het bestemmingsplanDe Nieuwenhof, Voorst 2011 van de gemeente Voorst;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0285.20151-VS00 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

bouwwerk, geen gebouw zijnde;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1. met betrekking tot bebouwing:

de bebouwing als aanwezig ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan, en bebouwing waarvoor ten tijde van de ter visielegging van het ontwerpplan reeds een bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning was verleend;

2. met betrekking tot gebruik:

het gebruik ten tijde van inwerkingtreding van het plan, voor zover niet in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

de grens van een bouwvlak;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

een grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

een (natuur)ramp of een niet-verwachte gebeurtenis, die ernstige schade veroorzaakt

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een als zodanig aangegeven aanduiding ten behoeve van het indelen van een bouwvlak of bestemmingsvlak, met het oog op een verschil in maatvoering en/of gebruik;

al dan niet vrijstaande gebouwen, niet zijnde hoofdgebouwen;

een bouwwerk met maximaal twee wanden, al dan niet behorend tot de eigen constructie, dat strekt tot beschutting. Onder een overkapping wordt ook een carport of veranda verstaan;

voor het gebouw:

Het peil is gelijk aan 8,23 meter + NAP

voor andere bouwwerken:

de gemiddelde hoogte van het maaiveld of afgewerkte terrein terrein direct gelegen om het bouwwerk.

de op de verbeelding middels de aanduiding 'gevellijn' aangegeven gevel of, de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien een gebouw met meerdere zijden aan een weg grenst, de als zodanig door burgemeester en wethouders aan te wijzen gevel;

Een (verzameling van) gebouw(en) bedoeld voor (zelfstandige wonende) senioren waar zorg(voorzieningen), zorgondersteunende infrastructuur en maatschappelijke en medische voorzieningen worden aangeboden en waarbij tevens sprake kan zijn van ondergeschikte dienstverlening, detailhandels- en horecavoorzieningen.

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidingsmuren;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijdingen niet meer dan 0,70 m bedragen.

2.7 dakkapellen

Wanneer de breedte van een dakkapel niet meer dan 50% van het dakvlak bedraagt ontstaat geen nieuwe goothoogte zoals is in 2.3 beschreven. Bij een dakkapel in het achetrdakvlak ontstaat ook geen verhoging van de goothoogte.

Woningstichting Goed Wonen heeft een verzoek ingediend waarin om medewerking wordt gevraagd een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het perceel De Nieuwenhof A, B en C. De huidige serviceflat voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd, daarom is een nieuw plan ontwikkeld. Om dit plan te kunnen realiseren is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan moet de nieuwbouw van Serviceflat De Nieuwenhof mogelijk maken.

Het bestemmingsplan 'De Nieuwenhof, Voorst 2011' heeft betrekking op de huidige locatie van De Nieuwenhof, gelegen tussen de Rijksstraatweg en de Nijenbeekseweg in Voorst. De Nieuwenhof ligt ten zuiden van buurtgemeenschap Gietelo en even ten noorden van het dorp Voorst. Op onderstaande kaart is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

_{Figuur 1: globale ligging van het plangebied De Nieuwenhof (luchtfoto 2010)}

Het plangebied valt onder het vigerende bestemmingsplan"Buitengebied 1996, artikel 30 herziening" vastgesteld door de gemeenteraad op 3 juli 2006. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming "Meergezinshuizen". Hoofdgebouwen moeten op basis van deze bestemming binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Daarnaast moet de hoofdvorm, bepaald door de oppervlakte van het grondvlak, de gevelbreedte en (goot)-hoogte, zoals die bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan gehandhaafd worden. Het nieuwe ontwerp van Serviceflat De Nieuwenhof, wijkt af van de bestaande vorm en is daardoor in strijd met het vigerende bestemmingsplan.

De toelichting van het bestemmingsplan "De Nieuwenhof Voorst" bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2: een beschrijving van de bestaande situatie;
• hoofdstuk 3: een beschrijving van het relevante beleidskader
• hoofdstuk 4: een beschrijving van de ontwikkeling en de ruimtelijke afweging;
• hoofdstuk 5: een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan, zowel wat betreft milieu en onderzoek, als in economische zin;
• hoofdstuk 6: een beschrijving van de juridische planopzet waarin de bestemmingen worden toegelicht;
• hoofdstuk 7: een beschrijving van de resultaten van overleg en inspraak.

Het plangebied is gelegen in de stedendriehoek Zutphen, Deventer en Apeldoorn. Het is een waardevol gebied met hoge historische en landschappelijke waarden. Gietelo is op een uitloper van een stuwwalrug gelegen. Het plangebied heeft dan ook een hoogte van 7,5-10m NAP, waarbij deze richting het zuiden afloopt naar 5-7,5m NAP (ter hoogte van het Juffersgat). Het plangebied vormt een belangrijke verbinding tussen de aanwezige groenstructuren in het gebied. De bestaande landschapselementen zijn belangrijk voor de landschappelijke waarde van de regio.

De onderhavige locatie is fraai van opzet en heeft mooie open ruimten in het landschap. Deze open ruimten wordt afgeschermd door flinke bomengroepen, die weer een verbindingselement hebben met het achterliggende bosgebied. Vele bospercelen hebben hun bestaansrecht te danken aan de grote hoeveelheden landgoederen en buitenplaatsen in de omgeving. Opgemerkt moet worden dat het huidige gebouw de open ruimte aan de achterzijde visueel afsluit.

De huidige bebouwing van de Nieuwenhof kenmerkt zich door een grootschalig gebaar in het landschap rondom Voorst. Door zijn grootte en zijn witte kleur is het zeer nadrukkelijk aanwezig. Dit in tegenstelling tot de meeste bebouwing in deze omgeving. Het gebouw manifesteert zich naar de provinciale weg N345/N790 en is duidelijk hier naartoe gericht. Het is achterop het perceel tegen de bosrand gesitueerd om afstand te creëren tot deze provinciale weg. In het midden knikt het gebouw en daarmee richt de kleinere vleugel zich tot het landschap en keert zich af van de weg. Om dit punt te accentueren is hier een toren geplaatst. Deze toren heeft verder geen enkele relatie met het landschap.

Het gebouw heeft een mooie groene voorgrond met openheid en bomengroepen. De bomengroepen geven diverse zichtlijnen richting de bebouwing en het achterliggende bosgebied. Er is sprake van een aangename samenhang tussen de bebouwing en het landschap.

In dit hoofdstuk wordt beknopt het belangrijkste ruimtelijke beleidskader beschreven, geformuleerd op de verschillende overheidsniveaus (rijk, provincie, regionaal en gemeente).

In deze nota staat het simpeler en sneller tot ontwikkeling en uitvoering brengen van ruimtelijke projecten centraal. Het Rijk houdt sterke bemoeienis met projecten en ontwikkelingen betreffende de ruimtelijke hoofdstructuur. Daarbuiten treedt het Rijk meer terughoudend en selectief op. Wel wordt een zekere te handhaven (ruimtelijke) basiskwaliteit omschreven. De verdere invulling ligt vooral bij provincies, regio's en gemeenten. Wat betreft verstedelijking wordt ingezet op bundeling en nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied. Nieuwe ontwikkelingen worden zoveel mogelijk aangesloten op bestaande bebouwing en infrastructuur. Hierbij moet rekening worden gehouden met recreatieve waarden, het groen en het water. In de dorpen en het landelijk gebied mag worden voorzien in de eigen woningbehoefte. In gebieden die tot nationaal landschap zijn benoemd, zoals de Veluwe, geldt een 'ja, mits' bouwregime. Er mag alleen gebouwd worden mits dit de kernkwaliteiten van het landschap versterkt. In beschermde natuurgebieden, waaronder de EHS, geldt een 'nee, tenzij' bouwregime. Als bouwen in die gebieden van groot openbaar belang is en onvermijdelijk blijkt, dan komt er alleen toestemming als er vervangende natuur gerealiseerd wordt of in het uiterste geval een financiële compensatie geëist.

De gewenste ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw van een bestaande serviceflat. Door de ontwikkeling neemt de bebouwde oppervlakte af. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkelingen de ecologische hoofdstructuur niet significant aantast. Een nee, tenzij benadering is derhalve niet noodzakelijk

De provincie heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in het Streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke ordening.

Het streekplan verdeelt Gelderland ruwweg in drie soorten gebieden. Voor elk van deze gebieden is het beleid verschillend:

• Het rode raamwerk: hier moet vooral de verstedelijking van Gelderland plaatsvinden. Het gaat om de zogeheten stedelijke netwerken:
  1. 1. stadsregio Arnhem-Nijmegen
  2. 2. de Stedendriehoek Apeldoorn-Zutphen-Deventer
  3. 3. Wageningen-Ede-Rhenen-Veenendaal
  4. 4. de regionale centra Tiel, Doetinchem en Harderwijk.

Ook de landbouw-ontwikkelings-gebieden (LOG's) worden tot het rode raamwerk gerekend vanwege het provinciale belang daarvan.

• Het groen-blauwe raamwerk: In het groenblauwe raamwerk ligt het accent op het beschermen en versterken van de aanwezige kwetsbare waarden en belangen. Dit zijn functies met een lage ruimtelijke dynamiek zoals de Ecologische Hoofdstructuur, waardevolle open gebieden en gebieden waar meer ruimte voor water gecreëerd moet worden. Belangrijkste uitgangspunt voor het groenblauwe raamwerk is dat er voldoende ruimte voor natuur is. Dit betekent dat verstedelijking hier niet is toegestaan, tenzij er een groot belang in het geding is.Het groene raamwerk omvat onder meer de Veluwe, de grote rivieren en grote delen van de nationale landschappen in de Achterhoek, het Rivierenland en de Gelderse Poort.
• Het multifunctionele gebied: het staat gemeenten vrij zelf het ruimtelijk beleid voor multifunctionele gebieden te bepalen. Wel wil de provincie dat gemeenten rekening houden met waardevolle landschappen in deze gebieden.

Het plangebied ligt in de ruimtelijke hoofdstructuur "Groen Blauw Raamwerk" en heeft twee aanduidingen te weten EHS natuur en EHS verweving.

De gewenste ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw van een bestaande serviceflat binnen dezelfde plattegrond. Door de ontwikkeling neemt zelfs de bebouwde oppervlakte af. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkelingen de ecologische hoofdstructuur niet significant aantast. Een nee, tenzij benadering is derhalve niet noodzakelijk.

Op grond van artikel 4.1 Wro kunnen, indien provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en omtrent de daarbij behorende toelichting.

Op 15 december 2010 hebben provinciale staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld. In de toelichting hebben provinciale staten aangegeven wat de strekking van de verordening is. "In deze verordening zijn regelingen opgenomen waarvan Provinciale Staten van mening zijn dat de provincie verantwoordelijk is voor de doorwerking daarvan. De verordening vormt een beleidsneutrale vertaling van reeds vastgesteld ruimtelijk beleid. Dit betekent dat deze verordening geen beleidswijzigingen bevat. Onder de Wro heeft de provincie geen bemoeienis meer met lokale belangen. Gemeenten worden nu vrij gelaten de lokale aspecten naar eigen inzicht te regelen. Daarnaast zijn regelingen opgenomen die naar de mening van het Rijk door de provincies nader moeten, dan wel kunnen worden uitgewerkt in een provinciale verordening. Dit vloeit voort uit de concept-AMvB Ruimte."

De Nieuwenhof ligt op basis van de bij de verordening behorende kaart Verstedelijking in de gebieden EHS-Natuur en EHS-Verweving. In artikel 19 van de verordening is beschreven dat binnen de EHS geen bestemmingen toegestaan zijn waardoor de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied, zoals aangegeven in de streekplanuitwerking “Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse ecologische hoofdstructuur” en het Waterplan Gelderland 2010 - 2015, significant worden aangetast.

De gewenste ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw van een bestaande serviceflat binnen dezelfde plattegrond. Door de ontwikkeling neemt zelfs de bebouwde oppervlakte af. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkelingen de ecologische hoofdstructuur niet significant aantast. Een nee, tenzij benadering is derhalve niet noodzakelijk.

De gemeenten in de regio Stedendriehoek, met daarin de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen, hebben gezamenlijk een regionale structuurvisie opgesteld. Deze visie vormt de integrale afstemming tussen de ruimtelijke opgaven binnen de regio en is beleidsmatig tevens vertaald in het streekplan. Voor de gemeente Voorst is van belang de expliciete opname van een woningbouwprogramma voor de dorpen. Een programma dat de lokale behoefte te boven kan gaan. Het gaat om in totaal 1.300 woningen, die ingezet worden voor een geleidelijke groei van de dorpen. Zo wordt een bijdrage geleverd aan de vitaliteit van deze dorpen en aan het vergroten van het woonmilieu 'landelijk en dorps wonen'.

De Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst (RTV) is in januari 2005 door de gemeenteraad vastgesteld. In de RTV zijn ambities geformuleerd ten aanzien van wonen, die vertaald zijn in een kwantitatief en kwalitatief woonprogramma. De volgende speerpunten en ambities worden hierin genoemd:

• er is een woningbouwprogramma van 440 woningen voorzien tot 2030, waarvan circa 225 woningen tot 2015;
• het instandhouden van het landelijke karakter: Voorst wil woonmilieus aanbieden met een landelijk karakter;
• het streven naar leefbare wijken en kernen, met een goede ruimtelijke kwaliteit;
• het doorbreken van de monotonie door meer gevarieerde woonmilieus;
• het bevorderen van een duurzame stedelijke ontwikkeling;
• het ervoor zorgen dat iedere burger zo lang mogelijk optimaal kan functioneren in een zelfgekozen woning en woonomgeving;
• Voorst wil betrekken en betrokken zijn.

De gewenste ontwikkeling betreft vervangende nieuwbouw van een bestaande serviceflat met als doel een kwaliteitsverbetering van de woningen. Binnen de planontwikkeling is aandacht voor levensloopbestendig bouwen. Er wordt rekening gehouden met (toekomstige) aanpassingen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Hierdoor is er sprake van een kwalitatieve verbetering van het wooncomplex zoals beschreven in de RTV.

De Visie op wonen is een integrale woonvisie die een kwalitatieve vertaling geeft van het in de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst gegeven woningbouwprogramma. De belangrijkste ambities van de visie zijn: het in stand houden van het landelijke karakter, het streven naar leefbare wijken en kernen met een goede ruimtelijke kwaliteit, het bevorderen van een duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling, het zo lang mogelijk optimaal functioneren van iedere burger in een zelfgekozen woning en woonomgeving en het betrekken en betrokken zijn bij de volkshuisvesting.

Een belangrijke conclusie is dat het niet langer reëel is om door middel van woningbouw te proberen het voorzieningenniveau in stand te houden. Ook de voorziene woningbouw in de kernen zal hier niet aan kunnen bijdragen. Veel belangrijker is het dat de woningbouw een bijdrage levert aan de levendigheid in het dorp en de gemeenschapszin. Van het totale woningbouwprogramma van de gemeente Voorst (3.300 woningen) wordt ingezet op een aandeel van 40% bereikbare, 35% middeldure en 25% dure woningen. Deze aandelen gelden voor het gehele programma en niet per project of complex. Doorstroming is daarbij van belang, zodat ook voor ouderen geschikte woningen daarbij nadrukkelijk in beeld zijn.

De nieuwbouw van de serviceflat moet er voor zorgen dat de type woningen weer aansluiten bij de vraag van senioren. Door de nieuwbouw wordt er in woningaantallen teruggegaan van 92 zelfstandige wooneenheden naar 57 zelfstandige wooneenheden. Bij de nieuwbouw wordt verder nadrukkelijk rekening gehouden met het landelijk karakter van de omgeving.

De stedenbouwkundige kenmerken van de bestaande bebouwing en zijn omgeving zijn inspiratie geweest voor het nieuwe ontwerp. Vanuit de karakteristiek van het gebouw en de omgeving is het nieuwe ontwerp gecreëerd. Het nieuwe stedenbouwkundige ontwerp legt een nadrukkelijkere relatie met het landschap. Het bestaat daarom uit een setting van een aantal kleinschaligere elementen die samen een groep vormen. Hierdoor is er meer doorzicht en beleving van het landschap. Daarnaast wordt er ook meer aansluiting gezocht in de kleurstelling. Er worden overwegend natuurlijke kleuren gebruikt. In tegenstelling tot het huidige gebouw, waarin een duidelijke repetitie aanwezig is, kenmerkt het nieuwe ontwerp zich door afwisseling. De gebouwen richten zich naar alle zijden en vormen daardoor een eenheid met het landschap. De gebouwen worden verder net als de meeste gebouwen in de omgeving voorzien van een kap. Het spel van de kappen en de massa welke lijken te bewegen naar alle zijden maakt het nieuwe ontwerp onderdeel van het afwisselende landschap waarin het staat.

figuur 2: impressie nieuwbouw.

De nieuwbouw bestaat uit drie losse gebouwen, die middels een kelder met elkaar verbonden worden. De drie lossen gebouwen worden op een iets verruimde footprint van het oude gebouw gerealiseerd. Hierbij is het bouwvlak zoals opgenomen in het "Buitengebied 1996, artikel 30 herziening" met een vergroting van ongeveer 10% als uitgangspunt genomen. Het aantal bouwlagen van de nieuwbouw wordt niet meer dan het huidige aantal bouwlagen. Doordat de nieuwbouw uit drie losse gebouwen bestaat neemt de bebouwde oppervlakte af met circa 250 m2.

De bouwhoogte neemt ten opzichte van de bestaande bebouwing met ongeveer 10% toe. Dit komt voor een groot deel doordat in het huidige bouwbesluit de vrije verdiepingshoogte naar 2 meter 60 is gegaan en de vloerplaten dikker moeten worden uitgevoerd om onder andere te voldoen aan de geluid eisen.

De bestaande bebouwing bestaat uit een dubbelzijdige vleugel en een enkelzijdige vleugel. De goothoogte van de dubbelzijdige vleugel is 11,45 meter inclusief een 10% uitbreiding kom je dan op 12,6 meter. De nokhoogte van deze dubbelzijdige vleugel is 16 meter, inclusief 10% uitbreiding kom je dan op 17,6 meter. Dit is in de nieuwbouw de tweede fase. De tweede fase zijn de twee losse torens, deze krijgen een goothoogte van 12,5 meter en een nokhoogte van 17 meter.

De eerste fase wijkt iets meer af dan 10%. De reden hiervoor is dat in de nieuwe situatie ook onder de nieuwe kap gewoond gaat worden. Om te kunnen wonen onder de kap moet de nokhoogte hoger worden. De bestaande bebouwing (de enkelzijdige vleugel) heeft een goothoogte van aan de voorzijde 8.6 meter, inclusief 10% uitbreiding 9,5 meter. De achterzijde is 10,8 m,eter inclusief 10% uitbreiding wordt dit dan 11,9 meter. De nokhoogte van de enkelzijdige vleugel is 12 meter, inclusief 10% uitbreiding 13,2 meter. De eerste fase nieuwbouw is het langgerekte gebouw. Deze krijgt een goothoogte van 9,5 meter en een nokhoogte van 14 meter.

Gezien de geringe afwijking ten opzichte van de bestaande situatie, de afname van het bebouwd oppervlak, de ligging op het perceel en de ruime afstand tot omliggende woningen en andere gebouwen is het stedenbouwkundig aanvaardbaar deze hogere hoogte toe te staan.

Op de verbeelding zijn de de goot- en nokhoogte wat ruimer opgenomen, dit heeft te maken met de manier waarop de hoogten in het bestemmingsplan gemeten moet worden en de grote hoogte verschillen in het terrein.

In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden vanuit met name het aspect milieu beschreven (bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, en milieuzonering). Daarnaast wordt ingegaan op randvoorwaarden voorkomend uit de aspecten flora en fauna, archeologie, cultuurhistorie, stedenbouwkunde, wonen, civiele techniek en brandveiligheid.

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen niet meer dan vijf jaar oud zijn.

Aangezien het hier gaat om vervangende nieuwbouw, waarbij het gebruik van het perceel met bijbehorende gebouwen niet veranderd is een bodemonderzoek pas noodzakelijk bij afgifte van de bouwvergunning. Het bodemonderzoek zal dan ook pas worden uitgevoerd na de sloop van het gebouw.

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is niet gelegen binnen de zones van railverkeers- of industrielawaai. Het plangebied is wel gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen.

Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone ter zake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het voorbereiden van de vaststelling van zo'n bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar die geluidsbelasting. Door Tauw bv is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de nieuwbouw van serviceflat de Nieuwenhof (rapportage R001-4825803HDI-pws-V03-NL, datum 9 januari 2012). dit akoestisch onderzoek is als bijlage bijgevoegd.

Uit het onderzoek is gebleken dat de geluidbelasting voor de beoogde ontwikkeling de voorkeursgrenswaarden van 48dB overschrijdt. De geluidsbelasting van de Rijksstraatweg (N345) ligt bij de serviceflat boven de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder maar voldoet aan de maximaal toelaatbare grenswaarde van 53 dB. De geluidsbelasting van de Deventerweg (N790) en Nijenbeekseweg voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh en vormen geen belemmering voor de planvorming. De cumulatieve geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer bedraagt op meerdere gevels meer dan 53 dB (maximaal 55 dB). Dit betekent dat mogelijk aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om een binnenniveau van 33 dB te waarborgen. Hiervoor is een gevelwering van 22 dB nodig.

Omdat voor wat betreft de Rijjksstraatweg (N345) niet wordt voldaan aan de grenswaarden, moet worden bezien of geluidsbeperkende maatregelen doelmatig zijn.

In de wet geluidhinder wordt een voorkeur uitgesproken waarin de haalbaarheid van de maatregelen moet worden onderzocht. Deze volgorde is

1. 1. bronmaatregelen
2. 2. overdrachtsmaatregelen (schermen, wallen)
3. 3. maatregelen bij de ontvanger (ontheffing en gevelisolatie

Maatregelen aan de bron zijn niet (financieel) realistisch. De snelheid zou ter hoogte van de serviceflat verlaagd kunnen worden naar 60 km per uur, dit levert dan een geluidreducerend effect op van circa 2 tot 3 dB. Deze maatregel is daarmee onvoldoende effectief, tevens stuit de verlaging naar 60 km per uur zeer waarschijnlijk op bezwaren van verkeerskundige aard. Het aanbrengen van stiller asfalt is ook niet aan de orde, er ligt al een vorm van stil asfalt en de kosten hiervan staan niet in verhouding tot de gewenste ontwikkeling. Ook overdrachtsmaatregelen zijn niet de oplossing. Eventuele geluidschermen van minimaal 3 meter hoog, zijn vanuit landschappelijk, stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt niet wenselijk.

Gezien het vorenstaande, waarbij is geconcludeerd dat niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, dient te worden verzocht om een hogere grenswaarde. Vóór het verkrijgen van een omgevingsvergunning zal deze procedure doorlopen dienen te worden. Een onderzoek naar maatregelen aan de gevels van de woningen ter bescherming van de geluidniveaus in verblijfsruimten dient onderdeel uit te maken van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

De bouw van de serviceflat is akoestisch gezien mogelijk, omdat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden als gevolg van maatregelen aan de serviceflat. De precieze maatregelen moeten nog onderzocht worden, maar gezien de geringe overschrijding wordt vooralsnog gedacht aan de toepassing van suskasten zwaarder glas zodat voldaan kan worden aan de binnenwaarde van minimaal 33 dB.

De eisen voor de kwaliteit van de buitenlucht zijn sinds november 2007 vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm) (in titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen). Indien het uitoefenen van bevoegdheden zoals het vaststellen van bestemmingsplannen en het verlenen van vrijstellingen op grond van artikel 3.6 Wro gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen bestuursorganen die bevoegdheden uitoefenen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

1. 1. het bestemmingsplan c.q. de vrijstelling niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden;
2. 2. de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan c.q. de vrijstelling per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
3. 3. het bestemmingsplan c.q. de vrijstelling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen.

Voor ontwikkelingen die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven.

Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'.

De gewenste ontwikkelen voorziet niet in de uitbreiding van het aantal woningen, het aantal woningen neemt zelfs in aantal af. Hierdoor kan het project worden aangemerkt als een project dat "niet in betekende mate" bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Bij het opstellen of wijzigen van ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag en/of productie van gevaarlijke stoffen plaats vindt (bijvoorbeeld een lpg tankstation);
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleidingen.
• propaantanks bij particulieren.

Deze risicobronnen moeten getoetst worden aan de huidige wet- en regelgeving.

Uit een inventarisatie van de omgeving blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicobedrijven aanwezig zijn. Over de N345 worden weliswaar gevaarlijke stoffen vervoerd, echter het gebouw ligt zowel buiten de contour voor het groepsgebonden risico als de contour voor het plaatsgebonden risico. Derhalve is vervolg onderzoek niet noodzakelijk.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies (woningen, verzorgingshuizen, campings) niet komen te liggen binnen belemmeringencirkels van nabijgelegen bedrijven. Voor wat betreft de onderbouwing daarvan dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de brochure VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Op veehouderijen is niet de VNG-brochure van toepassing, maar is de Wet geurhinder en veehouderijen van toepassing. a De VNG-brochure geeft minimale afstanden vanaf de grens van een bedrijf tot een gevoelige functie die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden van de brochure zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding aangebracht te worden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Te denken valt bijvoorbeeld aan stankhinder van agrarische bedrijven en hinder van bedrijven die verspreid in de wijk en in de directe omgeving aanwezig zijn.

In de directe omgeving is enkel Bakker Bril aanwezig. Op basis van de VNG-richtlijnen heeft een dergelijke bakkerij een hindercirel van 10 meter. De bakkerij ligt op ruim 60 meter van de serviceflat. De ontwikkeling ondervind dus geen hinder van omliggende bedrijven en gelijktijdig heeft de ontwikkeling ook geen invloed op bedrijven in de omgeving.

Op 14 maart 2011 is door Tauw een quickscan flora en fauna uitgevoerd ("Quickscan De Nieuwenhof in Voorst” met kenmerk N001-4749820PMM-evp-V01-NL), dit onderzoek is als bijlage bijgevoed. Uit deze quickscan blijkt dat er geen vervolg onderzoek noodzakelijk is omdat het nieuwe gebouw nagenoeg op dezelfde plek blijft en er geen bomen worden gekapt. Voor de sloop van het huidige pand is nog wel een vleermuizenonderzoek uitgevoerd.

De vleermuizeninventarisatie is gericht op het vaststellen van de functie van de gebouwen en het omliggende gebied voor de in het plangebied voorkomende vleermuissoorten.

Het plangebied en directe omgeving zijn de volgende vleermuissoorten aangetroffen:

• In en nabij het plangebied zijn de Gewone dwergvleermuis, Laatvlieger, Rosse vleermuis en Meervleermuis aangetroffen.
• Buiten het plangebied is de Watervleermuis waargenomen.

Het plangebied vormt een essentieel onderdeel van het leefgebied van vleermuizen, in de vorm van vaste verblijfplaatsen (zomerverblijven en kraamplaatsen), en is onderdeel van een vliegroutes en foerageergebied. Op basis van het uitgevoerde vleermuisonderzoek wordt wel geconcludeerd dat negatieve effecten op essentiële gebruiksfuncties van het leefgebied van de vleermuizen door de beoogde werkzaamheden in de eerste fase kunnen worden uitgesloten. De functionaliteit van het plangebied wordt niet aangetast bij doorgang van de werkzaamheden. Voor de functie foerageren blijven voldoende alternatieven over. De vliegroutes blijven, doordat de groenstructuren in stand blijven, grotendeels intact. De aangetroffen verblijfplaats, bevindt zich aan de noordzijde van de noordvleugel, en wordt in de eerste fase niet aangetast. Buiten de overwinteringperiode, dient tijdens de werkzaamheden wel rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van vleermuizen. Dit houdt in dat werkzaamheden alleen overdag dienen te worden uitgevoerd, zodat geen gebruik hoeft te worden gemaakt van kunstmatige verlichting, waardoor verstoring wordt voorkomen. Tevens dient de zorgplicht zoals bedoeld in de Flora- en faunawet in acht te worden genomen.

Op basis van het uitgevoerde vleermuisonderzoek wordt geconcludeerd dat negatieve effecten op essentiële gebruiksfuncties van het leefgebied van de vleermuizen door de beoogde werkzaamheden niet zijn uitgesloten voor de tweede fase. Echter, bij het treffen van afdoende mitigerende maatregelen (in de eerste fase) is geen sprake van een overtreding van verbodsbepalingen. De noodzaak tot het daadwerkelijk in bezit hebben van een goedgekeurd mitigatieplan of een ontheffing is gekoppeld aan de uitvoeringsfase. De ruimtelijke vergunning- en planprocedures kan daarom doorgang vinden. Het laten goedkeuren van het mitigatieplan en het uitvoeren van de bijbehorende mitigerende maatregelen dient echter vóór aanvang van de werkzaamheden, de sloop van de noordvleugel, afgerond te zijn.

De bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door bodemverstorende activiteiten is in de Monumentenwet 1988 geregeld. Hierbij gaat de wet uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van de archeologische waarden in het ruimtelijke ordeningsproces. Specifiek voor het bestemmingsplan is hierop artikel 38a van de Monumentenwet van toepassing: “De gemeenteraad houdt bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.1, onderscheidenlijk artikel 3.38, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en bij de bestemming van de in het plan begrepen grond, rekening met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten monumenten”.

De gemeente Voorst heeft in 2009 een archeologische beleidskaart vastgesteld. Daarmee zijn de te verwachten archeologische waarden gedetailleerd in beeld gebracht. Het gebied de Nieuwenhof heeft op basis van dit beleid de archeologische verwachtingswaarde categorie 5, dit betekent dat het een zone met een hoge archeologische verwachting betreft. Daarnaast heeft dit perceel ook nog deels de aanduiding “Archeologisch waardevol gebied, categorie 3”. Deze aanduiding zorgt niet voor een extra bescherming ten opzichte van de beschermende waarde die is gekoppeld aan een zone “archeologische verwachtingswaarde categorie 5”. De ontwikkelaar laat de sloopwerkzaamheden archeologisch begeleiden, volgens een Programma van Eisen dat goedgekeurd moet worden door het bevoegd gezag. Tijdens de sloop kan dan meteen bekeken worden of er iets in de grond zit en of het verstoord is.

Op basis van bovenstaande is er voor gekozen om over het plangebied de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie" op te nemen. Omdat het onderzoek via archeologische begeleiding gebeurt tijdens de sloopwerkzaamheden, is er maar beperkt onderzoek op het terrein uitgevoerd. Het archeologische onderzoek zal zich beperken tot die delen van het gebied waar ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden. Daarnaast waren de plannen voor de nieuwbouw, ten tijde van het opstellen van dit ontwerpbestemmingsplan nog, in de conceptfase. Door het opnemen van de dubbelbestemming wordt de archeologische waarden gewaarborgd ook wanneer de plannen deels veranderen.

De cultuurhistorische waarde van het plangebied is in beeld gebracht. De geschiedenis begint bij het oude huis de Nieuwenhof dat plaats moest maken voor de serviceflat. Deze statige villa stond op een aantrekkelijk stuk grond, gelegen aan de toen nog rustige Rijksweg en is gebouwd in de jaren 30 van de 19e eeuw. De villa werd omringd door een grote tuin met een bijzondere aanleg van paden en bomen in Engelse landschapsstijl, waaronder een singel van eikenhakhout. Uit de aanleg van de tuinen blijkt de smaak en deskundigheid van de toenmalige tuinontwerpers. Er staan bomen die nu nog de Nieuwenhof sieren. Na het overlijden van de laatste bewoners, de dames Wilkens in 1957, was het huis ernstig in verval en is de villa afgebroken om plaats te maken voor de serviceflat van architect ir. Van der Tak. Serviceflat De Nieuwenhof is gerealiseerd in 1964 en was destijds een experiment. Bij dit ontwerp is destijds ook weer rekening gehouden met de bijzondere tuininrichting. Men koesterde de verwachting dat de serviceflats dé oplossing zouden brengen voor goede huisvesting van ouderen. Echter, de laatste jaren is gebleken dat de huidige serviceflats niet meer voldoen aan de huidige eisen die aan zorg gesteld worden. Daarom werkt de gemeente Voorst mee aan een nieuwe ontwikkeling voor De Nieuwenhof, met respect voor de cultuurhistorische waarde van het gebied. Dit komt tot uiting door:

• de nieuwe gebouwen staan grotendeel op de huidige footprint van de serviceflat, met een uitbreiding van ongeveer 10%. Hierdoor kunnen de groene restanten van het 19e eeuwse landgoed zorgvuldig ingepast en - waar mogelijk - versterkt worden;
• het kappen van bomen voor de vervangende nieuwbouw is alleen toegestaan mits goed onderbouwd;
• de bel van de 19e-eeuwse villa die nu in de koepel hangt, wordt ingepast in het nieuwe ontwerp.

Ter bescherming van bovenstaande waarden is er voor gekozen om ook een dubbelbestemming "Waarden-Cultuurhistorie" op te nemen. Door deze dubbelbestemming wordt geregeld dat het niet direct mogelijk is om de oorspronkelijke tuinaanleg te verstoren.

Bovenstaande betekent dus niet dat het kappen van bomen en het veranderen van de tuinaanleg niet mogelijk is, echter via deze dubbelbestemming kan gestuurd worden op behoud van de cultuurhistorische waarden.

Het bouwplan voorziet in het realiseren van een serviceflat met 57 appartementen. De parkeernorm voor een serviceflat bedraagt 0,3 tot 0,6 parkeerplaats per serviceflat. Deze norm is gebaseerd op de ASVV2004, tabel 6.3/3 van CROW. Op basis van deze norm moeten er tussen de 17 en 34 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. In het gebouw zullen halfverdiept 44 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, daarnaast zullen er op het terrein 30 parkeerplaatsen voor bezoekers worden gerealiseerd. Geconcludeerd kan worden dat er dus voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Op dit moment wordt het perceel op twee manieren ontsloten. Er is een ontsluiting rechtstreeks op de Rijksstraatweg, daarnaast is er een ontsluiting aan de zijkant van het perceel, via de Nijenbeekseweg. De ontsluiting rechtstreeks op de Rijksstraatweg zal in de toekomst worden afgesloten. De hoofdontsluiting zal via de zijkant over de Nijenbeekseweg gaan plaats vinden.

De DWA aansluiting kan behouden blijven. Er is geen uitbreiding van het aantal lozingen, eerder een afname. De HWA wordt - voor zover al niet het geval - niet aangesloten op de DWA, maar het water wordt opgevangen volgens het principe van 'bergen en infiltreren' op eigen terrein. Gezien de robuustheid van de directe omgeving is een overloop naar het gemeentelijke stelsel niet nodig.

De vijverpartij blijft intact. Deze heeft naast een cultuurhistorische waarde, ook een functioneel belang voor de omgeving gezien de te verwachten kweldruk.

Volgens vast beleid van de gemeente Voorst wordt ten aanzien van ruimtelijke projecten waaruit planschade kan voortvloeien altijd een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer, tenzij er bijzondere redenen zijn om daarvan af te zien. Met de ontwikkelaar van het project is een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten.

Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De ontwikkelingskosten worden geheel door Woningstichting Goed Wonen gedragen. Het afsluiten van een exploitatieovereenkomst is derhalve niet noodzakelijk. De kosten welke door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de herziening van het bestemmingsplan zijn verrekend in de leges

In dit hoofdstuk worden de regels van het plan nader toegelicht. Er wordt inzicht gegeven in de opbouw van de planregels, de gebruikte bestemmingen en de inzet van zogenaamde flexibiliteitinstrumenten.

Een bestemmingsplan kent aan gronden een bestemming toe en verbindt regels aan deze bestemming. Deze regels betreffen het gebruik van de gronden, maar onder meer ook de bouwmogelijkheden. De regels zijn nader onder te verdelen in

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

In deze regels staan de begrippen verklaard, die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen. Verder wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden om bijvoorbeeld een goot- of bouwhoogte te bepalen

Deze regels betreffen het hart van het bestemmingsplan. In de bestemmingsregels wordt aangegeven waarvoor en - zo nodig - hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. In dit bestemmingsplan komt de bestemming ´Maatschappelijk´ voor:

Het komt regelmatig voor dat er twee functies op één perceel plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld een leiding. De aanwezigheid van deze leiding brengt de nodige beperkingen met zich mee. Deze beperkingen kunnen ook gelegen zijn onder het maaiveld. In het geval dat er twee functies tegelijk op één perceel geregeld moeten worden in een bestemmingsplan wordt er wel gesproken van een 'dubbelbestemming'. In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:

• Waarde – Archeologie;
• Waarde – Cultuurhistorie.

De bestemmingsregels kennen een vaste opbouw in bestemmingsomschrijving (toegestaan gebruik), bouwregels, nadere eisen, afwijking van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijking van de gebruiksregels, omgevingsvergunning en wijzigingsbevoegdheden.

Bestaande situatie

In de bestemmingsregels, veelal de bouwregels, kan worden verwezen naar de bestaande situatie. Dit vindt veelal plaats om van het plan afwijkende maten en oppervlakten niet onder het overgangsrecht te plaatsen. De bestaande situatie is de situatie zoals deze naar voren komt uit de (digitale) gegevens van het gemeentelijk bouwdossier aangevuld met de GBKN, het kadaster, de luchtfoto's en de cyclomedia, zoals deze bestaan op het moment van het in werking treden van het plan.

De algemene regels hebben betrekking op alle bestemmingen in het plan. In plaats van bij elke bestemming dezelfde regels te plaatsen, kan gebruik worden gemaakt van een algemene regel. Zo zijn er algemene bouwregels, gebruiksregels, aanduidingsregels, afwijkingsregels en wijzigingsregels.

Anti-dubbeltelbepaling

De anti-dubbeltelbepaling is ook onder de algemene regels opgenomen. Hiermee blijven gronden, die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, buiten beschouwing bij de beoordeling van latere bouwplannen.

Strijdig gebruik

In het verleden werd strijdig gebruik (gebruik in strijd met de bestemming) expliciet vermeld bij elke bestemming. Nu is dit strijdig gebruik bij wet (artikel 2.1 Wabo) verboden en wordt het niet langer vermeld in het bestemmingsplan.Al het gebruik dat niet past binnen de doeleindenomschrijving van de betreffende bestemming wordt daarom gezien als strijdig gebruik, uitgezonderd geluidszoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen en detailhandel in volumineuze goederen en/of grootschalige detailhandel. Deze worden expliciet genoemd als strijdig gebruik bij de desbetreffende bestemmingen.

Hieronder zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. De eerste regels beschermen een bestaand bouwwerk of gebruik dat afwijkt van de regels. De slotregels geven aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Bestemmingsomschrijving

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' wordt enkel de bestemming woonzorgcomplex mogelijk gemaakt. Er is één bouwvlak opgenomen welke om de drie nieuwe gebouwen en de kelder zijn heen gelegd.

Bebouwingsmogelijkheden

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een onderscheid gemaakt tussen welke bebouwing is toegestaan binnen het bouwvlak en welke erbuiten. De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd . Door de grootte en ligging van het bouwvlak worden de bouwmogelijkheden bepaald. Binnen het bouwvlak staan de toegestane goot- en bouwhoogte vermeld. Buiten het bouwvlak zijn alleen andere bouwwerken en bijgebouwen toegestaan.

Omdat bij dit gebouw onduidelijkheid kan ontstaan over wat gezien wordt als de voorgevel van het gebouw is een aanduiding "Gevellijn" opgenomen. De voorgevel van het gebouw is gelegen aan de zijde waar deze aanduiding is geplaatst. Het is niet noodzakelijk dat de voorgevel van het gebouw ook daadwerkelijk in de gevellijn wordt geplaatst.

In het plangebied is sprake van "hoge archeologische verwachtingswaarde”. Daarom is de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" opgenomen. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemming `Maatschappelijk´, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, zijn in deze bestemming specifieke op dit onderwerp toegesneden regels opgenomen. Zo is opgenomen dat voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht eerst een archeologisch rapport overlegd moet worden. Uit dit rapport moet blijken dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het belang van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Wel is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het overhandigen van een archeologisch rapport, wanneer op basis van andere gegevens ook al de archeologische waarden zijn vastgesteld.

Daarnaast zijn er in deze bestemming regels opgesteld voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt "geroerd". Hierbij moet gedacht worden aan graafwerkzaamheden e.d. Voordat dergelijke activiteiten uitgevoerd mogen worden is eerst een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden nodig. Ook de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het belang van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Dit moet middels een rapport worden aangetoond.

In het plangebied is sprake is van cultuurhistorische waarde. Daarom is de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" opgenomen. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemming `Maatschappelijk´, mede bestemd voor bescherming van aanwezige cultuurhistorie.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, zijn in deze bestemming specifieke op dit onderwerp toegesneden regels opgenomen. Zo is opgenomen dat voor het uitvoeren van een werk geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht eerst aangetoond moet worden dat de ingrepen geen directe of indirecte onevenredige afbreuk doen aan de landschappelijke waarden van het gebied.

Flexibiliteit in een bestemmingsplan is handig om ervoor te zorgen dat een bestemmingsplan voldoende beleidsruimte biedt om ontwikkelingen in de toekomst mogelijk te maken. Deze ontwikkelingen zullen ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan vaak niet bekend zijn. Een bestemmingsplan zonder flexibiliteit kan te star zijn. Indien gebruik wordt gemaakt van de flexibiliteitbevoegdheden (art. 3.6, Wro), dienen in het bestemmingsplan zelf de grenzen te worden aangegeven door het stellen van nadere eisen, het verlenen van afwijkingen, het wijzigen van het plan of het uitwerken van een plan.

Deze bevoegdheid biedt de mogelijkheid af te wijken van een in het plan opgenomen regeling. Het is mogelijk van geval tot geval ruimtelijk relevante voorwaarden te stellen en belangen nader af te wegen. Een afwijking mag alleen op relatief ondergeschikte onderdelen betrekking hebben en mag niet tot een bestemmingswijziging leiden.

In dit bestemmingsplan zijn de volgende afwijkingsmogelijkheden opgenomen:

• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor de aangegeven of in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking geldt alleen voor maten, afmetingen en percentages die binnen het bouwvlak passen, omdat anders sprake is van een wijzigingsbevoegdheid vanwege een te grote impact op de omgeving;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het bepaalde in het plan en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes kunnen worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje niet meer dan 75 m³ bedraagt;
• een algemene afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van antennemasten tot een bouwhoogte van 40 meter.

De algemene afwijkingsmogelijkheden mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van:
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- het straat- en/of bebouwingsbeeld;
- de sociale veiligheid;
- de verkeersveiligheid.

Artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplicht burgemeester en wethouders om een aankondiging te doen als het voornemen bestaat een nieuw bestemmingsplan voor te bereiden. De bekendmaking voor voorliggende bestemmingsplanherziening heeft plaatsgevonden in het huis-aan-huisblad 'Voorster Nieuws' van 15 juni 2011. Daarin is aangegeven dat burgemeester en wethouders voornemens zijn het bestemmingsplan 'De Nieuwenhof, Voorst 2011' voor te bereiden.

Het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het geding zijn.

De VROM-Inspectie en het Waterschap Veluwe hebben aangegeven dat vooroverleg bij postzegelplannen met voornamelijk een belang niet noodzakelijk is. Ook de provincie Gelderland deelt dit standpunt, echter omdat de ontwikkeling plaats vind in de ecologische hoofdstructuur is het plan wel voorgelegd aan de provincie.

De VROM-inspectie en het Waterschap Veluwe hebben uiteraard wel de mogelijkheid om hun reactie op de plannen te geven tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

PM indien van toepassing

PM indien van toepassing