het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk van de gemeente Nijkerk;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0267.BP0024-VA02 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

bedrijvigheid die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en welke wordt uitgeoefend door een bewoner van het betreffende woonhuis;

een dienstverlenend beroep, dat door de bewoner in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde;

een in de regels dan wel op de plankaart aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren, inzamelen en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop dan wel levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeeïndiging van een gebouw;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijke opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;

een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;

de grens van een bouwperceel;

1. a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
   de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
   de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. indien in of op het water wordt gebouwd:
   het Nieuw Amsterdams Peil of de hoogte van het terrein ter plaatse van de meest nabij gelegen locatie waar het water grenst aan het vaste land;

1. a. de analoge verbeelding van het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk, bestaande uit de kaart(en) met tekeningnummer NL.IMRO.0267.BP0024-VA02;
2. b. de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

voorziening gericht op het bieden van vrij en openbaar toegankelijke sport- en spelmogelijkheden voor met name kinderen en/of jeugd;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening;

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

de bovenste ruimte in een gebouw onmiddellijk onder de kap.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en andere uitstekende delen van ondergeschikte aard buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak- of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. a. voor lengten in meters (m);
2. b. voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
3. c. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
4. d. voor verhoudingen in procenten (%);
5. e. voor hoeken/hellingen in graden (º).

Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;

met daarbijbehorende:

2. b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
3. c. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. paden en verhardingen;
6. f. water;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. parkeervoorzieningen.

Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen, straten en paden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. geluidwerende voorzieningen;

met daarbijbehorende:

4. d. gebouwen;
5. e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. f. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden, al dan niet gelijkvloerse kruisingen met spoorwegen en water;
7. g. water;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
9. i. groenvoorzieningen;

waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op verblijf.

Op de voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat:
   1. 1. ten minste 60% van de gebruiksoppervlakte van de gebouwen en de bijbehorende erven dient te worden aangewend voor de woonfunctie;
   2. 2. de gezamenlijke gebruiksoppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken welke wordt gebruikt voor het aan huis verbonden beroep niet meer dan 60 m² mag bedragen;
   3. 3. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'terras' een dakterras is toegestaan;
2. b. gebouwen;
3. c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
4. d. werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
5. e. tuinen;
6. f. erven;
7. g. water;
8. h. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

1. a. het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:

1. a. het voornemen ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
2. b. de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
3. c. de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de onder a genoemde termijn;
4. d. burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig bij een omgevingsvergunning afwijken van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld in 12.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk.

maart 2011.

De gemeente Nijkerk heeft samen met Vos & Teeuwissen overleg gevoerd over de realisatie van woningbouw op een inbreidingslocatie aan de Hogenhof in Nijkerk. Dit overleg heeft uiteindelijk geresulteerd in een ontwerp voor veertien grondgebonden woningen in drie woonblokken op een momenteel deels open, deels bebouwd terrein nabij het centrum van Nijkerk.

De voorgestelde woningbouw werd deels al voorzien in het geldende bestemmingsplan Westelijk Stadsdeel uit 1982. In dit bestemmingsplan is voor een deel van de te ontwikkelen locatie al een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid voorziet in het mogelijk maken van woningbouw op het momenteel aanwezige plantsoen.

Het plangebied heeft op basis van het geldende bestemmingsplan momenteel meerdere bestemmingen. Het plantsoen heeft de bestemming Groenvoorzieningen (met een wijzigingsbevoegdheid naar woningbouw). Het voormalige bedrijfsterrein heeft de bestemmingen Bedrijven, Opslagterrein en Tuin.

Omdat binnen deze bestemmingen de voorgestelde woningbouw planologisch niet gerealiseerd kan worden, is het nodig dat een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld. Onderhavig bestemmingsplan Hogenhof voorziet hierin en maakt de nieuwe inrichting van het plangebied met woningbouw, groen en verkeer mogelijk.

Luchtfoto omgeving met daarop het plangebied aangegeven (Bron: Stroomlijn)

Het bestemmingsplan "Hogenhof, Nijkerk" bestaat uit de volgende stukken:

• Verbeelding, schaal 1:1.000 (tek. nr.NL.IMRO.0267.BP0024-VA02);
• Regels;
• Toelichting

Een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten samen "gelezen" worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Het plangebied betreft het gebied tussen de Hogenhof 56 en de Hogenhof 32. In de nieuwe situatie wordt de open ruimte aan de Hogenhof voor circa de helft bebouwd met een rij woningen. De overblijvende ruimte blijft groen met opgaande bomen, struiken en speelattributen voor de kinderen. De bestaande schuren en de verharding die momenteel zijn afgezet met hoge hekwerken en hoge schuttingen worden in de nieuwe situatie verwijderd om plaats te maken voor woningbouw. De bestaande onverharde weg wordt verhard en zal tevens gaan dienen als ontsluiting van de woonblokken. (zie Bijlage 1 Situering plangebied voor tekening op schaal)

Situering plangebied

Het (inter)nationale en provinciale beleid is neergelegd in verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, alsmede in de verschillende structuurvisies. Een "doorzetting" van dit beleid vindt veelal plaats in verschillende gemeentelijke en provinciale uitwerkingsnota's, beleidsplannen en bestemmingsplannen. Ook binnen de gemeente Nijkerk is dit het geval. Het beleid zoals dat door de hogere overheden wordt voorgestaan, is veelal van een andere schaal en aard dan de schaal die noodzakelijk is voor het opstellen van een (kleinschalig) bestemmingsplan.

In dit hoofdstuk volgt een opsomming van de belangrijkste beleidsdocumenten op Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal niveau voor zover relevant voor de voorziene woningbouw aan de Hogenhof.

Nota Ruimte (2006)

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. Het kabinet schept ruimte voor ontwikkeling uitgaande van het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' en verschuift het accent van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. De "Nota Ruimte" ondersteunt gebiedsgerichte ontwikkeling waarin alle betrokken partijen kunnen participeren. De Tweede en Eerste Kamer der Staten-Generaal hebben ingestemd met de nota op respectievelijk 17 mei 2005 en 17 januari 2006. Met de bekendmaking op 27 februari 2006 in onder andere de Staatscourant is de "Nota Ruimte" formeel in werking getreden.

Het kabinet streeft naar basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het rijk uit van de bundelingstrategie. Deze bundeling heeft veel voordelen. De steden worden ondersteund in hun functie van economische en culturele motor. In steden en dorpen wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Infrastructuur kan worden geconcentreerd en optimaal worden benut.

Uitgangspunt is dat in iedere gemeente voldoende ruimte wordt geboden om te voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Behalve voor de eigen bevolkingsaanwas, moet iedere gemeente ook voldoende ruimte bieden voor de lokaal georiënteerde bedrijvigheid.

Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt. Het rijk stimuleert revitalisering, herstructurering en transformatie van zowel (verouderde) wijken als bedrijventerreinen in het algemeen.

Het voorliggende bestemmingsplan doet geen afbreuk aan het ruimtelijke beleid van het rijk.

Streekplan Gelderland (2005)

Het Streekplan Gelderland 2005 is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld op 29 juni 2005. Een streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 10 jaar. Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland 2005 de status van een structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken.

Onderhavig plangebied valt binnen bestaand bebouwd gebied. Binnen dit gebied ligt het accent van de provinciale beleidsambities op vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaande bebouwd gebied. De Provincie Gelderland wil dat gestreefd wordt naar onder andere intensivering van het stedelijk grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen. Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan bij deze ambitie.

Welstandsnota (2004)

In deze nota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Nijkerk is geregeld. Deze nota geeft tevens uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het gemeentebestuur wil met deze nota een belangrijke stap zetten naar modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht.

Het doel van het welstandstoezicht is om een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. Door het opstellen van welstandsbeleid kan de gemeente in alle openheid een effectief en inzichtelijk welstandstoezicht inrichten en opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium informeren over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen.

Er zijn voor Nijkerk algemene welstandscriteria opgesteld die bestaan uit een kwaliteitskader en een ruimtelijk kader. Deze algemene welstandscriteria vormen een vangnet voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn.

Daarnaast is Nijkerk verdeeld in een aantal deelgebieden. Voor elk deelgebied in de gemeente zijn de gebiedskenmerken weergegeven en de welstandscriteria uitgewerkt. Uitgangspunt voor bebouwing in het gebied waarin de Hogenhof valt is dat de bestaande (gebouwde) omgeving het referentiepunt is voor nieuwe bebouwing. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering moet passen in de aanwezige stedenbouwkundige structuur en dient aan te sluiten op de bestaande bebouwing. Het voorliggend bestemmingsplan sluit hierbij aan.

Structuurplan Nijkerk-Nijkerkerveen 2001

In 2001 is het “Structuurplan Nijkerk - Nijkerkerveen 2001” vastgesteld. Het plan beschrijft het ruimtelijke beleid voor de kernen Nijkerk, Nijkerkerveen en Holkerveen voor de eerstkomende 15 jaar (tot 2015). In dit structuurplan wordt de beleidsregel “inbreiding voor uitbreiding” volmondig onderschreven.

De gemeente streeft in de realisatie van nieuwbouwplannen duurzaam bouwen na. Duurzaam bouwen beoogt het zodanig ordenen, inrichten en beheren van gebieden en gebouwen, dat een goede woon- en leefomgeving wordt gerealiseerd voor nu en in de toekomst.

Voorliggende bouw van veertien grondgebonden woningen past binnen de ambities van het Structuurplan Nijkerk-Nijkerkerveen 2001.

Woonvisie 2005+

De gemeenteraad van Nijkerk heeft op 15 december 2005 de integrale Ontwikkelingsvisie 2015-2030 voor Nijkerk vastgesteld. Daarmee is richting gegeven aan de wijze waarop Nijkerk in de komende decennia zal worden uitgebouwd. Een belangrijk thema daarin is de relatie tussen wonen, welzijn en zorg. De gemeente Nijkerk vindt dat het thema nader uitgewerkt moet worden in de woonvisie. In de woonvisie geeft de gemeente Nijkerk aan welke ambities zij voor de komende jaren heeft. Deze ambities zijn:

• vervullen van een regionale opvangfunctie, met behoud van kwaliteit;

• vergroten van keuzemogelijkheden;

• werken aan evenwichtige opbouw van de bevolking;

• bouwen voor alle doelgroepen, in het bijzonder voor jongeren en senioren;

• gemeente is regisseur.

De gemeente wil het mogelijk maken dat alle bevolkingsgroepen in Nijkerk kunnen (blijven) wonen. Dit betekent dat er een divers woningaanbod moet worden gerealiseerd en dat de voorzieningen in de woonwijken van goede kwaliteit moeten zijn. Het is de bedoeling dat het mogelijk wordt voor alle leeftijden en huishoudenssamenstellingen om in de verschillende wijken en kernen, zolang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving te kunnen blijven wonen.

De woonvisie omschrijft onder andere een sterke vraag naar seniorenwoningen binnen Nijkerk. De voorziene grondgebonden woningen zijn uitstekend geschikt voor senioren, waarmee gerechtvaardigd wordt dat de voorziene woningbouw past binnen het gemeentelijk woonbeleid.

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht). Per onderzoeksaspect wordt een beschrijving gegeven van de situatie ter plaatse.

In de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG, uitgave 2009, worden in verband met de aanwezigheid van milieubelastende functies indicatieve afstandsnormen voorgeschreven die moeten worden aangehouden tot milieugevoelige functies. Hierbij moet worden opgemerkt dat de in de publicatie gehanteerde afstandsnormen gebaseerd zijn op het omgevingstype 'rustige woonwijk'. De daadwerkelijk te hanteren afstandsnorm kan hierdoor afwijken van de voorgeschreven norm. Indien bijvoorbeeld de categorisering is gebaseerd op de milieuaspecten geluid of verkeer dan zal dit aspect minder gevoelig liggen in een drukke woonwijk of gemengd gebied dan in een rustige woonwijk. In dat geval kan volstaan worden met het hanteren van een geringere afstandsnorm. Voor externe veiligheid geldt het omgekeerde.

Omdat in de omgeving van het plangebied zowel (lichte) bedrijven en woningen aanwezig zijn, is bij de beoordeling uitgegaan van omgevingstype 'gemengd gebied'. Het enige bedrijf dat op basis van deze redenering nog effect heeft op het plangebied is het bedrijf dat gevestigd is aan de Isaac Sweerstraat 29a, namelijk een bedrijf dat volgens op basis de publicatie van de VNG gecategoriseerd kan worden als een groothandel in vlees. Deze categorie kent in een gemengd gebied een afstand van 0 meter voor geur, 0 meter voor stof, 10 meter voor geluid en 30 meter voor gevaar.

Er is onderzoek verricht of beargumenteerd kan worden afgeweken van de genoemde afstandsnormen. De conclusie van uitgevoerde onderzoeken is dat dit goed mogelijk is.

Geluid

Op basis van door Schoonderbeek en Partnes Advies BV (Spa) van 30 juni 2010 blijkt dat de realisatie van de nieuwe woningen, op basis van de standaard eisen uit het 'Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim)', zonder aanvullende voorzieningen, de bedrijfsvoering van het genoemde bedrijf belemmert. Om deze belemmering op te heffen zijn alternatieven voorhanden die Spa formuleert.

Één van deze alternatieven betreft het plaatsen van een geluidscherm (voorzien in de vorm van een gemetselde muur) op de terreingrens van het bouwplan met een hoogte van minimaal 2 meter en een lengte van 10 meter op de westelijke plangrens (tussen de bedrijfshal en de voorziene parkeerplaatsen) en 28 meter langs de zuidelijke plangrens (tot ter hoogte van de achtergevel van de achterste woning van woningblok 1). De langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus zullen dan beperkt blijven tot maximaal 50 dB(A) bij de nieuwe woningen.

Bovenstaande problematiek en het geschetste alternatief waarmee beargumenteerd wordt afgeweken van de genoemde afstandsnorm voor geluid wordt nader uitgelegd in de rapportage van Spa. Deze is te vinden in Bijlage 2 Onderzoek geluid in het kadervan afstandsnormen VNG van deze toelichting.

Gevaar

Omdat de voorziene woningbouw dichterbij het bedrijf aan de Isaac Sweerstraat 29a komt dan 30 meter, dient tevens onderzocht te worden of beargumenteerd kan worden afgeweken van deze norm. Hiertoe is door Spa onderzoek verricht.

De conclusie van het onderzoek is dat de bouw van de woningen niet belemmerd wordt, zolang het bedrijf aan de Isaac Sweerstraat 29a zich houdt aan de ingediende melding in het kader van de Wet milieubeheer. Zij mag zonder extra voorzieningen een beperkte hoeveelheid gasflessen in de open lucht opslaan (tot maximaal 125 liter waterinhoud).

De rapportage van Spa, waarin bovenstaande nader wordt uitgelegd, is te vinden in Bijlage 3 Onderzoek gevaar in het kader van afstandsnormen VNG van deze toelichting.

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid".

Wegverkeerslawaai

Conform de Wet geluidhinder is het noodzakelijk akoestisch onderzoek te doen als nieuwe geluidsgevoelige bebouwing (zoals woningen, scholen, ziekenhuizen en verpleeghuizen) of bij een uitbreiding van dergelijke bestemmingen binnen de geluidszone van een weg worden gesitueerd.

Voor het akoestisch onderzoek zijn daarbij alleen de wegen relevant waar een maximum snelheid van 50 km/uur of meer geldt. Voor 30 kilometer zones hoeft conform artikel 74, lid 2 van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek te worden verricht. De geluidszone voor 50 km/uur wegen (1 of 2 rijstroken) is ingevolge de Wet geluidhinder 200 meter. Voor 50 km/uur wegen met meer dan 3 rijstroken geldt 350 meter.

De voorkeurgrenswaarde voor het wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. Als de geluidbelasting op gevels van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen hoger is dan 48 dB moet worden onderzocht of maatregelen getroffen kunnen worden om de geluidbelasting te verminderen. Het bouwbesluit vereist tevens dat woningen moeten worden geïsoleerd tot een binnenwaarde van 33 dB.

Uit akoestisch onderzoek (verricht door Schoonderbeek en partners bv, kenmerk 10195.R01, 6 juli 2010) blijkt dat bij de nieuwe woningen de geluidbelasting die ten gevolge van verkeer op de Hogenhof optreedt maximaal 46 dB is. Omdat ook de overige wegen geen relevante bijdrage leveren, vormt de geluidbelasting op de gevels van de woningen ten gevolge van wegverkeer geen belemmering voor de realisatie van het bouwplan.

Spoorweglawaai

In de Wet geluidhinder is ook een zonering geregeld rond spoorwegen. Het plangebied ligt echter buiten een geluidszone voor spoorlijnen.

Industrielawaai

Het plangebied ligt buiten een geluidszone voor industrielawaai.

Het akoestisch onderzoek is te vinden in Bijlage 4 Akoestisch onderzoek van de toelichting.

Het bureau EcoGroen Advies BV heeft een quickscan Flora- en faunawet uitgevoerd in verband met de voorgenomen realisatie van woningbouw aan de Hogenhof. De beoogde locatie voor de woningbouw bestaat momenteel uit een openbaar plantsoen, verharding, bebouwing en enkele groenstructuren. Permanent oppervlaktewater is niet aanwezig.

De consequenties van de voorziene ruimtelijke ingreep op de aanwezige natuurwaarden zijn getoetst aan de Flora- en faunawet. Het onderzoek is gebaseerd op een veldbezoek van 21 juli 2010 en een inventarisatie van bekende verspreidingsgegevens.

De conclusie van het onderzoek is dat het aanvragen van een ontheffing annex artikel 75 van de Flora- en faunawet niet aan de orde is. De rapportage van EcoGroen is te vinden in Bijlage 5 Ecologisch onderzoek van de toelichting.

Wet op de archeologische monumentenzorg / Verdrag van Malta.

Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het verdrag van Malta regelt de bescherming en het behoud van deze archeologische waarden. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en in 1998 geratificeerd. Het Verdrag van Malta (ook wel Verdrag van Valletta genoemd) is geïmplementeerd in de Monumentenwet. De wet op de archeologische monumentenzorg is in april 2006 door de Tweede Kamer aan genomen in december van dat jaar door de Eerste Kamer bekrachtigd. Op 1 september 2007 is de wet als onderdeel van de monumentenwet in werking getreden.

Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ), omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Vooronderzoek moet duidelijk maken welke archeologische waarden verwacht kunnen worden. Wie de bodem in wil, bijvoorbeeld om te bouwen, kan verplicht worden om een archeologisch vooronderzoek te (laten) uitvoeren. De onderzoeksresultaten bepalen het verdere vervolg; een aanpassing van de bouwplannen of het opgraven van archeologische vondsten.

Daarnaast zijn in de wet regelingen opgenomen voor de bescherming van overige archeologische waarden. Er is daarbij een zware rol toegekend aan de gemeente en het bestemmingsplan. Zo wordt in de wet vastgelegd dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houdt met de aanwezige en te verwachten archeologische waarden. Daarbij wordt de mogelijkheid genoemd om in een bestemmingsplan een aanlegvergunningstelsel op te nemen. Aan een aanlegvergunning kunnen voorschriften worden verbonden, zoals de verplichting tot het treffen van maatregelen waardoor de waarden in de bodem kunnen worden behouden, de verplichting tot het doen van opgravingen of de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg. De kosten van het onderzoek en het opgraven zijn in principe voor rekening van de aanvrager.

Volgens de waardenverwachtingenkaart heeft een deel van het plangebied een middelhoge trefkans op archeologische of cultuurhistorische waarden. Reden hiervoor is waarschijnlijk dat de grond niet geroerd is door bouwactiviteiten. Om te bepalen of er sporen van archeologische waarde aanwezig zijn in het gebied, is een inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Aan Oranjewoud is opdracht verleend voor het verrichten van een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek voor het plangebied. Het onderzoek is noodzakelijk om te bepalen of bij de voorgenomen activiteiten de kans bestaat dat archeologische resten in de ondergrond worden aangetast.

De archeologische verkenning is in augustus 2010 uitgevoerd en heeft tot de conclusie geleid dat de kans op de aanwezigheid van (intacte) archeologische waarden laag ingeschat wordt en nader archeologisch onderzoek niet nodig is. Oranjewoud adviseert dan ook het plangebied voor wat betreft het aspect archeologie vrij te geven. Het archeologisch onderzoek is te vinden in Bijlage 6 Archeologisch onderzoek van de toelichting.

Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is in de huidige situatie voor ongeveer de helft verhard. De bestaande verharding betreft met name het voormalige bedrijfsterrein. De andere helft van het plangebied is momenteel 'groen' in de vorm van een plantsoen met speeltoestellen. De realisatie van het voorziene woningbouwplan leidt ertoe dat het verhard oppervlak binnen het plangebied met name in het huidige plantsoen zal toenemen.

Op basis van de toename van het verhard oppervlak is het nodig aandacht te schenken aan de omgang met water binnen het plangebied. Met name het voorzien in voldoende waterbergende functie is in dit kader een aandachtspunt. In dit kader zal worden aangesloten bij het drietrapsbeginsel zoals het Waterschap Vallei en Eem dat hanteert, namelijk vasthouden, bergen en afvoeren. Oplossingen zullen hierbij zoveel als mogelijk binnen het plangebied worden getroffen.

Bij de verdere uitwerking van het woningbouwplan zal daarnaast rekening worden gehouden met het zo optimaal mogelijk afkoppelen van schone verharde oppervlakken van het vuilwaterriool. Dit is goed mogelijk, omdat er in de omgeving van het plangebied reeds een gescheiden rioleringssysteem is aangelegd. Afstromend hemelwater zal zo lang mogelijk binnen het plangebied zelf of de directe omgeving daarvan vastgehouden worden. Zo wordt voorkomen dat schoon hemelwater gemengd wordt met verontreinigd rioolwater en naar buiten het plangebied wordt afgevoerd.

Om watervoorzieningen binnen het plangebied mogelijk te maken is er in de regels bij dit bestemmingsplan voorzien dat binnen de bestemmingen Groen en Verkeer-Verblijfsgebied waterhuishoudkundige voorzieningen kunnen worden getroffen.

Bij de bouw zal overigens geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen, zoals koper zink en lood. Door het benutten van dit soort materialen zal het afstromend regenwater van daken e.d. verontreinigd raken. Gecoate zink of een ander niet uitloogbaar materiaal kan wel worden gebruikt.

Over onderhavig bestemmingsplan is reeds overleg geweest met het Waterschap Vallei en Eem. Het waterschap heeft gewezen op het belang van het treffen van voldoende maatregelen om de wateropgave als gevolg van het extra verhard oppervlak in te vullen. Daar wordt in dit bestemmingsplan en bij de verdere uitwerking van de plannen in voorzien.

De Wet Bodembescherming 1986 had tot doel het voorkomen, beperken of ongedaan maken van veranderingen van hoedanigheden in de bodem, die een vermindering of bedreiging betekenen van de functionele eigenschappen die de bodem voor mens, plant of dier heeft. Deze Wet bevat algemene bepalingen voor de bescherming van de bodem en sanering in geval van verontreiniging van de bodem.

Per 1 januari 2006 is de Wet bodembescherming (Wbb) in werking getreden. De Wbb wil bodemsaneringen beter aan laten sluiten bij de maatschappelijke dynamiek. Het doel is te komen tot een effectiever bodembeleid. Door de Nota Ruimte en de provinciale Structuurvisie wordt een nadrukkelijke koppeling gelegd tussen de Wbb en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze koppeling maakt het noodzakelijk om de toestand van de bodem na te gaan voordat een locatie tot ontwikkeling kan worden gebracht.

Bodemonderzoek moet aantonen dat de bodem geschikt is voor het realiseren van een gewenst project. Dat wil zeggen dat uit onderzoek moet blijken dat er geen verontreiniging aanwezig is, dat de eventueel aanwezige verontreiniging niet schadelijk is voor de omgeving, of welke maatregelen er nodig zijn om de bodem geschikt te maken om de uitbreiding te realiseren.

Uit een gehouden historisch onderzoek door PJ Milieu BV blijkt dat er verschillende verdachte deellocaties zijn te onderscheiden. Dit betreft een grasmaaiierrepartiebedrijf, voormalige traktorloods, voormalige petroleumpomp/tank, moestuintjes (in verband met asbest) en puinpad (in verband met asbest).

Het verkennend onderzoek is ingegaan op deze deellocaties. De volgende conclusies zijn daarbij het meest relevant.

Puinpad

In dit pad is asbesthoudend materiaal aangetroffen. Dit is hechtgebonden asbest en qua oppervlakteberekening komt het op 14mg/kg, terwijl het maximaal toegestane 100 mg/kg is. Analytisch is geen (niet gebonden)asbest aangetroffen. Verwacht wordt dat circa 75m³ grond asbesthoudend materiaal bevat. Dit puinpad valt niet onder de WBB maar onder het besluit asbestwegen. Het puinpad hoeft niet verwijderd te worden, omdat het gehalte asbest onder de norm ligt. Bij het bouwrijp maken van het plangebied zal deze hele lichte verontreiniging echter worden afgegraven.

Voormalige moestuinen (huidig plantsoen)

In het plantsoen is op 3 gedeeltes (is circa 50% van het plantsoen) asbesthoudendmateriaal aangetroffen. Dit is hechtgebonden asbest en qua berekening komt in één deel het hoogste gehalte uit op 37 mg/kg, terwijl 100 mg/kg het maximaal toegestane is. Analytisch is 6,2 mg aangetoond (niet gebonden)asbest aangetroffen. Verwacht wordt dat circa 1300m³ grond asbesthoudend materiaal bevat. Omdat het gehalte onder de norm ligt is er geen verplichting de asbest te verwijderen. Bij het bouwrijp maken zal deze lichte verontreiniging echter wel worden afgegraven.

Voormalige petroleumtank

In de vaste bodem is een licht verhoogd gehalte minerale-olie aangetroffen. In het grondwater is tevens een licht verhoogd gehalte minerale-olie aangetroffen. Om dit beter te onderzoeken is een nader bodemonderzoek verricht. Gekeken is of de in eerste instantie aangetroffen verontreiniging behoort tot een verontreiniging van grotere omvang.

De uitkomst van het nader onderzoek is dat op basis van nieuwe boringen geen verhoogde gehalten minerale olie zijn aangetroffen. Hierdoor kan de conclusie worden getrokken dat de petroleumtank slechts op een enkele plek een licht verhoogd gehalte aan minerale olie heeft veroorzaakt. Het is geen ernstig geval en hoeft niet gesaneerd te worden.

Het historisch en verkennend bodemonderzoek, alsmede het nader bodemonderzoek zijn toegevoegd in Bijlage 7 Historisch en verkennend bodemonderzoek en Bijlage 8Nader bodemonderzoek van deze toelichting.

De Wet luchtkwaliteit is onderdeel van de Wet milieubeheer. Het hoofdstuk 'Luchtkwaliteitseisen' van deze wet is op 15 november 2007 in werking getreden. In deze wet zijn grenswaarden opgenomen die bindend zijn voor de overheid. In de wet wordt aangegeven dat bij uitoefening van bestuurlijke bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit ten aanzien van een bepaalde luchtverontreinigde stof de betreffende grenswaarden in acht moeten worden genomen. Omdat grenswaarden bindend zijn, kan het tot beperkingen leiden indien blijkt dat door de beoogde activiteiten overschrijding van de grenswaarden voor de buitenluchtkwaliteit gaan optreden. De grenswaarden moeten daarom worden betrokken bij de ruimtelijke planvorming (luchtparagraaf in bestemmingsplan).

Bij ministeriële regeling (de regeling Niet in betekenende mate bijdragen) zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarin (onder andere) het vaststellen van een bestemmingplan in ieder geval niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder de categorieën van gevallen is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

Het bouwen van 14 woningen aan de Hogenhof valt onder één van de categorieën, waardoor een onderzoek naar luchtkwaliteit niet noodzakelijk is.

Externe veiligheid is gericht op beheersing van risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water, spoor en door buisleidingen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder het externe veiligheidsbeleid. Naast deze beheersing van risico's wil de overheid de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk benutten. Het is daarom zaak zorg te dragen voor een goede afstemming van het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid.

Besluit externe veiligheid inrichtingen

Op 28 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het besluit is onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Voor het plaatsgebonden risico zijn grenswaarden vastgesteld, waarvan niet mag worden afgeweken. Dit houdt in dat voor bedrijven waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen, waaronder LPG stations, moet worden berekend waar de risicocontouren lopen. Voor het plaatsgebonden risico is de contour 10-6 (kans 1 op 1 miljoen) per jaar vastgesteld als grenswaarde.

Voor wat betreft het groepsrisico is de verantwoordingsplicht wettelijk geregeld. Krachtens het Bevi moeten alle besluiten in het kader van de Wet milieubeheer en de Wet ruimtelijke ordening integrale aspecten van externe veiligheid afwegen.

Er is voor onderhavig bestemmingsplan geen sprake van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in of nabij het plangebied. Wel is buiten het plangebied op ca. 136 meter een gasleiding (45287ý-ýNý-ý570ý-ý42ý-ýKRý-ý003ý) gelegen. De ligging van de gasleiding brengt vanuit het oogpunt van externe veiligheid geen beperkingen met zich mee voor het plangebied.

Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen

Op het gebied van externe veiligheid is het huidige beleid voor transport van gevaarlijke stoffen afkomstig uit de 'Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' dat 4 augustus 2004 in de Staatscourant is gepubliceerd. De 'Circulaire' bevat normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en kent een verantwoordingsplicht voor het groepsrisico (GR). Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen/besluiten dient de 'Circulaire' in acht te worden genomen.

In de nabijheid van het plangebied vindt geen transport plaats van gevaarlijke stoffen, dus zijn er geen beperkingen.

Westelijk Stadsdeel

Het plangebied ligt in het Westelijk Stadsdeel. Het Westelijk Stadsdeel ligt ten westen van het centrum van Nijkerk. Het wordt omgeven door het centrum, de Frieswijkstraat, de Schulpkamp/ Havenstraat en het sportpark en bedrijventerrein Watergoor. Het vormt een grotendeels naoorlogs woongebied met daarbinnen enkele bewaard gebleven oudere bebouwing. De naoorlogse uitbreidingen zijn vanaf de jaren vijftig projectmatig gerealiseerd langs een orthogonaal en recht stratenpatroon. In verschillende periodes daarna zijn steeds woningen aan het gebied toegevoegd, ook als inbreidingslocatie. Daarnaast heeft op verscheidene plekken nieuwbouw plaatsgevonden. Vooroorlogse bebouwing bestaat voornamelijk uit kleine villa's en arbeiderswoningen langs en tussen de Professor Eijkmanstraat, de Brink en de Torenstraat. Het gebied rond de Brink (rotonde) is waardevol vanwege de oorspronkelijkheid van de bebouwing. Hier staan namelijk bewaard gebleven boerderijen en andere agrarisch gelieerde bebouwing. Huize De Brink is een oud landhuis. De vooroorlogse linten typeren zich door diversiteit in verschijningsvormen. De ruimtelijke structuur is gebaseerd op de oorspronkelijke loop van de eerste bebouwingslinten. Deze hebben als basis gediend voor de verdere ontwikkeling. Er is hierbij nauw aangesloten door de linten te verlengen of door evenwijdig aan de linten te bouwen. De vijfsprong bij de Brink heeft hierbinnen een belangrijke structurerende werking. Verspreid in het deelgebied komen enkele voorzieningen voor, zoals winkels en een zorgcentrum.

Hogenhof

Aan de Hogenhof ligt in de huidige situatie tussen de bebouwing een open ruimte, ingericht als groenelement met opgaande bomen en struiken en een grasveld met speelattributen voor kinderen. Aansluitend aan de open ruimte, maar geheel afgezet met hoge hekwerken en hoge schuttingen, staan drie vervallen schuren met parkeervoorzieningen waarin voorheen bedrijfsmatige activiteiten plaatsvonden. Aan de zijkant van het groenelement loopt een onverharde weg die dient voor de ontsluiting van de naastgelegen garageboxen.

Het voorlopig ontwerp van Vos & Teeuwissen van 25 februari 2010 moet gezien worden als de uitkomst van jarenlange voorbereiding van woningbouw aan de Hogenhof. Woningbouw die deels al voorzien werd in het vigerende bestemmingsplan Westelijk Stadsdeel uit 1982, aangezien voor een groot deel van het plangebied (het huidige plantsoen en straks woonblok 3 en het groene voorterrein) een wijzigingsbevoegdheid geldt. Deze wijzigingsbevoegdheid houdt in dat verandering van de bestemming Groenvoorziening in Woondoeleinden toegestaan is.

In de nieuwe situatie, zoals voorgesteld wordt in het voorlopig ontwerp, wordt de open ruimte voor circa de helft bebouwd met een rij woningen (woonblok 3 uit het plan) en de overblijvende ruimte behoudt de functie groenvoorziening met opgaande bomen en struiken en de speelattributen voor kinderen.

Het is gewenst dat open onbebouwde ruimte tussen de bebouwing op de verdieping niet wordt dicht gebouwd. In de regels wordt dicht bouwen van deze ruimte voorkomen.

Voor enkele specifieke woningen die grenzen aan bestaande kavels is het niet gewenst dat op de 1e verdieping ramen kunnen worden geplaatst. Voor de eerste periode geldt dat deze woningen zonder ramen zullen worden opgeleverd, en dat een dergelijk initiatief niet voor de hand ligt. Om voor nu en voor in de toekomst eventuele ramen op deze plaats te voorkomen, zal privaatrechtelijk in het koopcontract deze mogelijkheid worden uitgesloten. Dit is van toepassing op;

• de noordzijde van woonblok 1;
• de zuidzijde van woonblok 2;

• de westzijde van woonblok 3.

Planvoorstel d.d. 25-02-2010, Vos en Teeuwissen

Verantwoording inrichting van het plangebied

Het plangebied zal haar open karakter behouden doordat sterk rekening wordt gehouden met omliggende bebouwing en inpassing van de woningen in de omgeving.

Ondanks dat de wijzigingsbevoegdheid in het vigerend bestemmingsplan de mogelijkheid biedt het gehele huidige plantsoen voor woningbouw te bestemmen is dit bewust niet in het voorliggende plan gedaan. Om de speelkwaliteit en het groen in het gebied te behouden en waar mogelijk te versterken zijn de woningen zoveel mogelijk richting garageboxen geplaatst.

Het momenteel vervallen en van het openbaar gebied afgesloten terrein van de voormalige Westermolen wordt vrij toegankelijk door de ontwikkeling van dit deel van het plangebied (woonblokken 1 en 2). De woningen van woonblok 1 en 2 liggen in elkaars verlengde waardoor er vanaf de Hogenhof een 'straatje' en overzichtelijke situatie ontstaat.

De bestaande onverharde weg naar de garageboxen wordt verhard en dient dan ook voor de ontsluiting van de woonblokken.

Woonblok 3 is gepositioneerd parallel aan de Hogenhof en de bestaande garageboxen. Door de woningen zover mogelijk richting garageboxen te positioneren wordt de overblijvende ruimte aan de Hogenhof behouden voor bomen, struiken, grasveld en speelattributen voor kinderen tot 12 jaar. De garage van de meest oostelijk gelegen woning van woonblok 3 is zo ver mogelijk naar achteren geplaatst waardoor een doorkijk naar het achterste gedeelte van het plangebied ontstaat. Het plan krijgt hierdoor een open karakter.

Parkeren vindt plaats binnen het plangebied en wordt niet afgewikkeld op de openbare ruimte in de omgeving. De CROW-norm voor parkeren is gehanteerd. Deze schrijft een parkeerbehoefte van 1,7 parkeerplaats per woning voor, uitgaande van het gegeven dat het dure woningen betreft in een matig stedelijke omgeving. Op basis van deze norm geldt een parkeerbehoefte van (14 x 1,7) 24 parkeerplaatsen. Deze hoeveelheid parkeerplaatsen is binnen het plangebied voorhanden.

Bij de inrichting van het plangebied en vormgeving van de woningen is gezocht naar een zo goed mogelijke inpassing in de bestaande omgeving. Onder andere de uitgangspunten van de welstandsnota voor het gebied 'Westelijk Stadsdeel' zijn in acht genomen.

Het plangebied vormt een overgangsgebied tussen het oude centrum en woningbouw die vanaf de jaren zestig is gerealiseerd. De voorziene woningen liggen in dit kader relatief centraal, maar toch rustig. Qua uitstraling sluiten ze aan bij de een geleidelijke overgang tussen centrum en de omliggende woonbebouwing.

Om massaliteit te voorkomen is er bewust voor gekozen de woningen niet hoger dan één laag met deels een kap te ontwerpen. Gestreefd is naar een luchtige opzet van plan, met behoud van de groene uitstraling van het voorterrein aan de Hogenhof, de bestaande rooilijn wordt niet doorbroken.

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond te worden.

In dit kader heeft de gemeente Nijkerk op 30 september 2010 met Vos en Teeuwissen een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisering van woningbouw aan de Hogenhof. De economische uitvoerbaarheid wordt middels deze overeenkomst gewaarborgd.

Vos en Teeuwissen en de Gemeente Nijkerk hebben op 6 oktober 2010 middels een inloopbijeenkomst het voorziene woningbouwplan aan omwonenden gepresenteerd om te bepalen hoe het plan door de buurt wordt ervaren. Het doel van deze bijeenkomst was om te inventariseren welke reacties het plan oproept bij omwonenden en op welke wijze deze eventueel in het plan kunnen worden verwerkt. In algemene zin kan opgemerkt worden dat de reacties op het plan positief waren. Met direct omwonenden zijn, waar nodig, aanvullende afspraken gemaakt over een juiste aansluiting van het woningbouwplan op hun situatie.

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in art. 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening overleg worden gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Aangezien er geen Rijks- en provinciale belangen in het geding zijn, is onderhavig bestemmingsplan niet voorgelegd aan het Rijk en de Provincie Gelderland.

Het Waterschap Vallei en Eem heeft gewezen op het belang van het treffen van voldoende maatregelen om de wateropgave als gevolg van het extra verhard oppervlak in te vullen. Daar wordt in dit bestemmingsplan en bij de verdere uitwerking van het bouwplan in voorzien.

Zienswijzennota Ontwerp Bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk

Het ontwerpbestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk heeft ter inzage gelegen van donderdag 9 december 2010 tot en met woensdag 19 januari 2011. Gedurende de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag zijn drie zienswijzen ontvangen van:

• De heer en mevrouw Hendriksen, Hogenhof 24-26, Nijkerk
• De heer en mevrouw Van Hussel, Hogenhof 30, Nijkerk
• De heer Van 't Veld en mevrouw De Mots, Hogenhof 37, Nijkerk

Hieronder een samenvatting van de zienswijzen en de reactie van het College van burgemeester en wethouders.

1. 1. Beperking van de vrijheid in de leefomgeving (de heer en mevrouw Hendriksen, Hogenhof 24-26)

Indieners van de zienswijze geven aan dat zij ten tijde van de aankoop van hun woning niet op de hoogte waren van het feit dat er jaren later nog woningen gebouwd zouden worden. Indieners stellen tevens dat de voorgestelde woningbouw hun leefruimte en vrijheid beperkt en zijn het om die reden niet eens met het plan.

Reactie:

Voor het huidige plantsoen aan de Hogenhof is in het geldende bestemmingsplan Westelijk Stadsdeel (vastgesteld door de gemeenteraad van Nijkerk op 15 juli 1982) reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die een bestemmingswijziging van 'Groen' naar 'Wonen' mogelijk maakt. Het voormalige bedrijfsterrein heeft nabij de bestaande woningen aan de Hogenhof volgens het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijven, opslagterrein' . Binnen deze bestemming is bebouwing nabij de woningen aan de Hogenhof mogelijk. Deze bebouwing is op het bedrijfsterrein ook gerealiseerd, waardoor niet gesteld kan worden dat de leefomgeving van omwonenden momenteel vrij is van bebouwing.

Op basis van het bovenstaande is het duidelijk dat het geldende bestemmingsplan bebouwing mogelijk is en dat deze deels ook al is gerealiseerd. Het voorgenomen bouwplan voor veertien woningen aan de Hogenhof past niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Echter, omdat de gemeente geoordeeld heeft dat de bouw van veertien grondgebonden woningen aan de Hogenhof een gewenste ontwikkeling is, maakt de gemeente gebruik van haar recht om een bestemmingsplan te wijzigen.

In het bestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk wordt geborgd dat de voorziene nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast in de leefomgeving van omwonenden. Zo zal het plangebied een open karakter hebben en op verschillende wijzen aansluiting zoeken bij omliggende bebouwing. Dit gebeurt mede door het groen in het gebied te behouden en waar mogelijk te versterken. De woningen die in het huidige plantsoen voorzien zijn, worden bijvoorbeeld ten opzichte van de Hogenhof naar achteren te plaatsen waardoor een groot deel van het plantsoen behouden blijft. Bewust is gekozen om geen gebruik te maken van de mogelijkheid die de wijzigingsbevoegdheid biedt om het gehele plantsoen te benutten voor woningbouw. Zo blijft het plangebied immers haar 'groene' uitstraling behouden.

De woningen die gerealiseerd worden op het voormalige bedrijfsterrein liggen in elkaars verlengde waardoor er vanaf de Hogenhof een 'straatje' en overzichtelijke situatie ontstaat.

Om verder te borgen dat de impact van de nieuwbouw op de omgeving beperkt blijft, wordt in het bestemmingsplan uitgesloten dat op de nieuwe woningen op het voormalige bedrijfsterrein dakterrassen gerealiseerd kunnen worden over de volledige diepte van de betreffende woning. Op deze wijze wordt de privacy van omwonenden geborgd. Tevens wordt in de regels van het bestemmingsplan vastgelegd dat de ruimte tussen de opbouwen op alle veertien woningen niet dichtgebouwd kan worden, zodat een 'luchtige' uitstraling van de woningen in het plangebied behouden blijft.

Om verder te borgen dat de voorziene nieuwbouw zo goed mogelijk past binnen de bestaande omgeving is expliciet aangesloten bij de uitgangspunten van de welstandsnota voor het gebied 'Westelijk Stadsdeel'. Het plangebied vormt een overgangsgebied tussen het oude centrum en woningbouw die vanaf de jaren zestig is gerealiseerd. Van belang is daarom dat de nieuwe woningen qua uitstraling aansluiten bij een geleidelijke overgang tussen het centrum en de omliggende woonbebouwing. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin. Zo wordt massaliteit van de voorziene woningen voorkomen door de woningen niet hoger dan één laag met deels een kap te ontwerpen. De maximale bouwhoogte van de voorziene woningen is daarnaast met 7,5 meter lager dan de bouwhoogte van omliggende woningen.

Tenslotte. Als indieners van de zienswijze zich in hun belangen benadeeld voelen, kunnen zij – na afronding van de bestemmingsplanprocedure – een verzoek om tegemoetkoming in schade indienen bij het College van burgemeester en wethouders. Onderdeel van de bijbehorende procedure is dat een onafhankelijke, deskundige commissie zich uitspreekt over dit verzoek. Een verzoek om tegemoetkoming in schade is op dit moment niet relevant voor de procedure.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

2. 2. Beperking van de leefomgeving en eventuele kans op waardevermindering van de eigen woning (de heer en mevrouw Van Hussel, Hogenhof 30)

Indieners stellen dat de voorgenomen plannen voor woningbouw aan de Hogenhof hun leefomgeving zullen beperken en dat het misschien een waardevermindering voor een eventuele verkoop van hun woning zou kunnen zijn.

Reactie:

Zie reactie 1.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

3. 3. Verloren gaan van huidig plantsoen en speelvoorzieningen voor kinderen (de heer Van 't Veld en mevrouw De Mots, Hogenhof 37)

Indieners geven aan dat de huidige speeltuin een verwaarloosde indruk maakt en dat zij het jammer vinden dat het bestaande groen aan de Hogenhof wordt opgeofferd voor woningbouw. Indieners van de zienswijze stellen dat de vrijheid van kinderen uit de buurt ontnomen wordt door het voorgenomen bouwplan.

Reactie:

Het betreft een juiste constatering van de indieners van de zienswijze dat de inrichting van het huidige plantsoen verbeterd kan worden. Gelijktijdig met de bouw van de voorziene woningen zal de Gemeente Nijkerk het deel van het plantsoen dat niet voor woningbouw benut zal worden opnieuw inrichten en daarmee voorzien in de behoefte van de indiener van de zienswijze om de inrichting van het plantsoen te verbeteren. Voordat met de herinrichting van het plantsoen en het daarbij behorende speelterrein wordt begonnen, zullen omwonenden door de gemeente worden betrokken zodat zij hun wensen over de inrichting kenbaar kunnen maken.

In het ontwerpbestemmingsplan Hogenhof, Nijkerk wordt geborgd dat een groot gedeelte van het huidige plantsoen behouden blijft. Het gedeelte van het plantsoen nabij de Hogenhof is bestemd als 'Groen' en zal een parkachtige uitstraling houden. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt op pagina 19 ingegaan op de inrichting van het plantsoen en wordt gesteld dat deze ruimte wordt behouden voor bomen, struiken, grasveld en speelattributen voor kinderen tot 12 jaar.

Aanvulling: Zie reactie 1.

Conclusie: Zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan

Algemene conclusie zienswijzennota

De ingediende zienswijzen leiden niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.

In dit hoofdstuk worden de, van het bestemmingsplan deel uitmakende, regels voor zover nodig van een nadere toelichting voorzien.

De regels geven inhoud aan de op de plankaart aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels;

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;

Hoofdstuk 3 Algemene regels;

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1. Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden de in regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat de bestemmingsregels. De meeste bestemmingen bestaan uit:

1. a. een bestemmingsomschrijving en
2. b. bouwregels

Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen opgenomen:

3. c. een afwijkingsmogelijkheid en/of
4. d. gebruiksregels.

Ad a. Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt. In het kader van de handhaving is de bestemmingsomschrijving dan ook van groot belang.

Ad b. Bouwregels

De bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.

Ondergronds bouwen is toegestaan zolang maar wordt gebouwd ten dienste van de bestemming en met inachtneming van de bouwregels. Doorgaans betekent dit dat ondergrondse gebouwen, bijvoorbeeld (parkeer)kelders, uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden opgericht.

Ad c. Afwijkingsmogelijkheid

De bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het plan is gebaseerd op de mogelijkheden in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De uitvoering ervan berust bij burgemeester en wethouders. Deze regels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.

Ad d. Gebruiksregel

In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. De hier opgenomen gebruiksregel is aanvullend op de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat regels die in hun algemeenheid voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen zijn ze in een afzonderlijk hoofdstuk ondergebracht.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 geeft regels over hoe om te gaan met bouwwerken en het gebruik vallend onder het overgangsrecht en de benaming van het plan.

Voor zover nodig worden de afzonderlijke bestemmingen van een toelichting voorzien. Niet alle bestemmingen worden daarom toegelicht.

Wonen

De woningen in het plangebied zijn bestemd tot Wonen.

De opzet van de bestemmingsplankaart is gebaseerd op het bouwplan voor de woningen. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Ten aanzien van het gebruik van bijbehorende bouwwerken is van belang dat in vrijstaande bijbehorende bouwwerken geen primaire woonfuncties zijn toegestaan, zoals wonen, slapen, keuken, badkamer. Hobbyruimtes zijn wél mogelijk in deze bijbehorende bouwwerken. Genoemde beperkingen gelden dus niet voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

Bij alle woningen zijn 'aan huis verbonden beroepen' toegestaan. Deze categorie wordt ook wel eens de vrije beroepen genoemd. Het betreft beroepen die krachtens jurisprudentie als bij de woonfunctie horend worden gezien, mits wel ondergeschikt aan die woonfunctie. daarnaast zijn er beroepen/bedrijfjes in het plan aanwezig, die wel ondergeschikt zijn aan het wonen, maar die niet vallen onder eerdergenoemde categorie. Deze beroepen/bedrijfjes zijn nader aangeduid met de aanduiding 'bedrijf aan huis' en zijn in een bijlage bij de regels omschreven. Zij zijn daarmee positief bestemd. Verder is er nog een categorie beroeps/bedrijfsactiviteiten, die niet valt onder de jurisprudentie rond de aan huis verbonden beroepen, maar waar de gemeente onder voorwaarden wel mogelijkheden voor wil bieden. Het betreft beroepen/bedrijfjes die qua hinder voor de omgeving en qua uitstraling op de omgeving acceptabel worden geacht, mits ondergeschikt aan de woonfunctie en mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Deze categorie is in een bijlage bij de regels uitgewerkt; hieraan kan medewerking worden verleend door burgemeester en wethouders na een omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

Anti-dubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze zou zich kunnen voordoen indien een deel van een bouwperceel dat al bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage was betrokken wederom bij een dergelijke berekening, doch nu ten behoeve van een ander bouwperceel wordt betrokken.

Algemene gebruiksregels

Voor de redactie van dit artikel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. In beginsel is de bestemmingsomschrijving van de betreffende bestemming bepalend.

In verband met het schrappen van het bordeelverbod is expliciet opgenomen wat onder strijdig gebruik met het bestemmingsplan in ieder geval wordt verstaan het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting. Voor veel bestemmingen is dit evident, maar omdat dat in casu voor alle bestemmingen geldt is het om discussie te voorkomen expliciet opgenomen. Met deze regeling wordt aangesloten bij het beleid van de gemeente Nijkerk op dit gebied.

Algemene afwijkingsregels

Aan burgemeester en wethouders wordt hier de bevoegdheid gegeven bij een omgevingsvergunning af te wijken van de bestemmingsregels. Evident is dat niet alle afwijkingsregels op alle bestemmingen van toepassing zijn. Voorts is van belang dat het bestaan van de bevoegdheid niet mag leiden tot een automatisme in het verlenen van een omgevingsvergunning: conform de Algemene wet bestuursrecht moeten burgemeester en wethouders de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen afwegen. Overigens is de bevoegdheid beperkt in die zin dat geen omgevingsvergunning mag worden verleend indien onevenredige afbreuk wordt gedaan aan een aantal met name genoemde belangen.

Algemene wijzigingsregels

Er is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het verwijderen of aangeven van nadere aanduidingen en grenzen van bestemmings- en bouwvlakken.

Hoofdstuk IV Overgangs- en slotregels:

Overgangsrecht

Bij de overgangsrecht wordt onderscheid gemaakt naar bouwwerken en gebruik.

Bij bouwwerken gaat het er om of ze op de peildatum in enigerlei opzicht afwijken van het plan. Doorgaans betreffen die afwijkingen de bouwregels. Ze mogen gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd of na een calamiteit worden herbouwd, mits de bestaande afwijkingen naar hun aard niet worden vergroot. Bij de vraag of de afwijking wordt vergroot kan ook het gebruik relevant zijn. Van de mogelijkheid tot gedeeltelijke vernieuwing of verandering zijn uitgesloten de illegale bouwwerken. Daaronder worden verstaan de bouwwerken die zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning - voor zover vereist - zijn gebouwd in strijd met het toen geldende bestemmingsplan.

Eenmalig is bij verlening van een omgevingsvergunning vergroting van de oppervlakte met niet meer dan 10% toegestaan. Peildatum voor bouwwerken is het tijdstip van de terinzagelegging van het bestemmingsplan.

Ten aanzien van het gebruik is bepaald dat bestaand, met het plan strijdig gebruik mag worden voortgezet. Een uitsluitingsclausule is opgenomen voor gebruik dat al in strijd was met het voorheen geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. Deze regel laat de wrakingsjurisprudentie onverlet.

maart 2011