het bestemmingsplan Nijmegen Oud West 2015 - 1 (Rozenbuurt) met identificatienummer NL.IMRO.0268.BPa3001-VG01 van de gemeente Nijmegen.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een aparte ruimte vormt die al dan niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.

een bijgebouw dat direct grenst aan een aan- of uitbouw en niet tevens aan het hoofdgebouw. Voor een aangebouwd bijgebouw geldt de definitie van een bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid.

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie.

• het verlenen van diensten en/of;
• het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) en/of;
• het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend;
• het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast);

waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in of bij de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

de bestaande achtergevel.

de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of houden van dieren.

Onder archeologische waarden kunnen worden verstaan:

• archeologische verwachtingswaarden;
• vastgestelde archeologische waarden of resten.

de kans op archeologische vondsten of informatie.

de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie.

onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door een dienst, bedrijf of instelling beschikkend over een opgravingsvergunning conform de Monumentenwet 1988.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een overnachtingsmogelijkheid gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed- en breakfast heeft maximaal 4 kamers en 8 slaapplaatsen.

een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, bewerken, installeren en verhandelen van goederen dan wel op het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij eventueel detailhandel plaatsvindt uitsluitend als niet zelfstandig en ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop c.q. levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein kennelijk slechts bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk moet worden geacht.

het uitoefenen van een bedrijf, met aanverwante activiteiten als laden en lossen en parkeren.

• verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens van derden met een dichtheid van maximaal twee woningen/woonschepen/woonwagens per hectare, en dienst- en bedrijfswoningen van derden.
• Kantoorgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• Hotels en restaurants, voorzover zijn niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• Winkels, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• Sporthallen, zwembaden en kampeerterreinen.
• Sport- en kampeerterreinen en terreinen voor recreatieve doeleinden, voorzover zij niet als kwetsbar object kunnen worden aangemerkt.
• Bedrijfsgebouwen, voorzover zij niet als kwetsbaar object kunnen worden aangemerkt.
• Objecten die met bovenstaande gelijkgesteld kunnen worden uit hoofde van de gemiddelde tijd per dag gedurende welke personen daar verblijven, het aantal personen dat daarin doorgaans aanwezig is en de mogelijkheden voor zelfredzaamheid bij een ongeval, voorzover die objecten geen kwetsbare objecten zijn.
• Objecten met een hoge infrastructurele waarde, zoals een telefoon- of electriciteitscentrale of een gebouw met vluchtleidingsapparatuur, voorzover die objecten wegens de aard van de gevaarlijke stoffen die bij een ongeval kunnen vrijkomen, bescherming verdienen tegen dat ongeval.

stadsbeelden die overeenkomstig de bepalingen van de gemeentelijke monumentenverordening zijn aangewezen als beschermde stadsbeelden en waarvan een kaart met daarop aangegeven de begrenzing van het te beschermen gebied is opgenomen in het gemeentelijk monumentenregister Nijmegen.

stadgezicht dat ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet is aangewezen, met ingang van de datum van publicatie van die aanwijzing in de Nederlandse Staatscourant.

1. a. bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
2. b. bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

bedrijf vallend onder de werkingssfeer van artikel 2 lid 1 a tot en met f van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen.

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

een, vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel, dat op de grond staat. Als functioneel ondergeschikt gebouw wordt verstaan een gebouw dat bedoeld en ingericht is ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingsruimte. Als een bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels toegelaten aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

in een schriftelijke rapportage vastgelegd onderzoek naar de bouw-, verbouwings- en gebruiksgeschiedenis en bouwhistorische kwaliteit van een monument in de vorm van een bouwhistorische inventarisatie, -verkenning, -opname of -ontleding, uitgevoerd overeenkomstig de “Richtlijnen Bouwhistorisch Onderzoek”.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Daar waar gesproken wordt over de 'eerste bouwlaag' wordt bedoeld de bouwlaag op (dan wel bij benadering op) de begane grond. De 'tweede bouwlaag' is de bouwlaag direct boven de 'eerste bouwlaag'.

een geheel of gedeeltelijk overdekt detailhandelsbedrijf met een overdekt verkoopvloeroppervlak van minimaal 1.000 m², waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

een grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

een speelcasino zoals bedoeld in artikel 27 lid g van de Wet op de kansspelen, te weten de voor het publiek opengestelde of bedrijfsmatig gedreven inrichting, waar door middel van gemeenschappelijk beoefende kansspelen aan de deelnemers de gelegenheid wordt gegeven om mede te dingen naar prijzen of premies, indien de aanwijzing der winnaars geschiedt door enige kansbepaling, waarop de deelnemers in het algemeen geen overwegende invloed kunnen uitoefenen.

voor wonen bestemd gebouw, waarbij in het gebouw één of meer ontmoetingsruimte(n) aanwezig zijn.

waarden die zijn gekoppeld aan de beschavingsgeschiedenis, ondergebracht als historisch (steden)bouwkundig erfgoed, historisch landschappelijk erfgoed of archeologisch erfgoed.

voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning, zoals een atelier, bioscoop, bowlingbaan, creativiteitscentrum, dansschool, museum, muziekschool, muziektheater, sauna, speelautomatenhal, theater en wellness. Prositutie, raamprostitutie/raamexploitatie of seksinrichting is uitgesloten. Een casino is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'casino'.

hoogste punt van een schuin dak.

laagste punt van een schuin dak.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van het bieden van gelegenheid om gekochte etenswaren ter plaatse te nuttigen. Onder detailhandel wordt niet verstaan detailhandel in volumineuze goederen.

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, zoals: verkoop van auto's, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, grove bouwmaterialen, keukens, meubels en woninginrichting en sanitair.

een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie, zoals: uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, internet-, telegraaf- en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en copyshops, videotheken, autorijscholen en dergelijke.

de gronden met een woonbestemming gelegen binnen het bouwperceel maar buiten het bouwvlak.

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overige).

evenement zoals bedoeld in de Algemene Plaatselijke Verordening voor de gemeente Nijmegen (APV).

Bestaande gebieden met functiemenging of waar functiemenging wordt nagestreefd. Het gaat om gebieden waar bedrijven en/of andere milieubelastende functies in de nabijheid van woningen en/of andere geluidgevoelige functies geaccepteerd worden. Het gaat veelal om kleinschalige functies, waarbij de activiteiten hoofdzakelijk inpandig en in de dagperiode plaatsvinden.

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor verkoop (zowel nieuwe als gebruikte motorvoertuigen), onderhoud en reparatie van motorvoertuigen, met dien verstande dat de verkoop van motorbrandstoffen is uitgezonderd.

overdekte berg- en bewaarplaats, stalling voor auto's en (motor)fietsen.

deze gebieden onderscheiden zich vanwege een hoge tot zeer hoge verwachting op het aantreffen van archeologische resten.

voor deze gebieden staat het vast dat zich archeologische resten in de bodem bevinden.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

aan- of uitbouw in de openbare ruimte ten behoeve van een aangrenzend horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten:

geluidsgevoelige gebouwen

1. a. woningen;
2. b. andere geluidsgevoelige gebouwen:

1. 1. onderwijsgebouwen;
2. 2. ziekenhuizen;
3. 3. verpleeghuizen;
4. 4. verzorgingstehuizen;
5. 5. psychiatrische inrichtingen;
6. 6. kinderdagverblijven.

geluidsgevoelige terreinen

• I. een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder e, van de Huisvestingswet (woonwagen);
• II. ligplaats in het water, bestemd om door een woonschip te worden ingenomen.

de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van de gebouwde omgeving.

fysieke verschijningsvorm en geschiedenis van landschap en geografie.

een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- en of uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.

hoofdgebouw(en) inclusief aan- en/of uitbouwen.

gebouw of gebouwen, die op een bouwperceel door zijn aard, constructie en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk(en) valt aan te merken.

een vorm van openbaar vervoer die gepositioneerd kan worden tussen de traditionele bus en trein, waarbij de nadruk ligt op het snel en betrouwbaar en comfortabel vervoeren van passagiers over vrijliggende HOV-infrastructuur.

een bedrijf of instelling waar als hoofddoel bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, niet zijnde detailhandel en/of ondersteunende horeca of bed and breakfast.

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken voor consumptie ter plaatse.

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

een ruimte welke door de aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, al dan niet met een ondergeschikte baliefunctie.

waarden gebaseerd op aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke aspecten, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

een gebouw, al dan niet met een (gebouwd) terras, van beperkte omvang, veelal geplaatst in de openbare ruimte, gericht op het ter plaatse aan passanten te koop aanbieden van producten zoals souvenirs, kranten, tijdschriften, bloemen en planten, vis, groenten, versnaperingen, niet-alcoholische en licht alcoholische dranken, rookwaren, e.d.

• Woningen, woonschepen en woonwagens, niet zijnde beperkt kwetsbare objecten.
• Gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, te weten:
  1. 1. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
  2. 2. scholen;
  3. 3. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen.
• Gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, zoals:
  1. 1. kantoorgebouwen waaronder begrepen bedrijfskantoren en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object;
  2. 2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijke bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, en winkels met een totaal bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd.
• Kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen.

het openbaar bestuur, medische, sociale, educatieve en levensbeschouwelijke diensten, openbare orde en veiligheid en daarmee gelijk te stellen diensten, zoals: huisarts, apotheek, school, sportzaal, kinderdagverblijf, wijkcentrum, kerkgebouw, verzorgingstehuis, begeleid wonen met permanent aanwezige zorg (24-uurs zorg), uitvaartcentrum en bibliotheek.

intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

gronden waarop op kleine schaal groenten, kruiden, bloemen en/of fruit worden verbouwd dan wel geteeld.

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige, ecologische en biologische elementen voorkomende in dat gebied.

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1. a. een (gedeelte van een) gebouw dat gelegen is onder het niveau van de begane grondvloer van dat gebouw, waarbij de hoogte van die begane grondvloer nergens hoger ligt dan 0,25 meter boven het aansluitende maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. een zelfstandig voor mensen toegankelijk bouwwerk waarvan de bovenkant nergens hoger is dan het maaiveld van het bouwperceel ter plaatse van dat bouwwerk.

detailhandel waarbij de detailhandelsactiviteit een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

kantoren waarbij het kantoor een directe relatie heeft met de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

horeca waarbij de horeca-activiteit ondersteunend is aan de hoofdactiviteit maar daaraan ondergeschikt is.

een woning waarbij een of meer voor bewoning noodzakelijke voorzieningen (zoals een keuken, douche en toilet) worden gedeeld met andere bewoners van het pand. Een onzelfstandige woning kan wel een eigen toegang hebben. Voorbeelden zijn kamerbewoning, een woongroep en een meergeneratiewoning.

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een op de grond staand, plat afgedekt bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet zijnde een gebouw.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

plat dak dat als parkeerplaats gebruikt kan worden.

onder- of bovengrondse voorziening waar automobilisten (meestal) overdekt hun auto's kunnen parkeren.

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stilstaat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

de grens van een bouwperceel.

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf door dezelfde persoon.

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waar de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie.

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding.

een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostituee/prostitué tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen.

op verblijfs- en dagrecreatie gerichte voorzieningen, niet zijnde een sportvoorziening, zoals: kampeerterrein, kampeerboerderij, recreatiewoning en een volkstuin.

woning bestemd voor zelfstandig wonende ouderen (55+).

een voor het publiek toegankelijk gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde dan wel onderkomen, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.

een inrichting, bestemd om het publiek gelegenheid te geven een spel door middel van speelautomaten te beoefenen, als bedoeld in artikel 30c, eerste lid, onder c, van de Wet op de kansspelen.

gebouwde en niet-gebouwde voorzieningen gericht op sport, niet zijnde een recreatieve voorziening, zoals: fitnesscentrum, ijsbaan, manege, speelterrein, sporthal, sportveld, stadion, tennisbaan en zwembad.

de op of bij de weg behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals: verkeerstekens, wegbebakeningen, bewegwijzeringen, verlichting, halteaanduidingen, parkeerregulerende constructies, road barriers, afvalinzamelsystemen, openbare toiletvoorzieningen, brandkranen, informatieborden, fietsenstallingen, papier- en plantenbakken, zitbanken, communicatievoorzieningen, abri's en dergelijke.

het op straat door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze, passanten tot seksuele handelingen te bewegen, uit te nodigen dan wel aan te lokken.

een caravan, die, ook als deze niet omgevingvergunningplichtig is, toch als bouwwerk valt aan te merken.

een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

een (grootschalig) detailhandelsbedrijf, veelal onderdeel van een supermarktketen, met een grote verscheidenheid aan levensmiddelen.

een buiten de besloten ruimte van een inrichting liggend deel van een bedrijf of instelling waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding dranken worden geschonken en/of spijzen voor directe consumptie ter plaatse worden verstrekt.

een op de grond staand en aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het gebouw gelegen ruimte.

binnen de bestemming Verkeer gelegen gronden vooral bedoeld voor voetgangers en niet voor doorgaand verkeer.

de bestaande voorgevel.

de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde ervan.

voorziening voor de infiltratie van regenwater. Een wadi is een laagte waarin het regenwater zich kan verzamelen en in de bodem kan infiltreren.

een werk, geen bouwwerk zijnde.

een cluster van winkels, al dan niet in combinatie met andere functies, die in ruimtelijk-economisch opzicht als eenheid beschouwd moet worden.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meer personen, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

een vaartuig, niet zijnde een woonschip, dat feitelijk niet geschikt en bestemd is om te worden gebruikt als middel tot verplaatsing te water en dat wordt gebruikt of is bestemd tot woon- en nachtverblijf.

elk vaar- of drijftuig dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als, of te beoordelen naar zijn constructie en/of inrichting in hoofdzaak bestemd is tot, hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen. Hieronder vallen zowel woonschepen als woonarken.

onder woonschip verstaan we een (voormalig) schip met een (metalen) scheepsromp, dat is ingericht of verbouwd voor permanente bewoning waarbij de oorspronkelijke verschijningsvorm grotendeels behouden is gebleven. Met schip wordt in deze bedoeld: elk van oorsprong watergaand vaartuig, met eigen voortstuwing, dat gebruikt wordt (of werd) om goederen, passagiers of beide te vervoeren.

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

een inrichting ten behoeve van het al dan niet bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie, waarbij het verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren en/of het verstrekken van drank voor consumptie ter plaatse mogelijk is.

een object dat bestemd is voor groepen beperkt zelfredzame personen. Van beperkte zelfredzaamheid is sprake wanneer personen in geval van een calamiteit niet in staat zijn zichzelf zonder hulp van buitenaf in veiligheid te brengen, zoals kinderen, ouderen, gehandicapten en gedetineerden. Voorbeelden van zeer kwetsbare objecten zijn grote zorgcomplexen, ziekenhuizen, detentiecentra, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, basisscholen en begeleid wonen met 24-uurs zorg.

een woning met een eigen toegang waarbij de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen (zoals een keuken, douche en toilet) niet gedeeld hoeven te worden met andere bewoners van het pand.

de bestaande zijgevel.

de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot, waarbij met behulp van zorg/ondersteuning door derden, zelfstandig gewoond wordt.

een woning in een wooncomplex die bedoeld is voor mensen die uitsluitend met behulp van zorg/ondersteuning door derden zelfstandig kunnen wonen. Het betreft daarbij een woning die geschikt is voor rollatorgebruik dan wel voor rolstoelgebruik. In het wooncomplex zijn extra voorzieningen aanwezig, zoals een ontmoetingsruimte.

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.

afstanden tussen lijnen worden gemeten van het hart van de ene lijn tot het hart van de andere lijn.

de totale vloeroppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie.

de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken, luifels, balkons en antennes.

vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

de plaats vanaf waar de bouw- en goothoogte van het aangrenzende maatvoeringsvlak wordt gemeten.

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies, hekwerken, luifels, balkons en antennes.

Voor de meest voorkomende dakvormen is in onderstaande schetsjes aangegeven waar de goothoogte wordt bepaald.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle in een nader aan te geven gebied aanwezige, al dan niet ondergrondse, bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons.

het percentage dat de oppervlakte van (een gedeelte van) het bouwvlak aangeeft dat binnen de aanduiding 'bouwvlak' maximaal mag worden bebouwd. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk bouwperceel. Bij kavelsplitsing geldt dit percentage zowel voor de gezamenlijke bouwpercelen als voor ieder afzonderlijk bouwperceel.

de plaats vanwaar in het kader van dit bestemmingsplan de hoogte wordt gemeten als bedoeld “bouw- en goothoogte” en als volgt bepaald:

1. a. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor bouwwerken boven het maaiveld, waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
3. c. voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;
4. d. voor drijvende bouwwerken: de waterlijn;
5. e. in de andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

de totale oppervlakte van de voor publiek toegankelijke ruimten, etalages en ruimten achter toonbanken.

de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen;
2. b. bijbehorende voorzieningen zoals: sport- en speelvoorzieningen, terrassen, hondenuitlaatplaatsen, in- en uitritten en fiets- en voetpaden;
3. c. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, overstortvijvers, rioolbuffers, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen;
4. d. geluidwerende voorzieningen, zoals geluidswallen en geluidsschermen;
5. e. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, luifels en balkons, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
6. f. (bouw)werken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2.

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval verstaan:

het gebruik van gronden ten behoeve van parkeren, met uitzondering van ondergrondse parkeervoorzieningen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.1 ten behoeve van moestuinen onder de voorwaarden dat:

1. a. het gaat om het telen van groenten, kruiden, kleinfruit en bloemen;
2. b. het uitsluitend gaat om hobbymatig gebruik van de gronden als moestuin;
3. c. het oprichten van gebouwen niet is toegestaan;
4. d. het gebruik als moestuin geen onevenredige hinder oplevert voor omliggende (woon)functies.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen en groenvoorzieningen;
2. b. gebouwen en overkappingen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
3. c. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, bloemkozijnen, luifels en balkons, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
4. d. verhardingen en parkeervoorzieningen behorend bij het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw(en);
5. e. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Het totale oppervlak van ongebouwde parkeervoorzieningen mag:

1. a. indien de aangrenzende gronden binnen het bouwperceel bestemd zijn tot Wonen, niet meer dan 50% van de tot “Tuin” bestemde gronden bedragen;
2. b. in overige gevallen mag de tot "Tuin" bestemde gronden geheel gebruikt worden ten behoeve van parkeren.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een functie voor verblijf en verplaatsing (waaronder terrassen), verkeerswegen (waaronder busbanen, fiets- en voetpaden), openbaar vervoer (waaronder hoogwaardig openbaar vervoer), kunstwerken (zoals bruggen en andere waterstaatkundige werken), parkeervoorzieningen en fietsenstallingen;
2. b. bijbehorende voorzieningen zoals: groen-, sport- en speelvoorzieningen en taluds;
3. c. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen;
4. d. geluidwerende voorzieningen, zoals geluidswallen en geluidsschermen;
5. e. ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, zoals (brand)trappen, keldertoegangen, koekoeken, bloemkozijnen, luifels en balkons, ten behoeve van het aangrenzende hoofdgebouw in de naastgelegen bestemming;
6. f. (bouw)werken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' tevens voor een ontsluitingsweg;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - erfafscheiding' tevens voor een erfafscheiding;
4. d. aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zoals bedoeld in artikel 9.1;
5. e. bijbehorende voorzieningen zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen;
6. f. wadi's, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede daarbij behorende voorzieningen zoals duikers, kunstwerken en overbruggingen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 om uitvoering te kunnen geven aan de Wet maatschappelijke ondersteuning, met dien verstande dat:

1. a. het totaal bebouwd oppervlakte ten hoogste 60% van de oppervlakte van het erf mag bedragen, met een maximum van 75 m²;
2. b. deze afwijkingsmogelijkheid enkel geldt ten aanzien van bouw en/of uitbreiding van aan- en uitbouwen.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, ten behoeve van beeldende kunst is binnen alle bestemmingen toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 15 meter, met dien verstande dat de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Het oprichten van bouwwerken ten algemenen nutte, zoals: transformatorhuisjes, schakelhuisjes, bemalingsinrichtingen, gasdrukregel- en meetstations, straatmeubilair, infiltratievoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van koude- en warmteopslag, wachthuisjes voor verkeers- en parkeerdiensten en schuilgelegenheden, is binnen alle bestemmingen toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. de inhoud van elk gebouw niet meer mag bedragen dan 50 m³;
2. b. de oppervlakte van elke overkapping niet meer mag bedragen dan 20 m²;
3. c. de goothoogte van gebouwen niet meer dan 3 meter mag bedragen en de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 5 meter mag bedragen;
4. d. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3 meter mag bedragen;
5. e. voor de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, de bouwregels van de geldende bestemming van toepassing zijn;
6. f. de regels van de dubbelbestemmingen en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bestemmingen Groen, Verkeer of Maatschappelijk ten behoeve van jongerenontmoetingsplaatsen onder de voorwaarden dat:

1. a. het gaat om een visueel goed zichtbare locatie;
2. b. de locatie voldoende (verkeers)veilig is;
3. c. de locatie bij voorkeur gelegen is nabij een speelvoorziening;
4. d. de afstand tot omliggende woonbebouwing dusdanig is dat er geen hinder voor omwonenden is te verwachten;
5. e. de oppervlakte van gebouwen en/of overkappingen ten behoeve van een jongerenontmoetingsplaats per locatie niet meer dan 20 m² bedraagt. De goothoogte mag maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 5 meter bedragen.

Bouwen onder peil ten behoeve van de bestemming is toegestaan, met dien verstande dat:

1. a. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van op de begane grond toegestane functies;
2. b. bouwen onder peil is toegestaan binnen de aanduiding 'bouwvlak' ten behoeve van ondergrondse parkeervoorzieningen;
3. c. bouwen onder peil binnen de bestemming Wonen is tevens buiten de aanduiding 'bouwvlak' toegestaan, voor zover bovengronds aan- en uitbouwen zijn toegestaan dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
4. d. bouwen onder peil binnen de bestemming Tuin is toegestaan, mits grenzend aan het hoofdgebouw met een maximum diepte van 1,5 meter dan wel tot zover als de bestaande bovengrondse aan- of uitbouw reikt;
5. e. bouwen onder peil ten behoeve van bouwwerken ten algemenen nutte zoals bedoeld in artikel 8.2 is toegestaan;
6. f. de regels van de dubbelbestemming en algemene aanduidingsregels onverkort van toepassing zijn.

Evenementen zijn binnen alle bestemmingen toegestaan, mits hiervoor vergunning is verleend op grond van de Algemeen Plaatselijke Verordening.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen 1' zijn nieuwe zeer kwetsbare objecten niet toegestaan.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bepalingen van dit plan, voor zover het een in beperkte mate afwijking van de maatvoering betreft, noodzakelijk om het bouwwerk zodanig te laten aansluiten op een bestaande, legale situatie dat dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig opzicht een verbetering is.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Nijmegen Oud West 2015 - 1 (Rozenbuurt)'.

De Rozenbuurt is een buurt nabij het centrum en ingeklemd tussen het spoor en de Graafseweg. Het is een buurt met 56 kleine huurwoningen van woningcorporatie Portaal en het ligt aan de snelfietsroute langs de Hatertseveldweg. De woningen in het plangebied zijn verouderd en voldoen niet meer aan de huidige norm. Portaal heeft een enquete in de buurt uitgevoerd over de wensen van de bewoners over de toekomst van de 56 woningen in de Rozenbuurt. Daaruit bleek een meerderheid voor de optie sloop / nieuw-bouw. Rondom het buurtje heeft in de jaren '70 / 80 al sloop/nieuwbouw plaatsgevonden.

De Rozenbuurt is een woonbuurt die onderdeel uitmaakt van Nieuw West. Het is gesitueerd in de nabijheid van het centrum en ligt ten westen van de spoorkuil. De woonbuurt wordt ingeklemd tussen de Hatertseveldweg (net iets ten zuiden van de Graafseweg) en de spoorlijn richting Den Bosch. Ten zuiden van het plangebied ligt het spoor met daar aan grenzend de industriële bebouwing van "Smit Transformers". Dit industriële gebied wordt aan alle kanten begrensd door woningbouw. De woningbouw aan de Groenestraat wordt afgewisseld met kleinschalige bedrijvigheid.

Vanaf de jaren dertig tot en met de jaren zestig kwamen in Nijmegen ruim opgezette uitbreidingswijken tot stand. Destijds was alleen het centrum intensief bebouwd en was er incidenteel sprake van bebouwing langs de verschillende invalswegen. In diverse tussenliggende gebieden ontstonden de eerste planmatig opgezette buurtjes. De Rozenbuurt is zo een type buurt en werd eind jaren 20 gerealiseerd.

De Rozenbuurt is gesitueerd in een reststrook tussen de Graafseweg en het spoor achter de reeds bestaande bebouwing van de Graafseweg. De Hatertseveldweg was in die tijd al bestaand en werd de scheiding tussen de achterzijde van de bebouwing aan de Graafseweg en de Rozenbuurt. Ten tijde van de bouw van de Rozenbuurt was het zuidelijk gelegen gebied nog open en nagenoeg onbebouwd. Inmiddels is de Rozenbuurt helemaal ingekapseld door woonbuurten en het industrieterrein ten zuiden van de spoorlijn.

De huidige woonbuurt wordt gekenmerkt door een verkaveling met langere bouwblokken met rijenwoningen. Het grotendeel van de woningen is georiënteerd op de randen van het gebied en het overige deel op de Resedastraat en een centraal gelegen verhard (speel)plein. De woningen bestaan uit een sober gedetailleerde baksteen architectuur die van origine bestond uit rijen met incidenteel een nokverhoging en zonder bergingen aan de voorzijde. Pas later zijn aan deze blokken aanbouwen aan de voor- en achterzijde zijde, dakopbouwen en bergingen toegevoegd.

Aan de noordzijde van het plein bevinden zich de achterkanten van percelen die georiënteerd zijn op de Hatertseveldweg. Daardoor ontstaat er aan de noordzijde van het (speel)plein een rand met gesloten bergingen met daartussen houten poorten. Aan de zuidzijde van het (speel)plein bevinden zich voorkanten van rijenwoningen die een gesloten karakter hebben vanwege de aanbouwen/bergingen die aan de voorzijde zijn gesitueerd. Deze opzet is ook terug te vinden bij de woningen aan de Resedastraat. Het gevolg is dat de directe oriëntaties van woningen op het plein ontbreken en het plein een enigszins desolate uitstraling heeft.

Het plangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan 'Nijmegen Oud West', vastgesteld door de raad op 12 maart 2008. Hieronder is een uitsnede weergegeven van het bestemmingsplan 'Nijmegen Oud West'.

^{Figuur 2: Vigerend bestemmingsplan; bron: www.ruimtelijkeplannen.nl}

Het plangebied heeft hierin de bestemmingen: Erf, Verkeer en Wonen.

Door middel van gesprekken met de huidige bewoners is in kaart gebracht of de huidige bewoners in de woonbuurt willen blijven en wat hun wensen zijn ten aanzien van de nieuwe woonomgeving. Met deze informatie is een stedenbouwkundig plan opgesteld dat als onderlegger voor dit bestemmingsplan dient.

Het nieuwe plan bestaat uit ca. 40 tot 43 grondgebonden woningen. De geplande woningen bestaan uit 2 bouwlagen en een kap. Het totaal aantal woningen neemt af ten opzichte van de huidige situatie, echter de woninggrootte neemt toe. Het huidige stratenpatroon van de Resedastraat, Asterstraat en de Leliestraat is nagenoeg overeind gebleven.

^{Impressie van het stedenbouwkundige plan}

De invulling van de ruimtes tussen deze straten is gewijzigd. Zo wordt de ruimte tussen de Asterstraat en Hatertseveldweg ingevuld met een groene centrale ruimte, waardoor er een open ruimte direct aan de Hatertseveldweg ontstaat. Deze ruimte komt ten goede aan de woonkwaliteit van de nieuw op te richten woningen maar ook aan het straatbeeld van de Hatertseveldweg. De woningen georiënteerd op de Hatertseveldweg verdwijnen. Om toch nog enigszins aan te sluiten op de aanwezige lintbebouwing aan de Hatertseveldweg dient de noordelijke kopwoning aan de Resedastraat zorgvuldig te worden vormgegeven en georiënteerd te zijn op de Hatertseveldweg. Tussen de Asterstraat en de Leliestraat worden 2 blokken met rijenwoningen geprojecteerd. De blokken liggen rug aan rug. Eén blok is georiënteerd op de Asterstraat en het andere blok op de Leliestraat en het spoor.

Naast het aanpassen van de woningen aan de huidige maatstaven worden ook de bergingen aan de voorzijde van de woningen niet meer toegepast. Daardoor ontstaat er een aangenamer straatbeeld en is meer sociale controle. De woningen die rondom de groene ruimte gesitueerd zijn, worden voorzien van een kleine 'voortuin'/ privéstoep die de ruimte biedt om deze ruimte zelf in te richten.

Het parkeren gebeurt grotendeels in de vorm van langsparkeerhavens aan de zijde van de woningen. De Leliestraat vormt hierop een uitzondering. Daar bevinden de langsparkeerhavens zich aan de overzijde van de straat. De randen van de centrale groene (speel)ruimte worden zoveel mogelijk vrijgespeeld van parkeren.

De toekomstige Rozenbuurt wordt zoals in de huidige opzet ontsloten via de Resedastraat, de Leliestraat en de Asterstraat. Aan de westzijde van de Leliestraat zal in het verlengde van de Resedastraat een doorsteek worden gemaakt om in een veilige ontsluiting voor hulpdiensten vanaf de Leliestraat te kunnen voorzien.

Ten aanzien van het plangebied

De herontwikkeling van het plangebied past qua situering en bouwmassa niet binnen de ter plaatse geldende bestemming. Een 'binnenplanse' afwijking is hiervoor niet gegeven, waardoor het bestemmingsplan herzien dient te worden voordat het bouwplan kan worden gerealiseerd.

Na dit inleidende hoofdstuk (Hoofdstuk 1 Inleiding) met een beschrijving van het plan, waarbij wordt ingegaan op de huidige en gewenste situatie, en de te doorlopen procedure om de gewenste situatie mogelijk te maken. Hoofdstuk 2 Sectoraal beleid gaat in op de omgevingsfactoren. In Hoofdstuk 3 Plansystematiek staat de plansystematiek centraal. In Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid weergegeven. Tot slot zijn in Hoofdstuk 5 Vooroverleg de reacties uit het wettelijk vooroverleg opgenomen.

Het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen is vastgelegd in de Woonvisie 2009-2020, Wonen Leeft! In deze nota wordt het woonbeleid uiteengezet, waarbij de volgende strategische keuzes zijn gemaakt voor Nijmegen:

• Ongedeelde stad: voorkomen van een tweedeling tussen de bestaande stad en de Waalsprong en binnen wijken en stadsdelen. Het doel blijft om woonmilieus te realiseren waarin mensen graag wonen, met een positief gewaardeerd woonklimaat, leefbaar, schoon, heel en veilig en met variatie in het aanbod zodat mensen niet noodgedwongen hun wijk uitmoeten als ze aan een nieuwe stap in hun wooncarrière toe zijn. Het behoud van deze doorstromers en stijgers komt de leefbaarheid en sociale structuur ten goede. We richten ons op binnenwijkse wooncarrières en meer treden op de woonladder. Daarvoor is het ook nodig dat het aanbod, de spreiding en de kwaliteit van voorzieningen in orde is. Een ongedeelde stad vraagt om meer dan alleen een gedifferentieerde woningvoorraad.
• Bewoners binden: is het tweede centrale uitgangspunt. We willen zorgen dat mensen een positieve keuze kunnen maken. Dat kan alleen als we rekening houden met de individuele wensen en financiële mogelijkheden. Dat kan met een adequaat nieuwbouwbeleid waarbij we ook als kwaliteitsimpuls de kansen benutten om nieuwe bewoners aan te trekken. Dat betekent sterke wijken waar mensen een wooncarrière kunnen maken, die levensloopbestendig zijn en waarin voldoende variatie is in huur en koop, woningtype en prijsklassen. Door een hoge kwaliteit van woningen en woonomgeving en de nodige keuzevrijheid te bieden kunnen bewoners aan Nijmegen gebonden worden. Hierbij spelen ook voorzieningen, economische structuur en cultureel klimaat een rol en is de volgende opgaven relevant:

Het continueren van de wijkaanpak.

Om te kunnen blijven voldoen aan wensen van bewoners is het nodig dat verouderde en versleten delen van de stad een kwaliteitsimpuls krijgen. Daarvoor bestaat geen standaardrecept. Soms gaat het om sloop en vervangende nieuwbouw als de kwaliteit van de woningen te slecht is. Maar het kan ook gaan om het geschikt maken van woningen voor ouderen, verkoop van woningen en woningverbetering.

Nijmegen Oud-West

Het stadsdeel Oud West, waar ook de Rozenbuurt van uitmaakt, bestaat uit oude volkswijken in een stedelijk grondgebonden woonmilieu. De woningvoorraad bestaat voor het grootste deel uit vooroorlogse huurwoningen in bezit van woningcorporaties. Aan een aantal doorgaande wegen staat vooral particulier woningbezit. De corporatieve voorraad is grotendeels in de jaren zeventig en tachtig gerenoveerd.

In de Rozenbuurt, wordt de herstructurering van de slechte delen van de voorraad voortgezet. Hierbij richt de gemeente zich op meer differentiatie en kwaliteit in het woningaanbod. Met het "verversen" van de oude voorraad worden kwaliteitsachterstanden weggewerkt. Wat meer variatie in het aanbod maakt het mogelijk dat bewoners die een stap in de wooncarrière willen maken niet perse de wijk hoeven te verlaten. Dat is goed voor de sociale cohesie.

In de Rozenbuurt zijn geen voorzieningen aanwezig. Het toevoegen van een gemeenschappelijk groengebied biedt meerwaarde voor de buurt om elkaar te ontmoeten, zowel voor jong als oud.

Op 18 februari 2014 is de woningmarktverkenning "De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020" vastgesteld. Deze woningmarktverkenning geeft de richting aan voor diverse locaties in de stad. De te ontwikkelen locatie in de Rozenbuurt ligt in de wijk Wolfskuil. Echter de locatie ligt separaat van de rest van de wijk Wolfskuil, gescheiden door een drukke verkeersader, de Graafseweg. En anderzijds ingeklemd door het spoor. De wijk heeft een stedelijk grondgebonden woonmilieu. Vanuit de woningmarktverkenningen blijkt dat er een forse overprogrammering is aan woningen in dit woonmilieu. Aangezien het hier een herstructurering betreft stuit het toevoegen van woningen niet op bezwaren. In dit woonmilieu gaat de vraag voornamelijk uit naar goedkope huurwoningen met voldoende woonkwaliteit.

Met de ontwikkeling van de Rozenbuurt worden kleine goedkope woningen van mindere kwaliteit gesloopt en komen er grotere kwalitatief betere huurwoning, voor terug. Tevens worden de nieuwe woningen gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is ook noodzakelijk gezien de grote vraag naar dit segment in Nijmegen.

Het college heeft besloten om in 2014 te starten met het opstellen van een nieuwe en meer actuele woonvisie. De conceptversie is in juli 2015 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Sinds 2009, het moment waarop de huidige woonvisie is vastgesteld, is het speelveld en de verhouding tussen partijen behoorlijk veranderd. Tegen deze achtergrond is een nieuwe woonvisie gewenst om in een veranderende omgeving richting en focus te geven aan de opgaven in de stad. Belangrijke onderleggers voor de nieuwe woonvisie zijn de vastgestelde nota's "De Nijmeegse Woningmarkt 2013-2020", en het "Planningskader wonen met zorg 2014". Ook heeft er op stadsregionaal niveau nog onderzoek plaatsgevonden naar de betaalbaarheid van het wonen. De betaalbaarheid van het wonen staat prominent op de agenda van de woonsector. Ook krijgt het een belangrijke plek in de nieuwe woonvisie. De nieuwe woonvisie wordt geen blauwdruk, maar geeft wel een duidelijke richting. Met een helder sturingsperspectief, dat recht doet aan de veranderende rol en positie van de overheid. Die nieuwe woonvisie heeft geen gevolg voor de ingezette ontwikkeling van de Rozenbuurt. De herstructurering van de buurt is in lijn met zowel de vigerende woonvisie als het concept van de nieuwe woonvisie.

De Rozenbuurt is redelijk tot goed bereikbaar voor alle vervoerswijzen:

Gemotoriseerd verkeer:
Het plangebied wordt ontsloten via de Hatertseveldweg, die is ingericht als fietsstraat. De auto is hier te gast. De maximum snelheid bedraagt 30 km/u. De Hatertseveldweg sluit voor autoverkeer niet rechtstreeks aan op de Graafseweg. Dit gebeurt via de Groenestraat of de Leliestraat - Rozenstraat. De Resedastraat en de Altenastraat sluiten aan op de Hatertseveldweg.

Langzaam verkeer:
Het gebied is goed bereikbaar voor langzaam verkeer. De Hatertseveldweg is ingericht als een fietsstraat, waar de nadruk ligt op de fiets en de auto te gast is. De Hatertseveldweg sluit voor fietsers aan op de snelfietsroute langs de Graafseweg. Van en naar de Graafsebrug is de verbinding voor de fiets snel en comfortabel. De andere wegen in het plangebied zijn smal en is het fietsverkeer gemengd met het autoverkeer.

Openbaar vervoer:
De Rozenbuurt is per bus bereikbaar via de Graafseweg, waar drie buslijnen rijden. De bushaltes liggen in de buurt van de aansluitingen met de Hatertseveldweg en Groenestraat. De buslijnen 2 en 99 stoppen hier, het hoogwaardig openbaar vervoer (lijn 331) niet.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de toepassing van artikel 2.5.30 uit de Nijmeegse bouwverordening. Het artikel is een uitwerking van de door Burgemeester en Wethouders vastgestelde parkeervisie (2012) en de hierin verbonden nota parkeernormen gemeente Nijmegen (2012). Het plangebied valt in de stedelijke zone "Schil/Overloopgebied". Hiervoor gelden de volgende normen:

De gebruiksvloeroppervlakte (GBO volgens NEN 2580) omvat enkel de voor bewoning geschikte vloeroppervlakte waarbij bijvoorbeeld de vloer onder een schuine kap met een vrije hoogte van minder dan 1,5 meter niet wordt meegerekend.

In de wegencategorisering kaart van de nota Nijmegen Duurzaam bereikbaar (augustus 2012) staat het snelheidsregime van diverse wegen. De Graafseweg en de Groenestraat zijn gebiedsontsluitingswegen met een maximum snelheid van 50 km/u. Alle straten binnen de Rozenbuurt zijn erftoegangswegen met een maximum snelheid van 30 km/u.

Volgens de inrichtingseisen Duurzaam Veilig betekent dit dat er sprake is van gemengd verkeer, zonder vrijliggende fietspaden. Ook op de Hatertseveldweg is er sprake van gemengd verkeer, maar door de inrichting als fietsstraat met rood asfalt is duidelijk gemaakt dat de fietser de prioriteit heeft en de auto te gast is en zich moet aanpassen aan het weggedrag van de fietsers.

In het stedenbouwkundige plan zijn de Leliestraat en de Resedastraat enkel voor langzaam verkeer met elkaar verbonden. Voor hulpdiensten moeten er echter altijd twee aanrijdmogelijkheden zijn voor het geval er een niet beschikbaar is. Dat betekent dat de verbinding tussen Leliestraat en Resedastraat ook voor hulpvoertuigen zoals ambulance en brandweer geschikt moeten zijn. De verbinding moet breed genoeg zijn en de bochten moeten ruim genoeg zijn voor deze voertuigen. Omdat de Leliestraat doodloopt, moet er voldoende ruimte zijn om met een groot voertuig te kunnen keren.

De minimale maatvoering voor de doorgang tussen de Leliestraat en de Resedastraat voor hulpvoertuigen is in de regels (6.2.2, lid c) opgenomen.

Voor het huidige bestemmingsplan is de invloed van de omliggende bedrijvigheid op de nieuwbouw van belang. Het bedrijf Smit Transformatoren aan de Groenestraat 336 (SBI 271, 3310) heeft een richtafstand van 200 meter (categorie 4.1) voor eventuele milieuhinder ten opzichte van een rustige woonwijk. De werkelijke afstand tot het plangebied is ongeveer 30 meter. Voor geluid en stof ligt de richtwaarde op 30 meter, voor gevaar op 50 meter. Geluid en stof zouden dus volgens de richtwaarden geen hinder veroorzaken op de Rozenbuurt. Het bedrijf valt niet onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en veroorzaakt derhalve ook geen grote risico's op het plangebied. Alleen voor geur staat een richtwaarde van 200 meter aangegeven in de VNG brochure.

Het plangebied kan worden gekarakteriseerd als een gemend gebied gezien de ligging tegen het doorgaande spoor van Nijmegen naar Den Bosch (hoofdinfrastructuur). Daarmee zou een afstand van 100 meter als acceptabel kunnen worden gezien. De werkelijke afstand is echter 30 meter. Er kan echter worden afgeweken van de richtwaarden op grond van het volgende:

1. 1. Het betreft een bestaande situatie. In de huidige al jaren bestaande situatie liggen al woningen op 28 meter van Smit Transformatoren. Desondanks zijn er weinig klachten over geur ingediend. De laatste 10 jaar zijn 4 geurklachten bekend. Wanneer in de huidige situatie op korte afstand van het bedrijf geur geen rol speelt is het onwaarschijnlijk dat het op grotere afstand wel een rol gaat spelen. De VNG brochure ondersteund dit argument door te stellen dat de richtwaarden in bestaande situaties niet dwingend zijn voorgeschreven.
2. 2. Van de klachten over geur die zijn onderzocht is niet de bron vast komen te staan. Ook in een overleg tussen bewoners, het bedrijf en de gemeente (november 2011) is duidelijk geworden dat geur geen belangrijk thema is voor omwonenden.
3. 3. Het bedrijf Smit Transformatoren valt inmiddels onder het activiteitenbesluit. Op grond dit besluit dient het bedrijf geurhinder (welke zeer onwaarschijnlijk is gezien het voorgaande) tot een aanvaardbaar niveau te beperken. Dit geldt ook al voor de woningen op kortere afstand van 28 meter.

In het verleden is gebleken dat vooral het laagfrequent geluid van Smit Transformatoren, overlast heeft veroorzaakt bij omwonenden. Door het bedrijf zijn al maatregelen genomen om de hinder van laagfrequent geluid te beperken. Op grond van de zorgplicht uit het activiteitenbesluit dient het bedrijf ook deze geluidhinder in de toekomst tot een aanvaardbaar niveau te beperken.

Conclusie:

Het nieuwe bestemmingsplan is toelaatbaar.

De Wet geluidhinder (Wgh) is van toepassing binnen de wettelijke vastgestelde zone van een (spoor)weg. Wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km/uur en die binnen een als woonerf aangeduid gebied liggen zijn niet gezoneerd en daardoor niet onderzoeksplichtig. In de Wgh staan voorkeurswaarden die alleen onder voorwaarden mogen worden overschreden. De voorkeurswaarde voor wegverkeer bedraagt 48 dB. Voor railverkeer bedraagt de voorkeurswaarde 55 dB. Naast voorkeurswaarden zijn in de Wgh ook maximum toegestane geluidsbelastingen opgenomen. Als de voorkeurwaarde wordt overschreden maar de maximum toegestane geluidsbelasting niet kan onder voorwaarden een ontheffing worden verleend. In de "Beleidsregels Hogere Waarden Wet Geluidhinder" zijn deze voorwaarden opgenomen.

De te realiseren woningen liggen binnen de onderzoekszones van de Hatertseveldweg, Groenestraat en de spoorlijn Nijmegen-Den Bosch.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat ten gevolge van wegverkeer op de Hatertseveldweg en de Groenestraat de voorkeurswaarde niet wordt overschreden.

Uit het akoestisch onderzoek (zie Bijlage 2 "Akoestisch onderzoek Railverkeerslawaai 40 woningen plan Rozenbuurt te Nijmegen" referentienummer 15-769 d.d. 12 november 2015) is gebleken dat ter plaatse van 31 van de 40 woningen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde voor railverkeerslawaai. Daarvan vindt ter plaatse van 15 woningen ook een overschrijding van de maximale grenswaarde van 68 dB plaats en bedraagt de gevelbelasting als gevolg van railverkeerslawaai 71 dB. Het betreft de woningen aan de zuidoostzijde van het plan die het dichtst bij de spoorlijn liggen. Deze woningen worden voorzien van een zogenaamde dove gevel waarop toetsing aan de Wet geluidhinder niet van toepassing is.

Om aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van de geluidluwe buitenruimte te kunnen voldoen dient een geluidscherm te worden aangebracht op de perceelsgrens van Blok A (zie afbeelding III pagina 13 akoestisch onderzoek) met een hoogte van 2,0 m. In dit scherm kunnen de (nog hogere) houten schuurtjes/bergingen en de toegangsdeur worden geïntegreerd.

Blok D en E hebben een geluidafschermende werking voor de achterliggende bouwblokken. Tussen blok D en E (zie afbeelding III pagina 13 akoestisch onderzoek) is echter een opening aanwezig ten bate van de bereikbaarheid van de woningen door hulpdiensten bij calamiteiten. Om een geluidluwe gevel voor blok A te kunnen realiseren is een geluidscherm benodigd tussen blok D en E met een hoogte van 3,0 meter. De onderzijde van dit scherm dient op een hoogte van maximaal 4,2 m boven maaiveld gesitueerd te worden.

De realisatie van de woningen is alleen mogelijk middels de vaststelling van een hogere waarde besluit. De gemeente Nijmegen heeft in het document "Beleidsregels Hogere Waarden Wet Geluidhinder" vastgelegd onder welke voorwaarden een hogere waarde besluit kan worden vastgesteld. Enkele belangrijke voorwaarden zijn dat de woningen een geluidluwe gevel en buitenruimte moeten hebben. Alle woningen in het plan voldoen aan de aanvullende voorwaarden uit de beleidsregels. Voor de woningen die een hogere geluidsbelasting hebben dan de voorkeurswaarde, is door de gemeente een hogere waarde vastgesteld.

De zuidoostgevel van de woningen aan de zuidoostzijde van het plan moet als dove gevel worden uitgevoerd. In het bestemmingsplan en in het hogere waarde besluit zijn regels opgenomen die de juiste realisatie van die gevel waarborgen.

Als een ruimtelijk plan getoetst wordt op luchtkwaliteit, moet worden gelet op de volgende 2 zaken:
a) het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit.
b) het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

ad a) het plan als veroorzaker van verkeer en daardoor bron van slechte luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet Milieubeheer uitgebreid met hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteiteisen. De regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteitseisen is verder uitgewerkt in AMvB's (Besluit niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen, Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteitseisen) en Ministeriële regelingen (Regeling niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen, Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007, Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007).

Grenswaarden voor luchtkwaliteit gelden o.a. voor de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In Nijmegen worden alleen voor NO2 en PM10 mogelijke overschrijdingen verwacht. De grenswaarden betreffen bestuurlijke normen, ook beneden de grenswaarden zijn in studies gezondheidseffecten waargenomen.

Plannen die niet meer dan 3% bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteitseisen in de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5. In een regeling is nader uitgewerkt dat een woningbouwplan met minder dan 1500 woningen en één ontsluitingsweg, minder dan 3% bijdraagt. Dit komt overeen met een verkeersaantrekkende werking van ca. 7500 motorvoertuigen per etmaal. Aangezien het aantal woningen binnen het plangebied afneemt zal het onderhavige plan ten opzichte van de bestaande situaties geen verslechtering van de luchtkwaliteit veroorzaken. Het plan hoeft derhalve niet aan de luchtkwaliteitseisen getoetst te worden.

ad b) het plan als te beschermen object tegen slechte luchtkwaliteit.

Op 16 januari 2009 is het Besluit "gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)" in werking getreden. Met deze amvb wordt de bouw van zogenaamde gevoelige bestemmingen in de nabijheid van (snel)wegen beperkt. Het besluit heeft als doel het beschermen van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen met bijbehorende terreinen zijn gevoelige bestemmingen. Plannen voor gevoelige objecten zijn niet toegestaan binnen 300 meter vanaf de rand van een rijksweg of binnen 50 meter vanaf de rand van een provinciale weg, mits ter plaatse een grenswaarde overschreden wordt. Voor drukke stadswegen worden geen afstanden genoemd, maar kunnen door lokaal beleid aangewezen worden.

De geplande nieuwbouw betreft geen gevoelige bestemmingen en voldoet daarmee ook aan dit aspect.

De gemeente heeft de wettelijke plicht externe veiligheid mee te wegen in de besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen. In deze afweging is het van belang de risico's te beschouwen die ontstaan door inrichtingen vallend onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en risicovolle transportroutes. Voor het plaatsgebonden risico (PR) zijn grenswaarden voor kwetsbare objecten aangegeven en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico (GR) dient verantwoord te worden. De volgende risicobronnen hebben invloed op het bestemmingsplan gebied:

• Het spoor van Nijmegen naar Den Bosch
• NXP en Broekman Logistics

Toetsing aan Plaatsgebonden risico (PR)
Onder het PR wordt verstaan de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een gevarenbron bevindt, overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen van die bron. Voor het plaatsgebonden risico zijn grenswaarden (PR*10-6) als toetsingswaarden aangegeven voor kwetsbare objecten en richtwaarden voor beperkt kwetsbare objecten. Daar waar gesproken wordt van een PR contour wordt de PR*10-6 contour bedoeld.

De PR contour van de spoorlijn Nijmegen en Bosch komt niet buiten de transportlijn zelf. Ook de PR contour van de genoemde bedrijven blijven nagenoeg op eigen terrein en zijn dus zeer ver verwijderd van het plangebied. Het PR vormt dus geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De verantwoording van het groepsrisico
Het groepsrisico geeft de kans weer op een ongeval met ten minste 10, 100 of 1000 dodelijke slachtoffers binnen het invloedsgebied van de beschouwde risicobron. Het groepsrisico dient verantwoord te worden. Voor de verantwoording van het groepsrisico rond bedrijven geldt een ander afwegingskader dan de verantwoording van de risico's rond transportroutes.

De opslag van giftige stoffen bij respectievelijk NXP en Broekman Logistics kunnen in een zeer onwaarschijnlijk scenario het plangebied bereiken. Het groepsrisico dat hierdoor kan ontstaan is verantwoord in de beleidsvisie externe veiligheid die de gemeente in februari 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad.

Het transport van gevaarlijke stoffen over het spoor veroorzaakt een groepsrisico. De planontwikkeling beoogd echter een afname van het aantal woningen van 56 naar 40. Op grond van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) (artikel 8, lid 2) kan bij een ontwikkeling waarbij het groepsrisico met minder dan 10% toeneemt, worden afgezien van een uitgebreide verantwoording van het groepsrisico. De hoogte van het groepsrisico ter plaatse is ongeveer 14% van de oriëntatiewaarde (berekening voor BP Nijmegen Midden, 1-7-2014). Er kan door uitvoering van onderhavige plan geen toename van het groepsrisico plaatsvinden. Op grond van het Bevt art 7 is nog wel aandacht nodig voor zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid noodzakelijk. De Veiligheidsregio Gelderland Zuid heeft hierover advies uitgebracht (VRGZ, 26 augustus 2015) welke geen aanleiding geven deze paragraaf aan te passen.

Op de verbeelding is een veiligheidscontour aangegeven waarbinnen zeer kwetsbare objecten worden uitgesloten. In de toekomst kan zich in het plangebied dus geen ontwikkeling voordoen waarbij er een zeer kwetsbaar object in deze zone wordt gevestigd.

Conclusie
Op grond van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

Het aspect fysieke (brand)veiligheid stelt voorwaarden aan de inrichting van de openbare ruimte, de situering van gebouwen ten opzichte van elkaar, de bluswatervoorziening en de bereikbaarheid. De van toepassing zijnde voorwaarden worden genoemd:

Inrichting openbare ruimte: ontvluchting en zelfredzaamheid
Hoe de openbare ruimte is ingericht, is van invloed op de mate waarin hulpdiensten de incidentlocatie kunnen bereiken en betrokkenen bij een incident in staat zijn een locatie te ontvluchten. In dit kader zijn de mogelijkheden voor ontvluchting en zelfredzaamheid binnen het plangebied getoetst. Hierbij gaat het er bijvoorbeeld om dat vluchtroutes in gebouwen goed aansluiten op de omgeving.

Aan de hand van het voorgelegde plan kunnen wat betreft de inrichting van de openbare ruimte geen beperkingen worden geconstateerd.

Situering van gebouwen
In verband met brandveiligheid kan het Bouwbesluit voorwaarden stellen aan de afstand tussen gebouwen onderling en de positionering ten opzichte van elkaar.

Op basis van het huidige plan zien wij op voorhand geen bijzondere beperkingen. Eventuele nadere eisen kunnen in het kader van de omgevingsvergunning gesteld worden.

Bluswatervoorziening
Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de beschikbaarheid van bluswater. Afstand van de bluswatervoorziening(en) tot de brandweertoegang van gebouwen dient maximaal 40 meter te bedragen. De benodigde capaciteit van een dergelijke voorziening is voor de panden in dit plangebied minimaal 30 m3 water per uur.

Op basis van het huidige plan zien wij geen beperkingen

Bereikbaarheid
Wat bereikbaarheid betreft is het voor dit plangebied belangrijk dat de panden in het plangebied langs twee onafhankelijke routes door brandweervoertuigen zijn te bereiken; doodlopende wegen dienen zoveel mogelijk vermeden te worden. Daarbij zijn de dimensionering van de wegen en de bereikbaarheid van de hoofdtoegang van de gebouwen van belang. De afstand van de openbare weg of ontsluitingsweg op particulier terrein tot de toegang van het pand mag volgens het Bouwbesluit 2012 niet meer dan 10 meter bedragen en er dient een opstelplaats voor het voertuig te zijn.

Op basis van het huidige plan zien wij geen beperkingen

Conclusie
De conclusie luidt dat vanuit het oogpunt van fysieke veiligheid de brandweer geen beperkingen ziet ten aanzien van het voorliggende bestemmingsplan.

Nijmegen streeft er naar om als stad energieneutraal te worden en de stad aan te passen aan klimaatveranderingen. Dit kan door energiegebruik te beperken en duurzame energiebronnen te gebruiken en door gebruik te maken materialen uit vernieuwbare bronnen.

Daarnaast leidt klimaatverandering tot wijzigende omstandigheden zoals extremer weersomstandigheden en een stijgende energieprijs. Opgaven op deze plek zijn het voorkomen van oververhitting en het realiseren van berging voor neerslag.

Met andere overheden en bouwpartijen in de regio hebben we in het Groen Akkoord afgesproken om de milieuprestatie van gebouwen met de GRP-systematiek uit te drukken en deze te publiceren. GPR scoort op vijf thema's de milieuprestatie van gebouwen en kan ingezet worden om de integrale kwaliteit van gebouwen te en verbeterpunten op te sporen. Als de ontwikkelaar nog geen licentie voor dit systeem heeft, kan de gemeente er één voor dit project ter beschikking stellen. Voor zorgwoningen is een aparte module van GPR ontwikkeld. Hiermee is het eenvoudig mogelijk om inzicht te geven of en hoe de woningen voldoen aan de eisen op levensloopbestendigheid.

In de gebouwde omgeving zijn voor energiegebruik en oververhitting de oriëntatie van de bebouwing en de manier waarop met de bezonning is omgegaan bepalende factoren. Het microklimaat wordt bepaald door de verhouding tussen bebouwd en begroend oppervlak en de relatie tussen bebouwde en groene structuren. Een goed groenontwerp helpt oververhitting tegen te gaan en vangt neerslag en luchtverontreiniging op.

Voor woongebouwen liggen kernpunten bij terugdringen van de CO2 uitstoot en aanpassing aan veranderde weersomstandigheden. Bijkomend voordeel hierbij is dat dit leidt tot lagere beheerlasten en een gezonder, comfortabeler gebouw.

Om de mogelijkheden per plan in beeld te brengen kan de voor het bouwplan noodzakelijke installatie ontwerp aangevuld worden met een energiescan. Hierin kunnen zowel de warmtevraag als de koelingsbehoefte onderzocht worden. Op die manier kan de bijdrage van dit project aan de hierboven genoemde doelstellingen in beeld woorden gebracht.

Voor de ruimtelijke aspecten heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie. Hierin zijn water en ruimtelijke ontwikkelingen geïntegreerd, conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, Woningwet, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Bouwbesluit 2012 en de Waterwet.

Binnen de volgende documenten is de watertoets verankerd:

• Nota Anders Omgaan met Water (Kabinetsstandpunt over het waterbeleid 21e eeuw, dec. 2000)
• Bestuursakkoord Water (mei 2011)
• Landelijke Handreiking Watertoets 3 (RIZA, december 2009)
• Waterplan 2010 - 2015 (WP4)
• Waterbeheerplan 2010-2015 (Waterschap Rivierenland 30 oktober 2009)
• Grondwaterbeleidsplan Waterschap Rivierenland 2011-2014

Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van het gebied Wolfskuil. Voor dit gebied zijn het "Waterplan Nijmegen (2001) & Gemeentelijk Rioleringsplan 2010 t/m 2016 & Nota Afkoppelen en infiltratie hemelwaterafvoer (2013) " relevant. Er vinden geen wijzingen plaats als gevolg van de voorgenomen bestemming.

Binnen het plangebied en directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

Het plangebied bevindt zich in niet een grondwaterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied.

Riolering
De riool technische ontsluiting van het plangebied bevindt zich aan de Hatertseveldweg. De riolering is uitgevoerd als gescheiden stelsel. Het stelsel bestaat uit een vuilwaterriool en een infiltratieriool. Vanuit het bouwbesluit 2012 geldt de verplichting om vuilwater en hemelwater op een verantwoorde manier te verwerken. Vuilwater wordt verplicht op het openbaar riool aan te sluiten.

Hemelwater
Gemeente Nijmegen hanteert bij het duurzaam omgaan met hemelwater de nota 'Afkoppelen en infiltreren hemelwater'.

Schoon hemelwater dient in de bodem te worden geïnfiltreerd. Bij infiltratie van hemelwater dient waar mogelijk conform convenant Duurzaam bouwen in het KAN 2000, gebruik te worden gemaakt van duurzame bouwmaterialen.

Hemelwater kan middels een robuuste infiltratievoorziening in de openbare ruimte worden aangesloten op de bestaande hemelwater infiltratievoorziening in de Hatertseveldweg. De capaciteit van infiltratievoorziening van de Hatertseveldweg is niet toereikend voor het plangebied. Voor de ontwikkeling is extra capaciteit noodzakelijk. Deze extra capaciteit dient binnen het plangebied opgelost te worden. Die ruimte wordt geboden door de toevoeging van de bestemming 'Groen'.

Voor plannen waarbij geïnfiltreerd wordt, moet een waterhuishoudkundig plan bij de gemeente worden ingediend.

Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en vormt daarmee de basis voor het beleid van de EU voor behoud en herstel van biodiversiteit. Natura 2000 is niet enkel ter bescherming van gebieden maar draagt ook bij aan soortenbescherming. Het Natura 2000 netwerk omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn van 1979 en de Habitatrichtlijn van 1992. In en om Nijmegen gaat het om de Natura 2000 gebieden 'Uiterwaarden Waal' en de 'Gelderse Poort'.

Conclusie
Dit bestemmingsplan ligt op voldoende afstand van Natura2000 dat geen effecten te verwachten zijn. Natura2000 is dan ook niet aan de orde voor dit bestemmingsplan.

De Natuurbeschermingswet 1998 (NB-wet) is een Nederlandse wet die oorspronkelijk in 1967 is vastgesteld maar in 1998 ingrijpend is gewijzigd. In deze wet is nu de natuurbescherming van specifieke gebieden geregeld. Internationale verplichtingen uit de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zijn in de Natuurbeschermingswet verwerkt. De volgende gebieden zijn aangewezen in een aanwijsbesluit en beschermd op grond van de wet:

• Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden 'Uiterwaarden Waal', 'Gelderse Poort'
• Beschermde Natuurmonumenten (Rondom Nijmegen gaat het dan om 'Oude Waal' en 'Bronnenbos Refter')

In het aanwijsbesluit wordt de exacte ligging van het gebied aangegeven en welke habitats in het gebied moeten worden beschermd. De provincie legt per gebied vast welke waarden aanwezig zijn en waar de te beschermen habitats liggen. Voor alle werkzaamheden die schadelijk zijn voor de beschermde habitats moet een vergunning worden aangevraagd. Om te bepalen of de Natuurbeschermingsweg aan de orde is, is er een quick scan uitgevoerd.

Conclusie
Uit de Flora en fauna - Quickscan (12 december 2014) is gebleken dat dit bestemmingsplan niet van invloed is op gebieden die onder de Natuurbeschermingswet vallen en derhalve is deze wet dan ook niet aan de orde voor dit bestemmingsplan.

Op 1 april 2002 is de Nederlandse Flora- en faunawet in werking getreden. Deze nieuwe wet regelt de bescherming van dier- en plantensoorten. De Flora- en faunawet bundelt alles wat te maken heeft met de bescherming van flora en fauna in Nederland die voorheen in verschillende wetten was opgenomen. Ook is de Vogelrichtlijn, Habitatrichtlijn (Europees) en het CITES-verdrag (overeenkomst inzake de internationale handel in bedreigde soorten wilde dieren en planten) in de Flora en faunawet verwerkt. Hierdoor heeft Nederland nu één wet voor de bescherming van alle in het wild voorkomende beschermde soorten.

Het doel van deze wet is het in stand houden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. Deze wet hanteert daarbij het "nee, tenzij principe". Dat betekent dat alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten in principe verboden zijn. Alleen onder strikte voorwaarden zijn afwijkingen van de verbodsbepalingen mogelijk. Hiertoe zal een ontheffing ex artikel 75 moeten worden aangevraagd. De ontheffingsaanvraag moet onderbouwd zijn door een goed onderzoek naar het voorkomen van en de effecten op beschermde soorten. Ook moet aangetoond worden dat er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang.

In de Flora- en faunawet is daarnaast een zogenaamde 'algemene zorgplicht' opgenomen. De zorgplicht is van toepassing op alle planten en dieren, ongeacht of ze wettelijk beschermd zijn. De zorgplicht houdt in dat er bij ingrepen zoals bouwactiviteiten altijd zorgvuldig moet worden omgegaan met de aanwezige planten en dieren. Schadelijke activiteiten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen.

Bevoegd gezag voor de Flora- en faunawet is het Ministerie van EZ.

Conclusie
Voor dit bestemmingsplan zijn een Flora- en faunaondezoek uitgevoerd (zie Bijlage 3 Flora enfauna - Quickscan) en een notitie resultaten onderzoek vaste rust- en verblijfplaatsen Rozenbuurt (zie Bijlage 4 Flora en fauna - Nader onderzoek). Uit de onderzoeken blijkt het volgende:

Flora

Bedreigde of beschermde plantensoorten zijn niet aangetroffen. Het voorkomen van dergelijke soorten is uit te sluiten op basis van het karakter en het beheer van het plangebied.

Fauna

Tijdens het onderzoek zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen, vogels met vaste verblijfplaats of Steenmarter. Op grond hiervan is geconcludeerd dat het project wat vaste rust- en verblijfplaatsen niet conflicteert met de Flora- en faunawet. Aanvullende maatregelen in de vorm van een mitigatie- en compensatieplan en een ontheffing zijn niet aan de orde.

Wel dient rekening te worden gehouden met broedvogels zonder vaste rustplaats, dat wil zeggen de gebruikelijke broedvogels van het stedelijk gebied. Dit betekent dat het groen in de wijk buiten de periode 15 maart - 15 juli verwijderd moet worden. De aanwezigheid van nesten onder de dakpannen is niet geheel uit te sluiten. Er wordt daarom aangeraden om de sloop ook buiten de aangegeven periode uit te voeren.

Op 14 januari 2014 heeft het college van Gedeputeerde Staten de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vastgesteld. Deze visie introduceert het zogenoemde Gelders Natuurnetwerk, waarmee het begrip EHS wordt losgelaten. Dit Gelders Natuurnetwerk bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige EHS en bevat tevens een zoekgebied van 7.300 ha voor de te realiseren 5.300 ha nieuwe natuur. Buiten dit Natuurwetwerk geldt onder meer de Groene Ontwikkelingszone.

Gelders Natuurnetwerk
Om de biodiversiteit nu en voor toekomstige generaties Gelderlanders veilig te stellen, beschermt de provincie het Gelders Natuurnetwerk. Het Gelders Natuurnetwerk is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Dit Gelders Natuurnetwerk bestaat uit alle terreinen met een natuurbestemming binnen de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

Groene Ontwikkelingszone
De Groene Ontwikkelingszone (GO) heeft een dubbele doelstelling. Er is ruimte voor verdere economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden. De GO bestaat uit terreinen met een andere bestemming dan bos of natuur die ruimtelijk vervlochten zijn met het Gelders Natuurnetwerk (GNN). De ecologische verbindingszones (evz's) maken deel uit van de GO, evenals weidevogelgebieden en ganzenfoerageergebieden.

Bevoegd gezag voor de GNN/GO is de provincie Gelderland.

Conclusie
Dit bestemmingsplan ligt niet in het Gelders Natuurnetwerk of Groene Ontwikkelingszone van de Omgevingsvisie.

Het groenbeleid is vastgelegd in 'De groene draad - kansen voor het Nijmeegse groen' en heeft als doelstelling:

• inzicht te geven in het totaal van groene ontwikkelingen in en om de stad en hun onderlinge samenhang;
• een sturingsinstrument voor het bestuur te zijn voor groene ontwikkelingen in de stad;
• vanuit een groen toekomstperspectief een gids of leidraad te zijn voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen;
• de groene ambities te benoemen voor de komende jaren die vertaald worden in een uitvoeringsprogramma.

De hoofdgroenstructuur en de hoofdbomenstructuur zijn de basis en de ruggengraat van het groen in Nijmegen. Deze structuren houden we dan ook in stand. In bestemmingsplannen gaat het dan om de bestemmingen Groen, Natuur en Bos. Daarnaast kennen ook andere plekken een groene bestemming bijvoorbeeld kleinere groenplekken op wijkniveau.

Conclusie
In dit bestemmingsplan wordt de hoofdgroenstructuur in stand gehouden. Binnen het plan gebied is namelijk geen bestaande hoofdgroenstructuur aanwezig. Aangrenzend aan het plan ligt een hoofdbomenstructuur, namelijk aan de Hatertseveldweg. Hierover in de volgende paragraaf meer. Het spoortraject heeft een ecologische functie. In de toekomstige situatie is het van belang om de groene structuur aan de Leliestraat naast het spoor groen aan te zetten. Hierbij is het van belang om meer biodiversiteit te krijgen in deze groenstrook.

Het Handboek Stadsbomen is een uitwerking van het Groenplan 'De Groene draad, kansen voor het Nijmeegse groen'. Het Handboek Stadsbomen vormt het kader voor inrichtingsplannen en beheerplannen voor de openbare ruimte waar het bomen betreft. Het handboek is daarnaast te definiëren als toetsingskader voor ruimtelijke plannen en initiatieven en biedt inzicht in de beleidsuitgangspunten ten aanzien van bescherming, aanplant, beheer en kap van bomen. De hoofddoelstelling van het Handboek Stadsbomen is het waarborgen van de duurzame instandhouding van het Nijmeegs bomenbestand door middel van behoud èn ontwikkeling.

De volgende uitgangspunten staan daarbij centraal:

• Optimale inzet van middelen.
• Waarborgen van een vitaal bomenbestand.
• Zorgen voor draagvlak; zorgvuldig afwegen, bewust besluiten en tijdig communiceren.
• Meer bomen en meer kronen. Inzet op kwantiteit en kwaliteit.

Het Handboek Stadsbomen heeft betrekking op alle bomen binnen de gemeentegrenzen. Dat zijn dus niet alleen de park-, laan- en straatbomen, maar ook bomen in tuinen en op particuliere terreinen. Voor bosopstanden, bosplantsoen en bomen in natuurgebieden gelden andere beleidskaders en wet- en regelgeving.

In het Handboek Stadsbomen is de hoofdbomenstructuur opgenomen. Deze structuur vormt samen met de hoofdgroenstructuur de basis van het groen in Nijmegen. De hoofdbomenstructuur leggen we niet vast in bestemmingsplannen maar wordt wel beschreven in de toelichting en speelt daarmee wel een rol in bestemmingsplannen.

Conclusie
De bomen aan de Hatertseveldweg behoren tot de hoofdbomen structuur. In het toekomstige parkje is het van belang dat aan de zijde van de Hatertseveldweg bomen van de 1e grootte worden aangeplant. Hiermee wordt de snelfietsroute geaccentueerd. Tevens is hier de meeste groeiruimte zowel onder als bovengronds. De structuur aan het spoor heeft een ecologische functie. Het is hier van belang om in te zetten op meer biodiversiteit door bijvoorbeeld verschillende bomen te kiezen die op diverse tijdstippen bloeien.

Voor het gebied geldt een verhoogde kans van aantreffen van Nietgesprongen explosieven. In het gebied hebben oorlogshandelingen plaatsgevonden. Het betreft een stedelijk gebied (voorloorlogse wijk) waar na de 2e WO geen grootschalige grondroerende werkzaamheden hebben plaatsgevonden.

Geschiedenis Rozenbuurt
Op 2 juni 1928 is er vergunning verleend voor de bouw van 67 woningen op een terrein ten oosten van de Hatertseveldweg. De woningen werden in opdracht van Woningvereniging "Nijmegen" gebouwd naar ontwerp van architect J.C. Hermans.

De Woningwet uit 1901 zorgde niet alleen voor goede volkshuisvesting, maar maakte ook de wettelijke toelating van instellingen uitsluitend werkzaam in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting mogelijk. Een van deze instellingen was Woningvereniging "Nijmegen" (de voorloper van het huidige Portaal), opgericht in 1906 door 22 Nijmeegse burgers. "Nijmegen" was algemeen en neutraal van uitgangspunt en kende geen levensbeschouwelijke grondslag. De woningvereniging bouwde voor de Tweede Wereldoorlog vrijwel uitsluitend voor de lagere inkomensklassen. Deze arbeiderswoningen werden gerealiseerd in het westen van de stad, daar waar de nieuwe industrie zich gevestigd had en de grondprijs laag was. Bepalend voor de architectonische vormgeving van de woningen en de stedenbouwkundige opzet van de wijk was de stedelijke context. Aan de bestaande wegen in West, zoals de Graafseweg, Wolfkuilseweg, Tweede Oude Heselaan, Floraweg) onstond lintbebouwing in de vorm van woningen in particulier eigendom. De flankerende en tussenliggende terreinen werden opgevuld met complexmatige arbeiderswoningen door Woningbouwvereniging "Nijmegen". De beschikbaarheid van grond heeft geleid tot een gefragmenteerde groei.

Alle woningen van "Nijmegen" werden gebouwd naar ontwerp van J.C. Hermans, met uitzondering van een complex aan de Javastraat van architect M.E. Veugelers. In de periode 1919-1925 werd hij in zijn werk bijgestaan door esthetisch adviseur J.W. Hoffmann; dit naar aanleiding van een verzoek van de Nijmeegse gemeenteraad aan "Nijmegen" om meer aandacht te besteden aan de esthetische verzorging van de volkswoningbouw.

In de jaren '70 van de twintigste eeuw vind er een renovatie en herstructurering van de Rozenbuurt plaats. Blok III van de woningen uit 1928 wordt gesloopt, met uitzondering van de huizen G (op de bouwtekening van 1928). Hierdoor ontstond een open ruimte met een 'grote wei' en parkeerplaatsen. Voor de huizen in blok IV worden bergingen geplaatst. De huizen van blok I krijgen bergingen aan de grote wei. De woningen zelf worden grondig gerenoveerd.

De Hatertseveldweg is een oude weg tussen de Graafseweg en landgoed De Hulsen. Aan de weg onstond begin twintigste eeuw de eerste bebouwing, waaronder arbeiderswoningen van particulier intiatief uit 1906 en 1912. In de jaren '20 volgden Melkinrichting Maas en Waal (1927), een fabriek aan de Hatertseveldweg 124 (1928) en nog enkele woningen. Ook uit 1928 dateren de woningen van blok I van de Rozenbuurt.

Cultuurhistorische waarde
De bebouwing in de Rozenbuurt is niet beschermd als monument en maakt ook geen onderdeel uit van een rijks- of gemeentelijk beschermd gebied. Ook staan de panden niet op de Aandachtslijst Cultureel Erfgoed.

De betreffende woningen zijn onderdeel van de socialewoningbouw in Nijmegen. De woningen zijn ontworpen door J.C. Hermans, maar zonder inbreng van esthetisch adviseur J.W. Hoffmann, zoals bij andere woningen van woningvereeniging "Nijmegen". De woningen zijn dan ook zeer sober qua architectuur. De renovatie van 1978 heeft voor een nog verdere versobering gezorgd. Door het plaatsen van bergingen voor de woningen van blok IV is de oorspronkelijke bebouwing grotendeels aan het zicht onttrokken. Het stedenbouwkundige ontwerp van de Rozenbuurt is ingegeven door een stuk grondgebied tussen de Hatertseveldweg en het spoor. Vanuit het zuiden maken de Leliestraat en Asterstraat een knik richting de Hatertseveldweg. De bebouwing aan de Asterstraat volgde deze knik. Met het slopen van blok III is deze stedenbouwkundige opzet gewijzigd. Door het toevoegen van de bergingen voor blok IV is de oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet met de knik in de straat niet meer herkenbaar.

De Rozenbuurt is als arbeiderscomplex onderdeel van de sociaal-economische geschiedenis van Nijmegen. De woniningen zijn te sober qua architectuur en te ingrijpend gewijzigd om er een architectuurhistorische waarde aan toe te kennen. De stedenbouwkundige opzet van het complex is eveneens te ingrijpend gewijzigd om er een stedenbouwkundige waarde aan toe te kennen.

De Hatertseveldweg is als historische structuur van cultuurhistorische waarde. Het gaat hier om een historische structuur met lintbebouwing ontstaan in de eerste helft van de twintigste eeuw en waarbij er sprake is van een mengeling van fabriekjes en arbeiderswoningen.

Conclusie
Met het bestemmingsplan blijven de Leliestraat, Asterstraat en Resedastraat behouden. De Asterstraat zal weer als doorgaande structuur, met knik richting Hatertseveldweg, herkenbaar zijn. Langs de Hatertseveldweg komt een groenstrook. De lintbebouwing aan de Hatertseveldweg zal hierdoor onderbroken worden. Dit is vanuit cultuurhistorisch oogpunt minder wenselijk. In het betreffende bestemmingsplanvoorstel is bouwen in Resedastraat tot aan Hatertseveldweg mogelijk. De oriëntatie van dit bouwblok kan hierdoor haaks op Hatertsveldweg. Ook dit is vanuit cultuurhistorisch oogpunt minder wenselijk.

De regels van het bestemmingsplan zijn opgebouwd uit inleidende regels (waar wordt ingegaan op de begrippen en wijze van meten), de bestemmingsregels (waar de bestemmingen worden beschreven), de algemene regels (waar de algemeen geldende regels staan), de overgangs- en slotregels (met het overgangsrecht).

In de bestemmingsplanregels komen de enkelvoudige bestemmingen Groen, Tuin, Verkeer en Wonen voor. Deze bestemmingen zijn opgenomen voor locaties waar slechts één hoofdfunctie is toegestaan.

Behalve bestemmingen kunnen er in het bestemmingsplan aanduidingen worden opgenomen. Deze aanduidingen bevatten specificaties van de gebruiks- en dubbelfuncties met betrekking tot het gebruik of het bouwen. Aanduidingen komen zowel voor op de verbeelding als in de regels. Er worden in de SVBP 2012 zes soorten aanduidingen onderscheiden: gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen, bouwvlakken, bouwaanduidingen, maatvoeringsaanduidingen en figuren.

In het bestemmingsplan Nijmegen Oud West 2015 - 1 (Rozenbuurt) komen de gebiedsaanduidingen 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen 1', 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen 2' en 'wetgevingszone - waarde archeologie - 1', de functieaanduidingen 'ontsluiting', de aanduiding 'bouwvlak, de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding -erfafscheiding' en de maatvoeringsaanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' en 'maximum aantal wooneenheden' voor.'

De herziening van het bestemmingsplan beoogt de herstructurering van binnenstedelijk gebied. Het bouwplan voorziet in de sloop van 56 woningen waarna 40 - 43 sociale huurwoningen met bijbehorende infrastructurele voorzieningen worden gerealiseerd. Het kostenverhaal is geregeld door middel van een anterieure overeenkomst waarin is vastgelegde dat Stichting Portaal alle kosten van planvoorbereiding en uitvoering draagt. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan gewaarborgd.

De in verband met of ten gevolge van het onderhavige project door de gemeente Nijmegen te betalen planschade als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 onder letter b Wro en nadeelcompensatie op basis van de Nadeelcompensatieverordening 199 en de daarmee verband houdende onderzoeks- en procedurekosten zijn voor risico en rekening van de gemeente Nijmegen en komen ten laste van de planexploitatie.

Voor dit bestemmingsplan is op 14 oktober 2015 een vooraankondiging gepubliceerd. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 10 december 2015 tot en met 20 januari 2016 ter visie gelegen. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het plan kenbaar te maken. De tervisielegging is gepubliceerd op de gemeentelijke website en in de "Staatscourant". Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het waterschap Rivierenland heeft in haar mail van 23 november 2015 in het kader van artikel 3.1.1 Bro overleg een reactie gegeven. Het waterschap geeft aan dat er geen sprake is van toename van verhard oppervlak, er zijn geen waterkeringen, watergangen of rioolwatertransportleidingen in beheer bij het waterschap binnen of in de directe omgeving van het plangebied gelegen. Regenwater kan conform het reguliere beleid van de gemeente Nijmegen afgekoppeld worden en worden geïnfiltreerd in de ondergrond.