Het wijzigingsplan Buitengebied wijziging 2023, Sint Odradastraat 49 met identificatienummer NL.IMRO.0263.BP1255-VG01 van de gemeente Maasdriel.

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

In de regels deel uitmakende van het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2022, reparatieplan" wordt het volgende begrip gewijzigd:

• 1.71 peil:

1. a. in geaccidenteerd terrein (in de nabijheid van dijken): ten hoogste 15 cm boven het gemiddelde oorspronkelijke omliggende terrein, met dien verstande dat voor het onbebouwde bouwperceel de grond mag worden opgehoogd tot de minimum vereiste hoogte voor het bouwen van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken buiten het profiel van de vrije ruimte;
2. b. in vlak terrein, voor zover dat oorspronkelijk hoger ligt dan de kruin van de weg: ten hoogste 15 cm boven het oorspronkelijke terrein;
3. c. in vlak terrein, voor zover dat oorspronkelijk lager ligt dan de kruin van de weg: ten hoogste 15 cm boven de kruin van de weg.

De regels deel uitmakende van:

1. a. het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan" (NL.IMRO.0263.BP1257-VG01), vastgesteld op 13 oktober 2022;
2. b. het bestemmingsplan ''Parapluherziening parkeren 2022'' (NL.IMRO.0263.BP1217-VG01), vastgesteld op 11 mei 2023;

zijn mede van toepassing op dit plan en dienen hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.

Als aanvulling op dit plan worden de volgende tekstdelen toegevoegd aan de bestemming 'Wonen' in artikel 18:

• 18.4.6 Voorwaardelijke verplichting Sint Odradastraat 49 te Alem

1. a. De gronden en bouwwerken ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - gevoelige objecten uitgesloten' mogen overeenkomstig de aanduiding, binnen 2 jaar na vaststelling van het wijzigingsplan, niet langer in gebruik zijn als gevoelige functie/object;
2. b. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen, overeenkomstig bijlage 1 van de regels, kan niet eerder worden verleend nadat de bestaande bedrijfswoning, inclusief voormalige bedrijfgebouwen (zie bijlage 1 van de regels), is gesloopt.

Als aanvulling op dit plan worden de volgende tekstdelen toegevoegd aan de 'Algemene gebruiksregels' in artikel 39:

• Artikel 39.4 Voorwaardelijke verplichting bodemsanering

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van de gronden en bouwwerken voor wonen indien de bodemsanering, zoals vermeldt in bijlage 4 van de toelichting, niet is gesaneerd.

• Artikel 39.5 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van de gronden en bouwwerken voor wonen indien het goedgekeurde landschappelijke inpassingsplan, zoals vermeldt in bijlage 2 van de toelichting, niet wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

• Artikel 39.6 Voorwaardelijke verplichting natuurwaarden

De gronden binnen het plangebied zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de, bescherming, instandhouding, versterking en/of ontwikkeling van ter plaatse eventueel voorkomende ecologische waarden en/of Flora en fauna.

Onder strijdig gebruik wordt verstaan het uitvoeren van werk en/of werkzaamheden en/of het bouwen van een bouwwerken binnen het plangebied. Het strijdig gebruik wordt pas opgeheven:

1. a. Indien uit ecologisch onderzoek is gebleken dat er geen onevenredige aantasting of verstoring van ecologische waarden en/of Flora en fauna ontstaat of kan ontstaan, of;
2. b. indien uit aanvullend onderzoek naar voren komt dat aanvullende maatregelen dienen te worden getroffen of dat een omgevingsvergunning voor een flora- en fauna activiteit benodigd is moeten deze maatregelen zijn getroffen dan wel moeten deze omgevingsvergunning verleend zijn voordat de omgevingsvergunning voor het bouwen of slopen kan worden verleend.

• Artikel 39.7 Waarborging voldoende waterberging

Ten behoeve van het voorzien in voldoende waterberging gelden de volgende regels:

1. a. Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt slechts verleend nadat afdoende is verzekerd dat wordt voorzien in voldoende waterberging;
2. b. Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van de gronden waarop de onder a. bedoelde omgevingsvergunning betrekking heeft, is slechts toegestaan wanneer voldoende waterberging in stand wordt gehouden;
3. c. Onder voldoende waterberging als genoemd onder a. en b. wordt verstaan dat wordt voldaan aan het hemelwaterbeleid genoemd in het vigerende WRP. Het vigerende WRP is in te zien via de volgende webpagina: https://www.maasdriel.nl/bestuur-en-organisatie/bekendmakingen-regelgeving-en-beleid/regelgeving-en-bekendmakingen

Als aanvulling op dit plan worden de volgende tekstdelen vervangen en als volgt gewijzigd:

• Artikel 36.4 Afwijken van de bouwregels

1. a. Het artikel 36.4 wordt gewijzigd in artikel 36.4, lid a. Hierna wordt een lid b. toegevoegd;
2. b. Voor de gebouwen, en bouwwerken geen gebouw zijnde, bedoeld onder 36.4, lid a, dient rekening gehouden te worden met het PVVR, zoals weergegeven in bijlage 1 behorende bij de regels van dit wijzigingsplan. Het PVVR is daarbij een driedimensionale ruimte waarbinnen holle ruimtes (zoals kruipruimten of ringbalken) niet zijn toegestaan.

• Artikel 40.10 vrijwaringszone - dijk 1

1. a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering;
2. b. Ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' mag niet worden gebouwd;
3. c. Ter plaatse van gronden met de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 1' gelden ook de regels van Waterschap Rivierenland, als beheerder van de waterkering, waaronder regels met betrekking tot de PVVR.
4. d. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van lid 40.10 onder b, met inachtneming van de volgende regels:
   1. 1. de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels worden in acht genomen;
   2. 2. het belang van de waterkering wordt niet onevenredig geschaad en vooraf wordt schriftelijk advies ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

• Artikel 40.11 vrijwaringszone - dijk 2

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, aangeduid als buitenbeschermingszone van de primaire waterkering.

Als aanvulling op dit plan worden de volgende tekstdelen toegevoegd aan de 'Algemene aanduidingsregels' in artikel 40:

• Artikel 40.14 Milieuzone - gevoelige objecten uitgesloten

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone – gevoelige objecten uitgesloten' zijn gevoelige objecten uitgesloten.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:
'Regels van het wijzigingsplan Buitengebied wijziging 2023, Sint Odradastraat 49'.

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Buitengebied wijziging 2023, Sint Odradastraat 49" van de gemeente Maasdriel.

Op de locatie aan de Sint Odradastraat 49 te Alem is een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. De initiatiefnemer is voornemens om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen en alle voormalige bedrijfsgebouwen te slopen. Overeenkomstig de VAB-regeling is de initiatiefnemer daarnaast voornemens één woning extra te realiseren. Ook wenst de initiatiefnemer de huidige bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Gezien het feit dat de huidige bedrijfswoning niet aan de geurhinderzone van een reguliere woning kan voldoen, zal deze woning in westelijke richting verschoven worden.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan''. Het vigerende bestemmingsplan bevat echter wel een wijzigingsbevoegdheid voor de bestemmingswijziging van het perceel (artikel 42.2). Daarvan wordt met dit wijzigingsplan gebruik van gemaakt.

Voorliggende toelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

^{TOPOGRAFISCHE SITUATIE}

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

^{KADASTRALE SITUATIE}

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Maasdriel, sectie L, nummers 1298 en 1939. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 2.655 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

Ter plaatse van het plangebied vigeren de bestemmingsplannen:

• ''Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 oktober 2022;
• ''Parapluherziening parkeren 2022'', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 11 mei 2023.

Daarnaast ligt het ontwerpbestemmingsplan ''Parapluplan Klimaat 2023'' vanaf 4 oktober 2023 ter inzage. In het kader van dit wijzigingsplan zal dit ontwerpbestemmingsplan beschreven worden, maar wordt hier juridisch niet aan getoetst.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

^{UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN}

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Agrarisch met waarden', 'Verkeer' en 'Water'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor:

Binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' is een bouwvlak aanwezig, waarin de bedrijfswoning is gesitueerd. Daarnaast gelden binnen het plangebied gedeeltelijk de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk 1' en 'vrijwaringszone - dijk 2', ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, onderhoud en instandhouding van de primaire waterkering. Tevens gelden ter plaatse van deze aanduidingen ook de regels van Waterschap Rivierenland, als beheerder van de waterkering.

Ter plaatse van het plangebied gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - archeologie 3' en 'Waarde - archeologie 5'. Deze dubbelbestemmingen verplichten het uitvoeren van archeologische onderzoeken voorafgaand aan bepaalde bodemingrepen. Daarnaast geldt gedeeltelijk de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Deze dubbelbestemming zorgt voor regels bestemd voor de aanleg, het beheer en de bescherming van de waterkering. Ten slotte kent het plangebied gedeeltelijk de aanduiding 'Leiding - Riool' deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van een (ondergrondse) rioolleiding.

Op 11 mei 2023 heeft de gemeente Maasdriel het bestemmingsplan "Parapluherziening parkeren 2022" vastgesteld, waarin het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd.

Op 27 november 2024 heeft het college van de gemeente Maasdriel nieuw parkeerbeleid vastgesteld 'Beleidsregels parkeernormen 2024'. Het bestemmingsplan ''Parapluherziening parkeren 2022'' bevat een dynamische verwijzing naar het vigerende parkeerbeleid (artikel 3.2.1 onder c) waardoor het bestemmingsplan ''Parapluherziening parkeren 2022'' van toepassing blijft voor dit wijzigingsplan. Toepassing van het nieuwe parkeerbeleid op onderhavig plan is opgenomen in paragraaf 3.2.

Op 4 oktober 2023 is het ontwerpbestemmingsplan ''Parapluplan Klimaat 2023'' ter inzage gelegd. In dit paraplubestemmingsplan zal de regeling inzake een uniforme en dynamische waterbergingsopgave, boomnorm en groennorm juridisch planologisch verankerd worden.

Gezien het feit dat op dit moment het ontwerpbestemmingsplan nog geen juridische status heeft, zal in dit wijzigingsplan niet worden getoetst aan de inhoud. Desalniettemin wordt in paragraaf 3.4 nader ingegaan op de energietransitie en de klimaatbestendigheid van het planvoornemen.

Artikel 42.2 van het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het onder voorwaarden wijzigen van de gronden ten behoeve van de functies die zijn genoemd in het 'Handreiking hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied' of haar rechtsopvolger. Dit artikel is hierna overgenomen.

''42.2 Functieverandering

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden' te wijzigen ten behoeve van de functies die zijn genoemd in het 'Handreiking hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied' of haar rechtsopvolger, met dien verstande dat:

1. a. de wijziging mag niet worden toegepast ter plaatse van de aanduidingen
   1. 1. 'overige zone - gelders natuurnetwerk';
   2. 2. 'overige zone - groene ontwikkelingszone';
   3. 3. 'specifieke vorm van agrarisch - uiterwaard';
2. b. voldaan wordt aan de randvoorwaarden en uitgangspunten die zijn gesteld in het 'Handreiking hergebruik vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied', welke op 30 maart 2017 is vastgesteld door de gemeenteraad, of haar rechtsopvolger.''

Hieronder wordt het plan aan de voorwaarden getoetst.

Conclusie

Samenvattend kan worden gesteld dat aan alle voorwaarden wordt voldaan.

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en plangebied weer.

^{PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING}

Het dorp Alem was gelegen binnen een Maasmeander op een stroomrug. De plaats heeft een kapittelkerk gekend die gewijd was aan de Heilige Odrada, die er begraven is. Het lichaam van Odrada werd naar Alem gebracht en er werd een basiliek gebouwd ter verering van Odrada.

Van 1811 tot 1821 was Alem een zelfstandige gemeente. Van 1821 tot 1958 maakte de plaats deel uit van de Noord-Brabantse gemeente Alem, Maren en Kessel. Toen deze gemeente werd opgeheven, kwam Alem in de Gelderse gemeente Maasdriel te liggen. De andere dorpen Maren en Kessel werden bij de gemeente Lith gevoegd.

Tot begin jaren dertig van de twintigste eeuw lag Alem aan de zuidelijke, Brabantse kant van de Maas (Maasland). Als gevolg van het kanaliseren van de Maas omstreeks 1935, kwam Alem op de noordelijke oever te liggen.

Sinds de kanalisering is Alem via een dam verbonden met de Maasdijk tussen Rossum en Kerkdriel en vormt zodoende een schiereiland.

Het eiland van Alem wordt aan de noordwestzijde ontsloten door de Jan Klingenweg. De ruimtelijke beleving van het eiland is aan deze zijde niet zo groot, omdat

• de weg ingesloten ligt in een Robiniabos en de visuele relatie met de maasmeander en uiterwaarden niet wordt ervaren, en;
• richting het dorp aan de zuidzijde van de weg een sportcomplex is opgericht in de oorspronkelijke maasmeander het Alemsche Gat.

De planlocatie is gelegen aan de Sint Odradastraat. Het binnendijks gebied, gelegen op de oeverwal direct achter de dijk, heeft een zeer lage bebouwingsdichtheid. Het grondgebruik is weidebouw en akkerbouw. De directe omgeving van de planlocatie bestaat derhalve voornamelijk uit weilanden.

Onderhavig plangebied heeft in de huidige situatie twee ontsluitingen op de Sint Odradastraat. De Sint Odradastraat bezit een ontsluitende functie voor de kern Alem in de richting van de Veerweg.

Onderhavig plangebied bevat in de huidige situatie slechts opgaand groen, in de vorm van struikgewas en enkele solitaire bomen, op de perceelsgrenzen. Daarnaast is binnen het plangebied ook sprake van oppervlaktewater. Op de noordwestelijke perceelsgrens lopen de door het waterschap aangemerkte waterwegen A007965 en A007969.

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft de beoogde toestand van het plangebied weer, zie ook bijlage 1.

^{INDICATIEVE INRICHTINGSSCHETS}

Het initiatief bestaat uit de sloop van 1.186 m² bedrijfsbebouwing op de locatie aan de Sint Odradastraat 49. Overeenkomstig aan de VAB-regeling kan hiervoor in de plaats één extra vrijstaande woning worden gerealiseerd. De extra woning bestaat uit één laag met een kap, waarbij de goot- en bouwhoogte aansluiten bij de bestaande woning.

De extra woning komt ten westen van de bestaande woning, waarbij de woning centraal op het perceel wordt gerealiseerd. Hierbij wordt aangesloten aan de eisen van het Waterschap om achter de bouwgrens te blijven. Voor het peil van de woning wordt aangesloten bij de regelgeving uit het bestemmingsplan ''Well herziening 2021, Wellsedijk 26''. Rekening houdend met het profiel van vrije ruimte ligt de bestaande stal (meest westelijk gelegen stal), daar waar de nieuwbouw plaats vindt, te laag. Er is een marge van 15 centimeter noodzakelijk.

Naast de realisatie van één extra vrijstaande woning zal de bestaande bedrijfswoning functioneel omgezet worden naar een reguliere burgerwoning. Deze woning staat echter op slechts 8 meter van de vigerende agrarische vergunning van het adres Sint Odradastraat 51. Omdat de minimale afstand in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij 25 meter is dient deze woning in westelijke richting met ten minste 17 meter te worden opgeschoven. Op bovenstaande afbeelding is weergegeven dat middels de nieuwe positionering voldaan wordt aan de minimale afstand van 25 meter (rode arcering).

Daarnaast zal op het oostelijke deel van het perceel (tussen de te verschuiven woning en de perceelsgrens) een juridische regeling in de regels behorende bij dit wijzigingsplan worden opgenomen ('milieuzone - gevoelige objecten uitgesloten'), waarin gevoelige objecten worden uitgesloten. Hiermee wordt juridisch geborgd dat de huidige agrarische vergunning van het adres Sint Odradastraat 51 gerespecteerd wordt.

De woonpercelen zullen worden voorzien van een landschappelijke inpassing. Deze landschappelijke inpassing is nader toegelicht in paragraaf 3.3 en bijgevoegd als bijlage 2.

Waterschap

De extra woning wordt gerealiseerd binnen de beschermingszone (maar buiten de kernzone) van de aanwezige dijk. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de beschermingszone.

Oorspronkelijke situatie

In de oorspronkelijke situatie was er sprake van een agrarische bestemming. De verkeersaantrekkende werking is normaliter te bepalen aan de hand van de bedrijfswerkzaamheden. Over de agrarische bedrijfsvoering zijn echter geen cijfers bekend. Het aantal verkeersbewegingen in de oorspronkelijke situatie is dan ook berekend op basis van een schatting. Gemiddeld kwamen er 6 vrachtwagens per week voor het transporteren van voer, dieren en mest. Dit leidde tot gemiddeld 12 verkeersbewegingen per week. Daarnaast kwamen er verschillende bezoekers (gemiddeld 4 per week) op locatie (dierenartsen, controleurs, etc.) die leidden tot een gemiddelde van 8 verkeersbewegingen per week. Ten slotte was de bedrijfswoning in gebruik ten behoeve van de agrarische bestemming. Deze woning (koop, vrijstaand) leidt tot gemiddeld 8,2 verkeersbewegingen per dag.

In totaal was er dus sprake van 77,4 verkeersbewegingen per week, ofwel 11 verkeersbewegingen per dag.

Nieuwe situatie

De realisatie van één extra woning heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Maasdriel wordt aangeduid als niet stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Maasdriel tot het buitengebied behoort.

In de nieuwe situatie wordt binnen het plangebied één extra grondgebonden woning gerealiseerd. De woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen, onder het onderdeel koop, vrijstaand. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de woningen gemiddeld zorgen voor 16 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie

De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt gemiddeld 5 verkeersbewegingen per etmaal. De Sint Odradastraat heeft een relatief lage verkeersintensiteit. Dit betekent dat de verkeersafwikkeling van onderhavig plan zonder meer via de Sint Odradastraat en omliggende wegen kan plaatsvinden.

Het voorliggende initiatief zorgt niet voor een extra ontsluiting op de Sint Odradastraat, omdat er in de huidige situatie al twee ontsluiting aanwezig zijn. De meest oostelijke ontsluiting wordt in westelijke richting opgeschoven. Een verschuiving van deze inrit, met een maximale breedte van 4,5 meter, leidt niet tot verkeerskundige belemmeringen.

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De gemeente Maasdriel heeft hiertoe de 'Beleidsregels parkeernormen 2024' vastgesteld.

Voor onderhavig initiatief geldt dat beide woningen (nieuwbouw en verschuiving) moeten zijn voorzien van minimaal 2,6 (= 3) parkeerplaatsen. Twee van de drie parkeerplaatsen moeten zonder belemmeringen, vrij bereikbaar zijn vanaf de openbare weg. Deze parkeerplaatsen kunnen, zoals op de inrichtingsschets is weergegeven, gerealiseerd worden op eigen terrein. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde normen uit de 'Beleidsregels parkeernormen 2024'.

De locatie van de beoogde ontwikkeling is gelegen langs een van de vele oude meanders van de Maas. Door de kanalisering van de Maas tot begin jaren 30 is het dorp Alem uiteindelijk op de noordelijke oever komen te liggen. Het dorp ligt nu als een schiereiland tussen enerzijds de oude loop van de Maas en anderzijds de jongere, gekanaliseerde loop van de Maas (zie onderstaande uitsneden voor een beeld in 1900 en 2022).

1900	2022

Waar het in plangebied 1900 nog onderdeel uitmaakte van het Brabantse landschap, maakt het tegenwoordig deel uit van gemeente Maasdriel binnen de Bommelerwaard.

De Bommelerwaard is een 'riviereiland' tussen de Waal en de Maas in. De ligging tussen de twee rivieren in wordt sterk weerspiegelt in het aanwezige landschap. Zo zijn nog altijd sporen te vinden van oude rivierbeddingen, dijkdoorbraken en stroomruggen. Langs de uiterwaarden van de Maas zijn over grote lengte bakenbomen te zien en aan de westelijke kant van het eiland zijn delen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie te bewonderen.

Het landschap van de Bommelerwaard bezit veel openheid en doorzichten afgewisseld met een netwerk van dijkjes. In het open landschap kan men bomen als solitair aantreffen op de hoeken van een perceel of langs sloten. Langs de dijken zijn (agrarische) woningen aan de voorzijde van het perceel gesitueerd. De woningen in het buitengebied worden veelal aan de achterzijde door groen beschermd tegen de wind en zicht vanuit het landschap. Aan de erfzijde zijn de woningen zichtbaar vanaf de dijk. De perceelsgrenzen volgen ter hoogte van Alem nog een onregelmatiger patroon omdat in het verleden het landschap leidend is geweest voor de inrichting. De loop van de rivier en kleinere waterlopen in het gebied, de kleibodem en hoogteverschillen bepaalden vaak wat mogelijk was.

Zoals reeds in paragraaf 3.1 is benoemd zal onderhavig planvoornemen landschappelijk worden ingepast. Het kavel is gelegen tussen de dijk kernzone en een A-watergang met beschermingszone. Zowel op de dijk als langs de watergang zijn er beperkingen voor de aanplant van nieuwe beplanting. De bestaande beplanting blijft daarom zoveel mogelijk behouden.

Buiten de beschermingszones wordt de bestaande beplanting aangevuld met een aantal nieuwe knotbomen aan de achterzijde van het kavel om het zicht vanuit het landschap te filteren.

De afscherming richting de (bedrijfs)gebouwen van huisnummer 51 worden vormgegeven door een hoge haag aan de voorzijde en aanvullend bosplantsoen met bomen aan de achterzijde.

Een hoge haag vormt ook de scheiding tussen de twee nieuwe kavels. Zowel het assortiment van het bosplantsoen als de fruitbomen dragen bij aan de voedselvoorziening voor insecten en vogels.

Op onderstaande afbeelding en in bijlage 2 is een weergave van het landschappelijke inpassingsplan gegeven. Met de landschappelijke inpassing zullen de waterwegen van het waterschap onaangetast blijven. Het planvoornemen omvat geen aanleg van oppervlaktewater.

^{LANDSCHAPPELIJK INPASSINGSPLAN}

Het beoogde plan speelt zover mogelijk in op de omgevingswaarden door nieuw groen toe te voegen op plekken waar dit relevant is. Het groen wat wordt toegevoegd aan het reeds bestaande groen schermt het terrein af van wind en zicht op de woningen vanuit het landschap zoals dat bij veel andere woningen ook het geval is. Hier worden uitsluitend gebiedseigen soorten voor gebruikt met waarde voor lokaal voorkomende vogels en insectensoorten.

Om de juridische borging van het landschappelijke inpassingsplan te borgen is er in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO₂ drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de woningen worden 'aardgasvrij' gebouwd;
• de oriëntatie van de woningen is geoptimaliseerd voor zonne-energie (zongericht verkavelen);
• er wordt gebruikt gemaakt van aardwarmte, warmte-koude opslag, lucht warmte-koude opslag, of andere vormen van duurzame energie;
• de woningen worden volgens het BENG-principe gebouwd.

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO₂, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• regionaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is één integrale visie, waarin het duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland tot 2050 staat omschreven. Het uitgangspunt van deze visie is dat ruimtelijke ingrepen niet afzonderlijk van elkaar kunnen plaatsvinden, maar dat ze van elkaar afhankelijk zijn.

De NOVI is op 11 september 2020 vastgesteld en inmiddels in werking treden. In de NOVI benoemt het Rijk benoemt 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de maatschappelijke opgaven en de rol van het Rijk in het uitvoeren van deze opgaven. De maatschappelijke opgaven zijn in vier prioriteiten samengevat:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Bovendien is de druk op de fysieke leefomgeving in Nederland groot, waardoor verschillende belangen betreft ruimtelijke ontwikkelingen nu en dan botsen. Hoewel wordt gestreefd het implementeren van de diverse belangen, is dit niet altijd mogelijk. Soms dienen scherpe keuzes gemaakt worden en moeten belangen afgewogen worden. Om dit te bewerkstelligen omvat de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinatie van functies gaan vóór enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Voorliggend plan voorziet in een nieuwe ruimtelijke kwaliteit binnen de gemeente Maasdriel en draagt daarmee bij aan een goede woon-en leefomgeving in Maasdriel. Het initiatief draagt onder meer bij aan de energietransitie en de klimaatadaptieve aanpak en sluit aan bij het beleid omtrent 'Sterke en gezonde steden en regio's'.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn de belangen "Militaire terreinen en objecten" en "de grote rivieren" aan de orde. Beide belangen zijn beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (zie paragraaf 4.1.3). Als aan dat besluit wordt voldaan, wordt tevens aan de SVIR voldaan.

Conclusie
Het project is passend binnen de SVIR

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Het plangebied ligt op minder dan 75 km van het militaire vliegveld Volkel. Derhalve gelden bepaalde hoogtebeperkingen. In paragraaf 5.4 vindt hiervan een nadere uitwerking plaats. Daaruit wordt geconcludeerd dat het bouwplan ruim onder de maximaal toegestane hoogte blijft. Het project vormt daardoor geen belemmering voor het nationale belang "Militaire terreinen en objecten".

Tevens ligt onderhavig plan in een gebied waarbinnen het belang ''de grote rivieren'' aan de orde is. Voor het plan is artikel 2.11.3 ''regels primaire waterkering en gronden in de beschermingszone'' van het Barro van toepassing. In paragraaf 5.3 vindt hiervan een nadere uitwerking plaats. Daaruit wordt geconcludeerd dat het plan geen belemmering vormt voor het nationale belang ''de grote rivieren''.

Conclusie
Het project vormt geen belemmering voor de nationale belangen die middels het Barro beschermd zijn.

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Onderhavig initiatief voorziet in de realisatie van één extra vrijstaande woning. Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Gelderland;
• Omgevingsverordening Gelderland.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

De Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland', vastgesteld d.d. 19 december 2018 bestaat uit een visie en verdiepingsdeel en bevat de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie wordt onderscheid gemaakt tussen zes regio's. De gemeente Maasdriel behoort tot de regio Rivierenland. In de omgevingsvisie heeft de provincie twee doelen gedefinieerd die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

• een duurzame economische structuurversterking;
• het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving.

Deze doelen versterken elkaar en kunnen niet los van elkaar gezien worden. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is meer dan een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. In deze Omgevingsvisie staat het 'fysieke' in de leefomgeving centraal. Tegelijk zit er een sterke 'sociale' component aan de opgaven voor sterke steden en een vitaal landelijk gebied. De provincie probeert het fysieke aspect met het sociale aspect te combineren en zet hiermee onder meer in op duurzame verstedelijking.

Analyse

Het initiatief, dat voorziet in de realisatie van één extra vrijstaande woning, heeft een positief effect op een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de leefomgeving, omdat dit initiatief naast het toevoegen van een extra woning ook rekening houdt met de bestaande structuren omtrent de kwaliteit van de natuur, water en landschap.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de ''Omgevingsvisie Gelderland''.

Op 31 maart 2021 (geconsolideerde versie februari 2022) hebben Provinciale Staten de geconsolideerde Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De regels die nodig zijn om de ambities uit de Omgevingsvisie te realiseren, zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland. Het doel van de verordening is de provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, landbouw/veehouderij, natuur en landschap, grond- en drinkwater, milieu, verkeer en energie. Met de Omgevingsverordening stelt de provincie juridisch bindende regels aan bestemmingsplannen van gemeenten.

Ten aanzien van het aspect wonen, stelt artikel 2.2 van de Omgevingsverordening de

volgende regels:

1. 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda.
2. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden:
   1. a. Er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking;
   2. b. De ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid;
   3. c. Er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling; en
   4. d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Analyse

In de Omgevingsverordening zijn voor het plangebied geen relevante aanduidingen opgenomen. De regels met betrekking tot glastuinbouw zijn niet relevant, vanwege het feit dat onderhavig planvoornemen geen betrekking heeft op een glastuinbouwbedrijf. De regels met betrekking tot het intrekgebied zijn niet relevant, vanwege het feit dat onderhavig planvoornemen geen betrekking heeft op de winning van fossiele energie en/of het tot stand brengen of handelingen verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie.

Daarnaast wordt, inzake artikel 2.65b (klimaatadaptatie), vereist dat de toelichting van een bestemmingsplan/wijzigingsplan beschrijft hoe de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In paragraaf 3.4 zijn deze aspecten thans behandeld en beschreven.

Het plan voorziet in de toevoeging van één extra vrijstaande woning. Het toevoegen van kleinschalige incidentele bouwplannen is passend binnen de regionale woonagenda. Dit is in paragraaf 4.3.2 verder uitgewerkt.

Conclusie

Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Gelderland.

Op 6 juni 2008 is het Beleidskader hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied voor de regio Rivierenland vastgesteld. Op 5 maart 2015 heeft de gemeenteraad van Maasdriel een besluitdocument vastgesteld, waar op een aantal onderdelen het regionale VAB beleid is aangevuld. In maart 2017 is het beleid geheel geactualiseerd door gemeenten Zaltbommel en Maasdriel.

Door hergebruik en functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied willen de samenwerkende gemeenten in de regio Rivierenland de vitaliteit en de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het buitengebied behouden en vergroten, zonder de ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven te beperken.

Er zijn een aantal uitgangspunten waaraan hergebruik en functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied in alle gevallen moet voldoen. Dit betreffen:

• de regeling voor functieverandering is alleen van toepassing op vrijkomende en vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied die met een vergunning is opgericht en minstens vijf jaar rechtmatig is gebruikt (d.w.z. conform de bestemming uit het vigerende bestemmingsplan);
• de regeling voor functieverandering geldt voor recent vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen (met een agrarische bestemming) maar ook voor eerder vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen (waarvan de bestemming al is omgezet in bijvoorbeeld een woonbestemming). In dit beleidskader is voor beide soorten bebouwing het begrip vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied van toepassing;
• bij functieverandering moet uiteraard worden voldaan aan alle geldende wet- en regelgeving op het gebied van o.a. geluid, luchtkwaliteit, natuur en flora- en fauna;
• functieverandering van vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen mag niet leiden tot een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden voor omliggende (agrarische) bedrijven;
• bij functieverandering moet de bestaande infrastructuur toereikend zijn voor de nieuwe functie. Nieuwe functies mogen dan ook geen grote verkeersaantrekkende werking hebben;
• nieuwe bebouwing wordt alleen toegestaan wanneer deze op een goede landschappelijke en stedenbouwkundige wijze kan worden ingepast in het buitengebied;
• buitenopslag van goederen en stalling buiten is niet toegestaan;
• detailhandel is slechts toegestaan voor kleinschalige verkoop van ter plaatse geproduceerde of streekeigen producten waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de hoofdfunctie;
• functieverandering wordt geëffectueerd door aanpassing van de agrarische bestemming binnen afzienbare termijn;
• overige gronden, die niet tot de nieuwe functie behoren, krijgen een agrarische bestemming zonder bouwvlak;
• indien sprake is van een wijziging in een bedrijfsmatige functie dient de bedrijfslogistiek, waaronder laad- en losactiviteiten en parkeren worden verstaan, geheel op eigen erf te worden afgewikkeld dan wel plaats te vinden;
• de gemeente kan een eigen systeem van extra verevening hanteren.

Bij sloop van 500-2.500 m² bedrijfsbebouwing mag ter compensatie 1 vrijstaande woning tot maximaal 750 m³ worden gerealiseerd. Uitgangspunt is dat nieuwbouw plaatsvindt op het perceel waar ook de sloop plaatsvindt. Soms zijn daartoe aantoonbaar geen mogelijkheden of is een andere locatie ruimtelijk gezien een goed alternatief. In deze gevallen kan de nieuwbouw ook op een andere locatie/perceel binnen de Bommelerwaard plaatsvinden, mits daarbij een, vanuit het oogpunt van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit, goed plan wordt overlegd.

Analyse

Het initiatief bestaat uit de realisatie van één extra vrijstaande woning aan de Sint Odradastraat, overeenkomstig de VAB-regeling, waarbij de huidige bedrijfswoning wordt verschoven in westelijke richting en wordt omgeschakeld naar een reguliere woning. Dit past binnen het regionaal beleid, omdat middels onderhavig plan 1.186 m² aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.

Conclusie

Onderhavig plan past binnen het 'Beleidskader hergebruik vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied (VAB) Bommelerwaard'.

De Regionale Woonagenda Rivierenland 2020–2030 is een gezamenlijk product van de gemeenten Buren, Culemborg, Maasdriel, NederBetuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel.

De Regionale Woonagenda 2020-2030 heeft een looptijd van 10 jaar die start in 2020. In de Woonagenda is het regionaal kwantitatief woningbouwprogramma gepresenteerd naast de primos prognose 2020 en de prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (hoge variant). De daadwerkelijke realisatie van nieuwbouwwoningen en de ontwikkeling van de plancapaciteit per gemeente worden jaarlijks gemonitord in de regionale woningbouwmonitor. Dit maakt het mogelijk ontwikkelingen nauwkeurig te volgen en indien nodig bij te sturen.

Analyse

Voorliggend plan is in de regionale woningbouwmonitor meegenomen, wat betekent dat het regionaal is afgestemd.

Conclusie

Onderhavig plan past binnen de 'Regionale Woonagenda Rivierenland 2020–2030'.

Op 20 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van de gemeente Maasdriel de 'Structuurvisie en plan-MER gemeente Maasdriel vastgesteld. Deze structuurvisie is de actualisering van de Structuurvisie Plus Maasdriel 2004-2014 en is daarnaast de ruimtelijke vertaling van de 'Visie Maasdriel 2020+.

Deze structuurvisie vertaalt de beleidsmatige visie en uitgangspunten door in een helder en leesbaar ruimtelijk beeld (het zogenaamde "ruimtelijke casco"), met bijbehorend uitvoeringsprogramma. In de Structuurvisie zijn wat betreft de ontwikkelingsmogelijkheden per dorpskern alleen algemene handvatten gegeven.

^{UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE}

Analyse

Onderhavig plangebied is aangeduid als oeverwallen. Door het slopen van de bedrijfsbebouwing in de zone oeverwallen en het in beperkter omvang terug bouwen van de gesloopte vierkante meters wordt een bijdrage geleverd aan de landschappelijke kwaliteit. Daarnaast wordt onderhavig planvoornemen landschappelijk ingepast, nader toegelicht in paragraaf 3.3 en zichtbaar in bijlage 2.

Conclusie

Het initiatief past binnen de 'Structuurvisie en plan MER-Maasdriel'.

Met het woningbouwprogramma 2021-2030, vastgesteld door de gemeenteraad op 10 december 2020, dat voorziet in de realisatie van 988 woningen, kan voor een substantieel deel voldaan worden aan de geprognotiseerde woningbehoefte voor de komende tien jaar. De geprognotiseerde woningbehoefte, de bandbreedte van 700 tot 1250 woningen, is vastgelegd in de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 en vormt daarmee de onderbouwing voor de Ladder voor duurzame verstedelijking, die vereist is voor het in procedure brengen van bestemmingsplannen.

De gemeente Maasdriel is van mening dat het woningbouwprogramma 2021-2030 mogelijkheden biedt om de komende jaren hier een bijdrage aan te leveren. Alle woningbouwplannen die de status ‘H’ (hard) hebben, zijn plannen die op grond van vastgestelde bestemmingsplannen in voorbereiding zijn om op korte termijn van start te gaan of zijn al in uitvoering. De woningbouwplannen met de status ‘Z’ (zacht) zijn plannen in verschillende fases van voorbereiding. Voor enkele plannen is de bestemmingsplanprocedure vrijwel afgerond. Voor andere plannen is meer en soms veel meer voorbereiding nodig om tot een gedragen en uitvoerbaar woningbouwplan te komen.

Woningbehoefte versus woningbouwinitiatieven

Maasdriel is een ondernemende gemeente. Dat blijkt ook op het gebied van woningbouw. Initiatiefnemers benaderen de gemeente met kleine en grote woningbouwinitiatieven. De verwachte woningbouwbehoefte biedt geen ruimte om deze initiatieven allemaal te realiseren. Dat betekent dat de gemeente bij binnenkomende initiatieven een eerste screening maakt op de wenselijkheid van een woningbouwinitiatief.

Om dit proces duidelijker te stroomlijnen heeft het college een procedure opgesteld waarmee nieuwe woningbouwinitiatieven kunnen worden afgewogen. Deze systematiek is een eerste stap op weg om efficiënt te focussen op kansrijke, wenselijke en kwalitatieve ontwikkelingen.

Afwegingssystematiek woningbouwplannen Maasdriel

Om een selectie te maken van de kansrijke, wenselijke en kwalitatief goede woningbouwplannen heeft de gemeente Maasdriel een procedure opgesteld. Het college van burgemeester heeft deze procedure vastgesteld. Samen met de initiatiefnemers van de geselecteerde plannen wil de gemeente focussen om deze plannen binnen een afgesproken periode tot ontwikkeling te brengen. De afwegingssystematiek bestaat uit de volgende fases:

1. 1. Screening;
2. 2. Afwegingsronde;
3. 3. Projectprotocol;
4. 4. Anterieure overeenkomst.

Kleine woningbouwontwikkelingen

Woningbouwontwikkelingen tot maximaal 5 woningen hoeven niet mee te doen in de jaarlijkse afwegingsronde. Voor deze woningen is in het woningbouwprogramma een reservering opgenomen van 150 woningen. Hierin zijn enkele locaties opgenomen, waar harde plancapaciteit beschikbaar is om direct aan de slag te gaan. Daarnaast kunnen in deze categorie woningbouwplannen als gevolg van voormalige agrarische bedrijven (VAB)-ontwikkelingen worden opgenomen en herstructureringen en herontwikkelingen, met maximaal 5 extra woningen.

Analyse

Het college stelt het belangrijk te vinden dat er permanent kan worden teruggevallen op een soort van buffer (kleine woningbouwontwikkelingen) ten behoeve van kleine planinitiatieven, omdat deze in een duidelijke behoefte voorzien. Te denken valt hierbij aan de VAB-regeling (vrijkomende agrarische bebouwing). De realisatie van de woning in ruil voor de sloop van bedrijfsgebouwen op grond van het VAB-beleid past derhalve in het meest actuele woningbouwprogramma van gemeente Maasdriel en de regionale afspraken over regio totalen.

Conclusie

Het plan past binnen het 'Woningbouwprogramma 2021-2030'.

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

1. 1. milieu;
2. 2. waarden;
3. 3. waterhuishouding.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Rivierenland. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

Door Kragten is een watertoets opgesteld, rapport: ''Watertoets Sint Odrdastraat 49 te Alem'' (16 januari 2024, VKL058). De notitie is als bijlage 10 bij deze toelichting opgenomen.

Kragten concludeert dat:

• Voor de toekomstige verharding is, aan de hand van het beleid van Waterschap Rivierenland, er vanuit gegaan dat circa 70 % van het volledige perceel verhard wordt. Dit betekent dat circa (2600*0,7 =) 1820 m² aan verhard oppervlak komt te liggen.
• Volgens het Water- en rioleringsplan Bommelerwaard 2022-2026 dient er over het nieuw verharde oppervlak 43,6 mm berging aangebracht te worden. Dit resulteert in een bergingsopgave van circa (1820 * 0,0436 =) 79 m³.
• Volgens het beleid van het waterschap dient dit te worden geborgen in 0,3 m peilstijging van het open water. Dit houdt in dat het extra aan te leggen oppervlaktewater een totaal oppervlak van circa (79 / 0,3 =) 265 m² moeten hebben. Daarnaast is het belangrijk dat bij een A-watergang de watergang van insteek tot insteek niet breder wordt dan 8 meter voor gemakkelijk onderhoud van de watergang. De watergangen aan de noordzijde van het projectgebied hebben een breedte van circa 3,5 m.
• In onderstaande afbeelding is een voorbeeld gegeven van hoe de waterbergingsopgave ingevuld kan worden. Hierbij zijn de bestaande watergangen aan de noordzijde van het perceel verbreed om de bergingsopgave in te passen. Deze watergang heeft een lengte van circa 83 m, wat er op neer komt dat de watergang circa (265 / 83) = 3,2 m verbreed moet worden om de bergingsopgave in te passen. Dit betekent dat de maximale breedte van de sloot (3,2 + 3,5) = 6,7 m.
• Daarnaast is een obstakelvrije zone van 4 meter breed gewaarborgd voor het onderhoud van de A-watergang van het waterschap.
• Het hemelwater van de woningen en de verhardingen wordt ingezameld in leidingen en hiermee afgevoerd naar de watergangen ten noorden van het perceel. Een rioolontwerp volgt bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.

^WATERBERGING

Het perceel ligt in het buitengebied. Daarnaast zij er via Google Streetview geen putten in de straat te zien, dus de kans op een vrijvervalstelsel is erg klein. Het huidige perceel wordt waarschijnlijk afgewaterd met een persleiding (grootste kans) of het perceel heeft een IBA. Het perceel zal na de ontwikkeling op de bestaande voorziening worden geloosd. Daardoor is het belangrijk om te controleren of het huidige rioleringssysteem de verandering van de hoeveelheid afvalwater aan kan.

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Volkel en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. De beperkingen zijn vervat in:

1. 1. een geldszonering;
2. 2. een obstakelbeheergebied;
3. 3. een radarverstoringsgebied;
4. 4. een vogelbeheersgebied;
5. 5. een risicogebied vanwege de opslag van munitie.

Daarnaast gelden er beperkingen als gevolg van het industrielawaai op het vliegveldterrein, zoals opgenomen in de Wet geluidhinder. Voor onderhavig plangebied is alleen het radarverstoringsgebied van toepassing. De overige beperkingen worden buiten beschouwing gelaten.

Het militaire vliegveld beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen leiden tot een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door:

• een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 kilometer afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;
• aanvullend voor windmolens buiten deze 15 kilometercontour een cirkel met een straal van 75 km gemeten vanaf de positie van de radar. Voor de tippen van de wieken van windturbines geldt hier een maximale hoogte van 114 meter boven NAP.

Het plangebied ligt op een afstand van 28,6 km tot het radarsysteem, dus op meer dan 15 km. Omdat onderhavig initiatief niet leidt tot de realisatie van een molen of windturbine is het radarverstoringsgebied niet van toepassing op het planvoornemen.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit wijzigingsplan aangetoond. Een wijzigingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Daarnaast is middels het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekerd dat eventuele planschade voor de rekening van de initiatiefnemer komt.

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

De initiatiefnemer heeft contact gezocht met de direct omwonenden en heeft hen geïnformeerd over voorliggend initiatief (zie bijlage 11 van de toelichting). Hieruit volgt dat geen van de omwonenden bezwaren heeft tegen voorliggende ontwikkeling.

In dit hoofdstuk is de opzet van het wijzigingsplan opgenomen.

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied herziening 2022, Reparatieplan" (NL.IMRO.0263.BP1257-VG01), vastgesteld op 13 oktober 2022. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Het plan omvat de realisatie van één extra woning, conform de VAB-regeling. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning in westelijke richting opgeschoven en omgezet naar een burgerwoning. In de planregels worden de planregels van het vigerende bestemmingsplan en het bestemmingsplan ''Paraplubestemmingsplan Parkeren 2022'' van toepassing verklaard.

Op dit plan is de overgangsregeling van de Omgevingswet van toepassing, omdat het ontwerp wijzigingsplan voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage heeft gelegen en daarom kan worden afgerond onder oude wetgeving (Wro).

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

1. 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
2. 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan ten behoeve van zienswijzen
3. 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
4. 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan ten behoeve van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Het ontwerp wijzigingsplan is gedurende een periode van 6 weken, vanaf 15 december 2023, voor eenieder ter inzage gelegd. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Beide zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingekomen c.q. verzonden en daarom ontvankelijk. In de zienswijzennota, bijgevoegd als bijlage 12, is aangegeven hoe met deze zienswijzen is omgegaan.

Het college van burgemeester en wethouders heeft het wijzigingsplan op 25 maart 2025 gewijzigd vastgesteld.