een beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

de oppervlakte van de bebouwing binnen een bouwvlak, of binnen een bestemmingsvlak indien daarbinnen geen bouwvlak voorkomt, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak;

een bedrijfsmatige voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt als toeristisch-recreatieve activiteit, welke bedrijfsmatige voorziening ondergeschikt is aan de hoofdbestemming;

een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon, gezin of andere groep van personen, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is;

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis gebonden beroepen daaronder niet begrepen;

gericht op het behalen van winst;

de eerste bouwlaag;

1. a. bij bouwwerken: bestaand en legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
2. b. bij gebruik: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;

de grens van een bestemmingsvlak;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0302.BP01084-vg01 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

iedere bovenbeëindiging boven de goothoogte van een bouwwerk;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;

een gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

een bedrijf waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

een dak dat loodrecht geprojecteerd voor minder dan 50% in het horizontale vlak ligt;

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

hieronder wordt verstaan plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken

1. a. voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter hoogte van de hoofdingang;
2. b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte terrein;

het bestemmingsplanMolen Oude Hof van de gemeente Nunspeet

een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar sexuele handelingen worden verricht; onder sex en/of pornobedrijf wordt mede begrepen:

1. a. sexbioscoop:

Een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

2. b. sexclub:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar sexuele handelingen worden verricht;

3. c. sexautomaat:

een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

4. d. sexwinkel:

een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van sexartikelen, waaronder begrepen pornografische lectuur en videobanden, aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker;

5. e. prostitutiebedrijf:

een ruimte, bestemd dan wel in gebruik voor het daarin uitoefenen van prostitutie, zijnde het tegen betaling hebben van sexuele omgang met anderen;

het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven;

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de zelfstandige huisvesting van een afzonderlijk huishouden.

Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:

tussen de zijdelingse grens van het perceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren);

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte buiten beschouwing gelaten. Luifels, balkons en overstekende daken worden buiten beschouwing gelaten mits de overschrijding niet meer dan 0,5 m bedraagt.

De voor "Cultuur en Ontspanning" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. molen en instandhouding en/of herstel van de molen;
2. b. toeristische, recreatieve- en educatieve doeleinden;
3. c. ondergeschikte horeca;
4. d. aan de bestemming gelieerde ondergeschikte detailhandel;
5. e. daarbij behorende voorzieningen, waaronder begrepen tuinen, groen-, parkeer- en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen,
2. b. speel-, jongeren- en ouderenvoorzieningen,
3. c. hondenspeelvoorzieningen,
4. d. fiets- en voetpaden,
5. e. in- en uitritten, en
6. f. watergangen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen,
2. b. in- en uitritten.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sublid 5.1 ten behoeve van het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan een hoofdgebouw, zoals erkers en ingangspartijen, vóór de voorgevel van een hoofdgebouw:

1. a. met een diepte van ten hoogste 1,5 m, mits de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2,5 m bedraagt;
2. b. met een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 12 m² en een overkapping, met dien verstande, dat bij aaneengebouwde woningen slechts een oppervlakte van 6 m² en een overkapping is toegestaan;
3. c. met een goothoogte van ten hoogste 3 m, mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast.

De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen,
2. b. erven.

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

1. a. lid 6.2.2 , onder c, ten behoeve van het bouwen tot aan de zijdelingse perceelsgrens, mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast;
2. b. lid 6.2.2 , onder f en g, ten behoeve van het bouwen van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk of een vrijstaand bijbehorend bouwwerk, die een architectonische eenheid vormt met de betreffende woning, tot aan de voorgevel van de betreffende woning, mits:
   1. 1. het woongenot van de naaste buren niet onevenredig wordt aangetast;
   2. 2. het straatbeeld niet onevenredig wordt aangetast;
3. c. lid 6.2.2 , onder h, ten behoeve van het bouwen van een vrijstaand bijbehorende bouwwerken op 1 m achter de voorgevel van de betreffende woning;
4. d. lid 6.2.2 , onder i, indien de oppervlakte van de bij de betreffende woning behorende gronden als bedoeld in lid 6.1, meer dan 600 m² bedraagt, ten behoeve van het bouwen van bijbehorende bouwwerken tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m², onverminderd het bepaalde in lid 6.2.2, onder k;
5. e. lid 6.2.2, onder i, ten behoeve van het bouwen van een bouwwerk ten dienste van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep, als bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van de bouwwerken ten dienste van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep niet meer mag bedragen dan 50% van de gezamenlijke oppervlakte van de het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken, tot ten hoogste 75 m².

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken:

1. a. Van het bepaalde in lid 6.1 ten behoeve van het gebruiken en inrichten van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken voor andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten dan aan huis gebonden beroep, mits:
   1. 1. de gezamenlijke oppervlakte van ruimten voor de andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten bij eenzelfde hoofdgebouw niet meer bedraagt dan 25% van de gezamenlijke oppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken, en ten hoogste 45 m²;
   2. 2. voor die andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten geen omgevingsvergunning voor het oprichten of veranderen van een milieu-inrichting en geen melding milieubeheer benodigd is;
   3. 3. die andere beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten:
      • in de van deze regels deel uitmakende bijlage 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn aangemerkt als categorie 1, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld wat betreft hun gevolgen voor de omgeving;
      • geen horeca betreffen;
      • geen detailhandel betreffen;
      • geen wezenlijke verandering van het woonkarakter en de uiterlijke verschijningsvorm van het hoofdgebouw met zich meebrengen;
      • geen buitenopslag met zich meebrengen;
      • geen onevenredige vergroting van de verkeers- en parkeerdruk in de omgeving met zich meebrengen, met dien verstande dat:
      • het parkeren ten behoeve van die activiteiten zo veel mogelijk op eigen terrein dient plaats te vinden;
      • behoudens in- en uitladen, geen bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond het hoofdgebouw mogen plaatsvinden.
2. b. Van het bepaalde in lid 6.1 ten behoeve bed & breakfast, met dien verstande dat:
   1. 1. Bed & breakfast uitsluitend mag plaatsvinden in een legaal aanwezige woning en aangebouwde bijbehorende bouwwerken.
   2. 2. De gezamenlijke oppervlakte voor bed & breakfast niet meer mag bedragen dan 40% van de gebruiksoppervlakte van de woning en tevens niet meer dan 110 m², waarbij onder de oppervlakte voor bed & breakfast worden begrepen:
      • slaapkamer(s);
      • bad- , douche- en toiletruimte(n) die niet gedeeld worden met de bewoner(s);
      • een gemeenschappelijke ruimte van niet meer dan 30 m².

3. niet meer dan vier slaapkamers met elk maximaal twee bedden (exclusief kinderbedjes) zijn toegestaan;

4. een kookvoorziening niet is toegestaan;

5. De maximum verblijfsduur per recreant niet meer dan tien dagen achtereen mag bedragen;

6. het gebruik ten behoeve van bed & breakfast geen onevenredige afbreuk mag doen aan:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• de ontwikkelingsmogeljkheden van nabij gelegen bedrijven;
• het straatbeeld;
• de verkeersveiligheid.

7. parkeervoorzieningen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd, waarbij geldt dat het aantal parkeerplaatsen ten minste gelijk zijn aan het aantal slaapkamers dat voor bed & breakfast wordt aangewend;

8. bed & breakfast uitsluitend mag worden geëxploiteerd door de bewoner(s) van de woning;

10. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeerssituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Tot een met het bestemmingsplan strijdig gebruik wordt in ieder geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van de gronden en bouwwerken:

1. a. ten behoeve van een seksinrichting;
2. b. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning;

onbebouwde gronden:

3. c. als stand- of ligplaats van onderkomens;
4. d. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en produkten;
   1. 1. een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden.

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' rondom molens mag de bouwhoogte van bouwwerken:

1. a. binnen 100 m tot de betreffende molen, niet meer bedragen dan de hoogte van het onderste punt van de verticaal staande wiek van de betreffende molen,
2. b. tussen 100 m en 500 m tot de betreffende molen, niet meer bedragen dan 1/50 van de afstand tussen het betreffende bouwwerk en de betreffende molen, vermeerderd met 3 m.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bepaalde in lid 9.1, ten behoeve van het bouwen tot een grotere bouwhoogte, zoals toegestaan in of krachtens de overige bepalingen van het plan, mits de windvangzone van de molen of de waarde van de molen als landschapsbepalend element daardoor niet onevenredig wordt aangetast.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van deze regels:

1. a. ten behoeve van het bouwen van niet voor bewoning bestemde bouwwerken voor nutsvoorzieningen, zoals gasdrukregelstations, wachthuisjes, telefooncellen en transformatorhuisjes, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, van welke bouwwerken de oppervlakte niet meer dan 45 m² en de goothoogte niet meer dan 3 m mag bedragen;
2. b. indien en voor zover afwijkingen ten aanzien van grens of richting van wegen, paden, bebouwingsgrenzen en aanduidingen noodzakelijk zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, mits die afwijkingen ten opzichte van hetgeen is aangegeven niet meer dan 5 m bedragen;
3. c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd binnen de volgende grenzen het plan te wijzigen, voor zover zulks het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling van het in het plan begrepen gebied niet schaadt: het wijzigen van bestemmings- en bebouwingsgrenzen en grenzen van woningvlakken, zodanig dat de geldende oppervlakte van de bij wijziging betrokken vlakken met niet meer dan 10% wordt verkleind of vergroot.

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijnen 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna, beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.

1. a. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in 12.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
2. b. Indien het gebruik, bedoeld 12.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Het bepaalde in 12.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplanMolen Oude Hof de gemeente Nunspeet.

De eigenaar van het rijksmonument molen "De Hoop", gelegen aan de Oude Hof in Elspeet, is van plan om de molen te restaureren. De restauratie betekent niet alleen dat de molen weer haar vroegere verschijningsvorm en gebruik terugkrijgt, maar houdt daarnaast ook in dat bij de molen een ontvangstruimte en tentoonstellingsruimte worden gerealiseerd. Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van de restauratie van de molen zal het gebied ten westen van de molen ook ontwikkeld worden. Dit onderdeel van het plan betreft de realisatie van vier woningen. Bij het ontwerp van de nieuwe woningen en de herinrichting van het gebied rondom de molen is rekening gehouden met het behoud van de windvang van de molen.

Omdat met de voorgenomen restauratie en uitbreiding van de molen en de realisatie van vier nieuwe woningen de invulling van het gebied wijzigt, past het plan niet binnen de regeling van het geldende bestemmingsplan Elspeet-Dorp 2000. De gemeente wenst dan ook middels dit bestemmingsplan medewerking te verlenen aan de uitvoering van het voorgenomen plan. Het bestemmingsplan is opgesteld op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Molen De Hoop staat aan de rand van een es. De molen uit 1847 is aangewezen als rijksmonument. Het molentype is een Noord Hollandse Poldermolen, die omgebouwd is tot korenmolen met een voethoogte van 3,64 meter. De molen is al jaren niet meer draaiende. Rond de molen is hoog opgaande beplanting aanwezig. De molen is vooral vanuit het noorden en westen niet goed zichtbaar.
Op het aangrenzende perceel waar de bouw van twee woningen is gepland, staat momenteel een oude schuur. Daarnaast bevinden zich op dit terrein enkele bomen en bosschages.

Het gebied ten westen van de Oude Hof, waar twee woningen zijn gepland, is grotendeels halfverhard terrein en wordt gebruikt als parkeerplaats door een transportbedrijf in de omgeving. Op het overige deel van dit perceel staan eveneens enkele bomen en struiken.

Molenbiotoop
De locatie van de molen is in het verleden zo gekozen dat de molen optimaal wind kan vangen en daarnaast een herkenningspunt in het dorpsgezicht of landschap vormt. Ter behoud van de windvang zijn molenbiotopen vastgelegd. Een goede molenbiotoop kenmerkt zich door zo weinig mogelijk obstakels in de nabijheid van de molen.

De provincie Gelderland heeft ter behoud van de molens in de provincie een aparte molenverordening opgesteld. In deze verordening staan eisen omtrent hoe om te gaan met ontwikkelingen nabij bestaande molens. Voor het verkrijgen van een goede molenbiotoop is hiertoe een formule in de verordening opgenomen.

De molenbiotoop van de molen De Hoop voldoet zowel functioneel als visueel niet aan de eisen. In de directe omgeving van de molen is namelijk veel bestaande beplanting en bebouwing aanwezig die hoger is dan de Gelderse Molenverordening toestaat. Om de molen optimaal te laten functioneren is een bepaalde mate van openheid rond de molen nodig. In paragraaf 3.11 zal nader ingegaan worden op de molenbiotoop.

Het doel van dit bestemmingsplan is om in de toekomstige situatie de mogelijkheid te bieden om de locatie van de molen en het aangrenzende gebied samen met het perceel aan de overkant van de Oude Hof te herontwikkelen. De herontwikkeling van het gebied kan voor Elspeet gezien worden als een kwaliteitsimpuls, waarbij tevens sprake is van het herstel van een cultuurhistorisch waardevol element: molen De Hoop.

De herontwikkeling bestaat min of meer uit twee delen. Enerzijds de restauratie en uitbreiding van de molen en omliggend terrein en anderzijds de ontwikkeling van vier woningen langs de Oude Hof. De restauratie van de molen wordt vormgegeven door onder meer een nieuwe kap met wieken te plaatsen. Daarnaast worden aan de voet van de molen in een ronde vorm nieuwe ruimten gerealiseerd. De hoogte van deze ruimten zal maximaal 4 meter bedragen. Het is de bedoeling dat de molen na de restauratie weer gaat draaien en daarnaast ook een recreatieve/educatieve functie krijgt.

afbeelding - overzicht van de nieuwe woningen langs de Oude Hof

De vier woningen worden langs de Oude Hof gerealiseerd. De woningen zijn verdeeld in twee typen. Aan de westzijde van de Oude Hof zijn twee vrijstaande woningen gepland. Aan de oostzijde is het de bedoeling om twee seniorenwoningen te realiseren. Omdat deze een kleiner programma behoeven zijn ze in één bouwvolume ondergebracht. De vier woningen zijn met de voorzijde georiënteerd op de Oude Hof. Aan de voorzijde van de woningen is ruimte vrijgemaakt voor een tuin, hiermee wordt de openheid in het gebied gewaarborgd. Daarnaast wordt op deze wijze het zicht op de molen vrijgehouden.

Wat betreft de vormgeving van de woningen is gezocht naar gebouwtypologieën met een geringe nokhoogte. Naast de boerenschuur komt met name het 'locomotiefhuisje' in aanmerking als inspiratie. Het negentiende-eeuwse zoom- of locomotiefhuisje deed dienst als arbeiderswoning en dankt zijn naam aan de langgerekte vorm met een markante schoorsteen in de kopgevel. Deze bouwvorm is typerend voor de gemeente Nunspeet en kwam op verschillende plaatsen voor.

Omdat het woonprogramma van de vrijstaande woningen te groot is voor de gekozen vorm is een volledige onderkeldering toegepast. Daglicht in de slaapkamers is daarbij gegarandeerd door een talud aan verschillende zijden van de woningen. Daglicht in de leefruimten wordt met name gerealiseerd door kozijnen in de voor- en achtergevel van de woningen. Een zelfde soort opbouw is ook gekozen voor de seniorenwoningen om te voorzien in de benodigde extra ruimte ten behoeve van een logeerkamer.

afbeelding - inrichting van de begane grond van de seniorenwoningen

Bij het kiezen van het te gebruiken materiaal is getracht aan te sluiten bij materialen die passen in het buitengebied zoals baksteen en gepotdekselde houten delen in donkere kleur. Als dakbedekking is het de bedoeling om een combinatie van riet en gebakken pannen te gebruiken.

Vanwege de ligging nabij de molen is bij de invulling van het voorgenomen plan de molenbiotoop leidend. De hoogte van de nieuwe bebouwing sluit logischerwijs aan bij de eisen die met betrekking tot het bouwen nabij molens conform de Gelderse Molenverordening gelden.

Het plangebied ligt ten westen van de kern Elspeet en bestaat min of meer uit twee gebieden. Het plangebied bestaat uit het perceel van de molen dat naar het westen toe eindigt bij de Oude Hof en het aan de andere kant van de Oude Hof gelegen perceel. Dit perceel wordt momenteel gebruikt als parkeerplaats voor een transportbedrijf. De globale begrenzing van het plangebied is op de afbeelding weergegeven.

afbeelding - ligging en begrenzing plangebied

Voor het gebied, waarin het plangebied gelegen is, vigeert het bestemmingsplan Elspeet-Dorp 2000. Op de gronden vigeert deels de bestemming Molen en deels de bestemming Bos met meervoudige doelstelling. Binnen de bestemming Molen is een bouwvlak opgenomen voor de molen en tevens is hier een bouwvlak aanwezig voor enkele bijgebouwen. Ter plaatse van de bestemming Bos met meervoudige doelstelling is geen bouwvlak aanwezig. Op basis van provinciaal beleid dient bij een wijziging van de bestemming Bos met meervoudige doelstelling compensatie plaats te vinden. Bij dit onderwerp wordt in paragraaf 3.6.3 nader stilgestaan.

Het voorgenomen plan waarbij sprake is van de restauratie en uitbreiding van de molen en de realisatie van vier woningen past niet binnen de nu vigerende bestemmingsomschrijvingen. Om de afwijking van het geldende bestemmingsplan planologisch-juridisch te regelen en vast te leggen dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

1. 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond, evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
2. 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
3. 3. een verbeelding, met daarop aangegeven de bestemmingen en bijbehorende aanduidingen van alle gronden.

De inhoud van de toelichting is als volgt opgebouwd:

• In hoofdstuk 2 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de gemeente en andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in hoofdstuk 3 beschreven;
• hoofdstuk 4 heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• in hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin wordt ingegaan op de gevolgde inspraakprocedure, het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de formele terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan.

De regels en verbeelding vormen tezamen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan heeft een dusdanig klein karakter dat het nationale beleid aangaande de ruimtelijke ordening niet direct van toepassing en te vertalen is in dit bestemmingsplan. Het is daarnaast zo dat de uitgangspunten uit beleidstukken van het Rijk veelal verwerkt zijn in provinciale en gemeentelijke beleidstukken. In dit hoofdstuk wordt dan ook ingegaan op de relevante provinciale en gemeentelijke beleidstukken die voor dit bestemmingsplan van toepassing zijn.

Het provinciale planologische beleidskader is neergelegd in het Streekplan Gelderland 2005 dat op 29 juni 2005 is vastgesteld door Provinciale Staten. Het Streekplan Gelderland 2005 geeft aan dat het uitgangspunt van het Gelders Kwalitatief woonbeleid is, dat de gemeenten voorzien in een aanbod aan woningen, dat past bij de geconstateerde regionale kwalitatieve woningbehoefte. Dit is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP).

Een belangrijk ruimtelijk beleidsaccent is dat het aanbod aan woningen en woonmilieus beter moet aansluiten bij de voorkeuren van bewoners. Om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrum-stedelijk en landelijk wonen. Voorts wil de provincie onder andere herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied en het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en het versterken van verscheidenheid en identiteit, bevorderen.

De provincie wil door middel van het aanwijzen van zoekzones ruimte reserveren voor stedelijke functies (wonen, werken, winkels, sportvelden en -accommodaties, sociaal-culturele voorzieningen, scholen, kerken, e.d.). Het plangebied is gelegen in een zoekzone voor wonen. Het plan omvat de bouw van vier woningen in een landelijke omgeving. Daarnaast zullen twee van de vier woningen gebouwd worden voor de doelgroep ouderen. Het voorgenomen plan sluit derhalve aan bij de uitgangspunten uit het Streekplan.

afbeelding - ligging plangebied in Streekplan Gelderland

Voor ontwikkelingen binnen de EHS geldt de 'nee tenzij'-benadering. Dit houdt in dat wijzigen van het bestemmingsplan uitsluitend wordt toegestaan als er groot maatschappelijk belang op het spel staat en er geen redelijke alternatieven zijn. De kernkwaliteiten en omgevingscondities vormen het toetsingskader. Desondanks zijn in de verschillende onderdelen van de EHS nog wel ontwikkelingen mogelijk, met name in de EHS-verweving en -verbinding, op plaatsen waarvoor geen specifieke natuurdoelen zijn. Aangezien het plangebied niet gelegen is binnen de EHS maar wel aan de EHS grenst wordt hier in paragraaf 3.6.1 nader bij stilgestaan.

afbeelding - ligging plangebied ten opzichte van EHS

Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) met de daarbij behorende Invoeringswet in werking getreden. Hierbij is een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Op het provinciale niveau betekent de invoering van de nieuwe Wet dat het streekplan als beleidsdocument en het goedkeuringsvereiste voor gemeentelijke bestemmingsplannen zijn komen te vervallen.

Met de ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. Provinciale Staten hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke Verordening Gelderland vastgesteld.

In deze verordening zijn regelingen opgenomen waarvan Provinciale Staten van mening zijn dat de provincie verantwoordelijk is voor de doorwerking daarvan. De verordening vormt een beleidsneutrale vertaling van reeds vastgesteld ruimtelijk beleid. Dit betekent dat deze verordening geen beleidswijzigingen bevat.

Wonen
Het Gelderse kwalitatieve woonbeleid gaat uit van regionale woningmarkten. Aan de hand van basisdocumenten (bevolkingsprognose en woningbehoefteonderzoek) levert de provincie aan de regio's informatie over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende jaren. Deze informatie over de woningbehoefte wordt per regio als indicatieve taakstelling door Gedeputeerde Staten vastgesteld in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP). De verordening sluit uit dat er bovenop de afspraken in het KWP in een regio woningen worden gerealiseerd, die niet in dat KWP passen. Het bouwen van meer woningen dan waar in een regio behoefte aan is kan tot onbedoelde migratiestromen leiden en uiteindelijk zelfs tot leegstand in die regio of elders.

Een overmaat aan plancapaciteit van 20-30% van de KWP afspraak wordt door de provincie Gelderland aangemoedigd. Wat betreft de realisatie van de plannen blijft het KWP uitgangspunt.

Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben eind 2005 het Kwalitatief Woonprogramma 2005-2014 (KWP2), als deel C in het drieluik van het beleidskader Woonvisie Gelderland 'Keuzevrijheid en Identiteit', vastgesteld. Het KWP2 is een uitwerking van het Streekplan Gelderland 2005, en maakt sinds de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 2 juli 2008 deel uit van de provinciale ruimtelijke structuurvisie.

Het KWP2 trad in werking in 2005 en blikt tien jaar vooruit, tot en met 2014. Vooruitblikken is vooral nodig vanwege de lange voorbereidingstijd van bouwplannen. In de Gelderse woonvisie 'Keuzevrijheid & Identiteit' is aangegeven dat wij iedere vijf jaar een nieuw KWP zullen opstellen, dat op zijn beurt tien jaar vooruit blikt.

In het KWP2 is concreet opgenomen dat in 2008/2009 een nieuw kwalitatief woonprogramma wordt opgesteld voor de volgende tien jaar. De notitie met uitgangspunten voor het nieuwe KWP hebben Gedeputeerde Staten in februari 2009 vastgesteld.

Het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) is een actualisering van het Kwalitatief Woonprogramma 2005-2014 (KWP2).

De kwalitatieve woonprogramma's van de gemeenten en woningcorporaties en de aangetoonde (kwalitatieve) woningbehoefte vormen de inzet voor het woonbeleid in de regio Noord-Veluwe. Om het woonbeleid op regionaal niveau zo goed mogelijk af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte en andere kwalitatieve uitgangspunten die in de provinciale woonvisie en het referentiekader beschreven worden, zullen de gemeenten van de regio Noord-Veluwe en de in de regio werkzame woningcorporaties zich gezamenlijk met de provincie inspannen om ten aanzien van het regionaal woonprogramma 2010-2019:

• 45 % van de nieuw te bouwen woningen in de betaalbare segmenten (de segmenten goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop opgeteld) te realiseren, gelijk aan het netto referentiekader. Dit komt overeen met bijna 3.000 woningen.
• In de periode 2010-2019 in de acht gemeenten van de regio Noord-Veluwe er een behoefte is geconstateerd van 6.700 woningen netto toe te voegen. Hiervan maken de op de planningslijst 2009 bekende plannen met minder dan 10 woningen voor in totaal 500 woningen onderdeel uit. De gemeenten gaan voor voldoende plancapaciteit, rekening houdend met de planuitval van 20 %. Dit komt neer op een totale capaciteit voor 8.000 à 8.100 woningen. Expliciet worden de visies van de woningcorporaties betrokken bij invulling van deze ruimte.
• In samenspraak met de woningcorporaties, eind 2009 een lijst van uit te voeren projecten, welke als basis zal dienen voor de minimaal te realiseren woningbouw voor de jaren 2010, 2011 en 2012, is opgesteld. Deze lijst zal als bijlage aan het Kwalitatief Woonprogramma 2010- 2019 worden toegevoegd. Het initiatief ligt bij de provincie.

In de gebieden Zuid- en Oost-Nederland is sprake van een hoge veedichtheid, de zogenaamde concentratiegebieden, waar sprake is van verschillende 'gestapelde' problemen. De hoge veedichtheid zorgt bijvoorbeeld voor milieuproblemen zoals vermesting en verzuring, waardoor negatieve effecten op de bodem-, water- en luchtkwaliteit ontstaan.

Vanwege de gestapelde problematiek in deze gebieden is de Reconstructiewet Concentratiegebieden in het leven geroepen. In het kader van deze wet zijn reconstructieplannen opgesteld. Het Reconstructieplan Veluwe is op 30 maart 2005 vastgesteld door Provinciale Staten en is goedgekeurd door de minister van LNV en de staatssecretaris van VROM.

Het doel van het Reconstructieplan Veluwe is: "Het geven van kwaliteitsimpuls aan een duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de daarmee samenhangende leefbaarheid in het landelijk gebied. Dit gebeurt op een dusdanige manier dat de verscheidenheid en de eigen identiteit van de Veluwe behouden blijven. De kwaliteitsimpulsen richten zich op landschap, natuur en water, bos, landbouw en tuinbouw, recreatie en toerisme en wonen en werken."

Het perceel Oude hof is in het reconstructieplan gelegen in het deelgebied Agrarische Enclave (Sleutel voor Dynamiek). Voor dit gebied is een aparte regeling opgenomen voor het herbestemmen van vrijkomende (agrarische) gebouwen. Het heeft de voorkeur dat vrijgekomen agrarische gebouwen gesloopt of bestaand gebruikt gaan worden voor landelijk wonen.

Het provinciale beleid voor de regio is voor wat betreft de woningbouwopgave neergelegd in de regionale uitwerking van het Kwalitatieve woningbouwprogramma (KWP), zijnde een uitwerking van het streekplan. Het KWP gaat uit van een gewenst woningbouwprogramma in verschillende categorieën, waarbij het in beginsel een regionale opdracht betreft om dit programma daadwerkelijk te realiseren. Het KWP wordt op gezette tijden geactualiseerd. De regionale uitwerking is met instemming van de provincie in lokale programma's onderverdeeld. Deze onderverdeling is vastgelegd als het woningbouwprogramma voor de regiogemeenten voor de periode 2003 - 2015. Een van de hoofdpunten uit het KWP is een omslag van bouwen in met name dure categorieën naar betaalbare segmenten.

Medio 2003 heeft de gemeenteraad van Nunspeet de Integrale Ruimtelijke Toekomstvisie (IRTV) Nunspeet 2015 vastgesteld. In deze visie verwoordt de gemeente een breed gedragen ruimtelijke en sociaal-economische ambitie voor de periode tot 2015. De gemeente maakt zich sterk voor behoud van de vitaliteit van de dorpsgemeenschappen. Dit betekent dat men zich sterk maakt voor een kwalitatief hoogwaardig woon- en werkmilieu, uitbreiding en verbetering van de woningvoorraad en het behoud van een gezonde en gedifferentieerde lokale economie. De ambities van de IRTV worden in dit bestemmingsplan vertaald in:

• het treffen van een adequate juridische regeling die de kwaliteit van de woon- en leefomgeving veilig stelt en tegelijkertijd ruimte biedt voor verbeteringen in woon- en werkmilieu;
• de blijvende zorg voor de kwaliteit van de inrichting en het beheer van de openbare ruimte, waarvoor een passende bestemmingsregeling vereist is;
• een goede wisselwerking behouden tussen groen en paars; tussen natuur en economie. De belangrijkste kwaliteit van Nunspeet is immers het woon- en leefklimaat.

De ambitie op het gebied van wonen is een geleidelijke groei. De ambitie is om door middel van nieuwbouw, herstructurering en stedelijke vernieuwing voldoende mogelijkheden te bieden voor de doelgroepen om hun specifieke wooncarrières te kunnen doorlopen. De doelgroepen zijn jongeren en starters, ouderen en gezinnen. Er wordt gestreefd naar een gefaseerde woningbouw van circa 100 woningen per jaar. Uitbreiding is met name voorbehouden aan de kernen Nunspeet en Elspeet. Voor Elspeet is in het woningbouwprogramma voor 2003-2015 rekening gehouden met het realiseren van 160 woningen.

De gemeentelijke woningbouwprogrammering voor Nunspeet beweegt zich binnen de kaders van het provinciale kwalitatieve woningbouwprogramma (KWP). Momenteel geldt het KWP3. Het KWP is voor de provincie onderdeel van de structuurvisie (voorheen: streekplan).

In regionaal verband is in het kader van KWP3 afgesproken dat de gemeente Nunspeet tot 2020 in zijn geheel 795 woningen mag realiseren. Daar bovenop is een marge gegund van 20% om eventuele planuitval te compenseren. In totaal mogen derhalve voor 954 woningen bestemmingsplannen worden ontwikkeld. Een groot deel van de 795 woningen is in reeds bestaande plannen vastgelegd.

Om in beeld te krijgen wat de woningbehoefte is binnen de gemeente Nunspeet, is door RBOI in 2010 een woningbehoefte onderzoek uitgevoerd voor zowel Nunspeet als Elspeet. Gelet op de ligging van het plangebied in Elspeet is derhalve het woningbehoefteonderzoek voor de kern Elspeet van belang. Uit het woningbehoefteonderzoek komt een woningbehoefte van circa 275 woningen tot 2020 naar voren. Het gaat hierbij om 35 huurwoningen, 190 koopwoningen (met name rijwoningen en in mindere mate twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen) en 50 seniorenwoningen.

Bij de ontwikkeling van plannen voor woningbouw dient in overleg met de gemeente goed afgestemd te worden in welke woningbehoefte wordt voorzien. De vier woningen die in het kader van voorliggend bestemmingsplan worden ontwikkeld zijn gericht op koopwoningen.

De Woonvisie richt zich op het behouden van de gemeente Nunspeet als vitale gemeente. Dit houdt onder andere in een gezonde samenleving met dynamiek op de woon- werkmarkt. De opgave om deze visie te verwezenlijken gebeurt ondermeer door in te spelen op veranderende (woon)wensen in de toekomst. De woningmarkt dient met het oog op de vergrijzing gericht te zijn op ouderen, maar ook jongeren dienen een plek te krijgen in de gemeente Nunspeet.

Om de gemeentelijke ambitie van een groei naar 30.000 inwoners kracht bij te zetten zal nieuwbouw moeten plaatsvinden. Rekening houdend met de spanning op de woningmarkt de afgelopen jaren en ook nu nog en de groei van de eigen behoefte, moet de woningvoorraad om te komen tot 30.000 inwoners in 2015 jaarlijks met circa 240 woningen aangevuld worden.

Om de kwaliteit en de leefbaarheid die de gemeente Nunspeet aanbiedt te behouden zal de komende jaren ingespeeld moeten worden op de wensen van verschillende doelgroepen. De koers die de gemeente wil gaan varen richt zich op de volgende onderwerpen:

• inspelen op de wensen van de groeiende groep mensen met een zorgvraag;
• voldoende aanbod voor lage inkomens;
• meer kansen op de woningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen;
• kansen voor verhuizers (doorstroming);
• binden van jonge huishoudens.

Bij deze onderwerpen wil de gemeente een actieve rol gaan spelen aangezien zij zich verantwoordelijk voelt voor haar burgers. In samenwerking met partners en sturing door middel van communicatie en beleid wil de gemeente de ontwikkeling van nieuwe woningen stimuleren.

In de visie wordt beschreven dat in Elspeet plaats is voor ongeveer 170 woningen. Ondanks dat in Elspeet plannen zijn voor omvangrijke woningbouw, zoals Elspeet Noord-west en het Vierde Kwadrant kan de realisatie van vier nieuwe woningen aan de rand van Elspeet als wenselijk worden beschouwd. De invulling van de locatie dient aan te sluiten bij de omgeving en de historische agrarische structuur.

De gemeente Nunspeet heeft in 2009 de welstandnota vastgesteld. Deze nota is een herziening van de eerste welstandsnota uit 2004. De belangrijkste wijzigingen betreffende de wijze van welstandstoetsing ten opzichte van de eerste welstandsnota (2004) zijn:

• De gemeente Nunspeet hanteert twee welstandsniveaus. Niveau 1 wordt toegekend aan gebieden met een bijzondere ruimtelijke kwaliteit. Welstand beoogt de kwaliteit in deze gebieden te behouden dan wel te versterken. Niveau 3 wordt toegekend aan gebieden met een basiskwaliteit. Hier vindt alleen toetsing op hoofdlijnen plaats. Het tussenliggende niveau 2 is geschrapt.
• De gemeente anticipeert op nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen via een vastgestelde werkwijze. Deze werkwijze beoogt vroegtijdige afstemming tussen gemeente en initiatiefnemer en voldoende ruimtelijke kwaliteit te realiseren.

afbeelding - uitsnede van de Welstandskaart

De welstandsniveaus 1 en 3 zijn verdeeld in respectievelijk een zware en lichte toetsing. Het plangebied is gelegen in het welstandsniveau zware toetsing. Het welstandsbeleid van dit criteria is gericht op het handhaven, herstellen en versterken van gewaardeerde of gewenste ruimtelijke karakteristieken. Daarnaast is de samenhang binnen het gebied of object van belang.

Zware toetsing houdt in dat over plannen voor een reguliere vergunning en enkele plannen met een lichte vergunning advies wordt gevraagd aan de welstandscommissie. Daarbij wordt gelet op zowel de relatie tussen het bouwwerk en de omgeving, het bouwwerk op zichzelf en de detaillering van het bouwwerk. Het voorgenomen plan is op 3 januari 2011 voorgelegd en besproken met de Welstandscommissie. De Welstandscommissie heeft een positief advies over het plan gegeven.

In het kader van de onderzoeksplicht van artikel 3.1.6 Bro dient onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied in beeld gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Plangebied
Aangezien in voorliggend bestemmingsplan gronden worden gewijzigd naar de woonbestemming is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Door Tauw bv is op 4 februari 2011 een verkennend bodemonderzoek (Kenmerk R004-4751173HAV-evp-V02-NL) uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 1 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Op basis van het verkennende bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat het uitgevoerde bodemonderzoek voldoende is voor de bestemmingsplanwijziging. Na afronding van het onderzoek is door de gemeente aanvullende informatie geleverd. Hieruit blijkt dat in de molen opslag van diverse materialen heeft plaatsgevonden. Tevens hebben er een mobiele tank en diverse opslagplaatsen (schuurtjes) in het plangebied gestaan. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling dient, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning, aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden gericht op de volgende punten:

Zink
De aangetroffen verontreiniging met zink betreft mogelijk een verhoogde achtergrondwaarde. Aanbevolen wordt om de peilbuis opnieuw te bemonsteren en het grondwater te analyseren op zink.

PAK
De verontreiniging met PAK is waarschijnlijk te relateren aan de zintuiglijk waargenomen puinbijmengingen. Omdat deze boringen direct naast de puinverharding zijn gezet wordt aangenomen dat het een uitloper van de puinverharding betreft. Ons inziens heeft het dan ook geen meerwaarde om de PAK-verontreiniging af te perken. Aanbevolen wordt om een vervolgonderzoek uit te voeren naar de aanwezige puinverharding. Hiervoor dienen de volgende onderdelen te worden onderzocht:

• Vaststellen van de omvang van de puinlaag. Dit kan door het graven van een aantal sleuven met behulp van een mobiele kraan.
• Het onderzoeken van de zintuiglijk schone grond direct onder de puinlaag. En de zintuiglijk schone grond direct naast de puinlaag.
• Het analyseren van de puinlaag op asbest.

Molen/ mobiele tank/ opslagplaatsen
Ter plaatse van de molen, de mobiele tank en de opslagplaatsen heeft geen onderzoek plaatsgevonden. In het kader van de omgevingsvergunning dienen deze locaties nader te worden onderzocht. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de toekomstige functie van het terrein.

Conclusie
Met inachtneming van hetgeen bovenstaand wordt geadviseerd vormt het aspect bodem vooralsnog geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen dient nader onderzoek plaats te vinden.

Sinds 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden woningen als 'geluidsgevoelig gebouw' bepaald en zijn 'andere geluidsgevoelige gebouwen':

1. a. onderwijsgebouwen;
2. b. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
3. c. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het voorgenomen plan betreft de bouw van woningen, die in de Wet geluidhinder aangemerkt zijn geluidsgevoelig gebouw. Onderzoek gericht op wegverkeerslawaai is in het kader van de Wet geluidhinder noodzakelijk.
In de omgeving van het plangebied zijn geen geluidgezoneerde bedrijventerreinen gelegen en tevens liggen er in de nabijheid van het plangebied geen railverbindingen. Beide aspecten spelen logischerwijs dan ook geen rol bij de ontwikkeling van de voorgenomen inrichting van het plangebied.

Wegverkeerlawaai
Artikel 76 van de Wet geluidhinder verplicht ertoe om bij een ruimtelijke plan rekening te houden met de geluidzone van wegen, wanneer sprake is van realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen een geluidzone. Uit onderzoek dient te blijken dat de grenswaarden uit de Wet geluidhinder niet overschreden worden.

Het voorgenomen plan voorziet in nieuwe geluidsgevoelige bebouwing nabij wegen met een geluidzone. Het plangebied ligt in de zone wegverkeerslawaai van de Staverdenseweg, Oude Hof, Oude Garderenseweg en de Molenweg. Dit zijn allen wegen met een toegestane snelheid van 50 km/ uur of meer. Door Tauw is op 11 februari 2011 een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Kenmerk R003-4751173KMS-pws-V02-NL). Dit onderzoek is als Bijlage 2 aan het plan toegevoegd.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de afzonderlijke wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. De optredende geluidniveaus als gevolg van wegverkeerslawaai van de afzonderlijke wegen ter plaatse van de bouwvlakken vormen geen belemmering voor de voorgenomen plannen.

De gecumuleerde geluidbelasting als gevolg van de gezamenlijke wegen geeft geen aanleiding voor nader onderzoek naar de gevelisolatie van de bouwkundige constructies. Bij realisatie van de nieuwbouw conform het Bouwbesluit bedraagt de gevelisolatie minimaal 20 dB dit is voldoende om het binnenniveau in de verblijfsgebieden te waarborgen.

Het aspect geluid vormt op basis van de onderzoeksresultaten geen belemmering voor de ontwikkeling van het voorgenomen plan.

Sinds 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen zoals deze in de Wet luchtkwaliteit waren opgenomen verruimd. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Situatie plangebied
Aangezien het voorgenomen plan betrekking heeft op de bouw van vier woningen en de herontwikkeling van de vroegere molen De Hoop is de verwachting dat het plan voldoet aan de NIBM-grens en dus niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het plan aan de Wet Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

Sinds 2001 is het verplicht een Watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook het bestemmingsplan - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen.

De watertoets is een instrument dat er voor zorgt dat bij alle ruimtelijke plannen (landelijk én stedelijk gebied) aandacht is voor de kwaliteit en kwantiteit van water. De watertoets is verplicht voor alle overheden die waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten hebben. Maar ook als bijvoorbeeld een particulier of ondernemer een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig heeft, komt de watertoets aan de orde. In het kader van de Watertoets wordt contact opgenomen met de waterbeheerder. Dit is de overheid die verantwoordelijk is voor het waterbeheer in het plangebied. Meestal het waterschap, soms Rijkswaterstaat of de provincie. In dit geval het waterschap Veluwe.

Het waterschap Veluwe kan zo in een vroeg stadium meedenken over het ruimtelijke plan en bepaalt of het plan genoeg rekening houdt met water. Wanneer het plan is voorgelegd aan het waterschap Veluwe geven zij hierover een 'wateradvies'. De bedenker van het plan moet hier rekening mee houden. Soms moet het plan worden aangepast.

Het algemene waterbeleid dat op het plangebied van toepassing is, staat beschreven in het Nationaal Waterplan van de rijksoverheid, het Waterplan Gelderland van de provincie Gelderland, het Beheerplan van het waterschap Veluwe en het Waterplan Ermelo.

Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën die zijn vastgelegd in de het Nationaal Waterplan:

• Waterkwantiteit (vasthouden, bergen, afvoeren)
• Waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren)

De trits voor waterkwantiteit betekent dat neerslag bij voorkeur wordt vastgehouden op de plaats waar het valt. Indien vasthouden niet mogelijk is, wordt neerslag geborgen in oppervlaktewater. De trits voor waterkwaliteit houdt in dat gestreefd moet worden naar het voorkomen van verontreinigingen. Indien schoonhouden niet mogelijk is, worden schone en vervuilende bronnen gescheiden.

Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van waterschap Veluwe. Het waterschap Veluwe heeft een aparte procedure voor postzegelplannen. Onder postzegelplannen worden verstaan: kleine bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen binnen en buiten stedelijk gebied die betrekking hebben op minder dan 10 woningen of de introductie van minder dan 1.500 m² extra verhard oppervlak. Gelet op het bouwprogramma van het voorgenomen plan, de realisatie van vier nieuwe woningen en de herontwikkeling van een molen is sprake van een postzegelplan. Daarnaast is er 'slechts' een toename van het verhard oppervlak met circa 400 m².

In het kader van het voorgenomen plan is door Tauw een watertoets opgesteld (Kenmerk R001-4751173WHD-mfv-V03-NL). Deze is als Bijlage 3 aan het bestemmingsplan toegevoegd. De relevante informatie uit de watertoets is in deze paragraaf beschreven.

De Watertoets van Tauw is voorgelegd aan het waterschap Veluwe. In een reactie op 15 december 2010 heeft het waterschap laten weten geen opmerkingen op de Watertoets te hebben.

Sinds 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. In het Bevi zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen (zoals woningen) in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen. Daarnaast is sinds 1 januari 2011 het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) inwerking getreden. Het Bevb regelt min of meer hetzelfde als het Bevi behalve is het Bevb van toepassing op buisleidingen.

Externe veiligheid in het bestemmingsplan heeft te maken met vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, rails, water of door leidingen) en bedrijfsmatige activiteiten waarbij gevaarlijke stoffen van belang zijn (opslag, productie, bewerking, etc.).

Omdat bij het voorgenomen plan sprake is van de ontwikkeling van vier nieuwe woningen is het van belang om in beeld te krijgen of deze kwetsbare objecten niet te dichtbij risicobronnen komen te liggen. Om een overzicht te krijgen of in de nabijheid van het plangebied risicobronnen aanwezig zijn is gebruik gemaakt van risicokaart.nl. Op basis van de risicokaart kan het volgende worden geconcludeerd.

Inrichtingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een potentiële belemmering zouden kunnen vormen voor het voorgenomen plan.

Transportroutes
Het plangebied is niet gelegen binnen een risicocontour van een vervoerstroom.

Buisleidingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen die op basis van het Bevb een potentiële belemmering zouden kunnen vormen voor het voorgenomen plan. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het vergenomen plan.

Het plangebied is gelegen buiten de invloedsafstand van mogelijke risicobronnen. De ontwikkeling van het voorgenomen plan is derhalve planologisch inpasbaar.

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming. Op 4 februari 2011 heeft Tauw een natuurtoets (Natuurtoets Elspeet Oude Hof. Kenmerk R002-4751173WIH-evp-V02, Tauw) uitgevoerd in verband met sloopwerkzaamheden en de bouwmogelijkheden in het plangebied. De consequenties van de beoogde ruimtelijke ingreep op de aanwezige natuurwaarden zijn getoetst aan de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. In Bijlage4 is het volledige onderzoek van Tauw terug te vinden.

De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

• Natura 2000;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Ecologische hoofdstructuur.

Natura 2000
Binnen de Europese Unie wordt beoogd een samenhangend netwerk van leefgebieden en soorten te realiseren, Natura 2000 genaamd. De Vogel- en Habitatrichtlijngebieden maken hiervan deel uit. Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er door projecten en handelingen (in of in de nabijheid van het Natura 2000-gebied) geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen mag optreden (Natuurbeschermingswet).

Het plangebied ligt op circa 100 meter afstand van het Natura 2000-gebied Veluwe. In het onderzoek staat vermeld dat als gevolg van de voorgenomen woningbouw aan de Oude Hof met zekerheid geen (significant) negatieve effecten op habitattypen en habitatrichtlijnsoorten van het Natura2000-gebied Veluwe optreden. Een vergunningaanvraag in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 is daarom niet noodzakelijk.

Beschermde natuurmonumenten
Beschermde natuurgebieden hebben als doel om gebieden met een natuurwetenschappelijk of landschappelijke betekenis te vrijwaren tegen ingrepen. De aanwijzing vindt plaats door de minister van Landbouw, Natuur en Visserij. Voor beschermde natuurmonumenten geldt dat het verboden is om handelingen te verrichten die schadelijk zijn voor de wezenlijke kenmerken van het natuurmonument, tenzij er een vergunning kan worden verleend (Natuurbeschermingswet).

In en nabij het plangebied komen geen beschermde natuurmonumenten voor.

Ecologische Hoofdstructuur
Door nieuwe natuur te ontwikkelen, kunnen natuurgebieden met elkaar worden verbonden. Zo kunnen planten zich over verschillende natuurgebieden verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied gaan. Het totaal van al deze gebieden en de verbindingen ertussen vormt de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van Nederland. Op basis van de provinciale omgevingsverordening zijn ingrepen in de EHS alleen mogelijk in situaties wanneer de ingreep is 'van groot openbaar belang' is en er geen alternatieven mogelijk zijn.

De planlocatie is gelegen op circa 50 meter afstand vanaf de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur. In de huidige situatie wordt het plangebied gebruikt als containeropslagplaats en parkeerplaats. Het gedeelte waar de molen staat, bestaat uit grasperceel met een aantal bomen en oude schuurtjes. Het plangebied is zelf geen onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Als gevolg van de voorgenomen woningbouw worden er geen wezenlijke waarden en kenmerken van het nabijgelegen EHS-gebied aangetast.

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

De voorgenomen ontwikkeling houdt ondermeer de sloop van een schuurtje en de bouw van vier woningen in. Derhalve is in de natuurtoets (zie Bijlage 4) ook ingegaan op de gevolgen van het voorgenomen plan in het kader van de Flora- en faunawet. Uit de natuurtoets blijkt dat het beoogde plan een mogelijk effect op beschermde dier- en plantensoorten kan hebben. Met name gevolgen voor het leefgebied van vleermuizen en aantasting van mogelijke vaste verblijfplaatsen spelen bij de ontwikkeling een rol. Om de geschiktheid van het plangebied voor deze aanwezige soorten in beeld te krijgen is nader onderzoek nodig.

Aanvullend onderzoek
Naar aanleiding van de natuurtoets is op 2 februari 2011 aanvullend onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4). Uit het aanvullende onderzoek dat gericht is op vleermuizen en uilen blijkt dat:

• de molen niet geschikt is voor verblijfplaatsen van vleermuizen;
• vanwege de verdwijning van struikgewas en schuren als gevolg van de ontwikkeling, geen sprake is van nadelige gevolgen op het foerageergebied van vleermuizen. In de omgeving zijn voldoende alternatieven aanwezig;
• de bestaande bomen en overig groen blijven gehandhaafd. Aantasting van een potentiële vliegroute voor vleermuizen vindt derhalve niet plaats;
• de molen in het verleden is gebruikt als slaapplaats van een uil;
• op de tweede verdieping van de molen een braakbal is gevonden van een Steenuil of Kerkuil;
• de omgeving geschikt is als leefgebied voor uilen;
• niet uit te sluiten is dat in de molen of in het plangebied nestlocaties van uilen aanwezig zijn.

Op basis van de uitkomsten van het aanvullende onderzoek is nader onderzoek naar vleermuizen in het plangebied niet noodzakelijk. Er dient wel nader onderzoek uitgevoerd te worden vanwege de mogelijkheid dat het plangebied in gebruik is als foerageergebied, slaapplek of broedlocatie door uilen. Dit nader onderzoek dient uitgevoerd te worden in de periode half februari tot half april.

Sinds juli 1998 is de provinciale "Richtlijn compensatie natuur en bos" van toepassing. In deze richtlijn is het beleid dat, wanneer een bos- of natuurgebied verdwijnt voor een andere functie, compensatie plaatsvindt. De provincie Gelderland vindt dat bij compensatie ook een kwaliteitsslag moet worden gemaakt. De kwaliteitsslag is in fysieke zin afhankelijk van de vervangingswaarde van het bos- of natuurgebied.

De gemeente moet, wanneer er sprake is van een vorm van compensatie, tegelijkertijd met het ontwerp-bestemmingsplan over de oude locatie ook een ontwerp-bestemmingsplan voor de compensatie van bos of natuur, inclusief de kwaliteitstoeslag, indienen. Gezien de nauwe relatie met de Boswet moet bij boscompensatie ook afstemming met deze wet plaatsvinden. De provincie toetst de plannen aan de richtlijnen en de Boswet.

Plangebied
Het plangebied ten westen van de Oude Hof heeft conform het geldende bestemmingsplan de bestemming Bos met meervoudige doelstelling. Deze gronden bestaan dan ook uit houtopstanden die onder de werking van de Boswet vallen. Het feit dat ze onder werking van de Boswet vallen, betekent ook dat deze houtopstanden onder de werking van de "Richtlijn compensatie natuur en bos".

Met de provincie is meerdere malen contact geweest over het te compenseren oppervlakte. Uit dit contact blijkt dat de houtopstanden in het plangebied een vervangbaarheidsklasse hebben van 130%. De oppervlakte van de gronden met de bestemming "Bos met meervoudige doelstelling" bedraagt 1.288 m². Uitgaande van de vervangbaarheidsklasse van 130% dient in het kader van het voorgenomen plan 1.674m²aan bos gecompenseerd te worden.

Met de eigenaar is met betrekking tot de boscompensatie een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten.

Bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan is het van belang dat voor de vier woningen en de molen voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, zodat er geen parkeerproblemen ontstaan.

De aanleg van de parkeerplaatsen vindt plaats op eigen terrein. Bij iedere woning wordt ruimte vrijgehouden voor 1 à 2 parkeerplaatsen. Ten behoeve van de parkeergelegenheid bij de molen zal voldoende parkeergelegenheid worden aangelegd op eigen terrein. Met de aanleg van parkeerplaatsen op eigen terrein is de verwachting dat er geen extra parkeerdruk ontstaat.

De vier woningen worden ontsloten via de Oude Hof. De molen zal ontsloten worden via de Molenweg.

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. De Nederlandse overheid heeft zich er met de ondertekening van het Verdrag van Malta toe verplicht bij ruimtelijke plannen rekening te houden met het archeologische 'bodemarchief'. De Monumentenwet heeft derhalve als doel de bescherming van het 'bodemarchief'. Het is daarom van belang om in beeld te krijgen welke archeologische waarden in het plangebied aanwezig zijn.

Volgens de IKAW (Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden) van de Rijksdienst Cultuurhistorisch Erfgoed (RCE) geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting. Daarnaast ligt het plangebied volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de provincie Gelderland in een zone met een hoge archeologische waarde.

Aangezien bij het voorgenomen plan sprake is van grondwerkzaamheden is het van belang om in beeld te krijgen hoe groot de kans is op het aantreffen van archeologische waarden. Voor het plangebied is daarom op 3 februari 2011 door Synthegra een archeologisch onderzoek uitgevoerd (projectnummer S100320). Het archeologische onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek, inventariserend veldonderzoek en karterend booronderzoek (zie Bijlage 5).

Uit het archeologische onderzoek blijkt dat in geen van de boringen indicatoren zijn aangetroffen die wijzen op de aanwezigheid van een archeologische vindplaats. De kans dat binnen het plangebied een archeologische vindplaats aanwezig is, wordt daarom klein geacht.

De hoge archeologische verwachtingen op basis van de IKAW en de CHW kunnen op grond van de resultaten van het veldonderzoek naar laag worden bijgesteld. De verwachting is dat binnen het plangebied geen archeologische resten in de bodem aanwezig zijn, waardoor ook geen archeologische resten worden bedreigd door de voorgenomen ontwikkeling van het gebied. Een vervolgonderzoek wordt derhalve niet nodig geacht.

In het kader van de archeologie is het van belang om te weten dat de uitvoerder van het grondwerk verplicht is om archeologische vondsten te melden bij het bevoegd gezag, zoals aangegeven in de Monumentenwet 1988, artikel 47, lid 1.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren.

In de nota ‘Belvedere’ geeft het Rijk een visie op de wijze waarop met de cultuurhistorische kwaliteiten van het fysieke leefmilieu in de toekomstige ruimtelijke inrichting van Nederland kan worden omgegaan. Als centrale doelstelling geldt dat de cultuurhistorische identiteit sterker richtinggevend wordt voor inrichting van de ruimte.

De Provincie Gelderland heeft het rijksbeleid nader uitgewerkt in de nota ‘Belvoir’. Daarin worden cultuurhistorische waarden geschetst als een bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving. Vanuit die erkenning kiest de provincie voor een actief cultuurhistorisch beleid waarin ruimtelijke, economische en cultuurhistorische belangen niet tegenover elkaar staan, maar elkaar inspireren en versterken. Kern van het beleid is de keuze voor ‘behoud in ontwikkeling’. Dat houdt in dat cultuurhistorische waarden een belangrijke plaats krijgen in ontwikkelingsprocessen.

Molen 'De Hoop'
Elspeet is ontstaan op een kruising van handelswegen. De oudste bebouwing bestond uit een aantal boerderijen aan de brink, een driehoekige open plek op de grens van heide en bos. Verder bevond zich verspreide bebouwing lands de overige uitvalswegen en aan de randen van de enken. Langs de westelijke uitvalsweg stond de korenmolen 'De Hoop' met een kleine bebouwingsconcentratie. Rond de molen waaieren wegen uit over het omliggende akker-, heide-, en bosgebied.

Korenmolens werden gebouwd op plaatsen waar de aanvoermogelijkheden van grondstoffen en de afzetmogelijkheden voor het product gunstig waren. Dat was vaak aan de rand van een es. Binnen het landschap is de molenlocatie zo gekozen dat de molen optimaal wind kan vangen.

De molen 'De Hoop' staat ook aan de rand van een es. Het molentype is een Noord Hollandse Poldermolen, die is omgebouwd tot korenmolen. De molen vormt een oriëntatiepunt, zowel in de kern als bij de benadering van het dorp van buiten. Samen met zijn omgeving is de molen een markante plek in het enkdorp Elspeet.

Molen 'De Hoop' is aangewezen als Rijksmonument. De molen wordt hierdoor bescherming geboden op basis van de Monumentenwet 1988. In het bestemmingsplan is geen specifieke regeling opgenomen ter bescherming van de molen. De hoofdvorm is vastgelegd met een bouwvlak, tevens is de maximale bouwhoogte van de molen vastgelegd.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren.

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen.

Bij de realisering van de nieuwe woningen wordt aandacht besteed aan het duurzaamheidaspect. Hierbij kan gedacht worden aan energiezuinigheid en het gebruik van duurzame bouwmaterialen. In het kader van de aanvraag van een vergunning ten behoeve van het bouwen worden de duurzaamheidaspecten nader uitgewerkt.

Ten aanzien van de milieuzonering rond in het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied).

Naast het toetsen van bedrijfsactiviteiten aan de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 is in het kader van dit bestemmingsplan ook aandacht besteed aan de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv).

Situatie plangebied
Het plangebied is gelegen aan de rand van Elspeet. Op basis van het geldende bestemmingsplan kan gesteld worden dat in de omgeving van het plangebied geen bedrijven of instanties aanwezig zijn die hinder vormen of hinder ondervinden van de nieuwe woningen in het plangebied. Daarnaast kan op basis van het geldende bestemmingsplan gemeld worden dat er geen knelpunten naar voren komen in het kader van de Wgv.

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling van de voorgenomen inrichting van het plangebied.

In het plangebied moet rekening worden gehouden met de zogenaamde 'molenbiotoop' behorende bij de molen 'De Hoop'. Ondanks het feit dat de molen momenteel niet in gebruik is, dient met het oog op de toekomstige herontwikkeling van de molen hier wel rekening mee gehouden te worden. De molenbiotoop omvat een gebied waarin vanwege de vrije windvang voor de molen, een beperkte bouwhoogte geldt. Op grond van artikel 4 lid 3 van de Gelderse Molenverordening is het verboden zonder vergunning van Gedeputeerde Staten bouwwerken te realiseren in de molenbiotoop.

Krachtens de uitvoeringsregeling Gelderse Molenverordening zijn voorschriften gegeven over maximaal de toelaatbare hoogte van bouwwerken en andere obstakels in de nabijheid van molens, die de windvang kunnen beperken. Ieder molentype kent haar eigen voorschriften.

Voor een beltmolen, zoals de molen De Hoop, mag zich op grond van artikel 2 derde lid een obstakel bevinden binnen 100 meter indien de hoogte daarvan lager is dan het niveau van de belt van de molen. De belt is de onderkant van het het laagste punt van het molenkruis. De stellinghoogte van de molen De Hoop is 3.6 meter. Objecten die verder weg staan dan 100 meter mogen een hogere bouwhoogte aanhouden.

In de omgeving van de molen bevindt zich reeds bebouwing die de windvang beperkt. De bedoeling is dat binnen een bepaalde afstand van de molen de windvang in ieder geval niet wordt verslechterd door nieuwbouw in vergelijking met de bestaande situatie.

De afstand van de twee-onder-één-kapwoningen tot de molen bedraagt 26 meter. De afstand van de beide vrijstaande woningen bedraagt circa 70 meter. De woningen liggen derhalve binnen 100 meter van de woningen en dienen dan ook onder de hoogte van de belt van de molen te blijven. Omdat de locatie van de woningen lager ligt ten opzichte van de locate van de molen kan voor de woningen uitgegaan worden van een bouwhoogte van 4.70 meter boven maaiveld.

De bouwplannen voor de woningen houden een maximale bouwhoogte van 4,70 meter aan en voldoen derhalve aan de eisen die conform de Gelderse Molenverordening gesteld worden. De maximale bouwhoogte van de woningen is door middel van een aanduiding op de verbeelding vastgelegd. De molenbiotoop vormt derhalve geen belemmering om het voorgenomen plan te realiseren.

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De gemeente Nunspeet en de initiatiefnemer zullen een anterieure overeenkomst sluiten met betrekking tot de financiele afhandeling van het plan.

De economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is derhalve verzekerd, een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

In dit hoofdstuk worden, voor zover dit nodig en wenselijk wordt geacht, de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. Het accent van het bestemmingsplan ligt op het ontwerpen van een heldere beheerregeling voor het plangebied. Het bestemmingsplan dient te beschikken over een heldere beheerregeling die de handhaafbaarheid van het plan ten goede komt.

De regels behorende bij dit bestemmingsplan geven inhoud aan de aangegeven bestemming. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van het bestemmingsplan is getracht de regeling zo duidelijk en eenvoudig mogelijk te houden. In het bestemmingsplan is zoveel mogelijk flexibiliteit opgenomen zodat bij de uitwerking van het plan voldoende ruimte geboden wordt in dit bestemmingsplan.

De molen heeft de bestemming Cultuur en Ontspanning (CO) gekregen. Onder meer omdat in de ruimten van de molen educatieve en recreatieve activiteiten (tentoonstellingsruimte) worden gecreëerd. Binnen de bestemming CO is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de molen en bijbehorende ruimten gerealiseerd mogen worden. Voor de herontwikkeling van de molen zijn maximale bouwhoogten opgenomen. Voor de kap van de molen is een specifieke bouwhoogte opgenomen. Als gevolg van de aanwezigheid van de molen De Hoop in het plangebied, is een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. De molenbiotoop regelt dat in de omgeving van de molen geen gebouwen kunnen worden gerealiseerd die de windvang van de molen belemmeren.

Aan de voorzijde van het perceel waar de dubbele woning is gepland, is een strook met de bestemming Groen opgenomen. Hiermee wordt voorzien in een groene 'begeleiding' van de Oude Hof en behoudt het gebied een groene uitstraling.

Aan de voorzijde van de nieuwe woningen langs de Oude Hof is een strook opgenomen met de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming is het mogelijk om tuinen en opritten te realiseren, het realiseren van gebouwen is niet toegestaan. Via een afwijking is het mogelijk om op deze gronden aan- en uitbouwen, erkers en ingangspartijen te realiseren. Doel van het vastleggen van deze strook is het bereiken van stedenbouwkundige ruimtelijke kwaliteit.

De gronden waar de vier woningen gebouwd dienen te worden hebben de bestemming Wonen gekregen. Het gehele bestemmingsvlak wonen is ook het bouwvlak waarbinnen de woningen gerealiseerd dienen te worden. Wel is per bestemmingsvlak aangegeven wat het maximum aantal woningen mag zijn. Tevens is het type woning middels een aanduiding vastgelegd. Tot slot is in verband met de molenbiotoop een maximale bouwhoogte voor de woningen opgenomen die past binnen de normen conform de Gelderse Molenverordening.

Met het oog op bijbehorende bouwwerken zijn ook voorwaarden opgenomen voor onder andere de hoogte en oppervlakte.

In de regels behorende bij de woonbestemming zijn afwijkingsregels opgenomen. Onder bepaalde voorwaarden is het hierdoor mogelijk om bijvoorbeeld een praktijkruimte te realiseren of verbouwingen aan het huis door te voeren. Daarnaast is het via deze afwijkingsregels mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis te exploiteren.

In het kader van het wettelijke verplichte overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zal het bestemmingsplan worden voorgelegd aan de gebruikelijke partners, waaronder de provincie Gelderland, het Waterschap en overige relevante organisaties. De resultaten van het vooroverleg worden te zijner tijd in een document samengevat en van antwoord voorzien.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Binnen deze periode bestaat voor een ieder de mogelijkheid om zijn/haar mening over het plan te geven. De resultaten hiervan op het ontwerpbestemmingsplan en de mogelijke aanpassingen aan het bestemmingsplan die deze tot gevolg kunnen hebben, zullen in een aparte nota zienswijzen worden vermeld.