In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Uilennest Hollewand van de gemeente Hattem;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0244.bpUilennest-0003 met de bijbehorende regels en bijlage;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

het beroepsmatig verlenen van diensten dan wel het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk - niet zijnde een aan huis verbonden beroep - waarvan de omvang in een woning met bijbehorende gebouwen past en waarbij de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin blijft behouden;

een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een bouwwerk, geen gebouw en geen overkapping zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een strook grond ter plaatse van en aan weerszijden van de hoogspanningslijn of -kabel of gastransportleiding die dient om de veiligheid en het ongestoord functioneren van de leiding te kunnen garanderen;

een beperkt kwetsbaar object als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen;

1. a. ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aanwezige bouwwerken en werkzaamheden:
   1. 1. bestaand ten tijde van de eerste terinzagelegging van het plan;
2. b. ten aanzien van het overige gebruik:
   1. 1. bestaand ten tijde van het van kracht worden van het plan;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zich zelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren liggende balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van het bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt, architectonische waarde wordt hieronder mede begrepen;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

de bouwlaag op de begane grond;

tweede bouwlaag van een hoofdgebouw, een souterrain of kelder niet daaronder begrepen;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw en de bestemming deze inrichting niet verbiedt;

een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegende transparante uitstraling;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de geluidsbelasting vanwege een weg, een industrieterrein en/of een spoorweg;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen;

een bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, die groter is dan de voorkeurgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie en afmeting dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

een overkapping zonder eigen wanden behorende bij een gebouw al dan niet gesitueerd tegen één gevel van dat gebouw;

voorzieningen in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en administratieve sfeer en andere vergelijkbare voorzieningen, die een min of meer openbaar karakter hebben, met uitzondering van een seksinrichting;

het door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een aangegeven bestemmings- of bouwgrens;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, bestaande uit een eigen constructie met maximaal één wand;

de bovenkant van de afgewerkte begane grondvloer;

een grens van een bouwperceel;

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf;

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist;

de naar de weg toegekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan de weg grenst, die als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel(-s);

de bij een bestemmingsplan in acht te nemen maximale waarde voor de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende parkeergelegenheden;

een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden, waaronder begrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.

vanaf het peil tot aan het diepste punt van de ingreep.

vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk.

1. a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst of ten hoogste 5 meter uit de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk die in of op het water worden gebouwd, de hoogte van het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil);
3. c. voor schepen: de waterspiegel;
4. d. voor bouwwerken op een perceel die in of aan de dijk worden gebouwd en alle andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld;
5. e. de hoogtes in de formules als gegeven in artikel 8.1 (molenbiotoop) dienen gemeten te worden vanaf N.A.P. tenzij nadrukkelijk anders aangegeven.

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gestapelde woningen tot een maximaal aantal van 60;
2. b. een parkeergarage ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' welke alleen ontsloten mag worden ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting';

met de daarbijbehorende:

3. c. gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en (gebouwde) parkeervoorzieningen.

Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Wonen - Woongebouw' is aan een aantal regels gebonden.

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

• het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De bouwgrenzen mogen, in afwijking van dit bestemmingsplan, uitsluitend worden overschreden door:

1. a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,50 m;
2. b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,00 m.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.

Het gebruik van de gronden en bouwwerken is aan een aantal beperkingen gebonden.

De gronden en bouwwerken mogen niet:

1. a. worden gebruikt voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaar- en/of vliegtuigen;
2. b. worden gebruikt voor de opslag van schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond, bodemspecie en puin voor het storten van vuil, anders dan ten behoeve van de uitvoering krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden;
3. c. worden gebruikt ten behoeve van een seksinrichting;
4. d. worden gebruikt als standplaats voor kampeermiddelen.

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten en afmetingen tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
2. b. de bestemmingsregels met betrekking tot de overschrijding van de maximale bouwhoogte, anders dan bedoeld onder a, voor lift- en trappenhuizen, glazenwasserinstallaties, (centrale) verwarmingsinstallaties, ventilatie-inrichtingen, schoorstenen, (schotel)antennes, antenne-installaties en vergelijkbare bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie zoals zonnepanelen, met maximaal 3,00 meter;
3. c. de bestemmingsregels ten behoeve van de bouw van niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van een openbare nutsvoorziening met een grondoppervlakte van maximaal 25 m² dat bestaat uit maximaal één bouwlaag en dat niet groter is dan 3,00 meter, zoals transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes, schakelhuisjes, wachthuisjes, telefooncellen en andere nutsgebouwtjes en andere bouwwerken ten dienste van een openbare (nuts)voorziening, met een maximale bouwhoogte van 15,00 meter, zoals antennemasten, lichtmasten en kunstobjecten;
4. d. aanpassingen van ondergeschikte aard in het beloop of het profiel van wegen of de onderlinge aansluiting van wegen, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven;
5. e. overschrijding van de bebouwingsgrenzen en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3,00 meter voor balkons, en met ten hoogste 2,00 meter voor bordessen, dakoverstekken, overstekende verdiepingen, galerijen, luifels, gevelversieringen, buitentrappen en lift- en trappenhuizen en andere ondergeschikte delen van gebouwen;
6. f. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van andere bouwwerken wordt vergroot tot maximaal 10,00 meter.

De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 9.1 kan slechts worden verleend indien hierdoor geen wezenlijke afbreuk wordt gedaan aan:

1. a. het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. de woonsituatie;
3. c. de milieusituatie;
4. d. de verkeersveiligheid;
5. e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen en bouwgrenzen.

De uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moet zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. c. dat het wijzigingsplan milieutechnisch aanvaardbaar is;
4. d. dat het wijzigingsplan past in een goede waterhuishouding;
5. e. dat het wijzigingsplan inpasbaar is in het volkshuisvestingsprogramma indien het gaat om woningbouw;
6. f. dat het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is;
7. g. verhaal van gemeentelijke (plan-)kosten is zekergesteld;
8. h. dat het wijzigingsplan stedenbouwkundig inpasbaar is.

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
3. c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
4. d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
5. e. de ruimte tussen bouwwerken.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a met maximaal 10%.
3. c. Sublid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Sublid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het

bestemmingsplan Uilennest Hollewand

van de gemeente Hattem.

Behorende bij het besluit van .......

Triada Woondiensten is voornemens een deel van de woningvoorraad aan de Uilennest en Hollewand in Hattem te herstructureren. Het initiatief omvat de herontwikkeling van 32 bestaande eengezinswoningen door nieuwbouw van maximaal 60 appartementen met de mogelijkheid tot zorg.

Omdat de bouw van appartementen strijdig is met het geldende bestemmingsplan en omdat het initiatief past op de locatie en gewenst is, wordt medewerking verleend. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Het plangebied is gelegen ten noordwesten van het historische centrum van Hattem. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Ligging plangebied (bron: Google Maps)

Het bestemmingsplan is een bindend plan voor zowel overheid als burgers. In een bestemmingsplan wordt de bestemming, ofwel de functie van de grond aangewezen. Ook geeft het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd mag worden. Omgevingsvergunningen moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, een verbeelding en planregels.

Toelichting

De toelichting wordt opgesteld overeenkomstig artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de toelichting is opgenomen:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 Bro bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Omdat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer is opgesteld, worden in de toelichting, conform artikel 3.1.6 lid 2 Bro, ten minste neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

Verbeelding

De verbeelding, een kaart, geeft de bestemming van de grond aan met daarbij eventuele aanduidingen zoals bouwvlakken. Door op de verbeelding te kijken is te zien welke bestemmingen en mogelijke aanduidingen er gelden. De verbeelding omvat de laatste afspraken over InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO) en Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008.

Planregels

De planregels geven de gebruiksmogelijkheden aan van de grond en, vaak, ook op welke wijze de gronden bebouwd mogen worden. In het vormgeven van de planregels wordt aangesloten bij de SVBP 2008.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid en de relevante wetgeving opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een beschrijving van de bestemmingen gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

In dit hoofdstuk komt het initiatief aan bod. Daartoe wordt eerst inzicht gegeven in de huidige functie(s) en bebouwing in het plangebied. Daarbij wordt mede de relatie met de omgeving betrokken. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

Het plangebied wordt begrensd door de Hollewand, Hof van Blom, Uilennest en de perceelgrenzen van de Van Heemstraschool in het oosten. Het ligt nabij het centrum van Hattem en maakt deel uit van een schil rond het centrum met een gemengd karakter. De noordelijke schil rond het centrum kenmerkt zich door weinig samenhang in bebouwing, openbare ruimte en infrastructuur. Er zijn veel verschillen in bouwperiodes aanwezig en ook zijn er veel verschillen in maat en schaal van bebouwing. Het plangebied ligt nabij voorzieningen, zoals winkels en horeca in centrum en de supermarkt en overige voorzieningen langs de Dorpsweg. Ook zijn er zorgaanbieders aanwezig in de nabije omgeving. In de omgeving is relatief veel groen en ruimte aanwezig (ijsbaan, schoolpleinen Van Heemstraschool, omgeving van de gracht). Opvallend aanwezig is de grote parkeerplaats bij supermarkt.

Ligging plangebied ten opzichte van omgeving (bron: planstudie SAB)

De locatie zelf bestaat uit 32 grondgebonden woningen. De woningen zijn volgens het principe van het 'Nieuwe bouwen' opgezet en de blokken staan haaks op elkaar. De bestaande woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. Ook is er behoefte aan een ander woningtype, namelijk levensloopbestendige woningen.

Wanneer de woningen gesloopt zijn, is Triada voornemens twee woongebouwen met in totaal maximaal 60 appartementen te realiseren. Eén woongebouw ligt in het zuidelijk gedeelte van het plangebied, het andere woongebouw in het noordelijk gedeelte. De gebouwen bestaan uit maximaal 3 lagen en passen daarmee in de bebouwingsstructuur van de omgeving. Bijgevoegde afbeeldingen geven een impressie van het voorlopig architectonisch ontwerp.

Plattegrond uitwerking appartementen (bron: Groosman Partners)

Impressie 3D model vanuit het noordwesten (bron: Groosman Partners)

Toekomstig gevelaanzicht vanaf Hollewand

De appartementen zijn aan de buitenkant van het woongebouw gesitueerd, centraal in de gebouwen ligt de ontsluitingsstructuur. Tussen de twee woongebouwen ligt een groene ruimte met daarin een zichtlijn richting de molen "De Fortuin". De planopzet houdt verder rekening met de windvang voor deze molen (zie ook paragraaf 3.2 en hoofdstuk 5). Parkeren vindt deels in een parkeergarage en deels op het maaiveld plaats (zie verder paragraaf 4.3, Verkeer en parkeren).

De appartementen zijn gericht op ouderen of hulpbehoevenden. Gezien de ligging nabij het centrum van Hattem en de verschillende voorzieningen is de locatie voor deze doelgroep zeer geschikt. Ook is elk appartement voorzien van een opstelplek en oplaadpunt voor een scootmobiel.

De straat Uilennest zal worden heringericht tot een route voor langzaam verkeer. De straat wordt dusdanig ingericht, dat de parkeergarage onder de appartementen nog wel bereikt kan worden. Deze straat valt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan.

In de bijlage zijn de stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitplan opgenomen, die meer informatie geven over het initiatief. Het plan past in de omgeving en sluit aan bij de toekomstige woningbehoefte in Hattem.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte(SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. In de structuurvisie worden accenten geplaatst op het gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden en actualisatie van het Nationaal Ruimtelijk Beleid.

Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel.

Het rijk richt zich op bereikbaarheidsvraagstukken van nationale betekenis zoals (spoor) wegen, (buis) leidingen en mainports als Schiphol en de (zee)havens. Voorts richt het Rijk zich op (water) veiligheidsprojecten.

Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Dat houdt in dat eerst gekeken moet worden of er vraag is naar een nieuwe ontwikkeling. Als dat het geval is dient eerst gekeken te worden of deze in bestaand stedelijk gebied past. Pas als dat niet het geval is komt uitbreiding in beeld onder voorwaarde van zorgvuldige inpassing en optimale bereikbaarheid.

Kaart Nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wro, opgesteld. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken en geeft daarmee dwingende regels voor ruimtelijke ordening op provinciaal en lokaal niveau.

Planspecifiek

De SVIR richt zich op vraagstukken dat invloed heeft op het nationaal functioneren. Het betreft hier onder andere het infrastructuurnetwerk van wegen, spoor, buisleidingen en water. Het voorliggend initiatief is op een dusdanig laag abstractieniveau dat dit geen invloed heeft op het nationaal belang. Het Barro geeft geen regels voor het plangebied.

Structuurvisie ruimtelijke ordening Gelderland

Het streekplan Gelderland 2005 is door de Provinciale Staten van Gelderland op 29 juni 2005 vastgesteld en geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkeling in de komende tien jaar. Dit streekplan voorziet in een integrale herziening van het vigerende ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland (streekplan Gelderland 1996 en de daaropvolgende partiële herzieningen). Het plan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Om de afstemming met regionale ontwikkelingen te optimaliseren is dit streekplan mede gebaseerd op regionale structuurvisies die zijn aangeleverd door de Gelderse regio's. Het streekplan is een kaderscheppend plan voor diverse uitwerkingen. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Uitsnede Beleidskaart Ruimtelijke Structuur (bron: provincie Gelderland)

In de afbeelding is een uitsnede van de streekplankaart weergegeven. Het plangebied heeft volgens de streekplankaart geen specifieke waarde. In onderhavig geval is sprake van herstructurering, waarmee het plan past binnen het beleid van de provincie om zuinig en zorgvuldig met de ruimte om te gaan.

KWP3

In het derde Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP3) zijn door de provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland afspraken vastgelegd over de ontwikkeling van het woningaanbod in Gelderland voor de periode 2010-2019. De partijen willen er voor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. Gedeputeerde Staten hebben op 12 januari 2010 het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld.

Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In praktijk betekent dit dat er voornamelijk goedkopere woningen moeten worden gebouwd, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten de stad of het dorp is steeds minder nodig.

In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan goedkopere woningen. Daarom zijn er ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen. Er wordt ook rekening gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen. Verder zijn er ook afspraken over de verhouding koop-huur en bijzondere onderwerpen als energiezuinige woningen, dak- en thuislozen en collectief particulier opdrachtgeverschap.

Voor het eerst zijn in het KWP3 ook afspraken gemaakt over de aantallen te bouwen woningen in een korte periode. Dit heeft te maken met de grote problemen waar de bouw op dit moment mee kampt. De provincie biedt de gemeenten ondersteuning in het maken van die keuzes, om met het oog op morgen te kunnen blijven bouwen. In deze tijd van recessie moeten gemeenten immers keuzes maken en prioriteiten stellen. Het is een onmogelijke opgave om alle bouwplannen uit te kunnen voeren.

Planspecifiek

De sloop-nieuwbouwplannen op de locatie Uilennest - Hollewand passen in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Hattem. De uitbreiding van het aantal 0-tredenwoningen / seniorenappartementen is een goede aanvulling op de Hattemse woningvoorraad. De toevoeging van deze categorie woningen sluit aan bij de toenemende vraag naar seniorenwoningen. Hierbij wordt uitgegaan van een verdeling in prijsklassen die aansluit bij verdeling in het Kwalitatief woningbouwprogramma (KWP3). Daarbij is vooral een goede vertegenwoordiging van de categorieën goedkoop en betaalbaar van belang. De locatie Hollewand - Uilennest past ook qua aantallen in het KWP3 en de locatie is opgenomen in de gemeentelijke planningslijst woningbouw (t/m/ 2019).

Ruimtelijke Verordening Gelderland

Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.

Provinciale Staten hebben de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld in december 2010 en de deze geldt sinds maart 2011. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan op deze regels afstemmen.

Planspecifiek

In de ruimtelijke verordening is aangegeven dat nieuwe woonbebouwing bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. De in een bestemmingsplan op te nemen nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen dienen te passen in het vigerende Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio en het daarin opgenomen regiototaal aan woningen. Aangezien het onderhavig initiatief gaat om de herstructurering van verouderde woningen, past dit binnen de intenties van de ruimtelijke verordening.

Gelderse Molenverordening

Voor het behoud van molens en de ‘molenbiotopen’, dat wil zeggen de directe omgeving van molens die van belang is voor de windvang en het herkenbaar houden van de molenomgeving, is de Gelderse Molenverordening van kracht. In de molenverordening is onder andere bepaald dat het verboden is om zonder vergunning van Gedeputeerde Staten bouwwerken op te richten of te wijzigen van zodanige aard en omvang dat daardoor het normale of toekomstige gebruik van een molen met wind- of waterkracht wordt belemmerd of onmogelijk gemaakt. In de praktijk wordt hiervoor een gebied van 400 m rondom het middelpunt van de molen als toetsingsgebied gehanteerd.

In de uitvoeringsregeling van de Gelderse modelverordening zijn regels ter bepaling van de molenbiotoop opgenomen (artikel 4, lid 3). De uitvoeringsregeling bevat onder andere de volgende toetsingscriteria voor een vergunningaanvraag:

1. a. bouwhoogte van het obstakel;
2. b. breedte van het obstakel;

Het criterium voor bouwhoogte is verder uitgewerkt in de uitvoeringsregeling. Hierin is bepaald dat een formule moet worden gebruikt om te bepalen wat de toelaatbare hoogte is van nieuw op te richten of te wijzigen obstakels in verhouding met de afstand tot de windmolen. Verder is in artikel 2, lid 3 van de uitvoeringsregeling van de molenverordening bepaald dat bij onder andere bij een stellingmolen een obstakel is toegestaan indien de hoogte daarvan lager is dan het niveau van de stelling, over een uit de formule te berekenen afstand tot de molen, met een minimumafstand van 100 m.

Voorliggend bestemmingsplan zorgt voor een afwegingskader voor het belang van de molen versus de afweging van andere belangen via een specifieke regeling in de regels. Voor meer informatie over de molenbiotoopformule wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan Darp, aangevuld met een parapluregeling voor bijgebouwen. Het geldend bestemmingsplan is zeer verouderd en er wordt gewerkt aan een actualisatie van dit plan (bestemmingsplan Kom Hattem), dat op dit moment de procedure doorloopt.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

De bouw van appartementen past niet binnen de regels van het vigerend bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan Kom Hattem (doorloopt de procedure en is nog niet vastgesteld) is een conserverend plan en gaat uit van de bestaande situatie. Een herziening van het bestemmingsplan is dus nodig.

Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Hattem:

In het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan maakt de gemeente Hattem afwegingen voor het toekomstig ruimtelijk beleid. De uitvoeringsparagraaf beschrijft hoe het beleid, zoals neergelegd in het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Hattem, wordt uitgevoerd.

Hattem heeft zich niet verder uitgebreid, maar heeft ingezet op herstructurering van bestaande locaties met oog voor de groene, blauwe en cultuurhistorische waarden. De kern Hattem kenmerkt zich door de groene woonmilieus met aandacht voor duurzaam bouwen en ecologisch groenbeheer.

Na de uitleglocatie Assenrade (in aanbouw), is er geen behoefte meer aan aanvullende uitbreidingslocaties voor woningbouw. Om groen, blauw en cultuurhistorie als kernwaarden voor Hattem te behouden, kiest Hattem naar de toekomst toe voor inbreiding van woningbouw. In principe mogen er alleen nog maar nieuwe woningen worden toegevoegd in het inbreidingsgebied. Herstructurering van de locatie Uilennest Hollewand past in dit streven.

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief omvat de herstructurering van een woongebied, dat al decennia aanwezig is op deze locatie. Er is bij de gemeente geen vervuiling bekend van het plangebied. In het kader Wro is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de bodem ook straks geschikt is voor de realisatie van de beoogde bestemming. Bij de vergunningverlening in de toekomst is het uitvoeren van een bodemonderzoek wel noodzakelijk.

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

Planspecifiek

Onderhavig initiatief valt qua grootte onder 'kleine' projecten en draagt dus 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het initiatief is daarmee op het gebied van lucht uitvoerbaar.

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
  - verzorgingstehuizen;
  - psychiatrische inrichtingen;
  - medisch centra;
  - poliklinieken;
  - medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurd aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Voor voorliggend document is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. In bijgevoegde afbeelding is een fragment van de geluidskaart van de gemeente Hattem opgenomen.

Uitsnede geluidskaart gemeente Hattem

Uit de geluidskaart van de gemeente Hattem blijkt dat een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Dit akoestisch onderzoek is uitgevoerd en als bijlage toegevoegd. Hieruit blijkt dat:

• De geluidsbelasting ten gevolge van de Bevrijdingsweg - Geldersedijk bedraagt 50 dB Lden en voldoet bij 5 appartementen niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden.
• Bronmaatregelen aan de weg worden niet doelmatig geacht.
• Een geluidscherm langs de weg is niet mogelijk vanwege het stadsgezicht.
• Aanbevolen wordt om een verzoek om hogere grenswaarden in te dienen vanwege de Bevrijdingsweg - Geldersedijk.
• Bij de bouwaanvraag zal moeten worden aangetoond, dat de geluidwering van de gevels aan de wettelijke eisen voor het binnenniveau van 33 dB voldoen.

De procedure om hogere grenswaarden in te dienen, is inmiddels ingezet. Gezien de uitkomsten van het akoestisch onderzoek en de reeds ingezette procedure hogere grenswaarden, is dit bestemmingsplan op het gebied van geluid uitvoerbaar.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.
Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van al aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

In de omgeving van onderhavig initiatief zijn geen bedrijven bekend die overlast opleveren. De locatie is gelegen in een gemengd gebied met verschillende functies, zoals een basisschool, een supermarkt, een ijsbaan en een zorgcentrum. De Van Heemstraschool is naast het plangebied gelegen. Vanwege het geluid van deze school moet als richtafstand 10 meter (afstand in gemengd gebied) tot aan de school worden aangehouden (speelterreinen grenzen niet direct aan het plangebied). Het speelterrein ten noorden van het plangebied ligt ook op ruime afstand, zodat geen overlast verwacht wordt. Het initiatief wordt daarmee op het gebied van milieuzonering uitvoerbaar geacht.

Externe veiligheid gaat over de beheersing van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Die activiteiten kunnen bestaan uit het opslaan, verwerken of transporteren van gevaarlijke stoffen. Deze activiteiten kunnen een risico veroorzaken voor de leefomgeving. Daarnaast worden de risico's van het opstijgen en landen op vliegvelden ook onder het thema externe veiligheid gevangen. De risico's worden uitgedrukt in twee risicomaten; het plaatsgebonden (hierna: PR) en het groepsrisico (hierna: GR).

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet voor externe veiligheid worden vastgesteld of dit plan is gelegen binnen het invloedsgebied van een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarnaast wordt gekeken of het plan ligt binnen het invloedsgebied van de transportroute (weg, spoor, water of buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen (o.a. LPG en benzine) worden vervoerd.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Onderstaand een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart.nl

In de uitsnede van de risicokaart is te zien dat er in of in de omgeving van het plangebied geen factoren aanwezig zijn die de externe veiligheid in gevaar kunnen brengen. Het overstromingsgebied van de IJssel is te zien in de afbeelding, maar dit ligt achter de Geldersedijk. Het initiatief is daarmee op het gebied van externe veiligheid uitvoerbaar.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de 'watersysteembenadering'. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.

Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

Voor dit plan is overleg geweest met het Waterschap Veluwe.

Het beleid van het waterschap is er op gericht om geen extra toename van afvoer te creëren bij het aanbrengen van verhard oppervlak. Leidend daarbij is de trits vasthouden - bergen - afvoeren. Daarbij wordt uitgegaan van een maatgevende bui van 36mm. Tot die hoeveelheid dient het hemelwater binnen het plangebied te worden vastgehouden en mag er niet meer dan de landelijke afvoernorm (gemiddelde 1,5l/s/ha) worden geloosd op het watersysteem. In situaties waarbij al verhard oppervlak aanwezig is maar nog geen invulling is gegeven aan het beleid van het waterschap, dient het in principe bij herinrichting alsnog te worden uitgevoerd. Hierbij wordt wel rekening gehouden met de beperkte mogelijkheden in bestaand stedelijk gebied. Bij het opstellen van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) worden hier tussen de gemeente en het waterschap afspraken gemaakt. Voor betreffende locatie geldt op basis van het GRP een minimale inspanning van 10mm bij voorkeur 20mm. Dat betekent dat er voor het aantal vierkante meters verhard oppervlak minimaal 10mm berging gecreëerd moet worden. Indien er geloosd wordt op oppervlaktewater dient rekening gehouden te worden met 20mm.

Aangezien infiltratie ter plaatse nauwelijks mogelijk lijkt is gesproken over alternatieve mogelijkheden zoals vegetatiedaken en/of het vergroten van rioolleidingen. Naar het oordeel van het waterschap kan met deze voorzieningen de vereiste inspanningsverplichting ingevuld worden. Daarnaast heeft het waterschap aangegeven dat de lozing van hemelwater kan geschieden op het bestaande riool in de Zevenhuizen en Zandkamp en ook op de bestaande sloot aan de Hollewand.

Planspecifiek

Gezien de resultaten van het hiervoor beschreven overleg en de daaruit voortkomende inspanningsverplichtingen voor Triada is dit bestemmingsplan op het gebied van water uitvoerbaar.

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. In onderhavig initiatief is sprake van de herstructurering van 32 bestaande grondgebonden woningen tot twee appartementengebouwen met in totaal 60 appartementen. De doelgroep van de appartementen is gericht op ouderen. Een praktisch aspect daarvan is dat er in elk appartementencomplex rekening is gehouden met een opstelplek en oplaadpunt voor een scootmobiel.

Het aantal woningen op de locatie groeit tot maximaal 60 woningen. Gezien de doelgroep van de appartementen neemt, in verhouding tot de oude situatie, het aantal verkeersbewegingen per woning af. Per saldo zal het aantal verkeersbewegingen niet aanzienlijk toenemen. De wegen hebben voldoende capaciteit om de toename van het verkeer op te vangen. De straat Uilennest wordt afgewaardeerd tot een route voor langzaam verkeer. Via het Uilennest kan nog wel de onder het appartementencomplex te realiseren parkeergarage bereikt worden.

Parkeren gebeurt in de (half)verdiepte garage onder één gebouw zoals in verbeelding is aangegeven. Deze garage moet natuurlijk geventileerd kunnen worden. Er is in het plan rekening gehouden met een parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per appartement. Gerekend met de parkeernorm zijn er in totaal 78 parkeerplaatsen nodig en ook ingetekend in het ontwerp. Het merendeel hiervan ligt in de parkeergarage onder het gebouw. Verder zijn er van de 78 parkeerplaatsen meerdere geschikt voor mindervaliden, dit aantal wordt al naar gelang de behoefte bepaald.

Gezien het bovenstaande is het bestemmingsplan op het gebied van verkeer uitvoerbaar.

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Hier wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Om de gevolgen van gebiedsbescherming te beoordelen is de website van de provincie Gelderland geraadpleegd. Onderstaand een screenshot van die website waarbij de ligging van de ecologische hoofdstructuur is te zien. Delen van deze ecologische hoofdstructuur vallen onder Natura 2000-gebied.

Overzichtskaart ecologische hoofdstructuur

Om te onderzoeken of er beschermde gebieden of soorten aanwezig zijn, is een onderzoek naar flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Het plangebied ligt niet in, maar wel in de omgeving van beschermde gebieden. Een negatief effect op beschermde gebieden ten gevolge van het plan is echter uitgesloten.

Er zijn geen bedreigde of beschermde plantensoorten aangetroffen. Het voorkomen van bedreigde en strikter beschermde soorten is uit te sluiten. Uit het onderzoek komt naar voren dat rekening gehouden dient te worden gehouden met broedvogels zonder vaste nestplaats en broedvogels met vaste nestplaats. Met betrekking tot verblijfplaatsen van Gierzwaluw en vleermuizen is nader onderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek wordt op dit moment uitgevoerd en de uitkomsten zullen bekend zijn vóórdat sloop van de woningen plaatsvindt. Met de resultaten van dit onderzoek wordt rekening gehouden bij de sloop.

Het initiatief wordt daarmee op het gebied van ecologie uitvoerbaar geacht.

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Zij pleit voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie, dus (onder meer) monumenten en archeologie gezamenlijk, in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. De verwachting daarbij is dat overheden, initiatiefnemers, eigenaren, ontwikkelaars en ruimtelijke ontwerpers er toe aangezet worden om de waarde van het cultureel erfgoed als kans te zien bij de ontwikkeling van gebieden en het realiseren van economische en maatschappelijke doelen.

Sinds 1 januari 2012 is het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan enkele maatregelen uit de beleidsbrief Modernisering van de Monumentenzorg die op 28 september 2009 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Met dit besluit is het verplicht geworden om cultuurhistorische waarden vooraf in het proces van ruimtelijke ordening te verankeren. Sinds de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) in 2007 is dit al een feit voor archeologische waarden. De verantwoordelijkheid voor cultuurhistorische waarden komt bij de gemeente te liggen. Dit houdt in dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houdt met zowel de aanwezige ondergrondse als de bovengrondse cultuurhistorische waarden. Voorafgaande daaraan moeten gemeenten een inventarisatie en analyse maken van de cultuurhistorische waarden.

Op 16 januari 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Nederlandse parlement heeft dit verdrag in 1998 goedgekeurd. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Op basis van deze wet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en / of het initiatief aangepast kan worden.

Planspecifiek

Op het gebied van cultuurhistorie is de ligging in de nabijheid van de historische binnenstad van Hattem van belang. De locatie ligt in de oude schootsvelden. Deze schootsvelden zijn echter reeds decennia in gebruik voor allerlei functies. De bebouwing zoals die aanwezig is in het plangebied heeft geen historische waarde. Het betreft planmatige woningbouw uit de jaren '60, dat geen bijzonder karakter heeft. De ligging van molen "De Fortuin" en de bijbehorende molenbiotoop is ook van belang. Om de windvang van de molen te waarborgen, is er strenge regelgeving van kracht die de hoogtes bepaald van nieuw op te richten bebouwing in de omgeving van de molen. Om dit te garanderen, is in onderhavig bestemmingsplan een regeling opgenomen. Hiermee is de windvang gegarandeerd.

Omdat de locatie in de huidige situatie is bebouwd met woningen die voor het overgrote deel bewoond zijn, is het nog niet mogelijk om een archeologisch onderzoek uit te voeren. Dit kan pas tijdens de sloop van de woningen gebeuren. Mede hiervoor is de regeling uit het in procedure zijnde bestemmingsplan Kom Hattem overgenomen, die voorziet in een beschermingsregeling voor archeologie (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). Hiermee is het archeologisch bodemarchief voldoende beschermd.

Het bestemmingsplan is gezien de hiervoor beschreven resultaten, uitvoerbaar op het gebied van archeologie en cultuurhistorie.

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De initiatiefnemer Triada Woondiensten is eigenaar van de grond van de woningen in het plangebied. De gemeente Hattem is eigenaar van de openbare ruimte in het plangebied en direct daar buiten. Om dit project mogelijk te maken, is er een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente Hattem en Triada.

In de anterieure overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over het gemeentelijk kostenverhaal en de (her)inrichting van het openbaar gebied. De haalbaarheid van dit bestemmingsplan is daarmee aangetoond.

Art. 3.1.3. lid 1 sub a. van het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat in de toelichting een beschrijving van de bestemmingen is opgenomen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Onderstaand zijn de in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen beschreven en is één bijzonderheid aangegeven.

Wonen – Woongebouw

De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor gestapelde woningen, met de daarbijbehorende gebouwen, andere bouwwerken, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water, wegen en paden, tuinen, erven en parkeervoorzieningen.

De in het pand opgenomen parkeergarage mag alleen ter hoogte van de aanduiding 'parkeergarage' gerealiseerd worden en de in-/uitrit hiervan moet ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' gesitueerd worden, zoals ook is beschreven in hoofdstuk 2.2.

Waarde – Archeologie

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de archeologische waarden van de gronden.

Bijzonderheid

Dit plan kent verder één noemenswaardige bijzonderheid, namelijk het volgende:

• Molenbiotoop

Voor een molen is voldoende vrije windvang belangrijk. Om dat belang te beschermen wordt er aan de omgeving van de molen een bouwbeperking opgelegd. Die bouwbeperking houdt in dat voordat gebouwd/verbouwd mag worden ook aan de belangen van de molen moet worden gedacht. Daarom is er een beschermingszone opgenomen rondom een molen: de molenbiotoop. Door toepassing van onderstaande formule is te berekenen hoe de obstakelhoogte van het gewenste bouwplan zich verhoudt tot de afstand tot de molen en op die manier de invloed van het obstakel op de windvang. Zo wordt het belang van het bouwplan afgewogen tot het belang van de molen.

In de formule wordt rekening gehouden met hoogteverschil in maaiveld tussen de molen en een bouwlocatie. Bij het berekenen van de maximale bouwhoogte geldt daarom de hoogte gemeten vanaf NAP als uitgangspunt.

De formule luidt als volgt: Hx = (x/n + c * z) + (Hm - Hb)

Hx de toegelaten hoogte van obstakel x is

x de afstand van obstakel x tot de molen is

n een constante (voor open gebied 140, voor ruw gebied 75, voor gesloten gebied 50)

c een constante van 0,2

z askophoogte van de molen (helft van lengte gevlucht + eventueel de hoogte van de belt, berg of stelling begripsbepalingen)

Hm de hoogte van het maaiveld van de molen boven NAP

Hb de hoogte van het maaiveld van het bouwplan. Variaties in het maaiveld en / of door ophogen of afgraven t.b.v. het bouwplan is deze waarde variabel.

Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de website: http://molenbiotoop.nl

Nabij het plangebied is molen "De Fortuin" aanwezig, waarvoor de in de afbeelding zichtbare maten van toepassing zijn:

Schets van de hoogte van molen "De Fortuin" (zie memo SAB in bijlage).

In de als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen memo en rekensheet is aangegeven wat de hoogte van de molen betekent voor de maximale bouwhoogte van onderhavig initiatief.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen zodat het college de zone kan verwijderen indien de molen buiten werking treed en/of de formules wijzigen door nieuwe inzichten.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1. van het BRO is het voorontwerp bestemmingsplan toegestuurd naar de daarvoor in aanmerking komende instanties.

Samen met het Waterschap Veluwe zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten behandeld. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming (zie paragraaf 4.2).

Het voorontwerp van het bestemmingsplan “Uilennest Hollewand” heeft vanaf woensdag 5 december 2012 tot en met dinsdag 15 januari 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen ten behoeve van informatie en inspraak. Bovendien is er op dinsdag 18 december 2012 een informatie/inloopavond gehouden door Triada in De Open Poort, Veldhoeve 1 te Hattem.

Naar aanleiding van enkele inspraakreacties is het bestemmingsplan aangepast.

Het ontwerp bestemmingsplan “Uilennest Hollewand ” heeft met ingang van 3 april 2013 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen in het stadhuis bij de balie van cluster Vergunningverlening & Handhaving. Het ontwerp bestemmingsplan “Uilennest Hollewand” is op gebruikelijke wijze gepubliceerd in de Staatscourant en Veluws Nieuws van 2 april 2013, op de website van de gemeente Hattem en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende bovengenoemde termijn van zes weken konden schriftelijke of mondelinge zienswijzen over het ontwerp bestemmingsplan naar voren worden gebracht. De terinzagelegging heeft geresulteerd in één schriftelijke zienswijze. De zienswijze gaf geen aanleiding om het bestemmingplan aan te passen.