In deze regels wordt verstaan onder:

het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein-woonwerklandschap' met identificatienummer NL.IMRO.0279.BP2018bedrijfwoonw-vg01 van de gemeente Scherpenzeel.

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

een detailhandelsvestiging dat op gezette tijden geopend is, waar goederen die op afstand zijn aangekocht kunnen worden uitgeprobeerd, uitgestald, opgeslagen en/of opgehaald.

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden.

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden.

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

een in de verbeelding of regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel, dat ten hoogst mag worden bebouwd.

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huisverbonden beroepen niet daaronder begrepen.

een gebouw dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten.

het vloeroppervlak van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten.

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, slechts bedoeld voor het huisvesten van één afzonderlijk huishouden, waarvan huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw en/of terrein.

de natuurlijke oppervlakte van het terrein, zonder enige kunstmatige verhoging c.q. verlaging, alsmede dat gedeelte van een gebouw dat met die oppervlakte gelijk is. Is er sprake van hoogteverschillen in het terrein, dan geldt: de hoogte van het hoogst gelegen aangrenzend maaiveld.

bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

de grens van een bestemmingsvlak.

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

een vrijstaand of aangebouwd gebouw dat bouwkundig of architectonisch ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

de grens van een bouwvlak.

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, zolder, dakopbouw of setback.

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolgde de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

de grens van een bouwperceel.

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders.

richtlijnen met betrekking tot de parkeernormen voor diverse functies opgesteld door het Nationale Kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte.

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden tevens afhaalpunten verstaan.

detailhandel die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een relatief groot oppervlakte nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, banden, boten, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

een hoogteverschil per vloer of balklaag van maximaal 2,00 m (gemeten op het laagste punt).

een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone als bedoeld in die wet moet worden vastgesteld.

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan.

1. a. een tent, een tentwagen, een kampeerauto, toercaravans, vouwwagens, campers of huifkarren;
2. b. enig ander onderkomen of enig ander voertuig, gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 lid 1a van de Wabo een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is, een en ander voor zover genoemde onderkomens of voertuigen geheel of gedeeltelijk blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf.

een drink- en eetgelegenheid die zich bevindt bij bedrijven, scholen, sportvoorzieningen of andere instanties en die ondergeschikt is aan en uitsluitend ten dienste staat van de hoofdfunctie.

een ruimte die door haar aard, indeling en inrichting is bedoeld voor het verrichten van werkzaamheden van hoofdzakelijke administratieve aard ten behoeve van derden.

bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft.

langdurige, intensieve niet georganiseerde zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak door één of meer leden uit diens directe dan wel sociale omgeving, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie.

een bouwwerk of andere voorziening ten dienste van het openbaar energietransport dan wel de telecommunicatie of andere openbare nutsvoorziening, zoals een schakelkast, een elektriciteitshuisje en een verdeelstation.

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven maaiveld is gelegen.

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1. a. voor een gebouw op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld.

een inrichting die valt onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (BRZO'99) of het Vuurwerkbesluit.

de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaalde beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte.

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt.

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen.

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en/of waterkwaliteit zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen en inlaten.

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen kunstwerken, zoals bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

een complex van ruimten krachtens aard en indeling geschikt of bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

ruimte in een gebouw die hoofdzakelijk is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht geen deel uitmaakt van (de) daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is.

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, balustrades, relingen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 1,50 m.

De voor 'Bedrijf - Woonwerklandschap' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven van categorie 1 en 2, die zijn opgenomen in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten 1 en 2, met uitzondering van:
   1. 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
   2. 2. risicovolle inrichtingen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen', een (bedrijfs)woning;
3. c. nutsvoorzieningen,

met de daarbij behorende:

1. 1. tuinen, erven en terreinen;
2. 2. parkeervoorzieningen;
3. 3. groenvoorzieningen;
4. 4. waterhuishoudkundige voorzieningen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', mits:

1. a. geen onevenredige aantasting zal plaatsvinden van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het woon- en leefmilieu;
2. b. uit onderzoek naar geluidhinder, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geurhinder en hinder van bedrijfsactiviteiten of overig noodzakelijk geachte onderzoeken blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de nieuwe functie;
3. c. de parkeerbalans in de directe omgeving niet onevenredig nadelig wordt beïnvloed;
4. d. er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
5. e. aansluiting wordt gezocht bij de regels voor de bestemming 'Wonen' zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' met identificatienummer NL.IMRO.0279.BP2012Bedrijventer-vg01, aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Scherpenzeel d.d. 27 juni 2013.

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1', bedrijven van categorie 2 en 3.1 die zijn opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten categorie 2 en 3.1;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 2', bedrijven van categorie 2 die zijn opgenomen in Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten categorie 2 en 3.1;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', een (zelfstandig) kantoor;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', een bedrijfswoning;
5. e. openbare nutsvoorzieningen,

met de daarbij behorende:

1. 1. erven en terreinen;
2. 2. paden, wegen en parkeervoorzieningen;
3. 3. groenvoorzieningen;
4. 4. waterhuishoudkundige voorzieningen.

met uitzondering van:

1. 1. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
2. 2. risicovolle inrichtingen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersdoeleinden;
2. b. groenvoorzieningen;
3. c. speelvoorzieningen;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. nutsvoorzieningen;
6. f. evenementen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse verwachte archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 7.2 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. de omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige van het bevoegd gezag heeft aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarde niet onevenredig (kunnen) worden geschaad;
   2. 2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft aangetoond dat de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is tot beneden het te verwachten archeologische niveau door de bestaande c.q. voormalige niet historische bebouwing of andere handelingen een en ander ter beoordeling van een archeologisch deskundige namens het bevoegde gezag;
   3. 3. op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens het bevoegd gezag moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
      • het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
      • het doen van opgravingen inclusief bijbehorende rapportage;
      • begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige inclusief bijbehorende rapportage.

De voor Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)'' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse verwachte archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 8.2 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. de omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige van het bevoegd gezag heeft aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarde niet onevenredig (kunnen) worden geschaad;
   2. 2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft aangetoond dat de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is tot beneden het te verwachten archeologische niveau door de bestaande c.q. voormalige niet historische bebouwing of andere handelingen een en ander ter beoordeling van een archeologisch deskundige namens het bevoegde gezag;
   3. 3. op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens het bevoegd gezag moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
      • het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
      • het doen van opgravingen inclusief bijbehorende rapportage;
      • begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige inclusief bijbehorende rapportage.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
2. b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil;
3. c. de ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4,00 m onder peil bedragen;
4. d. voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

Onder gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

1. a. een coffeeshop, growshop, smartshop of een daarmee vergelijkbaar bedrijf;
2. b. stand- of ligplaats van onderkomens;
3. c. zelfstandige bewoning, waar het betreft vrijstaande bijgebouwen;
4. d. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
5. e. seksinrichting.

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - beschermingszone grondwater' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van het grondwater ten behoeve van de drinkwatervoorziening. Hier gelden vanwege het ter plaatse aanwezige intrekgebied en de boringsvrije zone, naast de regels van dit plan, de regels die zijn opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland.

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanregels:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdruk regelstations, wachthuisjes, telefooncellen, bewaarplaatsen van huisvuilcontainers en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de oppervlakte niet meer dan 30 m² en de bouwhoogte niet meer dan 3,00 m mag bedragen;
2. b. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van de ligging van bestemmings-, bouw- en aanduidingsgrenzen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer dan 5,00 m bedragen;
3. c. voor afwijkingen van regels, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
4. d. ten behoeve van het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van 20,00 m;
5. e. ten behoeve van het bouwen van masten en bijbehorende installaties voor telecommunicatie, al of niet op of aan gebouwen of andere bouwwerk en, tot vanaf peil een hoogte van 40,00 meter, waarbij als voorwaarde kan worden gesteld dat gebruik dient te worden gemaakt van bestaande masten voor telecommunicatie of andere bestaande hoge objecten, zoals hoge gebouwen, lichtmasten of hoogspanningsmasten, indien deze aanwezig zijn binnen een redelijke afstand van de gevraagde locatie;
6. f. ten behoeve van de realisering van een mantelzorgvoorziening in een vrijstaand bijgebouw in de vorm van een tijdelijke woonunit, zoals een portacabin of container, met dien verstande dat:
   1. 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg;
   2. 2. op het perceel al een woning aanwezig is;
   3. 3. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven;
   4. 4. per woning gelijktijdig maximaal één omgevingsvergunning ten behoeve van inwoning voor mantelzorg mag worden verleend;
   5. 5. de mantelzorgvoorziening is bedoeld voor de huisvesting van één huishouden;
   6. 6. de oppervlakte van de tijdelijke woonunit maximaal 60 m² mag bedragen;
   7. 7. indien de bij het verlenen van de vergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is, stelt de houder van de vergunning het bevoegd gezag daarvan binnen drie maanden schriftelijk in kennis, waarop het bevoegd gezag de vergunning intrekt indien vorenbedoelde noodzaak niet meer bestaat.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, voor zover daaraan behoefte bestaat en zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt, de ligging van bestemmings-, bouw- en aanduidingsgrenzen te wijzigen zodanig, dat:

1. a. de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot, en
2. b. geen van de grenzen met meer dan 10,00 meter wordt verschoven.

Bij het stellen van nadere eisen, worden in ieder geval de volgende procedureregels in acht genomen:

1. a. het ontwerp-besluit ligt, met de daarop betrekking hebbende stukken, gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage;
2. b. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging tevoren bekend in een of meer dag- of nieuwsbladen, die in de gemeente worden verspreid;
3. c. in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging schriftelijk zienswijzen omtrent de aanvraag of het ontwerpbesluit kunnen indienen bij burgemeester en wethouders;
4. d. indien tegen het ontwerpbesluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, wordt het besluit met redenen omkleed;
5. e. burgemeester en wethouders delen aan hen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht de beslissing daaromtrent mede.

Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een gebruiksverandering worden in ieder geval de volgende regels in acht genomen:

1. a. indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft moeten, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen parkeerplaatsen zijn aangebracht op eigen terrein volgens de richtlijn zoals deze is opgenomen in de CROW publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (8 augustus 2012) - basis voor parkeernormeringen en in Bijlage 3 bij de regels
2. b. bij huur- en koopwoningen wordt, in gevallen dat de bovengrens van de CROW-parkeerrichtlijn lager is dan 2, de bovengrens verhoogd tot 2 parkeerplaatsen per woning;
3. c. gerealiseerde voorzieningen als bedoeld onder a dienen na de realisering in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 16.1 onder a:

1. a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
2. b. voor zover op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein-woonwerklandschap'.

Aan de westzijde van de kern Scherpenzeel ligt het bedrijventerrein 't Zwarte Land. De zuid-westhoek van dit bedrijventerrein is thans grotendeels bestemd als 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Hier zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan, waarbij op diverse locaties een bedrijfswoning toegestaan (en aanwezig) is. Het gebied is een overgangsgebied tussen de woonwijk ten oosten van het bedrijventerrein en het bedrijventerrein zelf. De hoofdfunctie van dit gedeelte van het bedrijventerrein verschuift in de praktijk steeds meer richting die van wonen en er is sprake van slechts beperkte bedrijvigheid. Uit een inventarisatie is gebleken dat meerdere van de bestaande bedrijfswoningen thans niet meer in gebruik zijn als bedrijfswoning, maar als burgerwoning. In voorliggend bestemmingsplan wordt het gebruik van de reeds toegestane bedrijfswoningen als burgerwoning daarom positief bestemd. Tevens wordt voor dit gebied een wijzigingsbevoegdheid voor de bestemming 'Wonen' opgenomen, zodat de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' in de toekomst door middel van een wijzigingsplan kan worden gewijzigd in de bestemmming 'Wonen'. Voorts wordt een aantal bedrijven uit categorie 1 en 2 die niet passen binnen dit gebied dat als overgangsgebied te kwalificeren is, niet meer rechtstreeks toegestaan binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'.

Verder worden in voorliggend bestemmingsplan enkele geconstateerde omissies hersteld en verleende omgevingsvergunningen c.q. verzoeken planologisch-juridisch geregeld. Op de locatie Pluimenweg 2 is een kantoor aanwezig en op de locatie Pluimenweg 4 is een bedrijfswoning gelegen. Beide zijn in het verleden reeds vergund, maar zijn per abuis niet positief bestemd in het thans geldende bestemmingsplan. Verder wordt door middel van voorliggend bestemmingsplan medewerking verleend aan het realiseren van een bedrijfsgebouw ter plaatse van de locatie Glashorst 93, in afwijking van de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Genoemde omissies alsmede enkele andere kleine omissies in de regels, de verleende omgevingsvergunningen en het verzoek voor Glashorst 93 worden in voorliggend bestemmingsplan hersteld c.q. geregeld.

Het plangebied is gelegen in de gemeente Scherpenzeel (Gelderland) en maakt onderdeel uit van bedrijventerrein 't Zwarte Land. Dit bedrijventerrein is gelegen aan de westzijde van de kern Scherpenzeel. Het plangebied bestaat uit de zuid-westhoek van het bedrijventerrein en wordt aan de noorzijde begrensd door de Glashorst. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Stationsweg en aan de oostzijde van het plangebied ligt de Industrielaan. De westzijde wordt begrenst door het bedrijventerrein zelf. Het plangebied wordt doorkruist door de Pluimenweg.

Luchtfoto ligging plangebied (rode contouren) en omgeving

Luchtfoto globale begrenzing plangebied (rode contouren) en omgeving

De vigerende bestemmingsplannen voor het plangebied betreffen de bestemmingsplannen 'Bedrijventerreinen' (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 27 juni 2013) en 'Parapluplan parkeernormen' (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 13 maart 2018).

Vigerend bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen', vastgesteld d.d. 27 juni 2013 (rode contouren: globale begrenzing plangebied)

Het grootste deel van het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven van categorie 1 en 2 zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten (met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen). Tevens is ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning toegestaan. Deze aanduiding rust op meerdere locaties gelegen aan de Stationsweg, de Pluimenweg en de Industrielaan. Burgerbewoning is niet toegestaan binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Verder is grenzend aan het bestemmingsvlak 'Bedrijf - Woonwerklandschap' ter plaatse van Stationsweg 373 de bestemming 'Tuin' opgenomen.

Een ander deel van het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' de bestemming 'Bedrijventerrein' met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1', ter plaatse waarvan bedrijven van milieucategorie 2 tot en met 3.1 zijn toegestaan zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is een bedrijfswoning toegestaan.

Tot slot geldt op basis van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' ter plaatse van het grootste deel van het plangebied de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)'. Voor een zeer klein deel van het plangebied geldt de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)'.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'Parapluplan parkeernormen' bevat regels inzake parkeernormen welke bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een gebruiksverandering in acht moeten worden genomen.

Om het afwijkende gebruik van de bedrijfswoningen als burgerwoning, de geconstateerde omissies en verleende omgevingsvergunningen planologisch-juridisch mogelijk te maken c.q. te regelen is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. De gemeente beschikt hiermee dan weer over een adequaat planologisch-juridisch kader voor dit deel van het bedrijventerrein.

Na dit inleidende hoofdstuk wordt eerst een gebiedsbeschrijving gegeven en worden de aanpassingen uiteengezet (Hoofdstuk 2). Daarna worden de beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente kort beschreven (Hoofdstuk 3). Vervolgens wordt aandacht besteed aan de verschillende omgevingsaspecten: bodem, luchtkwaliteit, geluidhinder, bedrijven en milieuzonering, geur, externe veiligheid, water, archeologie en cultuurhistorie, flora en fauna, kabels en leidingen en vormvrij m.e.r.-beoordeling (Hoofdstuk 4). Dan volgt een hoofdstuk met een toelichting op de juridische regeling van de aanpassingen (Hoofdstuk 5). Tot slot wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan (Hoofdstuk 6) en de voor de onderhavige bestemmingsplanherziening te doorlopen procedure (Hoofdstuk 7).

Het plangebied maakt onderdeel uit van bedrijventerrein 't Zwarte Land. Dit bedrijventerrein is gelegen aan de westzijde van de kern Scherpenzeel. Het plangebied bestaat uit de zuid-westhoek van het bedrijventerrein. Het plangebied wordt aan de noorzijde begrensd door de Glashorst. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Stationsweg en aan de oostzijde van het plangebied ligt de Industrielaan. De westzijde wordt begrensd door het bedrijventerrein zelf. Het plangebied wordt doorkruist door de Pluimenweg. Het gedeelte van het plangebied gelegen tussen de Pluimenweg en de Industrielaan en het gedeelte op de hoek van de Stationsweg en de Pluimenweg kan worden gezien als een overgangsgebied tussen de woonwijk gelegen ten oosten van de Industrielaan enerzijds en het bedrijventerein ten westen van de Pluimenweg en ten noorden van de Glashorst anderzijds. In de huidige ruimtelijk structuur en door de verschillende functies heeft het plangebied een gemengd karakter. Door de wijzigingen in het gebruik is er geen sprake meer van alleen een bedrijventerrein maar schuift dit steeds meer op richting het wonen.

Hieronder zijn enkele luchtfoto's van het plangebied en de omgeving opgenomen.

Luchtfoto Pluimenweg - Stationsweg

Luchtfoto Pluimenweg - Industrielaan - Stationsweg

Luchtfoto Industrielaan

Een groot gedeelte van het plangebied heeft op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Op verschillende percelen binnen deze bestemming zijn bedrijfswoningen gelegen, die op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn toegestaan door middel van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Uit een inventarisatie is echter gebleken dat meerdere van deze bedrijfswoningen thans niet meer in gebruik zijn als bedrijfswoning, maar als burgerwoning. In voorliggend bestemmingsplan wordt het gebruik van deze bedrijfswoningen als burgerwoning positief bestemd. Het betreft de bedrijfswoningen ter plaatse van de volgende locaties:

• Pluimenweg 11, 17, 23 en 27;
• Industrielaan 1, 3, 3a, 5 en 7;
• Stationsweg 373.

Het gedeelte van het plangebied waarbinnen deze bedrijfswoningen gelegen zijn, betreft een overgangsgebied tussen de woonwijk gelegen ten oosten van de Industrielaan enerzijds en het bedrijventerrein ten westen van de Pluimenweg en ten noorden van de Glashorst anderzijds. Het legaliseren van het gebruik van burgerwoning past in een dergelijk overgangsgebied, door het steeds meer verdwijnen van de bedrijfsactiviteiten. De hoofdfunctie van dit gedeelte van het bedrijventerrein verschuift in de praktijk langzaam aan al van bedrijfsactiviteiten naar wonen.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan niet voorziet in het toestaan van nieuwe bedrijfswoningen of nieuwe burgerwoningen op locaties waar een bedrijfswoning thans juridisch-planologisch niet is toegestaan. Het betreft dus uitsluitend het legaliseren van het gebruik van juridisch-planologisch reeds toegestane bedrijfswoningen als burgerwoning. Er worden geen nieuwe woningen toegevoegd aan de bestaande woningvooraad.

Aangezien de hoofdfunctie van het deel van het bedrijventerrein met de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' zoals gezegd langzaamaan verschuift van bedrijfsactiviteiten naar wonen en steeds meer een gemengd karakter krijgt, wordt voor dit gebied tevens een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Wonen' opgenomen. Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' dan in de toekomst door middel van een wijzigingsplan wijzigen in de bestemmming 'Wonen'.

In bijlage 1 bij de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' is een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen met daarin weergegeven de bedrijven van categorie 1 en 2 die rechtstreeks zijn toegestaan binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. Een aantal van de daarin genoemde bedrijven zijn niet passend binnen een gebied dat als overgangsgebied tussen een woonwijk en een bedrijventerrein gekwalficeerd. Deze bedrijven worden daarom in voorliggend bestemmingsplan niet meer toegestaan binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'. De Staat van Bedrijfsactiviteiten categorie 1 en 2, die als bijlage bij de regels wordt gevoegd, is hiervoor aangepast.

In het verleden is reeds een vergunning verleend voor het toestaan van een kantoor aan de Pluimenweg 2. Ingevolge het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' geldt ter plaatse de bestemming 'Bedrijventerrein' met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1', ter plaatse waarvan bedrijven van categorie 2 tot en met 3.1 zijn toegestaan zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Binnen deze bestemming zijn (zelfstandige) kantoren uitsluitend toegestaan indien op de verbeelding de aanduiding 'kantoor' is opgenomen. Deze aanduiding 'kantoor' is per abuis niet opgenomen op de verbeelding ter plaats van Pluimenweg 2. Deze omissie wordt in voorliggend bestemmingsplan hersteld door alsnog de aanduiding 'kantoor' op te nemen.

In het pand aan Pluimenweg 4 is al langere tijd een bedrijfswoning aanwezig. Voor deze bedrijfswoning is op 5 juni 1997 reeds een vergunning verleend, op basis waarvan de bedrijfswoning reeds is toegestaan. Ingevolge het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' geldt ter plaatse de bestemming 'Bedrijventerrein', waarbinnen een bedrijfswoning uitsluitend is toegestaan indien op de verbeelding de aanduiding 'bedrijfswonig' is opgenomen. Op de verbeelding van het vigerende plan is voor de locatie Pluimenweg 4 per abuis echter niet de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen. Ook deze omissie wordt in voorliggend bestemmingsplan hersteld door alsnog de aanduiding 'bedrijfswoning' op te nemen.

Voor de locatie Glashorst 93 is een verzoek ingediend voor het realiseren van een bedrijfsgebouw voor opslag ten behoeve een loodgietersbedrijf. Het bedrijfsgebouw past niet binnen de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Om te bezien of desondanks medewerking aan het initiatief kan worden verleend, is een stedenbouwkundig advies uitgebracht. Dit stedenbouwkundig advies is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd. Uit het stedenbouwkundig advies blijkt dat de gevraagde situering van het gewenste bedrijfsgebouw ruimtelijk gezien niet wenselijk is, maar dat een alternatieve situering van het bedrijfsgebouw onder voorwaarden ruimtelijk gezien wel aanvaardbaar is. Zie voor deze alternatieve situering de figuur hieronder. De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan dit alternatief. In voorliggend bestemmingsplan worden ten behoeve hiervan de verbeelding en de ter plaatse geldende bouwregels aangepast.

Uitgangspunten situering bedrijfsruimte (stedenbouwkundig advies d.d. 21 augustus 2018)

Tot slot zijn in de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' enkele kleine omissies geconstateerd. Het betreft omissies van ondergeschikte aard, welke geen ruimtelijke of planologisch-juridische consequenties hebben. Het betreft veelal het herformuleren van een regeling ter verduidelijking. Deze worden in voorliggend bestemmingsplan hersteld.

In dit hoofdstuk komt het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid aan bod. Het rijksbeleid wordt beschreven aan de hand van de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, algemene regels en de Ladder voor duurzame verstedelijking. In het kader van het provinciaal beleid komen de Omgevingsvisie Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland aan bod. Wat betreft het gemeentelijk beleid wordt ingegaan op de Structuurvisie Scherpenzeel.

Het Rijksbeleid op het gebied van ruimtelijke ordening is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), als vastgesteld op 13 maart 2012. Met deze structuurvisie wordt de onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' reeds ingezette decentralisatie verder doorgezet. Dit houdt in dat verantwoordelijkheden worden overgedragen aan provincies en gemeenten. Deze overheden kunnen met hun regionale kennis en onderlinge samenwerkingsverbanden opgaven zelf integraal, doeltreffend en met kwaliteit aanpakken.

Op basis van de doelstellingen uit de structuurvisie zijn 13 nationale belangen benoemd. Gelet op de ondergeschikte aard en omvang van voorliggende aanpassingen worden deze aanpassingen niet direct geraakt door deze nationale belangen. In de SVIR worden dan ook geen belemmeringen gezien die de aanpassingen in de weg staan.

De belangen uit de SVIR die om concreet geformuleerde beperkingen vragen en doorwerking dienen te krijgen in ruimtelijke besluiten op provinciaal en/of gemeentelijk niveau, zijn vertaald naar concrete algemene regels in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Het plangebied is op basis van het Rarro gelegen binnen het radarverstoringsgebied windturbines 90 meter t.o.v. NAP en het radarverstoringsgebied behorende bij radarstation Soesterberg. De maximale hoogte van bouwwerken in een radarverstoringsgebied wordt bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf een punt op de top van de radarantenne (hoogteligging antenne radarstation Soesterberg t.o.v. NAP bedraagt 25 meter), oplopend met 0,25 graden tot een punt gelegen 15 kilometer vanaf voornoemde radarantenne.

Met voorliggende aanpassingen is geen sprake van het bouwen van bouwwerken; het betreft uitsluitend het positief bestemmen van het gebruik van bestaande bouwwerken die ruim voldoen aan de hoogtematen voortvloeiende uit het Rarro. Concluderend vloeien uit het Barro en het Rarro geen beperkingen voor de aanpassingen voort.

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren door een motivering verplicht te stellen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Ingevolge artikel 3.1.6, lid 2, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1 onder i, van het Bro als volgt gedefinieerd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit de jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt (ABRvS 28 juni 2017,ECLI:NL:RVS:2017:1724). Verder blijkt uit de jurisprudentie dat een bestemmingsplan dat bij recht een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, in beginsel niet voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, lid 2, van het Bro ((ABRvS 28 juni 2017,ECLI:NL:RVS:2017:1724).

In voorliggend bestemmingsplan wordt ten opzichte van het thans geldende planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk gemaakt. Een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is zodoende niet aan de orde is.

In juli 2014 hebben provinciale staten van de provincie Gelderland de Omgevingsvisie vastgesteld. In deze omgevingsvisie (geconsolideerde versie januari 2018) worden de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid beschreven. Met de omgevingsvisie wil de provincie:

• Via co-creatie en uitnodigingsplanologie wil de provincie sneller inspelen op de maatschappelijke ontwikkelingen in Gelderland. Zij spant zich in om met mensen in gesprek te blijven en te zoeken naar wie een bijdrage kunnen leveren aan opgaven en doelen!
• Structuurversterking en partnerschap als uitgangspunt. Gelderland is mooi, dynamisch en divers.
• Nieuwe aandacht voor de steden, meer ruimte voor economie en een extra stap voor duurzame ontwikkeling en een leefbaar platteland.
• Van tien jaar 'vast' naar flexibel en toekomstgericht. In een digitaal raadpleegbaar document.
• Van vijf sectorale plannen en separate verordeningen naar één plan en één verordening op hoofdlijnen voor de maatschappelijke opgaven in Gelderland: opgaven voor water, natuur en landschap, cultuur en erfgoed, milieu, energietransitie, landbouw, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening.
• Samen afwegen en aan de slag met de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Kwaliteiten en doelen staan centraal, niet de regels.
• Van Ecologische Hoofdstructuur (EHS) naar het Gelderse Natuurnetwerk en een Groene Ontwikkelingszone, met meer uitnodiging om bij te dragen aan het realiseren van natuurdoelen.
• Regionale afspraken voorop. Niet alleen woningbouw en bedrijventerreinen, ook kantoren en detailhandel.
• Lokaal maatwerk waar nodig.
• Minder overheid, meer samenleving. Een samenleving waarin iedereen tot zijn recht kan komen. De provincie verbindt!

De provincie heeft twee doelen gedefinieerd. Doelen die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken. De doelen zijn:

1. 1. een duurzame economische structuurversterking,
2. 2. het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van onze leefomgeving.

Het plangebied ligt binnen de regio 'FoodValley'. In de FoodValley hebben provincie en partners de ambitie om een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving te bieden om mensen blijvend te binden aan de regio. De kansen en mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad en in vrijkomend of leegstaand vastgoed zouden eerst in kaart moeten worden gebracht. In het woonbeleid zal het in de toekomst steeds vaker gaan om aanpassing en kwaliteitsverbetering van het bestaande woningaanbod.

Het toestaan van het gebruik van bedrijfswoningen en burgerwoningen, waarbij geen nieuwe woningen worden toegevoegd aan de bestaande woningvooraad, past bij voornoemd beleidsuitgangspunt. De kansen en mogelijkheden in de woningvoorraad voor de bestaande woningen binnen het plangebied worden hiermee benut. De overige aanpassingen zijn verder van ondergeschikte aard en omvang. Gelet hierop vloeien uit de Omgevingsvisie Gelderland verder geen belemmeringen voor de aanpassingen voort.

Op 24 september 2014 hebben Provinciale Staten, in aanvulling op de provinciale omgevingsvisie, de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De verordening (geconsolideerde versie januari 2018) bevat regels met betrekking tot de bescherming van provinciale belangen. Onderwerpen die van provinciaal belang zijn en waarvoor in de Ruimtelijke Verordening regels zijn opgenomen, zijn onder meer verstedelijking, wonen, detailhandel, recreatie, ecologische hoofdstructuur en grondwaterbescherming.

De omgevingsverordening bevat geen regels die expliciet zien op het legaliseren van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen of regels die hier indirect van belang voor zijn. Door middel van voorliggend bestemmingsplan worden geen nieuwe woningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. De overige aanpassingen zijn verder van ondergeschikte aard en omvang. Uit de omgevingsverordening vloeien dan ook geen belemmeringen voor deze aanpassingen voort.

Het plangebied is echter wel gelegen binnen een boringsvrije zone en intrekgebied. Voor boringsvrije zones en intrekgebieden zijn specifieke regels opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland (artikelen 3.3.4 en 3.3.6) ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater met het oog op de drinkwaterwinning. Deze regels hebben onder meer betrekking op de aanleg van boorputten (waaronder sonderingen), grond- of funderingswerken en open of gesloten bodemenergiesysternen. In de boringsvrije zone zijn bodemenergiesystemen verboden. De woningen in het plangebied mogen dus niet worden voorzien van een bodemenergiesysteem. Ook geldt dat het verboden is om boorputten op te richten. Tevens is het verboden om grond- of funderingswerkzaamheden uit te voeren op een diepte van 2 meter of meer onder het maaiveld. Deze verboden gelden niet indien wordt voldaan aan bepaalde voorschriften die opgenomen zijn in de verordening. Voorafgaand aan het oprichten van een boorput of het uitvoeren van grond- of funderingswerkzaamheden dieper dan 2 meter dient door degene die de activiteit onderneemt een melding te worden gedaan bij Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland.

Begrenzing boringsvrije zone

Omdat bij de uitvoering van werkzaamheden in het plangebied moet worden voldaan aan de regels die opgenomen zijn in de Omgevingsverordening voor boringsvrije zones en intrekgebieden, is op de verbeelding van het bestemmingsplan de aanduiding 'milieuzone - beschermingszone grondwater' voor het gehele plangebied opgenomen. In de regels is bepaald dat hier tevens de regels uit de Omgevingsverordening Gelderland gelden vanwege het ter plaatse aanwezige intrekgebied en boringsvrije zone. De aanduiding 'milieuzone - beschermingszone grondwater' vervult daarmee een signaleringsfunctie en maakt direct duidelijk dat ook de regels uit de verordening met betrekking tot het intrekgebied en de boringsvrije zone in acht genomen moeten worden. Aangezien de regels die opgenomen zijn in de Omgevingsverordening Gelderland ter bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied en de boringsvrije zone een rechtstreekse werking hebben (deze gelden dus los van het bestemmingsplan ook altijd) is het niet nodig om in het bestemmingsplan beschermende regels op te nemen voor deze gebieden/zones.

De Structuurvisie Scherpenzeel, die op 31 oktober 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad, is een integrale ruimtelijke beleidsvisie op de toekomstige ontwikkeling van de gemeente Scherpenzeel. In de structuurvisie wordt helderheid gegeven over de ruimtelijke koers en de wijze waarop deze tot uitvoer wordt gebracht. De structuurvisie kan op gebiedsniveau worden uitgewerkt.

In de Structuurvisie Scherpenzeel is het plangebied aangeduid als 'Bestaande kern Scherpenzeel (centrum, linten en woonbuurten)'. De structuurvisie bevat geen beleid dat expliciet ziet op het legaliseren van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen of beleid dat hier indirect van belang voor is. Verder zijn de overige aanpassingen van ondergeschikte aard en omvang. De aanpassingen van het bestemmingsplan zijn niet in strijd met de vastgestelde Structuurvisie.

De Woonvisie 2013 – 2020 van de gemeente Scherpenzeel (d.d. 5 februari 2013) geeft de kaders aan voor het gemeentelijk woonbeleid. Beweging op de woningmarkt is noodzakelijk om tekorten aan te vullen en woningen in de bestaande voorraad vrij te maken voor de doelgroep. De woonvisie geeft geen specifiek beleid aan voor het toestaan van burgerbewoning in bedrijfswoningen, maar is wel gericht op een gevarieerd aanbod aan woningen en het inspelen op de marktvraag.

Het onderhavige bestemmingsplan betreft een toevoeging van het type gebruik van een woning, waarbij er geen wijziging plaatsvindt in het aantal woningen binnen het plangebied.

Het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (2012-2016) geeft het beleid met de verkeers- en vervoersaspecten weer. De algemene doelstelling van het GVVP kan als volgt worden geformuleerd:
Het behouden en waar nodig het creëren van een doelmatig, leefbaar en duurzaam veilig verkeers- en vervoerssysteem waarvan de kwaliteit voor de individuele gebruiker in een goede verhouding staat tot de kwaliteit voor de samenleving in Scherpenzeel als geheel. De verkeershinder voor de dagelijkse leefomgeving dient hierbij tot een acceptabel minimum te worden beperkt.

In het GVVP wordt stilgestaan bij de diverse te onderscheiden wegtypen. Het plangebied is gelegen aan de Industrielaan, Glashorst, Pluimenweg en een klein deel van de Stationsweg. De industrielaan betreft een gebiedsontsluitingsweg. de locaties worden via deze wegen goed ontsloten. Het parkeren binnen het plangebied dient op eigen terrein plaats te vinden.

In de raadsvergadering van 29 september 2016 is de Nota Ruimtelijke Kwaliteit vastgesteld. Hierin wordt het gemeentelijke welstandbeleid beschreven dat als toetsingskader dient voor het verlenen van omgevingsvergunningen voor het bouwen. In de Nota worden een zestal deelgebieden onderscheiden. Waarbij het plangebied onder een van de woonbuurten valt en het bedrijventerrein. Uitgangspunt is dat de bestaande kwaliteiten behouden, blijven en waar mogelijk versterkt.

Het onderhavige bestemmingsplan geeft geen wijziging van de bebouwingsmogelijkheden aan ten opzichte van het huidige plan.

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de omgevingsaspecten die een rol spelen binnen dit bestemmingsplan. De milieuaspecten bodem, luchtkwaliteit, geluidhinder, bedrijven en milieuzonering, geurhinder en externe veiligheid worden besproken. Verder komen de aspecten water, acheologie en cultuurhistorie, flora en fauna en kabels en leidingen aan bod. Tot slot wordt een vormvrij m.e.r-beoordeling gedaan.

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Het legaliseren van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen leidt niet tot een meer gevoelig gebruik van de bodem. Het bestaande gebruik verandert niet, wonen blijft immers wonen. De overige aanpassingen hebben verder geen consequenties met betrekking tot bodem. Concluderend vormt het aspect bodem geen belemmering voor de aanpassingen.

In de Wet luchtkwaliteit zijn de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen als onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) beschreven. Artikel 5.16, eerste lid, Wm bepaalt onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden uit het tweede lid mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Hoofdstuk 5 van de Wet Milieubeheer maakt onderscheid tussen projecten die 'Niet in betekenende mate' (NIBM) en 'In betekenende mate' (IBM) bijdragen aan de uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die NIBM zijn. Deze NIBM-projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Als een project ervoor zorgt dat de concentratie fijn stof of NO2 met meer dan 3% van de grenswaarde verhoogd, draagt het project in betekenende mate bij aan luchtvervuiling en dient er een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd te worden. Deze regel komt voort uit het NSL.

Het legaliseren van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen alsmede de overige aanpassingen leiden niet tot een verandering van de kwaliteit van de buitenlucht. Het gebruik, wonen, blijft immers hetzelfde. De overige aanpassingen hebben eveneens geen verkeersaantrekkende werking binnen het plangebied. Concluderend vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de aanpassingen.

Bij het opstellen of herzien van een bestemmingsplan worden de regels van de Wet geluidhinder (Wgh) toegepast. Deze wet heeft betrekking op geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen, gezoneerde industrieterreinen en luchthavens. De Wgh bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van voorgenoemde geluidsbronnen. Indien het bestemmingsplan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden bij het voorbereiden van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Van belang is dat in het begrippenkader van de Wgh geen onderscheid wordt gemaakt tussen bedrijfswoningen en burgerwoningen. Door de legalisatie van het gebruik van de bedrijfswoningen als burgerwoningen worden dan ook geen nieuwe geluidsgevoelige objecten in de zin van de Wgh mogelijk gemaakt. Hetzelfde geldt voor de overige aanpassingen. De aanpassingen voorzien zodoende niet in de realisering van nieuwe of verandering van bestaande geluidgevoelige objecten of geluidsbronnen. Het aspect geluid vormt dan ook geen belemmering voor de aanpassingen.

Milieuzonering is een methode om te beoordelen c.q. te borgen dat er voldoende ruimtelijke scheiding plaatsvindt tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige functies, zoals woningen. In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) is een zogenoemde richtafstandenlijst opgenomen. In deze lijst is voor allerlei soorten bedrijvigheid aangegeven welke richtafstanden vanwege geur, stof, geluid en gevaar bij voorkeur worden aangehouden, uitgaande van een gemiddeld modern bedrijf. Milieuzonering kent twee doelen: enerzijds het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige functies en anderzijds het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten kunnen uitoefenen binnen aanvaardbare voorwaarden, zo volgt uit de VNG-publicatie.

Bij de richtafstanden in de VNG-publicatie wordt uitgegaan van de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Van deze afstanden kan in een concreet geval gemotiveerd worden afgeweken. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden met één afstandsstap worden verminderd, aldus de VNG-uitgave. In een gemengd gebied is sprake van matige tot sterke functiemenging. Als voorbeelden worden in de VNG-publicatie genoemd gebieden waarin direct naast woningen andere functies voorkomen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven of lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid of gebieden direct langs hoofdinfrastructuur.

Onderhavig plangebied is te kwalificeren als 'gemengd gebied'. In het onderhavige plangebied zijn binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' op basis van het geldende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' (vastgesteld d.d. 27 juni 2013) bedrijven van milieucategorie 1 en 2 rechtstreeks toegestaan. Ten noordwesten van de locaties waar het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen wordt gelegaliseerd, geldt op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijventerrein', waar bedrijven van milieucategorie 2 en 3.1 rechtstreeks zijn toegestaan. Er is dus geen sprake van een 'rustige woonwijk'. Op basis van de VNG-publicatie gelden tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen in de categorieën 1, 2 en 3.1 tot milieugevoelige functies in het omgevingstype 'gemengd gebied' in beginsel richtafstanden van respectievelijk 0, 10 en 30 meter. Van belang is dat in de praktijk in het ruimtelijk spoor bedrijven tot en met milieucategorie 2 doorgaans rechtstreeks worden toegestaan naast burgerwoningen in het omgevingstype 'gemengd gebied'.

In casu levert het legaliseren van het gebruik van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen voor omliggende bedrijven van derden geen extra belemmeringen op. Omliggende bedrijven van derden dienen thans immers ook al met de milieuhindergevoelige functie van wonen rekening te houden. In en rondom het plangebied zijn op korte afstand immers bestaande, legaal aanwezige bedrijfswoningen en tevens burgerwoningen gelegen. Het betreft de bedrijfswoningen welke door middel van voorliggend bestemmingsplan als burgerwoning mogen worden gebruikt en de burgerwoningen die ten noorden en ten westen van het plangebied zijn gelegen binnen de bestemming 'Wonen'. Verder bedraagt de afstand van bestaande bedrijven binnen de bestemming 'Bedrijventerrein', waar bedrijven tot en met categorie 3.1 rechtstreeks zijn toegestaan, tot de bedrijfswoningen die op basis van voorliggend bestemmingsplan als burgerwoning mogen worden gebruikt, meer dan 35 meter. Dit betreft Bouwbedrijf C. Van Vulpen (Pluimenweg 4, milieucategorie 2.1) en Revarco Varkensbemiddeling B.V. (Pluimenweg 2, milieucategorie 1) en de bedrijfswoningen gelegen aan Stationsweg 373 en Pluimenweg 23.

Voor de bedrijven waaraan de woningen ingevolge het geldende bestemmingsplan juridisch-planologisch zijn verbonden, maakt de legalisatie van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen mogelijk wel een verschil. De bestaande bedrijfswoningen worden thans namelijk niet beschermd tegen de milieugevolgen van het bedrijf waar de woning bij hoort. Door deze bestaande bedrijfswoningen tevens als burgerwoning te bestemmen, worden de woningen als het ware juridisch-planologisch losgekoppeld van het betreffende bedrijf. Hierdoor moet de woningen beschermd worden tegen het bedrijf en kunnen de woningen het betreffende bedrijf gaan belemmeren in de bedrijfsvoering. Uit een inventarisatie is echter gebleken dat meerdere van deze bestaande bedrijfswoningen niet meer in gebruik zijn als bedrijfswoning, maar als burgerwoning. Bij een groot deel van de bestaande bedrijfswoningen zijn dus geen bedrijven (meer) aanwezig. Bovendien worden bedrijven tot en met milieucategorie 2 zoals gezegd doorgaans rechtstreeks toegestaan naast burgerwoningen in het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Uit het voorgaande blijkt dat de legalisatie van het gebruik van bedrijfswoningen als burgerwoningen geen extra belemmeringen oplevert voor omliggende bedrijven van derden. De legalisatie levert verder geen ontoelaatbare belemmeringen op voor de bedrijven waaraan de woningen momenteel juridisch-planologisch zijn verbonden. Het woon- en leefklimaat van de betreffende woningen is voldoende geborgd. Uit de paragrafen 4.2.2, 4.2.3, 4.2.5 en 4.2.6 blijkt bovendien dat de afzonderlijke milieuaspecten luchtkwaliteit, geluidhinder, geur en externe veiligheid geen belemmering vormen voor deze aanpassing. De overige aanpassingen zijn van ondergeschikte aard en omvang en zijn niet van invloed op aan te houden richtafstanden. Concluderend vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de aanpassingen.

Ter plaatse van de Pluimenweg 4 wordt de aanduiding 'bedrijfswoning' toegevoegd. Hiermee wordt de bestaande bedrijfswoning planologisch-juridisch geregeld. Het gaat hier om een vergunde bedrijfswoning in een bestaande situatie. Aangezien het hier een bestaande en vergunde bedrijfswoning betreft die onderdeel uitmaakt van de inrichting en bedrijfsbestemming vormt deze woning geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om stank veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening. Bij de 'omgekeerde werking' gaat het om de vraag of ter plaatse van voor geurgevoelige objecten sprake is van een goed woon en/of leefklimaat.

De aanpassingen voorzien niet in de realisering van nieuwe of verandering van bestaande geurgevoelige objecten of geurbronnen. Door de legalisatie van het gebruik van de bedrijfswoningen als burgerwoningen worden immers geen nieuwe of andere geurgevoelige objecten in de zin van de Wgh mogelijk gemaakt; wonen blijft wonen. Hetzelfde geldt ook voor de overige aanpassingen gezien de ondergeschikte aard en omvang. Het aspect geur vormt zodoende geen belemmering voor de aanpassingen.

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege: het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichting), het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, wateren spoorwegen, buisleidingen), het gebruik van luchthavens. Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van degenen die niet bij de risicovolle activiteit zelf zijn betrokken, maar als gevolg van die activiteit wel risico's kunnen lopen, zoals omwonenden.

Het beleid is onder andere verankerd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) en verder uitgewerkt/toegelicht in o.a. de Handleiding Externe Veiligheid Inrichtingen en de Handreiking Verantwoordingsplicht Groepsrisico. Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het beleid opgenomen in de zogenaamde 'Wet Basisnet'. Deze bestaat uit de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet.

In het externe veiligheidsbeleid staan twee doelen centraal: de bescherming van individuen tegen de kans op overlijden als gevolg van een ongeluk en de bescherming van de samenleving tegen het ontwrichtende effect van een ramp met een groter aantal slachtoffers, respectievelijk het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico van een bepaalde activiteit is de kans per jaar op een bepaalde plaats, dat een continu daar aanwezig gedacht persoon die onbeschermd is, komt te overlijden als gevolg van een mogelijk ongeluk met die activiteit.

Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep mensen van een bepaalde omvang komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het groepsrisico is geen norm gesteld. Uit het vigerende beleid, zoals onder andere vastgelegd in het Bevi, geldt een verantwoordingsplicht. Iedere verandering (af- of toename) van het groepsrisico moet inzichtelijk worden gemaakt en worden voorzien van een onderbouwing (verantwoording groepsrisico).

Kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en in het Besluit extern veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt een onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten en beperkt kwetsbare objecten. Onder beperkt kwetsbare objecten worden onder meer verspreid liggende woningen met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare en bedrijfswoningen van derden verstaan (artikel 1, eerste lid, onder b, sub a Bevi). Andere woningen kwalificeren als kwetsbaar object (artikel 1, eerste lid, onder b, sub a jo. artikel 1, eerste lid, onder l, sub a Bevi). Door de legalisatie van het gebruik van de bedrijfswoningen als burgerwoningen worden zodoende kwetsbare objecten toegestaan, waar voorheen sprake was van beperkt kwetsbare objecten. In dat kader is van belang dat voor beperkt kwetsbare objecten een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico geldt, terwijl bij kwetsbare objecten een grenswaarde geldt. Wijziging van beperkt kwetsbaar object naar kwetsbaar object heeft daarentegen geen gevolgen voor het groepsrisico. Met de overige aanpassingen worden geen nieuwe (beperkte) kwetsbare objecten mogelijk gemaakt.

Uitsnede risicokaart

Risicobronnen

In de directe omgeving van het plangebied zijn de volgende inrichtingen voor gevaarlijke stoffen gelegen: een tankstation met LPG (Texaco, 't Zwarte Land 31), op een afstand van circa 520 meter van het plangebied, en een inrichting met een koelinstallatie (Vion Scherpenzeel bv, 't Zwarte Land 13), op een afstand van circa 400 meter van het plangebied. Verder ligt ten noorden van het plangebied, op een afstand van circa 510 meter, een weg voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, te weten de provinciale weg N224. Ten zuiden van het plangebied, op een afstand van circa 500 meter, ligt een buisleiding voor transport van gevaarlijke stoffen

Het plangebied valt buiten de plaatsgebonden risico-contouren 10^-6 van de twee genoemde inrichtingen. Voor de N224 en de buisleiding is geen plaatsgebonden risico-contour 10^-6 opgenomen. Verder valt het plangebied buiten de invloedsgebieden van de verschillende risicobronnen.

Concluderend vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de aanpassingen.

De watertoets is een verplicht onderdeel voor bestemmingsplannen. De watertoets omvat het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen. Het gaat hierbij om zowel grond- als oppervlaktewater. De mogelijke gevolgen van een nieuwe ontwikkeling (veiligheid en wateroverlast, waterkwaliteit, verdroging, e.d.) moeten in beeld worden gebracht.

Uit de Legger oppervlaktewateren Gelderse Vallei blijkt dat in het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig is. Bovendien leiden de aanpassingen niet tot een toename van oppervlakteverharding dan wel bebouwing. De aanpassingen hebben dan ook geen gevolgen voor de waterhuishouding. Het is daarom niet noodzakelijk om onderhavige paragraaf in het kader van de watertoets voor te leggen aan het verantwoordelijke waterschap.

Archeologie

Op grond van de Monumentenwet 1988 heeft de gemeenteraad een archeologische beleidskaart vastgesteld. In het vigerend bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' (vastgesteld d.d. 27 juni 2013) is deze beleidskaart vertaald in dubbelbestemmingen voor acheologie. Ter plaatse van het grootste deel van het plangebied geldt de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)'. Voor een zeer klein deel van het plangebied geldt de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)'. In de betreffende dubbelbestemmingen zijn regels opgenomen voor bouwen en is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Voorliggende aanpassingen voorzien niet in het bouwen van bouwwerken dan wel in het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden. De aanpassingen voorzien uitsluitend in gebruikswijzigingen, zoals onder andere het legaliseren van het gebruik van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen. Nader onderzoek inzake archeologie is dan ook niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

Uit de provinciale cultuurhistorische waardenkaart 'Historisch landschap, historische stedenbouw en archeologie' blijk dat in het plangebied geen cultuurhistorische waarden gelegen zijn. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de aanpassingen.

Soortenbescherming

De bescherming van dier- en plantensoorten is geregeld in de Wet natuurbescherming, waarin drie beschermingsregimes zijn opgenomen: voor vogels in de zin van de Vogelrichtlijn, voor dier- en plantensoorten uit de Habitatrichtlijn en voor overige soorten. Kort gezegd is het verboden om beschermde diersoorten opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren. Hun voortplantings- en rustplaatsen mogen niet (opzettelijk) worden beschadigd of vernield en het is verboden beschermde plantensoorten te vernielen. Onder voorwaarden kunnen Gedeputeerde Staten van de provincie ontheffing van de verbodsbepalingen verlenen.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet slechts in de legalisatie van bestaand gebruik, te weten het gebruiken van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen, en enkele qua aard en omvang ondergeschikte aanpassingen. Dit leidt redelijkerwijs niet tot negatieve gevolgen voor beschermde soorten. Voor zover er al beschermde soorten aanwezig zijn in het plangebied, gezien de ligging in bestaande bebouwd gebied, mag redelijkerwijs worden aangenomen dat het voorbestaan niet in het geding komt, dan wel geen verstoring plaatsvindt als gevolg van voortzetting van genoemd gebruik dan wel doorgevoerde aanpassingen.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Deze gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening.

Het plangebied ligt niet binnen of op korte afstand van een Natura 2000-gebied of het NNN. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied ligt op een afstand van circa 10 kilometer van het plangebied en het dichtstbij gelegen onderdeel van het NNN ligt op een afstand van circa 560 meter van het plangebied. Gelet hierop en op het feit dat het bestemmingsplan slechts voorziet in de legalisatie van bestaand gebruik, namelijk het gebruiken van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen alsmede enkele qua aard en omvang ondergeschikte aanpasingen, en dat het bestemmingsplan geen nieuwe bebouwing of werken en werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde, toestaat, is het aannemelijk dat er geen aantasting van natuurwaarden plaatsvindt.

Concluderend is verder onderzoek inzake flora en fauna niet noodzakelijk.

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels of leidingen, zoals hogedruk aardgasleidingen of rioolwaterpersleidingen. Bovendien voorzien de aanpassingen uitsluitend in de legalisatie van bestaand gebruik of zijn qua aard en omvang ondergeschikt van aard. Vanuit het aspect kabels en leidingen zijn er zodoende geen belemmeringen voor de aanpassingen.

Een m.e.r. kan ook verplicht zijn voor een bestemmingsplan. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) moet hiervoor worden getoetst of het bestemmingsplan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D).

Voorliggend bestemmingsplan voorziet slechts in de legalisatie van bestaand gebruik, te weten het gebruiken van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen, en overige ondergeschikte aanpassingen. De activiteiten vallen niet onder de activiteiten zoals genoemd in lijst C of D. Er is dan ook geen sprake van een m.e.r.-plicht.

Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein-woonwerklandschap' is vervat in een verbeelding, planregels en toelichting. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de SVBP2012 alsmede de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en Besluit omgevingsrecht (Bor). In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de opzet en het gebruik van de verbeelding en planregels.

De regels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd:

• inleidende regels, met de gebruikte 'begrippen' en 'wijze van meten';
• bestemmingsregels, met de regels voor de binnen het plangebied gelegen enkel- en dubbelbestemmingen;
• algemene regels, met een overzicht van de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en algemene procedureregels;
• overgangs- en slotregels, met de regels over het overgangsrecht en de wijze van aanhalen van het plan.

Als uitgangspunt voor de regels en systematiek van dit bestemmingsplan dienen de geldende bestemmingsplannen 'Bedrijventerreinen' (vastgesteld d.d. 27 juni 2013) en 'Parapluplan parkeernormen' (vastgesteld d.d. 13 maart 2018). De wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' komen in paragraaf 5.4 expliciet aan de orde.

Begrippen (art. 1):

In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Een aantal begrippen is standaard voorgeschreven in de SVBP2012.

Wijze van meten (art. 2):

Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden. Bij de wijze van meten is aangesloten bij de SVBP2012.

Conform de SVBP2012 wordt de volgende volgorde in de bestemmingsregeling aangehouden voor de opgenomen bestemmingen:

1. 1. Bestemmingsomschrijving
2. 2. Bouwregels
3. 3. Nadere eisen
4. 4. Afwijken van de bouwregels
5. 5. Specifieke gebruiksregels
6. 6. Afwijken van de gebruiksregels
7. 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
8. 8. Wijzigingsbevoegdheid

Niet alle onderdelen komen bij elke bestemming voor. Hierna volgt een korte toelichting op de verschillende onderdelen.

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Vervolgens worden de andere aan de grond toegekende (ondergeschikte) functies genoemd.

In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in woningen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, erkers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Van de bouwregels kan tevens afgeweken worden middels een omgevingsvergunning voor verruiming van de toegestane bouwmogelijkheden (afwijken van de bouwregels).

Nadere eisen kunnen worden gesteld ten behoeve van bepaalde kwalitatief omschreven criteria, zoals het stedenbouwkundig beeld, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden.

In de specifieke gebruiksregels staat aangegeven welke gebruik in ieder geval strijdig is met de bestemmingsomschrijving. Van de gebruiksregels kan tevens afgeweken worden middels een omgevingsvergunning voor meer gebruiksmogelijkheden (afwijken van de gebruiksregels).

Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een werk of werkzaamheid worden verbonden, ten behoeve van de bescherming van (in casu) archeologische waarden.

In de wijzigingsbevoegdheid is opgenomen onder welke voorwaarden een bestemming omgezet kan worden naar een andere bestemming.

In paragraaf 5.3 van deze toelichting zijn de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht. Hierbij wordt, conform SVBP2012, een alfabetische volgorde aangehouden.

In artikel 9, de anti-dubbeltelbepaling wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. In artikel 10 zijn algemene bouwregels opgenomen, met daarin regels voor ondergrondse bouwwerken en ondergeschikte bouwdelen. In artikel 11, 13 en 14 zijn algemene gebruiksregels, algemene afwijkings- en algemene wijzigingsregels opgenomen. In artikel 15 zijn de algemene procedureregels opgenomen.

In de overgangsregels (artikel 17) is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan. In de slotregel (artikel 18) is aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bedrijf - Woonwerklandschap

Binnen de 'Bedrijf - Woonwerklandschap' zijn bedrijven van categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Er is sprake van één groot bouwvlak waarbinnen de bedrijfsgebouwen en (bedrijfs)woningen met bijbehorende aan-, uit- en bijgebouwen mogen worden opgericht. Een maximum bebouwingspercentage regelt daarbij dat niet de gehele bedrijfspercelen kunnen worden volgebouwd. Tevens is een maximum gesteld aan het oppervlak aan aan-, uit- en bijgebouwen behorende bij de (bedrijfs)woning.

Bedrijventerrein

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn bedrijven van categorie 2 en 3.1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten toegestaan. Bedrijfsbebouwing is toegestaan binnen de bouwvlakken, die vrijwel over de gehele bestemmingsvlakken heen liggen, met uitzondering van een onbebouwde bufferzone aan de randen. Nieuwe kantoren en volumineuze detailhandelsvestigingen zijn onder voorwaarden mogelijk door middel van een afwijking.

Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog) en 4 (laag)

De dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2 (hoog)' en 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 4 (laag)' zijn opgenomen ter bescherming van de ter plaatse verwachte archeologische waarden.

Als uitgangspunt voor dit bestemmingsplan dienen zoals gezegd de regels en verbeelding van de geldende bestemmingsplannen 'Bedrijventerreinen' (vastgesteld d.d. 27 juni 2013) en 'Parapluplan parkeernormen' (vastgesteld d.d. 13 maart 2018). Door middel van voorliggend bestemmingsplan worden de regels en verbeelding op enkele punten aangepast.

In het thans geldende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' is bepaald dat binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' een bedrijfswoning is toegestaan. Ter legalisatie van het gebruik van de bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen wordt in plaats hiervan op de verbeelding en in de regels de aanduiding 'wonen' opgenomen, ter plaatse waarvan een (bedrijfs)woning is toegestaan (artikel 3.1). De bijbehorende bouwregels worden op overeenkomstige wijze aangepast (artikel 3.2).

Verder wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap' in de bestemming 'Wonen' (artikel 3.6).

Voorts wordt de lijst rechtstreeks toegestane categorieën bedrijven 1 en 2 aangepast (zie Bijlage 1 bij de regels): een aantal bedrijven uit categorie 1 en 2 die niet passen binnen een gebied dat als overgangsgebied tussen een woonwijk en een bedrjiventerrein kwalificeert, worden in voorliggend bestemmingsplan niet meer rechtstreeks toegestaan binnen de bestemming 'Bedrijf - Woonwerklandschap'.

Ter plaatse van Pluimenweg 2 wordt op de verbeelding binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' de aanduiding 'kantoor' opgenomen, ter plaatse waarvan een (zelfstandig) kantoor is toegestaan (artikel 4.1).

Bovendien wordt ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning aan Pluimenweg 4 op de verbeelding de aanduiding 'bedrijfswoning' opgenomen, alsmede de aanduiding 'maximum goot- en bouwhoogte (m)' 6 en 10 meter. Hier is ingevolge artikel 4.1 een bedrijfswoning toegestaan met genoemde maximum goot- en bouwhoogte.

De verbeelding wordt voor de locatie Glashorst 93 zodanig aangepast dat wordt voldaan aan de voorwaarden om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief voor het realiseren van een bedrijfsgebouw, zoals genoemd in het stedenbouwkundig advies (zie paragraaf 2.2.6 en Bijlage 1 bij de toelichting) Dit betekent dat het bouwvlak wordt aangepast (de afstand van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens met de openbare ruimte bedraagt 3 meter, de afstand van het bouwvlak tot de perceelsgrens Pluimenweg 2 bedraagt 5 meter). Ter plaatse wordt een aanduiding opgenomen voor het regelen van de maximum goot- en bouwhoogte van 3,5 meter. Verder wordt door middel van een aanduiding ter plaatse een maximum bebouwingspercentage van 100 toegestaan. Tot slot wordt bepaald dat op deze locatie uitsluitend bedrijven van categorie 2 zijn toegestaan.

Tot slot worden enkele kleine geconstateerde omissies in de regels hersteld. Zo wordt de regeling voor aan-, uit- en bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen in de bestemmingen 'Bedrijf - Woonwerklandschap' en 'Bedrijventerreinen' verduidelijkt en aangescherpt: de gezamenlijke oppervlakte van aan-, uit- en bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen mag per bouwperceel mag maximaal 50 m² bedragen (artikel 3.2.3 en 4.2.3).

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de legalisatie van bestaand gebruik, namelijk het gebruiken van bestaande bedrijfswoningen als burgerwoningen. Daarnaast wordt een wijzigingsbevoegdheid voor 'Wonen' opgenomen, wordt de Staat van Bedrijfsactiviteiten categorie 1 en 2 aangepast en worden enkele omissies hersteld en verleende omgevingsvergunningen dan wel verzoeken verwerkt, waaronder het opnemen van aanduidingen op de verbeelding voor twee reeds vergunde situaties (een bedrijfswoning en een kantoor) en het toestaan van een bedrijfsgebouw.

Het bestemmingsplan voorziet niet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. Het opstellen van een exploitatieplan of exploitatieovereenkomst is dan ook niet noodzakelijk. Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en procesbegeleiding en kosten voor opstellen van het bestemmingsplan zelf zijn voor de gemeente Scherpenzeel geen kosten verbonden aan de uitvoering van het plan. Concluderend is de economische haalbaarheid niet in het geding.

Gelet op het ondergeschikte karakter van de genoemde aanpassingen in paragraaf 6.1, welke geen ruimtelijk onaanvaardbare consequenties hebben en geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken, bestaan er naar verwachting geen maatschappelijke bezwaren tegen deze aanpassingen. Het bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op de doorgevoerde aanpassingen en zijn of haar zienswijzen indienen.

Het bestemmingsplan doorloopt als (voor)ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

1. a. Voorbereiding:
   1. 1. Vooroverleg met instanties
   2. 2. Watertoets
   3. 3. Inspraak (niet verplicht)
2. b. Ontwerp:
   1. 1. 1e ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan)
3. c. Vaststelling:
   1. 1. Vaststelling door de Raad
   2. 2. 2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)
4. d. Beroep:
   1. 1. (Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan
   2. 2. Reactieve aanwijzing
   3. 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerp bestemmingsplan (fase b) zienswijzen worden ingediend. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen, wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 31 oktober 2018, gedurende zes weken, tot en met 11 december 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is 1 vooroverlegreactie ontvangen van Waterbedrijf Vitens en 1 inspraakreactie. In de nota inspraak (Bijlage 2) is een gemeentelijk standpunt geformuleerd op deze reacties. De vooroverlegreactie van Waterbedrijf Vitens heeft geleidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De inspraakreactie heeft niet geleidt tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Daarnaast heeft ter hoogte van het perceel Stationsweg 373 een grondruil plaatsgevonden. Het fietspad (verbinding tussen de Stationsweg en de Pluimenweg) voor zover gelegen op dit perceel is overgegaan naar de gemeente. De eigenaar van dit perceel heeft aan de zijgevel van zijn perceel een strook grond erbij gekregen. Naar aanleiding van deze grondruil kan dit deel van het fietspad de bestemming 'Verkeer' krijgen in plaats van de bestemming 'Tuin'. De geruilde strook grond kan nu bestemd worden als 'Bedrijf'. Dit is op de verbeelding aangepast en in de regels is de bestemming 'Verkeer' toegevoegd.

Het betreft een wijziging die geen ruimtelijke consequenties heeft aangezien de reeds bestaande en nieuwe situatie planologisch-juridisch wordt geregeld. Er ontstaat hierdoor geen andere ruimtelijke situatie dan wel struktuur aangezien de wijziging van ondergeschikte aard is.

Het aangepaste bestemmingsplan is als ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd en ter inzage gelegd.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 20 februari 2019, gedurende zes weken, tot en met 2 april 2019 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ontvangen. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 27 juni 2019.