Bestemmingsplan Kolfschoten 14 en 16

Bestemmingsplan - Gemeente Scherpenzeel

Vastgesteld op 21-12-2017 - geheel onherroepelijk in werking

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan

het bestemmingsplan 'Kolfschoten 14 en 16' met identificatienummer NL.IMRO.0279.BP2017Klfschtn1416-vg01 van de gemeente Scherpenzeel;

1.2 bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aan huis verbonden bedrijf

een bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend en dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruik(st)er van de woning, en dat krachtens een milieuwet vergunning- of meldingplichtig is;

1.6 aan huis verbonden beroep

een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, (para)medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er van de woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.7 agrarisch bedrijf

een veehouderij, akkerbouw- of tuinbouwbedrijf - niet zijnde een boomkwekerij, een productieboomgaard, een glastuinbouwbedrijf, een champignonkwekerijbedrijf of een gebruiksgerichte paardenhouderij;

1.8 agrarisch bedrijfsgebouw

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf;

1.9 agrarische bedrijfswoning

een woning, krachtens het plan toegestaan binnen een agrarisch bouwvlak, en kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de aard van de agrarische bedrijfsvoering noodzakelijk is;

1.10 agrarisch deskundige

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige, of commissie van deskundigen, op het gebied van land- en tuinbouw;

1.11 ambachtelijk bedrijf

een bedrijf dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen alsmede - in rechtstreeks verband daarmee en als ondergeschikte nevenactiviteit - detailhandel en dat door dienstverlening en/of afzet in hoge mate gebonden is aan zijn directe omgeving;

1.12 archeologisch deskundige

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke en als zodanig geregistreerde deskundige op het gebied van archeologisch onderzoek, in het bezit van een opgravingsbevoegdheid;

1.13 archeologisch onderzoek

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt;

1.14 archeologische waarde

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden;

1.15 ander werk

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.16 bebouwing

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken;

1.17 bedrijfsgebouw

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

1.18 bedrijfswoning

een woning op een terrein, kennelijk slechts bestemd voor de huisvesting van een persoon (en diens/haar gezin of naar de aard daarmee gelijk te stellen samenlevingsvorm) wiens huisvesting daar, met het oog op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is;

1.19 bestaande bebouwing

bestaand en legaal aanwezig of legaal realiseerbare bebouwing op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.20 bestaand gebruik

bestaand en legaal aanwezig of legaal realiseerbaar gebruik op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.21 bijgebouw

een niet voor bewoning bestemd gebouw, dat een functionele eenheid vormt met het hoofdgebouw en dat door de maatvoering onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw;

1.22 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

1.23 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming,

een bestemmingsvlak dat is gekoppeld door middel van de aanduiding 'relatie' met een ander bestemmingsvlak, wordt beschouwd als één bestemmingsvlak;

1.24 boomkwekerij

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van beplantingsgewassen zoals bos- en haagplantsoen, laan- en parkbomen, vruchtbomen, rozenstruiken, sierconiferen en overige sierheesters een en ander in de vorm van volle grondsteelt dan wel containerteelt, uitgezonderd snijheesterkwekerijen;

1.25 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.26 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.27 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.28 bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel;

1.29 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.30 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal welke, hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.31 cultuurhistorische waarden

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.32 dagrecreatie

vormen van recreatie, die in principe plaatsvinden tussen zonsopgang en zonsondergang en niet gericht zijn op het verstrekken van nachtverblijf;

1.33 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen respectievelijk huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden tevens afhaalpunten verstaan;

1.34 extensieve dagrecreatie

niet-gemotoriseerde recreatieve activiteiten, zoals wandelen, fietsen, skaten, paardrijden, vissen, zwemmen en natuurobservatie;

1.35 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.36 gebruiksgerichte paardenhouderij

een paardenhouderij waar het gebruik van paarden voorop staat, dat wil zeggen ten behoeve van recreatie en sport, niet zijnde een manege;

1.37 geomorfologische waarde

de waarde van de samenhang van de verschijningsvorm van het aardoppervlak met de wijze van zijn ontstaan;

1.38 glastuinbouwbedrijf

een bedrijf dat (overwegend) is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen door gebruik te maken van kassen (staand glas);

1.39 hoveniersbedrijf

een bedrijf, gericht op de aanleg, de inrichting en het onderhoud van tuinen en groen, met gebruikmaking van de daarbij behorende materialen en gereedschappen, zonder dat detailhandel wordt uitgeoefend;

1.40 intensieve veehouderij

een agrarisch bedrijf of deel van een agrarisch bedrijf waar tenminste 250 m² aan bedrijfsvloeroppervlakte aanwezig is dat gebruikt wordt als veehouderij volgens de wet Milieubeheer voor het houden van vee, pluimvee en nertsen, waarbij het houden van vee geheel of nagenoeg geheel plaatsvindt in gebouwen; als intensieve veehouderij wordt niet aangemerkt het biologisch houden van dieren conform een regeling krachtens artikel 2 van de Landbouwkwaliteitswet en het houden van melkrundvee, schapen of paarden;

1.41 inwoning

iemand die inwoont in een woning en daarbij gebruikt maakt van gemeenschappelijke of eigen voorzieningen. Er wordt gebruik gemaakt van één gezamenlijke toegang.

1.42 kampeermiddel

een tent, tentwagen, toercaravan, stacaravan of kampeerauto;

1.43 kamphuis

een gebouw dat periodiek dient voor recreatief verblijf, waarbij wordt overnacht in gemeenschappelijke slaapzalen en/of kamers;

1.44 kelder

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer van datzelfde gebouw waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven het peil is gelegen;

1.45 kleinschalige horecavoorziening

een horecavoorziening, die uitsluitend tot hoofddoel heeft het verstrekken van niet-alcoholische dranken en versnaperingen.

1.46 kleinschalig kampeerterrein

een kampeerterrein voor ten hoogste 15 kampeermiddelen gedurende de periode van 15 maart tot en met 31 oktober;

1.47 kunstnijverheidsbedrijf

een bedrijf dat is gericht op het geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen van (fraaie) gebruiks- en siervoorwerpen alsmede - in rechtstreeks verband daarmee en als ondergeschikte nevenactiviteit - detailhandel;

1.48 landschaps- en natuurbeschermingsdeskundige

een door burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake landschaps- en / of natuurwaarden;

1.49 landschappelijke waarden

aan een gebied toegekende waarden in verband met de waarneembare verschijningsvorm van dat gebied;

1.50 landschapselement

een kleinschalig beplantingselement, zoals een bossage, houtwal, houtsingel, steilrandbeplanting, of een waterpartij;

1.51 loonwerkbedrijf

een bedrijf dat gericht is op het verlenen van diensten aan (agrarische) bedrijven met behulp van (agrarische) werktuigen en apparatuur of op het verrichten van werkzaamheden tot onderhoud of reparatie van (agrarische) werktuigen of apparatuur;

1.52 manege

een recreatief bedrijf dat hoofdzakelijk op eigen terrein binnen of buiten een gebouw gelegenheid geeft tot het beoefenen van de paardensport en al dan niet mogelijkheden biedt voor het verblijf en de verzorging van paarden, en waarbij ondergeschikt hieraan horeca is toegestaan;

1.53 mantelzorg

langdurende zorg die wordt geboden aan ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, door personen uit diens sociale omgeving, waarbij de zorgverlening de gebruikelijke zorg van huisgenoten voor elkaar overstijgt, op vrijwillige, niet afdwingbare basis en buiten organisatorisch verband;

1.54 mantelzorgwoning

een tijdelijke extra woonruimte in (een aan- of uitbouw van) een woning of bijgebouw, die qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning, bestemd voor bewoning door een mantelzorgvrager of een mantelzorgverlener en waarin zich zelfstandige voorzieningen bevinden;

1.55 mantelzorgwoning, tijdelijke unit

een tijdelijke mantelzorgwoning is een mantelzorgwoning in de vorm van een tijdelijk op een perceel aanwezige unit die hetzij geheel hetzij in delen over de weg verplaatsbaar is;

1.56 mestvergistingsinstallatie

installatie voor het bewerken en verwerken van dierlijke of overige organische meststoffen door middel van vergisting.

1.57 natuurlijke waarden

aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen, voorkomend in dat gebied;

1.58 Nederlandse grootte-eenheden (nge)

een economische maatstaf om de bedrijfsomvang en het bedrijfstype van agrarische bedrijven vast te stellen;

1.59 nevenactiviteit

activiteit die ondergeschikt is aan de primair aan de gronden toegekende functie;

1.60 normale onderhouds- en/of exploitatiewerkzaamheden

werkzaamheden die regelmatig noodzakelijk zijn voor een goed beheer van de gronden;

1.61 opslag

opslag van goederen die naar hun aard geen regelmatige verplaatsing behoeven, zonder dat deze een bewerking ondergaan en zonder dat deze verhandeld worden;

1.62 onderkomens

voor verblijf geschikte, al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;

1.63 overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak, waaronder begrepen een carport;

1.64 paardenbak

een paardenbak is een buitenrijbaan ten behoeve paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining.

1.65 paardenfokkerij

een agrarisch bedrijf, gericht op het fokken van paarden, het bieden van leefruimte aan opgroeiende paarden en/of het voortbrengen van producten door middel van het houden van paarden, eventueel in combinatie met (en daaraan ondergeschikte) trainingsfaciliteiten en verkoop ten behoeve van de eigen gefokte paarden;

1.66 paardenhouderij

een agrarisch bedrijf, gericht op het africhten en trainen van paarden, het bieden van stalruimte voor paarden, het geven van instructie aan derden, het trainen van paarden en uitbrengen in de sport, verhuur van diensten met behulp van paarden en de in- en verkoop van paarden;

1.67 perceelgrens

de grens van een bouwperceel;

1.68 plattelandswoning:

een bedrijfswoning, behorend tot of voorheen behorend tot een agrarisch bedrijf, die door een derde bewoond mag worden, en die niet worden beschermd tegen de milieugevolgen van het bijbehorende agrarische bedrijf;

1.69 productiegerichte paardenhouderij

een agrarisch bedrijf dat is gericht op het fokken van paarden (vermeerderen), die geschikt zijn voor een bepaalde taak. Hieronder worden verstaan: hengstenstations, opfokbedrijven en paarden- en ponyfokbedrijven;

1.70 recreatiewoning

een gebouw, dat dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.71 seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch- pornografische aard plaatsvinden; onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische- massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.72 snelgroeiend bos

beplanting met opgaande houtige gewassen bestaande uit hoog productieve boomsoorten met als hoofddoel de houtproductie;

1.73 stacaravan

een caravan of soortgelijk onderkomen op wielen, dat mede gelet op de afmetingen, kennelijk niet bestemd is om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen ook over grotere afstanden als een aanhangsel van een auto te worden voortbewogen;

1.74 trekkershut

een houten blokhut zonder afzonderlijke ruimtes dat dient als periodiek verblijf voor wisselende groepen van recreanten, die hun hoofdverblijf elders hebben;

1.75 voorgevel

de naar de weg vanwaar het gebouw hoofdzakelijk toegankelijk is, gekeerde gevel;

1.76 woning

een complex van ruimten krachtens aard en indeling geschikt of bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.77 wooneenheid

een gebouw of een deel van een gebouw, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één huishouden (inclusief het bieden van mantelzorg).

1.78 woongebouw

een gebouw dat tenminste twee woningen omvat;

1.79 zorgboerderij

een maatschappelijke zorgvoorziening met begeleid wonen, eventueel in combinatie met een (voormalig) agrarisch bedrijf, waar door mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking begeleid locatiegebonden agrarisch of landschappelijk georiënteerde werkzaamheden worden verricht en eventueel zorg, educatie en ontspanning worden geboden

Artikel 2 Wijze Van Meten

Artikel 2.1 Algemeen

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch Met Waarden - Landschap

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Agrarisch met waarden - Landschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

de uitoefening van het agrarische bedrijf;
het behoud, het herstel en de versterking van de landschappelijke waarden zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf, het begroeiingpatroon (houtsingels), het verkavelingpatroon, de (relatieve) openheid en/of in de kleinschaligheid, zoals deze met name tot uitdrukking komt in de verkaveling;
verkeersdoeleinden, uitsluitend voor wegen en (voet- en fiets)paden zoals die bestonden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
de waterhuishouding, waaronder begrepen watergangen en voorzieningen voor het keren en beheersen van water;
recreatief medegebruik in de zin van voet-, fiets- en/of ruiterpaden en ondergeschikte dagrecreatieve voorzieningen;
hobbymatig weiden van paarden;

met de daarbij behorende bebouwing en voorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in:

lid 3.1 voor gronden die feitelijk niet meer in gebruik zijn ten behoeve van een agrarisch bedrijf, voor het gebruik als tuin of erf ten behoeve van een nabijgelegen woning, met dien verstande dat:
1. de landschappelijke en/of natuurlijke waarden niet onevenredig worden aangetast;
2. het gebruik van aangrenzende agrarische gronden niet wordt geschaad;
3. de totale oppervlakte van woning, erf en tuin aaneengesloten ligt en niet groter is dan 1.500 m² tenzij uit een ingediend landschapsplan blijkt dat sprake is van landschappelijke inpassing en toename van de ruimtelijke kwaliteit, in welk geval de totale oppervlakte van woning, erf en tuin niet groter mag zijn dan 2.000 m²;
4. hierop uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de woning mogen worden gebouwd.

lid 3.1, ten behoeve van de uitoefening van een boomkwekerijbedrijf;

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken, tuinen en erven, met dien verstande dat:

per bestemmingsvlak ten hoogste 1 vrijstaande woning is toegestaan;
de gebouwen mogen worden gebruikt ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep;

4.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd, met dien verstande dat:

4.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in:

sublid 4.2.2 onder a., voor een gezamenlijk oppervlak van ten hoogste 150 m², mits er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van landschap en beeldkwaliteit en mits de architectonische en/of cultuurhistorische waarden van de bebouwing niet in onevenredige mate worden geschaad;
sublid 4.2.2 onder e., voor wat betreft het bouwen achter de naar de weg(-en) gekeerde gevel(-s) van de woning, met dien verstande dat het bepaalde in artikel 8 (Algemene bouwregels) in acht wordt genomen;
sublid 4.2.1 onder a tot een totale maximale inhoudsmaat van 1000 m³, met dien verstande:
1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van landschap, en beeldkwaliteit en mits de architectonische en/of cultuurhistorische waarden van de bebouwing niet in onevenredige mate worden geschaad;
2. sprake is van een vermindering (door) sloop van gebouwen, waarbij een sloopeis geldt van 2 m² aan gebouwen voor iedere 1m³ uitbreiding van de woninginhoud;
3. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
4. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
5. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Scherpenzeel, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
6. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is;
lid 4.2.2 onder a. voor het vergroten van de totale oppervlakte aan bijgebouwen tot maximaal 300 m², met dien verstande dat:
1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de belangen van landschap, en beeldkwaliteit en mits de architectonische en/of cultuurhistorische waarden van de bebouwing niet in onevenredige mate worden geschaad;
2. sprake is van een vermindering (door) sloop van gebouwen, waarbij een sloopeis geldt van 2 m² aan gebouwen voor iedere 1 m² nieuwbouw;
3. uitsluitend indien de sloopmogelijkheden op het betreffende perceel volledig zijn benut, mag de sloopoppervlakte van meerdere locaties worden meegerekend om aan de vereiste sloopoppervlakte te komen;
4. monumentale gebouwen wel meetellen in de bepaling van de sloopoppervlakte, maar niet mogen worden gesloopt;
5. de te slopen gebouwen moeten zijn gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Scherpenzeel, dan wel binnen het reconstructiegebied Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, opgenomen in het Reconstructieplan Gelderse Vallei/Utrecht-Oost, vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland op 22 december 2004 en 26 januari 2005, voor zover dit reconstructiegebied is gelegen binnen de provincie Gelderland;
6. verzekerd is dat herbouw van de gesloopte gebouwen niet mogelijk is.

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het bepaalde in:

sublid 4.4.1. voor een andere inrichting dan aangegeven in bijlage 1 bij de regels van het bestemmingsplan opgenomen inrichtingsplan, indien:

dat noodzakelijk is voor de veiligheid en/of toegankelijkheid van de gronden en/of aangrenzende gronden;
zoveel als mogelijk sprake blijft van een goede, landschappelijke inpassing.

sublid 4.2.2, lid a. ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf tot ten hoogste 50% van de vloeroppervlakte van de woning en de bijgebouwen, met dien verstande dat:
1. de woonfunctie gehandhaafd blijft;
2. de activiteiten uitsluitend mogen worden uitgeoefend door degene die zelf in de woning woonachtig is;
3. geen overlast ontstaat voor de woonomgeving (onder overlast wordt verstaan: geluidsoverlast, stankoverlast, overlast door de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking);
4. er geen detailhandel plaatsvindt;
5. er geen activiteiten plaatsvinden die vergunnings- of meldingsplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer.
lid 4.1 en sublid 4.2.2, lid a. voor het bieden van mantelzorg in een bijgebouw of een tijdelijke unit, met in achtneming van het volgende:
1. het gebruik als zelfstandige woonruimte noodzakelijk is voor het bieden van mantelzorg;
2. het gebruik alleen toelaatbaar is voor zover het bieden van mantelzorg binnen de bestaande woning niet mogelijk of redelijk is;
3. de omgevingsvergunning voor een bestaand vrijstaand bijgebouw slechts kan worden verleend indient er geen bouwmogelijkheden bestaan voor de realisatie van een aangebouwd bijgebouw waarin de mantelzorg kan worden geboden;
4. er aantoonbaar behoefte aan mantelzorg bestaat in verband met medische, psychische en/of sociale omstandigheden;
5. de aanvrager een schriftelijk verklaring overlegd dat de omgevingsvergunning noodzakelijk is uit het oogpunt van mantelzorg;
6. de totale oppervlakte die voor mantelzorg in gebruik kan worden genomen niet meer bedraagt dan 75 m² en is beperkt tot één bouwlaag;
7. er geen milieutechnische belemmeringen zijn;
8. het gebruik als zelfstandige woonruimte voldoende brandveilig is;
9. de mantelzorg niet leidt tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en/of
  ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen;
10. indien sprake is van een tijdelijke unit dient deze te voldoen aan de volgende voorwaarden:
  1. een tijdelijke unit wordt geplaatst een de achterzijde of zijgevel van de bestaande woning, waarbij plaatsing aan de zijgevel slechts is toegestaan als de afstand tot de voorgevelrooilijn ten minste 3 meter bedraagt;
  2. de afstand van een tijdelijke unit tot de zijdelingse en achterste perceelgrenzen bedraagt ten minste 2 meter.
11. het bevoegd gezag verleend de omgevingsvergunning uitsluitend aan de aanvrager en/of de hoofdbewoner van de betreffende woning en is niet overdraagbaar;
12. het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning onder de voorwaarde dat de vergunning geldt voor een periode dat de mantelzorg voortduurt;
13. het bevoegd gezag verleent de omgevingsvergunning onder de voorwaarde dat alle voorziening dien te strekken tot instandhouding van een zelfstandige woonruimte worden verwijderd nadat de noodzaak van mantelzorg is vervallen.

4.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 5 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 2 (Hoog)

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige hoge archeologische verwachtingswaarden.

5.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

bouwen ten behoeve van de in lid 5.1 bedoelde bestemming is niet toegestaan.
de krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen zijn niet toegestaan, behoudens de op het moment van ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaande gebouwen, die mogen worden gehandhaafd.
het bepaalde in 5.2 onder a en b is niet van toepassing, indien:
1. worden gebouwd in overeenstemming met de bouwregels voor de betreffende bestemming;
2. het bouwwerk dient ter vervanging van een reeds aanwezig bouwwerk, waarbij de horizontale en verticale afmetingen van de fundering van de bouwwerk niet verandert;
3. bouwwerken en de fundering, waaronder paalfunderingen, niet dieper liggen dan 30 cm beneden het maaiveld;
4. het grondoppervlak per bouwwerk ten hoogste 250 m² bedraagt.

5.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van lid 5.2 met inachtneming van de volgende regels:

de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld;
3. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
  1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. het doen van opgravingen;
  3. begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.
4. indien het bouwplan is getoetst door de regio archeoloog en deze heeft bepaald dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.
alvorens omtrent het verlenen van omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 6 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 3 (Middel)

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige hoge archeologische verwachtingswaarden.

6.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

bouwen ten behoeve van de in lid 6.1 bedoelde bestemming is niet toegestaan.
de krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen zijn niet toegestaan, behoudens de op het moment van ter visielegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaande gebouwen, die mogen worden gehandhaafd.
het bepaalde in 6.2 onder a en b is niet van toepassing, indien:
1. worden gebouwd in overeenstemming met de bouwregels voor de betreffende bestemming;
2. het bouwwerk dient ter vervanging van een reeds aanwezig bouwwerk, waarbij de horizontale en verticale afmetingen van de fundering van de bouwwerk niet verandert;
3. bouwwerken en de fundering, waaronder paalfunderingen, niet dieper liggen dan 30 cm beneden het maaiveld;
4. het grondoppervlak per bouwwerk ten hoogste 1000 m² bedraagt.

6.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van lid 6.2 met inachtneming van de volgende regels:

de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld;
3. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
  1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  2. het doen van opgravingen;
  3. begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.
4. indien het bouwplan is getoetst door de regio archeoloog en deze heeft bepaald dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.
alvorens omtrent het verlenen van omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 7 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 4 (Laag)

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse aanwezige lage archeologische verwachtingswaarden.

7.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels:

a. bouwen ten behoeve van de in lid 5.1 bedoelde bestemming is niet toegestaan;

b. de krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen zijn niet toegestaan, behoudens de op het moment van tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan bestaande gebouwen, die mogen worden gehandhaafd;

c. het bepaalde in 5.2 onder a. en b.is niet van toepassing indien:

1. wordt gebouwd in overeenstemming met de bouwregels voor de betreffende bestemming;

2. het bouwwerk dient ter vervanging van een reeds aanwezig bouwwerk, waarbij de horizontale en verticale afmetingen van de fundering van dat bouwwerk niet veranderen;

3. bouwwerken en de fundering, waaronder begrepen paalfunderingen, niet dieper liggen dan 30 cm beneden het maaiveld;

4. het grondoppervlak per bouwwerk ten hoogste 10.000 m² bedraagt.

7.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning ter afwijking verlenen van lid 5.2 met inachtneming van de volgende regels:

a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;

b. omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken bouwlocatie geen archeologische waarden aanwezig zijn;

2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft een rapport overlegd waarin wordt aangetoond dat de archeologische waarden van het terrein in voldoende mate worden veilig gesteld;

3. de betrokken archeologische waarden worden door de bouwactiviteiten niet geschaad of mogelijke schade wordt voorkomen door aan de ontheffing regels te verbinden gericht op:

I. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;

II. het doen van opgravingen;

III. begeleiding van de bouwactiviteiten door de archeologische deskundige.

4. indien het bouwplan is getoetst door de regio archeoloog en deze heeft bepaald dat archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

c. Alvorens omtrent het verlenen van omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 9 Algemene Bouwregels

Artikel 9.1 Verkeer

Onverminderd het bepaalde in de overige artikelen van deze regels gelden ten aanzien van de gronden gelegen binnen een zone van 250 m ter weerszijden van een weg:
1. indien en voor zover door middel van toepassing van een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid de bouw van een woning wordt mogelijk gemaakt, mag de woning uitsluitend worden gerealiseerd met inachtneming van de voorkeursgrenswaarde op de gevel vanwege de weg als genoemd in artikel 82 lid 1 Wet geluidhinder (Wgh) of in een daarvan verleende ontheffing;
2. indien en voor zover een op het tijdstip van de tervisielegging van het plan aanwezige woning op hetzelfde bouwperceel vervangen wordt door een andere woning, zal de afstand van de nieuwe woning tot de weg waarlangs zich de zone bevindt, ten opzichte van de afstand van de te vervangen woning tot deze weg niet mogen verminderen, tenzij wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde als bedoeld in artikel 82 lid 1 van de Wgh of een daarvan verleende ontheffing.
Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning ter afwijking verlenen van het bepaalde in lid a onder 2, met dien verstande dat de nieuwe woning uitsluitend gerealiseerd mag worden met inachtneming van de voorkeursgrenswaarde vanwege de weg als genoemd in artikel 82, lid 1 Wet geluidhinder.

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

Artikel 10.1 Algemeen

Het is verboden gronden of opstallen te gebruiken of te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming;
Onder strijdig gebruik als bedoeld onder a. wordt in ieder geval verstaan het gebruik of laten gebruiken van gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan omgevingsvergunning verlenen ter afwijking van het plan:

ten aanzien van ondergeschikte punten met het oog op de aanpassing aan de werkelijke afmetingen in het terrein en aan het beloop van bepaalde gegevenheden, met dien verstande dat de op de kaart aangegeven afstand tussen enige bebouwingsgrens en enige weggrens niet wordt verkleind, de structuur van het plan niet wordt aangetast, de belangen van derden in redelijkheid niet worden geschaad en de omgevingsvergunning ter afwijking gewenst en noodzakelijk wordt geacht voor de juiste verwezenlijking van het plan;
voor afwijkingen ten aanzien van de voorgeschreven afmetingen van de bebouwing, met dien verstande dat de afwijkingen niet meer dan 10 % mogen bedragen van de in deze regels genoemde, dan wel op de kaart aangegeven maten en met dien verstande dat deze bevoegdheid niet van toepassing is op de op de plankaart genoemde oppervlakten.
ten behoeve van de bouw van ondergrondse/bovengrondse bouwwerken voor openbare nutsvoorzieningen, met dien verstande dat:
1. de inhoud van bovengrondse bouwwerken ten hoogste bedraagt 50 m³;
2. de bouwhoogte ten hoogste bedraagt 4 m;
ten behoeve van de aanleg van eenvoudige, recreatieve voorzieningen zoals picknickplaatsen en zitbanken, met dien verstande dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten hoogste bedraagt 1,5 m;
voor de bouw van masten ten behoeve van (zend- en ontvang) antennemasten, met dien verstande dat de bouwhoogte ten hoogste bedraagt 55 m.

Artikel 12 Overige Zone - Bomestructuur

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - bomenstructuur' zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud, de versterking en/of het herstel van de aanwezige waardevolle boomstructuur en beplanting.

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Artikel 13.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het bestemmingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk zoals bedoeld in dit lid onder a, met ten hoogste 10%;
dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Artikel 13.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald onder de titel: ‘regels van bestemmingsplan Kolfschoten 14 en 16 van de gemeente Scherpenzeel’

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Kolfschoten 14 in Scherpenzeel is een agrarische bedrijfslocatie aanwezig. De bedrijfsvoering is al geruime tijd gestaakt. Daarop gelet heeft de eigenaar het voornemen opgevat over te gaan tot een functieverandering naar wonen. Daarbij wil hij de overtollige opstallen verwijderen in ruil voor de mogelijkheid voor een nieuwe, vrijstaande woning op het perceel. Feitelijk betreft het de legalisatie van een woning die in een gebouw is gerealiseerd dat als werktuigenberging is vergund. Voor deze functieverandering is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk.

Voorts is aan de Kolfschoten 16 een woning aanwezig. Feitelijk heeft deze woning al lange tijd geen relatie meer met de inmiddels verdwenen bedrijvigheid aan de Kolfschoten 14. Planologisch gezien is het echter nog de tweede bedrijfswoning bij de beschreven bedrijfslocatie en tevens is het een plattelandswoning. Om die reden is de woning aan de Kolfschoten 16 ook onderdeel van de beoogde functieverandering. Ook daarvoor wordt een woonbestemming voorgestaan.

1.2 Ligging En Begrenzing

De percelen Kolfschoten 14 en 16 zijn gelegen in het buitengebied van Scherpenzeel, op circa 2,5 km afstand van het dorp. Het perceel Kolfschoten 14 is kadastraal bekend als gemeente Scherpenzeel, sectie A, nummer 961. Het perceel Kolfschoten 16 is kadastraal bekend als gemeente Scherpenzeel, sectie A, nummer 965.

Het plangebied wordt gevormd door de beide genoemde percelen. Het perceel Kolfschoten 14 maakt geheel onderdeel uit van het plangebied. Voor de Kolfschoten 16 geldt dat de gedeeltes die een woonbestemming krijgen en waar het geldende, agrarische bouwvlak wordt verwijderd onderdeel uitmaken van het plangebied. Hetzelfde geldt voor de gedeelten die zorgen voor een goede aansluiting op het overige gedeelte van het plangebied.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend Bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied 2013. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 maart 2014. In dit plan geldt voor de woningen, bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en bijbehorende erven de bestemming Agrarisch – Bedrijf. Met deze bestemming wordt voorzien in een agrarisch bouwperceel. Voor het hele bestemmingsvlak geldt de aanduiding ‘intensieve veehouderij’. Daarmee wordt in een intensieve veehouderij voorzien. Voor het hele bestemmingsvlak geldt de aanduiding ‘bedrijfswoning’ waarmee in een tweede bedrijfswoning wordt voorzien. Voor het gedeelte van het bestemmingsvlak dat op het perceel Kolfschoten 16 rust, wordt in een plattelandswoning voorzien middels de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – plattelandswoning’.

Voor de omliggende, agrarische gronden geldt de bestemming Agrarisch met waarden - Landschap. Gronden met die bestemming zijn in hoofdzaak bestemd voor agrarische bedrijvigheid en ‘het behoud, het herstel en de versterking van de landschappelijke waarden zoals deze tot uitdrukking komen in het reliëf, het begroeiingpatroon (houtsingels), het verkavelingpatroon, de (relatieve) openheid en/of in de kleinschaligheid’. Ter plaatse wordt in deze bestemming niet voorzien in het oprichten van agrarische bedrijfsgebouwen.

Verder rusten op het plangebied de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog), Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel) en Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag). Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden daarmee beschermd.

Een smalle strook langs de westgrens van het plangebied heeft de gebiedsaanduiding 'overige zone – bomenstructuur'. Hiermee is de laanbeplanting langs de Kolfschoten van planologische bescherming voorzien.

Het realiseren van de beoogde functieverandering is binnen de geldende bestemming niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve nodig voor de nieuwe woonfuncties.

Uitsnede plankaart met in rood omkaderd het plangebied

1.4 Leeswijzer

Deze onderbouwing vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het relevante beleidskader. In het daarop volgende hoofdstuk wordt de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 hebben provinciale staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. Laatstelijk is deze structuurvisie geactualiseerd bij besluit van Provinciale Staten van 1 maart 2017. Gelderland kiest er in de Omgevingsvisie voor om bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven vanuit twee hoofddoelen.

Het eerste doel is het vergroten van de concurrentiekracht van Gelderland door een duurzame versterking van de ruimtelijk-economische structuur. Daarbij richt de provincie zich met haar partners vooral op:

kansen bieden aan bestaande en nieuwe bedrijven;
het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat in de stedelijke regio's;
het creëren van een goede bereikbaarheid van de stedelijke gebieden en de economische kerngebieden met fiets, openbaar vervoer en auto maar ook digitaal;
het versterken van ruimtelijke randvoorwaarden voor de sterke (top)sectoren en het verbeteren van de kennisinfrastructuur;
een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor cultuurbeleving;
een adequaat beheer (kwaliteit en kwantiteit) van bestaande en eventueel nieuwe woongebieden, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel in Gelderland.

Het tweede doel is het waarborgen en op het verder ontwikkelen van die kwaliteiten van Gelderland. Dit betekent vooral:

ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek;
zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap;
een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed;
een gezonde en veilige leefomgeving;
een gezonde vrijetijdseconomie en aandacht voor beleving, bereikbaarheid en toegankelijkheid van cultuur, natuur en landschap.

De provinciale hoofddoelen zijn vertaald in provinciale ambities, die zijn onderverdeeld in drie thema's. Het thema Divers Gelderland betreft de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten. Onder het thema Dynamisch Gelderland staan de provinciale ambities die zich afspelen op met name ruimtelijk-economisch vlak, bijvoorbeeld wonen, werken, mobiliteit. Het derde thema, Mooi Gelderland, betreft de Gelderse kwaliteiten die bescherming dan wel ontwikkeling nodig hebben en die tegelijk richting geven aan ontwikkelingen.

Ten aanzien van nieuwe, rode ontwikkelingen in het buitengebied wordt het volgende opgemerkt. De provincie en haar partners streven samen naar een vitaal buitengebied:

met behoud van levendigheid;
met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding;
rekening houdend met grote verschuivingen door schaalvergroting in de landbouw, energietransitie en urbanisatie de komende jaren.

De gevolgen van de economische recessie en de vastgoedcrisis zijn ook op het platteland sterk voelbaar. In veel regio's willen gemeenten het wonen, de detailhandel en het werken zo veel mogelijk concentreren in de kernen. Bij deze opgave zouden partijen samen moeten inspelen op nieuwe kansen voor de plattelandseconomie en samen moeten anticiperen op bevolkingsdaling, ontgroening en vergrijzing, en op de discrepantie tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt. Het voldoen aan een andere behoefte voor wonen en werken vraagt een slagvaardige overheid en om actief burgerschap en zelforganiserend vermogen van groepen en organisaties.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken. Dit kunnen initiatieven zijn voor wonen en werken. Bijvoorbeeld bij functieverandering of nieuwe landgoederen.

Dat betekent:

initiatieven koesteren als kans;
niet vooraf ontwikkelingen uitsluiten;
mogelijkheden zoeken.

Daarvoor dragen in eerste instantie de initiatiefnemers de verantwoordelijkheid. De provincie voert een beperkte regie op wonen en werken in het buitengebied, namelijk door:

kwalitatieve proceskaders aan te geven om te komen tot locatiekeuzes;
ondersteuning te bieden in de vorm van kennis, begeleiding en inspiratie;
daarbij geldt voor een initiatief in het buitengebied dat het 'nieuwe rood' in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet zijn in het gebied.

Een kwaliteitsverbetering wil zeggen dat er sprake is van sloop en of hergebruik van vrijkomende bebouwing (functieverandering) of ontwikkeling van nieuwe natuur. De rood-rood en rood-groenverhoudingen van de nieuwe situatie ten opzichte van de oude situatie bepalen de aanvaardbaarheid.

Voor nieuwe stedelijke functies in het buitengebied geldt in principe dat deze afgewogen worden in het licht van de Ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Ook bij nieuwe landgoederen en functieverandering. Hiermee krijgen functies een plek die in principe ook in bestaande steden en dorpen gelokaliseerd kunnen worden. In deze gevallen zal de behoefte (Gelderse ladder) aangetoond moeten worden. Paragraaf 1.3 van de Omgevingsvisie brengt daar echter een uitzondering op aan voor functieveranderingen die tot stand komen op basis van de regionale regelingen die zijn opgesteld naar aanleiding van het Streekplan Gelderland 2005. Die functieveranderingen zullen over het algemeen kleinschalig van aard zijn, zodat een expliciete afweging met de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik niet aan de orde is. Wel verwacht de provincie dat een relatie wordt gelegd met de woningbouwprogrammering en de aangetoonde behoefte aan landelijk wonen.

De Gelderse regio's kregen met het Streekplan 2005 de mogelijkheid voor een regionale invulling van het beleidskader voor functieverandering van agrarische gebouwen. Deze invulling werd door het college van Gedeputeerde Staten geaccordeerd. De provincie kiest voor een andere rol. Zij vraagt geen apart beleidskader om door de provincie vast te stellen, maar juicht toe dat hierover beleid en afspraken in regionaal verband zijn gemaakt of verder worden gemaakt. De provincie draagt graag bij aan de evaluatie van dit beleid. Het voortouw ligt bij gemeenten. Gemeenten hebben hun beleid op regionaal niveau afgestemd, zie paragraaf 2.3.

Onderhavig initiatief leidt tot een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Scherpenzeel. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan een regionaal beleidskader. Gebleken is dat er behoefte is aan de nieuwe woning, zie paragraaf 2.2.

2.2 Omgevingsverordening Gelderland

In de Statenvergadering van woensdag 24 september 2014 is de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Laatstelijk is deze verordening geactualiseerd bij besluit van Provinciale Staten van 1 maart 2017. Deze verordening ziet erop toe dat het beleid uit de Omgevingsvisie Gelderland operationeel wordt. Hierna worden de relevante bepalingen uit de Omgevingsverordening aangehaald, gevolgd door een toetsing daaraan.

Wonen (artikel 2.2.1.1)

In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Tevens blijkt uit de provinciale bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland 2017 dat er tot 2035, ook voor de Regio FoodValley, een toename te verwachten is van het aantal huishoudens. Ook neemt het aantal 65+ers de komende jaren fors toe, net als het aantal mensen dat in een tehuis of instelling woont. Daarnaast vindt een verschuiving plaats van meerpersoonshuishoudens naar eenpersoonshuishoudens.

De groei in de woningbehoefte biedt in de Regio FoodValley nog veel mogelijkheden om kansen te benutten in het transformeren en verbeteren van bestaand stedelijk gebied en om het woningaanbod kwalitatief te verbreden. Het voorliggende plan past binnen de genoemde opgave.

Toetsing

In november 2015 zijn in de Regio FoodValley afspraken gemaakt over de kwantitatieve opgave en de verdeling qua woningbouwprogrammering. Het aantal woningen voor de Gelderse gemeenten bedraagt 11.600 voor de periode 2015-2025 en 14.500 voor de regio FoodValley als geheel. Op basis van de afspraken over de binnenregionale verdeling worden daarvan 500 woningen in Scherpenzeel gerealiseerd. Onderhavig plan maakt de ontwikkeling mogelijk van slechts één extra woning en past binnen deze regionale afspraken.

2.3 Regionale Beleidsinvulling Voor Functieverandering

De Regionale beleidsinvulling voor functieverandering en nevenactiviteiten geldt voor de gemeenten Ede, Wageningen, Nijkerk, Scherpenzeel en Barneveld en het landelijk gebied van de gemeenten Putten en Ermelo. De nota is in 2008 vastgesteld en een verfijning van dit beleid in 2012. Het betreft een eigen beleidsinvulling voor functieverandering, nevenfuncties op agrarische bedrijven en uitbreiding van niet-agrarische bedrijven. Het regionale beleid is door middel van een afwijkingsbesluit van Gedeputeerde Staten geaccordeerd en in de plaats gekomen van het (destijds nog geldende) reguliere provinciale functieveranderingsbeleid van het Streekplan Gelderland 2005.

Met de toepassing van het beleid worden agrarische bedrijven in staat gesteld om de bedrijfsvoering op een maatschappelijke en ruimtelijk verantwoorde wijze te beëindigen. Daarnaast leidt het beleid tot kwaliteitsverbetering in het buitengebied, door de sloopverplichting van overtollige bebouwing bij hergebruik/nieuwbouw ten behoeve van wonen of niet-agrarische bedrijvigheid. Omdat functieverandering, nevenactiviteiten en uitbreiding van bestaande niet-agrarische bedrijven niet zondermeer worden toegestaan zijn criteria opgesteld voor de beoordeling van specifieke situaties. Onder functieverandering of nevenactiviteiten kan onder andere worden verstaan het realiseren van kleinschalige horeca of het recreatieve medegebruik van gronden. Hieraan worden voorwaarden gesteld die zijn gebaseerd op de voorwaarden voor functieverandering uit het Streekplan Gelderland 2005. Voor een functieverandering naar wonen zijn de belangrijkste voorwaarden:

de functieverandering wordt ingepast in het omringende landschap, bijvoorbeeld door de aanleg (en zo nodig bestemmen) van natuur-en landschapselementen. Daarbij moet aansluiting gezocht worden bij bestaande plannen voor natuur en landschap, zoals het Reconstructieplan en Landschapsontwikkelingsplannen. De initiatiefnemer zal daartoe een erfinrichtingsplan dienen te overleggen;
de functieverandering moet bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke en economische vitaliteit door middel van sloop van bebouwing al dan niet in combinatie met verbetering van publieke functies zoals natuurontwikkeling, bijdragen aan recreatieve routes of waterberging en dergelijke op plaatsen waar dit wenselijk is;
ingeval van sloop van bestaande legale bebouwing geldt als peildatum voor het aanwezig zijn van bestaande voormalige bedrijfsgebouwen: 2 jaar voor de datum dat de aanvraag voor functieveranderingen wordt ingediend;
de functieverandering mag niet leiden tot milieuhinder voor de omgeving;
in geval van vrijgekomen gebouwen van een stoppend agrarisch bedrijf dient de milieuvergunning te zijn ingetrokken;
indien sprake is van vervangende nieuwbouw en verbouw, zal de gemeentelijke Welstandsnota als toetsingskader gelden.
In het geval dat sprake is van functieverandering naar wonen, geldt gestaffelde sloopregeling. Indien de bestaande bebouwing ongeschikt is voor ombouw naar wooneenheden (hergebruik), dan is nieuwbouw van één of twee (geschakelde) woongebouwen met één of meerdere wooneenheden mogelijk. Hierbij dient voor hergebruik en nieuwbouw een staffeling te worden aangehouden. Die staffeling houdt in dat vanaf een te slopen oppervlak van 1000 m² tot 2000 m² één nieuwe woning gebouwd kan worden van maximaal 600 m³.

Nadere invulling regionale beleidsinvulling functieverandering

Vanuit de ervaringen en de actualiteit is er behoefte ontstaan aan een nadere invulling van het functieveranderingsbeleid. Het doel van de nadere invulling is om de regiovisie beter en soepeler uit te kunnen voeren met een uitbreiding van de mogelijkheden. Redenen hiervoor zijn de toename van het aantal vierkante meters aan vrijkomende agrarische opstallen, minder vraag naar woningen in het segment van functieveranderingswoningen en de moeilijk verdedigbare beperkingen inzake uitbreiding van niet-agrarische bedrijven. Het betreft dus geen herijking van het functieveranderingsbeleid, maar een nadere invulling van het eerder vastgestelde beleid. De nadere invulling is door de betrokken gemeenten opgesteld. Op 20 juni 2012 heeft de regio Food Valley ingestemd met de nadere invulling. De provincie Gelderland heeft laten weten in te stemmen met deze verfijning van het functieveranderingsbeleid.

De doelstelling van de nadere invulling is en blijft om de verrommeling van het landelijke gebied tegen te gaan door het bieden van voldoende planologische ruimte aan sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Daarbij staat het behalen van ruimtelijke kwaliteitswinst centraal. De functieverandering is regionaal mogelijk. Sloopmeters kunnen over de gemeentegrenzen heen worden ingezet, mits het gaat om het gebied waar de regionale beleidsinvulling wordt gehanteerd.

Met de nadere invulling wordt de sloop van overtollige stallen gestimuleerd, door het mogelijk te maken om sloopmeters van één locatie in 'porties' te verkopen. Hiertoe voorziet de nadere invulling in een aanvullende rekenmethode. De nadere invulling omvat ook het adequaat faciliteren van de flexibilisering, door het in gebruik nemen van een sloopregistratie. In de nadere invulling zijn de ontwikkelingsmogelijkheden, in ruil voor het slopen van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, vergroot. De verbrede mogelijkheden betreffen:

een grotere woninginhoud dan regulier is toegestaan;
een grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan regulier is toegestaan;
realisatie van een tweede wooneenheid binnen een woning;
legalisering van een dubbel bewoonde woning als woongebouw;
vergroting van bestaande niet-agrarische bedrijven (Notitie Uitbreiding bestaande niet-agrarische bedrijven)
toestaan van een niet-agrarisch bedrijf bij een burgerwoning;
het toestaan van buitenopslag;
voorwaarden voor uitzonderingen.

Iedere gemeente heeft zijn eigen afweging gemaakt of en in welke mate de verbrede mogelijkheden in de bovenstaande lijst van toepassing zijn.

Dit bestemmingsplan betreft de uitvoering van het regionale functieveranderingsbeleid. Een fors oppervlak aan overtollige gebouwen wordt gesloopt en maakt plaats voor één vrijstaande woning (feitelijk een legalisatie). Tevens wordt bij de woning aan de Kolfschoten 16 een groter oppervlak aan bijgebouwen toegestaan. In het volgende hoofdstuk zal dieper worden ingegaan op de toepassing van het regionale functieveranderingsbeleid.

2.4 Functieveranderingsbeleid Regio Foodvalley 2016

Op 13 april 2017 heeft de raad het Functieveranderingsbeleid Regio FoodValley 2016 vastgesteld. Vanuit de ervaringen van de regionale coördinatiegroep functieverandering en jurisprudentie van de Raad van State is regionaal de wens ontstaan om de beleidskaders uit 2008 en 2012 samen te voegen en te actualiseren. Op een aantal onderwerpen zijn enkele beleidsaanpassingen doorgevoerd. De be-leidsuitgangspunten uit de voornoemde beleidskaders blijven in hoofdzaak in stand, evenals de waar-borgen voor ruimtelijke kwaliteit, zoals de landschappelijke inpassing en de verevening. De hoofdlijnen van de aanpassingen zijn als volgt:

Samenvoeging en actualisering van de beleidsdocumenten uit 2008 en 2012;
Vereenvoudiging van de systematiek voor afroming/korting van sloopmeters;
Een toekomstbestendige en flexibele basissystematiek voor functieverandering naar wo-nen/werken, met onder meer het ‘woningrecht’ en het ‘bedrijfsrecht’ als basis voor functiever-andering naar wonen en/of werken. Deze biedt de regio een tool/knop voor bijsturing op be-leid (verhoging/verlaging van benodigde sloopmeters) zonder aanpassing van de systematiek;
(Lichte) stijging van de benodigde compensatie van sloopmeters voor functieverandering naar wonen en werken om in te spelen op de trend en ontwikkeling dat meer agrarische bedrijven zullen stoppen en dat meer (voormalige) agrarische bebouwing vrijkomt.

Onderhavig plan valt onder de in dit beleid opgenomen overgangsregeling waarvoor het beleid uit 2008 en 2012 (zie paragraaf 2.3) van toepassing blijft.

2.5 Beeldkwaliteitsplan Functieveranderingen Gelderse Vallei

Het Beeldkwaliteitsplan functieveranderingen Gelderse Vallei (uit 2008) heeft als primaire functie om de ambities ten aanzien van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bij functieveranderingen weer te geven (erfbeplanting, oriëntatie en plaatsing bouwmassa’s op het erf, architectuur, materiaalgebruik en dergelijke). Het is de bedoeling dat initiatiefnemers aan de hand van dit beeldkwaliteitsplan hun plannen voor functieverandering verder vorm geven. Het beeldkwaliteitsplan geeft algemene richtlijnen en richtlijnen voor de specifieke landschapstype. Het plangebied ligt in een kampenlandschap.

De algemene richtlijnen houden het volgende in:

Elke functieverandering dient een bijdrage te leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.
De lijnen in het landschap zijn richtinggevend voor het aanleggen van nieuwe beplantingselementen en de positie van de bebouwing op de kavel.
Bij elke functieverandering dient het erf als een geheel te worden beschouwd. Er moet daarom sprake blijven van een compact erf met bij voorkeur één ontsluitingsweg.
Bij functieverandering gaat het om het toevoegen van normale woningen. Daarom geldt als richtlijn dat gebouwd wordt in één bouwlaag met een kap. . Hierbij gaat de voorkeur uit naar een enkelvoudige hoofdvorm in plaats van geschakeld. Er moet sprake zijn van een éénduidige bouwmassa.
Waar mogelijk wordt gestreefd naar het behoud van karakteristieke en waardevolle boerderijen. In de oorspronkelijke agrarische erven zijn deze te herkennen als hoofdgebouw. Indien op zo ’ n erf sprake is van functieverandering, dan is in beginsel het uitgangspunt dat alle nieuwe bebouwing, wat betreft goothoogte en positie op het erf onderschikt is aan de oude boerderij.

Voor het kampenlandschap zijn de richtlijnen vervat in het volgende schema.

2.6 Structuurvisie Scherpenzeel

In de structuurvisie Scherpenzeel wordt voor het hele grondgebied van de gemeente Scherpenzeel aangegeven wat de ruimtelijke opgaven zijn. De structuurvisie beschrijft de ruimtelijke ambities en vormt een kwalitatief ruimtelijk ontwikkelings- en toetsingskader voor de komende 10 jaar. De structuurvisie beperkt zich tot de hoofdlijnen, maar kent evenwel een diepgang op Scherpenzeel Zuid met oog op de daar geplande dorpsuitbreiding. De structuurvisie is vastgesteld door de raad op 31 oktober 2013.

Over de functieverandering van voormalige agrarische bedrijfslocaties wordt het volgende gezegd. De regio anticipeert met het functieveranderingsbeleid op het grote aantal bedrijven dat de komende jaren zal stoppen. Ondernemers die willen omschakelen kunnen dit doen op een ruimtelijk en economisch verantwoorde wijze, passend bij het landschap. Zo zijn recreatieve functies het meest passend aangrenzend aan de bos- en natuurgebieden of aan de kern van Scherpenzeel. Aan omschakelen naar activiteiten niet passend bij het buitengebied zal terughoudend worden omgegaan. Uitgangspunt bij functieverandering is dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt, bijvoorbeeld door het weghalen van overtollige bebouwing.

De beoogde functieverandering in het plangebied leidt tot een nieuwe woonfunctie. Deze functie past

ter plaatse goed in dit gedeelte van het buitengebied. Dit bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met de uitgangspunten van de gemeentelijke structuurvisie.

Hoofdstuk 3 Bestaande En Nieuwe Situatie

3.1 Bestaande Situatie

Omgeving

Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten noorden van het dorp Scherpenzeel. Het landschap is te typeren als een kampenlandschap. Dit is een kleinschalig landschap met een onregelmatig, bochtig wegenpatroon, onregelmatige perceelsvormen en veel opgaande begroeiing in de vorm van bospercelen, houtsingels, laanbeplantingen en erfbeplantingen. Het grondgebruik is overwegend agrarisch. De agrarische erven staan verspreid in het landschap.

Luchtfoto omgeving

Plangebied

De percelen Kolfschoten 14 en 16 zijn direct aan de Kolfschoten gelegen. Aan de Kolfschoten 16 is een eenvoudig woonhuis aanwezig met daarbij enkele bijgebouwen. Hoewel het oorspronkelijk een tweede bedrijfswoning is bij de agrarische bedrijfslocatie aan de Kolfschoten 14, oogt de Kolfschoten 16 als een zelfstandig woonperceel en zo wordt het al lange tijd gebruikt.

Aan de Kolfschoten 14 bevindt zich een eenvoudige boerderij met daarachter enkele schuren. Rond deze gebouwen is een erf c.q. tuin aanwezig waar diverse soorten opgaande beplanting rijkelijk is toegepast. In de meest oostelijk gelegen schuur op het perceel is momenteel Platteland Anders gevestigd. Plattaland Anders is een werkgroep waarbinnen kunst wordt gemaakt en wandel- en fietsactiviteiten worden georganiseerd, alle gebonden aan het omliggende buitengebied. De schuur dient nu als werkruimte.

Direct ten oosten van de schuur van Platteland Anders bevindt zich nog een gebouw. Dat gebouw is oorspronkelijk vergund als werktuigenberging maar in gebruik genomen als (zelfstandige) woning. Feitelijk is hier dan ook een woning aanwezig. Deze woning is bekend als de Kolfschoten 12. Via een erftoegangsweg die ten zuiden van het erf aan de Kolfschoten 14 loopt, is deze nog niet vergunde woning bereikbaar.

De genoemde percelen grenzen direct aan elkaar en zijn omgeven door weilanden. Aan de overzijde van de weg, tegenover de Kolfschoten 14, is een plattelandswoning aanwezig met daarachter een agrarisch bedrijf. Andere, bebouwde percelen liggen op ruime afstand.

Luchtfoto plangebied

De woning aan de Kolfschoten 14

De woning aan de Kolfschoten 16

Bestaande situatie

3.2 Nieuwe Situatie

Beschrijving voornemen

Van wezenlijke, agrarische activiteiten is al geruime tijd geen sprake meer aan de Kolfschoten 14. De aanwezige opstallen kennen geen agrarisch gebruik meer. De eigenaar heeft daarom het voornemen opgevat om over te gaan tot een andere invulling van het perceel. Functieverandering naar wonen is dan een logische stap. Daarbij wenst hij de overtollige gebouwen te slopen om zo de mogelijkheid te krijgen een nieuwe woning op het perceel te realiseren. Met die mogelijkheid kan dan de aanwezige woning aan de Kolfschoten 12 alsnog worden vergund. Onderdeel van deze functieverandering is dat de woningen aan de Kolfschoten 14 en 16 een woonbestemming krijgen. Daarbij wenst de eigenaar van de Kolfschoten 16 dat in een groter oppervlak aan bijgebouwen wordt voorzien dan volgens het geldende bestemmingsplan in een woonbestemming mogelijk is. In plaats van 150 m², wenst hij dat de functieverandering resulteert in de mogelijkheid voor 167 m² aan bijgebouwen, conform de aanwezige situatie op het perceel. Bij de Kolfschoten 14 volstaat het reeds toegestane oppervlak aan bijgebouwen van 150 m². De milieuvergunning voor dat perceel zal worden ingetrokken.

Toepassing functieveranderingsbeleid

Om op grond van het regionale functieveranderingsbeleid een nieuwe woning te kunnen realiseren op een voormalige, agrarisch bedrijfslocatie dient minimaal 1000 m² aan overtollige gebouwen gesloopt te worden. Dat oppervlak hoeft niet op de locatie zelf aanwezig te zijn. Het is mogelijk verschillende locaties te salderen, zolang het sloopoppervlak zich maar binnen het gebied bevindt waarvoor het regionale functieveranderingsbeleid geldt. Voorts geldt dat voor het gewenste, extra oppervlak aan bijgebouwen bij de Kolfschoten 16 dat voor elke vierkante meter het dubbele gesloopt moet worden. Derhalve is daarvoor 34 m² aan sloopoppervlak nodig, wat het totaal op 1034 m² brengt.

Op het perceel Kolfschoten 14 is 610 m² aan gebouwen aanwezig die voor sloop in aanmerking komt. Het gaat om gebouwen die legaal, vergund meer dan twee jaar aanwezig zijn. Daarvoor geldt dat het gebouw dat Platteland Anders gebruikt nog drie jaar aanwezig mag blijven (na vaststelling van dit bestemmingsplan). Dit geeft die werkgroep de tijd om naar een andere locatie te zoeken. De andere gebouwen dienen binnen een half jaar (na vaststelling van dit bestemmingsplan) te worden gesloopt.

Het overige, benodigde sloopoppervlak is gevonden op een externe locatie, binnen de regio; aan de Willinkhuizersteeg 5 in Harskamp, gemeente Ede. Hier is de initiatiefnemer met de betreffende eigenaar overeengekomen dat de initiatiefnemer 424 m² van de op genoemde locatie beschikbare sloopmeters mag inzetten aan de Kolfschoten 14. Daarmee wordt aan een van de belangrijkste voorwaarden van het functieveranderingsbeleid voldaan; er is voldoende sloopoppervlak aanwezig. De gemeenten Ede en Scherpenzeel bepalen uiteindelijk de inzetbaarheid van deze sloopmeters voor functieverandering.

Ruimtelijke inpassing

Zoals gezegd, is het voornemen erop gericht dat de woning aan de Kolfschoten 12 alsnog vergund kan worden. Deze woning is reeds aanwezig met bijbehorend erf. Bezien vanaf de openbare weg bevindt deze woning zich achter het erf aan de Kolfschoten 14. Landschappelijk gezien is dat een aanvaardbare locatie voor deze woning. De woning staat op een plek waar reeds bebouwing mogelijk was.

Na sloop van de overtollige gebouwen, zal het erf van de Kolfschoten 14 aangepast worden op de dan aanwezige situatie. Voor elk van de drie aanwezige woningen is voorzien in een woonperceel van maximaal 1500 m². Binnen dat woonperceel dienen woning en bijgebouwen een plek te krijgen. Voor de Kolfschoten 16 wordt voorzien in 167 m² aan bijgebouwen. Bij de woning Kolfschoten 12 zal nog een bijgebouw worden gerealiseerd, dat maximaal 100 m² groot zal zijn.

Aan de Kolfschoten 16 veranderd de situatie feitelijk niet. Daar is dan ook geen aanleiding om de landschappelijke inpassing te verbeteren. Voor de Kolfschoten 14 geldt hetzelfde, maar dan vanwege de rijkelijke beplanting op en rond het erf. De omgevingskwaliteit is hier reeds voldoende op peil.

De reeds aanwezige beplanting op het perceel Kolfschoten 14 zorgt er ook voor dat de woning aan de

Kolfschoten 12 voor een groot deel reeds is ingepast in het landschap. Het formaliseren van de woning wordt aangegrepen om de inpassing verder compleet te maken. Inzet is daarbij de percelen Kolfschoten 12 en 14 als één erf te laten ogen, bezien vanuit het omliggende landschap. Hiertoe wordt de perceelsrandbeplanting langs de zuidelijke zijde van de Kolfschoten 14 doorgezet met knotwilgen richting het oosten en vervolgens langs de oostelijke perceelsgrens van de Kolfschoten 12. Deze bestaande en nieuwe perceelsrandbeplantingen worden deels aangevuld met onderbegroeiing in de vorm van struweel. Verder worden enkele moeraseiken aangebracht om de erftoegangsweg naar de woning te begeleiden en wordt langs de westelijke perceelsgrens een haag aangebracht.

Naast deze inpassingsmaatregelen is er aanleiding om aanvullende inrichtingsmaatregelen te nemen. De woning aan de Kolfschoten 12 beschikt namelijk over een eigen inrit. Bij functieverandering wordt ernaar gestreefd het voormalige agrarische erf als ruimtelijke eenheid te behouden. Dat uit zich onder andere in de situering van de nieuwe bebouwing op het erf en het verminderen c.q. gelijkblijven van het aantal inritten. In dit geval kan om praktische redenen een van de bestaande inritten van Kolfschoten 14 en 16 niet weggehaald worden. Voor het handhaven van de inrit van Kolfschoten 12 is derhalve een ‘compensatie’ noodzakelijk.

Die ‘compensatie’ betreft aanvullende maatregelen om de landschappelijke en ecologische waarden van het plangebied te verbeteren. Deze maatregelen bestaan uit het aanbrengen van nieuwe landschapselementen en nieuwe huisvestingsmogelijkheden voor vogels. In de zuidoostelijke hoek van het perceel Kolfschoten 14, langs de betreffende inrit, wordt ruigte aangeplant. Verder worden op twee plekken op het perceel Kolfschoten 14 twee takkenrillen met ruige zomervegetatie gerealiseerd. Bij elke takkenril zal een steenuilenkast worden opgehangen. Oogmerk van deze maatregelen, nieuwe ruigtes en nestkasten, is om het weer aantrekkelijk te maken voor de steenuil om zich in het plangebied te vestigen. Verder zal de plek van de schuur van Platteland Anders, wanneer die gesloopt is, worden ingevuld met een vogelbosje. Aanvullend zullen in het dak van de woning aan de Kolfschoten 12 twee nestkasten voor huismussen worden aangebracht. Dit betreft ook een compenserende maatregel omdat met de sloop van de stal ook een nestgelegenheid vervalt.

Per saldo krijgt het plangebied met de beoogde functieverandering een invulling die een aanmerkelijke kwaliteitsverbetering inhoudt en die duurzaam is richting de toekomst. Voldaan wordt dan ook aan de uitgangspunten van het regionale functieveranderingsbeleid.

Nieuwe situatie

Hoofdstuk 4 Planologische En Milieutechnische Randvoorwaarden

4.1 Milieuaspecten

Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voorzover bekend zijn de menselijke activiteiten op het nieuw te vormen woonperceel altijd beperkt gebleven tot agrarische grondgebruik zonder bebouwing. Aanwijzingen dat er bodemverontreinigde activiteiten plaats hebben gevonden, zoals de aanwezigheid van olietanks, zijn niet voorhanden. Bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk voor het bestemmingsplan. In het kader van de omgevingsvergunning voor nieuwe woning in het plangebied zal verkennend bodemonderzoek uitgevoerd worden.

Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De locatie ligt in een rustig buitengebied. Derhalve kan geen correctie ten opzichte van het referentie-omgevingstype “rustige woonwijk” uitgevoerd worden. Dit plan betreft alleen een milieugevoelige functie: de nieuwe woning. Er is hier dus alleen sprake van inwaartse milieuzonering. In de nabijheid van de

planlocatie zijn enkele veehouderijen aanwezig. De dichtstbijzijnde veehouderij is die aan de Kolfschoten 27.

De nieuwe woning voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 14 in de Wet geurhinder en veehouderij. Dit houdt in dat er een afstand gehouden moet worden van minimaal 50 meter tot veerhouderijen. Binnen de 50 meter rondom de nieuwe woning zijn geen agrarische bedrijven gelegen. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor de omliggende agrarische bedrijven.

Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van een verkeersweg. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

Het besluitgebied ligt in de directe nabijheid van de Kolfschoten. Dit is een 60-km-weg. Op grond van de Wet geluidhinder geldt voor deze weg een geluidzone van 250 meter, waarbinnen akoestisch onderzoek nodig is. De Kolfschoten is een rustige weg in het buitengebied, zonder een doorgaande functie. Op basis van de gemeentelijke gegevens uit 2016 is de verkeersintensiteit niet hoger dan 1.000 motorvoertuigen per dag. De verwachting is dat dit in 2025 is gestegen tot circa 1.100 motorvoertuigen per dag. Met een dergelijke, lage intensiteit en de genoemde maximumsnelheid zal de contour voor de voorkeursgrenswaarde (48 dB(A)) op enkele, tientallen meters van de weg verwijderd zijn. De nieuwe woning in het plangebied is op meer dan 100 m van de Kolfschoten gelegen. Derhalve is aannemelijk dat de voorkeursgrenswaarde voor de nieuwe woning niet overschreden zal worden.

Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van één nieuwe woning. Daarmee valt dit bestemmingsplan onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Hierdoor is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren.

Uit Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland van het RIVM blijkt dat de luchtkwaliteit in het plangebied en de omgeving ruimschoots aan de grenswaarden voldoet (10-12 ug/m³ voor PM2,5,

20-22 ug/m³ voor PM10 en 15-20 ug/m³ voor NO2). De kaarten voor 2025 laten zien dat dit nog verder gaat verbeteren. Ook vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en gelet op de luchtkwaliteit gaat dan ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de nieuwe, reeds gerealiseerde woning in het plangebied.

Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (verder: Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het beleid voor externe veiligheid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening en de Wabo de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt in het externe veiligheidsbeleid het plaatsgebonden risico en het groepsrisico gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen die kans 10-6 (één op 1.000.000) bedraagt (verder: PR-contour).
Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt tengevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Het besluitgebied ligt niet binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven en van transportassen voor gevaarlijke stoffen.

Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan.

4.2 Archeologie, Cultuurhistorie En Monumenten

Het plangebied ligt grotendeels in een zone die op de gemeentelijke archeologische beleidskaart is aangeduid als zone met een hoge archeologische verwachting. Alleen aan de zuidrand ligt een deel met een middelhoge verwachting. Hiervoor geldt conform het gemeentelijke archeologiebeleid een ondergrens van respectievelijk 250 m² en 1000 m². Er geldt een algemene vrijstelling voor werkzaamheden tot een diepte van 30 cm. Het plan omvat de bouw van een bijgebouw van 100 m² en de sloop van enkele bedrijfsgebouwen.

Het plangebied ligt in een zone met laarpodzolen (grondwatertrap VI) als uitloper van een veldpodzol (grondwatertrap V). Rondom liggen beekeerdgronden (grondwatertrap III). De geomorfologische kaart geeft ter plaatse een dekzandrug aan temidden van een vlakte van verspoeld dekzand. Het AHN geeft een lichte verhoging van het landschap aan. Ten opzichte van de omgeving ligt plangebied 5 tot 40 cm hoger dan de omgeving. Er zijn geen archeologische vondsten uit de omgeving bekend. Er is geen sprake van historische bebouwing. Wel liggen ten westen van het plangebied de historische boerderijen Klein- en Groot Kolfschoten. Tot in de negentiende eeuw lag het gebied aan de rand van de heide. Er is dan grotendeels sprake van een akker.

Op basis van bovenstaande kan worden samengevat dat er geen aanwijzingen zijn voor archeologische resten. Deels komt dit door de lage ligging van het zuidelijk deel. Het grootste noordelijke deel ligt op een voormalige akker. Om een akker aan te kunnen leggen in dit grotendeels natte gebied was een beperkte ophoging noodzakelijk in verband met grondverbetering. Aangezien binnen het plan alleen sprake is van intensieve bebouwing, waar tijdens de bouw de bodem al zwaar is verstoord, heeft de sloop van de genoemde gebouwen geen gevolgen voor eventueel aanwezige archeologische resten. De voorgenomen bouw van een bijgebouw van 100 m² heeft geen onevenredige gevolgen voor eventueel archeologische resten.

Indien bij de werkzaamheden vondsten (aardewerk, vuursteen, oude funderingen, opvallende donkere verkleuringen in het gele zand etc. ) worden gedaan waarvan men redelijkerwijs mag vermoeden dat deze van archeologische betekenis zijn, dient hiervan onmiddellijk melding te worden gemaakt (art. 5.10 Erfgoedwet).

In het plangebied zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden aanwezig. Ook monumenten zijn niet aanwezig.

4.3 Ecologie

Door adviesbureau Groenewold Natuur & Milieu is onderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde natuurwaarden in het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 1 van de Bijlagen bij de Toelichting. Het onderzoek heeft zich met name gericht op het voorkomen van natuurwaarden in de stal die binnen afzienbare termijn gesloopt gaat worden. Mits enkele, eenvoudig te realiseren maatregelen worden genomen, kan deze stal zonder overtreding van de Wet natuurbescherming worden gesloopt. Daarbij is het wel nodig geacht om ontheffing van de Wet natuurbescherming aan te vragen, wegens het verwijderen van enkele nesten van huismussen. Daarop is nader onderzoek uitgevoerd naar huismussen. Dat onderzoek vormt bijlage 2 van de Bijlagen bij de Toelichting. Vervolgens is ontheffing aangevraagd.

De ontheffing is tot het moment van schrijven niet verkregen (dan wel in positieve zin geweigerd omdat een ontheffing niet nodig is). In dat licht wordt opgemerkt dat de ontheffing is aangevraagd om zekerheid te krijgen van het bevoegd gezag over het volstaan van de mitigerende maatregelen. Het is evenwel ook mogelijk om zonder die zekerheid tot de voorgenomen sloop over gaan. Een basis daarvoor is de goedgekeurde gedragscode Provinciale Infrastructuur. Met in acht name van de protocollen in die gedragscode is het toegestaan diverse werkzaamheden te verrichten zonder vooraf verkregen ontheffing, waaronder voor de sloop van bebouwing in het kader van ruimtelijke ontwikkeling. Het is mogelijk de sloop van de stal uit te voeren met in acht name van deze code. De Wet natuurbescherming staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

De schuur die momenteel door Platteland Anders wordt gebruikt, zal over enkele jaren worden gesloopt. Vanwege die termijn, is het niet effectief om nu reeds onderzoek uit te voeren naar aanwezige diersoorten. Derhalve is deze schuur buiten beschouwing gebleven in het uitgevoerde onderzoek. Op het moment van sloop zal het onderzoek immers niet meer actueel zijn. Wanneer de sloop concreet aan de orde is, zal de aanwezigheid van beschermde diersoorten worden bezien. Als maatregelen nodig zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen, zullen die genomen worden. Daarmee geeft de mogelijke aanwezigheid van beschermde flora en fauna geen aanleiding om aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan te twijfelen.

Gezien de aard van het plan en de afstand tot Natura 2000-gebieden vormen beschermde natuurgebieden geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Het plangebied ligt ruim buiten het Gelders NatuurNetwerk uit de Omgevingsverordening Gelderland.

4.4 Waterparagraaf

Met dit bestemmingsplan neemt het bebouwde oppervlak in het plangebied af door de sloop van enkele gebouwen. Daarnaast wordt voorzien in het alsnog kunnen vergunnen van de niet vergunde woning in het plangebied.

Uit gegevens van de peilbuizen in de omgeving van het plangebied valt af te leiden dat de hoogste grondwaterstand gemiddeld tussen de 40 en 80 cm zal liggen. Met deze grondwaterstand is het praktisch niet uitvoerbaar om op het perceel van de niet vergunde woningen infiltratie- of bergingsvoorzieningen voor hemelwater te realiseren. Hemelwater zal daarom worden afgevoerd richting de omliggende watergangen, wanneer mogelijk oppervlakkig via de omliggende, onverharde gronden. Bij een oppervlakkige afvoer kan een deel van het hemelwater toch infiltreren, als ter plekke nog infiltratiecapaciteit resteert.

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische Planopzet

In hoofdstuk 3 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2013 als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen en op onderdelen aangevuld in verband met de beoogde situatie in het plangebied.

In dit bestemmingsplan wordt met de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – Landschap’ en ‘Wonen’ het geldende, agrarische bouwperceel binnen het plangebied opgeheven. De aanwezige bedrijfswoning en de aanwezige plattelandswoning krijgen elk de bestemming ‘Wonen’. Met een derde woonbestemming wordt in de nieuwe woning voorzien.

5.1 Agrarisch Met Waarden - Landschap

De gronden rond de drie, nieuwe woonpercelen in het plangebied hebben de bestemming Agrarisch met waarden – Landschap gekregen. Deze bestemming is materieel gelijk aan de bestemming die de omliggende, agrarische gronden (buiten het plangebied) in bestemmingsplan Buitengebied 2013 hebben en voorziet in het opheffen van het geldende, agrarische bouwperceel in het plangebied. Met de nieuwe bestemming wordt niet in nieuwe gebouwen voorzien. Verder zijn in de bestemming, op de plankaart, enkele specifieke bouwaanduidingen opgenomen. Die aanduidingen komen terug in de bestemming Wonen.

5.2 Wonen

Met de bestemming ‘Wonen’ wordt voorzien in de drie woonpercelen in het plangebied. Binnen elk bestemmingsvlak is een vrijstaande woning toegestaan, met bijbehorende bijgebouwen. Het maximum oppervlakte aan bijgebouwen is per bestemmingsvlak 100 m², tenzij dat anders is aangeduid op de plankaart.

Voor de nieuwe woning is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het realiseren van de landschappelijke inpassing en het slopen van de overtollige gebouwen in het plangebied. Deze verplichting houdt in dat binnen een jaar na inwerkingtreding van het plan de landschappelijke inpassing gerealiseerd moet zijn. Ook de overtollige bedrijfsgebouwen dienen binnen een half jaar na vaststelling van het plan verwijderd te zijn, met uitzondering van het gebouw dat momenteel voor Platteland Anders wordt gebruikt. Daarvoor geldt een termijn van 3 jaar. Voor het nieuwe woonperceel voor de woning aan de Kolfschoten 14 houdt de verplichting in dat aan het gestelde maximum oppervlakte voor bijgebouwen, 150 m², voldaan moet worden. Hergebruik als bijgebouwen van de binnen het woonvlak aanwezige gebouwen wordt op deze manier niet uitgesloten, zolang de oppervlakte maar wordt teruggebracht naar de genoemde maat. Het niet voldoen aan de voorwaardelijke verplichting heeft tot gevolg dat het gebruiken van de nieuwe woning voor wonen, niet langer past binnen dit bestemmingsplan.

5.3 Overige Bestemmingen En Aanduidingen

Verder zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)', 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 3 (middel)' en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)' aan het plangebied toegekend, evenals de gebiedsaanduiding 'overige zone – bomenstructuur'. Deze beschermingsregimes zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Om technische redenen heeft de genoemde gebiedsaanduiding een zelfstandige regel gekregen, anders dan in het geldende plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het voorontwerp van dit bestemmingsplan is toegezonden aan de Rijksoverheid, de provincie Gelderland, de Veiligheid- en Gezondheidsregio Gelderland Midden en het waterschap Vallei en Veluwe in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. De provincie Gelderland en de Veiligheid- en Gezondheidsregio Gelderland Midden hebben een vooroverlegreactie gegeven. De inhoud en beoordeling van deze vooroverlegreacties is verwoord in de Nota inspraak en overleg, welke is opgenomen als bijlage 3 van de Bijlagen bij de Toelichting.

Voorontwerp

Overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening heeft het voorontwerp van dit plan vanaf 10 mei 2017 tot en met 20 juni 2017 ter inzage gelegen. Toen zijn geen inspraakreacties ingediend.

Ontwerp

Van 19 juli 2017 tot en met 29 augustus 2017 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn geen zienswijzen ingediend.

6.2 Economische Uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan leidt ertoe dat een in onbruik geraakte, agrarische bedrijfslocatie een nieuwe invulling krijgt. De twee bedrijfswoningen krijgen een woonbestemming en er wordt een nieuwe woning geïntroduceerd. De waardevermeerdering die daarbij verwacht kan worden, is dusdanig dat redelijkerwijs ook verwacht kan worden dat die vermeerdering niet kleiner is dan het totaal van de exploitatiekosten. Derhalve is aannemelijk dat dit bestemmingsplan ook in financieel-economisch opzicht uitvoerbaar is.

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan voorkomt dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavige plan voorziet in de bouw van een woning en daarmee in een bouwplan zoals dat in artikel 6.2.1 Bro is benoemd. Toch is het niet noodzakelijk een exploitatieplan vast te stellen. Met de initiatiefnemer is namelijk een anterieure grondexploitatieovereenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de onderhavige herziening van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen.

KadastraleKaart.com

Bestemmingsplan Kolfschoten 14 en 16

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze Van Meten

Artikel 2.1 Algemeen

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch Met Waarden - Landschap

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.2 Bouwregels

3.3 Afwijken van de bouwregels

3.4 Afwijken van de gebruiksregels

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

4.2 Bouwregels

4.3 Afwijken van de bouwregels

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

4.6 Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 5 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 2 (Hoog)

5.1 Bestemmingsomschrijving

5.2 Bouwregels

5.3 Afwijken van de bouwregels

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 6 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 3 (Middel)

6.1 Bestemmingsomschrijving

6.2 Bouwregels

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Artikel 7 Waarde - Archeologische Verwachtingswaarde 4 (Laag)

7.1 Bestemmingsomschrijving

7.2 Bouwregels

7.3 Afwijken van de bouwregels

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Hoofdstuk 3 Algemene Regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Artikel 9 Algemene Bouwregels

Artikel 9.1 Verkeer

Artikel 10 Algemene Gebruiksregels

Artikel 10.1 Algemeen

Artikel 11 Algemene Afwijkingsregels

Artikel 12 Overige Zone - Bomestructuur

Hoofdstuk 4 Overgangs- En Slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Artikel 13.1 Overgangsrecht bouwwerken

Artikel 13.2 Overgangsrecht gebruik

Artikel 14 Slotregel

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

1.2 Ligging En Begrenzing

1.3 Geldend Bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Beleidskaders

2.1 Omgevingsvisie Gelderland

2.2 Omgevingsverordening Gelderland

2.3 Regionale Beleidsinvulling Voor Functieverandering

2.4 Functieveranderingsbeleid Regio Foodvalley 2016

2.5 Beeldkwaliteitsplan Functieveranderingen Gelderse Vallei

2.6 Structuurvisie Scherpenzeel

Hoofdstuk 3 Bestaande En Nieuwe Situatie

3.1 Bestaande Situatie

3.2 Nieuwe Situatie

Hoofdstuk 4 Planologische En Milieutechnische Randvoorwaarden

4.1 Milieuaspecten

4.2 Archeologie, Cultuurhistorie En Monumenten

4.3 Ecologie

4.4 Waterparagraaf

Hoofdstuk 5 Juridische Planopzet

5.1 Agrarisch Met Waarden - Landschap

5.2 Wonen

5.3 Overige Bestemmingen En Aanduidingen

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke Uitvoerbaarheid

6.2 Economische Uitvoerbaarheid

Onze diensten

Kennisbank

Nuttige links

Over ons