geen geluidluwe zijde die voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, hetgeen volgens het gemeentelijk beleid vereist is. Geadviseerd wordt hier een geluidwerende afsluitbare buitenruimten te realiseren. De overige appartementen hebben allen een geluidluwe zijde. Dit dient in de uitwerking van de bouwplannen te worden meegenomen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er voor een aantal woningen binnen het plangebied een hogere waarde aangevraagd moet worden. De nieuwe woningen moeten worden voorzien van geluidwerende voorzieningen.

5.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Projecten die “niet in betekenende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Sinds augustus 2009 ligt de grens van “niet in betekenende mate” volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de gewenste grenswaarde van een stof. Deze grens zal pas bereikt worden bij woningbouwprojecten die aanmerkelijk groter zijn dan 500 woningen (is de grens bij 1%).

Op basis van de Wet Luchtkwaliteit en de bijbeborende regels is een luchtkwaliteitsonderzoek niet vereist. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is in juli 2010 toch een onderzoek uitgevoerd naar de luchtkwaliteit ten gevolge van het wegverkeer van en naar het winkelcentrum 't Harde. Bij de berekening is rekening gehouden met de vergroting van de verkeersaantrekkende werking ten gevolge van de uitbreiding van het winkelcentrum.

Uit de berekeningen blijkt dat er geen sprake is van overschrijding van de grenswaarden uit de Wet Luchtkwaliteit. De jaargemiddelde concentraties blijven ver onder de grenswaarden; het aantal overschrijdingen van de 24-uursgemiddelde concentraties blijft ruim onder het toegestane aantal.

Het plan voor de uitbreiding draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk.

5.4 Externe Veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er in het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen over het vervoer van gevaarlijke stoffen en aangaande de aanwezigheid van buisleidingen. Er dient voldoende veiligheidsafstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen (via de weg/spoor of via buisleidingen) én (beperkt) kwetsbare objecten.

In januari 2011 is een quickscan Externe veiligheid uitgevoerd. De onderzoeksresultaten staan hieronder verwoord.

Bij de inventarisatie van de risicobronnen die in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn, is gekeken naar:

Inrichtingen waar risicovolle activiteiten plaatsvinden
Buisleidingen
Transportroutes van gevaarlijke stoffen

Inrichtingen

In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen waar risicovolle (opslag)activiteiten plaatsvinden.

Buisleidingen

Rond 't Harde bevinden zich geen buisleidingtrajecten die in het kader van het onderzoek voor dit plangebied relevant zijn. De externe veiligheid als gevolg van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling van het plangebied.

Transportroutes

Het plangebied is gelegen aan de N309, een doorgaande weg waarover vrachtverkeer rijdt, waar een maximum snelheid van 50 km/uur ter plaatse van het plangebied geldt. Het aandeel vrachtverkeer met gevaarlijke stoffen over deze weg wordt geschat op 1% van de totale verkeersintensiteit. Dit geeft een aantal van 3.013 vervoerseenheden met gevaarlijke stoffen per jaar. Dit gegeven zorgt niet voor een risicotoename van het plaatsgebonden risico. De herontwikkeling van het plangebied nabij deze weg zorgt wel voor een toename van het aantal personen binnen het invloedsgebied van de weg. Ten aanzien van dit groepsrisico bestaat de wettelijke verplichting elke toename te verantwoorden en advies in te winnen bij de (regionale) brandweer, welke is uitgevoerd (zie bijlagen bij toelichting).

Conclusie

De conclusie uit de quickscan bestaat uit de volgende onderdelen:

Het plaatsgevonden risico en het groepsrisico vormen in geen van de beoordeelde gevallen een belemmering voor de planontwikkeling;
Het groepsrisico moet formeel wel verantwoord worden, aangezien er door de ontwikkeling van het plan sprake is van een (lichte) toename van de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de provinciale weg N309;
Gelet op de resultaten van de toetsing aan de vuistregels voor het transport van gevaarlijke stoffen over de N309, kan op een soepele wijze met de verantwoording voor het groepsrisico worden omgegaan;
De verantwoording van het groepsrisico kan beperkt blijven tot het nemen van maatregelen in de sfeer van zelfredzaamheid en hulpverlening, die in overleg met de (plaatselijke) brandweer zijn vast te stellen. Overleg met de brandweer is hierover gaande en zal worden verwerkt in de bouwkundige uitwerking van het plan. Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient aangetoond worden dat aan bovengenoemde voorwaarde is voldaan;
Het onderzoeksrapport is ter controle en advies voorgelegd aan de lokale brandweer. De lokale brandweer is akkoord met het rapport.

5.5 Flora En Fauna

Om de natuurwaarden van het plangebied te kunnen beoordelen, moet er getoetst worden aan hetgeen beschreven staat in de natuurwetgeving. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van soorten en natuurgebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen. In juni 2010 is een quickscan Flora en fauna uitgevoerd. De onderzoeksresultaten zijn hieronder verwoord.

De EHS zal niet worden aangetast door de herontwikkeling van het plangebied. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde. Uit de oriënterende fase blijkt dat er geen negatief effect is te verwachten door de voorgenomen herontwikkeling.

Een deel van de bebouwing binnen het plangebied biedt mogelijk broedgelegenheden voor jaarrond beschermde soorten als de huismus en de gierzwaluw. Verder bieden verschillende vormen van beplanting broedgelegenheid voor algemenere vogelsoorten. Diverse gebouwen zijn in principe geschikt als verblijfsplaats voor vleermuizen. Verder zijn er in het plangebied algemene soorten grondgebonden zoogdieren en amfibieën te verwachten.

Over het algemeen kan schade aan niet jaarrond beschermde broedvogels worden voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen te starten of geheel buiten het broedseizoen uit te voeren. Voor de te verwachten algemene voorkomende amfibieën en zoogdieren geldt de algemene zorgplicht.

Na de Quick-scan is aanvullend onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van de gierzwaluw, huismus en vleermuizen. Dit nader onderzoek is in december 2010 uitgevoerd. De onderzoeksresultaten staan hieronder verwoord.

Vleermuizen

Onder de dakrand van de woning aan de Sportlaan 17 is een zomerverblijfplaats vastgesteld van twee gewone dwergvleermuizen. Deze zomerverblijfplaats kan ook dienen als winterverblijfplaats vanwege het voorkomen van spouwruimte binnen de bebouwing. Rond de woning aan de Sportlaan 19 is zwermgedrag geconstateerd. Dit is een teken dat het betreffende huis ook als verblijfplaats dient. De woningen aan de Sportlaan zijn identiek aan elkaar. De woningen zijn potentiële verblijfplaatsen voor gewone dwergvleermuizen. Het winkelcentrum heeft geen functie als verblijfplaats voor vleermuizen. Het plangebied vormt voor vleermuizen geen belangrijk foerageergebied. Potentiële vliegroutes zijn binnen het plangebied eveneens niet aanwezig.

Gierzwaluwen

Binnen het plangebied zijn zeven nestplaatsen van de gierzwaluw vastgesteld in verschillende woonhuizen aan de Sportlaan. In de directe nabijheid van het plangebied zijn vier verblijfplaatsen van de gierzwaluw waargenomen.

Huismus

Binnen het plangebied zijn verder in de woningen twee nestplaatsen vastgesteld van de huismus. De beplanting zoals struiken en bosschages biedt met name schuilgelegenheid en voedsel voor de huismus. Ook is de beplanting geschikt voor algemene broedvogels.

Mitigerende maatregelen

Door de ontwikkeling van het plangebied, zal een aantal verblijfsplaatsen van de dwergvleermuis, gierzwaluw en huismus verdwijnen. Om te voorkomen dat de functionaliteit van het gebied voor de gewone dwergvleermuis, gierzwaluw en huismus verdwijnt, dienen mitigerende maatregelen genomen te worden.

De te nemen maatregelen ten aanzien van verblijfplaatsen van vleermuizen, gierzwaluwen en huismussen in de bebouwing zijn grofweg in te delen in drie stappen:

1. Alternatieve tijdelijke verblijfsmogelijkheden aanbieden voorafgaand aan de werkzaamheden;

2. Het ongeschikt maken van de bebouwing of het slopen van de bebouwing (buiten het broedseizoen);

3. De nieuwbouw weer geschikt maken als verblijfplaats.

De maatregelen die worden genomen om overtredingen van de Flora- en faunawet te voorkomen, dienen in ieder geval te worden vastgelegd in een ecologisch werkprotocol dat opgevolgd moet worden. Dit ecologisch werkprotocol moet bij de aanvraag omgevingsvergunning worden overlegd en op de locatie aanwezig te zijn ten tijde van de uitvoering van het plan.

5.6 Watertoets

Voor de uitvoering van ruimtelijke plannen dient rekening gehouden te worden met het aspect water. Om dit te kunnen waarborgen is een watertoets verplicht voor diverse ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan. Dit betekent dat het bestemmingsplan een waterparagraaf dient te bevatten waarin de waterhuishoudkundige situatie wordt beschreven en de effecten van de ruimtelijke veranderingen op de waterhuishouding worden verwoord.

Algemeen

Het plangebied ligt niet binnen de Keurzone. Dit betekent dat voorafgaand aan de uitvoering van het plan geen keurontheffing hoeft te worden aangevraagd. Het plangebied ligt niet in een zoekgebied voor waterberging, zoals deze zijn weergegeven in het Streekplan. Het plan heeft hierdoor geen nadelige gevolgen voor en door (grond)water in de omgeving.

Grondwater

In 2005 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het winkelcentrum. Hieruit blijkt dat de grondwaterstand op circa 2,70 m-mv lag. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aangetroffen. Dit geeft echter geen milieutechnische bezwaren voor het afgeven van een omgevingsvergunning.

In het plangebied dient rekening te worden gehouden met een stijging van de grondwaterstand. Deze stijging leidt naar verwachting echter niet tot grondwateroverlast. Om te voorkomen dat de hoge grondwaterstand in de toekomst voor problemen zal zorgen in het plangebied moet er voldoende ontwateringsdiepte zijn onder de bebouwing. Daarbij moet onnodig afvoeren van grondwater en afwenteling van grondwateroverlast naar andere gebieden of andere delen van de waterhuishouding zoveel mogelijk worden vermeden.

Het hemelwater zal binnen het plangebied worden geïnfiltreerd. Bij de definitieve bouwplannen moet aangegeven worden op welke wijze wordt omgegaan met de afvoer van het afval- en hemelwater. Ingrepen voortkomend uit dit plan zullen geen bodemlagen aantasten als gevolg waarvan het grondwatersysteem verandert.

Oppervlaktewater

Naar aanleiding van dit plan zal geen extra oppervlaktewater (in verbinding staand met het oppervlaktewatersysteem) gecreëerd worden. Ook zal er niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Hemelwater van de bebouwing en de omliggende openbare ruimte wordt geleid naar het parkeerterrein, waar het vervolgens kan infiltreren in de ondergrond. Het plan wordt ontwikkeld conform de principes van Duurzaam Bouwen en heeft geen nadelige gevolgen voor de oppervlaktewaterkwaliteit. Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

Natuur

Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor waterafhankelijke natuur.

DWA en RWA

Het plangebied is momenteel aangesloten op een gemengd rioolstelsel. Het hemelwater zal in het nieuwe plan worden afgevoerd volgens de trits 'vasthouden, bergen, afvoeren' uit de WB21. Hemelwater van de bebouwing en de omliggende openbare ruimte wordt geleid naar het parkeerterrein, waar het vervolgens kan infiltreren in de ondergrond. Het huidige riool en de RWZI zijn voldoende groot om de extra afvoer van het afvalwater ten behoeve van de herontwikkeling van het winkelcentrum op te vangen en af te voeren.

Procedures

Het plan is niet specifiek voorgelegd aan het waterschap Veluwe. In het kader van behandeling van het ontwerpbestemmingsplan zal met het waterschap overleg gevoerd worden.

5.7 Bodemkwaliteit

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waaraan een nieuwe bestemming wordt gegeven. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functies.

In mei 2005 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het winkelcentrum. Uit het onderzoek is gebleken dat in 1 mengmonster van de bovengrond een licht verhoogd gehalte aan koper en PAK is gemeten. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. Het grondwater bevat een licht verhoogde concentratie aan chroom. Geconcludeerd is dat de gemeten marginale overschrijdingen van de streefwaarde geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. Dit onderzoek voldoet niet aan de wettelijke termijnen. In het plangebied hebben echter geen nieuwe activiteiten plaats gevonden en zijn onderstaande aanvullende onderzoeken uitgevoerd.

In 2008 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het afgebrande pand van de voormalige Blokker. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de bovengrond licht verontreinigd is met PAK en minerale olie. De ondergrond is licht verontreinigd met cobalt en het grondwater is licht verontreinigd met zink en xylenen. Geconcludeerd is dat de gemeten marginale overschrijdingen van de streefwaarde geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum.

In december 2009 is een verkennend onderzoek uitgevoerd op de locatie van de supermarkt 'Super de Boer'. De bovengrond is licht verontreinigd met PCB's en PAK. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het grondwater is licht verontreinigd met xylenen en naftaleen. De gemeten concentraties van de verontreinigingen blijven ruim beneden de grenswaarde voor nader onderzoek en zijn niet van een omvang waardoor de volksgezondheid of het milieu mogelijk schade zal worden toegebracht. Geconcludeerd wordt dat met betrekking tot het voorgenomen gebruik, er milieutechnisch geen beperkingen aan te geven zijn voor de herontwikkeling van het winkelcentrum.

In mei 2010 is een bodemonderzoek ter plaatse van de Sportlaan 3 t/m 25 en 57 en 59 uitgevoerd. Ter plaatse van de Sportlaan 9 is in de bovengrond een matige verontreiniging met PAK aangetroffen. In de ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Het verhoogde PAK gehalte was een niet verwacht resultaat, gezien de zintuiglijke waarnemingen. Om de oorzaak hiervan te achterhalen is in december 2010 een aanvullend analytisch onderzoek uitgevoerd. Geconcludeerd wordt dat, afgezien van een lichte verontreiniging met PAK in de bovengrond, er geen PAK verontreinigingen aangetoond zijn op het perceel. De aanname dat de eerder aangetoonde sterke PAK verontreiniging (uit het verkennend bodemonderzoek) een toevalstreffer betrof, wordt bevestigd. Aanvullende saneringsmaatregelen hoeven niet plaats te vinden.

Conclusie

Door middel van de verschillende bodemonderzoeken zijn lichte verontreinigingen binnen het plangebied aangetroffen. Geconcludeerd is dat de gemeten marginale overschrijdingen van de streefwaarde geen belemmering zullen vormen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. Bij het afvoeren van grond dient te worden voldaan aan de criteria en beleidsuitgangspunten van het Besluit Bodemkwaliteit.

5.8 Archeologische Waarden

Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet archeologische monumentenzorg is het verplicht om archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden.

Het plangebied is getoetst aan twee belangrijke archeologische kaarten:

De IKAW (Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden) van de Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek. Op de IKAW heeft het plangebied een lage verwachtingswaarde. Verwacht wordt dat er vanuit archeologisch oogpunt geen vervolgonderzoek noodzakelijk is.
De AMK (Archeologische Monumenten Kaart) afkomstig uit de Cultuurhistorische Atlas van de provincie Gelderland. Op de AMK komt het plangebied niet voor. Derhalve hoeft er vanuit archeologisch oogpunt geen vervolgonderzoek te worden verricht.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect archeologie, er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor de uitvoering van het plan.

6 Juridisch Bestuurlijke Aspecten

De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan, dat bindend is voor de burger en de overheid.

6.1 Verbeelding

Bij dit plan hoort één verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen.

De onderscheiden bestemmingen zijn:

Centrum
Groen
Verkeer

6.2 Regels

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

hoofdstuk 1: Inleidende regels;
hoofdstuk 2: Bestemmingsregels;
hoofdstuk 3: Algemene regels;
hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels omvatten een beschrijving van de gebruikte begrippen en afkortingen. Tevens zijn er de meetvoorschriften opgenomen. Hierin is onder andere verwerkt dat bij de terrassen op de winkels balustrades tot 1,20 meter en privacy-schermen tot een hoogte van 2 meter zijn toegestaan.

Bestemmingsregels

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is, overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave 2008), in beginsel opgebouwd uit:

een bestemmingsomschrijving; een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
nadere eisen;
afwijken van de bouwregels (indien van toepassing);
specifieke gebruiksregels (indien van toepassing);
afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing);
wijzigingsregels (indien van toepassing);
procedureregels.

De bestemming “Centrum”

De gronden binnen de bestemming 'Centrum' zijn bestemd voor detailhandel (met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen), (zakelijke) dienstverlening, kantoren, woningen op de verdiepingen, grondgebonden woningen en parkeervoorzieningen.

De bestemming "Verkeer -Verblijfsdoeleinden"

De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsdoeleinden' zijn bestemd voor wegen, straten en pleinen voor verkeer en verblijf, parkeervoorzieningen en fietsenstallingen, groen- en watervoorzieningen, nutsvoorzieningen en (markt)standplaatsen, met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en verhardingen. De bouwhoogte hiervan mag maximaal 4 meter bedragen met uitzonderingen voor lichtmasten, deze mogen maximaal 10 meter bedragen.

Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de volgende algemene regels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

In de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels worden regels gegeven voor het overschrijden van de bouwgrenzen en afwijkingsbevoegdheden. Daarnaast wordt binnen de algemene parkeerregels bepaald dat de gronden binnen de bestemmingen Centrum en Verkeer en Verblijfsdoeleinden eveneens bestemd zijn voor parkeervoorzieningen. Verder wordt er in de algemene bouwregels bepaald dat bestaande maten als maximum gelden.

Algemene afwijkingsregels

In de algemene afwijkingsregels gaat het om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en normen in algemene gevallen.

Overgangs- en slotregels

In het plan zijn de volgende overgangs- en slotregels opgenomen.

Overgangsrecht

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

Slotregel

De slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.

7 Economische Uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

Er is geen sprake van werken door de gemeente. In dit geval komen alle financiële investeringen en opbrengsten bij de ontwikkelende partijen UWOON/ABP terecht en is kostenverhaal dan ook niet aan de orde. De ontwikkelende partijen hebben voorzien in een programma van winkels en woningen dat overeenstemt met de beleidsmatige gewenste ontwikkeling. Ten aanzien van de winkels is er sprake van verregaande afspraken met diverse partijen die voorzien in voldoende afname van de commerciële m2.

KadastraleKaart.com

Centrum 't Harde

1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 Plan:

1.2 Bestemmingsplan:

1.3 Aangebouwd Bijgebouw:

1.4 Aanduiding:

1.5 Aan Huis Verbonden Beroeps- Of Bedrijfsactiviteit:

1.6 Aanduidingsgrens:

1.7 Achtererf:

1.8 Ander Bouwwerk:

1.9 Antenne:

1.10 Bebouwing:

1.11 Bebouwingsgrenzen:

1.12 Bedrijfsgebouw:

1.13 Bedrijfsmatige Activiteiten In Of Bij Een Woning:

1.14 Beroepsmatige Activiteiten:

1.15 Bestemmingsgrens:

1.16 Bestemmingsvlak:

1.17 Bijgebouw:

1.18 Bouwen:

1.19 Bouwgrens:

1.20 Bouwlaag:

1.21 Bouwperceel:

1.22 Bouwperceelgrens:

1.23 Bouwvlak:

1.24 Bouwwerk:

1.25 Brutovloeroppervlakte (Bvo.):

1.26 Dak:

1.27 Dakopbouw:

1.28 Detailhandel:

1.29 Dienstverlening:

1.30 Gebouw:

1.31 Geschakelde Woning:

1.32 Gestapelde Woning:

1.33 Hoofdgebouw:

1.34 Horeca:

1.35 Kantoor:

1.36 Maatschappelijke Doeleinden:

1.37 Ondergeschikte Detailhandel:

1.38 Ondergeschikte Horeca:

1.39 Overkapping:

1.40 Peil:

1.41 Perceelgrens:

1.42 Prostitutiedoeleinden:

1.43 Seksinrichting:

1.44 Straatmeubilair:

1.45 Volumineuze Goederen:

1.46 Voorgevel:

1.47 Voorgevelrooilijn:

1.48 Wet/wettelijke Regeling:

Artikel 2 Wijze Van Meten

2.1 Bruto Vloeroppervlak:

2.2 De Bouwhoogte Van Een Bouwwerk:

2.3 De Goothoogte Van Een Bouwwerk:

2.4 De Inhoud Van Een Bouwwerk:

2.5 De Oppervlakte Van Een Bouwwerk:

2.6 Bebouwd Oppervlak Van Een Bouwperceel:

2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.1.1 Algemeen

3.1.2 Nadere Detaillering Van De Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

3.2.2 Aanbouwen, Uitbouwen En Bijgebouwen

3.2.3 Bouwwerken, Geen Gebouwen Zijnde

3.3 Nadere Eisen

3.4 Afwijken Van De Bouwregels

3.5 Specifieke Gebruiksregels

3.6 Afwijken Van De Gebruiksregels

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

3.7.1 Wijzigingsregels

3.7.2 Wijziging Bestemming

3.7.3 Procedureregels

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsdoeleinden

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.1.1 Algemeen

4.1.2 Nadere Detaillering Van De Bestemmingsomschrijving