In deze regels wordt verstaan onder:

Het bestemmingsplan Buitengebied, Droogsestraat (ong.) met identificatienummer NL.IMRO.0252.BUbpDroogsestraat-VA01 van de gemeente Heumen;

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen digitale ruimtelijke informatie;

een geometrisch bepaald vlak of figuur waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

het uitoefenen van een beroep of bedrijf door de bewo(o)n(st)er van de woning op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, kunstzinnig dan wel ontwerptechnisch gebied, alsmede het beroepsmatig verlenen van diensten op deze gebieden dan wel het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingsplichtig is;

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald;

een inpandige voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als ondergeschikte toeristisch recreatieve activiteit;

een object waarvoor, ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald;

1. a. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
2. b. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een niet voor bewoning bestemd vrijstaand gebouw, dat door zijn constructie en/of afmetingen ondergeschikt is en een gebruikseenheid vormt en dienstbaar is aan een woning, een stacaravan of een recreatiewoning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens een plan zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een samenhangend netwerk van kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden, natuurrijke cultuurlandschappen en verbindingszones, met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de daarbij behorende soorten;

de aan een gebied, middels een theoretische benadering toegekende waarde voor soorten planten, dieren en vegetatietypen, waarbij het gangbaar is zich met name te richten op de bescherming, zeldzaamheid en bedreigdheid van de natuurwaarde van de aanwezige planten, dieren en vegetatietypen;

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

het controleren en managen van risico's die omwonenden lopen door de productie, het gebruik, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen, waarbij de overlijdenskans van groepen en individuen als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval door zojuist genoemde risicobronnen, uitgangspunt is voor ruimtelijke ontwikkelingen;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

bewoning of andere geluidsgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder;

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidsgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidshinder;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld;

een grenswaarde als bedoeld in de Wet Milieubeheer ten aanzien van het niveau van het plaatsgebonden risico;

de cumulatieve kansen per jaar dat een aantal personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een risicobron en een ongewoon voorval binnen die risicocontour, waarbij een gevaarlijke stof is betrokken;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan, dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 40 van de Woningwet een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een bijzondere bouwlaag waarbij de vloer van de bovengenoemde bouwlaag onder het gemiddeld aangrenzend peil is gelegen, en tussen de buitenzijde van de gevels;

een object waarvoor, ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald;

een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het overdag bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel (bereide snacks, ijs en kleine maaltijden) en/of dranken;

voorzieningen ter zake van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, fysieke en geestelijke volksgezondheid of sociaal-culturele aard;

maatregelen die de aantasting van kernkwaliteiten of omgevingscondities beperken;

de aan een gebied eigen zijnde ecologische waarden;

een gebruik gericht op het in zodanige conditie houden of brengen van objecten dat het voortbestaan van deze objecten op ten minste het bestaande kwaliteitsniveau wordt bereikt;

de kwaliteiten van de omgeving voor zover deze van invloed zijn op kernkwaliteiten;

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

horeca die gerelateerd is aan een onder nader in de regels omschreven (hoofd-) functie, welke tevens ruimtelijk gezien in ondergeschikte vorm zelfstandig functioneert;

een bouwwerk bestaande uit maximaal twee al dan niet tot de constructie behorende wanden;

de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein ter plaatse;

bewoning door een persoon, gezin of andere groep van personen van een recreatiewoning, stacaravan of andere, voor wisselende bewoning bedoelde, ruimte als hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats;

risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel is betrokken;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1. a. een inrichting bij welke ingevolge het BEVI een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;
2. b. een AmvB-inrichting waarvoor krachtens de Wet Milieubeheer afstanden gelden met het oog op externe veiligheid;

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een als bijlage bij deze regels behorende en daarvan onderdeel uitmakende lijst van bedrijven en instellingen;

uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een gebouw bestemd voor meerdere woningen;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Voor de berekening van de inhoud van een bouwwerk wordt tevens meegeteld ruimte die door vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken is omsloten, maar niet door middel van een dak is afgesloten. De inhoud van deze ruimte wordt gemeten tussen de bovenzijde van de vloer, de binnenzijde van de wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken en de projectie van het dak, waarbij de hoogte van deze projectie wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde hoogte van de vier wanden, scheidingsmuren en/of dakvlakken.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

1. a. Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn op de verbeelding en op de schaal waarin het plan is vastgesteld.
2. b. Daar waar twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, gelden die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij de toepassing van deze regels als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het bestaande aantal woningen;
2. b. een nieuwe woning ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen';
3. c. aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten en/of bed & breakfast in hoofd- en bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m² mag worden gebruikt;
   2. 2. er geen detailhandel wordt uitgeoefend behoudens een beperkte verkoop in het klein van ter plaatse vervaardigde producten en direct in verband met de aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten;
   3. 3. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu en de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag opleveren en geen afbreuk mag doen aan het karakter van de omgeving;
   4. 4. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die in de regel worden uitgeoefend op een industrieterrein of bedrijventerrein;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;
   6. 6. er geen etalages en vitrines mogen zijn;
   7. 7. er gelijktijdig niet meer dan twee medewerkers werkzaam mogen zijn;
   8. 8. er geen bedrijfsmateriaal buiten op het perceel opgeslagen mag worden;
   9. 9. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven.

Het gebruik zoals beschreven in artikel 3.1, is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat de beplanting overeenkomstig het in bijlage 1 opgenomen beplantingsplan binnen 2 jaar na verlening omgevingsvergunning van de nieuw te realiseren woningen is aangelegd. De beplanting dient na realisatie in stand te worden gehouden.

Een omgevingsvergunning voor de in 3.2 bedoelde gebouwen wordt niet eerder verleend dan nadat:

1. a. een nader soortgericht onderzoek naar de aanwezigheid van paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis uitwijst dat deze niet aanwezig zijn in het gebied;
2. b. of als eventuele noodzakelijke mitigerende maatregelen zijn getroffen om de aanwezige beschermde diersoorten te beschermen.

Een omgevingsvergunning voor de in 3.2 bedoelde gebouwen wordt niet eerder verleend dan nadat:

1. a. een geluidwerende gevelonderzoek uitwijst dat voldaan wordt aan de binnenwaarde van maximaal 33 dB in geluidgevoelige vertrekken;
2. b. of als uit een nieuw akoestisch onderzoek, waarin nieuwe omstandigheden zoals reeds gerealiseerde (afschermende) bebouwing, geluidschermen en/of gewijzigde verkeersgegevens (waaronder wegdekverharding, intensiteiten) mag worden betrokken, aangetoond kan worden dat de geluidbelasting minder bedraagt dan de verleende ontheffingswaarden.

De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn, behalve de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:

1. a. een ondergrondse gasleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - gas';
2. b. het beheer en onderhoud van de leiding;
3. c. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

In afwijking van het bepaalde bij de bestemming (artikel 3) mag geen nieuw bouwwerk worden gebouwd.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.2 voor het bouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits advies is verkregen van de leidingbeheerder.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden in de gronden.

1. a. Voor het bouwen overeenkomstig de regels voor de andere op deze gronden voorkomende bestemmingen dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen, voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 500 m², een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld;
2. b. Indien uit het onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning:
   1. 1. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
   2. 2. De verplichting tot het doen van opgravingen;
   3. 3. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties;
3. c. Het overleggen van een rapport is niet nodig indien wordt aangetoond dat de grond dieper dan 0,40 m is gewoeld of indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, welke is getoetst door een archeologische deskundige, afdoende is vastgesteld;
4. d. Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen te verlenen, vraagt het bevoegd gezag een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg om advies.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen en de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' te verwijderen indien is aangetoond dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in ieder geval begrepen:

1. a. detailhandel;
2. b. stort- en/of opslagplaats van grond, vuilnis, afvalstoffen en/of al dan niet aan het gebruik onttrokken goederen en materialen, anders dan als opslag ten behoeve van het normale gebruik behorende bij de betreffende bestemming;
3. c. staan- of ligplaats voor kampeermiddelen;
4. d. sport- of wedstrijdterrein;
5. e. het beproeven van voertuigen, voor het beoefenen van de modelvliegsport en voor het houden van wedstrijden, racen of crossen met motorvoertuigen en bromfietsen;
6. f. het gebruik van recreatiewoningen en stacaravans ten behoeve van permanente bewoning;
7. g. het realiseren van propaantanks behalve als deze voldoen aan:
   1. 1. de risicoafstanden die afkomstig zijn van het RIVM en zijn neergelegd in de memo "Afstandstabel propaanreservoirs 0,15 - 50 m3", d.d. 14 juli 2006 met kenmerk 263/06CEV;
   2. 2. de risicocontour de eigen perceelsgrens niet overschrijdt;
8. h. het gebruik van bijgebouwen voor permanente bewoning.

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing;
2. b. de regels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten wordt vergroot tot maximaal 40 m;

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 8.1 kan slechts worden verleend, mits:

1. a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
2. b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het toevoegen van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' indien uit onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is ter behoud en bescherming van archeologische waarden.

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het wijzigen van bestemmingen in de bestemming 'Water', 'Groen - Landschappelijke beplanting' of 'Natuur' ten behoeve van de realisering van een ecologische verbindingszone, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• in een inrichtings- en beheersvisie de natuurontwikkeling is uitgewerkt;
• advies is verkregen van een onafhankelijke deskundige op het gebied van landschap en ecologie;
• geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en waarden;
• geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en gebruikers van omliggende gronden.

Ten aanzien van de in dit plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden zal de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moeten zijn gewaarborgd, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden dat:

• bodemsanering niet noodzakelijk is dan wel vóór uitvoering van het wijzigingsplan zal plaatsvinden;
• met betrekking tot (spoor)wegverkeersgeluid een aanvaardbaar woonklimaat wordt gerealiseerd;
• met betrekking tot de luchtkwaliteit een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
• met betrekking tot de externe veiligheid een aanvaardbaar leefklimaat wordt gerealiseerd, dan wel dat geen onevenredige verslechtering plaatsvindt;
• beschermde planten- en diersoorten en biotopen niet onevenredig worden geschaad;
• het wijzigingsplan financieel uitvoerbaar is.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot ,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. In afwijking van het bepaalde onder a is gehele vernieuwing van een onder het overgangsrecht vallend gebouw toegestaan indien de vernieuwing op dezelfde locatie plaatsvindt en door amovering het bebouwd oppervlak en de inhoud van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt, afnemen met tenminste 25%.
3. c. Artikel 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 10.2 onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in artikel 10.2 onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Artikel 10.2 onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Dit bestemmingsplan kan worden aangehaald als Buitengebied, Droogsestraat (ong.) van de gemeente Heumen.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 1 februari 2024.

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Buitengebied, Droogsestraat (ong.)" van de gemeente Heumen.

Op de locatie aan de Droogsestraat te Malden is, tussen de woonpercelen Droogsestraat 8 en 12 een braakliggend terrein gesitueerd binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap en natuur'. De initiatiefnemer is voornemens om op deze locatie twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning te realiseren.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Buitengebied Heumen 2009'', omdat binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap en natuur' reguliere woningbouw niet is toegestaan. De gemeente Heumen heeft echter aangegeven medewerking te willen verlenen aan het initiatief door middel van een herziening van het bestemmingsplan.

Voorliggende bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning ter plaatse van de agrarische gronden aan de Droogsestraat te Malden.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Heumen, sectie G, nummer 5007. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 930 m². De gronden zijn in particulier eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan ''Buitengebied Heumen 2009'', onherroepelijk vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 16 december 2010. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied zijn de gronden als 'Agrarisch met waarden - Landschap en natuur' bestemd. Daarnaast omvat een klein deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'.

Agrarisch met waarden - Landschap en natuur

Ter plaatse van de enkelbestemming'Agrarisch met waarden - Landschap en natuur' zijn de gronden onder meer aangewezen voor:

1. a. de uitoefening van het ter plaatse gevestigde agrarisch bedrijf, met dien verstande dat:
   1. 1. (glas)tuinbouw, fruit- en boomteelt niet is toegestaan op een afstand van minder dan 50 m van burgerwoningen;
   2. 2. de agrarische bebouwing slechts in één laag mag worden gebruikt ten behoeve van het houden van dieren;
2. b. maximaal één bedrijfswoning per bedrijf dan wel het bestaande aantal bedrijfswoningen met dien verstande dat bedrijfswoningen niet zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten';
3. c. aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten en/of bed & breakfast in hoofd- en bijgebouwen, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de gebouwen tot een maximum van 100 m² mag worden gebruikt;
   2. 2. er geen detailhandel wordt uitgeoefend behoudens een beperkte verkoop in het klein van ter plaatse vervaardigde producten en direct in verband met de aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten;
   3. 3. het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu en de agrarische bedrijfsvoering in de omgeving mag opleveren en geen afbreuk mag doen aan het karakter van de omgeving;
   4. 4. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die in de regel worden uitgeoefend op een industrieterrein of bedrijventerrein;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed mag hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeerbalans;
   6. 6. er geen etalages en vitrines mogen zijn;
   7. 7. er gelijktijdig niet meer dan twee medewerkers werkzaam mogen zijn;
   8. 8. er geen bedrijfsmateriaal buiten op het perceel opgeslagen mag worden;
   9. 9. er geen activiteiten mogen plaatsvinden die vergunningplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer;
4. d. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de aanwezige natuurwaarden;
5. e. extensief recreatief medegebruik;
6. f. kamperen bij de boer;
7. g. paardenbakken binnen het bouwvlak:
8. h. voorzieningen voor de waterhuishouding;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ontsluitingsvoorzieningen, parkeervoorzieningen binnen het bouwvlak en de bestaande nutsvoorzieningen.

Leiding - Gas

Ter plaatse van de dubbelbestemming'Leiding - Gas' zijn de gronden onder meer aangewezen voor:

1. a. het beheer en onderhoud van de leiding;
2. b. de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding;

met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Conclusie

Voorliggend initiatief betreft het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning ter plaatse van de agrarische gronden aan de Droogsestraat te Malden. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Buitengebied Heumen 2009'', omdat binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschap en natuur' reguliere woningbouw niet is toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk. Bij de ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de gasleiding ten zuidoosten van het perceel.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. De navolgende afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving van het plangebied weer. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{LUCHTFOTO PLANGEBIED EN WIJDERE OMGEVING}

Het plangebied is gesitueerd aan de Droogsestraat ten noorden van de kern Malden in het buitengebied van de gemeente Heumen. Malden vormt samen Overasselt, Heumen en Nederasselt de gemeente Heumen.

Op de navolgende luchtfoto is de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving in beeld gebracht. Ter plaatse van het plangebied ligt de grond braak. De oost- zuid- en westkant van het plangebied grenst aan woningen. Aan de noordkant grenst het plangebied aan agrarische gronden.

In de directe omgeving van het plangebied zijn overwegend woningen aanwezig. De woonfunctie is de voornaamste functie binnen de kern Malden. Rond 1900 bevond de bebouwing zich vooral aan de voornaamste linten van het dorp, waaronder de Rijksweg, Kerkweg en de toenmalige Dijk van Heumen. Ook rondom de Droogsestraat was begin twintigste eeuw al sprake van bebouwing. Daarna zijn de percelen tussen deze linten bebouwd en hebben de kern Malden gevormd.

^{LUCHTFOTO PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING}

In de huidige situatie zijn er geen ontsluitingen van het plangebied op de Droogsestraat aanwezig. De Droogsestraat wordt ontsloten op de Hatertseweg en de Rijksweg en is één van de belangrijke uitvalswegen vanuit Malden richting Nijmegen. De Droogsestraat is binnen de bebouwde kom gelegen en kent een maximumsnelheid van 50 km/uur.

Het plangebied is in de huidige situatie voorzien van groen in de vorm van een braakliggend terrein met verspreide ongerepte beplanting. Rondom het plangebied is groen aanwezig in de vorm van bosschages en bomen. Aan de zuidkant is het plangebied begrenst door een forse haag, die het zicht richting de Droogsestraat onttrekt. Het plangebied is niet voorzien van oppervlaktewater.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Hierbij komen de bebouwing en functies, verkeer en parkeren en groen en water aan de orde. Onderstaande afbeelding geeft de indicatieve inrichtingsschets van de toekomstige situatie weer, tevens bijgevoegd als bijlage 1.

^{INDICATIEVE INRICHTINGSSCHETS NIEUWE SITUATIE}

Voorliggend plan betreft het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning ter plaatse van de agrarische gronden aan de Droogsestraat te Malden. Het bestaande perceel G5007 zal voor voorliggend planvoornemen worden gesplitst in twee ruime woonkavels. De woningen worden gebouwd in de vorm van 1,5 bouwlaag met een kap.

Met het toevoegen van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning wordt het bestaande bebouwingslint versterkt en wordt het overwegend halfopen bebouwingsbeeld met individueel herkenbare panden in stand gehouden. Er is ter plaatse van dit perceel in de huidige situatie geen open landschap aanwezig door de hoge haag aan de straat en de bosschages ten noorden van het perceel. Het plan past dan ook binnen de stedenbouwkundige karakteristiek van de locatie. Ook in functionele zin is de toevoeging van twee woningen passend. De aangrenzende percelen hebben evenals de percelen aan de overzijde van de Droogsestraat een woonfunctie. Door de toevoeging van twee woningen wordt deze woonfunctie versterkt.

Het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning heeft invloed op de verkeersgeneratie. De publicatie "Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen" van het CROW bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Heumen wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Heumen tot het buitengebied behoort.

Om de verkeersgeneratie te bepalen, zijn de twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning als 'koop, huis, twee-onder-een-kap' ingeschaald. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie gemiddeld zorgt voor 17 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Gezien het feit dat onderhavig plangebied in de huidige situatie geen verkeersaantrekkende werking heeft, zorgt voorliggend planvoornemen voor een verkeersaantrekkende werking van 17 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersafwikkeling van de twee woningen kan via de Droogsestraat en omliggende straten zonder verkeerstechnische problemen plaatsvinden.

De twee woningen worden middels twee nieuwe 'individuele' ontsluitingen op de Droogsestraat ontsloten. De ene nieuwe ontsluiting leidt niet tot een verstoring van de doorstroming en verkeerstechnische problemen.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De gemeente Heumen heeft geen eigen parkeernota vastgesteld. Daarom is de publicatie "Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers naar parkeernormen" van het CROW gebruikt om de parkeerbehoefte als gevolg van de twee woningen in beeld te brengen. De publicatie van het CROW bevat kencijfers voor de parkeerbehoefte van diverse functies.

In de onderstaande tabel is de berekening van de parkeerbehoefte uiteengezet. Er is uitgegaan van de maximale kengetallen, waarbij de gemeente Heumen wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied en waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Heumen tot het buitengebied behoort.

Op basis van bovenstaande tabel kan worden gesteld dat ten behoeve van de nieuwe situatie afgerond 6 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het plangebied biedt voldoende ruimte om op het eigen terrein aan de gestelde parkeernormen te voldoen (zie bovenstaande afbeelding van de inrichtingsschets).

Voorliggend plan voorziet in groen in de vorm van een zelf in te richten voor- en achtertuin. Beide percelen worden omheind middels hagen. Aan de Droogsestraat wordt over een lengte van 37 m een lage beukenhaag tot 0,80 m hoog geplaatst. Tussen de percelen wordt over een lengte van 10 m een hoogte beukenhaag geplaatst. De bestaande bomen en haag aangrenzend aan de noordkant van het plangebied blijven behouden. Ook de bestaande hagen zijdelings van de twee percelen blijven behouden. Daarnaast wordt in het noordoosten (ter plaatse van B1) een nieuwe Winterlinde van 25-30 m geplaatst en wordt in in het zuidwesten (ter plaatse van B2) een Haagbeuk gerealiseerd met een hoogte van 30-35 m. Onderstaande afbeelding geeft het beplantingsplan van de toekomstige situatie weer, tevens bijgevoegd als bijlage 2.

^{BEPLANTINGSPLAN}

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Voorliggend plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie van de woningen is geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• er wordt gebruikt gemaakt van een warmtepomp voor het verwarmen van de woning;
• de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Voorliggend plan is klimaatbestendig:

• het hemelwater wordt middels infiltratiekratten op eigen terrein geborgen;
• slechts ter plaatse van de inrit en het terras wordt verharding geplaatst. De overige gronden worden als tuin ingericht. Op deze manier kan het hemelwater in de bodem infiltreren;
• er wordt een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren gerealiseerd. De tuin wordt onder andere zodanig ingericht met diverse planten;
• er wordt groen aangelegd en bomen geplant ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• regionaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, heeft de rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. In de NOVI wordt een toekomstbeeld geschetst van een Nederland:

• dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;
• met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;
• waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland;
• met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;
• waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;
• dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;
• waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;
• dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. In totaal zijn er 21 nationale belangen geformuleerd. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeemverantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de mede overheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voorbeelden hiervan zijn het:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
• Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit)
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• Verbeteren en beschermen van biodiversiteit.
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Analyse

Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn met name het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte en de klimaatbestendigheid van belang. Verder geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen zoals genoemd in het NOVI in het geding zijn.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisten opgenomen. De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Natuurnetwerk Nederland, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Analyse

Geen van de bovengenoemde belangen is bij de beoogde ontwikkeling in het geding. Het initiatief is kortom niet in strijd met de beleidsregels zoals deze zijn opgenomen in het Barro.

Conclusie

Het initiatief voldoet aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Analyse

Onderhavig initiatief voorziet in de realisatie van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap. Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie

Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

Op 19 december 2018 is de Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. De Omgevingsvisie bestaat uit een visie en verdiepingsdeel en bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie heeft de provincie twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

• een duurzame economische structuurversterking;
• het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving.

Deze doelen versterken elkaar en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is meer dan een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. In deze Omgevingsvisie staat het 'fysieke' in de leefomgeving centraal. Tegelijk zit er een sterke 'sociale' component aan de opgaven voor sterke steden en een vitaal landelijk gebied. De provincie probeert het fysieke aspect met het sociale aspect te combineren en zet hiermee onder meer in op duurzame verstedelijking.

Analyse

Met het realiseren van twee woningen wordt bijgedragen aan bovenstaande doelstellingen. Ter plaatse van een braakliggend terrein wordt een aantrekkelijke woon-en leefomgeving gerealiseerd, waarbij rekening wordt gehouden met bestaande structuren en de kwaliteit van de natuur, het water en het landschap. De ligging van het plangebied, aangrenzend aan de kern Malden met aan beide zijden van het plangebied en aan de overzijde van de Droogsestraat woonfuncties, maakt de locatie een aantrekkelijk vestigingsklimaat om te wonen. Met het toevoegen van twee woningen wordt tevens het bestaande bebouwingslint versterkt en wordt het overwegend halfopen bebouwingsbeeld met individueel herkenbare panden in stand gehouden.

Conclusie

Het plan past binnen de Omgevingsvisie Gelderland.

De Omgevingsverordening Gelderland (geconsolideerde versie per 21 december 2022) stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Ten aanzien van het aspect wonen is het volgende voorschrift (artikel 2.2) opgenomen:

1. 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
2. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
   1. a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
   2. b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
   3. c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en;
   4. d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Analyse

Het voorliggend initiatief is passend binnen het regionale woningbouwprogramma (zie paragraaf 4.3.1). Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de randvoorwaarden en regelgeving van de Omgevingsverordening Gelderland ten aanzien van het aspect wonen. Ter plaatse van het plangebied zijn geen specifieke aanduidingen opgenomen. Hiermee zijn de specifieke instructieregels, zoals genoemd in de Omgevingsverordening Gelderland niet van toepassing.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

De subregio Nijmegen en omstreken bestaat uit gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen. Belangrijke thema's uit de woonagenda zijn:

• Versnellen van de woningbouw; streven om 16.000 woningen bouwen in de periode tot 2030, waarvan 12.000 in de eerste vijf jaar;
• Afstemmen op de ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad en zorgen voor voldoende betaalbare woningen;
• Duurzaam en toekomstbestendig bouwen en verbeteren
• Aandacht voor de huisvesting van specifieke doelgroepen

In het regionale woningbouwprogramma is voor gemeente Heumen tot 2025 een woningbehoefte van 380 woningen opgenomen. Tot 2030 komen daar nog eens 110 woningen bij.

Analyse

Met het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap wordt bijgedragen aan de woningbehoefte binnen Heumen. Doordat de woningen gasloos worden gebouwd en er rekening wordt gehouden met de nieuwste duurzaamheidseisen, betreffen het duurzame en toekomstbestendige woningen.

Conclusie

Het plan past binnen de 'Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030'.

Voor het grondgebied van de hele gemeente Heumen is op 13 februari 2014 de structuurvisie Heumen 2025 vastgesteld. In deze visie wordt ten aanzien van de verschillende (gewenste) ruimtelijke ontwikkelingen een toekomstbeeld gegeven tot het jaar 2025. Deze structuurvisie vormt een toetsingskader voor ruimtelijke plannen.

Op het gebied van 'Wonen' is het streven van de gemeente erop gericht om het inwonertal constant te houden ten opzichte van het inwonertal op 1 januari 2010. Daarbij geldt dat dit voor de drie kleine kernen als doelstelling wordt gehanteerd in relatie tot het behouden van de leefbaarheid. Voor Malden is het een streven in relatie tot de beschikbare locaties en het behoud van de kwaliteit als groen dorp.

In kwalitatieve zin kent de gemeente Heumen een relatief eenzijdig opgebouwde woningvoorraad, bestaande uit met name grote eengezinswoningen (twee-onder-een-kap en vrijstaand). De huursector is er ten opzichte van omliggende gemeenten relatief klein. In Malden zijn veel voorzieningen aanwezig. Het woningbouwprogramma wordt gestuurd op basis van de kwaliteiten van een locatie en de lokale behoefte.

In de structuurvisie is een onderscheid gemaakt tussen 10 verschillende gebieden binnen de gemeente Heumen. Voor elk gebied wordt onder meer een omschrijving van gebied gegeven en wordt uitgelegd op welke wijze invulling wordt gegeven aan de ambities voor de gehele gemeente.

Analyse

De navolgende afbeelding betreft een uitsnede van de plankaart van de 'Structuurvisie Heumen 2025'. Het plangebied is middels de rode omlijning aangegeven.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

Het plangebied ligt binnen het gebied 'Landschapszone Malden - Noord'. Binnen dit gebied vormen natuur en landschap de belangrijkste kwaliteiten van het gebied en worden verder versterkt op basis van de gebiedseigen waarden en karakteristieken. De 'Landschapszone Malden-Noord' wordt aangemerkt als een gebied van kwaliteit.

Met de visie op de 'Landschapszone Malden-Noord' wordt invulling gegeven aan de landelijke en groene uitstraling van de gemeente. De 'Landschapszone Malden-Noord' wordt aangemerkt als een gebied van kwaliteit. Een welstandstoets in het kader van de omgevingsvergunning is hier noodzakelijk. Daarnaast draagt de visie bij aan de overgang van het stedelijk gebied van Nijmegen met het meer landelijke gebied van Malden en levert het een bijdrage aan het verweven van dorp en buitengebied met elkaar.

Met het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap ter plaatse van een braakliggend perceel wordt aangesloten bij de woningtypes (twee-onder-een-kap en vrijstaand) die overwegend in Heumen aanwezig zijn en wordt de leefbaarheid van de plek versterkt. Daarnaast wordt middels voorliggend initiatief het bestaande bebouwingslint versterkt en wordt het overwegend halfopen bebouwingsbeeld met individueel herkenbare panden in stand gehouden. Met voorliggend plan wordt hiermee invulling geven aan een landelijke en groene uitstraling en levert het een bijdrage aan de geleidelijke overgang van Malden en het buitengebied.

Conclusie

Het plan past binnen de 'Structuurvisie Heumen 2025'.

De gemeente heeft op 1 november 2017 de 'Woonvisie Heumen' geformuleerd. Prettig wonen in een groene en landelijke gemeente is het uitgangspunt om een goed woonmilieu tot stand te brengen, dat bijdraagt aan een hoge kwaliteit van leven. De bestaande woningvoorraad is het vertrekpunt, nieuwbouw is een aanvulling hierop. Nieuwbouw is een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad en heeft een toekomstbestendige kwaliteit, waarbij inbreiding prevaleert boven uitbreiding. De woonontwikkelingen moeten de identiteit van de kernen versterken. Nieuwbouw moet zorgvuldig ingepast worden in de bestaande omgeving, vanwege de openheid en het groen in de gemeente. Een belangrijke aandachtpunt voor nieuwbouw is dat de woningen duurzaam zijn.

Voor de behoefteraming gaat de gemeente uit van de korte termijn van de provinciale prognoses, waarvoor in de (sub)regio afspraken zijn gemaakt. Op basis hiervan is er binnen de gemeente tot 2025 behoefte aan 380 woningen. Gezien de veranderde bevolkingsopbouw en huishoudingssamenstelling wonen mensen steeds vaker in kleine huishouden. Veel kleine huishoudens hebben traditionele woonwensen en willen een gezinswoning. Hierin wil de gemeente Heumen in de woningvoorraad voorzien.

Analyse

Met het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap ter plaatse van een braakliggend terrein, aangrenzend aan de kern Malden, wordt bijgedragen aan de woningbehoefte binnen Heumen. Doordat de woningen gasloos worden gebouwd en er rekening wordt gehouden met de nieuwste duurzaamheidseisen, betreffen het duurzame en toekomstbestendige woningen.

De ligging van het plangebied, aangrenzend aan de kern Malden met zijdelings van het plangebied en aan de overzijde van de Droogsestraat woonfuncties, maakt de locatie een aantrekkelijk vestigingsklimaat om te wonen. Met het toevoegen van twee woningen wordt tevens het bestaande bebouwingslint versterkt en wordt het overwegend halfopen bebouwingsbeeld met individueel herkenbare panden in stand gehouden.

Conclusie

Het plan past binnen de gemeentelijke woonvisie.

In de 'Welstandsnota 2019' is vastgelegd op welke wijze het welstandstoezicht in de gemeente Heumen is geregeld. Deze nota geeft de uitgangspunten voor wanneer een voorgenomen bouwwerk aan welstand wordt getoetst en bevat de criteria die in het geval van toetsing gelden. Het doel van de welstandnota is om de ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken, aangezien een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving de kwaliteit van de dagelijkse leefomgeving en de waarde van het onroerend goed verhoogt.

Analyse

Voorliggend plan betreft het realiseren van twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kapwoning, aangrenzend aan de kern Heumen. Het plangebied behoort tot het gebied 'Landschapszone Malden-Noord'. Deze zone wordt aangemerkt als een gebied van kwaliteit. Een welstandstoets is hier noodzakelijk.

De navolgende afbeelding betreft een uitsnede van de kaart met gebiedstypes uit de welstandsnota. Voor elk gebiedstype gelden specifieke welstandscriteria. Het plangebied is middels rode omlijning aangeduid en ligt binnen het gebiedstype 'Boerenerven - (agrarisch) buitengebied'.

^{KAART MET WELSTANDSCRITERIA PER GEBIEDSTYPE}

Voor het gebiedstype 'Boerenerven - (agrarisch) buitengebied' gelden de volgende welstandscriteria:

Plaatsing / situering

• Nieuwbouw past qua plaatsing binnen het bestaande bebouwingspatroon.
• In een lint blijft de openheid tussen twee hoofdgebouwen of bebouwingscomplexen bewaard.
• Nieuwbouw wordt geplaatst binnen de uitersten van de bestaande rooilijnen langs het lint.
• Er wordt aansluiting gezocht bij de (al dan niet historisch bepaalde) structuurlijnen in het landschap.
• Specifiek voor agrarische bedrijven is de clustering van meerdere gebouwen (woonhuis, stallen, loodsen) op een bouwperceel. De positionering van deze gebouwen ten opzichte van elkaar heeft vaak een bedrijfsmatige achtergrond maar is ook uit een oogpunt van de beleving van het complex een belangrijk uitgangspunt. Woonhuizen en -boerderijen in het buitengebied dienen deze karakteristiek te respecteren.
• Het hoofdgebouw staat vóór de agrarische bedrijfsgebouwen op het perceel gesitueerd.

Massavorm

• De hoofdvorm bestaat uit een enkelvoudige bebouwingsmassa’s met een duidelijke kap.
• Een bouwmassa kan zijn eigen karakteristiek hebben, maar moet wel passen bij de bouwmassa’s in de omgeving.
• De bouwhoogte past in het landschap: woningen worden in 1 tot 1,5 bouwlaag met kap gebouwd.

Gevelopbouw en indeling

• Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden.
• De architectuur kan een eigentijdse interpretatie zijn van agrarische boerderijen.

Kleuren en materialen

• De hoofdkleur en het overwegend materiaalgebruik zijn afgestemd op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan.
• Daken zijn gedekt met (gebakken) pannen.
• Gevels bestaan uit (rode/bruinrode) baksteen en/of donker gekleurd hout.

Voorliggend plan sluit aan bij de welstandscriteria wat betreft de plaatsing en situering, de massavorm en de gevelopbouw en indeling voldoet het initiatief aan de welstandscriteria. Ook de kleuren en materialen zullen passend zijn bij de omgeving. Bovendien betreft voorliggend initiatief geen boerderij, maar zullen twee woningen in de vorm van een twee-onder-een-kap worden gerealiseerd. Daarnaast wordt het definitieve architectonisch ontwerp bij de aanvraag van de omgevingsvergunning door de welstandscommissie getoetst aan de welstandsnota.

Conclusie

Het plan past binnen de 'Welstandsnota 2019'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

Het is verboden zonder watervergunning van het bestuur van Waterschap Rivierenland neerslag door nieuw verhard oppervlak versneld tot afvoer te laten komen. Het beleid van Waterschap Rivierenland schrijft bij de afhandeling van regenwater de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' voor. Vasthouden van water (neerslag) in het gebied zelf verdient de voorkeur boven het bergen en uiteindelijk afvoeren van water. Dit beleid is opgenomen in de Keur van het waterschap. Er moet voldoende berging zijn bij extremere omstandigheden. Er wordt gerekend met twee situaties, namelijk:

• De eis van het Waterschap voor compensatie in een technische voorziening (bv. in wadi's of kratten) is dat er 66,4 mm neerslag per aangesloten m² verhard oppervlak kan worden geborgen.
• Bij compensatie in oppervlaktewater dient er 43,6 mm neerslag per m² verhard oppervlak worden geborgen te worden, waarbij maximaal 1,5 l/s/ha op het watersysteem wordt geloosd.

Gemeente Heumen adviseert om te rekenen met de bergingseisen van het Waterschap Rivierenland, die veelal ook als toetsing van een waterparagraaf bij een bestemmingsplan worden gehanteerd.

Om de waterhuishoudkundige situatie ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in beeld te brengen heeft Kragten een memo opgesteld waarin staat beschreven op welke wijze rekening gehouden wordt met de waterhuishoudkundige aspecten en met de wensen en voorwaarden van de waterbeheerder: memo "Watertoets" (24 juli 2023; HEU014). De memo is als bijlage 12 bijgevoegd.

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Droogsestraat geloosd worden.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht en in dit geval ook niet nodig, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

De initiatiefnemer heeft nadrukkelijk contact gezocht met de omgeving en heeft de omgeving geïnformeerd over voorliggend initiatief. In bijlage 13 is in een chronologische volgorde beschreven op welke manier de omgeving betrokken is bij de planvorming.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor eenieder ter inzage gelegen in de periode tussen 11 oktober 2023 tot en met 22 november 2023. Er zijn tegen het ontwerpbestemmingsplan geen zienswijze ingediend.

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan op 1 februari 2024 ongewijzigd vastgesteld.

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Wonen (artikel 3)

In dit artikel een bestemmingsomschrijving van de voor 'Wonen' aangewezen gronden gegeven. Tevens zijn in dit artikel bouwregels en en wijzigheidsbevoegdheden opgenomen ten behoeve van de bestemming 'Wonen'.

Leiding - Gas (artikel 4)

In dit artikel een bestemmingsomschrijving van de voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden gegeven.

Waarde - Archeologische verwachting 2 (artikel 5)

In dit artikel een bestemmingsomschrijving van de voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden gegeven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregels (artikel 7)

In dit artikel zijn de algemene strijdige functies opgenomen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 9)

In dit artikel zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen die de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan moeten waarborgen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10)

Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 11)

Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.