het bestemmingsplan 'Scherpenzeel, Dorpsstraat-Vijverlaan' met identificatienummer NL.IMRO.0279.BP2020Dorpsstraat-vg02 van de gemeente Scherpenzeel;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit het verleden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

het door de bewoner van de woning beroepsmatig verlenen van diensten op administratieve, juridische, medische, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte onderschikte omvang in een woning en/of daarbij behorende bijgebouwen kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft dat met de woonfunctie in overeenstemming is;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten, en dergelijke;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico dan wel een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;

bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

het totale gebouwde vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruikt voor de in het plan aangegeven doeleinden, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

een horecabedrijf, waarin uitsluitend alcoholvrije dranken en eventueel kleine eetwaren worden verstrekt voor gebruik ter plaatse en waar softdrugs worden verstrekt voor gebruik ter plaatse of gebruik elders;

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

het bedrijfsmatig te koop, te huur of in lease aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ter verkoop, ter verhuur, ter leasing, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen aan diegenen die, die goederen kopen resp. huren, voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden tevens afhaalpunten verstaan;

detailhandel die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een relatief groot oppervlakte nodig heeft voor de uitstalling, zoals de verkoop van auto's, banden, boten, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen.

het verrichten van diensten in een vorm die voor wat betreft ruimtelijke uitstraling vergelijkbaar is met detailhandel en waarbij een rechtstreekse relatie bestaat met het publiek zoals reisbureaus, bankinstellingen, postkantoren, verzekerings- en/of administratiekantoren, makelaarskantoren, advocaten- en/of notariskantoren, uitzendbureaus, apotheken, praktijkvestigingen voor tandtechniek, kapsalons, schoonheidssalons, nagelstudio's, schoenmakerijen, kleermakerijen, video-/dvd-verhuurbedrijven, fotostudio's, hondentrimsalons en waaronder tevens begrepen kinderdagverblijven.

een activiteit in de openlucht, dan wel in al dan niet tijdelijke tenten of paviljoens, gericht op het bereiken van een algemeen of besloten publiek voor informerende, educatieve, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidgevoelige objecten of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder;

gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden:

1. a. aan de detailhandel verwante horeca, zoals: automatiek, broodjeszaak cafetaria, croissanterie, koffiebar, lunchroom, ijssalon, snackbar, shoarma/grillroom, tearoom, traiteur;
2. b. overige lichte horeca, zoals: bistro, restaurant, hotel.

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan;

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico dan wel een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een maatvoeringssymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten;

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen (ondergrondse) bergbezinkbassins, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten;

1. a. voor een gebouw op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. b. voor een gebouw op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte aansluitende maaiveld;

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen voor of met een ander tegen vergoeding;

de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waar in bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig is, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

de op of bij de weg behorende bouwwerken, zoals verkeersgeleiders, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, kunstobjecten, gedenktekens, draagconstructies voor reclame alsmede telefooncellen, abri's en andere, hiermee gelijk te stellen bouwwerken;

Een grootschalige detailhandelsvestiging die in overwegende mate is gericht op de dagelijkse artikelensector (levensmiddelen), niet zijnde kleinschalige speciaalzaken;

een bouwlaag die is gelegen boven de eerste bouwlaag op de begane grond;

gevel van een gebouw die is gelegen aan de zijde van de weg en die in ruimtelijk opzicht de voorkant van het gebouw vormt;

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen;

een complex van ruimten, krachtens aard en indeling geschikt of bestemd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

een voor het openbaar rij- of ander verkeer bestemde weg of pad, daaronder begrepen de daarin gelegen kunstwerken, zoals bruggen en duikers, de tot de weg of pad behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen;

tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is;

het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of) het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

de buitenwerks tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren gemeten grootste afstand.

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, balustrades, relingen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 1.50 m.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. dienstverlening;
2. b. horeca van categorie 1a;
3. c. kantoren;
4. d. maatschappelijke doeleinden;
5. e. detailhandel, met uitzondering van een supermarkt;
6. f. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt', tevens een supermarkt;
7. g. woningen;
8. h. voorzieningen van het algemeen nut;

met de daarbij behorende:

1. 1. tuinen, erven en terreinen;
2. 2. paden, wegen en parkeervoorzieningen;
3. 3. groenvoorzieningen;
4. 4. waterhuishoudkundige voorzieningen;
5. 5. inpandige laad en losplaats uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - inpandige laad- en losruimte'.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. verkeersdoeleinden;
2. b. parkeervoorzieningen;
3. c. groenvoorzieningen;
4. d. speelvoorzieningen;
5. e. evenementen;
6. f. nutsvoorzieningen;
7. g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
8. h. installaties ten aanzien van energieopwekking;

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1 (zeer hoog)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van en de bescherming van de ter plaatse verwachte archeologische waarden.

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het bepaalde in artikel 5.2.1 met inachtneming van de volgende regels:

1. a. de archeologische waarden mogen niet onevenredig worden geschaad;
2. b. de omgevingsvergunning zal in ieder geval worden verleend indien aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. 1. de aanvrager van de omgevingsvergunning blijkens archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige van het bevoegd gezag heeft aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarde niet onevenredig (kunnen) worden geschaad;
   2. 2. de aanvrager van de omgevingsvergunning heeft aangetoond dat de grond waarop het bouwplan betrekking heeft aantoonbaar geroerd is tot beneden het te verwachten archeologische niveau door de bestaande c.q. voormalige niet historische bebouwing of andere handelingen een en ander ter beoordeling van een archeologisch deskundige namens het bevoegde gezag;
   3. 3. op basis van archeologisch onderzoek en/of advies van een archeologisch deskundige namens het bevoegd gezag moet zijn aangetoond dat op de betrokken locatie de archeologische waarden door de bouwwerkzaamheden niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden beperkt door aan de omgevingsvergunning regels te verbinden gericht op:
      • het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
      • het doen van opgravingen inclusief bijbehorende rapportage;
      • begeleiding van de bouwwerkzaamheden door een archeologisch deskundige inclusief bijbehorende rapportage.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden de volgende regels:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
2. b. de oppervlakte van ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan de toegestane oppervlakte van bouwwerken boven peil;
3. c. De ondergrondse bouwdiepte mag maximaal 4.00 m onder peil bedragen
4. d. voor het overige blijven de bouwregels van de betreffende bestemmingen van toepassing. Dit betekent bijvoorbeeld dat de inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de maximale inhoud van gebouwen.

Overschrijding van het bouwvlak en de bouwhoogte van het gebouw is toegestaan voor ondergeschikte bouwdelen, zoals een trappenhuis, liftopbouw, gevelversieringen, overkappingen en balkons, mits voldaan wordt aan het volgende:

1. a. de overschrijding van het bouwvlak mag niet meer bedragen dan maximaal 2,25 m, met dien verstande dat voor balkons geldt dat deze enkel zijn toegestaan aan de voorgevel en de oppervlakte buiten het bouwvlak per balkon niet meer mag bedragen dan 7 m²;
2. b. de overschrijding van de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan maximaal 1 m.

Het is verboden de gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan te gebruiken en/of te doen en/of laten gebruiken en/of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemming(en).

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels in het bestemmingsplan ten behoeve van:

1. a. het afwijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende redenen zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt;
2. b. het afwijken van bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, niet zijnde bestemmingsgrenzen, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de grond, mits de afwijking ten opzichte van hetgeen in het plan is aangegeven niet meer dan 2,5 m bedraagt.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, bouwhoogte en oppervlakte van gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige maatvoering, eventueel met overschrijding van de bebouwingsgrens, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 10 % van de in het plan voorgeschreven maatvoering, het beoogde stedenbouwkundig beeld niet wordt geschaad en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten.

Bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen of een gebruiksverandering worden in ieder geval de volgende regels in acht genomen:

1. a. indien de omvang of de bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft moeten, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen of andere voertuigen, parkeerplaatsen zijn aangebracht op eigen terrein volgens de richtlijn zoals deze is opgenomen in de recentste CROW publicatie- basis voor parkeernormeringen;
2. b. gerealiseerde voorzieningen als bedoeld onder a. dienen na de realisering in stand te worden gehouden.

Het bevoegd gezag kan de omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde onder a:

1. 1. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; of
2. 2. voor zover op andere wijze in de nodige parkeerruimte, wordt voorzien.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%.
3. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan 'Scherpenzeel, Dorpsstraat-Vijverlaan'.

In het centrum van Scherpenzeel zijn twee supermarkten gevestigd. Het voornemen is om de bestaande Jumbo supermarkt aan de Marktstraat 11 te verplaatsten naar de locatie van de bestaande Aldi supermarkt aan de Dorpsstraat 238. De Aldi supermarkt verhuist op haar beurt naar de locatie van de Jumbo (figuur 1.1). Dit bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op de locatie aan de Dorpsstraat. Het plangebied valt binnen twee bestemmingsplannen, namelijk het bestemmingplan ‘Centrum’ en ‘Weijdelaer’. Binnen deze twee bestemmingsplannen zijn de beoogde functies reeds toegestaan. Echter niet op de manier zoals in de ontwerptekeningen is beoogd.

De gemeente Scherpenzeel staat positief tegenover de beoogde ontwikkeling en heeft aangegeven dat om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is. Onderhavig plan voorziet hierin.

Figuur 1.1 Beoogde verplaatsingen supermarkt aanbod Scherpenzeel (ondergrond: Locatus, 2019; bewerking Rho Adviseurs)

Het plangebied bevindt zich in het centrumgebied van Scherpenzeel op de locatie van de huidige Aldi supermarkt. Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging (figuur 1.2) en de globale begrenzing van het plangebied (figuur 1.3). Het plangebied is bekend onder de kadastrale gemeente Scherpenzeel, sectie D, perceelnummer 1158, 1393, 1745 en 2728. De totale oppervlakte van het plangebied beslaat circa 4.100 m².

Figuur 1.2 Globale ligging plangebied (ondergrond: PDOK; bewerking Rho Adviseurs)

Figuur 1.3 Begrenzing plangebied (ondergrond: PDOK; bewerking Rho Adviseurs)

Het plangebied maakt onderdeel uit van de bestemmingsplannen ‘Centrum’ en ‘Weijdelaer’. Het bestemmingsplan 'Centrum' is vastgesteld op 27 juni 2013. Het plangebied is hierin bestemd met de bestemming 'Centrum' met de functieaanduiding 'Supermarkt'. Binnen het bouwvlak mag een gebouw worden gerealiseerd met een maximum goot- en bouwhoogte van 7 en 8 meter.

Het bestemmingsplan 'Weijdelaer' is vastgesteld op 29 september 2016. Het grootste gedeelte van het plangebied is bestemd met de bestemming 'Wonen' met de functieaanduiding 'gestapeld'. Binnen het bouwvlak is een woongebouw toegestaan met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het overige deel is bestemd met de bestemming 'Verkeer'. Deze gronden zijn onder andere bestemd voor parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. In figuur 1.4 wordt een uitsnede van de vigerende bestemmingsplannen ter plaatse van het plangebied weergegeven.

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1 (zeer hoog)'.

Figuur 1.4 Uitsnede bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl; bewerking Rho adviseurs)

Parapluplan Parkeernormen

Voor de gehele gemeente Scherpenzeel is het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeernormen' op 13 maart 2018 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is een parkeerregeling opgenomen waarin het parkeerbeleid van de gemeente Scherpenzeel wordt geregeld. In dit bestemmingsplan worden deze regelingen overgenomen.

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Het plangebied is gesitueerd aan de kruising van de Dorpsstraat en de Vijverlaan. De Dorpsstraat is van oorsprong het historische lint. In de 20^ste eeuw zijn er steeds meer wegen aangelegd en heeft uitbreiding van woonwijken naar de noord- en zuidzijde plaatsgevonden. Tegenwoordig is de Dorpsstraat onderdeel van het centrumgebied van Scherpenzeel. Aan de Dorpsstraat zijn diverse centrumfunctie gesitueerd zoals: winkels, woningen, kantoren en horeca.

Binnen het plangebied is een bestaande supermarkt aanwezig. Deze supermarkt verhuist naar een andere locatie binnen het dorp Scherpenzeel. In het oostelijke deel, aan de Dorpsstraat staan nog drie woningen. Tussen deze woningen ligt een groot braakliggend terrein. Hierdoor is er een gat in het historische bebouwingslint (figuur 2.1).

Oorspronkelijk was het plan om de 3 bestaande panden (met uitzondering van de bestaande supermarkt) aan de Dorpsstraat en de seniorenwoningen op het terrein te slopen en op deze locatie in totaal 45 appartementen te realiseren. Ten zuiden van het plangebied zijn 24 appartementen reeds gerealiseerd (figuur 2.2). De overige zouden rondom een nieuw binnenterrein worden geplaatst. Dit binnenterrein was mede bedoeld als parkeerterrein. Voor dit deel van het plangebied is, zoals ook beschreven in paragraaf 1.3, in 2016 een nieuw bestemmingsplan 'Weijdelaer' vastgesteld. De mogelijkheid om aan de noordzijde ook appartementen te realiseren is niet benut.

Figuur 2.1 Luchtfoto huidige situatie (bron: Google Maps, 2020)

Figuur 2.2 Oorspronkelijk stedenbouwkundigplan, plangebied is met oranje omlijnd (Bron: bestemmingsplan 'Weijdelaer', 2016)

Het voornemen is om alle bestaande bebouwing binnen het plangebied te slopen. Daarvoor in de plaats komt een nieuw gebouw. Op de begane grond een supermarkt van 1.830 m² bvo exclusief laad en losruimte. Boven de supermarkt komen 24 sociale huurappartementen. Deze sociale huurappartementen worden verdeeld over twee bouwlagen. Op het dak van de supermarkt wordt een 'daktuin' gerealiseerd. In figuur 2.4 wordt een schets van de beoogde situatie weergegeven. De gevelaanzichten van de boogde ontwikkeling worden weergegeven in figuur 2.5.

Figuur 2.4 Schetsen beoogde situatie (bron: Fame Groep, 2018)

Figuur 2.5 Schetsen beoogde aanzichten (bron: Fame Groep, 2020)

Ruimtelijke inpassing

Een belangrijk uitgangspunt voor de invulling van het plangebied is het realiseren van een goede beeldkwaliteit die past in de omgeving. In 2016 is de Nota ruimtelijke kwaliteit opgesteld, zie paragraaf 3.3.3. In deze nota valt het plangebied in het gebied 'de Dorpslinten'.

Het beleid is in het algemeen gericht op het handhaven en versterken van de historisch-ruimtelijke structuur en beeld in het historisch gedeelte van het dorp. In de nota zijn drie welstandsniveaus namelijk: 'Keuze', 'Respect' en 'Behouden'. Het plangebied valt onder het niveau 'Respect'.

Dit houdt in dat het ontwerp wordt getoetst op een voldoende relatie met de kernkwaliteiten van het gebouw en op de kernkwaliteiten van de omgeving. Nieuwbouw en/of de verbouwingsingrepen dienen zich te voegen in de omgeving en nemen ook de beeldbepalende elementen over.

In het deelgebied 'De Dorpslinten' hebben de linten verder van de Kern een breder profiel. In de dorpskernen, waar het plangebied onderdeel van is, is het juist verdicht door de invloed van het wederopbouwplan dat in het verleden is ontwikkeld. Ook voor nieuwe invullingen is het wederopbouwplan als uitgangspunt genomen. In de dorpskernen staat bebouwing van oudsher dicht op de weg. Het straatbeeld is wisselend door het individuele karakter van de bebouwing.

Met de beoogde ontwikkeling is met het ontwerp (paragraaf 2.2) aangesloten op de bebouwingskarakteristieken van de omgeving. Met het stedenbouwkundig ontwerp is een ontwerp gekozen voor een gebouw dat lijkt te bestaan uit meerdere gebouwen. Hierdoor wordt overeenkomstig met de omgeving een wisselend individuele straatbeeld gecreëerd. Het gebouw aan het dorpslint maakt onderdeel uit van de Dorpsstraat en zorgt voor een invulling van de open ruimte in het huidige lint. De huidige bebouwing aan de Dorpstraat en Vijverlaan zijn binnen het plangebied van een matige kwaliteit. Door nieuwbouw zal de kwaliteit en leefbaarheid van de wijk worden vergroot en aanbod meer gericht zijn op huidige vraag

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een goede stedenbouwkundige inpassing.

Functionele inpassing

Het plangebied ligt in het centrumgebied van Scherpenzeel. De beoogde functies, supermarkt en woningen, passen in dit gebied. Daarnaast zijn de beoogde functies in de huidige situatie aanwezig of juridisch-planologisch toegestaan. Met dit voornemen worden de functies alleen anders gesitueerd. De beoogde functies passen daarmee in de omgeving.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker vooropzet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities en doelen, belangen en opgaven geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen.
• Project mainportontwikkeling Rotterdam.
• Kustfundament.
• Grote rivieren.
• Waddenzee en Waddengebied.
• Defensie.
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen.
• Elektriciteitsvoorziening.
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.
• Natuurnetwerk Nederland.
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden.
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder één van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Stedelijke ontwikkeling

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit wordt mede bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet een winkelplan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens in beginsel bij een bvo van 500 m² (zie o.a. jurisprudentie: ECLI:NL:RVS:2017:1724). Voor wonen geldt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen ladderplichtig is (zie o.a. jurisprudentie: ECLI:NL:RVS:2015:953).

Onderbouwing supermarkt

De projectlocatie heeft momenteel de bestemming 'Centrum' met functieaanduiding 'supermarkt' conform het vigerende bestemmingsplan Centrum (vastgesteld 2013). Binnen deze bestemming is een supermarkt reeds mogelijk. De supermarkt wordt echter groter dan het huidige bestemmingsplan toestaat. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen de aanduiding 'bouwvlak'. Op basis van de huidige regeling meet het bouwvlak circa 1.500 m² bvo.

Uit de tussenuitspraak d.d. 1 juni 2022 (zie bijlage 16) blijkt dat de oppervlakte van de interne laad-/losruimte betrokken moet worden bij de berekening van het ruimtebeslag van de nieuwe ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2022:1539).

Het oppervlak van de beoogde supermarkt is gemaximaliseerd op 1.830 m² bvo. Het laden en lossen van de supermarkt vindt geheel inpandig plaats. Het betreft hier een distributiestraat van 260 m² bvo, waar de vrachtwagens doorheen moeten rijden. Het totale oppervlak komt hiermee op 2.090 m² bvo.

Op basis van de huidige regeling meet het bouwvlak circa 1.500 m² bvo. Dit betekent dat het bouwvlak met circa 590 m² bvo moet worden verruimd. Een dergelijke uitbreiding wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in de ladder.

Doordat de ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van meer dan 500 m² bvo detailhandel wordt het aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' en dient de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen te worden. In dit kader is voor de beoogde ontwikkeling een ladder onderbouwing opgesteld. Deze onderbouwing is in bijlage 1 opgenomen. In deze onderbouwing is onderscheid gemaakt in kwalitatieve behoeve en kwantitatieve behoefte. Tot slot is een locatieafweging en toetsing opgenomen.

Kwantitatieve behoefte

Uit de uitgevoerde distributieplanologische analyse blijkt dat er voldoende marktruimte is voor de beoogde uitbreiding. Ook worden er geen negatieve effecten in de vorm van relevante leegstand verwachten. Hiermee wordt bedoeld de leegstand die ook een (direct) negatief effect heeft op het functioneren van omliggende winkels. Temeer het om een uitbreiding van een bestaande winkel gaat, waarmee zowel ondernemers als consumenten in het marktgebied al bekend zijn.

Kwalitatieve meerwaarde

Supermarkten zijn van wezenlijk belang voor het basisvoorzieningenniveau van kernen. Voor de kwaliteit en compleetheid van het supermarktaanbod is behoud van de full-servicesupermarkt Jumbo van belang. Jumbo kan op deze bestaande supermarktlocatie een moderne vestiging realiseren met voldoende omvang waar meer comfort en service kan worden geboden. Bovendien maakt dit het mogelijk dat ook Aldi verder kan groeien binnen het centrumgebied, op de achterblijvende locatie van Jumbo, waarmee twee publiekstrekkers voor het centrum behouden blijven.

Met de ontwikkeling is sprake van een goede stedenbouwkundige inpassing. De huidige bebouwing is van matige kwaliteit. Door de nieuwbouw zal de kwaliteit worden vergroot. Dit betekent een kwaliteitsimpuls voor de Dorpsstraat.

locatieafweging

De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen het kernwinkelgebied van Scherpenzeel en sluit hiermee aan bij het beleid van zowel provincie als gemeente. Daarnaast is de locatie is al bestemd voor het gebruik als supermarkt. Door de supermarkt mogelijkheden op de huidige locatie uit te breiden wordt een bestaande locatie versterkt en gebruik gemaakt van bestaande stedelijke gronden. Met de ontwikkeling kunnen de supermarkten behouden en versterkt worden voor de inwoners van Scherpenzeel. Op deze manier wordt gezorgd voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Geconcludeerd kan worden dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

Onderbouwing woningen

Binnen de huidige bestemming 'Centrum' zijn alleen de bestaande woningen toegestaan. De te realiseren woningen liggen ook deels in het bestemmingsplan Weijdelaar waarin het nog mogelijk was om 21 woningen te realiseren. Per saldo worden met de ontwikkeling nog 3 woningen toegevoegd ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden. De ontwikkeling wordt daarmee niet gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in de ladder. Zorgvuldigheidshalve is de behoefte op hoofdlijnen aangetoond.

In de Regio FoodValley, waar de gemeente Scherpenzeel onder valt, wordt gewerkt aan een sterke en gezonde woningmarkt. Onderlinge afstemming tussen gemeenten is essentieel (Gebiedsvisie Regio FoodValley, 2013).

In de Regionale Woonagenda's maken provincie, gemeenten, corporaties en andere partijen afspraken over regionaal woonbeleid. De kwantitatieve opgave wonen is onderdeel van de Regionale Woonagenda's. De komende jaren is er sprake van een positieve bevolkingsontwikkeling in Scherpenzeel. Tot 2030 neemt de bevolkingsomvang met circa 6% toe. Het aantal huishoudens neemt nog harder toe: circa 14% toename tot 2030 (tabel 3.1).

Tabel 3.1 Bevolkings- en huishoudensprognose 2015-2040 (bron: Prognose provincie Gelderland, 2017)

De berekende bevolkings- en huishoudensgrootte valt in de praktijk nog hoger uit. Momenteel heeft Scherpenzeel 9.873 inwoners en 3.906 huishoudens (CBS, 2019). Dit blijkt ook uit de meest recente raming van ABF Research – Primos (2019; tabel 3.2).

Tabel 3.2 Bevolkings- en huishoudensprognose 2015-2040 (bron: ABF Research – Primos prognose, 2019)

De komende periode (tot 2030) worden circa 380 extra huishoudens verwacht. Als deze kwantitatieve behoefte wordt afgezet tegen de netto harde plancapaciteit (148 woningen; tabel 3.3) wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan de ontwikkeling van 24 appartementen in het centrum van Scherpenzeel.

Tabel 3.3 Bruto en netto plancapaciteit (bron: provincie Gelderland, 2019)

Naast de kwantitatieve behoefte is er ook sprake van een kwalitatieve behoefte (naar het beoogde segment woningen). De ontwikkeling voorziet in 24 appartementen in het sociale segment ten behoeve van woningcorporatie Woonstede. Het sociale segment is een belangrijke doelgroep van beleid conform het Uitvoeringsplan Regionale Woonagenda 2.0 (Regio Foodvalley, 2018), maar ook in het kader van de gemeentelijke Woonvisie Scherpenzeel 2020-2030.

Conclusie ladder

De beoogde ontwikkeling van een supermarkt met 24 appartementen aan de Dorpsstraat 238 voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Om te voorkomen dat binnen het plangebied meer dan 24 appartementen en een supermarkt met een bruto vloeroppervlak groter dan 1.830 m² worden gerealiseerd zijn in de planregels van dit bestemmingsplan deze aantallen vastgelegd. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

De Structuurvisie Scherpenzeel, die op 31 oktober 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad, is een integrale ruimtelijke beleidsvisie op de toekomstige ontwikkeling van de gemeente Scherpenzeel. In de structuurvisie wordt helderheid gegeven over de ruimtelijke koers en de wijze waarop deze tot uitvoer wordt gebracht.

In de toekomst kunnen, door herstructurering en transformatie, nog altijd nieuwe woningen worden toegevoegd in het bestaand bebouwd gebied. Nieuwbouw moet qua maat en schaal passen in de omgeving en het groene karakter van de kern moet behouden blijven.

Om een te forse verdichting te voorkomen en om het dorpse karakter van de kern te behouden, kan niet het volledige woningbouwprogramma in het bestaand stedelijk gebied worden opgevangen. Daarom is het noodzakelijk dat naast inbreiding ook uitbreiding plaatsvindt aan de randen van het dorp.

De volgende criteria zijn op het deelgebied van toepassing (zie ook figuur 3.1):

• Scherpenzeel = woongemeente
• Groei tot circa 4.000 woningen in 2030
• Vraaggericht bouwen
• Meer verscheidenheid in het woningenbestand
• Bouwen van woningen gaat samen met investeren in de woonomgeving
• Sterkere scheiding tussen snel en langzaam verkeer in de woonomgeving
• Huidige voorzieningen blijven op het huidige niveau of worden uitgebreid

Figuur 3.1 Uitsnede Structuurvisie Scherpenzeel

Met dit plan wordt inbreiding mogelijk gemaakt. Door deze inbreiding wordt een 'gat' in het historische lint langs de Dorpsstraat herontwikkelt. Deze herontwikkeling draagt bij aan de beleving van dit historische lint en de beleving van het Dorp. Het bouwen gaat samen met investeren in de in de woonomgeving. Dit betreft onder andere het bieden van service voorzieningen voor ouderen, het oplossen van het parkeerproblemen en vervangen van oude bebouwing.

De beoogde woningen zijn op basis van het huidige bestemmingsplan al reeds mogelijk. Daarmee past het voornemen in het beleid uit de structuurvisie.

Op 30 april 2020 is de Woonvisie 2020-2030 vastgesteld. Met deze woonvisie geeft de gemeente aan hoe zij de komende jaren het beleid omtrent wonen vorm wil geven. Belangrijke aandachtspunten zijn o.a. voldoende woningen voor (her)starters en ouderen, betaalbaar wonen voor iedereen en het waarborgen van een duurzame leefomgeving.

Met dit plan wordt de bouw van 24 sociale huurwoningen mogelijk gemaakt. Deze woningen sluiten goed aan bij de doelgroep senioren, starters en lage inkomens.

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit is op 29 september 2016 vastgesteld. Het beleid is in het algemeen gericht op het handhaven en versterken van de historisch-ruimtelijke structuur en beeld in het historisch gedeelte van het dorp. In de nota zijn drie welstandsniveaus namelijk: 'Keuze', 'Respect' en 'Behouden'. Het plangebied valt onder het niveau 'Respect'.

Dit houdt in dat het ontwerp wordt getoetst op een voldoende relatie met de kernkwaliteiten van het gebouw en op de kernkwaliteiten van de omgeving. Nieuwbouw en/of de verbouwingsingrepen dienen zich te voegen in de omgeving en nemen ook de beeldbepalende elementen over.

In het deelgebied 'De Dorpslinten' hebben de linten verder van de Kern een breder profiel. In de dorpskernen, waar het plangebied onderdeel van is, is het juist verdicht door de invloed van het wederopbouwplan dat in het verleden is ontwikkeld. De nota geeft onder meer ontwerprichtlijnen voor nieuwe bouwplannen en de inpassing in de omgeving. Hierbij worden de volgende richtlijnen gehanteerd. Het bouwplan:

• past bij de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en is afgestemd op de stedenbouwkundige structuur;
• versterkt de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte en levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en de sociale veiligheid van de omgeving;
• vorm een versterking van de markante stedenbouwkundige ruimten en locaties;
• past bij de kernkwaliteiten van het ensemble en/of de gebouwentypologie;
• is afgestemd op de omgeving voor wat betreft positie, hoofdvorm, maat en schaal;
• heeft een herkenbaar en consequent uitgewerkt ontwerpconcept met esthetische kwaliteiten en de architectuur- of bouwstijl is afgestemd op de omgeving;
• heeft een samenhangende gevelindeling, kleurgebruik en materialisering.

Planspecifiek

In het ontwerp is rekening gehouden met de richtlijnen uit deze nota. Het ontwerp wordt getoetst door de welstandscommissie.

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Gelderland wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening.

Gebiedsbescherming

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Veluwe) ligt op circa 10 kilometer. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en kleine omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

Het plangebied ligt buiten beschermde Natura 2000-gebieden. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied de Veluwe bedraagt 10 km. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De supermarkt en nieuwe appartementen worden gasloos opgeleverd waardoor deze in de gebruiksfase geen invloed hebben op de Natura 2000-gebieden.

De realisatie van de beoogde ontwikkeling zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het programma AERIUS Calculator wordt een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is opgenomen in de bijlage 3.

Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is, waarbij nadrukkelijk opgemerkt dat de aanleg- en exploitatiefase in een aparte berekening zijn meegenomen. Het aandeel verkeer is in de aanlegfase nooit hoger dan tijdens de exploitatiefase.

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

Op 5 februari 2020 heeft een quickscan ecologisch onderzoek plaatsgevonden. Het onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 4. Omdat op basis van de quickscan Ecologie kan de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen) en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen in de te slopen woningen niet worden uitgesloten. Daarnaast kan het braakliggend gebied leefgebied zijn voor de huismus. Om dit verder te onderzoek is een gerichte veldinventarisatie onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 5. Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat:

• de onderzoekslocatie geen beschermde functie heeft voor huismussen;
• de onderzoekslocatie geen beschermde functie heeft voor gierzwaluwen;
• er geen verblijfplaatsen van vleermuizen in de woning op de onderzoekslocatie aanwezig zijn;
• kan worden vastgesteld dat de bebouwing op de onderzoekslocatie geen onderdeel uitmaakte van de territoria van de gewone dwergvleermuizen.

Conclusie

Aangezien er geen beschermde functies voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen aangetroffen zijn, mag worden aangenomen dat de bebouwing niet in gebruik is door deze soorten. Bij de sloop van de bebouwing en de uitvoering van de nieuwbouw zullen daarom geen overtredingen van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming plaatsvinden. De sloop en nieuwbouw mag daarom worden uitgevoerd, zonder verdere maatregelen te treffen ten aanzien van huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Om een belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat in de omgeving en bedrijvigheid te kunnen maken, wordt in het algemeen gebruik gemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden en milieunormen die gehanteerd worden voor gevoelige functies.

De VNG-publicatie hanteert twee soorten omgevingstype. Een rustige woonwijk/rustig buitengebied en gemengd gebied, voor beide omgevingstype gelden andere richtafstanden en/of normen.

In dit geval ligt het plangebied in het centrumgebied van Scherpenzeel. In de directe omgeving van het plangebied komen verschillende bedrijven, winkels en woningen voor. Daarom kan dit deel van de buurt als 'gemengd gebied' worden gekenmerkt.

In de huidige situatie is reeds een supermarkt aanwezig. Met dit plan wordt de supermarkt anders gesitueerd. Dit heeft mogelijk een negatief effect op het woon-leefklimaat. Een supermarkt valt op basis van de VNG-publicatie in categorie 1 met een grootste afstand van 10 meter. Omdat sprake is van 'gemengd gebied' kunnen de richtafstanden van 10 meter van de VNG-publicatie voor een supermarkt, worden verlaagd naar de aanbevolen afstand van 0 meter tussen de supermarkt en gevoelig object.

Het dichtstbijzijnde gevoelig object zijn de nieuwe appartementen die met dit plan worden gerealiseerd. De bestaande woning grenzend aan het plangebied (Dorpsstraat 224) staat met de woning op de erfgrens. In de nieuwe situatie is de afstand tussen deze woning en de nieuwe supermarkt circa 2 meter. Overige gevoelig objecten liggen verder weg.

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen.

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur zone. Dat betekent dat akoestisch onderzoek op basis van de Wet geluidhinder niet noodzakelijk is. Gezien de te verwachten verkeersintensiteiten op de omliggende wegen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor deze locatie. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 6. Daarnaast is in dit onderzoek de geluidemissie vanwege de supermarkt onderzocht. Het doel van het onderzoek is om na te gaan of er kan worden voldaan aan een goed woon- en leefklimaat in de omgeving.

In tabel .1 van bijlage 6 zijn de berekende langtijdgemiddelde (deel)beoordelingsniveaus gegeven voor de geluidbijdragen vanwege het parkeerterrein van de supermarkt (rijden en parkeren auto’s) en de winkelwagens, alsmede het geluid vanwege vrachtwagens en installaties.

Wanneer de geluidbijdragen worden gecumuleerd, de directe en indirecte hinder bij elkaar, bedragen de hoogste berekende waarden 51 dB(A) in de dagperiode, 49 dB(A) in de avondperiode en 34 dB(A) in de dagperiode.

De hoogst berekende waarden worden bepaald door het geluid afkomstig van het parkeerterrein en te beschouwen als indirecte hinder. Niet al het geluid vanwege parkeren kan worden toegerekend aan de Jumbo supermarkt. Gelet op het beoordelingskader voor indirecte hinder kunnen de berekende geluidniveaus als aanvaardbaar worden geacht. De langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus vanwege directe hinder voldoen aan de VNG-richtwaarden.

Uit tabel 6.2 van bijlage 6 blijkt dat de berekende maximale geluidniveaus invallend op de gevels van omliggende woningen/appartementen 61-86 dB(A) bedragen in de dagperiode en 46-77 dB(A) in de dagperiode.

De hoogst berekende waarde van L_Amax = 86 dB(A) invallend op de gevel van de woning naast de nieuwe inpandige laad-/loslocatie wordt veroorzaakt door het wegrijden van vrachtwagens vanuit de laad-/loslocatie op basis van een bronsterkte van L_Wmax = 108 dB(A), overeenkomend met volgas wegrijden.

Door de inpandige laad-/loslocatie is het geluid vanwege laden/lossen geminimaliseerd. Het wegrijden van de vrachtwagens is noodzakelijk. Afscherming is niet mogelijk vanwege de stedelijke situatie. Een beheersmaatregel is om de instructie te geven om vrachtwagens rustig te laten wegrijden met de motor op laag toerental. Een moderne vrachtwagen kan stationair draaiend voldoen aan een bronsterkte van ca. L_W = 98 dB(A), wat een reductie geeft van 10 dB t.o.v. volgas. Het berekende maximale geluidniveau bedraagt dan 76 dB(A).

Voor de woningen aan de achterzijde met name geldt dat maximale geluidniveaus kunnen worden veroorzaakt door het dichtslaan van autoportieren op het parkeerterrein. Dit is inherent aan een binnenstedelijke situatie waar autoverkeer is en geparkeerd kan worden. Strikt genomen geldt dat de bijdrage vanwege het parkeerterrein als indirecte hinder kan worden gezien. Omdat indirecte hinder als wegverkeerslawaai wordt beoordeeld, hoeven de maximale geluidniveaus niet als zodanig te worden getoetst (wegverkeerslawaai beoordeeld uitsluitend equivalente geluidniveaus).

De hoogst berekende maximale geluidniveaus treden op bij de nieuwe appartementen ten zuiden van het parkeerterrein (deels al gerealiseerd) en de nieuwe appartementen boven de Jumbo. De algemene grenswaarde voor maximale geluidniveaus binnen de woningen is 55 dB(A) in de dagperiode en 50 dB(A) in de avondperiode.

Door voor de nieuwe appartementen boven de Jumbo voldoende geluidwering (zie ook onderdeel wegverkeerslawaai) te realiseren, is sprake van een aanvaardbare situatie.

In de figuren 6.1 t/m 6.3 van bijlage 6 is inzicht gegeven in de berekende geluidniveaus vanwege wegverkeerslawaai. Omdat de Wgh niet van toepassing is, hoeft er formeel niet te worden getoetst. Er wordt voldaan aan de maximale grenswaarde van L_den = 63 dB in het kader van de Wgh, welke kan worden gezien als richtwaarde.

De cumulatieve geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai bedraagt ten hoogste L_den = 67 dB, exclusief aftrek in het kader van art. 110g Wgh. Gebruikelijk is om het niveau van gevelgeluidwering hierop te dimensioneren, zodat een karakteristieke gevelgeluidwering moet worden gerealiseerd van ten minste G_A;k = 67 – 33 = 34 dB(A).

Wanneer dit als uitgangspunt wordt gehanteerd, is er sprake van een goed woon- en leefklimaat binnen de woningen en worden deze (binnen) tevens beschermd tegen het geluid vanwege het parkeerterrein.

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden door de verankering in het Besluit ruimtelijke ordening. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Vallei en Veluwe.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vallei en Veluwe. De watertoets bijlage 7 opgenomen. Voor de ontwikkelingen dient de normale watertoetsprocedure te worden doorlopen. Dit betekent dat er over dit plan nader overleg met het waterschap plaatsvindt in het kader van de planprocedure. Op basis van de watertoets is een uitgangspuntennotitie opgesteld die als goede basis voor de uitvoering van het project geldt. Hierna wordt op de relevante uitgangspunten ingegaan. Omdat het plangebied niet gelegen is binnen een waterkering, is het thema veiligheid niet relevant.

Algemene aandachtspunten waterschap Vallei en Veluwe

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegengegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Met de beoogde ontwikkeling wordt op het dak van de supermarkt een daktuin, in de vorm van een mos sedumdak met looppaden gerealiseerd. Deze daktuin houdt het water niet vast, maar zorgt ervoor dat hemelwater in eerste instantie wordt opgevangen. Vervolgens wordt het regenwater afgevoerd na het nabijgelegen oppervlaktewater, ten zuiden van het plangebied.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Hiervoor wordt verwezen naar het Grondwaterbeleidsplan van de gemeente Scherpenzeel.

Met de bouwkundige tekeningen van de beoogde ontwikkeling wordt rekening gehouden met de grondwaterstand.

Schoonhouden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen, is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen/randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap adviseert om duurzame bouwmaterialen te gebruiken.

Binnen het plangebied vinden geen activiteiten plaats die de bodem of water kunnen verontreinigen.

Geohydrologisch onderzoek

Voor het bestemmingsplan Weijdelaer is in 2016 een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 8). Voor onderhavige ontwikkeling is dit onderzoek geactualiseerd en opgenomen in bijlage 9.

Uit dit onderzoek komt naar voren dat met onderhavige ontwikkeling het verhard oppervlak toeneemt ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan ‘Weijdelaer’. Hieruit komt naar voren dat met de ontwikkeling van het plan Dorpsstraat/ Vijverlaan sprake is van een toename van 505 m² verharding ten opzichte van het huidige bestemmingsplan ' Weijdelaer'.

Over deze toename van verharding dient aanvullend watercompensatie gerealiseerd te worden. Vanuit de uitgangspunten van waterschap Vallei en Veluwe geldt dat de benodigde berging over de toename van verharding 60 mm/m² dient te bedragen. Dit betekent dat over de toename van 505 m² verhard oppervlak 30,3 m³ extra waterberging gerealiseerd dient te worden. In het rapport waterhuishouding d.d. 24 maart 2016, zie bijlage 8, komt naar voren dat voor de compensatie van het plan de Weijdelaer 90 m³ waterberging gerealiseerd dient te worden. Deze 90 m³ is met het plan Weijdelaer nog niet gerealiseerd. De totale extra waterberging komt daarmee op 120,3 m³.De uitwerking van de waterberging worden in overleg met gemeente Scherpenzeel en Waterschap Vallei en Veluwe verder uitgewerkt.

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken. Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn vaak het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Projecten die in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

1. 1. woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 nieuwe woningen bij twee ontsluitingswegen;
2. 2. kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen;
3. 3. projecten die minderen dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bedragen. Dit komt overeen met 1,2 µ/m³.

Ter plaatse van het plangebied geldt volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland in de periode van 2020 tot 2030 (10 jaar na het beoogde vaststellingsjaar van het bestemmingsplan) in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde PM₁₀-concentratie van minder dan 15 µg/m³. De gemiddelde NO₂-concentratie bedraagt minder dan 10 µg/m³. De waarden liggen verreweg onder de grenswaarden en zijn veel lager dan het Nederlands gemiddelde. De luchtkwaliteit in Scherpzeel ter plaatse van het plangebied is dan ook goed te noemen

Met dit plan worden 24 appartementen mogelijk gemaakt. Dit blijft ruim onder de grenswaarde van 1.500 woningen. Binnen het plangebied is al een bestaande supermarkt aanwezig, er wordt dus geen nieuwe supermarkt mogelijk gemaakt. Het aantal verkeersbewegingen ten behoeve van de supermarkt zal beperkt toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Dit plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord, moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

In 2012 heeft het oostelijk deel van het plangebied deel uitgemaakt van een archeologisch onderzoek. Dit onderzoek betrof een bureauonderzoek. Conclusie van het rapport was dat er een hoge verwachting was voor het grootste deel van het plangebied en dat er verkennend booronderzoek noodzakelijk was. Dit vervolgonderzoek is echter nooit uitgevoerd. Voor dit bestemmingsplan wordt dit vervolgonderzoek wel uitgevoerd.

Vanwege de omvang van het plan en de zeer hoge verwachtingswaarde is er een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit rapport is opgenomen in bijlage 11 van deze toelichting.

Geconcludeerd wordt dat het plangebied, ondanks de verstoringen, zijn hoge verwachting op het voorkomen van archeologische resten voor de periode Nieuwe tijd behoudt. Voor de perioden (Laat-)

Paleolithicum tot en met de Middeleeuwen kan de verwachting naar laag worden bijgesteld.

Op grond van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt door Econsultancy de aanbeveling gedaan om binnen het plangebied een vervolgonderzoek te laten uitvoeren. Er is namelijk sprake van een mogelijke oude cultuurlaag/oude woongrond binnen het plangebied met daaronder wellicht een nog deels intact archeologisch sporenniveau, waardoor het zijn hoge verwachting behoudt op de aanwezigheid van archeologische resten en/of sporen uit de Nieuwe tijd. Geadviseerd wordt het vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek nadat het plangebied vrij is gemaakt van de bestaande begroeiing (struiken) en bebouwing (winkelpand). Vooralsnog wordt uitgegaan van één archeologisch sporenniveau. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld, waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen.

Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

De kaart Gelderse cultuurhistorie van de provincie Gelderland laat zien welke cultuurhistorische interessante en waardevolle patronen en objecten aanwezig zijn. Elke tijdsperiode heeft haar weerslag gehad op de vorming van de gebouwde omgeving. Lijnen, punten en vlakken uit het verleden zijn soms nog afleesbaar in het huidige (dorps)landschap. Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Dat geldt in het bijzonder voor gevoelige functies als wonen. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

De beoogde ontwikkeling vinden plaats op gronden die tot op heden deels bebouwd zijn. Er zijn hier geen aanwijzingen door verontreinigende activiteiten in het verleden. Om deze analyse te bevestigen is een bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 10.

Uit het onderzoek blijkt dat in de ondergrond onder het huidige winkelpand plaatselijk licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink en PAK zijn geconstateerd. Ter plaatse van Dorpsstraat 226 t/m 232 zijn in zwak (sporen) tot plaatselijk matig baksteen-, beton- en/of kolenhoudende boven- en ondergrond licht verhoogde gehalten aan kwik, lood, zink, PAK en/of minerale olie gemeten. Plaatselijk (boring 16) is in de zwak baksteen- en kolenhoudende bovengrond een sterk verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Het grondwater bevat licht verhoogde concentraties aan barium nikkel, xylenen en naftaleen. De aangetoonde lichte verontreinigingen met zware metalen, PAK, minerale olie in de grond en de licht verhoogde concentraties aan vluchtige aromaten in het grondwater zijn waarschijnlijk te relateren aan het historisch gebruik van het terrein (de voormalige bedrijfsactiviteiten).

Met uitzondering van het aangetoonde sterk verhoogde gehalte aan PAK in de bovengrond van boring 16 geven de onderzoeksresultaten geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek of -sanering. De sterke PAK verontreiniging ter plaatse van boring 16 dient verticaal en horizontaal te worden afgeperkt. Ter plaatse van het achter terrein van Dorpsstraat 226 dient aanvullend onderzoekplaats te vinden. Dit omdat het achterste terreindeel van Dorpsstraat 226 tijdens onderhavig onderzoek ontoegankelijk (overgroeid met braam- en andere struiken) was.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (met uitzondering van de aangetoonde sterke verontreiniging met PAK in de bovengrond van boring 16 en het niet onderzochte achterste terreindeel van Dorpsstraat 226) vormt geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingsplan-/functiewijziging.

Ondanks dat het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd conform de geldende protocollen/richtlijnen betreft het een steekproefsgewijze benadering van de bodemkwaliteit. Gezien het (voormalige) gebruik van de locatie, dient bij de herontwikkeling en de daarbij behorende grondroerende werkzaamheden rekening te worden gehouden met het plaatselijk aantreffen van onvoorziene bodemverontreiniging (stortgaten, asbest ect.). Voor de aan-/afvoer van grond naar/van de onderzoekslocatie gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit (Bbk). Voor de sloop van gebouwen dient een asbestinventarisatie uitgevoerd te worden.

Het aanbevolen aanvullend en nader onderzoek worden uitgevoerd vooraf aan de graafwerkzaamheden en wordt bijgevoegd bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Door de gemeente Scherpenzeel is onderzocht of binnen het centrumgebied van Scherpenzeel mogelijk explosieven aanwezig zijn. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 12. Zoals blijkt uit onderstaand figuur valt het plangebied in een onverdacht gebied., met het protocol toevalsvondst). In bijlage 3 van bijlage 12 is het protocol toevalsvondst in een infografic weergegeven. In protocol gaat in werking indien tijdens de werkzaamheden toch een explosief wordt gevonden. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan vormt dit geen belemmering.

Figuur 4.1 Uitsnede bodembelastingkaart OO

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Er is een inventarisatie uitgevoerd met als doel externe risico’s ten opzichte van het plangebied in kaart te brengen. De inventarisatie betreft een quickscan op basis van de website www.risicokaart.nl, tevens is een KLIC-melding gedaan.

Zoals in figuur 4.2 wordt weergegeven zijn in de omgeving meerdere risicovolle inrichtingen aanwezig waarop het Besluit externe veiligheid inrichtingen van toepassing is.

Ten noorden van het plangebied over de provinciale N-weg 224 vindt transport gevaarlijke stoffen plaats. Het plaatsgebonden risico van deze weg ligt op het hart van de weg. Het PR is het risico (uitgedrukt in kans per jaar) dat één persoon die zich onafgebroken en onbeschermd op die plaats bevindt, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit met een gevaarlijke stof. Het groepsrisico is een maat voor de kans, dat door een ramp, een groep mensen, die niet rechtstreeks bij de activiteit betrokken is, tegelijkertijd omkomt.

Het plangebied ligt op een afstand van 800 meter ten opzichte van deze weg. Daarmee ligt het ruim buiten de invloedszone van deze weg.

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risico volle inrichtingen aanwezig. Op verdere afstand zijn de volgende inrichtingen gelegen:

• Zwembad ’t Willaer, De Breelaan 6. Pomphuis/waterbehandeling. Heeft een risicocontour 10-6 van 40 meter. Afstand tot plangebied is 600 meter.
• Van Ginkel, Oud Willaer 74, bovengrondse propaantank. Heeft een risicocontour 10-6 van 40 meter. Afstand tot plangebied is 1200 meter.
• Vion, ’t Zwarte Land, opslag ammoniak. Heeft een risicocontour 10-6 van 85 meter. Afstand tot plangebied is 1200 meter.
• Texaco, ’t Zwarte Land, opslag LPG. Heeft een risicocontour 10-6 van 110 meter. Het groepsrisico heeft een risicocontour van 150 meter. Afstand tot plangebied is 900 meter.

Het plangebied ligt in geen van de risicocontouren. Het aspect externe veiligheid heeft geen gevolgen voor de uitvoering van dit plan.

Figuur 4.22 Uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteits- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdkabels of -leidingen. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 24 appartementen en een supermarkt op de begane grond. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. De beoogde functies zijn in de vigerende bestemmingsplannen reeds toegestaan. Daarmee is er geen spraken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' niet noodzakelijk.

Algemeen

De gemeente Scherpenzeel heeft voor het herontwikkelen van de supermarklocaties in de kern Scherpenzeel een verkeerskundig advies door Megabron laten opstellen. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 13. In dit verkeerskundig advies is onderhavige ontwikkeling ook onderzocht.

Ontsluiting

Het plangebied wordt via de bestaande wegen Dorpsstraat en Vijverlaan ontsloten. De situatie veranderd hierin niet. Wel ontstaan door de toename in m² supermarkt en de realisatie van 24 appartementen meer verkeersbewegingen van en naar het plangebied. Voor alle wegen nabij het plangebied geldt een maximale snelheid van 30km/uur. De Dorpsstraat wordt in westelijke richting via de Stationsweg ontsloten op de provinciale N-weg (N224). De Dorpsstraat wordt in oostelijke richting via het Oosteinde ook ontsloten op de provinciale N-weg (N224). De Vijverlaan is geen ontsluitingsweg.

Uit het verkeersadvies blijkt dat door de beoogde ontwikkeling iets minder dan 700 extra motorvoertuigritten per werkdag worden gegenereerd ten opzichte van de huidige situatie. In onderstaande tabel is dit inzichtelijk gemaakt.

Deze wegen zijn berekend op de capaciteit voor het centrumgebied. Deze wegen hebben daarom voldoende capaciteit voor de ontwikkeling.

Tabel 1: De totale verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkeling en de totale toename van de verkeersgeneratie (bron: Verkeerskundig advies Megabron)

Door toename van het verkeer kunnen diverse effecten optreden. In het verkeersadvies is onderzocht of de toename in verkeer effecten heeft op de ontsluiting van het gebied.

De verkeersdrukte op de Dorpsstraat wordt in dit onderzoek als belangrijk aspect beschouwd, aangezien deze tegen de maximale capaciteit aan zit en een overschrijding daarvan de leefbaarheid in het centrum nadelig beïnvloedt.

Door onderhavig plan zal de verkeersdrukte beperkt toenemen in het gebied en wordt de maximale capaciteit niet overschreden.

Parkeren

De parkeernormen zijn vastgelegd in het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeernormen'. Dit betekent het volgende voor de te realiseren parkeervoorziening bij het nieuwe bouwplan:

Supermarkt

Voor een nieuwe Jumbo full-service supermarkt in het centrum van Scherpenzeel geldt, conform de CROW-normen, een parkeernorm van 3,9 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat het maximaal bruto vloeroppervlak aan supermarkt, exclusief bijbehorende laad- en losplaats niet meer mag bedragen dan 1.830 m². Op basis hiervan levert dat een parkeervraag op van 71,4 parkeerplaatsen.

Er is echter geen sprake van een geheel nieuwe situatie. Er staat al een Aldi supermarkt met een omvang van ca. 1.150 m². Ook deze supermarkt kent een parkeervraag. Als die met de cijfers van nu zou worden berekend, bedraagt die parkeervraag 44,8 parkeerplaatsen. Dit aantal is niet aanwezig. Vaste jurisprudentie wijst uit dat tekorten uit het verleden ook niet gecompenseerd hoeven te worden. Bij een nieuwe ontwikkeling hoeft enkel rekening te worden gehouden met de nieuw toegevoegde m². Het gaat dan om 680 m². Dit betekent dat er als gevolg van de nieuwbouw een parkeervraag is van 26,5 parkeerplaatsen.

In de bestaande situatie kunnen van de nu aanwezige parkeerplaatsen 12 parkeerplaatsen toegerekend worden aan de supermarkt. Zodat totaal 39 parkeerplaatsen aanwezig dienen te zijn voor de nieuwe supermarkt.

Gezien de bestaande parkeersituatie en het in de toekomst willen voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor zowel de nieuwe supermarkt als de ondernemers in de omgeving, is er ook een berekening gemaakt waarbij uitgegaan is van een hele nieuwe situatie.

Hierbij zijn voor een supermarkt met een oppervlakte van 1.830 m² 71,4 parkeerplaatsen nodig. Wel is het redelijk om aan te nemen dat een deel van de 22 bestaande parkeerplaatsen worden gebruikt ten behoeve van de huidige supermarkt. Een aantal van 12 parkeerplaatsen wordt hierbij als reëel geacht. Dit is circa de helft van de nu aanwezige parkeerplaatsen naast de Aldi. Deze 12 parkeerplaatsen dragen bij aan het voorzien in de totale parkeerbehoefte van het project en hoeven dus niet te worden gerealiseerd.

Woningen

In het in 2016 vastgestelde bestemmingplan 'Weijdelaer' en de daaraan ten grondslag liggende overeenkomsten zijn afspraken gemaakt over de te hanteren parkeernorm. Voor woningen tot 90 m² geldt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Daarmee wordt overigens nog altijd voldaan aan de CROW-norm, die voor goedkope huurappartementen een bandbreedte van 0,7 tot 2 parkeerplaatsen per woning rekent.

In de nieuwbouw worden 24 woningen gebouwd. Daarnaast is recent het nieuwe appartementengebouw aan de Parklaan opgeleverd. De hiervoor aangelegde parkeervoorzieningen gaan onderdeel uitmaken van de nieuwe parkeervoorziening. Daarom wordt ook de parkeerbehoefte van deze 24 woningen meegenomen in de berekening. In totaal gaat het dan om 48 woningen met een parkeervraag van 48 parkeerplaatsen.

Totaal

Het verkeerskundig adviesbureau Megabron heeft bovenstaande parkeerbehoefte onderzocht. De resultaten hiervan staan in tabel 2 weergegeven. Hieruit volgt een totale parkeervraag voor het project van 119 parkeerplaatsen.

Tabel 2: De benodigde parkeervraag per functie (bron: verkeerskundig advies Megabron)

Dubbelgebruik parkeerplaatsen

Om te voorkomen dat er een groot parkeerterrein naast het gebouw gerealiseerd moet worden wat voor de helft van de tijd leeg is, wordt bij de berekening van de parkeerbehoefte van een project met meerdere (verschillende) functies gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages. Dit conform de CROW-normen die hiervoor gelden.

Bij functies, zoals winkelen en wonen, is namelijk sprake van een verschillend patroon van tijden waarop gebruikers (bewoners, bezoekers, werknemers) aanwezig zijn. Zo is de parkeerdruk bij woningen vooral 's avonds/nachts groot. Overdag ligt de aanwezigheid lager omdat een deel van de bewoners met de auto naar het werk of op bezoek gaat.

Door het dubbelgebruik van de parkeerplaatsen kan het aantal parkeerplaatsen voor de beoogde ontwikkeling worden verlaagd. Op basis van het verkeerskundig advies ligt het drukste moment van de week op de zaterdagmiddag. De parkeerbehoefte voor de supermarkt is op zaterdagmiddag 100%. Op zaterdagmiddag is de parkeerbehoefte voor de woningen 60%. Op basis van tabel 2, is de parkeerbehoefte voor de beoogde ontwikkeling uitgewerkt in tabel 4 en 5

Tabel 4: De aanwezigheidspercentages per categorie en tijdsperiode (bron: verkeerskundig advies Megabron)

Tabel 5: De maximale parkeervraag per tijdsperiode (bron: verkeerskundig advies Megabron)

Door dubbelgebruik van parkeerplaatsen zijn uiteindelijk minder parkeerplaatsen noodzakelijk. Om te achterhalen hoeveel parkeerplaatsen er daadwerkelijk nodig zijn, is gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages (conform de CROW-richtlijnen). Tabel 4 laat deze aanwezigheidspercentages per functie en tijdsperiode zien. Tabel 5 laat de toepassing van aanwezigheidspercentages op de maximale parkeervraag zien. Het blijkt dat de parkeervraag door dubbelgebruik afneemt naar 100 parkeerplaatsen. Op zaterdagmiddag is de behoefte aan parkeerplaatsen het hoogst.

De parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte als gevolg van de beoogde ontwikkeling, tezamen met de al bestaande 24 appartementen aan de Parklaan en rekening houdend met dubbelgebruik, bedraagt 100 parkeerplaatsen. Dit is het maximum aantal parkeerplaatsen dat nodig is op het drukste moment van de week, de zaterdagmiddag. Van deze behoefte van 100 parkeerplaatsen hebben we hiervoor aangegeven dat er al in 12 wordt voorzien op bestaande parkeerterrein aan de Vijverlaan. Dit betekent concreet dat er 88 parkeerplaatsen moeten zijn voor de nieuwbouw en het bestaande appartementengebouw aan de Parklaan.

In figuur 2.6 zijn de (nieuwe) parkeervoorzieningen ingetekend. Dit toont aan dat er in 92 parkeerplaatsen wordt voorzien (exclusief bestaande parkeerplaatsen Vijverlaan). Daarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Er zijn zelfs nog 4 parkeerplaatsen 'over'. Deze kunnen voor parkeren worden gebruikt, maar wellicht ook voor extra ruimte voor groen of fietsstallingen. Bij de uitwerking van het bouwplan zal dit nader bepaald worden.

Laden en lossen

Het laden en lossen van de bestaande supermarkt vindt plaats aan de Vijverlaan. In de huidige situatie moeten vrachtwagens op de Vijverlaan achteruit insteken om het laad- en losdock in te rijden. Omdat de vrachtwagen niet geheel naar binnen kan, staat de vrachtwagen tijdens het laden en lossen half op het trottoir. In de nieuwe situatie rijden de vrachtwagens via de Dorpsstraat en de Vijverlaan via het nieuwe parkeerterrein het laaddock in. Na het lossen rijden de vrachtwagens aan de Dorpsstraat zijde weer weg. Het laden en lossen van de supermarkt vindt geheel inpandig plaats. Afspraken worden gemaakt met de supermarkt om de vrachtwagens via de Industrielaan van en naar de randweg te laten rijden, zodat zo min mogelijk dwars door het centrum hoeft te worden gereden. De nieuwe los- en laadsituatie wordt in figuur 4.3 weergegeven.

Figuur 4.3 Nieuwe verkeers- en parkeersituatie

Door de herontwikkeling van het gebied kan eventuele schaduwhinder ontstaan. Daarom is voor de beoogde ontwikkeling een bezonningssstudie uitgevoerd. In dit onderzoek is gekeken welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan 'Weijdelaer' en welke bouwmogelijkheden dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Hieruit blijkt dat wat betreft zonlicht de situatie zal verslechteren ten opzichte van de huidige feitelijke situatie met een deels braakliggend stuk grond ten westen van het perceel Dorpsstraat 224.

De situatie zal met de nieuwbouw echter beter worden ten opzichte van de huidige planologische situatie van het nu geldende bestemmingsplan Weijdelaer. In figuur 4.3 en figuur 4.4 is het verschil in schaduwhinder weergeven in de periode Juni om 18:00 uur. Hieruit blijkt dat met name de toetreding van zonlicht in de achtertuin(en) doordat het nieuwe bouwplan veel minder diep is dan het bouwplan dat op grond van het huidige bestemmingsplan Weijdelaar. In de maanden dat de zon laag staat (wintermaanden) is dit verschil alleen maar groter. Op basis van deze studie kan worden geconcludeerd dat met betrekking tot de huidige planologische situatie en de beoogde ontwikkeling de situatie verbeterd.

Figuur 4.3 Schaduwhinder Bestemmingsplan Weijdelaar Juni 18:00

Figuur 4.4 Schaduwhinder beoogde ontwikkeling Juni 18:00

De gewenste ontwikkelingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond en GBKN. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de begrippen (Artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (Artikel 2); deze worden opsommingsgewijs in alfabetische volgorde aangegeven en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen “Centrum”, “Verkeer”, “Waarde - Archeologischeverwachting 1 (zeer hoog)”. Deze artikelen hebben een vaste opbouw.

Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4 bevat tenslotte het overgangsrecht en de slotregel, met daarin de titel van het bestemmingsplan

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Centrum

De bestemming 'Centrum' is opgenomen voor de locatie van het hoofdgebouw. Hierbinnen ligt het accent op een supermarkt op de begane grond en woningen op de verdiepingen. Voor de supermarkt geldt dat het bruto vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 1.830 m². Dit bruto vloeroppervlak is exclusief het oppervlak van de laad- en losruimte ten behoeve van de supermarkt. Het bruto vloeroppervlak van de overige centrumfuncties mag niet meer bedragen dan 1.500 m². Verdeeld over de verdiepingen zijn maximaal 24 appartementen toegestaan, hiervoor is op de verbeelding een aanduiding opgenomen.

Verkeer

Het openbare gebied is bestemd als 'Verkeer'. Binnen deze bestemming zijn wegen, paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen e.d. toegestaan.

Waarde - Archeologische verwachting 1 (zeer hoog)

Om de eventuele archeologische waarden binnen het plangebied te beschermen, zijn dubbelbestemmingen opgenomen. Deze dubbelbestemmingen sluiten aan bij het beleid van de gemeente omtrent archeologie. In de dubbelbestemming is onder andere een vergunningenstelsel opgenomen, wat betekent dat voor een aantal werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is.

Het bestemmingsplan doorloopt een uitgebreide procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun mening op het plan kenbaar kunnen maken. In 2018 hebben, op basis van het structuurontwerp, informatieavonden plaatsgevonden. In 2019 zijn voor de naaste omwonden al informatieavonden gehouden waar zij door de ontwikkelaar zijn geïnformeerd over de plannen.

In de periode dat het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, wordt een inloopavond georganiseerd.

Het voorontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat-Vijverlaan heeft vanaf 1 juli t/m 11 augustus 2020 ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage termijn zijn 4 inspraakreacties ingediend.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is vooroverleg geweest met de provincie en de benodigde instanties. Door 4 instanties is een reactie gegeven op het plan.

De reacties zijn puntsgewijs samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien in bijgevoegde Nota Inspraak voorontwerpbestemmingsplan Dorpsstraat-Vijverlaan (bijlage 14).

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 9 december 2020 t/m 19 januari 2021 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan in te dienen.

Tijdens de terinzage termijn zijn zienswijzen tegen het bestemmingsplan ingediend. In bijgevoegde Nota Zienswijzen (bijlage 15) zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke beantwoording voorzien.

Vaststellingsfase

Ten aanzien van de ingekomen zienswijzen wordt een gemeentelijk standpunt bepaald in de zienswijzennota. Het resultaat van de zienswijzennota zijn verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Beroepsfase

Tegen dit door de gemeenteraad van Scherpenzeel vastgestelde plan zijn zienswijzen ingediend. Bij tussenuitspraak van 1 juni 2022 - zie bijlage 16 Uitspraak Raad van State - heeft de Raad van State

overwogen dat het inpandig laden en lossen niet is geborgd en dat de raad dit moet corrigeren.

Uit de tussenuitspraak blijkt dat de oppervlakte van de interne laad-/losruimte betrokken moet worden bij de berekening van het ruimtebeslag van de nieuwe ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2022:1539) en dat de raad een onderzoek moet (laten) uitvoeren op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro naar de behoefte van de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis hiervan is een ladder onderbouwing opgesteld. Deze onderbouwing is opgenomen in bijlage 1 en verwerkt in het rijksbeleid, zie hiervoor paragraaf 3.1.

Naar aanleiding van deze uitspraak is op de verbeelding de functieaanduiding 'laad- en losplaats' opgenomen. In artikel 3Centrum van de planregels is opgenomen dat het inpandig laden en lossen uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'laad- en losplaats' is toegestaan. Tevens is in artikel 3.5.1 Verboden gebruik en 4.3.1 Verbodengebruik opgenomen dat het laden en lossen elders dan ter plaatse van aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - inpandige laad- en losruimte' verboden is.

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemer heeft aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Daarnaast worden er afspraken gemaakt over het verhalen van planschade.