het bestemmingsplanCentraal Stadsgebied-zuid van de gemeente Amersfoort;

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0307.BP00004-0301 met de bijbehorende regels (en bijlagen);

een uit architectonisch oogpunt herkenbare afzonderlijke en duidelijk ondergeschikte aanvulling op het hoofdgebouw;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

(oorspronkelijke) gevel aan de achterzijde van een gebouw;

een ander gebouw waarin mantelzorg wordt verleend;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de vestiging van een antenne;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

de gemeentelijke archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van de archeologie;

onderzoek (bureau en/of boren en/of geofysisch onderzoek en/of graven en/of begeleiden) verricht door de gemeente of namens de gemeente door een dienst, bedrijf of instelling, beschikkend over een opgravingsvergunning ex artikel 39 van de Monumentenwet 1988 en werkend volgens de kwaliteitsnorm voor de Nederlandse archeologie;

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bebouwingsoppervlak geeft;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein;

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, of het uitoefenen van een kleinschalig bedrijf aan huis die:

1. a. in de van de regels deeluitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemening zijn aangeduid als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft de gevolgen voor de omgeving;
2. b. geen horeca, seksinrichtingen en detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit en behoudens internetwinkels;
3. c. in aard en omvang van de bedrijfsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar is;

groepen van onroerende zaken en terreinen, hieronder begrepen bomen, straten, pleinen, bruggen en water, die van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun onderlinge ruimtelijke of structurele samenhang dan wel hun wetenschappelijke of cultuurhistorische waarde en in welke groepen zich één of meerdere monumenten bevinden die ingevolge artikel 35 van de Monumentenwet 1988 als zodanig zijn aangewezen;

een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;

gebruik van grond en bouwwerken dat aanwezig is op het moment van inwerkingtreding van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitzondering van onderbouw en ruimten in de kap;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid;

een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwakalcoholische en niet-alcoholische dranken.

de waarde, gevormd door de duidelijke herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van bebouwing, nederzetting en/of landschap, in de structuur, de ruimte en de ruimtevormende elementen daarvan;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van de verkoop van auto's, motoren, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, woninginrichting grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven;

het beroepsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van prostitutie, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt in:

1. a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en dergelijke;
2. b. het verrichten van administratieve en daarmede gelijk te stellen werkzaamheden, al dan niet met daaraan ondergeschikte baliewerkzaamheden;

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus en dergelijke;

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen en thematische markten;

gebied of terrein dat zich bevindt in de zone op de archeologische beleidskaart met de aanduiding middelhoge archeologische verwachting, waar op basis van historische bronnen, archeologisch onderzoek en bodemkundige opbouw, een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten en sporen wordt verwacht;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging een geluidzone moet worden vastgesteld;

de bij de gemeentelijk erfgoedverordening horende kaart, met daarop de gebieden met archeologische waarden en verwachtingen;

groepen van onroerende zaken en terreinen, hieronder begrepen bomen, straten, pleinen, bruggen en water, die een samenhangend beeld vormen dat van belang is wegens de schoonheid, het karakter of de cultuurhistorische waarde van het geheel, die zijn vermeld op de gemeentelijke lijst van stadsgezichten;

gebouw, dat op een erf door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

dienstverlening door middel van de exploitatie van restaurants, snackbars, ijssalons en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven waar het gebruik van (alcoholhoudende) drank ondergeschikt is aan het nuttigen van etenswaren;

dienstverlening door middel van de exploitatie van cafés, dancings, bowling-centra en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven waar het gebruik van etenswaren ondergeschikt is aan het gebruik van alcoholhoudende drank;

dienstverlening door middel van de exploitatie van sportkantines, buurthuizen etc, welke exploitatie niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke op het perceel dan wel in het gebouw wordt uitgeoefend;

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en/of het verstrekken van alcoholische of niet-alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse;

een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling;

een specifieke vorm van detailhandel, waarbij de transactie via internet tot stand komt, ter plaatse alleen de bijbehorende opslag en distributie plaatsvindt en afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt;

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

constructie ter afdekking van een gebouw waarop de dakbedekking rust, niet zijnde een muur, met tenminste 1 hellend vlak;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat geheel onder het (straat)peil is gelegen;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van wegen en waterlopen, zoals een brug, duiker of viaduct, alsmede beeldende kunst;

educatieve, medische, sociale, culturele, levensbeschouwelijke, religieuze, en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en opvangvoorzieningen;

het bieden van hulp die aanvullend, niet beroepshalve aan bejaarden, zieken en andere hulpbehoevenden verleend wordt in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en met een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat/die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent;

opvang van kinderen in de leeftijd van 0 tot 12 jaar in de vorm van een kinderdagverblijf/creche (0-4 jaar) of buitenschoolse opvang (4 - 12 jaar) in speciaal daarvoor ingestelde gebouwen;

een deel van een gebouw, gelegen boven het peil, vrij van het aansluitende afgewerkte terrein, dat ter weerszijden wordt ondersteund door hetzelfde gebouw;

een ander bouwwerk voorzien van een gesloten dak;

het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de in Amersfoort geldende parkeernormen nodig is voor een ruimtelijke ontwikkeling;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor de overige gebouwen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat direct aan de weg grenst: de kruin van de weg;
4. d. voor de overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein bij voltooiing van de bouw;
5. e. de (maaiveld)hoogte van een voor een erf of erven als zodanig aangegeven punt;
6. f. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het aanbieden van seksuele diensten tegen een materiële vergoeding;

een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt, een erotische massagesalon mede begrepen;

beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis bestaande uit hoofdzakelijk baliewerkzaamheden of andere diensten die publiek aantrekken, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus, kinderopvang, ateliers en dergelijke; in tegenstelling tot niet-publieksgerichte beroep- en bedrijfsactiviteit aan huis;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een parenclub of prostitutiebedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen;

klein speeltuig, zoals wipkip en schommel;

een constructie die uitsluitend of mede bedoeld is voor het bevestigen en dragen van telecommunicatieapparatuur;

de geometrisch bepaalde planobjecten (voorheen plankaart genoemd);

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig aangemerkt diende te worden;

denkbeeldige dan wel op de plankaart aangegeven grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd, die loopt tot aan de perceelsgrenzen;

een gebouw van (buitengewone) architectuurhistorische of cultuurhistorische betekenis, die zijn vermeld op de gemeentelijke lijst van waardevolle panden;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding.

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot een bepaalde grens van het erf;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de lijnen, getrokken door de buitenzijde van de gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren;

met uitzondering van de bestemming "Wonen - 1" wordt bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meegerekend de oppervlakte van (gedeelten van) bijbehorende bouwwerken gelegen binnen het bouwvlak, met dien verstande dat erkers, etc. voor de voorgevel niet meetellen bij de berekening van de oppervlakte;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor nutsvoorzieningen.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding "bioscoop (bs)": een bioscoop;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "bibliotheek"(bi): een bibliotheek;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "museum" (mu): een museum of expositieruimte;
4. d. ter plaatse van de aanduiding “seksinrichting" (si): een besloten club/privé-huis op de begane grond en/of op de verdiepingen;
5. e. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
6. f. horeca van de categorie c;
7. g. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen;
   

met dien verstande dat per bedrijf voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 4.4.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 4.4.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Wijziging naar Gemengd - 2
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wro het plan wijzigen ten behoeve van de functies uit de bestemming Gemengd - 2, mits de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en waarbij wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

De voor 'Gemengd - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van medische, sociale en culturele voorzieningen;
3. c. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
4. d. bedrijven die, in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteit, zijn aangeduid als categorie A;
5. e. algemene detailhandelsdoeleinden, met uitzondering van bouwmarkten en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;
6. f. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca van categorie a" (sh-h=a) is op de begane grond horeca van de categorie a toegestaan;
7. g. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca van categorie b" (sh-h=b) is op de begane grond horeca van de categorie b toegestaan;
8. h. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca van categorie a/b" (sh-h=a/b) is op de begane grond horeca van de categorie a en b toegestaan;
9. i. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk - opvangvoorzieningen" (sm-ov) is de opvang van kinderen in de leeftijd van 0 tot 12 jaar toegestaan;
10. j. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
11. k. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 5.5.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed.
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 5.5.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Gemengd - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van medische, sociale en culturele voorzieningen;
3. c. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
4. d. bedrijven die, in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteit, zijn aangeduid als categorie A;
5. e. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca van categorie a" (sh-h=a) is op de begane grond horeca van de categorie a toegestaan;
6. f. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk - opvangvoorzieningen" (sm-ov) is de opvang van kinderen in de leeftijd van 0 tot 12 jaar toegestaan;
7. g. ter plaatse van de aanduiding "bijgebouwen" (bg): bijbehorende bouwwerken ten behoeve van het wonen;
8. h. ter plaatse van de aanduiding "garage" (ga): garageboxen;
9. i. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
10. j. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 6.4.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 6.4.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. uitsluitend op de begane grond tevens voor:
   1. 1. medische, sociale en culturele voorzieningen;
   2. 2. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
   3. 3. bedrijven die, in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteit, zijn aangeduid als categorie A;
   4. 4. algemene detailhandelsdoeleinden, met uitzondering van bouwmarkten en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting ;
   5. 5. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van horeca - horeca van categorie a of a/b" (sh-h=a, sh-h= a/b) is op de begane grond horeca van de betreffende categorie toegestaan;
3. c. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.
   

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplantingen;
2. b. parken en plantsoenen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. in- en uitritten uitsluitend voor zover deze noodzakelijk zijn voor het bereiken van de (aangrenzende) percelen;
5. e. kleine speeltuigen;
6. f. geluidwerende voorzie ningen;
7. g. bij deze bestemming behorende voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen;

Op en in deze gronden zijn uitsluitend niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals abri's en telefooncellen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 8.1 teneinde wegen en parkeervoorzieningen toe te staan, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. de afwijking is noodzakelijk ten behoeve van een optimale verkeersafwikkeling dan wel in verband met de parkeerbehoefte binnen het gebied;
2. b. de verkeersveiligheid in het gebied mag niet in het gedrang komen;
3. c. een toename van de aantasting van het woon- en leefklimaat is niet toegestaan;
4. d. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het ruimtelijk beeld van het openbaar (groen)gebied;
5. e. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het gebruik van belendende percelen.

1. a. onverminderd het bepaalde in artikel 31 is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) speelvoorzieningen (in de vorm van kleine speeltuigen) of voet- of fietspaden aan te leggen, waarvan de gezamenlijke verharde oppervlakte meer bedraagt dan 15% van het bestemmingsvlak, dan wel meer bedraagt dan 1.000 m²;
2. b. een vergunning als bedoeld onder a is slechts toelaatbaar, indien door de werken en/of werkzaamheden de natuurlijke, cultuurhistorische of landschappelijke waarden van de betreffende groenvoorziening niet in onevenredige mate worden aangetast;
3. c. het onder a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:
   1. 1. werken en/of werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
   2. 2. andere werken en/of werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het verkrijgen van rechtskracht van het plan.
      

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de hierna per aanduiding genoemde doeleinden:
   

   aanduiding	doeleinden
   horeca van categorie a	horecabedrijven die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als uit milieu-overwegingen in geringe mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals restaurants, snackbars, ijssalons, fritures en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven
   horeca van categorie h	hotel

2. b. op de verdiepingen is wonen toegestaan;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
4. d. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming, waaronder begrepen bijbehorende bouwwerken ten behoeve van het wonen en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
   
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 9.4.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 9.4.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Wijziging naarGemengd 2
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wro het plan wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemming Gemengd - 2, mits de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en waarbij wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009 d.d. 27 januari 2009.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
3. c. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken;
   
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van architectonische, stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 10.5.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 10.5.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de aanduiding "onderwijs" (on): uitsluitend onderwijsvoorzieningen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "religie" (re): uitsluitend religieuze voorzieningen;
3. c. ter plaatse van de aanduiding "begraafplaats" (bg): uitsluitend een begraafplaats met bijbehorende bedrijfswoning;
4. d. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
5. e. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen, met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.2.2, ten behoeve van het bouwen van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevel tot ten hoogste 2 m , mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en van het straat- en bebouwingsbeeld.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 11.1, ten behoeve van het toelaten van andere maatschappelijke voorzieningen, mits deze geen onevenredig nadelige gevolgen voor de woonomgeving hebben in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009 27 januari 2009.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 11.5.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 11.5.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Wijziging naar Gemengd - 2
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wro het plan wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemmingGemengd - 2, mits de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en waarbij wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009 d.d. 27 januari 2009.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mogen uitsluitend erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de aangrenzende bestemming:

Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het gebruik van de gronden voor het parkeren van auto's.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 12.2.1 voor:

1. a. het bouwen van erkers op de verdieping van de aan de bestemming grenzende woning;
   

een en ander met inachtneming van de volgende regels:

1. 1. de diepte van de erker mag ten hoogste 1,5 m bedragen, mits de diepte van de overblijvende voortuin ten minste 1,5 m bedraagt;
2. 2. met een goot- en/of boeiboordhoogte van ten hoogste de vloer van de tweede verdieping van het hoofdgebouwvermeerderd met 0,30 m;
3. 3. tegen deze hoogte bestaan geen bezwaren vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid of in verband met de ontsluiting van percelen;
4. 4. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad;
5. 5. er bestaan geen bezwaren vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting en vormgeving;
6. 6. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische waarden.
   

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (gebieds)ontsluitingswegen bestaande uit ten hoogste 4 rijstroken ter plaatse van de Stadsring; en ten hoogste 2 rijstroken ter plaatse van de overige (gebieds)ontsluitingswegen en erftoegangswegen;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. in-/uitritten;
5. e. bermen en groenvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. bij een en ander behorende andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 13.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals nutsgebouwtjes en fietsenstallingen, niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen, met een maximale bruto-inhoud van 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m;
2. b. andere bouwwerken ten behoeve van de ontsluiting van ondergrondse parkeervoorzieningen met een maximale oppervlakte van 15 m2 en een maximale bouwhoogte van 4 m;
3. c. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, wegwijzers, verkeerstekens en regelinstallaties, schakelkasten, straatmeubilair, (beeldende) kunstwerken, speelvoorzieningen, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

De voor 'Verkeer - Spoorverkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. personen- en goederenvervoer per rail;
2. b. overbouwingen en onderdoorgangen ten behoeve van het weg- en langzaamverkeer;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. in-/uitritten;
5. e. bermen en groenvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. bij een en ander behorende andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 14.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals nutsgebouwtjes en fietsenstallingen, niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen met een maximale bruto-inhoud van ten hoogste 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m;
2. b. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, wegwijzers, verkeerstekens en regelinstallaties, bovengeleidingsportalen, schakelkasten, straatmeubilair en (beeldende) kunstwerken, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen, bestaande uit ten hoogste 2 rijstroken;
2. b. woonstraten, woonerven, pleinen en speelvoorzieningen;
3. c. voet- en fietspaden;
4. d. parkeervoorzieningen;
5. e. in-/uitritten;
6. f. bermen en groenvoorzieningen;
7. g. geluidwerende voorzieningen;
8. h. bij een en ander behorende andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 15.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals nutsgebouwtjes en fietsenstallingen, niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen, met een maximale bruto-inhoud van ten hoogste 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m;
2. b. gebouwen ten behoeve van de ontsluiting van ondergrondse parkeervoorzieningen, met een maximale oppervlakte van 10 m² en een maximale bouwhoogte van 3 m;
3. c. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, wegwijzers, verkeerstekens en regelinstallaties, schakelkasten, straatmeubilair, (beeldende) kunstwerken en speelvoorzieningen waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de daarbij behorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de daarbij behorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging - beroepen zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
4. d. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;
   
   met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 16.2.4, ten behoeve van het bouwen van hogere erfafscheidingen op het voorerf, met dien verstande dat:
   1. 1. de erfafscheiding uitsluitend op de erfgrens tussen twee aaneengebouwde woningen mag worden gebouwd;
   2. 2. de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens tenminste 2,5 m bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 16.2.2 voor het toestaan van 10 m2 extra aan bijbehorende bouwwerken bij woningen aan de Aldegondestraat en Bisschopsweg, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte van het hoofdgebouw niet groter is dan 40 m2;
   2. 2. de tuin voor niet meer dan 50% wordt bebouwd;
3. c. een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel kan slechts worden verleend, mits:
   1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 Wro wordt mede verstaan :

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
2. b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 16.5, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 16.1, onder b genoemde voorwaarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 16.7.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed.
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 16.7.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.
   

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de daarbij behorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de daarbij behorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;
4. d. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van recreatie - sportcentrum" (sr-sprc) is een sportschool toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
6. f. garageboxen ter plaatse van de aanduiding "garage" (ga);
   

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van de diversiteit en afwisseling in bebouwingstypologie;
2. b. het behouden van de open ruimtes tussen de bouwblokken ter waarborging van de bebouwingsstructuur en ter voorkoming van het ontstaan van aaneengesloten straatwanden;
3. c. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, meest voorkomende, kappen;
4. d. de breedte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de breedte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
5. e. de bouwdiepte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw of bij vergroting van de bestaande hoodfbebouwing;
6. f. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

1. a. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 17.2.4, ten behoeve van het bouwen van hogere erfafscheidingen op het voorerf, met dien verstande dat:
   • de erfafscheiding uitsluitend op de erfgrens tussen twee aaneengebouwde woningen mag worden gebouwd;
   • de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens tenminste 2,5 m bedraagt;
   • de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen;
2. b. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 17.2.2 voor het toestaan van 10 m2 extra aan bijbehorende bouwwerken bij woningen aan de Aldegondestraat en Bisschopsweg, met dien verstande dat:
   1. 1. de oppervlakte van het hoofdgebouw niet groter is dan 40 m2;
   2. 2. de tuin voor niet meer dan 50% wordt bebouwd;
3. c. een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel kan slechts worden verleend, mits:
   1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 Wro wordt mede verstaan :

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
2. b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 17.5, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 17.1, onder b genoemde voorwaarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 17.7.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 17.7.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening het plan ter plaatse van de gebiedsaanduiding "Wro-zone - wijzigingsgebied A" wijzigen met inachtneming van de volgende regels:

1. a. op de gronden mogen woningen in de vorm van grondgebonden woningen en/of appartementen worden gebouwd met de daarbij behorende bouwwerken, nutsgebouwen en andere bouwwerken die voor de woonfunctie noodzakelijk zijn;
2. b. op de beganegrondlaag bij appartementen mogen voorzieningen worden gerealiseerd in de vorm van medische voorzieningen, sociale- en culturele voorzieningen, administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en bedrijven die, in de bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteit, zijn aangeduid als categorie A;
3. c. de rooilijn van de gebouwen moet in het verlengde van de rooilijn van de naastgelegen bebouwing liggen;
4. d. de gebouwen mogen worden gebouwd in 2 bouwlagen met een kap (de achterzijde van de gebouwen aan de Bekensteinselaan mogen uit drie volledige bouwlagen bestaan);
5. e. de bouwdiepte mag niet meer bedragen dan 10 m, waarbij aan de gebouwen aan de zijde van de Bekensteinselaan achterliggend nog 4 meter aan de hoofdbebouwing kan worden gebouwd in 2 bouwlagen en plat afgedekt;
6. f. de parcellering moet worden versterkt ten opzichte van de bestaande situatie;
7. g. de nokrichting moet passen in het straatbeeld;
8. h. de bouwhoogte en oppervlakte van bijbehorende bouwwerken moeten voldoen aan de regels in 17.2.2;
9. i. een ondergrondse parkeervoorziening moet worden gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen van 27 januari 2009, waarbij de ontsluiting van de parkeervoorziening moet plaatsvinden vanaf de Frederik van Blankenheymstraat;
10. j. bij de wijziging van het plan moet worden voldaan aan de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting voor de woningen en andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen;
11. k. aan de wijziging wordt slechts medewerking verleend nadat een integrale afweging heeft plaatsgevonden over een stedenbouwkundig plan voor dit gebied dat voldoet aan de in 17.8 genoemde regels.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de daarbij behorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de daarbij behorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;
   
   met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

1. a. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.1 voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken met dien verstande dat:
   1. 1. mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat een bijbehorend bouwwerk op een afstand van niet minder dan 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw, dan wel achter het verlengde daarvan, dient te worden gebouwd;
   2. 2. de goothoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw waartoe deze bebouwing behoort, vermeerderd met 0,30 m;
   3. 3. de goothoogte van vrijstaande bijbehorende bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 m;
   4. 4. de bijbehorende bouwwerken mogen plat worden afgedekt of met een dakhelling kleiner dan 45°; indien de dakhelling van het hoofdgebouw groter is dan 45° mogen de bijbehorende bouwwerken een dakhelling overeenkomstig het hoofdgebouw hebben;
   5. 5. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag - mits stedenbouwkundig aanvaardbaar:
      • voor percelen tussen de 0 m2 en 100 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20% van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 20m2;
      • voor percelen tussen de 100 m2 en 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 20 m2, vermeerderd met 14% van het meerdere van 100 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 75 m2;
      • voor percelen groter dan 500 m2 bij elke woning niet meer bedragen dan 75 m2, vermeerderd met 2,5% van het meerdere van 500 m2 van de bij de woning behorende kavel, met een maximum van 100 m2;
   6. 6. bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte als bedoeld onder e wordt de oppervlakte van bijbehorende aangebouwde bouwwerken aan de voorzijde niet meegerekend;
   7. 7. het bouwen van bijbehorende bouwwerken mag niet tot gevolg hebben dat een stedenbouwkundig onaanvaardbare situatie ontstaat en/of dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;
   8. 8. dakkapellen en/of dakopbouwen op vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan.
2. b. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.2, ten behoeve van het bouwen van hogere erfafscheidingen op het voorerf, met dien verstande dat:
   1. 1. de erfafscheiding uitsluitend op de erfgrens tussen twee aaneengebouwde woningen mag worden gebouwd;
   2. 2. de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens tenminste 2,5 m bedraagt;
   3. 3. de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen.
3. c. burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 18.2.1 voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk in de voortuin, met dien verstande dat:
   1. 1. het feitelijk onmogelijk is om een vanaf de openbare weg toegankelijke berging op het achter- of zijerf te realiseren. Daarbij dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:
      • de hoogte mag niet meer bedragen dan 1,40 m;
      • de berging is slechts toegankelijk vanaf het eigen erf en wordt gebouwd op een afstand van niet minder dan 0,5 m vanuit de erfgrenzen met het openbaar gebied;
      • de oppervlakte mag niet meer bedragen dan 3 m2, mits de oppervlakte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 2/3 van de voortuin bedraagt;
      • er is geen sprake van een gemeentelijk- of rijksmonument en/of een beschermd stadsgezicht.
   2. 2. een omgevingsvergunning als bedoeld in dit artikel kan slechts worden verleend, mits:
      • de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
      • het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 Wro wordt mede verstaan :

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
2. b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.5, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 18.1 onder b genoemde voorwaarden.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Gemengd - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. wonen met de daarbij behorende tuinen en parkeervoorzieningen;
2. b. commerciele voorzieningen;
3. c. verkeersdoeleinden;
4. d. groen- en speelvoorzieningen;
5. e. een ondergrondse parkeervoorziening;
6. f. niet bebouwde grond mag uitsluitend worden gebruikt als tuinen, groenvoorzieningen, en overige voorzieningen die voor de woonfunctie noodzakelijk zijn;
7. g. bij de uitwerking van het plan moet worden voldaan aan de ten hoogst toelaatbare geluidbelasting voor de woningen en andere geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

1. a. op en in de gronden als bedoeld in lid 19.1, mogen uitsluitend worden gebouwd appartementen, gebouwen ten behoeve van commerciele dienstverlening, andere gebouwen en andere bouwwerken ten dienste van deze twee functies;
2. b. er mogen ten hoogste 23 appartementen worden gebouwd;
3. c. de commerciële dienstverlening mag een maximale bruto vloeroppervlakte van 1250 m² beslaan;
4. d. van de oppervlakte aan commerciële dienstverlening mag slechts 30% (= 375 m²) worden toegewezen aan detailhandel;
5. e. de bouwhoogte mag ten hoogste 12 m bedragen;
6. f. de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken en nutsgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 m;
7. g. de oppervlakte van een nutsgebouw mag niet meer bedragen dan 25 m²;
8. h. de bouwgrenzen dienen nader te worden bepaald, waarbij het op de verbeelding aangegeven bouwblok niet mag worden overschreden;
9. i. een ondergrondse parkeervoorziening mag worden gerealiseerd om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de Nota Parkeernormen Amersfoort van 27 januari 2009;
10. j. de ontsluiting van de ondergrondse parkeervoorziening mag uitsluitend vanaf de Spoorstraat plaatsvinden;
11. k. voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de bepalingen van artikel 16.2.2;
12. l. de gronden, als bedoeld in lid 19.1, mogen niet worden bebouwd indien het uitwerkingsplan nog geen rechtskracht heeft.

Burgemeester en wethouders werken de in lid 19.1 omschreven bestemming uit overeenkomstig het bepaalde in dit artikel en artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening.

De voor 'Leiding - riool (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 20.1, mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 20.2 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken overeenkomstig de regels van de daarvoor aangewezen andere bestemming, mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leiding en de veiligheid daarvan;
2. b. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de betrokken leidingen omtrent het onder a gestelde.
   

De voor "Waarde - archeologie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in 21.1 mogen ten dienste van de bestemming Waarde - archeologie" uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

De voor 'Waarde – cultuurhistorie (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daarvoor aangewezen andere bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden.

Op en in de gronden als bedoeld in 22.1 geldt dat het bouwen volgens de andere bestemmingen uitsluitend mag geschieden nadat schriftelijk advies is ingewonnen van de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Waarde – ecologie (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daarvoor aangewezen andere bestemming, tevens bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschaps-, natuur- en ecologische waarden zodanig dat voor flora en fauna verbindingen kunnen ontstaan tussen natuur- of natuurontwikkelingsgebieden.

Voor het bouwen op de gronden als bedoeld in 23.1 gelden de volgende regels:

1. a. op en in de gronden mag niet worden gebouwd;
2. b. het bouwen volgens de andere bestemmingen mag uitsluitend geschieden nadat zo nodig advies is ingewonnen van een door het bevoegd gezag aan te wijzen ter zake deskundige en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone.

Het gebruik van de gronden overeenkomstig de regels van de daarvoor aangewezen andere bestemming mag uitsluitend geschieden indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 23.2 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken overeenkomstig de regels van de daarvoor aangewezen andere bestemming Wonen - 2, mits:

1. a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone;
2. b. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen ter zake deskundige, ingeval ze advies nodig achten.
   

1. a. het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) binnen het gebied met de dubbelbestemming "Waarde - Ecologie" de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:
   1. 1. het aanleggen en verharden van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van oppervlakteverharding;
   2. 2. het ophogen en egaliseren van gronden;
   3. 3. het verlagen van de bodem en afgraven van gronden;
   4. 4. het aanleggen en dempen van sloten, watergangen en andere waterpartijen;
   5. 5. het verhogen of verlagen van grondwaterstanden;
   6. 6. het vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan tot gevolg kunnen hebben;
   7. 7. het aanleggen van oeverbeschoeiingen, kades of aanlegplaatsen;
   8. 8. het aanbrengen van bovengrondse en ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur;
2. b. een vergunning als bedoeld onder a is slechts toelaatbaar, indien door de werken en/of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, de natuurlijke, landschappelijke en ecologische waarden van de betreffende gronden niet in onevenredige mate worden aangetast;
3. c. het onder a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:
   1. 1. werken en/of werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
   2. 2. andere werken en/of werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het verkrijgen van rechtskracht van het plan.
      

Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - spoor' geldt, dat geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder mogen worden gerealiseerd, tenzij voldaan wordt aan een maximale geluidgrenswaarde van 50 dB(A).

Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' mag de bebouwing niet hoger zijn dan 29 meter, ter bescherming van het straalverbindingstraject Amersfoort - Hilversum.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bij sloop en vervangende nieuwbouw dient de voorgevel in de voorgevelrooilijn te worden geplaatst.

In uitzondering op het bepaalde in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) mag de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen worden overschreden, met dien verstande dat:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, hemelwaterafvoeren, ventilatiekanalen en rookkanalen de bouwgrens met ten hoogste 0,3 meter mogen overschrijden;
2. b. luifels en overstekende daken de bouwgrens met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden;
3. c. bij bouwwerken die boven een openbaar voetpad worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 2,2 meter dient te worden aangehouden;
4. d. bij bouwwerken die boven een rijbaan worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 4,2 meter dient te worden aangehouden
5. e. aan de voorgevel, buiten het bouwvlak, erkers en ingangspartijen mogen worden gebouwd:
   1. 1. met een diepte van ten hoogste 1,5 m, mits de diepte van de overblijvende, niet met gebouwen bebouwde voortuin ten minste 1,5 m bedraagt;
   2. 2. met een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 12 m²;
   3. 3. met een breedte die maximaal 2/3 van de voorgevelbreedte mag bedragen;
   4. 4. met een goot- en/of boeiboordhoogte van ten hoogste de hoogte van de vloer van de eerste verdieping van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,30 m.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en van het straat- en bebouwingsbeeld, bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels ten behoeve van:

1. a. het bouwen van hogere erkers aan de voorgevel (dan genoemd in artikel 27.2, onder e.4), met een goot- en/of boeiboordhoogte van ten hoogste de hoogte van de vloer van de tweede verdieping van het hoofdgebouw vermeerderd met 0,30 m;
2. b. het bouwen van luifels, balkons, bordessen, trappen, galerijen, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame, mits
   1. 1. de bouwgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
   2. 2. de bouwwerken niet lager worden aangebracht dan 4,20 meter boven een rijbaan en 2,20 meter boven een voetpad.
3. c. het bouwen van antenne-installaties tot een hoogte van maximaal 40 m en het bouwen van wegbewijzering, licht- en andere masten en overige andere bouwwerken met een grotere hoogte dan in de verschillende bouwregels is aangegeven, mits:
   1. 1. tegen deze hoogte geen bezwaren bestaan vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid of in verband met de ontsluiting van percelen;
   2. 2. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad;
   3. 3. er geen bezwaren bestaan vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting en vormgeving;
   4. 4. er geen onevenredige aantasting plaats vindt van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische waarden.

1. a. bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto's in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, met dien verstande dat:
   1. 1. de juiste mate van ruimte wordt bepaald met inachtneming van de Nota Parkeernormen 2009 gemeente Amersfoort, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2009 en de door het college vastgestelde bijbehorende beleidsregels;
   2. 2. de in lid a.1 genoemde parkeernorm flexibel is tot een maximum, in die gevallen waarvoor in de genoemde Nota Parkeernormen 2009 een dergelijk maximum is opgenomen en onder de volgende voorwaarden:
      • voor kantoren op intercity- of knooppuntlocaties en detailhandel op intercity- of knooppuntlocaties geldt dat de initiatiefnemer een mobiliteitsprofiel opstelt en door de gemeente laat toetsen en dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage levert aan de gemeente per extra te realiseren parkeerplaats voor bedrijfsgericht parkeren ter grootte van de in de bijlage van de Nota Parkeernormen genoemde bedragen;
      • voor kantoren op snelweg- of overige locaties en woningen op snelweg- of overige locaties geldt dat de initiatiefnemer een mobiliteitsprofiel opstelt en door de gemeente laat toetsen.
   3. 3. de in lid a bedoelde ruimten voor het parkeren van auto's moeten afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
      • indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 2.00 m bij 5,50 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m bedragen en bij haaks of gestoken parkeren de ruimte ten minste 2.50 m bij 5,00 m bedragen;
      • indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voor zover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 m bij 5,00 m bedragen en bij haaksparkeren met een uitstapstrook langs het parkeervak ten minste 3,00 m breed en zonder uitstapstrook 3,50 m breed en ten minste 5,00 m lang bedragen.
2. b. in afwijking van het bepaalde in lid 1,a geldt dat voor ontwikkelingen in de binnenstad de parkeereis opgelost wordt in bestaande of nieuw te realiseren parkeervoorzieningen aan de rand van de binnenstad.
3. c. er kan een parkeernorm worden toegepast die boven de hoge norm ligt mits voldaan wordt aan de de volgende bepalingen:
   1. 1. voldaan moet worden aan het bepaalde in lid a, onder 2.
   2. 2. het te verwachten extra autoverkeer als gevolg van de extra parkeerplaatsen boven de hoge norm leidt niet tot (extra) doorstromingsproblemen op de grote stadswegen.
   3. 3. de aanleg van parkeerplaatsen boven de hoge norm moet een algemeen belang dienen. Zo zullen de parkeerplaatsen die ongebruikt blijven buiten kantooruren op koopavonden en in weekeinden opengesteld voor openbaar gebruik volgens de lokaal vergelijkbaar openbaar parkeerregime.
   4. 4. een parkeergelegenheid met meer dan 200 parkeerplaatsen wordt opgenomen in het gemeentelijke ParkeerrouteInformatieSysteem. De kosten daarvan zijn voor rekening van de aanvrager.

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 27.4 en 27.5 voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
2. b. het bepaalde in lid 27.4, onder a en b, indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
   1. 1. een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
   2. 2. een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.
3. c. de in lid 4 bedoelde parkeernormen en bedragen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.
   

Een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is in ieder geval het gebruik:

1. a. van onbebouwde gronden:
   1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaar¬tui¬gen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   3. 3. als plaats voor sloop-, reparatie- of andere werkzaamheden aan auto's, anders dan incidentele, reguliere onderhoudswerkzaamheden op beperkte schaal;
   4. 4. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen en LPG;
2. b. van gebouwen en onbebouwde gronden als seksinrichting (met uitzondering van het perceel Spoorstraat 15).
   

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de desbetreffende bepalingen van het plan:

1. a. voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, abri's, telefooncellen, fietsenstallingen, weegbruggen en dienstgebouwtjes voor onderhoud of gebruik van openbaar groen, wegen of speelplaatsen, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de inhoud niet meer dan 50 m³ mag bedragen;
2. b. voor het in geringe mate overschrijden van de bestemmings- of bouwgrenzen met ten hoogste 3 m, mits dit noodzakelijk is voor de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing, mits daardoor de geldende oppervlakte van de bij de afwijking betrokken vlakken met niet meer dan 10 % wordt vergroot;
3. c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;
4. d. voor het realiseren van een ondergrondse parkeervoorziening ten behoeve van het voldoen aan de voor de betreffende functie gestelde parkeernorm volgens de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009, mits daarbij voldaan wordt aan door het college nader te bepalen eisen ten aanzien van de ontsluiting van de parkeervoorziening;
5. e. voor het toelaten van jeugdopvang, mits deze geen onevenredig nadelige gevolgen voor de woonomgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en waarbij wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009 (vastgesteld 27 januari 2009);
6. f. voor het wijzigen van de parkeernormen in verband met en overeenkomstig een nieuwe door de gemeenteraad vast te stellen parkeernota, dan wel een wijziging van de parkeernormen.

De omgevingsvergunningen als bedoeld in lid 29.1 worden geweigerd indien door het verlenen van omgevingsvergunning:

1. a. op enig aangrenzend terrein de realisering van de bestemming wordt belemmerd;
2. b. daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende terreinen;
3. c. daardoor de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door het opnemen van de aanduiding “archeologische waarden”, ten behoeve van de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden, indien uit onderzoek blijkt dat deze gronden hoge archeologische waarden hebben en daarom bescherming behoeven. Daarbij wordt voor deze gronden in ieder geval een aanlegvergunningenstelsel van toepassing voor graafwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door het laten vervallen en/of toevoegen van bestemmingsomschrijvingen en aanlegvergunningen en/of van aanduidingen:

1. a. voor “waardevolle boom”, om het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met de registers waarin de betreffende objecten zijn opgenomen;
2. b. voor “cultuurhistorische waarden” indien uit onderzoek blijkt dat het betreffende object niet gehandhaafd kan worden.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

Behoudens het bepaalde in lid 31.2, is het ter waarborging van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

het geheel of gedeeltelijk slopen van de gebouwen en/of het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de voorgevel of dakconstructie van gebouwen.

Het in lid 31.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:

1. a. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
2. b. werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan.

Werken en werkzaamheden als bedoeld in de voorgaande leden, zijn niet toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in voorgaande leden bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen, onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Voor zij beslissen over een omgevingsvergunning voor gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden', vragen burgemeester en wethouders schriftelijk advies van de gemeentelijke monumentencommissie.

1. a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder sub a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
3. c. het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht vrijstelling verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan“Centraal Stadsgebied-zuid”.

Gemeenten zijn volgens de wet verplicht om voor hun hele grondgebied bestemmingsplannen vast te stellen. Deze wet heet de Wet ruimtelijke ordening en is op 1 juli 2008 in werking getreden. De bestemmingsplannen mogen niet te oud zijn, daarom gaat de gemeente Amersfoort de komende jaren verschillende bestemmingsplannen opnieuw bekijken en voor de komende tien jaar weer vaststellen. Dit geldt nu voor het voorliggende bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan heeft een beheersgericht karakter. Dit houdt in dat de bestaande situatie, zoals die bij het opstellen van het bestemmingsplan bekend is, wordt vastgelegd. Het plan is hierbij zoveel mogelijk gebaseerd op de geldende juridisch-planologische regelingen. Dit geldt ook voor de Zonnehof. De Zonnehof ligt binnen de plangrens van het voorliggende bestemmingsplan. Al geruime tijd wordt gesproken over ontwikkelingen rondom de Zonnehof. Deze ontwikkelingen zijn echter nog niet voldoende uitgewerkt om ze mee te kunnen nemen in dit bestemmingsplan. Daarom wordt ook dit gebied conserverend in dit bestemmingsplan opgenomen en zal op termijn een apart bestemmingsplan worden opgesteld voor de Zonnehof, om de toekomstige ontwikkelingen mogelijk te maken.

Overige nieuwe ontwikkelingen op perceelsoverschrijdend niveau zijn niet meegenomen.Hiervoor wordt zonodig een afzonderlijk bestemmingsplan gemaakt of een projectbesluit genomen. Wel is een wijzigingsbevoegdheid en een uit te werken bestemming opgenomen in de bij dit plan behorende bestemmingsregels waarmee het college van burgemeester en wethouders het plan op enkele onderdelen kan wijzigen. In paragraaf 4.2.7 worden deze mogelijkheden nader toegelicht.

Door alle nieuwe bestemmingsplannen volgens een vaste systematiek op te stellen ontstaat uniformiteit in kaartbeeld en planregels. Hierdoor wordt de rechtszekerheid en de praktische hanteerbaarheid van de bestemmingsplannen vergroot. Dit neemt niet weg dat elk plangebied uniek is waardoor de systematiek waar nodig wordt aangepast aan het plangebied.

Tevens wordt met dit bestemmingsplan voldaan aan de verplichting tot digitalisering en digitaal gebruik van de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan is conform de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) vervaardigd. Hierdoor is het bestemmingsplan eenvoudig in te brengen in het gemeentelijk (raadpleeg-)systeem en kan het bestemmingsplan op een eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. De nieuwe digitale systematiek heeft weliswaar gevolgen voor het vertrouwde kaartbeeld en de opbouw van de regels, maar sluit naadloos aan bij de huidige eisen van het bestemmingsplan.

Doel van het bestemmingsplan is het beschikken over een actueel juridisch-planologisch kader dat voldoet aan alle eisen die op grond van de nieuwe Wro aan een bestemmingsplan worden gesteld, maar ook aan de uitgangspunten die zijn vastgelegd in de ontwikkelingsvisie Nederberg. Het bestemmingsplan moet zoveel als mogelijk de karakteristiek van het gebied bewaren, moet voldoende flexibel zijn om de diversiteit aan functies te behouden maar moet tegelijk voldoende rechtszekerheid bieden aan de bewoners van de wijk. Daarnaast moet het bestemmingsplan uitvoerbaar zijn.

Het plangebied van bestemmingsplan CSG-zuid wordt begrensd door de Stationsstraat aan de westzijde, de Stadsring aan de noordzijde, de Heiligenbergerbeek aan de oostzijde, en de Bisschopsweg, en Kersenbaan aan de zuidzijde.

_{Plangebied bestemmingsplan Centraal Stadsgebied-zuid}

Het plangebied is een zeer gevarieerd gebied. In het westelijk deel van het plangebied (zie onderstaande afbeeling), gelegen tussen de Stationsstraat, Stadsring, Arnhemseweg en Kersenbaan, is een grote diversiteit in functies aanwezig. Woningen worden hier afgewisseld met winkels, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Daarnaast wordt ook boven de winkels en de andere functies gewoond.

_{Westelijk deel plangebied}

Het oostelijk deel van het plangebied (zie onderstaande afbeelding), gelegen tussen de Arnhemseweg, Stadsring, Heiligenbergerbeek en Bisschopsweg, is voor het grootste deel een woongebied met uitzondering van de Hendrik van Viandenstraat. De Hendrik van Viandenstraat is een uitloper van het stadscentrum en biedt naast het wonen plaats aan diverse functies.

_{Oostelijk deel plangebied}

Enkele locaties worden buiten het bestemmingsplan gehouden:

• Hoek Stadsring/Utrechtseweg
  Voor deze locatie is een plan ontworpen ten behoeve van een kantoorgebouw. Voor dit ontwerp is een postzegelbestemmingsplan en exploitatieovereenkomst opgesteld die in september 2010 in procedure zijn gebracht. Om dubbele procedures te voorkomen wordt deze locatie buiten het plangebied van bestemmingsplan Centraal Stadsgebied-zuid gehouden.
• Hoek Leusderweg/Kersenbaan
  De gronden op de hoek Leusderweg/Kersenbaan, nu nog een braakliggend terrein, worden buiten de plangrens van dit bestemmingsplan gehouden. Voor deze gronden wordt mogelijk een plan ontwikkeld ten behoeve van de opvang van dak- en thuislozen. Vanwege de complexiteit van deze ontwikkeling en omdat op dit moment nog niet voldoende duidelijkheid bestaat over de financiele uitvoerbaarheid, kan deze ontwikkeling niet worden meegenomen in het bestemmingsplan CSG-zuid. Mocht deze ontwikkeling op termijn door gaan, dan zal op dat moment een apart bestemmingsplan worden opgesteld voor deze gronden.
  

Voordat het voorliggende bestemmingsplan onherroepelijk is, gelden in het plangebied verschillende juridisch-planologische regelingen:

Voorliggend bestemmingsplan betreft een actualisatie van het plangebied en heeft een beheersgericht karakter. Dit heeft tot gevolg dat helder moet worden vastgelegd wat de bestaande situatie in het plangebied is, aangezien deze situatie het uitgangspunt voor het toekomstig beheer vormt.

Ten behoeve van het vastleggen van de huidige situatie zijn allereerst de geldende bestemmingsplannen in het plangebied bestudeerd. Daarnaast zijn recente luchtfoto's bekeken en heeft een analyse van documenten plaatsgevonden, waarin voor het plangebied relevante structuren en karakteristieken zijn opgenomen, zoals de Ontwikkelingsvisie Nederberg. Tot slot hebben voor het gehele plangebied eveneens inventarisaties in het veld plaatsgevonden.

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding (voorheen:plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint na de Inleiding met hoofdstuk 2 waarin wordt ingegaan op het relevante beleidskader van de rijksoverheid en de Provincie Utrecht. Ook het meer algemene beleid van de gemeente Amersfoort dat van toepassing is op het plangebied wordt in dit hoofdstuk besproken.

Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het plangebied. Hierin komen onder andere de bestaande functies en de aanwezige waarden op het gebied van cultuur en natuur aan de orde.

Hoofdstuk 4 geeft vervolgens een beschrijving van de ruimtelijke structuur en de functionele opzet die het voorliggende bestemmingsplan beoogd te bereiken.

Een beschrijving van de milieuaspecten die ten grondslag liggen aan het voorliggende plan, is opgenomen in hoofdstuk 5.

Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de plankaart en bestemmingsregels. En de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is beschreven in hoofdstuk 7.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-zuid” op europees-, rijks-, provinciaal- en lokaal niveau (met dien verstande dat de relevante milieuwetgeving aan de orde komt in hoofdstuk 5 “relevante milieuwetgeving”). Dit beleid vormt het kader van toetsing van de huidige situatie en nieuwe ontwikkelingen. Het beschreven beleidskader is daarmee een van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (het verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) duidt aan dat archeologie internationaal in de belangstelling staat. Het verdrag van Malta bepaalt onder andere dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming rond ruimtelijke ordeningsaspecten. Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is. De Archeologische Monumenten Kaart (AMK) is een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op de criteria kwaliteit, zeldzaamheid, representativiteit, ensemblewaarde en belevingswaarde. Op grond van deze criteria zijn de terreinen ingedeeld in terreinen met archeologische waarde, hoge archeologische waarde en zeer hoge archeologische waarde. Onder deze laatste categorie vallen ook de wettelijk beschermde monumenten. Het complement van de AMK is de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). Deze geeft voor heel Nederland inclusief de bodems van grote wateren en het Nederlandse deel van de Noordzee de kans aan op het aantreffen van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem. De eerste beoordeling van plannen vindt plaats op grond van AMK en IKAW.

In de Nota Ruimte (april 2004) zijn deel 3 van de Vijfde Nota en het Tweede Structuurschema Groene Ruimte geïntegreerd. Algemene uitgangspunten van de nota Ruimte zijn: ontwikkelingsplanologie, decentralisatie, deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het nationale ruimtelijk beleid voor steden en netwerken richt zich op voldoende ruimte voor wonen, werken en mobiliteit en de daarbij behorende voorzieningen, groen, recreatie, sport en water. In het beleid en de uitvoering daarvan is het van belang dat er een goede koppeling en bundeling plaatsvindt tussen verstedelijking, economie, infrastructuur, groen, recreatie, natuur, milieu en veiligheid.

Leefbaarheid
De achteruitgaande leefbaarheid en de tweedeling tussen arm en rijk hebben de afgelopen jaren geleid tot steeds grotere sociaal-economische en sociaal-culturele problemen in de grote steden. Om een eenzijdige sociaaleconomische samenstelling van de bevolking te voorkomen stimuleert het rijk meer variatie in het woningaanbod. Met name in de stad zijn meer hoogwaardige woonmilieus nodig. Dit vraagt enerzijds om verdichting tot hoogstedelijke milieus en anderzijds om verdunning tot groene milieus. Dit voorkomt de trek van midden en hoge inkomens uit de stad. Stedelijke vernieuwing en herstructurering blijven dringend nodig om de leefbaarheid te vergroten.

In de Nota Belvedère wordt de relatie tussen het ruimtelijk beleid en de cultuurhistorie aangeduid. De doelstelling met betrekking tot het ruimtelijke beleid luidt: het erkennen en herkenbaar houden van cultuurhistorische identiteit, in zowel stedelijke als landelijk gebied, als kwaliteit en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen. Verspreid over heel Nederland worden de meest waardevolle cultuurhistorische gebieden aangegeven, de zogenaamde “Belvedèregebieden”. Daar geldt een speciale aandacht voor het versterken en benutten van de cultuurhistorische identiteit en de daarvoor bepalende kwaliteiten.

Amersfoort wordt in deze nota een 'in cultuurhistorisch opzicht belangrijke stad' genoemd. In principe betreft deze aanduiding de historische binnenstad. Aangezien Randenbroek Zuid niet tot de historische binnenstad behoort en ook geen waarden bezit die gelieerd zijn aan de historische binnenstad, zijn er geen randvoorwaarden die volgen vanuit de nota Belvedère.

Bij het provinciale beleid is met name de Ruimtelijke Structuurvisie Provincie Utrecht van belang. Deze structuurvisie is ontstaan door een beleidsneutrale omzetting van het streekplan 2005-2015 van de provincie Utrecht. Deze omzetting vond plaats op 1 juli 2008. Provinciale Staten hebben hiervoor de “Beleidslijn nieuwe Wro” vastgesteld op 23 juni 2008.

In de structuurvisie worden verschillende ruimtelijke functies afgewogen en keuzen bepaald. Ook worden bestemmings- en bouwplannen van gemeenten aan het streekplan getoetst.

Binnen de structuurvisie vormen de begrippen kwaliteit, uitvoering en samenwerking gezamenlijk de rode draad. Er is een grote behoefte aan woningen en bedrijventerreinen. Ruimte hiervoor moet zoveel mogelijk worden gezocht binnen de huidige verstedelijking (inbreiden). In totaal is er ruimte gereserveerd voor 72.000 nieuwe woningen in de structuurvisie. Voor bedrijventerreinen is er ongeveer 100 ha aan ruimte gereserveerd. In de structuurvisie zijn ook de bebouwingscontouren van de gemeenten precies vastgelegd en op kaarten aangegeven. Daarbinnen mag worden gebouwd; daarbuiten niet. Voor de komende twee jaar moeten nadere afspraken worden gemaakt over het soort woningen dat wordt gebouwd in een regio, het aantal zorgwoningen en het aandeel sociale woningbouw. Provinciale staten willen dat dit aandeel minimaal 30 procent bedraagt. Het volledige plangebied ligt binnen de rode bebouwingscontour.

_{Plankaart Structuurvisie Provincie Utrecht}

De Cultuurhistorische Hoofdstructuur
De structuurvisie geeft aan dat de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) bestaat uit samenhangende, historisch waardevolle structuren van bovenlokaal belang. Het zijn ruimtelijk herkenbare, dan wel in de ondergrond aanwezige structuren die kenmerkend zijn voor een bepaalde periode of ontwikkeling. In het voorliggende plangebied gaat het daarbij om de stapelingsstructuur. Stapelingsstructuren richten zich op bewonings- en transportzones. Deze bezitten door hun dynamische ontwikkeling een sterke historische gelaagdheid. Hier bevinden zich de grootste concentraties aan archeologische vindplaatsen, oude blokvormige verkavelingen, historische kernen en buitenplaatsen. In het voorliggende plangebied gaat het in dit kader om de aanwezigheid van oude blokvormige verkavelingen. Archeologische vindplaatsen worden hier niet in het bijzonder verwacht.

_{Cultuurhistorische hoofdstructuur}

De provinciale ambities met betrekking tot de CHS kennen drie soorten sturingsmechanismen:

• veiligstellen: cultuurhistorie is mede sturend voor de ontwikkeling;
• eisen stellen: cultuurhistorie geeft richting aan de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen;
• actief versterken: de provincie start zelf projecten.

In bovenstaande afbeelding is te zien dat het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan in de zone "eisen stellen archeologie" ligt. Deze aanduiding is in de Structuurvisie toegepast in gebieden met een grote cultuurhistorische samenhang in combinatie met een hoge dynamiek. Met deze aanduiding wil de provincie vanuit cultuurhistorie voorwaarden verbinden aan veranderingsprocessen binnen deze gebieden. Verandering van beeld en functie is in principe mogelijk als aantoonbaar is dat de verandering zich 'in de geest van' de cultuurhistorische samenhang voltrekt. In het voorliggende bestemmingsplan wordt aan deze voorwaarde voldaan. Het plan wordt voor het grootste deel een conserverend bestemmingsplan. Er worden geen grote veranderingen mogelijk gemaakt zonder procedure (wijziging-, afwijkingsprocedure).

Onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening behoefde het bestemmingsplan na vaststelling goedkeuring van gedeputeerde staten. Het Streekplan en Handleiding vormden hierbij het toetsingskader.De nieuwe Wro kent de figuur van goedkeuring niet meer. Ter borging en doorwerking van het provinciaalbelang kan de provincie een verordening vaststellen: kaderstelling vooraf. De figuur van verordening is nieuw in de ruimtelijke ordening. Maar de inhoud van de Utrechtse verordening is in die zin niet nieuw.De verordening is namelijk gebaseerd op de Wro-proof gemaakte Structuurvisie (Beleidslijn nieuwe Wro)en de Wro-proof gemaakte Handleiding (Uitvoering Beleidslijn nieuwe Wro).

De Provinciale Ruimtelijke Verordening is op 21 september 2009 vastgesteld door Provinciale Staten en in werking getreden op 24 december 2009.

In de structuurvisie is geen nieuw beleid geformuleerd, maar is het ruimtelijk relevante bestaande beleid in samenhang gepresenteerd. Het gaat in hoofdlijnen om beleidsnota’s en ruimtelijke kaders die voor projecten zijn bepaald.

Met de structuurvisie wordt een beeld gegeven van de ruimtelijke koers die gevaren wordt met de stadsontwikkeling.

In de structuurvisie is CSG-zuid op de afbeelding "Ruimtelijke hoofdstructuur 2009" aangegeven als "Gemengd gebied/Centrum" voor het deel Nederberg/Zonnehof, en als "Woongebied" voor het deel Bekenstein/Luiaard. Dit is te zien op onderstaande afbeelding die is overgenomen uit de structuurvisie.

^{Structuurvisie Amersfoort: Ruimtelijke hoofdstructuur 2009}

Bij het thema wonen in de structuurvisie valt CSG-zuid samen met de andere zuidelijke wijken onder de noemer "Zandstad". Dit betekent dat het gebied erg geliefd is op de woningmarkt en een inspiratiebron vormt voor nieuwe ontwikkelingen.

Bij het thema werken komt het deel Nederberg/Zonnehof ter sprake als "Gemengd gebied/Centrum". Ook in het voorliggende bestemmingsplan heeft dit gebied grotendeels een gemengde bestemming gekregen.

Het thema "Verkeer" geeft in de structuurvisie aan dat de aanleg van de Kersenbaan met de aansluiting op de A28 een belangrijk verkeersproject is voor de ontsluiting van het Centraal Stadsgebied. Hoewel de Kersenbaan net buiten de plangrens van het voorliggende bestemmingsplan Centraal Stadsgebied-zuid ligt, is dit wel een belangrijk verkeersproject om in deze toelichting te noemen.

In hoofdstuk 5 van de structuurvisie Amersfoort wordt het ontwikkelingsbeeld voor de gemeente geschetst. Hierin wordt een deel van CSG-zuid, de Zonnehof, aangegeven als transformatiegebied. De Zonnehof is in het voorliggende bestemmingsplan echter conserverend bestemd. Zodra de ontwikkelingen voor de Zonnehof zijn uitgekristaliseerd en de financiele uitvoerbaarheid kan worden aangetoond, wordt voor deze ontwikkelingen een apart bestemmingsplan opgesteld.

De grens van de ruimtelijke (uit)groeimogelijkheden van de stad is min of meer bereikt, waardoor nieuwe ontwikkelingen zich steeds explicieter richten op de bestaande stad. In het Stadsperspectief 2015 staat beleid daaromtrent als volgt geformuleerd: 'focus op de bestaande stad met bijzondere aandacht voor oudere wijken, functiemenging van wonen en werken, het verbeteren van de bereikbaarheid, een kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte en het verbeteren van de voorzieningen'. Zo wordt niet alleen gewerkt aan de economische vitaliteit maar geeft de aanpak ook een impuls aan leefbaarheid, veiligheid, beperking mobiliteit en efficiënt stedelijk grondgebruik.

In het coalitieakkoord 2010-2014 geeft het college aan op welke manier ze zich gaat inzetten voor de stad voor de korte en de lange termijn. Centrale waarden zijn verbondenheid, slagvaardigheid en duurzaamheid. Een van de kernthema’s is veligheid & handhaving. Het verhogen van de betrokkenheid, eigen verantwoordelijkheid en het versterken van het zelfoplossend vermogen van burgers zijn de belangrijkste pijlers voor de komende jaren. Toezicht op en handhaving van allerhande regelgeving door de overheid, van bestemmingsplannen tot parkeren, zijn essentieel om het gveoel van rechtsorde te bestendigen en overtredend gedrag al bij voorbaat te ontmoedigen. Meer dan in voorgaande jaren wordt bezien of regelgeving kan worden verminderd.

Andere kernthema’s zijn Mobiliteit en Ruimtelijke ontwikkeling en projecten. Mobiliteit is voor mensen individueel en voor de stad als geheel van vitaal belang. Het domein van ruimtelijke ontwikkelingen bevat diverse reguliere opgaven. Zo moeten de bestemmingsplannen worden geactualiseerd. Met oog voor tegenstrijdige belangen wil het college meer ruimte laten aan burgers door globaler te bestemmen.

In de gemeentelijke woonvisie presenteert de gemeente Amersfoort haar beleidsdoelstellingen en strategieën op het gebied van de volkshuisvesting.

De missie van het volkshuisvestingsbeleid is het thema “ongedeelde stad”: in de ongedeelde stad is plaats voor iedereen. Iedereen dient te beschikken over voldoende keuzemogelijkheden op de Amersfoortse woningmarkt. De gemeente dient derhalve te streven naar het waarborgen van die voldoende keuzemogelijkheden. Dit streven moet gestalte krijgen in gedifferentieerde woonmilieus en aantrekkelijke verscheidenheid van woningtypen, die recht doen aan de maatschappelijke en de culturele verscheidenheid van de bewoners.

De Woonvisie 2006-2010 is zowel een visie- als een beleidsdocument. Het is een visiedocument, omdat het strategische uitspraken doet over de ontwikkelingen van het wonen in de stad op lange termijn (tot ca. 2030). Het is een beleidsdocument, omdat de woonvisie daarnaast meer programmatische en beleidsmatige uitspraken doet voor het wonen in Amersfoort voor de kortere termijn (tot 2010).

In de Woonvisie valt CSG-zuid samen met de andere zuidelijke wijken onder de noemer "Zandstad". Dit betekent dat het gebied erg geliefd is op de woningmarkt en een inspiratiebron vormt voor nieuwe ontwikkelingen.

Voor de ontwikkeling van het gebied Nederberg (het westelijk deel van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan) is een ruimtelijke visie opgesteld die door de gemeenteraad is vastgesteld op 27 november 2007. Op basis van een analyse van het gebied zijn in de visie per aspect doelstellingen geformuleerd, die vervolgens zijn geïntegreerd in een totaalvisie. Uit de analyse zijn bovendien enkele specifieke deelopgaven naar voren gekomen. Dit zijn:

• Het koesteren van bestaande kwaliteiten (historische en stedenbouwkundige gelaagdheid, functiemix, volwassen groen);
• In de wanden van de bouwblokken: kleinschalige ontwikkelingen op de schaal van het perceel, aansluiten op de bestaande karakteristieken;
• Op de binnenterreinen: meer ontwikkelingsruimte en vrijheid;
• Focus op de functie (“comfort”-) wonen al dan niet gecombineerd met kleinschaliger werkfuncties/voorzieningen. En voor de langere termijn flexibiliteit op de begane grond.

Bovendien zouden enkele opgaven uit de visie een vertaling krijgen in het voorliggende bestemmingsplan:

• Stadsring: behoud van de karakteristieke sfeer en herstel waar nodig en indien de gelegenheid zich voordoet, bijvoorbeeld door de mogelijkheid te bieden van nieuwbouw in de eerste rij of tweede rij/achter op het perceel;
• De route(s) station-binnenstad: meer ruimtelijke continuïteit in de begeleiding, aantrekkelijke programmatische invulling, herkenbare coördinatiepunten;
• Zonnehof: zoeken naar nieuwe identiteit, herinrichten van openbare ruimte, creëren van ondergronds parkeren, kaders opstellen voor particuliere en gemeentelijke initiatieven.

Over Nederberg, en dan met name over de Zonnehof, heeft veel overleg plaatsgevonden. Er zijn diverse initiatieven zowel bij particulieren als bij de gemeente. Maar het huidige economische klimaat maakt dat deze initiatieven, met name vanuit financieel oogpunt, moeilijk concreet te maken zijn. Daarom is besloten om ze niet bij recht op te nemen in het voorliggende bestemmingsplan. Wanneer dit wel zou worden gedaan dan zou er een compleet kostenverhaal aan het bestemmingsplan moeten worden gekoppeld in de vorm van overeenkomsten of een exploitatieplan. Dit is een voorwaarde die volgt uit de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die per 1 juli 2008 is ingevoerd. Omdat dit voor vrijwel alle opgaven uit de visie Nederberg niet mogelijk is, zijn we tot het besluit gekomen om de huidige juridisch-planologische situatie in het bestemmingsplan vast te leggen.

Wanneer een initiatief zich in een dusdanig stadium bevindt dat er een planologische procedure voor gevoerd kan worden, dan zal dit worden getoetst aan de uitgangspunten van de visie Nerderberg en zal er op dat moment een bestemmingsplan voor worden opgesteld in combinatie met een compleet kostenverhaal in de vorm van een overeenkomst of exploitatieplan.

Het gemeentelijk beleid is gericht op het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoerssysteem voor alle vervoerswijzen om de bereikbaarheid in en van Amersfoort te waarborgen. Daarbij worden sluipverkeer en doorgaand verkeer geweerd en de verkeersveiligheid en leefbaarheid verbeterd. Stilstaand verkeer is slecht voor de luchtkwaliteit. Met de toenemende ontwikkelingen in de stad ligt hier een opgave om een efficiënt verkeer- en vervoerssysteem in te richten voor alle modaliteiten. De gemeente wil de beschikbare verkeersruimte op het wegennet optimaal gaan benutten. Dit houdt in dat gekeken wordt naar een slimmere indeling van bestaande rijstroken en ook, waar dit winst voor de totale afwikkeling oplevert, extra optelstroken op kruispunten met verkeerslichten worden toegevoegd.

Op 12 april 2011 is de "Visie Werklocaties, Amersfoort stad om in te werken" vastgesteld door de gemeenteraad. Deze visie is bedoeld als bouwsteen voor onder andere bestemmingsplannen, om daarmee de economische groei te faciliteren en randvoorwaarden te verbeteren. Voor het voorliggende bestemmingsplan is met name van belang dat in de visie wordt aangegeven dat het voor de vitaliteit van de economie wenselijk is dat er meer menging ontstaat van wonen en werken. Ook wordt aangegeven dat voor werkfuncties meer ruimte moet worden geboden op verspreide werklocaties. Werken is in deze visie een breed begrip. Het gaat niet alleen om bedrijven en kantoren, maar ook om voorzieningen, cultuur, winkels, zorg, onderwijs en dergelijke. Sinds een aantal jaren is er een verschuiving te zien van dit type werkgelegenheid van reguliere werklocaties naar verspreide werklocaties. Deze bedrijvigheid is over het algemeen goed te mengen met wonen. In de visie is te lezen dat de gemeente positief staat tegenover deze vorm van functiemenging.

Het bestemmen van het plangebied is overeenkomstig de beleidsuitgangspunten van Rijk, de provincie en gemeente.

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de geschiedenis van het gebied en zijn archeologische en cultuurhistorie waarden. Vervolgens wordt nog kort ingegaan op het beschermd stad en dorpsgezicht. Daarnaast wordt de bestaande situatie in het plangebied omschreven aan de hand van afzonderlijke onderdelen.

De inventarisatie van milieu-, water- en duurzaamheidaspecten en de gevolgen van de gewenste ontwikkelingen voor deze aspecten staan genoemd in hoofdstuk 5.

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten. Wel zijn er archeologische verwachtingen. Deze zijn aangegeven op de Archeologische beleidskaart die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten, landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen.

In het plangebied bevinden zich middelhoge archeologische verwachtingen. In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Het plangebied ligt op de flank van de stuwwal met geringe hellingen, gronden die in algemene zin in de prehistorie voor jager-verzamelaars en landbouwers geschikt waren en ook in de Middeleeuwen bewoond werden. Ook hebben in dit gebied vanaf het einde van de Middeleeuwen windmolens gestaan.

Verschillende archeologisch onderzoeken hebben de laatste jaren in het plangebied plaatsgevonden: op het voormalig Nefkensterrein, aan de Bloemweg, op de hoek Leusderweg/Kersenbaan en op de hoek Bergstraat/ Leusderweg. De bodem van deze onderzoekslocaties was in het recente verleden sterk verstoord en buiten enkele sloten en bakstenen funderingen uit recente periode zijn hierbij geen waardevolle archeologische sporen gevonden. Dit betekent echter niet dat de bodem in het hele plangebied verstoord is. De verwachting is toch dat de bodem archeologische sporen in zich heeft. Daarom heeft dit gebied de bestemming "Waarde-archeologie" gekregen, waarbij het gaat om de verwachtingswaarde.

De Gemeente Amersfoort hecht aan haar monumentale panden. Deze, veelal historische gebouwen, dragen bij aan een positieve belevingswaarde van de gemeente. De gebouwen die de status hebben van gemeentelijk monument worden "beschermd" door de gemeentelijke monumentenverordening, de rijksmonumenten door de Monumentenwet. Hiervoor is geen extra "bescherming" opgenomen in het bestemmingsplan. Dit is wel gedaan voor waardevolle panden.

In het plangebied bevindt zich naast de monumenten een groot aantal waardevolle panden. Dit zijn panden die nog niet de monumentenstatus hebben gekregen maar daar wel voor in aanmerking komen. Ze genieten nog niet de bescherming van de monumentenverordening of de Monumentenwet. Deze panden zijn op de verbeeling bij het bestemmingsplan opgenomen met de aanduiding "cultuurhistorische waarden". Deze aanduiding is in de regels gekoppeld aan een omgevingsvergunningenstelsel waarin wordt bepaald dat voor bepaalde werken en werkzaamheden (met name sloop of aanpassingen aan de gevel of dakconstructie) een omgevingsvergunning noodzakelijk is die, na een positieve beoordeling, kan worden verleend door het college van burgemeester en wethouders. Als bijlage bij de toelichting is een overzicht opgenomen met daarin een korte omschrijving van de waardevolle panden maar ook van de gemeentelijke monumenten die zich in het plangebied bevinden.

Naast monumenten en waardevolle panden komen er in het plangebied ook twee gemeentelijk stadsgezichten voor. Dit zijn de Hendrik van Viandenstraat en een deel van de bebouwing aan de Stadsring (nr.49 t/m 63). Ook deze gebieden zijn beschreven in de bijlage bij deze toelichting en hebben op de verbeelding en in de regels de dubbelbestemming "Waarde - cultuurhistorie" gekregen. In deze dubbelbestemming is eveneens een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen voor bepaalde werken en werkzaamheden (met name sloop of aanpassingen aan de gevel of dakconstructie).

De panden in de Hendrik van Viandenstraat zijn gebouwd in neorenaissancestijl en vormen een ensemble van stadswoonhuizen. Door horizontale witte banden wordt eenheid binnen straatwand bereikt. De stedenbouwkundige samenhang van dit ensemble van stadswoonhuizen in deze straat is zeldzaam in Amersfoort. De panden in dit stadsgezicht zijn van grote cultuurhistorische en stedenbouwkundige betekenis.

^{Hendrik van Viandenstraat}

De panden, gebouwd in neorenaissancestijl, zijn onderdeel van een ensemble van dicht op elkaar staande stadswoonhuizen, hetgeen zeldzaam is in Amersfoort. De panden zijn van waarde als onderdeel van het ensemble van gelijksoortige stadswoonhuizen aan de noordzijde van de Stadsring. Vooral de detaillering is van belang. De panden in dit stadsgezicht zijn zowel stedenbouwkundig als cultuurhistorisch van betekenis.

^{Stadsring 49 t/m 63}

Binnen het plangebied komen naast het wonen veel verschillende soorten functies voor zoals maatschappelijke voorzieningen, kleine bedrijven, kantoren en detailhandel. Veelal zijn deze functies geclusterd. De buurten Bekenstein en Luiaard zijn echte woonwijken. De functies, andere dan het wonen, concentreren zich hier met name langs de noord-zuid lopende Hendrik van Viandenstraat, wat een uitloper van het stadscentrum is. De voorzieningen in deze straat hebben met name een functie op buurtniveau. Nederberg heeft een andere dynamiek. Hier overheersen de verschillende functies het wonen. Toch zijn ook in dit deel concentratiegebieden te herkennen. Dit zijn de noord-zuidradialen, Arnhemseweg, Leusderweg, Utrechtseweg en Van Asch van Wijckstraat/Stationsstraat. En de oost-westradialen, Stadsring, Vlasakkerweg/Bergstraat en de Berkenweg. De noord-zuidradialen vormen uitlopers van het centrumgebied. Hier is dan ook de meeste detailhandel te vinden, naast de andere functies. De oost-westradialen huisvesten veelal funcies als kantoren, bedrijven en maatschappelijke voorzieningen.

In het plangebied komt een grote diversiteit aan woningtypes voor. Van grondgebonden (vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijen woningen) tot bovenwoningen en appartementen. Ook in de woningtypes is een tweedeling aanwezig. De buurten Bekenstein en Luiaard bestaan over het algemeen uit grondgebonden woningen en in Nederberg/Zonnehof is een mix aanwezig van grondgebonden woningen, bovenwoningen en appartementen. Het percentage koopwoningen in Bekenstein/Luiaard ligt boven het Amersfoortse gemiddelde. In de wijk Zonnehof is een hoog percentage huurwoningen. Hiervan is het grootste aantal in het bezit van Alliantie en een geringer deel in het bezit van Woningstichting Ons Belang.

Verspreid over het plangebied komt een aantal bedrijven voor. Het gaat met name om bedrijven in een lagere milieucategorie.

Daarnaast komt er enige bedrijvigheid voor in de vorm van beroepen aan huis. Het gaat hier om bedrijfjes in woningen of in bijbehorende bouwwerken van woningen, waarbij de bedrijfsdoeleinden ondergeschikt zijn aan de woonbestemming. Voorbeelden hiervan zijn, kleine kantoren, ontwerpstudio’s en dergelijke.

Verspreid over het plangebied komt een aantal maatschappelijke voorzieningen voor. Er is geen sprake van een concentratie van voorzieningen.

Onderwijs en kinderopvang

In het plangebied komt 1 school voor; de protestants christelijke basisschool Prins Willem Alexander, locatie Beekenstein, aan de Frederik van Blankenheymstraat 61. De school is gehuisvest op 2 locaties; Bekenstein en Randenbroek. De locatie Bekenstein, die in dit plangebied ligt, heeft 9 lokalen.

Veel kinderen moeten buiten de eigen wijk naar school. Naast een basisschool zijn in het plangebied een gezinsvervangend tehuis aan de Frederik van Blankenheymstraat 2-4 (Zandbergen Boddaertcentrum “Scheltus”) en enkele vestigingen voor kinderopvang aanwezig.

Religieus

In het plangebied bevinden zich twee gebouwen met een religieuze functie: de Katholiek Apostolische Gemeente aan de Willem van Mechelenstraat 8 en de Van Diest kapel aan de Johannes van Dieststraat 6.

Gezondheidszorg

Verspreid over het plangebied bevindt zich een aantal panden voor de gezondheidszorg. Het gaat daarbij om huisartspraktijken, tandartspraktijken en en tiental overige medische praktijken.

Sociaal-cultureel

Enkele sociaal-culturele voorzieningen zijn in het plangebied aanwezig, onder andere een bioscoop aan de Snouckaertlaan, een bibliotheek (deze verhuist over enkele jaren naar het Eemplein) en een expositieruimte, beide aan de Zonnehof.

Nutsvoorzieningen

Verspreid over het plangebied komt een aantal, veelal kleinere, nutsvoorzieningen voor. Deze nutsvoorzieningen bestaan met name uit trafo’s.

Ook bevindt zich een straalverbindingsmast van de KPN in het gebied. Het betreft een straalverbinding tussen Amersfoort en Hilversum.

Detailhandel

Binnen het plangebied bevinden zich op meerdere plekken winkels; het nieuwbouwcomplex de Soeverein, de Hendrik van Viandenstraat en het Prinses Julianaplein. Maar ook aan de Arnhemseweg, Leusderweg, Snoukaertlaan en Stationsstraat komen detailhandelsvestigingen voor. Voor deze gebieden is op dit moment geen actief beleid. Wel is in de visie Nederberg-Zonnehof aangegeven dat de looproute van het station naar de binnenstad duidelijker moet worden. Daarom mag aan de Stationsstraat en de Snouckaertlaan detailhandel gevestigd worden, als aanloopgebied naar het stadscentrum.

De andere straten die bovenstaand zijn genoemd (Arnhemseweg, Leusderweg, Hendrik van Viandenstraat en Prinses Julianaplein) waar detailhandel mag worden gevestigd, worden eveneens aangemerkt als aan-uitloopgebieden van het stadscentrum. Zij kennen een eigen dynamiek. Wellicht dat de komende jaren wat wisseling in vestigingen plaatsvindt maar er dienen zich geen ingrijpende wijzigingen aan. Het nu reeds gemengde karakter is waardvol voor de buurt. Behoud daarvan betekent dat er ruimte voor dynamiek (zoals functieverandering op pandniveau) mogelijk is, waarbij het algehele straatbeeld een gemengd karakter moet houden.

Zakelijke dienstverlening

In het plangebied komt een groot aantal kantoren voor. Een concentratie is te vinden langs de Stadsring, de Berkenweg en rondom De Zonnehof. Het zijn op zichzelf staande zakelijke dienstverleningsfuncties maar ook functies gelegen binnen winkelgebieden komen voor.

Momenteel komt leegstand van kantoorpanden veelvuldig voor in het hele land, ook in Amersfoort. Om leegstand zo veel mogelijk te voorkomen, is voor de kantoorpanden in het plangebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een andere functie (volgens de bestemming "Gemengd-2") kan worden toegestaan door burgemeester en wethouders mits de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast en waarbij wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de Nota Parkeernormen Amersfoort 2009 d.d. 27 januari 2009.

Horeca

Verspreid over het plangebied komt een aantal horecavestigingen voor. Een concentratie bevindt zich aan de Stationsstraat en aan de Arnhemseweg.

In het kader van Duurzaam Veilig is eind vorige eeuw landelijk een standaard ingevoerd om de wegen te categoriseren. Doel hiervan is om aan de hand van eenduidige inrichting en vormgeving van de weg direct te herkennen op welk type weg men zich bevindt. Op basis hiervan weet de weggebruiker welk verkeersbeeld hij/zij kan verwachten, waardoor de verkeersveiligheid verbetert. Ook weet men hoe men zich op elk type weg dient te gedragen, bijvoorbeeld welke maximum snelheid van kracht is. De wegen zijn ingedeeld in drie categoriën:

• Stroomwegen: dit zijn de autowegen en snelwegen, met daarop in het algemeen een maximum snelheid van 100 of 120 km/uur;
• Gebiedsontsluitingswegen: dit zijn de stedelijke hoofdwegen met een maximum snelheid van 50 of 70 km/uur, en de provinciale hoofdwegen (in het algemeen de N-wegen) met in het algemeen een maximum snelheid van 80 km/uur;
• Erftoegangswegen: alle overige wegen binnen en buiten de bebouwde kom, met een maximum snelheid van 30 km/uur binnen de bebouwde kom en 60 km/uur buiten de bebouwde kom.

Binnen de bebouwde kom van Amersfoort, en ook binnen het plangebied CSG-zuid, kennen we twee typen wegen, de gebiedsontsluitingswegen en de erfontsluitingswegen.

Gebiedsontsluitingswegen

De gebiedsontsluitingswegen in/langs CSG-zuid zijn: Stadsring, Stationsstraat, Asch van Wijckstraat, Utrechtseweg, Arnhemseweg, Leusderweg, Hendrik van Viandenstraat, Bergstraat, Vlasakkerweg en Kersenbaan. Deze wegen zijn van belang voor de bereikbaarheid van de stad. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen.

• Stadsring: CSG-zuid wordt aan de noordzijde begrensd door de verkeersader Stadsring, die richting het noordwesten via de spoortunnel overgaat in de Amsterdamseweg, en die de verbinding vormt met de noordelijke wijken, met Bunschoten en Soest en met de A1 richting Amsterdam. De Stadsring gaat aan de noordoostzijde over in de Hogeweg, die de verbinding vormt met de oostelijke wijken, met Hoevelaken en met de A28 (Utrecht en knooppunt Hoevelaken).
• Kersenbaan: rond 2000 is het eerste deel van de Kersenbaan, het wegvak tussen het Smallepad en de Leusderweg , aangelegd. Hier geldt eenrichtingverkeer in zuidelijke richting. Samen met de Bergstraat-Vlasakkerweg, waar eenrichtingeverkeer geldt in noordelijke richting, vormt dit één verkeersstructuur.
  

Op 9 december 2008 heeft de raad besloten tot aanleg van het aansluitende deel van de Kersenbaan. Hierbij wordt de Kersenbaan in zuidelijke richting doorgetrokken tot de bebouwde komgrens. Op dit deel wordt tweerichtingverkeer van kracht. Hiermee ontstaat een hoogwaardige directe verbinding tussen de A28 en het stadscentrum, waaronder CSG-zuid. De verwachting is dat in 2011 met de realisatie van dit zuidelijke deel wordt gestart. Dit deel van de Kersenbaan ligt echter niet binnen de plangrens van dit bestemmingsplan.

De overige gebiedsontsluitingswegen zijn de zuidelijke radiale wegen:

• Van Asch van Wijckstraat-Stationsstraat: interne route station, Bernhardkazerne en dierenpark, externe route Daam Fockemalaan/Barchman Wuytierslaan (N221) naar Stichtse Rotonde en Soest;
• Utrechtseweg: externe route Stichtse Rotonde. Op het wegvak tussen de Stadsring en de Kersenbaan geldt eenrichtingverkeer in zuidelijke, tussen Kersenbaan en Stichtse Rotonde tweerichtingverkeer;
• Arnhemseweg-Leusderweg: externe route via Leusderweg en via Kersenbaan met Rondweg-zuid (N221) en A28 (Utrecht en Knooppunt Hoevelaken), via Leusderweg met Doornseweg (N227 Maarn), en via Kersenbaan met N226 (Leusden-zuid en Woudenberg). Op het wegvak tussen de Kersenbaan en de Stadsring geldt eenrichtingverkeer in noordelijke richting;
• De Hendrik van Viandenstraat: in hoofdzaak samen met de aansluitende Vermeerstraat een interne hoofdweg. Bij het besluit over het zuidelijk deel van de Kersenbaan is besloten tot circulatiemaatregelen op de Vermeerstraat. Op het wegvak tussen de Bisschopsweg en de Stadsring geldt eenrichtingverkeer in noordelijke richting.

Erftoegangswegen
Alle overige wegen vallen qua verkeersfunctie binnen de categorie erftoegangsweg. Deze wegen komen in aanmerking voor invoering van de 30 km/uurzone. Met uitzondering van het gebied tussen de Van Asch van Wijckstraat-Stationsstraat en de Arnhemseweg-Leuserweg is de 30 km/uurzone in dit plangebied ingevoerd.

Het gebied is goed ontsloten met het openbaar vervoer. Door en langs het plangebied loopt een groot aantal locale en interlocale buslijnen, met haltes binnen en aan de randen van dit plangebied. Het noordelijk deel van dit plangebied ligt binnen de invloedsfeer van het Stationsplein, met daaraan het NS-station, een intercitystation, en het busstation waar alle locale en interlocale buslijnen samenkomen.

De gebiedsontsluitingswegen zijn ook voor het fietsverkeer van belang: zij vormen de hoofdroutes tussen de wijken en het stadscentrum. De fietsers worden hier afgewikkeld via vrijliggende fietspaden en fietsstroken.

In het gehele openbare gebied geldt op maaiveld vergunningparkeren. Op enkele locaties geldt tevens betaald parkeren.

Binnen het plangebied ligt als enige openbare parkeergarage de Garage Soeverein met een capaciteit van 575 plaatsen, waarvan een deel is uitgegeven aan abonnementhouders. Deze garage ligt net buiten de binnenstad op de hoek van de Arnhemseweg met de Stadsring, en wordt ontsloten op de Stadsring.

Het plangebied is zowel ruimtelijk als functioneel onder te verdelen in twee deelgebieden; het gebied Nederberg en het gebied Luiaard/Bekenstein. In dit hoofdstuk wordt per gebied een beschrijving gegeven die resulteert in een stedenbouwkundige visie op het gebied, welke een beeld geeft van wat de gemeente voor ogen heeft met dit gebied, maar waarbij ook de ontwikkelingsmogelijkheden worden aangegeven.

Het deelgebied Nederberg ligt in het overgangsgebied tussen het centrum en de Berg (een uitloper van de Utrechtse Heuvelrug). Binnen het gebied zijn tamelijk grote hoogteverschillen aanwezig.

Het gebied is vanaf ongeveer 1850 onderhevig geweest aan diverse veranderingen die bepalend zijn geweest voor de huidige ruimtelijke en functionele structuur. Het gebied ontwikkelde zich als buitenwijk van het centrum. Langs de hoofdwegen werden villa's gesitueerd en werd er plaats gemaakt voor wat bedrijvigheid. In 1863 werd de spoorlijn Utrecht-Amersfoort-Winterswijk aangelegd en rond diezelfde tijd de spoorlijn Amersfoort-Kesteren (Ponlijn). Begin twintigste eeuw werden nieuwe straatjes aangelegd (Bloemweg, Van Persijnstraat, Spoorstraat, Burgemeester de Widtstraat) waarlangs woningen en bedrijven werden gebouwd. Langs de buitenste stadsgracht werden stadswoonhuizen en villa's gebouwd. Het gebied rondom de villa Nederberg bleef vrijwel onbebouwd. Dit terrein kreeg tussen 1952 en 1962 zijn invulling met als bijzonderheid het paviljoen van Rietveld. Rond diezelfde periode werd de Stadsring aangelegd. Eind twintigste en begin eenentwintigste eeuw vonden er diverse herontwikkelingen plaats waarbij een verdergaande verdichting van het gebied heeft plaatsgevonden. Functioneel gezien is het gebied altijd een combinatie geweest van wonen en werken.

Het gebied kent een heldere hoofdstructuur die is opgebouwd uit historische lijnen. De historische lijnen vormen een radiale structuur richting het centrum van de stad. Daarnaast vormen deze wegen samen met de andere ontsluitingswegen een blokkenpatroon van stadsblokken. Er is duidelijk onderscheid tussen het exterieure karakter en het interieure karakter van het stadsblok. Het exterieur wordt overwegend gekenmerkt door een strakke wand van bebouwing langs de wegen. Binnen de bouwblokken is de positionering van de bebouwing enigszins vrijblijvend. Het stadsblok waarbinnen de Zonnehof zich bevindt is in relatie tot de andere stadsblokken erg groot van maat. De invulling van dit bouwblok kent weinig structuur.

_{Stadsblokken Nederberg}

De belangrijkste structuurbepalende lijnen waarmee de bouwblokken worden gevormd zijn de Stationsstraat, Van Asch van Wijckstraat, Stadsring, Utrechtseweg, Arnhemseweg, Vlasakkerweg, Bergstraat, Snouckaertlaan en de Kersenbaan. De bouwblokken hebben elk hun eigen vorm en maat. Dit komt doordat ze niet zoals tegenwoordig in één keer zijn ontwikkeld maar in de loop der jaren zijn gebouwd en herontwikkeld waardoor sprake is van een grote diversiteit binnen de bouwblokken en waardoor de bouwblokken niet als zodanig worden ervaren. Dit levert een heel gedifferentieerd straatbeeld op waarbij elke straat zijn eigen ruimtelijke opbouw en karakteristiek heeft.

Ten zuidwesten van de Ponlijn staan vier vrijstaande gebouwen in het groen. Deze zone is een overgangszone tussen Nederberg en het zuidelijker gelegen Bergkwartier. De zone sluit voor wat betreft functie, vorm en afmeting aan bij het stationsgebied en in mindere mate bij Nederberg of het Bergkwartier.

^{Zone tussen Ponlijn en Berkenweg}

De diverse en afwisselende bebouwing van Nederberg is onder te verdelen in drie types: de vrijstaande, grondgebonden gebouwen, oftewel de villa's, de aaneengesloten grondgebonden bebouwing (rijtjes) en de grootschaligere gebouwen. Het aandeel van deze drie types in het gebied is ongeveer even groot.

De villa's en de rijtjes vormen samen de kleinschalige basislaag van Nederberg. Ze bestaan over het algemeen uit twee lagen met een kap. Binnen deze typologie is een scala aan beukmaten en architectonische vormgeving aanwezig.

_{Villa's aan de Stadsring}

De grootschalige gebouwen bestaan over het algemeen uit 5 of 6 lagen en functioneren als appartementencomplexen of kantoren. De gebouwen zijn zeer divers in afmeting en architectonische vormgeving.

_{Appartementencomplex aan de Utrechtseweg}

Opvallend is dat veel straatwanden die op het eerste gezicht gesloten overkomen, bij nadere beschouwing bestaan uit kleinere bouwblokken en vrijstaande bebouwing (villa's) die op heel korte afstand van elkaar staan. Dit zorgt voor een zekere transparantie van de grote bouwblokken.

De bebouwing staat over het algemeen in een herkenbare rooilijn en voor die rooilijn is veelal sprake van een voortuintje dat duidelijk behoort bij het gebouw. In sommige gevallen is het authentieke (oorspronkelijke) hekwerk nog aanwezig. Bij de grootschalige bebouwing ontbreekt deze voortuin vaak en is het eigen terrein geheel verhard.

Binnen het gebied is weinig openbaar groen aanwezig. Het groene beeld van het gebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de voortuinen en de enkele aanwezige grote solitaire bomen. Grote uitzondering hierop is het groen rondom de gebouwen langs de Ponlijn. Dit groen levert een grote bijdrage aan de kwaliteit van deze zone en het behoudt hiervan is belangrijk.

Het gebied kent een stedelijke functiemix die kenmerkend is voor een station- en centrumomgeving. Grofweg kan gesteld worden dat in het noordoostelijke deel de nadruk ligt op het werken en in het zuidwestelijke deel op het wonen. Met uitzondering van de Zonnehof zijn de kantoren en voorzieningen gesitueerd aan de straten. De detailhandel en horeca die in het gebied aanwezig is, concentreert zich voornamelijk langs de Arnhemseweg en het Julianaplein, de Snouckaertlaan en een deel van de Stationsstraat. Langs de Snouckaertlaan is eveneens en bioscoop gevestigd.

Binnen het gebied zijn twee mogelijke ontwikkelingslocaties aanwezig; het terrein rondom de Zonnehof en het gebied aan de Stationsstraat. Overige ontwikkelingen zijn op dit moment niet te verwachten. Mochten er ontwikkelingen plaatsvinden dan dienen ze passend te zijn binnen het bestemmingsplan of binnen de visie van Nederberg-Zonnehof.

Gebied aan de Stationsstraat

Het gebied aan de Stationsstraat, gelegen tussen het voormalige gebouw van de Rabobank, de percelen Stationsstraat 12-16 en de bebouwing aan de Spoorstraat, is in het nog geldende plan (Stadsvernieuwingsplan Centraal Stadsgebied) opgenomen als uitwerkingsgebied. Deze uitwerking met de bijbehorende uitwerkingsregels, wordt één op één overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Dit betekent dat het gebied herontwikkeld kan worden waarbij gebouwen gerealiseerd kunnen worden met een bouwhoogte van 12 meter. De functie van de bebouwing kan bestaan uit appartementen (maximaal 23) en 1250 m² bruto vloeroppervlak aan commerciële dienstverlening.

_{Het gebied aan de Stationsstraat (= uitwerkingsgebied) met aan de linkerkant het voormalige Rabobankgebouw}
Zonnehof

Op dit moment zijn de ontwikkelingen rondom de Zonnehof nog niet voldoende uitgewerkt om ze mee te kunnen nemen in het bestemmingsplan. Om verdere vertraging van het bestemmingsplan te voorkomen is besloten om het nieuwe bestemmingsplan CSG-zuid in procedure te brengen en de Zonnehof conserverend op te nemen. Zodra de plannen voor de Zonnehof zijn uitgewerkt en de financiele uitvoerbaarheid kan worden gewaarborgd, wordt daarvoor een apart bestemmingsplan worden opgesteld.

Het deelgebied Luiaard/Bekenstein is gelegen ten oosten van de Arnhemseweg en wordt begrensd door de Stadsring, de Heiligerbergerbeek en de erven langs de Bisschopsweg.

Tot ongeveer 1888 is er weinig ontwikkeling gaande in het gebied. De belangrijkste structuurdragers werden gevormd door de Arnhemseweg, de Bekensteinselaan, de Heiligerbergerbeek en de Bisschopsweg. Aan het einde van de negentiende eeuw werd het noordwestelijk deel verdicht met de komst van het Militair Tehuis en woningen langs de Bisschopsweg. Iets later werd de wegenstructuur uitgebreid en ontstonden de overige straten in het gebied (waaronder ook de Hendrik van Viandenstraat). Langs deze straten werden tot eind jaren 20 van de vorige eeuw diverse woningen dicht op elkaar gebouwd. Het gebied is vrijwel onveranderd gebleven tot het einde van de twintigste eeuw. Eind twintigste eeuw is het bejaardenhuis langs de Sint Ansfridusstraat neergezet, is er ruimte gemaakt voor herontwikkeling langs de Lange Beekstraat en heeft er verdichting plaatsgevonden bij de Kokjesbongerd. De grootste ingreep betrof het bouwen van het grootschalige winkel en appartementencomplex Souverrein.

Het gebied is op te delen in twee ruimtelijke karakteristieken die met elkaar verbonden worden via de Bisschopsweg. Het eerste deel is het gebied tussen de Arnhemseweg en de Hendrik van Viandenstraat. Dit gebied wordt gekenmerkt door de drie vrij lange straten die haaks op het Julianaplein (Arnhemseweg) zijn gesitueerd (Lange Beekstraat, Aldegondestraat en Bisschopsweg).

^{Luchtfoto Lange Beekstraat, Aldegondestraat, Bisschopsweg}

Het beeld langs deze straten wordt bepaald door veel rijtjeswoningen. Het tweede deel wordt gekenmerkt door kortere straten die haaks op de Bisschopsweg zijn gesitueerd. Deze straten hebben een diversiteit aan architectuur en afwisseling van vrijstaande, twee-onder-een-kapwoningen en korte rijtjeswoningen.

^{Luchtfoto Luiaard}

Belangrijke beeldbepalende structuurdragers zijn de Hendrik van Viandenstraat,de Arnhemseweg en de Bisschopsweg. De Heiligerbergerbeek is voor de stad ook een belangrijke karakteristiek. De beek grenst echter aan achtertuinen en is in het gebied nauwelijks te ervaren.

De afwisseling van diverse bebouwingsypologieën binnen Luiaard/Bekenstein bepalen het karakter van de wijk. Er is diversiteit aanwezig in architectuur, maatvoering en positionering van de gebouwen ten opzichte van elkaar en van de straat. Elk bouwblok heeft zo zijn eigen architectonische uitstraling en wordt soms binnen de straat herhaald.

Aan de oostzijde van het gebied bepalen de kleinschalige aaneengesloten rijtjeswoningen het beeld.

_{Sint Ansfridusstraat}

In het westelijk deel van het gebied wordt het beeld bepaald door de vrijstaande woningen, twee-onder-één-kapwoningen en korte rijtjeswoningen die elkaar afwisselen.

_{Frederik van Blankenheymstraat}

De bouwblokken staan los van elkaar maar de ruimte tussen de blokken is zeer beperkt. De woningen bestaan overwegend uit twee lagen met kap.

Langs de Arnhemseweg staan gebouwen met een diversiteit aan maatvoering en typologie.

Langs de Hendrik van Viandenstraat is de planmatigheid terug te herkennen aan de maatvoering van de blokken en wordt de diversiteit bepaald door het onderscheid in architectuur per bouwblok.

De bebouwing staat over het algemeen in een herkenbare rooilijn. De meeste woningen hebben een voortuin. In sommige gevallen is het authentieke (oorspronkelijke) hekwerk nog aanwezig.

Binnen het gebied is weinig openbaar groen aanwezig. Het groene beeld van het gebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de voortuinen en de enkele aanwezige grote solitaire bomen. Langs de stadsring dragen groene achtertuinen bij aan het groene beeld. Binnen het gebied grenzen groene tuinen van woningen aan de Heiligerbergerbeek.

Het gebied bestaat hoofdzakelijk uit woningbouw. Langs de Hendrik van Viandenstraat, de Arnhemseweg en een stukje van de Leusderweg is er in de plint van de gebouwen ruimte voor diverse functies. Langs de Stadsring staat bij de Souverrein een grootschalig winkelcomplex met daarboven woningen. Tevens staat er een groot kantoorgebouw. Voor het overige deel wordt er in het gebied, met uitzondering van een enkele functies (zoals een school aan de Joannes van Dieststraat), gewoond.

Bestaande bebouwingsstructuur handhaven
De bestaande ruimtelijke kwaliteit van het gebied dient gewaarborgd en daar waar mogelijk versterkt te worden. De diversiteit en afwisseling van woning en bebouwingstypologie is hierbij kenmerkend.De bouwblokken staan als individuen los van elkaar maar hebben vaak een versterkende werking op elkaar en de afzonderlijke panden fungeren geregeld als orientatiepunt. De afstand tussen de bouwblokken is smal maar heeft wel een belangrijke rol bij het straatbeeld. Deze ruimte dient gewaarborgd te blijven en alleen bebouwd te worden met bijbehorende bouwwerken. Deze bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend 3 meter achter de voorgevellijn worden gebouwd. Bij vervangende nieuwbouw dient de bestaande breedte van de woning als uitgangspunt genomen te worden.

Het waarborgen van kappen
Het gebied wordt gekenmerkt door bebouwing bestaande uit twee lagen met kap. De kap draagt bij aan het sfeerbeeld van de straat en de wijk. Het optrekken van de kap is hier ongewenst. Het leidt tot een verharding van het straatbeeld en heeft grote invloed op de bezonning van naburige percelen. De bestaande bouwhoogte is uitgangspunt bij vervangende nieuwbouw. Een geringe verruiming van de maximale bouwhoogte, als afwijking op de bestaande bouwhoogte, wordt slechts daar wenselijk geacht waar geen verslechtering in de ruimtelijke structuur optreedt.

Verbouw hoofdgebouw dient passend te zijn bij de architectuur van het pand
De individualiteit van de bouwblokken is zeer relevant voor de toetsing van bouwplannen. Het bouwplan dient passend te zijn bij de architectuur van het pand. Dat wat bij het ene pand wel mogelijk is, kan bij het andere pand niet passen vanwege de architectonische uitstraling. Het gaat hier om maatwerk binnen de algemene regels van het bestemmingsplan.

Extra mogelijkheid bijbehorende bouwwerken voor kleine woningen
Binnen het gebied en dan met name langs de Bisschopsstraat en Aldegondestraat staan vrij smalle woningen. De diepte van deze woningen varieert tussen de 8,00 en 10,00 meter. Sommige woningen bestaan uit 1 laag met kap en andere woningen bestaan uit twee lagen met kap. Veel van de woningen zijn op de begane grond uitgebreid ten behoeve van het woongenot. Naast deze uitbreiding wil men vaak ook een berging in de tuin. Dit is echter niet altijd mogelijk vanwege de regeling voor bijbehorende bouwwerken.

Voor deze woningen wordt daarom een aanvullende regeling opgenomen voor bijbehorende bouwwerken in de regels van het bestemmingsplan. Via een omgevingsvergunning is het mogelijk om maximaal tien vierkante meter extra aan bijbehorende bouwwerken te realiseren. Deze ontheffing is afhankelijk van de breedte en diepte van het hoofdgebouw van de woning en de grootte van de tuin. De oppervlakte van het hoofdgebouw dient daarbij kleiner te zijn dan 40 m2 en de tuin mag maximaal voor de helft worden bebouwd.

Hendrik van Viandenstraat
De Hendrik van Viandenstraat is een ontsluitingsweg richting het centrum. De Hendrik van Viandenstraat is de laatste jaren voor een deel getransformeerd van woongebied naar gebied met gemengde doeleinden. Er zijn ontheffingen verleend voor het toestaan van diverse functies en winkels in deze straat. Gebleken is dat de woningen goed geschikt zijn voor dergelijke functies. De straat is interessant voor diverse functies vanwege de ligging. De straat kan dienend zijn voor zijn directe omgeving en daarnaast is de ligging ten opzichte van het centrum interessant voor functies die gebiedsoverschrijdend zijn. Om deze reden hebben de gebouwen de bestemming gemengde doeleinden met detailhandel gekregen.

Bebouwingsvrije strook langs de Heiligerbergerbeek
Binnen het gebied grenzen tuinen aan de Heiligerbergerbeek. Aan de andere zijde van de Heiligerbergerbeek ligt de Zwaanstraat en een openbaar voetpad. Het is van belang dat het beeld op de Heiligerbergerbeek kwalitatief hoogwaardig blijft. Bebouwing langs de Heiligerbergerbeek is hierom niet toegestaan. Een bebouwingsvrije strook van vijf meter vanaf de Heiligerbergerbeek is in het plan opgenomen.

Binnen dit deelgebied zijn in de aankomende jaren geen grote ontwikkelingen te verwachten. Een kleine ontwikkeling kan plaatsvinden langs de Bekensteinselaan 18-22 (waarvan de percelen doorlopen naar de Frederik van Blankenheymstraat).

Dit pand, waar voorheen een kraamkliniek en de thuiszorg gevestigd is geweest, voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De eigenaar heeft contact opgenomen met de gemeente om te vragen naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van deze percelen (inclusief de achterterreinen die grenzen aan de Frederik van Blankenheymstraat). Omdat de plannen niet voldoende zijn uitgewerkt en er niet voldoende duidelijkheid bestaat over de financiële uitvoerbaarheid, kan nog geen nieuwe bouwmogelijkheid worden opgenomen voor deze gronden. Wel wordt in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het in de toekomst mogelijk is om de gronden te herontwikkelen zonder dat daarvoor een lange bestemmingsplanprocedure hoeft te worden doorlopen. In deze wijzigingsbevoegdheid worden randvoorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan bij wijziging. Zodra er gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid moet het kostenverhaal worden verzekerd door middel van een exploitatieovereenkomst of een exploitatieplan.

_{Bekensteinselaan 18-22 Achterzijde perceel Bekensteinselaan 18-22}

Dit bestemmingsplan is opgesteld in het kader van de actualisering van bestemmingsplannen, om te kunnen voldoen aan de eis uit de Wet ruimtelijke ordening dat een bestemmingsplan (na 2013) niet ouder mag zijn dan tien jaar om nog leges te kunnen heffen voor (bouw) plannen in het gebied. In het kader van de actualiseringslag wordt in de bestemmingsplannen de bestaande situatie vastgelegd, wat betekent dat de huidige mogelijkheden worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Daarmee is een groot deel van het plangebied opnieuw ruim bestemd. Het gaat dan met name om ruime bouwmogelijkheden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenselijk om de ruime bouwmogelijkheden aan te passen zodat de regeling beter aansluit bij de standaard regelingen in de bestemmingsplannen voor Amersfoort. Hiermee zou het bestaande straatbeeld en de architectonische kwaliteit van de individuele objecten gewaarborgd blijven. Dit zou geregeld kunnen worden met een aanscherping (inperking) van de regels van het bestemmingsplan. Dit blijkt financieel niet uitvoerbaar omdat dit zou kunnen leiden tot een aanzienlijk bedrag aan planschadeclaims waarvoor geen budgettaire ruimte is bij de gemeente.

Wel is het mogelijk gemaakt om grote onwenselijke ontwikkelingen die niet passen in het straatbeeld bij te sturen via een nadere eisen regeling die is opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Daarnaast is besloten een aanpassing van de welstandsnota voor dit gebied voor te bereiden en deze gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan, ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. In deze nota worden (architectonische) kwaliteitseisen voor de bebouwing vastgelegd. Deze welstandsnota is na vaststelling toetsingskader voor omgevingsvergunningaanvragen in het gebied.

De hoofdlijnen van het milieubeleid worden bepaald door Europa en het Rijk. Binnen de Provincie Utrecht is het Provinciaal Milieubeleidsplan 2004-2008 richtinggevend. Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of er en zo ja welke milieuhygiënische belemmeringen in de gebieden van dit bestemmingsplan aanwezig zijn.
Bestaande milieuhinder, zoals geluidhinder van bestaande wegen, kan in beginsel niet via het bestemmingsplan worden verminderd, voor zolang de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Pas als nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden nagestreefd - bijvoorbeeld nieuwe woningen, nieuwe bedrijfsfuncties– kan dit worden vastgelegd met een bestemming die past binnen de (ruimtelijk relevante) milieunormen.

De provincie Utrecht wil de milieukwaliteit in onze provincie behouden en waar nodig herstellen. Onderwerpen die in het PMP centraal staan, zijn bodem, water, lucht, voorraadbeheer, verstoring en externe veiligheid. Door projecten uit te voeren op deze gebieden, kan bijgedragen worden aan brede maatschappelijke thema's: leefomgevingkwaliteit, gezondheid, integrale veiligheid en biodiversiteit. Het PMP gaat ook specifiek in op enkele betrokken doelgroepen: landbouw, bedrijven, consumenten, bouwen & wonen en verkeer. Veel aandacht is er voor een gebiedsgerichte benadering. Per gebiedstype, zoals 'natuur' of 'agrarisch', wordt bekeken welke milieukwaliteit in ieder geval nodig is (basiskwaliteit) en hoe die nog vergroot kan worden (ambitiekwaliteit).
De provincie formuleert in het PMP concrete milieudoelen en ook haar eigen rol met betrekking tot de realisatie ervan. Die realisatie wordt verder uitgewerkt in het actieprogramma dat de provincie opstelt.

In het milieubeleidsplan formuleert de gemeente Amersfoort haar ambities op het gebied van milieu. In het plan worden drie milieuthema's onderscheiden, 'Gezond en Veilig', 'Klimaat en Energie' en 'Natuur en biodiversiteit'. Het project Randenbroek Zuid raakt aan alle drie de thema's. De geluidsoverlast van de A28 is nader onderzocht en er dienen maatregelen genomen te worden om gezond en veilig te wonen in Randenbroek Zuid. Duurzaam bouwen moet worden verbreed naar duurzaam wonen. Diffuse verontreiniging van afstromend regenwater moet fors worden verminderd en de kansen voor schoon water moeten worden benut bij ruimtelijke ontwikkelingen. Bij 'Klimaat en Energie' wordt ingezet op CO2-neutrale gemeente in 2030. Bij 'Natuur en Milieu' wordt de nodige aandacht gevraagd voor het versterken en uitbreiden van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS).

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aqautische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

De vierde nota waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is “een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden/versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd”. Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie “Waterbeheer 21e eeuw” heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet tenminste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. De doelstelling van het plan is: een veilig en bewoonbaar land. Het plan geeft de gewenste ontwikkelingen in het waterbeheer in de provincie Utrecht aan. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema “water als ordenend principe” loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen.

In het Waterbeheersplan 2010 - 2015 heeft Waterschap Vallei & Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap Vallei & Eem voor de komende zes jaar. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied.

Het beleid van de gemeente betreft met name het stedelijk gebied en is weergegeven in het “Waterplan Amersfoort 2005- 2015” van 2004. Als onderdeel van de hierin verwoorde visie zijn “duurzaamheidsprincipes”, voorwaarden en ambities beschreven en zijn vervolgens per gebied accenten gelegd met behulp van streefbeelden. Verder sluit het plan nauw aan bij het waterhuishoudingsplan van de provincie en het waterbeheerplan van het waterschap Vallei & Eem.

Het streefbeeld voor oppervlaktewater vanuit het “Waterplan Amersfoort” is voor Centraal Stadsgebied-Zuid “water voor de wijk””. Er is echter binnen het plangebied geen oppervlaktewater aanwezig.

Met betrekking tot de afvoer van hemelwater gaat de voorkeur uit naar het niet aansluiten op de riolering van schone verharde oppervlakken (bijvoorbeeld daken en wegen). In de huidige situatie is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Bij vervanging van rioolstelsels wordt zoveel mogelijk het regenwater (met name bij wegverharding) afgekoppeld van het vuilwaterstelsel en wordt zo het schone regenwater zoveel mogelijk in de bodem geïnfiltreerd.

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld. Onderzoek ten behoeve van het wateradvies zal door de initiatiefnemer moeten worden uitgevoerd.

Bij de beoordeling van een gebied wordt onderscheidt gemaakt tussen grondwater, oppervlaktewater en afval- en regenwater.

Regenwater en grondwater

Ter bescherming van het grondwater is voor dit gebied een convenant ondertekend door provincie, waterschap en gemeente, waarin afspraken zijn gemaakt over de bescherming van het grondwater. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gebieden binnen en buiten het grondwaterbeschermingsgebied. Het plangebied valt niet binnen het grondwaterbeschermingsgebied, maar wel voor een groot deel binnen de Utrechtse Heuvelrug. Binnen de Heuvelrug en buiten het grondwaterbeschermingsgebied kan regenwater van wegen en daken in de bodem worden geïnfiltreerd.

Om verontreiniging van regenwater te voorkomen mogen geen uitloogbare bouwstoffen als koper, lood en zink en geimpregneerd hout worden toegepast op plekken waar die met regenwater in aanraking kunnen komen.

Riolering

Het regenwater in het plangebied moet zoveel mogelijk worden verwerkt op eigen terrein, bijvoorbeeld door infiltratie in de bodem. Als dit niet kan, moet het gescheiden worden aangeboden op het gemeentelijk riool. In de huidige situatie is een gemengd rioolstelsel aanwezig. Beleid is dat bij vervanging van rioolstelsels gescheiden stelsels worden aangelegd.

Oppervlaktewater

In het plangebied komt geen oppervlaktewater voor.

Het Waterschap heeft aangegeven te kunnen instemmen met het plan. De algemene uitgangspunten dat het gebruik van uitlogende bouwmaterialen niet gewenst is en dat het schone hemelwater waar mogelijk op eigen terrein moet worden geïfiltreerd, sluit goed aan bij het beleid van Waterschap Vallei en Eem.

Indien mensen met regelmaat luchtverontreinigende stoffen inademen kan dit leiden tot effecten op de lichamelijke gezondheid. Daarom moet bij ruimtelijke planvorming rekening worden gehouden met de effecten van de plannen op de luchtkwaliteit en de luchtkwaliteit ter plaatse.
Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (hierna te noemen: Wet luchtkwaliteit), het Besluit niet in betekenende mate en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) stellen grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO₂) en fijn stof (PM₁₀). De grenzen voor deze stoffen zijn opgenomen in tabel VIII. In 2011 moet aan de grenswaarden (jaargemiddelde en 24-uursgemiddelde concentratie) voor PM₁₀ worden voldaan. Voor NO₂ geldt dat vanaf 2015 moet worden voldaan aan de (jaargemiddelde en uurgemiddelde) grenswaarden. Tot deze grenswaarden gelden zijn minder strenge grenswaarden van kracht.

Tabel: Grenswaarden Wet Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit en het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)stellen dat ruimtelijke plannen doorgang kunnen vinden indien:

1. 1. de luchtkwaliteit ten gevolge van de planenn per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;
2. 2. de plannen niet in betekenende mate (NIBM), dat is minder dan 3%, bijdragen aan de concentratie van NO₂ en PM₁₀ in de buitenlucht.;
3. 3. de plannen niet leiden tot het overschrijden van een grenswaarde;
4. 4. gevoelige bestemmingen (waaronder scholen en zorginstellingen) niet binnen 300 meter van een rijksweg en 50 meter van een provinciale weg worden gerealiseerd (of indien binnen deze zones geen sprake is van een (dreigende) overschrijding).

Het Besluit NIBM heeft een aantal NIBM-grenzen vastgesteld, waarvan met zekerheid kan worden gesteld dat de 3%-grens niet zal worden overschreden, te weten:

• Woningbouw: <= 1500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, en <= 3000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.
• Kantoorlocaties: <= 100.000 m² bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

In alle overige gevallen of combinaties van bovenstaande genzen zal middels een berekening moeten worden aangetoond of de bijdrage niet in betekenende mate is of dat de grenswaarden niet worden overschreden.

Tevens is in het Besluit NIBM een acumulaite bepaling opgenomen, die zegt dat de effecten van beoogde ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied moeten worden meegenomen in de beoordeling van het betreffende plan. Hiermee wordt voorkomen dat verschillende NIBM-projecten samen toch in betekenende mate bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is van toepassing op zones binnen 300 meter van rijkswegen en 50 meter van provinciale wegen. Dit besluit stelt dat binnen deze zones de luchtkwaliteit dient te worden onderzocht. Indien blijkt dat de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, dan is realisatie van een gevoelige bestemming niet toegestaan. Is een (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen direct bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone, maar zal de locatiekeuze goed moeten worden gemotiveerd.

In het kader van het Besluit Luchtkwaliteit vindt jaarlijks een inventarisatie van mogelijke bronnen van luchtverontreiniging binnen de gemeente plaats. Uit de laatste inventarisatie is gebleken dat in het plangebied geen plandrempels worden overschreden. Voor toekomstige situaties geldt dat de grenswaarden van het besluit niet mogen worden overschreden. Bij nieuwbouw van woningen en aanleg van plaatsen waar mensen verblijven, te weten trottoirs en voetpaden, dient getoetst te worden aan de grenswaarden van het Besluit Luchtkwaliteit.

Aanwezige bedrijven in en om het plangebied kunnen vanwege hun activiteiten en de milieubelasting die dit met zich meebrengt van invloed zijn op de herstructurering van Randenbroek-Zuid. In onderhavig hoofdstuk wordt ingegaan op de aanwezige bedrijven in en om het plangebied en de betekenis hiervan voor de herstructurering in verband met de milieubelasting. Aangegeven wordt wat de eisen zijn waar bij de realisatie van de nieuwe woningbouw rekening moet worden gehouden en welke mogelijkheden er zijn om met inachtneming van die eisen nieuwe woningbouw te realiseren.

Sinds 1 januari 2008 is het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer van kracht, kortweg het Activiteitenbesluit genoemd. Met de invoering van dit besluit wordt de systematiek gehanteerd dat alle inrichtingen (die voldoen aan de minimale omvangeisen) onder dit besluit vallen met uitzondering van die inrichtingen die zijn opgenomen in bijlage 1 van het Activiteitenbesluit. Wanneer een inrichting in bijlage 1 is opgenomen is een vergunning ingevolge de Wet milieubeheer (milieuvergunning) vereist. In het voorliggende plangebied komen geen bedrijven voor die zijn opgenomen in de genoemde bijlage 1 van het Activiteitenbesluit

In de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van bedrijvigheid die in hun bedrijfsuitvoering belemmerd kunnen worden als gevolg van dit bestemmingsplan.

Daarnaast komen in het plangebied enkel bedrijven voor uit de lichte milieucategorie (deze hebben in de regels en op de verbeelding de bestemming "Gemengd" gekregen). Dit type bedrijvigheid, dat weinig tot geen overlast veroorzaakt voor de omgeving, is goed in te passen in een gemengd gebied maar ook in een woongebied. In bijlage 1 bij de regels van dit bestemmingsplan is een lijst opgenomen waarin bedrijven staan uit categorie A en B. Categorie A mag bij recht worden gerealiseerd binnen de gemengde bestemmingen in dit plangebied. De categorie B bedrijven kunnen met ontheffing mogelijk worden gemaakt mits ze geen overlast veroorzaken voor de woonomgeving.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verboden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid is dit geregeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen(BEVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is dit geregeld in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Zowel in het besluit als in de circulaire zijn de centrale begrippen het plaatsgebonden en het groepsrisico.
Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken ) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.
Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10-6-contour (PR).

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is in augustus 2004 de bovenstaande circulaire vastgesteld. In deze circulaire is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen opgenomen. In nieuwe situaties geldt voor het plaatsgebonden risico een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10-6 per jaar. Uit de circulaire blijkt dat op meer dan 200 meter afstand van een aangewezen route gevaarlijke stoffen het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan de het ruimtegebruik. Uit de circulaire blijkt voorts dat bij het vervoer van gevaarlijke stoffen beargumenteerd van de grenswaarde, richtwaarde en oriënterende waarde mag worden afgeweken.

In de Beleidsnota Externe Veiligheid van de provincie Utrecht van 2003 zijn de provinciale ambities voor de jaren na 2003 uitgewerkt. Deze zijn hoger dan de wettelijke ondergrens. Voor het PR streeft de provincie naar een kans op overlijden die niet groter is dan één op de honderd miljoen jaar (10-8 per jaar), terwijl ten aanzien van het GR de provincie streeft naar 0,1 maal de oriënterende waarde.

Voor het plangebied is beoordeeld of sprake is van activiteiten met gevaarlijke stoffen in en in de omgeving van het plangebied, die mogelijk risico's zouden kunnen opleveren. Meer specifiek is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven die zijn aangewezen in het BEVI, waaronder LPG-tankstations, transportroutes over weg, spoor en water.

Het plangebied ligt niet binnen de invloedssfeer van bedrijven waar externe veiligheid een rol van betekenis heeft. Externe veiligheid kan ook een rol spelen bij het transport van gevaarlijke stoffen over de weg en over het spoor. Het meest nabij gelegen transport van gevaarlijke stoffen vindt plaats over de spoorbaan, met de route Amersfoort-Apeldoorn/Zwolle. De 10-6 plaatselijke risico-contour (PR-contour) ligt op ca. 30 m uit de as van de spoorbaan (Extern veiligheidsrapport Spoorzone, DHV, herziening februari 2003). Het plangebied ligt op ten minste 100 m vanaf de as van de spoorbaan. Voor wat betreft dit plangebied zijn er geen effecten op het groepsrisico.

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar bij het bestemmen van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden. Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd zijn de volgende circulaires van belang:

• de circulaire Zonering langs hoogdrukaardgasleidingen;
• de circulaire Bekendmaking van beleid ten behoeve van de zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen van de K1, K2 en K3-categorie.

Afhankelijk van druk en diameter gelden verschillende bebouwings- en toetsingsafstanden). De afstand die, in verband met de bescherming en het beheer van de leiding, minstens moet worden aangehouden ten opzichte van andere functies, wordt bepaald door de zakelijk rechtstrook. Binnen deze afstand is in beginsel geen enkele vorm van bebouwing toegestaan.
De minimale bebouwingsafstand is de afstand die tussen de leidingen en andere functies zoals onder andere woningbouw, recreatie en bedrijven moet worden gehanteerd in verband met de veiligheid. De toetsingsafstand is de afstand die bij voorkeur moet worden aangehouden ten opzichte van de leiding. De minimale bebouwingsafstand is alleen van toepassing als er zwaarwegende argumenten zijn om van de toetsingsafstand af te wijken.

Momenteel wordt de circulaire Zonering langs hoogdrukaardgasleidingen herzien. Hierbij worden ook de aan te houden veiligheidsafstanden opnieuw bekeken. VROM adviseert rekening te houden met deze nieuwe regelgeving. De vaststelling van nieuwe afstanden is momenteel nog niet afgerond. Derhalve vigeert momenteel nog de bestaande circulaire.
Voor aan te houden afstanden in verband met de aanwezigheid van overige leidingen (zoals een rioolwaterpersleiding) wordt gebruikgemaakt van de voorganger van de nota "Regels voor Ruimte", de Nota Planbeoordeling van de provincie Utrecht.

In het voorliggende plangebied komt één planologisch relevante leiding voor. Het gaat om een rioolwaterpersleiding die ter hoogte van de Vermeerstraat het plangebied binnenkomt en onder de Bisschopsweg loopt tot aan de kruising met de Arnhemseweg. De leiding ligt gedeeltelijk onder de straat en gedeeltelijk onder het trottoir. Op de verbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan heeft de leiding een dubbelbestemming gekregen. Hiermee wordt voorkomen dat onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leiding en de veiligheid daarvan. Op de gronden met deze dubbelbestemming mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de dubbelbestemming "Leiding-riool" waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 meter.

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging.

Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd.

De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De interventiewaarde is de waarde, waarboven er risico’s zijn voor mens, flora en fauna. De urgentie, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater.

De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Gemeente Amersfoort in beeld gebracht. In een aantal gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met een geval van ernstige bodemverontreiniging moet gebeuren. Nadat er is gesaneerd, kunnen er restverontreinigingen aanwezig zijn. Soms zijn er gebruiksbeperkingen.

In 2002 is een bodemkwaliteitskaart en een bodembeheerplan voor de gehele gemeente opgesteld. De bodemkwaliteitskaart geeft per te scheiden zone een indicatie van de algemene milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Aangegeven wordt wat de achtergrondgehalten van diverse stoffen in dit gebied zijn. Dit kan van belang zijn bij grondverzet. Centraal Stadsgebied-Zuid maakt voor het overgrote deel onderdeel uit van de zone Zonnehof. De Zonnehof is ontwikkeld vanaf de negentiende eeuw. Door de reeds vroege bebouwing en bewoning van beide wijken is het achtergrondgehalte aan diverse stoffen (kwik, PAK, koper, lood en zink) licht tot matig verhoogd. De zone wordt als matig verontreinigd geclassificeerd.

_{Deel bodemkwaliteitskaart Amersfoort}

In het Centraal Stadsgebied-zuid is in het verleden een groot aantal bodemonderzoeken uitgevoerd. Aanleiding voor deze bodemonderzoeken was veelal het voornemen tot herontwikkeling van een locatie of een inventarisatie van de historische bedrijfsactiviteiten. Op het merendeel van deze locaties zijn slechts lichte verontreinigingen aangetroffen, die geen belemmering vormen voor de voorgenomen herinrichting. Op een aantal locaties is echter ernstige bodemverontreiniging aangetroffen die wel een belemmering vormen bij herinrichting. De meeste van deze locaties zijn reeds, voorafgaand aan de desbetreffende bouwplannen, gesaneerd. Het gaat daarbij met name om locaties rond het stationsgebied. Voor een aantal locaties zijn gebruiksbeperkingen als gevolg van aanwezige (rest)verontreinigingen in grond en/of grondwater. Op een beperkt aantal locaties vindt monitoring plaats. Een groot deel van het gebied is kwetsbaar doordat de afsluitende Eemkleilaag (op ca 10 m onder het maaiveld) ontbreekt.

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid zijn de Wet geluidhinder (Wgh) en de Luchtvaartwet. Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van deze Wetten aan de orde: het bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten (b.v. woningen en onderwijsgebouwen) binnen zones langs (spoor-)wegen, zones rondom industrieterreinen en zones rondom luchtvaartterreinen; het bestemmen van gronden voor de aanleg van nieuwe, danwel reconstructie van gezoneerde (spoor-) wegen; het bestemmen van gronden voor (nieuwe) industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen; herziening van zonegrenzen van industrieterreinen en luchtvaartterreinen.
De geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mag in principe niet meer bedragen dan de voorkeurgrenswaarde. Indien de geluidbelasting op de gevel hoger is dan de voorkeurgrenswaarde kan onder bepaalde voorwaarden een verzoek worden gedaan tot vaststelling van hogere waarden. Hierbij mag de geluidsbelasting de uiterste grenswaarde echter niet overschrijden. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen kan per geluidsbron verschillen.
Om voor vaststelling van een hogere grenswaarde in aanmerking te kunnen komen, dient aan de volgende wettelijke eis te worden voldaan: het dient om een situatie te gaan waarbij het treffen van maatregelen om het verwachte geluidsniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten.

Wegverkeerslawaai Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km-gebieden. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen,zoals woningen en scholen, binnen zones van wegen dienen getoetst te worden aan de normen van de Wgh die gelden voor de betreffende nieuwe situatie. In artikel 74 van de Wet geluidhinder is de zonering van wegen geregeld. De breedte van de zone langs wegen is afhankelijk van de ligging van een weg (in stedelijk gebied of buitenstedelijk) en van het aantal rijstroken. In geval van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.
De uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom langs een bestaande weg bedraagt 63 dB. Buiten de bebouwde kom bedraagt de uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen 53 dB. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB.

Spoorweglawaai Spoorwegen hebben volgens art 106b van de Wet geluidhinder een zone waarvan de breedte afhankelijk is van het aantal sporen en de intensiteit van het gebruik. In het Besluit geluidhinder is op een kaart per categorie spoorlijn de breedte van de zone aangegeven. Bij nieuwe/gewijzigde geluidgevoelige bestemmingen in de zone moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde bedragen respectievelijk 55 en 68 dB.

Industrielawaai Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers moet een op grond van art. 41 van de Wet geluidhinder een geluidzone worden vastgesteld. In deze zone gelden regels ten aanzien van nieuwbouw van geluidgevoelige bestemmingen. Door middel van zonebeheer moet worden voorkomen dat de geluidbelasting ten gevolge van de geluidemissie van de bedrijven gezamenlijk, de geluidbelasting buiten de zone hoger wordt dan de voorkeursgrenswaarde. Binnen de zone moeten zonodig maatregelen worden getroffen. De voorkeursgrenswaarden en tevens maximale geluidgrenswaarde bedraagt 50 dB(A) (etmaalwaarde).

Luchtverkeerslawaai Voor de grotere vliegvelden worden geluidzones berekend door de geluidproductie van alle jaarlijks toegestane starts en landingen met toestellen van verschillende zwaarte/geluidscategorie te sommeren in een computermodel. Deze werkwijze is enigszins vergelijkbaar met hoe dit gebeurt rond industrieterreinen, al betreft het bij vliegvelden de specifieke problematiek van bewegende geluidsbronnen. De zonegrens rond de grotere vliegvelden, die wordt bepaald door de 35 Ke-norm, is gebaseerd op ervaringsgegevens over de geluidsbeleving bij omwonenden. De Bkl-norm, die de zonegrens bepaalt voor de terreinen voor de kleine luchtvaart bevat 'straffactoren' om geluidhinder op 'gevoelige' momenten (in het weekend en tijdens de zes 'drukste maanden') te beperken. Starts en landingen op deze momenten tellen extra zwaar door in de geluidzone. De Ke- en Bkl-geluidnormen worden alleen in ons land gebruikt. Bij nieuwe/gewijzigde geluidsgevoelige bestemmingen in de zone moet akoestisch onderzoek worden gedaan. Dit geldt ook voorafgaand aan het wijzigen van de zone. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen. In nieuwe situaties is een hogere grenswaarde mogelijk tot 45 Ke; in geval van vervangende nieuwbouw tot maximaal 65 Ke. E.e.a. onder strikte voorwaarden.

Wet geluidhinder in relatie tot het plangebied

Heel het plangebied CSG-zuid ligt binnen een geluidzone van één van de (omliggende) wegen van het gebied. Daarom zal bij herontwikkeling of bij wijziging van het plan altijd een akoestisch onderzoek moeten worden uitgevoerd om te kunnen beoordelen of, en op welke voorwaarden medewerking kan worden verleend. Voor bestaande woningen is een akoestisch onderzoek in het kader van het bestemmingsplan geen vereiste.

Een klein gedeelte van het plangebied ligt binnen de geluidzone van het NS-emplacement. Hierbinnen vindt geen aanleg van geluidsgevoelige bestemmingen plaats. Geluidhinder door railverkeer is daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van vliegveld Soesterberg. Ook geluidhinder door vliegverkeer is daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Bij de Nederlandse natuurwetgeving kan een tweedeling worden gemaakt in soort- en gebiedsbescherming. Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet, de gebiedsbescherming via de Natuurbeschermingswet en de Ecologische hoofdstructuur. Europese wetgeving op dit gebied, zoals de Vogel- en Habitatrichtlijn is inmiddels in de Nederlandse wetgeving verankerd.

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet van 1968 en 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

Soortbescherming vindt plaats via de Flora- en faunawet.Bij soortenbescherming gaat het om het beschermen van individuele soorten flora en fauna, binnen en buiten beschermde gebieden. Naast de flora- en faunawet en de daarin genoemde soorten onderscheiden we ook nog de soorten die worden genoemd op de Rode Lijsten. Ze hebben geen wettelijke status, maar geven wel de kwetsbaarheid van soorten aan. Er wordt bijvoorbeeld aangegeven of een soort bijna is uitgestorven of bedreigd is in zijn voorkomen in Nederland. Een soort die bescherming geniet onder de Flora- en faunawet kan ook op de Rode Lijst voorkomen, maar een soort op de Rode Lijst is niet automatisch beschermd onder de Flora- en faunawet.Tot slot dient de Oranje lijst genoemd te worden. Dit is de lijst van bedreigde soorten binnen de provincie Utrecht welke op basis van vergelijkbare criteria als die voor de landelijke rode lijst tot stand is gekomen. Hiertoe is de trend van het voorkomen van de dier- en plantsoorten in Utrecht sinds 1975 geanalyseerd en er is bepaald welke soorten "ernstig bedreigd", "bedreigd", "kwetsbaar" of "gevoelig" zijn. Oranje lijsten zijn opgesteld voor de diergroepen: zoogdieren, broedvogels, pleisterende vogels, reptielen, amfibieën, zoetwatervissen, dagvlinders, libellen, sprinkhanen, krekels en voor de plantgroepen: mossen van het essenhakhout, kleibospaddestoelen, vaatplanten en kranswieren.

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met de Flora- en faunawet. Als het waarschijnlijk is dat voor de realisering van een project (dat door een bestemming(wijziging) wordt mogelijk gemaakt) een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet noodzakelijk is, dient bij de vaststelling van dat bestemmingsplan de nodige duidelijkheid te bestaan omtrent de verleenbaarheid van een dergelijke ontheffing.

Gebiedsbeschermingvindt plaats via de Natuurbeschermingswet en de Ecologische hoofdstructuur. Via de gebiedsbescherming zijn bijzondere habitats en rustplaatsen beschermd. Gebiedsbescherming is aan de orde, wanneer een plangebied in of nabij een Natura2000gebied ligt of op grond van de natuurbeschermingswet is aangewezen als beschermd natuurmonument. Bij elk plan of project is een gemeente verplicht om te kijken of het plangebied in of bij (1 tot ongeveer 4 kilometer) een Speciale Beschermingszone (sbz) van een NATURA2000gebied ligt. Als een plan of project in of bij een sbz ligt, wordt van een gemeente verwacht dat zij voor aanvang van het plan of project een passende beoordeling maakt, waarbij de significante gevolgen voor het plan voor het Natura2000gebied worden onderzocht. Als er significante gevolgen worden verwacht, kan alleen om dwingende redenen van openbaar belang en bij afwezigheid van een alternatief, toestemming worden verleend. Er moeten dan wel voor aanvang van het plan of project passende maatregelen worden genomen om de natuurwaarden volledig te compenseren.

In de structuurvisie van de provincie Utrecht en het Natuurgebiedsplan Eemland is de bestaande en nog te realiseren Ecologische hoofdstructuur (EHS) aangegeven. De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (de zogenaamde groene contour) is op onderstaande kaart aangegeven.

Binnen de EHS worden beperkingen en randvoorwaarden gesteld aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Zo dient getoetst te worden of de voorgenomen ontwikkelingen in het beleid van provincie en gemeente passen. Daarnaast is voor het kunnen realiseren van bepaalde ontwikkelingen compensatie van natuurwaarden aan de orde.

Aangezien er sprake is van een conserverend bestemmingsplan zijn er geen consequenties voor de aanwezige planten en dieren.

Soortenbescherming in relatie tot het plangebied

De aanwezigheid van soorten is niet nader onderzocht. In het hele plangebied is de aanwezigheid van vleermuizen aannemelijk, dit betekent dat er bij sloop/renovatie van panden rekening mee moet worden gehouden, evenals bij het kappen van bomen. Verder is de aanwezigheid van gierzwaluwen bekend.

In het stedelijk gebied van Amersfoort en dan met name in de oudere stadsdelen (waaronder Centraal Stadsgebied-Zuid) komen gierzwaluwen voor. Gierzwaluwen zijn voor hun broedgelegenheid volledig afhankelijk van "menselijke bouwsels". Deze van oorsprong rotsbewonende vogels ervaren de stad als een gebergte en nestelen in gebouwen en onder daken. In z'n algemeenheid geldt dat nesten niet verstoord noch verwijderd mogen worden (Flora en faunawet). Onder verstoring wordt gerekend het renoveren van gebouwen waarin de gierzwaluwen broeden. Werkzaamheden in omgeving van de nesten die tot verontrusting en verstoring leiden, zijn niet toegestaan. Ontheffing kan alleen verleend worden als het belang van de volksgezondheid en/of openbare veiligheid in het geding is. Deze bescherming geldt voor alle inheemse vogels. De gierzwaluw (evenals de boeren-, huis- en oeverzwaluw) is tijdens de broedtijd van 1 mei tot 15 augustus beschermd, daarnaast is voor deze soorten ook het verwijderen van nesten buiten het broedseizoen strafbaar.

Er zijn onder andere grote gierzwaluwkolonies bekend in het huizenblok bij de Stationstraat en de Spoorstraat en verder verspreid door het hele gebied.

Bij renovatie en nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met deze soort. Zo kunnen er vrij eenvoudig gierzwaluwneststenen ingemetseld worden bij nieuwbouw. Hiermee wordt nestgelegenheid voor de toekomst gecreëerd.

Natuurbeschermingswet in relatie tot het plangebied

Het voorliggende plangebied is niet gelegen in of nabij een beschermingszone. In of bij het plangebied ligt geen beschermd natuurmonument.

Ecologische verbindingszones in relatie tot het plangebied

In het plangebied lopen geen ecologische verbindingszones. Vóór de aanleg van de Kersenbaan was het spoor met de bijbehorende bermen een belangrijke verbindingszone tussen Birkhoven en de gebieden ten zuiden van Amersfoort. Met name de hazelworm werd regelmatig in de buurt van dit spoor aangetroffen. Met de aanleg van de Kersenbaan is dit leefgebied verdwenen. De nu nog zeer beperkt aanwezige bermen spelen hooguit nog een rol voor vlinders en insecten. Vanaf de Leusderweg speelt het spoor en haar bermen nog wel een belangrijke rol als leefgebied voor ondere andere de hazelworm en zeldzame planten.

Ecologische verbindingszones grenzend aan het plangebied

Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Heiligenbergerbeek. Deze beek is voor Amersfoort een belangrijke ecologische verbindingszone. Via de Heiligenbergerbeek kan de natuur ver de stad in dringen. Bij goede inrichting van de oevers kan er via de singel langs de stadsring verbinding ontstaan met de Flierbeek, de Eem en het Valleikanaal.

Samen met het Valleikanaal en de Eem is de Heiligenbergerbeek onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur. Alle watergangen zijn aangewezen als natte ecologische verbindingszone. De Heiligenbergerbeek is onderdeel van de verbindingszone voor planten en dieren tussen aanwezige en te ontwikkelen natuurgebieden in de omgeving van de Heiligenbergerbeek, het Valleikanaal en de Barneveldse Beek. Aan de oostzijde gaat de verbindingszone verder langs de Eem. Om uitwisseling van soorten tussen de Heiligenbergerbeek en het Valleikanaal mogelijk te maken is ook de Vosheuvelbeek (Verbindingskanaal) aangewezen als belangrijke verbindingszone. Bij de Heiligenbergerbeek past een beeld van natuurvriendelijk ingerichte oevers met oeverlandjes. Langs de oevers plas-drasbermen, ruigtes, riet, struweel, (schraal)graslanden en kleine bosschages.

Vanwege het belang van de ecologische verbindingszone langs de Heiligenbergerbeek is een zone op de verbeelding bij dit plan opgenomen met een breedte van 5 meter met de bestemming tuin. Deze gronden zijn in particulier eigendom en mogen slechts worden gebruikt als tuin. Er mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd.

Het gemeentelijk bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het wordt de grondgebruiker toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft uit te oefenen (toelatingsplanologie). Dit houdt in:

1. 1. de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren;
2. 2. de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming.

Een afgeleide van de gebruiksregels van het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning) en regels voor het verrichten van werken (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

1. 1. het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);
2. 2. regels voor: het bebouwen van de gronden en het aanleggen van werken.

Het is zaak om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:
Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.
Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “ontheffingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een ontheffing.

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.
Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerpbesluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. In onderhavig plan betreft het XX bestemmingen. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen ontheffingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
4. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Hieronder volgt een uitleg van een aantal bestemmingen die het bestemmingsplan kent. Sommige bestemmingen spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Bestemmingen:

Bedrijf

De bestemming "Bedrijf" is opgenomen voor de nutsvoorzieningen in het plangebied die niet voldoen aan de standaard bouwregels die daarvoor zijn opgenomen (maximale bruto-inhoud van 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m). In de bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de nutsvoorziening is toegestaan met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

Cultuur en ontspanning

De bestemming "Cultuur en ontspanning" is opgenomen voor de culturele instellingen in het gebied (de bioscoop, het Rietveldpaviljoen en de bibliotheek) maar ook voor de seksinrichting die zich bevindt aan de Spoorstraat 15. Dit is conform de regeling "Standaard Vergelijkbare Bestemmingesplannen", waaraan alle bestemmingsplannen moeten voldoen. De percelen hebben allen een bouwvlak gekregen overeenkomstig de bestaande bouwmogelijkheden. Daarnaast hebben enkele percelen de aanduiding "cultuurhistorische waarden" gekregen, ter bescherming en instandhouding van de aanwezige waarden van het pand.

Gemengd 1, 2 en 3

Het betreft drie afzonderlijke bestemmingen die verschillende functies toestaan. Hiermee kan de diversiteit in het gebied in stand worden gehouden.

Binnen de bestemming "Gemengd-1" zijn de functies wonen, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, kantoren en bedrijven toegestaan, op enkele locaties horeca en tevens op enkele locaties opvangvoorzieningen voor kinderen. Deze laatste 2 functies zijn enkel toegestaan op de percelen die daarvoor zijn aangeduid.

Binnen de bestemming "Gemengd-2" zijn dezelfde functies toegestaan als binnen "Gemengd-1" met uitzondering van detailhandel.

Binnen "Gemengd - 3" zijn op de begane grond gemengde doeleinden toegestaan in de vorm van wonen, medische- sociale en culturele voorzieningen, administratieve- financiële- en zakelijke dienstverlening, bedrijven van categorie A, detailhandelsdoeleinden en horeca (alleen ter plaatse van de aanduiding horeca). Op de verdiepingen is alleen wonen toegestaan.

Daarnaast hebben enkele percelen de aanduiding "cultuurhistorische waarden" gekregen, ter bescherming en instandhouding van de aanwezige waarden van die panden.

Gemengd - Uit te werken

Het gebied aan de Stationsstraat met deze bestemming kan herontwikkeld worden waarbij gebouwen gerealiseerd kunnen worden met een bouwhoogte van 12 meter. De functie van de bebouwing kan bestaan uit appartementen (maximaal 23) en 1250 m²bruto vloeroppervlak aan commerciële dienstverlening.

Groen

In het plangebied komen niet veel groengebieden voor. De gronden waarvan het groene karakter in stand moet worden gehouden hebben de bestemming "Groen" gekregen. De gronden zijn daarmee bestemd voor groenvoorzieningen, parken en plantsoenen, voet- en fietspaden en speelvoorzieningen. Er wordt geen bebouwing mogelijk gemaakt. Er mogen enkel nutsvoorzieningen worden gerealiseerd en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen.

Horeca

De panden in het gebied die volledig in gebruik zijn voor horeca hebben een horeca bestemming gekregen. Dit kan horeca van categorie A zijn (oa restaurants) of van categorie h, een hotel. De percelen hebben een aanduiding gekregen van categorie die is toegestaan. Op de verdieping is tevens wonen toegestaan.

Kantoor

In het plangebied bevinden zich enkele specifieke kantoorpanden. Deze panden hebben de bestemming "Kantoor" gekregen. Wel is in deze bestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemming "Gemengd - 2", waarbij de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast.

Maatschappelijk

Drie percelen in het plangebied hebben de bestemming "Maatschappelijk" gekregen. Dit zijn de begraafplaats aan de Utrechtseweg, een basisschool aan de Frederik van Blankenheymstraat en een kerk aan de Willem van Mechelenstraat. Ook binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen ten behoeve van functies uit de bestemming "Gemengd - 2", waarbij de wijziging geen onevenredig nadelige gevolgen voor de omgeving heeft in de vorm van geluids-, verkeers- of parkeeroverlast.

Tuin

Het oostelijke deel van het plangebied, ten oosten van de Arnhemseweg, is een gebied met een woonkarakter. In dit deel hebben de voortuinen bij de woningen de bestemming "Tuin" gekregen. Binnen deze bestemming mogen uitsluitend erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de aangrenzende bestemming. Daarnaast is een verboden gebruik opgenomen voor parkeren.

Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied

In het plangebied komen 2 typen wegen voor; de gebiedsontsluitingswegen en de erftoegangswegen. De gebiedsontsluitingswegen hebben de bestemming "Verkeer" gekregen, de erftoegangswegen de bestemming "Verkeer - Verblijf". De gebiedsontsluitingswegen zijn de Stadsring, Stationsstraat, Asch van Wijckstraat, Utrechtseweg, Arnhemseweg, Leusderweg, Hendrik van Viandenstraat, Bergstraat, Vlasakkerweg en Kersenbaan. Deze wegen zijn van belang voor de bereikbaarheid van de stad. Alle overige wegen zijn erftoegangswegen.

Binnen deze bestemmingen mogen enkel nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd evenals geluidwerende voorzieningen.

Verkeer - Spoorverkeer

Deze bestemming is gegeven aan de gronden ter plaatse van de spoorlijn de "Ponlijn" die evenwijdig aan de Kersenbaan loopt. Binnen deze bestemmingen mogen enkel nutsvoorzieningen en andere bouwwerken zoals palen, masten en verlichtingselementen worden gerealiseerd evenals geluidwerende voorzieningen.

Wonen 1 t/m 3

In het plangebied komen 3 woonbestemmingen voor. Wonen 1 en 2, voor grondgebonden woningen (aaneengebouwde, twee-aaneen-gebouwde en vrijstaande woningen).Wonen 3, voor gestapelde woningen.

Het verschil tussen de bestemmingen "Wonen 1" en "Wonen 2" is gelegen in het feit dat bij "Wonen 1" een groot bouwvlak is gelegd om een heel blok woningen. Daarbinnen zijn de woningen en bijbehorende bouwwerken toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels.

Bij "Wonen 2" ligt het bouwvlak steeds om een rij woningen. Daarbinnen zijn de woningen toegestaan, waarbij voldaan moet worden aan een aantal regels. Daar buiten, maar binnen de bestemmingsgrens, mogen de bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd, waarbij ook weer voldaan moet worden aan een aantal regels.

Waarom voor deze regelingen gekozen is, staat beschreven in hoofdstuk 4 van deze toelichting.

In alle woonbestemmingen is een regeling opgenomen voor beroepen en bedrijven aan huis. Deze regeling biedt de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.

Dubbel bestemmingen:

Leiding - riool

Onder een deel van de Bisschopsweg loopt een rioolwaterpersleiding. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Waarde- archeologie

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Onderhavig plangebied is een gebied met een middelhoge archeologische verwachting binnen de bebouwde kom. In de regels en op de verbeelding is hiervoor de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie"opgenomen.

Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Daarnaast is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, over een oppervlakte van meer dan 500 m². Ook hierop zijn uitzonderingen mogelijk en kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - cultuurhistorie

De dubbelbestemming is opgenomen voor de beschermde stadsgezichten in het plangebied. In het ontwerpbestemmingsplan waren de waarden van de beschermde stadsgezichten gekoppeld aan de aanduiding "cultuurhistorische waarden". Deze aanduiding was per pand opgenomen op de verbeelding en tevens in de verschillende bestemmingen in de regels van het ontwerpbestemmingsplan. Voor de waardevolle panden blijft de aanduiding per pand bestaan maar voor de beschermde stadsgezichten is bij de vaststelling van het bestemmingsplan, deze aanduiding vervangen door de dubbelbestemming "Waarde - cultuurhistorie" omdat dit meer recht doet aan het feit dat het bij de beschermde stadsgezichten om gebieden gaat.

Waarde - ecologie

De dubbelbestemming "Waarde - ecologie" is gelegd op een zone langs de Heiligenbergerbeek. De Heiligenbergerbeek is een ecologische verbindingszone. Een (oever-)strook van 5 meter langs het water dient met deze dubbelbestemming zo veel mogelijk vrij te blijven van bebouwing. Alleen ten behoeve van de andere bestemming, in dit geval "Wonen", mag worden gebouwd uitsluitend nadat zo nodig advies is ingewonnen van een door het bevoegd gezag aan te wijzen ter zake deskundige en mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de ecologische verbindingszone.

Gebiedsaanduidingen:

Geluidzone - spoor

Deze gebiedsaanduiding is opgenomen voor de geluidzone van van de Nederlandse Spoorwegen. Binnen deze zone mogen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder worden gerealiseerd, tenzij voldaan wordt aan een maximale geluidgrenswaarde van 50 dB(A).

Vrijwaringszone - straalpad

Ter bescherming van het straalverbindingstraject Amersfoort - Hilversum is een vrijwaringszone opgenomen. Ter plaaste van deze zone mag niet hoger worden gebouwd dan 29 meter.

Door het opheffen van het algemeen bordeelverbod hebben gemeenten bij het reguleren van prostitutie een grotere rol gekregen. Teneinde ongewenste situaties en ontwikkelingen te kunnen voorkomen of te kunnen tegengaan is het noodzakelijk dat gemeentelijk beleid wordt vastgelegd en dat de regelgeving wordt aangepast. De aanpassing van regelgeving bestaat uit het wijzigen van de APV door invoering van een vergunningstelsel voor seksinrichtingen en een regeling van seksinrichtingen in de bestemmingsplannen.

Het prostitutiebeleid van de gemeente Amersfoort is vastgelegd in de Nota prostitutiebeleid gemeente Amersfoort (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2000). In deze nota is bepaald, dat er maximaal zeven seksinrichtingen in Amersfoort kunnen worden gevestigd. In verband met het stedelijke karakter, de groei van de gemeente en de centrumfunctie die Amersfoort voor de regio heeft, wordt een verruiming van het huidige aantal seksinrichtingen van vijf naar zeven verantwoord geacht.

In het facetbestemmingsplan 'Gebruiksbepalingen en seksinrichtingen' van de gemeente Amersfoort is voor alle vigerende bestemmingsplannen een verbod opgenomen voor het gebruik van gronden en/of bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting. Dit gebeurt met uitzondering van vijf locaties waar de bestaande seksinrichtingen worden gelegaliseerd. De gemeente heeft zich bij de afweging om de inrichtingen te legaliseren laten lijden door onderstaande ruimtelijke aspecten. De overige twee seksinrichtingen zullen op een later tijdstip middels een bestemmingsplanherziening op een geschikte locatie worden ingepast. Op 1 september 2004 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan aangaande het bovengenoemde facetbestemmingsplan en heeft de regeling zoals Amersfoort deze hanteert, geaccepteerd (200308704/1).

Ook in de regels van het voorliggende bestemmingsplan is een verbod opgenomen (artikel 24 lid b) voor het vestigen van een seksinrichting, met uitzondering van de aanwezige en ook als zodanig bestemde seksinrichting aan de Spoorstraat 15. Deze keuze is gebaseerd op het bovengenoemde beleid. Seksinrichtingen hebben vanwege hun uitstraling en openingstijden immers een ruimtelijke impact op de omgeving die zich onderscheid van overige bedrijven.

Naast het bovenstaande zijn de volgende aspecten bij de afweging van een locatie voor de vestiging van een seksinrichting in ieder geval ruimtelijk relevant geacht:

• geen concentratie van prostitutie in een straat, buurt, wijk of gebied;
• geen seksinrichting in een flat of specifieke woonstraat;
• ligging aan een doorgaande weg;
• geen seksinrichting in tussenwoningen of panden met half-steensmuren;
• geen onaanvaardbare toename van de verkeersbelasting in een straat;
• voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein of in de directe omgeving;
• geen aanstootgevende en/of storende (licht)reclames;
• geen seksinrichting in de nabijheid van kerken, moskeeën, (avond)scholen, clubgebouwen voor jeugdigen en daarmee vergelijkbare functies.
  

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.

Het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-zuid” betreft een herziening van een aantal verouderde bestemmingsplannen, waarbij het juridische en planologische instrumentarium is geactualiseerd.

Het bestemmingsplan bevat een (beperkt) aantal ontwikkelingen:

• Voor een gebied aan de Stationsstraat is de bestemming "Gemengd - uit te werken" opgenomen. Ook in het nu nog geldende Stadsvernieuwingsplan Centraal stadsgebied, is voor dit gebied een uitwerking opgenomen. De uitwerkingsregels uit dit nu nog geldende plan, zijn één op één overgenomen in het voorliggende bestemmingsplan.
• Voor het perceel Bekensteinselaan 18-22 is een gebiedsaanduiding "Wro-zone - wijzigingsgebied" opgenomen. Dit werd onder de "oude" WRO een wijzigingsbevoegdheid genoemd. Met deze wijzigingsbevoegdheid kan het perceel gewijzigd worden waarbij voldaan moet worden aan regels die daarvoor zijn opgenomen in dit bestemmingsplan.
  

Gelet op het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen.

In dit bestemmingsplan zijn 2 gebieden opgenomen waar enige ontwikkeling mogelijk is. Het eerste gaat om een uit te werken bestemming die één op één is overgenomen uit het nu nog geldende plan. Omdat dezelfde mogelijkheden ook al in het nu nog geldende plan zitten, is het niet noodzakelijk om bij dit plan een exploitatieplan vast te stellen.

Het tweede gebied is een wijzigingsgebied. Indien gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gebruik wordt gemaakt van deze mogelijkheid tot wijziging van het plan, moet op dat moment een exploitatieplan worden opgesteld of een overeenkomst worden gesloten met degene die verzoekt om wijziging van het plan.

Gezien het bovenstaande is het niet noodzakelijk dat een exploitatieplan wordt vastgesteld bij dit bestemmingsplan.

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Inspraak zal plaatsvinden volgens de in de "Rol van de Raad" opgenomen gevallen. In deze notitie wordt een driedeling gemaakt in soorten bestemmingsplannen; model 1, 2 en 3 plannen. Model 1 volgt in feite de wettelijk voorgeschreven behandeling met een zo kort mogelijke procedure, model 2 voegt hieraan een extra moment van kaderstelling door de raad toe en model 3 voorziet in de meest uitgebreide behandeling.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de voorwaarden om de procedure behorende bij model 2 te volgen omdat het om een bestemmingsplanherziening gaat die conserverend is opgesteld. Dit betekent dat er geen inspraak wordt gehouden over het concept-ontwerpbestemmingsplan maar dat er (na het vooroverleg met instanties, zie paragraaf 7.3.3.) direct een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Omdat er geen inspraak is gehouden over het conceptontwerpbestemmingsplan, is er wel een inloopavond georganiseerd in het gemeentehuis waarvoor naar alle adressen in het plangebied een uitnodiging is gestuurd. Deze inloopavond is gehouden op woensdag 13 oktober 2010. Tijdens deze avond bestond de gelegenheid om het conceptontwerpbestemmingsplan te bekijken en vragen te stellen aan ambtenaren van de gemeente.

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Op 11 november 2010 hebben de volgende instanties het conceptontwerpbestemmingsplan ontvangen met het verzoek om in het kader van artikel 3.1.1 Wro te reageren op het plan: VROM-inspectie, provincie Utrecht, Waterschap Vallei en Eem, KPN, Servicebureaugemeenten, SGLA, Rijksdienst voor het cultureel erfgoed, de fietsersbond (ENFB), de Amersfoortse Sport Federatie, woningcorporatie Alliantie.

Naar aanleiding van het verzoek om te reageren op het concept-ontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg, zijn drie reacties ontvangen:

• VROM-inspectie:

plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen, gelet op de nationale belangen zoals die zijn verwoord in de RNRB.

• Provincie Utrecht:

Op de plankaart is sprake van 'waarde-archeologie AWV4'. In de regels wordt gesproken over 'waarde-archeologie AWG2', en volgens de toelichting moet het 'AWV2' zijn. De bijbehorende maatregelen (niet dieper dan 30cm en groter dan 500m2) bij de Archeologische Verwachtingswaarde (AWV2) zijn correct overgenomen in de regels.

Volgens de archeologische beleidskaart van Amersfoort bestaat het gebied echter grotendeels uit AWV2, maar zijn er een aantal molenplaatsen met AWG2 en is een deel van het gebied ook nog AWV1. Deze zones hebben alledrie verschillende oppervlaktecriteria en moeten dus onder verschillende dubbelbestemmingen vallen, zowel op de kaart alsook in de regels. Als gevolg hiervan moet ook de plantoelichting nader worden aangevuld.

Reactie gemeente:

De opmerkingen die de provincie maakt zijn te verklaren uit het feit dat ze nog een 'oude' beleidskaart gebruiken. De nieuwe beleidskaart (van september 2010) is naar de provincie verstuurd.

De zaken die de provincie noemt staan niet meer op de nieuwe beleidskaart. Alles binnen het plangebied heeft een middelhoge archeologische verwachting (AWV2). De toelichting, regels en verbeelding zijn met elkaar in overeenstemming gebracht.

• KPN:

KPN attendeert ons op de volgende aandachtspunten:

1. 1. het creëren van tracés aan beide zijden van straten in openbare grond, in bermen en open verhardingen;
2. 2. het handhaven van de bestaande tracés;
3. 3. het vrijhouden van de toegewezen tracés van bomen en beplanting;
4. 4. het in overleg beschikbaar stellen van ruimten voor het plaatsen van mogelijke kabelverdeelkasten van KPN.

Reactie gemeente:

Ten aanzien van punt 1, 2 en 4 kan worden opgemerkt dat de genoemde tracés vallen onder de nutsvoorzieningen en deze zijn mogelijk in alle bestemmingen. Ten aanzien van punt 3 wordt opgemerkt het vrijhouden van de tracés van bomen en beplanting niet wordt geregeld in de bestemmingsplannen van de gemeente Amersfoort.

De overige vooroverlegpartners hebben niet gereageerd op het voorontwerpbestemmingsplan. In het verzoek om een vooroverlegreactie was aangegeven dat als er vóór 9 december 2010 geen reactie was gegeven, wij er van uit gaan dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

• Waterschap Vallei en Eem:

Het Waterschap Vallei en Eem ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen over het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 april tot en met 8 juni 2011 ter inzage gelegen waarbij een ieder de mogelijkheid had een zienswijze over het plan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Van deze gelegenheid is door 7 reclamanten gebruik gemaakt. De zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in de zienswijzennota (doc.nr. # 3817867). Enkele zienswijzen geven aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Ook zijn in de zienswijzennota enkele ambtshalve aanpassingen voorgesteld.

Het bestemmingsplan is samen met de zienswijzennota ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 13 september 2011 heeft de gemeenteraad van Amersfoort bij besluitnummer 3856253 het bestemmingsplan “Centraal Stadsgebied-zuid” gewijzigd vastgesteld.

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook de VROM-Inspectie en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld. Daarnaast kunnen ook derden belanghebbenden vorderen dat de bepalingen van het bestemmingsplan worden nageleefd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan.

Belangrijk aspect van handhaving is daarnaast dat het draagvlak heeft. Het gaat hierbij om bestuurlijk draagvlak, ambtelijk draagvlak en maatschappelijk draagvlak. Een lastig onderwerp als handhaving heeft grote kans om aan de aandacht te ontsnappen of terzijde te worden gelegd als het geen draagvlak heeft. Steun, of in ieder geval begrip, van alle bij de handhaving betrokkenen, is dan ook zeer gewenst.

Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen, waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Aan preventieve handhaving wordt bovendien bijgedragen door duidelijke, consistente en handhaafbare bestemmingsregelingen en het geven van goede voorlichting, een en ander in nauw overleg met de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (Stadsberichten, folders, gemeentelijke website).

In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.