het Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello met identificatienummer NL.IMRO.0285.171054-VS00 van de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

het uitsluitend door de bewoner(s) verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van - geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen - bedrijvigheid, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, die in een woning en/of overige gebouwen worden of wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en die een ruimtelijke uitstraling hebben of heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Onder een aan huis verbonden bedrijf wordt verstaan een bedrijf dat is opgenomen in categorie 1 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten;

een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, niet zijnde detailhandel uitgezonderd verkoop via internet, dat uitsluitend door de bewoner(s) in een woning en/of overige gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

de verkoop en het te koop aanbieden, alsmede de uitstalling daarvan, van waren aan consumenten buiten vestigingen. Onder ambulante handel wordt mede verstaan (week)markten, standplaatsen buiten de markten en het venten;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over opgravingsvergunning beschikt;

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

een aangegeven percentage, dat de oppervlakte van het bouwvlak per bouwperceel aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen en andere bouwwerken;

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, die uitsluitend wordt uitgevoerd door de bewoner(s) van de woning en waarbij de bed & breakfast over maximaal twee van de drie essentiële woonvoorzieningen, te weten douche/bad, wc en keuken(blok), beschikt en met dien verstande dat de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt;

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

gestapelde woning op de begane grond, met een voordeur die op straatniveau uitkomt (benedenwoning), of op een verdieping daarboven, met een voordeur die via een (gemeenschappelijk) trappenhuis op straatniveau uitkomt (bovenwoning);

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening gehouden moet worden;

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een (natuur)ramp of een niet-verwachte gebeurtenis, die ernstige schade veroorzaakt;

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

het op het publiek gerichte aanbieden, verkopen en/of leveren van commerciële en/of maatschappelijke diensten, zoals reisbureaus, kapsalons, uitzendbureaus, bankfilialen en makelaarskantoren;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een geluidszone moet worden vastgesteld;

een geluidsreducerende constructie of bouwwerk dat voldoet aan de eisen uit de Handleiding Rekenen en Meten industrielawaai (2004);

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige c.q. financiële, organisatorische en/of zakelijke dienstverlening - niet zijnde detailhandel - al dan niet met een (publiekgerichte) baliefunctie;

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, die in acht moet worden genomen;

de waarden die een gebied ontleent aan zijn visueel waarneembare verschijningsvorm, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

Buurt- of wijkgerichte functies met geen of zeer beperkte invloed op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Deze functies zijn hoofdzakelijk alleen op weekdagen en tijdens kantooruren en/of gedurende een deel van de avond in gebruik/toegankelijk (geen overnachting).

Hieronder vallen in dit bestemmingsplan uitsluitend:

• apotheek;
• bibliotheek;
• praktijkruimte, zoals artsenpraktijk en fysiotherapeut;
• gebruik door/voor activiteiten van een buurtvereniging/wijkraad, culturele vereniging, sportvereniging toneelclub en daarmee vergelijkbare organisaties (telkens voor zover verenigbaar met de woonomgeving);

een als zodanig aangegeven aanduiding ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak, met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

langdurige zorg die buiten organisatorisch verband wordt geboden aan een ieder die op fysiek, psychisch en/of verstandelijk vlak hulpbehoevend is, waarbij de zorgverlening rechtstreeks voortvloeit uit de sociale relatie;

de voor een ieder toegankelijke en door overheden beheerde en onderhouden gronden zoals groen, water, verkeer en/of verblijfsgebied;

al dan niet vrijstaande gebouwen, niet zijnde hoofdgebouwen;

een bouwwerk met maximaal twee wanden, al dan niet behorend tot de eigen constructie, dat strekt tot beschutting. Onder een overkapping wordt ook een carport of veranda verstaan;

een inrichting, bij welke het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten;

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;

een woning als bedoeld in artikel 1.1.1 onder sub d in het Besluit ruimtelijke ordening (huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in de gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste 10 jaar na ingebruikname is verzekerd);

de hoogte van de stelling (stellage) welke om de romp van een stellingmolen zit;

een molen die een stuk boven de grond om de romp heen een houten stelling heeft om onder meer de wieken te bedienen;

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een bouwwerk en/of op een terrein die wordt gebruikt voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep c.q. een aan huis verbonden bedrijf, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

de op de verbeelding middels de aanduiding 'gevellijn' aangegeven gevel of, de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

de aan een bouwwerk, gebied of specifiek element in een gebied toegekende kenmerkende waarde op het gebied van cultuurhistorie, archeologie, geografie, aardkunde, landschap, natuur en/of ecologie;

het bewonen van een woning, door niet meer dan één huishouden;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot (zijdelingse) bouwperceelgrenzen wordt daar gemeten waar deze afstand het kleinst is. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijdingen van de overstekende delen niet meer dan 0,70 m bedragen;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

de diepte, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen, waarbij overstekken tot 0,70 m niet meegerekend worden;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk, waarbij overstekken tot 0,70 m niet meegerekend worden;

1. 1. voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. kantoren;
2. b. openbare nutsvoorzieningen;
3. c. bij deze bestemming horende voorzieningen zoals groen, tuinen, erven, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en water.

1. a. Op deze gronden mogen gebouwen worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven hoogten in meters bedragen;

1. a. Op deze gronden mogen andere bouwwerken worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen;
   2. 2. de bouwhoogte van lichtmasten en kunstobjecten mag maximaal 6 m bedragen;
   3. 3. de bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van andere bouwwerken gelegen buiten gronden met de aanduiding 'bouwvlak' mag maximaal 20 m² bedragen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wegen met een doorgaande functie voor zowel het verkeer met een doorgaand karakter als de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen, voet- en fietspaden, bermen, bruggen, bushaltes en dergelijke;
2. b. parkeerplaatsen;
3. c. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
4. d. openbare nutsvoorzieningen;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, verhardingen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen;

met dien verstande dat de bestemming, afgezien van een plaatselijke verbreding of versmalling, niet in een ingrijpende wijziging van het profiel dan wel vermeerdering van het aantal rijstroken voorziet.

Op deze gronden mogen andere bouwwerken worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 6 m, met dien verstande dat overkappingen niet zijn toegestaan.

De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. (collectieve) voorzieningen ten behoeve van (de opwekking van) duurzame energie;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld': uitsluitend gestapelde woningen, zoals een appartementencomplex met inbegrip van de eventueel daarbij behorende inpandige bergingen en (halfverdiepte) parkeerkelder;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'Beneden/bovenwoningen' zijn naast grondgebonden woningen (al dan niet gecombineerd) tevens beneden-bovenwoningen toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk': maatschappelijke voorzieningen op de begane grond;
6. f. aan huis verbonden beroepen en/of aan huis verbonden bedrijven welke zijn genoemd in categorie 1 van de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten', met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen mag worden gebruikt met een gezamenlijk maximum van 50 m²;
   2. 2. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor de omliggende functies;
   3. 3. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
7. g. bed & breakfast, met dien verstande dat:
   1. 1. maximaal 3 kamers per bouwperceel mogen worden gebruikt met een maximum van 8 slaapplaatsen;
   2. 2. de activiteit niet leidt tot belemmeringen voor omliggende functies;
   3. 3. de activiteit geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   4. 4. ten behoeve van de activiteit wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein;
8. h. wegen met een functie voor de ontsluiting van aanliggende gronden, met daarbij inbegrepen voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bermen, bruggen en dergelijke;
9. i. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
10. j. tuinen en erven;
11. k. speel- en groenvoorzieningen;
12. l. water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen;
13. m. openbare nutsvoorzieningen;
14. n. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals groen, erven, tuinen, paden en verhardingen;

1. a. Op deze gronden mogen hoofdgebouwen worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. hoofdgebouwen, al dan niet met aangebouwde of inpandige bijgebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
   2. 2. het aantal woningen bedraagt maximaal het aangegeven aantal ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
   3. 3. gestapelde hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mogen de goot- en bouwhoogte maximaal de aangegeven hoogten in meters bedragen;
   5. 5. in afwijking van het bepaalde onder 2 geldt dat als er ter plaatse van de aanduiding 'Beneden/bovenwoningen' wordt gekozen voor het realiseren van beneden/bovenwoningen het maximum aantal wooneenheden 10 bedraagt;
   6. 6. in afwijking van het bepaalde onder 4 mag de goot- en bouwhoogte maximaal 6 m respectievelijk 10 m bedragen ter plaatse van de aanduiding 'beneden/bovenwoningen' als gekozen wordt voor de realisatie van dit woningtype;
   7. 7. in afwijking van het bepaalde onder 4 mag de goot- en bouwhoogte van vrijstaande en twee aaneengebouwde hoofdgebouwen binnen 3 m van de bouwperceelgrens, maximaal 3 m respectievelijk 5 m bedragen;
   8. 8. de diepte van aaneengebouwde woningen, niet zijnde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' bedraagt maximaal 10 m;
   9. 9. de breedte van een hoofdgebouw mag maximaal 10 m bedragen, met uitzondering van de hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
   10. 10. Ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de voorgevel van het hoofdgebouw in de richting van de naar de gevellijn gekeerde zijde te worden gebouwd;
   11. 11. ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' wordt 50% van de vloeroppervlakte van de begane grond gebruikt voor maatschappelijke functies.
   12. 12. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - sociale huur' zijn uitsluitend hoofdgebouwen toegestaan die als sociale huurwoning worden gebouwd;
2. b. Op deze gronden mogen overige gebouwen worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. Overige gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd;
   2. 2. overige gebouwen dienen minimaal 3 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd, met dien verstande dat overkappingen minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
   3. 3. de goothoogte mag maximaal 3 m bedragen;
   4. 4. de bouwhoogte mag maximaal 5 m bedragen;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van overige gebouwen per hoofdgebouw mag maximaal 50 m² bedragen en het bebouwingspercentage mag maximaal 50% van het bouwperceel bedragen;
   6. 6. In afwijking van het bepaalde onder 4 mag bij hoofdgebouwen met de aanduiding 'gestapeld' de gezamenlijke oppervlakte van overige gebouwen per woning maximaal 10 m² bedragen;
3. c. Op deze gronden mogen andere bouwwerken worden gebouwd en gelden de volgende regels:
   1. 1. andere bouwwerken mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden gebouwd, met dien verstande dat overkappingen minimaal 1 m achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw dienen te worden gebouwd;
   2. 2. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' is enkel ter plaatse van de gemeenschappelijke entree van een hoofdgebouw een overkapping van maximaal 20 m² toegestaan, waarbij de bouwhoogte maximaal 3 m mag bedragen;
   3. 3. erf- en terreinafscheidingen zijn enkel toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', de bouwhoogte bedraagt maximaal 2 m met dien verstande dat op de gronden gelegen vóór (het verlengde van) de voorgevel de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen maximaal 1 m bedraagt;
   4. 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - erfafscheiding' moet een geluidwerende voorziening worden aangebracht in de vorm van een erfscheiding met een minimale hoogte van 1,9 m en een maximale hoogte van 2 m;
   5. 5. de bouwhoogte van speeltoestellen mag maximaal 4,5 m bedragen;
   6. 6. De bouwhoogte van vlaggenmasten mag maximaal 8 m bedragen;
   7. 7. de bouwhoogte van overige, andere bouwwerken mag maximaal 3 m bedragen;
   8. 8. de gezamenlijke oppervlakte van andere bouwwerken mag per hoofdgebouw maximaal 20 m² bedragen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing onderling te verzekeren. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en verschijning van bebouwing met het oog op:

1. a. het instandhouden en versterken van het straat- en bebouwingsbeeld;
2. b. het realiseren van parkeerplaatsen;
3. c. eisen vanuit sectorale milieuwetgeving;
4. d. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken worden van:

1. a. het bepaalde in lid 5.2 lid c onder 3 voor het bouwen van hogere erf- en terreinafscheidingen, onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de erf- en terreinafscheiding onlosmakelijk onderdeel vormt van het architectonische ontwerp van het hoofdgebouw en overige gebouwen op het perceel;
   2. 2. de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt;
   3. 3. de afwijking niet leidt tot onevenredige aantasting van:
      • de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
      • het straat- en/of bebouwingsbeeld;
      • de verkeersveiligheid.
   4. 4. voor het overige is het bepaalde onder 5.2 lid c van toepassing.
2. b. Het bepaalde in lid 5.2 lid a onder 2 voor het bouwen van een groter aantal woningen dan aangeduid met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' op grond van de volgende voorwaarden:
   1. 1. indien er nieuwe inzichten zijn ten aanzien van de woningbouwopgave;
   2. 2. het ontwerp vanuit stedenbouwkundig en architectonisch oogpunt een verbetering oplevert en op goede wijze ingepast kan worden in het plangebied;
   3. 3. er geen belemmeringen zijn vanuit milieuhygiënisch oogpunt;
   4. 4. de situatie niet leidt tot belemmeringen voor omliggende functies;
   5. 5. de toevoeging van woningen geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer;
   6. 6. er voor de toevoeging van woningen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid in het plangebied.
3. c. Het bepaalde in lid 5.2 lid a onder 4 voor het realiseren van platgedekte hoofdgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld', onder de voorwaarden dat:
   1. 1. de maximale bouwhoogte niet wordt overschreden;
   2. 2. het ontwerp vanuit stedenbouwkundig en architectonisch oogpunt aanvaardbaar is;
   3. 3. er geen belemmeringen zijn vanuit (milieu-)technisch oogpunt

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Indien bestaande bebouwing afwijkt van de in dit plan gegeven regels ten aanzien van afstanden, hoogten, oppervlakten, aantallen en percentages dan zijn de bestaande afstanden, hoogten, oppervlakten, aantallen en percentages als maximaal aan te merken en als zodanig toegestaan.

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen:

1. a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
2. b. de onderkant van het ondergrondse bouwwerk (inclusief fundering) bedraagt ten hoogste 4 m onder het peil.

Tot een gebruik van de gronden strijdig met het bestemmingsplan wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van gronden en gebouwen voor een seksinrichting;
2. b. het gebruik van gebouwen, niet zijnde woningen, als (zelfstandige) woning.

In aanvulling van het bepaalde bij de andere voorkomende bestemmingen zijn binnen de in Artikel 5 bedoelde gronden de volgende gebruiksregels van toepassing:

bij het in gebruik hebben van 1 of meer technische en/of mechanische installaties (zoals een Warmtepomp) in de buitenlucht, die niet vallen onder de regels van het Activiteitenbesluit milieubeheer of het Bouwbesluit, geldt het volgende:

1. a. het gemiddelde geluidsniveau LAr,LT, op de perceelsgrens of op de gevel van een naastgelegen geluidsgevoelig gebouw (zoals een woning in een appartementencomplex) of op 5 meter van het apparaat indien het geluidsgevoelige gebouw of de perceelsgrens verder weg staat, mag niet meer bedragen dan 40 dB(A);
2. b. de onder a aangegeven waarde op de gevel geldt ook bij gevoelige terreinen op de grens van het terrein;
3. c. de naleving op deze voorschriften vindt plaats conform de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai (m.u.v. de toeslag tonaal);

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.1.1 onder a en b, ten behoeve van het bouwen overeenkomst het ten aanzien van de bestemmingen bepaalde, mits de windvangzone van de molen en/of de waarde van de molen als landschapsbepalend element daardoor niet onevenredig wordt aangetast

1. a. Bij een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van:
   1. 1. de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages;
   2. 2. het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
   3. 3. het bepaalde in het plan en toestaan dat antennemasten tot een bouwhoogte van 40 m worden gebouwd;
   4. 4. het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg, met dien verstande dat:
      • een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt;
      • aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders;
      • aan de omgevingsvergunning het voorschrift verbonden wordt dat binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg de bewoning is beëindigd, door minimaal één van de drie essentiële woonvoorzieningen te verwijderen, te weten douche/bad, wc of keuken(blok), zodat de gebouwen vanaf dat moment weer overeenkomstig de bestemming (kunnen) worden gebruikt.
2. b. De onder a bedoelde afwijkingen mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
   1. 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
   2. 2. het straat- en/of bebouwingsbeeld;
   3. 3. de sociale veiligheid;
   4. 4. de verkeersveiligheid.

Bij een omgevingsvergunning kan, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en/of bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de woonsituatie;
• de milieusituatie;
  afgeweken worden voor de vestiging van bedrijven:

1. a. welke niet zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' of;
2. b. bedrijven die worden genoemd in een naast hogere categorie;

mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende gebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, wat betreft geur, stof, geluid en gevaar, kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot de milieucategorieën 1 en 2 welke zijn genoemd in de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Burgemeester en wethouders kunnen een of meer bestemmingsvlakken van de bestemming 'Waarde -Archeologie' verwijderen indien:

1. a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn;
2. b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

Bij een verwijzing naar andere wettelijke regelingen is bedoeld de desbetreffende wet zoals die luidt op het tijdstip van inwerkingtreding van dit plan.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%;.
3. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello.

Het plangebied is gelegen tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in Twello. Binnen het plangebied bevinden zich het voormalige schoolgebouw van het Veluws College, een gymzaal, de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne.

Aan het einde van het schooljaar 2016/2017 heeft het Veluws College dit pand verlaten en verruild voor een nieuw onderkomen aan de Veilingstraat in Twello. In de periode maart 2020 en juni 2022 is het voormalige schoolgebouw in gebruik geweest als tijdelijk gemeentehuis vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello. Sinds de 2e helft van 2022 is het pand niet meer in gebruik. In mei 2023 is dan ook gestart met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden, namelijk het voormalige schoolgebouw exclusief de gymzaal.

Binnen het plangebied bevindt zich tevens de brandweerkazerne. Deze krijgt een nieuwe locatie aan de Zuiderlaan in Twello. Naar verwachting wordt de nieuwe brandweerkazerne medio 2025 in gebruik genomen. Zodoende raakt de huidige brandweerkazerne tegen die tijd uit gebruik en kan gestart worden met de sloopwerkzaamheden (fase 2).

Vanwege het leegkomen van de gebouwen, de ligging van het plangebied en de vraag naar woningen in de gemeente Voorst en specifiek Twello is ervoor gekozen om het plangebied te herontwikkelen naar woningbouw. Om dit planologisch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Daarnaast wordt een klein deel van de maatschappelijke bestemming, in eigendom van het naastgelegen bedrijf, in overeenstemming met de hoofdbestemming van dit bedrijf gewijzigd naar kantoor (zie afbeelding 3).

De locatie van het plangebied is weergegeven in figuur 1. Het plangebied ligt tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. Het volledige plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1,90 hectare. In afbeelding 2 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. De percelen van het plangebied voor herontwikkeling naar woningbouw staan kadastraal bekend als Gemeente TLO00, sectie E, nummers 1431 en 1432 en gemeente TLO00, sectie B, nummers 9929 (deels), 9930, 9931, 9932, 9933 en 8683.

Voor de percelen kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie B, nummer 9457 en sectie E, nummers 1374 en 1387 worden de bestemmingen gewijzigd naar Kantoor.

^{Afbeelding 1 - ligging van het plangebied in het zuidwesten van Twello}

^{Afbeelding 2 - luchtfoto van het plangebied}

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan Twello Zuidwest. Dit bestemmingsplan is op 1 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Voorst. Het plangebied is bestemd als Maatschappelijk. Verder kent het perceel de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie - 1 en Waarde - Archeologie - 2. Daarnaast valt het plangebied deels binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop. Deze is opgenomen rondom de Havekes Mölle en heeft tot doel de windvang (onbelemmerde aan- en afvoer van wind) van de molen te beschermen. Het omcirkelde deel van de maatschappelijke bestemming is in het verleden verkocht aan het naastgelegen bedrijf. Met deze bestemmingsplanwijziging wordt voor dit deel de bestemming gewijzigd naar Kantoor zodat deze aansluit bij de geldende bestemming voor het bedrijf.

^{Afbeelding 3 - uitsnede bestemmingsplan Twello Zuidwest.}

De toelichting van dit bestemmingsplan bestaat uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie gegeven. Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante beleidskaders. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling beschreven aan de hand van randvoorwaarden zoals milieuaspecten en archeologie. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de onderdelen in dit bestemmingsplan juridisch zijn vastgelegd. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. In hoofdstuk 6 wordt ten slotte op de procedure van (voor)overleg en zienswijzen ingegaan.

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de planlocatie. In paragraaf 2.2 wordt een korte beschrijving gegeven van de huidige situatie. Paragraaf 2.3 geeft een beschrijving van de met dit plan beoogde toekomstige situatie.

De planlocatie is gesitueerd tussen de Martinusweg, Hietweideweg, Jupiter en het Plutopad in het zuidwesten van Twello. De locatie heeft een oppervlakte van circa 1.9 hectare. Binnen het plangebied bevinden zich een aantal gebouwen. Deze worden hieronder kort toegelicht:

Voormalig schoolgebouw Veluws College & gymzaal

Onderstaande afbeelding laat het voormalige schoolgebouw van het Veluws College zien. Dit gebouw is gebouwd omstreeks 1979 en heeft sinds begin jaren 80 dienst gedaan als schoolgebouw. Sinds 2017 is dit schoolgebouw echter niet meer in gebruik nadat het Veluws College haar intrek had genomen in het nieuwe schoolgebouw aan de Veilingstraat in Twello.

Vanwege de renovatie van het gemeentehuis aan de H.W. Iordensweg 17 in Twello heeft het gebouw in de periode 2020 - 2022 dienst gedaan als tijdelijk gemeentehuis. Sinds juli 2022 is het pand, na de ingebruikname van het vernieuwde gemeentehuis, leeg komen te staan. Vanwege de voorgenomen herontwikkeling van het gehele gebied is in mei 2023 begonnen met de eerste fase van de sloopwerkzaamheden. Op de gymzaal na is het hele gebouw inmiddels gesaneerd.

Aan de noordzijde van het voormalige schoolgebouw bevindt zich de gymzaal. Deze gymzaal wordt tot op heden gebruikt door onder andere scholen uit de omgeving. Vanwege de beschikbaarheid en capaciteit van gymzalen in Twello is behoud van deze gymzaal noodzakelijk als er geen alternatief wordt geboden. De beoogde nieuwe locatie voor de sporthal is aan de Veilingstraat in Twello, naast het huidige Veluws College. De ingebruikname van de nieuwe sporthal is voorzien in 2027. Tot die tijd kan nog niet gestart worden met het slopen van de gymzaal aan de Hietweideweg. Daarom is een fasering in zowel de sloopwerkzaamheden als de bouwwerkzaamheden nodig.

^{Afbeelding 4 - voormalig schoolgebouw (bron: GoogleMaps)}

^{Afbeelding 5 - gymzaal Hietweideweg (bron: koepelvoorst.nl)}

De gemeentewerf

Binnen het plangebied, gelegen aan de Jupiter 2, bevindt zich de voormalige gemeentewerf. Deze was tot 2019 in gebruik door de buitendienst van de gemeente Voorst alvorens werd besloten deze op te heffen. Een deel van de gemeentewerf is sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne ingezet voor de noodopvang van Oekraïense vluchtelingen.

^{Afbeelding 6 - gemeentewerf}

De brandweerkazerne

^{Afbeelding 7 - brandweerkazerne Twello, Jupiter (bron: GoogleMaps)}

In het plangebied, aan de Jupiter 4, is de Brandweer Twello gevestigd. Om het plangebied te kunnen herontwikkelen naar woningbouw is verplaatsing van de brandweerkazerne noodzakelijk. in 2021 heeft de gemeenteraad besloten om de nieuwe brandweerkazerne aan de Zuiderlaan te realiseren. De bouw van de kazerne, die wordt gerealiseerd tussen de Voorster Hockey Club Twello en de Zuiderlaan begint volgens planning eind 2023. De ingebruikname van de nieuwe kazerne is voorzien in het eerste kwartaal van 2025. Tot die tijd geldt dat er nog niet begonnen kan worden met de sloopwerkzaamheden van de voormalige gemeentewerf en de brandweerkazerne.

de (directe) omgeving

De (directe) omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door diverse bebouwing en functies. Aan de noordzijde, aan de westkant van de Hietweideweg is bedrijfsbebouwing aanwezig. Aan de noordoostkant scheidt de Hietweideweg het plangebied van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen. Aan de zuidzijde scheidt de Jupiter het plangebied eveneens van een woonwijk met voornamelijk eengezinswoningen.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt het cultuurhistorisch waardevolle en karakteristieke gebied Duistervoorde, bijvoorbeeld de Kerklaan met monumentale eiken, Daarnaast zijn in dit gebied een huisartsenpraktijk, basisschool, kerk, scoutinggebouw en horeca aanwezig.

Zoals eerder aangegeven wordt het plangebied van ca. 1,9 hectare herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Gefaseerd worden de verschillende opstallen binnen het plangebied gesloopt en waar nodig gesaneerd waarna de woningbouw plaats kan vinden. In deze paragraaf een beschrijving van de toekomstige situatie.

Structuurbeeld Martinushoflocatie en plangebied

Het plangebied grenst aan de zuidkant aan het het zorgcomplex De Martinushof. Dit zorgcomplex is in eigendom van woningcorporatie IJsseldal Wonen. Op dit moment wordt De Martinushof verhuurd aan Sensire en Locatie de Hofstede (voormalig Casa Bonita) aan Zorggroep Apeldoorn. In de Martinushof wordt al sinds de jaren '50 gespecialiseerde ouderenzorg geboden, waaronder aan bewoners met dementie. Binnen het complex van De Martinushof bevindt zich ook het Trefpunt Duistervoorde met een ontmoetingsfunctie voor de buurt. Verder zijn in de nabijheid van het woonzorgcentrum aanleunwoningen aanwezig, evenals een dierenweide. De huidige bebouwing van de Martinushof dateert uit de jaren '80 en is vrij recent gerenoveerd. Dit geldt tevens voor Locatie de Hofstede. Gelet op de leeftijd en staat van de bestaande bebouwing is samen met de eigenaar (IJsseldal Wonen) en huurders gekeken of en welke ontwikkelingen er mogelijk in de toekomst plaatsvinden en op welke wijze deze op een goede manier op elkaar aangesloten kunnen worden. Om deze reden is gezamenlijk een structuurbeeld opgesteld (zie afbeelding 8). Uit dit structuurbeeld is af te leiden dat het plangebied Hietweideweg/Jupiter is beoogd voor woningbouw en dat op termijn er mogelijk een combinatie van wonen en zorg plaats kan vinden bij ontwikkelingen op de Martinushoflocatie. Omdat de fasering van eventuele ontwikkelingen in beide gebieden dusdanig ver uit elkaar liggen is gezamenlijk besloten deze ontwikkelingen los van elkaar te koppelen. Hierbij is, in lijn met het structuurbeeld, ervoor gekozen om het plangebied Hietweideweg/Jupiter te benutten voor woningbouw. Dit gezamenlijke structuurbeeld is uiteindelijk ook het vertrekpunt geweest voor de herontwikkeling van de locatie Hietweideweg/Jupiter. De hoofdstructuren uit het structuurbeeld zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Ondanks het feit dat de precieze ontwikkelingen op de Martinushoflocatie op termijn niet bekend zijn bieden de gehanteerde hoofdstructuren wel voldoende basis om de gebieden in de toekomst goed op elkaar aan te laten sluiten.

^{Afbeelding 8 - gezamenlijke structuurschets met IJsseldal Wonen}

Zoals hierboven aangegeven is het vertrekpunt voor de herontwikkeling van het gebied naar woningbouw de in gezamenlijkheid met IJsseldal Wonen opgestelde structuurschets. De ontwikkeling op de locatie Hietweideweg/Jupiter moet in samenhang bezien worden. Daarnaast is bij het stedenbouwkundige plan rekening gehouden met bestaand waardevol groen, passendheid binnen de directe omgeving en de dorpse context. In deze paragraaf een nadere toelichting op het stedenbouwkundige ontwerp voor het plangebied Hietweideweg/Jupiter en de randvoorwaarden qua beeldkwaliteit.

De woningbouwontwikkeling op basis van het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen. Dit exacte aantal ligt nog niet definitief vast en is afhankelijk van het uiteindelijke woningbouwtype (bijvoorbeeld Beneden-bovenwoningen in plaats van grondgebonden woningen). Wel is in de regels en op de verbeelding per bouwvlak het maximaal aantal woningen aangegeven.

Bevolkings- en huishoudensontwikkeling en woningtypen

De bevolking van de gemeente Voorst blijft volgens de prognoses de komende vijftien á twintig jaar toenemen. Op basis van de meest recente Primos prognoses neemt het aantal inwoners in de gemeente Voorst in de periode 2023 - 2025 toe van 25.215 tot 27.140 (+1.925) en het aantal huishoudens van ca. 10.450 tot ca. 11.400 in 2040 (bron: ABF Research - Primos 2022). Ook neemt de vergrijzing in de gemeente verder toe. In 2040 bestaat bijna de helft van de huishoudens uit ouderenhuishoudens (65 jaar en ouder). Dit betekent dat het aantal alleenstaande ouderen in een (zelfstandige) woning zal groeien. Dit betekent ook een toename van het aantal kleine huishoudens. Dit betekent echter niet één-op-één dezelfde toename van het benodigd aantal kleine woningen. De groei van kleine huishoudens bestaat vooral uit ouderen in hun eigen vertrouwde gezinswoning, die niet tot nauwelijks verhuisgeneigd zijn. De aanwas - en het animo - komt vooral vanuit de groep gezinnen. We zijn een aantrekkelijke gemeente voor (terugkerende) gezinnen. Deze demografische ontwikkelingen en veranderende woonvoorkeuren leiden ertoe dat er in de komende twintig jaar zowel extra gezinswoningen nodig zijn als levensloopgeschikte woningen voor kleine huishoudens.

Woningbouwprogramma Hietweideweg/Jupiter

De hierboven beschreven bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de vraag naar geschikte woningtypen is, in samenhang met de diverse beleidskaders zoals beschreven in 3.2.3, 3.4.2, 3.4.3 en 3.5.2 (meer betaalbare woningen, waaronder sociale huur) verwerkt in het stedenbouwkundig ontwerp. Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp is het volgende woningbouwprogramma voorzien:

* het aantal genoemde woningen kan bij de definitieve uitwerking wijzigen vanwege bijvoorbeeld het te realiseren woningtype of planoptimalisatie.

Uit het hierboven genoemde woningbouwprogramma is af te leiden dat 46 van de 72 woningen vallen binnen het bereikbare segment. Dat wil zeggen sociale huur, middenhuur en bereikbare koop. Als grens voor de bereikbare koopwoningen wordt de landelijke grens gehanteerd. Deze bedraagt in 2023 maximaal €355.000 vrij op naam. Het totale aandeel bereikbare woningen bedraagt binnen deze planontwikkeling ruim 60%. Daarnaast zijn 28 van de 72 woningen voorzien in het sociale huursegment, dit komt neer op ca. 39% van het totaal. Op deze locatie ligt vanwege de 'centrale' ligging, betaalbaarheid en vergrijzing het accent op woningen voor kleinere huishoudens.

In dit hoofdstuk wordt beknopt het relevante ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus. Andere beleidsthema's zoals milieu, archeologie en water worden hier niet beschreven. Dit beleid komt in Hoofdstuk 4 aan bod.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR biedt het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke- en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt en de focus bepaald voor mobiliteitsinvesteringen. De structuurvisie speelt in op een aantal ontwikkelingen en uitdagingen; krimp, groeiende mobiliteitsbehoefte, versterken internationale concurrentiepositie, koesteren en versterken ruimtelijke structuur, klimaatverandering, duurzame energie en het stelsel van regels en procedures. Een van de kernmiddelen die wordt ingezet om goed op deze ontwikkelingen en uitdagingen in te spelen is decentralisatie. Beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen wil het kabinet dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten krijgen de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Voor de periode tot 2028 richt het Rijk zich op drie doelen:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van
  Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met bovengenoemde rijksdoelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in het SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Voorliggend plan heeft geen relatie met één van de 13 nationale belangen.

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Een schematische weergave hiervan is opgenomen in afbeelding 26.

^{Afbeelding 26 - Ladder voor duurzame verstedelijking}

Met ingang van 1 juli 2017 is de nieuwe Ladder in werking getreden. Ongewijzigd hierin is dat in de toelichting op bestemmingsplannen de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling zijn bepalend voor de afbakening van het gebied waarbinnen de behoefte moet worden onderzocht. In de wet is bovendien toegevoegd dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied goed gemotiveerd moet worden waarom deze niet in bestaand stedelijk gebied te realiseren is. De Laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Bij woningbouwontwikkelingen geldt dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als sprake is van de bouw van meer dan 11 woningen (uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State 201608869/1/R3).

Toetsing Ladder voor duurzame verstedelijking

De herontwikkeling bestaat uit de realisatie van circa 72 woningen. Gelet op de hiervoor genoemde uitgangspunten, is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient toetsing aan de Ladder plaats te vinden.

De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Wat betreft woningbehoefte is in regionaal verband onderzoek uitgevoerd. Per gemeente is de woningbehoefte daarbij in beeld gebracht. In algemene zin bestaat ook in de regio Stedendriehoek een oplopende druk op de woningmarkt. De behoefte in de gemeente Voorst ligt in de periode 2020 - 2030 op circa 800 - 975 nieuwe woningen, waarvoor de regionale woonagenda is samengesteld (zie hiervoor ook subparagraaf 3.4.2). Dit komt neer op een behoefte van circa 80 - 100 woningen per jaar. Hierbij is de grootste vraag - en daarmee opgave - voorzien in Twello. Deze kern is vitaal, beschikt over voldoende voorzieningen en kent een uitstekende ligging ten opzichte van bijvoorbeeld Deventer en Apeldoorn. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College aan de Hietweideweg is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma als onderdeel van de regionale afspraken. Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Voorst, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de vraag naar extra woningen in Twello en het gegeven dat het plan op deze locatie al is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering, kan gesteld worden dat in kwalitatieve zin voldoende (regionale) behoefte bestaat conform de eerste trede van de Ladder.

In kwalitatieve zin moet sprake zijn van een gevarieerd woningaanbod, zodat voor verschillende doelgroepen nieuwe woningen beschikbaar komen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. In paragraaf 3.5.2 wordt hier uitgebreider op ingegaan. Behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit is ook een uitgangspunt bij nieuwe woningbouwplannen. Dit is bij de keuze en uitwerking voor onderliggend plan een belangrijk toetsingskader geweest. Naast de kwantitatieve opgave, voorzien de plannen in kwalitatieve zin daarmee ook in de (regionale) behoefte.

In gemeentelijk beleid geldt eveneens als uitgangspunt dat bij nieuwe ontwikkelingen in eerste instantie gezocht wordt naar locaties binnen bestaand stedelijk gebied waar inbreiding kan plaatsvinden. Inbreiding gaat daarmee boven uitbreiding. Het plangebied maakt volledig deel uit van bestaand stedelijk gebied. Daarbij is er ook sprake van herontwikkeling waarbij (tot voor kort) bebouwing aanwezig was. De ontwikkeling volgt daarmee de voorkeursvolgorde van de Ladder en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Samengevat past de ontwikkeling binnen de kaders van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: VRO) de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Door de Nationale Woon- en Bouwagenda neemt het Rijk weer meer regie op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw. Oorzaak hiervan is de (toenemende) druk op de woningmarkt waardoor steeds meer mensen en huishoudens in de knel raken. Het is voor veel mensen lastig om een woning te vinden die aansluit bij de wensen, behoeften en (financiële) mogelijkheden. De minister van VRO wil dat gemeenten in Nederland in de periode tot en met 2030 900.000 nieuwbouwwoningen realiseren, waarvan 2/3 in het bereikbare segment en 30% sociale huur. Daarnaast stelt de minister dat daarvan op landelijk, provinciaal en regionaal niveau tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Onder betaalbare woningen wordt verstaan:

• sociale huurwoningen;
• middenhuur tot ca. €1100 per maand;
• betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot maximaal € (prijspeil 2023).

Eén van de onderdelen uit de Nationale Woon- en Bouwagenda om de doelen te bereiken zijn de prestatieafspraken tussen het Rijk, provincie en gemeenten in regioverband. Deze prestatieafspraken geven het Rijk, provincies en gemeenten in regioverband meer inzicht op het gebied van woningbouw en (wanneer noodzakelijk) mogelijkheden tot sturing op hoeveel en welke type woningen worden gerealiseerd, passend bij de woonwensen- en -behoeften van mensen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Woondeal 2022 regio Stedendriehoek (zie paragraaf 3.4.3 Regionale Woondeal regioStedendriehoek 2022 - 2030).

Het voorliggende plan is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt daarmee binnen de afspraken uit de Regionale Woonagenda en Regionale Woondeal. Het woningbouwprogramma voorziet in meer dan 30% sociale huur en ruim 60% van het totaal aantal woningen bevindt zich in bereikbare segment (zie ook paragraaf 2.4).

Gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland

Het doel van de provincie Gelderland is om samen te werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. De natuur en het water hebben het landschap van Gelderland gevormd. Wereldwijde ontwikkelingen - zoals het energievraagstuk, de klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, verdere verstedelijking en de toenemende mobiliteit - vragen om balans. De Gelderse leefomgeving is in omvang beperkt. Er moeten keuzes worden gemaakt. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie Gelderland wil hierbij in gesprek gaan en samen keuzes maken over de vraagstukken die voorliggen en de betekenis daarvan voor de inrichting van Gelderland. Hierbij wordt gezocht naar synergie, samenhang en uitruilmogelijkheden.

Gezond en veilig
Dit is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En, dat is aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.

Schoon en welvarend
Dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook: het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen. En: het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

^{Afbeelding 27 - Schematische weergave Omgevingsvisie Gaaf Gelderland}

De provincie Gelderland gaat uit van het toevoegen van waarde door vanuit een brede blik te focussen. Vertrekkend vanuit de unieke kwaliteiten van de Gelderse streken en steeds weer verschillende belangen en bovenregionale mogelijkheden afwegen. De focus ligt op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van 7 onderwerpen wordt hier richting aan gegeven:

• Energietransitie;
• Klimaatadaptatie;
• Circulaire economie;
• Biodiversiteit;
• Bereikbaarheid;
• Economisch vestigingsklimaat;
• Woon- en leefklimaat.

Hoewel de ontwikkeling meerdere van de onderwerpen raakt, is met name het woon- en leefklimaat op het plan van toepassing. Het uitgangspunt van de provincie Gelderland is een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hierbij luidt de ambitie van de provincie Gelderland om een aanbod aan woningtypen en woonmilieus te hebben dat past bij de diversiteit aan woningvraag; voor een ieder een passende duurzame woning. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. De provincie gaat hierbij voor een concentratie van bebouwing, tenzij er geen andere goede maatregelen zijn. De bestaande bebouwde omgeving wordt optimaal benut met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas, de woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Het woningbouwplan past binnen de uitgangspunten zoals die verwoord zijn in de Omgevingsvisie. Er wordt ingespeeld op de diversiteit aan woningvraag, door voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen te bouwen. Duurzaamheid is een uitgangspunt bij de uitwerking van de plannen. In de openbare ruimte wordt onder andere met verschillende plantsoorten gewerkt waarbij de hoofdgroenstructuur wordt afgestemd op het bestaande groen.

In de Omgevingsverordening Gelderland staan regels beschreven die ervoor moeten zorgen dat de Omgevingsvisie Gelderland ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. De Omgevingsverordening dient dan ook als een juridisch instrument en beperkt zich tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Daarmee dient de Omgevingsverordening als een toetsingskader bij het opstellen van nieuwe ruimtelijke plannen zoals een bestemmingsplan of een uitgebreide afwijkingsprocedure in het kader van de omgevingsvergunning (Wabo).

Voor nieuwe woonlocaties stelt de Omgevingsverordening Gelderland (artikel 2.1 en 2.2) dat in een bestemmingsplan woningen alleen worden toegestaan wanneer dit past in de regionale woonagenda. De woningbouwontwikkeling op de locatie Veluws College maakt onderdeel uit van de plannen die zijn opgenomen in de regionale Woonagenda én regionale Woondeal (ondertekend op 8 maart 2023 door het Rijk, de provincie en regiogemeenten). Meer hierover in subparagrafen3.4.2 Woonagenda CleantechRegio 2018 en 3.4.3 Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030.

^{Afbeelding 28 - uitsnede Omgevingsverordening Gelderland}

Daarnaast kent de verordening verschillende kaartlagen waaraan regels zijn verbonden: Windenergie, Luchtvaart, Landbouw, Glastuinbouw, Natuur, Natura2000-gebied, Landschap, Water en milieu en Erfgoed. Voor zover deze van toepassing zijn, wordt daar hieronder op ingegaan.

Voor een gedeelte van voorliggend plangebied gelden regels rondom Erfgoed, vanwege de molenbiotoop die is opgenomen rondom de Havekes Mölle. Artikel 2.64 lid 1 regelt hierover dat een bestemmingsplan binnen een molenbiotoop (straal van 400 meter gerekend vanaf het middelpunt van de molen) geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk maakt als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt.

Er is een onderzoek uitgevoerd om na te gaan welke (mogelijk) invloed nieuwe bebouwing binnen het plangebied heeft op het windaanbod ter plaatse van de Havekes Mölle. Hierbij is uitgegaan van nieuwbouw met iets hogere maatvoering dan de reeds aanwezige bebouwing in het plangebied Conclusie uit het onderzoek is dat zolang de nieuwbouw beneden het niveau van de bomen langs de Kerklaan blijft dat het windaanbod ter plaatse van de molen nauwelijks merkbaar wordt beïnvloedt.

De plannen voor deze locatie passen daarmee binnen het genoemde artikel uit de Omgevingsverordening.

De locatie is verder aangeduid als 'intrekgebied'. Gebieden met deze aanduiding mogen geen bestemming krijgen die de winning van fossiele energie zoals aardgas, aardolie, schaliegas en steenkoolgas mogelijk maakt. Daarnaast gelden er beperkingen voor vestiging van glastuinbouwbedrijven. Van dergelijke ontwikkelingen is met het plan geen sprake.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief past binnen de kaders van de Omgevingsverordening Gelderland.

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in provinciaal beleid.

De regionale visie zet vooral in op verdere herstructurering en intensivering van het bestaand stedelijk gebied. Enerzijds wordt een deel van het woningbouwprogramma gerealiseerd in de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, maar tevens wordt een deel gerealiseerd in de bestaande dorpen en kernen. Daarbij gaat het om herontwikkeling, om afronding van bestaande bebouwingsstructuren en om een intensivering van centrumdorpse woonmilieus. Hiernaast zijn (beperkt) ook specifieke dorpse uitbreidingen mogelijk om het inwonertal in sommige dorpen op peil te houden.

Voor de gemeente Voorst is de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de kernen in de gemeente van belang. Het is mogelijk dat het woningbouwprogramma de lokale behoefte te boven gaat. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van de dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'. Voorliggende ontwikkeling is aan te merken als herontwikkeling en een intensivering van een (centrum)dorps woonmilieu dat onder andere bijdraagt aan de lokale behoefte en vitaliteit van Twello. Voorliggend plan past daarmee binnen de visie.

De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In de eind 2020 geëvalueerde en herijkte regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio tot 2030 uiteengezet.

Met de woningbouwprogrammering in de regio wordt gestuurd op kwaliteit. Het behouden en versterken van de woonkwaliteit vraagt om de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio. Daarbij kan woningbouw niet los worden gezien van de lokale woningbehoefte, het bestaande woningaanbod, de specifieke plek en veranderende woningbehoefte. Daarvoor is bovenal maatwerk op lokaal niveau. Om vanuit de gezamenlijke ambitie op kwalitatieve groei te sturen zijn richtinggevende principes ontwikkeld voor het lokaal beoordelen van woningbouwplannen. Het gaat daarbij om drie speerpunten:

• Woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied;
• Woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod;
• De programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van het beleid en actuele marktontwikkelingen.

In het onderstaande schema zijn deze speerpunten nader uitgewerkt.

^{Afbeelding 29 - de tien richtinggevende principes uit de Regionale Woonagenda}

Naast de kwalitatieve afspraken, zijn in regionaal verband ook kwantitatieve afspraken gemaakt voor de periode 2020 - 2030. In de regionale woonagenda is per gemeente een bandbreedte opgenomen tussen de behoefte op basis van huishoudensgroei (lage bandbreedte) en het inlopen van een theoretisch woningtekort (hoge bandbreedte). In de regio wordt per gemeente gekoerst op een realistisch woningbouwprogramma waarbij vraag een aanbod goed op elkaar aansluiten. Binnen de kwantitatieve afspraken continueert de gemeente Voorst haar koers om gemiddeld 80 woningen per jaar toe te voegen. De gemeente Voorst zet in op een realistische prognosticering waarbij het belangrijk is dat woningbouw aansluit op de korte- en langetermijnbehoefte en het dorpse karakter.

Het voorliggende plan, dat voorziet in de herontwikkeling van het voormalige Veluws College, de gemeentewerf en brandweer, kent een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod waarbinnen verschillende doelgroepen bediend (kunnen) worden. Met het plan wordt ingestoken op een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit, zowel in architectuur als inrichting van het openbaar gebied. Bij de uitwerking van het plan wordt ook veel aandacht geschonken aan de duurzaamheidsambities. De ontwikkeling is tevens opgenomen in de gemeentelijke woningbouwprogrammering en valt zodoende binnen de kwantitatieve afspraken. Het plan past dan ook binnen de kaders van de Woonagenda Cleantech Regio 2018.

Vanaf maart 2022 heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale Woon- en Bouwagenda met daaraan gerelateerd een aantal programma's gepubliceerd. Eén van de onderdelen zijn prestatieafspraken tussen het Rijk, de provincies en de regio's over het aantal te bouwen woningen. Dit is vertaald in de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek

Op 8 maart 2023 is deze Regionale Woondeal ondertekend door het Rijk, de provincie Gelderland en de regiogemeenten. Deze afspraken zijn een nieuw startpunt voor een gezamenlijke aanpak van de woningbouwopgave. Op basis van deze afspraken slaan corporaties, bouwers, gemeenten, regio, provincie en Rijk de handen ineen om als partners de woningbouwopgave aan te pakken.

In de Regionale Woondeal staat hoeveel woningen er in de regio gebouwd gaan worden in de periode 2022 tot en met 2030. Ook zegt de Regionale Woondeal hoeveel woningen er per gemeente gebouwd gaan worden en wat het aandeel betaalbare woningen is. De Regionale Woondeal wordt ondersteund door de woningcorporaties in de regio Stedendriehoek en uitgangspunt is dat zij zo'n 30% van het totaal aantal te bouwen woningen gaan realiseren.

In totaal is afgesproken dat er in de Gelderse gemeenten van de regio Stedendriehoek de komende jaren (tot en met 2030) ca. 17.000 woningen gebouwd gaan worden. In de Woondeal is tevens afgesproken dat minstens 70% van alle te bouwen woningen tot en met 2030 betaalbaar moeten zijn. Onder betaalbare woningen vallen koopwoningen tot €355.000 (prijspeil 2023), middenhuurwoningen en sociale huurwoningen.

Voor de gemeente Voorst betekent dit dat er in de periode tot en met 2030 ca. 900 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden. Ongeveer 30% van de woningbouwopgave zijn sociale huurwoningen. Het aandeel bereikbare woningen komt voor de gemeente Voorst uit op ca. 60% van het totaal.

Het voorliggende plan voorziet in de herontwikkeling van de locatie van het voormalige Veluws College, de brandweer en de gemeentewerf. In totaal gaat het om de toevoeging van 72 woningen waarbij sprake is van differentiatie in prijsklassen en woningtypen. Het programma voorziet in de toevoeging van 28 sociale huurwoningen en 18 bereikbare koopwoningen. Dit is ruim 60% van het woningbouwprogramma. Hiermee kan worden geconcludeerd dat voorliggend plan aansluit bij de afspraken uit de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek.

Op 18 december 2017 heeft de gemeente Voorst de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' vastgesteld. Deze Ruimtelijke Toekomstvisie is vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet (deze treedt op 1 januari 2024 in werking) opgesteld. Met de Omgevingswet moet een balans worden gevonden tussen enerzijds dynamiek en anderzijds zekerheid. Participatie speelt hierbij een belangrijke rol. De rol van de overheid is aan het veranderen. Inwoners en ondernemers krijgen een steeds grotere rol in het ruimtelijk beleid. Met de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatieven vanuit de samenleving waar mogelijk meer ruimte. De taak van de gemeente richt zich voornamelijk op het afwegen van alle belangen. De doelen worden uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Ruimtelijke Toekomstvisie. In de uitvoeringsagenda wordt gespecificeerd wat, met wie en op welke termijn de uitvoering plaatsvindt. De uitvoeringsagenda heeft, net zoals de samenleving, een dynamisch karakter. Beiden zijn continu onderhevig aan nieuwe ontwikkelingen en daarom wordt het document met enige regelmaat vernieuwd, aangevuld en geactualiseerd.

De RTV 'Kwaliteit, Verbinding en Duurzaamheid' heeft een dubbele doelstelling. Enerzijds zijn bij de totstandkoming van de RTV doelen bepaald met de samenleving en hoe deze behaald moeten worden. Aan de andere kant dient de visie ook als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Centraal in het ruimtelijk beleid van de gemeente Voorst staat dan ook onze eigen identiteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten hierbij aansluiten en waar mogelijk versterken. Onder identiteit wordt verstaan: diversiteit en kwaliteit van de landschappen in de gemeente, de bijzondere monumenten en rijke cultuurhistorie, de dorpse schaal van de kernen, de menselijke maat en de krachtige sociale samenhang in de gemeente. Ook duurzaamheid maakt een onderdeel uit van de identiteit. Het gaat dan om de wens en de noodzaak om de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteiten toekomstbestendig te maken. Op basis van de identiteit zijn in Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst de volgende thema's geformuleerd:

• Wonen, leefbaarheid en sociale cohesie;
• Werken, innovatie en recreatie;
• Omgeving en landschap;
• Energie en klimaat.

Uitgangspunten die bij nieuwe woningbouwontwikkelingen gelden, zijn onder meer bouwen naar behoefte, gericht op kwaliteit en (in)passend in de omgeving. Er is een geschikt aanbod van woningen voor alle doelgroepen. In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt daarbij gestreefd naar vergroting van het woningbestand door inbreiding in de bestaande kernen. Voorliggend plan past dan ook binnen deze uitgangspunten.

In de in 2017 vastgestelde Woonvisie ‘Aantrekkelijk Voorst 2025’ is de gemeentelijke visie gegeven op het wonen in de gemeente Voorst. De gemeente Voorst is een aantrekkelijke plek om te wonen, gelegen in de groene zone tussen de steden Deventer, Zutphen en Apeldoorn. De gemeente is goed bereikbaar en heeft een goed voorzieningenniveau. Van belang is dit zo te behouden en dit te versterken. De vraag naar woningen neemt toe, waarbij het streven is om jaarlijks circa 80 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. De meeste van deze woningen maken onderdeel uit van bestaande plannen. Het gros hiervan richt zich op Twello, omdat hier de vraag het grootst is.

Om de gemeente Voorst aantrekkelijk te houden kent de Woonvisie vier pijlers van woonbeleid die richtinggevend zijn voor het gemeentelijke woonbeleid tot 2025. Het gaat om de volgende vier pijlers:

1. 1. Aantrekkelijke woongemeente. Bij nieuwbouw vindt kwalitatieve sturing plaats waarbij gebouwd wordt voor de behoefte van nu, maar ook voor langere termijn. Hierbij wordt ingezet op een divers woningaanbod dat aansluit bij woonwensen van verschillende doelgroepen. Leefbaarheid wordt gestimuleerd;
2. 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid. Voor lagere en middeninkomens moet de woonvraag bediend worden, door te zorgen voor voldoende aanbod sociale huurwoningen en bereikbare koopwoningen;
3. 3. Kwaliteit van de woningvoorraad. Deze pijler richt zich vooral op het verbeteren van de duurzaamheid van de woningen in de gemeente.
4. 4. Vergrijzing en wonen met zorg. De vergrijzing heeft gevolgen voor het wonen en de zorg. Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt. Zowel bij nieuwbouw als het aanpassen van bestaande bouw is het van belang hierin te faciliteren.

Elk van de pijlers kent verschillende speerpunten. In Afbeelding 30is een overzicht van de verschillende pijlers en speerpunten schematisch weergegeven.

^{Afbeelding 30 - Pijlers en speerpunten Woonvisie}

Aantrekkelijke woongemeente Voorst

Voorliggend plan zet in op een gevarieerd woningaanbod, gericht op verschillende doelgroepen. Zo bestaat het plan uit enkele tweekappers, maar ook uit compacte grondgebonden woningen en diverse typen appartementen. Tevens is er ruimte gereserveerd voor een hofjesconcept met levensloopbestendige woningen. Het diverse woningbouwprogramma speelt zodoende in op de behoefte verschillende doelgroepen.

Bij uitwerking van de plannen wordt daarbij naast architectonische kwaliteit ook veel aandacht besteed aan de kwaliteit van inrichting van de openbare ruimte en daarmee de verblijfskwaliteit. Conform uitgangspunten van de visie vindt dit alles plaats door (her)ontwikkeling van locaties in de kern.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

In een relatief dure woningmarkt als Voorst, grotendeels bestaande uit koopwoningen, kunnen huishoudens met lagere inkomens en middeninkomens moeilijker een woning vinden. Om het aanbod aan bereikbare koopwoningen (tot maximaal €, prijspeil 2023) en sociale huurwoningen te vergroten zijn in de Woonvisie uitgangspunten opgenomen voor het aandeel woningen in het bereikbare segment bij nieuwe ontwikkelingen. Voor Twello gaat het om 40% van de nieuwbouwproductie.

De herontwikkeling van het voormalig Veluws College Hietweideweg gaat uit van ca. 72 nieuwe woningen. Het uiteindelijke aantal woningen kan nog enigszins wijzigen bij gewijzigde inzichten of optimalisatie van het plan. De stedenbouwkundige opzet gaat uit van 72 woningen waarvan 46 in het bereikbare segment (sociale huur en bereikbare koop tot €355.000, prijspeil 2023) waarbij het gaat om zowel appartementen als grondgebonden huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt ca. 39% waarbij het tevens aansluit bij de beleidslijn vanuit het Rijk. De 18 bereikbare koopwoningen krijgen een maximum aankoopprijs van €355.000 (gebaseerd op de landelijk gehanteerde grens in 2023 voor bereikbare koopwoningen).

Kwaliteit van de woningvoorraad

De visie zet vooral in op verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, maar uiteraard ook bij nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in de nota Duurzaamheid en het daarbij behorende Addendum Duurzaamheid. Ook gaat duurzaamheid over kwaliteit van de woonomgeving, waarin mensen gezond, veilig en prettig kunnen wonen en een woningvoorraad die lang meegaat en snel is aan te passen aan de woonwensen van bewoners. Naast energie wordt gekeken naar klimaat, grondstoffen, bewustwording en sociale duurzaamheid. De nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan de meest actuele duurzaamheidseisen, waarbij extra maatregelen op dit gebied worden toegejuicht. Duurzaamheid (in de breedste zin van het woord) is tevens een beoordelingscriterium bij het beoordelen van de plannen van diverse marktpartijen bij de uitgifte van de gronden.

Vergrijzing en wonen met zorg

Zoals hiervoor aangegeven worden in de herontwikkeling diverse levensloopbestendige woningen gerealiseerd die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Hoewel deze woningen niet expliciet voor ouderen worden ontwikkeld, is een groot deel wel voor deze doelgroep geschikt. Daarbij speelt mee dat het plangebied zich niet in het centrum van Twello bevindt, maar wel op relatief korte afstand. De voorzieningen in Twello bevinden zich daarmee op korte afstand waardoor deze locatie ook aantrekkelijk is voor de doelgroep ouderen.

Om de ruimtelijke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te bewaken, heeft de gemeente enkele mogelijkheden tot haar beschikking om de kwaliteit van de omgeving te stimuleren. De Welstandsnota is hiervoor een belangrijk kader. In de Welstandsnota worden randvoorwaarden omschreven waaraan bouwplannen moeten voldoen. De randvoorwaarden zijn zodanig geformuleerd dat er wel enige beleidsvrijheid voor de ontwikkelaar is en de regels niet té sturend zijn. Naast de kaders is er ook een motivatie voor de ruimtelijke kwaliteit in de nota opgenomen met kwaliteitsnormen per deelgebied in de gemeente. Alle vier de locaties vallen onder de Naoorlogs woongebieden.

In de Welstandsnota geldt in algemene zin dat de bestaande gebouwde omgeving het kwalitatieve referentiepunt is voor nieuwe bouwwerken. Een plan dient te voldoen aan de 'redelijke eisen van welstand'. Voor deze locatie wordt ingezet op een hoogwaardige beeldkwaliteit die in enkele gevallen kan afwijken van de ambities die in de Welstandsnota zijn opgenomen voor de Naoorlogse woongebieden in Twello. Om te borgen dat het vooraf beoogde ambitieniveau behaald wordt, is voor de ontwikkeling een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld en gelden er tevens uitgangspunten op het gebied van beeldkwaliteit en inrichting van de openbare ruimte (zie hiervoor 2.3.2 Uitgangspuntenherontwikkeling naar woningbouw (stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteit). Deze uitgangspunten en randvoorwaarden maken integraal onderdeel uit van dit bestemmingsplan en worden ook als zodanig meegegeven in de uitvraag naar marktpartijen en de contractering. Deze uitgangspunten vormen een belangrijk beoordelingscriterium en uiteindelijk ook het toetsingskader bij de uiteindelijke uitwerking van de bouwplannen. Het stedenbouwkundig ontwerp in samenhang met de randvoorwaarden en uitgangspunten vervangen daarmee de Welstandsnota.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de thema's archeologie, cultuurhistorie, natuuronderzoek, verkeersaspecten, water en de economische uitvoerbaarheid.

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stelt zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimte tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies, zoals woningen, anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen de milieubelastende en milieugevoelige functies. Deze afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. De milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam en onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten als geur, stof, geluid en gevaar. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het type rustige woonwijk en gemengd gebied.

In maart 2021 heeft SAB een quickscan bedrijven en milieuzonering uitgevoerd (zie Bijlage 3). Wanneer het plangebied wordt ontwikkeld voor woningbouw moet worden uitgegaan van gebiedstype 'rustige woonwijk'. In de plint van het appartementengebouw aan de Hietweideweg wordt ruimte geboden voor een maatschappelijke plint. Deze functie gaat goed samen met de woonfunctie van de rest van het plangebied waardoor wordt aangenomen dat deze geen (extra) hinder oplevert voor de bestaande en nieuw te ontwikkelen woningen.

De quickscan is tweeledig. Enerzijds mag de voorgenomen ontwikkeling geen (extra) belemmeringen vormen voor de aanwezig functies in de omgeving. Anderzijds moet er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd worden voor de nieuw te realiseren woningen.

In (de nabijheid van) het plangebied zijn diverse functies aanwezig die mogelijk hinder kunnen veroorzaken op of ondervinden van de beoogde herontwikkeling naar woningbouw. Zo bevinden zich in de nabijheid van het plangebied onder andere kantoren, een kinderopvang, begraafplaats, een sportcomplex en een restaurant.

Conclusie

Uit de quickscan blijkt dat de aanwezige functies in de nabijheid van het plangebied nagenoeg geen belemmering vormen voor voorgenomen ontwikkeling. De afstand tussen de beoogde woonbestemming en de omliggende functies is in de meeste gevallen groter dan de minimale richtafstanden. Daarmee kan geconcludeerd worden dat deze omliggende gronden/functies niet worden geschaad in hun ontwikkelingsmogelijkheden en ter plaatse van de ontwikkellocatie.

Aan de noordzijde van het plangebied is de enkelbestemming 'kantoor' gelegen. De afstand van het bedrijfsperceel tot aan de perceelsgrens is nul meter aangezien de percelen aan elkaar grenzen. De richtafstand van 10 meter dient echter gemeten te worden vanaf de grens van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object. In de stedenbouwkundige opzet is met deze afstand rekening gehouden welke ook in de definitieve uitwerking dient te worden meegenomen. Zodoende vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor de aanwezige bedrijvigheid.

Aan de noord-oostzijde grenst een perceel met maatschappelijke functie aan het plangebied. Hier is onder andere een kinderdagverblijf gevestigd. Voor deze functie geldt een richtafstand 30 meter. Deze richtafstand wordt naar alle waarschijnlijkheid door het plan niet gehaald. Daarom dient een aanvullend akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd te worden om het akoestische klimaat ter plaatse te beschouwen. Zie hiervoor paragraaf 4.2.3.1.

Het woonzorgcentrum gelegen in deelgebied 2 betreft ook een hinderveroorzakende functie (bijvoorbeeld geluid). Dit betekent dat om zonder meer woningen te mogen creëren in het plangebied 30 meter afstand moet worden gehouden van het bedrijfsperceel tot de gevel van het gevoelige object. Deze afstand wordt naar waarschijnlijkheid niet gehaald. Wel concluderen we dat de voorgenomen ontwikkeling geen (extra) belemmering vormt voor het woonzorgcentrum. Het deel van het woonzorgcentrum dat grenst aan het plangebied betreft namelijk geen hinderveroorzakende functie. Dit deel van het woonzorgcentrum wordt is in gebruik voor woondoeleinden. Geluidsproducerende activiteiten vinden op een grotere afstand van het plangebied plaats. Zowel vanuit het woonzorgcentrum bezien als vanuit de toekomstige woningen is er geen sprake van hinderlijke activiteiten. Een goed woon- en leefklimaat is hiermee gewaarborgd.

Het aspect 'geluid' gaat over de geluidbelasting op woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen vanwege wegverkeer, railverkeer of gezoneerde industrieterreinen. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de Wgh. In het kader van deze woningbouwontwikkeling is geluidsonderzoek uitgevoerd naar industrielawaai (zie Bijlage 5 en Bijlage 6) en wegverkeerslawaai (Bijlage 7 en Bijlage 8 )

Met wet- en regelgeving wil de overheid zorgen voor een goede luchtkwaliteit en de burgers beschermen tegen de schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:
er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of;

• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt of;
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bijlage 3A van de Regeling NIBM geeft aan in welke gevallen nieuwe woningbouwlocaties in ieder geval NIBM bijdragen. De NIBM-grens voor woningbouwlocaties (voorschrift 3A.2) luidt:

• 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 3.000 woningen (netto) bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Situatie woningbouwlocatie
Gelet op de aard en omvang van dit project (72 woningen) kan worden aangenomen dat voorliggend project ‘niet in betekenende mate bijdraagt’ aan de luchtverontreiniging. De locatie ligt niet binnen 50 meter van rijks- of provinciale wegen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire (chemische fabriek, lpg-tankstation) en de mobiele (vervoer gevaarlijke stoffen) bronnen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen groepsrisico (GR) en plaatsgebonden risico (PR). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten.

De gemeente Voorst wil haar burgers en bedrijven een veilige leef- en werkomgeving bieden. In die zin draagt zij een belangrijke verantwoordelijkheid als het gaat om externe veiligheid. Om die verantwoordelijkheid in te vullen is het externe veiligheidsbeleid geformuleerd. Doel hiervan is duidelijk te maken welke externe veiligheidsrisico's in de gemeente Voorst aanwezig zijn en hoe met deze en toekomstige risico's om dient te worden gegaan. Dit betekent dat onder meer invulling wordt gegeven aan de wettelijke verplichting om het groepsrisico en plaatsgebonden risicote overwegen bij het nemen van besluiten. Bij nieuwe plannen wordt in de uitwerking rekening gehouden met rampenbestrijding en zelfredzaamheid, waarbij bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelingen voor kwetsbare objecten met verminderd zelfredzame personen (zoals kinderopvang, basisscholen en ziekenhuizen) niet op korte afstand van het spoor worden gerealiseerd.

Uit een analyse van de kaarten 'Veilige omgeving' van de website www.atlasleefomgeving.nl blijkt dat er geen risicobronnen aanwezig zijn in de nabijheid van het plangebied. Om die reden luidt de conclusie dat het onderwerp externe veiligheid geen belemmeringen oplevert voor voorgenomen planontwikkeling.

In het kader van Niet gesprongen explosieven (NGE) is in 2020 een onderzoek uitgevoerd naar naoorlogse bodemroering ter plaatse van het te herontwikkelen gebied. Met dit onderzoek is in beeld gebracht of de herontwikkelingslocatie verdacht is op niet gesprongen explosieven of andere oorlogsresten.

^{Afbeelding 37 - projectgebied onderzoek Niet gesprongen explosieven (NGE)}

Uit een analyse van naoorlogse bodemroering is gebleken dat binnen de projectgebieden op een groot aantal plaatsen minder of meer ingrijpende bodemroerende werkzaamheden hebben plaatsgevonden, waardoor het verdachte gebied in zekere mate in mindering is gebracht. De voornaamste bodemroering is veroorzaakt door de bouw van woningen en bedrijfspanden sinds de oorlog. Daarnaast is er ten behoeve van deze bebouwing ook een grote hoeveelheid kabels, leidingen en bestrating aangelegd die voor de nodige bodemroering gezorgd hebben. Mogelijk zijn sommige gedeelten van het projectgebied slechts beperkt geroerd. Denk bijvoorbeeld aan de grasstroken/parkjes die tussen gebouwen en wegen gelegen zijn. Ook ter plaatse van verschillende parkeerterreinen en wegen kan de mate van roering enigszins beperkt zijn gebleven

Afbeelding 38 laat het totaalbeeld van bodemroerende werkzaamheden die na de oorlog hebben plaatsgevonden zien binnen de beide projectgebieden. Op basis van bovenstaande gegevens kan worden gesteld dat, indien de beoogde werkzaamheden beperkt zullen blijven tot de naoorlogse geroerde bodemlaag/bodemlagen, het risico op het aantreffen van ontplofbare oorlogsresten (OO) als gering kan worden beschouwd. In dat geval kunnen de voorgenomen werkzaamheden vanuit opsporing ontplofbare oorlogsresten (OOO) zonder beperkende maatregelen doorgang vinden.

Als er grondroerende werkzaamheden moeten plaatsvinden in gebieden dat niet aantoonbaar naoorlogs geroerd is, dient er een opsporingsproces uitgevoerd te worden in de niet-geroerde gedeelten van de projectgebieden. Gezien de aard van het verdachte gebied wordt aanbevolen het betrokken personeel middels een projectinstructie te informeren over de juiste handelswijze bij het onverhoopt alsnog aantreffen van OO. Het document dat hiervoor kan worden gehanteerd is bijgevoegd als bijlage bij de rapportage (zie Bijlage 9). Daar waar sprake is van niet-naoorlogs geroerde bodem adviseert BeoBOM de voorgenomen werkzaamheden alléén onder OOO-begeleiding uit te voeren.

^{Afbeelding 38 - totaalbeeld van bodemroerende werkzaamheden die na de oorlog hebben plaatsgevonden binnen de beide projectgebieden.}

Conclusie

Op basis van de rapportage wordt geconcludeerd dat het plangebied dermate is geroerd sinds de oorlog en dat dit aspect geen belemmering vormt voor voorgenomen ontwikkeling. Mochten er onverhoopt nog ontplofbare oorlogsresten worden aangetroffen, dan wordt gehouden aan de voorgeschreven handelswijze en worden de werkzaamheden onder begeleiding uitgevoerd.

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r.-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt, moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

Uit toetsing van de ontwikkeling aan de m.e.r.-wetgeving, blijkt dat de beoogde ontwikkeling is aan te merken als een activiteit als bedoeld in categorie D.11.2 in de bijlage van het Besluit m.e.r., namelijk 'de aanleg, wijziging, of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Het project blijft wel onder de bij deze activiteit genoemde drempelwaarden:

1. 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
3. 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Omdat de ontwikkeling onder de drempelwaarden blijft is geen sprake van een formele m.e.r.-beoordeling en is een vormvrije m.e.r.-beoordeling toegestaan.

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is een vormvrije m.e.r.-beoordelingsnotitie opgesteld voor de ontwikkeling. Daarin is beoordeeld of als gevolg van de realisatie van het plan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Uitkomst van de uitgevoerde toets is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Conclusie is dan ook dat het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-)procedure niet nodig is.

Wettelijk kader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, ruimtelijke plannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Onderzoek

Het plangebied is volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Voorst verdeeld in twee archeologische verwachtingszones (zie afbeelding 39). Aan de Hietweideweg geldt voor een klein deel van het plangebied een lage archeologische verwachting. Het grootste deel van het plangebied kent een hoge archeologische verwachting. Het beleid voor gebieden met de lage verwachtingswaarde schrijft voor dat bij bodemingrepen groter dan 2500 m² én dieper dan 30 cm onder maaiveld een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Voor gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt dat een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij ingrepen groter dan 250 m² én dieper dan 30 cm onder maaiveld.

^{Afbeelding 39 - uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Voorst}

In het kader van voorgenomen ontwikkeling heeft Bureau voor Archeologie een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd met als vraagstelling: hoe kan rekening gehouden worden met eventuele archeologische resten bij de voorgenomen ontwikkeling (zie Bijlage 10 & Bijlage 11). Voor het onderzoek zijn kaarten, databases en literatuur geraadpleegd om te komen tot een gespecificeerde archeologische verwachting van het gebied. Vervolgens zijn 29 handboringen gezet om de aard en intactheid van het bodemprofiel te bepalen.

^{Afbeelding 40 - potentieel archeologisch niveau}

Conclusie en advies

In een deel van het plangebied is sprake van een potentieel archeologisch niveau. In deze zone kunnen nog archeologische resten worden aangetroffen, die bedreigd kunnen worden door toekomstige ontwikkelingen. In deze advieszone (zie oranjegeel gearceerd gebied in afbeelding 14) wordt door Bureau voor Archeologie proefsleuvenonderzoek geadviseerd. Voor de rest van het plangebied wordt vrijgave geadviseerd.

In het bestemmingsplan wordt voor de oranjegele gearceerde zone zoals aangegeven in afbeelding 35 een dubbelbestemming opgenomen. In het geval hier bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 30 cm onder maaiveld plaatsvinden dient in het kader van een omgevingsvergunningsaanvraag op voorhand een proefsleuven onderzoek uitgevoerd te worden om te bepalen of archeologische resten aanwezig zijn (kartering) en, als deze aanwezig zijn, om te bepalen of deze behoudenswaardig zijn (waardering). Voor de rest van het plangebied is geen archeologische dubbelbestemming noodzakelijk omdat het gebied is vrijgegeven.

Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

De planlocatie bevat geen elementen die een hoge cultuurhistorische waarde hebben. Op of direct aansluitend op de planlocatie zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig die nadelige invloed ondervinden van de ontwikkeling. In het verleden was een deel van het plangebied lange tijd in gebruik als (hakhout)bos van het Groote en Voorster Gasthuis te Deventer, en werd later gebruikt als akkerland. Mogelijk dat op detailniveau nog cultuurhistorische sporen of verhalen bestaan of als kansen benut kunnen worden, maar dat is mogelijk aan de orde bij de uitwerking van de definitieve plannen.

Wel valt een deel van het plangebied binnen de contour van de molenbiotoop van de Havekes Mölle, een rijksmonument. Bij de uitwerking van het plan wordt voldoende rekening gehouden met de belangen van de molen. In het kader hiervan is in 2020 een onderzoek naar de gevolgen voor de windvang van de Havekes Mölle uitgevoerd door Alhof bouwkundig adviesbureau (Bijlage 12). Dit onderzoek concludeert dat, zolang de nieuwbouw beneden het niveau van de bomen langs de Kerklaan blijft, de nieuwbouw het windaanbod ter plaatse van de molen nauwelijks merkbaar beïnvloedt..

Gelet op voorgaande vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderliggend plan.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient de natuurwetgeving beschouwd te worden. Deze wetgeving richt zich op twee hoofdthema's. Het gaat hierbij om de bescherming van natuurgebieden (gebiedsbescherming) en de bescherming van plant- en diersoorten (soortbescherming).

De Wet natuurbescherming vervangt sinds 1 januari 2017 drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

1. 1. bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
2. 2. decentralisatie van verantwoordelijkheden;
3. 3. vereenvoudiging van de regels.

In tegenstelling tot de Natuurbeschermingswet 1998 is de bescherming van Beschermde Natuurmonumenten komen te vervallen in de nieuwe Wet natuurbescherming. De wet gaat in op gebiedsbescherming (Natura 2000-gebieden of Nationaal Natuurnetwerk) en op soortbescherming.

De Wet natuurbescherming heeft de verbodsbepaling uit de Flora- en faunawet overgenomen dat activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten, verboden zijn. De verboden activiteiten zijn het op enige wijze verwijderen van beschermde inheemse planten van hun groeiplaats, een beschermde inheemse soort opzettelijk te verontrusten en/of nesten, holen of andere vaste rust- en verblijfplaatsen van deze dieren te verstoren. Opzettelijk verstoren van vogels is in sommige situaties wel toegestaan. Verstoren zonder dat er van tevoren een goed onderzoek naar beschermde soorten is uitgevoerd blijft strafbaar.

Quickscan natuuronderzoek

In het kader van de geplande herontwikkeling is in januari 2021 door SAB een quickscan natuuronderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 13 Quickscan Natuur). Doel van de quickscan natuuronderzoek is om te achterhalen of er bij de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling sprake is of kan zijn van het verstoren van beschermde natuurgebieden en beschermde soorten en of nader onderzoek hiernaar noodzakelijk is.

De quickscan richt zich op twee deelgebieden, namelijk de gronden waarop voorgenomen ontwikkeling is voorzien én de naastgelegen gronden in eigendom van IJsseldal Wonen. Voor dit bestemmingsplan ligt de focus op de gronden in eigendom van de gemeente Voorst. Namelijk het gebied met de brandweerkazerne, de gemeentewerf en het voormalige schoolgebouw.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Uit de quickscan blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen Natuurnetwerk Nederland of andere provinciaal beschermde natuur aanwezig is. De provinciale bescherming van deze gebieden vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Nader onderzoek hiernaar is niet noodzakelijk.

Het Natura 2000-gebied Rijntakken ligt op enkele kilometers afstand van het plangebied. Een negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Rijntakken is vanwege een mogelijke toename in stokstofdepositie niet op voorhand uit te sluiten. Uit het stikstofonderzoek (zie paragraaf 4.5.2Stikstofdepositie) blijkt dat op basis van de gehanteerde parameters, inclusief intern salderen, significant negatieve gevolgen uitgesloten kunnen worden. Om die reden vormt het aspect stikstof geen belemmering voor voorgenomen planontwikkeling.

Soortenbescherming

in en rondom het plangebied kunnen in het wild levende planten en dieren aanwezig zijn. Iedereen dient voldoende zorg in acht te nemen voor deze soorten en hun directe leefomgeving.

In en nabij het plangebied kunnen ook soorten voorkomen die zijn beschermd onder de Wet natuurbescherming, maar waarvoor een provinciale vrijstelling van de verboden geldt, voor werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting. Door een eventuele provinciale vrijstelling staat de aanwezigheid van deze soorten de geplande ontwikkeling niet in de weg. Daarnaast zijn mogelijk nog enkele essentiële elementen aanwezig voor soorten waarvoor geen vrijstelling geldt.

Uit de quickscan blijkt dat in het plangebied vogels kunnen broeden. Om een overtreding van de wet te voorkomen wordt geadviseerd om de geplande ruimtelijke ontwikkeling buiten de broedperiode te starten. Op deze wijze worden geen in gebruik zijnde nesten beschadigd of vernield.

In het plangebied zijn mogelijk verblijfplaatsen voor vleermuizen aanwezig. Om uitsluitsel te krijgen over de aan- of afwezigheid van deze soorten moet nader soortgericht onderzoek uitgevoerd worden. Als er verblijfplaatsen aanwezig blijken, dan moeten voor de werkzaamheden mitigerende maatregelen worden getroffen om de negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen. Ook is voor de werkzaamheden dan waarschijnlijk een ontheffing van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Andere essentiële elementen (zoals essentieel leefgebied of verblijfplaatsen), van andere beschermde soorten waarvoor geen provinciale vrijstelling geldt, zijn niet aanwezig in het plangebied. De bescherming van deze categorie soorten staat de ontwikkeling niet in de weg.

Houtopstanden

Bij de ruimtelijke ontwikkeling worden geen houtopstanden geveld waarop regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling. Daarbij is bij de planvorming zoveel mogelijk uitgegaan van het behoud van bestaande bomen. Indien er een boom vanwege het plan gekapt moet worden, wordt deze (ruimschoots) gecompenseerd door aanplant van nieuwe bomen.

Aanbevolen vervolgstappen op basis van de quickscan:

• houd rekening met de zorgplicht;
• houd rekening met broedende vogels;
• laat nader onderzoek uitvoeren naar vleermuizen.

Nader onderzoek naar soortgroep vleermuizen

Naar aanleiding van de quickscan natuuronderzoek heeft Foreest Groen Consult BV in december 2021 een nader onderzoek naar de soortgroep vleermuizen uitgevoerd (zie Bijlage 14 Nader onderzoekvleermuizen).

Verblijfplaatsen

Uit het onderzoek blijkt dat binnen de planlocatie 3 zomerverblijven en 2 paarterritoria van de gewone dwergvleesmuis aanwezig zijn. Volgens de regels van de provincie Gelderland moeten beide paarterritoria aan de gebouwen in het plangebied worden toebedeeld. Dit betekent dat er in het plangebied vijf unieke verblijfplaatsen aanwezig zijn (met in vier gevallen één exemplaar, en in een geval (het zomerverblijf) drie exemplaren. Kraam- en winterverblijven zijn niet aangetroffen.

In het kader van de (toekomstige) sloopwerkzaamheden is reeds een ontheffing van de Wet natuurbescherming verkregen.

Vliegrouten

Het nader onderzoek heeft geen vliegrouten van vleermuizen vastgesteld. De passerende vleermuizen vlogen uit verschillende richtingen over en langs de locatie heen. De beplanting tussen de brandweerkazerne en het voormalige schoolgebouw maakt geen deel uit van de vliegroute. De Wet natuurbescherming wordt bij sloop van de gebouwen voor wat betreft de vliegrouten van vleermuizen niet overtreden.

Foerageergebieden

Bij de onderzoeken zijn geen essentiële foerageergebieden van vleermuizen vastgesteld. Bij het onderzoek zijn foeragerende gewone dwergvleermuizen, laatvlieger en een rosse vleermuis aangetroffen. De laatvlieger en rosse vleermuis toonden geen binding met de te slopen gebouwen. De soorten beschikken na de sloop van deze gebouwen over ruim voldoende mogelijkheden om te foerageren. De sloop heeft geen effect op het foerageergebied. De Wet natuurbescherming wordt voor wat betreft de foerageergebieden niet overtreden bij sloop van de gebouwen.

Conclusie

Uit het nader onderzoek naar vleermuizen is gebleken dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming bij de provincie Gelderland noodzakelijk is. Deze ontheffing is op 22 augustus 2022 verleend door de provincie Gelderland. Door deze ontheffing zorgt het aspect flora en fauna en specifiek de vleermuizen niet meer voor belemmeringen in het kader van de herontwikkeling van het plangebied naar woningbouw.

In aanvulling op de quikscan natuuronderzoek van SAB is door ditzelfde adviesbureau een onderzoek naar de stikstofdepositie uitgevoerd (zie Bijlage 15 Onderzoek stikstofdepositie). Aanleiding voor dit onderzoek is de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 aangaande de landelijke stikstofwetgeving en de mogelijke effecten van ontwikkelingen op Natura 2000-gebieden.

Voor zowel de realisatie als het gebruik van de woningbouwontwikkeling moet de stikstofuitstoot inzichtelijk gemaakt worden. In Natura 2000-gebieden zijn habitattypen aanwezig die gevoelig zijn voor de verzurende en vermestende werking van stikstofdepositie. Om in het kader van een mogelijke vergunningaanvraag Wet natuurbescherming te onderzoeken wat de stikstofdepositie is tijdens de bouw en gebruiksfase, is een berekening nodig. Deze is uitgevoerd met het programma Aerius Calculator 2020 (release datum 15 oktober 2020).

Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat voor de aanlegfase de grenswaarde van 0,00 mol stikstof/ha/j wordt overschreden met 0,01 mol stikstof/ha/j. Nadelige milieueffecten op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden kunnen door middel van de berekening daarom niet op voorhand worden uitgesloten. In de gebruiksfase blijkt uit de berekeningen dat er geen rekenresultaten zijn die hoger liggen dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de gevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. In de gebruiksfase zijn zodoende geen nadelige milieueffecten te verwachten.

Conclusie

Uit de berekeningen valt niet met zekerheid te concluderen dat er geen sprake is van nadelige effecten in de aanlegfase op omliggende Natura 2000-gebieden. Om de stikstofemissie in de aanlegfase te verlagen, dan wel inzichtelijk te maken of er sprake is van significant negatieve effecten adviseert het rapport de volgende mogelijkheden:

• fasering;
• gebruik elektrisch materieel;
• ecologische voortoets;
• intern salderen.

In mei 2023 (zie Bijlage 16) is het stikstofonderzoek geactualiseerd vanwege gewijzigde inzichten en regelgeving omtrent stikstof gedurende het proces en is ook gekeken naar de effecten van interne saldering. Uit dit geactualiseerde onderzoek, op basis van een geactualiseerde rekenmethode, blijkt zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase geen overschrijding plaats te vinden van de grenswaarden van 0,00 mol/ha/j. Daarnaast blijkt in de gebruiksfase, door interne saldering vanwege het verdwijnen van de activiteiten van de brandweer en gemeentewerf, dat er sprake s van een afname van 0,01 mol stikstof/ha/j ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Zodoende is hiermee sprake van een afname van de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. De eindconclusie luidt dan ook dat er aan de hand van de gehanteerde parameters significant negatieve effecten worden uitgesloten en er geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming nodig is voor het onderdeel stikstof.

Verkeer

De nieuwe woningen trekken extra verkeer aan. De hoeveelheid autoverkeer die wordt gegenereerd door de bouw van woningen kan worden ingeschat met CROW-publicatie ASVV 2021. Voor het plangebied volgt uit berekeningen dat de plannen voor deze locatie zorgen voor naar verwachting 400 motorvoertuigbewegingen per dag. Dit is een verkeerstoename van ca. 6,5% op de Hietweideweg. De Hietweideweg zit met zijn huidige inrichting en verkeersintensiteit aan de maximale verkeersbelasting. In het nieuwe verkeersplan Twello (als addendum op het Programma Mobiliteit 2020-2030) wordt de bouwlocatie Veluws College als autonome ontwikkeling meegenomen. Afhankelijk van de uitkomsten en toekomstige beleidskeuzen (bijvoorbeeld afwaardering van wegen) kan blijken dat er ook in het geval van de Hietweideweg of Jupiter ter hoogte van het plangebied aanvullende of aangepaste verkeersmaatregelen moeten worden genomen.

Parkeren

De gemeente Voorst hanteert op grond van het gemeentelijke 'Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte in de gemeente Voorst' (PvE) bij nieuwbouwplannen verschillende parkeernormen. Bij dure woningen (boven €, volgens prijspeil 2023) geldt een norm van minimaal 2 parkeerplaatsen per woning. Bij middeldure en goedkopere woningen geldt een norm van 1,8. Voor zover parkeren op eigen terrein plaatsvindt, telt dit in de normering in beginsel maximaal voor 1 mee, ook als meerdere plekken op een kavel aanwezig zijn. Het PvE biedt de ruimte om op basis van de parkeerkencijfers van het CROW de parkeernorm aan te passen op de situatie en omgevingsfactoren.

Het stedenbouwkundige plan gaat uit van de realisatie van ca. 72 woningen in diverse prijsklassen. Op basis van dit programma is aangetoond dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd kan worden. Omdat het bestemmingsplan nog enige flexibiliteit biedt ten aanzien van de definitieve invulling zijn er in het bestemmingsplan normen opgenomen waar de ontwikkelende partij rekening mee moet houden. Per woningcategorie worden de onderstaande normen gehanteerd en deze zijn tevens in de regels van het bestemmingsplan opgenomen.

De parkeerbehoefte ten behoeve van de maatschappelijke plint is afhankelijk van de uiteindelijke invulling. Voor deze functie is het bestaande parkeerterreintje naast het voormalige schoolgebouw voorzien. Als de parkeerbehoefte voor de maatschappelijke functie uiteindelijk groter is dan het aantal parkeerplaatsen dan kan dit binnen (of in de directe omgeving) van het plangebied ruimschoots opgelost worden.

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) is beoordeeld welke waterthema's in het plan relevant zijn.

Beoordeling

De toets is begin april 2023 voor de planlocatie uitgevoerd. Het resultaat hiervan is in opgenomen in Bijlage 17. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat het plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering en het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken/draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen/randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De initiatiefnemer dient de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het Waterschap Vallei en Veluwe toe te passen.

Oppervlaktewater

In de directe omgeving is amper oppervlaktewater aanwezig. Zowel de Hondsgrift als de Twellose Beek liggen op ruime afstand. Aan de zuidwestzijde van het plangebied liggende wadi's en vijvers van Engelenburg. Aan de zuidzijde langs de Doornweerdstraat is een greppel aanwezig die afvoert naar de Twellose Beek.

Vuilwaterriolering

Het vuilwater van de brandweerkazerne en werf loopt via de Jupiter en Hietweideweg naar het zuiden naar het onderbemalingsgebied Doornweerd. Het oude Veluws College is aangesloten op de Hietweideweg en stroomt af naar het noorden naar het gemaal Kruisakkerweg. Vanuit de waterhuishouding bezien heeft het bij de toekomstige ontwikkeling de voorkeur om de vuilwaterriolering aan te sluiten op de riolering in de noordelijke Hietweideweg. Bij de uiteindelijke uitwerking en inrichting van het plangebied geldt dit als uitgangspunt.

Regenwaterriolering

Zowel de Jupiter, de Hietweideweg, Beethovenlaan en Mozartstraat hebben te maken met wateroverlast bij heftige regenval. De toekomstige ontwikkeling moet gescheiden aangelegd worden. Omdat nagenoeg het gehele terrein in de bestaande situatie nu al verhard is en gemengd aangesloten en zodoende geldt de gemeentelijke bergingsnorm van 36 mm/m2. Het is zeer wenselijk een hemelwatersysteem aan te leggen met een afvoer naar de Twellose Beek. Een voor de hand liggend tracé loopt via de Mozartstraat, Sweelinckstraat en het laatste deel via de Beethovenlaan. De hemelwaterberging mag op particulier terrein of collectief op openbaar terrein gerealiseerd worden. Bij groene daken vervalt voor die vierkante meters de gemeentelijke bergingsplicht. Bij de ontwikkeling van het plangebied moet hier rekening mee gehouden worden en kan er ook een sprake zijn van een mix van maatregelen om de bergingsnorm te behalen. In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de mogelijkheid voor hemelwaterberging in openbaar gebied, bijvoorbeeld door de aanleg van een wadi. In de uiteindelijke uitwerking moet het plan voldoen aan de (gemeentelijke) normen voor waterberging.

In en rond het plangebied zijn geen kabelleidingen, brandstoftransportleidingen of straalpaden aanwezig die een belemmering vormen voor het woningbouwplan.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In afwijking hiervan kan de raad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de betreffende gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden) of een
• fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (omtrent het uitvoeren van het bouwrijp maken) of een uitwerking van regels (ten behoeve van de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan) niet noodzakelijk is.

In voorliggend geval is sprake van een aangewezen bouwplan. De gemeenteraad moet daarom een exploitatieplan vaststellen, tenzij de kosten anderszins verzekerd zijn (artikel 6.12, lid 2 Wro). Omdat het plangebied in eigendom is van de gemeente is het kostenverhaal verzekerd door verkoop van bouwrijpe grond. Uit de financiële haalbaarheidsberekening is gebleken dat het project financieel uitvoerbaar is. Daarnaast worden met de ontwikkelende partij naast afspraken over de kosten ook afspraken gemaakt over de fasering en wijze van uitvoering van de plannen. De kosten voor het mogelijk maken van de ontwikkeling, evenals eventuele planschadekosten, zijn met deze overeenkomst anderszins verzekerd. Het plan wordt daarmee economisch uitvoerbaar geacht.

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

• Kantoor;
• Verkeer;
• Woongebied.

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde - Archeologie.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan. Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Aanduidingsregels

Een bestemmingsplan kan ook aanduidingen bevatten om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot gebruik- of bouwmogelijkheden. De bestemmingen en aanduidingen hebben juridische betekenis en moeten altijd in de regels van het bestemmingsplan voorkomen. Er zijn zes soorten aanduidingen te onderscheiden:

• bouwvlak;
• functieaanduiding;
• bouwaanduiding;
• maatvoering;
• figuur;
• gebiedsaanduiding.

In het plan is een molenbiotoop opgenomen. Het gaat om de biotoop van de Havekes Mölle.

Een molenbiotoop is de naamgeving voor de relatie van de molen ten opzichte van de omgeving waarin de molen staat. Voor een goede werking en het behoud van de molen is een goede molenbiotoop van groot belang. Enerzijds vanwege het behoud van de gebruiksmogelijkheden van de molen (en windvang), anderzijds vormen molens een karakteristiek herkenningspunt in mening dorpsgezicht of landschap. En door de historische wisselwerking tussen molen en landschap is de molenbiotoop ook cultuurhistorisch van groot belang.

De molenbiotoop van de Havekes Mölle geeft het gebied aan waarin beperkingen gelden ten aanzien van de bouwhoogte bij nieuwbouw. In de planregels is een formule opgenomen waarmee de bouwhoogte kan worden bepaald. Daarnaast is in het kader van deze planontwikkeling een biotopenonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 12). Uit dit onderzoek is gebleken dat, zolang de nieuwe bebouwing lager is dan de bomen aan de Kerklaan, er geen extra belemmering optreedt ten aanzien van het windaanbod voor de Havekes Mölle. Het uiteindelijke bouwplan kan dus verleend worden, in afwijking van de opgenomen formule voor de molenbiotoop (artikel 10.1), als het hoogteniveau onder die van de eikenlaan aan de Kerklaan blijven.

Parkeren

Alle gronden en bouwwerken in dit bestemmingsplan mogen uitsluitend gebruikt, of in gebruik worden genomen, wanneer aangetoond is dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Om te bepalen of hieraan voldaan wordt, wordt getoetst aan de parkeernormen zoals beschreven in paragraaf 4.6.

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bestemmingsomschrijving

De bestemming Kantoor wordt gebruikt om bestaande kantoren specifiek te bestemmen daar waar geen publieksaantrekkende werking wordt voorgestaan. Er is sprake van bedrijfsmatige dienstverlening waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en bediend. De gronden binnen de bestemming Kantoor zijn bestemd voor kantoren, openbare nutsvoorzieningen en bij de bestemming behorende voorzieningen zoals groen, tuin, erven, verhardingen, verkeer- en verblijfsvoorzieningen en water.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming Kantoor is onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. Waar gebouwen mogen worden gebouwd is dat door middel van een bouwvlak aangegeven. Dit onderscheid maakt dat op de plankaart de grootte en ligging van het bouwvlak de bouwmogelijkheden bepalen. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte en – indien van toepassing – een maximum bebouwingspercentage vermeld. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.

Maatvoering bouwvlak

De maatvoering van het bouwvlak is maatwerk. Daarbij wordt gekeken naar het vigerende bestemmingsplan en de vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenste situatie. In principe wordt gekozen voor een zo groot mogelijk bouwvlak waarin eventueel een bebouwingspercentage wordt opgenomen. In beginsel wordt minimaal 10% uitbreidingsruimte geboden om te anticiperen op mogelijke uitbreiding(en). Binnen- en buitenplanse afwijkingen van het bestemmingsplan worden op deze manier zoveel mogelijk voorkomen. De zone langs de straatzijde wordt waar mogelijk vrijgehouden van bebouwing.

Bestemmingsomschrijving

Een deel van de Hietweideweg is ondergebracht in de bestemming verkeer en sluit hiermee aan op de systematiek uit het moederplan bestemmingsplan Twello Zuidwest. Binnen deze bestemming staat de verkeersfunctie centraal. Ook is er ruimte voor verblijfsfuncties zoals parkeren waar deze de verkeersfunctie niet in de weg staan. Ten behoeve van een flexibel gebruik van de gronden en in relatie met de nodige aandacht voor waterhuishouding is het ook mogelijk watergangen of -bergingen binnen deze bestemming toe te staan.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd en zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.

Bestemmingsomschrijving

Met de bestemming 'Woongebied' is gekozen voor een globale bestemming waarin zowel de woningen, als ook het groen, de ontsluiting van het plangebied en de ontsluiting van de woonpercelen, zijn opgenomen. Ook ondergeschikte voorzieningen als groen, paden, water(berging), speelvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en parkeren zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen deze bestemming is op de verbeelding aangegeven waar gebouwd mag worden, namelijk binnen de bouwvlakken. Op de verbeelding zijn een aantal bouwvlakken aangegeven waarbinnen de hoofdgebouwen gerealiseerd moeten worden. De maximale goot- en bouwhoogte is middels een aanduiding op de verbeelding aangegeven. De bouwvlakken zijn ruim opgezet om flexibiliteit te behouden in het plan. De bouwmogelijkheden worden ingeperkt met de specifieke bouwregels. Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voor de aaneengebouwde hoofdgebouwen geldt een diepte en breedte van maximaal 10 meter. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn gestapelde woningen toegestaan en gelden deze maximale breedte- en dieptematen niet.

Om de hoofdgebouwen van vrijstaande en twee aaneengebouwde woningen van elkaar te kunnen blijven onderscheiden en te voorkomen dat er een aaneengesloten wand van twee bouwlagen ontstaat is geregeld dat binnen een afstand van 3m tot de perceelsgrens de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5m en de goothoogte niet meer dan 3m.

Overige gebouwen moeten altijd tenminste 3m achter de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Voor deze maat is gekozen om het visuele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen te behouden. De goot- en bouwhoogte van overige gebouwen mag niet meer dan 3m respectievelijk 5m bedragen. Met deze maat wordt voldoende onderscheid aangebracht tussen het hoofdgebouw en de overige gebouwen.

De maximale oppervlakte aan overige gebouwen is begrensd tot maximaal 50 m² per hoofdgebouw, mits hiermee niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd.

Andere bouwwerken mogen worden gebouwd tot een hoogte van 3 meter. Voor erfafscheidingen geldt voor de voorgevel een maximale hoogte van 1 meter en achter de voorgevel maximaal 2 meter. Speeltoestellen en vlaggenmasten mogen maximaal 4,5 meter respectievelijk 6 meter hoog zijn.

Overkappingen dienen minimaal 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw tot worden gebouwd.

Nadere eisen

Het college van B&W is bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de gebouwen teneinde een verantwoorde stedenbouwkundige en/of landschappelijke situatie van de bebouwing onderling te verzekeren.

Aan huis verbonden beroep en -bedrijf

Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis mogelijk tot een maximum oppervlak van 50 m². Hiervoor mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en 100% van de vloeroppervlakte van de overige gebouwen worden gebruikt. Ook dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• er mag geen sprake zijn van belemmeringen voor omliggende functies;
• er mag geen nadelige invloed worden uitgeoefend op de normale afwikkeling van het verkeer;
• er dient in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden voorzien;
• er mag geen sprake zijn van detailhandel, uitgezonderd internetverkoop;
• de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf is uitsluitend toegestaan, als het een
• bedrijf is dat is opgenomen in categorie 1 van de in Bijlage 1 opgenomen 'Staat vanBedrijfsactiviteiten'.

Bed & Breakfast

De woning en de overige gebouwen mogen gedeeltelijk gebruikt worden voor het voeren van een Bed & Breakfast. Hiervoor mogen maximaal drie kamers worden gebruikt en maximaal acht personen mogen er de nacht doorbrengen. Verder gelden als voorwaarden dat het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en voorziet in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan de recreatieve potentie van het dorp Twello. Ook de overige gebouwen kunnen hier gedeeltelijk voor worden gebruikt.

Mantelzorg

De overige gebouwen mogen verder gebruikt worden als zelfstandige woning, mits er sprake is van mantelzorg. Dit gebruik kan alleen mogelijk worden gemaakt middels het toepassen van de algemene afwijkingsregels.

Om archeologisch waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen waarbij ingrepen vanaf een bepaalde omvang plaatsvinden, is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een omgevingvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. In dit geval gaat het om ingrepen met een omvang van minimaal 250 m² en die tevens dieper reiken dan 30 cm.

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van de vestiging van aan huis verbonden bedrijven die niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten staan;
• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van aan huis verbonden bedrijven in categorie 2, mits deze naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden kunnen worden gelijkgesteld met de bedrijven behorende tot categorie 1;
• bestemming 'Woongebied': ten behoeve van een afwijkende hoogte voor erf- en terreinafscheidingen, voor zover deze zijn mee ontworpen met het hoofdgebouw en/of overige gebouwen en hier architectonisch onlosmakelijk mee verbonden zijn;
• aanduiding 'Vrijwaringszone - molenbiotoop': ten behoeve van een hogere bouwhoogte;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwen, wachthuizen ten behoeve van het openbaar vervoer en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouw niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het gebruik voor bewoning uit het oogpunt van mantelzorg. Er is voor gekozen om mantelzorg niet bij recht toe te staan maar te regelen via een afwijking, zodat er voorwaarden gesteld kunnen worden. Een van de voorwaarden bij deze afwijkingsmogelijkheid is dat een goede woonsituatie binnen deze bestemming in stand gehouden c.q. gegarandeerd wordt. Ook moet binnen één maand na beëindiging van het gebruik van overige gebouwen als afhankelijke woonruimte ten behoeve van de mantelzorg hiervan schriftelijk mededeling wordt gedaan aan burgemeester en wethouders. Tenslotte moet binnen drie maanden na beëindiging van het gebruik ten behoeve van mantelzorg de bewoning zijn beëindigd.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Meer ingrijpende functieveranderingen en meer ingrijpende afwijkingen van de regels kunnen mogelijk worden gemaakt met een in het bestemmingsplan op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Dit mag er niet toe leiden dat de structuur en de ruimtelijke opzet van het plan ingrijpend worden gewijzigd. De wijziging treedt in werking na de vaststelling van een afzonderlijk wijzigingsplan.

In dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om de bij dit plan behorende 'Staat van Bedrijfsactiviteiten' te wijzigen voor wat betreft de categorie-indeling van bedrijven, indien en voor zover ten gevolge van technische en/of milieuhygiënische ontwikkelingen de milieubelasting van de desbetreffende typen bedrijven wijzigt.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

Gezien aard en omvang van het plan is geen sprake van directe rijksbelangen. Om die reden heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met het Rijk. De plannen passen binnen de afspraken uit de Woonagenda Cleantech Regio 2018 en de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek 2022 - 2030. Over het plan heeft niettemin (informeel) vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Gelderland, ook vanwege het belang van bescherming van de molenbiotoop. Deze is in het plan voldoende gewaarborgd. Tegen het plan bestaan geen bezwaren. Op grond van de digitale watertoets heeft waterschap Vallei en Veluwe een positief wateradvies gegeven, er worden geen essentiële waterbelangen geraakt.

Inloopsessies

Op 10 en 12 maart 2022 is een globaal stedenbouwkundige verkenning gepresenteerd tijdens inloopsessies voor omwonenden en belangstellenden. De inloopsessie was ook het centrale moment om iedereen gelijkwaardig van informatie te voorzien. De stedenbouwkundige verkenning liet globaal de opzet van het plan zien met beoogde woningtypen. Deze twee inloopsessies zijn goed bezocht en er zijn veel positieve reacties ontvangen. Ook waren er vragen, suggesties en kritische geluiden. Naderhand is er met diverse personen nog contact geweest die graag nadere informatie/vragen wilden stellen.

Het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello heeft vanaf 28 september voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gehad zienswijzen over het plan naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt. Er is één zienswijze tegen het (ontwerp)bestemmingsplan naar voren gebracht.

De indiener van de zienswijze uitte inhoudelijk vooral zorgen over de omvang van het appartementencomplex aan de Hietweideweg en de invloed van het woningbouwplan op de molenbiotoop van de Havekes Mölle. In de periode na de zienswijzetermijn heeft een gesprek plaatsgevonden met de indiener. In dit gesprek zijn de overwegingen en de gemaakte keuzes nader toegelicht. Ook is nader ingegaan op de bouwhoogte van het appartementencomplex en de eventuele invloed op de molenbiotoop. Op basis van dit gesprek heeft de indiener van de zienswijze uiteindelijk aangegeven de zienswijze formeel in te trekken.

De (ingetrokken) zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. Na overleg met het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge is ambtshalve een wijziging in verbeelding doorgevoerd (en een ondergeschikte tekstuele wijziging in de toelichting).

Wijzigingen in de verbeelding

In het ontwerpbestemmingsplan is een perceel van het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge meegenomen. Doel hiervan was om het huidige gebruik van deze gronden behorende bij het bedrijf in lijn te brengen met de bestemming Kantoor (en niet meer Maatschappelijk). Gedurende de inzagetermijn bleek dat dit ook van toepassing is op het perceel kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie E, nummer 1387. Ook dit perceel is reeds enkele jaren in gebruik als parkeerterrein. Om deze reden wordt ook dit perceel meegenomen in de planherziening en wijzigt de bestemming van Wonen naar Kantoor. Dit is aangepast op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Wijzigingen in de toelichting

Op basis van de hierboven genoemde ambtshalve wijziging zijn in de toelichting enkele kleine ondergeschikte tekstuele aanpassingen doorgevoerd. Ook heeft er een kadastrale herindeling plaatsgevonden, deze wijzigingen zijn ook doorgevoerd in de tekst.