Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk
Bestemmingsplan - gemeente Nijkerk
Onherroepelijk op 28-02-2013 - geheel onherroepelijk in werking
1 Inleidende Regels
Artikel 1 Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk van de gemeente Nijkerk;
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestandNL.IMRO.0267.BP0047-0001 met de bijbehorende regels en eventuele bijlagen;
1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aan huis verbonden bedrijf
bedrijvigheid die door zijn beperkte omvang in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en welke wordt uitgeoefend door de bewoner van het betreffende woonhuis;
1.5 achtererfgebied
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant van het hoofdgebouw;
1.6 agrarisch bedrijf
een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen (houtteelt daaronder begrepen) en/of het houden van dieren, niet zijnde: een glastuinbouwbedrijf, een champignonkwekerij, een gebruiksgerichte paardenhouderij of een wormenkwekerij;
1.7 ander-werk
alle fysieke ingrepen in de ruimte die niet met bouwen te maken hebben en welke geen reguliere (onderhouds)werkzaamheden zijn;
1.8 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde;
1.9 bebouwingspercentage
een in de regels dan wel op de plankaart aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;
1.10 beroeps- of bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroep dan wel een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke, bestaand of vergund op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan;
1.11 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.12 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
1.13 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.14 bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
1.15 bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
1.16 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.17 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde zijn toegelaten;
1.18 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.19 dak
iedere bovenbeeïndiging van een gebouw;
1.20 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), het verkopen en/of leveren van goederen, geen motorbrandstoffen zijnde, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Onder detailhandel vallen geen afhaalzaken en maaltijdbezorgdiensten;
1.21 detailhandel in weggebonden artikelen
detailhandel in een assortiment goederen dat is gebaseerd op de behoeftes van een automobilist of diens passagiers;
1.22 erf
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
1.23 evenement
een voor publiek toegankelijke verrichting van kunst, ontwikkeling, ontspanning of vermaak, feesten en muziekvoorstellingen daaronder begrepen, waarvoor ingevolge regelgeving een melding moet worden gedaan dan wel vergunning of ontheffing moet worden aangevraagd en verleend;
1.24 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.25 geluidgevoelige functies
bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder dan wel het Besluit geluidhinder;
1.26 hoofdgebouw
een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;
1.27 internetdetailhandel
detailhandel waarbij het te koop aanbieden van goederen plaatsvindt via het internet en waarbij op locatie uitsluitend de opslag, distributie en/of het afhalen van goederen plaatsvindt, waarbij op locatie geen sprake is van een toonzaalfunctie en waarbij de baliefunctie niet meer dan 60 m2 beslaat;
1.28 kantoor
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;
1.29 kwetsbaar object
- woningen niet zijnde:
- verspreid liggende woningen van derden met een dichtheid van maximaal 2 per hectare;
- dienst-of bedrijfswoningen van derden;
- gebouwen bestemd voor het verblijf van al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten;
- gebouwen waarin grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig plegen te zijn, te weten kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 per object;
1.30 maatschappelijke voorzieningen
educatieve, sociale, medische, culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van kinderopvang, al dan niet gecombineerd met voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie - met uitzondering van voorzieningen ten behoeve van gemotoriseerde en gemechaniseerde sporten en sporten met dieren - en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;
1.31 nadere eis
een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder d van de Wet ruimtelijke ordening;
1.32 niet-woonactiviteit aan huis
een beroepsmatige activiteit waarbij iemand op grond van zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten (die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen) wordt gevraagd om (advies)werkzaamheden te verrichten, zoals bijvoorbeeld een advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar, leraar, logopedist, medisch, specialist, notaris, oefentherapeut Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, tolkvertaler (al dan niet beëdigd), tuin- en landschapsarchitect of verloskundige;
1.33 normale onderhouds- of exploitatiewerkzaamheden
werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden, waaronder begrepen de handhaving dan wel de realisering van de bestemming;
1.34 nul-treden woning
woning met wonen, koken en slapen gelijkvloers.
1.35 onderbouw
een bouwlaag, afgedekt door een vloer, die geheel of gedeeltelijk is gelegen beneden peil;
1.36 ondergeschikte detailhandel
detailhandel die wordt uitgeoefend als ondergeschikt onderdeel van een bedrijf of instelling en die in directe relatie staat tot het bedrijf dan wel de betreffende instelling;
1.37 ondergeschikte horeca
horeca die wordt uitgeoefend als ondergeschikt onderdeel van een bedrijf of instelling en die in directe relatie staat tot het betreffende bedrijf dan wel de betreffende instelling;
1.38 perceelgrens
de grens van een bouwperceel;
1.39 peil
- voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; - voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; - indien in of op het water wordt gebouwd:
het Nieuw Amsterdams Peil of de hoogte van het terrein ter plaatse van de meest nabij gelegen locatie waar het water grenst aan het vaste land;
1.40 plankaart/verbeelding
- de analoge verbeelding van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk, bestaande uit de kaart(en) met tekeningnummer NL.IMRO.0267.BP0047-0001;
- de digitale verbeelding van het bestemmingsplan Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk;
1.41 Staat van Bedrijfsactiviteiten
de bijlagen bij de regelsdie van deze regels onderdeel uitmaakt;
1.42 seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.43 servicewoning
een woning bestemd voor personen met een zorg/servicebehoefte, die diensten op het gebied van zorg/verzorging/beveiliging/service van elders binnen de bestemming betrekt;
1.44 speelvoorziening
voorziening gericht op het bieden van vrij en openbaar toegankelijke sport- en spelmogelijkheden voor met name kinderen en/of jeugd;
1.45 verkoopvloeroppervlakte
de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;
1.46 volumineuze detailhandel
detailhandel in auto's, boten, caravans, tuinartikelen, meubels, grove bouwmaterialen, machines ten behoeve van bedrijven en landbouwmachines, alsmede ten behoeve van een tuincentrum;
1.47 voorgevel
de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;
1.48 waterhuishoudkundige voorziening
voorzieningen ter regulering en ondersteuning van de waterhuishouding, daaronder mede begrepen al dan niet ondergrondse bergbezinkbassins;
1.49 wijziging
een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;
1.50 woning
een complex van ruimten dat dient voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
1.51 woonwagen
een voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst;
1.52 zolder
de bovenste ruimte in een gebouw onmiddellijk onder de kap;
1.53 zorginstelling
gebouw waarin huisvesting en zorg wordt geboden aan zorgbehoevenden.
Artikel 2 Wijze Van Meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1 Gebouwen en bouwwerken
- De afstand van een bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens:
vanaf de buitenwerkse gevelvlakken dan wel, indien sprake is van overstekende daken met een overstekend gedeelte van meer dan 0,75 m, respectievelijk overstekken van meer dan 0,75 m, vanaf de buitenrand van het overstekende dak/de overstek, neerwaarts geprojecteerd, tot de kadastrale zijgrens van het perceel. - De bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. - De breedte van een gebouw:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren. - De dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. - De goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. - De inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. - De oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.2 Ondergeschikte bouwdelen
Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, overstekende daken en andere uitstekende delen van ondergeschikte aard buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlakgrenzen of bestemmingsgrenzen niet meer dan 2,5 m bedraagt.
2.3 Maatvoering
Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:
- voor lengten in meters (m);
- voor oppervlakten in vierkante meters (m²);
- voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³);
- voor verhoudingen in procenten (%);
- voor hoeken/hellingen in graden (º).
2.4 Meten
Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.
2 Bestemmingsregels
Artikel 3 Maatschappelijk - Zorginstelling
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk - Zorginstelling' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- maatschappelijke voorzieningen;
- een zorginstelling;
- servicewoningen;
met daarbijbehorende:
- gebouwen, een bedrijfswoning daaronder niet begrepen, tenzij anders in dit plan is geregeld;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- tuinen;
- erven;
- terreinen;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen.
3.2 Bouwregels
Op de voor 'Maatschappelijk - Zorginstelling' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
3.3 Nadere eisen
3.4 Parkeernormen
De inrichting van de gronden dient zodanig plaats te vinden dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in bijlagen bij de regels.
Artikel 4 Verkeer
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wegen, straten en paden;
- parkeervoorzieningen;
met daarbijbehorende:
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden, al dan niet gelijkvloerse kruisingen met spoorwegen en water;
- water;
- waterhuishoudkundige voorzieningen;
- groenvoorzieningen;
- parkeervoorzieningen.
4.2 Bouwregels
Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
4.3 Nadere eisen
4.4 Parkeernormen
De inrichting van de gronden dient zodanig plaats te vinden dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in bijlagen bij de regels.
Artikel 5 Water
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- waterberging;
- waterhuishouding;
- waterlopen, waterwegen en/of vijvers;
met daarbijbehorende:
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- kruisingen met (spoor)wegen; waaronder bruggen;
- dammen;
- duikers.
5.2 Bouwregels
Op de voor 'Water' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
5.3 Nadere eisen
Artikel 6 Wonen
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- maximaal 14 woningen met in acht name van het volgende:
- vrijstaand gebouwde woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand';
- nul-tredenwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'nul-tredenwoning';
- niet-woonactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:
- het moet gaan om een niet-woonactiviteit die valt onder categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten milieucategorie 1, dan wel een naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen activiteit (daaronder begrepen de beroepen die blijkens vaste jurisprudentie binnen de woonbestemming uitgeoefend mogen worden);
- maximaal 40% van de gebruiksoppervlakte van het hoofdgebouw en van de bijbehorende bouwwerken en van het erf mag gebruikt worden voor niet-woonactiviteiten aan huis met een maximum van 60 m2;
- alleen de bewoners van het betreffende adres mag/mogen de niet-woonactiviteiten ontplooien;
- detailhandel (anders dan internetdetailhandel), horeca en groothandel zijn niet toegestaan;
- een seksinrichting is niet toegestaan;
- er mogen ten behoeve van de niet-woonactiviteit aan huis niet meer dan vier klanten tegelijk aanwezig zijn op het betreffende adres;
- de niet-woonactiviteiten mogen niet leiden tot afbreuk van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bebouwing;
- de niet-woonactiviteiten mogen geen belemmering opleveren voor (de doorstroming van) het verkeer op de openbare weg;
- het parkeren ten behoeve van de niet-woonactiviteiten aan huis dient op eigen terrein te worden geregeld. Indien dit niet mogelijk is zal uit een gemeentelijke parkeerdrukmeting moeten blijken dat voor parkeren buiten het eigen terrein voldoende ruimte is;
- er worden geen activiteiten uitgevoerd die meldingplichtig zijn ingevolge het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) of bedrijfsmatige activiteiten waarop de Wet op de Kansspelen van toepassing is;
- er vindt geen buitenopslag plaats en er vinden eveneens geen niet-woonactiviteiten plaats in de openbare ruimte, met uitzondering van in- en uitladen;
met daarbijbehorende:
- gebouwen;
- bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden;
- tuinen;
- achterpaden;
- groenstroken;
- erven;
- water.
6.2 Bouwregels
Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.
6.3 Nadere eisen
6.4 Afwijken van de bouwregels
6.5 Specifieke gebruiksregels
6.6 Parkeernormen
De inrichting van de gronden dient zodanig plaats te vinden dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen zoals weergegeven in bijlagen bij de regels.
Artikel 7 Waarde - Archeologie
7.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van:
- behoudenswaardige archeologische waarden in historische kernen;
- behoudenswaardige archeologische waarden in historische boerderijterpen (pollen).
7.2 Bouwregels
7.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 2.1 met inachtneming van de voor deze gronden geldende overige bouwregels en de volgende bepalingen:
- op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad, dan wel de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is beneden het archeologische niveau door de bestaande c.q. voormalige niet historische bebouwing of andere handelingen, een en ander ter beoordeling van een archeologisch deskundige namens de gemeente;
- op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens de gemeente moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
- het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
- het doen van opgravingen inclusief bijbehorende rapportage;
- begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige inclusief bijbehorende rapportage.
7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
7.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening dit plan te wijzigen door:
- de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en een daarbij behorende aanduiding geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van onderzoek is aangetoond dat de in artikel 7 lid 1 genoemde waarden geheel of gedeeltelijk niet meer aanwezig zijn, dan wel het niet meer noodzakelijk wordt geacht deze waarden te beschermen;
- de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en een daarbij behorende aanduiding toe te kennen aan gronden, grenzend aan deze dubbelbestemming, indien uit onderzoek blijkt dat de begrenzing van bedoelde dubbelbestemming, gelet op ter plaatse aanwezige waarden, aanpassing behoeft.
3 Algemene Regels
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 9 Algemene Gebruiksregels
9.1 Strijdig gebruik
Onder een gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het (laten) gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.
Artikel 10 Algemene Aanduidingsregels
10.1 Monumentale bomen
- Ter plaatse van de aanduiding “monumentale boom” zijn de gronden tevens bestemd voor de bescherming en het beheer van bomen.
- Op de gronden, aangeduid als “monumentale boom” mag, in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit plan, niet worden gebouwd, met uitzondering van het vernieuwen van bestaande bouwwerken en de realisering van hekwerken met een bouwhoogte van maximaal 2 meter.
- Het is, in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit plan, verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders binnen de als zodanig aangewezen gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden uit te voeren:
- het aanbrengen van boven- en ondergrondse transport-, energie- of communicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
- het leggen van drainagebuizen;
- het aanleggen en verharden van wegen, paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
- het verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem en/of gronden;
- het wijzigen van de grondwaterstand door bevloeiing, (bron)bemaling, drainage of andere wijze;
- het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze van indrijven van voorwerpen in de bodem;
- het permanent opslaan van goederen waaronder ook begrepen het opslaan van afvalstoffen.
- Het onder artikel 10 lid 1 sub c genoemde verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen, of die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan.
- De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien het werk of de werkzaamheden de conditie en/of vitaliteit van de monumentale boom negatief kunnen beïnvloeden;
- Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 10 lid 1 sub b en artikel 10 lid 1 sub c genoemde verbod, indien wordt aangetoond dat door het bouwen en/of gebruik van de gronden de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)kwaliteit van de boom niet wordt aangetast. Ten behoeve van het verlenen van de omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een bomen effect rapportage van een erkend boomtaxateur verlangen, waaruit blijkt dat de bouw of werken en/of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor de levensvatbaarheid en de ruimtelijke, monumentale of ecologische betekenis van de boom;
- Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door het verwijderen van de aanduiding “monumentale boom”, indien:
- de levensverwachting van de betreffende boom door ziekte of ouderdom minder dan 10 jaar bedraagt, of;
- bescherming van de boom niet langer noodzakelijk is, omdat de boom wordt verplaatst, of;
- zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.
Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels
11.1 Afwijkingsbevoegdheid
Artikel 12 Algemene Wijzigingsregels
12.1 Wijzigingsbevoegdheid
12.2 Afwegingskader
12.3 Procedure
Op de voorbereiding van een besluit tot wijziging is artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
Artikel 13 Algemene Procedureregels
13.1 Nadere eisen
Voor een besluit tot het stellen van een nadere eis geldt de volgende voorbereidingsprocedure:
- het voornemen ligt, met bijhorende stukken, gedurende twee weken ter inzage;
- de terinzagelegging wordt vooraf bekend gemaakt in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen of op een andere geschikte wijze;
- de bekendmaking houdt mededeling in van de bevoegdheid voor belanghebbenden tot het naar voren brengen van zienswijzen gedurende de artikel 13 lid 1 sub a genoemde termijn;
- burgemeester en wethouders delen aan hen die zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.
Artikel 14 Overige Regels
14.1 Werking wettelijke regelingen
De wettelijke regelingen waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.
4 Overgangs- En Slotregels
Artikel 15 Overgangsrecht Bouwwerken
15.1 Bouwwerken
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.
15.2 Afwijken
Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
15.3 Uitzondering
Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Artikel 16 Overgangsrecht Gebruik
16.1 Gebruik
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
16.2 Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
16.3 Verbod
Indien het gebruik, bedoeld in eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
16.4 Uitzondering
Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 17 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De Protestants Christelijke Stichting voor Ouderenhuisvesting (PCSO) heeft bij de gemeente Nijkerk een verzoek ingediend om het terrein van woonzorgcentrum Arkemheen in Nijkerk te herontwikkelen. Het vigerende bestemmingsplan Oranjewijk en het in procedure zijnde bestemmingsplan 'Nijkerk 1' bieden niet de planologische ruimte voor de beoogde herontwikkeling, bestaande uit revitalisering van de Beatrixflat, sloop en nieuwbouw van de verzorgingsflat Arkemheen, bouw van 14 grondgebonden woningen en de uitbreiding van het hospice met 2 units. Overigens dient voorliggend bestemmingsplan enkel voor de sloop en nieuwbouw van de verzorgingsflat Arkemheen en de bouw van 14 grondgebonden woningen, de overige ontwikkelingen passen binnen het vigerende bestemmingsplan en zullen derhalve niet verder worden behandeld.
Het College van burgemeester en wethouders heeft op 11 oktober 2011 besloten medewerking te willen verlenen aan de herontwikkeling. Ook de gemeenteraad van Nijkerk besloot in december 2012 hiertoe. Om medewerking te verlenen heeft de gemeente Nijkerk, in samenspraak met de initiatiefnemer, besloten een apart bestemmingsplan op te stellen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.
1.2 Ligging Plangebied
Het plangebied voor de beoogde herontwikkeling is direct ten noordoosten van het centrum van Nijkerk gelegen. Het plangebied is ingekaderd tussen de Beatrixstraat aan oostzijde, de bebouwing aan de Oranjelaan aan zuidzijde, de Vetkamp aan de westzijde en de woningen aan de Julianastraat aan de noordzijde.
Op de hiernavolgende afbeeldingen is de ligging op stads- en buurtniveau weergegeven.
Ligging op stadsniveau
Ligging op buurtniveau
1.3 Geldend Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan 'Nijkerk 1' is op 28 juni 2012 vastgesteld. Ten tijde van de voorbereiding van het voorliggende bestemmingsplan is dit plan nog niet onherroepelijk. Het vigerende bestemmingsplan Oranjewijk voorziet niet in de voorgenomen ontwikkeling.
1.4 Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid en wordt de relevante wetgeving gegeven. In hoofdstuk 3 wordt de huidige situatie en het initiatief beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens een juridische planbeschrijving gegeven. Tot slot bevat hoofdstuk 6 de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid van het plan, waarin onder andere de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.
2 Beleidskader
2.1 Rijksbeleid
2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is in het voorjaar van 2012 vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij..’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
- een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
- over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
- een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
- eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
- vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
- mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.
Planspecifiek
Door het aanbod aan zorgvoorzieningen aan te passen aan toekomstige ontwikkelingen is het mogelijk woonzorgcentrum Arkemheen duurzaam te exploiteren. De veertien in het plangebied voorziene grondgebonden woningen zullen, met uitzondering van de vrijstaande woningen, levensloopbestendig zijn en bewoners kunnen, desgewenst, zorg verkrijgen vanuit het woonzorgcentrum. Een woning is levensloopbestendig als deze is aan te passen aan wijzigende levensomstandigheden en de daar mee gewijzigde behoeften en wensen van bewoners. De gehele ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied. Gelet op de ligging en ontsluiting is de locatie goed bereikbaar. Het voorliggende bestemmingsplan is niet strijdig aan de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
2.2 Provinciaal Beleid
2.2.1 Streekplan Gelderland
Het Streekplan Gelderland 2005 is door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld op 29 juni 2005. Een streekplan geeft de beleidskaders aan voor de ruimtelijke ontwikkelingen in de komende 10 jaar. Dit streekplan is er op gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 heeft het Streekplan Gelderland 2005 de status van een structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.
De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken. Hierbij hanteert de provincie de volgende doelen als uitwerking van de hoofddoelstelling:
- sterke stedelijke netwerken en regionale centra bevorderen;
- versterken van de economische kracht en de concurrentiepositie van Gelderland;
- bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met een bovengemiddelde groei;
- de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige kernen versterken;
- de waardevolle landschappen verbeteren en de Ecologische Hoofdstructuur realiseren;
- de watersystemen veilig en duurzaam afstemmen op de veranderende water aan- en afvoer en de benodigde waterkwaliteit;
- een gezonde en veilige milieu(basis)kwaliteit bewerkstelligen;
- met ruimtelijk beleid bijdragen aan de verbetering van de bereikbaarheid van en in de provincie;
- bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling, door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron te hanteren in de ruimtelijke planning.
Uitsnede beleidskaart ruimtelijke structuur
Volgens de beleidskaart ruimtelijke structuur van het Streekplan Gelderland 2005 is het stedelijk gebied van Nijkerk een regionaal centrum. Daarnaast valt Nijkerk onder de regio Vallei. Nijkerk is met de aansluiting op de rijksweg A28 een knooppuntlocatie voor de ontwikkeling van wonen, werken en voorzieningen. Nijkerk heeft volgens het Streekplan Gelderland 2005 een regionale functie ten aanzien van werken en wonen. Eén van de hoofddoelstellingen van het ruimtelijke provinciebeleid is het bevorderen van sterke stedelijke netwerken en regionale centra. Voor de kern Nijkerk ziet de provincie nadrukkelijk een ruimtelijke relatie met Amersfoort. Verdere ondersteuning en intensivering van die relatie is wenselijk voor wat betreft het openbaar vervoer, de onderlinge afstemming van de verstedelijkingsopgave en de open groene ruimte tussen Nijkerk en Amersfoort. Tegen deze achtergrond acht de provincie voor Nijkerk een regionale functie voor wonen en werken op zijn plaats.
Planspecifiek
De ontwikkeling versterkt de regionale functie van wonen en voorzieningen. Hiermee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de hoofddoelstelling van het ruimtelijke provinciebeleid om sterke stedelijke netwerken en regionale centra te bevorderen.
2.2.2 Ruimtelijke Verordening
In december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Met de RVG stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. De voorschriften in de RVG zijn gebaseerd op de provinciale structuurvisie (zie § 2.2.1), streekplanuitwerkingen en –herzieningen. De verordening is slechts een juridische vertaling van dit beleid, er is geen nieuw beleid aan toegevoegd. De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn onder andere verstedelijking, wonen, detailhandel, waardevol open gebied en het nationaal landschap.
Van belang is dat bestemmingsplannen waarbij een provinciaal belang in het geding is, dit provinciaal belang niet in strijd is met de voorziene ruimtelijke ontwikkeling.
Planspecifiek
Voor de beoogde ontwikkeling zijn artikel 2 en artikel 3 van de RVG van belang. Artikel 2 stelt voorwaarden voor verstedelijking. Er wordt voldaan aan de voorwaarde dat ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied dienen plaats te vinden. Artikel 3 stelt dat de beoogde ontwikkeling tevens moet voldoen aan het provinciale kwalitatieve woonprogramma (KWP). In § 2.2.3 zal worden gemotiveerd dat hier aan wordt voldaan. In het kader van dit bestemmingsplan valt daarmee op te merken dat de ontwikkeling waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft niet in strijd is met een provinciaal belang, waardoor ook de RVG niet in het geding is.
2.2.3 Kwalitatief Woonprogramma
Het Kwalitatief Woonprogramma (KWP) heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte (de vraag) aan woningen. Het KWP 2010-2019 (KWP3) beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee het richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio.
Voor de regio de Gelderse Vallei wordt geconstateerd dat er een verschuiving in de programmering zal moeten plaatsvinden naar een groter aandeel huurwoningen in de nieuwbouwproductie. Daarbij is momenteel een overdimensionering in het segment middeldure woningen. Derhalve zal bij nieuwbouwprogramma's een minimum gelden van 35%.
Planspecifiek
Overleg met de provincie heeft geleid tot de conclusie dat de 43 zelfstandige eenheden in de nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex Arkemheen mogen worden meegeteld als huurwoningen in het goedkope segment. Deze wooneenheden worden ingericht als volwaardige woningen, met bijbehorende zelfstandige entree, keuken en badkamer. De 14 grondgebonden woningen worden gerealiseerd in het dure segment. Daarmee voldoet het totale woningbouwprogramma ruim aan de minimumeis van het KWP3 dan 35% van het totale programma in het sociale segment moet worden gerealiseerd.
2.3 Gemeentelijk Beleid
2.3.1 Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030
Op 30 juni 2011 heeft de gemeenteraad van Nijkerk de Structuurvisie Nijkerk / Hoevelaken 2030 vastgesteld. In deze structuurvisie geeft de gemeente haar ambities voor de toekomst weer. Deze visie gaat uit van de bestaande kracht van de kernen Nijkerk, Nijkerkerveen en Hoevelaken onder de noemer 'Ontwikkelen, koesteren, verwelkomen'.
De belangrijkste pijler van de structuurvisie is de keuze voor drie herkenbare en door het landschap met elkaar verbonden woonplaatsen met elk hun eigen cultuur en samenleving. Ten aanzien van wonen stelt de structuurvisie dat moet worden ingezet op een realistisch bouwprogramma met onderscheidende kwaliteit. In dit kader moet worden ingespeeld op de kwalitatieve wensen van de eigen inwoners en vestigers. Inbreiding gaat daarnaast voor uitbreiding waarbij transformatie kansen biedt voor wonen in combinatie met andere functies als voorzieningen, detailhandel en cultuurhistorie. Voorzieningen en detailhandel moeten vooral bereikbaar zijn en dienen ter versterking van de kernen en de identiteit. Binnen deze ambitie past het realiseren van woonservicezones, voorzieningen voor ouderen, multifunctionele accommodaties, brede scholen en het tegengaan van spreiding van detailhandel.
Op het gebied van verkeer en vervoer wordt het behoud van de bereikbaarheid van de drie kernen nagestreefd. Zowel voor het doorgaande als het bestemmingsverkeer moeten meer logische routes gemaakt worden. In kwetsbare gebieden en waardevolle landschappen zullen maatregelen moeten worden getroffen om verkeer te ontmoedigen.
Integrale toekomstvisiekaart
Planspecifiek
Het plangebied is gelegen binnen het kerngebied van Nijkerk. De structuurvisie spreekt de voorkeur uit voor inbreidingslocaties waar transformatie kansen biedt voor voorzieningen in combinatie met woningen. Het beoogde programma bestaat deels uit grondgebonden woningen en deels uit zelfstandige zorgeenheden. Deze eenheden worden in de structuurvisie als woonservicezone omschreven. De woonservicezone past binnen de ambitie voor functiecombinatie op inbreidingslocaties.
2.3.2 Uitvoeringsprogramma Woonservicezone 2010-2014
Er zijn in de gemeente Nijkerk vijf woonservicezones aangewezen: Groot Paasbos (de wijken Paasbos, Beulekamp en Strijland), centrum Nijkerk, Corlaer, Hoevelaken en Nijkerkerveen. In elke zone is rondom een zorgkruispunt of activiteitencentrum garantie op intensieve zorg.
De woonservicezone wordt gekenmerkt door een zodanige combinatie van voorzieningen en woonmilieu, dat er een gelijkwaardig alternatief ontstaat voor groepen die nu nog merendeels intramuraal zijn gehuisvest: verzorgings- en verpleeghuisgeïndiceerde ouderen, verstandelijk en ernstig lichamelijk gehandicapten en kwetsbare chronische psychiatrische cliënten. De combinatie omvat een ‘zorgkruispunt’, met enkele kleinere zorg-steunpunten, aanpasbare en aangepaste woningen en een barrièrevrij, sociaal veilig en verkeersveilig woonmilieu. Binnen de woonservicezone vormen genoemde doelgroepen niet de exclusieve populatie, maar een minderheid. De woonservicezone dient ook aantrekkelijk te zijn en te blijven voor de overige bevolking, in het bijzonder voor doelgroepen die baat hebben bij een verhoogd niveau van dienstverlening in combinatie met een wat beschutte woonomgeving, bijvoorbeeld gezinnen met kinderen en nog vitale ouderen.
Primaire doel is voorwaarden scheppen waarin mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen door een zo optimaal mogelijke combinatie van wonen, welzijn en zorg. Bewoners kiezen op basis van eigen wensen en mogelijkheden zelf een passend pakket uit de woon-, welzijns-, en zorgvoorzieningen. De ontwikkeling van de woonservicezones is in principe gericht op alle inwoners van Nijkerk, maar met speciale aandacht voor de kwetsbare burgers. Het uitvoeringsprogramma geeft per woonservicezone de projecten weer waar de komend tijd aan wordt gewerkt door de gemeente, woningcorporaties en zorg- en welzijnsinstellingen.
Planspecifiek
Binnen het uitvoeringsprogramma Woonservicezone 2010-2014 is de planlocatie binnen de woonservicezone Nijkerk Centrum gelegen. De voorzieningen op het terrein van woonzorgcentrum Arkemheen blijven ook in de toekomst gericht op het aanbieden van zorg en zullen in die vorm, naar gelang daar vanuit de omwonenden en bijvoorbeeld de bewoners van de patiowoningen behoefte aan is, het uitvoeringsprogramma steunen.
2.3.3 Welstandsnota
In deze nota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Nijkerk is geregeld. Deze nota geeft tevens uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het gemeentebestuur wil met deze nota een belangrijke stap zetten naar modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht.
Het doel van het welstandstoezicht is om een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de (bebouwde) omgeving. Door het opstellen van welstandsbeleid kan de gemeente in alle openheid een effectief en inzichtelijk welstandstoezicht inrichten en opdrachtgevers en ontwerpers in een vroeg stadium informeren over de criteria die bij de welstandsbeoordeling een rol spelen.
Er zijn voor Nijkerk algemene welstandscriteria opgesteld die bestaan uit een kwaliteitskader en een ruimtelijk kader. Deze algemene welstandscriteria vormen een vangnet voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Daarnaast is Nijkerk verdeeld in een aantal deelgebieden. Voor elk deelgebied in de gemeente zijn de gebiedskenmerken weergegeven en de welstandscriteria uitgewerkt. Daarbij wordt soms verwezen naar bestaand beleid. Aangezien het onderhavige bestemmingsplan hoofdzakelijk de huidige situatie vastlegt, is er geen sprake van strijdigheid met de Welstandsnota.
Planspecifiek
Bij dit bestemmingsplan zal een apart beeldkwaliteitplan worden opgesteld dat zal worden vastgesteld als aanvulling op de Nijkerkse welstandsnota.
2.3.4 GVVP
Op 26 mei 2011 is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Deze is tegelijk met de Structuurvisie tot stand gekomen. Het GVVP is geschreven met de Structuurvisie als overkoepelend kader. Het GVVP heeft een planhorizon tot 2020, met af en toe een doorkijk naar 2030.
De ambitie van de gemeente is om goed en veilig bereikbaar te blijven via zowel de weg als het spoor voor haar bewoners en vanuit haar omgeving. Daarbij moet de doorstroming op het lokale hoofdwegennet verbeterd en het sluipverkeer voorkomen worden. De kernen blijven ook de komende jaren onderling goed met elkaar verbonden en nieuwe ontwikkelingen worden goed en duurzaam ontsloten op het (lokale) hoofdwegennet. Nijkerk zet in op het reduceren van het aantal korte ritten met de auto. Door te investeren in de fiets en in flankerend beleid ten aanzien van openbaar vervoer wil Nijkerk het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer bevorderen en (subjectief) onveilige locaties aanpakken. Door het verbeteren van de leefbaarheid in en de bereikbaarheid van de binnenstad creëert Nijkerk een aantrekkelijk centrum voor Nijkerk en haar omgeving.
Planspecifiek
De ontwikkeling is gelegen aan de rand van het centrumgebied binnen de invloedssfeer van het treinstation. Het terrein ligt daarmee op korte afstand van diverse voorzieningen. De locatie zal het gebruik van fiets en station daarmee stimuleren. Daarmee is de ontwikkeling in lijn met de ambitie vanuit het GVVP.
2.3.5 Handboek Groenbeleid
In januari 2003 is het Handboek Groenbeleid opgesteld. Het Handboek Groenbeleid verwoordt de visie voor het openbare groen binnen de kernen van de gemeente Nijkerk voor de lange termijn. Het handboek vormt een belangrijk toetsingskader en bestuurlijk beleidsstuk en is opgebouwd uit verschillende modules of bouwstenen. Elke bouwsteen vormt een afgeronde eenheid, samen vormen ze een "muur", een drager voor het toetsen van plannen en ontwikkelingen. De samenhang tussen de bouwstenen maakt de muur sterk.
Nijkerk heeft zich ontwikkeld van een kerkdorp naar een middelgrote stad. De kern heeft een groene uitstraling, met name door het groen binnen de wijken. Op kernniveau is momenteel geen heldere en eenduidige groenstructuur aanwezig, hiervoor is het groen te veel versnipperd. De structuur in de kem wordt bepaald door de oude kerkwegen of radialen, oude en nieuwe ringwegen en waterlopen (Brede beek en Arkervaart). Langs de meeste wegen is geen doorgaande laanbeplanting aanwezig waardoor de oriëntatie lastig is. Daarnaast is er weinig relatie met het buitengebied omdat karakteristieke laanbeplantingen niet doorlopen in de kern. Naast de hiervoor genoemde elementen zijn ook het spoor en langzaam verkeersroutes, waaronder het havenspoorlijntje, belangrijke lijnelementen binnen de groenstructuur van Nijkerk. Vlakelementen binnen de groenstructuur zijn de sportvelden, de begraafplaats, het Van Reenenpark en het stadspark.
Planspecifiek
Middels het handboek wordt de Vetkamp aangewezen als radiaal. Langs radialen en ringwegen dienen uniforme laanbeplantingen aangeplant of aangevuld te worden. Hierbij geldt een dubbele laanbeplanting langs de radialen. Onderhavig bestemmingsplan beperkt de mogelijkheid voor dubbele laanbeplanting aan de Vetkamp niet. Daarmee is het plan niet strijdig aan het handboek.
2.3.6 Milieubeleidsplan 2009 - 2012
Het Milieubeleidsplan 2009-2012 is de opvolger van het Milieubeleidsplan 2004-2007 en is op 28 mei 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met dit Milieubeleidsplan stelt de gemeenteraad de kaders van het milieubeleid voor de komende periode vast en brengt zij accenten aan die zij belangrijk vindt. Het milieubeleidsplan 2009-2012 is integraal en in samenhang met andere beleidsterreinen opgesteld.
Het accent ligt op duurzame ontwikkelingen en de aanpak van hardnekkige milieuproblemen. De nadruk ligt op een gezonde veilige leefomgeving, met een eigen verantwoordelijkheid voor bedrijfsleven en burgers. Door de kredietcrisis is de aandacht vooral ook gericht op duurzame energie en samenleving. Het milieubeleid anticipeert op wetgeving en recente ontwikkelingen.
Het Milieubeleidsplan kent vier speerpunten namelijk klimaat, leefbaarheid, duurzaamheid en verantwoordelijkheid. Binnen de vier speerpunten zijn subthema’s ondergebracht. De gemeente zet bijvoorbeeld in op energiebesparing en duurzame energie, op duurzaam ruimtegebruik en duurzaam bouwen als antwoord op de klimaatvraagstukken. Daarnaast zijn duurzame relaties tussen burgers, ondernemers, de maatschappelijke organisatie en de regiopartner belangrijk om uitvoering te geven aan dit plan. De gemeente werkt aan het bewaken, behouden en verbeteren van de kwaliteit van het water, de lucht, de bodem, het landschap en de natuur. Het verminderen van afval en het veilig maken en houden van de omgeving. Kort samengevat de kwaliteit van de Nijkerkse leefomgeving.
Planspecifiek
Het voorliggende bestemmingsplan doet geen afbreuk aan het milieubeleidsplan van de gemeente Nijkerk. De kwaliteit van het water, de lucht en de bodem is in hoofdstuk 4 verder beschreven.
2.3.7 Waterplan
Het Waterplan bestaat uit twee delen.
- Deel 1 is het beleidsdeel "Gemeentelijk Waterplan Nijkerk, Visie en beleid 2005-2030" dat door de gemeenteraad van Nijkerk op 1 juni 2006 is vastgesteld. Hierin worden de visie en doelstellingen van het Nijkerkse waterbeleid omschreven. Door dit zo concreet mogelijk te doen zijn de vorderingen in de uitvoering van het plan goed te meten.
- Deel 2 is het uitvoeringsdeel "Gemeentelijk Waterplan Nijkerk, Uitvoerings- en Communicatieplan 2007-2011" dat jaarlijks door het college wordt geactualiseerd en vastgesteld en waarin de uit te voeren maatregelen zo concreet mogelijk zijn beschreven.
Gelet op hun grote betrokkenheid zijn de Waterschappen "Vallei & Eem" en "Veluwe" op een constructieve en intensieve wijze bij de totstandkoming van het gemeentelijk Waterplan betrokken. De visie geeft aan hoe het watersysteem er op lange termijn uit moet zien en bevat doelstellingen voor de lange, middellange en korte termijn. De visie is opgebouwd uit zes thema’s:
- Samen werken aan water en ruimte;
- Voort met afkoppelen;
- Aanpak grondwaterproblematiek;
- Verbeteren waterkwaliteit en ecologie;
- Bevorderen gebruik en beleving van water;
- Water en vuur;
In het uitvoeringsprogramma staan voor de kern Nijkerk verschillende actiepunten verwoord, zoals bijvoorbeeld de kansen voor het afkoppelen bij rioolvervanging in bestaand bebouwd gebied in de wijken Schulpkamp, Oranjebuurt en Bruinsslotlaan. Daarna liggen er mogelijkheden voor afkoppelen bij rioolvervanging.
Planspecifiek
De beoogde ontwikkeling zal conform het Waterplan worden ingericht. Concreet betekent dit onder andere dat het regenwater afgekoppeld zal worden middels een gescheiden rioleringssysteem. Het aspect water is nader uiteengezet in hoofdstuk 4.
3 Planbeschrijving
3.1 Bestaande Situatie
Woonzorgcentrum Arkemheen is gelegen ten noordoosten van het centrum van Nijkerk en is met name georiënteerd op de Vetkamp. De Vetkamp is een belangrijke invalsroute naar het centrum van Nijkerk vanuit het noorden, die wordt begeleid door bebouwing met een verschillende verschijningsvorm en leeftijd. Woonzorgcentrum Arkemheen vormt in de huidige situatie een groot element in een verdere kleinschalige lintbebouwing. In de omgeving van het plangebied zijn echter verschillende gebouwen aanwezig die ook groter van schaal zijn, zoals de appartementencomplexen aan de Oranjelaan.
Verzorgingsflat Arkemheen bevat momenteel zo’n 100 woonzorgeenheden. Het hospice valt buiten het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan maar is een gebouw met cultuurhistorische waarde.
Op de hiernavolgende afbeeldingen is een 3D-impressie en bijbehorend fotomateriaal te zien van het plangebied.
Maquette en verzorgingsflat Arkemheen.
3.2 Beoogde Ontwikkeling
3.2.1 Motivatie
Momenteel zijn in woonzorgcentrum Arkemheen zo’n 100 zorgeenheden gevestigd. Door de beoogde ontwikkeling worden deze vervangen door 59 eenheden. Reden voor deze afname van zorgeenheden is een gewijzigde financiering van de zorg in Nederland die beoogt dat zorgbehoevende mensen zo lang mogelijk thuis wonen en thuis zorg krijgen. Het handhaven van het bestaande aantal zorgeenheden zou op basis van de huidige wetgeving, zoals onder andere vastgelegd in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten en ook toegelicht in de Programmabrief langdurige zorg van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport van 1 juni 2010 financieel niet haalbaar zijn. Op gemeentelijk niveau wordt de doorwerking van de ambitie om zo lang mogelijk thuis te wonen en thuis zorg te krijgen middels het uitvoeringsprogramma Woonservicezone 2010-2014 (§2.3.2) verzorgd.
Over de afname van de zorgeenheden in Arkemheen is overleg gevoerd tussen de eigenaar van het vastgoed (initiatiefnemer) en de zorgaanbieder in Arkemheen (Amaris). De zorgaanbieder heeft de gemeente expliciet aangegeven achter de plannen te staan en op basis van veranderde wetgeving en beleidskeuzes van het Rijk zoals bovenstaand omschreven de in de toekomst te realiseren 59 eenheden een realistisch aantal te vinden. Daarbij zal, onder andere conform de principes van het uitvoeringsprogramma Woonservicezone en naar gelang daar vanuit de bewoners behoefte aan is, ook zorg aangeboden kunnen worden aan de bewoners van de nieuw te bouwen grondgebonden woningen in het plangebied. Een dergelijke werkwijze wordt reeds gehanteerd en zal worden gecontinueerd voor de appartementen in de Beatrixflat.
In verband met de economische haalbaarheid van de plannen is gekozen het programma deels te vullen met genoemde grondgebonden woningen.
3.2.2 Beoogd programma
De verzorgingsflat Arkemheen zal worden gesloopt. In plaats hiervoor wordt een nieuw gebouw gerealiseerd waarbinnen 59 eenheden voorzien zijn. Van deze 59 eenheden zijn 16 eenheden voorzien als eenheden voor relatief zware zorg. Deze laatst genoemde eenheden vormen geen zelfstandige wooneenheden. De 43 overige eenheden in het gebouw zijn wel zelfstandige wooneenheden. Derhalve zullen ze worden ingericht als volwaardige woningen, inclusief de daarbij behorende zelfstandige entree, keuken en badkamer. In het nieuwe flatgebouw wordt verder 230 m2 aan recreatieruimte voorzien voor contact en recreatie voor de zorgbewoners.
Los van de appartementen en zorgeenheden worden tevens 14 grondgebonden woningen voorzien. Elf van deze woningen worden als patiowoning gerealiseerd. Drie grondgebonden woningen zullen als vrijstaande woningen worden gerealiseerd.
Plattegrond beoogde situatie
3.2.3 Stedenbouwkundige analyse
De nieuwbouw van het woonzorgcentrum heeft een frontaal oppervlak langs de Vetkamp en past daarmee beter in de kleinschalige lintbebouwing die hier aanwezig is. De hoogte van de beoogde ontwikkeling (4 lagen) is lager dan de huidige 5 lagen. Bovendien zal door de situering van de nieuwbouw, op geruime afstand van de weg, het zicht op het naastgelegen monumentale pand Vetkamp 23 (het hospice) behouden blijven. De beoogde situatie past daarmee stedenbouwkundig gezien goed in het straatbeeld. Verder worden langs de Vetkamp twee vrijstaande woningen gerealiseerd. Deze woningen voegen zich op passende manier in de rooilijn en passen bij de korrelgrootte van de bestaande bebouwing. De lage patiowoningen op het binnenterrein vormen een goede overgang naar de achtergelegen bestaande woningen aan de Julianastraat en schermen het zicht de op achterzijdes vanaf de nieuw gecreëerde openbare ruimte af. Op het binnenterrein wordt aan de zijde van de Beatrixstraat een vrijstaande woning gerealiseerd.
Het terrein zal naast de parkeerruimte en bebouwing op een groene manier worden ingericht waarbij bestaande bomen zoveel mogelijk worden gerespecteerd.
4 Randvoorwaarden
4.1 Milieuaspecten
4.1.1 Bedrijven en milieuzonering
In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. In de uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009) is een richtafstandenlijst opgenomen. In de lijst is voor allerlei soorten "milieubelastende activiteiten" aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur aangehouden moeten worden ten opzichte van "milieugevoelige activiteiten". De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Onderstaand het verband tussen de afstand en de milieucategorie:
| milieucategorie | richtafstand rustige woonwijk |
| 1 | 10 meter |
| 2 | 30 meter |
| 3.1 | 50 meter |
| 3.2 | 100 meter |
| 4.1 | 200 meter |
| 4.2 | 300 meter |
De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). Benadrukt moet worden dat de richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk (of een vergelijkbaar omgevingstype) en dat de richtafstanden bij een omgevingstype gemengd gebied (een gebied met een matige tot sterke functiemenging) met 1 stap kunnen worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.
Het waar nodig scheiden van milieubelastende activiteiten en milieugevoelige gebieden en functies bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen:
- Het reeds in het ruimtelijke spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
- Het tegelijk daarmee aan de bedrijven voldoende zekerheid bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Het bestemmingsplan en de milieuregelgeving vormen elkaars complement. Voor zover met behulp van een zonering eventuele overlast voor de omgeving niet voldoende kan worden beperkt, kan de toepassing van milieuregelgeving uitkomst bieden.
Planspecifiek
Rondom het wooncomplex zijn voornamelijk woonwijk gerelateerde bedrijven en instellingen gelegen. Deze bedrijven, inclusief bijhorende milieuzonering en afstand tot het plangebied, zijn in de hiernavolgende tabel opgenomen.
| Adres | Bedrijf | Categorie | Milieuzonering | Afstand tot plangebied | |
| Oranjelaan 6 | Verzekeringsmaatschappij | Overige zakelijke dienstverlening | 10 m | > 50 m | |
| Oranjelaan 10 | Verenigingsgebouw | Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra | 10 m | > 30 m | |
| Vetkamp 28 | Kindertehuis | Artsenpraktijk, klinieken en dagverblijven | 10 m | > 50 m | |
| Vetkamp 40 | Diverse opslagbedrijven | o.a. Grth in bouwmaterialen (zand en grind) | 30 m | > 30 m | |
| Vetkamp 44 | Meubelmakerij | Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout | 100 m | > 30 m | |
| Vetkamp 48 | Rundveehouderij | Fokken en houden van rundvee | 100 m | > 30 m | |
| Vetkamp 94 | Garagebedrijf | Handel in auto’s en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven | 30 m | > 100 m | |
| Vetkamp 96 | Pompstation zonder LPG | Motorvoertuigenbrandstof verkooppunt zonder LPG | 30 m | > 100 m | |
| Stationsweg 22 | Inrichting voor apparatenbouw | Vervaardiging van verwarmingsketels, radiatoren en stoomketels | 200 m | > 200 m |
Hieruit blijkt dat de bedrijfsvoering op Vetkamp 44, Vetkamp 48 en Stationsweg 22 mogelijke belemmeringen kunnen vormen voor de beoogde ontwikkeling.
Vetkamp 44
Na een bezoek aan dit bedrijf door de afdeling handhaving van de gemeente is gebleken dat een kleinschalige meubelmakerij betreft, waarbij de relatief geringe werkzaamheden plaatsvinden in de schuur/loods achter het woonhuis. Dit is op grotere afstand van het woonzorgcentrum. De genoemde categorie kan zeker worden teruggebracht tot categorie 3.1. met een richtafstand van 50 meter t.a.v. geluid. Daarmee levert dit bedrijf op Vetkamp 44 qua milieuzonering geen beperkingen op voor de verbouw van het woonzorgcentrum.
Vetkamp 48
Stationsweg 22
De milieuzonering van het bedrijf Bronswerk is grenzend aan maar niet overlappend met het plangebied.
Bronswerk levert daarmee qua milieuzonering geen beperkingen voor de verbouw van Arkemheen.
Conclusie
Er zijn vanuit het aspect Bedrijven en milieuzonering geen beperkingen voor de beoogde ontwikkeling.
4.1.2 Geluid
De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):
- woningen;
- geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
- andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh):
- verzorgingstehuizen;
- psychiatrische inrichtingen;
- medisch centra;
- poliklinieken;
- medische kleuterdagverblijven.
Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.
Planspecifiek
Door Munsterhuis geluidsadvies (20 juli 2012 kenmerk B05.12.031-RM) is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd. UIt het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de Vetkamp wordt overschreden. Omdat de voorkeursgrenswaarden worden overschreden zijn er maatregelen aangegeven om deze te voorkomen. Na afweging van de uitvoering van maatregelen is er voor gekozen hogere grenswaarden aan te vragen voor een aantal woningen en appartementen.
De voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van de Oranjelaan en de Vrijheidslaan niet wordt overschreden. Het plangebied op ruim 300 meter is gelegen van het spoor zodat er geen onderzoeksplicht is.
De grenswaarde van 53 dB voor de toetsing van het bouwbesluit ter plaatse van de woningen wordt overschreden. Daarom zijn er aanvullende geluidwerende voorzieningen noodzakelijk om aan het maximaal toelaatbare binnenniveau van 33 dB voor woningen en 28 dB voor gezondheidszorg functies, ten gevolge van wegverkeerslawaai in de verblijfsgebieden in woningen, appartementen en bedgebieden van gezondheidszorg te kunnen voldoen.
4.1.3 Bodem
In het kader van een bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Middels dit onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.
Planspecifiek
In opdracht van BJZ.NU bv heeft Kruse Milieu BV in eerste instantie een vooronderzoek op basis van norm NEN5725 uitgevoerd. Het doel van het historisch onderzoek was om een beeld te verkrijgen van eventuele sublocaties op de onderzoekslocatie, waar mogelijk aantasting van de bodemkwaliteit is ontstaan ten gevolge van activiteiten die in het verleden plaatsvonden of in het heden nog plaatsvinden. Uit dit vooronderzoek is gebleken dat er drie deellocaties aanwezig waren welke nader onderzocht moesten worden.
In navolging op het vooronderzoek is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Met dit onderzoek zijn de 3 terreindelen nader onderzocht. In totaal zijn er 9 boringen verricht, waarvan één tot 3.2 meter diepte. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn zand. Zintuiglijk zijn geen bodemvreemde materialen/stoffen aangetroffen die duiden op een minerale olieverontreiniging. Het freatische grondwater is aangetroffen op 1.10 meter min maaiveld. Vervuilingen zijn niet aangetroffen. Wel blijft één locatie verdacht omdat hier nog een aggregaat en een olietank aanwezig was.
Beide onderzoeken zijn als bijlage bij dit bestemmingsplan toegevoegd.
4.1.4 Externe veiligheid
Bij externe veiligheid gaat het onder meer om de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en 'objecten' wordt voldaan aan de normen. Artikel 1 van het Besluit externe veiligheid bepaalt hierbij dat kwetsbare objecten woningen, scholen, gezondheidscentra en dagverblijven zijn en dat beperkt kwetsbare objecten gebouwen/voorzieningen zijn zoals kantoren, winkels en parkeerterreinen.
Planspecifiek
Raadpleging van de provinciale risicokaart laat geen relevante risico’s voortvloeiende uit het aspect externe veiligheid zien. Aangezien de planlocatie thans geheel als kwetsbaar object (verzorgingshuis) wordt gezien is in de vergunningverlening voor bedrijven of activiteiten reeds rekening gehouden met de aanwezigheid van een gezondsheidscentrum / verzorgingshuis.
4.1.5 Luchtkwaliteit
In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).
Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM).
Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.
Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.
Besluit gevoelige bestemmingen
Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.
Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:
- scholen;
- kinderdagverblijven;
- verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.
Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten.
In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.
Planspecifiek
Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van een verzorgingstehuis en diverse grondgebonden woningen. Op de huidige locatie is thans een verzorgingstehuis aanwezig. Aangezien er ten aanzien van het verzorgingstehuis geen bestemmingswijziging op zal treden is toetsing, conform het besluit gevoelige bestemmingen, niet noodzakelijk.
Het totale project is aan te merken als 'niet in betekende mate'. Het voorziet in de ontwikkeling van 14 grondgebonden woningen en 59 wooneenheden in de hoogbouw die gedeeltelijk aan te wijzen zijn als zelfstandige woningen. De totale hoeveelheid van 73 woningen valt binnen de mogelijkheden van het besluit NIBM. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.
4.2 Ecologie
Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.
4.2.1 Gebiedsbescherming
Voor de gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen met een hoge wettelijke bescherming. Hiervoor zijn Natura 2000-gebieden en gebieden onderdeel uitmakend van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) opgenomen.
Natura 2000
Het Natura 2000 netwerk bestaat uit gebieden die zijn aangewezen onder de Vogelrichtlijn en aangemeld onder de Habitatrichtlijn. Beide Europese richtlijnen zijn belangrijke instrumenten om de Europese biodiversiteit te waarborgen. Alle Vogel- of Habitatrichtlijngebieden zijn geselecteerd op grond van het voorkomen van soorten en habitattypen die vanuit Europees oogpunt bescherming nodig hebben. De overkoepelende naam voor deze gebieden is "Natura 2000-gebied".
Ecologische Hoofdstructuur
De EHS is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur.
De EHS bestaat uit:
- bestaande natuurgebieden, reservaten, natuurontwikkelingsgebieden en zogenaamde robuuste verbindingen;
- landbouwgebieden met mogelijkheden voor agrarisch natuurbeheer (beheergebieden); grote wateren (zoals de kustzone van de Noordzee, het IJsselmeer en de Waddenzee).
Planspecifiek
Het plangebied is niet in een beschermd gebied gelegen. Ook ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van dergelijke gebieden. Het aspect ecologie - gebiedsbescherming is derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
4.2.2 Soortenbescherming
De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.
Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.
Planspecifiek
In opdracht van BJZ.nu is een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde planten en dieren, evenals nesten, holen of andere voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. Daarnaast is onderzocht in hoeverre de voorgenomen activiteit in strijd is met de natuurbeschermingswet. Het plangebied is eenmaal onderzocht op 24 april 2012 om vast te stellen of er beschermde planten en dieren aanwezig zijn op het erf en of er beschermde nesten, holen of vaste rust- en verblijfplaatsen aanwezig zijn.
Tijdens het onderzoek op locatie zijn bezette vogelnesten aangetroffen. Vanwege de aanwezigheid van bezette vogelnesten in de klimop aan de muren van de bebouwing en in het groen rondom de gebouwen, dienen de gebouwen en het groen buiten de broedtijd gesloopt te worden.
Mogelijk broeden er ook vogels op de platte daken van de gebouwen. Nestplaatsen van soorten die op daken broeden zijn niet jaarrond beschermd.
De aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen van vleermuizen in de te slopen bebouwing kan niet uitgesloten worden op basis van de gehanteerde onderzoeksmethode. Gericht onderzoek naar het gebruik van het gebouw door vleermuizen conform het vleermuisprotocol kan antwoord geven op de vraag of er vaste verblijfplaatsen in het gebouw aanwezig zijn, om welke soorten, aantallen en type verblijfplaats het gaat.
Een deel van het gebouwencomplex wordt niet gesloopt. Dit bestaande gebouw lijkt geschikt om eventuele vleermuiskasten, ter compensatie van verblijfplaatsen die mogelijk verloren dreigen te gaan, aan te bevestigen. Duidelijkheid over de aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen en het aanbrengen van vervangende verblijfplaatsen is pas aan de orde bij de sloop van het gebouw. De ruimtelijke procedure voor wijziging van het bestemmingsplan en het uitvoeren van vervolgonderzoek zullen parallel lopen. De uitkomsten en eventuele vervolgstappen zijn pas van belang bij het aanvragen van de omgevingsvergunning, onderdeel sloop en staan niet in de weg aan een voortijdige vaststelling van het bestemmingsplan.
Er zijn verder geen beschermde soorten uit tabel 2&3 van de Ff-wet in het plangebied aangetroffen. Gelet op de voorgenomen activiteit wordt verondersteld dat de voorgenomen activiteit geen aantoonbaar significant negatief effect op nabijgelegen beschermde natuurgebieden heeft.
4.3 Water
Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
4.3.1 Nationaal beleid
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.
Waterbeleid voor de 21e eeuw
De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:
- vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
- schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.
Waterwet
Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers.
Het doel van de waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In de integrale watervergunning gaan zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) op in één aparte watervergunning.
Nationaal Waterplan
Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.
4.3.2 Regionaal beleid
Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem 2010-2015
De Waterwet (2009) verplicht het waterschap om voortaan telkens voor een periode van zes jaar een waterbeheerplan op te stellen, in plaats van met een vierjaarlijkse cyclus. De basis van het nieuwe plan wordt gevormd door beleid dat in de achterliggende periode is ontwikkeld. In het nieuwe waterbeheersplan wordt dus voort gebouwd op de in de vorige planperiode behaalde resultaten en wordt ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen. Het waterbeheersplan 2010-2015 is op 17 september 2009 door het Algemeen Bestuur vastgesteld. Dit is het eerste plan dat onder het regime van de nieuwe wet is opgesteld. Het behandelt drie programma's van het waterschap in één plan, te weten:
- Het programma veilige dijken. In dit programma wordt veiliggesteld dat het waterschap zijn beheersgebied beschermt tegen overstroming van buitenwater. In dit geval de Eem en de Randmeren.
- Het programma voldoend en schoonwater. Dit programma gaat over de wijze waarop het waterschap omgaat met zichtbare oppervlaktewater en de nog veel grotere hoeveelheid onzichtbaar grondwater in het beheersgebied. Het doel van het programma is dat het water beschikbaar is en dat het van goede kwaliteit is en dat het water geen overlast veroorzaakt.
- Het programma Zuivering afvalwater. Dit programma houdt in dat het waterschap gebruikt en verontreinigd water en hemelwater dat in rioleringen wordt verzameld, adequaat zuivert voordat het op het oppervlakte wordt geloosd. Dit heeft als doel dat de kwaliteit van het oppervlakte water zo min als mogelijk wordt beïnvloed. Hiermee zal dit programma essentieel bijdragen aan het totale waterbeheersplan.
Notitie Normerings en Uitgangspunten voor stedelijk gebied
Middels de notitie Normerings en Uitgangspunten voor stedelijk gebied (versie februari 2008) schept het waterschap duidelijkheid over de rol van water bij ontwikkelingen in stedelijk gebied. De ontwikkeling van een nieuw (stedelijk) gebied gaat doorgaans gepaard met grote wijzigingen in functies en waterhuishoudkundige structuur. Door de toename van verhard oppervlak treedt bij neerslag een snelle afvoercomponent op, hetgeen noodzaakt tot aanvullende waterbergende voorzieningen.
Bij het opstellen van een bestemmings- of ander ruimtelijk plan dient voldoende rekening gehouden te worden met de benodigde hoeveelheid waterberging. Afhankelijk van de percentages verhard oppervlak, type gebied, type rioolstelsel, maaiveldhoogten en optredende grond- en oppervlaktewaterstanden is doorgaans een percentage oppervlaktewater benodigd dat varieert tussen 8 en 10% van het totaal oppervlak van de ontwikkeling.
De notitie stelt verder eisen aan oeverinrichtingen, ontwateringsnormen, stroomsnelheden en rioleringsystemen en bijvoorbeeld peilsteigingen.
4.3.3 Watertoets
Het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft is in de huidige situatie reeds voor een aanzienlijk deel verhard. De bestaande verharding betreft met name de huidige bebouwing van Arkemheen en op het terrein aanwezige parkeerplaatsen. De voorziene herontwikkeling van het terrein zal niet of nauwelijks leiden tot een toename aan verhard oppervlak. Desondanks is het wel van belang aandacht te schenken aan de omgang met water in het plangebied. Met name het voorzien in voldoende waterbergende functie is in dit kader een aandachtspunt.
Bij de verdere uitwerking van het woningbouwplan zal rekening worden gehouden met het zo optimaal mogelijk afkoppelen van verharde oppervlakken van het vuilwaterriool. Het hemelwater in het plangebied zal worden afgekoppeld op de 'Kwade Beek'. Deze watergang ligt aan de oostzijde van het plangebied en is in dit bestemmingsplan ook expliciet bestemd. Verder zal er in het plangebied een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd. Zo wordt voorkomen dat schoon hemelwater gemengd wordt met verontreinigd rioolwater en naar buiten het plangebied wordt afgevoerd.
Om watervoorzieningen binnen het plangebied mogelijk te maken is er in de regels bij dit bestemmingsplan voorzien dat binnen de bestemmingen Maatschappelijk - Zorginstelling, Verkeer en Water waterhuishoudkundige voorzieningen kunnen worden getroffen.
Bij de bouwwerkzaamheden zal overigens geen gebruik worden gemaakt van uitlogende materialen, zoals koper zink en lood. Door het benutten van dit soort materialen zal het afstromend regenwater van daken e.d. verontreinigd raken. Gecoate zink of een ander niet uitloogbaar materiaal kan wel worden gebruikt.
De voorziene herontwikkeling op het terrein van Arkemheen is afgestemd met het waterschap Veluwe.
4.4 Verkeer En Parkeren
De parkeerbehoefte die gepaard gaat met de voorgestelde herontwikkeling wordt berekend conform de uitgangspunten van de door de gemeenteraad in december 2010 vastgestelde Nota Parkeernormen. Deze nota geeft de volgende parkeernormen voor de diverse voorziene woningtypen:
| Soort woning | Parkeernorm |
| Vrijstaande woning | 1.8 |
| Twee-onder-één kapwoning (norm voor patiowoning) | 1.7 |
| Verzorgingstehuis (per wooneenheid) | 0.7 |
Zoals in hoofdstuk 3 aangegeven voorziet het programma in de bouw van drie vrijstaande woningen, 11 patiowoningen en 59 wooneenheden in de nieuw te bouwen verzorgingsflat. Zoals in de inleiding vermeld zal de Beatrixflat geheel worden gerenoveerd. Daarbij worden de huidige 32 woningeenheden uitgebreid naar 36. Deze 4 extra wooneenheden zorgen voor een additionele vraag van 2.8 parkeerplekken.
De combinatie van het beoogde programma, het nieuwe programma in de Beatrixflat en de gestelde parkeernormen leveren een totale parkeerbehoefte van 91 parkeerplaatsen. In het plangebied zullen 77 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het binnenterrein. De vrijstaande woningen en patiowoningen krijgen tevens een parkeerplaats op eigen terrein, waardoor er 14 extra parkeerplaatsen ontstaan in het plangebied.
Conclusie
In totaal worden er in het plangebied dus 91 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee wordt voldaan aan de gemeentelijke Nota Parkeernormen.
4.5 Cultuurhistorie
4.5.1 Archeologie
In 2006 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.
Archeologische waarden zijn zeker in Nederland veelal onzichtbaar. Ze liggen grotendeels verborgen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig te karteren zijn. Nu archeologische waarden in toenemende mate in de planvorming en in de uitvoering van projecten worden meegenomen, is de handicap van deze onzichtbaarheid actueler dan ooit. Om toch greep te krijgen op die nog onbekende archeologie, is door de gemeente Nijkerk een archeologische waarden- en verwachtingskaart opgesteld. De kaarten bieden inzicht in de bestaande archeologische toestand van zowel het landelijke als het bebouwde gebied van de gemeente Nijkerk. Dit inzicht is noodzakelijk voor een weloverwogen omgang met archeologie in de beleidsuitvoering. Onderstaand is een deel van de archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente opgenomen. De archeologische waardevolle gebieden en de gebieden met een hoge dan wel middelhoge verwachtingswaarde zijn op de verbeelding aangeduid en er is een regeling aan verbonden.
Uitsnede archeologische beleidskaart
Planspecifiek
Het plangebied ligt op de grens van het gebied 'overige historische kernen' en een gebied met een middelmatige verwachtingswaarde. Daar het plangebied geheel binnen dit laatste gebied valt geldt er een onderzoeksverplichting zodra er een totaal aan bodemingrepen plaatsvindt wat groter is dan 1000 m2 en dieper dan 40 cm onder maaiveld.
In de voorbereidingen op dit plan is door de gemeentelijk archeoloog geconcludeerd dat de ondergrond op het terrein van woonzorgcentrum Arkemheen al dusdanig geroerd en daarmee verstoord is dat de kans op het vinden van belangrijke archeologische vondsten zeer klein wordt geacht. Een nader onderzoek is op dit gebied dan ook niet noodzakelijk.
4.5.2 Cultuurhistorie
Op 1 januari 2012 zijn een aantal wijzigingen doorgevoerd in het kader van de Modernisering van de Monumentenzorg. Op basis hiervan dient in alle bestemmingsplannen die vanaf dat moment worden op- en vastgesteld in de toelichting een beschrijving opgenomen te worden van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Naast archeologie dienen nu ook historische (stede)bouwkunde en historische geografie meegenomen te worden in de belangenafweging. Hierbij gaat het zowel om reeds beschermde als niet formeel beschermde, maar wel hoog gewaardeerde objecten en structuren.
Planspecifiek
In het plangebied staan een viertal bomen die op de bomenlijst van de Gemeente Nijkerk staan. Twee van deze bomen hebben de status ‘monumentaal’. Deze bomen staan nabij de erfgrens met het perceel Vetkamp 27. Deze bomen kunnen behouden blijven. De twee als ‘waardevol’ aangeduide bomen op het huidige voorterrein van woonzorgcentrum Arkemheen kunnen niet behouden blijven.
Ligging monumentale bomen
Behalve de bomen kent het plangebied geen verdere behoudenswaardige cultuurhistorische waarden. Hiermee vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
5 Verklaring Van De Regels
5.1 Algemeen
In dit hoofdstuk worden de, van het Bestemmingsplan Arkemheen, Nijkerk deel uitmakende regels, voor zover nodig van een nadere toelichting voorzien. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is.
5.2 Specifieke Verklaring Van Dit Bestemmingsplan
De bij dit plan behorende regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:
- Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
- Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
- Hoofdstuk 3 Algemene regels;
- Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.
Hoofdstuk 1. Inleidende regels
In dit hoofdstuk worden de in regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
In dit hoofdstuk worden de in regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels
Dit hoofdstuk bevat de bestemmingsregels. De meeste bestemmingen bestaan uit:
- een bestemmingsomschrijving en
- bouwregels
Daarnaast is bij verscheidene bestemmingen opgenomen:
- een afwijkingsmogelijkheid en/of
- gebruiksregels.
Ad 1. Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt. In het kader van de handhaving is de bestemmingsomschrijving dan ook van groot belang.
De bestemmingsomschrijving is vooral van belang om vast te stellen waartoe de gronden mogen worden gebruikt. In het kader van de handhaving is de bestemmingsomschrijving dan ook van groot belang.
Ad 2. Bouwregels
De bouwregels geven de bouwmogelijkheden aan. Omdat steeds is opgenomen dat alleen mag worden gebouwd ten dienste van de bestemming zijn de bouwmogelijkheden niet los te zien van de bestemmingsomschrijving.
Ondergronds bouwen is toegestaan zolang maar wordt gebouwd ten dienste van de bestemming en met inachtneming van de bouwregels. Doorgaans betekent dit dat ondergrondse gebouwen, bijvoorbeeld (parkeer)kelders, uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden opgericht.
Ad 3. Afwijkingsmogelijkheid
De bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het plan is gebaseerd op de mogelijkheden in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De uitvoering ervan berust bij burgemeester en wethouders. Deze regels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming niet mag worden gewijzigd.
Ad 4. Gebruiksregel
In sommige bestemmingen wordt uitdrukkelijk aangegeven wat onder strijdig gebruik wordt verstaan. Desgewenst kunnen specifieke vormen van gebruik worden uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan. De hier opgenomen gebruiksregel is aanvullend op de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat regels die in hun algemeenheid voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen zijn ze in een afzonderlijk hoofdstuk ondergebracht.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Hoofdstuk 4 geeft regels over hoe om te gaan met bouwwerken en het gebruik vallend onder het overgangsrecht en de benaming van het plan.
5.3 Specifieke Regels
Algemeen
Bij het opstellen van de planregels is de gemeentelijke standaard als uitgangspunt genomen. Regelingen zoals bijvoorbeeld Niet-woonactiviteiten aan huis volgens dan ook uit deze gemeentelijke standaard en daaraan te grondslagliggende beleidsstukken. In de onderstaande toelichting op de regels wordt hierop dan ook niet specifiek verder ingegaan.
Maatschappelijk-Zorginstelling
De voor 'Maatschappelijk - Zorginstelling' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, een zorginstelling en servicewoningen. Wat onder deze begrippen wordt verstaan is opgenomen in artikel 1 van de regels. Het specifieke aantal wooneenheden is niet bepaald. Op deze wijze in een uitwisseling van wooneenheden tussen de zorginstelling en de servicewoningen mogelijk. Het aantal te realiseren woon- /verblijfseenheden is wel bepalend voor de benodigde parkeercapaciteit. Hiervoor zijn in het plan parkeernormen opgenomen.
Verkeer
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen en geluidwerende voorzieningen. Deze bestemming behoeft geen nadere toelichting.
Water
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water. Hiermee is de bestaande watergang voorzien van een adequate planologische regeling en wordt behoud van de watergang geborgd.
Wonen
De woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Binnen deze bestemming mogen maximaal 14 woningen worden opgericht. Middels een aanvullende aanduiding op de kaart is bij een enkel bouwvlak het aantal toegestane woningen nader geregeld.
De woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Binnen deze bestemming mogen maximaal 14 woningen worden opgericht. Middels een aanvullende aanduiding op de kaart is bij een enkel bouwvlak het aantal toegestane woningen nader geregeld.
Met het opnemen van hoogtescheidingslijnen zijn bouwwerken op de 1e verdieping (2e bouwlaag) nader gereguleerd. Daarnaast is specifiek voor de nultreden woningen in de regels nader bepaald dat bebouwing op de 1e verdieping slechts aan één zijde in de erfgrens mag worden gebouwd. Aan de andere zijde dient minimaal 3 meter vrijgehouden te worden. Hiermee wordt voorkomen de de 2e bouwlaag volledig bebouwd wordt.
Niet-woonactiviteiten aan huis zijn onder voorwaarden mogelijk. In de bestemmingsomschrijving is hiervoor een uitgebreide regeling opgenomen.
Monumentale bomen
Binnen het plangebied zijn twee monumentale bomen aanwezig. In hoofdstuk 3 van de planregels is een regeling opgenomen welke de instandhouding van de bomen gedurende de planperiode borgt.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Financiële Uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (financiële) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:
- het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
- het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
- het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Planspecifiek
Doordat een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten, is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan geborgd.
6.2 Maatschappelijk Uitvoerbaarheid
6.2.1 Algemeen
Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.
Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg
Over de voorgestelde herontwikkeling is overleg gevoerd met de Provincie Gelderland in het kader van het woningbouwprogramma en met het Waterschap Veluwe in het kader van de wateropgave.
Met de herontwikkeling is geen direct provinciaal belang in het geding. Echter, om af te stemmen of het woningbouwprogramma voldoet aan het eerder genoemde KWP-3, is contact gezocht met de provincie. De provincie heeft bevestigd dat 43 van de 59 wooneenheden in de nieuw te bouwen verzorgingsflat meetellen als zelfstandige wooneenheden.
Met het Waterschap Veluwe is overleg gevoerd over de wateropgave in het plangebied. De uitkomsten van dit overleg zijn opgenomen in paragraag 4.3.3. van dit bestemmingsplan.
6.2.3 Verslag zienswijzen
Over de herontwikkelnig op het terrein van Arkemheen zijn direct omwonenden en bewoners van het huidige woonzorgcentrum en de Beatrixflat allereerst geïnformeerd per gemeentelijke brief d.d. 14 oktober 2011. Op 3 november 2011 vond vervolgens een eerste inloopbijeenkomst plaats. Tijdens deze bijeenkomst is een presentatie gegeven over de aanleiding voor en inhoud van de herontwikkeling. Een ieder had de mogelijkheid vragen te stellen aan initiatiefnemer en gemeente.
In december 2011 besloot de gemeenteraad van Nijkerk het College van burgemeester en wethouders op te dragen een bestemmingsplanprocedure op te starten, teneinde de herontwikkeling planologisch mogelijk te maken.
Een tweede inloopbijeenkomst is inmiddels geweest. In deze bijeenkomst zijn de plannen aan belangstellenden gepresenteerd.
Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens ter inzage gelegd. Gedurende deze periode van ter inzage legging zijn er geen zienswijzen ingediend.
1 Staat Van Bedrijfsactiviteiten
Staat van bedrijfsactiviteiten
2 Lijst Beroeps- Of Bedrijfsmatige Activiteiten Aan Huis
Lijst beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis