het bestemmingsplan Hoogland van de gemeente Amersfoort;

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0307.BP00048-0302;

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

(oorspronkelijke) gevel aan de achterzijde van een gebouw;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

een antennemast of andere constructie bedoeld voor de vestiging van een antenne;

een installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

één of meer bouwwerken;

een in de regels en/of verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het bebouwingsoppervlak geeft;

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein;

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;

het verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, of het uitoefenen van een kleinschalig bedrijf aan huis die:

1. a. in de van de regels deeluitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemening zijn aangeduid als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft de gevolgen voor de omgeving;
2. b. geen horeca, seksinrichtingen en detailhandel zijn, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteit en behoudens internetwinkels;
3. c. in aard en omvang van de bedrijfsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar is;

een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, danwel omgevingsvergunning;

gebruik van grond en bouwwerken dat aanwezig is op het moment van inwerkingtreding van het plan;

de grens van een bestemmingsvlak;

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

Bedrijven zoals bedoeld in artikel 2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;

de grens van een bouwvlak;

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, waarbij de eerste bouwlaag begint op peil en waarbij ruimten onder peil, souterains, dakterrassen en ruimten in de kap geen bouwlaag zijn;

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

de grens van een bouwperceel;

detailhandel met een verkoopvloeroppervlak, waarop het volledige assortiment van bouw- en doe-het-zelf producten uit voorraad wordt aangeboden, zowel aan vakman als particulier;

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

de oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen;

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

vorm van wonen die voorziet in de aangepaste woonbehoefte van personen of groepen van personen, voor wie reguliere woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn;

de waarde, gevormd door de duidelijke herkenbaarheid van de historische ontwikkeling van bebouwing, nederzetting en/of landschap, in de structuur, de ruimte en de ruimtevormende elementen daarvan;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen voor gebruik, verbruik of aanwending overwegend anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

detailhandel in materialen voor de ruwbouw van gebouwen en dergelijke zoals stenen, zand, beton, bestratingsmateriaal en hout;

detailhandel met een al dan niet geheel overdekt verkoopvloeroppervlak waarop artikelen voor de inrichting en het onderhoud van particuliere tuinen en de daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen worden aangeboden;

detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig heeft voor de uitstalling, in de vorm van de verkoop van auto's, motoren, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, woninginrichting, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven;

het beroepsmatig verlenen van diensten, met uitzondering van prostitutie, waarbij een onderscheid kan worden gemaakt in:

1. a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening en dergelijke;
2. b. het verrichten van administratieve en daarmede gelijk te stellen werkzaamheden, al dan niet met daaraan ondergeschikte baliewerkzaamheden;

dienstverlening door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus en dergelijke;

al dan niet bebouwde perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

grootschalige, periodieke en/of meerdaagse manifestaties, zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, shows, tentoonstellingen en thematische markten;

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

de Noat Parkeernormen Amersfoort 2009, door de raad vastgesteld op 27 januari 2009;

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit;

gebouw, dat op een erf door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken;

dienstverlening door middel van de exploitatie van restaurants, snackbars, ijssalons en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven waar het gebruik van (alcoholhoudende) drank ondergeschikt is aan het nuttigen van etenswaren;

dienstverlening door middel van de exploitatie van cafés, dancings, bowling-centra en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven waar het gebruik van etenswaren ondergeschikt is aan het gebruik van alcoholhoudende drank;

dienstverlening door middel van de exploitatie van sportkantines, buurt-huizen, hotels etc, welke exploitatie niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw bedraagt en ten dienste staat van de hoofdfunctie, welke op het perceel dan wel in het gebouw wordt uitgeoefend;

een vorm van wonen, zowel in de traditionele vorm van gezin als in de minder traditionele vorm, mits sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en continuïteit in de samenstelling;

een specifieke vorm van detailhandel, waarbij de transactie via internet tot stand komt, ter plaatse alleen de bijbehorende opslag en distributie plaatsvindt en afhalen, tonen en afrekenen van goederen niet ter plaatse gebeurt;

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

constructie ter afdekking van een gebouw waarop de dakbedekking rust, niet zijnde een muur, met tenminste 1 hellend vlak;

een gedeelte van een gebouw dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw, danwel van een bijbehorend bouwwerk of door het afgewerkte maaiveld, en dat geheel is gelegen onder het afgewerkte maaiveld.

bedrijfsmatige dagopvang en/of buitenschoolse opvang voor kinderen in speciaal daarvoor ingestelde verblijven;

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van wegen en waterlopen, zoals een brug, duiker of viaduct, alsmede beeldende kunst;

het bieden van hulp die aanvullend, niet beroepshalve aan bejaarden, zieken en andere hulpbehoevenden verleend wordt in of bij een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en met een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is;

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, telefooncellen en apparatuur voor telecommunicatie;

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de in Amersfoort geldende parkeernormen nodig is voor een ruimtelijke ontwikkeling;

1. a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
2. b. voor de overige gebouwen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
3. c. voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat direct aan de weg grenst: de kruin van de weg;
4. d. voor de overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein bij voltooiing van de bouw;
5. e. de (maaiveld)hoogte van een voor een erf of erven als zodanig aangegeven punt;
6. f. indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

het aanbieden van seksuele diensten tegen een materiële vergoeding;

een bedrijf waar prostitutie het hoofdbestanddeel van de activiteiten vormt, een erotische massagesalon mede begrepen;

beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis bestaande uit hoofdzakelijk baliewerkzaamheden of andere diensten die publiek aantrekken, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus, kinderopvang, ateliers en dergelijke; in tegenstelling tot niet-publieksgerichte beroep- en bedrijfsactiviteit aan huis;

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht; onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een parenclub of prostitutiebedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar;

geheel of gedeeltelijk afbreken;

het doorlopende gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd en dat maximaal 1,2 meter boven het (straat)peil is gelegen;

ander bouwwerk ten behoeve van het spelen, zoals wipkippen en schommels;

overdekte en onoverdekte sportaccommodaties;

een constructie die uitsluitend of mede bedoeld is voor het bevestigen en dragen van telecommunicatieapparatuur;

de geometrisch bepaalde planobjecten (voorheen plankaart genoemd);

de voor het publiek zichtbare en toegankelijke (besloten) winkelruimte ten behoeve van de detailhandel;

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan kennelijk als zodanig aangemerkt diende te worden;

denkbeeldige dan wel op de plankaart aangegeven grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd, die loopt tot aan de perceelsgrenzen;

Wet van 6 november 2008 (Stb. 496), houdende regels inzake een vergunningstelsel met betrekking tot activiteiten die van invloed zijn op de fysieke leefomgeving (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), zoals deze luidt op het moment van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan;

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding;

een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een woonwagenstandplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst;

een zelfstandig in eigendom of gebruik zijnd ongebouwd eigendom (standplaats) dat bestemd is voor het plaatsen van één woonwagen.

Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

de kortste afstand van enig punt van een bouwwerk tot een bepaalde grens van het erf;

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

tussen de lijnen, getrokken door de buitenzijde van de gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren;

bij de berekening van de gezamenlijke oppervlakte van aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden niet meegerekend (gedeelten van) aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelegen binnen het bouwvlak, met dien verstande dat erkers, etc. voor de voorgevel niet meetellen bij de berekening van de oppervlakte;

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. bedrijven in categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels;
2. b. ter plaatse van de aanduiding "bedrijf tot en met categorie 2" (b<2) bedrijven in categorie 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals opgenomen in de bijlage bij deze regels;
3. c. ter plaatse van de aanduiding “verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg” (vm), tevens een verkooppunt voor motorbrandstoffen, met uitzondering van lpg, met daarbij behorende detailhandel;
4. d. ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" (bw) ten hoogste één bedrijfswoning;
5. e. ter plaatse van de aanduiding "wonen" (w) woningen op de verdieping(en);
6. f. ter plaatse van de aanduiding "nutsvoorziening" (nv) uitsluitend nutsvoorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding "antennemast" (am) een antenne-installatie;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, nutsvoorzieningen, wegen en paden, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen en erven;

met dien verstande dat per bedrijf voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

1. a. Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend een gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een geluidszoneringsplichtige inrichting en bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Bzro);
2. b. opslag ten behoeve van bedrijvigheid die op grond van dit artikel is toegestaan, is uitsluitend toegestaan achter het verlengde van de voorgevel;
3. c. met uitzondering van het bepaalde in lid 3.1 onder c, is detailhandel uitgesloten behalve voor:
   1. 1. productiegebonden detailhandel in ter plaatse vervaardigde of bewerkte producten;
   2. 2. een internetwinkel;
4. d. kantoren zijn enkel toegestaan als de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van het hoofdgebouw met een maximum van 2000 m2;
5. e. binnen bedrijfswoningen zijn beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan volgens de regels zoals genoemd in artikel 18.1, onder b en artikel 18.6.

Wijziging Staat van Bedrijfsactiviteiten
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wro het plan wijzigen voor het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. detailhandel op de begande grond, met inbegrip van detailhandel in woninginrichting en met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, grove bouwmaterialen en tuininrichtingsartikelen;
2. b. bedrijven die in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage 1) zijn aangeduid als categorie 1;
3. c. aan detailhandel verwante bedrijfsactiviteiten en dienstverlening met overwegend een baliefunctie op de begane grond, zoals bankfilialen, reisbureaus, verhuur- en reparatie-inrichtingen;
4. d. op de verdieping(en) woningen, waarbij ter plaatse van de aanduiding 'kantoor' (k) geen woningen zijn toegestaan;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' één bedrijfswoning;
6. f. en ter plaatse van de gegeven aanduiding bovendien voor:

   aanduiding	doeleinden
   detailhandel grootschalig (dhg)	grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting en/of een bouwmarkt, met dien verstande dat algemene detailhandel, zoals bedoeld onder a ter plaatse van deze aanduiding niet is toegestaan, waarbij op de Hamseweg 2 op de verdiepingen een sportschool is toegestaan;
   bedrijf tot en met categorie 2 (b<2)	bedrijven die in bij deze regels behorende de Staat van Bedrijfsactiviteiten (bijlage 1) zijn aangeduid als categorie 2;
   horeca van categorie A (h=A)	horecabedrijven op de beganegrond die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als uit milieu-overwegingen in geringe mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals restaurants, snackbars, ijssalons, fritures en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven, met dien verstande dat algemene detailhandel, zoals bedoeld onder a ter plaatse van deze aanduiding niet is toegestaan;
   horeca (h)	horecabedrijven op de eerste verdieping die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als uit milieu-overwegingen in geringe mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals restaurants, snackbars, ijssalons, fritures en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven;
   gezondheidszorg (gz)	een AHOED (Apotheek en Huisarts Onder Een Dak), met dien verstande dat algemene detailhandel, zoals bedoeld onder a ter plaatse van deze aanduiding niet is toegestaan;
   dienstverlening (dv)	dienstverlening, met dien verstande dat algemene detailhandel, zoals bedoeld onder a ter plaatse van deze aanduiding niet is toegestaan;
   kantoor (k)	op de verdieping administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;

7. g. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm en -richting en de goot- en nokhoogte aansluiting wordt gezocht bij het oorspronkelijke straatbeeld;
2. b. de hoogte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de hoogte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
3. c. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;

In een woning zijn beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

1. a. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
2. b. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
   1. 1. het woonkarakter van de woning;
   2. 2. de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
   3. 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
   4. 4. het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
   5. 5. het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
3. c. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
4. d. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
5. e. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
6. f. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
7. g. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage 2) zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
8. h. geen buitenopslag plaatsvindt;
9. i. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4 , onder c, ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder artikel 4.4 genoemde voorwaarden.

De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. een speeltuin;
2. b. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat per bedrijf voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op deze gronden zijn andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. algemene detailhandelsdoeleinden op de begane grond, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, grove bouwmaterialen en tuininrichtingsartikelen en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;
2. b. aan detailhandel verwante bedrijfsactiviteiten en publieksgerichte dienstverlening op de begane grond;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' één bedrijfswoning;
4. d. wonen uitluitend op de verdieping(en);
5. e. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

Op de begane grond laag voor:

1. a. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van bibliotheek, medische voorzieningen, nutsvoorzieningen;
2. b. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
3. c. bedrijven die in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfscategoriën (bijlage 1) zijn aangeduid als categorie 1;
4. d. algemene detailhandelsdoeleinden, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, bouwmarkten en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;

Op de verdiepingen voor:

5. e. wonen;
6. f. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, nuts- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. groenvoorzieningen, bermen en beplantingen;
2. b. parken en plantsoenen;
3. c. waterhuishoudkundige voorzieningen, watergangen en -partijen inclusief de daarbij behorende onderhoudspaden en/of -stroken, met inachtneming van de keur van het waterschap;
4. d. voet- en fietspaden;
5. e. in- en uitritten uitsluitend voor zover deze noodzakelijk zijn voor het bereiken van de (aangrenzende) percelen;
6. f. ter plaatse van de aanduiding “speelvoorziening” tevens speelvoorzieningen;
7. g. geluidswerende voorzieningen;
8. h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen;

Op en in deze gronden zijn uitsluitend niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals abri's en telefooncellen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

1. a. onverminderd het bepaalde in artikel 32 (“Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwerken zijnde, of van werkzaamheden algemeen”) is het verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) speelvoorzieningen of voet- of fietspaden aan te leggen, waarvan de gezamenlijke verharde oppervlakte meer bedraagt dan 15% van het bestemmingsvlak, dan wel meer bedraagt dan 1.000 m².
2. b. een vergunning als bedoeld onder a is slechts toelaatbaar, indien door de werken en/of werkzaamheden de natuurlijke, cultuurhistorische of landschappelijke waarden van de betreffende groenvoorziening niet in onevenredige mate worden aangetast.
3. c. het onder a vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:
   1. 1. werken en/of werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
   2. 2. andere werken en/of werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het verkrijgen van rechtskracht van het plan.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. ter plaatse van de hierna genoemde aanduidingen voor de daarbij genoemde doeleinden, waarbij ter plaatse waar geen aanduiding is opgenomen, uitsluitend horeca A is toegestaan:

   aanduiding	doeleinden
   horeca van categorie A (h=A)	horecabedrijven die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als uit milieu-overwegingen in geringe mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals restaurants, snackbars, ijssalons, fritures en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven
   horeca van categorie B (h=B)	horeca A, zoals hiervoor omschreven, alsmede horecabedrijven die, gelet op de aard en omvang ervan, zowel uit functionele als milieu-overwegingen in min of meer ernstige mate storend kunnen werken op de bestaande en/of toekomstige functies in de omgeving van deze horecabedrijven, zoals cafés, dancings, bowlingcentra en andere daarmee gelijk te stellen bedrijven;

2. b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': woningen op de verdieping(en);
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning': één bedrijfswoning;
4. d. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen, terrassen en parkeer- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming, waaronder begrepen bijgebouwen ten behoeve van het wonen en nutsvoorzieningen.

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. administratieve, financiële en zakelijke dienstverlening;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' één bedrijfswoning;
3. c. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. maatschappelijke doeleinden ter plaatse van de gegeven aanduiding

   aanduiding	doeleinden
   begraafplaats (bp)	begraafplaats
   bibliotheek (bi)	bibliotheek
   gezondheidszorg (gz)	medische voorzieningen
   jeugdopvang (jo)	kinderopvang
   onderwijs (on)	onderwijsvoorzieningen en kinderopvang
   religie (re)	levensbeschouwelijke en religieuze voorzieningen
   specifieke vorm van maatschappelijk-dierenartspraktijk (sm-dp)	dierenartspraktijk
   specifieke vorm van maatschappelijk-wijkcentrum (sm-wc)	wijkcentrum
   uitvaartcentrum (uv)	uitvaartcentrum

2. b. horeca van categorie c ter plaatse van de aanduiding “h = c”;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' (bw): een dienst- of bedrijfswoning;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' (w): woningen op de verdieping(en);
6. f. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer- en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 11.3.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 11.3.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. sport en dagrecreatie ter plaatse van de gegeven aanduiding

   aanduiding	doeleinden
   sporthal (sph)	sporthal
   zwembad (zb)	zwembad

2. b. horeca-C ter plaatse van de aanduiding 'horeca' (h=c);
3. c. bij een en ander behorende voorzieningen, zoals tuinen en parkeer-, en groenvoorzieningen;

met dien verstande dat voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming en nutsvoorzieningen.

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen;
2. b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde': de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouw' voor bijgebouwen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Op deze gronden mogen uitsluitend en onder voorwaarden erkers, ingangspartijen, bergingen en andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de aangrenzende bestemming:

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. (hoofd)ontsluitingswegen bestaande uit ten hoogste 2 rijstroken en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van Verkeer - 3 rijstroken toegestaan' (sv-3r) ten hoogste 3 rijstroken;
2. b. voet- en fietspaden;
3. c. parkeervoorzieningen;
4. d. in-/uitritten;
5. e. bermen en groenvoorzieningen;
6. f. geluidwerende voorzieningen;
7. g. ter plaatse van de aanduiding “specifieke bouwaanduiding -1”: voor de doeleinden die in de aangrenzende bestemming zijn toegelaten (overbouwing);
8. h. bij een en ander behorende andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 14.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals nutsgebouwtjes en fietsenstallingen, niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen, met een maximale bruto-inhoud van 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m;
2. b. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, wegwijzers, verkeerstekens en regelinstallaties, bovengeleidingsportalen, schakelkasten, straatmeubilair en (beeldende) kunstwerken, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. woonerven, woonstraten, pleinen;
2. b. ontsluitingswegen, bestaande uit ten hoogste 2 rijstroken;
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'speelvoorziening': speelvoorzieningen;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
5. e. bruggen;
6. f. voet- en fietspaden;
7. g. parkeervoorzieningen;
8. h. in-/uitritten;
9. i. bermen en groenvoorzieningen;
10. j. geluidwerende voorzieningen;
11. k. bij een en ander behorende andere voorzieningen, waaronder begrepen nutsvoorzieningen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 15.1, mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. a. niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals nutsgebouwtjes en fietsenstallingen, niet zijnde verkooppunten voor motorbrandstoffen, met een maximale bruto-inhoud van ten hoogste 50 m³ en een maximale bouwhoogte van 3,5 m;
2. b. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding - kelder (sba-k): een kelder ten behoeve van de aangrenzende bestemming;
3. c. andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, zoals geluidwerende voorzieningen, lichtmasten, wegwijzers, verkeerstekens en regelinstallaties, bovengeleidingsportalen, schakelkasten, straatmeubilair en (beeldende) kunstwerken, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan daarbij hierna is aangegeven:

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 15.4.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 15.4.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. de bescherming van het waterschapsbelang, zoals de instandhouding van de waterkering en de waterhuishouding,
2. b. watergangen en -partijen,
3. c. onderhoudspaden, taluds, oeverbeschoeiingen, groenvoorzieningen en bermen met de daarbij behorende kunstwerken;
4. d. onderdoorgangen ten behoeve van het wegverkeer en langzaam verkeer.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 16.1, mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, zoals stuwen, gemalen, duikers en bruggen, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5 m, met dien verstande dat de beheerder bij het beoordelen van een aanvraag wordt geraadpleegd omtrent de voorwaarden die, gelet op het waterschapsbelang, aan de uitvoering van de bouwwerken moeten worden gesteld.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. garageboxen ter plaatse van de aanduiding 'garage' (ga);
2. b. woonwagens met de bijbehorende bijgebouwen ter plaatse van de aanduising 'woonwagenstandplaats' (wp).

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. aaneengebouwde woningen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage 2) zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen, voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm en -richting en de goot- en nokhoogte aansluiting wordt gezocht bij het oorspronkelijke straatbeeld;
2. b. de hoogte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de hoogte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
3. c. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;

1. a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
   1. 1. lid 18.2.3, ten behoeve van het bouwen van hogere erfafscheidingen op het voorerf, met dien verstande dat:
      • de erfafscheiding uitsluitend op de erfgrens tussen twee aaneengebouwde woningen mag worden gebouwd;
      • de afstand tot de naar de weg gekeerde perceelgrens tenminste 2,5 m bedraagt;
      • de bouwhoogte niet meer dan 2 m mag bedragen.
2. b. Afwijking als bedoeld in dit artikel kan slechts worden verleend, mits:
   1. 1. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;
   2. 2. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig worden geschaad.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

1. a. het gebruik van vrijstaande bijgebouwen als woonruimte;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.1, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 18.1,onder b genoemde voorwaarden.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. twee- onder-een-kap woningen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage 2) zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' (gd): op de begane grond tevens voor gemengde doeleinden, zoals bedoeld in artikel 7.1;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm en -richting en de goot- en nokhoogte aansluiting wordt gezocht bij het oorspronkelijke straatbeeld;
2. b. de hoogte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de hoogte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
3. c. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo wordt mede verstaan het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 19.1, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 19.1, onder b genoemde voorwaarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 19.6.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 19.6.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. vrijstaande woningen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage 2) zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' (cw): de bescherming en instandhouding van de cultuurhistorische waarden;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' (dv): publieksgerichte dienstverlening op de begane grond;
5. e. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;
6. f. garageboxen ter plaatse van de aanduiding 'garage';

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm en -richting en de goot- en nokhoogte aansluiting wordt gezocht bij het oorspronkelijke straatbeeld;
2. b. de hoogte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de hoogte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
3. c. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo wordt mede verstaan :

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 20.1, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 20.1, onder b genoemde voorwaarden.

1. a. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk, een bouwwerk geheel of gedeeltelijk te slopen en/of geheel of gedeeltelijk de voorgevel of dakconstructie te wijzigen. Dit verbod heeft geen betrekking op werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud dan wel werken en werkzaamheden waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
2. b. burgemeester en wethouders verlenen uitsluitend vergunning als bedoeld onder 20.6.a, indien het belang van cultuurhistorie hierdoor niet nadelig wordt beïnvloed;
3. c. alvorens zij beslissen over een vergunning als bedoeld onder 20.6.a, vragen burgemeester en wethouders een schriftelijk advies aan de gemeentelijke monumentencommissie.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Wonen - 4' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. a. gestapelde woningen en woningen ten behoeve van bijzondere woonvormen;
2. b. beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis, met dien verstande dat:
   1. 1. het beroep of bedrijf door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend welke bewoner maximaal 2 medewerkers mag hebben;
   2. 2. het gebruik van de woning en de bijbehorende bouwwerken voor beroep of bedrijf niet mag leiden tot een (onevenredige) afbreuk of aantasting van:
      • het woonkarakter van de woning;
      • de ruimtelijke uitwerking of uitstraling van de (primaire) woonfunctie;
      • de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woongenot en de woonsituatie van de aangrenzende gronden en bebouwing;
      • het woonkarakter en woonmilieu van de straat, buurt of wijk.
   3. 3. er geen sprake is van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis;
   4. 4. maximaal 35% van de bebouwde oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden benut voor het beroep of bedrijf, met een maximum van 75 m²;
   5. 5. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer en geen nadelige invloed heeft op de parkeerbehoefte in de openbare ruimte;
   6. 6. er geen beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in de openbare ruimte rond de woning mogen plaatsvinden, met uitzondering van in- en uitladen;
   7. 7. het geen milieuvergunningsplichtige of meldingsplichtige bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer betreft, zoals deze luidt op het tijdstip van het verkrijgen van rechtskracht van dit plan, met dien verstande dat in ieder geval zijn toegestaan de activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging (bijlage 2) zijn aangemerkt als categorie A, dan wel daarmee gelijk kunnen worden gesteld voor wat betreft hun ruimtelijke uitwerking voor de omgeving;
   8. 8. geen buitenopslag plaatsvindt;
   9. 9. reclame-uitingen maximaal 0,15 m² zijn en plat tegen de gevel worden gemonteerd of vrijstaand op een maximale hoogte van 1 meter op eigen terrein.
3. c. bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals tuinen en erven, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water;
4. d. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' (dh) algemene detailhandelsdoeleinden op de begane grond, met uitzondering van detailhandel in volumineuze goederen, grove bouwmaterialen en tuininrichtingsartikelen en grootschalige detailhandel in meubelen en woninginrichting;
5. e. ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' (gd) gemengde doeleinden zoals bedoeld in artikel 7.1, onder a t/m c, en publieksgerichte dienstverlening;
6. f. ter plaatse van de aanduiding 'gezondheidszorg' medische voorzieningen op de begane grond;

met dien verstande dat per woning voorzien dient te worden in voldoende parkeergelegenheid conform de gemeentelijke parkeernormen zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009.

Op en in deze gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan, die ten dienste staan van de bestemming.

Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen stellen met betrekking tot:

1. a. het waarborgen van het bestaande dakenlandschap, waarbij met de kapvorm en -richting en de goot- en nokhoogte aansluiting wordt gezocht bij het oorspronkelijke straatbeeld;
2. b. de hoogte van de hoofdbebouwing bij vervangende nieuwbouw, waarbij de hoogte van het bestaande hoofdgebouw uitgangspunt is;
3. c. de plaats en afmetingen van bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken;
   voor zover nodig ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken, de karakteristiek van het plangebied en van stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden.

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c van de Wabo wordt mede verstaan :

1. a. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken als woonruimte;
2. b. het gebruik van garageboxen voor bedrijfsmatige opslag en overige activiteiten met een bedrijfsmatig karakter.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.1, onder b ten behoeve van publieksgerichte beroeps- of bedrijfsactiviteiten aan huis, met dien verstande dat:

1. a. voldaan wordt aan de in Amersfoort geldende parkeernormen, waarbij de parkeereis op eigen terrein wordt opgelost;
2. b. wanneer de parkeereis niet (volledig) op eigen terrein kan worden opgelost, de extra parkeerbehoefte wordt opgevangen op al aanwezige parkeerplaatsen in de openbare ruimte tot een maximum van 3 parkeerplaatsen, mits het betreffende gebied de extra parkeerdruk kan opvangen;
3. c. voor het overige wordt voldaan aan de onder 21.1, onder b genoemde voorwaarden.

21.6 Afwijking van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen, aanvullend op het bepaalde in artikel 28.2, bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 21.2 ten behoeve van het realiseren van galerijen waarbij de bouwgrens met meer dan 1,5 meter wordt overschreden, indien zij twee bij de bestemming behorende hoofdgebouwen met elkaar verbinden en niet hoger zijn dan de goot van het laagste hoofdgebouw.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging wijzigen ten behoeve van het toevoegen en schrappen van soorten bedrijven en het veranderen van de categorie-indeling van soorten bedrijven, voor zover veranderingen in de bedrijfsvoering en de milieugevolgen van soorten bedrijven hiertoe aanleiding geven.

De voor 'Leiding - riool (dubbelbestemming)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 22.1, mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 22.2 ten behoeve van het oprichten van bouwwerken overeenkomstig de regels van de daarvoor aangewezen andere bestemming, mits:

1. a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig functioneren van de leiding en de veiligheid daarvan;
2. b. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de beheerder van de betrokken leidingen omtrent het onder a gestelde.

De voor 'Waarde - archeologie categorie 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - archeologie categorie 1' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30cm, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
2. b. het ophogen van de bodem met meer dan 30cm;
3. c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30cm;
4. d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of
   parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30cm bedraagt;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm;
6. f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
   verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting;
7. g. het omzetten van grasland in bouwland;
8. h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een
   grotere diepte dan 30 cm.

De voor 'Waarde - archeologie categorie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - archeologie categorie 2' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 100 m2, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
2. b. het ophogen van de bodem met meer dan 30cm;
3. c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 100 m2;
4. d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of
   parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30cm en de oppervlakte meer dan 100 m2 bedraagt;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm;
6. f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
   verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting;
7. g. het omzetten van meer dan 100 m2 grasland in bouwland;
8. h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een
   grotere diepte dan 30 cm.

De voor 'Waarde - archeologie categorie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - archeologie categorie 3' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 500 m2, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
2. b. het ophogen van de bodem met meer dan 30cm;
3. c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 500 m2;
4. d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of
   parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30cm en de oppervlakte meer dan 500 m2 bedraagt;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm;
6. f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
   verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting;
7. g. het omzetten van meer dan 500 m2 grasland in bouwland;
8. h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een
   grotere diepte dan 30 cm.

De voor 'Waarde - archeologie categorie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming is primair ten opzichte van de overige aan deze gronden toegekende bestemmingen.

Op en in de gronden als bedoeld in lid 1 mogen ten dienste van de bestemming 'Waarde - archeologie categorie 4' uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 4 m.

Het is verboden om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 10.000 m2, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage;
2. b. het ophogen van de bodem met meer dan 30cm;
3. c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan 30cm en met een oppervlakte van meer dan 10.000 m2;
4. d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of
   parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan 30cm en de oppervlakte meer dan 10.000 m2 bedraagt;
5. e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan 30 cm;
6. f. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden
   verwijderd op een grotere diepte dan 30 cm en het aanleggen van diepwortelende beplanting;
7. g. het omzetten van meer dan 10.000 m2 grasland in bouwland;
8. h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een
   grotere diepte dan 30 cm.

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

In uitzondering op het bepaalde in hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) mag de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen worden overschreden, met dien verstande dat:

1. a. plinten, pilasters, kozijnen, hemelwaterafvoeren, ventilatiekanalen en rookkanalen de bouwgrens met ten hoogste 0,3 meter mogen overschrijden;
2. b. luifels en overstekende daken de bouwgrens met ten hoogste 1 meter mogen overschrijden, waarbij daar waar deze reeds meer dan 1 meter bedragen, de bestaande overschrijding is toegestaan;
3. c. bij bouwwerken die boven een openbaar voetpad worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 2,2 meter dient te worden aangehouden;
4. d. bij bouwwerken die boven een rijbaan worden aangebracht, een minimale doorgangshoogte van 4,2 meter dient te worden aangehouden.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

• de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
• het straat- en bebouwingsbeeld;

bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels voor het bouwen van luifels, balkons, bordessen, trappen, galerijen, reclametoestellen en draagconstructies voor reclame, mits:

1. a. de bouwgrens met niet meer dan 1,5 meter wordt overschreden;
2. b. de bouwwerken niet lager worden aangebracht dan 4,20 meter boven een rijbaan en 2,20 meter boven een voetpad.

1. a. Bij een gebouw moet ten behoeve van het parkeren en het stallen van auto's in de juiste mate ruimte zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, met dien verstande dat:
   1. 1. de juiste mate van ruimte wordt bepaald met inachtneming van de Nota Parkeernormen 2009 gemeente Amersfoort, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 27 januari 2009 en de door het college vastgestelde bijbehorende beleidsregels;
   2. 2. de in lid a.1 genoemde parkeernorm flexibel is tot een maximum, in die gevallen waarvoor in de genoemde Nota Parkeernormen 2009 een dergelijk maximum is opgenomen;
   3. 3. de in lid a bedoelde ruimten voor het parkeren van auto's moeten afmetingen hebben die zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Aan deze eis wordt geacht te zijn voldaan:
      • indien de afmetingen van bedoelde parkeerruimten ten minste 2.00 m bij 5,50 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m bedragen en bij haaks of gestoken parkeren de ruimte ten minste 2.50 m bij 5,00 m bedragen;
      • indien de afmetingen van een gereserveerde parkeerruimte voor een gehandicapte - voor zover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst - ten minste 3,50 m bij 5,00 m bedragen en bij haaksparkeren met een uitstapstrook langs het parkeervak ten minste 3,00 m breed en zonder uitstapstrook 3,50 m breed en ten minste 5,00 m lang bedragen.
2. b. Er kan een parkeernorm worden toegepast die boven de hoge norm ligt mits voldaan wordt aan de de volgende bepalingen:
   1. 1. voldaan moet worden aan het bepaalde in lid a, onder 2.
   2. 2. het te verwachten extra autoverkeer als gevolg van de extra parkeerplaatsen boven de hoge norm leidt niet tot (extra) doorstromingsproblemen op de grote stadswegen.
   3. 3. de aanleg van parkeerplaatsen boven de hoge norm moet een algemeen belang dienen. Zo zullen de parkeerplaatsen die ongebruikt blijven buiten kantooruren op koopavonden en in weekeinden opengesteld voor openbaar gebruik volgens de lokaal vergelijkbaar openbaar parkeerregime.
   4. 4. een parkeergelegenheid met meer dan 200 parkeerplaatsen wordt opgenomen in het gemeentelijke ParkeerrouteInformatieSysteem. De kosten daarvan zijn voor rekening van de aanvrager.

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. a. het bepaalde in lid 28.3 voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien;
2. b. het bepaalde in lid 28.3, onder a en b, indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, tot welke bijzondere omstandigheden in elk geval worden gerekend:
   1. 1. een te verwachten meer dan gemiddeld aantal gehandicapte gebruikers of bezoekers van het gebouw;
   2. 2. een bestemming van het gebouw als parkeergarage, dan wel garagebedrijf.
3. c. de in lid 4 bedoelde parkeernormen en bedragen, indien door de gemeenteraad nieuwe parkeernormen, dan wel nieuwe bedragen zijn vastgesteld.

Tot een gebruik, strijdig met de bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik:

1. a. van onbebouwde gronden:
   1. 1. als stand- of ligplaats van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   2. 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaar¬tui¬gen en andere al dan niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten, tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden;
   3. 3. als plaats voor sloop-, reparatie- of andere werkzaamheden aan auto's, anders dan incidentele, reguliere onderhoudswerkzaamheden op beperkte schaal;
   4. 4. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen en LPG;
2. b. van gebouwen en onbebouwde gronden als seksinrichting.
   

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de desbetreffende bepalingen van het plan:

1. a. voor het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, abri's, telefooncellen, fietsenstallingen, weegbruggen en dienstgebouwtjes voor onderhoud of gebruik van openbaar groen, wegen of speelplaatsen, uitgezonderd verkooppunten voor motorbrandstoffen, waarvan de goothoogte niet meer dan 3 m en de inhoud niet meer dan 50 m3 mag bedragen;
2. b. voor het in geringe mate overschrijden van de bestemmings- of bouwgrenzen met ten hoogste 3 m, mits dit noodzakelijk is voor de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of bebouwing, mits daardoor de geldende oppervlakte van de bij de afwijking betrokken vlakken met niet meer dan 10 % wordt vergroot;
3. c. voor afwijkingen van eisen, gesteld ten aanzien van maten en percentages, mits die afwijkingen beperkt blijven tot ten hoogste 10% van de in het plan aangegeven maten en percentages;

De afwijkingen als bedoeld in lid 30.1 worden geweigerd indien door het verlenen daarvan:

1. a. op enig aangrenzend terrein de realisering van de bestemming wordt belemmerd;
2. b. daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende terreinen;
3. c. daardoor de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 18.5, 19.4, 20.4 en 21.4 voor het gebruik van bijbehorend bouwwerk bij (bedrijfs)woningen als afhankelijke woonruimte in combinatie met de noodzakelijke verbouw daarvan voor mantelzorg of een mantelzorgwoning, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. a. door een deskundige is aangetoond dat de afwijking noodzakelijk is in verband met medische, psychische en/of sociale omstandigheden;
2. b. door de vestiging van extra woonruimte mag er geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en bedrijven;
3. c. de maximale toegestane oppervlakte aan bijgebouwen mag niet worden overschreden, met dien verstande dat de oppervlake van een te plaatsen portocabin ten behoeve van mantelzorg niet wordt meegerekend;
4. d. de oppervlakte mag maximaal bedragen:
   1. 1. 30 m² bij mantelzorg voor één persoon;
   2. 2. 50 m² bij mantelzorg voor twee personen;
5. e. de noodzakelijke parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gesitueerd;
6. f. er mag geen extra ontsluitingsmogelijkheid op de openbare weg worden gemaakt;
7. g. de aanvrager ter toetsing van de aanvraag om afwijking een bouwkundig rapport overlegt, waarin een overzicht wordt gegeven van:
   1. 1. de bestaande bouwkundige en gebruikssituatie;
   2. 2. de te treffen voorzieningen
   3. 3. de nieuwe (inrichtings)situatie
   4. 4. het terugbrengen in oude staat van de bijbehorende bouwwerken ná de beïndiging van de mantelzorgsituatie

Burgemeester en wethouders trekken de in artikel 30.3 bedoelde omgevingsvergunning in als de bij het verlenen bestaande noodzaak vanuit oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de begripsbepaling “woning”, zoals opgenomen in artikel 1.74, door kamergewijze verhuur toe te staan, mits

1. a. voldaan wordt aan de beleidsregels “Woonruimteverdeling gemeente Amersfoort” d.d. 27 september 2011 en
2. b. bij kamerverhuur vanaf vier kamers ook wordt voldaan aan de aanvullende parkeereisen zoals gesteld in de beleidsregels “Woonruimteverdeling gemeente Amersfoort” d.d. 27 september 2011.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken de desbetreffende bepalingen van het plan voor het wijzigen van de parkeernormen zoals vstgesteld in de Nota parkeernormen Amersfoort d.d. 27 januari 2009 in verband met en overeenkomstig een nieuwe door de gemeenteraad vast te stellen parkeernota, dan wel een wijziging van de parkeernormen.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door het opnemen van de aanduiding “archeologische waarden”, ten behoeve van de bescherming van de ter plaatse aanwezige archeologische waarden, indien uit onderzoek blijkt dat deze gronden hoge archeologische waarden hebben en daarom bescherming behoeven. Daarbij wordt voor deze gronden in ieder geval een aanlegvergunningenstelsel van toepassing voor graafwerkzaamheden dieper dan 0,30 meter.

Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, onder a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door het laten vervallen en/of toevoegen van bestemmingsomschrijvingen en omgevingsvergunningen en/of van aanduidingen:

1. a. voor “waardevolle boom”, om het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met de registers waarin de betreffende objecten zijn opgenomen;
2. b. voor “cultuurhistorische waarden” indien uit onderzoek blijkt dat het betreffende object niet gehandhaafd kan worden.

Behoudens het bepaalde in lid 32.3, is het ter waarborging van het landschappelijke karakter van het plangebied verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden van burgemeester en wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het aanleggen en verharden of wijzigen van het profiel van wegen en paden en het aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
2. b. het ophogen en egaliseren van gronden;
3. c. het vellen en rooien van bomen, hakhout en andere houtopstanden en het verrichten van handelingen, die de dood of ernstige beschadiging daarvan ten gevolge kunnen hebben;

Behoudens het bepaalde in lid 32.3, is het ter waarborging van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden", verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

1. a. het geheel of gedeeltelijk slopen van de gebouwen; en/of
2. b. het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de voorgevel of dakconstructie van gebouwen.

Het in lid 32.1 vervatte verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende andere werken en werkzaamheden:

1. a. werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud;
2. b. werken en werkzaamheden, waarmee is of mag worden begonnen ten tijde van het onherroepelijk worden van het plan;
3. c. het aanleggen van verhardingen ten behoeve van in- en uitritten tot elk een oppervlakte van 60 m²;

Werken en werkzaamheden als bedoeld in de voorgaande leden, zijn niet toelaatbaar, indien door die werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen, één of meer waarden of functies van de in voorgaande leden bedoelde gronden, welke het plan beoogt te beschermen, onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

1. a. Voor zij beslissen over een vergunning voor gebouwen met de aanduiding ”cultuurhistorische waarden”, vragen burgemeester en wethouders schriftelijk advies van de gemeentelijke monumentencommissie.
2. b. Voor zij beslissen over een vergunning voor werken of werkzaamheden ter plaatse van de aanduiding ”archeologische waarden”, vragen burgemeester en wethouders schriftelijk advies van de gemeentelijke archeologen.

1. a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde in sub a, voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk met maximaal 10%.
3. c. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

1. a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. d. Het bepaalde in sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer natuurlijke personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht vrijstelling verlenen.

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Hoogland”.

In de gemeente Amersfoort zijn veel, deels verouderde, bestemmingsplannen van kracht die uiteenlopende ruimtelijke mogelijkheden bieden. Bovendien verschillen zij in opzet en methodiek, waardoor er van eenduidigheid geen sprake is. Dat leidt tot rechtsongelijkheid en bemoeilijkt de handhaving. Daarnaast wordt er soms onvoldoende rekening gehouden met het actuele beleid.

Daarom wordt in Amersfoort momenteel gewerkt aan meerdere herzieningen van bestemmingsplannen. Hiermee wordt de komende jaren zoveel mogelijk grondgebied binnen de gemeentegrenzen van een actuele bestemming voorzien. Actuele bestemmingsplannen zijn voor de gemeente belangrijk om (kleinschalige) ruimtelijke activiteiten te faciliteren, ongewenste ontwikkelingen te weren en rechtszekerheid te bieden aan belanghebbenden.

Door alle nieuwe bestemmingsplannen volgens een uniforme systematiek op te stellen, wordt uniformiteit in kaartbeeld en planregels bewerkstelligd. Hierdoor wordt de rechtszekerheid en de praktische hanteerbaarheid van de bestemmingsplannen vergroot.

Daarnaast bepaalt de Wet ruimtelijke ordening (Wro), ingevoerd 1 juli 2008, dat bestemmingsplannen per 1 juli 2013 actueel (jonger dan 10 jaar) moeten zijn. De verplichting tot periodieke herziening is opgenomen om de actualiteit van bestemmingsplannen te waarborgen en gemeenten te dwingen tot een actieve houding. Actuele bestemmingsplannen zijn voor de gemeente belangrijk om (kleinschalige) ruimtelijke activiteiten te faciliteren, ongewenste ontwikkelingen te weren en rechtszekerheid te bieden aan belanghebbenden.

Het plangebied ligt aan de noordwestkant van het stadscentrum van Amersfoort. Hoogland is van oudsher een plattelandsgemeente die sinds 1973 is opgenomen in het Amersfoortse groeistadgebied. Hoogland heeft echter haar eigen identiteit behouden wat tot uiting komt in het nog steeds aanwezige "dorpse" karakter.

Ligging Hoogland in omgeving

De begrenzing van het plangebied komt nagenoeg overeen met de "natuurlijke" grenzen van het dorp. Om praktische redenen is de bebouwing aan de noordzijde van het plangebied, gelegen tussen de Pastoor Pieckweg en de Rondweg-Noord bij het plangebied gevoegd.

Het plan wordt aan de westzijde begrensd door de Bunschoterstraat. De noordgrens wordt gevormd door de Rondweg-Noord. De oostzijde van het plangebied grenst aan het Stadspark Schothorst en de wijk Kattenbroek. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan het nog agrarische Groot Weede.

Plangebied bestemmingsplan Hoogland

Binnen het plangebied gelden op dit moment de volgende plannen:

1. Sinds het in werking treden van de Wro op 1 juli 2008, wordt een bestemmingsplan niet meer goedgekeurd door Gedeputeerde Staten. Als er geen beroep wordt ingesteld tegen het vaststellingsbesluit, is het bestemmingsplan onherroepelijk daags na het aflopen van de beroepstermijn.

2. Dit wijzigingsplan is vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders, niet door de gemeenteraad.

Overzicht geldende bestemmingsplannen

In paragraaf 2.2.1.3 wordt inhoudelijk ingegaan op het geldende planologische regime, waarbij het zwaartepunt ligt bij het bestemmingsplan dat geldt voor het grootste deel van het plangebied: Hoogland 2002.

Voorliggend bestemmingsplan betreft een actualisatie van het plangebied en heeft een beheersgericht karakter. Dit heeft tot gevolg dat helder moet worden vastgelegd wat de bestaande situatie in het plangebied is, aangezien deze situatie het uitgangspunt voor het toekomstig beheer vormt.

Ten behoeve van het vastleggen van de huidige situatie zijn de geldende bestemmingsplannen in het plangebied bestudeerd. Vervolgens is bekeken welke vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen/projectbesluiten er sinds 2002 zijn verleend. Er is geanalyseerd in welke gevallen structureel wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan.
Na het inventariseren van deze documenten is het gehele plangebied 'in het veld' bekeken. Daarbij is gelet op precedenten, de juistheid van het huidige bestemmingsplan en de aandachtspunten die uit bestudering van de voorgaande punten aan het licht kwamen.

Daarnaast zijn recente luchtfoto's bekeken en heeft een analyse van documenten plaatsgevonden, waarin voor het plangebied relevante structuren en karakteristieken zijn opgenomen.

De ruimtelijke situatie die op deze manier is vastgelegd, betreft een momentopname waarbij geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen. De nieuwe ontwikkelingen ten opzichte van deze momentopname zijn beperkt. Deze worden besproken in paragraaf 4.4 van deze toelichting.

Het bestemmingsplan is conform de IMRO-standaard (informatie model ruimtelijke ordening) vervaardigd. Hierdoor is het bestemmingsplan eenvoudig in te brengen in een digitaal (raadpleeg-)systeem en kan het bestemmingsplan op een eenvoudige wijze worden uitgewisseld met andere overheden zoals de provincie. De nieuwe digitale systematiek heeft weliswaar gevolgen voor het vertrouwde kaartbeeld en de opbouw van de planregels, maar sluit naadloos aan bij de huidige eisen van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding (voorheen:plankaart) waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven, planregels waarin de regels voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de planregels het bindende deel van het bestemmingsplan.

De toelichting begint met een beschrijving van de bestaande situatie in hoofdstuk 3 waarin de huidige functies en het ontstaan daarvan worden beschreven. In hoofdstuk 2 staan de beleidskaders van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 4 staat de planbeschrijving. De uitvoeringsaspecten, met name milieubeperkingen, worden in hoofdstuk 5 uiteengezet. De juridische planopzet wordt toegelicht in hoofdstuk 6. Tot slot behandelt hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

De regels zijn ingedeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 staan de regels voor de verschillende bestemmingen. Algemene regels, die betrekking hebben op alle bestemmingen, zoals algemene bouwregels, staan in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Op de verbeelding is aangegeven welke bestemmingen waar gelden. Naast de bestemmingen bevat de verbeelding gebieds-, bouw- en functieaanduidingen en dubbelbestemmingen. Door in de digitale verbeelding te klikken, zijn alle relevante gegevens voor de betreffende locatie te zien.

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan Hoogland op gemeentelijk, provinciaal- en rijksniveau (met dien verstande dat de relevante milieubeleid en -wetgeving en beleid ten aanzien van water aan de orde komt in hoofdstuk 5). Dit beleid vormt het kader van toetsing van de huidige situatie en nieuwe ontwikkelingen. Het beschreven beleidskader is daarmee een van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

Hoogland is een bestaande woonwijk binnen het stedelijk gebied van Amersfoort. Het nieuwe bestemmingsplan voor deze wijk past binnen de beleidsuitgangspunten van rijk, provincie en gemeente.

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van het plangebied, de (ontstaans)geschiedenis, de functies, de waarden en de belangen die in het plangebied aanwezig zijn. De bestaande situatie wordt omschreven aan de hand van afzonderlijke onderdelen.

De geomorfologische gesteldheid van Hoogland en omgeving is sterk bepaald door de laatste twee ijstijden en de warmere perioden die daarop volgden. Hoogland ligt op een groter complex van dekzanden dat zich vormde in de laatste ijstijd (het Weichselien) toen het buitengewoon koud was en er periodiek een sterke verstuiving van zand kon optreden dat elders als dekzand weer werd afgezet. De afzetting vond plaats in de vorm van paraboolduinen die met de holle zijde naar de wind zijn toegekeerd en waarvan de armen in de vorm van ruggen zichtbaar zijn in het landschap. Er ontstond een golvend dekzandgebied met oost-west lopende ruggen.

Geomorfologie van de gemeente Amersfoort

Na de laatste ijstijd trad er een tot op heden voortdurende verbetering van het klimaat op en ontstond er een rijke vegetatie, vooral in de natte en moerassige laagten tussen de ruggen. Het water uit deze laagten werd via beken afgevoerd naar de Eem, die de centrale afvoer voor alle beken in de Gelderse Vallei vormt. Het oppervlak van de Vallei ligt naar het westen gekanteld. De beken stromen dan ook allemaal naar het westen toe af. Door een proces van veenvorming dat vele duizenden jaren duurde kon er in de Eemvallei een relatief dik veenpakket ontstaan. In het noorden van de Vallei is het resterende veenpakket nog 5 tot 7 meter. Door de inbraak en uitbreiding van het Almere (de latere Zuiderzee) raakte het gebied regelmatig overstroomd. Hierdoor werd vanaf de 11e of 12e eeuw een kleidek op het veen afgezet. Na het inklinken van het veen als gevolg van ontginning en ontwatering, werd het gebied nog diverse malen overstroomd, waarbij met name bij de Eemmond diepe erosiegeulen zijn gevormd en nieuwe kleilagen werden afgezet. Behalve met water dat via de Eemmonding het land binnendrong had de omgeving van Amersfoort ook te kampen met water afkomstig uit het oostelijke deel van de Gelderse Vallei. Tegen dit water werd, deels als onderdeel van de Grebbelinie, deels als vervolg daarvan een dijk aangelegd om Amersfoort en omgeving tegen dit water te beschermen. Later werd hierlangs het Valleikanaal gegraven. Hoogland lag buiten deze dijk. Er werd niet alleen hinder ondervonden van het water uit de Zuiderzee, maar in de lager gelegen delen ten noorden en oosten van Hoogland vonden ook regelmatig overstromingen plaats vanuit de Eem en de beken in de Gelderse Vallei. Dit vond vooral plaats wanneer bij hoge waterstanden in de Zuiderzee de afvoer uit de Vallei werd belemmerd en het water in de beken werd opgestuwd. Hierdoor is er rond Hoogland een tamelijk gecompliceerde bodemkundige situatie ontstaan. In tegenstelling tot het dekzandgebied zijn de veen- en kleigebieden weinig bewoond geweest. In het overgangsgebied van de pleistocene zandgronden naar de zeekleigronden komen in het aansluitende gebied ten noorden van Hoogland nog pollen voor. Pollen zijn oude, kleine, kunstmatig opgehoogde bewoningsplaatsen die de nodige bescherming moesten bieden tegen de herhaaldelijke overstromingen. Meestal stond er op een pol slechts één boerderij, soms kwamen er ook meerdere op voor. Sommige pollen zijn weer geheel of gedeeltelijke afgegraven. Het zijn vaak donker gekleurde gronden (o.a. tuineerdgronden met aardewerkscherven met geelgroene fosfaatplekken van vergane botten).

De regelmatige overstromingen hebben hun weerslag gehad op de bodemvormende processen en vervolgens ook op het bodemgebruik. Het bodemgebruik van het gebied bij Hoogland is gedifferentieerd: akkerbouw en tuinbouw op de dekzandrug en grasland in het beekdal. De percelen waren klein en omzoomd door een dicht netwerk van hagen en houtwallen, die veelal loodrecht op de dekzandrug staan. Langs de Zevenhuizerstraat liepen ze ook evenwijdig aan de weg, waardoor de percelen geheel omhaagd waren. In de lagere delen trof men vooral elzensingels aan. Op de hogere delen zullen ook gewone es, meidoorn, sleedoorn en zomereik deel hebben uitgemaakt van de hagen.

Door het moerassige karakter van de laagten tussen de dekzandruggen is het niet verwonderlijk dat de belangrijke doorgaande wegen en de ontginningswegen in de Gelderse Vallei op de hogere en drogere delen in het gebied lagen. Dat geldt ook voor de Hamseweg en Zevenhuizerstraat. Van oorsprong waren dit twee geheel verschillende wegen. Dit verschil is tot op de dag van vandaag nog afleesbaar.

Ruimtelijke ontwikkeling van Hoogland

De Hamseweg maakt deel uit van de toenmalige verbindingsweg van Amersfoort naar de Zuiderzee. Deze verharde tolweg liep vanuit Amersfoort via Den Ham, Zelder en Bunschoten naar Spakenburg. Het oude tracé van de verbindingsweg Amersfoort-Spakenburg is terug te vinden in het verloop van de Hamseweg en de provinciale weg. De oorspronkelijke hoofdweg is in het tracé van de provinciale weg (Bunschoterstraat) nog voor een deel zichtbaar in de langs een ventweg gesitueerde bebouwing uit de twintiger en dertiger jaren.

De Zevenhuizerstraat vormde toentertijd (eind 19e eeuw, Zevenhuizerweg/De Nieuwe Weg) een veldweg door een spaarzaam bewoond en open gebied van de Eemvallei. Daarmee is de Zevenhuizerstraat van oorsprong een ondergeschikte weg geweest. Door de tijd heen ontwikkelde zich bebouwing langs deze beide wegen, die zich hier en daar verdichtte tot aparte kernen.

Omstreeks 1850 ontstond langs de Hamseweg de kern Hoogland rond de protestantse kerk. De ontwikkeling tot een echte kern uit zich doordat de huizen en andere gebouwen niet alleen vrij dicht bij elkaar stonden, maar ook relatief dicht op de straat. Anders is dit bij de Zevenhuizerstraat. Van een kernachtige ontwikkeling langs deze straat is geen sprake. Men treft hier dan ook vrij grote bouwkavels aan en een verscheidenheid aan bouwstijlen. De R.K. kerk kende een sterk perifere ligging aan de noord-oost rand van het dorp. Het eerste R.K. kerkgebouw met pastorie in Hoogland werd in 1696 opgericht bij de hofstede “de Langen Oord”, die toebehoorde aan Maria Elisabeth Agnes Foeyt van Emiclaer. Bij de kerk werd een klein aantal huizen gebouwd. De kerk was voorheen vanuit het buitengebied bereikbaar via een aantal “kerkepaden”. Momenteel is er nog één tracé zichtbaar in het verloop van de westrand van Kattenbroek.

Na 1850 vindt een gedeeltelijke uitbreiding van de kernen plaats. In 1930 zijn beide concentraties al flink gegroeid, waarbij de concentratie rond de Zevenhuizerstraat zich in zuidelijk richting heeft ontwikkeld. Bovendien ontwikkelt zich enige lintbebouwing langs de Zevenhuizerstraat die de beide concentraties verbindt. De zuivelfabriek is een nieuw element langs de Zevenhuizerstraat. Op de kaart van 1971 is het gat tussen beide concentraties gedicht en ontstaat een doorlopende lintbebouwing tussen de kernen. De eerste uitbreiding “Langenoord” is dan een feit en wordt naar het zuiden toe uitgebreid met de bebouwing langs de Wilgenlaan en de Molenweg. Bieshaar, de tweede uitbreiding, is dan al in aanleg.

In september 1973 wordt Hoogland onderdeel van de gemeente Amersfoort. Het dorp wordt dan meegenomen in de ontwikkelingen naar Groot Amersfoort, een groeistad.

De ontwikkeling van de bebouwing door de jaren heen is over het algemeen duidelijk afleesbaar aan de hand van de grote diversiteit aan gebouwtypen, de schaal en architectuur. Boerderijen en kleine complexen landarbeiderswoning vormen restanten van de van oorsprong aanwezige agrarische bebouwing; vrijstaande en halfvrijstaande woningen en bedrijfsbebouwing van verschillende omvang kenmerken de periode tot medio jaren zeventig. Vanaf die periode (groeistad, Hoogland onderdeel van Amersfoort-noord) verschijnen ook eengezinsrijtjeswoningen en appartementen (bijvoorbeeld Zuivelhof) en meer compacte centrumbebouwing aan de Zevenhuizerstraat en Hamseweg. Deze voormalige “hoofdstraat” vormt nog steeds het karakteristieke zwaartepunt van de oorspronkelijke dorpsbebouwing en –activiteiten.

In de laatste twee decennia zijn met name grootschaliger appartementencomplexen en een bouwmarkt nabij de rotonde gerealiseerd en een enkel verdichtingsplan voor diepe achterterreinen aan de Hamseweg en Zevenhuizerstraat.

Momenteel vindt de herontwikkeling van een deel van het winkelcentrum Kraailandhof plaats. Hier wordt ruimte geboden aan winkelen, wonen en gezondheidszorg.

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (als onderdeel van de Monumentenwet 1988) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta (1992) in de Nederlandse wetgeving opgenomen.

In 1988 heeft de gemeenteraad van Amersfoort zogenaamde 'Archeologisch Belangrijke Plaatsen' (ABP's) aangewezen. Dit zijn gebieden en terreinen waar archeologische waarden worden verwacht, op grond van vondsten, historische vermeldingen en geomorfologische verschijnselen. In lijn met de nieuwe archeologiewetgeving is de Amersfoortse ABP-kaart omgezet in een archeologische beleidskaart waar per gebied wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met de archeologie bij het ontwikkelen en uitvoeren van plannen / bodemverstorende projecten (28 september 2010 vastgesteld door de gemeenteraad).

De nieuwe beleidskaart kent een onderverdeling in gebieden met verschillende kleuren. Per gebied is een beleidsadvies geformuleerd. Zo zijn er gebieden die daadwerkelijk waardevol zijn en daardoor een hoge archeologische verwachting hebben en andere gebieden hebben een middelmatige of zelfs lage archeologische verwachting.

Uitsnede uit de Archeologische beleidskaart

Bescherming per gebied

Ter voldoening aan artikel 38a van de Monumentenwet wordt in bestemmingsplannen een regeling ten aanzien van de archeologische monumenten opgenomen, voor zover die al niet (anderszins) zijn beschermd via de Monumentenwet.

Regeling in bestemmingsplan

Gezien de daarbij betrokken belangen en de wettelijke plicht (artikel 3.1.6, lid 2, onder a van het Besluit ruimtelijke ordening) om in de bestemmingsplannen nadrukkelijk rekening te houden met archeologie wordt in voorkomende gevallen gekozen voor een dubbelbestemming. Dit brengt goed tot uitdrukking dat archeologie op zichzelf dient te worden beoordeeld en ten opzichte van de medebestemming van primair belang is.

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik, dat functioneert naast (of boven) de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Binnen het plangebied bevinden zich geen wettelijk beschermde archeologische monumenten. Wel zijn er gebieden met archeologische waarden en verwachtingen.

Archeologische waarden
Binnen het plangebied ligt een Archeologisch Waardevol gebied, van hoge archeologische waarde (Archeologie A1): historisch boerderij De Bosserdijk met oprijlaan. De Bosserdijk gaat in de historische bronnen terug tot in de 13de eeuw.

In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Archeologische verwachtingen

In het plangebied bevinden zich gebieden met hoge archeologische verwachting (Archeologie A2): de zuidelijke helft van het bestemmingsplangebied heeft de hoge archeologische verwachting, omdat het hier gaat om een dekzandrug. Bodemkundig wordt dit soort gronden vaak gekenmerkt door een dik cultuurdek, waardoor de archeologische resten goed bewaard kunnen zijn. De hoge verwachting geldt voor zowel jager-verzamelaars als voor landbouwers. In de omgeving van het plangebied zijn vondsten uit de prehistorie en Middeleeuwen gedaan.

In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 100 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Een gebied met middelhoge archeologische verwachting (Archeologie A3) bevindt zich aangrenzend (ten noorden van het gebied met hoge verwachting). Hier ligt de flank van de hier bovengenoemde dekzandrug en geldt een middelhoge verwachting voor vindplaatsen van prehistorische bewoning. Zowel sporen uit de prehistorie als uit de Middeleeuwen zijn in de omgeving in soortgelijke bodems gedaan.

In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Het noorden van het bestemmings plangebied heeft een lage archeologische verwachting (Archeologie A4). Dit gebied bestaat uit lage en vrij natte gronden, die in het verleden minder geschikt waren voor bewoning. Hier zijn lage verwachtingen voor nederzettingssporen uit de prehistorie; archeologische sporen uit vooral de late Middeleeuwen zijn in de omgeving wel gevonden.

In geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 10.000 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In Hoogland bevinden zich vier gemeentelijke monumenten. Deze bouwwerken hebben een belangrijke relatie met de historie van Hoogland waardoor het van belang is ze te behouden.

1. 1. De Hervormde kerk aan de Hamseweg 40 die in 1843 is gebouwd naar een ontwerp van B. Ruitenberg, in die tijd de stadsarchitect van Amersfoort. In deze kerk zijn kenmerken van het Neoclassicisme herkenbaar evenals Neogotische details. Het Neoclassicisme komt met name naar voren in de verticale bouwmassa en de klokkentoren. De spitsboogvensters verwijzen naar Neogotische invloeden.
2. 2. Aan de Kerklaan 22 bevindt zich de pastorie van de R.K. St. Martinuskerk, waarschijnlijk gebouwd naar een ontwerp van P.J.H. Cuypers en A. Tepe in 1888. Over de ontwerpers is helaas niets met zekerheid te zeggen. Het gebouw is teruggelegen gesitueerd aan de zuidzijde van de kerk met daarvoor een grote tuin. De vormgeving van de voorgevel is een duidelijk voorbeeld van de eclectische stijl, zoals die in dit tijdvak vaak werd toegepast. De trapgevel verwijst naar de renaissance, terwijl de rondbogen meer verwijzen naar de Romaanse bouwstijl. Het gebouw wordt besloten door twee loodrecht op elkaar staande zadeldaken met leien dakpannen. De hoekpartij van de west- en zuidgevel wordt benadrukt door trapgevels met klimmende rondboogmotieven. De detaillering van de gevels door middel van de ontlastingsbogen, de uitkragende banden en de muizentandlijst, is van betekenis voor dit gebouw.
3. 3. In 1910 is, naar een ontwerp van H. Kroes, het klooster Leo’s Oord gebouwd aan Leo’s Oord. Van dit complex resteert sinds 1994 slechts de monumentale middenpartij. Deze middenpartij is opgenomen in een nieuw appartementencomplex. De middenpartij wordt verticaal in drieën gedeeld door lisenen. Op de begane grond hebben de ingang en twee raampartijen als afsluiting een rondboog. Op de verdieping zijn dit spitsbogen. In de dakopbouw heeft het middelste gevelvlak een rondboog als afsluiting en de ontlastingsbogen zijn gedecoreerd met drie spitsbogen. Een opengewerkte borstwering met rondbogen sluit de middenpartij af. De boogvelden zijn gedecoreerd met gele en rode tegels. Deze gevel is een goed voorbeeld van baksteenornamentiek.
4. 4. Als laatste van de vier gemeentelijke monumenten in Hoogland bevindt zich aan de Zevenhuizerstraat 56 boerderij De Bosscherdijk. Deze boerderij is op relatief grote afstand van de Zevenhuizerstraat gelegen. Behalve de boerderij behoort ook de zeshoekige hooiberg tot de markante en beschermde onderdelen van dit complex. De boerderij is van het hallenhuistype en is in de tweede helft van de 19e eeuw gebouwd. Het één bouwlaag tellende volume wordt besloten door een afgewolfd zadeldak dat met riet bedekt is. De voorgevel is het meest monumentaal. Hierin bevindt zich de hoofdentree in het midden tussen vier vensters. Ook de achtergevel is symmetrisch van opzet. Vanuit stedenbouwkundig gezichtspunt heeft de boerderij door zijn ligging in de as van de lange oprijlaan met monumentale bomen, een belangrijke plaats binnen het dorpsbeeld. Daarnaast kent de Bosscherdijk een lange geschiedenis, waarbij de boerderij deel uitmaakte van De Malen van Hoogland. Hierdoor bezit deze boerderij een grote historische waarde.

Eveneens van belang voor de historie van Hoogland is een aantal waardevolle panden:

Deze panden liggen aan de Bik 29 (boerderij, bouwjaar ca. 1940), de Hamseweg 37 (pastorie) en aan de Kerklaan 22 (R.K.-kerk, na WO II geheel opnieuw gebouwd).

Behalve de waardevolle panden en de archeologisch belangrijke plaatsen is ook de zichtlijn op de R.K.-kerk via de Kerklaan van belang.

Aan weerszijden van de Hamseweg staat een aantal zogenoemde 'Mussertpalen', die voorzien zijn van het wapen van de provincie Utrecht. Deze markering is vermoedelijk omstreeks 1930 langs de doorgaande wegen in de provincie aangebracht op initiatief van A.A. Mussert, die van 1920 tot 1934 werkzaam was bij de provinciale Waterstaat Utrecht. Dit straatmeubilair is vanuit cultuurhistorisch oogmerk eveneens waardevol.

Bescherming van de waarden

De vier gemeentelijke monumenten genieten bescherming op basis van de Erfgoedverordening Amersfoort 2010. Een aanvullende bescherming op grond van het bestemmingsplan is dan ook niet noodzakelijk.

De waardevolle panden aan de Bik 29, de Hamseweg 37 en de Kerklaan 22 en het waardevolle straatmeubilair aan de Hamseweg, genieten geen bescherming op basis van sectorale wet- of regelgeving. Gelet op het beeldbepalende karakter van deze panden, is hiervoor een nadere bescherming in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen.

Binnen het plangebied komen naast het wonen verschillende soorten functies voor, zoals maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, kleine bedrijven en kantoren. De woonfunctie neemt de belangrijkste plaats in. De overige functies staan ten dienste van deze woonfunctie en hebben hoofdzakelijk een functie als wijkvoorziening. Deze overige functies zijn met name geconcentreerd langs de Zevenhuizerstraat en de Hamseweg.

De kleinschaligheid van de bebouwing tezamen met de menging van functies, geven Hoogland een dorps karakter.

In het dorp Hoogland wonen ruim 10.200 mensen (bron: GBA/O&S 1 januari 2011) die zijn gehuisvest in ruim 4000 woningen (bron: SOB / CBS /WOZ / O&S 1 januari 2011 / SP 2009). Ongeveer 80% van de woningen is in eigendom van de bewoners. Ruim 85% van de woningen is grondgebonden. De overige kleine 15% betreft appartementen of woningen boven winkels. In Hoogland zijn er weinig woningen voor senioren (zoals in Leo’s Oord, de Malehoeve en Nieuw Wede) en ook sociale huur komt relatief weinig voor.

Karakteristieken van Hoogland zijn de kleinschaligheid en de historische kern. Het specifieke karakter van dit woonmilieu draagt bij aan het brede scala van verschillende woonmilieus in Amersfoort.

Hoogland heeft nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden. Uitbreiding van de woningvoorraad komt alleen aan de orde bij herinrichting van bestaande gebieden, bijvoorbeeld van voormalige bedrijfslocaties. Een recent plan waarbij nieuwe woningen worden gerealiseerd in Hoogland is de nieuwbouw van het winkelcentrum Kraailandhof.

Bedrijven en kantoren

Verspreid over het plangebied komt een aantal bedrijven voor. Het gaat met name om bedrijven in een lagere milieucategorie, die passen binnen de woonomgeving. De bedrijvigheid concentreert zich vooral langs de Zevenhuizerstraat en de Hamseweg.

Er bevindt zich een beperkt aantal kantoren in Hoogland. Het grootste kantoorgebouw is gesitueerd Bunschoterstraat / Van Boetselaerlaan.

Daarnaast komt er bedrijvigheid voor in de vorm van beroepen of bedrijven aan huis. Het gaat hier om bedrijfjes in of bij woningen, waarbij de bedrijfsdoeleinden ondergeschikt zijn aan de woonbestemming. Voorbeelden hiervan zijn kleine kantoren, ontwerpstudio’s en dergelijke.

Detailhandel

Aan de Hamseweg (tussen de rotonde en de Komhoeklaan) en rondom Kraailandhof bevinden zich twee wijkwinkelcentra. Het winkelcentrum Kraailandhof is voornamelijk gericht op de dagelijkse aankopen en de winkelconcentratie aan de Hamseweg heeft een gemengd aanbod dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. Het winkelcentrum Kraailandhof zal binnen de planperiode van dit bestemmingsplan vernieuwd worden.

Daarnaast zijn nog enkele winkels gesitueerd op andere locaties langs de Hamseweg, aan de Zevenhuizerstraat en aan de Kerklaan. De winkelvoorzieningen in Hoogland hebben hoofdzakelijk een wijkgebonden karakter, dat wil zeggen dat zij zich specifiek richten op het Hooglandse publiek. Een enkele grotere winkel vervult een wijkoverstijgende functie.

Horeca

In Hoogland is op verschillende locaties horeca aanwezig. De meeste horeca is gevestigd langs de Zevenhuizerstraat en de Hamseweg. De horeca in Hoogland beperkt zich tot eet- en drinkgelegenheden en een partycentrum; er is geen hotel in Hoogland. Partycentrum 't Hoogh Landt heeft naast de horecafunctie ook een maatschappelijke functie; het biedt oefenruimte aan verschillende verenigingen.

Het dorp Hoogland kent een voorzieningenniveau dat goed aansluit bij de omvang van het dorp. De voorzieningen liggen verspreid over het dorp en zijn over het algemeen van voldoende kwaliteit.

Cultureel

Aan de Engweg is een aantal voorzieningen bijeengebracht. Op nummer 9 is de Bibliotheek Hoogland gevestigd. Naast de bibliotheek is het wijkcentrum De Neng gevestigd op perceel Engweg 7. Tegenover de bibliotheek en het wijkcentrum, aan de andere zijde van het Struweelpad, ligt speeltuin Ookee.

Voorts bevindt zich het muziekgebouw van muziekvereniging St. Caecilia net buiten het plangebied aan de Sportlaan 28.

Religieus

In het plangebied bevinden zich twee gebouwen met een religieuze functie: de katholieke Sint Martinusparochie aan de Kerklaan 22 en de protestantse kerk De Inham aan de Hamseweg 40. Bij de Sint Martinusparochie is een begraafplaats, welke onlangs is uitgebreid.

Gezondheidszorg

Verspreid over het plangebied is een aantal huisartsen en tandartsen gevestigd. Daarnaast zijn nog een praktijk voor fysiotherapie en een apotheek aanwezig. Een aantal van deze voorzieningen wordt als beroep aan huis uitgeoefend. In de nieuwbouw bij het winkelcentrum Kraailandhof wordt een AHOED (Apotheek en Huisarts Onder Eén Dak) gerealiseerd.

Sportvoorzieningen

Binnen de grenzen van het plangebied is een (klein) aantal sportvoorzieningen gesitueerd. Op het perceel Breelandhof 8 is sportzaal “De Bieshaar” gevestigd. Daarnaast is op het perceel Zevenhuizerstraat 46 een gymnastieklokaal gesitueerd.

Verder is nog een overdekt zwembad aanwezig op het perceel Sportlaan 15.

Een groot deel van de sportvoorzieningen voor Hoogland ligt net buiten het plangebied, in park Schothorst, dat aan de oostzijde van het plangebied grenst. Het betreft hier het sportpark van de v.v. Hoogland, Tennis Club Hoogland en manege De Hooglandertjes. Deze sportvoorzieningen vervullen nadrukkelijk een functie voor het dorp Hoogland.

Onderwijs en kinderopvang

In het plangebied zijn 5 basisscholen gevestigd:

- De Bieshaar (openbaar), Bongerd 17

- De Biezen (katholiek), Kraailand 1

- De Langenoord (katholiek), Kerklaan 7 en dependance, Engweg 3-3A

- De Berkenschool, (protestants-christelijk), Berkenlaan 29-31

- De Horizon, (gereformeerd), Sportlaan 14 en dependance, Engweg 3B

De prognoses voor deze scholen zijn voor de komende 10 jaar dat er geen krimp zal plaatsvinden. Dit komt door de blijvende bevolkingsgroei in Amersfoort.

De dependances aan de Engweg zijn gevestigd in zogenaamde 'schoolwoningen'. Deze gebouwen hebben de uitstraling van woningen en kunnen nadat de schoolfunctie niet meer nodig is, technisch eenvoudig worden omgezet naar woningen. De scholen hebben in ieder geval nog tot 2017 een contract om de dependances als school te gebruiken. Het is nog niet bekend of er nadien nog steeds behoefte is aan deze dependances.

Naast de basisscholen, waar ook kinderen van buiten Hoogland gebruik van maken, zijn in het plangebied enkele vestigingen voor kinderopvang aanwezig. In het plangebied bevindt zich geen voortgezet onderwijs.

Speelvoorzieningen

In Hoogland is veel informele speelruimte voor kinderen, jeugd en jongeren aanwezig in de vorm van veldjes, bosjes, pleintjes en doodlopende straatjes. Ook stadspark Schothorst dat grenst aan de oostzijde van het plangebied biedt informele speel- en ontmoetingsruimte. De noordrand van het plangebied, aan de rondweg-Noord is overwegend groen, heuvelachtig en toegankelijk. Deze ruimte is goed toegankelijk en 'bespeelbaar'.

Op de meeste plekken in Hoogland is ruim voldoende speelgelegenheid voor alle groepen (kinderen van 0 t/m 5, kinderen van 6 t/m 11 en jeugdigen van 12 t/m 18) kinderen. In de buurt Bieshaar Noord zou het nog beter kunnen, door ergens aan de Zandkamp nog een speelplek voor kinderen te creëren.

Voor de meer dan 1.000 jongeren in Hoogland zouden 10 tot 11 goede sport- en ontmoetingsplekken beschikbaar moeten zijn. In de meeste buurten zijn de centrale speelplekken hiervoor geschikt. Ook de plek in stadspark Schothorst is voor de jongeren een aantrekkelijke plek om te sporten en te ontmoeten. In enkele buurten zouden de centrale speelplekken aangepast kunnen worden, door bijvoorbeeld bankjes of voetbaldoeltjes te plaatsen.

Het bestemmingsplan Hoogland betreft een actualisatie en heeft de bestaande situatie (geldend beleid, planologische en feitelijke situatie) als vertrekpunt. Daarbij wordt het bestemmingsplan zo flexibel mogelijk, met behoud van de mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan.

De bedoeling van deze actualisatie is om 'beleidsneutraal' een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit houdt in dat vastgesteld beleid (zie hoofdstuk 2 van deze toelichting) is verwerkt in het nieuwe bestemmingsplan. Er worden geen nieuwe beleidsbeslissingen genomen in dit bestemmingsplan.

Hoe het vastgestelde beleid in dit bestemmingsplan is vertaald, wordt in dit hoofdstuk toegelicht.

Voor zover sprake is van voorzienbare ontwikkelingen worden deze aansluitend beschreven.

De uitgangspunten voor het bestemmingsplan zijn vastgelegd in de startnotitie 'bestemmingsplan Hoogland', die op 20 december 2011 is vastgesteld door de raad. De uitgangspunten voor het bestemmingsplan 'Hoogland' zijn:

• Coalitieakkoord 2010-2014

In het coalitieakkoord 2010-2014 staat dat bestemmingsplannen moeten worden geactualiseerd, waarbij in de nieuwe bestemmingsplannen meer ruimte wordt gelaten aan burgers door globaler te bestemmen.

Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Hoogland is uitgebreid stilgestaan bij de (on)mogelijkheden om globaler te bestemmen. Dit heeft op enkele punten geleid tot een meer flexibele bestemmingsplan ten opzichte van het tot nu toe geldende bestemmingsplan 'Hoogland 2002'. Op welke punten extra flexibiliteit is aangebracht en op welke punten dit wel bekeken is, maar onmogelijk bleek, wordt verder toegelicht in paragraaf 4.3.2.

• Geldende planologische situatie

Rechten uit geldende bestemmingsplannen, verleende vrijstellingen, ontheffingen, afwijkingen en projectbesluiten worden in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen. Dit betekent niet dat alle bestemmingen zonder enige aanpassing in het nieuwe bestemmingsplan zijn overgenomen. Wel zijn (onbenutte) rechten overgenomen.

Een overzicht van de geldende bestemmingsplannen die in dit bestemmingsplan zijn geïntegreerd is te vinden in paragraaf 1.2.2.

Daarnaast zijn ook alle planologische wijzigingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan.

• Vastgesteld beleid

Sinds het vaststellen van de tot nu toe geldende bestemmingsplannen is er nieuw beleid vastgesteld dat consequenties heeft voor de ruimtelijke ordening. Deze consequenties zijn vertaald in het nieuwe bestemmingsplan Hoogland. De verschillen tussen het geldende planologisch regime (toen dit beleid nog niet gold) en het nieuwe bestemmingsplan Hoogland zijn te verklaren door vastgesteld gemeentelijk beleid (zie paragraaf 2.2.1 van deze toelichting).

• Nieuwe ontwikkelingen

Het bestemmingsplan 'Hoogland' betreft een actualisatie van het geldende bestemmingsplan. In principe is er geen sprake van nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied.

De uitzonderingen op dit uitgangspunt zijn benoemd in paragraaf 4.4 van deze toelichting.

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan Hoogland is het bestaande planologische regime. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke punten hiervan afgeweken wordt en waarom.

In het bestemmingsplan Hoogland 2002 is het structureel groen bestemd als "Groenvoorziening". Het overige groen is ondergebracht in andere bestemmingen. Groen dat is ondergebracht in andere bestemmingen, kan een andere functie krijgen. Zo kunnen delen van het niet-structureel groen bijvoorbeeld worden uitgegeven aan particulieren om hun tuin te vergroten. Deze methode is ook toegepast in het bestemmingsplan 'Hoogland', er is echter opnieuw gekeken naar de verdeling tussen structureel en niet-structureel groen. Dit is grotendeels gelijk gebleven, echter op ondergeschikte punten hebben hier wijzigingen plaatsgevonden. Dit naar aanleiding van reeds uitgegeven groenstroken (en de precedenten die dit schept) en de beheersbaarheid van het groen.

Hoogland is grotendeels een woongebied. Binnen de bestemming 'Wonen 1 t/m 4' wordt de regeling voor beroepen en bedrijven aan huis opgenomen, waardoor er behalve gewoond, ook gewerkt mag worden in de woning. Het beleid voor kamerbewoning wordt via een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan overgenomen. Dit beleid houdt in, dat een woning, onder bepaalde voorwaarden, omgezet mag worden naar een pand voor kamerverhuur.

Naast de woningen komen er in Hoogland de volgende functies voor: Bedrijven (in de milieucategorie 1 en 2), horeca (in de categorieën A, B en C), detailhandel, kantoren, maatschappelijke functies (sportvoorziening, opvang en onderwijs, woon(zorg)complex ouderen, begraafplaats, religieus, bibliotheek en medisch). Voor deze functies is gekeken in hoeverre de verschillende functies uitwisselbaar zijn. Daarbij is gekeken naar verschillende gebieden en functies:

• De Hamseweg en winkelcentrum Kraailandhof: In de Nota Detailhandel 2011 (zie paragraaf 2.2.1.7) zijn het winkelcentrum Kraailandhof een deel van de Hamseweg (tussen de rotonde en de Komhoeklaan) aangemerkt als wijkwinkelcentrum. Volgens de nota is hier ruimte voor ontwikkelingen. Om Nota Detailhandel 2011 te vertalen in het nieuwe bestemmingsplan, wordt aan deze gebieden de bestemming 'Centrum' gegeven. Door middel van een binnenplanse afwijking wordt de uitruil van verschillende centrumfuncties (zoals detailhandel en bedrijvigheid) binnen dit gebied makkelijker gemaakt.
• Kantoren: Gezien de moeilijke markt voor kantoren, is het gewenst om voor deze functie flexibel om te gaan met de gebruiksmogelijkheden om eventuele leegstand te voorkomen. Om aan de bestaande kantoorbestemming de mogelijkheid voor bijvoorbeeld (woon)voorzieningen voor ouderen toe te voegen, moet de uitvoerbaarheid van de nieuwe bestemming worden aangetoond. Het onderzoeken van de uitvoerbaarheid van het omzetten van een kantoor naar een andere functie kost tijd en geld. Het budget en de planning voor de herzieningen van de bestemmingsplannen laat dit niet toe. Daarom is ervoor gekozen om te wachten op concrete initiatieven, zodat gericht onderzoek gedaan kan worden naar de haalbaarheid van dat concrete verzoek. Zolang er geen concrete initiatieven bestaan voor een andere bestemming, blijft de kantoorbestemming gehandhaafd.
• Maatschappelijke voorzieningen: Het wijzigen van een maatschappelijke functie naar een andere functie betekent over het algemeen een grote ruimtelijke impact (het betreft grote, soms karakteristieke gebouwen, het zijn zeer specifieke functies). Hiervoor geldt hetzelfde als voor het verruimen van de kantoorbestemming: het toestaan van nieuwe functies vereist onderzoek, tijd en geld. De maatschappelijke voorzieningen hebben een bestemming gekregen overeenkomstig de bestemming in het geldende bestemmingsplan.
• Overige verspreid liggende functies (detailhandel, horeca en bedrijven): Naast de hiervoor beschreven gebieden en functies kent het dorp nog diverse verspreid liggende horeca, detailhandel en bedrijven. Deze diversiteit is kenmerkend voor de Hamseweg en de Zevenhuizerstraat. Aan deze assen is het gewenst om, passend binnen het daarvoor geldende beleid, de diversiteit te behouden, door flexibel om te gaan met de verschillende functies. Alle functies krijgen een bestemming overeenkomstig de geldende planologische situatie.

De uitbreidingsmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen worden overgenomen. Het bestemmingsplan 'Hoogland' krijgt daarnaast de volgende aanpassingen:

• Bouwlagen

In plaats van met goot- en nokhoogten wordt de hoogte aangegeven in bouwlagen, al dan niet met daarboven een kap. Op deze manier kan flexibel worden omgegaan met de hoogte van een bouwhoogten, maar kan worden voorkomen dat gebouwen te veel de lucht in gaan. Het bestaande aantal bouwlagen is in het bestemmingsplan vastgelegd. Om excessen te voorkomen, is de mogelijkheid voor het stellen van nadere eisen opgenomen (bijvoorbeeld als iemand een woning met twee bouwlagen van ieder 5 meter zou willen bouwen).

• Afwijkingsbeleid

Het college van burgemeester en wethouders heeft beleid vastgesteld voor het afwijken van het bestemmingsplan. Dit beleid geeft aan, in welke gevallen er standaard afgeweken mag worden van het bestemmingsplan. Het beleid geldt voor een aantal veel voorkomende bouwwerkzaamheden, zoals bijgebouwen, tuintrappen, erfafscheidingen, dakkapellen en dakopbouwen. Voldoet het bouwplan aan de (stedenbouwkundige) criteria uit dit beleid, dan wordt de procedure voor het afwijken van het bestemmingsplan altijd gestart. Het afwijkingsbeleid is in het bestemmingsplannen 'Hoogland' verwerkt, zodat een afwijking voor deze situaties niet langer nodig is (deregulering).

Ook al is er sprake van een bestemmingsplan waarin de bestaande situatie opnieuw wordt vastgelegd, toch zijn er enkele ontwikkelingen ten opzichte van het geldende planologische regime. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen toegelicht.

Op 16 februari 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een nieuw winkelcentrum met daarboven woningen mogelijk. De mogelijkheden die het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' biedt, worden in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen.

Het perceel Zevenhuizerstraat 81 valt binnen het plangebied van het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof'. Volgens dat bestemmingsplan mogen hier boven de beganegrondlaag, die bestemd is voor dienstverlening, 4 woningen worden gerealiseerd. In het nieuwe bestemmingsplan Hoogland worden hier twee extra appartementen toegestaan, waardoor er in totaal 6 woningen gerealiseerd mogen worden.

• Parkeren

Voor het aantal benodigde parkeerplaatsen is de prijs van de woningen van belang. Voor woningen tot € 260.000,- geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning, terwijl de norm voor woningen boven € 260.000,- 2 parkeerplaatsen per woning betreft. Door meer appartementen te realiseren, worden deze per stuk goedkoper, en kan met de lage parkeernorm worden gerekend, in plaats van met de hogere norm, die voor 4 appartementen is gebruikt. De parkeereis ziet kan als volgt worden berekend:

Oude situatie : 4 woningen x 2 pp/woning = 8 pp

Nieuwe situatie : 6 woningen x 1,7 pp/woning = 10 pp

Verschil: in de nieuwe situatie zijn 2 parkeerplaatsen extra nodig.

Afweging: voor de totale ontwikkeling van het winkelcentrum Kraailandhof worden in totaal bijna 300 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Twee extra parkeerplaatsen op een totaal van bijna 300 valt binnen de rekenkundige en normonzekerheden. Dit vormt geen belemmering voor het realiseren van de twee extra appartementen op het perceel Zevenhuizerstraat 81.

• Stedenbouw

Het bouwvolume wijzigt niet ten opzichte van de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof'. Stedenbouwkundig zijn er geen wijzigingen wanneer er 2 appartementen worden toegevoegd.

• Milieu

Omdat de omvang van de bebouwing niet wijzigt ten opzichte van de reeds bestaande bouwmogelijkheden, is vanuit milieukundig opzicht alleen het aspect geluid relevant voor het realiseren van 2 extra woningen (zie paragraaf 5.6.5).

• Economische uitvoerbaarheid

Het realiseren van de 2 woningen is onderdeel van de herontwikkeling van het winkelcentrum Kraailandhof. Voor deze ontwikkeling is een realisatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en de initiatiefnemer. Hieruit blijkt dat er sprake is van een financieel uitvoerbaar plan.

Voor het verhalen van de gemeentelijke kosten voor het toevoegen van twee woninen, is een aparte overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.

In het tot nu toe geldende bestemmingsplan Hoogland 2002 heeft een aantal percelen per abuis een verkeerde bestemming gekregen. Dit wordt in het nieuwe bestemmingsplan Hoogland hersteld.

Het betreft:

- Oude Kerklaan 48, in het geldende bestemmingsplan "Hoogland 2002" is het pand bestemd als bedrijf, terwijl hier al jaren (in ieder geval sinds 1968) een woning is gevestigd. In 2008 is, ondanks de bedrijfsbestemming, een bouwvergunning verleend ten behoeve van een dakkapel op de woning. In het bestemmingsplan 'Hoogland' wordt de bestemming voor dit perceel gerepareerd en krijgt het perceel de bestemming 'Wonen 1', overeenkomstig de feitelijke situatie.

- De Bik 8, hier is in 1994 een vrijstelling verleend voor het verbouwen van een maatschappelijke voorziening naar een woning. In het bestemmingsplan "Hoogland 2002" is deze vrijstelling niet overgenomen en is een maatschappelijke bestemming op het perceel gelegd. Dit terwijl in de feitelijke, evenals in de vergunde situatie sprake is van een woning. In het bestemmingsplan 'Hoogland' krijgt het perceel de bestemming 'Wonen 3', ten behoeve van een vrijstaande woning.

In het bestemmingsplan Hoogland 2002 had het perceel Komhoeklaan 27A (achter Komhoeklaan 27) de bestemming 'Uit te werken woondoeleinden'. Deze bestemming is gedurende de looptijd van dat bestemmingsplan niet uitgewerkt.

De uit te werken bestemming is opgenomen naar aanleiding van het voorgaande bestemmingsplan, "Amersfoort - Noord", vastgesteld in 1984. Dit was een zeer globaal bestemmingsplan, die inmiddels vrijwel helemaal is uitgewerkt. Echter voor het perceel Komhoeklaan 27A is nooit een uitwerking gemaakt.

Nu is er een plan om hier 4 woningen te realiseren. Om dit daadwerkelijk te kunnen realiseren, zijn voor deze 4 woningen bouwblokken opgenomen. De bouwblokken vallen binnen de uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan "Hoogland 2002".

• Parkeren

De parkeernorm voor deze woningen bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Dit wordt volledig op eigen terrein opgelost.

• Milieu

Er is een bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5) waaruit blijkt dat er op het gebied van bodem geen belemmeringen zijn voor het realiseren van woningbouw. Omdat de locatie aan alle kanten achter reeds bestaande woningen ligt, en omdat de omliggende wegen allemaal 30 km wegen zijn, kan akoestisch onderzoek achterwege blijven. Aangezien er sprake is van een toename van 4 woningen, is dat voor wat betreft luchtkwaliteit een verandering die niet in betekenende mate is.

• Economische uitvoerbaarheid

Voor deze ontwikkeling is een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waardoor de kosten aan de zijde van de gemeente 'anderszins verzekerd' zijn.

Op het perceel Zevenhuizerstraat 40A was een loonwerkersbedrijf gevestigd. Omdat deze locatie niet (meer) geschikt is voor het bedrijf, is het bedrijf verhuisd naar een locatie aan de Bunschoterstraat. De bedrijfsbebouwing aan de Zevenhuizerstraat is gesloopt; zo is er ruimte ontstaan voor het realiseren van in totaal 11 woningen. Voor 9 van deze woningen is gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan "Hoogland 2002". De 9 woningen zijn rond een hof gerealiseerd, die de Loonwerkerhof is gaan heten.

Voor de overige 2 woningen, die aan de Ambachtlaan gerealiseerd zullen worden, kon geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Om deze planologisch alsnog mogelijk te maken, worden zij in dit bestemmingsplan opgenomen.

• Parkeren

De parkeernorm voor deze woningen bedraagt 2 parkeerplaatsen per woning. Dit wordt volledig op eigen terrein opgelost.

• Milieu

Bij het opstellen van het wijzigingsplan voor de overige 9 woningen, is in de onderzoeken al rekening gehouden met deze 2 extra woningen. Uit de onderzoeken is gebleken, dat er geen milieukundige belemmeringen zijn. Voor de volledigheid zijn het bodemonderzoek en het akoestisch onderzoek dat destijds is uitgevoerd bijgevoegd (bijlage 3 en 4).

• Economische uitvoerbaarheid

Het realiseren van de 2 woningen is onderdeel van de herontwikkeling van het voormalige loonwerkersbedrijf op het perceel Zevenhuizerstraat 40A. Voor deze ontwikkeling is een realisatieovereenkomst gesloten tussen gemeente en de initiatiefnemer. Hieruit blijkt dat er sprake is van een financieel uitvoerbaar plan. In deze overeenkomst is het verhaal van de gemeentelijke kosten opgenomen. Een exploitatieplan kan daarom achterwege blijven.

De hoofdlijnen van het milieubeleid worden bepaald door Europa en het Rijk. Binnen de Provincie Utrecht is het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 richtinggevend. Afhankelijk van de uitwerking van de verschillende gebieden moet milieuonderzoek worden uitgevoerd om te bepalen of er en zo ja welke milieuhygiënische belemmeringen in de gebieden van dit bestemmingsplan aanwezig zijn.
Bestaande milieuhinder, zoals geluidhinder van bestaande wegen, kan in beginsel niet via het bestemmingsplan worden verminderd, voor zolang de bestaande situatie wordt gehandhaafd. Pas als nieuwe, ruimtelijke ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden nagestreefd - bijvoorbeeld nieuwe woningen, nieuwe bedrijfsfuncties– kan dit worden vastgelegd met een bestemming die past binnen de (ruimtelijk relevante) milieunormen.

Het Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2011 (verder PMP) is de verbindende schakel tussen het Europese en nationale milieubeleid enerzijds en de regionale uitwerking van het milieubeleid anderzijds. De provincie hecht er groot belang aan om haar ambities op het gebied van milieu en duurzaamheid vast te leggen en te delen. Dit PMP vervangt het Provinciaal Milieubeleidsplan 2004-2008.

De provincie blijft zich inspannen op het gebied van leefomgevingskwaliteit: zij behouden en herstellen de milieukwaliteit in de provincie, met luchtkwaliteit en geluidhinder als speerpunten. Hierbij staat de gezondheid van de burgers van de provincie Utrecht centraal. Daarnaast wil de provincie door een goede milieukwaliteit de voorwaarden scheppen voor de natuur en instandhouding van de biodiversiteit. De provinciale inspanningen op het gebied van luchtverontreiniging, hinder en externe veiligheid zijn steeds gericht op een gezonde leefomgeving en/of biodiversiteit.

Gezien de ontwikkelingen rondom de herijking van het bodem-, water- en milieubeleid komt er geen nieuw PMP. De herijking zal leiden tot een integraal bodem-, water- en milieubeleid, waarin de verschillende plannen worden geïntegreerd en de koers van het coalitieakkoord wordt verwerkt.

Conform de Wet milieubeheer is Provinciale Staten verplicht minimaal eenmaal in de vier jaar een milieubeleidsplan vast te stellen. Omdat er nog geen nieuw ‘plan' is, is verlenging van het bestaande plan per 1 december 2012 aan de orde. Het huidige PMP wordt verlengd zonder ingrijpende wijzigingen, behalve dat de voorgenomen bezuinigingen worden verwerkt in het verlengde plan.

In het milieubeleidsplan formuleert de gemeente Amersfoort haar ambities op het gebied van milieu. In het plan worden drie milieuthema's onderscheiden, 'Gezond en Veilig', 'Klimaat en Energie' en 'Natuur en biodiversiteit'.

Het Milieuwbeleidsplan is voor een periode van 2 jaar verlengd.

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aqautische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; verbetering van emissies; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Het Nationale Waterplan (NWP) is de opvolger van de vierde nota waterhuishouding en geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. Het NWP is het rijksplan voor het waterbeleid. Het NWP beschrijft de maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. Een achttal wetten is samengevoegd tot één wet, de Waterwet. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de huidige vergunningstelsels uit de afzonderlijke waterbeheerwetten worden gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de Watervergunning.

Een belangrijke verandering na het in werking treden van de Waterwet is de onderverdeling in het bevoegde gezag met betrekking tot directe en indirecte lozingen. De directe lozingen vallen onder de Waterwet (Wtw). De indirecte lozingen zijn opgegaan in de Wet Milieubeheer (Wm).

Waterregeling

De waterregeling (ministeriële regeling bij de Waterwet) bevat regels ten aanzien van de organisatie van het waterbeheer, een aantal kaarten betreffende de toedeling van beheer, de begrenzing van oppervlaktewaterlichamen en de aanwijzing van de drogere oevergebieden, alsmede regels voor gegevensverstrekking aan het Rijk ingevolge Europese verplichtingen. Verder regelt de waterregeling een enkel inhoudelijk aspect van het regionaal waterplan en beheerplannen.

Waterbesluit

In het Waterbesluit wordt onder meer de vaststelling van een landelijke rangorde bij watertekorten, de zogenaamde verdringingsreeks vastgelegd. Voor de organisatie van het waterbeheer bevat het Waterbesluit de toedeling van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en regels over het verstrekken van informatie met betrekking tot het waterbeheer. Ook regelt het Waterbesluit procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de rijkswateren en enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn water en de richtlijn overstromingsrisico's. Een vergunningplicht en algemene regels zijn uitgewerkt voor het gebruik van rijkswaterstaatswerken en voor het lozen of onttrekken van water aan oppervlaktewater in beheer bij het Rijk. Voorts bevat het besluit bepalingen over de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan, waaronder de gevallen waarin een elektronische aanvraag wordt ingediend.

Watervergunning

De Waterwet kent één watervergunning. De Wvo-vergunning voor lozingen vanuit gemeentelijke rioolstelsels op het oppervlaktewater (o.a. riooloverstorten) en de heffing op riooloverstorten verdwijnen, daarvoor in de plaats komen algemene regels. Met het wegvallen van vergunningen treedt een belangrijke wijziging op in de samenwerkingsrelatie tussen de gemeente en de waterbeheerder (Rijkswaterstaat of waterschap). Deze wijziging vraagt een andere manier van (samen)werken. Samenwerken op basis van afspraken in plaats van op basis van vergunningsvoorschriften.

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. De doelstelling van het plan is: een veilig en bewoonbaar land. Het plan geeft de gewenste ontwikkelingen in het waterbeheer in de provincie Utrecht aan. Hierbij is rekening gehouden met de Europese Kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen.

In het Waterbeheersplan 2010 - 2015 heeft Waterschap Vallei & Eem zijn ambities en uitvoeringsprogramma vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. Het plan bepaalt in grote lijnen de agenda van Waterschap Vallei & Eem voor de komende zes jaar. Dit plan is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied.

Het beleid van de gemeente betreft met name het stedelijk gebied en is weergegeven in het "Waterplan Amersfoort 2005- 2015" van 2004. Als onderdeel van de hierin verwoorde visie zijn "duurzaamheidsprincipes", voorwaarden en ambities beschreven en zijn vervolgens per gebied accenten gelegd met behulp van streefbeelden. Verder sluit het plan nauw aan bij het waterhuishoudingsplan van de provincie en het waterbeheerplan van het waterschap Vallei & Eem.

Het streefbeeld voor oppervlaktewater vanuit het "Waterplan Amersfoort" is voor Hoogland "Water voor de Wijk".

De voorkeur voor de afvoer van hemelwater gaat uit naar het niet aansluiten op de riolering van schone verharde oppervlakken (bijvoorbeeld daken en wegen). Bij vervanging van rioolstelsels wordt zoveel mogelijk het regenwater (met name bij wegverharding) afgekoppeld van het vuilwaterstelsel en wordt zo het schone regenwater zoveel mogelijk in de bodem geïnfiltreerd of afgevoerd naar oppervlaktewater.

Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van een waterparagraaf is een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met duurzaam waterbeheer en de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Dan pas komen inrichtingsmaatregelen en compensatie in beeld. Onderzoek ten behoeve van het wateradvies zal door de initiatiefnemer moeten worden uitgevoerd.

In het "Waterplan Amersfoort 2005- 2015" is Hoogland onderdeel van het gebied Coelhorst en het stroomgebied Malewetering. Hoogland heeft een totaal grondoppervlak van ruim 200 hectare. Hiervan is 3,50 hectare oppervlaktewater.

Het gebied Coelhorst ligt op een deel van de dekzandrug en strekt zich uit van Zuid-Coelhorst naar Hoogland, met een smalle uitloper via Zielhorst tot aan knooppunt Hoevelaken. De bodem is hier zandig, de grondwaterstand is over het algemeen meer dan 1 meter beneden maaiveld. In het lager gelegen deel van dit gebied bevinden zich enkele vijvers. Deze vijvers hebben met name een retentiefunctie en zijn voorzien van een beschoeiing. Ze ontvangen het water uit de regenwaterriolen. De restanten van de oude Eemloop bij de Schans (buiten plangebied) hebben een natuurfunctie. De afvoer van het water geschiedt via de Malewetering naar de Eem. Het hoger gelegen deel (Hoogland-Zuid) is een wegzijgingsgebied. Dit gebied vormt een overgang van stad naar landelijk gebied.

Het stroomgebied Malewetering omvat Hooglanderveen, de wijken Zielhorst, Kattenbroek, een deel van Hoogland, het landelijk gebied van Hoogland-West en een deel van de toekomstige wijk Vathorst. Het stroomgebied Malewetering is van nature relatief laaggelegen en nat. Het ligt in een kom tussen de dekzandrug van Hoogland en een smalle dekzandrug nabij de A1. Door deze kom stroomt de Malewetering. De oorspronkelijke bodem bestond uit zand met een dunne lemige of kleiige deklaag. Voor de aanleg van de woonwijken was het stroomgebied een polder, met een netwerk van sloten.

De watergangen in het stroomgebied Malewetering hebben een afwateringsfunctie voor het water afkomstig uit Hooglanderveen. Ook dienen zij als opvang voor het regenwater afkomstig uit het voornamelijk (verbeterd) gescheiden stelsel. Het water dat door het stedelijke deel van dit deelgebied loopt is grotendeels afkomstig van de afwatering van het landelijk gebied Hooglanderveen dat via de Malewetering de stad binnenkomt. Daarnaast is het water afkomstig uit regenwaterriolen van het voornamelijk gescheiden rioolstelsel en een drietal overstorten van het gemengde rioolstelsel. Het water in het gebied bestaat uit zowel watergangen als vijvers. Via een gemaal wordt het water uit de Malewetering op de Eem gebracht.

Op enkele jaren '50 gemengde stelsels na, is Hoogland aangesloten op een verbeterd gescheiden rioolstelsel. Hoogland is deels verbeterd gescheiden en deels gemengd gerioleerd. De singels en vijvers in Hoogland liggen tussen ruime taluds en zijn voorzien van beschoeiing. De Malewetering heeft binnen het stedelijk gebied steile, grotendeels beschoeide oevers. Er is in dit gebied een slibdikte van gemiddeld 17cm. De kwaliteit van het slib is acceptabel. Hierdoor zijn er geen problemen met het verwerken van slib, dit kan ter plaatse. Op een aantal plaatsen in het gebied treed (met name in de winter en het voorjaar) kwel op. De inrichting en het beheer van het water in dit deelsysteem is afgestemd op de beleving van water in de wijk.

Regenwater en grondwater

Ter bescherming van het grondwater is voor het gebied binnen de Utrechtse Heuvelrug een convenant ondertekend door provincie, waterschap en gemeente, waarin afspraken zijn gemaakt over de bescherming van het grondwater. De gemeente past de daarin gemaakte afspraken echter toe op het gehele gemeentelijke grondgebied. Het plangebied valt niet binnen het grondwaterbeschermingsgebied, maar wel voor een groot deel binnen de Utrechtse Heuvelrug. Binnen de Heuvelrug en buiten het grondwaterbeschermingsgebied kan regenwater van wegen en daken in de bodem worden geïnfiltreerd.

Om verontreiniging van regenwater te voorkomen mogen geen uitloogbare bouwstoffen als koper, lood en zink en geïmpregneerd hout worden toegepast op plekken waar die met regenwater in aanraking kunnen komen.

Riolering

Het regenwater in het plangebied moet zoveel mogelijk worden verwerkt op eigen terrein, bijvoorbeeld door infiltratie in de bodem. Als dit niet kan, moet het gescheiden worden aangeboden op het gemeentelijk riool.

In de huidige situatie is in een deel van het gebied een gemengd rioolstelsel aanwezig en in een deel een (verbeterd) gescheiden stelsel. Beleid is dat bij vervanging van rioolstelsels gescheiden stelsels worden aangelegd.

Oppervlaktewater

Binnen de plangrenzen is op dit moment ongeveer 3,50 ha oppervlaktewater aanwezig. Dit is nodig voor de berging van regenwater. Als ten gevolge van veranderingen (delen van) watergangen aan de berging worden onttrokken, moet deze reductie van de berging worden gecompenseerd.

Op 15 november 2007 is de 'Wet luchtkwaliteit' in werking getreden. Deze wet is opgenomen in de Wet milieubeheer onder hoofdstuk 5, titel 2. De kern van de Wet luchtkwaliteit bestaat uit luchtkwaliteitseisen voor de buitenlucht die in bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn vastgelegd. Uit de Wet luchtkwaliteit volgt dat een voorgenomen ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is indien in ieder geval aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. 1. Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden;
2. 2. Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen;
3. 3. De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;
4. 4. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Ad 3. De Regeling NIBM geeft voor een aantal categorieën van projecten een (getalsmatige) invulling aan de NIBM-grens. Een van die categorieën zijn woningbouwlocaties. Indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvat, dan wel in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer bedraagt dan 3000 woningen dan is er sprake van een NIBM project.

In het Besluit NIBM is een anticumulatiebepaling opgenomen, die het 'opknippen' van projecten moet tegengaan. Projecten moeten als één locatie worden beschouwd als ze a) gebruikmaken van dezelfde ontsluitingsinfrastructuur en b) binnen 1000 meter van elkaar liggen. Projecten waarvan de toename van de concentraties ter plaatse niet meer bedraagt dan 0,1 µg/m3 kunnen buiten beschouwing blijven.

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Met deze amvb wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen', zoals scholen, kinderdagverblijven, verzorgings-, verpleeg- en bejaardenhuizen, in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM₁₀) en stikstofdioxide (NO₂), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt slechts een aantal kleine ontwikkelingen mogelijk. In het te realiseren gebouw aan de Zevenhuizerstraat 81 wordt de mogelijkheid gecreëerd voor twee extra appartementen. Aan de Oude Kerklaan 48 wordt een bedrijfsbestemming gewijzigd in een woonbestemming. Het gaat in totaal dus om het toevoegen van 3 woningen (waarvan 1 in plaats van een bedrijf). Deze toename is niet in betekenende mate, want ligt ruim onder de NIBM grens uit de Regeling NIBM. Uit een berekening met de NIBM tool (zie http://www.infomil.nl/onderwerpen/klimaat-lucht/luchtkwaliteit/rekenen-meten/nibm-tool/) blijkt dat de toename van de concentraties PM₁₀ en NO₂ zelfs kleiner is dan 0,1 µg/m3, uitgaande van 5 motorvoertuigbewegingen per woning per etmaal. Deze ontwikkelingen kunnen daarmee buiten beschouwing blijven volgens de anticumulatieregeling.

Voor het verruimen van de bestemmingen van bedrijven en detailhandel moet worden gekeken naar de mogelijke verkeersaantrekkende werking die dit oplevert. Het is moeilijk om hiervan vooraf een inschatting te maken. Daarom is de verruiming alleen middels een binnenplanse afwijking mogelijk gemaakt.

Met de NIBM tool is berekend hoeveel extra verkeersbewegingen nog binnen de grens voor 'niet in betekenende mate' vallen. De NIBM-tool laat zien dat een toename van het aantal motorvoertuigbewegingen met 600 per weekdag, waarvan 10% vrachtverkeer, niet in betekenende mate is. Bij een nog groter aandeel vrachtverkeer van 30% valt een toename met 250 motorvoertuigbewegingen per dag nog binnen de grens. De verwachting is dat deze hoge aantallen extra motorvoertuigen lang niet worden gehaald. De effecten van het verruimen van de bestemmingen van bedrijven en detailhandel op het aantal verkeersbewegingen zullen onder de NIBM grens blijven.

Geen van de voorgenomen ontwikkelingen vallen onder het Besluit gevoelige bestemmingen.

De beoogde ontwikkelingen in Hoogland voldoen aan het wettelijk kader, zoals vastgelegd in de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen. De voorgenomen ontwikkelingen dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen in de directe omgeving lopen als gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt en transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De aan deze activiteiten verboden risico's moeten aanvaardbaar blijven.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor bedrijvigheid staat dit in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staat dit in de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Zowel in het besluit als in de circulaire zijn de centrale begrippen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken ) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.

Het groepsrisico (GR) drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval in een inrichting waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De normen voor het GR hebben een oriënterende waarde (inspanningsverplichting). Indien de oriënterende waarde voor het GR wordt overschreden, legt dit in het algemeen ook ruimtelijke beperkingen op aan een gebied buiten de 10^-6-contour (PR).

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is in augustus 2004 de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen vastgesteld. In deze circulaire staat het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. In nieuwe situaties geldt voor het plaatsgebonden risico een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten op een niveau van 10^-6 per jaar. Uit de circulaire blijkt dat op meer dan 200 meter afstand van een aangewezen route gevaarlijke stoffen het aspect externe veiligheid geen beperkingen oplegt aan de het ruimtegebruik. Uit de circulaire blijkt verder dat bij het vervoer van gevaarlijke stoffen beargumenteerd van de grenswaarde, richtwaarde en oriënterende waarde mag worden afgeweken.

In 2012 treedt het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) in werking. Tot die tijd is de genoemde circulaire van toepassing.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Voor de beoordeling van het aspect externe veiligheid binnen het plangebied is onderscheid gemaakt tussen inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of worden bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd, hoogspanningslijnen en ondergrondse buisleidingen.

De notitie 'Advies Bestemmingsplan Hoogland' (Servicebureau|Gemeenten, 12-08-2011, zie bijlage 1) omvat de beoordeling van het aspect externe veiligheid in het plangebied. Uit de notitie blijkt dat er geen sprake is van een plaatsgebonden risico en dat de oriënterende waarde van het groepsrisico niet wordt overschreden. Er is voor het plangebied geen noodzaak voor het uitvoeren van een aanvullende risicoanalyse. Voor het plangebied zijn geen belemmeringen vanuit het oogpunt van externe veiligheid.

Volgens het Bro zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging.

Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op daarvoor geschikte gronden te worden gerealiseerd.

De Wet Bodembescherming bevat de voorwaarden die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging.

De interventiewaarde is de waarde, waarboven er risico's zijn voor mens, flora en fauna. De spoedeisendheid, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging.

Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater.

De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn door de Gemeente Amersfoort grotendeels in beeld gebracht. In een aantal gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met een geval van ernstige bodemverontreiniging moet gebeuren. Nadat er is gesaneerd, kunnen er restverontreinigingen aanwezig zijn. Soms zijn er gebruiksbeperkingen.

In 2002 is een bodemkwaliteitskaart en een bodembeheerplan voor de gehele gemeente opgesteld. Op deze kaart ligt het bestemmingsplangebied "Hoogland" in een zone die op basis van de bodemkwaliteitskaart is gekwalificeerd als schoon.

Grondverzet in dit gebied dient plaats te vinden conform het Besluit Bodemkwaliteit waarbij in sommige gevallen gebruik kan worden gemaakt van de bodemkwaliteitskaart.

Op een beperkt aantal plekken in het plangebied is bodemverontreiniging geconstateerd en is de bodemkwaliteit mogelijk niet in overeenstemming met het gewenste doel. Met uitzondering van de bekende plekken van bodemverontreiniging is er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperking ten aanzien van het toekomstig gebruik.

Voor eventuele locaties waar nieuwbouw zal plaatsvinden geldt dat voorafgaand aan de bouwaanvraag een bodemonderzoek zal worden uitgevoerd.

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van deze wet aan de orde: het bestemmen van gronden voor nieuwe geluidgevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen en onderwijsgebouwen) binnen zones langs (spoor-)wegen en zones rondom industrieterreinen; het bestemmen van gronden voor de aanleg van nieuwe, dan wel reconstructie van gezoneerde (spoor-) wegen; het bestemmen van gronden voor (nieuwe) industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen; herziening van zonegrenzen van industrieterreinen.

De Wgh gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen. Het gebied binnen deze zone geldt als akoestisch aandachtsgebied waar, voor bouwplannen en bestemmingsplannen, een akoestische toetsing uitgevoerd dient te worden.

De geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen mag in principe niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde. Indien de geluidbelasting op de gevel hoger is dan de voorkeursgrenswaarde kan onder bepaalde voorwaarden een verzoek worden gedaan tot vaststelling van een hogere waarde. Hierbij mag de geluidbelasting de uiterste grenswaarde niet overschrijden. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde voor nieuwe of bestaande geluidgevoelige bestemmingen verschillen per geluidsbron.

De gemeente heeft beleid opgesteld met betrekking tot het vaststellen van hogere grenswaarden (Geluidsnota gemeente Amersfoort). Hierin zijn ontheffingscriteria opgenomen en voorwaarden die aan de ontheffing worden verbonden.

In de Wgh is bepaald dat elke weg van rechtswege een geluidszone heeft (art. 74 lid 1). Een uitzondering hierop zijn wegen die zijn gelegen in een 30km/uur-zone of in een woonerf. De breedte van de geluidszones is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van een weg (zie onderstaande tabel)

Tabel zones langs wegen

In geval van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen binnen zones langs wegen is akoestisch onderzoek vereist. Op basis van de uitkomsten kunnen zo nodig maatregelen worden overwogen.

De voorkeursgrenswaarde voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt in de meeste gevallen 48 dB (Lden). De uiterste grenswaarde bedraagt binnen de bebouwde kom 63 dB (Lden). Buiten de bebouwde kom bedraagt de uiterste grenswaarde 53 of 58 dB (Lden), afhankelijk van de situatie.

Spoorwegen hebben volgens art 106b van de Wet geluidhinder een zone waarvan de breedte afhankelijk is van het aantal sporen en de intensiteit van het gebruik. Bij ontwikkelingen rond geluidgevoelige bestemmingen in de zone of wijzigingen aan de spoorlijn moet akoestisch onderzoek worden gedaan.

Rondom industrieterreinen waarop de mogelijkheid aanwezig is tot vestiging van zogenaamde grote lawaaimakers moet op grond van art. 41 van de Wet geluidhinder een geluidzone worden vastgesteld. In deze zone gelden regels ten aanzien van nieuwbouw van geluidgevoelige bestemmingen.

In het kader van dit bestemmingsplan is het wegverkeerslawaai van belang. Het plangebied ligt niet in de zone van spoorwegen of gezoneerde industrieterreinen. Het plangebied ligt in de bebouwde kom en wordt aangemerkt als binnenstedelijk gebied. De voorkeursgrenswaarde voor woningen bedraagt 48 dB. De maximale ontheffingswaarde voor woningen bedraagt 63 dB.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt een aantal kleine ontwikkelingen mogelijk.

Aan de Oude Kerklaan 48 wordt een bedrijfsbestemming gewijzigd in een woonbestemming. Het pand ligt op ongeveer 180 meter van de Zevenhuizerstraat, dus binnen de zone van 200 meter rond deze weg. Ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan geldt voor alle wegen rondom het pand een maximum snelheid van 30 km/uur. De geluidbelasting van deze wegen op de woning hoeft niet getoetst te worden aan de voorkeursgrenswaarde. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting van de Oude Kerklaan op de gevel van de woning onderzocht. Een berekening met standaard rekenmethode 1 wijst uit dat deze geluidbelasting 53 dB bedraagt.

Voor de Zevenhuizerstraat is een grove berekening van de geluidbelasting op het pand aan de Oude Kerklaan 48 uitgevoerd met standaard rekenmethode 1. Uit de resultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde niet wordt overschreden. Dit betekent dat er vanuit het oogpunt van geluid geen belemmeringen zijn om dit pand een woonbestemming te geven.

In het te realiseren gebouw aan de Zevenhuizerstraat 81 wordt de mogelijkheid gecreëerd voor twee extra appartementen, binnen het reeds planologisch toegelaten bouwvolume. Aangezien uit eerder onderzoek (Arcadis, d.d. 28 oktober 2009, zie bijlage 2) duidelijk is dat de geluidbelasting vanwege de Zevenhuizerstraat hier hoog is, dient een hogere grenswaarde verleend te worden voor deze twee woningen, met als voorwaarde dat iedere woning over ten minste één geluidluwe gevel (de gevelbelasting bedraagt na toepassing van de aftrek conform artikel 110 onder g van de Wet geluidhinder ten hoogste 53 dB) beschikt. Voor de hoogte van de vast te stellen hogere waarde is uitgegaan van het eerder uitgevoerde onderzoek (Arcadis, d.d. 28 oktober 2009, zie bijlage 2).

Duurzaamheid is de samenhang vinden op sociaal-cultureel, economisch en ecologisch vlak. Daarbij moeten lange termijnopgaven, zoals klimaatbestendigheid, beheersing van de verkeersdruk en energieneutrale gebouwen in het zicht blijven. Duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw.

Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. Bij duurzaam bouwen gaat het om maatregelen boven het wettelijke minimum. De ambities van het Rijk zijn vastgelegd in het werkprogramma 'Schoon en Zuinig: Nieuwe energie voor klimaat'. Via convenanten met o.a. het bedrijfsleven en gemeentes wordt hier invulling aan gegeven. In het convenant 'Lente-akkoord'is afgesproken dat wordt gestreefd naar een stapsgewijse aanscherping van de energie-eisen tot energieneutrale nieuwbouw in 2020.

De gemeente stimuleert duurzaam bouwen. Duurzaamheid is een kernwaarde in het coalitieakkoord. Dit is vertaald in duurzaamheidsambities. Zo is Amersfoort in 2030 een stad zonder CO2 uitstoot. Om een bijdrage te kunnen leveren aan het duurzaamheidsprogramma van Amersfoort moet in alle stadia van het ontwerp- en bouwproces rekening worden gehouden met duurzaam en milieubewust bouwen.

Beleid hierover is verankerd in het Milieubeleidsplan gemeente Amersfoort 2008-2011 (geldigheid met twee jaar verlengd). Met de woningcorporaties Portaal en De Alliantie zijn in Amersfoort afspraken gemaakt over duurzaam bouwen in het convenant Samen Duurzaam. In onderstaande paragrafen staat het gemeentelijk beleid verder toegelicht ten opzichte van duurzaam bouwen.

Het college van Amerfoort heeft op 11 oktober 2011 besloten het duurzaam bouwen beleid gemeentebreed te baseren op het instrument GPR-Gebouw. Met dit instrument worden duurzaamheidsprestaties voor vijf verschillende thema's uitgedrukt in een score op een schaal van 0 tot 10, hoe lager de milieubelasting, hoe hoger de score. Hiermee zijn de gemeentelijke beleidsdoelstellingen vertaald naar de volgende prestatiescores voor nieuwbouw:

• Energie: 7,5
• Milieu: 7,0
• Gezondheid: 7,0
• Gebruikskwaliteit: 7,0
• Toekomstwaarde: 7,0

Bovengenoemde prestatiescores gelden voor alle bouwprojecten en projecten waarbij de gemeente prestatie- of samenwerkingsconvenanten met externe partners afsluit.

Bij nieuwe wettelijke aanscherpingen van de energiecoefficient (EPC) , zal ook de GPR score voor het thema energie verder worden verhoogd.

Voor uitlogende bouwmetalen (koper, lood en zink) voor zover deze worden toegepast op plaatsen die zijn blootgesteld aan weersinvloeden, geldt een toepassingsverbod. Daarnaast dient uitsluitend FSC gecertificeerde hout of gemodificeerd hout zoals verhit vuren, o.a. Plato, of geacetyleerd hout Accoya toegepast te worden.

Het realiseren van groene daken (vegetatiedaken) en gevels wordt sterk aanbevolen. Behalve een waarde voor planten en dieren heeft dit ook een functie voor waterberging waardoor piekbelasting op de riolering wordt verminderd. Bovendien helpen groene daken en gevels hittestress te voorkomen en vangen ze fijnstof, wat een positief effect heeft op de luchtkwaliteit. Overige natuurvriendelijke maatregelen in de bouw zijn te vinden in de checklist "Natuurvriendelijke maatregelen in de bouw".

Het bestemmingsplan is grotendeels conserverend. Bij bouwinitiatieven wordt gekeken naar de kansen op het gebied van duurzaamheid.

Bij bouwprojecten dient vroegtijdig te worden overlegd met de afdeling Milieu van de gemeente Amersfoort over de sturing van ontwerp- en materiaalkeuzen. Doel van dit overleg is:

• Het vroegtijdig bepalen van de milieu-ambities en het in beeld brengen van kansen;
• een programma van 'dubo'-eisen op stellen;
• de aanpak van duurzaam bouwen in vullen;
• vast te stellen hoe tijdens het ontwerp en de bouw wordt getoetst op de uitgangspunten van duurzaam bouwen door de afdeling Vergunningen-, Toezicht en Handhaving (VTH).

Indien het streefniveau niet wordt gehaald (zie paragraaf 5.7.2) wordt met de bouwende partij overlegd over de redenen voor ontstane belemmeringen. Gezamenlijk wordt bekeken welke oplossingen mogelijk zijn.

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. Nederland heeft de richtlijnen geïmplementeerd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet van 1968 en 1998 (gebiedsbescherming) en de Flora- en faunawet (soortenbescherming). De gebiedsbescherming heeft betrekking op de Vogelrichtlijngebieden die het rijk heeft vastgesteld, de Habitatrichtlijngebieden die het rijk bij de Europese Commissie heeft aangemeld, de beschermde natuurmonumenten en de staatsnatuurmonumenten. Ruimtelijke ingrepen die in deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid van beschermde natuurgebieden, moeten worden getoetst op hun effecten op deze gebieden.

Op bosgebieden buiten de bebouwde kom (volgens de definitie van de Boswet) en groter dan 10 are of - bij rijbeplanting - meer dan 20 bomen, is de Boswet van toepassing. De Boswet beoogt het areaal bos in Nederland in stand te houden. Als bos waarop de Boswet van toepassing is, gekapt wordt is men altijd verplicht tot heraanplant, tenzij er sprake is van een goedgekeurd bestemmingplan. Als dat het geval is, moet compensatie van het betreffende bosareaal elders plaatsvinden. De provincie Utrecht is bevoegd gezag voor naleving van de Boswet.

De toets in het kader van gebiedsbescherming vindt zijn oorsprong in de Natuurbeschermingswet 1998 en draagt zorg voor de bescherming van natuurwaarden. De wet kent drie typen gebieden:

• Natura 2000-gebieden;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Gebieden die de Minister van I&M aanwijst ter uitvoering van verdragen of andere internationale verplichtingen (met uitzondering van verplichtingen op grond van de Vogel- en Habitatrichtlijn).
  

Plannen dan wel projecten in deze gebieden, maar ook daar buiten in verband met de zogenaamde externe werking, kunnen vergunningplichtig zijn.

Naast de gebiedsbescherming die voortkomt uit de Natuurbeschermingswet 1998 kennen we de gebiedsbescherming van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is door de provincie Utrecht begrensd in diverse natuurgebiedsplannen. Waarbij de meest recente versie nu het Natuurbeheerplan 2011 is. In de Ruimtelijke Structuurvisie Provincie Utrecht (zie paragraaf 2.2.2.1) heeft de EHS een zogenaamde Groene Contour gekregen, de grenzen van de EHS zijn daarbij bijna volledig overgenomen uit het natuurbeheerplan.

Nieuwe plannen, projecten of handelingen binnen en in de nabijheid van gebieden die binnen de groene contour vallen en die per saldo significant negatieve gevolgen hebben voor de te behouden waarden en kenmerken, zijn niet toegestaan, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang (het "nee, tenzij" principe). Op basis van een afweging tussen het te beschermen belang en het met het plan of project gemoeide belang wordt al dan niet toestemming verleend door de provincie. Wordt een plan of project na afweging van belangen toch toegestaan, dan moet een besluit worden genomen over mitigerende (mitigeren is verzachten of verlichten) en compenserende maatregelen (het zogenaamde compensatiebeginsel). Als de mitigerende maatregelen onvoldoende zijn, moeten compenserende maatregelen worden getroffen: maatregelen waarmee nieuwe waarden worden gecreëerd die vergelijkbaar zijn (in kwantiteit of kwaliteit) met de verloren gegane waarden.

In het bestemmingsplangebied Hoogland zijn geen gebieden waarvoor de gebiedsbescherming van toepassing is.

De toets in het kader van soortenbescherming is met de wijziging van artikel 75 van de Flora- en faunawet (1 juli 2002) wettelijk vastgelegd. Bij elk plan dat ingrijpt op standplaatsen van planten of verblijfplaatsen van dieren, dient getoetst te worden wat het effect is op beschermde soorten, die met name genoemd zijn in de Flora- en faunawet.

De soortenbescherming heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten (uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in een aantal bij de Flora en faunawet behorende besluiten.

Dat houdt in dat bij planvorming uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met de gevolgen die ruimtelijke ingrepen hebben voor de instandhouding van de beschermde soort.

Sinds 22 februari 2008 is een nieuwe AmvB in werking getreden die voorziet in een wijziging van het "Besluit beschermde dier- en plantensoorten". Deze AMvB, betekent dat het ontheffingsregime is aangepast. Met de inwerkingtreding van dit besluit zal sprake zijn van een drietal categorieën beschermingsniveaus:

• Niveau 1: een algemene vrijstelling van in Nederland algemeen voorkomende soorten;
• Niveau 2: een algemene vrijstelling met gedragscode voor een aantal beschermde soorten;
• Niveau 3: streng beschermde soorten.

Tegen deze wettelijke achtergrond worden de nieuwe ontwikkelingen beoordeeld in relatie tot wettelijk beschermde planten en dieren en hun natuurlijke omgeving.

Indien het voortbestaan op locatie van beschermde soorten planten of dieren uit categorie 2 en 3 door een ingreep negatief beïnvloed worden, is het daarnaast nodig ontheffing aan te vragen van verboden handelingen op grond van de Flora- en faunawet. Het bevoegd gezag hierin is het Ministerie van I&M. De afweging van het belang van rode lijstsoorten vindt plaats in het spoor van de ruimtelijke ordening.

Het bestemmingsplangebied is niet uitgebreid onderzocht op de aanwezigheid van beschermde planten en dieren. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zijn er slechts beperkte wijzigingen. Op basis van de kennis van de flora en fauna van Amersfoort worden er geen soorten verwacht die een bestemming in de weg kunnen staan. Wel zal bij uitvoering van (bouw)plannen de flora-en faunawet in acht genomen moeten worden. In de stedelijke omgeving is de aanwezigheid van de gewone dwergvleermuis, gierzwaluwen en huismussen te verwachten. Dit zijn allemaal soorten met een beschermde vaste verblijfplaats. Bij aanwezigheid van deze soorten zal er rekening mee gehouden moeten worden en zo nodig zullen mitigerende en compenserende maatregelen genomen moeten worden.

Een bestemmingsplan bepaalt hoe de gronden gebruikt mogen worden, of er ergens gebouwd mag worden en wat voor bebouwing dat mag zijn. Het gaat om het toelaten van bepaalde gebruiksmogelijkheden (toelatingsplanologie). De grondgebruiker (zoals eigenaar, huurder) mag de functie die het bestemming geeft uitoefenen. Dit houdt in dat de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een aangewezen bestemming daadwerkelijk te realiseren, maar ook dat de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen die in strijd is met de gegeven bestemming, of in strijd met het bestemmingsplan mag bouwen.

Het is belangrijk om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming.

Waaruit bestaat een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan bestaat uit:

• de verbeelding
• de regels
• de toelichting

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. Hierin staat hoe een plan tot stand is gekomen, een beschrijving van het gebied en wat de bedoelingen van de gemeente zijn in het plangebied.

De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. In het voorliggende plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet:

Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd.

Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden; het is in dit soort situaties niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend. Daarom zijn ze voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “afwijkingsbevoegdheid”. Het kan in uitzonderlijke gevallen wenselijk zijn nadere eisen te stellen om bepaalde, met name genoemde, waarden te beschermen. De procedure is gelijk aan die voor een ontheffing.

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

1. 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels.
2. 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de bepalingen van de bestemmingen opgenomen. In onderhavig plan betreft het 25 bestemmingen, waarvan 5 dubbelbestemmingen en 1 uit te werken bestemming. Elk artikel kent de volgende opzet: eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot bouw-en/of gebruiksregels.
3. 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn bepalingen opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het gehele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels en een bepaling uitsluiting aanvullende werking bouwverordening.
4. 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Hieronder volgt een uitleg van een aantal regels die het bestemmingsplan kent. Sommige regels spreken voor zich en worden daarom niet nader toegelicht.

Algemeen

Voor alle bestemmingen geldt, dat een hoofdgebouw uitsluitend binnen het bouwblok gesitueerd mag worden. Daarnaast is het mogelijk om bijbehorende bouwwerken op te richten. Bij woningen mogen de bijbehorende bouwwerken ook buiten het bouwblok worden opgericht, voor alle andere bestemmingen is binnen het bouwblok ruimte opgenomen voor bijbehorende bouwwerken.

De hoogte van gebouwen wordt aangegeven in bouwlagen in plaats van in meters. Bij gebouwen met ongewoon hoge bouwlagen (zoals kerk of sporthal) en voor bijbehorende bouwwerken bij woningen wordt de hoogte wel in meters aangegeven.

Overal waar zich bestaande, legale situaties voordoen die in dit bestemmingsplan via een afwijkingsmogelijkheid zijn opgenomen, worden deze afwijkingen geacht te zijn verleend.

Nadere eisen

Bij diverse bestemmingen is de mogelijkheid opgenomen voor het stellen van nadere eisen. Hiermee kunnen burgemeester en wethouders aanvullende eisen stellen aan bouwwerken.

Centrum

Voor de twee gebieden die in de Nota Detailhandel 2011 zijn aangewezen als wijkwinkelcentrum is gekozen voor de bestemming 'Centrum'. Het gaat om een deel van de Hamseweg (tussen de rotonde en de Komhoeklaan) en het winkelcentrum Kraailandhof.

De bestemming is opgenomen voor alle functies binnen de wijkwinkelcentra, met uitzondering van de grondgebonden woningen. De bestaande centrum-functies kunnen (onder voorwaarden en met een afwijkingsbevoegdheid) onderling worden uitgeruild.

Op de verdiepingen van de verschillende centrumvoorzieningen vindt in de bestaande situatie veelal wonen plaats. Deze woningen blijven toegestaan. In het gedeelte waar nieuwbouw wordt gerealiseerd aan het Kraailandhof, zijn de rechten uit het voor dit project opgestelde bestemmingsplan 'Winkelcentrum Kraailandhof' overgenomen.

Groen

Het structureel groen binnen het plangebied is bestemd als 'Groen'. Uitgeefbaar groen is opgenomen in de woon- of tuinbestemming. Niet-uitgeefbaar en niet-structureel groen is opgenomen in de bestemming 'Verkeer (-Verblijfsgebied)'.

Maatschappelijk

De niet-commerciële voorzieningen hebben een maatschappelijke bestemming gekregen. Uitzondering hierop vormen sportvoorzieningen, die een bestemming 'Sport' hebben gekregen en de speeltuin, met de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. Binnen de bestemming maatschappelijk zijn door middel van functieaanduidingen op de verbeelding de verschillende maatschappelijke functies onderscheiden.

Voor scholen geldt een groot bouwvlak met een bebouwingspercentage. Voor de meeste scholen geldt dat op deze manier nog ruimte bestaat voor eventuele uitbreiding.

Tuin

Voortuinen bij woningen hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Door een eigen bestemming op te nemen voor de voortuinen, kan het onderscheid worden gemaakt tussen bebouwbaar en niet-bebouwbaar erf. Binnen de bestemming 'Tuin' is slechts beperkte bebouwing toegestaan. Op deze manier wordt het straatbeeld beschermd tegen ongewenste bouwwerken voor de voorgevel van een woning. Bestaande bouwwerken in de voortuin, die buiten de regeling voor erkers en ingangpartijen vallen, zijn opgenomen in de bestemming 'Wonen'.

Wonen 1 t/m 4

Aangezien Hoogland vooral een woongebied is, bestaat de meeste bebouwing uit woningen. De woningen zijn bestemd voor wonen in 4 verschillende categorieën:
Wonen 1, voor aaneengebouwde woningen
Wonen 2, voor 2-onder-1 kap woningen
Wonen 3, voor vrijstaande woningen
Wonen 4, voor gestapelde woningen.

Binnen alle woningen zijn beroepen en bedrijven aan huis toegestaan. Daarnaast is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen, die kamergewijze verhuur van woningen mogelijk maakt.

Binnen de bestemming Wonen 4 is opgenomen, dat hier tevens bijzondere woonvormen zijn toegestaan. De seniorenwoningen van Leo's Oord, de Malehoeve en Nieuw Wede vallen binnen deze bestemming.

Leiding - riool (dubbelbestemming)

Onder de Pastoor Pieckweg en Burgemeester Smittweg loopt een rioolwaterpersleiding. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), ook bestemd voor het transport van rioolwater door een rioolpersleiding. Op deze gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd ten dienste van de bestemming waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m.

Waarde- archeologie 1 t/m 4 (dubbelbestemming)

De dubbelbestemming omvat een eigen stelsel van regels voor bouwen en gebruik voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden. Deze bestemming functioneert naast de regeling die is verbonden aan de onderliggende bestemming.

Onderhavig plangebied kent vier categorieën 'Waarde archeologie' (zie paragraaf 3.4):

Waarde archeologie 1: een Archeologisch Waardevol gebied, van hoge archeologische waarde, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 2: gebieden met hoge archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 100 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 3: een gebied met middelhoge archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 500 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Waarde archeologie 4: een gebied met een lage archeologische verwachting, in geval van ontwikkelingen met bodemingrepen dieper dan 30 cm en groter dan 10.000 m² dient voorafgaand een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Er mag slechts worden gebouwd indien aanvrager van een omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport heeft overgelegd waarin de archeologische waarden naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende zijn vastgesteld. Er zijn uitzonderingen op het overleggen van een onderzoeksrapport en er kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Afwijking en wijziging

Het bestemmingsplan kent enkele afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Bestaande, legale situaties waarvoor een afwijkingsbevoegdheid is opgenomen worden beschouwd als ware deze afwijking verleend.

De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijke regel is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.

Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht.

Het voorliggende bestemmingsplan bevat enige afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de afwijking.

Zowel de analoge als de digitale verbeelding voldoen aan de eisen die zijn gesteld in de RO standaarden, onderdeel Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

Bij de beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan gaat het zowel over het overleg dat bij de voorbereiding van het plan gevoerd is, als om de economische uitvoerbaarheid. Bij de uitvoerbaarheid speelt ook de handhaving een belangrijke rol.

Gelet op het stelsel van de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur (= Besluit ruimtelijke ordening) aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro is bepaald dat een bouwplan van een of meer woningen een aangewezen bouwplan is.

Er moet een afweging worden gemaakt over het vaststellen van een exploitatieplan. Dit is niet aan de orde als er sprake is van een overeenkomst.

Exploitatieplan of overeenkomst
Gemeenten zijn op grond van de Wro verplicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. Ingeval de gemeente de uitgeefbare gronden in eigendom heeft, vindt verhaal van de kosten van de grondexploitatie plaats door verkoop van bouwrijpe grond. Ingeval de gemeente niet over de gronden beschikt, kan de gemeente een overeenkomst over grondexploitatie aangaan waarbij de grondeigenaar zich verbindt de kosten van grondexploitatie aan de gemeente te voldoen. Indien het niet mogelijk is het kostenverhaal bij overeenkomst te verzekeren dient er, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een exploitatieplan vastgesteld te worden. In dat laatste geval worden de kosten van de grondexploitatie verhaald door een financiële voorwaarde aan de bouwvergunning te verbinden. Kostenverhaal met behulp van een exploitatieplan wordt het verplichte kostenverhaal genoemd, in tegenstelling tot het vrijwillige kostenverhaal bij overeenkomst. Overeenkomsten die tot stand komen voorafgaand aan de vaststelling van een exploitatieplan worden anterieure overeenkomsten genoemd. Ook na vaststelling van een exploitatieplan is het mogelijk een overeenkomst over grondexploitatie aan te gaan. Laatstbedoelde overeenkomsten worden posterieure overeenkomsten genoemd.

Conclusie

Het bestemmingsplan “Hoogland” betreft een aanpassing van verouderde geldende bestemmingsplannen, waarbij het juridische en planologische instrumentarium is geactualiseerd. Een exploitatieplan kan achterwege blijven, omdat het bestemmingsplan geen aangewezen bouwplannen op grond van artikel 6.2.1 Bro bevat, waarvoor de kosten niet anderszins verzekerd zijn.

Het bestemmingsplan bevat een (beperkt) aantal ontwikkelingen:

Zevenhuizerstraat 81, Loonwerkerhof en Komhoeklaan 27A: Voor deze ontwikkeling is een overeenkomst gesloten, waardoor de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd zijn.

Oude Kerklaan 48 en De Bik 8: Hier is geen sprake van een aangewezen bouwplan volgens het Bro.

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het noodzakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan. Op 5 oktober 2011 is een vooraankondiging geplaatst in de stadsberichten van het huis-aan-huisblad Amersfoort Nu dat het bestemmingsplan Hoogland wordt voorbereid.

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft in artikel 3.1.1 aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zullen worden geïnformeerd. De reacties van deze instanties zullen in dit plan worden verwerkt.

In het kader van het wettelijk vooroverleg is het concept ontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de volgende instanties: Provincie Utrecht, VeiligheidsRegio Utrecht (VRU), Waterschap Vallei en Eem, Kamer van Koophandel Gooi en Eemland, KPN, Vitens, Stedin, Gasunie, de Alliantie, Portaal, Samenwerkende Groeperingen Leefbaar Amersfoort (SGLA), Servicebureau Gemeenten, Vereniging Dorpsbelangen Hoogland, Winkeliersvereniging Kraailandhof, Ondernemersvereniging Hoogland, Raad van Kerken Amersfoort, Wijkbeheerteam Hoogland, Historische Kring Hoogland, Jong Hoogland en Amersfoortse SportFederatie.

Deze organisaties krijgen de gelegenheid om te adviseren over het concept ontwerpbestemmingsplan. De reacties van deze instanties worden in dit plan verwerkt.

In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de ontvangen reacties in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro. In de tweede kolom is aangegeven, op welke manier de reactie is verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Als een organisatie geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om te adviseren over het concept ontwerpbestemmingsplan, is deze organisatie niet opgenomen in de tabel. In paragraaf 7.3.1 is aangegeven welke organisaties zijn betrokken bij het vooroverleg.

De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat geen bepalingen omtrent inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen b.v. op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Volgens de notitie "Rol van de raad in RO procedures" is voor het bestemmingsplan Hoogland de procedure van model 2 gevolgd. Dit betekent dat voorafgaand aan de start van de formele bestemmingsplanprocedure (de wettelijke procedure zoals beschreven in de Wet ruimtelijke ordening) geen inspraak plaatsvindt. Wel stelt de raad vooraf een startnotitie vast, waarin de belangrijkste uitgangspunten zijn verwoord. In de voorbereiding voor het bestemmingsplan wordt een inloopavond voor belanghebbenden georganiseerd.

Aanvullend op het voorgaande hebben we bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Hoogland de belangrijkste stakeholders in het gebied, zoals de Vereniging Dorpsbelangen Hoogland, uitgenodigd voor een gesprek over het plangebied. Dit gesprek heeft op 17 januari 2012. Basis voor het gesprek vormde de door de raad op 20 december 2011 vastgestelde startnotitie. De stakeholders zijn vervolgens ook in de gelegenheid gesteld om te reageren op het concept ontwerpbestemmingsplan in het kader van het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg.

Op 5 maart 2012 is een inloopavond gehouden voor belangstellenden, waar het concept ontwerpbestemmingsplan is gepresenteerd. Voor deze avond is binnen het plangebied huis aan huis een uitnodiging verzonden. Na afloop hebben wij van 19 personen een ingevuld formulier met opmerkingen ontvangen. Al deze personen hebben een persoonlijk bericht ontvangen en zijn op de hoogte gehouden van het vervolg van de procedure.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 4 oktober tot en met 14 november 2012 ter inzage gelegen waarbij een ieder de mogelijkheid had een zienswijze over het plan kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Van deze gelegenheid is door 7 reclamanten gebruik gemaakt. De zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien in de zienswijzennota (doc.nr.4240767). Enkele zienswijzen geven aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. Ook zijn in de zienswijzennota enkele ambtshalve aanpassingen voorgesteld.

Het bestemmingsplan is samen met de zienswijzennota ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op 15 januari 2013 heeft de gemeenteraad van Amersfoort bij besluitnummer 4259793 het bestemmingsplan “Hoogland” gewijzigd vastgesteld.

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor de daadwerkelijke controle en handhaving ligt op basis van artikel 7.1 van de Wet ruimtelijke ordening bij de gemeente. Daarnaast zijn ook het Rijk en de provincie bevoegd tot opsporing van feiten die in het bestemmingsplan strafbaar zijn gesteld. Ook derden belanghebbenden kunnen vorderen dat de bepalingen van het bestemmingsplan worden nageleefd.

De grondslag voor een goed werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan.

Handhaving kan nadrukkelijk plaatsvinden via publiekrechtelijke maar tevens via privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg. Dit laatste is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. In het ruimtelijk bestuursrecht is de gemeente op grond van de Gemeentewet bevoegd tot het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een dwangsom ten aanzien van ontwikkelingen die strijdig zijn met de belangen van het bestemmingsplan. Deze vormen van handhaving vallen onder de zogenoemde repressieve handhaving. Hiermee wordt gedoeld op de middelen en/of het instrumentarium waarmee de gemeente naleving kan afdwingen, dan wel tegen normafwijkend gedrag correctief kan optreden. De wijze van toepassing van deze bevoegdheden is geregeld in afdeling 5.3. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Daarnaast wordt de preventieve handhaving onderscheiden. Deze komt voornamelijk tot uitdrukking in het toezicht op het gebruik van gronden en gebouwen. Preventieve handhaving geschiedt over het algemeen door informele middelen, waaronder bijvoorbeeld informeel contact tussen de met handhaving belaste personen en de grondgebruikers. Aan preventieve handhaving wordt bovendien bijgedragen door duidelijke, consistente en handhaafbare bestemmingsregelingen en het geven van goede voorlichting (Stadsberichten, folders, gemeentelijke website).

In het plan zijn instrumenten van toezicht opgenomen. Genoemd kunnen worden de afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en de bevoegdheid om nadere eisen te stellen. Deze instrumenten maken een toetsing mogelijk voordat met de beoogde activiteit (bouwen, gebruiken, het verrichten van werken en/of werkzaamheden) een aanvang wordt gemaakt. De te nemen besluiten op basis van de genoemde bevoegdheden dienen te berusten op een deugdelijke motivering.