In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplanLandelijk Gebied, locatie appelschuur landgoed Middachtenvan de gemeente Rheden;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0275.BPLG7-met de bijbehorende regels;

een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonische opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van de aanduiding indien het een vlak betreft;

een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van agrarische producten door middel van het telen van gewassen of het houden dan wel fokken van dieren;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het bieden van kortstondig toeristisch verblijf en ontbijt aan huis;

het bij raadsbesluit van de gemeente Rheden op 27 januari 2009 vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied;

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpplan, dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;

het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouwen dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegestaan;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop der geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in de beplanting, het slotenpatroon of de architectuur, onder cultuurhistorische waarden worden mede verstaan de archeologische waarden en monumenten;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen of bewaren van goederen aan diegenen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; dienstverlening door een horecabedrijf wordt hieronder niet begrepen;

onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur zoals vastgesteld door Provinciale Staten en zoals dat geldt ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan;

onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur zoals is vastgesteld door Provinciale Staten en zoals dat geldt ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan;

de grond deel uitmakend van een bouwperceel. behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen, paardrijden, (water)fietsen en kanoën

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een woonruimte, niet zijnde een dienstwoning, alsmede een woonwagen, woonboot, ziekenhuis, verpleeghuis, verzorginshuis, kinderdagverblijf, onderwijsinstelling of ene natuurgebied ten opzichte waarvan een bepaalde hinderafstand moet worden aangehouden door een inrichting;

het niet bedrijfsmatig en voor eigen particulier en hobbymatig gebruik houden van geringe aantallen vee zoals koeien, paarden en schapen;

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn ligging, constructie, afmetingen en functie dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;

bebouwing die vanwege zijn architectonische vormgeving, schaal en cultuurhistorische waarde als kenmerkend voor een gebied kan worden beschouwd;

waarden in landschappelijk-esthetische en geomorfologische zin;

het bij raadsbesluit van de gemeente Rheden op 26 juni 2007 vastgestelde landschapsontwikkelingsplan.;

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden;

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur, zoals geologische, geomorfologische, bodemkundige en/of biologische elementen;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;

de bovenkant van het aansluitende afgewerkte terrein dat een bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein het gemiddelde van die bovenkanten wordt aangehouden;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

een beroeps of bedrijfsactiviteit, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig is, dat de activiteit past binnen de desbetreffende woonomgeving en derhalve in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden toegestaan;

hieronder wordt voor de werking van dit bestemmingsplan mede verstaan: (ondergrondse) inzamelbakken voor huishoudafval, - papier, glas-, kleding en andere afvalbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen, werken van beeldende kunst, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, alsmede abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen;

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;

elke naar de weg gekeerde bouwgrens;

een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw dat bedoeld is voor de huisvesting van personen;

een besloten ruimte, die al dan niet tezamen met één of meer andere ruimten, bestemd is voor de bewoning door één huishouden;

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

vanaf maaiveld tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend;

op de verbeelding van/tot het hart van een daarop geplaatste lijn.

1. a. bouwen binnen bouwvlak: indien binnen een bestemmingsvlak een bouwvlak is aangegeven mag, behoudens andersluidende bepalingen in hoofdstuk 2 van deze regels, uitsluitend worden gebouwd binnen dit bouwvlak;
2. b. benutten bouwvlak: een bouwvlak mag volledig worden bebouwd tenzij op de verbeelding daaraan een maximum is gesteld in de vorm van een aantal vierkante meters aan gebouwen;
3. c. overschrijden bouwvlak: bij het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen een bouwvlak worden.

1. a. ondergeschikte bouwdelen als funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakoverstekken, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en goten mits het bouwvlak met niet meer dan 0.5 meter wordt overschreden;
2. b. erkers, luifels, balkons en brandtrappen voorzover zij ondergeschikt zijn aan de gevel van het hoofdgebouw, mits het bouwvlak met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
3. c. hoogte voorzover een hoogte wordt genoemd voor bouwwerken, geen gebouw zijnde geldt dat maximum niet voor werken van beeldende kunst;
4. d. overbouwing voorzover op de plankaart de aanduiding overbouwing is aangegeven, mag op de begane grond tot een hoogte van minimaal 3 meter net worden gebouwd, tenzij dit ondersteunende constructie betreft.

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden en natuurwaarde' aangewezen gronden zijn bestemd voor :

1. a. agrarische bedrijven, uitgezonderd het gebruik als boomkwekerij, intensieve veeteelt en paardenfokkerij;
2. b. instandhouding en ontwikkeling van de landschappelijke, aardwetenschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden;
3. c. ondergeschikt extensief recreatief medegebruik, voorzover de onder b genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast;
4. d. het op hobbymatige basis houden van dieren:
5. e. erftoegangswegen, groenvoorzieningen, sloten en andere waterpartijen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken;

Binnen het bestemmingsvlak zijn toegestaan bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale hoogte van 1,3 meter.

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:
   1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
   3. c. de milieusituatie;
   4. d. het uitzicht van woningen;
   5. e. de verkeersveiligheid.
2. 2. Bij de afweging of er sprake is van een onevenredige aantasting van het landschaps- en bebouwingsbeeld worden de beeldkwaliteitseisen betrokken zoals die zijn geformuleerd in het welstandsbeleid.

1. 1. De gronden binnen deze bestemming mag uitsluitend worden gebruikt en bebouwd ten behoeve van het onder 3.1 vermelde gebruik.
2. 2. Als strijdig gebruik wordt in ieder geval gekenmerkt het gebruik van gronden buiten het bouwvlak ten behoeve van opslag van mest in mestzakken, foliebassins en sleufsilo's.

Op de binnen deze bestemming gelegen gronden is voor het aanleggen van werken en werkzaamheden het bepaalde in artikel 11.1 omgevingsvergunning voor hetuitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van toepassing.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonruimten met de daarbij behorende (parkeer)voorzieningen;
2. b. erfontsluitingswegen en andere voorzieningen ten behoeve van het verkeer;
3. c. groenvoorzieningen, waterpartijen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen en rioleringswerken.

Alsmede voor:

4. d. Het uitoefenen van een beroep aan huis in een ondergeschikt deel van de woonruimte of in een al dan niet vrijstaand bijgebouw, mits:
   1. 1. de activiteit wordt uitgeoefend door in ieder geval de bewoner van de woonruimte;
   2. 2. de ruimte(n) waar de activiteiten plaatsvinden niet groter is dan 50 m²;
   3. 3. de ruimtelijke uitstraling of uitwerking in overeenstemming is met een woonfunctie.

1. 1. Binnen het bestemmingsvlak zijn toegestaan:
   1. a. bouwwerken geen gebouw zijnde tot een hoogte van maximaal 2 meter, met dien verstande dat:
      • voor vrijstaande reclame uitingen de hoogte maximaal 1,25 meter bedraagt;
      • voor erf- en perceelsafscheidingen het bepaalde in de bouwverordening van toepassing is;
2. 2. Binnen het bouwvlak zijn daarenboven toegestaan gebouwen met:
   1. a. een maximale bouwhoogte zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)';
   2. b. een maximale goothoogte zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' (m)

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats van bebouwing met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van:

1. a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
2. b. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
3. c. de milieusituatie;
4. d. het uitzicht van woningen;
5. e. de verkeersveiligheid,

2. 2. Bij de afweging of er sprake is van een onevenredige aantasting van het landschaps- en bebouwingsbeeld worden de beeldkwaliteitseisen betrokken zoals die zijn geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan.

1. 1. Deze bestemming mag uitsluitend worden gebruikt en gebouwd ten behoeve van het onder lid 4.1 Bestemmingsomschrijving vermelde gebruik.
2. 2. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het (laten) gebruiken van een vrijstaand bijgebouw als zelfstandige woonruimte.
3. 3. Het onder lid 4.1 Bestemmingsomschrijving bedoelde gebruik is slechts toegestaan mits het niet betreft enig horecabedrijf, met dien verstande dat een bed-and-breakfast-inrichting is toegestaan.

Op de binnen deze bestemming gelegen gronden is voor het aanleggen van werken en werkzaamheden het bepaalde in artikel 11.1 omgevingsvergunning voor hetuitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van toepassing.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

De regels van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. a. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. b. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. c. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. d. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. e. de parkeergelegenheid en laad- en los mogelijkheden;
6. f. de ruimte tussen bouwwerken.

Binnen de bij dit plan gegeven bestemmingen in hoofdstuk 2 zijn gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van (openbare) nuts-voorzieningen toegestaan met een goothoogte van maximaal 3½ meter en een bouwhoogte van 5 meter, met een oppervlakte van maximaal 10m².

1. 1. Het is verboden de gronden en bouwwerken te, doen of laten, gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de gegeven bestemming(en). Het opslaan, lozen of storten, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, voer- of vaartuigen of machines wordt in ieder geval als gebruik in strijd met de bestemming of het plan aangemerkt.
2. 2. Burgemeester en wethouders wijken af van het bepaalde in lid 1, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Burgemeester en wethouders kunnen aan de bevoegdheid af te wijken zoals bepaald in hoofdstuk 2, en de leden in dit artikel, uitsluitend toepassing geven, indien:

1. a. de bestaande landschappelijke-, cultuurhistorische- en natuurwaarden hierdoor niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
2. b. er geen sprake is van een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het landschaps- en bebouwingsbeeld;
   3. 3. de milieusituatie;
   4. 4. het uitzicht van woningen;
   5. 5. de verkeersveiligheid;
   6. 6. bij de afweging of er sprake is van een onevenredige aantasting van het landschaps- en bebouwingsbeeld worden de beeldkwaliteitseisen betrokken zoals die zijn geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan;
3. c. toepassing is gegeven aan het bepaalde in artikel Artikel 10 Algemeneprocedureregels.

Burgemeester en wethouders kunnen van maximaal 10% afwijken van de volgende in deze regels en/of plankaart genoemde maten:

• maximum goot- en bouwhoogte voor gebouwen en andere bouwwerken;

1. 1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan ten behoeve van de bestemming Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden en natuurwaardewijzigen naar Natuur en Bos, mits
   1. a. er rekening gehouden wordt met de bestaande rechten van omliggende bedrijven en deze bedrijven niet onevenredig in hun ontwikkelings-mogelijkheden worden geschaad;
   2. b. aan de wijziging naar een natuurbestemming een door het college van Burgemeester en wethouders goedgekeurde integrale visie ten grondslag ligt en hierin aangetoond kan worden dat de bestaande landschappelijke-, natuur-en cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast;
   3. c. het bepaalde in artikel 11.1 omgevingsvergunning voor het uitvoeren vaneen werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is van overeenkomstige toepassing.

Op de voorbereiding van besluiten omtrent het uitwerken van een bestemming of het wijzigen van een bestemming, is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

1. 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet worden vergroot:

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%
3. 3. Het eerste lid onder artikel 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van in werking treden van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 13.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 13.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. 4. Het eerste lid onder artikel 13.2, is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanLandelijk Gebied, locatie appelschuur landgoed Middachten.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 27 september 2011.

Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale verbeelding (de kaart) en regels. Door het perceel op te zoeken waarover informatie wordt gewenst, kan worden afgelezen welke bestemming het heeft. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en bouwmogelijkheden van gronden en opstallen aangegeven door middel van kleuren en symbolen, waarbij per object regels zijn gegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat juridisch wordt toegestaan.
Een bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft geen juridische status.

De reeks van landgoederen, waaronder Middachten, vormt één van de kernkwaliteiten van de gemeente Rheden en de gemeente hecht dan ook veel waarde aan het het behoud ervan. Steeds meer landgoederen zijn op zoek naar nieuwe economische dragers, omdat de inkomsten, van oudsher door agrarische activiteiten en houtproductie, niet meer toereikend zijn. Landgoed Middachten heeft ten aanzien van zijn bezit als hoofddoelstelling de duurzame instandhouding van het particulier bewoonde landgoed, inclusief alle daarbij behorende afzonderlijke kwaliteiten.

De Appelschuur is een voormalige dienstwoning nabij Landgoed Middachten 6 en heeft lange tijd gediend als opslag voor appels. De Appelschuur is echter al jaren niet meer in gebruik en loopt in de staat van onderhoud achteruit omdat een functionele gebruiker en financiële drager ontbreken. Om het behoud ervan te waarborgen heeft Middachten het plan opgevat om wederom een woonbestemming te geven aan het pand. In het kader van van het bestemmingsplan Landelijk Gebied (2009) heeft Middachten een verzoek ingediend voor deze wijziging. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan Landelijk Gebied aangegeven in beginsel positief tegenover deze ontwikkeling te staan maar dat uit nader onderzoek zal moeten blijken in hoeverre hiervoor mogelijkheden zijn.

Met het veranderen van de functie naar de oorspronkelijk bestemming (wonen) kan de cultuurhistorische waarde in stand worden gelaten en kan de nieuwe functie bijdragen aan behoud van het gebouw en instandhouding van het landgoed. Echter het omvormen naar een woonfunctie gaat ook gepaard met een uitbreiding van het gebouw.

De Appelschuur heeft in het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk gebied' de bestemming 'Agrarisch gebied met landschaps- en natuurwaarden hierbij is het niet toegestaan om het pand als woning te gebruiken. Gezien deze strijdigheid zal een planologische procedure worden gevoerd voor een bestemmingsplanwijziging.

Het plangebied ligt op het landgoed Middachten, gelegen aan de Middachterallee in De Steeg. Het perceel wordt aangeduid als Landgoed Middachten 6. Het gebied grenst ten noordoosten aan een semiverharde 'boerenweg', ten zuidwesten aan andere woonpercelen en aan de zuidoost zijde aan een boomrijk gebied.

Afbeelding 1 geeft de globale ligging van het plangebied weer. Het rood omlijnde gebied verbeeld het plangebied. Op afbeelding 2 is de globale begrenzing van het plan weergegeven. Op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan is de exacte grens aangegeven.

Afbeelding 1 Globale ligging

Afbeelding 2 Begrenzing plangebied

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Rheden op 27 januari 2009 en goedgekeurd op 11 september 2009.

Het perceel heeft hierin de bestemming 'Agrarisch gebied met landschaps- en natuurwaarden. De wens om te wonen op dit perceel is strijdig met de geldende bestemming.

Onderstaande afbeelding geeft een gedeelte van de plankaart uit het huidige bestemmingsplan weer.

De Appelschuur is gelegen op het Landgoed Middachten in de gemeente Rheden. Middachten wordt gerekend tot één van de belangrijkste cultuurhistorische monumenten van Nederland. Het landgoed heeft ten aanzien van zijn bezit als hoofddoelstelling de duurzame instandhouding van het particulier bewoonde landgoed, inclusief alle daarbij behorende afzonderlijke kwaliteiten. Het beheer dient flexibel te kunnen in spelen op alle zich voordoende ontwikkelingen, in samenhang met de hoge cultuurhistorische waarden: 'Behoud door ontwikkeling'.

Functieverandering van de bestaande bebouwing, waarvan de oorspronkelijke functie is komen te vervallen, kan bestaan uit het vestigen van een woonbestemming in het object, zoals bij de Appelschuur. Op deze wijze kunnen nieuwe economische activiteiten worden opgepakt door het landgoed zonder dat hiermee een ongewenste verstening is gemoeid.

De 19e eeuwse voormalige dienstwoning is momenteel niet meer in gebruik. Het betreft een rijksmonument en maakt onderdeel uit van een Beschermde Buitenplaats. Het gebouw heeft deze status vanwege de ouderdom, vormgeving en als karakteristiek onderdeel van de buitenplaats. Instandhouding is cultuurhistorisch gezien zeer gewenst. Met de bestemming wonen wordt deze instandhouding gewaarborgd.

De wijze waarop de woonfunctie weer in ere wordt hersteld is van belang. In 2006 heeft Landgoed Middachten een schetsontwerp (Bijlage 6) laten maken. Hierin is de nieuwe situatie geschetst waarin de voormalige dienstwoning iets groter is, zodat deze kan voldoen aan de eisen van deze tijd. De omliggende gronden zijn heringericht,passend bij het landgoed. Het schetsontwerp gaat uit van een restauratie en interne verbouwing van de voormalige dienstwoning en uitbreiding hiervan door een bijgebouw van 85 m² en een verbindend element van 25 m².

De bebouwing kan bestaan uit meerdere lagen. Op de verbeelding en in de regels van onderhavig bestemmingsplan is hiervoor de aanduiding goot- en bouwhoogte gebruikt. Hiermee is flexibiliteit aan het ontwerp gegeven om zo de beschermde karakteristieke vormgeving van de bestaande bebouwing ook in de uitbreiding gewaarborgd blijven.Tevens is dit passend binnen het beleid van de gemeente Rheden verwoord in Beleid bestemmingsplan Landelijk gebied

De omliggende gronden worden al lange tijd als opslagruimte gebruikt en zijn bestemd als Agrarisch met waarden - Landschappelijke waarden en natuurwaarde, in de beoogde situatie is deze bestemming gehandhaafd. Een vruchtenboomgaard, moestuin, bloementuin behoren hierbij tot de gebruiksmogelijkheden. De bestaande beplanting is aangevuld met bijpassend groen. Voor het gehele plan geldt als uitgangspunt dat de traditonele beplanting als uitgangspunt wordt gebruikt. In de bijgevoegde regels bij dit bestemmingsplan is het exacte toegestane gebruik weergegeven.

Aangezien de locatie ligt in een landschappelijk en natuur gevoelig gebied en binnen de provinciale EHS verweving, is onderzoek gedaan in hoeverre waarden worden aangetast en of er eventuele compensatie moet plaatsvinden. Daarnaast geldt een provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ten aanzien van functieveranderingen waarbij sprake kan zijn van sloop en/of natuurcompensatie. De resultaten van dit overleg en afstemming is dat de woning in oude luister wordt hersteld waarbij via de vergroting het wonen hier goed mogelijk is. De omliggende gronden worden daarbij mede betrokken waarbij ook het gebruik als opslagterrein hier voor een flink deel komt te vervallen. De beperkte uitbreiding van de woning is uitstekend te verantwoorden gelet op de wijze waarop dit gebeurt en gelet op de herinrichting van de omliggende gronden.

In Hoofdstuk 4 wordt een en ander toegelicht. Geconcludeerd kan worden dat uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening geen argumenten voorhanden zijn die het leggen van de gewenste bestemming belemmeren. Het gemeentebestuur wil derhalve meewerken aan het hiervoor beschreven gewenste situatie. Daarvoor is onderhavig plan in procedure gebracht.

In dit hoofdstuk komt vooral het ruimtelijke beleid aan de orde. Bij de beoordeling van de haalbaarheid in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op specifiek beleid.

Het ruimtelijke beleid is op rijksniveau verwoord in de nota Ruimte (2006).
De nota bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen voor de komende decennia. In het nationaal ruimtelijk beleid stelt het rijk zich tot doel het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en borging van de veiligheid. Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang nagestreefd en zijn een uitdrukking van de voornaamste ruimtelijke beleidsopgaven die het kabinet ziet voor de kortere en langere termijn.

De ontwikkeling is niet in strijd met de beleidsuitgangspunten van de nota Ruimte.
Gelet op de Wet ruimtelijke ordening zoals die per 1 juli 2008 in werking is getreden, wordt gewerkt aan een Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (AMvB), waarin punten van rijksbeleid juridisch worden vastgelegd. Middels dit besluit wil het Rijk kenbaar maken aan welke regels gemeentelijk bestemmingsplannen moeten voldoen en wat de ruimte is waarbinnen de gemeente haar eigen ruimtelijke belangen vorm kunnen geven. Onderhavig plan is gezien aard en omvang geen plan in strijd met de bepalingen uit de AMvB Ruimte.

De provinciale visie op ruimtelijk gebied is vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Gezien de mogelijkheden die de Wet ruimtelijke ordening biedt hebben Provinciale Staten van Gelderland op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgelegd. Deze verordening is 22 januari 2011 in werking getreden. Hierin zijn punten van provinciaal beleid juridisch vastgelegd. Het Streekplan Gelderland 2005 maakt hier onderdeel uit van en is als bijlage toegevoegd bij deze verordening. Het streekplan heeft de status van structuurvisie gekregen.

Bovengenoemd plan is erop gericht de verschillende functies in regionaal verband een zodanige plek te geven dat de ruimtelijke kwaliteiten in Gelderland worden versterkt en er zuinig en zorgvuldig met de ruimte wordt omgegaan.

Het provinciale beleid richt zich op het groenblauwe raamwerk (natuur en water) en het rode raamwerk (stedelijke functies en infrastructuur). Het overige provinciale grondgebied wordt het multifunctionele gebied genoemd en is het domein van de gemeenten die daartoe in regionaal verband samenwerken.

Het plangebied is in deze structuurvisie aangewezen als waardevol landschap. Een waardevol landschap is een gebied met (inter)nationaal en provinciaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten van visuele, aardkundige en/of cultuurhistorische aard, en in relatie daarmee bijzondere natuurlijk en recreatieve kwaliteiten. Het beleid is erop gericht om landschappelijke kernkwaliteiten te behouden en te versterken. De belangrijkste kernkwaliteit is de grootschalig openheid. Ruimtelijke ingrepen die de openheid aantasten zijn niet toegestaan. Hiertoe behoren ook kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen waar in onderhavig geval sprake van is. De aanbouw schaad het open karakter van het gebied. Echter, het is een zeer kleine vergroting bij een bestaand gebouw en voor het overige wordt via dit plan het waardevolle landschap juist versterkt.

De provinciale Woonvisie is de leidraad voor een voldoende aanbod van kwalitatief passende woningen en woonmilieus voor de Gelderse bevolking. Het woningaanbod moet aansluiten op de voorkeuren van bewoners. Het plan is niet strijdig met dit beleid.

Stadsregio Arnhem Nijmegen
Binnen de provinciale kaders zijn op regionaal niveau afspraken gemaakt. Ook in het regionale structuurplan van het voormalige Knooppunt Arnhem Nijmegen wordt niet verder ingezoomd op het dorp De Steeg. De locatie ligt binnen de woningbouw contour die om het dorp is getrokken.

Het in 2006 vastgestelde gemeentelijke structuurplan Een droom om in te wonen geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen weer tot aan het jaar 2020 en met een doorkijk naar 2030. Het structuurplan zoomt niet in op de voorgestane ontwikkeling.

In de Woonvisie, vastgesteld door de raad op 26 mei 2009, is de lijn voor de jaren 2009 t/m 2013 dat expliciet aandacht uitgaat naar het verbeteren van de kwaliteit bestaande woningvoorraad. Omschreven is dat de gemeente Rheden streeft naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In vergelijking met de voorgaande periode ligt de focus meer op kwaliteit en in het bijzonder op een kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten zijn: werk maken van herstructurering, woningaanpassingen ten behoeve van senioren, investeren in duurzaamheid en particuliere woningverbetering. Daarnaast blijft nieuwbouw een belangrijk item.

Met het voorliggend bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke Woonvisie.

De gemeente Rheden en Rozendaal hebben gezamenlijk een landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het LOP bestaat uit vier delen:

1. 1. inventarisatie en analyse;
2. 2. scenario's en landschapsvisie;
3. 3. uitvoeringsprogramma;
4. 4. communicatieproces

De landschapsvisie (deel 1 en 2) beschrijft hoe de gemeente(s) met het landschap om willen gaan. Het landschap waarin gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. De activiteiten wijzigen in de loop der tijd. De lanschapsvisie is het resultaat van de inbreng van bewoners, gebruikers en professionals, rekening houdend met de vele bestaande beleidsplannen. Het doel is om de bestaande landschappelijk kernkwaliteiten en landschapsbeelden te behouden en te beschermen.

Onderhavig plangebied maakt volgens het LOP onderdeel uit van 'de bossen, open ruimten en buitenplaatsen tussen Dieren en De Steeg'. De kwaliteiten van dit gebied zijn, volgens het LOP, de formele en monumentale kenmerken die horen bij de landgoederen. Denk aan statige lanen, waaronder de Middachterallee, de monumentale open ruimte met landbouwkundig gebruik in weiden en akkers, de buitenplaatsen met landhuizen, de parkbossen en de hoogte verschillen. Hierdoor zijn ook de natuurwaarden hoog en is het landschap prachtig. Door realisatie van dit plan worden deze waarden niet aangetast waarmee het gewenst is dat dit initiatief uitgevoerd wordt.

In het kader van het LOP (deel 3 uitvoeringsprogramma) en het bestemmingsplan Landelijk Gebied (2009) heeft de gemeente Rheden op 27 januari 2009 het beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied vastgesteld. Het plan is opgesteld als vervanging van de welstandscriteria voor het landelijk gebied in de huidige Welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan geeft aan welke kwaliteit van de bebouwing in samenhang met het landschap wordt nagestreefd. Op deze wijze geeft het beeldkwaliteitsplan het college handvatten om de aanvaardbaarheid van plannen in het landelijk gebied te beoordelen. Daarbij biedt het tevens de burger inzicht in de mogelijkheden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Een belangrijke meerwaarde van van een beeldkwaliteitsplan is dat niet alleen gebouwen en bouwwerken centraal staan maar ook de directe omgeving daarvan. Landschap is in deze ook een toetscriterium.

Onderhavig plan is op 22 juni 2010 door de welstandscommissie getoetst aan de beeldkwaliteitscriteria die gelden voor het gebied 'Veluwerand'. Hieruit is naar voren gekomen dat het plan, zowel het gebouw als de omliggende inrichting, voldoet aan de gestelde criteria vanuit het beeldkwaliteitsplan. Bij panden die stedenbouwkundig een geheel vormen, zijn de toevoegingen per pand ondergeschikt aan de hoofdbebouwingen ritmiek van het geheel. Dit is gerealiseerd door de aanbouw naar achter te situeren zodat deze ondergeschikt is aan de bestaande bebouwing.

In het bkp staat dat bij nieuwbouw de oorspronkelijke stijlkenmerken en maatvoering uitgangspunt zijn. In onderhavig plan zijn de detaillering van de kap, de gevelopeningen , de toevoegingen, de ornamentiek en het metselwerk van de woning een zorgvuldige en respectvolle interpretatie van de oorspronkelijke vormgeving. De detaillering van de aanbouwen is zorgvuldig afgestemd op die van het hoofdgebouw.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het landelijk gebied van de gemeente Rheden. In zijn algemeenheid is het beleid ten aanzien van het landelijk gebied als volgt:

• bescherming en ontwikkeling van de landschappelijke, natuur en cultuurhistorische kwaliteiten;
• geen nieuwe bouwlocaties toevoegen aan het landelijkge gebied, enkel uitbreiding bestaande bebouwing;
• ruimte bieden voor nieuwe economische dragers op landgoederen;
• flexibiliteit bieden op bestaande bouwkavels.

Het beleid is gericht op het tegengaan van verrommeling en verstening door nieuwe bebouwing. Daarom worden nieuwe bouwlocaties uitgesloten en is er alleen ruimte voor bestaande functies en uitbreiding van bestaande bebouwing mits hierdoor de kwaliteiten van het landschap behouden blijven. Open ruimte en zichtlijnen zijn voorbeelden van deze kwaliteiten.

Algemene voorwaarden voor functieveranderingen naar wonen zijn dat de functieverandering gepaard gaat met een bestemmingswijziging en het agrarisch bouwperceel komt te vervallen, er mogen geen knelpunten ontstaan in de verkeersafwikkeling, geen detailhandel anders dan verkoop van lokaal geproduceerde agrarische producten. De verschijningsvorm dient afgestemd te worden met de omgeving en het plan moet passen binnen het geldende beeldkwaliteitsplan van de gemeente Rheden. Aan deze voorwaarden wordt met het voorliggende plan voldaan.

Wanneer een bestemmingsplan wordt vervaardigd, dient dit plan binnen de planperiode uitvoerbaar te zijn. De uitvoerbaarheid wordt mede onderzocht door het te toetsen plan aan regelgeving, beleid van de gemeente en van andere overheden en uitkomsten van onderzoeken.

De mate waarin geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder van weg-, spoor- en industrielawaai. Het beschermen van geluidsgevoelige objecten gebeurd aan de hand van vastgestelde zoneringen. De streefwaarde voor geluidbelasting die wordt veroorzaakt op de gevel bedraagt zowel in binnenstedelijk als in een buitenstedelijk gebied 48 dB. In een binnenstedelijke situatie kunnen hogere grenswaarden worden vastgesteld tot en met 63 dB. In een buitenstedelijk gebied tot en met 53 dB.

Wegverkeerslawaai

Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van alle wegen, met uitzondering van 30 km wegen, op een bepaalde afstand van de geluidsgevoelige functie(s). Indien na akoestisch onderzoek blijkt dat de grenswaarden van de gevelbelasting worden overschreden dient er een Besluit hogere waarde-procedure doorlopen te worden.

De Wet geluidhinder bepaald dat de afstand van een weg met een of twee rijstroken, in een buitenstedelijk gebied, 250 meter aan weerszijde (gemeten vanuit de as van de weg) als geluidszone kent, in onderhavig plan is deze weg de Middachterallee. Voor gevoelige bestemmingen betekend dit dat wanneer deze in de geluidszone vallen, een akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Het plangebied valt binnen de onderzoekszone van de Middachterallee en derhalve is een akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Dit akoestisch onderzoek is uitgevoerd in het kader van het opstellen van een gemeentelijke contourenkaart. Uit dat contourenonderzoek volgt dat de locatie van deze woning buiten de 48 dB-contour valt. Verder akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig, noch zijn er aanvullende geluidreducerende maatregelen nodig.

Railverkeerslawaai

Ten aanzien van railverkeer stelt de wet dat binnen bepaalde geluidcontouren, gemeten vanaf de buitenste spoornaaf, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Nabij onderhavig plangebied, op een afstand van circa 325 meter, is een hoofdspoorweg gelegen. De zonekaart behorend bij het Besluit geluidshinder (september 2003) toont aan dat onderhavig plangebied niet binnen de geluidscontour van de hoofdspoorweg gelegen is. Een aanvullende akoestisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Bodemonderzoeken mogen niet meer dan 5 jaar oud zijn. Indien er sprake is van bouwactiviteiten is ook in het kader van de bouwvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. In de praktijk worden deze onderzoeken vaak gecombineerd.

Omdat de functie van onderhavig plangebied wijzigt is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Heijmans Infratechniek, kenmerk 10.0106, 8 februari 2010). Uit het bodemonderzoeksrapport blijkt dat er geen ernstige verontreiniging aangetroffen is met betrekking tot de beoogde bestemming 'Wonen'. Een aanvullend onderzoek is derhalve niet nodig. Het aspect bodem is geen belemmering voor het onderhavig bestemmingsplan. In Bijlage 1 BodemonderzoekMiddachten Appelschuur van deze toelichting is het complete bodemonderzoek toegevoegd.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om te kijken naar de omliggende functies in relatie tot de nieuwe functie.
De VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering is toegesneden op de specifieke omstandigheden in de gemeente. De indeling van de gemeente in omgevingstypen, een systematiek voor het variëren van hinderafstanden ten opzichte van een omgevingstype en een lijst waarin alle, nader gespecificeerde, typen van inrichtingen zijn opgenomen, is vastgelegd in de notitie Milieuzonering welke deel uitmaakte van het raadsbesluit van 24 mei 2004 inzake de werkwijze bij de actualisering van de bestemmingsplannen.

Deze werkwijze is 27 april 2010 bij raadsbesluit bevestigd bij de vaststelling van een nieuwe inrichtingslijst gebaseerd op het de laatste VNG-uitgave in 2008.

De toetsing of volgens die systematiek kan worden meegewerkt aan het leggen van een bedrijfs/woonbestemming, wordt voortgezet in de digitale bestemmingsplannen zoals die thans worden vervaardigd. Aldus wordt een ruimtelijke scheiding bereikt tussen hindergevoelige en hinderveroorzakende functies.

In onderhavige situatie betekent milieuzonering het volgende. In de nabije omgeving zijn geen bedrijven gelegen die volgens de VNG-uitgave milieubelastende activiteiten veroorzaken ten nadelen van het plangebied. Andersom gezien levert de herontwikkeling van de Appelschuur tot woning geen probleem op voor omliggende bedrijven.

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Bij bepaalde nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

De luchtkwaliteitsnormen in de Nederlandse wetgeving zijn gebaseerd op de Europese luchtkwaliteitseisen. Sinds 11 juni 2008 geldt de richtlijn 2008/50/EG van het Europees Parlement en de Raad van 20 mei 2008 betreffende de luchtkwaliteit en schonere lucht voor Europa (Pb EG L 152). Vooruitlopend op deze nieuwe Europese richtlijn is op 15 november 2007 reeds de zogenoemde Wet luchtkwaliteit van kracht geworden, officieel titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet luchtkwaliteit bevat de Europese luchtkwaliteitseisen en de basisverplichtingen op grond van de richtlijn, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen (meten en berekenen) van de luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage. De uitvoeringsregels die behoren bij de wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen.

Gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit is in 2007 ook de Algemene Maatregel van Bestuur Niet in betekende mate (Besluit NIBM) in werking getreden. In het Besluit NIBM en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip niet in betekende mate.

Met het ingaan van het NSL gelden er per 1 augustus 2009 nieuwe grenzen voor wat niet in betekende mate is: het begrip is nu gedefinieerd als 3% en minder van de grenswaarde voor NO₂ en PM₁₀. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. In de praktijk zal daarom voor de nieuwbouw tot ongeveer 1.500 woningen geen onderzoek meer nodig zijn.

Onderhavig plan kan, gezien de zeer beperkte omvang (1 woning), aangemerkt worden als een project van 'niet in betekende mate. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM, niet noodzakelijk. Daarnaast is in onderhavig plan geen sprake van een gevoelige bestemming, luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor onderhavig plan.

Bij externe veiligheid gaat het onder meer om de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten leggen beperkingen op aan de omgeving. Door voldoende afstand aan te houden tussen deze activiteiten en objecten wordt voldaan aan de normen. Artikel 1 van het Besluit externe veiligheid bepaalt hierbij dat kwetsbare objecten woningen, scholen, gezondheidscentra en dagverblijven zijn. Vervolgens zijn er beperkt kwetsbare objecten te weten, gebouwen/voorzieningen zijn zoals kantoren, winkels en parkeerterreinen.

De regelgeving omtrent externe veiligheid bij inrichtingen (bedrijven) is geregeld in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). Het BEVI legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen BEVI-inrichtingen aanwezig.

In de omgeving van het plangebied, nabij het spoor, loopt een buisleiding. De buisleiding heeft een plaatsgebonden risicocontour van 0 meter en vormt dan ook geen belemmering voor onderhavig plan.

Ten noorden van het plangebied, over de spoorlijn Arnhem-Zutphen vindt transport van gevaarlijke stoffen plaats. Voor plaatsgebonden risico liggen de grenswaardecontouren voor nieuwe situaties op het spoor, aldus opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied. Het realiseren van de kwetsbare bestemming wonen, is hiermee tot in de directe omgeving van het spoor mogelijk.

Onderhavig plangebied ligt meer dan 200 meter van het spoor en dus niet binnen de grenswaardecontour van het transport over de spoorlijn, waarmee transport van gevaarlijke stoffen, geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

De voorgenomen ontwikkeling vertegenwoordigt zelf geen risico uit het oogpunt van externe veiligheid.

Geconcludeerd kan worden dat er in het kader van het aspect externe veiligheid geen belemmering wordt verwacht.

Verkeersbewegingen

De Appelschuur wordt omsloten via een semi-verharde weg. Dit geldt voor zowel de woning als de omliggende agrarische gronden. Door de toevoeging van een woning zal het aantal verwachtte verkeersbewegingen toenemen. De toename van de verkeersbewegingen is geen probleem aangezien het om een zeer beperkte toename gaat, in een verkeerstechnisch rustig gebied. Er zijn geen belemmeringen op het gebied van verkeer.

Parkeren

Voldaan moet worden aan de normen van de Bouwverordening met betrekking tot de aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid op het onderhavige perceel. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost.

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en waterlast voorkomen worden en kan ook de kwaliteit van het water hoog gehouden worden. Daarom is het noodzakelijk dat gebiedseigen water zo lang mogelijk in het gebied zelf blijft. Dit gebeurt door middel van het afkoppelen van het schone hemelwater (regen) wat op verhardingen valt, bijvoorbeeld op daken.

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Ook in deze wet is afstemming van ruimtelijke ontwikkelingen en water voor ruimtelijke plannen opgenomen. In de onderstaande tabel wordt aangegeven welke waterthema's voor het bestemmingsplan relevant zijn. Na de tabel volgt een toelichting op de relevante aspecten.

Het plan voorziet in het uitgangspunt van geohydrologisch neutraal bouwen. Er is (meer dan) voldoende ruimte om te voorzien in infiltratiemogelijkheden ter plaatse waardoor in het kader van de uitvoerbaarheid in de zin van de Wro het aspect water verder geen onderwerp is.

Niet alleen het bovengronds zichtbare kan een waarde vertegenwoordigen. Ook het behoud en de kennis van archeologische waarden vertegenwoordigt een waarde.
De bescherming van deze waarden is per 1 september 2007 wettelijk verankerd in de Monumentenwet 1988. Gemeenten moeten zorgdragen dat in de bestemmingsplannen het belang van de archeologische monumentenzorg wordt meegewogen. Gebeurt dit niet of onvoldoende, dan kan de provincie archeologische attentiegebieden aanwijzen waarvoor de gemeente binnen een door de provincie te bepalen termijn archeologie vriendelijke bestemmingsplannen moet hebben vastgesteld. De gemeenteraad heeft in 2008 de archeologienota Uitgediept vastgesteld. Hierin wordt een aantal beleidsvoornemens ten aanzien van archeologie verwoord. Archeologie wordt op grond van deze nota voortaan beschermd via de bestemmingsplannen. Dit laat onverlet dat mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd zijn beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. Of een vondst van archeologische resten uiteindelijk moet leiden tot behoud van deze resten of een opgraving wordt door de regioarcheoloog bepaald aan de hand van de in de archeologienota uitgewerkte selectiemethode.

In het vigerende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is een waardenkaart cultuurhistorie opgenomen. Uit raadpleging van de kaart, zie onderstaande afbeelding, blijkt dat het plangebied is aangemerkt als Archeologisch onderzoeksgebied. Uitgaande van de waardering als Archeologisch onderzoeksgebied is het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet nodig omdat de feitelijke ingreep kleiner is dan 100 m² Omdat de locatie evenwel bijzonder is, is afgesproken, dat bij het uitgraven van de grond ten behoeve van de uitbreiding bij de woning wel archeologische begeleiding aanwezig zal zijn.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is dit plan van grote waarde. Het plangebied zelf heeft op zich, en zeker in relatie tot het landgoed in de directe omgeving, een grote potentie. Door uitvoering van dit plan wordt die potentie weer werkelijkheid: het plangebied wordt heringericht in oude luister en versterkt zo het landgoed. Door het weer in gebruik nemen van de woning wordt ook deze oude functie weer hersteld.

In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de (mogelijke) natuurwaarden. Daartoe wordt onderscheidt gemaakt naar:

1. Gebiedsbescherming

2. Soortenbescherming

ad 1. Gebiedsbescherming

Sinds oktober 2005 is de Natuurbeschermingswet, die zich alleen richt op de bescherming van gebieden, gewijzigd en aangevuld met bepalingen van de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn, aangevuld met de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten in de wet verwerkt. In deze wet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd: Natura 2000 gebieden, beschermde Natuurmonumenten en wetlands.

Naast deze drie gebieden is er de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) welke in het kader van de gebiedsbescherming van belang is. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Het bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Tot slot worden via de Boswet, met als doelstelling instandhouding van het Nederlandse bos en andere houtopstanden, gebieden beschermd.

ad. 2 Soortenbescherming

Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserend of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. Voor de soortenbescherming geldt dat deze voor elk plangebied geldt. Voor alle plannen geldt altijd dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden.

Dit plan

Uit raadpleging van de gebieden data base kaart van het ministerie van LNV blijkt dat er in de omgeving van het plangebied twee Natura 2000 gebieden zijn bepaald. In onderstaande afbeelding zijn deze weergegeven (geel omlijnd). De rode cirkel geeft het plangebied aan. De afstand tot het Natura 2000 gebied 'Veluwe' is 300 tot 400 meter. De afstand tot het Natura 2000 gebied 'Uiterwaarden IJssel' is 850 tot 950 meter.

Het plangebied bevindt zich in een EHS-verwevingsgebied, dit betekent dat er EHS versterkende maatregelen getroffen moeten worden. In een uitgevoerde natuurtoets (Bijlage 2 Natuurtoets) en verslechtering- en verstoringstoets ( Bijlage 3 Verslechtering en verstoringstoets) zijn aanbevelingen gegeven met betrekking tot versterking van de kernkwaliteiten van het EHS-verwevingsgebied. Tevens zijn hierin aanbevelingen gegeven ter bescherming van de EHS-natuur. De aanbevelingen zullen worden opgevolgd bij de uitvoer van het plan en daarmee wordt voldaan het beleid geldend voor de EHS.

In de voorgenoemde onderzoeken is ook gekeken naar het effect van het initiatief. Ook hier is gebleken dat het plan uitvoerbaar is mits enkele aanbevelingen opgevolgd worden bij het uitvoeren van het plan. Het gaat om het naar voren schuiven van de aanbouw t.o.v. de Appelschuur, het voorafgaand aan de werkzaamheden aanleggen van een mantel onder de bosrand met besrijke inheemse struiken, het aanleggen van een zoom bloemrijke (ruigte) kruiden en het terughoudend zijn met het gebruik van buitenverlichting.

Vanuit ecologisch oogpunt is dit project uitvoerbaar. Er is een positief effect op de omliggende beschermde gebieden en middels enkele mitigrerende maatregelen is het effect op de flora en fauna goed te verminderen.

De tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken en het ontwerpbesluit moet worden gepubliceerd waarbij de gelegenheid wordt geboden om zienswijzen in te dienen bij de gemeenteraad. Nadat de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van dit bestemmingsplan heeft genomen, ligt het plan wederom ter inzage. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend, evenals belanghebbenden die niet kunnen worden verweten geen zienswijze te hebben ingediend, kunnen dan in beroep gaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De herziening treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als geen beroep is ingesteld.

Is wel beroep ingesteld dan treedt de herziening ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling op het beroepschrift.

Een bestemmingsplan is een juridisch instrument en bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De kaart en regels leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden vast van de grond en de opstallen. Zij zijn juridisch bindend voor de burger en de overheid. In de digitale omgeving zijn de bestemming en daarbij geldende regels reeds gekoppeld.

Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van een verbeelding op papier. Nadat op de kaart de locatie is opgezocht waarover informatie wordt gewenst, kan in de regels worden nagelezen welke mogelijkheden zijn vastgelegd. Uit het samenstel van de verbeelding en de regels blijkt wat wordt toegelaten. De digitale versie is bindend bij een verschil met de papieren versie.

De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt en bevat de resultaten van het overleg met gemeenten, waterschappen en diensten van de provincie en rijk wiens belangen in het plan in geding zijn. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Op de verbeelding (plankaart) wordt aangegeven welke bestemmingen de gronden hebben, dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven.

Per 1 januari 2010 geldt de verplichting dat bestemmingsplannen volgens een landelijke digitale opzet (digitale standaarden) worden opgesteld. De Wro geeft voorts een aantal verplichtingen, dat bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan gevolgd moeten worden. Daarmee wijkt onderhavig bestemmingsplan in de (benaming) van bestemmingen, gebruikte symbolen en de (opbouw) van regels af van de systematiek zoals die is gehanteerd voor de actualisatie van de bestemmingsplannen. De strekking van hetgeen in het thans voorliggende digitale plan wordt geregeld, sluit wel aan bij de werkwijze die voorheen werd gehanteerd.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• Agrarisch met waarde - Natuur en Landschapswaarden
  Waarbij de agrarische bestemming wordt neergelegd passend bij de in de omgeving voorkomende agrarische gronden met bijzondere waarden. Het landgoed staat hierbij centraal wat tot uiting komt in een stelsel van omgevingsvergunningen voor het aanleggen van werken.
• Wonen
  Waarbij de woonbestemming wordt neergelegd. Onder wonen valt de hoofdmassa van de woning. Het bouwrecht wat gegeven wordt via dit bestemmingsplan is beperkt en toegesneden op het bouwplan zelf. Dit komt omdat het een bijzondere locatie betreft.

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de planregels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de planregels te waarborgen. Ook is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels bepaald (artikel 2);

2 Bestemmingsregels
In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook een aanlegvergunningstelsel opgenomen.
Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen de mogelijkheden tot afwijken van de regels met betrekking tot de bouw en/of gebruik. Ten slotte zijn (eventuele) aanlegvergunningstelsel en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere regels relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moeten worden. Alleen zo is een volledig beeld te verkrijgen van hetgeen is geregeld.

Tevens is het toegelaten dat een bewoner aan huis een bedrijf of beroep uitoefent. Ook hiervoor gelden voorwaarden. In een Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis - opgenomen als Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteitenaan huis bij de regels van dit plan - is na te lezen welke bedrijven dit zijn.

Opgemerkt wordt dat ten aanzien van de vereiste parkeergelegenheid op het bijbehorende terrein, derhalve ook bij de uitoefening van een bedrijf of beroep aan huis, in de bouwverordening voorwaarden zijn gesteld. In een bijlage bij de bouwverordening zijn onder andere bruikbaarheidsvereisten en de normen per functie vastgelegd. Wat voldoende is, wordt op basis van de bouwverordening bepaald bij de beoordeling van een bouwaanvraag.

3 Algemene regels
In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Denk aan de anti-dubbeltelregel, algemene procedurebepalingen, bouwregels, gebruiksregels en ook de algemene afwijkingsregels. Het zijn allemaal belangrijke regels die voor het gehele plan gelden: ze moeten daarom altijd goed gelezen worden voordat op basis van de bestemmingsregels interpretaties worden verricht.

4 Overgangs- en slotregels
In het laatste hoofdstuk wordt het overgangsrecht geregeld en wordt bepaald hoe het bestemmingsplan heet (de slotregel).

Om te beoordelen of een ontwikkeling kan worden gerealiseerd, is het soms niet voldoende om alleen af te gaan op de inhoud van het bestemmingsplan. Ook indien het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat, kan het voorkomen dat andere regelgeving of dat gesloten verdragen de daadwerkelijke uitvoering verhinderen of pas na bijvoorbeeld vergunningverlening of onderzoek mogelijk maken.

De kaders die het bestemmingsplan biedt ten aanzien van nieuwe bouwmogelijkheden/bouwplaninitiatieven, bieden geen garantie voor de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen. Bouwplannen zullen naast de toets aan onderhavig bestemmingsplan tevens worden getoetst aan, en dienen te voldoen aan, zowel het landelijke Bouwbesluit als de bouwverordening (vastgesteld door de gemeenteraad). Waarbij de (onafhankelijke) welstandscommissie adviseert of het bouwplan op basis van de Welstandsnota (vastgesteld door de gemeenteraad) voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Het perceel is geen eigendom van de gemeente en de particuliere eigenaar draagt de kosten van het bouwplan, eventuele gemeentelijke maatregelen op het perceel of in het openbaar gebied. De eigenaar vrijwaart de gemeente van planschade.
Daarmee is het verhaal van kosten voldoende verzekerd en behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Realisatie binnen de planperiode door de eigenaar is reëel.

Overigens betreft de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt geen bouwplan waarvoor op grond van de Wro een grondexploitatieplan behoeft te worden opgesteld.

Het initiatief zoals dit bestemmingsplan mogelijk maakt is tijdens de planvormingsfase met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (voorheen RACM) als ook de provincie Gelderland besproken. Zij kunnen zich vinden in de plannen. Samen met het waterschap Rijn en IJssel zijn de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten bepaals. Over de gewenste situatie bestaat overeenstemming.

De gemeentelijke inspraakverordening schrijft geen inspraak voor. Gezien het vorenstaande is geen aanleiding gevonden om onverplicht inspraak te geven.

De vooraankondiging is op 23 maart 2011 geplaatst op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad. De Rhedenaar wordt tevens geplaatst op de website van de gemeente.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met het ontwerpbesluit van 28 april tot en met 8 juni 2011 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn gedurende de termijn van terinzagelegging geen zienswijzen ingediend.

De tervisielegging is bekendgemaakt op de gemeentelijke pagina, de Rhedenaar, in een huis-aan-huis blad, de Staatscourant en op de gemeentelijke website www.rheden.nl. Via www.ruimtelijkeplannen.nl konden ze worden ingezien en worden gedownload. De verbeelding op papier lag tevens ter inzage in het gemeentehuis en in het gemeentelijk informatiecentrum te Dieren.