In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan Landelijk gebied, locatie Priesnitzlaan 10 - 23 van de gemeente Rheden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0275.BPLG14-VA01 met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van de aanduiding indien het een vlak betreft;

een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden;

het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen van gewassen of het houden of fokken van dieren;

één of meer gebouwen en/of overige bouwwerken;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig beroep (of daarmee gelijk te stellen activiteiten) dat in een woning dan wel (vrijstaande) bijgebouwen wordt uitgeoefend, inclusief ondergeschikte detailhandel;

een gebied aangewezen op grond van de Monumentenwet 1988;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een gedeelte van een hoofdgebouw dat moet passen binnen de contour die ontstaat door:

1. a. een verticale verlenging van twee zijden van het op de verbeelding aangegeven bouwvlak met 1,20 meter, gerekend vanaf de bovenkant van de onderliggende bouwlaag, gevolgd door een schuin vlak met een binnenhoek van 60 graden, en
2. b. een verticale verlenging van de overige zijden;

en welke contour slechts mag worden doorbroken door dakkapellen.
(Binnen deze contour kunnen zich mogelijk één of meer bouwlagen bevinden die niet worden meegeteld bij het aantal bouwlagen bedoeld in de artikelen in hoofdstuk 2 van deze regels);

de kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop der geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het slotenpatroon of de architectuur, onder cultuurhistorische waarde worden mede verstaan de archeologische waarden en monumenten;

vormen van recreatie die in hoofdzaak zijn gericht op de natuur- en landschaps- beleving, zoals wandelen en fietsen waarvoor beperkte voorzieningen zoals zitbanken, picknicktafels, bewegwijzigering en het aanbieden van koffie, thee en versnaperingen en dergelijke tegen een geringe bijdrage alsmede van een toiletruimte zijn toegelaten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

een bouwwerk, geen pand zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden;

hieronder wordt voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: (ondergrondse) inzamelbakken voor huishoudafval, - papier, glas-, kleding en andere afvalbakken, toegangsconstructies voor ondergronde voorzieningen, werken van beeldende kunst, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen;

elke naar de weg gekeerde bouwgrens;

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. het agrarisch gebruik van de gronden met behoud van het visueel open karakter van het landschap;
2. b. cultuurhistorische waarde, zoals deze tot uitdrukking komt in de openheid van het landschap en het wegenpatroon;
3. c. het hobbymatig houden van dieren;
4. d. landschappelijke inpassing van de voor 'Wonen' aangewezen gronden overeenkomstig Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten in strijd met Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.

1. a. Het is verboden op de tot 'Agrarisch met waarden' bestemde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het beplanten van gronden met houtgewas, anders dan ten gevolge van een uitwerkingsplan voor natuur en landschap;
   2. 2. het verwijderen van beplantingen welke zijn aangebracht in het kader van het erf- en landschapsplan zoals weergegeven in Bijlage 1 Erf- en landschapsplan;
   3. 3. het vellen en/of rooien van houtgewas en waardevolle houtopstanden, of het verrichten van werkzaamheden welke de dood of ernstige beschadiging van houtgewas ten gevolge kunnen hebben, behoudens bij wijze van verzorging;
   4. 4. het scheuren van grasland;
   5. 5. het omzetten van grasland in bouwland ten behoeve van veevoedergewassen;
   6. 6. het afgraven, egaliseren, aanvullen of ophogen van gronden;
   7. 7. het aanleggen en verharden van (bedrijfs)wegen, paden, het aanbrengen van andere oppervlakte verhardingen;
   8. 8. het aanbrengen van ondergrondse leidingen en daarmee verband houdende constructies;
   9. 9. het wijzigen van de waterhuishouding of de grondwaterstand en/of het vergroten van de toe- of afvoer van water door bijvoorbeeld het afdammen, stuwen, bemaling en onderbemaling, het draineren van gronden, en het graven, dempen of anderszins vergroten en verbeteren van waterlopen, sloten en greppels, anders dan ten gevolge van een uitwerkingsplan voor natuur en landschap.
2. b. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien de in de bestemmingsomschrijving van deze bestemming omschreven waarden niet onevenredig worden aangetast en de werken voor de naastliggende gebieden geen onevenredig nadelige gevolgen hebben.
3. c. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien de werken of werkzaamheden in strijd zijn met Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.
4. d. Geen omgevingsvergunning is vereist voor:
   1. 1. werken en werkzaamheden overeenkomstig Bijlage 1 Erf- en landschapsplan;
   2. 2. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
   3. 3. werken en werkzaamheden, waarmee rechtens is of mag worden begonnen op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woondoeleinden met de daarbij behorende verkeers- en parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken, watergangen en waterpartijen, straatmeubiliair en andere binnen een woongebied bijbehorende voorzieningen;
2. b. een beroep aan huis of een bedrijfsactiviteit genoemd in Bijlage 2 Lijst vanbedrijfsactiviteiten aan huis;
3. c. ter plaatse van de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en het herstel van de aanwezige karakteristieke voormalige agrarische bijgebouwen;
4. d. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning' zijn de gronden mede bestemd voor het extensief dagrecreatief medegebruik en educatief medegebruik van de bijgebouwen;
5. e. landschappelijke inpassing van de gronden overeenkomstig Bijlage 1 Erf- enlandschapsplan.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.1 onder b om een beroep aan huis of bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet zijn genoemd in Bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis en die naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met bedrijfsactiviteiten die wel in de lijst zijn opgenomen.
2. b. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de externe veiligheid.

1. a. Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten in strijd met Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.
2. b. Gebruik van ruimten binnen de woning dan wel een (vrijstaand) bijgebouw ten behoeve van de uitoefening van een beroep aan huis of een bedrijfsactiviteit als genoemd in Bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis is toegestaan mits:
   1. 1. de activiteit wordt uitgeoefend door in ieder geval de bewoner van de woning;
   2. 2. de ruimte(n) waar de activiteiten plaatsvinden niet groter is dan 50 m²;
   3. 3. het gebruik geen nadelige gevolgen voor het woon- en leefmilieu heeft;
   4. 4. het gebruik geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer heeft en geen nadelige toename van de parkeerbehoefte veroorzaakt, tenzij de initiatiefnemer voorziet in extra parkeerruimte op het eigen perceel.
3. c. Behoudens onder a, is het verboden bijgebouwen, gelegen buiten het bouwvlak, anders te gebruiken dan ten dienste van het hoofdgebouw.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid4.4 onder a om een beroep aan huis of bedrijfsactiviteiten toe te staan die niet zijn genoemd in Bijlage 2 Lijst van bedrijfsactiviteiten aan huis en die naar aard en invloed vergelijkbaar zijn met bedrijfsactiviteiten die wel in de lijst zijn opgenomen.
2. b. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:
   1. 1. het straat- en bebouwingsbeeld;
   2. 2. de milieusituatie;
   3. 3. de verkeersveiligheid;
   4. 4. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
   5. 5. de sociale veiligheid;
   6. 6. de externe veiligheid.

1. a. Het is verboden op de tot 'Wonen' bestemde gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, te doen of te laten uitvoeren:
   1. 1. het verwijderen van beplantingen welke zijn aangebracht in het kader van het erf- en landschapsplan zoals weergegeven in Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.
2. b. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien de werken of werkzaamheden in strijd zijn met Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.
3. c. Geen omgevingsvergunning is vereist voor:
   1. 1. werken en werkzaamheden overeenkomstig Bijlage 1 Erf- en landschapsplan;
   2. 2. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
   3. 3. werken en werkzaamheden, waarmee rechtens is of mag worden begonnen op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. water, watergangen, beken en waterpartijen;
2. b. de instandhouding en ontwikkeling van natuurwaarden.

Op de voor 'Water' aangewezen gronden mogen uitsluitend overige bouwwerken worden gebouwd.

De voor 'Leiding - Riool' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor hoofdtransportleidingen voor afvalwater.

Ter plaatse van de aangewezen gronden mag in afwijking van de gegeven bestemming, binnen die zone niet worden gebouwd anders dan ten behoeve van leidingen, tenzij het betreft afrasteringen of terreinafscheidingen tot een hoogte van 1 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 6.2 ten behoeve van het bouwen

1. a. van de noodzakelijke gebouwen ten behoeve van de bestemming 'Leiding - Riool';
2. b. overeenkomstig de andere daar voorkomende bestemmingen, indien daardoor geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het doelmatig functioneren van de leiding en vooraf advies is ingewonnen van de betreffende leidingbeheerder.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

1. a. Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen bouwvlakken, tenzij in deze regels anders is bepaald.
2. b. Bij het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen een bouwvlak worden buiten beschouwing gelaten:
   1. 1. ondergeschikte bouwdelen als funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakoverstekken, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en goten mits het bouwvlak met niet meer dan 0,5 meter wordt overschreden;
   2. 2. erkers, luifels, balkons en brandtrappen voorzover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw, mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
   3. 3. entreepartijen op de begane grond, voorzover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
3. c. Een bouwvlak mag volledig worden bebouwd tenzij daaraan een maximum is gesteld in de vorm van een aantal vierkante meters aan gebouwen dan wel in de vorm van een bebouwingspercentage;
4. d. Bij het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte worden buiten beschouwing gelaten: liftschachten, trappenhuizen, balustrades, balkonhekken en opbouwen voor technische installaties.

1. a. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 is het ondergronds bouwen toegestaan voor:
   1. 1. ruimten die een functionele eenheid vormen met en/of dienstbaar zijn aan de toegestane functies, met dien verstande dat het ondergronds bouwen uitsluitend is toegestaan voor zover ter plekke tevens bovengronds bouwen is toegestaan;
   2. 2. voorzieningen voor het ter plaatse bergen of infiltreren van hemelwater en/of huishoudelijk afvalwater, voorzover geen negatieve gevolgen optreden voor het grondwatersysteem.
2. b. Constructies ten behoeve van de ontsluiting van de ondergrondse ruimte zijn toegestaan binnen het betreffende bouwperceel.
3. c. Binnen de bestemmingen als gegeven in Hoofdstuk 2 mogen bouwwerken worden gebouwd met een diepte van maximaal 4 meter respectievelijk 6 meter voor rioleringswerken.

Het is verboden de gronden en bouwwerken te, doen of laten, gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming(en). Als strijd met de bestemming of het plan wordt in elk geval aangemerkt:

1. a. het opslaan, lozen of storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, voer- of vaartuigen of machines;
2. b. het gebruik van de gronden voor kampeermiddelen.

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:
   1. 1. een bestemmingsgrens en toestaan dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of verkeersintensiteit daartoe aanleiding geeft, met dien verstande dat de afwijking maximaal 3 meter mag bedragen;
   2. 2. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een bouwvlak wordt verschoven indien dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, of in het belang is van een technisch of ruimtelijk dan wel cultuurhistorisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken, met dien verstande dat de afwijking maximaal 3 meter mag bedragen;
   3. 3. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat geluidwerende voorzieningen worden gerealiseerd tot een hoogte van 3 meter;
   4. 4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat schotelantennes worden geplaatst, waarbij aan de zijde van het openbare gebied de afwijking slechts gegeven kan worden voor zover de antenne wordt geplaatst binnen het horizontale en vertikale vlak van een balkon.
2. b. De omgevingsvergunning kan niet worden verleend indien de werken of werkzaamheden in strijd zijn met Bijlage 1 Erf- en landschapsplan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, locatie Priesnitzlaan 10 en 23.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 18 juni 2013

Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (de kaart) en regels. Door het perceel op te zoeken waarover informatie wordt gewenst, kan worden afgelezen welke bestemming het heeft. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden en opstallen aangegeven door middel van kleuren en symbolen, waarbij per object regels zijn gegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat juridisch wordt toegestaan.
Een bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft geen juridische status.

Aan de Priesnitzlaan 10 (het bedrijf) en 23 (de bedrijfswoning) is een varkensfokkerij en geitenhouderij gevestigd. De eigenaren wensen het bedrijf te beëindigen. Om het bedrijf te kunnen beëindigen willen ze de huidige bedrijfsgebouwen grotendeels slopen en vervangen door kleinschalige woningbouw.

Het plan heeft betrekking op de functieverandering van agrarisch bedrijf naar een woonerf gelegen aan Priesnitzlaan 10-23 te Laag Soeren. Het is gelegen aan de rand van het beschermd dorpsgebied Laag Soeren.

Ter illustratie is de globale ligging van de locatie hieronder met een cirkel aangegeven.

Situering plangebied

Voor onderhavig perceel geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied dat op 27 januari 2009 is vastgesteld en bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 december 2010 (200908372/1/R2) onherroepelijk is geworden. Het perceel heeft hierin de bestemming 'agrarisch gebied met landschappelijke en natuurwaarde met toegelaten intensieve veehouderij'. Het erf ligt binnen de aanduiding cultuurhistorisch waardevol gebied.

De wens om een woonbestemming te creëren is strijdig met de geldende bestemming.

Het bestemmingsplan heeft betrekking op de kadastrale percelen Dieren sectie P nrs. 3720, 3721 (nr. 23 voormalige bedrijfswoning) en 3784 (nr. 10 voormalig bedrijfsperceel).

Om de ligging van de locatie ten opzichte van zijn omgeving te verduidelijken, is hierna een luchtfoto weergegeven. Verder is een afbeelding van het aanzicht van de bebouwing opgenomen.

Luchtfoto situering plangebied

Aangezicht Priesnitzlaan 10

Aangezicht Priesnitzlaan 23

In dit bestemmingsplan wordt aan het agrarisch bouwperceel de bestemming Wonen gegeven. Daarnaast krijgt de voormalige bedrijfswoning gelegen aan nr 23 een formele woonbestemming waardoor de mogelijkheid ontstaat een bijgebouw te realiseren van maximaal 75 m2.

Het plan bestaat uit de sloop van alle bedrijfsgebouwen , op twee cultuurhistorische gebouwen na, de bouw van twee nieuwe woongebouwen met elk twee wooneenheden en de landschappelijk inpassing van het geheel. Hiertoe is door aanvrager in overleg met de gemeente een inrichtingsplan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze zijn in Bijlage 9 erf- en landschapsplan respectievelijk Bijlage 1beeldkwaliteitsplan weergegeven.

Bij het besluit om medewerking te verlenen aan het starten van een bestemmingsplanprocedure, is een aantal zaken overwogen:

Aangezien de regeling voor functieverandering opgenomen in het huidige bestemmingsplan Landelijk gebied niet voldoet is het verzoek getoetst aan het beleid 'Functieverandering buitengebied' van de stadsregio. Het plan gaat uit van de sloop van ca. 4000 m2 en de nieuwbouw van 546 m2. Twee karakteristieke schuren worden behouden, deze hebben een gezamenlijke oppervlakte van 300 m2. Dit betekent dat van de huidige 100 % aan bebouwing er ca 21 % over blijft/wordt gerealiseerd. Het plan voldoet daarnaast aan de voorwaarde dat de karakteristieke gebouwen behouden blijven en maximaal 50 % wordt terug gebouwd bij de sloop van alle overige bedrijfsgebouwen. Daarbij gaat het hier om maximaal twee woongebouwen met elk twee wooneenheden. Daarbovenop wordt als vereveningsvorm een houtwal en singels aangelegd rondom het perceel. Hiermee voldoet het plan aan de notitie 'Functieverandering buitengebied' van de stadsregio. Om te waarborgen dat het perceel daadwerkelijk overeenkomstig het inrichtingsplan wordt ingericht, is in de regels de bepaling opgenomen dat het perceel pas dan in gebruik kan worden genomen indien het perceel is ingericht overeenkomstig het door B en W goedgekeurde inrichtingsplan.

Vanuit een milieutechnisch oogpunt kan worden geconcludeerd dat gezien de huidige toegestane dier aantallen er een aanzienlijk milieudruk op het nabijgelegen Natura 2000 gebied Veluwe wordt uitgeoefend. De locatie is tevens gelegen in de provinciale Ecologische Hoofdstructuur (EHS) waar zowel de ontwikkeling natuur en extensieve grondgebonden landbouw wordt voorgestaan. Door de beëindiging van het bedrijf en de realisering van de voorgenomen beperkte woonfunctie wordt een forse milieuwinst bereikt en voldoet het tevens aan de uitgangspunten van de provinciale EHS.

Uit overige onderzoeken op o.a. het gebied van Flora en faunawetgeving, archeologie en milieu kan worden geconcludeerd dat het plan voldoet, o.a. door mitigerende maatregelen, aan de stellen eisen van uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. In Hoofdstuk 4 wordt een en ander toegelicht.

In dit hoofdstuk komt vooral het ruimtelijke beleid aan de orde. Bij de beoordeling van de haalbaarheid in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op specifiek beleid.

Het ruimtelijke beleid is op rijksniveau verwoord in de nota Ruimte (2006).
De nota bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. In het nationaal ruimtelijk beleid stelt het rijk zich tot doel het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter-)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd en zijn een uitdrukking van de voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn.

Gelet op de Wet ruimtelijke ordening zoals die per 1 juli 2008 in werking is getreden, wordt gewerkt aan een Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, waarin punten van rijksbeleid juridisch worden vastgelegd.

Onderhavig plan raakt het rijksbeleid niet.

De provinciale visie op ruimtelijk gebied is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Het streekplan is erop gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten in Gelderland worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan.

Het provinciale beleid richt zich op het groenblauwe raamwerk (natuur en water) en het rode raamwerk (stedelijke functies en infrastructuur). Het overige provinciale grondgebied wordt het multifunctionele gebied genoemd en is het domein van de gemeenten die daartoe in regionaal verband samenwerken.

De beschermingskaart en de beleidskaart ruimtelijke ontwikkeling behorende bij het streekplan zoomen niet in op het dorp Laag Soeren.

Gezien de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening biedt, hebben Provinciale Staten van Gelderland op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening is 22 januari 2011 in werking getreden. Daarin zijn punten van provinciaal beleid juridisch vastgelegd.

De provinciale Woonvisie is de leidraad voor een voldoende aanbod van kwalitatief passende woningen en woonmilieus voor de Gelderse bevolking. Het woningaanbod moet aansluiten op de voorkeuren van bewoners. Het plan is niet strijdig met dit beleid.

De provinciale Milieuverordening geeft geen aanleiding voor opmerkingen ten aanzien van deze locatie.

Onderhavig plan is niet strijdig met het provinciale beleid.

Stadsregio Arnhem Nijmegen
Binnen de provinciale kaders zijn op regionaal niveau afspraken gemaakt. Ook in het regionale structuurplan van het voormalige Knooppunt Arnhem Nijmegen wordt niet verder ingezoomd op het dorp. Het voornemen om een woonbestemming te creëren voldoet aan het functiewijzigingenbeleid zoals vastgesteld.

Het in 2006 vastgestelde gemeentelijke structuurplan Een droom om in te wonen zoomt niet in op de voorgestane ontwikkeling.

In de Woonvisie, vastgesteld door de raad op 26 mei 2009, is de lijn voor de jaren 2009 t/m 2013 dat expliciet aandacht uitgaat naar het verbeteren van de kwaliteit bestaande woningvoorraad. Omschreven is dat de gemeente Rheden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In vergelijking met de voorgaande periode ligt de focus meer op kwaliteit en in het bijzonder op een kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten zijn: werk maken van herstructurering, woningaanpassingen ten behoeve van senioren, investeren in duurzaamheid en particuliere woningverbetering. Daarnaast blijft nieuwbouw een belangrijk item.

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke Woonvisie.

Wanneer een bestemmingsplan wordt vervaardigd, dient dit plan binnen de planperiode uitvoerbaar te zijn. De uitvoerbaarheid wordt mede onderzocht door het te toetsen aan regelgeving, beleid van de gemeente en van andere overheden en uitkomsten van onderzoeken.

De Wet geluidhinder is voor het onderdeel weg- en railverkeerslawaai van toepassing op geluidgevoelige gebouwen die zijn geprojecteerd binnen zones van (al dan niet) in het plangebied gelegen wegen. Wegen die deel uitmaken van een woonerf en van een 30-kilometer zone zijn daarvan uitgezonderd. Aan de orde is het toelaten van een woonbestemming waar deze geluidgevoelige functie voorheen niet was toegelaten, binnen de zone van wegen waarop de Wet geluidhinder van toepassing is.

De streefwaarde voor geluidbelasting die wordt veroorzaakt op de gevel bedraagt zowel in binnenstedelijk als in een buitenstedelijk gebied 48 dB. In een binnenstedelijke situatie kunnen hogere grenswaarden worden vastgesteld tot en met 63 dB. In een buitenstedelijk gebied tot en met 53 dB.

De locatie waarop onderhavig bestemmingsplan betrekking heeft, is gelegen aan Priesnitzlaan nr 10 te Laag Soeren.

Uit het akoestisch onderzoek Landschapsplan Priesnitzlaan -akoestisch onderzoek-, van BVA, gedateerd 20 juni 2012 en genummerd rdn003-rdn007, blijkt dat de geluidsbelasting op de beoogde geluidgevoelige gevels ten gevolge van het wegverkeer ten hoogste 39.8 dB bedraagt. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2Geluidsonderzoek bij deze toelichting. Het plan kan zonder ontheffing in procedure worden gebracht.

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Bodemonderzoeken mogen niet meer dan 5 jaar oud zijn. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de bouwvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. In de praktijk worden deze onderzoeken vaak gecombineerd.

Voor dit bestemmingsplan zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd. Allereerst is er een verkennend bodemonderzoek verricht door Van der Poel Consult BV, gedateerd oktober 2010 en genummerd 11009-289, en weergegeven in Bijlage 4bodemonderzoek 11.009.289. Hierop heeft een aanvulling plaatsgevonden ten aanzien van de locatie Priesnitzlaan 10 (Verkennend bodemonderzoek asbest Priesnitzlaan 10, genummerd 11204.146, zie Bijlage 5 bodemonderzoek 11204.146). Dit heeft geresulteerd in de verdenking van verontreiniging met asbest op deze locatie. Hiernaar is vervolgens nader aanvullend onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in Bijlage 7 bodemonderzoek11009(2012asbest).289.

Uit de resultaten van de onderzoeken blijkt het volgende:

• op het maaiveld is op één plek een stukje asbestverdacht materiaal aangetroffen;
• in twee van de in totaal zes geanalyseerde mengmonsters is asbest aangetroffen in een gehalte ver beneden de norm voor asbest in grond.

Geconcludeerd kan worden dat de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken met betrekking tot asbest geen belemmering vormen voor de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Wel gelden voor eventueel vrijkomende grond beperkingen ten aanzien van de hergebruiksmogelijkheden.

Verder is er nog een aanvullend onderzoek verricht op het perceel aan de Priesnitzlaan nr 23, genummerd 11204.147 (Bijlage 6 bodemonderzoek 11204.147). Dit heeft geen aanleiding gegeven tot het verrichten van nader onderzoek.

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Bij bepaalde nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De luchtkwaliteitsnormen in de Nederlandse wetgeving zijn gebaseerd op de Europese luchtkwaliteitseisen. Sinds 11 juni 2008 geldt de richtlijn 2008/50/EG van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 2008 betreffende de luchtkwaliteit en schonere lucht voor Europa (Pb EG L 152). Vooruitlopend op deze nieuwe Europese richtlijn is op 15 november 2007 reeds de zogenoemde Wet luchtkwaliteit van kracht geworden, officieel titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet luchtkwaliteit bevat de Europese luchtkwaliteitseisen en de basisverplichtingen op grond van de richtlijn, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen (meten en berekenen) van de luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. De uitvoeringsregels die behoren bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen.

Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit is in 2007 ook de Algemene Maatregel van Bestuur Niet in betekende mate (Besluit NIBM) in werking getreden. In het Besluit NIBM en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip niet in betekende mate.

Met het ingaan van het NSL gelden er per 1 augustus 2009 nieuwe grenzen voor wat niet in betekende mate is: het begrip is nu gedefinieerd als 3% en minder van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. In de praktijk zal daarom voor de nieuwbouw tot ongeveer 1.500 woningen geen onderzoek meer nodig zijn.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisering van 4 woningen. Verder onderzoek naar het effect van dit plan op de luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

Parkeren
Voldaan moet worden aan de normen van de Bouwverordening met betrekking tot de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid op het onderhavige perceel.
In het kader van het uiteindelijke bouwplan vindt een finale toetsing plaats op het aspect parkeren.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en waterlast voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Daarom is het noodzakelijk dat gebiedseigen water zo lang mogelijk in het gebied zelf blijft. Dit gebeurt door middel van het afkoppelen van het schone hemelwater (regen) wat op verhardingen valt zo bijvoorbeeld de daken.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Ook in deze wet is afstemming van ruimtelijke ontwikkelingen en water voor ruimtelijke plannen opgenomen. In de onderstaande tabel wordt aangegeven welke waterthema's voor het bestemmingsplan relevant zijn. Na de tabel volgt een toelichting op de relevante aspecten.

Gezien de uitkomsten in voorgaande tabel blijkt dat het plan geen problemen oplevert voor de waterhuishouding van het betreffende gebied.

Uit het geohydrologisch onderzoek van Van der Poel Consult BV, gedateerd oktober 2010 en genummerd 11009-289, blijkt dat er geen problemen te verwachten zijn als gevolg van de afkoppeling. Dit onderzoek is als Bijlage 8 geohydrologisch onderzoek bij deze toelichting gevoegd. Daarnaast blijkt dat in de huidige situatie het perceel bebouwd is met 4000 m2 aan bebouwing en nagenoeg geheel is bestraat. Na bestemmingswijziging is de bebouwing met 79 % afgenomen. De waterhuishouding zal derhalve sterk verbeteren. Daarnaast is in het landschapsplan een inzaksloot opgenomen. Deze heeft voldoende capaciteit om het hemelwater op te vangen.

Verder is van belang, dat in het plangebied een A-watergang is gelegen. Deze watergang wordt op de verbeelding van het plan weergegeven. Op de watergang en naastgelegen beschermingszone van 5 meter aan weerszijde is de Keur van het waterschap van toepassing. Dit heeft geen verdere gevolgen voor het bestemmingsplan.

Geconcludeerd wordt dan ook dat dit aspect geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Beschermd dorpsgezicht Laag Soeren

De locatie waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft maakt onderdeel uit van het gebied dat is voorgedragen bij het rijk als beschermd dorpsgezicht. Het gebied omvat globaal genomen de gronden tussen de bossen van de Veluwezoom aan de zuid- west- en noordzijde en het Apeldoorns Kanaal en de grens met Brummen aan de oostzijde.

Het plangebied bevindt zich op de Soerense Enk, welke door de Priessnitzlaan in tweeën wordt gedeeld. Het open karakter van de enk vormt een mooi contrast met de omliggende bossen aan de noord-, zuid- en westzijde. Op de enk bevinden zich enkele (voormalige) boerderijencomplexen, welke bewaard zijn gebleven uit de vroegste periode van de Soerense enk (weliswaar is de bebouwing deels in latere perioden vernieuwd of vervangen). Voor de bescherming van de cultuurhistorische waarde van het deelgebied Soerense enk zijn de volgende aspecten van belang:

- het open karakter van de enk met slechts aan de rand enkele bouwplaatsen;

- het contrast tussen de openheid van de enk en de bossen aan de westzijde;

- het wegenpatroon op en aan de rand van de enk, in het bijzonder de ligging van de Priessnitzlaan;

- het aan de Priessnitzlaan staande gedenkteken (het Priessnitzmonument);

- 't Jachthuis.

De hoge stedenbouwkundige waarde komt voort uit de samenhang van de verschillende functies met de ruimtelijke opbouw van het gebied (wegenpatroon, lanenstelsels, sprengen en beken etcetera) en met de verschijningsvorm van de bebouwing. Bij elk van de functies zijn in Laag Soeren nog voorbeelden te vinden van de bijbehorende bebouwing, waaronder diverse rijks- en gemeentelijke monumenten.

Het voorliggende plan geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden van het gebied. Hoewel er geen sprake is van een gemeentelijk- dan wel rijksmonument, is wel sprake van twee karakteristieke schuren waarvan de karakteristieke verschijningsvorm in stand zal worden gehouden c.q. zal worden hersteld. In de planregels is dit verwerkt door de bestaande hoofdvorm van deze gebouwen als uitgangspunt te nemen. Deze hoofdvorm mag niet worden aangepast.

De twee karakteristieke stallen vormen het vertrekpunt voor het nieuwe erf, dat zal worden ingericht volgens het boerenerf-principe (wonen aan een erf). Het geheel wordt ingepast in het landschap, hetgeen zal plaatsvinden overeenkomstig het hiertoe opgestelde 'Erf - en landschapsplan'. Dit plan is als bijlage bij deze toelichting opgenomen.

Verder is van belang dat voor het plangebied een beeldkwaliteitsplan is opgesteld. Bij de welstandstoets zal dit leidend zijn. Het beeldkwaliteitsplan waarborgt onder meer dat geen afbreuk zal plaatsvinden aan de cultuurhistorische waarden van het gebied in relatie tot de omliggende gronden.

Archeologische waarden

Niet alleen het bovengronds zichtbare kan een waarde vertegenwoordigen. Ook het behoud en de kennis van archeologische waarden vertegenwoordigt een waarde.
De bescherming van deze waarden is per 1 september 2007 wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Gemeenten moeten zorgdragen dat in de bestemmingsplannen het belang van de archeologische monumentenzorg wordt meegewogen. Gebeurt dit niet of onvoldoende, dan kan de provincie archeologische attentiegebieden aanwijzen waarvoor de gemeente binnen een door de provincie te bepalen termijn archeologievriendelijke bestemmingsplannen moet hebben vastgesteld. De gemeenteraad heeft in 2008 de archeologienota Uitgediept vastgesteld. Hierin wordt een aantal beleidsvoornemens ten aanzien van archeologie verwoord. Archeologie wordt op grond van deze nota voortaan beschermd via de bestemmingsplannen. Dit laat onverlet dat mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd zijn beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. Of een vondst van archeologische resten uiteindelijk moet leiden tot behoud van deze resten of een opgraving wordt door de regioarcheoloog bepaald aan de hand van de in de archeologienota uitgewerkte selectiemethode.

Bij het vervaardigen van bestemmingsplannen wordt derhalve vaak vooronderzoek gedaan indien de verwachting luidt dat archeologische waardevolle zaken aanwezig kunnen zijn. Voor onderhavig plangebied is aangetoond, door middel van boorprofielen dat de bodem dermate is verstoord dat niet te verwachten valt dat archeologische objecten zullen worden aangetroffen. Er is dan ook geen vooronderzoek verricht.

De bescherming in onderhavig plangebied is overigens verzekerd door de aanwijzing van aandachts- en onderzoeksgebieden. In deze gebieden is archeologisch vooronderzoek verplicht bij bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan respectievelijk 100 m² en 250 m². Dit is geregeld door het opnemen van een aanlegvergunningstelsel in het bestemmingsplan.

Het plangebied bevindt zich in een speciale beschermingszone als bedoeld in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en in het Nationaal Landschap Veluwe. Verder liggen ten westen van het plangebied Natura 2000-gebied Veluwe en Nationaal Park Veluwezoom. De begrenzing van de twee gebieden komen in grote lijn overeen.

Het plangebied wordt gevormd door een rationeel bedrijfsterrein dat grotendeels verhard is en een soortenarm, open graslandperceel. De natuurwaarde van het plangebied is laag. Ten gevolge van het plan zal de oppervlakte bebouwing afnemen, terwijl de oppervlakte groen toeneemt. Tevens zorgt het plan voor een versterking van van de landschapstructuur en een daling van de stikstofemissie. Op grond hiervan wordt een negatief effect op de EHS uitgesloten.

Soortbescherming ingevolge de Flora- en faunawet is wel van toepassing op het plangebied. Uit het verrichtte onderzoek Priesnitzlaan 23/Laag Soeren, van Bureau Bleijerveld, gedateerd 5 december 2011, blijkt dat er geen beschermde of bedreigde plantensoorten zijn aangetroffen. Dit onderzoek is als Bijlage 3 flora- enfaunaonderzoek bij deze toelichting gevoegd.

Fauna

• Wel is geconstateerd dat de ingrepen een negatief kan hebben op algemene zoogdieren van tabel 1. Voor soorten van tabel 1 geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ingrepen.
• Daarnaast is het zeker dat in het plangebied algemene broedvogels zonder vaste nestplaats voorkomen onder meer in de gebouwen. Het verstoren van broedsels is verboden volgens de Flora- en Faunawet. Hiervoor is geen ontheffing mogelijk.
• Van de vogels met een vaste broedplaats is de Huismus geconstateerd.
• Het voorkomen van verblijfplaatsen van vleermuizen in de bebouwing is niet uit te sluiten. Effecten op foerageer- en vliegroutes zijn uitgesloten.
• Een negatief effect op beschermde soorten van overige soortgroepen is uitgesloten.

Uit het onderzoek komt naar voren dat rekening dient te worden gehouden met broedvogels zonder en met jaarrond beschermde nestplaatsen. Dit betekent dat de sloop en het verwijderen van groen buiten het broedseizoen dienen te worden uitgevoerd. Het broedseizoen loopt van circa half maart tot hlaf juli. Latere en eerdere broedgevallen komen voor, bijvoorbeeld van Duiven en Huismus (zie natuurkalender van Ministerie EL&I). In de periode november - februari is de kans op broedsels nihil.

De vast verblijfplaasten dienen te worden gecompenseerd door voorzieningen te treffen in de nieuwbouw. De alternatieve broedgelegenheid moet beschikbaar zijn voordat de oorspronkelijke broedgelegenheid verdwijnt.

Om zekerheid te krijgen over verblijfplaatsen van vleermuizen is een aanvullend onderzoek noodzakelijk in de periode mei-september.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ecologie geen belemmering is voor uitvoer van dit bestemmingsplan.

De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken en het ontwerpbesluit moet worden gepubliceerd waarbij de gelegenheid wordt geboden om zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft genomen, ligt het plan wederom ter inzage. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, evenals belanghebbenden die niet kunnen worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, kunnen dan in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De herziening treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als geen beroep is ingesteld.

Is wel beroep ingesteld dan treedt de herziening ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling op het beroepschrift.

Een bestemmingsplan is een juridisch instrument en bestaat uit een kaart en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De kaart en regels leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden vast van de grond en de opstallen. Zij zijn juridisch bindend voor de burger en de overheid. In de digitale omgeving zijn de bestemming en daarbij geldende regels reeds gekoppeld.

Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van een verbeelding op papier. Nadat op de kaart de locatie is opgezocht waarover informatie wordt gewenst, kan in de regels worden nagelezen welke mogelijkheden zijn vastgelegd. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat wordt toegelaten. De digitale versie is bindend bij een verschil met de papieren versie.

De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt en bevat de resultaten van het overleg met gemeenten, waterschappen en diensten van de provincie en rijk wiens belangen in het plan in geding zijn.

Per 1 januari 2010 geldt de verplichting dat bestemmingsplannen volgens een landelijke digitale opzet (digitale standaarden) worden opgesteld. De Wro geeft voorts een aantal verplichtingen, dat bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan gevolgd moeten worden worden. Daarmee wijkt onderhavig bestemmingsplan in de (benaming) van bestemmingen, gebruikte symbolen en de (opbouw) van regels af van de systematiek zoals die is gehanteerd voor de actualisatie van de bestemmingsplannen. De strekking van hetgeen in het thans voorliggende digitale plan wordt geregeld, sluit wel aan bij de werkwijze die voorheen werd gehanteerd.

Op de kaart wordt aangegeven welke bestemmingen de gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak.
In onderhavig bestemmingsplan wordt een woonbestemming opgenomen ter plaatse van het in te richten woonerf. De overige gronden zijn bestemd als 'Agrarisch met waarden'.

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels bepaald (artikel 2);

2 Bestemmingsregels
In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels is een vergunningenstelsel opgenomen voor werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde opgenomen (voorheen bekend als aanlegvergunningenstelsel).

Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de (mogelijke) afwijkingsmogelijkheden met betrekking tot de bouw en/of het gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) aanlegvergunningstelsels en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen.
Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.

Voor zover relevant worden de bestemmingsregels hierna nog artikelsgewijs toegelicht

Agrarisch met waarden

Binnen deze bestemming is ene agarisch gebruik toegestaan. Daarnaast is sprake van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Zowel de landschappelijke als de cultuurhistorische waarden komen tot uitdrukking in de openheid van het gebied. Daarnaasi is van belang dat het aanwezige wegenpatroon (of in casu het ontbreken daarvan) niet zomaar mag worden aangepast. Om deze waarden te waarborgen, is een vergunningenstelsel opgenomen voor werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde (onder 3.4).

Daarnaast is van belang, dat op deze gronden landschappelijke inpassing van de woningen op deze gronden is toegestaan en geprojecteerd. Dit overeenkomstig het erf- en landschapsplan, dat als bijlage deel uitmaakt van de regels. Hiertoe is allereerst in de specifieke gebruiksregels neergelegd, dat het gebruiken of laten gebruiken in strijd met het erf- en landschapsplan niet is toegestaan. Verder is in eerdergenoemd vergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden gewaarborgd, dat beplantingen die zijn aangebracht in het kader van het erf- en landschapsplan, niet zomaar kunnen worden verwijderd. Omgekeerd geldt ook, dat het aanbrengen van beplantingen hier niet mee in strijd mag zijn.

Wonen

Zowel de bestaande woning als de geprojecteerde woningen vallen binnen deze regeling. Ook hier is sprake van cultuurhistorische waarden, Het betreft de karakteristieke bijgebouwen welke als zodanig op de verbeelding zijn aangewezen (met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'). Hiervan moet de hoofdvorm worden gehandhaafd.

Omdat landschappelijke inpassing van de woningen moet plaatsvinden, is ook in dit artikel een regeling opgenomen die hierin voorziet. Net als in de regeling voor 'agrarisch met waarden' is sprake van een specifieke gebruiksregeling die gebruiken of laten gebruiken in strijd met het erf- en landschapsplan verbiedt. Verder is ook hier een vergunningenstelsel voor werken en werkzaamheden opgenomen om de aanleg en instandhouding van beplantingen conform het erf- en landschapsplan te waarborgen.

Verder is het toegelaten dat een bewoner aan huis een bedrijf of beroep uitoefent. Hiervoor gelden voorwaarden. In een Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis - opgenomen als bijlage bij de regels van dit plan - is na te lezen welke bedrijven/beroepen dit betreft.

Opgemerkt wordt dat ten aanzien van de vereiste parkeergelegenheid op het bijbehorende terrein, derhalve ook bij de uitoefening van een bedrijf of beroep aan huis, in de bouwverordening voorwaarden zijn gesteld. In een bijlage bij de bouwverordening zijn onder andere bruikbaarheidsvereisten en de normen per functie vastgelegd. Wat voldoende is, wordt op basis van de bouwverordening bepaald bij de beoordeling van een bouwaanvraag.

Ten aanzien van de situering van de gebouwen geldt, dat deze uitsluitend zijn toegestaan binnen de aangegeven bouwvlakken dan wel binnen de met 'bijgebouwen' aangeduide vlakken. Daarbuiten zijn dus nadrukkelijk geen gebouwen toegestaan.

Leiding - Riool

In een klein deel van het plan is een rioolleiding aanwezig, welke als zodanig is bestemd. De bestemmingsregeling betreft een zogenaamde 'dubbelbestemming', waarbij de onderliggende enkelbestemming (in dit geval 'wonen' en 'agrarisch met waarden') intact blijft. Het eventuele bouwen ten behoeve van de enkelbestemming wordt dan getoetst aan aanvaardbaarheid voor de dubbelbestemming. Omdat maar een kleine strook van de leiding in het plangebied is gelegen, zal de dubbelbestemming in het voorliggende geval weinig beperkingen met zich meebrengen.

3 Algemene regels
In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Denk aan de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen maar ook regels met betrekking tot mogelijke binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. Een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is, zoals het woord het al zegt, een mogelijkheid in het bestemmingsplan zelf om af te wijken van de regels uit datzelfde bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot 'buitenplanse' afwijkingsmogelijkheden. Het zijn allemaal belangrijke regels die voor het gehele plan gelden: ze moeten daarom altijd goed gelezen worden vóórdat op basis van de bestemmingregels interpretaties worden verricht.

4 Overgangs- en slotregels
In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).

Om te beoordelen of een ontwikkeling kan worden gerealiseerd, is het soms niet voldoende om alleen af te gaan op de inhoud van het bestemmingsplan. Ook indien het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat, kan het voorkomen dat andere regelgeving of dat gesloten verdragen de daadwerkelijke uitvoering verhinderen of pas na bijvoorbeeld vergunningverlening of onderzoek mogelijk maken.

De kaders die het bestemmingsplan biedt ten aanzien van nieuwe bouwmogelijkheden/bouwplaninitiatieven, bieden geen garantie voor de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen. Bouwplannen zullen naast de toets aan onderhavig bestemmingsplan tevens worden getoetst aan, en dienen te voldoen aan, zowel het landelijke Bouwbesluit als de bouwverordening (vastgesteld door de gemeenteraad). Waarbij de (onafhankelijke) welstandscommissie adviseert of het bouwplan op basis van de Welstandsnota (vastgesteld door de gemeenteraad) voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Het perceel is geen eigendom van de gemeente en de particuliere eigenaar draagt de kosten van het bouwplan, eventuele gemeentelijke maatregelen op het perceel of in het openbaar gebied. De eigenaar vrijwaart de gemeente van planschade.
Daarmee is het verhaal van kosten voldoende verzekerd en behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Realisatie binnen de planperiode door de eigenaar is reëel.

Overigens betreft de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt geen bouwplan waarvoor op grond van de Wro een grondexploitatieplan behoeft te worden opgesteld.

Het provinciale beleid omtrent de toepassing van de instrumenten die de provincie heeft ingevolge de Wet ruimtelijke ordening geeft aan dat plannen van lokaal belang niet voor overleg behoeven te worden aangeboden. Ook gezien de aard van het bestemmingsplan bestaat hiertoe geen aanleiding.

Wel is ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening vooroverleg gepleegd met het waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap heeft opgemerkt, dat het plangebied in het beheersgebied van Waterschap Vallei en Veluwe ligt. Dit is niet juist weergegeven in de tabel bij de toelichting.

Verder is in het plangebied een A-water gelegen . Verzocht is op deze watergang op te nemen op de verbeelding en in de toelichting te vermelden dat de Keur van het waterschap van toepassing is.

Bovenstaande opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in het plan.

Ten aanzien van overleg met de bevolking kan worden vermeld, dat de gemeentelijke inspraakverordening geen inspraak voorschrijft. Gezien het vorenstaande is geen aanleiding gevonden om onverplicht inspraak te geven.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met het ontwerpbesluit van af 21 maart 2013 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. De tervisielegging is bekendgemaakt op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad, de Staatscourant en op de gemeentelijke website www.rheden.nl.

Via www.ruimtelijkeplannen.nl konden ze worden ingezien en worden gedownload. De verbeelding op papier lag tevens ter inzage in het gemeentehuis en in het gemeentelijk informatiecentrum te Dieren.

Er zijn geen zienswijzen ontvangen.