het bestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens - 8 (Bredestraat nabij nummer 75) met identificatienummer NL.IMRO.0268.BP10008-VG01 van de gemeente Nijmegen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een aparte ruimte vormt die al dan niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een bijgebouw dat direct grenst aan een aan- of uitbouw en niet tevens aan het hoofdgebouw. Voor een aangebouwd bijgebouw geldt de definitie van een bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid. Wanneer een aangebouwd bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Prostitutie is uitgesloten.

• het verlenen van diensten en/of;
• het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) en/of;
• het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend;
• het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast);

waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in of bij de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend. Een seksbedrijf is uitgesloten.

de bestaande achtergevel van het hoofdgebouw.

de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of houden van dieren.

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie.

Onder archeologische waarden kunnen worden verstaan:

• archeologische verwachtingswaarden;
• vastgestelde archeologische waarden of resten.

de kans op archeologische vondsten of informatie.

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een certificaat conform de Erfgoedwet.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een overnachtingsmogelijkheid gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed- en breakfast heeft maximaal 4 kamers en 8 slaapplaatsen.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

het uitoefenen van een bedrijf, met aanverwante activiteiten als laden, lossen en parkeren.

Onder beperkt kwetsbaar object wordt verstaan:

• verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen/woonschepen/woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden;
• kantoorgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• hotels en restaurants, voorzover zijn niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
• winkels, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• sporthallen, zwembaden en kampeerterreinen;
• sport- en kampeerterreinen en terreinen voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet als kwetsbar object kunnen worden aangemerkt;
• bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt;
• objecten die met bovenstaande gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voorzover die objecten geen kwetsbare objecten zijn;
• objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of electriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voorzover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen dat ongeval.

stadsbeelden die overeenkomstig de bepalingen van de gemeentelijke monumentenverordening zijn aangewezen als beschermde stadsbeelden en waarvan een kaart met daarop aangegeven de begrenzing van het te beschermen gebied is opgenomen in het gemeentelijk monumentenregister Nijmegen.

stadgezicht dat ingevolge artikel 9.1 Erfgoedwet jo. artikel 35 van de Monumentenwet 1988 is aangewezen, met ingang van de datum van publicatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.

woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en toezicht. Met nabij wordt hier gedoeld op zorg die permanent aanwezig is in het gebouw.

betreft de situatie waarbij een huishouden in een levensloopgeschikte woning woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging. Er zijn faciliteiten om elkaar te ontmoeten (spontaan of georganiseerd).

1. a. bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf vallend onder de werkingssfeer van artikel 2 lid 1 a tot en met f van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

een, vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel, dat op de grond staat. Als functioneel ondergeschikt gebouw wordt verstaan een gebouw dat bedoeld en ingericht is ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingsruimte. Als een vrijstaand bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

in een schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de bouw-, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis en bouwhistorische kwaliteit van een monument in de vorm van een bouwhistorische inventarisatie, -verkenning, -opname of -ontleding, uitgevoerd overeenkomstig de “Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek”.

de grens van een bouwvlak.

gebouwen zijn bouwkundig afgescheiden indien er sprake is van zelfstandige bouwkundige eenheden die in constructief en functioneel opzicht te onderscheiden zijn.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Daar waar gesproken wordt over de 'eerste bouwlaag' wordt bedoeld de bouwlaag op (dan wel bij benadering op) de begane grond. De 'tweede bouwlaag' is de bouwlaag direct boven de 'eerste bouwlaag'.

een geheel of gedeeltelijk overdekt detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een speelcasino zoals bedoeld in artikel 27 lid g van de Wet op de kansspelen, te weten de voor het publiek opengestelde of bedrijfsmatig gedreven inrichting, waar door middel van gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

voor wonen bestemd gebouw, waarbij in het gebouw één of meer ontmoetingsruimte(n) aanwezig zijn.

waarden die zijn gekoppeld aan de beschavingsgeschiedenis, ondergebracht als historisch (steden)bouwkundig erfgoed, historisch landschappelijk erfgoed of archeologisch erfgoed.

voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, zoals een atelier, bioscoop, bowlingbaan, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater, sauna, speelautomatenhal, theater en wellness. Een seksbedrijf is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting'. Een casino is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'casino'.

een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.

hoogste punt van een schuin dak.

een uitbreiding op een bestaand dak. Bij platte daken: het gedeelte van een gebouw boven het oorspronkelijke platte dakvlak, uitgevoerd als kap of extra bouwlaag. Bij schuine kappen: een toevoeging aan een schuin dakvlak, niet zijnde een dakkapel, bedoeld om de woonruimte te vergroten, waarbij er tevens sprake kan zijn van een nokverhoging.

verblijfsruimte op een plat dak ingericht als terras en/of tuin.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen. Onder detailhandel wordt niet verstaan grootschalige- en perifere detailhandel. Een supermarkt is uitsluitend toegestaan wanneer dit in de bestemming is aangegeven.

een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie, zoals: uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, internet-, telegraaf- en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en copyshops, videotheken, autorijscholen en dergelijke.

de gronden met eenzelfde bestemming gelegen binnen het bouwperceel maar buiten het bouwvlak.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie in de vorm van bemiddeling tussen klant en prostituee.

evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor de gemeente Nijmegen (APV).

Bestaande gebieden met functiemenging of waar functiemenging wordt nagestreefd. Het gaat om gebieden waar bedrijven en/of andere milieubelastende functies in de nabijheid van woningen en/of andere milieugevoelige functies geaccepteerd worden. Het gaat veelal om kleinschalige functies, waarbij de activiteiten hoofdzakelijk inpandig en in de dagperiode plaatsvinden.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop (zowel nieuwe als gebruikte motorvoertuigen), onderhoud en reparatie van motorvoertuigen, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

overdekte berg- en bewaarplaats, stalling voor auto's en (motor)fietsen.

deze gebieden onderscheiden zich vanwege een hoge tot zeer hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten.

voor deze gebieden staat het vast dat zich archeologische resten in de bodem bevinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

aan- of uitbouw in de openbare ruimte ten behoeve van een aangrenzend horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten:

geluidsgevoelige gebouwen

1. a. woningen;
2. b. andere geluidsgevoelige gebouwen:

1. 1. onderwijsgebouwen;
2. 2. ziekenhuizen;
3. 3. verpleeghuizen;
4. 4. verzorgingstehuizen;
5. 5. psychiatrische inrichtingen;
6. 6. kinderdagverblijven.

geluidsgevoelige terreinen

• I. een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder e, van de Huisvestingswet (woonwagen);
• II. ligplaats in het water, bestemd om door een woonschip te worden ingenomen.

gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt zoals bedoeld in Wet geurhinder en veehouderij.

de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

winkels met een ondergrens van 1.500 m² bedrijfsvloeroppervlak, gebruikt voor de perifere vestiging van winkels in andere branches dan perifere detailhandel.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van de gebouwde omgeving.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van landschap en geografie.

een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- en of uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.

hoofdgebouw(en) inclusief aan- en/of uitbouwen.

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meerdere gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op de bestemming het belangrijkst is.

een vorm van openbaar vervoer die gepositioneerd kan worden tussen de traditionele bus en trein, waarbij de nadruk ligt op het snel en betrouwbaar en comfortabel vervoeren van passagiers over vrijliggende HOV-infrastructuur.

een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, niet zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed and breakfast.

De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in de zelfstandige woonruimte woont en minimaal 50% van deze woonruimte gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige woonruimten verhuurt aan maximaal twee personen.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met eventueel als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

een alleenstaande of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

een (deel van een) gebouw waarin zich 3 of meer onzelfstandige woonruimten bevinden en/of dat wordt bewoond door drie of meer personen die geen gezamenlijke huishouding voeren.

een ruimte welke door de aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, al dan niet met een ondergeschikte baliefunctie.

onmiddellijk nadat het voertuig tot stilstand is gebracht bij voortduring inladen of uitladen van goederen van enige omvang of enig gewicht, gedurende de tijd die daarvoor nodig is.

waarden gebaseerd op aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke aspecten, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een gebouw, al dan niet met een (gebouwd) terras, van beperkte omvang, veelal geplaatst in de openbare ruimte, gericht op het ter plaatse aan passanten te koop aanbieden van producten zoals souvenirs, kranten, tijdschriften, bloemen en planten, vis, groenten, versnaperingen, niet-alcoholische en licht alcoholische dranken, rookwaren, e.d.

• woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde beperkt kwetsbare objecten;
• gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, te weten:
  1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
  2. 2. scholen;
  3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
• gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, zoals:
  1. 1. kantoorgebouwen waaronder begrepen bedrijfskantoren en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object;
  2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijke bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd;
• kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts, apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis, begeleid wonen met permanent aanwezige zorg (24-uurs zorg), uitvaartcentrum en bibliotheek.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

een kleinschalige zelfbedieningswinkel, waar voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen worden verkocht, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van winkelwagens.

een functie die gevoelig is voor hinder door geur, stof, geluid en/of, gevaar, zoals wonen, en wordt uitgeoefend in een milieugevoelig object.

een gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt door mensen voor wonen of verblijf waarbij het gebruik daarvoor permanent is, dan wel een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik.

gronden waarop op kleine schaal groenten, kruiden, bloemen en/of fruit worden verbouwd dan wel geteeld.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige, ecologische en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

voorziening ten behoeve van productie, distributie, winning, opslag of zuivering van gas, water of elektriciteit.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1. a. een (gedeelte van een) gebouw dat gelegen is onder het niveau van de begane grondvloer van dat gebouw, waarbij de hoogte van die begane grondvloer nergens hoger ligt dan 0,25 meter boven het aansluitende maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. een zelfstandig voor mensen toegankelijk bouwwerk waarvan de bovenkant nergens hoger is dan het maaiveld van het bouwperceel ter plaatse van dat bouwwerk.

detailhandel waarbij de detailhandelsactiviteit een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

kantoren waarbij het kantoor een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

horeca waarbij de horeca-activiteit ondersteunend is aan de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

woonruimte (kamer) in een (deel van een) gebouw, die door de aard van de inrichting en het gebruik het privédomein van de bewoner is, die (mede) is aangewezen op het gebruik van gezamenlijke voorzieningen elders in dat (deel van het) gebouw.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een op de grond staand bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet zijnde een gebouw.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

plat dak dat als parkeerplaats gebruikt kan worden.

onder- of bovengrondse voorziening waar automobilisten (meestal) overdekt hun auto's kunnen parkeren.

een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

de grens van een bouwperceel.

detailhandel die niet of moeilijk inpasbaar is in bestaande en/of traditionele winkelcentra vanwege de volumineuze aard van de goederen en vanwege de benodigde (wijze van) bevoorrading, zoals: detailhandel in keukens, tegels en sanitair, tuininrichtingsartikelen, bouwmarkten en woninginrichting.

vestiging buiten bestaande winkelstructuur, bestaande uit hoofdwinkelcentra, stadsdeelcentra en buurtwinkelcentra.

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf door dezelfde persoon.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waar de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

degene die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie.

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie, waarbij het werven van klanten gebeurt door een prostituee die zichtbaar is vanuit een voor publiek toegankelijke plaats.

op verblijfs- en dagrecreatie gerichte voorzieningen, niet zijnde een sportvoorziening, zoals: kampeerterrein, kampeerboerderij, recreatiewoning en een volkstuin.

woning bestemd voor zelfstandig wonende ouderen (55+).

de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie of tot het verrichten van seksuele handelingen voor een ander tegen betaling of uit het bedrijfsmatig aanbieden van vertoningen van erotisch-pornografische aard in een seksinrichting tegen betaling. Onder een seksbedrijf wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een escortbedrijf of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.

voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, onderdeel van een seksbedrijf.

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

gebouwde en niet-gebouwde voorzieningen gericht op sport, niet zijnde een recreatieve voorziening, zoals: fitnesscentrum, ijsbaan, manege, speelterrein, sporthal, sportveld, stadion, tennisbaan en zwembad.

een caravan, die, ook als deze niet omgevingvergunningplichtig is, toch als bouwwerk valt aan te merken.

het telen, oogsten en afzetten van voedsel in of in de nabijheid van een stad.

in een garage of andere bewaarplaats zetten.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende constructies, road barriers, afvalinzamelsystemen, openbare toiletvoorzieningen, brandkranen, informatieborden, fietsenstallingen, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, abri's en dergelijke.

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.

een grote zelfbedieningswinkel, vaak onderdeel van een supermarktketen, waar voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen worden verkocht. Kenmerkend voor een supermarkt is de aanwezigheid van de verschillende versafdelingen.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een bedrijf of instelling waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

een detailhandelsbedrijf, al dan niet geheel overdekt, waar het volledige assortiment aan levende en niet levende huis- en tuingerelateerde artikelengroepen alsmede daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen wordt aangeboden, waaronder snijbloemen, droogbloemen, (kunststof) planten, plantenbakken, potten en vazen, alsmede detailhandel in artikelen voor de inrichting en het onderhoud van tuinen, waaronder tuinmeststoffen, tuingereedschappen, bouwmaterialen voor de tuin, serres, hobbyschuurtjes, tuinmeubelen en tuinverlichting, alsmede detailhandel in dierbenodigheden.

een op de grond staand en aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het gebouw gelegen ruimte.

binnen de bestemming Verkeer gelegen gronden vooral bedoeld voor voetgangers en niet voor doorgaand verkeer.

het gebruiken of laten gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan ten behoeve van kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige woonruimten aan bestaande situaties van kamergewijze bewoning.

het op of aan de weg of aan een openbaar water dan wel op een andere wijze - al dan niet met enige beperking - voor publiek toegankelijke en in de openlucht gelegen plaats met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel standplaats innemen of hebben teneinde in de uitoefening van de handel goederen te koop aan te bieden, te verkopen of te verstrekken dan wel diensten aan te bieden.

een object dat bedoeld is om personen of goederen te vervoeren.

vervoermiddel dat dient om goederen of personen over land te vervoeren.

de bestaande voorgevel.

de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde ervan.

voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren.

een werk, geen bouwwerk zijnde.

een cluster van winkels, al dan niet in combinatie met andere functies, die in ruimtelijk-economisch opzicht als eenheid beschouwd moet worden.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meer personen, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een vaartuig, niet zijnde een woonschip, dat feitelijk niet geschikt en bestemd is om te worden gebruikt als middel tot verplaatsing te water en dat wordt gebruikt of is bestemd tot woon- en nachtverblijf.

elk vaar- of drijftuig dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als, of te beoordelen naar zijn constructie en/of inrichting in hoofdzaak bestemd is tot, hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen. Hieronder vallen zowel woonschepen als woonarken.

onder woonschip verstaan we een (voormalig) schip met een (metalen) scheepsromp, dat is ingericht of verbouwd voor permanente bewoning waarbij de oorspronkelijke verschijningsvorm grotendeels behouden is gebleven. Met schip wordt in deze bedoeld: elk van oorsprong watergaand vaartuig, met eigen voortstuwing, dat gebruikt wordt (of werd) om goederen, passagiers of beide te vervoeren.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een inrichting ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is.

een object dat bestemd is voor groepen beperkt zelfredzame personen. Van beperkte zelfredzaamheid is sprake wanneer personen in geval van een calamiteit niet in staat zijn zichzelf zonder hulp van buitenaf in veiligheid te brengen, zoals kinderen, ouderen, gehandicapten en gedetineerden. Voorbeelden van zeer kwetsbare objecten zijn grote zorgcomplexen, ziekenhuizen, detentiecentra, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, basisscholen en begeleid wonen met 24-uurs zorg.

woonruimte met een eigen toegang die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van één of meer gezamenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen.

de zijkanten van een perceel.

de bestaande zijgevel.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot, waarbij met behulp van zorg/ondersteuning door derden, zelfstandig gewoond wordt.

een woning in een wooncomplex die bedoeld is voor mensen die uitsluitend met behulp van zorg/ondersteuning door derden zelfstandig kunnen wonen. Het betreft daarbij een woning die geschikt is voor rollatorgebruik dan wel voor rolstoelgebruik. In het wooncomplex zijn extra voorzieningen aanwezig, zoals een ontmoetingsruimte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

afstanden tussen lijnen worden gemeten van het hart van de ene lijn tot het hart van de andere lijn.

de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.

de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle, al dan niet met vergunning gebouwde, in een nader aan te geven gebied aanwezige bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons. Ondergrondse bouwwerken worden meegerekend.

het percentage dat de oppervlakte van (een gedeelte van) het bouwvlak aangeeft dat binnen de aanduiding 'bouwvlak' maximaal mag worden bebouwd. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk bouwperceel. Bij kavelsplitsing geldt dit percentage zowel voor de gezamenlijke bouwpercelen als voor ieder afzonderlijk bouwperceel.

de totale vloeroppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.

de plaats vanaf waar de bouw- en goothoogte van het aangrenzende maatvoeringsvlak wordt gemeten.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

Voor de meest voorkomende dakvormen is in onderstaande schetsen aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de plaats van waar in het kader van dit bestemmingsplan de hoogte wordt gemeten wordt als volgt bepaald:

1. a. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de plaats op de verbeelding aangeduid met "meetpunt peil" of in andere gevallen de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de plaats op de verbeelding aangeduid met "meetpunt peil" of in andere gevallen de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
3. c. voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;
4. d. voor drijvende bouwwerken: de waterlijn;
5. e. in de andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

Bij het bepalen van de hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld blijven plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing.

de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke ruimten, etalages en ruimten achter toonbanken.

de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen;
2. b. gebouwen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
3. c. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, luifels, balkons en overstekende (dak)goten, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
4. d. parkeervoorzieningen en overige verhardingen (waaronder terrassen) behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen bebouwing;
5. e. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' voor een ontsluiting(sweg) ten behoeve van de op hetzelfde bouwperceel gelegen bebouwing, voor de ontsluiting geldt een maximum breedte van 4 meter;
6. f. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

1. a. het totale oppervlak van ongebouwde parkeervoorzieningen mag niet meer dan 50% van de tot “Tuin” bestemde gronden bedragen, met dien verstande dat bestaand gebruik ten behoeve van parkeren van meer dan 50% is toegestaan;
2. b. dakterrassen, met uitzondering van bestaande dakterrassen, zijn niet toegestaan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zoals bedoeld in artikel 9.1;
3. c. bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen;
4. d. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval verstaan:

1. a. bewoning van (al dan niet aangebouwde) bijgebouwen, anders dan huisvesting in verband met mantelzorg;
2. b. dakterrassen, met uitzondering van bestaande dakterrassen.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor aanleg, instandhouding en/of bescherming van een rioolwatertransportleiding.

De voor Waarde - Archeologie 3 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden (gebieden van zeer hoge archeologische waarde).

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door:

de bestemming Waarde - Archeologie 3 als bedoeld in lid 6.1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek of anderszins is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn en niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, ten behoeve van beeldende kunst en gedenktekens zijn binnen alle bestemmingen toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 10 meter, met dien verstande dat de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Het oprichten van bouwwerken ten algemenen nutte, zoals: transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, kabels en leidingen, straatmeubilair, infiltratievoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van koude- en warmteopslag, wachthuisjes voor verkeers- en parkeerdiensten en schuilgelegenheden, is binnen alle bestemmingen toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. de inhoud van elk gebouw niet meer mag bedragen dan 50 m³;
2. b. de oppervlakte van elke overkapping niet meer mag bedragen dan 20 m²;
3. c. de goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 5 meter mag bedragen;
4. d. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen;
5. e. voor de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, de bouwregels van de geldende bestemming van toepassing zijn;
6. f. de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Bouwen onder peil ten behoeve van de bestemming is toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van op de begane grond toegestane functies;
2. b. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen;
3. c. bouwen onder peil binnen de bestemming Wonen is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, voor zover bovengronds aan- en uitbouwen zijn toegestaan dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
4. d. bouwen onder peil binnen de bestemming Tuin is toegestaan, mits grenzend aan het hoofdgebouw met een maximum diepte van 1,5 meter dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
5. e. bouwen onder peil ten behoeve van bouwwerken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2 is toegestaan;
6. f. bestaande ondergrondse gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan;
7. g. de regels van de dubbelbestemming en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

In hoofdgebouwen die ingevolge deze regels gebruikt mogen worden voor de hoofdfuncties bedrijven, voorzover deze voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van bedrijvigheid, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, kantoren en/of maatschappelijke voorzieningen is op de verdieping(en) een bed en breakfast toegestaan.

Op gronden gelegen ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie' mag, ongeacht het bepaalde in de geldende bestemmingen, geen bebouwing voor geluidsgevoelige functies worden opgericht, tenzij een hogere waarde in het kader van de Wet geluidhinder is vastgesteld.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van dit plan, voor zover het een in beperkte mate afwijking van de maatvoering betreft, noodzakelijk om het bouwwerk zodanig te laten aansluiten op een bestaande, legale situatie dat dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig opzicht een verbetering is.

Bij toepassing van de bestemmingen uit Hoofdstuk 2 geldt, indien op deze gronden een (enkelvoudige) bestemming samenvalt met een dubbelbestemming, primair het bepaalde met betrekking tot de dubbelbestemming.

Indien twee of meer dubbelbestemmingen samenvallen, dient de volgende prioriteitenvolgorde te worden aangehouden:

1. a. in de eerste plaats de planregels van artikel 5 Leiding - Riool;
2. b. in de tweede plaats de planregels van artikel 6 Waarde - Archeologie 3.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nijmegen Kanaalhavens - 8 (Bredestraat nabij nummer 75)'.

Met het plan wordt beoogd om een goede herinrichting te geven aan de locatie Bredestraat 75. De Bredestraat is een historisch lint in de wijk Hees. Het perceel Bredestraat 75 is rond 1915 als kwekerijwoning gebouwd met bijbehorende kassen.

Figuur 1: Luchtfoto uit 1974 van het plangebied

Na beeindiging van de kwekerij is circa 5500m2 van het terrein tot begin 2019 in gebruik geweest als zorgboerderij. Momenteel is op het ruime perceel één vrijstaande woning aanwezig. De eigenaar van het perceel is voornemens 1 nieuwe woning in het plangebied te ontwikkelen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herbestemming van het totale perceel, te weten de bestaande woning aan Bredestraat 75, de nieuwe woning en de omliggende daarbij behorende gronden.

Het plangebied is gelegen aan Bredestraat 75. Het plangebied wordt aan de oostzijde begrensd door het perceel Bredestraat 79 en aan de westzijde en deels zuidzijde door de volkstuinen aan 't Achterveld. Aan de zuidzijde grenst het plangebied ook aan een park. Aan de noordzijde wordt de grens gevormd door de Bredestraat.

De gronden in het plangebied zijn kadastraal bekend als Neerbosch, sectie H, nummers 5515 en 5516. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 6.551 m².

Op onderstaande afbeelding is indicatief de ligging van het plangebied in de directe omgeving weergegeven. De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Figuur 2: Ligging plangebied in de stad (Bron: Atlaz)

Figuur 3: Indicatie plangebied (Bron: Atlaz)

Het vigerend bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan "Nijmegen Kanaalhavens". Dit bestemmingsplan is door de raad op 26 juni 2013 vastgesteld; het plan is op 17 december 2014 deels onherroepelijk geworden.

Figuur 4: Indicatie plangebied (roodomlijnd) met vigerend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De bestemming Wonen ligt in het vigerende plan op nagenoeg het gehele perceel. De bestemming Tuin ligt vigerend over de voortuin. Op de bestaande woning aan de Bredestraat is een bouwvlak gelegen met een maximale bouwhoogte van 9m en een maximale nokhoogte van 6 meter.

De beoogde ontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan, omdat er een woning wordt toegevoegd zonder dat daar een bouwvlak is gelegen. Ook worden de bestemmingen Wonen en Tuin bij de bestaande woning herbegrensd.

Onderhavige bestemmingsplanherziening vormt vanwege deze strijdigheid met het vigerend bestemmingsplan het juridisch en planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels en gaat vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.

De toelichting bestaat uit een planbeschrijving met (separate) bijlagen. De toelichting van dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.).

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 'Planbeschrijving', dit gaat in op de beschrijving van de huidige situatie van het plangebied en directe omgeving. Daarnaast worden de ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt op een rij gezet. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Daarbij wordt bekeken of de voorgestane ontwikkeling in lijn is met dit beleid. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aangetoond. Vanuit de verschillende van invloed zijnde haalbaarheidsaspecten zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit en water wordt in dit hoofdstuk beschreven waarom de ontwikkeling die voorliggend bestemmingplan mogelijk maakt, uitgevoerd kan worden. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Er wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd juridisch wordt geregeld. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In het laatste hoofdstuk van dit bestemmingsplan wordt verslag gedaan van het (voor)overleg en de zienswijzen.

Het plangebied is momenteel in gebruik voor één woning. Op het perceel waren tot voor kort nog wat kassen aanwezig. Deze kassen werden in het verleden bedrijfsmatig gebruikt, maar de gronden zijn inmiddels al jarenlang tot Wonen bestemd. Naast de woning, op het deel waar de nieuwe woning is gepland, is een dierenweide met wat bijgebouwen gelegen, o.a. dierenverblijf en een garage. Ook deze bijgebouwen zijn inmiddels gesloopt.

Figuur 5: perceel Bredestraat 75 inclusief de gesloopte gebouwen (rood gemarkeerd nrs 1 t/m 4)

De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door woningen aan een historisch lint, in een landelijke setting. Aan de achterzijde van het perceel is een brede groenstrook c.q. park gelegen dat grenst aan de Wolfkuilseweg.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt dat ten oosten van Bredestraat 75 een vrijstaande woning wordt toegevoegd door toevoeging van een bouwvlak. In voorliggend bestemmingsplan is er aandacht voor de ligging aan het historische lint, en het belang van doorzichten en open achtertuinen (zie ook 2.3). De bestemming Wonen is daarom verkleind. Voor de resterende gronden is de bestemming Tuin opgenomen. Dit zijn de zogenaamde 'zijtuinen' en het achterste deel van het perceel.

De bouwmogelijkheden voor de nieuw te bouwen woning is bepaald aan de hand van kuubs voor kuubs; het aantal kuubs dat gesloopt wordt kan ook weer gebouwd worden. Op het perceel waren een kas met een bijgebouw, een garage, een dierenverblijf en een blokhut aanwezig. Deze zijn inmiddels gesloopt. Gezamenlijk biedt dit de mogelijkheid om een woning met bijgebouwen te realiseren van 1.000 m3. Dit is vastgelegd in het bestemmingsplan.

De Bredestraat is een lang, historisch lint tussen de vroegere Voorstadslaan en de oude Dennestraat (Grindweg) en loopt 'achterlangs' het dorp Hees. Het gebied tussen Dorpsstraat Hees (= nu Schependomlaan) en Bredestraat is op historische kaarten aangeduid als 'Achterveld'. De heersende kavelrichting is noordwest-zuidoost. De Bredestraat was ter hoogte van de planlocatie oorspronkelijk alleen aan de noordzijde bebouwd. Vanaf ca. 1930 verschijnen er meerdere, verspreid gelegen huizen en/of boerderijen. Met de aanleg van de Wolfskuilseweg wordt het Achterveld doorsneden en wordt het westelijke deel bebouwd met woonbuurtjes aan de huidige Ananasstraat, Meloenstraat, Mandarijnstraat en Perzikstraat.

Opgave:

• lint niet 'uitvullen', rooilijn niet 'uitvullen' maar gaten, doorzichten in lint laten bestaan;
• bewust wisselende rooilijn/onregelmatigheid opzoeken;
• nieuwbouw niet centreren tussen de bestaande bebouwing maar clusteren aan de bestaande bebouwing Bredestraat 75;
• inzetten op transparant bouwbeeld met doorzicht naar achteren;
• aansluiting zoeken bij heersende kavelrichting NW-ZO.

De gemeente geeft kaders aan, initiatiefnemer kan op basis daarvan gaan ontwerpen. Deze kaders vormen het uitgangspunt voor de verbeelding en bijbehorende planregels.

Gemeentelijke kaders nieuwbouw Bredestraat 75:

• Logische verbinding
• Het nieuwe gebouw dient de uitstraling te hebben van 1 woning en geen tweekapper. Zoals ook benoemd in de welstandsnota (vrijstaande bebouwing).
• m3 voor m3 (aantal gesloopte m3 aan oude bijgebouwen mag ingezet worden voor nieuwe bebouwing. Nieuwe bebouwing mag aantal gesloopte m3 niet overschrijden).
• Meer transparantie en doorzicht naar achteren, openheid tussen bebouwing door.
• Bestaande en nieuwe woningen inkaderen in groen (heg).
• afstanden tot de weg, afstanden woningen onderling, openheid.

De planologische mogelijkheden uit onderhavig bestemmingsplan borgen bovengenoemde kaders.

Per 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voortaan geldt een onderbouwing op basis van “behoefte” (in plaats van 'actuele regionale behoefte'). Dit houdt in dat de reikwijdte van de stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt, leidend is voor het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de Laddertoets moet worden gedaan . Ook is dit leidend voor het al dan niet plegen van regionale afstemming.

Zowel bij een ontwikkeling binnen als buiten het bestaand stedelijk gebied blijft het van belang de behoefte te onderbouwen (ook al lijkt artikel 3.1.6, lid 2, Bro anders te suggereren).

De derde trede van de eerdere Ladder onderbouwing (de eis dat gemotiveerd moet worden in hoeverre ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied passend zijn of worden ontsloten) is geschrapt.

Er is een nieuw onderdeel toegevoegd aan artikel 3.1.6 (lid 3) Bro waarmee de Laddertoets bij flexibele planvormen (wijzigings- of uitwerkingsplan) kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan.

De in het plan voorziene ontwikkeling kan niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Het planvoornemen betreft slechts de toevoeging van één woning.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid.

In de "Omgevingsvisie Gaaf Gelderland" (2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid en de ambities voor thema's zoals ruimte, energie, klimaat, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. De Omgevingsvisie is een 'plan' dat richting geeft (een gedeeld vergezicht), en ruimte biedt; geen plan met exacte antwoorden.

Vanwege de aard en schaal van dit planvoornemen, raakt dit niet de doelen uit de provinciale Omgevingsvisie.

De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te realiseren. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de Provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. De Provincie geeft hier richting aan door gezamenlijk zeven samenhangende ambities na te streven op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat en woon- en leefklimaat. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 zijn (nog) niet in de Omgevingsverordening opgenomen.

De Omgevingsverordening heeft de status van een Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening.

In relatie tot de beoogde ontwikkeling in het plangebied zijn er geen relevante kaartlagen uit de provinciale Omgevingsverordening die worden geraakt. Daarmee is het planvoornemen in overeenstemming met de Omgevingsverordening.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met dit beleid.

In de Omgevingsvisie 'Nijmegen Stad in Beweging' beschrijft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de stad tot 2040. De Omgevingsvisie gaat om meer dan alleen ruimtelijke aspecten, zo beschrijft de visie hoe de inrichting van de fysieke leefomgeving kan bijdragen aan sociale, maatschappelijke en economische doelen.
De Omgevingsvisie vervangt sectorale beleidsvisies voor thema's die in de Omgevingsvisie zijn opgenomen. Hiermee biedt de Omgevingsvisie één integraal document met de kaders voor het ruimtelijk beleid van Nijmegen.

De Omgevingsvisie bouwt o.a. voort op bestaand beleid, het coalitieakkoord 2018-2022, en de structuurvisie uit 2013. In oktober 2020 is de Omgevingsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Door actualisatie blijft de Omgevingsvisie actueel.

De Omgevingsvisie dient 4 doelen:

1. 1. Een kader en inspiratie bieden voor initiatiefnemers uit de stad
2. 2. Het geven van spelregels voor afstemming met de omgeving bij ontwikkelingen
3. 3. Het in samenhang presenteren van de Nijmeegse ambities, als uitgangspunt bij het werk van medewerkers van de gemeente
4. 4. Te gebruiken als sturingsinstrument voor het college van B&W en de gemeenteraad bij ruimtelijke ontwikkelingen en investeringen

Uitgangspunt: Groei binnen de bestaande stad

De Omgevingsvisie constateert dat Nijmegen tot 2040 blijft groeien in aantal inwoners, werknemers en bezoekers. Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingsvisie is het streven om die toekomstige groei te accommoderen binnen de bestaande grenzen van de stad. Zo blijft het aantrekkelijke landschap rondom de stad behouden en helpt verdichting bovendien om het draagvlak voor voorzieningen in stand te houden.
Ruimte voor nieuwe woningen en werkgelegenheid wordt dus gezocht binnen de bestaande stadsgrenzen, waarbij de focus ligt op de volgende gebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving, Kanaalzone/Winkelsteeg en campus Heyendaal.

Opgaven en ruimtelijke keuzes
4 opgaven en 8 richtinggevende keuzes staat centraal in de Omgevingsvisie (zie figuren). Nieuwe ruimtelijke initiatieven dienen altijd bij te dragen aan de 4 grote opgaven uit de Omgevingsvisie, en bij voorkeur aan meer dan één tegelijkertijd.

4 opgaven
De Economisch veerkrachtige stad, Sociale en gezonde stad, Aantrekkelijke stad, en Duurzame stad zijn de vier opgaven die de basis vormen van het bestuursakkoord (2018-2022) en de Omgevingsvisie. Van hieruit wordt de ontwikkeling van de stad bekeken en worden onze ambities geformuleerd.

1. 1. Economisch veerkrachtige stad

We gaan onze economische kansen beter benutten. We willen dat de banengroei in onze stad zich gaat verhouden tot de bevolkingsgroei en mobiliseren ons onbenutte potentieel. Dit doen we met de stad én met de regio, die de motor is van onze economische groei. We hebben economisch sterke sectoren in de stad, maar we hebben ook dringend behoefte aan meer werkgelegenheid voor zowel hooggeschoolden als voor praktisch werkenden.

2. 2. Sociale en gezonde stad
   Nijmegen is en blijft een sociale stad. We werken aan gevarieerde, gemengde wijken en willen sociale tegenstellingen en maatschappelijke onvrede verkleinen.
   
3. 3. Aantrekkelijke stad

Nijmegen is een prachtige stad en dat blijven we. De kwaliteit van de stedelijke omgeving is voor ons een prioriteit. We willen onze sterke identiteit als stad met historie in een groene omgeving behouden en uitdragen. Nijmegen staat landelijk in de top 3 van steden met het hoogste percentage woningtekort. We blijven groeien. Het aantal ouderen neemt toe, maar er vestigen zich ook meer jongeren. Deze voor Nederland bijzondere dubbele groei vraagt veel van onze stedelijke voorzieningen.

4. 4. Duurzame stad

Nijmegen loopt voorop in de uitvoering van de duurzaamheidsopgaven voor Nederland. We hebben de ambitie en de potentie om samen met de regio koploper op het gebied van duurzaamheid en circulariteit te blijven. De oplossingen die we samen met de stad en regio uitwerken voor de energietransitie, duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie en circulaire economie zijn ook voor de rest van het land van belang.

8 richtinggevende keuzes

De 4 opgaven voor Nijmegen zijn goed te combineren, we kijken daarom naar integrale oplossingen. Waarbij we een vraagstuk vanuit meerdere invalshoeken benaderen en de oplossing bijdraagt aan het oplossen van meerdere problemen. Hieronder de kern van de richtinggevende keuzes uit de Omgevingsvisie.

1. 1. Compacte, dynamische stad
2. 2. Toekomstbestendige wijken
3. 3. Groene, gezonde stad
4. 4. Duurzame mobiliteit
5. 5. Energieopgave
6. 6. Groter centrumgebied
7. 7. Sterke campussen
8. 8. We omarmen het kanaal
   

Richtinggevende opgave 1, 2 en 3 zijn van toepassing op het plangebied.

Toetsingskader
De achterliggende doelstelling van de Visie Park West is om het woon- en leefmilieu in Nijmegen West te verbeteren en de economische aantrekkingskracht van het gebied te vergroten. Besloten is destijds tot een fasegewijze realisatie van verschillende deelgebieden in Nijmegen West met als uiteindelijke doel het versnipperde groen in Nijmegen West te ontwikkelen tot een kralensnoer van groen: grotere groengebieden die met elkaar verbonden worden zijn door een snoer van routes (groene fiets- en wandelpaden). Ondanks dat het perceel niet expliciet genoemd is, is het wel duidelijk hoe de Visie Park West loopt en dat het groen natuurlijk niet ophoudt bij de ingetekende grens maar dat uitbreiden van het groen juist een plus is. Meerwaarde creëren. Het is zowel geschakeld groen als snippergroen, waarbij de intentie /het streven is om het snippergroen ook te verbinden.

Kenmerken lintbebouwing:
Algemene kenmerken lint: onregelmatigheid, verdraaiing oriëntatie, wisselende afstanden tussen bebouwing, wisselende rooilijn, bebouwing in tweede lijn, 'gaten' in het bouwlint.

Planvoornemen

Voor het gehele plangebied geldt in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen'. In voorliggend bestemmingsplan is er aandacht voor clustering van de bebouwing op het perceel. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt verkleind. Het achterste deel van het perceel heeft de bestemming 'Tuin' gekregen, zodat hier geen bebouwing mogelijk is. Om doorzichten vanaf de weg naar achteren te behouden is ook voor de zijtuinen de bestemming 'Tuin' opgenomen.

De genoemde kenmerken van het lint zijn op de verbeelding vertaald.

Toetsingskader

De Welstandsnota is vastgelegd in Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. In hoofdstuk 2 'Historische bebouwingslintenen dorpskernen' uit de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit deel 2 zegt het volgende: Er wordt zuinig omgesprongen met de kwalificatie 'historisch lint of kern'. Bij verdichting in een lint mogen de karakteristieken van het gebied niet door nieuwbouw of verbouw worden geschaad. Hierin heeft de gemeente verantwoordelijkheid, maar ook initiatiefnemers van bouwplannen en ontwerpers. Vrijstaande bebouwing, architectonische diversiteit, open (agrarische) erven, kleinschaligheid en doorzichten naar de achterterreinen zijn kenmerkend voor historische dorpskernen en bebouwingslinten. De naar de weg gerichte gevel moet als voorgevel zijn vormgegeven; dat wil zeggen dat de gevel een afgewogen architectonische compositie heeft en er raamopeningen zijn waarachter zich een verblijfsfunctie bevindt. Er wordt verder aandacht gevraagd voor de erfafscheidingen tussen openbaar en privé, en voor het behoud van de groenstructuur van linten en kernen.

Planvoornemen

Zoals uit paragraaf 2.3 blijkt, komt het planvoornemen overeen met de bovenstaande genoemde welstandseisen.

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan dit beleid.

Het voorkomen van aantasting van het milieu is van groot maatschappelijk belang. Het is daarom zaak om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. Om hier in de praktijk vorm aan te geven is het instrument milieueffectrapportage of te wel m.e.r. ontwikkeld. De m.e.r.-beoordeling is een instrument met als hoofddoel het milieubelang volwaardig te laten meewegen bij de voorbereiding en vaststelling van plannen en besluiten. De voorgenomen ontwikkeling is opgenomen in eerste kolom van de zogenaamde D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage. De realisatie van de woning kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject, maar blijft ruim onder de drempelwaarde. Dit neemt niet weg dat in dit geval een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient plaats te vinden. Dit dient plaats te vinden aan de hand van drie criteria:

1. 1. Kenmerken van het project;
2. 2. Plaats van het project;
3. 3. Kenmerken van het potentiële effect.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn verderop in dit hoofdstuk diverse milieuaspecten zorgvuldig afgewogen. Uit de afweging is gebleken dat er geen negatieve milieueffecten zijn te verwachten, waardoor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling of MER niet aan de orde is.

Woonbehoefteonderzoek 2019
Mede op basis van het driejaarlijks Woononderzoek Nederland (WoON2018) is de woningbehoefte in Nijmegen in beeld gebracht. Nijmegen kent een relatief groot woningtekort. Voor Nijmegen ligt dit op 7%, terwijl een tekort van circa 2% als acceptabel wordt gezien voor een goed functionerende woningmarkt. Er ligt een opgave om de zelfstandige woningvoorraad tot en met 2030 met ruim 10.000 woningen uit te breiden. Na 2030 neemt de vraag naar zelfstandige woningen iets af (als gevolg van de vergrijzing), maar blijft er een opgave om de voorraad uit te breiden.

Kwalitatief ligt de behoefte op het uitbreiden van de sociale woningvoorraad; met name behoefte aan appartementen. In de vrije sector huur richt de vraag zich ook met name op appartementen. In de koopsector is er vraag naar alle segmenten, grondgebonden woningen en appartementen, goedkoop, middelduur en duur. In de woonmilieus met veel functiemenging richt de kwalitatieve woningbehoefte zich sterk op appartementen (met name sociale huur en vrije sector huur). In de andere woonmilieus gaat de voorkeur naar grondgebonden koopwoningen uit.

Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025
In samenhang met de Nijmeegse omgevingsvisie is op basis van het woonbehoefteonderzoek een uitvoeringsagenda wonen opgesteld.

Op basis van de uitvoeringsagenda zetten we in op alle doelgroepen. We zetten ons daarbij extra in voor de doelgroepen die hulp nodig hebben op de woningmarkt. In de huidige markt zijn dat één en tweepersoonshuishoudens, starters, lage en middeninkomens en studenten. Daarnaast zetten we gericht in op ouderen en mensen met een hulpvraag. We maken ruimte om de woonmogelijkheden van voorgaande doelgroepen in de bestaande voorraad en bij nieuwbouw te vergroten. We voegen minimaal 10.000 woningen toe tot en met 2030.

De komende jaren worden de meeste woningen in de Waalsprong en in het Waalfront gebouwd. Vanuit het perspectief van de Omgevingsvisie verleggen we de focus naar de bestaande stad. Belangrijke gebieden om de woningbouwopgave en de versnelling in te vullen zijn: de binnenstad en stationsomgeving, de wijken en werklocaties rondom het Maas-Waalkanaal, campus Heyendaal en rondom de OV-knooppunten.

Conclusie
Het beoordelingskader van het woonbeleid is vastgelegd in de Uitvoeringsagenda Wonen. We zien op basis van de uitvoeringsagenda geen bezwaren tegen dit plan. De Uitvoeringsagenda Wonen is sterk ingestoken op het verminderen van het woningtekort als het gaat om betaalbare woningen. En geeft zo richting aan het woningbouwprogramma voor de komende jaren. We zien over veel woningmarktsegmenten een uitbreidingsvraag. Hierbij is het van belang dat de woningen levensloopgeschikt zijn.

Het toevoegen van een bouwvlak voor één woning is vanuit het woonbeleid niet bezwaarlijk.

Dit plan voorziet in het wijzigen van de bestemming groen in een woonbestemming voor het mogelijk maken van twee woonhuizen en een voedselbos.

Toetsingskader

In deze verantwoording zal de toelaatbaarheid van bedrijven en bedrijfsactiviteiten worden getoetst aan de ruimtelijk relevante milieuaspecten waaronder geluid, geur, stof, gevaar. Daarnaast zijn verkeer en visuele aspecten van belang en mogelijk andere hinderaspecten. Uitgangspunt hierbij is de systematiek van de VNG publicatie "Bedrijven en milieuzonering". Daarnaast wordt getoetst of kan worden voldaan aan de goede ruimtelijke ordening waarbij uitgangspunt is dat sprake moet zijn van een goed woon- en leefklimaat met het zoveel als mogelijk in stand houden van bestaande rechten van bedrijven. Deze afweging is breder dan alleen het toepassen van de VNG publicatie en betreft ook de afweging van mogelijke hinder van bijvoorbeeld licht, spuitzones, elektromagnetische velden, etc.

Planvoornemen

Aan alle zijden van het plangebied liggen al bestaande woonbestemmingen of groenbestemmingen. Direct aansluitend is er geen bedrijvigheid die hinder zou kunnen veroorzaken op de nieuwe woningen. Ook is van de nieuwe bestemming geen hinder te verwachten op de omliggende woningen aangezien en geen bedrijvigheid wordt mogelijk gemaakt. Het plangebied ligt echter wel in de geluidzone van de kanaalhavens en is derhalve ook te beschouwen als gemengd gebied. Dat wil dus zeggen dat er meer geluid op de gevel mag worden geproduceerd dan 50 dBA door de bedrijven op de Kanaalhavens gezamenlijk. Bebouwing op deze locatie is dan ook alleen mogelijk als er een 'hogere waarde besluit' is genomen en aangetoond wordt dat er sprake is van een goed woon en leefklimaat ter plaatse, zie hiervoor 4.4.2 Industrielawaai. Het plangebied ligt buiten de richtafstanden van wat er mogelijk is op het bedrijventerrein Kanaalhavens tot aan gemengd gebied.

Het bedrijf Asfalt Produktie Nijmegen (APN) B.V. (SBI-code 3832) op het bedrijventerrein Kanaalhavens ligt ook op voldoende afstand (380 meter) voor wat betreft de aspecten gevaar, geur en stofhinder volgens de VNG publicatie. De geurcontour van het bedrijf ligt ook niet over het plangebied. De gebieden buiten de geurcontour voldoen allen aan de streefwaarde zoals die is vastgelegd in het provinciale en gemeentelijke geurbeleid. De afstand van het plangebied tot aan de buitengrens van de geurcontour is zelfs nog 270 meter. Na het verlenen van de vergunning van 12 juni 2008 aan APN zijn op diverse momenten geurmetingen uitgevoerd door Bureau Milieumetingen van de omgevingsdienst regio Arnhem. Bij geen van deze metingen zijn overtredingen van de geurnorm geconstateerd. De laatste jaren zijn er echter meer geurklachten uit de omgeving. Vooral in 2021 is er een grote toename van het aantal klachten. Van 12% van deze klachten is door toezichthouders geconstateerd dat deze terecht aan APN kunnen worden toegewezen. Daarnaast is in 2021 een overschrijding van de PAK emissie-norm geconstateerd. De gemeente Nijmegen werkt aan een pakket van maatregelen om de klachten te doen afnemen. Voor het in beeld brengen van de emissies PAK en Benzeen is bijvoorbeeld een meetverplichting aan het bedrijf opgelegd. Daarnaast wordt gewerkt aan een pakket van aanvullende maatregelen voor het terugdringen van de geurhinder klachten.

Omdat het plangebied zich op grote afstand bevindt van het bedrijf, objectieve metingen in de omgeving van het bedrijf nooit een onaanvaardbare geurhindersituatie hebben geconstateerd, en het feit dat aanvullende maatregelen zijn en worden genomen om de bestaande geurklachten te doen afnemen, is het aannemelijk dat er ter hoogte van de planlocatie sprake is van een aanvaardbare geurhindersituatie en dus een goed woon- en leefklimaat. Van cumulatie van geur is op deze afstand ook geen sprake. Geur is dan ook geen beperking voor de planontwikkeling.

Conclusie
Een hogere waarde besluit dient aan te tonen dat sprake is van een leefbaar geluidhinder niveau. Uit paragraaf 4.4.2 Industrielawaai blijkt dat hiervan sprake is.

Toetsingskader

De Wet geluidhinder beschermt geluidgevoelige functies, waaronder woningen, tegen verkeerslawaai. Hiervoor zijn geluidzones voor wegen vastgesteld.

Planvoornemen

De geluidsbelasting van alle wegen samen is maximaal 50 dB zonder correcties. Daarmee vormt wegverkeer geen belemmering.

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing binnen de wettelijke vastgestelde 50 dB(A)geluidzone van een industrieterrein. Bij nieuwbouw van geluidgevoelige bestemmingen binnen deze geld een onderzoek plicht.

De voorkeurswaarde uit de Wgh voor industrielawaai bedraagt IL 50 dB(A). Deze waarde mag bij voorkeur niet worden overschreden. Als de voorkeurswaarde wordt overschreden kan onder voorwaarden een Hoge Waarde worden vastgesteld. Dat is als om stedenbouwkundige -, verkeerskundige - en financiële redenen de geluidbelasting niet verlaagd kan worden tot maximaal de voorkeurswaarde van IL 50 dB(A). Omdat het hier om nieuw te bouwen woningen gaat zijn de Beleidsregels Hogere Waarden Wet geluidhinder 2013, en de daarin opgenomen voorwaarden voor nieuw te bouwen woningen, van toepassing.

Uit akoestisch onderzoek, zie Bijlage 1 Ontwerpbesluit Hogere waarde(n) Wet geluidhinderBredestraat 75, blijkt dat bij de woningen een geluidbelasting van IL 53 dB(A) optreedt. In verband met stedenbouwkundige -, verkeerskundige - en financiële bezwaren is het niet mogelijk om maatregelen bij de bron of in de overdracht te treffen, zodat de geluidbelasting kan worden verlaagd.

De geplande ontwikkeling kan alleen worden gerealiseerd als voor de beide woningen een Hogere Waarde is vastgesteld. Een procedure voor de hogere waarde loopt, qua tijd, gelijk op met de procedure voor het bestemmingsplan. Een Hogere Waarde procedure is dus noodzakelijk (kenmerk besluit hogere waarde: HW2021012). De hoogste waarde bedraagt IL 53 dB(A), zie .Bijlage 1Ontwerpbesluit Hogere waarde(n) Wet geluidhinder Bredestraat 75

Toetsingskader

Bij toetsing van een ruimtelijk plan op luchtkwaliteit moet conform regelgeving gelet worden op de volgende 2 aspecten:

1. a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.
2. b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Ad a. Het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.

In de Wet milieubeheer titel 5.2 ('Wet luchtkwaliteit') zijn luchtkwaliteiteisen opgenomen. Deze betreffen de stoffen: zwaveldioxide, stikstofdioxide (NO2), stikstofoxiden, fijn stof (PM10), koolmonoxide, benzeen, benzo(a)pyreen, lood en ozon. In Nederland worden over het algemeen alleen overschrijdingen geconstateerd voor de stoffen NO2 en PM10. Het luchtkwaliteitonderzoek beperkt zich dan ook tot deze twee stoffen. De grenswaarden voor NO2 en PM10 uit de Wet luchtkwaliteit zijn weergegeven in onderstaande tabel. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB's en Ministeriële regelingen. Bij het faciliteren van ruimtelijke plannen moet volgens de Nederlandse wetgeving de verandering van de luchtkwaliteit door het plan worden getoetst.

Tabel: luchtkwaliteit

Een ruimtelijke ontwikkeling kan doorgang vinden indien aannemelijk kan worden gemaakt dat de ruimtelijke ontwikkeling, al dan niet in combinatie met aan het project verbonden maatregelen, niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Mocht dat niet zo zijn, dan bestaan er nog andere mogelijkheden, hier niet genoemd.

Wat betreft de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit is het Besluit Niet In Betekenende Mate Bijdragen (Luchtkwaliteitseisen) van belang, die gelijk met de wetswijziging van kracht is geworden. Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5.

Gevraagd is de mogelijkheid een extra woning te realiseren. Ten opzichte van de bestaande bestemming gaat de nieuwe bestemming geen toename van meer dan 3% veroorzaken. Dit betekent dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Ad b. Het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Op 16 januari 2009 is het Besluit “gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)” in werking getreden. Met deze AMvB wordt de bouw van zogenaamde gevoelige bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Over gemeentelijke wegen zegt het besluit niets en is derhalve geen beperking voor het plan. De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming: scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Ziekenhuizen, woningen, sportaccommodaties en horeca worden dus niet als gevoelige bestemming gezien.

Woningen zijn geen gevoelige bestemmingen.

Er zijn daarom geen bezwaren voor het plan wat betreft luchtkwaliteit.

Toetsingskader

De Wet geurhinder en veehouderij stelt regels ter bescherming van voor geur gevoelige objecten. Een geurgevoelig object is, kortgezegd, een gebouw waarin mensen gedurende de dag verblijven. In de wet is een meer gedetailleerde begripsbepaling opgenomen.

Planvoornemen

Het plangebied is in het stedelijk gebied gelegen. Binnen een straal van 1 km zijn geen veehouderijen gelegen. Geurproblematiek of beperking van bedrijven in hun bedrijfsvoering is hier niet aan de orde.

Toetsingskader

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en door risicovolle transportroutes. Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden binnen het invloedsgebied.

Planvoornemen

In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die met grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen werken. Er liggen dan ook geen PR0-contouren over het plangebied. Op grotere afstand zijn er wel enkele transportroutes waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Dat zijn de Waal op ongeveer 1500 meter, het Maas-Waalkanaal op 1000 meter en het spoor op ongeveer 1300 meter. Binnen het plangebied is alleen een zeer onwaarschijnlijk gifwolkscenario mogelijk als gevolg van een incident op de transportassen. Op pagina 33 van de beleidsvisie externe veiligheid van de gemeente Nijmegen (2014) is daarvoor een verantwoording gegeven.

Conclusie

Op grond van externe veiligheid is er geen belemmering voor de planontwikkeling.

Toetsingskader

Op het perceel Neerbosch, sectie H, nr. 5515 ligt het voornemen om één woning met tuin te realiseren. Hiervoor is een nieuw bestemmingsplan nodig. Bij een wijziging van een bestemming moet worden onderzocht of de bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de gewenste bestemming. Ook moet duidelijk zijn of het plan financieel uitvoerbaar is. Dat staat in artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Planvoornemen

Wij verwachten geen maatschappelijke en financiële belemmeringen als gevolg van bodemverontreiniging. Het terrein is maximaal licht verontreinigd. Dat blijkt uit de volgende rapporten:

• Algemene bodemkwaliteit: Verkennend bodemonderzoek Bredestraat 75 te Nijmegen, Milieutechniek Rouwmaat Groenlo B.V., referentie MT-210465/V2 van 14 maart 2022, zie Bijlage 2Verkennend bodemonderzoek;
• Voor asbest: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bredestraat 75 te Nijmegen, Milieutechniek Rouwmaat Groenlo B.V., referentie MT.14070 van 5 maart 2014, zie Bijlage 3Verkennend bodem- en asbestonderzoek.

In de grond zijn lichte verontreinigingen met verschillende metalen en PAK aangetoond. In het grondwater is geen verontreiniging gemeten. In de bovenste halve meter grond is geen asbest aangetoond. De gemeten lichte verontreinigingen vormen geen risico voor het beoogde gebruik 'wonen met tuin'.

Toetsingskader

De watertoets

Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de Wet ruimtelijke ordening, de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, het Bouwbesluit 2012 en de Waterwet. Binnen het Besluit ruimtelijke ordening (21 april 2008) is de watertoets verankerd.

Algemeen
Het plangebied ligt in de wijk Hees en maakt deel uit van de waterhuishoudkundige inrichting van het gebied De Biezen. Voor dit gebied zijn het "Gemeentelijk Rioleringsplan Nijmegen 2017 tot en met 2023" en de nota "Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer" (2013) relevant. Er vinden wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Het beleid van het waterschap Rivierenland is beschreven in het "Waterbeheerprogramma 2016-2021 Koers houden, kansen benutten". Daarnaast beschikt het waterschap over een verordening, de Keur voor waterkeringen en wateren. Daarin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op waterkeringen en watergangen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in of nabij waterkeringen of watergangen kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden worden getoetst aan de beleidsregels.

1. 1. Oppervlaktewater

Planvoornemen

In of in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

2. 2. Grondwater

Toetsingskader

Het plangebied bevindt zich niet in een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

Het uitgangspunt bij stedelijke uitbreidingen is grondwaterneutraal bouwen. Dat wil zeggen dat de oorspronkelijke grondwaterstanden en stromen in de omgeving niet wijzigen. Dit kan bereikt worden door:

• een aan grondwater gerelateerde keuze van de locatie, bijvoorbeeld geen stedelijke uitbreidingen in gebieden met (kans op) hoge grondwaterstanden;
• maatregelen tijdens bouwrijp maken en bouw, bijvoorbeeld ophogen, goede structuur van het oppervlaktewatersysteem, voorkomen verdichting bodemstructuur;
• een waterbestendig bouwkundig ontwerp van woningen en gebouwen, bijvoorbeeld kruipruimteloos bouwen.

Om grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken zet de gemeente in eerste instantie in op bouwkundige maatregelen. Pas als die onvoldoende soelaas bieden, komen drainerende of onttrekkende oplossingen in beeld. Dit sluit ondergronds bouwen niet uit. Dat is mogelijk mits voldoende technische maatregelen worden getroffen zodat de bouw waterdicht is.

In de Waterwet is naast de gemeentelijke zorgplicht voor regenwater ook een zorgplicht voor grondwater opgenomen. Gelet op de verantwoordelijkheden van particulieren strekt deze zorgplicht niet zover dat gemeenten ook gehouden zijn (ter voorkoming van grondwateroverlast) maatregelen te nemen op percelen die in particulier eigendom zijn. Eigenaren moeten zelf zorgen voor een goede staat van de bij hen in eigendom zijnde percelen en gebouwen. Zij moeten in dat kader zelf bouwkundige maatregelen treffen. Dit speelt vooral bij ondergronds bouwen.

Planvoornemen

Voor indicatieve informatie over de grondwaterstanden wordt verwezen naar de milieuatlas van de gemeente Nijmegen die te vinden is via http://kaart.nijmegen.nl/milieu/. Op de milieuatlas is ook informatie te vinden over (resultaten en onderzoek naar) de waterdoorlatendheid van de bodem. Ter plaatse moet de woning gewoon gebouwd kunnen worden. De grondwaterstand ligt onder maaiveld. Voor een kelder is het, vanwege de grondwaterstand, noodzakelijk om deze waterdicht te maken.

3. 3. Riolering/ hemelwater

Toetsingskader

De riooltechnische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Bredestraat. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Vanuit het bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om afvalwater en hemelwater op verantwoorde wijze te verwerken. Afvalwater moet verplicht op de openbare riolering aangesloten worden. Hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden. De gemeente Nijmegen hanteert bij de duurzame omgang met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer'.

Figuur 6: Overzicht riolering

Op grond van het Bouwbesluit (artikel 6.18) moet hemelwater van daken en andere verharding in beginsel op eigen terrein verwerkt worden. Van die verplichting kan afgeweken worden als de gemeente het afstromende hemelwater in openbare hemelwatervoorzieningen kan en wil ontvangen.

Planvoornemen

Voor dit plan is dat niet het geval. Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Bij de infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform het convenant 'Duurzaam bouwen in het KAN' (2000) gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen. Het niet toepassen van uitlogende materialen is een voorbeeld. Het convenant is in 2013 geactualiseerd als Het groene akkoord.

Voor plannen waarbij hemelwater in de bodem geïnfiltreerd wordt, moet een waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen moet een goedgekeurd waterhuishoudkundig plan gevoegd zijn. De nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwaterafvoer' geeft de inhoud van een dergelijk plan weer. Hiertoe is onderzoek naar bodemgesteldheid en grondwaterstanden nodig. Geen bijgevoegd goedgekeurd plan betekent een niet-ontvankelijke bouwaanvraag.

Voor dit plan is een digitale watertoets uitgevoerd. Conclusie is dat het plan geen negatieve effecten heeft op het rioleringsstelsel of (indirect) oppervlaktewatersysteem. Het ruimtelijk plan hoeft in het kader van de watertoets niet meer te worden toegestuurd aan Waterschap Rivierenland. Voor de werkzaamheden is geen watervergunning nodig.

Het afvalwater van de gebouwen in het plangebied moet worden aangesloten op de openbare riolering. De woning dient een eigen rioolaansluiting te krijgen. Het is niet uitgesloten dat van bestaande aansluitingen gebruik gemaakt kan worden. Voorzieningen voor de afvoer van afvalwater dienen op particulier terrein te liggen. Tegen de perceelgrens moet een controleput worden geplaatst.

Voor het maken van nieuwe aansluitingen op de riolering in de openbare ruimte vanaf de perceelgrens tot aan de riolering moet een aanvraag worden ingediend bij Kwaliteitsbeheer Riolering (zie www.nijmegen.nl > Diensten > Bouwen en wonen > Rioolaansluiting aanvragen). Op grond van de 'Verordening éénmalig rioolaansluitrecht' worden de kosten voor het maken van deze aansluiting op de aanvrager verhaald. Indien voor de afvoer van bestaande aansluitingen gebruik gemaakt kan worden, zijn geen kosten verschuldigd.

De Wet natuurbescherming is 1 januari 2017 inwerking getreden. Deze wet staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en bescherming van natuur. Het uitgangspunt van de wet is dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. Onder de Wet natuurbescherming geldt, dat onderzocht moet worden of (ruimtelijke) ingrepen effect hebben op beschermde gebieden, beschermde soorten en beschermde bosopstanden.

Toetsingskader

In de Omgevingsvisie Gelderland staan de hoofdlijnen van het provinciale beleid over onderwerpen als ruimte, water, mobiliteit, economie, natuur en landbouw. In de omgevingsvisie zijn de waardevolle natuurgebieden opgenomen: het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO).

Gelders Natuurnetwerk

In de Omgevingsverordening zijn de bijbehorende regels vastgelegd.

Om de biodiversiteit nu en voor toekomstige generaties Gelderlanders veilig te stellen, beschermt de provincie het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Dit is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Dit Gelders Natuurnetwerk bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Voor bestaande functies zijn er beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, namelijk voor gevallen waarbij er geen reële alternatieven zijn voor verplaatsing van de functie naar een plek buiten het Gelders Natuurnetwerk. De provincie stelt bij een aantasting van de kernkwaliteiten steeds de voorwaarde dat er een compensatieplan gemaakt wordt waarbij de bestaande natuurwaarden worden versterkt.

Groene ontwikkelingszone

De Groene Ontwikkelingszone (GO) heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een substantiële versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden. De GO bestaat uit terreinen met een andere bestemming dan bos of natuur die ruimtelijk vervlochten zijn met het Gelders Natuurnetwerk (GNN). De oude ecologische verbindingszones (evz's) maken deel uit van de GO, evenals weidevogelgebieden en ganzenfoerageergebieden.

Planvoornemen

Het plangebied ligt niet in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) of de Groene Ontwikkelingszone (GO), de waardevolle natuurgebieden die in de Omgevingsvisie Gelderland opgenomen zijn. Voor dat aspect wordt voldaan aan de Omgevingsvisie.

Toetsingskader

Gemotoriseerd verkeer:
Het plangebied ligt kadastraal gezien aan de Bredestraat, het gemotoriseerd verkeer wordt via deze straat aan de Wolfskuilseweg ontsloten. De Bredestraat functioneert als een erftoegangsweg binnen een 30km/u zone. De Wolfskuilseweg is een gebiedsontsluitingsweg binnen de bebouwde kom.

Langzaam verkeer:
Het plangebied wordt voor de voetganger en fietser vanuit de Bredestraat ontsloten. De Wolfskuilseweg is voorzien van infrastructuur voor fietsers en voetgangers.

Openbaar vervoer:
Voor gebruik van het openbaar vervoer is het plangebied aanwezen op de haltevoorzieningen aan de Energieweg, deze bevinden zich op ca. 500m. loopafstand.

Het expeditie verkeer ontsluit op dezelfde wijze als het overige gemotoriseerde verkeer.

Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de beleidsregels parkeren. Dit is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde nota "Parkeren in Nijmegen, auto en fiets, 2020 - 2030" en "Beleidsregels Parkeren Nijmegen, Parkeernormen Auto en Fiets".

De gemeente Nijmegen heeft een stedelijkheidsgraad 'sterk stedelijke" het plangebied 'Bredestraat 75' valt in gebied "Rest bebouwde kom".

Om de verkeersveiligheid te vergroten richten we onze wegen, waar mogelijk en wenselijk, in als 30 km/uur straten, belangrijke voorwaarde hierbij is dat de auto-intensiteit voldoende laag is. Dit is verwoordt in het Ambitiedocument mobiliteit 2019-2030 'Nijmegen Goed op Weg'

Op de wegen binnen de bebouwde kom geldt voor de GOW-plus, GOW-basis en de industrieterreinen een maximum snelheid van 50 km/h. Voor de overige wegen binnen bebouwde kom geldt 30 km/h.

Het plangebied ligt aan een erftoegangsweg, binnen bebouwde kom, hiervoor geldt een maximumsnelheid van 30 km/h.

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (met legenda) en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen.

De planregels regelen de gebruiksmogelijkheden van de gronden, de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden van de aanwezige en/of op te richten bebouwing. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het bestemmingsplan en bij de uitleg van de verbeelding en planregels.

Voor het bestemmingplan wordt gebruik gemaakt van het Standaard bestemmingsplan van de gemeente Nijmegen. Het Standaard bestemmingsplan is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) waarin landelijke standaarden voor planregels en verbeelding zijn geformuleerd. De standaardisatie maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Het bestemmingsplan wordt zowel in analoge als digitale vorm opgesteld. Bij interpretatieverschillen heeft het digitale bestemmingsplan voorrang.

De planregels van het bestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens - 8 (Bredestraat nabij nummer 75) bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsplanregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen.

Bij de inleidende regels wordt ingegaan op de begrippen en de wijze van meten.

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning ten behoeve van het bouwen hebben verleend. Een omgevingsvergunning wordt verleend indien zij voldoet aan onder meer de planregels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit, de Bouwverordening en de welstandsnota.

De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijking van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijking van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Onder het kopje algemene regels zijn de regels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. Hierbij gaat het om de volgende bepalingen:

• Anti-dubbeltelregel: deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
• Algemene bouwregels: regels over beeldende kunst, bouwwerken ten algemenen nutte, jongerenontmoetingsplaatsen en ondergronds bouwen.
• Algemene gebruiksregels: er zijn regels opgenomen over het toestaan van aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, bed en breakfast en evenementen.
• Algemene afwijkingsregels: in deze bepaling wordt aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van niet-ingrijpende bouwactiviteiten. De criteria, die bij toepassing van de bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.
• Overige regels: in de overige regels staan bepalingen omtrent parkeren en verkamering van woongebouwen. Daarnaast is een bepaling opgenomen over de voorrang van dubbelbestemmingen op enkelbestemmingen.

Overgangsrecht

In deze bepaling wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht die aansluit bij het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotregels

Als laatste is de slotbepaling opgenomen. Deze bepaling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsbepaling.

Tuin
De bestemming Tuin is opgenomen voor de tuinen en groenvoorzieningen, gebouwen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en), ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, bloemkozijnen, luifels en balkons en voor wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor het gehele plangebied geldt een maximum volume. De gebouwde volumes in het bestemmingsvlak Wonen en het bestemmingsvlak Tuin worden bij elkaar opgeteld. De ontsluitingsweg, te weten de in-/uitrit, is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'.

Wonen
De gronden die bestemd zijn als 'Wonen' zijn primair bedoeld voor het wonen. Daarnaast zijn aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan (voorwaarden zie artikel 9.1 Aan huisverbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten). Op deze gronden mogen ten behoeve van de bestemming uitsluitend worden gebouwd:

• gebouwen en overkappingen;
• bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde.

De hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak, dat geheel mag worden bebouwd. De maximum bouwhoogte voor gebouwen is op de verbeelding weergegeven. Aan- en uitbouwen, overkappingen en erfafscheidingen zijn binnen en buiten het bouwvlak toegestaan. Per bouwvlak is een maximum aantal wooneenheden opgenomen. Voor het gehele plangebied geldt een maximum volume. De gebouwde volumes in het bestemmingsvlak Wonen en het bestemmingsvlak Tuin worden bij elkaar opgeteld.

Leiding - Riool (dubbelbestemming)
In het plangebied ligt de beschermingszone van een rioolleiding. Ter bescherming hiervan is de dubbelbestemming Leiding - Riool opgenomen.

Waarde - Archeologie 3 (dubbelbestemming)
In gebieden met een zeer hoge archeologische waarde geldt de archeologische dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3. Hierin is een regeling opgenomen voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

De betreffende locatie is particulier terrein. De eventueel te maken aanpassingen, kosten e.d., ten gevolge van de realisatie van voorgestelde wijziging, in het openbaar gebied, zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Conform het gestelde in artikel 6.12 Wro is er geen exploitatieplan opgesteld. Met de initiatiefnemer een overeenkomst afgesloten waarin de gemeentelijke kosten, ten gevolge van deze ontwikkeling, in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer.

Uit de gevraagde herziening van het bestemmingsplan kan schade voortvloeien als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening om welke reden er gerede twijfel bestaat over de vereiste economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische maatregel. Er dient voorkomen te worden dat de gemeente voor particuliere initiatieven planschade betaalt. Om die reden is in de overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer zich ten behoeve van de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel bereid verklaart de daaruit voortvloeiende voor vergoeding in aanmerking komende planschade volledig aan de gemeente te compenseren.

Derhalve kan gesteld worden, dat de bestemmingsplanherziening financieel-economisch uitvoerbaar is.

In de periode maart 2019 - oktober 2020 heeft de initiatiefnemer middels een uitgebreid stedenbouwkundig vooroverleg, uitgezocht wat er op basis van de regelgeving en de voorkeuren van de gemeente Nijmegen mogelijk is voor het omzetten van kubieke meters oude bebouwing in kubieke meters voor een nieuw woonhuis. De uitkomst van dit vooroverleg is op 8 november 2020 middels een brief gedeeld met buurtbewoners en met Vereniging Dorpsbelang Hees. Op basis daarvan is onder meer een gesprek gevoerd met de direct buren, en met een vertegenwoordiging van Dorpsbelang Hees.

Vervolgens is de officiële procedure voor bestemmingsplanwijziging gestart. Binnen die procedure is het ontwerp - naar aanleiding van onder meer de opmerkingen uit de buurt - verder beperkt. Tevens zijn omwonenden en Vereniging Dorpsbelang Hees op 20 april 2021 op de hoogte gesteld van het aangepaste plan, en zijn ze uitgenodigd langs te komen om het plan te bespreken. De meeste buren zijn op deze uitnodiging ingegaan, en reageerden positief, het bestuur van Vereniging Dorpsbelang Hees zag echter geen reden om weer in gesprek te gaan over dit individuele bouwplan. Ze staan wel open voor een gesprek over een integrale benadering van het gehele wijkdeel.

Op basis van die procedures en input is uiteindelijk het nu voorliggende plan tot stand gekomen.

Voor dit bestemmingsplan is op 7 september 2022 een vooraankondiging gepubliceerd. De zienswijzenprocedure wordt tevens als inspraak gezien. Het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Kanaalhavens - 8 (Bredestraat nabij nummer 75) is ter inzage gelegd van donderdag 22 september tot en met woensdag 2 november 2022. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan zijn binnen de daarvoor gestelde termijn 2 zienswijzen naar voren gebracht. De zienswijzen zijn in de Nota Zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. De Nota Zienswijzen is bijgevoegd als Bijlage 6 in de toelichting van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is niet aangepast naar aanleiding van de zienswijzen.

Er heeft vooroverleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plaatsgevonden. De resultaten zijn hieronder opgenomen.

Op 13 juni 2022 heeft het Waterschap aangegeven dat er voor dit plan geen nadere afstemming met het waterschap nodig is.